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Ano III Número 16 Brasília, março/abril de 2009

Nabil Nazir El Haje, diretor da Socarge Administração de Imóveis Ltda.

“Tenho orgulho em dizer que sou um empresário que acredita no Brasil!”

Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6

Com base no que declarou recentemente a presidente da Caixa Econômica Federal, Maria Fernanda Ramos Coelho, o mercado de imóveis vai bater records não

só na área de investimentos, mas sobretudo na geração de empregos, prevendo-se até 1910 a construção de 1 milhão de moradias populares e a criação de 2 milhões e 400 mil em-pregos, números que sugerem por antecipação o sucesso do programa do Governo Federal lançado em março último com o sugestivo rótulo de Minha Casa, Minha Vida. Essa previsão otimista deverá acontecer até o fi m do mandato do presidente Lula e o início do lançamento dos candidatos à sucessão. A estimativa ofi cial é de que esses recursos gerem cerca de 800 mil novos empregos ainda neste ano de 2009, mais 1 milhão e 600 mil postos de trabalho em 2010 e 1 milhão e 100 mil em 2011. Segundo prevê, ainda, a presi-dente da CEF, esses empregos criados também representam famílias em condições de adquirirem as moradias. E acres-centa: “Esse processo se retroalimenta, ou seja, gera novos empregos e novas demandas”. Dos investimentos totais de R$ 60 bilhões previstos, 34 bilhões serão subsidiados e os R$ 20,5 bilhões restantes virão do FGTS. E somente para as famílias com renda de até três salários, o aporte fi nanceiro será de 16 bilhões.

Mercado imobiliário retoma a confi ança

O Editor

Por mero acaso, essa perspectiva vem coincidir com duas pesquisas realizadas na mesma época pelo Conselho Regional de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP) e pelo Sindicato da Habitação (Secovi): as vendas de imóveis novos e usados registraram um forte crescimento no mês de fevereiro, oferecendo índícios de recuperação do mercado imobiliário após o tombo nas vendas no último trimestre de 2008, com o agravamento da crise. As vendas de imóveis usados cresceram 54,99 % em todo o Estado, em relação a janeiro, enquanto as vendas de imóveis novos tiveram alta de 39,8 % na Capital paulista. Analisando a dança dos algarismos em São Paulo, inclusive com a afi rmação do presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto de que “Com a alta nas vendas de usados em fevereiro, o mercado já recuperou as perdas sofridas no referido último trimestre de2008”, dá para concluir que no Distrito Federal as perspectivas são mais alvissareiras, inclu-sive por ser, até o momento, um dos mercados mais promis-sores do País, onde o grosso da clientela é formada de fun-cionários públicos, de um bom nível de renda e segurança no emprego. Na verdade, o sonho da Minha Casa, Minha Vida, há tempos que já é uma realidade em Brasília.

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Artigo: Aspectos Jurídicos da MP 460

Manual Imobiliário: Locação e Rescisão

Jurisprudência Comentada:

Decisões recentes do STJ

Dicionário esclarece

termos de Direito Imobiliário

PROGRAMA HABITACIONAL PARA PESSOAS COM DEFICIÊNCIA

Ano III Número 16 Brasília, março/abril de 2009Ano III Número 16 Brasília, março/abril de 2009

Nabil Nazir El Haje, diretor da Socarge Administração de Imóveis Ltda.

“Tenho orgulho em dizer que sou um

UM MECANISMO DE CONHECIMENTO E ATUALIZAÇÃO NA ÁREA IMOBILIÁRIA

INFORMATIVO JURÍDICO

Brasília, março/abril de 2009 2

Diante dos efeitos da crise financei-ra mundial que

refletem negativamente no Mercado da construção civil gerando escassez de

crédito decorrente da retração do investimen-to externo e aumento de custos, podendo im-plicar desaceleração do nível de crescimento até então experimentado, o que requer do Es-tado medidas que viabilizem a continuidade dos investimentos neste importante setor da construção civil, gerador, em larga escala, de emprego e renda. Nesse cenário, com o objetivo estimular a indústria desse setor e contribuir para a ma-nutenção dos níveis de atividade econômica, de emprego e de renda, bem como buscando meios para reduzir o déficit habitacional exis-tente especialmente concentrado no segmento populacional de baixa renda, através da MP 460/09, o Governo Federal estabelece estímu-los fiscais para o setor da Construção Civil. A referida Medida Provisória altera os artigos 4º e 8º da Lei n. 10.931, de 2004, que tratam de patrimônio de afetação de incorpora-ções imobiliárias e dispõem sobre o tratamento tributário a ser dado às receitas mensais aufe-ridas pelas construtoras nos contratos de cons-trução de moradias firmados dentro do Pro-grama Minha Casa, Minha Vida – PMCMV O artigo 1º beneficia as incorporadoras, na medida em que altera a redação da Lei n. 10.931, 2 de agosto de 2004, de forma a reduz-ir a alíquota do regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias de 6% para 1%, no caso de projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social; e, de 7% para 6%, nos demais casos. Oportunamente, cumpre esclarecer que é facultado ao incorporador optar pelo Regime

Aspectos relevantes da medida provisória 460 de 30 de março de 2009 para a Construção Civil

Especial de Tributação (RET), sendo este aplicável somente as incorporações submeti-das ao regime do patrimônio de afetação. Por este regime, o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação não respondem por dívidas tributárias relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ; Contribuição para o PIS/PASEP; Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e Con-tribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS. Pelo RET, a incorporadora fica sujeita ao pagamento de alíquota única in-cidente sobre a receita mensal. Ressalte-se que, para efeitos dos in-centivos fiscais aqui expostos, consideram-se projetos de incorporação de imóveis de in-teresse social aqueles destinados à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida - PMCMV, de que trata a Medida Provisória no 459, de 25 de março de 2009, sendo certo ainda, que as condições para utilização pelas incorporadoras do benefício serão definidas em norma regulamentar. Por sua vez, o artigo 2º da MP 460/09, reduz a tributação incidente sobre as recei-tas auferidas pelas empresas construtoras contratadas para construir unidades habita-cionais no âmbito do PMCMV, possibilitando que as mesmas, em caráter opcional, efetuem o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% da receita mensal auferida pelo contrato de construção. O pagamento mensal unificado contido no artigo 2º, que se refere ao Imposto de Ren-da das Pessoas Jurídicas - IRPJ; Contribuição para o PIS/PASEP; Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – CO-FINS, será considerado definitivo, não geran-

ARTIGO

Brasília, março/abril de 2009 3

Jornalista Responsável:Fernando Pinto - Registro profi ssional nº 5722/11/125-SP

Matrícula no Sindicato dos Jornalistas Profi ssionais do DF: 1.174E-mail: assessoria.imprensa@sampaiopinto.adv.br

Editor Jurídico:Cláudio Augusto Sampaio Pinto, OAB/DF 14.294.

Colaboradores:Luana de Luna, Carla E. F. Siqueira, Guilherme Braga, Manoel

Netto. Leonardo R. Araújo e Bruno Dela Coleta Macedo.Direção de Arte e Diagramação

Thiago Sarandy - thiagosarandy.call@gmail.comFotos:

Leonardo Prado

do, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela construtora. Importa observar que, muito embora o patrimônio de afetação possa ser constituído em qualquer fase da incorporação, os mecanis-mos de desoneração fi scal contidos na Medida Provisória aqui analisada, conforme previsão expressa, somente se aplicam às construções iniciadas a partir de 31 de março de 2009. Depreende-se que as medidas gover-namentais implementadas pela MP 460/09 consideram a necessidade de ações imediatas para arrefecer os impactos da crise fi nanceira e do défi cit habitacional, justifi cando-se, pois, sua relevância para a retomada do processo de crescimento do setor, bem como a amplia-ção do acesso à moradia pela população de baixa renda. A expectativa é que tais medidas de desoneração fi scal aliadas aos recursos públi-cos destinados ao fi nanciamento habitacional possam aquecer o setor da construção civil, especialmente no campo da baixa renda, que deverá continuar impulsionando o crescimen-to do setor, onde os incentivos se mostram mais evidentes.

DICIONÁRIO JURÍDICO

SP&A Advocacia e Consultoria JurídicaSGAS 902, Ed. Athenas, Bl. “B”, salas 216/217, Brasília - DFCEP: 70390-020 Fone: (61) 3202-7500 Fax: (61) 3202-5500

AÇÃO REVISIONAL: Ação que possibilita ao locador, do imóvel de natureza comercial, buscar a revisão do preço do aluguel.ADJUDICAÇÃO: Ato judicial em que o credor recebe o bem penhorado, móvel ou imóvel, como pagamento de seu crédito. A adjudicação apenas ocorre quando, na praça ou leilão, não houver arrematante algum (arts. 708 e 714 do CPC).CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO: Depósito, extrajudicial ou judicial, do valor devido, para ser levantado por quem tem crédito a receber. Não havendo recusa expressa do credor, em prazo assinalado na Notifi cação, considera-se cumprida a obrigação.DENÚNCIA VAZIA: Retomada pelo locador, do imóvel alu-gado, sem motivo específi co para a resilição do contrato por tempo indeterminado.LEI COMPLEMENTAR: tipo de diploma legal previsto na Constituição Federal para regular matérias específi cas, normalmente que causem maior impacto social. A Lei Complementar, por sua importância no ordenamento ju-rídico, exige quorum qualifi cado, ou seja, a aprovação pela maioria absoluta de todos os membros do Parlamento. Vale lembrar que, em outra via, as Leis Ordinárias podem ser aprovadas por maioria simples.MEDIDA PROVISÓRIA: diploma legal criado pela Assem-bléia que editou a Constituição Federal de 1988, com ob-jetivo de sanar situações emergenciais. É de competên-cia privativa do Presidente da República e substituiu a fi gura do “Decreto-Lei” previsto na Constituição de 1967. As disposições das medidas provisórias têm vigência e aplicabilidade por 60 (sessenta) dias, prorrogáveis por igual período. Caso aprovadas pelo Congresso Nacional, as medidas provisórias convertem-se em lei. Caso rejei-tadas ou não votadas no prazo supra, tais medidas per-dem a efi cácia.NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA: notifi cação do proprietário ao inquilino, para denunciar a locação por prazo indetermi-nado, solicitando a este que desocupe o imóvel no prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias. Em outra via, também é as-sim chamada a Notifi cação quando enviada ao Promitente Comprador possibilitando a este que, após o inadimple-mento de prestações pecuniárias, mantenha o contrato em vigor mediante a purga da mora (pagamento de todos os valores pendentes, incluindo os encargos moratórios).NUA-PROPRIEDADE: propriedade com exercício limitado pela existência de ônus real (exemplo: fi lho é proprietário de imóvel sobre o qual os pais têm direito de usufruto vitalício).OUTORGA UXÓRIA OU MARITAL: signifi ca a autorização obrigatória do cônjuge em determinados negócios jurídicos, na forma do art. 1647 do Código Civil (exemplos: fi ança, venda, doação, alienação fi duciária e hipoteca relativas a bens imóveis).

Carla Siqueira - Sócia da SP&A Advocacia, Advogada e Consultora Jurídica

(carla.siqueira@sampaiopinto.adv.br)

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“Sou um empresário que tem orgulho em dizer: não possuoum centavo aplicado fora do País. Eu acredito no Brasil!”

Entrevista exclusiva a Fernando Pinto

civil, onde atuo até hoje. Mas só construo para mim, não construo para terceiros.Repórter – Como foi esse início?NABIL HAJE - Comecei com-prando 32 terrenos da então Novacap. E comecei a inves-tir e a construir. Na ocasião, fui chamado até de maluco, que queria jogar dinheiro fora. Mas nunca fi quei agastado contra os que falavam assim, fi ngindo-se preocupados com os meus possíveis prejuízos. O tempo lhes daria uma resposta. E realmente deu, muito mais cedo do que eles esperavam.Repórter – Então, acreditou em Brasília?NABIL HAJE – Não só acredi-tei, como continuo acreditando, cada vez mais. E faço questão de dizer que é o melhor lugar do mundo para quem quer desfrutar de um bom nível de vida. Quem mora em Brasília é privilegiado pelo clima e pela facilidade de tudo: temos óti-mas escolas, uma variada rede de restaurantes, idem de hotéis limpos e confortáveis para to-dos os preços, shoppings mo-dernos, bons clubes. Temos, por exemplo, o Iate Clube, à beira do Lago Paranoá, que é um dos melhores de todo o País. Tudo em Brasíia é muito bom.Repórter – Teve oportuni-

dade de conhecer Juscelino Kubitscheck?NABIL HAJE - Quem morava em Brasília um pouco antes da Inauguração em 21 de abril de 1960, que foi uma das soleni-dades mais emocionantes que eu vi em minha vida, cruzava frequentemente com o Presi-dente Kubitschek porque ele transitava quase diariamente pela Esplanada dos Ministérios, fi scalizando as obras progra-madas, isto para que o organo-grama fosse cumprido à risca. Estava sempre acompanhado do presidente da Novacap, o Is-rael Pinheiro, que era o seu braço direito. E precisava ver: quando ele se aproximava dos canteiros de obras, era sempre aclamado pelos operários candangos.Repórter – Depois de 44 anos, como vê hoje a fi gura de JK?NABIL HAJE - Quanto mais o tempo passa, mais a fi gura dele ganha destaque na pers-pectiva projetada. Ele foi um grande homem e valorizava os que vieram investir aqui na Capital. Porque naquela época só quem investia em Brasília era o Governo Federal. Então, ele precisava dos empresários para consolidar o maior pro-jeto de sua Administração, que era a de construir uma cidade moderna em menos de três

anos. Aqui era a sua base. E o sucesso de Brasília era uma questão de honra. Nós acre-ditamos nele e está aí o que é hoje Brasília. Eu me orgulho em dizer que fui um dos primeiros pioneiros a investir em Brasília.Repórter – Como o senhor enxerga a atual fase do merca-do imobiliário brasiliense com a criação de novos setores e as parcerias incorporadoras de outros Estados?NABIL HAJE – Olha, é muito salutar, mas é preciso ponde-rar, principalmente para quem investe em Brasília. É uma coisa completamente fora da realidade do Brasil. E isso me dá um pouco de receio porque

Nascido em Trípoli, Líbano, ele chegou ao Brasil com nove anos de idade. Como outros imigrantes de sua Terra, ele desceu de um navio em Santos pela mão de seus pais e embarcou num trem chamado Maria Fumaça. E o destino, sem risco de se perder, era o fi m da linha: Anápolis, Goiás. Chegou lá dois dias depois todo empoeirado e olhos avermelhados pelos ciscos que saíam da chaminé da velha locomotiva. Mas o sonho do “paraíso prometido”, que fazia um redemoinho de esperanças em sua cabeça de menino, conseguiu superar tudo: o cansaço físico da longa viagem marítima, complementada pelos solavancos sen-tado no banco duro do trem. E cresceu ao lado de primos e tios, afeiçoando-se ao trabalho, como é próprio do povo de sua raça. Hoje, aos 67 anos, ele conta como se tornou um dos mais bem-sucedido empresários

Repórter – Chegou quando em Brasília?NABIL HAJE - A verdade é que sou pioneiro, de fato e de direito, porque comecei a investir em Brasília em 1960, aos 18 anos de idade.Repórter – Mas não era novo demais, para assumir tal res-ponsabiidade?NABIL HAJE - Aparentemente, sim; corpo de jovem, mas ca-beça de homem maduro curtido no trabalho. E comecei muito cedo. Àquela altura, eu tam-bém atuava em Anápolis, onde era o distribuidor da Cervejaria Brahma e administrava a Com-panhia de Armazéns Gerais, que armazenava cereais e da qual a Socarge se originou.Repórter – Havia defi ciência de silos em Anápolis, naquele tempo?NABIL HAJE – Proporcional-mente às safras agrícolas, sim. Então resolvi construir uma rede de armazéns e passei a trabalhar para o Governo Fe-deral, Banco do Brasil e outras entidades ofi ciais, estocando cereais. Eu tinha duas trans-portadoras que me davam muitos problemas. Por isso, acabei com as empresas de lá e mantive só o patrimônio, reinvestindo-o em Brasília, no ramo de hotelaria e construção

Nabil Nazir El Haje, Diretor da Socarge Administração de Imóveis Ltda.PONTO DE VISTA

“O segredo do sucesso de umaempresa é ter

prevenção jurídica”

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“Sou um empresário que tem orgulho em dizer: não possuoum centavo aplicado fora do País. Eu acredito no Brasil!”

Entrevista exclusiva a Fernando Pinto

empresários brasiienses de-veriam conhecer a realidade fora de Brasília. Porque não adianta você pegar, lançar, vender e daqui a um tempo não agüentar pagar. E quem compra não agüenta. Não tem receita para isso. Eu tenho mentalidade um pouco arcai-ca. A empresa que deve 5 por cento do seu patrimônio bruto, é muito difícil a ela sobreviver. Viajo muito para conferir e vejo que o nosso mercado está fora da realidade. E isso é que me mete medo.Repórter - O senhor se refere unicamente ao mercado de Brasília?NABIL HAJE - Sim. O merca-do de imóveis brasiliense está super, supervalorizado. E essa euforia começou de três anos para cá. Construo, alugo, não faço nada para vender, porque se eu vendo hoje, amanhã não dou conta de repor o estoque. Tenho a minha imobiliária, tenho a minha construtora. Só construo para mim e só coloco os imóveis para serem adminis-trados nas minhas imobiliárias. Eu trabalho devagar, mas eu vou com os pés no chão. Não faço financiamentos. Não tomo dinheiro emprestado, mas tam-bém dinheiro em banco não tenho. Invisto todos os dias as

receitas de minhas empresas.Repórter – Além da seriedade do trabalho, qual a qualidade principal que consolidou a Socarge?NABIL HAJE - Eu tenho di-versas empresas em Brasília e cada uma delas constrói para si. Agora a Socarge investe da própria receita, ela constrói, então investe. Mas a Socarge não pára, nem bem terminou um grande empreendimento, já está começando outro. Então, nós não paramos.Repórter – Em sua concepção, qual a importância de uma as-sessoria jurídica preventiva que atue mediante contratos e pareceres com o objetivo de minimizar problemas?NABIL HAJE – Hoje uma as-sistência jurídica é o ponto mais importante que uma empresa deve ter. Eu me or-gulho de dizer que não tenho problemas de natureza ne-nhuma, problemas sociais com funcionários, nada na Justiça, não tenho processos contra a empresa, se eu tenho alguma coisinha, eu resolvo na hora. O segredo do sucesso de uma empresa é ter prevenção jurídi-ca. Vou começar a administrar um hospital, mas já tenho meu departamento jurídico para to-mar todas as precauções para

não errar, para evitar o erro. Tenho cinco advogados que trabalham comigo: cinco. Cada um na área dele. Isso eu digo e repito: tanto o Direito, quanto a Contabilidade, são essen-ciais para o sucesso de uma empresa.Repórter – A propósito de geração de empregos, tem idéia de quantas pessoas tra-balham em suas empresas?NABIL HAJE – Olha, eu não chuto. Já cheguei a ter 1.200 funcionários, recuei um pouco porque tinha muitas empresas atacadistas, transportadoras, que resumi hoje só em cons-trutora. Tem dias que tenho aqui na construtora de 250 a 300 funcionários. E tem dia que baixa para 80, para 100. Dependendo do estágio, ter-mino uma obra o mais rápido possível e começo logo outra. Nos hotéis, na construtora e na imobiliária e no hospital, tenho no momento uns 700 fun-cionários, por enquanto. Mas vou gerar mais. A expectativa é que até o final do ano nós atingiremos 1.000 funcionári-os, se Deus quiser. Recessão, para nós, não existe.Repórter – Mesmo após a crise, o mercado de ações continua sendo interessante para as em-presas do ramo imobiliário?

os terrenos estão nas mãos do Governo. Nós tivemos agora um exemplo do Setor Noroeste. Eu não investi em nenhum ter-reno do Noroeste porque dis-ponho ainda de um estoque de terrenos e também porque eu vi que os preços desses terrenos estão fora da nossa realidade. E estou com medo de que se torne uma bolha que nem está acontecendo nos Estados Uni-dos, porque hoje se você fala em metro quadrado em Brasí-lia a 12 e 15 mil reais o metro quadrado, o preço não é real.Repórter – O que sugere diante dessa circunstância, que o senhor considera temerária?NABIL HAJE - Sugiro que os

Nabil Nazir El Haje, Diretor da Socarge Administração de Imóveis Ltda.

brasilienses, no ramo imobiliário: - A gente sempre acreditou no trabalho construtivo de colocar tijolo sobre tijolo. Isso ninguém tira, ninguém toma. Pode vir o regime que for, ninguém tira da gente nossos imóveis, até porque eles tão fincados na terra. Então isso é de sangue fenício. Desde criança eu sempre fui fascinado por imóveis. Nós, libaneses, gostamos muito de imóveis. E agora brasileiro naturalizado, ainda mais. Eu sou muito mais brasileiro do que muita gente que bate no peito. E tudo o que tenho estou investindo aqui. No momento, estou construindo uma série de seis hospitais modelos, e um deles já está sendo inaugurado. É uma construção em série: meia dúzia. E todos serão doados aos meus seis netos.

NABIL HAJE – Para mim, toda a vida eu fui contra o mercado imobiliário. Investe em ações aquele que não sabe administrar o dinheiro dele. Nunca investi em ações e não vou investir nunca. Eu invisto, como sempre digo, em tijolo, em coisa concreta. Não especulo. Podem me fa-lar que amanhã um determi-nado título vai subir 30 ou 40 por cento, não me interessa. Isso, para mim, não é ganho. Posso ganhar hoje 20 ou 30 por cento, mas amanhã pos-so perder 50. Repórter – Qual o melhor investimento que o cliente com dinheiro pode fazer? Comprar um imóvel e colocá-lo à revenda ou para simples locação?NABIL HAJE – Primeira-mente, o empresário deve comprar o local para traba-lhar. E como o patrimônio seja dele próprio, aí ele parte para construir. Começa a investir em imóvel para alugar. Não tem nada melhor no mundo do que o investimento em imóveis, nada.Repórter – Na sua visão, o Judiciário poderia ser mais rigoroso no combate à inadimplência?NABIL HAJE – Acho que sim. Veja bem: se alguém deixa lhe pagar, com a complacên-cia legal, usa seu imóvel por dois, três, quatro, cinco anos. E você não consegue despe-já-lo. O devedor não te paga, você paga a taxa do con-domínio, você paga IPTU e a Justiça ainda puxa para o lado de quem comprou e não está pagando. Mas isso é devido ao sistema que nós temos no País, todos os dias aparece alguém querendo dar o cano, querendo ser mais vivo do que o outro. E aí a Justiça não tem como diferenciar, aí ela generaliza o bom com o ruim.

Está mais do que claro que o Judiciário precisa encontrar uma melhor decisão, princi-palmente levando em conta quem investe o seu dinheiro e proporciona empregos.Repórter – Em que medida, as entidades de represen-tação imobiliária, como a Sinduscon, a Ademi e a As-braco têm colaborado com os empresários do setor?NABIL HAJE - Elas têm cooperado na medida do possível. São realmente im-prescindíveis e importantes para os construtores. Para nós, elas representam uma ferramenta disponível para dissipar qualquer dúvida que houver.Repórter – Em que medida, o senhor acha que os ban-cos podem cola-borar com o setor imobiliário?NABIL HAJE – Este é um problema sério que precisa ser ur-gentemente equacio-nado, a fim de estabe-lecer uma oportuna solução. Mas, pelo que se vê, nem mesmo o Presidente Lula não está conseguindo sucesso com os bancos, isto é, com os banqueiros. É bom lembrar que a eco-nomia dos Estados Unidos, mesmo com juros de 4 por cento ao ano, quebrou, faliu. E aqui nós trabalhamos com Cheque Especial de juros a 7 por cento ao mês, quase 100 ao ano. Então eu acredito que está faltando uma mão forte, um pulso forte em cima dos banqueiros, que só visam lu-cros sobre lucros. Não estou dizendo que eles não devem ganhar dinheiro. Eles têm que ganhar. Mas não nesses níveis.Repórter - E quanto à apli-cação desses lucros, eles reinvestem alguma coisa?

Brasília, março/abril de 2009 6

NABIL HAJE – Não, nada. Pelo contrário, eles vendem o patrimônio para colocar o dinheiro no mercado, até porque não tem nada melhor do que emprestar dinheiro. Hoje, o grande empresário para conseguir dinheiro em-prestado, mesmo a juros exorbitantes, encontra uma dificuldade danada. E, infe-lizmente, o BNDES é para pouca gente. São poucas as empresas que têm acesso a essa instituição e que estão passando por uma dificuldade muito grande e que poderiam construir mais, gerar maior número de empregos, mas infelizmente não têm acesso a esse dinheiro. Estou abor-dando o assunto não para defender causa própria.

Hoje eu não vou em banco, eu não quero saber de banco. Por isso, como já disse, eu reinvisto a minha receita e assim pro-porciono uma maior geração de em-pregos. Eu construo

um prédio, dois prédios por ano. Essa é a minha meta: não parar.Repórter – O que acha do atual Governo de Brasília?NABIL HAJE – Olha, eu sou apolítico. Sou uma pessoa que quer trabalhar, quero gerar emprego e não preciso que alguém me ajude. Eu só quero gerar empregos. Eu só queria que os órgãos governamentais tivessem um pouquinho mais de senso de cooperação e tentassem facilitar as coisas para o in-vestidor. Quanto ao governa-dor Arruda, ele está de para-béns. Tem ajudado a levantar muitas obras e com isso está gerando empregos. Mas em algumas áreas está faltando gente. Não é má vontade do funcionalismo. É que não tem

gente para atender. Isso é o que acontece. Mas acredito que nós, aos poucos, vamos chegar lá. Eu não tenho críti-cas a fazer, nenhuma res-trição. Repórter – Todos sabem que o senhor é um apaixo-nado pela família. Em que medida a família tem sido fundamental em seu suces-so como empresário?NABIL HAJE – Já foi dito que aonde tem um homem feliz ou um empresário rea-lizado, há sempre uma mul-her às costas, oferecendo-lhe apoio. Mais do que ninguém, eu confirmo essa verdade. E credito a minha vitória como empresário bem-sucedido à minha esposa Helenita e aos meus três filhos: Suzi Haje Lobo, de 45 anos; Nazir Haje, de 44; e Fauzi Haje, de 38. Eles constituem o alicerce de minha vida!Repórter – Quais são os principais projetos de sua empresa para 2009 e metas a curto prazo?NABIL HAJE – Tenho uma área grande na 704 Norte, onde pretendo construir 95 apartamentos do tipo quitinete, com 50 garagens. Mas o principal investimento está programado para hos-pitais modelos, de alto nível. Já terminamos o primeiro que será inaugurado no início de maio, quer dizer agora. Como mencionei, será um hospital modelo, com certeza um dos mais modernos do País: tem seis centros cirúrgicos, 17 UTIs, o maior centro de reabilita-ção de fisioterapia, radiolo-gia, laboratório, piscina de 25 metros, aquecida. Ele é o primeiro de uma série da cadeia Home, já doado a um dos meus netos. E a cons-trução do Home II será ini-ciada ainda este ano. Como falei, minha marca é tijolo sobre tijolo, sem parar.

“Sou um empresário que me orgulho...”

“Não devo um centavo a

ninguém. E pago todos os impostos

rigorosamenteem dia!”

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CIVIL E PROCESSO CIVIL – RECURSO ESPE-CIAL – LOCAÇÃO – AÇÃO DE COBRANÇA – FALTA DE PREQUESTIONAMENTO EXPLÍCITO DA PEÇA RE-CURSAL – DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL COM-PROVADA – CONHECIMENTO – FIANÇA – INTER-PRETAÇÃO RESTRITIVA – MORTE DO AFIANÇADO – INTERRUPÇÃO DA OBRIGAÇÃO – PRORROGAÇÃO DO CONTRATO SEM ANUÊNCIA DO FIADOR – DE-SONERAÇÃO. (RESP 540.430-RS, REL. MIN. JORGE SCARTEZZINI).

A divergência que originou o Especial versava sobre a responsabilidade, ou não, do fiador por dívida do locatário, morto, em contrato de locação prorrogado sem seu prévio consentimento. Confirmando os julgamentos de primeira e segunda instância, o STJ concluiu que a fiança – contrato acessório ao de locação – não pode gerar obrigações futuras, respondendo o fiador somente pelos débitos correspondentes ao período anterior à prorrogação do pacto locatício.

EXECUÇÃO FISCAL. NOMEAÇÃO DE BENS À PE-NHORA. ORDEM LEGAL. ART. 11 DA LEI 6.830/80. AUSÊNCIA DE RIGIDEZ. BEM IMÓVEL LOCALI-ZADO EM COMARCA DE OUTRO ESTADO, CARTA PRECATÓRIA. DIFICULDADE DE AVALIAR E A-LIENAR. INEXISTÊNCIA. (RESP 939.294-SP, REL. MIN. CASTRO MEIRA DJ 15/08/2007).

A polêmica, aqui, versa sobre a penhora de i-móvel situado fora do local da execução, em demanda envolvendo a empresa Mazedônia Madeiras da Amazônia e a Fazenda Pública do Estado de São Paulo. Em votação unânime, os Ministros concluíram que a Lei 6830/80, em seu artigo 11, não deve ser interpretada de forma rígida, de sorte que a localização do imóvel não é fato impeditivo da penhora que restou autorizada, eliminando-se qualquer dúvida quanto a tal questionamento.

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. DES-APROPRIAÇÃO POR UTILIDADE PÚBLICA. AÇÃO DE RETROCESSÃO. DESTINAÇÃO DIVERSA DO IMÓVEL. PRESERVAÇÃO DA FINALIDADE PÚ-BLICA. TREDESTINAÇÃO LÍCITA. 1. Não há falar em retrocessão se ao bem expropriado for dada desti-nação que atende ao interesse público, ainda que diver-sa da inicialmente prevista no decreto expropriatório. 2. A Primeira Turma desta Corte, no julgamento do REsp 710.065/SP (Rel. Min. José Delgado, DJ de 6.6.2005), firmou a orientação de que a afetação da área poligo-nal da extinta “Vila Parisi” e áreas contíguas (locali-zadas no Município de Cubatão/SP) — cuja destinação inicial era a implantação de um parque ecológico —, para a instalação de um pólo industrial metal-mecânico,

um terminal intermodal de cargas rodoviário, um centro de pesquisas ambientais, um posto de abastecimento de combustíveis, um centro comercial com 32 módulos de 32 metros cada, um estacionamento, e um restaurante/lanchonete, atingiu, de qualquer modo, a finalidade pú-blica inerente às desapropriações.3. Recurso especial desprovido. (REL. MIN. DENISE ARRUDA DJ 18/09/2006). A questão levantada no presente caso tem por obje-tivo apurar a licitude na mudança de alteração, pela munici-palidade, de imóvel que fora desapropriado ao argumento de utilidade publica e com um determinado objetivo. O Tri-bunal, em votação unânime concluiu que uma vez preserva-do o interesse público é permitido ao Estado mudar de idéia sobre o que .será construído em imóvel desapropriado.

CIVIL E PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. ANDAR INFE-RIOR DA RESIDÊNCIA OCUPADO POR ESTABELECI-MENTO COMERCIAL E GARAGEM. DESMEMBRA-MENTO. POSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. EMBARGOS DECLARATÓRIOS. OBJETIVO DE PREQUESTIONA-MENTO. CARÁTER PROTELATÓRIO. AUSÊNCIA. SÚ-MULA 98/STJ. MULTA. AFASTAMENTO.- A jurisprudência desta Corte admite o desmembramen-to do imóvel protegido pela Lei 8.009/90, desde que tal providência não acarrete a descaracterização daquele e que não haja prejuízo para a área residencial. - Na presente hipótese, demonstrou-se que o andar inferior do imóvel é ocupado por estabelecimento comercial e por garagem, enquanto a moradia dos recorrentes fica restrita ao andar superior. - Os recorrentes não demonstraram que o des-membramento seria inviável ou implicaria em alteração na substância do imóvel. Súmula 7/STJ. - É pacífica a juris-prudência do STJ de que os embargos declaratórios opostos com intuito de prequestionar temas de futuro recurso espe-cial não têm caráter protelatório. Súmula 98 do STJ. Afas-tamento da multa. Recurso especial parcialmente provido. (STJ – Resp 968907/RS Ministra Relatora NANCY AN-DRIGHI – DJ 01.04.2009).

No caso vertente, o imóvel é composto por 02 (dois) pavimentos, sendo apenas um deles (o inferior) utilizado para fins comerciais. Analisando o caso, o TJRS, concluiu pela possibilidade de penhora da parte “comercial” do bem, confirmando o que fora decidido em primeira instância. A Ministra Nancy Andrighi ao analisar os autos, concluiu que a proteção ao Bem de Família, prevista na Lei 8.009/90 restou preservada, entendimento que fora aco-lhido por unanimidade pela Terceira Turma daquela Corte Superior de Justiça.

Ricardo Linhares Murini, Advogado e Assessor Jurídico

rmurini@lopes.com.br

JURISPRUDÊNCIA COMENTADA

Brasília, março/abril de 2009

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1) Existe contrato de corretagem verbal? Caso positivo, tem validade jurídica?

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Por Cláudio SampaioAdvogado e Consultor Jurídico

Sócio da SP&A Advocacia claudio.sampaio@sampaiopinto.adv.br

MANUAL IMOBILIÁRIO

Sim. A partir do momento que um cor-retor é procurado por um cliente, explica as condições de trabalho e de comissionamento, com aceitação deste, já se encontra estabeleci-da a relação jurídica, com todos os seus efeitos obrigacionais, desde que a intermediação atinja seus objetivos. De todo modo, é altamente reco-mendável que o corretor obtenha do cliente um documento (contrato ou termo de autorização), de preferência com cláusula de exclusividade, o que sempre será um elemento facilitador de pro-va, se houver ação judicial. Outros documentos que sempre ajudam o corretor a comprovar a prestação dos serviços são os termos de visita, de vistoria e a ficha cadastral. Por fim, no recibo de comissão de corretagem, recomenda-se que o corretor obtenha, em sua via, o “de acordo” do cliente, para os fins do art. 725 do Código Civil.

2) Quem é o responsável pelo re-colhimento do Imposto sobre Serviços relativo à corretagem imobiliária? Nos termos do art. 5º da Lei Complementar nº 116/2003, a responsabilidade pelo recolhimento do ISS será sempre do Prestador de Serviço, sendo pessoa natural (física) ou jurídica. Cumpre regis-trar que a competência arrecadatória e fiscalizatória atinente ao referido tributo é da Secretaria de Fa-zenda do Distrito Federal, na qual o contribuinte pode, inclusive, colher as informações necessárias para o recolhimento dos valores devidos.

83) São abusivas as cláusulas dos con-tratos de locação nas quais os fiadores renunciam ao benefício de ordem? Primeiramente, é importante esclarecer que benefício de ordem é aquele mediante o qual o Credor deveria, ao executar judicialmente uma dívida, requerer a penhora de bens ou pro-visões financeiras do inquilino antes de atingir o patrimônio do fiador. No entanto, em reverência à segurança jurídica, é comum a existência de cláusulas, em contratos de locação, mediante as quais o fiador renuncia a tal benefício e se torna devedor solidário do locatário. Tais disposições contratuais são absolutamente compatíveis com o ordenamento jurídico vigente, não havendo que se falar em abusividade ou anulabilidade daquelas

4) Como a Incorporadora deve pro-ceder quando ocorre a rescisão do con-trato de compra e venda, por inadim-plência do Adquirente? Inicialmente, é importante que o Promitente Comprador, com débitos contratuais, tenha sido previamente Notificado, via Cartório, para quitá-los sob pena de desfazimento do negócio. Persistin-do o inadimplemento, recomenda-se que a Incor-poradora envie um Telegrama com AR (e cópia), para o endereço do Adquirente, com a finalidade de convocá-lo ao recebimento da quantia devida, com menção à cláusula que trata das retenções devidas em caso resolução/rescisão. Caso o Cliente compareça, recomenda-se que a Empresa realize o pagamento e, no mesmo ato, assine um Termo de Distrato com o mesmo. Todavia, não compare-cendo aquele para, pessoalmente, receber o que lhe cabe, sugere-se que o valor seja consignado em agência bancária oficial, na forma do art. 890 da Lei nº 5.869/73, com as alterações introduzidas pela Lei nº 8.951/94. Apesar da recalcitrância e do mau preparo de alguns Bancos, estes são obrigados por lei a realizar tal procedimento, que proporciona significativa segurança às Incorporadoras, inclu-sive no sentido de minimizar o risco de demandas judiciais.