O Urbano em Fragmentos: A produção do espaço e da moradia pelas práticas do setor imobiliário

Cap.4.O financiamento ao setor imobiliário

Objetivo: 1.descrever a relação existente entre o capital financeiro e o setor imobiliário na construção do espaço urbano das metrópoles brasileiras.

2. Perspectiva histórica dos distintos movimentos de urbanização das cidades brasileiras, em especial, São Paulo.

Capital Financeiro

Novos instrumentos de captação da mais-valia gerada e da renda fundiária para aos proprietários de imóveis.

Setor Imobiliário

Investimento: “habitacao de mercado” Financiamento- credito Tempo do investimento

Assim: ”quem acaba arcando com o investimento de moradia para população de baixa renda acaba sendo o Estado através de créditos acessíveis aos mais pobres. “É uma forma de subsidiar a própria reprodução social da força de trabalho.”p. 90

Papel do Estado

Políticas de incentivo para ocupação do espaço

Nivel macroeconomico: taxas de juro diferenciadas, facilidades de crédito, aumento dos gastos públicos ou diminuição da pressão fiscal.

Papel do Estado

Nível microeconômico: “as políticas podem atuar no sentido de dar subvenções

aos proprietários de moradias alugadas ou àqueles que ascendem à propriedade, facilitar a demanda de famílias com rendas relativamente baixas – o que se consegue com descontos na compra de moradias de interesse social

a) Da produção rentista do final do século XIX às políticas do período populista ( 1930-1940):

iniciativa privada, atividades agropecuárias ou mercantis que buscavam no mercado

1. “O setor imobiliário, grande benefiado pela transferência do capital cafeeiro, apresentava limitações de várias ordens para o investimento do capital não direcionado à economia cafeeira – o processo de industrialização era ainda incipiente, frágil e instável, às vezes ameaçado pela ausência de um mercado nacional integrado e com forte concorrência estrangeira.”p. 98

Um histórico do financiamento imobiliário no Brasil Setor da moradia: ramo imobiliário passível de

comparação entre as distintas classes sociais em sua atuação no urbano. Arretche (1990: 23) denomina “ modelo liberal de provisão habitacional”onde existe, como no Brasil, uma maior segregação residência com relação aos rendimentos da população.

Camadas pobres da população:

Vilas operáriasCortiçosLoteamentos periféricosCasas geminadas

Camadas mais abastadas da população:

Aluguel de casas mercado formal

Compra de casas

Foto: O alargamento da rua da Carioca testemunhado pela fotografia de Augusto Malta, em 1906, mostra o verdadeiro canteiro de obras em que foi transformado o centro urbano do Rio de Janeiro no início do século XX. Os velhos sobradões, a maioria usada como cortiços que abrigavam dezenas de famílias, ou antigos armazéns, foram demolidos para dar lugar a largas ruas e avenidas que tornaram a região um pólo comercial, banindo os antigos moradores.

1. Encilhamento: entre 1889 e 1991, “maior emissão de moeda nesse período, facilitando os créditos bancários, e a maior liberdade para a constituição de sociedades anômicas (inicialmente exigia-se apenas 10% do capital total para uma empresa a ter suas ações lançadas), propiciaram a formação de empresas ligadas à construção civil e aos loteamentos urbanos, que teriam sido, na capital paulista, a tônica do Encilhamento, pois essa cidade estava em período de franco crescimento.”p. 99

“A partir de 1930, com o fim da Primeira República e o início do governo de Vargas, o problema habitacional passou a ser encarado de outra forma. Segundo a opinião generalizada, a iniciativa privada era incapaz de enfrentar o problema, tornando inevitável a intervenção do Estado”p. 102

Intervenção do Estado: Carteiras Prediais, Instituto de Aposentadoria e

Pensões ( IAPs) e Fundação Casa Popular (FCP, fundada já na gestao Dutra, em 1946).

Lei do Inquilinato: 1942 estabelecia a regulamentação do mercado de alugueis e seu congelamento, constituiu uma das principais causas da transformação de provisão habitacional no Brasil, desestimulando a produção rentista e transferindo para o Estado e para os próprios trabalhadores ( através da autoconstrução) o encargo de produzir as suas moradias.

Institutos: “Seus financiamentos possibilitaram o intenso processo de verticalização e especulação imobiliária que tomou conta dessa cidade, a capital federal de então, investindo direta ou indiretamente na construção de grandes edifícios comerciais e residenciais, em conjuntos populares, e, sobretudo, em terrenos, tornando-os os maiores detentores individuais de terras, urbanas do país no período de sua existência. Vale lembrar que a maior parte dos recursos destinados à produção imobiliária dos IAPs tiveram como beneficiados membros das classes média alta”.p. 10

B) A criação do Sistema Financeiro Habitacional

Plano Nacional de Habitação, Banco Nacional da Habitação (BNH) e o Serviço Federal de Habitação e

Urbanismo (Serfhau)

“não era intenção dos formuladores do SFH criar mecanismos de subsídio à produção habitacional para a população de renda mais baixa e, sim criar uma forma de financiar a produção capitalista de moradia através de uma racionalidade de mercado; os empréstimos concedidos pelo BNH, o principal agente do SFH, para a produção de moradias de interesse social, deveriam retornar corrigidos a esta instituição, e isso, a longo do tempo, mostrou-se inviável.”p. 110

“Tendo em vista o compromisso implícito entre o Estado, o setor financeiro e o setor imobiliário, os programas voltados a políticas habitacionais alternativas, como a urbanização de favelas, a produção em regime de mutirão, a urbanização de lotes ou o financiamento do material de construção para o próprio morador foram marginalizados ao longo da trajetória do BNH, tendo pouca expressão em termos de recursos distintos”p. 117

C) Dom fim do BNH ao Sistema Financeiro Imobiliário: uma longa transição inacabada

“Ocorreu uma constante queda da atuação do SFH ao longo dos anos 1980, reflexo de sua crise interna e da crise econômica por que passava o próprio país. Em 1987 observa-se uma paralisia quase que completa do SFH devido à extinção do BNH (feita em 1986) e à aceleração da inflação com o fim do congelamento de preços do Plano Cruzado ( também de 1986).”p. 121

“Uma questão crucial para a aquisição de moradia em um contexto de liberalização do mercado é a referente aos custos financeiros decorrentes do financiamento. (...) Nesse período ocorreram mudanças no mercado de incorporações residenciais, e o crescimento do financiamento habitacional com recursos próprios das empresas incorporadoras e construtoras configurava uma oferta restrita para as camadas de alta renda, sendo que para a população de baixa renda a solução foi o crescimento da produção habitacional ilegal e informal.”p. 128

Questão para refletir: No decorrer dos anos, várias ações

foram desenvolvidas no sentido de resolver a questão da moradia nas cidades brasileira. Contudo, o que se tem verificado são medidas privilegiando grupos de moradores. A partir do histórico apontado no texto, apresente os distintos momentos que a temática da habitação encenou no contexto brasilerio.