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Mutirão da Escritura da COHAB-MG  

SOLUCÃO INOVADORA QUE VALORIZA A CIDADANIA

MUTIRÃO DA ESCRITURA

A Lei 10.150, de 21 de dezembro de 2000, colocou para as Cohabs e agências públicas de habitação de interesse social o desafio da emissão da escritura dos imóveis, com contratos de financiamento novados.

Na Companhia de Habitação do Estado de Minas Gerais – COHAB-MG, existem mais de 60 mil o número de contratos nessa situação.

Para responder a esse desafio, foi criado, no final de 2009, pelo então presidente da COHAB-MG, Sebastião Navarro Vieira Filho, e pelo Diretor de Habitação à época, Mauro Sérgio Nery Brito, o Mutirão da Escritura. O programa permanece ativo sob a atual gestão da Companhia, agora presidida por Octacílio Machado Júnior.

A criação do Mutirão da Escritura levou em consideração não só a situação criada pela Lei 10.150, mas também o fato de as prefeituras e o serviço Cohab Atende também estarem recebendo muitas demandas avulsas.

APRESENTAÇÃO

DIMENSÕES DO PROBLEMA

A Lei 10.150/00 exige o cumprimento de três requisitos para a homologação dos contratos: o contrato ter sido assinado até 31/12/87; que contenha a cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais – FCVS; e que toda a documentação pessoal dos mutuários e do financiamento seja apresentada corretamente.

A COHAB/MG, nos últimos anos, levantou a existência de mais 40 mil contratos enquadrados pela Lei 10.150, já quitados e habilitados, que formam a maior massa do alvo de ação do Mutirão da Escritura.

Uma empresa terceirizada examina mais de 20 mil contratos, cujos processos serão submetidos à Caixa Econômica Federal, para habilitação e homologação.

* A COHAB-MG recebe paralelamente cerca de 60 pedidos / mês de informação sobre emissão de escrituras. O serviço de atendimento direto ao mutuário - COHAB Atende - prioriza a demanda desses mutuários.

DIMENSÕES DO PROBLEMA

Outros fatores que geram demanda por escrituras:

• liquidação antecipada com recursos próprios do mutuário; (25 contratos por mês);

• liquidação antecipada com recursos do FGTS; (3 contratos por mês);

• indenização securitária em razão de sinistro por morte; (10 contratos por mês);

• indenização securitária em razão de sinistro por invalidez permanente; (2 contratos por mês);

• término do prazo de pagamento ou saldo zerado do financiamento. (50 contratos por mês).

A SOLUÇÃO

A criação do Mutirão da Escritura tomou como preliminares os seguintes dados:

• reduzido número de funcionários da COHAB/MG para atender ao grande contingente, já referido, de processos passíveis de emissão da escritura;

• concentração de demanda de escritura em algumas cidades e/ou regiões;

• o interesse de algumas prefeituras em atenderem a população de seus conjuntos habitacionais;

•a existência de “conjuntos-cidades”, alguns com mais de 4.000 unidades habitacionais.

A SOLUÇÃO

O programa buscou viabilizar o atendimento em grande escala, usando a parceria das prefeituras interessadas - sobretudo aquelas de municípios com “conjuntos-cidades” - para a mobilização e a concentração de recursos humanos e apoio logístico.

Para atingir o seu objetivo, o Mutirão da Escritura analisa, criteriosa e individualmente, cada processo quitado e apto à outorga da escritura.

Nessa fase, diagnostica a necessidade de complementação da documentação para a elaboração da escritura, ou - estando completa a documentação - inicia a digitação da escritura para assinatura; primeiramente pelo mutuário, e em seguida pelos dirigentes da Companhia.

ESTRUTURA DE ORGANIZAÇÃO

O Setor de Escrituras da Gerência de Financiamentos da COHAB-MG conta duas equipes: a Equipe do Mutirão propriamente dito e a Equipe de Atendimento Avulso.

O Setor de Escrituras dispõe de 10 funcionários designados exclusivamente para o atendimento aos pedidos, análise de processos, controle de arquivo e digitação das escrituras: tarefas envolvidas na execução dos mutirões.

Conta ainda com 3 estagiários do curso de Direito, que analisam as escrituras digitadas, conferem procurações, formais de partilha e processos diversos, vinculados aos contratos.

Um assessor é designado para dar visto às escrituras que implicam em processos judiciais e àquelas outorgadas a compradores mediante venda à vista em processos licitatórios.

Em sintonia com o Setor de Escrituras atuam a Gerência de Patrimônio Imobiliário da COHAB-MG, q ue fornece o endereço completo, os dados, limites e confrontações, bem como a origem do registro da matrícula do imóvel; e o Setor de Controle de Financiamento, também da Gerência de Financiamento.

Este último setor fornece as informações de quitação do contrato, a pasta do processo aberta na fase de homologação e habilitação junto à Caixa Econômica Federal, ou na fase de quitação por sinistro e liquidações diversas, além do instrumento liberatório do ônus hipotecário.

ESTRUTURA DE ORGANIZAÇÃO

PARCERIA DE SUCESSO

A parceria na execução do programa Mutirão da Escritura se viabiliza por meio de atribuição de responsabilidades à COHAB-MG e às prefeituras dos municípios.

COHAB-MG:

• responsável pelo treinamento à equipe municipal;

•levantamento de processos quitados;

•fornecimento de material para trabalho em campo: relatório, cartas e escrituras; •apoio técnico com informações sobre o procedimento;

•padronização das camisas (uniforme) e da credencial.

PARCERIA DE SUCESSO

MUNICÍPIO:

• disponibilização de equipe profissional a ser treinada pela COHAB para trabalhar em campo (entregando cartas e escrituras e também recolhendo documentos e no ponto de apoio logístico;

• apoio jurídico aos casos de separação / divórcio e ou inventário;

• confecção de uniforme e credencial e de envelope para acondicionamento da escritura;

• distribuição de material de divulgação;

• isenção de ITBI e facilitação do pagamento do IPTU por lei municipal.

PARCERIA DE SUCESSO

Outras atribuições conjuntas para execução das atividades no Município:

• demonstrar à Câmara Municipal a importância da isenção do ITBI e dos benefícios para quitação do IPTU;

• obter a isenção da taxa para obtenção da CND sobre IPTU;

• prestar assistência Jurídica: para providenciar inventários e processos de separação;

• disponibilizar veículo para transporte da equipe de campo; • disponibilizar escritório com computador/internet e impressora, com um funcionário para respaldar a atuação da equipe de campo;

• divulgar a parceria entre os mutuários;

• elaborar e encaminhar à COHAB-MG relatório semanal sobre os trabalhos e toda a documentação levantada em campo.

CAMISA:

CREDENCIAL:

IDENTIFICAÇÃO DA EQUIPE

PROJETO PILOTO

O projeto piloto do Mutirão da Escritura foi realizado na cidade de Poços de Caldas/MG, em setembro de 2009: o então presidente Sebastião Navarro designou, além do então diretor de Habitação, Mauro Brito; 1 advogado, 1 representante da Assessoria de Comunicação Social e 9 funcionários para executar o programa diretamente no município. A logística e o pessoal para a elaboração das escrituras foram transferidos para a cidade.

Com o apoio da Prefeitura Municipal e da UAI - Unidade de Atendimento Integrado do Estado de Minas Gerais (onde se localiza o Escritório Regional da COHAB-MG), e da Imprensa local, durante duas semanas foram visitados os mutuários dos imóveis do maior conjunto habitacional da cidade.

Foi possível entregar o primeiro lote de 200 Escrituras definitivas aos mutuários presentes, bem como a elaboração posterior de mais 100 escrituras.

MUTIRÕES REALIZADOS

Depois do êxito do Mutirão em Poços de Caldas, foram realizados em 2010 os seguintes mutirões:

• VESPASIANO: 450 escrituras entregues em cerimônia + 150 pós cerimônia = 600;

• SANTA LUZIA: 520 escrituras em cerimônia + 100 posteriormente = 620;

• CATAGUASES, CAMPINA VERDE, ITURAMA, FRUTAL e PRATA onde já foram entregues ao todo 315 escrituras.

* Em todos eles o processo de levantamento de documentos pessoais e de imóveis prossegue, de modo a possibilitar a outorga de novos títulos.

A previsão é de que, ainda no ano de 2011, se alcance a marca de 2.500 escrituras entregues a mutuários dessas cidades, bem como os de Conceição das Alagoas, Três Corações, Varginha e Uberlândia, onde já está programada a realização do programa. Outras 2.100 escrituras estão sendo processadas para atender demandas avulsas.

DESAFIOS

O Mutirão da Escritura organiza-se para responder aos seguintes desafios:

• ampliação do número de funcionários para atender: 1) a demanda intensificada pelos pedidos avulsos dos mutuários; 2) a demanda de mutuários com documentação a ser complementada.

• ampliação pela prefeitura, do suporte jurídico para os casos que necessitam da apresentação de formal de partilha (separação/divórcio/inventário):aproximadamente 40% do total de contratos aptos à escritura.

• regularização prévia da propriedade do imóvel, já que muitos promitentes compradores no decorrer do financiamento vendem os “direitos do imóvel” a terceiros sem a devida regularização junto à COHAB-MG.

• superação da excessiva burocracia na habilitação e homologação dos contratos com cobertura do FCVS para a novação do débito junto à Caixa Econômica Federal.

BENEFÍCIOS INDIRETOS

Apesar da existência dos desafios citados, o Mutirão da Escritura, ao envolver toda a COHAB-MG - especialmente a Diretoria de Habitação e a Presidência da COHAB/MG -, o município participante e seus mutuários, gerar diversos benefícios.

Além da regularização em grande escala da titulação definitiva da propriedade do imóvel, destacam-se:

Para a prefeitura municipal:

• a regularização dos débitos de IPTU dos imóveis;

• o apoio social e jurídico às famílias de baixa renda na orientação em casos de inventário e separação judicial;

• apoio aos moradores irregulares, anteriormente despreocupados em regularizar a propriedade do imóvel.

BENEFÍCIOS INDIRETOS

Para a COHAB-MG:

• redução da inadimplência referente aos contratos ainda ativos, cujos débitos são negociados com o mutuário que se interesse em receber sua escritura com a quitação de seu financiamento;

• aumento do interesse e consciência dos moradores irregulares em regularizarem a ocupação do imóvel junto à COHAB-MG, passando a receber as prestações do imóvel em seu nome.

CONCLUSÃO

Como se percebe, claramente, além do benefício da valorização da cidadania do mutuário, ao outorgar-lhe a titulação definitiva de propriedade do imóvel, o Mutirão da Escritura tem demonstrado à COHAB-MG ser uma inovação viável e única capaz de dar resposta à enorme demanda de mutuários beneficiados pela Lei 10.150/2000.

Sem esse esforço concentrado, em parceria com os municípios, torna-se praticamente impossível dar vazão à outorga de um número tão grande de escrituras.

Portanto, trata-se de uma iniciativa que, se não fosse adotada pela COHAB-MG, naturalmente iria agravar de forma irremediável o atendimento à demanda rotineira de escrituras, por si já muito expressiva.

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