monitor setorial mercado imobiliário - bradesco · em nível nacional, a recuperação nos...

Janeiro de 2020

DEPEC – Departamento de Pesquisas e Estudos Econômicos

Monitor Setorial

Mercado imobiliário

o Residencial: Juros baixos e recuperação da economia são os grandes propulsores do setor.Em nível nacional, a recuperação nos números de unidades lançadas e vendidas seguegradual, mas regiões mais adiantadas no processo de ajuste de estoques se beneficiam maisintensamente do movimento, como é o caso da região centro-sul do país, em especial dacidade de SP. A concessão de crédito também avança mais rapidamente e registra osmelhores números desde 2015. Preços nominais praticamente estáveis em conjunção amenores taxas de juros auxiliam na capacidade de financiamento das famílias. Um ritmomais acelerado de recuperação em todas as regiões do país ainda depende, principalmente,de melhora mais clara do mercado de trabalho.

o Comercial: Mercado de lajes corporativas bastante aquecido na cidade de São Paulo (emespecial nas áreas mais nobres) e outras regiões do estado apresentam alta demanda porgalpões industriais. Ambos os mercados serão marcados por queda de vacância e alta depreços nos próximos trimestres. No caso de shoppings, a aceleração do varejo beneficia asreceitas dos lojistas e demanda por ocupação de espaços. Porém, elevada vacância nosshoppings abertos nos últimos 5 anos ainda limitam o espaço para negociações maisfavoráveis às administradoras.

DESEMPENHO DO MERCADO IMOBILÁRIO

-15.0%

-10.0%

-5.0%

0.0%

5.0%

10.0%

mar-12 dez-12 set-13 jun-14 mar-15 dez-15 set-16 jun-17 mar-18 dez-18 set-19

4

Fonte: IBGE, Bradesco

MELHORA DA CONSTRUÇÃO CIVIL JÁ APARECE NOS DADOS DO PIBPIB da construção civil, variação interanual

20 trimestres consecutivos de queda

Ainda 26,5% abaixo do nível

de 2014

Mercado residencial

Fonte: CBIC, Abrainc, Bradesco

IMOBILIÁRIO RESIDENCIAL MELHORANDO GRADUALMENTEEm unidades acumuladas nos últimos 4 trimestres

Lançamentos Vendas

50.000

70.000

90.000

110.000

130.000

17 18 19

CBIC

Abrainc

50.000

70.000

90.000

110.000

130.000

150.000

17 18 19

CBIC

Abrainc


Oferta final (unidades) Tempo de escoamento (meses de venda)

ESTOQUES EM PATAMARES MAIS CONFORTÁVEISOferta final unidades e tempo de escoamento meses de venda

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

17 18 19

CBIC

Abrainc

11,6

13,8

CBIC Abrainc


MAS DISPARIDADES REGIONAIS CONTINUAMTempo de escoamento meses de venda

18,416,9 16,5

13,8

11,6

8,0

N NE S CO BR SE

Tempo de escoamento de vendas

Fonte: Secovi, Bradesco

MERCADO IMOB. DE SP NO MELHOR MOMENTO DOS ÚLTIMOS ANOSLançamentos vs vendas e tempo de escoamento da oferta, nov/2019

Lançamentos e Vendas (unidades ac. 12M) Tempo de escoamento do estoque (em meses de venda)

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Lançamentos SP

Vendas SP

8,46,7

15,115,9

17,7

11,3

8,2 7,9

nov-12 nov-13 nov-14 nov-15 nov-16 nov-17 nov-18 nov-19

NO CASO DOS PREÇOS TAMBÉM HÁ DISPARIDADES REGIONAISPreços nominais de imóveis residenciais R$/m² nos últimos 12M

Fonte: Fipezap

jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/19

Índice FipeZap 7.243 7.249 7.251 7.261 7.257 7.255 7.252 7.256 7.246 7.235 7.235 7.235

Porto Alegre 5.915 5.904 5.902 5.890 5.910 5.922 5.920 5.908 5.911 5.904 5.915 5.923

Pelotas 3.776 3.783 3.807 3.814 3.831 3.833 3.834 3.823 3.833 3.836 3.854 3.848

Florianópolis 6.853 6.922 6.967 6.983 6.978 6.987 6.990 6.973 6.969 6.989 7.008 7.027

Joinville 4.717 4.696 4.709 4.679 4.704 4.705 4.724 4.710 4.719 4.705 4.681 4.697

São José 3.960 3.979 3.999 4.015 3.998 3.993 3.993 4.006 4.021 4.040 4.066 4.062

Curitiba 6.245 6.146 6.082 6.006 6.003 5.986 5.960 5.952 5.967 5.973 5.989 6.003

São Paulo 8.843 8.866 8.884 8.903 8.918 8.939 8.956 8.982 8.969 8.969 8.994 9.015

Barueri 6.760 6.788 6.780 6.812 6.833 6.838 6.846 6.866 6.888 6.951 6.993 6.997

Campinas 5.460 5.484 5.500 5.505 5.473 5.449 5.442 5.448 5.458 5.483 5.508 5.513

Guarulhos 4.963 4.975 4.984 4.995 4.995 4.996 4.989 4.989 4.977 4.972 4.963 4.945

Praia Grande 3.837 3.844 3.855 3.863 3.872 3.874 3.879 3.885 3.891 3.894 3.898 3.903

Ribeirão Preto 4.071 4.074 4.069 4.057 4.048 4.048 4.056 4.059 4.067 4.092 4.143 4.210

Santo André 5.362 5.380 5.384 5.376 5.344 5.336 5.341 5.366 5.382 5.401 5.405 5.386

Santos 5.353 5.346 5.348 5.350 5.346 5.327 5.300 5.274 5.264 5.256 5.255 5.250

São Bernardo do Campo 4.935 4.932 4.947 4.949 4.948 4.938 4.939 4.948 4.958 4.960 4.975 4.980

São José do Rio Preto 3.970 4.001 3.995 3.993 3.991 3.992 3.998 4.001 3.985 3.952 3.918 3.890

São José dos Campos 4.765 4.774 4.785 4.792 4.789 4.783 4.788 4.809 4.841 4.865 4.894 4.908

Rio de Janeiro 9.533 9.541 9.533 9.536 9.515 9.490 9.457 9.423 9.386 9.370 9.347 9.331

Niterói 6.908 6.912 6.912 6.900 6.881 6.851 6.828 6.820 6.830 6.825 6.800 6.786

Belo Horizonte 6.556 6.527 6.513 6.512 6.505 6.486 6.489 6.492 6.510 6.518 6.521 6.519

Goiânia 4.209 4.249 4.261 4.294 4.271 4.262 4.241 4.255 4.241 4.228 4.211 4.211

Brasília 7.481 7.523 7.555 7.707 7.701 7.689 7.660 7.660 7.565 7.425 7.354 7.346

Salvador 5.062 5.063 5.065 5.045 5.013 4.993 5.003 5.034 5.056 5.077 5.116 5.121

Fortaleza 6.067 6.082 6.056 6.049 6.015 6.010 6.005 5.989 5.957 5.845 5.743 5.577

Recife 6.020 6.012 5.987 5.978 5.952 5.954 5.946 5.941 5.929 5.915 5.922 5.946

-15,0%

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Residencial venda - nominal e real

Residencial - venda nominalResidencial - venda real

Fonte: Fipezap, Bradesco

MAS DE MODO GERAL, PREÇOS ESTÁVEIS EM TERMOS NOMINAISPreços no Brasil, variação em 12 meses

O QUE AJUDOU A RESOLVER O PROBLEMA DOS DISTRATOSDistratos, unidades nos últimos 12 meses e como % das vendas

Fonte: Abrainc, Bradesco

0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

15 16 17 18

Distratos - nível e % das vendas

Distratos em unidades últ. 12M (eixo esq.)

Distratos como % vendas 12M (eixo dir.)

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

30,0%

35,0%

09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Residencial - venda e locação nominal

Residencial - venda nominalResidencial - locação nominal


LOCAÇÃO COM PREÇOS AVANÇANDO MAIS RAPIDAMENTEPreços no Brasil, variação em 12 meses

70.811

41.227 39.467

51.334

70.040

nov-15 nov-16 nov-17 nov-18 nov-19

Financiamentos ABECIP

Fonte: ABECIP, Bradesco

FINANCIAMENTO IMOB COM RECURSOS DO SBPE EM FORTE ALTAAquisição de imóveis (em R$ milhões) financiados via SBPE, ac jan-nov

36%

Fonte: BC, IBGE, Bradesco

JUROS MENORES IMPLICAM POTENCIAL MAIOR DE FINANCIAMENTOSimulação de valores de parcelas e domicílios elegíveis

12.0% 10.0% 8.0% 7.0% 6.0%

1ª parcela do financiamento 2,523 2,220 1,912 1,756 1,599

Renda mínima para o financiamento 8,410 7,400 6,373 5,853 5,330

Var % de renda mínima -12.0% -13.9% -8.2% -8.9%

Famílias elegíveis ao financiamento - milhares 6,536 8,032 10,051 11,597 13,010

Famílias elegíveis ao financiamento - % 9.2% 11.3% 14.2% 16.3% 18.3%

Financiamento de R$ 200 milTaxa de Juros

Simulações considerando tabela SAC e financiamento de 240 meses

+6,5 milhões de domicílios elegíveis

Fonte: IBGE, FGV, Bradesco

E O POTENCIAL DE DOMICÍLIOS NO BRASIL AINDA É GRANDECrescimento previsto do número de domicílios, em unidades

2004 2018 2025 2018-2004 2025-2018

Norte 3,598 5,272 6,309 1,674 1,037

Nordeste 13,374 18,483 21,820 5,109 3,337

Sudeste 23,259 31,023 34,876 7,764 3,853

Sul 8,181 10,742 12,236 2,561 1,494

Centro-Oeste 3,784 5,496 6,484 1,712 988

Brasil 52,196 71,016 81,725 18,820 10,709

RegiõesEstoque de domicílios (milhares) Incremento

8,2

8,9

6

8

10

12

14

16

18

20

11 12 13 14 15 16 17 18 19

Taxa média de juros - Imobiliário PF

Imobiliário (Taxas reguladas) - PF

Imobiliário (Taxas de mercado) - PF

TAXAS DE JUROS PARA PF MENORES TANTO NO SFH QUANTO NO SFITaxa média de juros para Pessoa Física, em % a.a.

Fonte: BCB, Bradesco

BrasilPróprio: 72,6%Alugado: 18,1% | Cedido: 9,1%

NortePróprio: 76,8%Alugado: 13,5% | Cedido: 9,6%

NordestePróprio: 76,3%Alugado: 14,9% | Cedido: 8,6%

SudestePróprio: 70,1%Alugado: 20,5% | Cedido: 9,4%

SulPróprio: 75,3%Alugado: 16,8% | Cedido: 7,6%

Centro-OestePróprio: 65,7%Alugado: 22,9% | Cedido: 11,1%Fonte: IBGE

UMA VISÃO GERAL SOBRE OS DOMICÍLIOS NO BRASILTotal de domicílios, por tipo de residência e condição de ocupação


3,6

4,1

4,0

3,53,4

3,5

3,0

3,4

3,2

2,92,8

2,9

BR N NE SE S CO

2001 2015

3,6

3,2

3,5

3,73,8 3,8

3,7

3,6

3,0

2,4

2,8

3,1

3,3 3,4

3,2 3,2

Total Até 1 SM 1 - 2 SM 2 - 3 SM 3 - 5 SM 5 - 10 SM 10 - 20 SM > 20 SM

2001 2015

Número de moradores por domicílio por regiãoNúmero de moradores por domicílio por faixa de renda

NÚMERO MORADORES POR DOMICÍLIO VEM DECLINANDONúmero de moradores / domicílio por faixa de renda e região


190

200

210

220

230

240

2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060

67,8 67,8 67,8

75,0

89,9 89,9

77,7

111,9

93,3

76,1

109,6

91,3

hab/dom em 2060 = 3 hab/dom em 2060 = 2 hab/dom em 2060 = 2.5

2015 2030

2045 2060

Queda número hab/dom interrompida em 2045

Queda número hab/dom interrompida em 2030

Número hab/dom flat em 3 até 2060

O QUE AFETA O POTENCIAL DE DOMICÍLIOS NO LONGO PRAZOProjeções da população e do número de domicílios

Projeção da população total até 2060 (milhões) Número de domicílios (milhões) até 2060 em diferentes cenários

Fonte: Secovi, Bradesco

MERCADO PASSA POR GRANDE MUDANÇA NO PERFIL DOS IMÓVEISPerfil dos lançamentos no mercado paulistano, por metragem m² e vagas

Fonte: ONU, Bradesco

POPULAÇÃO BRASILEIRA ENVELHECENDO EM RITMO ELEVADOPercentual de pessoas 65+ na pop total

4%

7%

14%

22%

5%

9%

16%

23%

8%

19%

27%30%

3%

10%

23%

34%

1950 2020 2050 2100

Less developed regions World More developed regions Brazil

Brasil: 155ª posição





CRIANDO UM MERCADO DIFERENTE PARA HABITAÇÃO E CRÉDITOProjeções do número de idosos domicílios com idosos no Brasil

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2010 2020 2030 2040 2050 2060

Share da população > 65 anos

20,9

73,5

5,2

18,4

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

2010 2020 2030 2040 2050 2060

# pessoas > 65 anos

1 em cada 4 idosos morando sozinho

Potencial de mercado

70,41%

31,71%

45,89%

19,37%

6,61%2,53%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Estoque Crédito Direcionado Estoque Crédito Total

Comparação- total e direcionado

Imobiliário - PF

Imobiliário - Total

Imobiliário - PJ

Fonte: BCB, Bradesco

E TAMBÉM SEGUE COMO PARTE RELEVANTE DO ESTOQUE TOTAL Participação do crédito imobiliário PF e PJ no estoque direcionado e total

Fonte: ABECIP, Bradesco

PARTICIPAÇÃO DO FUNDING TRADICIONAL AINDA É GRANDEEstrutura de funding do setor R$ bilhões, jun/2019

SBPE (48,7%)R$620,8 bilhões

FGTS (33,3%)R$425,3 bilhões

LCI (11,8%)R$150,9 bilhões

CRI (5,6%)R$70,8 bilhões

LIG (0,6%) R$7,6 bilhões

Escritórios comerciais


PREÇOS AVANÇANDO MAIS RAPIDAMENTE TAMBÉM NA LOCAÇÃOPreços no Brasil, variação em 12 meses

-15,0%

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

13 14 15 16 17 18 19

Comercial - locação nominal e real

Comercial - venda nominalComercial - locação nominal


MAS EM TERMOS REAIS, LOCAÇÃO CONTINUA EM QUEDA DESDE 2013Preços no Brasil, variação em 12 meses

-25,0%

-20,0%

-15,0%

-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

13 14 15 16 17 18 19

Comercial - locação nominal e real

Comercial - locação nominal

Comercial - locação real

IMOBILIÁRIO CORPORATIVO MELHORA MAS VACÂNCIA AINDA É ALTAEvolução da qdd de imóveis corporate AAA vagos em relação ao total

Fonte: Buildings, Bradesco

30

13,6%

39,4%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Título do Gráfico

SP

RJ

OPORTUNIDADE DE MOVIMENTO FLIGHT TO QUALITY EM SPVacância, preço e estoque total do segmento Corporate AAA, 2019Q03


31

SÃO PAULO Vacância Preço

Berrini 14% R$ 87/m²

Chucri Zaidan 14% R$ 87/m²

Nova Faria Lima 4% R$ 159/m²

Paulista 9% R$ 115/m²

Vila Olímpia 4% R$ 97/m²

Chác. Sto Antônio 54% R$ 60/m²

Leopoldina / B. Funda 28% R$ 69/m²

Demais regiões 17% R$ 56/m²

Barueri 30% R$ 50/m²

RIO DE JANEIRO Vacância Preço

Centro 41% R$ 81/m²

Barra da Tijuca 40% R$ 72/m²

Zona Sul 24% R$ 96/m²

Portuária 40% R$ 94/m²

Demais regiões 43% R$ 83/m²

VANCÂNCIA NO MERCADO DE GALPÕES PRÓXIMA AOS NÍVEIS DE 2012Taxa de vacância de galpões industriais no estado de SP


32

18,7%

Outras informações

sobre o setor

CRÉDITO IMOBLIÁRIO AO REDOR DO MUNDOEm % do PIB, ano do dado mais recente entre parênteses

88,92

67,60

59,20 60,00

41,00 35,00

30,50

23,13 20,00

16,60 14,40 9,63 7,00 5,80

1,90

-

20,00

40,00

60,00

80,00

100,00N

ova

Ze

lân

dia

(08)

Rei

no

Uni

do (

14)

EUA

(15

)

Can

adá

(11)

Por

tuga

l (14

)

Au

strá

lia (

08)

Esp

anh

a (1

5)

Fran

ça (

15)

Ale

man

ha

(15

)

Jap

ão (

06)

Co

réia

(11

)

Hon

g K

on

g (

11)

Áfr

ica

do

Su

l (15

)

Ch

ile (

15)

Itál

ia (

15)

Pol

ôni

a (1

4)

Tailâ

ndia

(0

8)

Hun

gria

(14

)

Rep

. Ch

eca

(14

)

Ch

ina

(11

)

Méx

ico

(15)

Bra

sil (

16)

Bu

lgár

ia (

14)

Índi

a (1

2)

Turq

uia

(1

4)

Co

lôm

bia

(15

)

Rú

ssia

(14

)

Arg

enti

na

(15)

World

Média da Amostra: 30,9%

Fonte: Diversa, Bradesco

Fonte: IPEA, Bradesco

DÉFICIT HABITACIONAL ABSOLUTO Nº de domicílios

5.855

5.438

5.898

5.582

5.431

5.846

6.068

6.187

5.000

5.200

5.400

5.600

5.800

6.000

6.200

6.40020

07

2008

2009

2011

2012

2013

2014

2015

DÉFICIT HABITACIONAL ABSOLUTONº de domicílios, 2007 – 2015

2.1562.057

615 645

383

2.430

1.924

627 698507

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

Sude

ste

Nor

dest

e

Nor

te Sul

Cent

ro-

Oes

te

2007 2015


21.877 26.567 28.955

46.658 48.906

75.860 85.167 85.788 93.907 95.342 103.631 113.308 117.495 130.992

147.860 184.623

204.876 236.304

276.709 286.890 300.752 306.553

388.898 451.881

468.292 552.046

1.306.367

- 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000

RRACAPTOROSE

MTMS

PIALES

RNPBDF

AMSC

GORSPRPECEPA

MABARJ

MGSP

Déficit Habitacional - ABSOLUTO Déficit HabitacionalDÉFICIT HABITACIONAL ABSOLUTONº de domicílios, 2015


DÉFICIT HABITACIONAL RELATIVO % de domicílios, 2007- 2015

10,39 10,26 9,82 10,00 9,74

10,15 10,00 10,80

8,90 8,53 7,67

5,79

-

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

12,00

Nor

te

Nor

dest

e

Cent

ro-O

este

Tota

l

Sude

ste

Sul

2007 2015


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