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O desenvolvimento do espaço urbano de Florianópolis e a inserção de condomínios horizontais como

alternativa de moradia e planejamento urbanístico. dezembro/2014

ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 8ª Edição nº 009 Vol.01/2014 dezembro/2014

O desenvolvimento do espaço urbano de Florianópolis e a inserção

de condomínios horizontais como alternativa de moradia e

planejamento urbanístico.

Guilherme Costa – [email protected]

MBA em Gerenciamento de Obras, Tecnologia e Qualidade na Construção Civil.

Instituto de Pós-Graduação - IPOG

Florianópolis, SC, 14 de abril de 2014.

Resumo

O processo de urbanização acelerado atrelado à busca pela moradia ideal, move muitas

pessoas a optarem por morar em condomínios horizontais, devido à segurança, ao espaço

livre, as áreas de lazer e o convívio com a vizinhança. Outro quesito que alavanca à procura

de terrenos em condomínios fechados, é a completa infraestrutura encontrada nestes

empreendimentos que passaram a ter um crescimento elevado nos últimos anos em várias

cidades brasileiras, e no município de Florianópolis não foi diferente. Através de uma

pesquisa de caratér exploratório utilizada como metodologia para esse estudo, obteve-se

como principal resultado, a existência de uma necessidade de organização do espaço urbano

e o planejamento de novos empreendimentos é o fator decisivo para o crescimento racional

das cidades, tendo no aumento do número de condomínios horizontais um fator favorável

para o melhoramento do planejamento urbanístico das cidades.

Palavras-chave: Condomínio Horizontal. Parcelamento de Solo. Plano Diretor.

Planejamento Urbano.

1. Introdução

Um empreendimento imobiliário é composto por um emaranhado de etapas. Devido à

complexidade, cada etapa deve ser cuidadosamente analisada, revisada e conferida. O

consumidor final enxerga apenas o aspecto físico, a finalização das etapas, observa a

localização, acabamento, disposição das peças, não fazendo ideia do trabalho que foi

executado para chegar ao produto final.

Nenhuma construção é edificada sem seguir parâmetros legais e normas

regulamentadoras, todas as etapas são elaboradas com base em determinadas legislações. A

primeira etapa de qualquer construção é a aprovação dos projetos pelos órgãos competentes

sejam eles federais estaduais ou municipais. São eles que promovem a análise e a aprovação

dos projetos para que estejam em conformidade com a legislação específica e que as

construções se adequem ao plano urbano da cidade.

Uma das lei que dá diretrizes para que as construções sigam padrões de aprovação é o

Plano Diretor, cada munícipio tem um plano com suas características peculiares que visam o

desenvolvimento urbano planejado para cada cidade. Esses planejamentos ficam obsoletos

com o passar dos anos, tendo assim, que ser reformulados para adequação à realidade das

cidades, é por isso que Florianópolis teve alguns, muitos se tornaram obsoletos antes mesmo

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de serem implantados e o último, o Plano Diretor Participativo, está em desenvolvimento à

alguns anos e até a presente data não está vigente.

2. Ocupação territorial de Florianópolis

Inicialmente nomeada “Meiembipe”, a hoje conhecida Florianópolis teve tal

denominação devido aos seus primeiros habitantes serem os povos dos sambaquis. Segundo

Campos (2004), os primeiros habitantes da ilha foram os povos dos sambaquis, seguidos

pelos Itararés e os Carijós, sendo estes os responsáveis pela primeira denominação à Ilha

como “Meiembipe”, que significa “lugar acima do rio” e “Juriré-Mirim”, que significa “boca

pequena de água”, uma provável referência ao estreito que separa a ilha do continente.

Data-se do início do século XVI a relação de povoamento português no litoral de

Santa Catarina (CAMPOS, 2004). O autor ainda cita Virgílio Várzea (1985) relatando o

descobrimento da Ilha em 1515 por João Dias de Solis, um navegante espanhol. Fato

relevante neste processo inicial de ocupação é a inexistência de interesse numa economia

local, pois o que despertava o interesse na Ilha era a questão estratégica de proteção territorial.

O verdadeiro processo de ocupação aconteceu com a fundação da povoa de Nossa

Senhora do Desterro, por Dias Velho, em 1651, quando veio habitar a Ilha com sua família,

dois padres e mais 500 índios. Dias Velho construiu ranchos e choupanas além de erguer uma

eremita, no local onde hoje se encontra a Catedral Metropolitana (Figura 1). Porém, após três

ataques por piratas de origem desconhecida, a povoação fundada foi devastada; no último

ataque, o fundador foi morto e, após o incidente, sua família deixa as terras e se muda para

Laguna e São Paulo (CAMPOS, 2004).

O processo de povoamento da ainda denominada Desterro passou por um período de

estagnação, sendo o mesmo interrompido em 1738, quando a Ilha foi elevada a condição de

Vila sede da Capitania de Santa Catarina, incentivando o processo de ocupação do território.

Entre os anos de 1748 e 1756, ocorreu uma grande corrente migratória com a transferência de

mais de 6.000 açorianos para a Ilha de Santa Catarina (CAMPOS, 2004).

Segundo Corrêa (2005), a população da capital catarinense já manifestava a vontade

da troca do nome da cidade. Desterro, denominado durante o período colonial, passou a ter

conotação de terra de condenados, devido a um decreto de 1794 que determinava que se

mandasse para Ilha, criminosos que estavam sendo levados ao Maranhão e Pará.

Em 8 de setembro de 1894, foram realizadas eleições para governador do estado,

sendo eleito o desterrense Hercílio Pedro da Luz, tomando posse em 28 de setembro daquele

mesmo ano e, dois dias depois, em 1 de outubro de 1894, o novo governador assinou a Lei nº

111 que mudou o nome da capital para Florianópolis.

A nova Florianópolis foi se transformando, a população cresceu lentamente, de 30.687

habitantes no ano de 1890 passando a 32.229 habitantes em 1900, pois durante este período

não houve outro surto migratório. No ano de 1914, a cidade possuía apenas 606 casas

comerciais, havia uma pequena indústria de bens de consumo que se resumia a móveis,

torrefação de café, telhas de cimento, vinagre, bebidas, sabão, açúcar entre outros. O número

de automóveis não ultrapassava 14 e a travessia da Ilha para o Continente era feita, como

desde a fundação da Capitania da Ilha de Santa Catarina, por pequenas embarcações que

sempre estavam sujeitas à ocorrência de ventos e intempéries (CORRÊA, 2005).

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Ainda segundo o autor, Florianópolis passou a conhecer os sinais do modernismo a

partir da segunda dezena de anos do século, com as grandes obras do sistema viário,

aumentando a circulação de veículos. Outro grande momento de modernização da capital foi

quando aconteceu a instalação da Força e Luz, a iluminação da cidade, antes feita por

lampiões de azeite de baleia, o que dava à cidade um aspecto triste e mortuário. Em 1909 foi

assinado o contrato para que a empresa Simmonds e Adriano Saldanha providenciasse, dentro

de oito meses, a instalação do sistema de iluminação pública.

Muitos foram os fatores que elevaram o desenvolvimento de Florianópolis, mas sem

dúvida o que certamente alavancou o crescimento da economia e da população foi a

construção do elemento símbolo da Ilha da Magia, a Ponte Hercílio Luz. A população de

Florianópolis deu um verdadeiro salto de 32.229 habitantes no ano de 1900, para 51.476 em

1936 (CORRÊA, 2005).

Até a década de 60, toda a expansão e crescimento de Florianópolis são estudados em

função da região central. A interiorização da cidade se dá a partir da utilização da Fazenda

Assis Brasil para a instalação da futura Universidade Federal de Santa Catarina, a Figura 2 dá

uma ideia da área antes do crescimento urbano.

FIGURA 1 - Posto Zootécnico Dr. Assis Brasil, onde se instalou, mais tarde, o campus da Universidade

Federal de Santa Catarina, na Trindade.

Fonte: CORRÊA, 2005.

A primeira faculdade da capital foi a Faculdade de Direito, criada em 1932, com sede

inicialmente na esquina da Rua Felipe Schimidt com a Praça XV de Novembro, essa daria

origem futuramente à Universidade Federal de Santa Catarina. Porém, a universidade federal

foi instalada no bairro da Trindade em 1960, quando a Lei nº 3.849 foi assinada fazendo com

que a Universidade Federal de Santa Catarina se unisse à já estabelecida Faculdade de

Filosofia, Ciências Letras (CORRÊA, 2005).

O autor ainda menciona que, com a procura de alunos do interior do estado pela nova

faculdade, o bairro da Trindade passa a absorver um grande contingente de pessoas que se

deslocavam ao bairro para seus estudos; fez-se necessária também a abertura de uma via de

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integração entre o centro da cidade e o bairro, que anteriormente era utilizado apenas para as

competições de corrida de cavalos. No mesmo ano foi criada a Faculdade de Educação (maio

de 1963), atual Universidade do Estado de Santa Catariana.

Outro fator que desencadeou o desenvolvimento populacional de Florianópolis foi a

instalação da Eletrosul no bairro do Pantanal, o que resultou na imediata vinda de cerca de

2.000 engenheiros e outros profissionais, com suas respectivas famílias para a proximidade da

Trindade. A construção da BR 101 ligando pelo litoral as capitais dos estados do Paraná e Rio

Grande do Sul, passando pelas imediações de Florianópolis. Desta forma a população de

Florianópolis tem um crescimento entre os anos de 1950 e 1960 de 53,09%, ou seja, pulando

de 48.264 para 72.889 em apenas dez anos.

Corrêa finaliza com dados que caracterizam Florianópolis no dias atuais:

Na administração de Edson Andrino de Oliveira (1986/ 1988) a explosão da chegada

dos turistas, principalmente argentinos, chegou a triplicar a população de

Florianópolis durante o período do verão. Novos bairros foram abertos no interior da

Ilha, estradas foram asfaltadas e alargadas, grande número de hotéis de turismo

surgiram, parques urbanos foram desenhados e a Ilha de Santa Catarina passou a ter

características de cidade próprias em decorrência da ampliação daquele pequeno

centro que durante muitos anos não passou do triângulo que tinha como base o

Morro do Antão e como os lados as duas baías Norte e Sul, unida pela Ponte

Hercílio Luz ao continente. [...] A atração a grandes empreendimentos imobiliários

permitiu o surgimento de modernos bairros como Jurerê Internacional, Praia Brava,

Ingleses e outros, além do grande centro turístico em que se tornou Canasvieiras

(CORRÊA, 2005).

3. Desenvolvimento do planejamento do espaço urbano de Florianópolis

O urbanismo assumiu forma legal no Brasil a partir da Constituição de 1988, que veio

assegurar maior autonomia aos municípios, possibilitando maior liberdade para a gestão local,

e esclareceu, também, muitos outros pontos, antes não abordados ou controversos, passando a

partir de então a existir um novo direito coletivo: o direito ao planejamento urbano

(CAMPOS, 2004).

A constituição decorre sobre o urbanismo no Artigo 21 inciso XX:

XX – Instituir diretrizes para o Desenvolvimento Urbano, inclusive habitação,

saneamento básico e transportes urbanos;

Art. 182 – A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público

municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o

pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem estar de seus

habitantes.

§ 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para cidades com

mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política de desenvolvimento

e de expansão urbana. (BRASIL, 1988)

A União através da Constituição delega aos municípios poderes para organizar e

elaborar a política urbana de cada cidade através dos planos diretores, com o intuito de

proporcionar o bem-estar aos seus habitantes.

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Os primeiros Planos Diretores propriamente ditos são datados entre o final do século

XIX e início do século XX. Estes planos tinham em vista ordenar o processo de

industrialização e desenvolvimento econômico dos centros urbanos europeus, na época, em

processo de expansão não sendo muito numerosos, abrangiam cidades como Roma (1908/

Plano Saint Just), Paris (1939/ Plano Prost), Rio de Janeiro (1928/ Agache) e outros que

foram elaborados em cidades menos importantes na época. Tais planos tinham como principal

objetivo projetar e desenvolver a imagem da cidade, bem como a construção de vias e

avenidas com capacidade de tráfego muito superior às suas reais necessidades (CAMPOS,

2004).

Ainda segundo Campos (2004), no Brasil, os primeiros planos urbanos se deram de

forma isolada por iniciativa dos municípios, desenvolvidos inicialmente para as grandes

cidades. Não havia configurada uma política de planejamento urbano para o país. A partir de

1964, com o advento do governo militar, o Governo Federal começou a planejar as cidades,

criando o Banco Nacional de Habitação (BNH) e o Serviço Federal de Habitação e

Urbanismo (Serfhau).

Porém, essa política de planejamento urbano não mudou substancialmente o

planejamento territorial conhecido até então; foi somente a partir da década de 70 que o

governo central devolveu aos municípios a iniciativa para elaboração dos Planos Diretores e,

mesmo assim, ao longo das décadas de 70 e 80, poucas prefeituras utilizaram este recurso

(CAMPOS, 2004).

Ainda segundo o autor, de acordo com a comissão de revisão do Plano Diretor do

Distrito Sede de Florianópolis, do Instituto de Planejamento de Florianópolis (1986), a

primeira experiência de planejamento urbano em Florianópolis aconteceu através da Provisão

Real, na qual o Rei Dom João V estipulava normas urbanísticas que deveriam ser aplicadas no

povoado.

Mesmo com as leis esparsas que tentaram implantar um sistema de planejamento

urbanístico para Florianópolis, foi na década de cinquenta que a Capital teve a verdadeira

experiência com um Plano Diretor.

3.1 O Plano Diretor de 1954

Para atender às exigências da Lei nº 79 de 08 de maio de 1951, a administração

municipal contratou um escritório de urbanismo de Porto Alegre, segundo Pereira (2011) sob

a direção de Edvaldo Pereira Paiva, que havia cursado um aperfeiçoamento em urbanismo na

cidade de Montevidéo, no Uruguai, a mais avançada da época. A equipe ainda contava com os

arquitetos Edgar Graef e Demétrio Ribeiro, todos faziam parte da prefeitura de Porto Alegre e

trabalhavam num plano de urbanismo para aquela cidade também. Sob a inspiração da Carta

de Atenas, o trabalho adotava o princípio de divisão do espaço urbano em zonas residenciais,

de comércio, de indústria e destinada aos principais órgãos culturais (CAMPOS, 2004).

Segundo Pereira (2011) o diagnóstico da capital catarinense feito pela equipe de

urbanistas pode ser resumido como uma cidade sem identidade, na medida em que suas

origens não existiam mais, com atraso de desenvolvimento industrial e comercial impedindo o

desenvolvimento da cidade. Este atraso apresentava componentes urbanos como o

desequilíbrio de ocupação do centro urbano, a existência de bairros muito pobres, pouco

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investimento público na cidade, a ausência de indústrias modernas e precárias instalações

portuárias. A cidade também apresentava um sistema viário obsoleto e um porto em

decadência que necessitava de uma revitalização.

Foi a partir deste parecer que foi elaborado o planejamento urbano de 1954, baseado

na implantação de um porto na parte continental, como se pode observar na Figura 2, letra A.

Figura 2 – Esquema do Plano Preliminar de 1952

Fonte: PAIVA et al, 1952, op. cit., p. 19.

O porto instalado no continente deveria ser o elemento indutor do desenvolvimento do

município. Ao lado do porto, seria implantada uma zona industrial e comercial sinalizados na

Figura 2, letra B. A zona residencial deveria surgir no continente na Figura 2, letra C. Esse

conjunto de zonas iria exercer atração sobre o centro da cidade tradicional, Figura 2, letra D,

que seguiria também com funções de centro comercial e administrativo e de zona residencial.

(PEREIRA, 2011)

O autor ainda menciona que o foco do plano de 1954 era a elaboração de zonas para

organizar a cidade de Florianópolis, pretendendo:

a) Regulamentar a utilização de percentagem de ocupação do solo em área urbana

e regulamentar os gabaritos de altura das construções;

b) Construir zonas residenciais bem definidas, prevendo o melhoramento das

áreas que já haviam sido loteadas e prevendo arruamento nas proximidades do centro atual;

c) Localizar áreas destinadas ao culto do espírito e do corpo, prevendo espaços

com áreas verdes como praças;

d) Construir uma via Tronco, ligando o Estreito até o local que era denominado

“aterro”, atual bairro da Trindade.

Uma simples comparação entre a cidade existente no ano de 1952 e o plano

desenvolvido em 1954 leva a perceber dois fatos: a negação da cidade tradicional e a forte

inspiração funcionalista do plano. A única intervenção do poder público era a previsão do uso

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do solo e a determinação das características construtivas que seriam adotadas para cada zona

(PEREIRA, 2011).

Ainda segundo Pereira (2011), o plano diretor de 1954 teve influência limitada sobre o

desenvolvimento de Florianópolis, pois o setor público não construiu os principais elementos

previstos como essenciais para os objetivos traçados no plano, acabando a maioria desses

objetivos dissociados da realidade da cidade.

A partir dos anos sessenta, se inicia um processo de verticalização da cidade, mesmo

que o plano de 1954 previsse uma limitação ao número de pavimentos nas construções, várias

leis foram aprovadas para permitir este processo, como a lei de 1966 que permitia a

construção de edifícios com até 20 pavimentos.

Essas numerosas modificações no plano diretor causaram um grande problema

administrativo, pois não havia funcionários com formação técnica adequada e existia uma

deficiência da estrutura administrativa no controle de ocupação do solo, resultando na

completa substituição da lei em 1976 (PEREIRA, 2011).

3.2 Plano Diretor de 1976

O plano de 1976 foi elaborado por um grupo de técnicos da Prefeitura Municipal de

Florianópolis. A cidade possuía uma séria defasagem no que diz respeito ao planejamento

urbano devido ao problema entre o desenvolvimento que ocorria e seu controle.

A situação no país era outra também: não somente em Florianópolis, o Brasil sofria

fortes influências desenvolvimentistas e de modernização oriundos do período de ditadura

militar que se instalou no país em 1964.

Segundo Pereira (2011), o Escritório Catarinense de Planejamento Integrado

(ESPLAN) era responsável pela elaboração do novo plano diretor urbano para a capital,

seguindo premissas do IV Congresso Internacional de Arquitetura Moderna (CIAM). O

resultado deste processo foi a elaboração de dois planos: o Plano de Desenvolvimento da Área

Metropolitana de Florianópolis e o Plano Urbano para a capital catarinense. Ambos planos

seguiam vários preceitos citados na Carta de Atenas e também adotavam ideias de Le

Corbusier, as mesmas utilizadas na concepção do projeto de Brasília.

O segundo Plano Diretor foi elaborado durante a gestão do prefeito Acácio Garibaldi

S. Thiago no ano de 1967, dirigido pelo arquiteto Luis Felipe Gama D’eça e sua equipe do

ESPLAN (CAMPOS, 2004).

O PDAMF distribuía as áreas industriais ao longo das estradas principais, distribuía

áreas agrícolas no espaço regional e concebia Florianópolis como uma grande metrópole de

trocas. Já o Plano Urbano de Florianópolis procurava achar um equilíbrio entre a capacidade

de fluxo e as condições de vida do meio ambiente, era composto pela BR 101, por vias

expressas, de tráfego rápido, setoriais e locais.

Porém, o plano até então desenvolvido para Florianópolis já se encontrava defasado,

pois foi desconsiderado o processo de conurbação que já havia se iniciado na ilha. Rizzo

(1993 apud CAMPOS, 2004), relata o intuito de construção do centro metropolitano em

ambas cabeceiras da nova ponte. Havia também a previsão de construção de uma nova ponte,

da uma via expressa, dos aterros nas baías, do túnel do penhasco e da via de contorno a Ilha.

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O plano seguia alguns traços que já haviam sidos abordados no Plano Diretor anterior,

sancionado em 1954. A implantação dos planos na Capital, o modo de planejamento e

aplicação das diretrizes foram feitas da mesma maneira, ambas inseridas em forma de lei,

planejadas por profissionais especialistas em urbanismo da época.

Após uma série de alterações, o Plano Diretor de 1976 foi perdendo a sua função.

Desde que entrou em vigor até 1993 sofreu 285 alterações pontuais e casuísticas,

ficando totalmente descaracterizado enquanto instrumento de planejamento,

tornando-o uma colcha de retalhos. Para se ter uma ideia da situação, 210 destas

alterações foram feitas entre 1976 e 1989 e, somente na gestão de Esperidião Amim

e Bulcão Viana, de 1989 a 1992, promoveram-se 158 alterações do Plano Diretor

(CECCA, 1997). Durante a fase de planejamento, ele já não possuía total eficácia, e após todas as

alterações sofridas, mais precisamente 285, conforme cita Cecca (1997), foi-se percebendo a

necessidade da elaboração de outro novo Plano Diretor.

3.3 Plano Diretor de Balneários de 1985

Na década de oitenta observando o crescimento da cidade, e utilizando os modelos

anteriores com objetivos de cobrir todo território municipal com leis, regulamentando a

utilização do solo, foi elaborado pelo IPUF o Plano Diretor de Balneários, aprovado pelo

poder legislativo no ano de 1985, através da Lei nº 2.193/85 (CAMPOS, 2004).

A Lei nº 2.193/85 dispõe sobre o zoneamento o uso e a ocupação do solo nos

balneários da Ilha de Santa Catarina, dando-lhes características construtivas, delimitando as

áreas e classificando-as pelos usos específicos a cada uma delas. Nos dois primeiros artigos

da lei, podemos observar sua função e áreas de atuação:

Art. 1º Esta Lei regula o uso e a ocupação do solo, especialmente quanto à

localização, o acesso a implantação das edificações e aos outros limites do direito de

construir, excetuada a utilização das terras para a produção agrícola.

Art. 2º As disposições da presente Lei aplicam-se ao território delimitado no mapa

do anexo I, e formado pelos distritos de Santo Antônio de Lisboa, Ratones,

Canasvieiras, Cachoeira do Bom Jesus, Ingleses do Rio Vermelho, São João do Rio

Vermelho, Lagoa da Conceição, Ribeirão da Ilha e Pântano do Sul

(FLORIANÓPOLIS, 1985).

A Agenda 21 (2000) caracteriza o Plano Diretor de Balneários, o mesmo aplicado em

Florianópolis, como um marco na legislação urbanística do país. De acordo com o Plano

Diretor de Balneários, ficou estabelecido que 42% da área do município são considerados

Área de Preservação Permanente (APP) e 21% Área de Preservação de Uso Limitado (APL),

assegurando a preservação de alguns aspectos ambientais.

A Lei nº 2.193/85 distribui os distritos do município em Zona Rural e Zona Urbana,

caracterizando, em seu artigo oitavo, zona rural como aquela formada por espaços não

urbanizáveis destinados a práticas de atividades como a agricultura, pecuária, silvicultura, a

conservação dos recursos naturais e ao crescimento da cidade. Já a zona urbana ainda se

subdivide em Zonas Urbanizadas e Zona de Expansão Urbana, assim caracterizadas:

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§ 1º - Zona Urbanizadas são as áreas caracterizadas pela contiguidade da edificações

e pela existência de equipamentos públicos urbanos e comunitários, destinados ás

funções de habitação trabalho, recreação e circulação.

§ 2º - Zona de Expansão Urbana são os espaços adjacentes ás zonas urbanizadas,

constituídos por áreas livres ou ocupadas com baixa densidade habitacional,

destinados á expansão dos núcleos urbanos atuais nos próximos vinte anos


Como já citado, o município de Florianópolis, à partir do Plano Diretor de Balneários,

passou a contar com uma série de exigências e zoneamentos específicos a fim de regularizar o

desenvolvimento da cidade.

As áreas de uso urbano especificadas na Lei nº 2.193/85 são as seguintes:

a) Áreas Residenciais: destinadas à função habitacional, complementadas ou não

por atividades de comércio e/ou serviços de pequeno porte;

b) Áreas Mistas: aquelas que concentram atividades complementares à função

residencial;

c) Área Comunitária Institucional: áreas destinadas aos equipamentos

comunitários e ao bem estar da população;

d) Área Turística: áreas destinadas à concentração de equipamentos, edificações

ou empreendimentos que sirvam às atividades turísticas locais;

e) Áreas Verdes: espaços urbanos ao ar livre, públicos ou privados que se

destinam à criação e preservação vegetal, a práticas de atividades de lazer e recreação ao ar

livre.

As áreas de uso não urbanos são de grande importância ao aspecto ambiental da Ilha,

são elas que delimitam até onde podem avançar a exploração imobiliária, dividem-se em:

a) Área de Preservação Permanente (APP): destinadas à preservação dos recursos e

paisagens naturais, compreendem:

I - todos de morro e encostas com declividade igual ou superior a 46,6% (quarenta e

seis e seis décimos por cento);

II - mangues e suas áreas de estabilização;

III - dunas móveis, fixas e semi-fixas;

IV - mananciais, deste as nascentes até as áreas de captação d’água para

abastecimento;

V - praias, costão, promontórios, tômbulos, restingas e ilhas;

VI - áreas dos parques florestais e das reservas biológicas. (FLORIANÓPOLIS,

1985)

b) Áreas de Preservação com Uso Limitado (APL): são áreas que, pela característica

de declividade do solo, tipo de vegetação ou que são vulneráveis a fenômenos naturais, não

apresentam condições adequadas de utilização de determinadas formas de uso do solo sem

que prejudiquem o equilíbrio ecológico e a paisagem natural;

c) Áreas de Exploração Rural (AER): áreas destinadas a produção agrícola, pecuária

ou florestal.

d) Áreas dos Elementos Hídricos (AEH): áreas cobertas permanentemente ou

temporariamente por água, sendo estas naturais ou artificiais, como mar, lagos e lagoas,

represas e açudes, rios córregos e canais.

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Ocorreu com o Plano Diretor de Balneários o mesmo que com os Planos Diretores que

o antecederam. O plano não foi desenvolvido antes que o espaço urbano de Florianópolis

sofresse alterações. Conforme Glauco Carneiro (1987), o Plano de Balneários levou sete anos

para ser aprovado, resultando em diversas alterações para atender os mais diversos interesses.

Alterações na Lei nº2.193/85

Ident. Modificação Quant.

1 Altera Anexo 5

2 Altera Dispositivo 4

3 Altera domínio - Lagoa da Conceição 2

4 Alteração de Leis, parágrafos, artigos e incisos 20

5 Altera Limites de ocupação 3

6 Altera Sistema Viário 13

7 Altera traçado e características técnicas 3

8 Altera Zoneamento 90

9 Classifica Área 2

10 Construção da Marinha "Ilha de Santa Catarina" 1

11 Cria Acesso 1

12 Cria área de urbanização 6

13 Estende área de incentivo 4

14 Institui o Plano de Urbanização da Área da Praia Mole 1

15 Participação Pública 1

16 Permite Acréscimo de Área 1

17 Plano de Urbanização Retiro da Lagoa 1

18 Proíbe Construções 1

19 Regulariza edificações 1

TABELA 1 – Alterações no Plano Diretor de Balneários

No total foram 160 alterações dos mais diversos tipos e datas, as mudanças mais

expressivas são quanto à alteração do zoneamento. Estas alterações acontecem de formas

distribuídas pelo território municipal, porém totalizam cerca 54,87%, ocorrendo entre os anos

de 1991 e 1992.

3.4 O Plano Diretor de 1997

Segundo Fagundes (2011), os Planos Diretores eram opcionais aos municípios e

também não possuíam diretrizes a serem seguidas até o ano de 2001, com a criação do

Estatuto da Cidade,.

Em 1982, o IPUF já havia apresentado a primeira proposta de revisão do Plano Diretor

do Distrito Sede, porém, por uma determinação da administração do município, esse plano

ficou limitado apenas à região da Trindade. Em 1997, a nova administração que assumia o

município se deparou com um plano extremamente defasado se comparado com a realidade

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da cidade; assim foi criada uma comissão especial com o objetivo de analisar e propor vetos

ao projeto de lei aprovado pela Câmara Municipal, onde o texto básico sofreu pouquíssimas

alterações.

Inicialmente foi sancionada a lei nº 5.055/97 em 3 de fevereiro de 1997,tendo sua

nomenclatura alterada por razões regimentais para Lei nº 001/97 de 29/9/97.

A lei nº 001/97 dispõe sobre o zoneamento, uso e ocupação do solo no distrito sede de

Florianópolis e dá outras providências, onde institui o plano diretor no município de

Florianópolis e regula o uso de ocupação do solo, como observado em seus dois primeiros

artigos:

Art. 1o - A presente Lei institui o novo Plano Diretor de Uso e Ocupação do Solo no

Distrito Sede do Município de Florianópolis, cujo território encontra-se delimitado

nos mapas em escala 1:10.000 do Anexo I.

Art. 2o - Esta Lei regula o uso e a ocupação do solo, especialmente quanto à

localização, aos acessos, à implantação das edificações e outras limitações ao direito

de construir, excetuada a utilização das terras para a produção agrícola


A Lei em questão traz o zoneamento constituído de áreas, urbana e rural, sendo a

área urbana subdividada em Área Urbana Continental e Área Urbana Insular, delimitadas da

seguinte maneira:

I - A Área Urbana Continental, delimitada ao Norte, ao Sul e ao Leste pelo Oceano

Atlântico, e a Oeste pela linha demarcatória do limite entre os Municípios de

Florianópolis e São José;

II - A Área Urbana Insular delimita-se por uma linha que parte do Oceano, na Ponta

do Siqueira, em Cacupé, seguindo o divisor de águas até encontrar a cota altimétrica

dos 100 m (cem metros), a qual segue na direção sul, até alcançar o divisor de águas

do Morro da Represa no Rio Tavares, descendo por este até a Rodovia SC 405,

seguindo em linha reta até o Rio Tavares, descendo por este até o mar e seguindo

pela linha do Oceano até a Ponta do Siqueira. (FLORIANÓPOLIS, 1997)

Já a Área Rural compreende o espaço situado entre os limites das Zonas Urbanas e os

limites do Município, delimitação meio questionável visto o crescimento da cidade e a falta

de certeza de locais onde realmente se aplica o zoneamento rural e urbano.

O Plano diretor aprovado em 1997 ainda encontra-se em vigor, porém, pelo Estatuto

da Cidade, esse plano deveria ser revisto e um novo Plano Diretor deveria ser elaborado para

vigorar no município de Florianópolis. A partir dessa deliberação é que se deu o início do

projeto do Plano Diretor Participativo no ano de 2008.

3.5 Plano Diretor Participativo

O Plano Diretor Participativo que seria possivelmente adotado pelo município de

Florianópolis vem sendo elaborado sobre as diretrizes da Lei nº 10.257/01 – Estatuto da

Cidade e pela Lei Orgânica do Município de Florianópolis. Dentre os princípios que norteiam

o anteprojeto de lei, está o desenvolvimento sustentável, uma gestão democrática,

12




participativa e descentralizada, a função social da propriedade, preservação cultural, eficiência

urbana, inserção internacional entre outros.

Quanto ao programa de planejamento urbano, destacam-se alguns itens como a

paisagem natural e valorização histórica, definida no Art. 8º como:

Art. 8º. - Entende-se por estratégia de paisagem natural e valorização histórica a

consideração conjunta da paisagem natural e cultural, no marco do conceito de

Reserva da Biosfera em Ambiente Urbano, introduzido na cidade em 2005, que

proporciona uma posição inovadora em matéria de conservação, com também um

grande atributo para a desconcentração estacional do turismo ao por em destaque o

grande patrimônio da paisagem, em especial da Ilha de Santa Catarina, das costas e

das baías (FLORIANÓPOLIS, 2010).

Quanto à ocupação do solo e uso do mar, o novo Plano Diretor tenta uma ocupação

mais intensiva do solo apto a urbanizar, articulando esta urbanização com a paisagem natural

e a valorização histórica da Ilha, buscando alguns princípios básicos para o planejamento do

território urbano, aumentando a proximidade e a não dispersão, minimizando a ocupação do

solo, fazendo uma ocupação limitada dos espaços ambientalmente sustentáveis, recuperando o

uso do mar principalmente para melhorar o transporte terrestre, através de ligações marítimas.

O projeto ainda cita a diminuição dos deslocamentos de veículos individuais,

ofertando um transporte coletivo de qualidade, e também demonstrando preocupação em

diminuir a busca de serviços e empregos fora das zonas residenciais (FLORIANÓPOLIS,

2010).

O novo Plano Diretor, deveria ser elaborado com a participação da sociedade de

Florianópolis, baseando-se num modelo de urbanização mais compacto, onde se valoriza a

preservação histórica, a paisagem natural e a sustentabilidade do município, observando o

resgate histórico descrito anteriormente. Pode-se dizer que o novo Plano Diretor tenta

preservar o que por muito tempo foi o atrativo que motivou o desenvolvimento urbano de

Florianópolis: a sua beleza.

Até a presente data, a Lei do Plano Diretor Participativo de Florianópolis ainda não foi

totalmente promulgada, sendo motivo de discussão nas esferas municipais e federais, fazendo

assim com que o município ainda seja regido pela Lei nº 001/97, podendo acontecer o mesmo

ocorrido com as experiências anteriores, o crescimento ou modificação do espaço urbano da

Ilha antes que o novo Plano Diretor passe a funcionar.

4. Os condomínios residenciais unifamiliares como alternativa para a organização do

espaço urbano de Florianópolis

Em uma análise feita a partir dos Planos Diretores já elaborados e implantados em

Florianópolis, pode-se observar que somente a partir do Plano Diretor de Balneários é que se

explora o Condomínio Residencial Unifamiliar como uma alternativa de moradia.

Citados na legislação vigente do Município de Florianópolis como uma modalidade de

parcelamento de solo, os condomínios horizontais, como são popularmente conhecidos, vêm

se tornando uma alternativa cada vez mais cogitada pelas famílias que procuram a praticidade

e segurança de um apartamento aliada ao conforto de moradia de uma casa. Como destaca

13




Brandstetter (2011), em seu estudo sobre a Avaliação de Pós-ocupação em Condomínios

Horizontais, pela crescente busca de moradia em condomínios horizontais, é interessante

saber os motivos que levam as pessoas a buscarem este tipo de moradia. A Figura 03

demonstra alguns aspectos relevantes da pesquisa.

FIGURA 03 – Principais motivos para a busca de condomínios horizontais

Fonte: BRANDSTETTER, 2011.

Como se pode analisar, os motivos de maior expressão são a ausência de liberdade

para os filhos e a melhoraria no padrão de habitação. Segundo Brandstetter (2011), o desejo

de morar em uma casa aliado à busca de um local com mais privacidade, segurança e área de

lazer para os filhos constituem os principais motivos para se adquirirem terrenos em

condomínios fechados. A mesma autora ainda conclui que a busca do conhecimento dos

fatores que levam os grupos familiares a buscarem este tipo de moradia e a caracterização

destes grupos tornam-se imprescindíveis para os profissionais ligados à construção civil e à

cadeia imobiliária.

Florianópolis há muitos anos, vem sendo cotada como um dos melhores lugares para

moradia, sendo eleita, no ano de 2000, segundo relatório divulgado pela Organização das

Nações Unidas, como a capital com melhor qualidade de vida do país. Desde a década de 90

que a especulação imobiliária cresce, juntamente com a atração de um grande contingente de

pessoas dispostas a habitar a Ilha, segundo Henrique (2005), Florianópolis é um oásis de

qualidade de vida.

A cidade de Florianópolis, ou melhor a área Insular do município, onde se

concentram os balneários, os bairros de alto padrão, os centros comerciais,

administrativos estaduais e municipais e as universidades, vem sendo apontada nos

últimos anos como um oásis de qualidade de vida urbana no Brasil (HENRIQUE,

2005).

Florianópolis se desenvolve no mesmo ritmo que as maiores capitais do país; como

cita Lima (2009), no Brasil, os primeiros condomínios horizontais surgiram em São Paulo no

início da década de 70, destinados à classes com alta renda e classe média em ascensão, eram

mais afastados das áreas urbanizadas e tinham como característica marcante a utilização

fechada ao uso público. Um espaço fechado e seguro, com padrões pré-estabelecidos

elitizando determinado espaço e criando um estilo de vida, aparentemente eram esses fatores

que iniciaram a procura pelas moradias em condomínios fechados.

14




Em notícia vinculada pelo PINI Web em junho de 2001, já se podia perceber o

crescente número de novos condomínios horizontais na região de São Paulo, quando

divulgada uma pesquisa realizada pela Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio

(Embraesp), relatando o crescente aumento no número de lançamentos de condomínios

horizontais em São Paulo, apontando 23 empreendimentos deste tipo colocados no mercado

desde o início de 1999.

Conforme Luis P. Pompéia, diretor da Embraesp, o crescimento vem em decorrência

de uma lei aprovada em 1995 que passou a permitir a construção de quatro casas num mesmo

lote, onde antes só era permitida a construção de uma, e ainda destaca que o primeiro

condomínio fechado a se beneficiar dessa lei foi o Ville Le Mans, da Inpar, construído no auto

da Boa Vista, na capital em 1995 (PINI, 2001).

Já no ano de 2005, uma pesquisa apresentada pela Veja São Paulo em edição especial

contabiliza que nos oito primeiros meses daquele mesmo ano foram lançados 56 condomínios

horizontais na cidade. Estes empreendimentos se tornaram a coqueluche do momento após o

ano 2000. A grande oferta destes imóveis acabou por elevar o preço dos mesmos e exigir que

as empresas passassem a trabalhar com profissionais renomados da arquitetura, para

assinarem estilo e exclusividade. Segundo Marcelo Puntel, diretor de Marketing da Alpha

Ville Urbanismo, “o trabalho em conjunto com grandes profissionais atrai ainda mais o

público e valoriza o projeto” (MARIZ, 2005).

A reportagem ainda traz um gráfico de crescimento de condomínios horizontais nos

últimos sete anos em São Paulo. Como se pode observar na Figura 04, os maiores picos são

entre os anos de 2001 e 2002, com 34 novos empreendimentos, e entre 2003 e 2004, com o

surgimento de 37 novos condomínios horizontais.

FIGURA 04 – Número de condomínios horizontais lançados nos últimos sete anos em São Paulo

Fonte: Veja, 2005

15




A escolha por uma vida segura remete ao conceito de comunidade, o qual sugere

“obrigação fraterna”, união dos mais fracos para enfrentarem os problemas do dia-a-dia. A

palavra está associada a coisas boas como familiaridade, conforto segurança e proteção.

(BAUMAN, 2003)

Com o aumento demográfico na Capital catarinense, cresce a especulação imobiliária

e também a quantidade de novos empreendimentos; porém, junto deste crescimento se tem o

crescimento da violência e de outros problemas sociais, o que faz crescer a preocupação das

famílias, vindo a aumentar a procura por moradias planejadas e seguras. Aliado a este o

aumento no número de condomínios residenciais fechados, está a diminuição de espaços para

instalação de favelas ou bairros lotados superpopulosos e sem infra estrutura. Como citado

pelo arquiteto e urbanista Michael Sorkin em entrevista à revista Arquitetura e Urbanismo –

Au:

À medida que o planeta se urbaniza exponencialmente, milhões de pessoas chegam

às cidades todos os anos – a metade delas para viver em favelas. Os dois padrões

mais comuns deste crescimento, a formação de megacidades e a dispersão urbana

desintegrada são, por sua vez, soluções desastrosas sob perspectivas sociopolíticas e

ambientais (GEROLLA, 2011).

Outros itens de diferenciação do planejamento urbano, utilizando condomínios

horizontais ou loteamentos em Florianópolis são bem caracterizados pelo caso de Jurerê

Internacional, como se pode observar em uma reportagem feita pela revista Veja no ano de

2007, que relatava o seguinte:

Viva La vida mansa. Jurerê Internacional é o nome de um luxuoso condomínio

aberto de Florianópolis, um paraíso a beira mar, que dispensa muros e as demais

parafernálias que prometem segurança como cercas elétricas, câmeras de vigilância

24 horas, etc. Por outro lado, possui um policiamento caprichado e um projeto

próprio, “o Vizinho Solidário, em que todo mundo conhece quem mora ao lado e faz

questão de se apresentar – e deixar o número do telefone – quando chega morador

novo (MING, 2007).

Não é mais novidade a preocupação da sociedade brasileira com a violência de

maneira geral, diz-se infelizmente que a sociedade brasileira já se acostumou aos padrões da

violência e a suas características em cada região. Planejar locais que aliem infra estrutura e

segurança é o desejo de muitas famílias, a moradia em casas é muitas vezes descartada, pois

se acredita que se está mais seguro em apartamentos.

Marco Willer, arquiteto e diretor de novos negócios da Alphaville Urbanismo, diz que

a implantação de condomínios com restrição de acesso é um dos artifícios encontrados pelas

pessoas para enfrentar a violenta realidade. Morar em uma cidade composta por terrenos

murados, impedindo a mobilidade urbana deve ser motivo de preocupação.

O Arquiteto ainda completa, em entrevista concedida à revista Arquitetura e

Urbanismo – Au, que é possível planejar espaços dentro das cidades evitando a segregação

social e diminuindo a violência e que

[...] bairros inteiros de condomínios fechados e justapostos têm ocupado áreas livres

das cidades. Nossa experiência mostra que é possível implantar comunidades

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planejadas com espaços e vias de uso público, permitindo a livre circulação e a

utilização de equipamentos, comércio e serviços por todos. Neste modelo, apenas

bolsões residenciais podem ter controle de acesso. É uma forma de contribuir para o

planejamento da expansão de bairros de classe média, evitando grandes enclaves

murados, enquanto apostamos na diminuição da violência urbana (GEROLLA,

2011).

Talvez ainda não se tenha abordado a construção de condomínios horizontais sob a

ótica empresarial, ou seja, destacando os benefícios que esta modalidade de construção pode

trazer às empresas do ramo da construção civil. Foi destacada mais de uma vez a questão da

segurança, do conforto e do bem-estar que os condomínios proporcionam aos futuros

moradores, porém o que ocorre na execução destes empreendimentos é que a construtora ou

incorporadora cuida somente da infraestrutura do local, ficando a cargo dos futuros

condôminos a construção das edificações.

As empresas investem em construção de guaritas, zeladorias e áreas de lazer, além de

cuidar da execução do paisagismo e sistema de infraestrutura, como rede de abastecimento de

água, rede de esgoto e rede de distribuição de energia, telefonia e sistema de segurança. Visto

assim, algumas empresas notaram que este nicho da construção civil poderia ser lucrativo,

além de ser uma crescente febre, é o que explica o vice-presidente comercial da MRV

Engenharia, Eduardo Barreto. Os condomínios horizontais viraram febre no estado de São

Paulo e estão sendo bem aceitos em Minas Gerais também. A empresa antes construía apenas

edifícios, porém, devido à necessidade de se moldar ao mercado e numa tentativa de atender

às necessidades da população, passou a construir condomínios horizontais (MENDES, 2009).

Outro fator é a atuação das empresas em mais de um setor da construção, como afirma

Liliane Costa, superintendente de negócios da Líder Engenharia. A empresa percebeu esse

nicho em Belo Horizonte e levou para a cidade a construção de condomínios horizontais que

já construía em São Paulo, aproveitando os conceitos de um produto que já vinha tendo

aceitação num mercado para instalação em outro (MENDES, 2009).

Na região da grande Florianópolis, alguns empreendimentos acabam se desenvolvendo

nas cidades próximas às capitais, como é o caso de Santo Amaro da Imperatriz; o foco é

empreender de maneira inovadora e não somente proliferar a especulação imobiliária. Neste

município destaca-se um complexo de alto padrão construído por um grupo de investidores

árabes, como noticiado no Diário Catarinense em 4 de abril de 2008; conta com um

condomínio horizontal de 70 casas, um resort com 200 apartamentos, SPA além de outras

mordomias. O empreendimento é abastecido por água termomineral. Segundo seu

empreendedor, “a possibilidade de morar em uma estância hidromineral termal é algo único e

praticamente exclusivo no Brasil” (DIÁRIO CATARINENSE, 2008)

Outros empreendimentos demonstram que a Ilha de Santa Catarina vem sendo atingida

pela avalanche de condomínios horizontais que ocorre no país. Exemplo disto é o

investimento de uma empresa conhecida no mercado de construção civil paulista, vindo a

investir em Florianópolis em parceria com outras construtoras, lançando um projeto

localizado na Cachoeira do Bom Jesus.

Outra construtora da Capital é citada como tendo duas obras no bairro de Coqueiros,

uma delas, um condomínio com 30 mil metros quadrados. A proposta é dar às pessoas a

mesma estrutura para quem não faz questão de morar na Avenida Beira Mar Norte ou Jurerê

17




Internacional, os bairros mais nobres da cidade, como relata Augusto Silveira, diretor

comercial da Álamo Construtora (DIÁRIO CATARINENSE, 2008).

5. Os condomínios horizontais sob a ótica da legislação vigente no município de

Florianópolis

Para que se entenda melhor a legislação vigente no que se refere ao parcelamento do

solo urbano no município de Florianópolis, especificamente a legislação que compete à

construção e aprovação de condomínios horizontais, deve-se esclarecer primeiramente quais

os tipos de parcelamento de solo são legais perante a legislação no Brasil e no município em

estudo, neste caso a capital catarinense.

A primeira menção a um tipo de modalidade de parcelamento de solo é feito na Lei nº

6.766, de 19 de dezembro de 1979. O art. 2º inciso I considera o loteamento uma subdivisão

de glebas em lotes destinados a edificação, ou seja, é a divisão de um terreno em parcelas

menores, com o objetivo de construir residências, devidamente transitável com abertura de

novas vias para circulação interna fazendo ligação com logradouros públicos ou promovendo

o seu prolongamento, modificação ou ampliação.

O inciso II do mesmo artigo especifica a modalidade de desmembramento, que

também é a divisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, porém neste, aproveita-se

o sistema viário já existente, desde que não implique na abertura de novas vias.

Segundo Paula Neto (2008), o condomínio horizontal foi instituído pela Lei nº

4.591/64 e está regulado pelo art. 1.331 do Código Civil Brasileiro, caracterizando-se por

edificação ou um conjunto de edificações construídas sob a forma de unidades isoladas, tendo

a utilização de algumas partes de uso comum entre todos os proprietários, como por exemplo,

o terreno, os acessos, a via de circulação, os canteiros, quadras e áreas de lazer dentre outros,

ou seja, itens que permanecem na esfera privada, porém que são de propriedade de todas,

insuscetíveis de divisão. O art. 8º da Lei nº 4.591/64 descreve a modalidade de condomínio:

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente

comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir

mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) Em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou

assobradas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também

aquela que eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas,

como jardim ou quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes

comuns, que corresponderá às unidades;

[...]

c) Serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em

comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;

d) Serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as

vias públicas ou para as unidades entre si (BRASIL, 1964).

A Lei nº 6.766/79, em seu parágrafo único do art. 1º, descreve que os Estados, o

Distrito Federal e os Municípios podem estabelecer normas complementares, adequando o

parcelamento de solo às peculiaridades de cada localidade.

18




Isso nos direciona à Lei nº 001/97, que dispõe sobre o zoneamento, uso e ocupação do

solo no distrito sede de Florianópolis e dá outras providências, mais especificamente ao seu

art. 86, referente aos Condomínios Residenciais Unifamiliares, também conhecidos como

condomínios horizontais ou condomínios fechados. Os condomínios devem ser constituídos

na forma dos arts. 1º e 8º da Lei nº 4.591/64, cujas unidades autônomas serão formadas por

residências térreas e assobradas, discriminando as partes do terreno que serão ocupados pela

edificação e as partes de uso comum do terreno correspondentes a cada unidade:

Art. 1º As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos,

construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais

ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente

considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às

limitações desta lei (BRASIL, 1964).

Em condomínios horizontais, são permitidos apenas 50 lotes por condomínio, não

podendo essa quantidade ser ultrapassada quando se projeta o novo empreendimento. O art.

87 da Lei nº 001/97 dispõe sobre as características que a construção de condomínios

residenciais unifamiliares deve seguir: além de não poder ter quantidade superior a 50 lotes,

cada lote deve ser constituído apenas uma residência unifamiliar e/ou uma edícula.

O condomínio deve doar ao Município uma área verde de lazer (AVL) ou uma área

comunitária institucional (ACI). As AVLs devem possuir área de pelo menos 7% da área

parcelável do imóvel, esta deve ser entregue ao município devidamente arborizada e com

paisagismo e equipamentos de lazer devidamente implantados, sem ônus para o poder

Executivo, devendo este projeto ser previamente aprovado pelo IPUF e pela Fundação

Municipal do Meio Ambiente (FATMA). Em se tratando de ACIs, as mesmas devem ser

entregues à municipalidade para a construção de creche ou posto de saúde, sendo o projeto

previamente aprovado pelos órgãos responsáveis do município e não resultando em ônus ao

poder executivo municipal.

Art. 59 - As edificações residenciais, segundo o tipo de utilização de suas unidades,

podem ser privativas ou coletivas.

§ 1º - As edificações residenciais privativas são unifamiliares ou multifamiliares.

§ 2º - A edificação é considerada unifamiliar quando nela existirem uma única

unidade residencial. Será multifamiliar quando existirem, na mesma edificação, duas

ou mais unidades residenciais.

§ 3º - As edificações residenciais multifamiliares serão permanentes ou transitórias,

conforme o tempo de utilização de suas unidades. As permanentes são os edifícios

de apartamentos e a parte de uso residencial das edificações mistas de que trata o

Capítulo V deste Título. As transitórias são os hotéis e motéis.

§ 4º - As edificações residenciais coletivas são aquelas nas quais as atividades

residenciais se desenvolvem em compartimentos de utilização coletiva (dormitórios,

salões de refeições, instalações sanitárias comuns) tais como em internatos,

pensionatos, asilos e estabelecimentos hospitalares (FLORIANÓPOLIS, 1974).

As áreas de uso comum deverão ter proporção mínima de 35% da área total, sendo

destinada obrigatoriamente às Áreas Verdes com Equipamentos de Recreação e Lazer de Uso

Comum (AVP). As AVPs não podem ser inferiores a 10% do tamanho do terreno destinado

19




para tal fim, não podendo estar em áreas de APP, e a instalação dos equipamentos de lazer

deve seguir instruções contidas na NR9, do Conselho de Municipal da Criança e Adolescente


Os lotes de uso exclusivo, não poderão possuir tamanho inferior a 125,00m². Todas as

áreas de uso exclusivo devem ter acesso ao sistema viário interno do condomínio, sendo as

mesmas pavimentadas e tendo pista de rolamento superior a 6,00m de largura.

Os sistemas de esgotamento de águas pluviais, sistema de esgoto sanitário,

abastecimento de água potável e energia elétrica serão implantados e mantidos pelo

Condomínio, ou seja, a empresa responsável pela construção do condomínio horizontal deve

projetar e executar estas redes de abastecimento, não ficando a cargo das concessionárias a

instalação da mesma. Toda forma de abastecimento interna ao condomínio é de

responsabilidade do mesmo, sendo responsabilidade das concessionárias, somente reparos e

manutenções na parte exterior ao condomínio (FLORIANÓPOLIS, 1997).

As regras de construção das edificações nos lotes e limites de ocupação das áreas de

uso exclusivo são as mesmas estabelecidas pelo Código de Obras (Lei nº 1.246/1974) e

legislação de zoneamento de Florianópolis.

As questões de legislação ambiental atendem às determinações da Resolução 237 do

CONAMA, de 19 de dezembro de 1997, que dispõe sobre o licenciamento ambiental e

determina, em seu ANEXO I – Atividades ou Empreendimentos Sujeitos ao Licenciamento

Ambiental, que qualquer atividade envolvendo parcelamento de solo deve seguir as diretrizes

e requerer o licenciamento junto aos órgãos competentes, como descrito no art. 2º:

Artigo 2º – A localização, construção, instalação, ampliação, modificação e

operação de empreendimentos e atividades utilizadoras de recursos ambientais

consideradas efetiva ou potencialmente poluidoras, bem como os empreendimentos

capazes, sob qualquer forma, de causar degradação ambiental, dependerão de prévio

licenciamento do órgão ambiental competente, sem prejuízo de outras licenças

legalmente exigíveis.

§ 1o – Estão sujeitos ao licenciamento ambiental os empreendimentos e as

atividades relacionadas no Anexo 1, parte integrante desta Resolução.

§ 2o – Caberá ao órgão ambiental competente definir os critérios de exigibilidade, o

detalhamento e a complementação do Anexo 1, levando em consideração as

especificidades, os riscos ambientais, o porte e outras características do

empreendimento ou atividade (SANTA CATARINA, 1997).

Em Florianópolis, o órgão responsável pelos licenciamentos ambientais é a Fundação

do Meio Ambiente (FATMA), regulamenta a solicitação de licenças em se tratando de

condomínios horizontais pela Instrução Normativa Nº3 (IN-3), Parcelamento de solo urbano:

loteamento ou condomínio horizontal unifamiliar, com o objetivo de definir a documentação

necessária para o licenciamento, estabelecendo critérios para apresentação dos planos,

programas e projetos ambientais para parcelamento de solo: loteamento ou condomínio

horizontal unifamiliar. (SANTA CATARINA, 2010).

20




6. Conclusão

A capital de Santa Catarina, conhecida por muitos como a Ilha da Magia, passou a ter

seus encantos explorados das mais variadas maneiras. Sua beleza e tranquilidade não

demoraram a encher os olhos de investidores e turistas que passaram a ter como possibilidade

de moradia no lugar que antes era cogitado somente para veraneio.

O crescimento imobiliário de Florianópolis não é mais novidade, e não existe mais

modéstia quando se fala na Ilha da Magia, sendo considerada inclusive como a Capital com

melhor qualidade de vida, consideração feita pela ONU no ano de 2000.

O crescimento da cidade, que para muitos era um plano a longa data, nos dias atuais

essa realidade já não é mais tão distante. E assim como foram febre em cidades como São

Paulo, Rio de Janeiro ou Curitiba, os condomínios horizontais também foram inseridos no

mercado imobiliário de Florianópolis e vêm crescendo como oportunidade de moradia com

conforto e segurança.

Inicialmente as pessoas buscavam uma forma de formar grupos sociais com

características semelhantes. Agora os condomínios residenciais unifamiliares passaram a ser

uma opção quando se fala em segurança e conforto, é a busca do conforto de morar em uma

casa aliada a segurança de um apartamento, com vigilância, espaço e a experiência de viver

novamente em comunidade.

De certa maneira, os condomínios horizontais não vieram somente na tentativa de

elitizar um espaço para moradia, vieram numa necessidade de organizar espaços urbanos,

inclusive alguns condomínios ou loteamentos cresceram de tal forma que acabaram se

tornando bairros, como o caso de Jurerê Internacional ou o Parque São Jorge, bairros dentro

da cidade de Florianópolis.

Mesmo que alguns dos Planos Diretores que foram instituídos em Florianópolis não

chegaram a surtir efeito no cotidiano da cidade, serviram de base para que se chegasse à

Legislação vigente hoje, o Plano Diretor de Florianópolis tem influência de experiências

anteriores de planejar o espaço urbano.

Atualmente a Lei 001/97 delimita os parâmetros para a construção na Capital, dá as

diretrizes e coordenadas para que se estabeleçam regras construtivas a fim de que haja um

crescimento ordenado em Florianópolis.

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o desenvolvimento do espaço urbano de florianópolis e a ... · resumo o processo de ... em 8 de...

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