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ABNT-AssociaçãoBrasileira deNormas Técnicas

Manual de operação, uso emanutenção das edificações -Conteúdo e recomendações paraelaboração e apresentação

MAR 1998 NBR 14037

Palavras-chave: Documentação técnica. Edificação. Manualde operação. Manutenção

Origem: Projeto 02:140.01-002:1997CB-02 - Comitê Brasileiro de Construção CivilCE-02:140.01 - Comissão de Estudo de Manutenção em EdificaçõesNBR 14037 - Buildings maintenance, use and operation manual - Content andrecomendations for elaboration and presentationDescriptors: Technical documentation. Building. Operation manual.MaintenanceVálida a partir de 30.04.1998

SumárioPrefácioIntrodução1 Objetivo2 Referências normativas3 Definições4 Finalidade do Manual5 Apresentação do Manual6 Conteúdo mínimo do Manual7 Elaboração e entrega do Manual8 Atualização do conteúdo do Manual

Prefácio

A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas - éo Fórum Nacional de Normalização. As Normas Brasi-leiras cujo conteúdo é de responsabilidade dos ComitêsBrasileiros (CB), e dos Organismos de Normalização Se-torial (ONS), são elaboradas por Comissões de Estudo(CE), formadas por representantes dos setores envol-vidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores eneutros (universidades, laboratórios e outros).

Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no âmbitodos CB e ONS, circulam para Votação Nacional entre osassociados da ABNT e demais interessados.

Introdução

A busca da qualidade no processo de produção das edifi-cações, uma das metas que nos últimos anos impulsionaa introdução de significativas mudanças na construçãocivil, tem evidenciado a necessidade de uma abordagemmais ampla do processo e dos intervenientes envolvidos.

O processo de produção das edificações normalmentevinha sendo observado como constituído de apenas duasetapas: o projeto (algumas vezes subdividido em etapasintermediárias desde a definição conceitual do projetoaté a produção de detalhes de execução) e a execuçãoem canteiro. Entretanto, a edificação construída não podeser entendida, ela própria, como a realização do objetivodo processo, pois é somente após à conclusão do projetoe da execução da edificação que ela pode ser colocadaa serviço dos seus usuários e, servindo-os adequada-mente em relação ao previsto, realizar o motivo pelo quala edificação foi produzida.

Estando diretamente relacionadas com os objetivos doprocesso de produção das edificações, e portanto com aqualidade do processo, as etapas posteriores à cons-trução da edificação (operação, uso e manutenção) têmassumido crescente importância na gerência do processo.

Por um lado, dadas suas características afins, existe umarazoável integração entre as etapas posteriores à exe-cução da edificação. Por outro lado, existe já uma cres-cente integração entre as etapas de projeto e execuçãoem canteiro. A questão centra-se então no desenvolvi-mento de uma interface eficiente entre estes dois con-juntos de etapas, um aspecto tão mais crítico quantotornam-se mais complexas as edificações afastando-sede padrões convencionais conhecidos.

Técnicas de avaliação pós-ocupação (APO) têm sidoutilizadas para retornar às etapas de projeto e execuçãoas informações sobre as condições reais de apropriaçãopelos usuários do espaço construído, identificadas a partir

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de observações das etapas de operação, uso e manu-tenção. A qualificação da documentação técnica produ-zida ao longo das etapas de projeto e execução e seudirecionamento para esclarecer dúvidas relativas às eta-pas de operação, uso e manutenção, sistematizada naforma de manuais de operação, uso e manutenção dasedificações tem sido outro instrumento para melhorar acomunicação no processo, e este é o objeto de atençãodesta Norma.

1 Objetivo

Esta Norma estabelece o conteúdo a ser incluído no Ma-nual de operação, uso e manutenção das edificações,com recomendações para sua elaboração e apresen-tação.

2 Referências normativas

As normas relacionadas a seguir contêm disposiçõesque, ao serem citadas neste texto, constituem prescriçõespara esta Norma. As edições indicadas estavam em vigorno momento desta publicação. Como toda norma estásujeita a revisão, recomenda-se àqueles que realizamacordos com base nesta, que verifiquem a conveniênciade se usarem as edições mais recentes das normascitadas a seguir. A ABNT possui a informação das normasem vigor em um dado momento.

NBR 5674:1977 - Manutenção de edificações -Procedimento

NBR 13531:1995 - Elaboração de projetos deedificações - Atividades técnicas

3 Definições

Para os efeitos desta Norma, aplicam-se as definiçõesda NBR 13531 e as seguintes:

3.1 colocação em uso: Atividades necessárias parapermitir a ocupação inicial da edificação e a colocaçãoem condições de funcionamento de suas instalações eequipamentos.

3.2 componente: Produto constituído por materiais defi-nidos e processados em conformidade com princípios etécnicas específicos da Engenharia e da Arquitetura para,ao integrar elementos ou instalações prediais da edifi-cação, desempenhar funções específicas em níveis ade-quados.

3.3 discriminação técnica: Descrição qualitativa e quan-titativa de materiais, componentes, equipamentos e téc-nicas a serem empregados na realização de um serviçoou obra.

3.4 durabilidade: Propriedade da edificação e de suaspartes constituintes de conservarem a capacidade deatender aos requisitos funcionais para os quais foramprojetadas, quando expostas às condições normais deutilização ao longo da vida útil projetada.

3.5 edificação: Ambiente construído constituído de umaou mais unidades autônomas e partes de uso comum.

3.6 equipamento: Utensílio ou máquina que comple-menta o sistema construtivo para criar as condições deuso da edificação.

3.7 garantia: Termo de compromisso de funcionamentoadequado de uma edificação, componente, instalação,equipamento, serviço ou obra, emitido pelo seu fabricanteou fornecedor.

3.8 inspeção: Avaliação do estado da edificação e desuas partes constituintes com o objetivo de orientar asatividades de manutenção.

3.9 instalações: Produto constituído pelo conjunto decomponentes construtivos definidos e integrados em con-formidade com princípios e técnicas da Engenharia e daArquitetura para, ao integrar a edificação, desempenharem níveis adequados determinadas funções ou serviçosde controle e condução de sinais de informação, energia,gases, líquidos e sólidos.

3.10 manual de operação, uso e manutenção: Docu-mento que reúne apropriadamente todas as informaçõesnecessárias para orientar as atividades de operação, usoe manutenção da edificação.

3.11 manutenção: Conjunto de atividades a serem reali-zadas para conservar ou recuperar a capacidade fun-cional da edificação e de suas partes constituintes deatender as necessidades e segurança dos seus usuários.

3.12 operação: Conjunto de atividades a serem reali-zadas para controlar o funcionamento de instalações eequipamentos com a finalidade de criar condições ade-quadas de uso da edificação.

3.13 projeto: Descrição gráfica e escrita das caracterís-ticas de um serviço ou obra de Engenharia ou de Arquite-tura, definindo seus atributos técnicos, econômicos,financeiros e legais.

3.14 proprietário: Pessoa física ou jurídica que tem odireito de dispor da edificação.

3.15 sistema construtivo: Conjunto de princípios e técni-cas da Engenharia e da Arquitetura utilizado para comporum todo capaz de atender aos requisitos funcionais paraos quais a edificação foi projetada, integrando compo-nentes, elementos e instalações.

3.16 uso: Atividades normais projetadas para serem reali-zadas pelos usuários dentro das condições ambientaisadequadas criadas pela edificação.

3.17 usuário: Pessoa física ou jurídica, ocupante perma-nente ou não permanente da edificação.

3.18 vida útil: Intervalo de tempo ao longo do qual a edi-ficação e suas partes constituintes atendem aos requisitosfuncionais para os quais foram projetadas, obedecidosos planos de operação, uso e manutenção previstos.

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5.2.5 Os manuais de componentes, instalações e equi-pamentos da edificação devem ser anexados ao Manualde operação, uso e manutenção da edificação.

5.2.6 Deve se destacar no Manual as informações sobreitens que afetem a segurança e salubridade das edifi-cações, alertando os usuários sobre os riscos decorrentesda negligência na atenção a estes itens.

5.2.7 Aspectos de difícil percepção nas atividades de ope-ração, uso e manutenção das edificações devem ser des-critos em detalhe uma vez que sua importância pode nãoser evidente aos usuários.

5.2.8 O Manual deve utilizar recursos visuais adequadosà melhor comunicação dos seus conteúdos, tais como:

a) uso farto de ilustrações e exemplos;

b) variedade tipográfica, salientando informaçõesessenciais e tornando mais agradável a leitura;

c) produção de quadros síntese dos conteúdos decada parte do Manual.

5.2.9 O Manual deve ser produzido em meio físico durávele acessível aos seus leitores. O uso de meios eletrônicosé permitido desde que possuam a alternativa de fácilreprodução dos conteúdos em meios impressos con-vencionais.

5.2.10 Os desenhos e esquemas gráficos incluídos noManual de operação, uso e manutenção devem ser defácil compreensão.

6 Conteúdo mínimo do Manual

6.1 Descrição da edificação como construída

O Manual deve apresentar uma descrição gráfica e escritada edificação, contendo:

a) informações sobre aspectos importantes para ousuário, como propriedades especiais previstas emprojeto, sistema construtivo empregado, etc;

b) definição dos limites de uso seguro da edificação,descrevendo características como carregamentosmáximos admissíveis sobre os componentesestruturais, cargas máximas admissíveis nos circuitoselétricos, etc;

c) descrição de dispositivos previstos para facilitar amodificação, expansão e modernização da edifi-cação e de seus componentes, instalações e equi-pamentos;

d) desenhos esquemáticos atualizados em relaçãoao realmente construído, com dimensões cotadas,que representem a posição de instalações embutidase componentes não aparentes;

e) conjunto completo de projetos e discriminaçõestécnicas atualizadas em relação ao realmenteconstruído, a ser contido no exemplar do Manualentregue ao proprietário ou ao síndico da edificação;

f) datas de conclusão da estrutura, do habite-se eda elaboração do Manual.

4 Finalidade do Manual

4.1 O Manual de operação, uso e manutenção dasedificações tem por finalidade

- informar aos usuários as características técnicasda edificação construída;

- descrever procedimentos recomendáveis para omelhor aproveitamento da edificação;

- orientar os usuários para a realização das atividadesde manutenção;

- prevenir a ocorrência de falhas e acidentes de-correntes de uso inadequado;

- contribuir para o aumento da durabilidade da edi-ficação.

4.2 O conteúdo do Manual deve se restringir ao forneci-mento de informações técnicas estritamente necessáriasao desenvolvimento das atividades de operação, uso emanutenção das edificações (ver NBR 5674).

Explicações adicionais que aprofundem a compreensãode alguma informação específica devem ser apresen-tadas em anexo ao Manual.

5 Apresentação do Manual

5.1 Linguagem utilizada

5.1.1 O Manual deve ser escrito em linguagem simples edireta, utilizando vocabulário preciso e adequado aosseus leitores.

5.1.2 As informações contidas no Manual devem ser apre-sentadas de forma didática.

5.1.3 O Manual deve ser organizado de maneira que asinformações sejam apresentadas segundo classificaçõesque facilitem sua compreensão.

5.1.4 O nível de detalhamento do Manual deve sercompatível com a complexidade da edificação.

5.1.5 O Manual deve se manter neutro em relação à pro-paganda de marcas comerciais.

5.2 Estrutura do Manual

5.2.1 O Manual deve apresentar uma introdução contendoinformações gerais sobre a sua organização e orientandoos leitores na forma de obtenção de informações.

5.2.2 O Manual deve conter um sumário e um índiceremissivo dos seus conteúdos.

5.2.3 O Manual deve conter, após o sumário, uma tabelade revisões do seu conteúdo, onde sejam identificadosos itens revisados, a data das revisões e seus respectivosresponsáveis técnicos.

5.2.4 O Manual pode ser dividido em partes, considerando-se o tamanho e a complexidade da edificação. Cada umadas partes pode ser dirigida a diferentes grupos de lei-tores, permitindo a utilização de linguagem mais es-pecífica.

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6.2 Informações sobre os procedimentos para acolocação em uso da edificação

O Manual deve apresentar informações sobre os pro-cedimentos para a colocação em uso da edificação,contendo:

a) descrição clara dos procedimentos para asolicitação de ligação dos serviços públicos, infor-mando endereços, documentação necessária, etc;

b) instruções sobre onde e como instalar os equi-pamentos previstos em projeto para serem for-necidos e instalados pelos usuários;

c) quando julgado necessário, instruções para a mo-vimentação de móveis e equipamentos dentro daedificação construída, identificando dimensõesmáximas previstas.

6.3 Informações sobre procedimentos recomendáveispara a operação e uso da edificação

O Manual deve apresentar informações sobre procedi-mentos recomendáveis para a eficiente operação e usoda edificação, contendo:

a) descrição e localização de todos os controles deoperação da edificação, com destaque para os dis-positivos de segurança e combate a incêndios, re-gistros da rede hidráulica e chaves disjuntoras dasinstalações elétricas;

b) descrição detalhada de procedimentos especiaisrecomendáveis para a operação e uso de instalaçõesnão convencionais incorporadas à edificação;

c) descrição de procedimentos recomendáveis paraa verificação e relato de mau funcionamento de com-ponentes, instalações e equipamentos da edifi-cação, e eventual correção;

d) descrição dos riscos inerentes à edificação,mesmo em operação e uso normais, descrevendoprocedimentos de segurança preventivos necessá-rios.

6.4 Instruções sobre procedimentos para situaçõesde emergência

O Manual deve conter instruções sobre procedimentos aserem adotados em casos típicos de emergências, comoincêndios e vazamentos de gás, e em falhas de insta-lações e equipamentos julgados críticos ao funciona-mento da edificação, como elevadores, instalações de arcondicionado, instalações hidráulicas e sanitárias,instalações elétricas, etc.

6.5 Informações sobre procedimentos recomendáveispara inspeções técnicas da edificação

O Manual deve apresentar informações sobre proce-dimentos recomendáveis para inspeções técnicas da edi-ficação, contendo:

a) definição da freqüência de inspeções necessáriaspara componentes, instalações e equipamentos daedificação e da qualificação técnica necessária doresponsável pela atividade de inspeção;

b) definição de roteiros de inspeções na edificação,com destaque para a observação de itens relacio-nados à segurança e salubridade, ou críticos aofuncionamento da edificação, descrevendo as con-dições especiais de acesso necessárias a todos oscomponentes, instalações e equipamentos nãodiretamente acessáveis, como a utilização de es-cadas, andaimes, equipamentos especiais de ilu-minação e ventilação, etc.

6.6 Informações sobre procedimentos recomendáveispara a manutenção da edificação

O Manual deve apresentar informações sobre proce-dimentos recomendáveis para a manutenção da edi-ficação, contendo:

a) a especificação de procedimentos gerais de ma-nutenção para a edificação como um todo e proce-dimentos específicos para a manutenção de com-ponentes, instalações e equipamentos;

b) a especificação de um programa de manutençãopreventiva de componentes, instalações e equipa-mentos relacionados à segurança e salubridade daedificação;

c) a identificação de componentes da edificação maisimportantes em relação à freqüência ou riscosdecorrentes da falta de manutenção, descrevendoas conseqüências prováveis da não realização dasatividades de manutenção;

d) a recomendação da obrigatória revisão do Manualde operação, uso e manutenção quando da reali-zação de modificações na edificação em relação aooriginalmente construído e documentado no Manual.

6.7 Informações sobre responsabilidades e garantias

O Manual deve apresentar informações sobre as res-ponsabilidades e garantias existentes sobre a edificação,contendo:

a) a identificação clara do responsável pela produçãoda edificação, incluindo o nome, registro profissionale/ou empresarial, endereço e telefone, e, se existir,as informações para contato com o serviço de aten-dimento ao cliente;

b) a identificação das empresas e responsáveis téc-nicos pelos projetos, execução e fiscalização da edi-ficação e de seus componentes e instalações, in-cluindo nomes, registros profissional e/ou empre-sarial, endereço e telefone;

c) a identificação dos fornecedores de componentes,instalações e equipamentos, incluindo nomes, re-gistros profissional e/ou empresarial, endereço e te-lefone, e, se existirem, as informações para contatocom os respectivos serviços de atendimento aocliente, fazendo-se obrigatoriamente a ressalva queo contato direto com estes fornecedores é uma fa-culdade e não uma responsabilidade dos usuáriosda edificação;

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d) a descrição clara das garantias dadas pelo res-ponsável pela produção da edificação, identificando-se prazos de validade e responsabilidades dos usuá-rios da edificação para a validade destas garantias;

e) a descrição das garantias adicionais dadas pelosfornecedores de componentes, instalações e equi-pamentos da edificação, identificando-se prazos devalidade e responsabilidades dos usuários da edi-ficação para a validade destas garantias.

7 Elaboração e entrega do Manual

7.1 A elaboração do Manual de operação, uso e manu-tenção da edificação é uma obrigação do responsávelpela produção da edificação

7.2 O responsável pela produção da edificação deve en-tregar formalmente ao primeiro proprietário da edificaçãoum exemplar do Manual.

7.3 Em edificações condominiais devem ser entregues:

a) um exemplar do Manual com informações sobrecada unidade autônoma aos seus proprietários, in-cluindo nele também informações julgadas ne-cessárias sobre componentes, instalações e equi-pamentos de áreas comuns;

b) um exemplar do Manual específico às áreas eequipamentos comuns ao síndico administrador docondomínio, incluindo o conjunto completo de pro-jetos e discriminações técnicas previsto em 6.1-e).

8 Atualização do conteúdo do Manual

O Manual deve conter uma advertência explícita e grifadaao proprietário ou síndico da edificação a respeito desua responsabilidade pela obrigatória atualização doconteúdo do Manual quando da realização de modi-ficações na edificação em relação ao originalmente cons-truído e documentado no Manual. Em complemento aesta advertência, deve-se, pelo menos:

a) expressar que a atualização do Manual deve ne-cessariamente incluir a revisão e correção de todasas discriminações técnicas e projetos da edificação,além da revisão do Manual propriamente dito;

b) informar que a atualização do Manual pode serfeita na forma de encartes que documentem a revisãode partes isoladas identificando-se no corpo do Ma-nual os itens revisados, ou na forma de uma novaestrutura do Manual, dependendo da intensidadedas modificações realizadas na edificação;

c) lembrar que a atualização do Manual é um serviçotécnico, sendo recomendável ser incluída no contratofirmado com a empresa ou profissional responsáveltécnico pela execução das modificações na edi-ficação;

d) recomendar ao proprietário ou síndico da edi-ficação que as versões desatualizadas do Manualsejam claramente identificadas como fora de uti-lização, devendo porém ser guardadas como fontede informações sobre a história técnica da edificação.