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PESQUISA DE MERCADO: AMBIENTE COMPETITIVO DO MERCADO DE

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS EM SALVADOR E REGIÃO

METROPOLITANA

MARKET RESEARCH: COMPETITIVE ENVIRONMENT OF CONDOMINIUM

MANAGEMENT MARKET IN SALVADOR AND METROPOLITAN REGION

CELINO, Claudio Ribeiro 1

Mestrando em Administração de Empresas – UNIFACS

RESUMO

Este trabalho apresenta o grau de competitividade no mercado da prestação de serviços de

administração de condomínios residenciais, comerciais e de shopping centers por empresas

administradoras e síndicos profissionais na cidade de Salvador e Região Metropolitana.

Palavras-chave: competitividade, administração, condomínios

ABSTRACT

This paper presents the degree of competitiveness in the market for the provision of services

of management residential, commercial condominiums and shopping centers by professional

managers and administration companies in Salvador and Metropolitan Region.

Keywords: competitiveness, management, condominiums

1

Mestrando do Curso de Administração de Empresas - Universidade Salvador - UNIFACS

Laureate International Universities – Salvador / Bahia / Brasil – 101151003@unifacs.edu.br

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1 INTRODUÇÃO

A população mundial cresce e as moradias em condomínios se tornaram uma realidade sem volta na grande maioria das metrópoles do mundo. São comunidades cada vez maiores, sejam de casas ou apartamentos, que exigem exponenciais esforços de infraestrutura, controle financeiro e autoridade social. Pontos importantes que passam despercebidos pela quase totalidade daqueles que contemplam as maquetes e as plantas arquitetônicas num lindo stand de vendas de uma imobiliária, em busca do seu sonho de casa própria.

A palavra condomínio vem do latim condominium, que significa propriedade conjunta, ou seja, o domínio de mais de uma pessoa simultaneamente sobre um determinado bem, ou partes de um bem. Quando esse bem é imóvel e possui unidade autônomas além da área comum, denomina-se de condomínio edilício (RIZZARDO, 2014). Essa domínio em conjunto gera disposições legais distintas de propriedade, posse e disposição do bem, que variam de um condomínio para o outro com a sua convenção e regimento internos, assim como variam os contratos sociais das empresas, criando um campo de estudo particular nas áreas da administração, do direito, da contabilidade e da engenharia.

Esta realidade, uma vez percebida pelo mercado brasileiro, gerou demanda para que as empresas de contabilidade - responsáveis por elaboração de balancetes e registro contábeis, se transformassem em empresas de administração de condomínios - assumindo responsabilidade pela emissão de boletos bancários, recursos humanos, ou seja, contratação, demissão e controle da folha de pagamento. Algumas vezes até acumulando funções de compras, cobrança, terceirização de mão de obra, e coordenação da equipe de empregado dos condomínios através dos chamados encarregados ou gerentes prediais (CAMPOS, 2015).

E com quem fica a representação legal pela pessoa jurídica do condomínio? De acordo com o Código Civil Brasileiro, a figura do síndico é obrigatória, e assume todas as responsabilidades cível, trabalhista, tributária, ambiental e criminal pelo empreendimento. Além destas, existem as tarefas de manutenção predial, controle documental, planejamento financeiro, comunicação com a comunidade, decisões de investimentos, enquadramento legal do empreendimento e solução de conflitos - o que exige uma abordagem humana e familiar alem da eficácia operacional-administrativa. Atividades estas que são, na maioria das vezes, negligenciadas ou delegadas à fornecedores devido ao completo desconhecimento da matéria pelos síndicos voluntários. Esta enorme complexidade e responsabilidade também gerou demandas para o surgimento de uma nova categoria de trabalhadores - os síndicos profissionais - profissão ainda não regulamentada, mas já praticada amplamente no país, graças ao artigo nº 1.347 do atual Código Civil (lei 10.406/2002), que permite que qualquer pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio possa ser eleita para o cargo.

É nesse cenário que este estudo é pautado. Na tentativa de mensurar o tamanho deste mercado de serviços, quem são os personagens, quem são os clientes, quais são as barreiras de entrada e qual é o seu grau de competitividade. Um mercado onde administradoras de condomínio se multiplicam, mas não garantem o mesmo escopo de trabalho; síndicos profissionais autônomos disputam com empresas que oferecem este profissional como se fosse mais um serviço do seu portfólio; e condomínios se perdem nas diversas opções sem nenhuma fundamentação jurídica confiável que aponte o caminho que eles devem seguir.

O síndico é um dos primeiro agentes que apresenta à comunidade os princípios de ordem e cidadania; e o condomínio é o menor núcleo social que permite ao cidadão uma educação política, através das suas normas, convenções e iniciativas comunitárias. A qualificação dos síndicos e da administração profissional dos condomínios é, portanto, o caminho para a civilidade, equilíbrio e segurança de pequenas comunidades e, consequentemente, das cidades.

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2 ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS: MERCADO DE PROFISSIONAIS OU

DE EMPRESAS ESPECIALIZADAS?

2.1 O cenário

Segundo SCHWARTZ (1991), os cenários permitem analisar o longo prazo num mundo

onde reina a complexidade. As tendências hoje existentes influenciam decisivamente o futuro,

mas sempre sob o signo da imprevisibilidade. Assim, o planejamento estratégico parte de uma

"fotografia" do mercado objeto de estudo.

O crescimento do número de condomínios é um realidade em todo o Brasil. No nível

local, o Município de Salvador aprovou o seu novo Plano Diretor de Desenvolvimento

Urbano - PDDU em 2008, criando um novo e amplo conjunto de áreas economicamente

incorporáveis. A junção destes fatores - crédito farto, empresas capitalizadas, novos vetores

de desenvolvimento imobiliário na capital e uma demanda reprimida por duas décadas de

estagnação – foi determinante para um rápido crescimento do setor, que quadruplicou de

tamanho em um curto período de 3 anos (2005 a 2008) (BUCK, 2013).

Junto com o crescimento imobiliário, cresce a demanda por serviços de administração

de condomínios. Neste estudo será considerado inicialmente dois grupos: comerciais e

residenciais. Como os primeiros, por força do código de defesa do consumidor, prestam

serviços em relação de consumo, quase sempre contratam empresas e profissionais

especializados e formam uma clientela certa deste tipo de produto. Nos residenciais, em que

não há relação de consumo entre a administração e os condôminos (RIZZARDO, 2014), a

contratação de fornecedores não é uma certeza e os serviços comumente são prestados em

regime de melhor esforço. A segunda consideração, é quanto ao poder aquisitivo dos

empreendimentos, uma vez que as suas dimensões e número de unidades habitacionais

embora caracterizem o potencial econômico, não definem com precisão a possibilidade de

contratação de serviços.

Para ilustrar, as associações de bairro (que podem ser equiparadas à condomínios

perante a justiça) existem em favelas assim como em loteamentos de altíssimo padrão, como o

Alphaville - franquia imobiliária presente em alguns estados brasileiros. Em favelas, embora

contem com grande aglomeração de unidades, não conseguem captar recursos suficientes para

sequer adequar legalmente as moradias. Podemos citar outro exemplo: a mansão Carlos Costa

Pinto - condomínio que conta com apenas 18 unidades, mas que possui arrecadação mensal de

R$ 144.000,00 e conta com mais de 24 colaboradores (porteiros, vigias, vigilantes, zeladores

e auxiliares de serviços gerais).

Do outro lado, temos como competidores, disputando os serviços a serem prestados ao

condomínios: contadores e empresas de contabilidade que oferecem serviços de registros

contábeis, declarações de impostos e elaboração de balancetes para pequenos condomínios; e

empresas administradoras de condomínio que além deste serviços oferecem emissão de

boletos bancários, recursos humanos, compras, cobrança, e até terceirização de mão de obra e

encarregados. Cargo este que, segundo dados da SINTECONCS (Sindicato dos Trabalhadores

de Condomínios) e do CRA-BA (Conselho Regional de Administração da Bahia), tem sido

ocupado cada vez mais por administradores de formação, principalmente em grandes

condomínios.

Há ainda uma um terceiro competidor - o síndico profissional - que, a princípio, não

compete com as empresas administradoras por focar num escopo de serviço distinto:

responsabilidade cível e criminal, manutenção predial, controle documental, planejamento

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financeiro, comunicação com a comunidade e solução de conflitos. Entretanto, a recente

competição de empresas administradoras que oferecem este "produto" como um agregado ao

seu portfólio de serviços, pode causar mudanças neste cenário.

Vistos quem são os elementos do mercado, os fornecedores, os clientes e os produtos,

parte-se para o segundo passo: a análise da competitividade. Segundo PORTER (1980), é

possível fazer uma análise de competitividade de um mercado através de cinco forças:

Ameaça de novos entrantes;

Ameaça de produtos substitutos;

Poder de barganha dos fornecedores;

Poder de barganha dos clientes;

Rivalidade entre os fornecedores.

2.2 Ameaça de Novos Entrantes

Iremos então estudar como cada uma destas forças estão presentes no mercado de

administração de condomínios. A começar pela ameaça de novos entrantes - que é alta. A

possibilidade dos cliente serem disputados por profissionais liberais e por empresas torna o

mercado altamente disputado. Exceto os médios e grandes condomínios que exigem maior

infraestrutura e maior variedade de serviços, todos os outros são objeto de atuação de

contadores habilitados. Escritórios de contabilidade fornecem as necessidades básicas de

condomínios menos exigentes e rapidamente, através de softwares específicos já estabelecidos

no mercado, acrescentam produtos no portfólio.

No escopo do síndico a ameaça de entrantes é ainda maior. A atuação predominante de

autônomos, a falta de regulamentação da profissão, a expectativa de bons ganhos financeiros e

a atual crise econômica, projetam uma avalanche de novos concorrentes num futuro próximo.

Os moradores já não querem mais assumir o cargo de síndico, e os condomínios já se

tornaram verdadeiras empresas, movimentando milhões (InfoMoney, 2015). Não obstante,

síndicos voluntários - seja por desconhecimento da complexidade da atividade ou por

desejarem se preparar para uma nova possibilidade de carreira, são entrantes a concorrer com

os síndicos profissionais. Condomínios conservadores, ainda receosos de entregar a

sindicância à uma pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, também compõem uma

forte barreira de entrada do síndico profissional.

2.3 Ameaça de Produtos Substitutos

Devido à imposições legais, O eventual substituto do tradicional serviço de

administração de condomínios (balancetes, boletos, RH, cobrança) seria o serviço "síndico

profissional" - desde que detentor de registro no CRC (Conselho Regional de Contabilidade),

e desejasse acumular funções normalmente delegadas pelos síndicos. Ou seja, resumidamente

é baixa a ameaça de produtos substitutos. O código civil reserva aos contadores a competência

de assinar balanços patrimoniais e resultados econômicos:

Artigo 1.179 do Código Civil: O empresário e a sociedade empresária são

obrigados a seguir um sistema de contabilidade, mecanizado ou não, com base

na escrituração uniforme de seus livros, em correspondência com a

documentação respectiva, e a levantar anualmente o balanço patrimonial e o de

resultado econômico.

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O artigo seguinte (art. 1.180) dispõe que o livro Diário é obrigatório, porém vale frisar

que sua escrituração deve obedecer as Normas Brasileiras de Contabilidade.

Já o art. 1.182 é mais incisivo ao prever que a escrituração é de responsabilidade de

contabilista habilitado, exceto se não houver este profissional na localidade, o que, devemos

reconhecer, trata-se de hipótese rara, cuja circunstância deve ser informada pelo Conselho

Regional de Contabilidade aos órgãos de registro. Ainda assim, vale esclarecer que tal

hipótese não exime o empresário da responsabilidade pela escrituração (art. 3º do Decreto no

64.567/69).

Finalmente, o art. 22 da Lei 4.591/64 obriga o síndico a manter guardada durante o

prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação

relativa ao condomínio. Com isso, embora o condomínio seja um ente despersonalizado (art.

44, lei 10.406/2002), e não seja uma sociedade empresária, ele se assemelha a pessoa jurídica,

pois é obrigado o possuir CNPJ (instrução normativa 200/2002, Receita Federal), obrigado a

ter inscrições no INSS e FGTS (para os que possuem empregados), portanto, necessita

contratar um contador.

Com isso, as empresas de administração de condomínio precisam obrigatoriamente a

possuir contadores no seu quadro de colaboradores (contratados ou terceirizados) para

poderem participar deste mercado. Desta forma, a reserva de mercado está garantida e não há,

até então, produtos substitutos, exceto para os conjunto habitacionais sem empregados, cuja

simplicidade os isenta de formalidades legais e, com isso, podem lançar mão de soluções

caseiras para a contabilidade.

2.4 Poder de barganha dos fornecedores;

Os principais fornecedores das empresas administradoras de condomínio são as

empresas de software. Se é complexo administrar seu próprio negócio, inimaginável então,

gerenciar diversos ao mesmo tempo, sem o uso da informática. A contabilidade de

condomínios na Bahia, é calcadas em soluções de gestão amplamente difundidas, as quais

podemos exemplificar: Folhamatic/SAGE, Contmatic, Dominio, Prosoft, Alterdata, etc.

Falando especificamente em gestão administrativa condominial, temos outros:

Condominio21, Superlógica, Livesys, Info Digitus, etc. A variedade de fornecedores é

grande, porém uma vez definida a aplicação, o esforço para trocar de plataforma é expressivo.

Embora os fornecedores consigam exercer certo domínio sobre a base instalada,

precisam se superar para conquistar novos clientes. Administradoras que oferecem serviços de

terceirização de mão de obra dependem de outras soluções e fornecedores que não serão

objetos de estudo neste documento. Não obstante, o canal de acesso aos fornecedores também

não constituem expressiva barreira de entrada.

2.5 Poder de barganha dos clientes

A proliferação de empresas administradoras e a relativa facilidade da sua substituição

leva-nos a pressupor que o poder de barganha dos clientes seja alto neste mercado. Os

honorários são equiparados aos de contadores independentes; é difícil agregar valor e fazê-lo

ser percebido pelo cliente, e existem muitas opções no mercado. Não há muitas diferenças de

preços e portfólio entre a maioria das administradoras de condomínio, restando à reputação o

fiel da balança, enquanto nenhuma grande falha seja percebida pelo cliente e ele decida mudar

de empresa. Contratos longos, via de regra, são raros neste setor.

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2.6 Rivalidade entre os fornecedores

Classificar o grau de competitividade de um mercado é uma tarefa delicada. Posiciona-

mentos sutis, que muitas vezes escapam ao conhecimento do público, transformam um

concorrência perfeita em um oligopólio, e este último em um cartel. Aparentemente, o

mercado de serviços de administração de condomínio em Salvador, se assemelha a uma

concorrência perfeita: grande número de ofertantes, grande número de compradores, e

diferentes instrumentos de negociação: preço, qualidade, portfólio e pós-venda. Entretanto,

algumas empresas se destacam de tal forma e possuem uma relativa fatia do mercado (de

condomínio comerciais e residenciais) que podemos segregar estes dois mercados e

desenvolver diferentes análises em cada um.

Este destaque pode ser um fruto de vantagem estratégica, dificuldade da maioria dos

competidores em alcançar determinada eficácia operacional (o que poderia configurar

concorrência monopolística) ou um cenário artificialmente criado com alianças (cartel ou

truste). Uma empresa só é capaz de superar em desempenho os concorrentes se conseguir

estabelecer uma diferença preservável. A eficácia operacional significa o desempenho de

atividades melhor que as rivais (PORTER, 1999). Em última análise, a vantagem competitiva

pode assumir um grau de diferenciação tal que iniba os competidores de concorrer no mesmo

mercado. Por exemplo, a administração de shopping centers.

2.7 As campeãs do mercado

Segundo SIMON (2003) o ato de definir "negócio" e "mercado" é o ponto de partida do

planejamento estratégico. Ele chama de pequenas campeãs, as pequenas e médias empresas

que ignoram as cinco forças de Porter e se destacam criando um nicho diferenciado que

dificulta o acompanhamento pelos concorrentes:

conhecem mais a sua participação no mercado relativamente ao seu maior

concorrente que a participação absoluta;

preferem definir o mercado ou negócio a partir das necessidades dos clientes

(contabilidade de condomínios x administração de condomínios), o que torna

mais fácil compreender quais são os produtos substitutos;

tendem a permanecer no mercado-alvo e na tecnologia básica optada (média de

10 anos na decisão);

tendem a se manter fiéis à sua competência original e resistem a tentação de

diversificar: ultraespecialistas de nicho ou criam seus próprios mercados;

não veem os mercados como algo definido por forças externas ou competitivas,

mas como um parâmetro que podem controlar (alto grau de diferenciação que

inibe a imitação por competidores).

possuem abordagem restrita e profunda (baixa amplitude na linha de produtos,

mas grande variedade ou solução completa naquela linha escolhida).

Parece haver uma liderança notável em algumas empresas deste setor. Mais

precisamente na divisão de condomínios comerciais, e, dentro destes, os shopping centers.

Acontece que o shopping center não se destina, normalmente, para a venda de unidades ou

frações ideais, mas para a locação e exploração comercial das lojas ou divisões internas

(RIZZARDO, 2015). Desse modo, fica, de imediato, constituído um condomínio especial, nos

moldes do "condomínio edilício", no qual o adquirente de loja em shopping center, apesar de

proprietário de uma unidade autônoma, devidamente caracterizada, à qual se vincula uma

fração ideal no terreno e nas coisas comuns, sofre algumas restrições, contratualmente

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acertadas, ao seu direito de condômino (AVVAD, 2007 apud RIZZARDO, 2015, p.314).

Desta forma, condomínios comerciais acumulam a complexidade de se submeterem ao

Código de Defesa do Consumidor, além do Código Civil, o que exige celeridade na solução

de falhas e alto investimento, mas gozam de relevante autonomia diretiva, o que sobrepassa a

maioria dos problemas comuns de condomínio, caracterizando uma forma de administrar

notadamente diferente, cujo grau de diferenciação pode distanciar os competidores.

3 METODOLOGIA

A presente pesquisa foi realizada em três etapas. Na primeira, foram realizadas

entrevistas presenciais com roteiros pré-estabelecidos e não rígidos com os dirigentes das

entidades de classe representativas do segmento: ABRASCE, SECOVI-BA e SINTECONCS-

BA, entidades de classe representativas de profissionais que atuam neste segmento e órgãos

oficiais: CRECI-BA, CRA-BA, CRC-BA, OAB-BA e CREA-BA, Superintendência de

Urbanismo - SUCOM e Cadê o Síndico - o maior periódico local do setor e um dos maiores

fomentadores da profissionalização. Na segunda, foram aplicados questionários aos dirigentes

e consultores das principais empresas administradoras de condomínio em 2014, conforme

SECOVI e Receita Federal: Adserv, Logoserv, LifeBrasil (antiga Itambé) e Enashop.

Finalmente, foram aplicados questionários aos principais advogados condominiais, cursos de

formação de profissionais administradores e síndicos profissionais de Salvador: Alexandre

Almeida - Atitude Cursos Condominiais, ACS, Faculdade 2 de Julho, Ionara Magalhães, Ary

Cabral, Galante...

Tomou-se como base uma relação das empresas administradoras de condomínio em

atividade no período de 2011 a 2014, filiadas à SECOVI-BA. De um total de 100 empresas,

foram descartadas as empresas pertencentes a um mesmo grupo econômico, reduzindo o

universo de pesquisa para 80 empresas. Não há, localmente nenhuma entidade de classe ou

associação que referencie os profissionais que atuam no setor de condomínios, assim, a busca

pelos entrevistados foi empírica, partindo de conhecimento próprio e de indicação de

personalidades notáveis no assunto, resultando num total de 50 profissionais apontados.

Destes 130 profissionais, 2 não foram localizadas, 33 (40%) não sabiam responder, 46

(56%) participaram de alguma forma de aliança ou parceria. Deste universo, não foi possível

o contato com 7, e 2 recusaram-se a participar da pesquisa, sendo o questionário enviado para

37 empresas, das quais 15 responderam, correspondendo a uma taxa de resposta de 33% do

universo da pesquisa. Dentre estes, para 11 empresas a aplicação do questionário foi

concomitante com a entrevista aos dirigentes, contribuindo para o enriquecimento das

informações obtidas.

A fim de facilitar a classificação subjetiva dos níveis de competitividade, foram

estabelecidos três níveis de percepção: alto, médio e baixo.

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4 ANÁLISE DOS RESULTADOS

Os três principais mercados em qualquer economia são: 1) Bens (produtos e serviços);

2) Capitais (investimentos); 3) Trabalho (deficiência de mão-de-obra, competência das

universidades versus prestígio das corporações). A atividade de administração de

condomínios se situa no mercado de serviços. A análise ambiental microeconômica mostrou

que não existem competidores globais no mercado baiano, mas há competidores nacionais

(LifeBrasil, APSA), com tendência de expansão de franquias e parcerias com escritórios

locais.

Com base nos dados obtidos, foi possível constatar que o mercado de administração de

condomínio se divide em três: condomínio residenciais, condomínio comerciais e shopping

centers. Os condomínio mistos (comercial e residencial), principalmente os maiores, devido

ao alto grau de complexidade da infraestrutura, estão incluído na modalidade comercial. Os

menores e sem muita complexidade (que possuem apenas o uma pequena parcela destinada ao

aluguel de lojas, comumente o pavimento térreo), permanecem na classificação residencial,

para efeito da composição de competitividade.

Os serviços de administração de condomínios residenciais já são bastante difundidos,

enquanto o síndico profissional ainda trata-se de uma demanda reprimida. O mercado para as

empresas administradoras é uma concorrência monopolista, haja visto que há muitos

concorrentes, bastante clientes, mas algumas são notadamente mais competitivas e são as

únicas que disputam o nicho de condomínio grandes ou de alto luxo.

4.1 Mercado de Administração de Condomínios Residenciais

Parâmetros da Pesquisa Resultados Tamanho do mercado 7.732

Unidades habitacionais -

Arrecadação mensal (R$ milhões) -

Condomínios que utilizam administradoras -

Condomínios que utilizam síndicos prof. -

Percentual gasto com administração 6,25%

Percentual gasto com síndico profissional 8,75%

Cota condominial média -

Total de empresas administradoras* -

Nº de empresas realmente competitivas 7

Total de síndicos profissionais 10

Nº de síndicos realmente competitivos 5

Ameaça de novos entrantes Alta

Ameaça de produtos substitutos Baixa

Poder de barganha dos fornecedores Média

Poder de barganha dos clientes Alta

Rivalidade entre os fornecedores Alta

Classificação de competitividade concorrência monopolista

Tabela 1: Perfil Competitivo - Administração de Condomínios Residenciais em Salvador

Fonte: Tabela montada pelo autor a partir da complicação de informações

obtidas na pesquisa qualitativa

No que tange à classificação dos condomínios, alguns fornecedores de sistemas de

gerência utilizam a classificação a seguir para fins de referência de nicho.

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Tamanho do Condomínio

Número de Unidades

Arrecadação Mensal

Número de funcionários

Conjunto habitacional < 16 < R$ 5.000,00 0

Pequeno < 60 < R$ 30.000,00 até 5

Médio < 100 < R$ 45.000,00 até 8

Médio-grande < 300 < R$ 75.000,00 até 10

Grande < 500 < R$ 100.000,00 até 24

Gigante > 600 > R$ 120.000,00 acima de 30

Tabela 2: Classificação de Condomínios Residenciais em Salvador

Fonte: Tabela montada pelo autor a partir da complicação de informações

obtidas na pesquisa qualitativa

Os principais concorrentes no mercado de administração de condomínios residenciais

são: Adserv, Logoserv, APSA, Gold, LifeBrasil, ACS e Servpred, com destaque para as

quatro primeiras.

Figura 2: Gráfico do Marketshare da Administração de Condomínios em Salvador

Fonte: Gráfico montado pelo autor a partir da complicação de informações

obtidas nas pesquisas qualitativas e mercadológica SECOVI-BA 2014

4.2 Mercado de Administração de Condomínios Comerciais

Parâmetros da Pesquisa Resultados Tamanho do mercado

Unidades comerciais (lojas e salas)

Arrecadação mensal (R$ milhões)

Condomínios que utilizam administradoras

Condomínios que utilizam síndicos prof.

Percentual gasto com administração

Percentual gasto com síndico profissional

Cota condominial média

Nº de empresas administradoras*

Nº de síndicos profissionais

Ameaça de novos entrantes

Ameaça de produtos substitutos

Poder de barganha dos fornecedores

Poder de barganha dos clientes

Rivalidade entre os fornecedores

Classificação de competitividade

Tabela 3: Perfil Competitivo - Administração de Condomínios Comerciais em Salvador

Fonte: Tabela montada pelo autor a partir da complicação de informações

obtidas na pesquisa qualitativa

500

200 100 100

50

50

20

3000

Marketshare de Administração de Condomínios Residenciais em Salvador

Adserv

Logoserv

APSA

Gold

ACS

Servpred

LifeBrasil

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O mercado de administração de condomínios comerciais se diferencia por ter menos

concorrentes, contudo o número de cliente é naturalmente menor. Conta com maior agilidade

por não ter tantos protocolos quantos os residenciais. Motivo este forçado pela legislação que

os submetem ao código de defesa do consumidor perante os visitantes de unidades (em outras

palavras, clientes dos escritórios), exigindo maior atenção na prevenção de litígios. Também

não possuem a variedade de conflitos tão comuns em condomínios residenciais (como

animais, crianças e perturbação do sossego).

Por outro lado, impõe um grau de exigência em termos de segurança e conservação

bastante raro entre a gama de escritórios disponíveis, o que favorece as especialistas. Em

resumos, embora as barreiras de entrada sejam menores, o expertise técnico e curto tempo de

resposta filtram expressivamente este mercado, tornando-o também uma concorrência

monopolista.

Os maiores concorrentes neste mercado são a APSA e a Enashop. Esta última atual

prioritariamente em shopping centers, mas também se faz presente em grandes

empreendimentos comerciais e mistos, tornando-se competidor dos maiores clientes destes

dois nichos. Neste caso, especialmente, o porte do empreendimento fala mais alto do que a

quantidade, invalidando o gráfico de marketshare por número de clientes.

4.3 Mercado de Administração de Shopping Centers

Parâmetros da Pesquisa Resultados Tamanho do mercado 15

Unidades comerciais (lojas e salas)

Arrecadação mensal (R$ milhões) 441.006

Percentual gasto com administração

Nº de empresas administradoras* 2

Nº de gerentes prediais

Ameaça de novos entrantes Baixa

Ameaça de produtos substitutos Baixa

Poder de barganha dos fornecedores Médio

Poder de barganha dos clientes Baixo

Rivalidade entre os fornecedores Baixa

Classificação de competitividade Oligopólio

Tabela 4: Perfil Competitivo - Administração de Shopping Centers em Salvador

Fonte: Tabela montada pelo autor a partir da complicação de informações

obtidas pela ABRASCE

10 20

50

20 200

Marketshare de Administração de Condomínios Comerciais em Salvador

Adserv

APSA

Servpred

Enashop

Outras

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O mercado de shoppings já apresenta configuração completamente diferente, com a

presença de grandes grupos com grande expertise e alto grau de diferenciação. O alto

investimento para implantação de uma administradora deste porte, aliado a falta de mão de

obra qualificada na região, confere um baixo poder de barganha aos clientes e uma grande

barreira à entrantes. É notada a presença de empresas nacionais e multinacionais, os processos

administrativos e aspectos jurídicos são estabelecidos pela ABRASCE (Associação Brasileira

de Shopping Centers) e pela ICSC (International Council of Shopping Centers) e há tendência

de cartelização do setor.

Todo esse cenário atribui à este mercado a característica de um oligopólio, destacando-

se nele a empresa Enashop.

5 CONCLUSÕES

Conforme constatado nesta pesquisa, o mercado de administração de condomínios em

Salvador é dividido em três nichos com características e graus de competitividade diferentes:

residencial, comercial e shopping centers. O mercado de administração residencial se

assemelha a uma concorrência perfeita no nicho de condomínios médios e pequenos, mas se

aproxima de uma concorrência monopolista em condomínios-clube e de alto padrão. O

mercado de administração comercial, substancialmente menor e mais exigente em segurança e

conservação, se caracteriza mais por uma concorrência monopolista. Finalmente o mercado de

administração de shopping center exemplifica um claro oligopólio. Formado por grandes

empresas no Brasil e no mundo, mantém essa característica também em Salvador.

Por outro lado, foi possível observar um alto grau de competitividade entre as empresas,

ilustrado pela concorrência acirrada por clientes e guerra de preço (oceano vermelho).

Algumas empresas se destacam pela qualidade (eficácia operacional) ou pelo grau de

diferenciação (pequenas campeãs) e lideram o mercado com larga vantagem sobre maioria, se

concentrando nos melhores clientes e imprimindo pouco esforço nos menos rentáveis.

Adicionalmente, no mercado dos serviços de síndicos profissionais, embora seja

possível, não é notado substituição de produtos, ou seja, disputar os mesmos clientes das

administradoras com o mesmo portfólio. Mantendo, apesar da tímida invasão deste serviço

pelas administradoras, a divisão de escopo esperada pelas melhores práticas do mercado, uma

vez que ambos serviços prestados pelo mesmo CNPJ configura conflito de interesses. Cabe

ressaltar que este mercado ainda é caracterizado por uma demanda reprimida, haja vista a

5

15

Marketshare de Administração de Shopping Centers em Salvador

APSA

Enashop

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baixa penetração apesar do grande apelo. Seja em condomínios comerciais ou residenciais.

Muito provavelmente mostrando um início de mercado ou reflexo da falta de regulamentação.

Desta forma, a presente pesquisa permitiu constatar que a administração de

condomínios em Salvador é um setor concorrido, mas ainda imaturo - carente de profissionais

capacitados e empresas competitivas, capazes de prestar serviços de qualidade independente

do porte dos clientes. Já nos grandes empreendimentos comerciais, residenciais e mistos, o

mercado é praticamente fechado para novos entrantes, sendo dominado por grandes empresas

experientes. Os serviços de síndico profissional ainda fazem parte de um mercado em

expansão com as mesmas carências de competência que os da administração contábil. Aos

poucos, franquias e associações com empresas de São Paulo e Curitiba - pólos centrais das

inovações na área condominial, projetam o caminho da evolução.

6 REFERÊNCIAS

ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers). Números do Setor, 2015:

Disponível em http://www.portaldoshopping.com.br

BUCK, Luciana B. L. ; MONTEIRO, A. A Utilização Estratégica de Alianças no Setor

Imobiliário da Região Metropolitana de Salvador-Ba no Período de 2007 a 2011: Motivações,

Mecanismos e Resultados. XXXVII EnANPAD 2013, v. 966, p. 16125, 2013.

CAMPOS, Thais. Thais Campos: entrevista [jul.2015]. Entrevistador: C. Celino. Salvador:

UNIFACS, 2015. Arquivo01.mp3 (45 min). A entrevista na íntegra se encontra transcrita no

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