princípio da força obrigatória e outros assuntos - 2

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Algumas restries ao princpio da fora obrigatria dos contratos no compromisso de compra e venda de imvelAlgumas restries ao princpio da fora obrigatria dos contratos no compromisso de compra e venda de imvel

Sidney Campos Gomes (http://jus.com.br/952457-sidney-campos-gomes/publicacoes)

Publicado em 12/2000. Elaborado em 11/1999.

Assuntos: Direito das Obrigaes e Contratos (http://jus.com.br/artigos/direito-das-obrigacoes-e-contratos) Compra e venda (http://jus.com.br/artigos/compra-e-venda) Promessa (http://jus.com.br/artigos/promessa)

(/artigos/566/algumas-restricoes-ao-principio-da-forca-obrigatoria-dos-contratos-no-compromisso-de-compra-e-venda-de-imovel/1)Pgina 2 de 4 (/artigos/566/algumas-restricoes-ao-principio-da-forca-obrigatoria-dos-contratos-no-compromisso-de-compra-e-venda-de-imovel/3)

Esta pgexibida

2 A PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL.Faz-se necessrio o estudo acerca da Promessa de Compra e Venda de Imvel j que nos propomos a analisar as restries relativas ao cumprimento das mesmas.

Para melhor compreendermos o que vem a ser a Promessa de Compra e Venda de Imvel importante sabermos qual o conceito de Promessa de Compra e Venda no qual se inclui tal bem.

inequvoco o entendimento doutrinrio, embora se trate de um instituto pblico em evoluo, de que a promessa de compra e venda, que tem por objeto um bem imvel, tambm chamada de compromisso de compra e venda, um contrato preliminar, ou pr-contrato, e tem por fim a celebrao da compra e venda de imvel, chamado de contrato futuro ou definitivo.

Est direcionada aos indivduos que, conforme leciona Altino Portugal Soares Pereira (A Promessa de Compra e Venda de Imveis no Direito Brasileiro. 2. ed. Curitiba: Juru, 1997. p. 21), "desejando realizar a compra e venda, todavia no podem [ou no querem] faz-lo, em dado momento, por motivos diversos, e, destarte, se obrigam sua realizao, em data futura [futuro contrahere]". notrio este acontecimento quando, v.g., o indivduo se v impedido de realizar uma avena tpica, ou quando esta de manifesta inoportuna oferecendo certas condies desfavorveis ao estipulante.

Este contrato, de acordo com ensinamentos de Orlando Gomes (op. cit. p. 239), autnomo em relao ao contrato definitivo de compra e venda de imvel pela particularidade trazida em seu contedo, pois est em futuro ajuste contratual.

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No cotidiano, bem como podemos perceber no decorrer do presente estudo, vrias so as designaes oferecidas pela lei, doutrina e jurisprudncia do pas a esta espcie de contrato, tais como: compromisso, promessa, compromisso de compra e venda, promessa de venda, promessa de compra e venda, promessa bilateral de compra e venda, promessa sinalagmtica de compra e venda, contrato de compromisso, contrato de promessa de compra e venda, contrato preliminar de compra e venda, dentre outros.

A promessa quanto aos seus efeitos pode ser unilateral ou bilateral. Da podermos dizer que sua conceituao varivel de acordo com o que expressar. Passaremos a analisar cada um tipo de promessa com o intuito de dirimir qualquer controvrsia existente entre estes institutos jurdicos, embora no seja o nosso objetivo estudarmos a promessa unilateral, pois o que nos interessa a promessa bilateral de compra e venda (de imvel) devido est relacionada ao tema proposto, qual seja, "Algumas restries ao Compromisso da Fora Obrigatria dos Contratos na Promessa de Compra e Venda de Imvel".

a) Promessa Unilateral

Neste caso, apenas uma das partes assume obrigaes ("ex uno latere"), sendo tambm denominada de contrato de opo. Assevera ainda Orlando Gomes (op. cit. p. 239) quanto promessa unilateral que, "na formao, negcio jurdico bilateral, nos efeitos, contrato unilateral. Tanto pode ser contrada pela parte que pretende vender, como pela que quer comprar, tendo carter vinculante para um ou para o outro contraente, conforme o caso."

b) Promessa bilateral

b.1) Conceito

O que nos interessa, entretanto, em decorrncia do tema proposto, estando regulada por lei, a promessa bilateral ou recproca de compra e venda (de imvel), em que uma das partes se obriga a vender e a outra a comprar (no futuro), determinado bem (imvel), cujo preo na maioria das vezes pago em prestaes. Segundo assevera Arnoldo Wald (op. cit. p. 305), "satisfeitos os deveres das partes (documentao do alienante e preo pago pelo adquirente), assina-se a compra e venda (impropriamente chamada de escritura definitiva)".

Conforme a doutrina dominante, de acordo com a legislao ptria, a promessa bilateral um contrato preliminar em que as partes se obrigam a celebrar um contrato futuro, que a compra e venda (de imvel). Fundamentam a referida corrente doutrinria os pensamentos de autores como Orlando Gomes (op. cit. p. 241) e Arnoldo Wald (op. cit. p. 305).

b.2) Evoluo histrica

A origem dos loteamentos, na viso de Arnaldo Rizzardo (Promessa de Compra e Venda e Parcelamento do Solo Urbano. 5. ed. rev., atual. e ampl. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1998. p. 17-18), foi uma confirmao ao dinamismo da sociedade, j que por estar em constantes transformaes em todos os seus setores, quais sejam, sociais, polticos, econmicos, comerciais etc., deve-se buscar adaptaes para solucionar os conflitos de interesses decorrentes dessas modificaes.

Teve como marco a Revoluo Industrial, pois at ento as pessoas viviam sob o regime do individualismo, onde se dividiam em classes com caractersticas peculiares. Com esta, passou-se a ter duas classes distintas, existentes at hoje: a dos patres (capitalistas e burgueses) e a dos proletrios (trabalhadores assalariados). O loteamento vem justamente em decorrncia desta ltima classe, de forma a adaptar a propriedade sua capacidade econmica, j que passaram a fixar-se nos grandes centros urbanos onde se localizavam as indstrias com aumento crescente de mo-de-obra.

No Brasil, conforme o mesmo autor, a Revoluo de 1930 deu impulso ao desenvolvimento das cidades em que se teve a venda de terrenos em prestaes como nova modalidade de comrcio, com o intuito de adaptar as condies econmicas das pessoas. O comprador no dispunha do valor pedido pelo vendedor, ento permitiu-se que ele pagasse o preo em prestaes, incorporadas sua situao financeira.

Na maioria das vezes, o dono do terreno se comprometia a vend-lo em prestaes peridicas, mas no contrato j se estipulava a clusula resolutiva expressa no caso de inadimplemento. Estipulava-se, ainda, a clusula do decaimento, em que estando o promissrio comprador inadimplente, perdia todas as prestaes j pagas. Tolerava-se assim a mora com o intuito de rescindir o contrato e "locupletar-se" com o que j havia recebido .Saa assim em prejuzo o promissrio comprador, pois alm de perder as quantias j pagas, tinha ainda a desvantagem de perder o imvel.

Esta situao no podia passar desprovida de qualquer soluo. Os legisladores preocupando-se com o fato, comearam a regulamentar os loteamentos por meio de decretos-leis. Em 1936, um projeto de lei dispondo sobre a compra e venda de imveis prestaes foi apresentado Cmara dos Deputados.

Tramitando pela Cmara, sofreu algumas alteraes, mas quando Getlio Vargas imps o golpe de Estado, foi o projeto para o Senado. O Congresso Nacional sendo dissolvido, o projeto foi transformado pelo Poder Executivo no decreto-lei n. 58, de 10.12.1937, posteriormente regulamentado pelo Dec. n. 3.058, de 15.09.1938.

b.3) Artigo 1.088,CC

"Art. 1.088, CC. Quando o instrumento pblico for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se antes de o assinar, ressarcindo outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem o prejuzo do estatudo nos arts. 1.095 a 1.097".

Enquanto alguns contratos para terem validade e eficcia necessitam apenas da aceitao e da proposta (forma livre), ou seja, da manifestao livre da vontade, outros precisam de forma especial, ou seja, preencher certos requisitos expressos na lei, v.g., quando condiciona a validade e eficcia dos contratos exigncia de instrumento pblico (art. 133, CC).

Desta maneira, enquanto este contrato no revestir a forma especial expressa na lei, no ter plena validade e eficcia, no se tornando ainda obrigatrio, o que confere a faculdade de arrependimento s partes de tal avena, desde que no venha prevista a impossibilidade de sua ocorrncia.

Assim, insere-se no contexto o contrato de compromisso de compra e venda de imveis (art. 134, II, CC) de qualquer natureza, exceto os excludos por lei, conforme leciona Altino Portugal Soares Pereira (op. cit. p. 71):

[14]



"Em nosso direito positivo, podemos subordinar o estudo da forma s modalidades de promessas existentes.

Teremos assim: (...) 3.) as promessas atinentes a imveis de qualquer natureza, (...), se enquadram na disposio do art. 1.088 do Cdigo Civil vigente".

Exercendo a parte o direito de arrependimento, no mais aceitando cumprir a promessa, no poder ser forada, nem mesmo por interveno do Poder Judicirio, a assinar a escritura definitiva de compra e venda apta a transferncia de bens imveis.

Entretanto, o mencionado artigo, ao mesmo tempo que d a faculdade de arrependimento, atribui a parte que queira exerc-la o dever de indenizar a outra nas perdas e danos, que segundo o disposto no art. 1.059 do Cdigo Civil Brasileiro incluem, alm daquilo que a parte efetivamente perdeu e o que razoavelmente deixou de ganhar.

Observa-se ainda, conforme o art. 1.088 do CC, que alm das perdas e danos a parte que se arrependeu estar sujeita ao disposto nos arts.1.095 a 1.097 do mesmo Cdigo (arras penitenciais ou de arrependimento), ou seja, quem deu causa perder as arras, pois se for o compromissrio comprador perder em proveito da outra parte, e se for o compromitente vendedor o causador restitu-las- em dobro. A respeito assim se posicionou o STF conforme Smula 412, "in verbis":

"Smula 412. No compromisso de compra e venda com clusula de arrependimento, a devoluo do sinal, por quem as deu, ou a sua restituio em dobro, por quem o recebeu, exclui indenizao maior, a ttulo de perdas e danos, salvo os juros moratrios e os encargos do processo".

Percebe-se, deste modo, que o artigo em estudo no corolrio ao Princpio da Fora Obrigatria dos Contratos em virtude de se ter a possibilidade de arrependimento, embora atribua penalidades ao exerc-lo, restringindo assim a autonomia da vontade daquele que primava pelo cumprimento do contrato.

2.1 A situao em face do decreto n. 58/37

Perante o Direito Civil Brasileiro, o compromisso de compra e venda de imvel no est expressamente regulado, mas, como assevera Arnaldo Rizzardo (op. cit. p. 20-21), este teve no entendimento de alguns autores seu embrio perante o art. 1.088 do Cdigo Civil Brasileiro e que apesar do conflito de opinies existente acerca da aplicao ou no do referido artigo, o compromisso no tinha mais fundamentao total em outro dispositivo legal.

Em face do art. 134, II, do Cdigo Civil Brasileiro, que exige o instrumento pblico como forma especial para a validade e eficcia do negcio jurdico referente a imvel de valor superior a cinqenta mil cruzeiros, o arrependimento, tambm denominado pela doutrina de desistncia, se tornava sempre cabvel. Deste modo, no gerando efeitos reais contra terceiros, a nica conseqncia no caso de inadimplemento seria as perdas e danos (indenizao em dinheiro) e no a execuo coativa.

Maria Helena Diniz (Cdigo civil anotado. So Paulo: Saraiva, 1995. p. 687), assim define perdas e danos:

"Seriam as perdas e danos o equivalente do prejuzo suportado pelo credor em virtude de o devedor no ter cumprido, total ou parcialmente, absoluta ou relativamente, a obrigao, expressando-se numa soma de dinheiro correspondente ao desequilbrio sofrido pelo lesado".

Sobre a necessidade do legislador estabelecer normas de proteo aos adquirentes de lotes , Arnaldo Rizzardo (op. cit. p. 306) assim leciona:

"No havia garantia alguma para o promitente comprador no sistema ento vigente, pois a inflao galopante fazia com que a devoluo simples ou mesmo em dobro do pagamento recebido no correspondesse real valorizao do terreno, o legislador decidiu estabelecer normas adequadas para a proteo dos adquirentes de terras loteadas".

Em decorrncia desta situao surgiu o Decreto-lei n. 58, em 10.12.1937, baseado na Lei uruguaia n. 8.733, de 17.06.1931, como forma de coibir o abuso, com nova disciplina sobre o loteamento e a venda de terrenos para pagamento em prestaes, com os seguintes "considerandos", dentre outros, que traduzem sua razo de ser:

"(...)

Considerando que as transaes assim realizadas no transferem o domnio ao comprador, uma vez que o art. 1.088 do Cdigo Civil permite a qualquer das partes arrepender-se antes de assinada a escritura de compra e venda;

Considerando que esse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos compradores de lotes, que tem assim por exclusiva garantia a seriedade e boa-f e a solvabilidade das empresas vendedoras;

Considerando que, para segurana das transaes realizadas mediante contrato de compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromisso contra futuras alienaes ou oneraes dos lotes comprometidos;

(...)"

[15]

[16]



Nota-se que este Decreto-lei veio com o escopo de proteger interesses da coletividade, recebendo, assim, todos os seus dispositivos, o carter de ordem pblica. H no entanto, em face do exposto, a restrio pelo Estado da autonomia da vontade das partes contratantes, de forma a proteger os interesses daqueles que na maioria das vezes eram vtimas de promessas no cumpridas. Deste modo, as disposies expressas neste Dec-lei tero que ser fielmente observadas, pois se algum contrato for realizado contrariando-as, ser nulo.

Acerca desta no prevalncia das clusulas contrrias ao Dec-lei n. 58/37, Altino Portugal Soares Pereira (op. cit. p. 25), assim exemplifica:

"No raro, vemos promessas de compra e venda de imveis celebradas, em que se declara que o respectivo contedo mera obrigao de fazer, ficando, por isso, vedado o registro do contrato, que, se for efetuado, ser, segundo os termos da conveno, nulo de pleno direito. Isso porm, inaceitvel, em direito".

Dentre as disciplinas trazidas pelo Dec-lei n. 58/37 (regulamentado posteriormente pelo Dec. n. 3.079, de 15.09.38), referente ao compromisso de compra e venda de imvel loteado para pagamentos em prestaes temos:

a) Que o loteamento de imveis urbanos ou rurais fosse precedido de memorial e planta no registro de imvel local:

"Art 1.. Os proprietrios ou co-proprietrios de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vend-los, divididos em lotes e por oferta pblica, mediante pagamento do preo a prazo em prestaes sucessivas e peridicas, so obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no Cartrio do Registro de Imveis da circunscrio respectiva:

I um memorial (...)

II planta do imvel (...)

III exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes";

b) Averbao no registro dos contratos de compromisso de venda, sua transferncia e resciso:

"Art. 4.. Nos Cartrios do Registro Imobilirio haver um livro auxiliar na forma da lei respectiva e de acordo com o modelo anexo:

Nele se registraro, resumidamente:

a) por inscrio , o memorial de propriedade loteada;

b) por averbao , os contratos de compromisso de compra e venda (...), suas transferncias e rescises

". (grifo nosso) "(...)".

c) O registro do imvel como hbil para ensejar a concesso de direito real ao compromissrio comprador

"Art. 5.. A averbao atribui ao compromissrio direito real oponvel a terceiros, quanto alienao ou onerao posterior e far-se- vista do instrumento de compromisso de venda, em que o oficial lanar a nota indicativa do livro, pgina e data do assentamento".

O supracitado art. 5. do Dec.-lei n. 58/37 foi considerado pela doutrina como o marco para a evoluo do contrato de promessa de compra e venda de imveis no Direito Brasileiro, sendo uma garantia que visa o conhecimento deste contrato pela sociedade, merecendo o seu respeito.

Segundo assevera o juiz Rogrio Marrone de Castro Sampaio (op. cit. p. 81), deu proteo ao contrato de compromisso de compra e venda de imveis loteados tornando-o irretratvel, desde que o referido instrumento fosse levado a registro no Cartrio de Registro Imobilirio. Transformando, assim, o direito do compromissrio comprador do lote de direito pessoal que era em direito real oponvel a terceiros, sendo indubitvel o seu valor "erga omnes", passando o adquirente a ter direito de impedir a vlida alienao do imvel loteado a terceiros.

O abalizado Altino Portugal Soares Pereira (op. cit. p. 27-28) leciona que, de acordo com a nova concepo dada pelo Dec.-lei n. 58/37, o contrato de promessa de compra e venda de imvel loteado distingue-se do contrato definitivo de compra e venda, em face de sua formalizao perante o Registro Imobilirio, o que impem consider-los como contratos autnomos, pois tm efeitos prprios. Prossegue ensinando que ambos os contratos, em virtude do Dec.-lei, passam a ser analisados sob a gide de dois efeitos pessoais e reais.

Efeitos pessoais vistos sob o prisma obrigacional, em que o contrato de compra e venda "encerra a obrigao de transferir o domnio de certa coisa, mediante o pagamento de certo preo em dinheiro (CCB, art.1.122), e o segundo, a recproca obrigao de contratar a compra e venda, em data futura".

E em efeitos reais, que d ao contrato de promessa de compra e venda "um direito de prioridade aquisio do domnio", e compra e venda, "o prprio direito de domnio".

d) Concesso ao comprador de adjudicao compulsria na hiptese de recusa do vendedor de assinar a escritura definitiva

[17]

[18]

[19]



"Art. 15. Os compromissrios tm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preo, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda".

"Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do art. 15, o compromissrio poder propor, para o cumprimento da obrigao, ao de adjudicao compulsria, que tomar o rito sumarssimo".

O art. 1.088, CC , possibilitava ao promitente vendedor arrepender-se antes de assinar a escritura definitiva de venda do bem imvel (instrumento pblico), limitando-se a restituio ao compromissrio comprador do valor pago mais perdas e danos ou as arras (Smula 412, STF), favorecendo-se o promitente com a supervalorizao do imvel antes comprometido. J o Decreto-lei n. 58/37 veio para modificar tal situao, pois, de acordo com Arnaldo Rizzardo (op. cit. p. 160/161), sendo o compromisso de compra e venda de imvel uma obrigao de fazer, o seu objeto consubstancia-se na ao do devedor em fazer um contrato futuro, ou seja, na obrigao do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. Assim, conforme os dispositivos mencionados, em no querendo assinar a escritura definitiva a que se obrigou, estando formalizado e quitado o instrumento contratual, no poder o promitente vendedor ficar desobrigado de cumprir com a avena. O referido Decreto-lei veio proteger o interesse da parte compradora. Deste modo, o Estado chamado a intervir, fazendo uso de sua autoridade para impor o cumprimento da obrigao, suprimindo a manifestao espontnea da vontade do inadimplente por meio de uma sentena constitutiva, permitindo a adjudicao compulsria.

A respeito, o Supremo Tribunal Federal assim se posicionou: "Smula 166. inadmissvel o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao Dec. lei 58, de 10.12.37".

O procedimento da ao de adjudicao compulsria, na vigncia do antigo Cdigo de Processo Civil de 1939, era regulado pelos arts. 345 a 348, j com a vigncia do atual Cdigo de Processo Civil, de 11.01.1973, tratado pelos arts. 287 no procedimento comum e 632 a 645 quando cabvel a execuo da obrigao de fazer.

No caso do compromissrio comprador que j pagou todo o preo, mas no registrou o compromisso, e o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva, h grande controvrsia doutrinria e jurisprudencial da imprescindibilidade ou no do registro como condio para a ao de adjudicao compulsria.

O direito adjudicao compulsria, nesta situao, em conformidade com a Smula 167 do STF, fica condicionada ao registro do contrato no Cartrio Imobilirio, "in verbis": "No se aplica o regime do Dec. lei 58, de 10.12.37, ao compromisso de compra e venda no inscrito no registro imobilirio, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro".

Posteriormente a matria foi regulada pelos arts. 639, 640 e 641 do Cdigo de Processo Civil, em que dilatou o uso da ao de adjudicao compulsria, "in verbis":

"Art. 639. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato no cumprir a obrigao, a outra parte, sendo isso possvel e no excludo pelo ttulo, poder obter uma sentena que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado".

"Art. 640. Tratando-se de contrato, que tenha por objeto a transferncia da propriedade de coisa determinada, ou de outro direito, a ao no ser acolhida se a parte, que a intentou, no cumprir a sua prestao, nem a oferecer, nos casos e formas legais, salvo se ainda no exigvel".

"Art. 641. Condenado o devedor a emitir declarao de vontade, a sentena, uma vez transitada em julgado, produzir todos os efeitos da declarao no emitida".

A respeito, Arnaldo Rizzardo (apud Bruno Mattos e Silva. Compra de Imveis: aspectos jurdicos, cautelas devidas, anlise de riscos. So Paulo. 09 set. 1999. Informao por correio eletrnico. www.yahoo.com.br), assim atesta:

"Os obstinados opositores da adjudicao compulsria por falta de registro tm seus argumentos postos por terra diante das normas inseridas nos arts. 639, 640 e 641 do CPC. Esquecem que sua renitncia deixa de ter eficcia se o interessado buscar a soluo atravs da execuo especialmente prevista no art. 640 (...)".

Para se autorizar a aplicao do art. 639, do CPC, necessrio que no contrato de compromisso de compra e venda de imvel haja clusula impedindo o arrependimento, desobrigando assim o registro do referido instrumento no cartrio imobilirio, conforme vem decidindo o Superior Tribunal de Justia deixando de aplicar a Smula 167 do STF, de acordo com a Nota 4, ao art. 16, do Dec. lei 58/37, Theotonio Negro, Cdigo Civil, 15. ed:

"SMULAS SOBRE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA (as Smulas 167 e 413 do STF no vm sendo aplicadas pelo STJ, que no exige, para a ao de adjudicao compulsria ou a prevista no art. 639 do CPC, que o compromisso conste do registro de imveis):

(...)

Smula 167 do STF: "No se aplica o regime do Dec. lei 58, de 10.12.37, ao compromisso de compra e venda no inscrito no registro imobilirio, salvo se o promitente vendedor se obrigou a efetuar o registro".

[20]



Smula 413 do STF: "O compromisso de compra e venda de imveis, ainda que no loteados, d direito execuo compulsria, quando reunidos os requisitos legais".

importante ressaltar que a falta de registro do contrato de compra e venda de imvel, conforme o art. 15 do Dec. lei 58/37, no d ao compromissrio direito real oponvel a terceiros. Destarte, se o promitente vendedor no honrar a avena, descumprindo-a, vendendo o imvel para uma terceira pessoa antes do ingresso da ao de adjudicao compulsria, torna-se impossvel esta ao em favor do compromissrio, resolvendo-se o contrato em perdas e danos. Prevalece, para este caso de duas escrituras do mesmo imvel, a regra do art. 186 da Lei n. 6.015/73, em que ter prioridade na aquisio, para se tornar o proprietrio daquele imvel, quem fizer em primeiro lugar o protocolo no registro imobilirio, "in verbis": "Art. 186. O nmero de ordem determinar a prioridade do ttulo, e esta a preferncia dos direitos reais (...)".

Estendeu ainda este diploma legal, proteo ao compromissrio comprador de imvel no loteado art. 22 do Dec. lei n. 58/37, modificado pela Lei n. 649, de 11.03.49

A lei 649, de 11.03.49, deu nova redao ao art. 22 do Dec. lei n. 58/37 (posteriormente modificado pela lei 6.014, de 27.12.73), estendendo tal proteo aos imveis no loteados, "in verbis":

"Art. 22. Os contratos, sem clusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda (...) de imveis no loteados, cujo preo tenha sido pago no ato de sua constituio ou deva s-lo em uma ou mais prestaes, desde que inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissrios direito real oponvel a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicao compulsria nos termos dos arts. 16 desta lei, 640 e 641 do Cdigo de Processo Civil".

Com relao ao uso do direito adjudicao compulsria, assegura Erasto Villa-Verde de Carvalho (op. cit. p. 59) que esta permitida nos dois casos, havendo, diferena, pois ao referir-se a imveis loteados, regulados pelos arts. 15 e 16 do Decreto-lei n. 58/37, o pedido no depende do registro no cartrio imobilirio, enquanto que, em se tratando de imveis no loteados, abordados no supra citado art. 22 do mesmo diploma legal, o registro era necessrio.

Mesmo havendo previso no contrato de compromisso de compra e venda de imvel quanto a faculdade de arrependimento, caso j pago integralmente o preo, dever ser observado, como regra, o seguinte posicionamento do STF (apud Arnaldo Rizzardo. op. cit. p. 147-148): "Inadmissvel o arrependimento do promitente vendedor quando o preo j se acha integralmente pago".

Desta forma, efetuado integralmente o pagamento das prestaes, presume-se que houve a desistncia tcita do direito de arrependimento.

2.2 A situao nos imveis loteados (lei n. 6.766/79)

A Lei n. 6.766, de 19.12.79, dispondo sobre o parcelamento do solo urbano, tambm regulou os contratos de compromisso de compra e venda de imvel, nos arts 25 e ss. "Art. 25. So irretratveis os compromissos de compra e venda, (...), os que atribuam direito a adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros".

Da mesma forma dos arts. 15 e 16 do Dec.-lei n. 58/37, este art. 25 regulando o pr-contrato no admitiu a faculdade do arrependimento, atribuindo ao compromissrio comprador um direito real de aquisio desde que sejam tais ttulos registrados no competente cartrio de imveis e, estando quite o adquirente, tem este o direito de promover a ao de adjudicao compulsria. Percebe-se, ento, que o registro no condio para adquirir o direito de se ingressar com esta ao.

No caso de haver inadimplemento culposo, responder o devedor pelo cumprimento da prestao mais as penalidades previstas no contrato e na lei.

2.3 O art. 53 do Cdigo de Defesa do Consumidor.

Dentre os princpios norteadores da relao contratual, convalidando o da fora obrigatria, temos o princpio da autonomia da vontade.

Esta autonomia volitiva indispensvel, haja vista ser necessria para o ajustamento das clusulas contratuais pelas partes. Porm, modernamente esta liberdade em face da nova concepo social do conceito de contrato, passa a ser limitada, com a finalidade no s de restabelecer o equilbrio contratual como tambm de preservar o interesse da sociedade como um todo, da ser regulada por normas de ordem pblica.

Em conseqncia, o Estado, atravs das leis, interfere nas relaes contratuais limitando a vontade das partes, por meio de normas consideradas pelo direito de imperativas.

Para tanto, a conceituada doutrinadora Cludia Lima Marques (Contratos no Cdigo de Defesa do Consumidor: O novo regime das relaes contratuais. So Paulo: Revista dos Tribunais, 1992. p. 51), assim prev as expectativas para o poder limitador estatal nas relaes contratuais:

"Haver um intervencionismo cada vez maior do Estado nas relaes contratuais, no intuito de relativizar o antigo dogma da autonomia da vontade com as novas preocupaes de ordem social. o contrato, como instrumento disposio dos indivduos na sociedade de consumo, mas, assim como o direito de propriedade, agora limitado e eficazmente regulado para que alcance a sua funo social".

Segundo os ensinamentos desta mesma autora (op. cit. p. 54-56), o Estado que antigamente separava-se da sociedade em virtude da filosofia do estado liberal, cuja interveno no se permitia nas relaes contratuais dos particulares, hoje toma novo rumo com o intuito de combater os abusos decorrentes da livre manifestao da vontade dos indivduos, v.g., na proscrio da usura e na declarao da ineficcia de certas clusulas exonerativas. Tudo isso com o fim de satisfazer a funo social do contrato, j que este tido como meio movimentador de riquezas e realizador dos interesses dos particulares.

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Nesse contexto, surge a Lei n. 8.078, de 11 de setembro de 1990, conhecida como Cdigo de Defesa do Consumidor - CDC, sendo o mais atual agrupamento de normas com a finalidade de disciplinar as relaes contratuais entre fornecedor e consumidor, conforme a nova concepo da teoria contratual.

Este Cdigo dispe basicamente "sobre a proteo e defesa do consumidor". So disposies de ordem pblica e de interesse social (art. 1., do CDC), com fundamentao nos arts. 5., XXXII e 170, V, da Constituio Federal de 1988 e art. 48 de suas disposies transitrias, a saber:

"Art. 5., XXXII, CF/88. O Estado promover, na forma da lei, a defesa do consumidor;"

"Art. 170, V, CF/88. A ordem econmica, fundada na valorizao do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existncia digna, conforme os ditames da justia social, observados os seguintes princpios:

(...)

V - defesa do consumidor;"

"Art. 48, ADCT. O Congresso Nacional, dentro de cento e vinte dias da promulgao da Constituio, elaborar cdigo de defesa do consumidor".

Embora hajam entendimentos doutrinrios conflitantes sobre o assunto, colocar determinados bens imveis dentre os produtos de consumo realidade que se mostra de todo recomendvel fazendo com que sejam tambm disciplinados pela Lei n. 8.078, de 11. 09.90, conforme lecionam Jos Cretella Jnior e Ren Ariel Dotti (Comentrios ao cdigo do consumidor. Rio de Janeiro: Forense, 1992. p. 185), nos seguintes termos:

"Mesmo que se ponha a discusso a respeito de serem ou no os bens imveis equiparados aos produtos, tais como definidos no art. 3., 1. do CDC (dado que parte da doutrina - ainda que entenda ser necessria a proteo contra os abusos cometidos contra adquirentes de bens imveis excludos da categoria de produtos de consumo, pois a sua aquisio exige instrumento formal e solene, no so, via de regra, objeto de negociao em massa e possuem um regramento prprio por parte do direito comum), a verdade que tais bens efetivamente foram alcanados pela lei. E, como tal, ficam sujeitos regra especial do art. 52".

Como forma de enquadrarmos o contrato de compromisso de compra e venda de imvel entre as relaes de consumo reguladas pelo CDC, necessrio se faz, luz deste diploma, estabelecermos os conceitos dados s partes contratantes (fornecedor/consumidor), bem como do objeto desta relao (produto). Ao nosso ver, contudo, somente os imveis loteados que se sujeitam ao CDC, em vista de vincularem considervel nmero de adquirentes, todos consumidores de objetos de um mesmo fornecedor.

Deixando o compromissrio comprador de cumprir com a sua obrigao de pagar as prestaes avenadas, pode o promitente vendedor, conforme leciona o magistrado Rogrio Marrone de Castro Sampaio (op. cit. p. 82), "valer-se da ao de resciso contratual (ou resoluo) cumulada com pedido de reintegrao de posse". Para isso, entretanto, exige-se a interpelao prvia do compromissrio comprador inadimplente para constitu-lo em mora, conforme exige a Smula 76 do STJ, "in verbis": " A falta de registro do compromisso de compra e venda de imvel no dispensa a prvia interpelao para constituir em mora o devedor".

Tratando-se de imvel loteado (urbano) ter o compromissrio devedor o prazo de 30 dias para purgar a mora, conforme enuncia o art. 32 da Lei n. 6.766/79, e de 15 dias no caso de imvel no loteado (a ttulo de esclarecimento), de acordo com o art. 1. do Decreto-lei n. 745/69, "in verbis":

"Art. 32. Vencida e no paga a prestao, o contrato ser rescindido 30 (trinta) dias depois de constitudo em mora o devedor.

1.. Para os fins deste artigo o devedor-adquirente ser intimado, a requerimento do credor, pelo oficial do registro de imveis, a satisfazer as prestaes vencidas e as que se vencerem at a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimao.

2.. Purgada a mora, convalescer o contrato.

3.. Com a certido de no haver sido feito o pagamento em cartrio, o vendedor requerer ao oficial do registro o cancelamento da averbao".

"Art. 1.. Nos contratos a que se refere o art. 22 do Decreto-lei n. 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste clusula resolutiva expressa, a constituio em mora do promissrio comprador depende de prvia interpelao, judicial ou por intermdio do cartrio de Registro de Ttulos e Documentos, com 15 (quinze) dias de antecedncia".

Havendo a resoluo contratual do compromisso de compra e venda de imvel por sentena judicial e reintegrado na posse o promitente vendedor, probe-se a estipulao contratual que permita a perda total das prestaes pagas pelo compromissrio comprador, em face do que dispe o Cdigo de Defesa do Consumidor - CDC, no Captulo VI (Da Proteo Contratual), Seo II (Das clusulas abusivas), art. 53, caput, "in verbis":



"Art. 53. Nos contratos de compra e venda de mveis ou imveis mediante pagamento em prestaes, bem como nas alienaes fiducirias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as clusulas que estabeleam a perda total das prestaes pagas em benefcio do credor que, em razo do inadimplemento, pleitear a resoluo do contrato e a retomada do produto alienado".



princípio da força obrigatória e outros assuntos - 2

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