VAZIOS URBANOSNO CENTRO DESAO PAULO

ONTEM, HOJE E AMANHA

monografiaauh516

MATHEWS VICHR LOPESPAULO CESAR XAVIER PEREIRA

INDICE

1. INTRODUÇAO 2. COMO CHEGAMOS ATE AQUI? O CENTRO DE SAO PAULO 3. O SURGIMENTO E A CONCEITUAÇAO DOS VAZIOS CONSTRUIDOS. 4. A SITUAÇAO DOS VAZIOS URBANOS HOJE EM SAO PAULO 4.1 METODOS DE MENSURAÇAO. 4.2 INTERPRETAÇAO E ANALISE DOS RESULTADOS 4.3 CONTROLE TRIBUTARIO, ATUAÇAO PUBLICA E A FUNÇAO SOCIAL DA PROPRIEDADE. 5. QUAL O FUTURO DOS VAZIOS? O DEFCIT HABITACIONAL E AS HABITAÇOES DE INTERESSE SOCIAL (HIS). 5.1 AS PROPOSTAS GOVERNAMENTAIS DOS CANDIDATOS NAS ELEIÇOES MUNICIPAIS DE 2012. 6. CONCLUSAO 7. REFERENCIAS

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1. INTRODUÇAO. Este documento tem como objetivo estudar os vazios urbanos na região central de São Paulo. A área, hoje sob influência de programas governamentais de “revitalização,” é constante alvo de polêmicas, principalmente quanto a sua degradação, uma vez que foi este o centro do desenvolvimento da cidade até meados dos anos 50. Os vazios urbanos, aqui generalizado como não só como terrenos vazios, mas principalmente como imóveis edificados desocupados, foco desse artigo, são reflexo do processo urbano que a região sofreu com o passar dos anos, e sua compreensão é item essencial no debate sobre a especulação imobiliária e as necessidades habitacionais do município. Enfim, a questão que aparenta ser fundamentalmente material reflete um histórico e uma discussão sobre a desigualdade socioeconômica da cidade de São Paulo. Como principal linha de raciocínio, será focado como agir diante de tal situação, qual a influência e o papel do estado, inclusive como agente tributário e, finalmente, que destino dar a estes imóveis integralmente contemplados de infraestrutura urbana. Assim, discutindo o futuro de tal situação, serão conflitados os diversos planos de governo dos candidatos a prefeitura de São Paulo durante as eleições municipais de 2012 além dos planos governamentais que atuam na área, sob a análise crítica que prioriza o fundamentado acesso universal a cidade.

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2. COMO CHEGAMOS ATE AQUI? O CENTRO DE SAO PAULO. Para a compreensão dos vazios urbanos, é necessário, anteriormente, entender as diversas mudanças que ocorreram historicamente e resultaram na atual configuração ocupacional do centro de São Paulo. Segundo VILLAÇA (2001 – p.192), a cidade, até 1870, se resumia a um “pequeno burgo medieval incrustado na colina compreendida entre os vales dos córregos Anhangabaú e Tamanduateí.”. O crescimento da cidade começou com o surto cafeeiro no estado, e a instalação das Estrada de Ferro S.P. Railway (Santos- Jundiaí - 1867) e da E.F Sorocabana, foi o pontapé inicial para o crescimento populacional no município. Para fins de comparação, segundo o censo, a população, em 1872, era de 31.385 habitantes. No censo seguinte, de 1890, elevou-se para 64.924 habitantes, e nas pesquisas seguintes, o crescimento foi abrupto: 1900- 239.820 habitantes e 1920- 579.033 habitantes; crescimento tal justificado pela cafeicultura paulista e intensa imigração. Enquanto as classes menos favorecidas se concentravam no entorno da área central, principalmente na região leste da cidade, junto com as áreas industriais, o centro já concentrava a população de alta renda. A construção de equipamentos públicos afirmaram tal condição da região, como por exemplo o Viaduto do Chá, o Teatro Municipal e a Biblioteca Municipal (foto 1)(VILLAÇA, 2001. P. 264).

Imagem 1. A verticalização de fato ocorre a partir de 1920, com o aval público: “Na década de 1920, o crescimento vertical e o desenvolvimento imobiliário, (...), foram estimulados por regulações urbanísticas que dirigiam a verticalização pelos eixos viários da cidade em expansão.. Na avenida São João, por exemplo, não eram permitidas construções com menos de três pavimentos, e o controle de altura permitia que as edificações tivessem de duas a três vezes a largura da rua que a serviam.”(NISIDA, 2011 – p.12)

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A política de crescimento da cidade seguia uma diretriz claramente rodoviarista, concordando com a indústria do automóvel que começava a agir com grande influência a partir da década de 20. Tal conclusão é evidenciada com o Plano de Avenidas elaborado pelo engenheiro Prestes Maia, em que o modelo de estruturação viária alargou vias e criou avenidas radiais que trouxeram o centro novo a um outro patamar de acessibilidade viária. Até a década de 1950, portanto, o centro se afirmava como região nobre, centro do lazer, da cultura e do comércio. Nos anos seguintes, o perfil de abrangência da área começou a mudar. A ascensão e a supremacia do capital financeiro se sobrepôs ao comercial e industrial, trazendo o comando econômico a região da Av. Paulista (VARGAS E CASTILHO, 2009). O automóvel teve também papel crucial nesta mudança, a medida que o próprio plano de massas, articulador do centro entre si, trouxe consigo a degradação ambiental e sonora, ao mesmo tempo que construções viárias subsequentes privilegiaram outras áreas da cidade. Também, a afirmação do automóvel como modelo de mobilidade condenou a área, uma vez que as vias eram estreitas e difíceis de serem reformadas, devido a alta densidade de edifícios, além de prédios que não tinham garagem1. As leis municipais, assim como o setor privado, se orientavam no sentido da descentralização, incentivando a verticalização na região dos Jardins, Itaim, Moema e Pinheiros com a Lei de Zoneamento do 1971. Ao mesmo tempo, a estrutura de transporte coletivo, principalmente com a construção do Metrô no final dos anos 70, universalizava o acesso ao centro, assim possibilitando que o usuário de menor renda frequentasse a região. Finalmente, em 1990, São Paulo passa, de metrópole industrial a metrópole terciária, tendo como principais centros econômicos as regiões da Faria Lima, Berrini, Paulista e Marginal Pinheiros (imagem 2). Com isso, ocorreu um esvaziamento de funções na região, que agora não mais é centro econômico nem identidade cultural do paulistano o qual muitas vezes mal visita a região. O comercio bem qualificado migrou aos Shopping Centers e as ruas viraram um real palanque de caótica atividade informal, cercadas de edifícios vazios e/ou mal conservados. A saída das classes mais favorecidas deu abertura a apropriação de cidadãos de baixa renda e a existência de atividades comerciais que envolvem o trabalho manual ou de baixa qualificação, o que faz com que a região seja muitas vezes considerada “degradada”, exprimindo claro preconceito.2 A região central tem a herança de uma rica infraestrutura urbana, e sua “revitalização” atuante por programas públicos deve ter atuação cautelosa, uma vez que o interesse das classes mais favorecidas e do mercado imobiliário pode prevalecer. Os edifícios vazios são peça importante desse momento, e seu surgimento será detalhado com mais ênfase no próximo item.

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!1 O carro se tornara item majoritariamente presente nas famílias de média e alta 2 A questão dos usuários de crack (denominando parte da região de Cracolândia) não tem ligação direta com o fato da população de baixa renda se instalar no local, mas sim com o abandono da área, que abriu possibilidade para a instauração desse problema de saúde pública.!

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Imagem 2 - A descentralização e a ocupação atual do centro (em destaque) de acordo com a renda. (FONTE: PMSP)

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3. O SURGIMENTO E A CONCEITUAÇAO DOS VAZIOS CONSTRUIDOS. Segundo BOMFIM (2004 - p.30-31), os vazios construídos são imóveis que não estão abandonados, mas fechados, sem uso”. Tal premissa é inquestionável. No entanto, existe um processo para a formação dos mesmos, como descreve: “Nas áreas centrais, após o ápice de seu desenvolvimento, há o declínio urbano; nesse momento se estabelecem altas taxas de vacância, inadimplências, é o que denomina absoluto declínio com a necessidade de investimentos e diretrizes de políticas locais. Surge uma frase de incerteza, com anúncios de processos de renovação urbana.”. A teoria de Andrews (interpretada por BOMFIM acima) reflete fielmente a situação de São Paulo, mesmo escrita quarenta anos antes. A principal divergência entre diversos autores se resume no porquê que ainda existem esses vazios. Os pontos de vista convergem na influência total do modo de produção capitalista como determinante. A princípio, a demanda que ocuparia tais edifícios vazios, residencialmente ou comercialmente, tem renda insuficiente para contemplar os valores ofertados pelo mercado. Assim, com os gastos para a reforma e manutenção do edifício, não seria lucrativo para o proprietário comercializar o imóvel por baixos valores (BONFIM,2004). Não existem atrativos para que camadas mais ricas venham a ocupar a área, seja pela infraestrutura local, seja pela classe social que vive na região. Assim, autores como CARDOSO (2008) afirmam que imóveis vagos se mantêm fora de mercado, a espera da valorização imobiliária. Ao proprietário do imóvel e ao setor imobiliário, é mais rentável investir em outras áreas da cidade, que muitas vezes tem menor valor, possibilitam maior verticalidade e abrem a atuação de financiamentos na construção. Ironicamente, é mais interessante construir do que requalificar edificações. Mesmo que por um lado a construção, como dito acima, pode ser financiada por bancos privados e estatais,, a questão principal gira entorno do valor da terra em que é localizado o imóvel. Assim, grandes lotes de terra na periferia, como se vê grandes empreendimentos imobiliários no entorno da cidade, são proporcionalmente mais baratos que a reforma de uma estrutura existente. Poucas vezes os imóveis vazios são vendidos, já que acarretaria a redução do preço praticado, o que não é de interesse dos proprietários, pois significaria perda de capital. Concordando, Cardoso e Bomfim afirmam, respectivamente: “O debate sobre os vazios urbanos aparece no Brasil na década de 70, quando análises sobre o processo de urbanização capitalista mostravam como as cidades cresciam em direção a suas periferias, deixando nos interstícios desse crescimento terrenos vagos, mantidos fora de mercado a espera da valorização imobiliária. (...) Essa forma de especulação estava associada as formas de intervenção do estado no urbano, que seguiam (e não precediam ) o parcelamento e a ocupação do solo” (CARDOSO, 2008 – p.5)3;

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!3 CARDOSO, em seu texto, questiona se esse aguardo por parte dos

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“(...) a manutenção desses vazios está associado a uma zona de incerteza. Significa que o quadro atual revela a possibilidade de renovação ou sucessão de usos, ou seja, a recuperação de valores e a dinâmica imobiliária a partir de investimentos públicos em políticas de renovação ou requalificação, ou reabilitação urbana. É um momento em que os proprietários aguardam o direcionamento da política urbana a ser adotada e os primeiros sinais de recuperação.”(BOMFIM,2004 – p.38) Ambos argumentam que os imóveis estão desocupados e ociosos pela espera de revalorização da área, para serem vendidos a preço de mercado. Para tal, seriam aguardadas políticas públicas que fariam tal revalorização, classificando assim uma pura prática de especulação. Tal processo, retirando imóveis da venda, aumenta para cima o preço dos outros imóveis disponíveis, tornando-os inviáveis de serem comercializados, além de implicar no investimento em infraestruturas nas novas áreas a serem construídos futuros empreendimentos em lotes afastados da cidade. As políticas públicas as quais seriam aguardas viriam ao objetivo de reestabelecer uso as áreas desocupadas, já que estas significam altas taxas de inadimplência em relação a impostos e tributos. Novamente, o foco, mesmo por parte do governo, gira entorno no capital e sua arrecadação. Contrapondo tal ponto, SILVA (2008), fazendo a pesquisa mais recente sobre o assunto, juntamente com estudo de caso presencial, afirma que o resultado das entrevistas permite apontar para a vacância não como uma decisão especulativa do proprietário, mas como escassez de demanda pelo edifício, seja por aluguel ou compra(aspectos específicos desta pesquisa serao posteriormente abordados no item 3). Sob interpretação, tais afirmações não são opostas. A aplicação prática, por meio de entrevistas permeou uma interpretação mais exata e divergente da teórica. Assim, o que Silva afirma é que não existe a intenção de se manter o imóvel a ponto de se esperar a valorização da região, desatribuindo ao proprietário o constante rótulo demonizado de especulador imobiliário. Boa parte dos imóveis simplesmente não são rentáveis ao aluguel e venda, e a tênue tributação que dificilmente desapropria abre possibilidade da acumulação de altas dívidas sem quaisquer implicações legais. Além de que a descrença sob a atuação do poder publico no território nacional nos faz parecer que não ocorreria a espera por uma intervenção do estado para a valorização do terreno, pelo menos não a curto prazo, diante de anos de ausência na gerência de espaços públicos. Acima de tudo, fato é que a existência de vazios urbanos, edificados ou não, é inconstitucional, Assim, o Estatudo da Cidade, lei federal sancionada em 2001, discorre: Art. 2o. A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!proprietários não se conflitaria com a indústria da construção civil, que tem seu lucro na atividade produtiva. No entanto, pesquisas demonstraram que os capitais envolvidos na produçãoo de moradias tinham o lucro sobre as operações fundiárias, e não sobre a atividade construtiva, evidenciando o papel do valor da terra na obtenção do capital.(p.5)

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desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: VI – ordenação e controle do uso do solo, de forma a evitar:

a) a utilização inadequada dos imóveis urbanos; e) a retenção especulativa de imóvel urbano, que resulte na sua subutilização ou não utilização; IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo

de urbanização; X – adequação dos instrumentos de política econômica, tributária e financeira e dos gastos públicos aos objetivos do desenvolvimento

urbano, de modo a privilegiar os investimentos geradores de bem-estar geral e a fruição dos bens pelos diferentes segmentos sociais.

No entanto, não é surpresa que esta lei majoritariamente não é cumprida, distanciando a palavra da lei de sua aplicação prática e submetendo ao julgamento de que o estado muitas vezes tende a atender prioritariamente o interesse privado do que sua própria constituição. O caso de Pinheirinho, em São José dos Campos, ou das constantes desapropriações de ocupações populares que ocorrem no próprio centro de São Paulo são exemplos de jurisprudências que priorizaram a alta sociedade, e que ocorrem com frequência assustadora. 4. A SITUAÇAO DOS VAZIOS URBANOS HOJE EM SAO PAULO 4.1 METODOS DE MENSURAÇAO. O estudo da vacância imobiliária, porcentagem de imóveis vazios em uma região, é relevante tanto ao poder público quanto ao privado, uma vez que serve de indicador urbano, permitindo o “direcionamento e a definição de aplicação de recursos em determinadas áreas.”(BOMFIM, 2004 – p.39). Para o setor público, como citado anteriormente, a alta presença de vacância pode significar altas taxas de inadimplência e, portanto, menor arrecadação de recursos que se originariam a manutenção da região. Para o setor privado, a taxa funciona como pesquisa de mercado para direcionamento e aplicação do capital. Assim, existem tanto métodos públicos quanto privados que se dedicam a analisar a vacância imobiliária. O principal meio de quantificação dos vazios urbanos é realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), através do levantamento de imóveis desocupados. Mesmo que utilizada literalmente, principalmente em matérias de jornais e artigos não científicos, os dados provindos do IBGE são falhos na análise de vazios. Isso porque dentre os critérios de levantamento, se insere como imóvel vago o domicílio ocupado mas que na data de referência não tinha morador, além de não diferenciar o imóvel que está a venda (que no mercado é constante devido a movimentações de compra e venda pelos moradores), denominado vacância de equilíbrio.

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Portanto, a pesquisa de SILVA (2008) vem a ser importante dado, visto que o objeto de estudo eram necessariamente edificações (imóveis com 3 ou mais andares) sem uso, quantificando e qualificando individualmente os estabelecimentos. O levantamento foi voltado a edifícios de uso comercial, residencial ou misto, originando análise detalhada, divergindo substancialmente do ultimo levantamento feito em 2000 pelo IBGE. Por serem instituições e critérios diferentes, se torna inviável comparar os resultados de modo conclusivo. Felizmente, dados levantados pela prefeitura em 2001/04 possibilitaram conflitar as informações dessas pesquisas com a de SILVA. 4.2 INTERPRETAÇAO E ANALISE DOS RESULTADOS Para definir a área central a ser pesquisada, foi generalizado o perímetro da Operação Urbana Centro, lei municipal de 97, abrangendo a totalidade dos distritos da Sé e República e parte dos distritos do Brás, Santa Cecília, Consolação, Bela Vista e Liberdade. O levantamento chegou a conclusão de 158 edifícios vazios (imagem 3), o que demonstrou um decrescimento, segundo a autora. Ocorreu a compra ou aluguel de vários edifícios presentes em listas antigas, “por parte da administração pública estadual e municipal; iniciativas de reabilitação de prédios para uso residencial de classe média; e projetos de habitação social realizados com recursos federais , estaduais e municipais (12 edifícios)”. Portanto, já é notada a intervenção pública e privada na área, que salvo o uso residencial de classe média, indica boas previsões futuras de “reabilitação”. Além disso, dos 158 edifícios vagos, somente 68 estão completamente vazios. Isso significa que 90 prédios são utilizados no térreo e as vezes na sobreloja, enquanto os pavimentos superiores estão vazios. Pelo contrário, existe intensa procura pelos imóveis térreos. Maior parte do uso térreo se habilita ou a contemplar a mazela dos carros, funcionando como estacionamento (imagem 4), ou atuando no comércio de loja (vendas). Isso reafirma que o centro é sim utilizado, por pedestres e motoristas, mas seu uso se baseia ao térreo majoritariamente. Classifico assim uma ocupação de uso prioritariamente comercial de varejo, isto é: os andares superiores, antes dedicados a serviços e comercial de escritório não são mais maioria. Foram constatados 78 prédios vazios de escritório (ou consultórios) e 11 comerciais, justificando tal afirmação. Segundo os entrevistados, existe também atualmente alta locação de residências, justificando os apenas 6 edifícios residenciais vazios. Por mais que se pague um valor maior no apartamento, algumas pessoas optam por morar no centro justamente por valorizar suas qualidades, como sua proximidade a quaisquer comércio e serviço e a infraestrutura de transportes, que as vezes viabiliza a aquisição, Foram levantadas também as ocupações sociais, lideradas pelos movimentos de moradia, que por sua vez, viram neste modus operandi maneira de denunciar a falta de políticas habitacionais de interesse social e a presença de inúmeros imóveis vagos na região central de São Paulo. Neste caso, o imóvel não é considerado vago, mesmo que oficialmente

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seja. Grandes empresas, que necessitam maior área de escritório e vagas na garagem não foram encontradas, reafirmando a mudança de eixo econômica abordada no item 2. Os resultados da pesquisa demonstram uma mudança de atuação urbana da região, não necessariamente tornando-a menos qualificada, como discorre NISIDA (2011 – p.16): “A formação de um centro mais popular tomado pelo comércio e pelos serviços é constantemente associada a sua degradação física, que está, contudo, muito mais vinculada a políticas de gestão do solo urbano que a substituição de sua população residente.”. Uma correção apenas é articulada na afirmação acima. Segundo BOMFIM (2004) não houve uma política oficial de mudança de gestão do solo urbano, pelo menos na área tributária, uma vez que a Planta Genérica de Valores4 continua a mesma. Sua mudança acarretaria menos arrecadação, e por isso não é adotada, justificando os altos preços imobiliários da região. Assim, a tributação também configura-se item importante na compreensão dos vazios. 4.3 CONTROLE TRIBUTARIO, ATUAÇAO PUBLICA E A FUNÇAO SOCIAL DA PROPRIEDADE. A maioria dos edifícios ociosos no centro de São Paulo continuam nesta condição porque não existiu nas ultimas década rígida fiscalização dos estabelecimentos. A principal conclusão da pesquisa de SILVA, que tinha foco na abordagem econômica, conclui que existe uma forte relação entre a política tributária e a vacância. Durante anos sobre o imóvel vago aplicava-se o imposto territorial, que, de certa maneira, é inferior aos impostos tributáveis em investimentos financeiros, e permitia aos contribuintes não saldá-los ou entrar com processos. A pesquisa revelou que 66% dos imóveis mantém dividas com o governo. Isso porque durante anos houve tênue ou não houve cobrança das dívidas, o que não estimulava os proprietários a as quitarem. O Plano de Parcelamento Incentivado (PPI) de 2005, permitiu ainda acordos entre os devedores permitindo-os que parcelassem suas dividas, anistiando multas e juros. Enquanto por um lado houve uma arrecadação maior do estado, por outro incentivou a permanência da situação de como estava todo este cenário A fim de mudar esta situação, a taxação progressiva do imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), em vigor a partir de 2011 na capital paulista para imóveis não utilizados é um instrumento eficaz para minimizar a ociosidade dos edifícios. Assim com o passar dos anos, o IPTU para esses imóveis não utilizados pode chegar a 15% do valor. Tal medida visa inibir a

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!4“A planta Genérica de valores é o instrumento utilizado pelo governo municipal para o cálculo dos impostos prediais. A Planta apresenta a base de cálculo para os imóveis de acordo com sua localização, padrão e uso. (BOMFIM, 2004 – p.39).

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ociosidade de estruturas que, sem utilização, consomem espaços e serviços urbanos de maior acessibilidade. A isso, o Estatuto da Cidade (2001 – Seção IV, Art.8o), discorre: “Decorridos cinco anos de cobrança do IPTU progressivo no tempo, sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização, o poder público municipal poderá proceder à desapropriação do imóvel (...). As áreas que chegarem a ser objeto de desapropriação, nesta seqüência de procedimentos, poderão servir para promoção de transformações na cidade, dentre elas, por exemplo, a implantação de unidades habitacionais ou a criação de espaços públicos para atividades culturais, de lazer e de preservação do meio ambiente; bem como a destinação de áreas para atividades econômicas voltadas à geração de renda e emprego para população pobre.” A lei, se vigorada em excelência, faria com que o mercado imobiliário na região ao menos se aquecesse. Isso porque, aos edifícios vazios não desapropriados, provavelmente seriam destinados a venda, por preços mais baixos que o convencional. SILVA (1999) alerta para a rígida execução da lei aos inadimplentes, porque tal lei poderia prejudicar os proprietários menos capitalizados, concentrando as propriedades nas mãos de empresas que teriam renda para manter os imóveis. Assim, o governo deverá agir com extrema cautela na execução desse tributo. Historicamente, a posse da terra foi afastada do povo, como discorre MARX (O Capital,Livro I, cap.XXIV. A Chamada Acumulação Primitiva, 1867). Mesmo que o texto descreva o processo de desapropriação dos camponeses na saída do feudalismo europeu, economia pela qual o Brasil não passa, o cerne da discussão, em volta da exploração da mão de obra e a expropriação do trabalhador de sua terra, pode ser aplicado ao nosso contexto. Isso porque, além de colonizados e influenciados por europeus (inclusive ingleses, foco da discussão de Marx), a questão da posse de terra desde o início compartimentada, com a mal sucedida experiência das capitanias hereditárias, e a exploração do trabalho escravo, que por ventura viraram cidadãos brasileiros, são algumas premissas que configuraram a atual configuração desigual da sociedade brasileira. Os vazios urbanos são uma das inúmeras representações de tal desigualdade. 5. QUAL O FUTURO DOS VAZIOS? O DEFCIT HABITACIONAL E AS HABITAÇOES DE INTERESSE SOCIAL (HIS). O artigo 183 da Constituição Federal, juntamente com o Estatuto das Cidades, e em São Paulo com o Plano Municipal de Habitação (PMH – 2009-2024 – p.127) apontam em uma única direção na utilização dos edifícios apropriados pelo estado: sua função social, principalmente com Habitações de Interesse Social (HIS). Nisso, discorre o PMH: 5.3.7. Programa de reforma de edifícios vazios para uso habitacional

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O programa abrange o levantamento de imóveis desocupados nas áreas centrais e centros de bairro, estudo de viabilidade para destinação à moradia, ações de aquisição através de compra, desapropriação por interesse social ou aquisições oriundas de doações ou dação em pagamento. (...). Objetivos: (...) garantir o acesso à área central, urbanizada e bem atendida por comércio, serviços e transporte público, para as diferentes camadas sociais da população, com prioridade de atendimento por HIS. Componentes: Para a realização destes objetivos, é necessário desenvolver as ações de urbanização, provisão propriamente dita, regularização e acompanhamento social dos futuros moradores. Mais recentemente, matérias de jornais indicam que tal aproveitamento de imóveis desocupados poderiam suprir todo o déficit habitacional5, que hoje gira em torno de 200 mil pessoas. Citando títulos que alertavam o assombroso numero de 290 mil estabelecimentos vazios: ”São Paulo tem 290 mil imóveis sem moradores, diz IBGE”(Estado de São Paulo, 2010) “Há mais casa vazia que família sem lar em SP”(Jornal da Tarde, 2010) “No centro de São Paulo, 290 mil imóveis estão a espera de moradores”(Estado de São Paulo, 2012) Tais títulos destacados dentre diversos artigos devem ser interpretados com cautela, uma vez que são errôneos. Como transcrito nos itens anteriores, os imóveis vazios se constituem de comércio, serviços, indústria e habitação. Assim, 290 mil é o conjunto dessas categorias, que obviamente, não são em sua totalidade adequadas a habitação. Portanto, existem sim muitos imóveis disponíveis a habitação ou lotes possíveis de serem construídas, mas não são todos os vazios que servem a tal finalidade. Atualmente, a maior porcentagem da população de baixa renda, principalmente os quais se incluem no déficit habitacional, estão em áreas periféricas, ou em lotes superocupados ou em favelas. Tais regiões são majoritariamente desprovidas de infraestrutura básica, como saneamento, pavimentação, educação, saúde e energia regulamentada. Assim, os imóveis vazios no centro, se destinados a habitação social, contemplariam todas esta exigencias básica sem exigir do estado o investimento em infraestruturas, como concorda SILVA (2009 – p.10):

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!" !Neste grupo se enquadram todas aquelas necessidades só sanadas via constituição de um novo domicílio – seja pela necessidade de substituir o domicílio existente (déficit por substituição), seja pela necessidade de construir um novo domicílio para atender a formação de novas famílias (déficit por incremento). O déficit por substituição é composto pelos domicílios rústicos, construídos com materiais impróprios, que precisam ser substituídos, bem como por aqueles situados em áreas de risco ou impróprias à ocupação, e ainda por aqueles onde será realizada obra pública que demandará sua remoção. Estas situações estão sempre associadas a um assentamento precário (favela, cortiço, loteamento, etc), (PMH, 2011 – p.38)!!

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“As tendências atuais de expansão da cidade por empreendimentos de classes altas e médias, paralelamente ao adensamento exagerado de assentamentos populares, muitas vezes em áreas de risco ambiental, não deixam dúvidas quanto ao custo público e social do atual modelo de crescimento urbano. Assim, definir políticas que favoreçam a utilização do estoque construído subutilizado e o repovoamento a área central, é certamente essencial para a redução destes custos”. A constituição, como os diversos trechos transcritos no decorrer do texto denunciaram, tem como função articular explicitamente a utilização da terra ao benefício social, não apenas ocupando a terra vazia, mas instalando nela habitações populares ou serviços e equipamentos destinados a população, garantindo o direito a moradia e a cidade sustentável. Enquanto existe sim a possibilidade de popularização e a democratização do espaço público, com programas de habitação de interesse social, outras formas de ocupação podem ocorrer. As recentes atuações que o programa Nova Luz (2008) tem no centro, juntamente com discussões em voga põe em questão a possibilidade da “gentrificação “do espaço.: “Com a aplicação de uma política de recuperação com programas de reabilitação ou requalificação, a vacância presente poderá ser reduzida e o mercado reincorporará outras demandas, novas atividades e funções e os preços então poderão satisfazer os investidores e proprietários, agentes urbanos e indiretamente o poder público” (BOMFIM,2004 p.44) O capital imobiliário atuará, involuntariamente, na área central. O cuidado para que não haja uma banal valorização da área, expulsando cidadãos que tem no centro seu meio de sobrevivência, deve ser tomado. O acesso a cidade é universal e é papel do estado adotá-lo, sem segregar qualquer camada social, situação que infelizmente se vê hoje. Assim, as políticas públicas devem trabalhar em via de assegurar este direito. 5.1 AS PROPOSTAS GOVERNAMENTAIS DOS CANDIDATOS NAS ELEIÇOES MUNICIPAIS DE 2012. Tomando como crucial o papel do estado na manutenção dos vazios urbanos e na manutenção da própria cidade, esteve em voga recentemente o tema nestas eleições. Portanto, serão citadas as propostas dos candidatos para análise. A principio de estudo, foram estudado os planos de governos dos seis candidatos mais votados nas eleições para a Prefeitura de São Paulo. São eles: Fernando Haddad, José Serra, Celso Russomano, Gabriel Chalita, Soninha Francine e Carlos Gianazzi, Como abordagem geral, todos abordaram o acesso universal a cidade e especificamente ao centro. É consenso que a situação atual não é favorável.

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Os candidatos Chalita, Gianazzi, Soninha e Russomano fizeram somente o raso plano de governo obrigatório a todos candidatos para regularizar sua candidatura. Portanto, a abordagem é breve, principalmente ao específico assunto dos imóveis vazios no centro de São Paulo: Soninha, Gianazzi e Russomano propõe a instalação de habitações sociais especificamente nos edifícios desocupados no centro de São Paulo, mas a abordagem breve passa a sensação de que não houve dedicação especial a esse assunto, com profissionais da área. Acima de tudo, um candidato que não lança plano de governo detalhado aberto a população, com propostas reais, não tem aptidão, ao meu ver, a eleição. Se eventualmente eleitos, seria por pura publicidade e demagogia. A ausência da discussão das propostas e do debate, por exemplo, fez com que o candidato Russomano caísse abruptamente nas pesquisas e no resultado final. Foram ao segundo turno, por coincidência ou não, os únicos candidatos que escreveram planos de governo com uma equipe claramente vasta e diversa, os candidatos Haddad e Serra. Este último, candidato do PSDB, partido da situação, tomou pontos de vista que dão continuidade a gestão Kassab (2008-2012). O incentivo a habitação popular no centro é feito, mas o enfoque é dado a “revitalização” da área central. E por mais que tal termo fosse difundidademente associado a gentrificação, ele mesmo assim fora utilizado, dando a intenção da continuidade a política da Nova Luz. Ainda ele propõe o adensamento do centro e entornos. O candidato Haddad, do PT, tem abordagem mais completa, com proposições urbanísticas reais. Mesmo assim, salvo o indicio de gentrificação, as propostas são muito parecidas com as da oposição. O partido, a seu favor, tem em seu histórico a gestão Erundina, que teve postura orientada aos movimentos sociais. A eleição de vereadores e companheiros de governo que participaram de tal gestão nos dão a esperança de que, ao candidato eleito do PT, haja a mínima continuação de importante política de habitação desenvolvida por Luiza Erundina no mandado de 1992-1996. Como regra geral, os planos de governo, assim como os debates e as falas dos candidatos giraram em torno de pura demagogia. Proposições genéricas e frases de efeito para a conquista da população, enquanto os debates se tornavam mistura de ataques imorais e inflação do próprio ego, ao ponto que debate em si não ocorrera. A habitação nas áreas centrais, pauta de todos os candidatos, dão no mínimo expectativas otimistas passa a instalação de HIS no centro.

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6. CONCLUSAO “(...) além da ocupação de terrenos vazios, o processo de desenvolvimento urbano na maioria das grandes cidades brasileiras nas últimas décadas foi marcado pelo deslocamento dos centros tradicionais e pelo surgimento de novas centralidades. Com isso o mercado imobiliário abriu novas fronteiras de valorização, principalmente nos setores de escritório e de lojas, mas também no setor de empreendimentos residenciais para as classes alta e média. A produção desses novos espaços, muitas vezes amparada em intervenções do Estado, deixou para trás um conjunto de territórios sub-ocupados, ou que passam a ser predominantemente ocupados por populações de baixa rendo, seja através de processos de encortiçamento dos prédios existentes. Esses territórios logo vem a ser denominados como degradados, o que corresponde, em parte, ao abandono a que são relegados os prédios desocupados, que passam a não contar mais com investimentos de manutenção pelos seus proprietários.”. (CARDOSO, 2008 – pp.6-7) As premissas básicas de função social da propriedade e direito a moradia contempladas pela Constituição Federal abrem a interpretação de que aos vazios urbanos devem ser atribuídos bens de uso público, com enfoque na habitação social, e também nos equipamentos de cultura, esporte e saúde, visto que a região é de fácil acesso a praticamente todo morador paulistano. “O cenário atual do centro evidencia a disputa pela apropriação do espaço urbano central. As ocupações trazem a tona o intenso conflito social que se trava em São Paulo, sendo o centro o mais importante palco deste conflito. É nesse cenário que se indaga quanto ao futuro do centro, quis serão os grupos privilegiados e quais os grupos excluídos ao longo do processo de reabilitação ou requalificação”(BOMFIM, 2004 – p.44) Assim, deve ser relevante a atenção populacional as medidas públicas que irão atuar no centro. Os sinais de que a classe baixa será desprivilegiada estão ocorrendo, em uma batalha diária entre os menos favorecidos, que estão presentes no local de fato, e os mais favorecidos, que usam de forças auxiliares para fazerem seus interesses, como a própria polícia ou a lei No entanto, interpreto JACOBS (2000), que por mais que seja agora ultrapassada, discute preceitos universais ao urbanismo. A metrópole, imperativa, megalomaníaca, e assim consequentemente dinâmica e viva, não passa de pura ilusão. A frieza da vizinhança, as relações pessoais limitadas e a fuga da cidade dentro de medíocres muros de concreto se aplicam a cidade de São Paulo como luva. A descentralização, muitas vezes considerada vilã, é alternativa, a ponto de existirem várias São Paulo dentro da própria São Paulo., possibilitando que não fossem mais precisos os longos movimentos pendulares ao centro da cidade por toda a periferia, e as pessoas vivessem em suas vizinhanças. Mas aí, vivendo de verdade, como cidadãos.

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7. REFERENCIAS ANDREWS, R. B. (1971). Urban land economics and public policy. Nova York, The Macmillan Company. BOMFIM, V. C. (2004). O Centro Histórico de São Paulo: a vacância imobiliária, as ocupações e os processos de reabilitação urbana. São Paulo, Cadernos Metrópole, N.12. CARDOSO, A. L. (2008). Vazios urbanos e a função social da propriedade. Rio de Janeiro. _________, (1988). Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. _________, (2001). Estatuto da Cidade. Adendo aos artigos 182 3 183 da Constituição Federal _________, (2000). Sinopse preliminar do Censo Demográfico. Rio de Janeiro, IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística JACOBS, J. (2000). Morte e Vida das Grandes Cidades. São Paulo, Martins Fontes. _________, (2010-2012). Artigos dos jornais O Estado de São Paulo e Jornal da Tarde. MARX, K. (1867). O Capital. Livro I, cap.XXIV – A Chamada Acumulação Primitiva. NISIDA, V. C. (2011). Outra Luz – Alternativas urbanísticas para o projeto Nova Luz. Trabalho Final de Graduação (TFG) da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP (FAU-USP), São Paulo. _________, (2009). VARGAS, Heliana Comim, CASTILHO, Ana Luiza Howard de (Organizadoras). Editora Manole: São Paulo. Pg.103-128: Requalificação do Centro de São Paulo – Projeto Corredor Cultural (Texto de Maurício Faria Pinto e Horácio Calligaris Galvanese). _________, (2011). Plano Municipal da Habitação Social da Cidade de São Paulo (2009-2024). São Paulo. SILVA, H. M. B. (1999). Vazios urbanos- requalificando o problema na Grande São Paulo. Texto apresentado no International Seminar on Vacant Lang: Challenges and Opportunities. Rio de Janeiro. SILVA, H. M. B. ; BIAVA, A. H. R. ; SÍGOLO, L. M.(2009). Tributos imobiliários e imóveis vazios no centro de São Paulo – Relatório Final. São Paulo, Lincoln Institute of Land Policy/LABHAB. VILLAÇA, F. (2001). Espaço Intra-Urbano no Brasil, São Paulo, FAPESP. _________, Planos de governo dos candidatos as eleições do Município de São Paulo em 2012: Fernando Haddad, José Serra, Celso Russomano, Gabriel Chalita, Soninha Francine e Carlos Gianazzi.

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