prefeitura municipal de são josé dos pinhais...2013/12/09 · prefeitura municipal de são josé...

Prefeitura Municipal de São José dos Pinhais

ESTADO DO PARANÁ

1

PROPOSTA DE ALTERAÇÃO DO ZONEAMENTO DA UTP DO ITAQUI

1 APRESENTAÇÃO

A Prefeitura Municipal de São José dos Pinhais vem por meio deste propor a alteração

da Lei Municipal n° 29, de 19 de maio de 2000, que dispõe sobre o Zoneamento da Unidade

Territorial de Planejamento - UTP Itaqui, e, por conseguinte, adequações no Decreto Estadual

n°1454, de 17 de outubro de 1999, que a institui.

O processo de parcelamento e ocupação do solo da bacia do Rio Itaqui traz consigo um

histórico de implantação de grande número de loteamentos na década de 1950 (anteriores,

portanto, à Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano n° 6.766/79), bem como de

ocupações irregulares ao longo das décadas de 1980 e, principalmente, de 1990, sendo estes

os principais fatores que vieram a comprometer sobremaneira a qualidade do sistema natural

da bacia e sua proteção.

Entendendo a importância do contínuo planejamento e controle do uso e ocupação do

solo na região e em função da decorrência de mais de 10 anos de aplicação da legislação na

UTP Itaqui, faz-se necessária a avaliação da eficiência dos instrumentos e parâmetros

estabelecidos, a correção de distorções e equívocos identificados e o aprimoramento da

legislação específica, considerando o disposto na Lei Estadual n°12.248 de 31 de julho de

1998, que cria o Sistema Integrado de Gestão e Proteção dos Mananciais da Região

Metropolitana de Curitiba (RMC).

A presente proposta fundamenta-se na necessidade de compatibilização dos

parâmetros urbanísticos de uso, parcelamento e ocupação do solo, previstos no Decreto

Estadual e na Lei Municipal, de forma a atender tanto o interesse metropolitano de

recuperação e preservação dos mananciais de abastecimento público da Região Metropolitana

de Curitiba (RMC) quanto o interesse municipal de desenvolvimento socioeconômico em seu

território.


ESTADO DO PARANÁ

2

2 A PROPOSTA

À luz da Lei de Mananciais (Lei Estadual nº 12.248/98), as Unidades Territoriais de

Planejamento - UTPs compõem, com as Áreas de Proteção Ambiental – APAs, instrumentos

complementares com parâmetros de proteção e preservação ambiental. Enquanto as APAs,

figuram sob a égide da Lei Federal n° 9.985/2000 como uma Unidade de Conservação de Uso

Sustentável e, portanto, de caráter restritivo quanto ao uso e ocupação do solo urbano, as

UTPs possuem como característica básica a flexibilização de parâmetros de usos e ocupação

do solo urbano em áreas com forte pressão por ocupação urbana, observados os critérios de

controle e monitoramento, com vistas à capacidade de suporte da bacia para a manutenção

da qualidade hídrica para o abastecimento.

Nesse sentido, o município desenvolveu o projeto do Parque Linear do Rio Itaqui, que

corrobora com a idéia de recuperação ambiental e controle de cheias do Alto Iguaçu, objetivo

primeiro do Plano Diretor de Drenagem do Estado do Paraná (PDD) para a Bacia do Alto

Iguaçu, elaborado pela SUDERHSA, atual Instituto de Águas do Paraná, em 2002. O perímetro

do projeto contempla a área de preservação permanente de 30,00 metros ao longo do rio e

área para implantação do parque urbano, com limite próximo à curva de recorrência de chuvas

de 25 anos calculada no cenário tendencial do PDD. Este cenário indica a cota de enchente

desconsiderando as ações do plano de drenagem, ou seja, sem a execução das lagoas de

acumulação ou outras ações para minimização das enchentes. Diante disso, o perímetro foi

reduzido em locais específicos onde se optou pela execução de canal paralelo ao Rio Itaqui,

que contribui para a vazão do rio conforme estudos hidrológicos apresentados e com aval do

Instituto das Águas do Paraná.

No interior do limite do Parque, o projeto prevê o reassentamento de todas as famílias

ocupantes e a desapropriação dos proprietários de lotes e glebas, transformando toda a área

de interferência em propriedade pública.

O município foi selecionado pelo Ministério das Cidades, em 2011, para obtenção de

recursos para implantação de Obras de Drenagem e Parque Urbano ao longo do Rio Itaqui, de

acordo com o estabelecido pelo citado PDD e em complemento às ações já iniciadas na

região (Programa Vizinhança Solidária). Desde então, o município se encontra elaborando os

documentos necessários à aprovação do projeto junto à Caixa Econômica Federal e, no


ESTADO DO PARANÁ

3

momento, em fase de aprovação da 2ª etapa do projeto. Em 2011 e 2012, parte da área de

abrangência foi decretada para fins de desapropriação para implantação do Parque Linear do

Rio Itaqui. A desapropriação dos lotes e glebas decretados está prevista para ser iniciada em

meados de 2014.

Para a ação de reassentamento de famílias estão em construção empreendimentos

residenciais através de parceria entre o município e agentes financiadores (CEF e BNDES), na

região do Guatupê e Borda do Campo, dentro da UTP do Itaqui. A previsão de término destes

empreendimentos é em meados de 2014.

Diante do projeto exposto, a proposta que segue traz duas importantes modificações

para viabilizar a implantação do Parque Linear do Itaqui. A primeira se refere à alteração da

definição de Zona de Restrição à Ocupação, a qual passa a coincidir com os limites do parque

onde houver a incidência do mesmo, adequando portanto o limite da zona à curva de

recorrência de cheias de 25 anos e evitando ocupação em área com potencial de enchentes.

Além disso, propõe-se a inclusão de novo instrumento urbanístico, a Transferência do Direito

de Construir, que desonera os cofres públicos ao reduzir os gastos com desapropriação, por

permitir que o proprietário de imóvel que seja atingido total ou parcialmente pelo projeto do

Parque exerça o potencial construtivo da área afetada no remanescente do mesmo imóvel ou

em outro local.

No tocante à necessidade de flexibilização de parâmetros de usos e ocupação do solo

urbano em função da forte pressão por ocupação urbana e de forma a assegurar o

desenvolvimento socioeconômico do município, propõe-se a alteração dos índices de

coeficiente de aproveitamento e de usos adequados e permissíveis nas zonas, atentando à

capacidade de suporte da bacia, principalmente evitando o acréscimo da densidade

populacional.

Devido à localização estratégica da região e a facilidade de ligação entre o Porto de

Paranaguá e o restante do Estado, via BR 277, a área tem desenvolvido uma vocação para a

indústria e os serviços logísticos. Essas atividades precisam ser incentivadas para que se

garanta à área uma ocupação ordenada, visto serem atividades complexas que demandam

terrenos de grandes dimensões – o que vem ao encontro dos objetivos de preservação das

condições ambientais da área. Além disso, existe também a facilidade de integração junto ao

Contorno Leste/BR 116, com ligação direta à BR 376, importante ligação ao sul do Brasil,


ESTADO DO PARANÁ

4

cercada por portos que garantem escoamento de bens e produtos produzidos na região de

São José dos Pinhais e transitórios armazenados em alguns dos condomínios logísticos já

instalados no Município.

Levando em consideração que a UTP do Itaqui é cercada de áreas de grandes

dimensões, deve-se considerar o risco do aumento das ocupações irregulares. Estamos

falando de grandes áreas, muitas de matrícula única, fundos de vale, áreas de fragilidade

ambiental. Este é mais um indício de que se faz necessária a revisão dos parâmetros para

garantir usos mais adequados como as atividades industriais e logísticas já citadas. As

propostas apresentadas não só garantem os incentivos necessários, mas também garantem

as contrapartidas necessárias para a preservação das características ambientais da região,

indo ao encontro dos objetivos maiores da instituição da UTP.

Quanto às mudanças de perfil demográfico da área, é importante atentar ao fato de que

a legislação original foi elaborada tendo em vista os indicadores e informações existentes à

época. Os dados espaciais eram pouco precisos, impactando no cálculo da área total da UTP,

tendo em vista que ela se baseia nos limites da bacia do Itaqui e que hoje se dispõe de

cartografia bastante detalhada. O perfil demográfico, em acordo com IBGE (1996), era de 3,7

habitantes por domicílio, porém, passados quase 20 anos, esta taxa sofreu uma série de

redução, estando hoje em 3,24 habitantes por domicílio no município de São José dos Pinhais

(IBGE, 2010). Esta alteração garantiu, nos últimos anos, que a ocupação do solo estivesse

dentro dos parâmetros estabelecidos em 1999, dando espaço para que novos cenários

fossem calculados.

Segundo o caderno técnico elaborado pela COMEC, a densidade populacional ideal

para a garantia da qualidade da bacia é de 19hab/ha, ao se considerar a fração média de

2000m² em todo o território da UTP. Com os parâmetros estabelecidos em 1999 chegou-se a

uma população estimada de 79.370 habitantes, totalizando uma densidade de 18,55hab/ha e

atendendo portanto o ideal de 19hab/ha (Tabela 1). Porém, ao se refazer o cenário

populacional e de densidade com os mesmos parâmetros e com as informações espaciais

disponíveis hoje são encontradas divergências significantes nas áreas, tanto de toda a UTP

quanto de cada zona, e no número de lotes aprovados anteriormente à publicação da lei, o

que resulta em uma densidade populacional muito menor, de 14,92hab/ha (Tabela 2). Se


ESTADO DO PARANÁ

5

considerada a UTP apenas no que tange ao município de São José dos Pinhais a população

total prevista era de 59.105 habitantes e densidade de 16,07hab/ha (Tabela 3).

6

Tabela 1 - Cenário de densidades em toda a UTP do Itaqui, de acordo com o Caderno Técnico elaborado pela COMEC em 1999:

Fonte: COMEC (1999)

Caderno UTP Itaqui Área m² Área ha Fração média m²

Fração média ha

N° de unidades Habitantes Densidade

Bruta Área Total UTP em São José dos Pinhais e Piraquara 42.801.494,00 4.280,15 2.000,00 0,20 21.401 81.323 19,00

ZRO - Zona de Restrição à Ocupação 3.697.551,00 369,76 20.000,00 2,00 0 0 0,00

ZOO1 - Zona de Ocupação Orientada 1 2.503.021,00 250,30 20.000,00 2,00 303 6.511 26,01


ZOO3 - Zona de Ocupação Orientada 3 14.551.451,00 1.455,15 4.000,00 0,40 3.894 14.798 10,17

ZOO4 - Zona de Ocupação Orientada 4 3.746.369,00 374,64 5.000,00 0,50 1.590 6.786 18,11

ZUC1 - Zona de Urbanização Consolidada 1 (Loteamento) 7.226.498,00 722,65 Loteamentos aprovados 10.617 40.345 55,83

ZUC1 - Zona de Urbanização Consolidada 1 (Gleba) 607.480,00 60,75 1.000,00 0,10 607 2.308 38,00

ZUC2 - Zona de Urbanização Consolidada 2 1.626.399,00 162,64 1.134 4.937 30,36

ZR - Zona Rural 6.192.916,00 619,29 20.000,00 2,00 310 1.177 1,90

População total 79.380

Densidade (hab/ha) 18,55

7

Tabela 2 - Cenário de densidades em toda a UTP do Itaqui, de acordo com a Lei n°29/2000, segundo dados da base municipal:

Legislação Vigente Área m² Área ha Fração média m²

Fração média ha

N° de unidades

Habitantes (3,8hab/dom)

Densidade Bruta

Área Total UTP em São José dos Pinhais e Piraquara 43.832.098,60 4.383,21 2.000,00 0,20 21.916 83.281 19,00


ZOO1 - Zona de Ocupação Orientada 1 3.176.017,60 317,60 20.000,00 2,00 159 603 1,90





ZUC1 - Zona de Urbanização Consolidada 1 (Gleba) 1.056.818,67 105,68 1.000,00 0,10 1.057 4.016 38,00

ZUC2 - Zona de Urbanização Consolidada 2 1.384.663,59 138,47 Distrito Industrial de São José dos Pinhais1

ZR - Zona Rural 5.847.017,68 584,70 20.000,00 2,00 292 1.111 1,90


Densidade hab/ha 14,92

Fonte: LEI MUNICIPAL N°29/2000; PMSJP (2013)

1 Os lotes de loteamentos aprovados em ZUC 2 foram somados aos lotes aprovados em ZUC 1, para fins de simplificação de cálculo.

8

Tabela 3 - Cenário de densidades na UTP do Itaqui em São José dos Pinhais, de acordo com a Lei n°29/2000, segundo dados da base municipal:

Legislação Vigente Área m² Área ha Fração média m²

Fração média ha

N° de unidades


Densidade Bruta

Área UTP em São José dos Pinhais 36.769.353,18 3.676,94 2.000,00 0,20 18.385 69.862 19,00







ZUC1 - Zona de Urbanização Consolidada 1 (Gleba) 1.056.818,67 105,68 1.000,00 1.057 4.016 38,00


ZR - Zona Rural 3.934.126,52 393,41 20.000,00 2,00 196,71 747,48 1,90



Fonte: LEI MUNICIPAL N°29/2000; PMSJP (2013)

2 Na contagem de lotes em loteamentos aprovados foram descontados os lotes em ZRO. 3 Os lotes de loteamentos aprovados em ZUC 2 foram somados aos lotes aprovados em ZUC 1, para fins de simplificação de cálculo.


ESTADO DO PARANÁ

9

De forma a atender às necessidades já mencionadas para assegurar o

desenvolvimento socioeconômico municipal aliado à garantia da qualidade da bacia, são

propostos novos parâmetros de uso, parcelamento e ocupação do solo.

Quanto aos usos, incluem-se atividades públicas como uso permitido em todas as

zonas, exceto a ZUC 2 que possui legislação municipal específica por tratar do Distrito

Industrial de São José dos Pinhais. Em ZOO 2, ZOO 4 e ZUC 1 passam a ser permitidas as

atividades terciárias de área construída até 500m². A lei vigente não define a área máxima

dessas atividades, o que gera conflitos com as definições de comércio e serviço vicinal e de

bairro presentes da legislação de uso do solo municipal. Em ZUC 1 adiciona-se como uso

permitido as atividades secundárias não poluidoras de pequeno porte, até 200m², e como uso

permissível, aquelas de até 1000m², entendendo a importância da diversificação de usos nas

áreas de ocupação consolidada e o baixo impacto à vizinhança em função dos portes

propostos.

A respeito do parcelamento do solo, entendendo que sempre foi permitido o uso de

condomínio residencial horizontal em ZOO3 e que este uso pouco se concretizou, propõe-se a

redução da fração média e do lote mínimo como incentivo à sua implantação. Para fins de

cálculo de densidade, apresentado a seguir, a área total da zona foi divida pela metade,

supondo que este uso específico alcançasse 50% de ocupação na zona.

Quanto aos parâmetros de ocupação do solo, além da inclusão do coeficiente de

aproveitamento e da taxa de ocupação máximos permissíveis para os casos de transferência

de potencial construtivo, tem-se aumento do coeficiente de aproveitamento básico, que passa

de 0,1 para 0,2 em todas as ZOOs e para 1 na ZUC1. Não há alteração da taxa de

permeabilidade, que continua de 40%, porém para uso de serviços logísticos, desde que

garantidas as contrapartidas necessárias prioritariamente no que se refere à drenagem

superficial, poderá ser autorizado pelo Conselho Municipal de Planejamento e

Desenvolvimento Urbano a redução da taxa para 25%.

Segue nas tabelas 4 e 5, a proposta de novos parâmetros de parcelamento, uso e

ocupação do solo e nas tabelas 6 e 7 o cálculo dos cenários de densidade para toda a UTP e

para a UTP no que tange São José dos Pinhais.

Os dados iniciais balizavam cálculos de densidade demográfica ideal de 19 hab/ha para

toda a UTP, os parâmetros urbanísticos estabelecidos na Lei 29/2000 figuram uma densidade


ESTADO DO PARANÁ

10

de 14,92hab/ha e a proposta apresentada perfaz uma densidade de 13,52 hab/ha, o que

demonstra sua adequação ao objetivo maior de preservação dos mananciais por meio do

controle das densidades populacionais na bacia.

Tabela 4: Uso do solo proposto:

ZONA USO PERMITIDO USO PERMISSÍVEL USO PROIBIDO

ZOO I (1) (2)

Habitação unifamiliar; chácaras de lazer; pousadas; atividades

públicas.

Atividades secundárias e terciárias não poluidoras. (3)

Proibido todos os usos não listados nesta tabela e aqueles que, mesmo permitidos ou permissíveis, possam

por suas características, comprometer a qualidade hídrica da bacia e a

qualidade de conservação do meio ambiente

ZOO II (1) (2)

Habitação unifamiliar;

condomínios residenciais horizontais; atividades terciárias com área construída de até 500

m²; atividades públicas.


ZOO III (1)


condomínios residenciais horizontais; chácaras de lazer; pousadas; áreas de esporte, lazer e atividades agrícolas;

atividades públicas.

Atividades secundárias e

terciárias não poluidoras. (3)

ZOO IV (1) (2)


condomínios residenciais horizontais; atividades terciárias com área construída de até 500

m²; atividades públicas.


ZONA DE URBANIZAÇÃO

CONSOLIDADA I (1)

Habitação unifamiliar, atividades terciárias com área construída

de até 500 m²; atividades secundárias não poluidoras

com área construída de até 200 m²; atividades públicas.

Atividades secundárias e terciárias não poluidoras

com área construída de até 1.000 m². (3)

ZONA DE

URBANIZAÇÃO CONSOLIDADA

II

Conforme legislação municipal específica - Distrito Industrial de São José dos Pinhais.

-

ZONA RURAL Atividades agrícolas e de lazer; atividades públicas. -

ZONA DE RESTRIÇÃO Á OCUPAÇÃO

Atividades de esporte, lazer e de conservação definidas em plano

de manejo e/ou projeto urbanístico específico. Demais

atividades públicas.

Uma moradia a cada

20.000,00m2; extração de areia. (3)

(1) Permitido uma moradia por lote em loteamento já aprovado. (2) Permitido acréscimo de potencial construtivo. (3) Os usos permissíveis constantes nesta tabela dependerão da análise e anuência específicas para cada caso, em função de seus impactos ambientais e urbanísticos; e serão apreciados pelo Conselho Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano - CMPDU que, quando necessário, poderá indicar parâmetros de ocupação mais restritivos que aqueles estabelecidos nesta Lei, além de solicitar as anuências cabíveis de outros órgãos.

11

Tabela 5 - Parâmetros de parcelamento e ocupação do solo propostos:

ZONA

FRAÇÃO MÉDIA

(m²) (9)

LOTE MÍNIMO

(m²) (10)

TESTADA MÍNIMA

(m)

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO TAXA DE OCUPAÇÃO

TAXA DE PERMEA-BILIDADE

Nº DE PAVIMENTOS

RECUO FRONTAL

(m)

RECUOS LATERAIS

E DE FUNDOS

(m) PERMITI

DO

PERMISSÍVEL MÁXIMO COM AQUISIÇAO DE

POTENCIAL

PERMISSÍVEL MÁXIMO COM

TRANSFE-RÊNCIA DE POTENCIAL

BÁSICA

PERMISSÍVEL MÁXIMO COM AQUISIÇÃO DE

POTENCIAL

PERMISSÍVEL MÁXIMO COM

TRANSFE-RÊNCIA DE POTENCIAL

ZOO I 20.000 10.000 40 0,20 0,30 (1) 0,40 (12) 25 30 (1) 40 (12) 40 (4)(13) 2 10 (5) 2 (8)

ZOO II 10.000 5.000 25 0,20 0,30 (1) 0,40 (12) 25 30 (1) 40 (12) 40 (4)(13) 2 10 2 (8)

ZOO III 4.000 (11)

2.000 (11)

20 0,20 - - 30 - - 40 (4)(13) 2 10 (5) 2 (8)

ZOO IV 5.000 3.000 20 0,20 0,35 (1) 0,40 (12) 30 35 (1) 40 (12) 40 (4)(13) 2 5 (5) 2 (8)

ZUC I 1.000 (2) 600 (2) 12 (2) 1 - - 50 - - 30 2 5 (5) - (7)

ZUC II - (3) - - - - - - - - - - -

ZR - 20.000 - - - - 5 - - - 2 10 (5) 5

ZRO - 20.000

(6) - 0,1 - - 10 - - 90 1 5 2

12

(1) Valor máximo permissível que o coeficiente de aproveitamento e a taxa de ocupação poderão atingir com a aquisição de potencial construtivo, para atividades secundárias e terciárias não poluidoras, vinculadas a área do terreno, conforme Capítulo VIII desta Lei. (2) Os parâmetros de parcelamento e ocupação do solo previstos nesta zona poderão ser alterados mediante criação, através de decreto municipal, de Áreas de Interesse Social de Ocupação - AISO, desde que aprovados pelo Conselho Gestor dos Mananciais da RMC. (3) Conforme legislação municipal específica – Distrito Industrial de São José dos Pinhais. (4) Nos terrenos maiores que 5.000,00 m2, poderá ser incluído no cálculo da taxa de permeabilidade, as áreas verdes a serem averbadas conforme o disposto no art. 17 desta Lei. (5) Ao longo das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica. (6) Liberado parcelamento somente nos casos de doação de área para compra de potencial construtivo (7) Para usos industriais e/ou atividades potencialmente geradoras de ruídos e vibrações, afastamento de 2,00 m (dois metros). (8) Nos casos de testadas iguais ou inferiores a 15 m (quinze metros), anteriores a Lei nº 29/2000, permitido construções nas divisas laterais e fundos, desde que não se enquadrem nas atividades do item (7) anterior. (9) Fração ou parcela pela qual a área total da gleba deve ser dividida, com vistas a obter o número máximo de lotes - no caso de loteamento ou desmembramento- ou frações ideais - no caso de condomínio residencial horizontal - aplicáveis para a gleba, em conformidade com a definição do art. 6º desta Lei. (10) A área do lote mínimo prevista nesta tabela, bem como no art. 11 desta Lei, para cada zona deverá ser obedecida tanto para o lote resultante de loteamento ou desmembramento, como para a fração ideal ou sublote resultante de condomínio residencial horizontal nas zonas em que o uso for permitido. (11) Para condomínio residencial horizontal a fração média será de 2.000,00 m² e o lote mínimo será de 1.000,00 m², sendo permitida uma residência por lote, conforme art. 11 desta Lei. (12) Valor máximo permissível que o coeficiente de aproveitamento e a taxa de ocupação poderão atingir para a utilização (recepção) do crédito de potencial construtivo oriundo da transferência do direito de construir, para todos os usos previstos para estas zonas na tabela I, conforme o Capítulo VIII-A desta Lei. (13) À critério do Conselho Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano – CMPDU e garantidas as contra-partidas necessárias prioritariamente ao que se refere à drenagem superficial, poderá ser utilizada, para uso de serviços logísticos, taxa de permeabilidade de até 25%.

13

Tabela 6 - Cenário de densidades em toda a UTP do Itaqui, conforme a proposta apresentada:

Legislação Proposta Área m² Área ha Fração média m²

Fração média ha

N° de unidades


Densidade Bruta

Área Total UTP São José dos Pinhais e Piraquara 43.229.065,98 4.322,91 2.000,00 0,20 21.615 70.031 16,20




ZOO3 - Zona de Ocupação Orientada 3 (50% da área) 6.530.381,74 653,04 4.000,00 0,40 1.633 5.290 8,10




ZUC1 - Zona de Urbanização Consolidada 1 (Gleba) 381.467,09 38,15 1.000,00 0,10 381 1.236 32,40


ZR - Zona Rural 5.847.017,68 584,70 20.000,00 2,00 292 947 1,62



4 Fração média de 2000m² permitida apenas para o uso de condomínios residenciais horizontais. 5 Na contagem de lotes em loteamentos aprovados foram descontados os lotes em ZRO. 6 Os lotes de loteamentos aprovados em ZUC 2 foram somados aos lotes aprovados em ZUC 1, para fins de simplificação de cálculo.

14

Tabela 7 - Cenário de densidades na UTP do Itaqui em São José dos Pinhais, conforme a proposta apresentada:

Legislação Proposta Área m² Área ha Fração média m²

Fração média ha

N° de unidades


Densidade Bruta

Área Total UTP em São José dos Pinhais 36.166.320,56 3.616,63 2.000,00 0,20 18.083 58.589 16,20








ZUC1 - Zona de Urbanização Consolidada 1 (Gleba) 1.056.818,67 105,68 1.000,00 0,10 1.057 3.424 32,40


ZR - Zona Rural 3.934.126,52 393,41 20.000,00 2,00 197 637 1,62



7 Fração média de 2000m² permitida apenas para o uso de condomínios residenciais horizontais. 8 Na contagem de lotes em loteamentos aprovados foram descontados os lotes em ZRO. 9 Os lotes de loteamentos aprovados em ZUC 2 foram somados aos lotes aprovados em ZUC 1, para fins de simplificação de cálculo.


ESTADO DO PARANÁ

15

3 PROPOSTA DE ADEQUAÇÃO DA LEI

3.1 DAS DEFINIÇÕES, FRAÇÃO MÉDIA COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO,

ATIVIDADE PÚBLICA, ZONA RECEPTORA E TERRENO CEDENTE OU IMÓVEL

GERADOR

Tendo em vista a necessidade de esclarecimento do conceito de fração média para a

efetiva aplicação da lei tanto em casos de parcelamentos do solo do tipo loteamento ou

desmembramento quanto em casos de implantação de condomínios residenciais horizontais,

incluíram-se essas tipologias no texto da definição, que passa ser o seguinte:

FRAÇÃO MÉDIA: fração ou parcela pela qual a área total da gleba deve ser dividida, com

vistas a obter o número máximo de lotes - no caso de loteamento ou desmembramento - ou

frações ideais - no caso de condomínio residencial horizontal, aplicáveis para a gleba;

A definição de coeficiente de aproveitamento na lei vigente encontra-se

equivocadamente atrelada à de potencial construtivo. Entende-se por coeficiente de

aproveitamento o índice que estabelece a relação entre a área edificável e a área do lote ou

gleba, enquanto que o potencial construtivo é o valor em metros quadrados de área resultado

da multiplicação do coeficiente de aproveitamento pela área do lote ou gleba.

A legislação vigente faz a classificação de uso do solo em atividades secundárias e

terciárias apenas, não tratando em momento algum de usos públicos. Diante da necessidade

de implantação de equipamentos públicos urbanos e/ou comunitários para atendimento da

população residente na bacia, adicionou-se definição de atividade pública, como segue:

ATIVIDADE PÚBLICA: atividades de iniciativa da administração pública, com enfoque no

esporte, lazer, cultura, saúde, educação, entre outras, através da implantação de

equipamentos públicos urbanos e/ou comunitários, visando o bem estar e a qualidade de vida

da população.

Finalmente, em virtude de já ser previsto na lei vigente o instrumento urbanístico da

Aquisição de Potencial Construtivo e de se estar propondo a instituição do instrumento da

Transferência do Direto de Construir, faz-se necessária a definição de zona receptora e de

terrenos cedentes ou imóveis geradores, como segue:


ESTADO DO PARANÁ

16

ZONA RECEPTORA: zonas definidas como aquelas cujos imóveis são passíveis de

receber potencial construtivo, seja oriundo da aquisição do potencial construtivo, seja oriundo

da transferência do direito de construir.

TERRENO CEDENTE OU IMÓVEL GERADOR: é o imóvel - ou parte dele - que origina o

potencial construtivo que pode ser transferido para o remanescente do imóvel ou para outro

local, mediante a transferência de propriedade ao Município em troca de certificação do

potencial construtivo.

3.2 ZONA DE RESTRIÇÃO A OCUPAÇÃO

Atualmente a lei da UTP do Itaqui prevê como Zona de Restrição

à Ocupação dois setores: um de preservação, que corresponde à faixa de preservação

permanente e de recuperação de 30 metros ao longo do Rio Itaqui, e outro de conservação,

que corresponde a uma faixa adicionada de 70 metros ao setor de preservação, destinada a

implantação de atividades de recreação, lazer e soluções de drenagem.

Tendo em vista o projeto de Parque Linear do Rio Itaqui, elaborado pelo município e em

fase de aprovação e captação de recursos junto ao governo federal, que tem o seu perímetro

de intervenção definido a partir da curva de recorrência de cheias de 25 anos calculada pelo

Instituto das Águas do Paraná e que em vários momentos excede os limites dos setores

anteriormente descritos, propõe-se que o setor de preservação passe a coincidir com os

limites do parque.

Diante do exposto, entende-se pela seguinte definição:

“A Zona de Restrição à Ocupação corresponde à faixa de preservação permanente e de

recuperação de 30 m (trinta metros) ao longo do Rio Itaqui, e de 50 m (cinqüenta metros) de

raio ao redor de nascentes, conforme preconiza a legislação federal pertinente, bem como à

faixa, de largura variável conforme mapa em anexo, adicionada à faixa de preservação,

destinada a implantação de atividades de recreação, lazer e soluções de drenagem,

necessárias em razão da implantação do Parque Linear do Rio Itaqui.”


ESTADO DO PARANÁ

17

3.3 ADEQUAÇÃO DO ART. 10 QUE TRATA DAS ÁREAS DE OCUPAÇÃO ORIENTADA

A lei vigente, ao caracterizar as Áreas de Ocupação Orientada, permite o parcelamento

do solo de média e baixa densidade, porém, logo em seguida, ao subdividir em Zonas de

Ocupação Orientada, prevê apenas ocupação de baixa densidade. Para a coerência do

disposto na lei, propõe-se a alteração do texto que trata das Áreas de Ocupação Orientada,

permitindo apenas o parcelamento de baixa densidade.

3.4 ALTERAÇÃO PARÂMETROS E DEFINIÇÕES DAS ZONAS DE OCUPAÇÃO

ORIENTADA

Face à proposta de alteração dos parâmetros de uso e ocupação do solo, torna-se

necessária a alteração dos textos de caracterização de cada zona, com os novos parâmetros

de taxa de ocupação, fração média e lote mínimo. Propõe-se também a modificação e

padronização do texto quando este trata do potencial construtivo, visto que nesta proposta

prevê-se, além da aquisição de potencial construtivo já em vigência, a transferência do direito

de construir. Assim sendo o termo correto passa a ser o acréscimo de potencial e não mais

aquisição de potencial.

Por fim, acrescentou-se parágrafo único que discorre sobre a obrigatoriedade de se

atender as áreas de fração média para condomínio residencial horizontal e de lote mínimo para

loteamento ou desmembramento.

3.5 ÁREAS DE INTERESSE SOCIAL DE OCUPAÇÃO

No Art. 16, inciso I, para maior esclarecimento, propõe-se o acréscimo da palavra

regularização no início do texto, tendo em vista as duas finalidades de decretação de AISO:

para regularização de assentamentos habitacionais precários já implantados ou para

atendimento habitacional de famílias provenientes de áreas de risco inseridas na bacia do Rio

Itaqui.

Além disso, acrescenta-se neste artigo parágrafo único que discorre sobre a alteração

dos parâmetros da Zona de Urbanização Consolidada através da criação das Áreas de

Interesse Social de Ocupação – AISO, mediante decreto municipal e com aprovação do

Conselho Gestor dos Mananciais da RMC.


ESTADO DO PARANÁ

18

3.6 PARCELAMENTO DO SOLO, ALTERAÇÃO DOS ART. 24, 25, 26 E 28.

No Art. 24, que discorre sobre a área que deverá ser destinada ao domínio público.

Classificou-se esta área em: destinada à implantação de equipamentos públicos comunitários

e espaços livres de uso público, facilitando assim a compreensão.

O caput do Art. 25 é modificado, no inciso IV, para incluir o Conselho de Arquitetura e

Urbanismo (CAU), recentemente criado, e no seu item h, para acrescentar a solicitação de

planta com coordenadas dos vértices definidores do imóvel orientadas no sistema de projeção

UTM datum SIRGAS 2000 ou SAD-69.

Suprime-se do caput do Art. 26, a exigência da relação de equipamentos urbanos a

serem projetados e/ou executados pelo empreendedor, entendendo que a lei de parcelamento

municipal não prevê este tipo de serviços para aprovação de parcelamentos e que não há,

portanto, rotina de solicitação de atendimento a essa exigência. Ainda, inclui-se no caput

desse artigo o disposto no §1° sobre o prazo de 60 dias para retorno do projeto ao interessado

e estende-se o prazo de vigência das diretrizes informadas para três anos.

No Art. 28, altera-se o disposto no inciso III, extinguindo a obrigatoriedade de

apresentação de caderneta de campo, e no inciso VIII, eliminando a solicitação de projeto de

equipamentos urbanos a serem implantados.

3.7 ESPAÇOS LIVRES E ÁREAS INSTITUCIONAIS, ALTERAÇÃO DOS ART. 32, 34, 35

e 36

O Art. 32 passa a ter algumas alterações para adequação à lei de parcelamento

municipal. No seu §1º descreve-se de forma mais detalhada os critérios de definição das áreas

institucionais, que devem ser 100% edificáveis, localizadas em áreas privilegiadas do terreno e

preferencialmente contíguas a outras áreas institucionais.

No Art. 34 constatou-se a necessidade de melhoria do texto para possibilitar a correta

aplicação, esclarecendo o caso de áreas institucionais resultantes de parcelamento menores

que 1.800m². Tanto no Art. 34 quanto no Art. 35 altera-se o nome do conselho para adequação

à lei municipal vigente para Conselho Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano.

Entendendo que o Art. 36 complementa o disposto no caput do Art. 35, sobre a doação

de área ao município a cada 10 frações geradas em Zonas de Ocupação Orientada, passa a


ESTADO DO PARANÁ

19

constar como parágrafo do Art. 35. Além disso, incluem-se dois novos parágrafos,

considerando a hipótese de impossibilidade de aquisição de lotes em Zona de Restrição à

Ocupação, em virtude de esses já terem sido transferidos em sua totalidade ao município,

permitindo a doação de lote em outra zona dentro da UTP.

3.8 AQUISIÇÃO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO, ALTERAÇÃO DOS ART. 39, 40, 42,

43 e 44

No Art. 39 entende-se a necessidade de melhoria a redação do caput para deixar claro

que se está tratando do instrumento de aquisição de potencial construtivo. Da mesma forma,

propõe-se a alteração do parágrafo único do Art.40, de modo a evidenciar que para a

aquisição de potencial construtivo dever-se-á transferir ao município áreas em Zona de

Restrição à Ocupação.

Para evitar possíveis interpretações equivocadas da tabela integrante do Art. 42,

principalmente no que se refere à confusão dos instrumentos de aquisição de potencial

construtivo e transferência do direito de construir, optou-se por alterar o seu título, que passa a

ser “Parâmetros para Transferência de Áreas para Aquisição de Potencial Construtivo”. Ainda

ao tratar da tabela, alteram-se as observações (1) e (2) para a adequação aos novos

parâmetros de uso e ocupação do solo contemplados por essa proposta. Por fim, suprime-se

a observação (3), que trata do parcelamento do solo e não da aquisição de potencial

construtivo.

Por fim, nos artigos 43 e 44, há alteração do nome do conselho responsável para

Conselho Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano - CMPDU.

3.9 TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR, ACRÉSCIMO DO CAPÍTULO VIII-

A

Tendo em vista o interesse de assegurar as condições essenciais à recuperação e à

preservação do manancial hídrico do Rio Itaqui e como instrumento de viabilização do Parque

Linear no mesmo rio, o qual objetiva a implantação de atividades de recreação, lazer e

soluções de drenagem, propõe-se a instituição do instrumento urbanístico da Transferência do

Direito de Construir. O instrumento permite que o proprietário de imóvel que seja atingido, total


ESTADO DO PARANÁ

20

ou parcialmente, pelo projeto do Parque exerça o potencial construtivo da área afetada no

remanescente do mesmo imóvel ou em outro local, e desonera os cofres públicos ao reduzir

os gastos com desapropriações.

Propõe-se que a utilização deste potencial seja exercida prioritariamente no

remanescente do mesmo imóvel, desde que atendidos os parâmetros urbanísticos da zona, e

então, no caso de sobra de potencial ou no caso de atingimento total da propriedade, este

poderia ser utilizado em outro local, desde que situado em zonas receptoras definidas pela lei

(ZOO I, II e IV).

O capítulo descreve o trâmite para a aplicação do instrumento, os imóveis passíveis de

originar e receber a transferência, os prazos para utilização do potencial construtivo e demais

procedimentos.

3.10 DAS DISPOSIÇÕES FINAIS, ACRÉSCIMO DOS ART. 49-A E 49-B NO CAPÍTULO

IX

Os artigos 49-A e 49-B foram acrescentados de modo a estabelecer competências ao

Conselho Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano – CMPDU, quais sejam:

análise e aprovação de usos permissíveis em função de impactos ambientais e urbanísticos,

inclusive com a possibilidade de indicação de parâmetros de ocupação mais restritivos,

solicitação de contrapartidas necessárias à mitigação ou eliminação de impactos mediante a

apresentação de Estudo de Impacto de Vizinhança - EIV, conforme disposto na legislação

municipal vigente, e análise de casos omissos e/ou conflitantes.

3.11 ZONEAMENTO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Entendendo que a Zona de Urbanização Consolidada 1 é caracterizada pela existência

de loteamentos aprovados anteriormente à legislação da UTP do Itaqui e que nela se

estabeleceu que os padrões de ocupação seriam mantidos, entende-se pela alteração de

zoneamento nos loteamentos Jardim Ipoméia, Jardim Esmeralda e Chácaras Belverde. Estes

loteamentos possuem ocupação consolidada e já estavam aprovados e implantados quando

da publicação da lei, devendo portanto ser entendidos como ZUC1.


ESTADO DO PARANÁ

21

LOTEAMENTOS JARDIM IPOMÉIA E JARDIM ESMERALDA EM NOV/1999 OS MESMOS LOTEAMENTOS EM 2010

Na definição dos limites da ZUC 1, junto a gleba a leste do Jardim Araguari, o imóvel foi

atingido por dois zoneamentos, ZUC 1 e ZOO 4. Este fato trouxe várias dificuldades na

determinação dos usos da gleba, pois a lei não esclarecia qual o uso deveria ser considerado

no caso de um imóvel atingido por dois zoneamentos. Tendo em vista a sua localização, ao

lado do Jardim Araguari, com infraestrutura já implantada, entende-se pela alteração do

zoneamento da gleba como ZUC 1, pensando inclusive na possibilidade da área receber os

habitantes do Loteamento Jardim Itaqui, reassentamento em estudo pela municipalidade.


ESTADO DO PARANÁ

22

Gleba alterada para ZUC1

O Loteamento Jardim Safira foi aprovado em 1970 e não foi implantado. Na formulação

do Decreto Estadual 1454/1999 e na seqüência, na Lei Municipal 29/2000 foi entendido como

parte da Zona de Ocupação Consolidada I. Sua gleba está dividida em quadras e lotes, com

matrículas individualizadas, mas todos seus lotes são de um único proprietário, podendo este

loteamento ser cancelado, se necessário for. Para não estimular a sua ocupação com uso

residencial e entendendo o potencial de uso industrial em virtude da sua localização

privilegiada, propõe-se a alteração do seu zoneamento para ZOO4.


ESTADO DO PARANÁ

23

Localização do Jardim Safira

Nas proximidades do Distrito Industrial de São José dos Pinhais, propõe-se a alteração

de zoneamento de uma área com frente para a Estrada da Roseira e para a Avenida Renault,

de ZOO3 para ZOO4, tendo em vista o caráter industrial do entorno. A alteração contribui para

a redução da densidade prevista na bacia, já que a fração média em ZOO4 é maior.

Alteração de Zoneamento, proposta de alteração de ZOO3 para ZOO4.

prefeitura municipal de são josé dos pinhais...2013/12/09 · prefeitura municipal de são josé...

Documents