ÍOFIMO SONHOENTEJANO

projeto de José Roquette em Alqueva podede mais investimentos para a

de financiamento são generalizadasFiúza. Foto Paulo Vaz Henriques

As pessoas não devem afundar-se com o barco. A frase temoito anos efoi proferida por José Roquette numa entrevista àEXAME, quando questionado sobre a sua "sede de mudança",como o próprio caracterizou. A mesma frase justificava o"sentido de desinstalação" que marcou a sua carreira - dabanca aos vinhos, do Brasil a África, do Sporting ao golfe -e deve estar-lhe ainda mais presente hoje, no momento emque vê desmoronar-se o sonho que tinha para o Alqueva.O empresário é o principal acionista da Sociedade Alentejanade Investimentos e Participações (SAIP), promotora do ParqueAlqueva, que avançou com um pedido de insolvência noinício de agosto,"em resultado da falta de acordo quantoao modelo de financiamento, que foi comunicada, deformadefinitiva, pelo grupo Caixa Geral de Depósitos (CGD)no final de julho", revela a SAIP em comunicado.

"Temos de ser lúcidos para perceber se

faz sentido continuar com um negócioaté ao fim", dizia também o empresárioà EXAME, em 2004, quando ainda estava

focado no negócio da sua Finagra, que de-tém a Herdade do Esporão, em Reguen-

gos de Monsaraz. Passados oito anos, José

Roquette, 76 anos, assume uma lucidez

imposta em relação a Alqueva, reconhe-cendo que avançou "até ao limite, até onde

podia ir". O empresário responsabiliza a

CGD pelo pedido de insolvência já entre-

gue em tribunal e o banco público alega

que faltaram as garantias que permitiriamconceder o financiamento.

"A CGD lamenta que a SAIP venha de

forma direta ou indireta responsabilizar a

CGD pela eventual não concretização dos

seus investimentos em Alqueva", reagiu o

banco liderado por José de Matos em co-municado. A mesma fonte explicou que"não pode deixar de exigir as garantiasadequadas ao risco que cada operaçãoapresenta, como reiteradamente tem co-municado à empresa nos últimos meses".

Fonte oficial da SAIP adianta que "nãofoi o promotor a procurar a CGD, mas,sim, esta a pretender financiar o projeto,trazida pela mão do BPI, em 2008". Em

março de 2009, descreve a mesma fonte,

a CGD concedeu um primeiro financia-mento de curto prazo, predispondo-se a,

em conjunto com o BPI, transformá-loem financiamento estruturado de médioe de longo prazos. "Escreveu, então, queo aval solicitado era temporário e seria

depois substituído por garantias reais",sublinha. A SAIP recebeu a proposta definanciamento em outubro de 2011, acei-tando "prestar a totalidade das garantiassolicitadas e que são habituais em projetosdesta natureza, como hipotecas, penhorde ações, créditos e outros direitos, garan-tia de edificação da obra. O BPI aceitou.A CGD não abdicou da exigência do aval

pessoal", conta fonte oficial da SAIP.

Segundo a EXAME apurou junto de

uma fonte próxima da negociação, "a prin-cipal razão para a não prossecução do pro-jeto Alqueva por parte da SAIP tem que vercom a vontade do seu acionista principalem limitar a sua exposição ao projeto a

15 milhões de euros, quando atualmentetem uma exposição de 19,5 milhões". Os

restantes capitais seriam assegurados pe-

los bancos (30 milhões de euros), fundos

QREN (22,7 milhões), Caixa Capital (7,5

milhões), Turismo Capital (7,5 milhões)- hoje integrada na capital de risco pú-blica Portugal Ventures - e outras fontes

de financiamento.Em maio deste ano, em entrevista ao

jornal Público, José Roquete revelava játer investido 27,5 milhões de euros, "o

que significa mais de 50% de fundos pró-prios", sendo "imprudente ultrapassar a

fasquia". Com 7,2 milhões de euros rece-bidos do QREN, "dos quais menos de 20%

correspondem a investimento do Estado" ,

"o que está em causa nesta negociação são

38 milhões de euros, os meios necessários

para terminar a construção do golfe, do

hotel, da marina, do Parque Roncão. Não

se espera mais dinheiro dos bancos, mas

que abdiquem do aval pessoal e o troquempor garantias reais, com o meu compro-misso de elevar, novamente, o capital so-cial em 15 milhões de euros", explicava.

Passo a passo

Alqueva não é, todavia, o primeiro desafio

que José Roquette enfrenta no Alentejo,região do país que escolheu para viver.

Nascido na Maternidade Alfredo da Costa,

em Lisboa, o mais velho de 11 irmãos co-

meçou por fazer carreira na banca, noBanco Espírito Santo, no Porto. Depois da

revolução do 25 de Abril, que o levou até

Londres e ao Brasil, regressou a Portugal

para participar na privatizaçâo do Banco

Totta & Açores e terminou o seu percursona banca no Banco Comercial Português(BCP). Foi ainda um ano antes do 25 deAbril, em 1973, que criou a Finagra paracomprar a Herdade do Esporão, empresaque lhe foi restituída em 1978.

Desde então, foi numa estratégia de-fensiva, com o objetivo de proteger a vida

que levava no Alentejo (vive em Reguengosde Monsaraz), que José Roquette começoua comprar alguns terrenos na região. Aca-bou por se tornar proprietário de mais de

2 mil hectares de terras, que hoje agregamtrês herdades no concelho de Reguengosde Monsaraz, onde já tinha o projeto viti-vinícola Herdade do Esporão. Projeto esse

que, em 1973, numa primeira análise feita

pelos técnicos do Ifadap - Instituto de Fi-nanciamento e Apoio ao Desenvolvimentoda Agricultura e das Pescas, quando Ro-

quette pediu a licença de implantaçãoda vinha, recebera as seguintes palavras:"Megalómano destinado a falência rápida."

Para o Parque Alqueva, projeto turís-tico que contempla investimentos de 940milhões de euros em 17 mil camas turís-ticas a desenvolver em 20 anos, os planostambém poderiam parecer megalómanos.Mas José Roquette, tal como não desistiu

do Esporão (as exportações cresceram de

26% para 5070 nos últimos cinco anos),também não queria desistir de Alqueva:"Estou convencido de que o que estamos

a fazer vai ser uma história de sucesso, talcomo já aconteceu com a transformaçãodo Alentejo na maior região vitivinícola do

país. Mas será numa perspetiva de muito

longo prazo", acreditava há dois anos.O projeto integraria sete hotéis, quatro

campos de golfe, duas marinas, centros de

conferências, unidades de saúde, centro

equestre, aldeamentos turísticos e várias

infraestruturas, distribuindo-se por três

propriedades situadas entre Reguengos de

Monsaraz e a albufeira de Alqueva.A fase inicial arrancou no final do ano

passado na Herdade do Roncão, onde nas-ceria o primeiro hotel do projeto, geridopela cadeia asiática Alila Hotels & Resorts,

cujo portefólio é feito de resorts de luxoem destinos exóticos exclusivos como Mal-

dívas, Tailândia ou Bali. A primeira fase,

que decorreria até 2012, envolveria maisde 80 milhões de euros, dos quais já fo-ram aplicados cerca de 25 milhões. "Ser o

primeiro é uma enorme responsabilidade,e também um risco acrescido", dizia José

Roquette. Este seria o primeiro projeto noterreno. Mas há outros na linha de espera.

Sem sair do papelPara Eduardo Abreu, consultor da Neo-turis, o retrocesso do Parque Alquevainterfere no desenvolvimento de proje-tos vizinhos. "Para a criação de um novo

destino, a dimensão de um projeto desta

natureza pode ser essencial em termos de

massa crítica necessária para almejar umavisibilidade internacional capaz de gerarfluxos turísticos significativos e interes-sar os principais canais de distribuição a

nível europeu. Não terá sido importanteVilamoura para o destino Algarve? Ou nãoserá Tróia importante para os projetos do

litoral alentejano?"

, questiona. ?

? José Cunhal Sendim, que assume o

comando dos negócios de turismo e imo-

biliário da família Sousa Cunhal, é um dos

que acredita na importância turística de

Alqueva há mais de uma década. "Comecei

a pensar na criação de um projeto imobi-

liário quando soube, em 2000, que se ia

fazer Alqueva e que a nossa herdade (do

Mercador) ficaria com uma vista fantástica

sobre o lago. O clique do imobiliário e do

turismo nasceu aí", recordou em entre-vista à EXAME, no ano passado, altura em

que contava avançar com o L'and Reserve

(Alqueva) em 2012, replicando o conceito

do L'and Vineyards, em Montemor: umwine club com vinhas, um pequeno hotel

de cinco estrelas e imobiliário (total de 230

a 250 unidades). "São cerca de 280 hecta-

res numa baía em frente a Monsaraz" , des-

crevia, explicando que "só no ano passado

(2010) é que o plano de urbanização foi

aprovado". Com o projeto de arquiteturalicenciado e um apoio do QREN (nao re-

vela quanto) na componente turística, José

Cunhal Sendim esperava arrancar com o

L'and Reserve com um investimento ini-cial de 40 milhões a 50 milhões de euros.

A EXAME tentou obter um comentário do

empresário sobre a evolução do seu pro-jeto e o impacto que a insolvência da SAIP

poderá ter na região, mas sem sucesso. O

mesmo silêncio recebeu de José António

Uva (Herdade do Barrocal) , da Imoholding(Vila Lago Monsaraz) e do grupo Bernar-dino Gomes (Guadiana Parque).

Há cinco anos, quando foi anunciado,

o projeto turístico da Herdade do Barro-

cal, considerado de potencial interesse

nacional (PIN) pelo Governo, previa uminvestimento total de 90 milhões de euros,

a construção de um hotel de cinco estre-

las com 70 quartos, 85 unidades de aloja-mento e ainda 600 hectares de agricultura

biológica. O hotel resultaria de uma parce-ria entre a família de Maria do Carmo Mar-

tins Pereira (mãe de José António Uva) e o

grupo Aquapura (constituído por António

Mexia, Diogo Vaz Guedes e Miguel Simões

de Almeida), que entretanto saiu do pro-jeto. As obras ainda não arrancaram.

Tal como não avançaram as do Vila

Lago Monsaraz, projeto PIN da empresaliderada por Aprígio Santos, a Imoholding.Também este empreendimento turístico

e residencial, onde se investiria 170 mi-lhões de euros em 371 hectares nas mar-

gens de Alqueva e se esperava que criasse

1200 postos de trabalho, não chegou a sair

do papel. Estava prevista a edificação de

dois hotéis, seis aldeamentos turísticos,

uma unidade de comércio e serviços, um

campo de golfe e outras estruturas de la-

zer e recreio, onde se incluiriam portos de

recreio/ancoradouros e parques temáticos.

Na Herdade das Ferrarias, o grupo Ber-

nardino Gomes, que detém os Hotéis Real,

previra a criação de 200 empregos, através

da construção do Guadiana Parque, com

um investimento de 75 milhões de euros

em hotel, zona desportiva, aldeamento

turístico e um medicai SPA.

Ao todo, e ao longo dos anos, estes

projetos poderiam facilmente vir a cor-

responder a um investimento global su-

perior a 5 mil milhões de euros, mais de

10 mil empregos na construção, diretos e

indireto, e mais 6 mil na operação, estima

Eduardo Abreu.

"Importa, por parte dos promotores,assumirem uma rentabilidade dos projetos

menor do que a que esperavam no períodoanterior à crise (pela redução do valor e

da velocidade de vendas), mas também

que as instituições financiadoras valori-

zem na equação de financiamento o valor

libertado pelas operações hoteleiras e das

valências imobiliárias ao longo dos anos" ,

sugere o consultor da Neoturis. Questões

como os preços médios, as taxas de ocupa-

ção, a perda de mercados importantes queinvestiam no imobiliário português (britâ-nico e irlandês, por exemplo) e a sazonali-

dade da região precisam de ser revistas à

luz da nova realidade económica.

A asfixia do financiamento

Eduardo Abreu aponta a indefinição e

a deterioração da situação financeira e

económica da Europa como principaismotivos para o agravamento das condi-

ções de acesso ao crédito. Mas não só. Ao

longo dos anos, promotores e instituiçõesfinanceiras basearam os seus contratos emelevados níveis de autofinanciamento dos

projetos através da venda de propriedadesem planta ou em fases embrionárias de

construção. "No momento em que esta

realidade desaparece bruscamente (2008),

nem promotores nem instituições finan-ceiras se encontravam para, do lado dos

primeiros, aportar maior volume de ca-

pitais próprios ou garantias exigidas aos

projetos e, do lado dos segundos, capita-lizar sociedades promotoras e flexibilizar

condições de reembolso, contribuindo

para manter o desenvolvimento."José Covas, diretor do departamento de

avaliação da consultora imobiliária Worx,acredita que, "embora existam notícias de

desistências de projetos, continua a exis-tir apetência por parte dos investidoresneste segmento de mercado, não só pelaperspetiva de lucro, mas essencialmente

porque usualmente permitem atingir es-calas que um país pequeno como Portugalgeralmente não atinge em projetos imo-biliários. Os projetos que chegaram a esta

situação, como o caso do projeto Alqueva,acabam por influenciar a apetência relati-vamente a outros projetos e investimentos

da região, uma vez que era encarado como

um projeto catalisador, influenciando a

concretização dos demais".

Investidores internacionais

Para já, e segundo a EXAME apurou juntode fontes próximas dos projetos, os promo-tores estão a tentar negociar financiamento

junto dos principais bancos portugueses e

a conversar com fundos soberanos, comoos do Qatar e do Abu Dhabi, fundos de

investimento, de promoção imobiliária e

construção, grupos brasileiros da área da

construção, grupos angolanos, familly of-fices europeus e brasileiros.

Para José Silveira Machado, proprie-tário da Herdade da Defesa de São Brás,situada na margem esquerda do Gua-diana (o Parque Alqueva está na margemdireita), as negociações de financiamentosó agora é que vão arrancar. A promoçãodeste projeto vai focar-se no mercado in-

ternacional, sendo a Rússia, Angola e oBrasil os destinos de eleição para angariarinvestidores. "Sobretudo fundos e capitaisde risco", adianta José Silveira Machado.

O empresário que teve de esperar mais

de dez anos para ver o seu projeto apro-vado, a 28 de julho deste ano, acredita que"Alqueva não se resolve com 200 hotéisde 20 quartos. Não é isso que faz sentido

para criar um novo destino turístico" . Com

uma área de intervenção de cerca de 950

hectares, o empreendimento Herdade da

Defesa de São Brás prevê um total de 2246unidades de alojamento e mais de 8 milcamas. O projeto contempla ainda um ho-tel de cinco estrelas com SPA, três aldea-

mentos, quatro campos de golfe de nove

buracos (com possibilidade de exploraçãode seis percursos de 18 buracos), camposde ténis, piscinas, restaurantes, centro de

eventos e outros equipamentos. Tambémeste projeto foi classificado PIN e tem uminvestimento total previsto de cerca de 600milhões de euros.

Chancela de projetos PIN, segundofonte oficial da Agência para o Investi-mento e Comércio Externo de Portugal(Aicep), têm o Parque Alqueva, a Her-dade do Barrocal, o Vila Lago Monsaraze o UAnd Reserve, mas "nenhum temincentivos contratados com a Aicep". O

organismo estatal não comenta o caso

Parque Alqueva, que fora classificado peloGoverno como projeto de interesse estra-

tégico nacional (PIEN) , em agosto de 2011,

o único com esta designação no sector doturismo. Ainda assim, no fim de julho,duas semanas antes de a SAIP avançar com

o pedido de insolvência, Pedro Reis, presi-dente da Aicep, manifestou-se convicto do

"potencial" do projeto Alqueva para cap-tar investimentos e aumentar a produçãoe as exportações de produtos agrícolas e

agroindustriais."Mal se compreende que aquilo que é

declarado de interesse estratégico para o

Estado [...] acabe por falhar por falta de

apoio do banco (CGD) do mesmo Estado",acusou fonte oficial da SAIP, dias depoisde ter anunciado o fim do projeto. Mais:

"Se a CGD não confiava na bondade do

projeto tinha a obrigação de o ter dito deforma clara e atempada, assim evitando

aquilo que é um desperdício de tempo e

de dinheiro para todos os envolvidos, em

especial, para o promotor que avançou até

ao limite, até onde podia ir."

Será este o desfecho de um dos maio-res projetos turísticos e imobiliários do

país? O que acontecerá aos restantes

projetos? Uma coisa é certa: o mundomudou e a torneira da banca fechou paratodos. Tenta-se agora que as dificuldadesde financiamento se resolvam no exterior,onde há quem acredite no potencial dedesenvolvimento turístico de Portugal.Veja-se o interesse de algumas das prin-cipais cadeias hoteleiras do mundo em

operar no Alentejo - Aman, na Herdadeda Comporta, Hyatt, na Herdade do Pi-nheirinho, Banyan Tree, no L'and Reserve

e até mesmo a Alila, no Parque Alqueva.Não são investidores diretos, mas dão sig-nificado à atratividade que a região podegerar. O lugar até pode ser o certo. A horaé que não é a melhor. ©