TÉCNICO EM TRASAÇÕES IMOBILIÁRIAS

DISCIPLINA: Operações Imobiliárias

MÓDULO I

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

Professor: Sandoval Sanches Moreira

1. O Corretor de Imóveis:

1.1 • Conceito de corretagem; 1.2 • Características profissionais; 1.3 • Espécies de corretores; 1.4 • Inscrição do corretor de imóveis; 1.5 • Legitimidade; 1.6 • Histórico

2. O exercício da Profissão:

2.1 • Formas de exercer; 2.1.1 • Código de ética profissional; 2.1.2 • Código de processo disciplinar; 2.2 • Legalidade da profissão; 2.2.1 • Contrato de prestação de serviço; 2.3 • Remuneração; 2.3.1 • Tabela de comissões; 2.4 • “Over-price”; 2.5 • Encargos do corretor; 2.6 • Bens passíveis de avaliação; 2.7 • Benfeitorias; 2.8 • Avaliação de imóveis; 2.8.1 • Métodos de Avaliação

3. Empresas Imobiliárias:

3.1 • Constituir uma Imobiliária; 3.2 • Atividade e Formulários

4. Órgãos fiscalizadores: 4.1 • Conselho Federal dos Corretores de Imóveis; 4.2 • Conselho Regional dos Corretores de Imóveis

5. Órgãos de Classe:

5.1 • Sindicato dos Corretores de Imóveis; 5.2 • Sindicato das Empresas Imobiliárias

6. Regulamentação: 6.1 • Das Transações Imobiliárias; 6.2 • Leis, Decretos e Resoluções.

O CORRETOR DE IMÓVEIS

Corretor de imóveis é toda pessoa física ou jurídica em sua habilitação legal,

que serve de intermediário entre as partes. São pessoas mediadoras, com a finali-

dade precípua de aproximar vendedor e comprador, ou locador e locatário numa o-

peração comercial. Finda a operação, deverá receber pelo seu trabalho uma comis-

são ou honorário, denominada corretagem.

Corretor de imóveis é o profissional que anda, procura ou agencia negócios

imobiliários. A intermediação será bem ou mal sucedida na medida em que o corre-

tor usa de sua capacidade profissional aliada à ética, honestidade e disposição para

encontrar o produto, certo para a pessoa certa. O Corretor é portanto um promotor

de transações comerciais. A mais comum dessas transações é a imobiliária.

A transação imobiliária é uma modalidade de trabalho de exploração econô-

mica. Assim, deve ser desempenhada de forma tal que todas as partes envolvidas

tenham um tratamento igualitário e coerente com os princípios básicos de qualquer

profissional que prima pela melhor forma de desenvolver o seu trabalho.

O corretor age como mandatário e o exercício da profissão de Corretor de I-

móveis somente é permitido às pessoas que forem registradas nos Conselhos Regi-

onais de Corretores de Imóveis - CRECI, de acordo com a Lei nº 6.530 de 11 de

maio de 1978 e Decreto nº 81.871 de 29 de junho de 1978 que modificaram a Lei nº

4.116/62, estabelecendo que somente os Corretores de Imóveis e as pessoas jurídi-

cas legalmente habilitadas poderão receber remuneração, como mediador na venda

compra ou permuta de imóveis.

1.1 - CONCEITOS DE CORRETAGEM

A palavra corretagem, geralmente, é usada com vários sentidos. Ela pode

significar resultado do acordo, do trato, do contrato que pessoas jurídicas ou particu-

lares ajustam com corretores para a compra e venda de mercadorias ou títulos e

efeitos de comércio; pode indicar, também, a função ou ofício do corretor e, ainda,

pode significar o próprio salário, ou honorários (comissão) a que o corretor faz jus,

quando consegue, proveitosamente, aproximar as partes interessadas numa transação.

A corretagem deverá estar sempre revestida de um contrato escrito para que

não resulte em dúvidas e sempre com duas testemunhas. Quando verbal, tratando-

se de um contrato informal, depende apenas da vontade das partes para a efetiva-

ção do negócio. Requer, portanto, a comprovação, de que foi autorizado a corretar e

que foi convencionada a comissão ao realizar o negócio. Isto pode ser provado por

todos os meios permissíveis em Direito. A justiça tem dado cobertura paras as corre-

tagens feitas verbalmente, desde que seriamente comprovadas.

O fato importante é a demonstração de ter ficado cabalmente concluído o ne-

gócio, mesmo que autorização seja por escrito ou verbal, mas que foi convencionada

a remuneração da corretagem. Se houve aproximação e o concurso das vontades

para a concretização da transação, a comissão ou corretagem é devida a partir da-

quele momento. Tendo a corretagem a feição da prestação de serviços, concluído o

negócio a comissão ou remuneração é devida em conformidade com o artigo 1.216

do Código Civil de 1916.

Art. 1.216 – “Toda espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou imaterial, pode

ser contratada mediante retribuição”.

O novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que

entrou em vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovando em relação ao código anterior

traz o Capítulo XIII dedicado à Corretagem, estabelecendo regras de obediência o-

brigatória aos corretores de imóveis nos artigos 722 a 729, além de prever benefí-

cios, especialmente aqueles ligados ao pagamento de honorários. O artigo 723 teve

alteração no seu texto original conforme nova redação pela Lei nº 12.236 de 19 de

maio de 2010.

CAPÍTULO XIII - DA CORRETAGEM

Art. 722 - “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude

de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, o-

briga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções rece-

bidas”.

Art. 723 - “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência,

e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento

do negócio”.

Parágrafo único. “ Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará

ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio,

das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da

incumbência”.

Art. 724 - ”A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada

entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais”.

Art. 725 - “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o

resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em

virtude de arrependimento das partes”.

Art. 726 - “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma re-

muneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem

com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realiza-

do o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.

Art. 727 - “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o cor-

retor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corre-

tagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a de-

corrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor”.

Art. 728 - “Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a

remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”.

Art. 729 - “Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a

aplicação de outras normas da legislação especial”.

1.2 - CARACTERÍSTICAS PROFISSIONAIS

A primeira característica do corretor é a sua habilitação legal. Para exercer a

profissão, o corretor necessita possuir diploma de técnico ou de nível superior na

área de transação imobiliária e, posteriormente, obter sua inscrição no Conselho

Regional dos Corretores de Imóveis - CRECI.

Satisfeitas as exigências legais, o corretor é o profissional dono de sua pró-

pria atividade, que se encontra apto a agenciar negócios, intervindo na aproximação

das partes interessadas, procurando eliminar os pontos divergentes e diminuindo as

distâncias até o fechamento do negócio. Como mediador, seja motivando, ajustando

acordo, acertando preço e no preparo da documentação para a realização do negó-

cio.

Cabe ao corretor atender com zelo seus clientes, de forma cordial, conhecer o

perfil e oportunidades do mercado, conhecendo as disposições legais. Sua função

básica reside em servir de intermediário, aproximando as partes, para isso resalta-

mos um item importe que é a postura do profissional.

A postura do corretor é essencial para profissão, é exclusivamente de relacio-

namentos, portanto segue as principais características:

● Manter sempre uma boa aparência;

● Estar sempre de bom humor;

● Falar estritamente o necessário, com voz agradável em linguagem clara e positiva;

● Ter iniciativa, tato e imaginação;

● Ter autoconfiança e persistência;

● Ter coragem de reconhecer as falhas na autoanálise e melhorar a performa;

● Ser leal, procurando criar um amigo em cada cliente ou colega de trabalho;

● Ser organizado, possuir agenda ordenada e seus clientes perfeitamente cadastrados;

● Ter respeito pelas pessoas – honrar os compromissos;

● Ter um elevado profissionalismo, ser objetivo e principalmente honesto.

Como qualquer outra profissão, a boa aparência sempre é levada em consi-

deração. Lembre-se que boa aparência não é beleza. Boa aparência é o profissional

apresentar-se vestido de forma coerente com a profissão. Em alguns lugares (para

homens) a gravata é obrigatória, porém, nem sempre ela é exigida, pois as pessoas

gostam de negociar com pessoas sérias e o traje social, faz com que o profissional

se torne mais sério e mais responsável. Isto não é regra!

Boa aparência também é representada por um vocabulário formal, sem uso

de gírias, ou brincadeiras desnecessárias. O profissional devera sempre apresentar-

se ao cliente de maneira formal, educadamente, medindo as palavras e o que irá

falar. Pois é das respostas que o cliente irá avaliar o caráter e a seriedade do profis-

sionalismo.

Como esta profissão é exclusivamente de relacionamentos, então tenha bons

relacionamentos para que possa ser um excelente profissional.

O profissional de corretagem nunca deverá oferecer garantias que não as te-

nha, pois a jurisprudência admite que o corretor não seja senão o intermediário de

negócio. Aceita tal natureza como mediador ou intermediário de negócio, o seu tra-

balho é amplamente amparado pelo Direito, como meio honesto de subsistência. É

um profissional, capacitado e qualificado para isto, portanto é merecedor da sua re-

muneração (honorários em tabela oficial), e não negociante deste valor, pois estará

desvalorizando o seu profissionalismo e sua classe.

1.3 - ESPÉCIES DE CORRETORES

Corretar é fazer o ofício, a função de corretor, servindo de intermediário, o

termo corretor vem do verbo correr, significando o que anda, procura ou agencia. O

Corretor é, pois, a pessoa que procura negócios, quer vendendo, trocando ou locan-

do, servindo de intermediário entre as partes.

Existem várias espécies de corretores, que são classificados em duas divisões:

a) Corretores Oficiais – São aqueles profissionais que, para o exercício de deter-

minada atividade, prevista em Lei, são investidos de fé pública* próprias do seu ofí-

cio, tais como:

● Os Corretores de Fundos Públicos (Lei nº 4.728/65);

● Corretores de Mercadorias (Decreto-Lei nº 806/1851, artigo 26);

● Corretores de Câmbio (Lei nº 5.601/70);

● Corretores de Seguro (Lei nº 5.594/64);

* (Presunção legal de autenticidade, verdade ou legitimidade de ato emanado de autoridade ou de funcionário devidamente autorizado, no exercício de suas funções. Tudo o que for registrado possui fé pública. O registrador age em nome do Estado quando usa a expressão Dou fé , significando que, o afirmado, transcrito e certificado, são verdadeiros. Visa proteger o terceiro, que contrata, confiando no que o registro publica. Em sentido geral, esse princípio possibilita que o terceiro, realize de boa-fé um negócio oneroso, passando a ter a presunção de segurança jurídica.)

b) Corretores Livres – São aqueles profissionais que atuam como intermediários,

em negócios próprios, na comercialização de coisas móveis, imóveis, bens ou servi-

ços, promovendo a aproximação das partes e tendo direito a remuneração pelo tra-

balho prestado.

Algumas dessas atividades ainda não têm nenhuma legislação específica e

por isso qualquer pessoa, desde que tenha capacidade jurídica, pode praticar o ser-

viço. Podem ser citados como exemplo os corretores de automóveis, os agentes lite-

rários e de espetáculos públicos.

Outras atividades da área já se encontram com a profissão reconhecida e re-

gulada por lei. Os corretores são considerados livres, porém protegidos por legisla-

ção própria que rege toda a atividade. Os Corretores de Imóveis são o principal e-

xemplo.

1.4 – INSCRIÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS

Para exercer com segurança e dignidade a sua profissão, o Corretor de Imó-

veis deverá obter sua inscrição junto ao Conselho Regional de Corretores de Imó-

veis – CRECI, habilitando-se legalmente para o livre exercício da profissão.

Inicialmente para almejar a inscrição e posteriormente o registro e de exercer

a profissão, o corretor de imóveis necessita possuir diploma de técnico ou de nível

superior na área de transações imobiliárias, respeitando a grade mínima de compe-

tência (Resolução COFECI nº 171/01) em instituições de ensino devidamente habilitada.

O registro do Corretor de Imóveis, no referido Conselho, é cercado de garan-

tias e exigências que visam, basicamente, selecionar os profissionais.

Para a habilitação que deverá o corretor satisfazer as exigências da Lei nº

6.530 de 11 de maio de 1978 no seu artigo 2º e 4º, e o Decreto nº 81.871 de 29 de

junho de 1978 que modificaram a Lei nº 4.116/62, estabelecendo que somente os

Corretores de Imóveis e as pessoas jurídicas legalmente habilitadas poderão rece-

ber remuneração, como mediadores na venda, compra e permuta de imóveis. As

pessoas jurídicas só poderão exercer a mediação na compra, venda ou permuta de

imóveis mediante o registro e sob a responsabilidade de corretor devidamente habilitado.

Art. 2º - “O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possui-

dor de título de Técnico em Transações Imobiliárias”.

Art. 4º - “A inscrição do Corretor de Imóveis e de pessoas jurídica será objeto de

Resolução do conselho Federal de Corretores de Imóveis”.

Depois de atendido todas as etapas de registro inicial o profissional da corre-

tagem de imóveis, compromete-se com os regulamentos que são aplicados a boa

pratica da atividade, coforme normas e regras sobre a ética e processos disciplina-

res dos profissionais.

O profissional regularmente inscrito no Conselho Regional dos Corretores de

Imóveis (CRECI) receberá a carteira profissional e a cédula de identidade profissio-

nal, nos termos da legislação em vigor.

1.5 – LEGITIMIDADE

A legitimidade da atividade para o exercício da profissão de corretor de imó-

veis ocorreu com a promulgação da Lei nº 4.116 de 27 de agosto de 1962, regula-

mentando o seu exercício; e incrementada pela Lei nº 6.530/78, e pelo Decreto nº

81.871/78; só poderá exercer a profissão de corretor de imóveis, quem estiver legi-

timado para tal.

É prerrogativa do Corretor de Imóveis a intermediação na compra, venda,

permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização i-

mobiliária.

Uma vez protegido pelo imperativo da lei, o profissional deve sujeitar-se às

normas oriundas de seus Conselhos Regionais que, em harmonia com o Conselho

Federal se faz presente em todo o território nacional, criando condições de trabalho

e disciplinando o seu funcionamento.

Como qualquer outra profissão regulamentada, aquele que não atende às e-

xigências de seu Conselho ou nele não está inscrito, não poderá desenvolver as ati-

vidades privativas da profissão. Neste sentido a lei é clara. Responde civil e crimi-

nalmente todos aqueles que cometem ilícitos no desempenho profissional ou que a

exerçam a profissão sem estarem regularmente inscritos.

Os Conselhos Regionais, órgãos encarregados da orientação e da fiscaliza-

ção da atividade, tratam de processos envolvendo pessoas que, não estando inscri-

tos como profissionais, exercem ilegalmente a profissão e, assim, por ignorar a legis-

lação ou por má-fé, lesam os clientes que a eles confiam seus interesses.

Por não estarem inscritos nos Conselhos de sua região, esses “pseudo-

corretores”, quando flagrados ou denunciados, têm contra si instaurados os proces-

sos pelo exercício ilegal da profissão, cuja conseqüência é uma ação penal pública,

pela prática de contravenção, como prescreve o artigo 47 do Decreto-Lei nº 3.688/41

(Lei das Contravenções Penais) que assim se expressa:

Art. 47 –“Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem

preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício”.

Pena – “Prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, ...”.

Como em toda profissão regulamentada, a lei prevê direitos e obrigações, que

não podem ser ignorados pelo corretor de imóveis. Ele deve estar sempre atento às

normas, já que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normas

legais, prejudicando, por culpa ou dolo, interesses de terceiros, sejam eles clientes,

parceiros ou estranhos. Além da legislação específica, existem outras que o corretor

de imóveis não pode ficar alheio, tanto na esfera cível como na criminal.

Apenas como ilustração sobre a responsabilidade do corretor de imóveis, no

exercício de sua profissão, transcrevemos o artigo 65 da Lei nº 4.591/64, que trata

sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:

Art. 65 – “É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em

proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados,

afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais do

terreno ou sobre a construção das edificações”.

Pena – “reclusão de 1 a 4 anos e multa, de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo vi-

gente no País”.

Parágrafo 1º - Incorrem na mesma pena:

I – o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem como os diretores ou

gerentes de empresas coletivas, incorporadora, corretora ou construtora que, em

proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunica-

ção ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem

afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais ou

sobre a construção das incorporações.

1.6 – HISTÓRICO

A intermediação imobiliária no Brasil começou de maneira informal, no perío-

do colonial, com os primeiros agentes de negócios imobiliários. Dava-se essa deno-

minação - agentes imobiliários - àqueles que, entre outras atividades, também se

encarregavam em descobrir os proprietários dos terrenos e moradias que poderiam

ser vendidos aos estrangeiros que aqui chegavam.

Não se tratava de uma profissão regular, na acepção técnica do termo, e sim,

como todas as demais, uma atividade econômica, sem qualquer vínculo de emprego

ou classista.

A limitação dos meios de comunicação e a dificuldade pela descoberta de no-

vas oportunidades de negócios geraram um movimento de troca de informações

pessoais entre os agentes imobiliários. Eles, diariamente, se encontravam nos cafés

de esquina e outros pontos movimentados das cidades maiores para procurar e ofe-

recer imóveis para seus clientes.

Esse intercâmbio, modesto a princípio, foi se desenvolvendo, atraindo novos

interessados pela atividade, fazendo surgir às primeiras lideranças. Nasceu, a assim,

no Rio de Janeiro, o primeiro sindicato dos corretores de imóveis, no ano de 1927.

Uma vez organizado e promovendo a expansão de negócios de seus filiados, o Sin-

dicato do Rio tornou-se uma referência para a atividade de corretagem da época.

Sua experiência foi levada a outros Estados, repetindo-se a boa repercussão no,

ainda, incipiente mercado imobiliário.

Unidos sob a forma de sindicatos, os corretores passaram a trabalhar no sen-

tido de ver a atividade legalmente reconhecida, com lei própria disciplinando a pro-

fissão. Até então, a atividade era considerada sem importância já que qualquer pes-

soa podia exercê-la. Pertencer ao sindicado era uma vantagem, mas não uma obri-

gatoriedade legal.

Este movimento sindical foi ganhando força e mobilizando outros segmentos

dentro da própria atividade. Tal fato foi acentuado com o surgimento de empresas

imobiliárias que, como pessoas jurídicas, estavam a exigir atenção do poder público.

Como fruto dessa exigência, conscientização e organização, foi promulgada a

Lei nº 4.116 em 27 de agosto de 1962, dispondo sobre a regulamentação do exercí-

cio da Profissão de Corretor de Imóveis. Foi um grande conquista. Entretanto, por

conter algumas falhas, tornou-se incapaz de atender à expansão e às novas carac-

terísticas impostas pela atividade, cada vez mais dinâmica. Essa Lei foi revogada em

1978, pela Lei nº 6.530/78, que devidamente regulamentada pelo Decreto nº

81.871/78, encontra-se em vigor até os dias de hoje.

Mesmo contendo pequenas falhas, a Lei nº 4.116/62 tornou-se um marco na

história do Corretor de Imóveis, razão porque, o dia 27 de agosto é oficialmente con-

siderado o Dia do Corretor de Imóveis. A Lei nº 6.530/78, ao revogar a anterior, man-

teve os direitos dos corretores inscritos sob a sua égide, conforme preceitua o artigo

23 do novo dispositivo legal:

Art. 23 – “Fica assegurado aos Corretores de móveis, inscritos nos termos da Lei nº

4.116/62, de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram

conforme o que for estabelecido na regulamentação desta Lei”.

Esta ressalva que a Lei nº 6.530 fez para assegurar os direitos dos Corretores

de Imóveis justifica-se pelo teor de seu artigo 2º, que restringe o exercício da profis-

são quando diz:

Art. 2º - “O exercício da Profissão de Corretores de Imóveis será permitido ao pos-

suidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias”.

Resguardou-se assim o direito daqueles que já exerciam a atividade de corre-

tor quando a nova lei criou exigências para o ingresso na profissão. Dentre essas

exigências está o de que a pessoa para se inscrever nos Conselhos deverá compro-

var ser um Técnico em Transações Imobiliárias – TTI, formado por estabelecimento

de ensino reconhecido pelos órgãos educacionais competentes. (Resolução COFE-

CI nº 327/92). Esta Resolução foi baixada em cumprimento ao Decreto nº 81.871/78

que, ao regular a Lei nº 6.530/78 determina em seu artigo 28:

Art. 28 – “A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no

Conselho Regional da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de

Corretores de Imóveis”.

Atualmente, a atividade de corretagem está passando por uma transformação

substancial com o objetivo de adequar o profissional às novas formas de trabalhar.

Nesse sentido a qualificação profissional torna-se um instrumento básico. Não há

mais espaço para aventureiros. Aqueles que quiserem prosperar deverão estar aten-

tos às mudanças e às exigências da sociedade. O segundo grau completo é uma

exigência, porém, já não é o bastante. Desde 1927, quando se formou o primeiro

sindicado de corretores de imóveis, muita coisa mudou. A Lei nº 4.116/62 foi impor-

tante na sua época. A Lei nº 6.530/78 incrementou a atividade, mas já não é satisfa-

tória, estando a reclamar sua substituição para se adequar aos novos tempos. As

criações dos Cursos de nível superior traduzem bem a importância deste segmento

da sociedade brasileira, que é o mercado imobiliário.

O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO

A Constituição Federal de 1988 estabelece em seu artigo 5º, XIII:

Art. 5 – XIII - “é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas

as qualificações profissionais que a lei estabelecer”.

Assim a Constituição Federal de 1988 e como a anterior, assegura ao Corretor de

Imóveis a liberdade e o exercício do seu mister, nas condições de que sejam atendi-

das as qualificações que a lei estabelece, prescritas na Lei nº 6.530/78, e no Decreto

nº 81.871/78 que a regulamenta.

A lei dá liberdade de exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, mas

exige a sua especialização e qualificação em órgão competente da classe. Assim é

para o médico, engenheiro, advogado, dentista, etc. Não basta ter qualificação para

exercer a profissão; é necessário estar inscrito no órgão competente e sob sua fisca-

lização e disciplina.

2.1 – FORMAS DE EXERCER

O Corretor de Imóveis que é um corretor livre tem como objetivo buscar o a-

cordo de vontade das partes numa transação imobiliária. Como profissional autôno-

mo, podendo exercer sua atividade de diversas formas sem perder o seu status de

profissional liberal, poderá este profissional operar das seguintes formas:

• Trabalhando individualmente em casa ou em seu escritório;

• Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritório conjunto com rateio das

despesas e participação nos negócios realizados por qualquer um dos parceiros;

• Fazendo parceria com alguma pessoa jurídica, ou seja, uma empresa imobiliária;

• Como empregado celetista de uma empresa imobiliária.

Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma destas situações.

O profissional deve fazer uma avaliação de qual é o melhor método para seu estilo

de trabalho.

Trabalho individual - Trabalhar em casa ou em seu escritório - trabalhando

em casa, onde o escritório é a própria residência, as despesas são pequenas. No

entanto corre-se o risco de ficar distante do dia a dia próprio da atividade, onde a

troca de informações é altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com

a dinâmica do mercado imobiliário. A troca de informações é uma oportunidade que

se tem de oferecer algum imóvel a outros profissionais e de se informar com eles se

os mesmos têm algum a oferecer. Muitas vezes um tem a mercadoria que o outro

precisa. (ANEXO XVIII)

Trabalho aliado a outros corretores - Exercendo a atividade aliado a outros,

o corretor arca com as despesas do escritório sob a forma de rateio e igualmente

divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da fórmula acor-

dada para o funcionamento do escritório, que, a princípio funciona como se fosse

uma empresa jurídica, formalmente constituída.

Parceria com uma empresa imobiliária - Estar ligado a uma empresa imobi-

liária, tem se mostrado bastante eficaz e é largamente utilizada em todo o Brasil,

principalmente nas grandes cidades. É a parceria capital financeiro (da empresa)

aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte

físico e operacional, bancando todos os custos, ficando o corretor com a função pró-

pria da intermediação, arcando, tão somente, com as despesas pessoais necessá-

rias á execução de seu trabalho. Cada imobiliária tem uma forma de fazer a divisão

dos resultados financeiros das comissões recebidas, No entanto, normalmente, é

obedecido um princípio de tradição para essa modalidade de parceria, ou seja, uni-

forme quanto ao método e com pequenas variações quanto aos percentuais de cada

uma das partes.

Como empregado celetista de uma empresa imobiliária - O corretor tem

carteira assinada, passando a ser um empregado da empresa imobiliária, com salá-

rio definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, comissionamento por vendas,

captação etc.

Possuindo ampla área de atuação, podendo trabalhar por conta própria ou em

corretoras, construtoras, empresas de loteamentos, etc.; num mercado cada vez

mais competitivo, possui a oportunidade de especializar-se em uma das áreas de

negociação imobiliária, poderá atuar em vendas de imóveis, na administração de

aluguéis, na administração de condomínios, na avaliação de imóveis, tanto para o

poder público como para o mercado privado.

O Corretor de Imóveis poderá optar também pelos segmentos de imóveis u-

sados, novos ou em lançamento, dentro destas diversas áreas, ele ainda poderá

optar em trabalhar com as categorias de mercados sendo imóveis residenciais, ru-

rais, comerciais ou industriais.

Para o Corretor de Imóveis, que queira trabalhar individualmente ou aliado a

outros corretores, quanto à publicidade ao fazer o anúncio de sua atividade profis-

sional, deverá mencionar o número de sua inscrição no Conselho Regional dos Cor-

retores de Imóveis (CRECI) ou anunciar qualquer bem imobiliário deverá mencionar

o devido número de registro do empreendimento como loteamentos ou da incorpora-

ção no Registro de Imóveis, A omissão de tais publicidades sujeita o Corretor de I-

móveis ou a Empresa Imobiliária às sanções disciplinares conforme o artigo 20 da

Lei nº 6.530/78 e do artigo 38 do Decreto nº 81.871/78, que constitui infração disci-

plinar da parte do Corretor de Imóveis ou das empresas imobiliárias, abaixo infor-

mamos seus textos:

Art. 20 – IV - “fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem men-

cionar o número de inscrição”.

Art. 38 – V - “anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número

do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis”.

Como em toda profissão regulamentada, a lei prevê direitos e obrigações, que

não podem ser ignorados pelo corretor de imóveis. Ele deve estar sempre atento às

normas, já que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normas

legais, prejudicando, por culpa ou dolo, interesses de terceiros, sejam eles clientes,

parceiros ou estranhos. Além da legislação específica, existem outras que o corretor

de imóveis não pode ficar alheio, tanto na esfera cível como na criminal, são os có-

digos do profissional.

2.1.1 – CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL

Em convênio celebrado em 10 de outubro de 1942 aprovado pelos Sindicatos

dos Corretores de Imóveis de São Paulo e Rio de Janeiro, iniciou-se uma grande

preocupação com a ética profissional dos corretores de imóveis, criando o decálogo

do corretor que segue:

Decálogo do corretor

1 - O corretor vive do valor e seriedade de sua palavra, de sua ação e de seu espíri-

to de iniciativa.

2 - É o espírito de cooperação e nunca o de competição ou concorrência que deve

presidir às relações entre corretores. Não há necessidade de perturbar o negócio

entregue a outro corretor, pois a todos fica sempre aberta a porta da colaboração.

3 - Não deve o corretor aceitar a incumbência de venda ou de compra de um imóvel

que esteja entregue a outro, cumprindo-lhe, portanto, indagar sempre do cliente a

esse respeito.

4 - Nenhum corretor deve oferecer um imóvel sem estar devidamente autorizado

pelo cliente ou por outro corretor autorizado.

5 - Não cabe ao corretor o direito de prender em suas mãos um negócio, se não tiver

probabilidades de realizá-lo.

6 - Ao oferecer um negócio, cabe ao corretor apresentar dados rigorosamente cer-

tos, nunca omitindo detalhes que o depreciem.

7 - Diante de clientes e estranhos nunca deve o corretor atacar, mas ao contrário,

defender e justificar seus colegas. Só com esse ânimo conseguirá elevar o nível da

classe, com proveito geral e de si próprio.

8 - As queixas devem ser levadas por escrito ao conhecimento do Sindicato e nunca

expostas ao público. O desprestígio de um corretor reflete sobre o conceito de todos

os seus colegas.

9 - Da camaradagem, respeito e amizade entre corretores resultará inevitavelmente

a elevação moral da classe e um campo muito mais vasto de negócios e oportunida-

des para todos.

10 - O Corretor deve colocar estes preceitos de ética profissional acima de seus inte-

resses materiais, respeitando-os incondicionalmente.

Para conduzir o exercício dos Corretores de Imóveis criou-se um padrão de

profissionalismo, foi introduzido o Código de Ética que é o conjunto de disposições,

de regulamentos legais aplicáveis em diversos tipos de atividades. Código de ética

profissional do Corretor de imóveis, portanto, é o conjunto de disposições que regem

a profissão. Essas disposições são estabelecidas pelo Conselho Federal dos Corre-

tores de Imóveis e possuem efeito legal.

O Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI nº 326/92,

já em seu artigo 1º esclarece o motivo pelo qual foi aprovado pelo Conselho Federal:

Art. 1º - “Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual

deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional”.

Os artigos 2º, 3º e 4º têm um caráter de recomendação, estabelecendo o que

o Corretor de Imóveis deve e o que não se deve fazer no exercício de sua profissão,

a qual deve ser considerada como alto título de honra, sendo vedado praticar ou

permitir que se pratiquem atos que comprometam a sua dignidade.

O artigo 5º impõe a responsabilidade do corretor pelos atos que venha a pra-

ticar e cujas consequências podem ser danosas ao cliente e, como tal, responsabili-

za-o civil e penalmente.

O artigo 6º tem o caráter mandamental, enumerando as proibições impostas

ao Corretor de Imóveis, enquanto que o artigo 7º dá competência ao CRECI de cada

região para apurar e aplicar a punição cabível em decorrência da prática de qualquer

das proibições enumeradas.

Por fim, o Código faz referência às recomendações e proibições dos artigos

anteriores e classifica em faltas leves e graves a transgressão a qualquer uma delas.

O Código de Ética Profissional tem como objetivo valorizar a profissão e, ao

mesmo tempo, cobrar responsabilidades dos profissionais que atuam no mercado

imobiliário.

A representação das infrações será efetivada através de processo disciplinar,

originado de Auto de Infração ou de Termo de Representação, sendo assegurada

ampla defesa, tanto na primeira instância, quanto em grau de recurso junto ao Con-

selho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI).

O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se-á pelas circunstâncias de

cada caso, sendo que a sanção de multa pode ser cumulativa com outra penalidade,

podendo as infrações leves constantes do Código de Ética Profissional a serem fixa-

das entre uma a três anuidades, e para as infrações consideradas graves, a multa

deverá ser mínima de duas e o máximo de seis anuidades, sem prejuízo das demais

sanções em ambos os casos. (Resolução nº 315 e 316/91).

2.1.2 – CÓDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR

Aprovado pela Resolução 146/82, o Código de Processo Disciplinar tem como

escopo a apuração e punição de infração às leis, regulamentos e normas disciplina-

doras do exercício da profissão de Corretor de Imóveis.

O cumprimento do previsto nesse Código é responsabilidade exercida, em

primeira instância, pelos Conselhos Regionais, nos limites de cada jurisdição e, em

grau de recurso, pelo COFECI.

Além das infrações previstas no Código de Ética Profissional, há ainda outras

enumeradas no artigo 20 da Lei nº 6.530/78 e artigo 38 do Decreto nº 81.871/78 e

que são classificadas como leves e graves.

Constituem infrações de natureza leve:

I. anunciar publicamente sem estar autorizado por escrito;

II. anunciar sem constar o número de inscrição;

III. anunciar loteamento ou condomínio sem o número do Registro de Imóveis;

IV. violar sigilo profissional;

V. violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;

VI. deixar de pagar a contribuição ao CRECI;

VII. recusar a apresentação da Carteira profissional quando couber.

Constituem infrações de natureza grave:

I. prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados;

II. exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar para que outras a exerçam;

III. negar-se a prestar contas de quantias ou documentos que lhe forem confiados;

IV. praticar no exercício da profissão, atos que a lei defina como crime de contravenção;

V. promover ou facilitar transações ilícitas que prejudiquem a terceiros.

A representação das infrações será efetivada através de processo disciplinar,

originado de Auto de Infração ou de Termo de Representação, sendo assegurada

ampla defesa, tanto na primeira instância quanto em grau de recurso junto ao COFECI.

De conformidade com o art. 39 do Decreto nº 81.871/78, as sanções discipli-

nares consistem em:

a) advertência verbal;

b) censura;

c) multa;

d) suspensão até 90 dias;

e) cancelamento da inscrição.

O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se-á pelas circunstâncias de

cada caso, sendo que a sanção de multa pode ser cumulativa com outra penalidade,

podendo as infrações leves constantes do Código de Ética Profissional a serem fixa-

das entre uma a três anuidades, e para as infrações consideradas graves, a multa

deverá ser mínima de duas e o máximo de seis anuidades, sem prejuízo das demais

sanções em ambos os casos. (Resolução 315/91).

2.2 – LEGALIDADE DA PROFISSÃO

A legalidade do trabalho do Corretor de Imóveis vem através do contrato de

mediação que possui características próprias, é um contrato “sui generis”. É um pac-

to inconfundível com os demais. Tem uma feição peculiar, destituída de forma espe-

cial e, geralmente nascida em momentos especiais, alguns tribunais têm exigido

prova por escrito do serviço prestado.

A natureza jurídica do contrato de mediação ou corretagem deixa de ser uni-

forme. De um lado é considerada mandato; de outro lado, locação de serviços. A

jurisprudência admite que o corretor não é senão intermediário de negócio. Aceita tal

natureza como mediador ou intermediário de negócio, o seu trabalho é amplamente

amparado pelo Direito, como meio honesto de subsistência.

2.2.1 – CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO

Na linguagem comum opção quer dizer livre escolha, preferência. Na opera-

ção imobiliária ou meio comercial, no trato dos negócios é a autorização, por escrito,

que o titular de um direito ou propriedade passa ao corretor com a finalidade de uma

transação comercial.

A Opção de venda é um contrato bilateral, celebrado entre o corretor ou imo-

biliária e o titular dos direitos de determinado imóvel para que, na forma e nas condi-

ções ajustadas, o primeiro se propõe a prestar seus serviços para atender aos obje-

tivos do segundo, que é vender o seu imóvel. (ANEXO XIX)

Normalmente, a opção é um contrato celebrado entre o profissional e o ven-

dedor, porém nada impede que seja também firmado entre o corretor e o comprador.

É a opção de compra ou com maior precisão do termo, “Autorização para procura de

imóvel”. (ANEXO XX)

Este Instrumento prova da mediação que dá direito ao corretor de receber a

sua comissão pela corretagem. É a garantia ao comprador de estar negociando com

quem tem autorização para vender ou negociar um bem ou imóvel. Sendo uma auto-

rização, equipara-se à procuração, em face do mandato. É por meio da opção que o

dono do negócio, vendedor, expõe suas pretensões.

O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI), na Resolução nº

005/78, estabelece em seu Artigo 1º que:

Art. 1 - “Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamen-

te, por instrumento escrito, que incluirá, dentre outros, os seguintes dados”:

a) nome e qualificação das partes;

b) individualização e caracterização do objeto do contrato;

c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;

d) dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;

e) menção da exclusividade ou não;

f) remuneração do corretor e forma de pagamento;

g) prazo de validade do instrumento;

h) previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois de ven-

cido o prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com

pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento;

i) autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio.

Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a

opção de venda. Com bastante frequência são deixados em branco alguns dos itens

acima citados. Tal fato torna a opção de venda um documento juridicamente imper-

feito e, portanto, passível de nulidade, caso surja questão sobre o direito do corretor

em receber a sua remuneração em decorrência da negativa do contratante (o ven-

dedor) em pagar pelo serviço.

Entre os mais frequentes casos de discussão, via judicial, para recebimento

de honorários está o não preenchimento dos itens relativos ao prazo de validade da

opção e as vendas realizadas após expirar o prazo avençado, ou seja, prazo combi-

nado para que o serviço seja prestado durante determinado período.

Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente só se manifeste, concretamente,

sobre determinado imóvel, depois de vencida a opção, podendo, ainda, procurar di-

retamente o proprietário para fazer a sua proposta. Para resguardar os seus direitos

à comissão, deve o corretor, ao término do contrato de intermediação, comunicar por

escrito ao proprietário, o nome e a identificação das pessoas por ele trabalhadas e,

se possível, fazendo um pequeno resumo de como se procederam aos entendimen-

tos, incluindo as datas de visita e demais dados que poderão reforçar os fundamen-

tos para se pleitear os honorários pelos serviços prestados na tentativa de concreti-

zar a transação. Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente poderá o

proprietário se eximir pelo pagamento da comissão.

Casos há em que o proprietário não assina a opção de venda, mas tão so-

mente uma autorização para que o imóvel seja trabalhado. É importante observar a

diferença, porque a simples autorização poderá ser revogada a qualquer momento

pelo cliente, enquanto que o contrato de intermediação ou opção cria um vínculo de

direitos e obrigações recíprocas. Aquele que se sentir prejudicado tem meios de rei-

vindicar da outra parte o que lhe for devido.

A autorização é um ato unilateral enquanto a opção de venda é bilateral, ou

seja, o que vem escrito faz lei entre as partes, obrigando as aos termos constantes

do documento.

O novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406/2002), no artigo 726, estabelece

condições especiais para o serviço de intermediação prestado com autorização es-

crita e com exclusividade. Esta deve ser a meta do profissional corretor de imóveis:

buscar sempre a autorização, de venda ou locação, escrita e com exclusividade.

Art. 726 - “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma re-

muneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem

com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realiza-

do o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.

A opção é irrevogável. Ao dar uma opção, o vendedor não pode revogá-lo

sem pagar a comissão (corretagem), mesmo que falte um dia para o término. Para o

vendedor isentar do pagamento da comissão deverá esperar esgotar o prazo e co-

municar imediatamente ao corretor sua intenção de não mais realizar o negócio, pa-

ra que o mesmo não fique em pendência. Da mesma forma, verificando que o prazo

já espirou, o corretor deve procurar imediatamente o vendedor para que o mesmo

renove ou assine outra opção. Não há opção com prazo indeterminado; isto é nulo

de pleno direito. Verificando o corretor que a opção está vencida, não deve iniciar o

negócio antes da confirmação da nova opção A irrevogabilidade da opção é a garan-

tia do corretor para a ampla divulgação do negócio.

Presume-se validade e não ser imprestável a opção que não traga a assinatu-

ra de duas testemunhas, de acordo com o que estabelece o artigo 131 do Código Civil

Brasileiro (Lei n° 10.406/2002).

Art. 131 – “As declarações constantes de documentos assinados presumem-se ver-

dadeiras em relação aos signatários”.

Vale lembrar que o corretor ou empresa só poderá anunciar, publicamente, se

estiver munido de documento escrito que lhe faculte o direito de intermediar a venda,

ou seja, a opção. É o que estabelece o Decreto nº 81.871/78, no artigo 5º, assim

como a Resolução nº 458/95 do Conselho Federal.

Art. 5º - “Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa físi-

ca ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para

alienação do imóvel anunciado”.

Resolução COFECI nº 458/95 – Dispõe sobre anúncio para venda de imóvel.

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, no uso das atribuições

que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1.978, RE-

SOLVE:

Art. 1º - “Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa físi-

ca ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobi-

liária”.

Art. 2º - “Dos anúncios e impressos contará o número da inscrição de que fala o ar-

tigo 4º da Lei nº 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescido da letra “J”, quando

se tratar de pessoa jurídica”.

A não obediência a esta norma sujeita o infrator à pena pecuniária, que varia

de uma a três anuidades, podendo ser aumentada em até seis anuidades em caso

de reincidência fixada pela Resolução COFECI nº 492/96.

2.3 – REMUNERAÇÃO

O corretor tem direito à remuneração sempre que ocorre um resultado satisfa-

tório de seu trabalho. Essa remuneração, para o profissional autônomo, é chamada

honorário.

Na compra e venda de imóveis usados ou os chamados “Imóveis de Tercei-

ros”, quem paga os honorários do corretor é, geralmente, o dono do imóvel, muito

embora possa haver acordo para que o trabalho do profissional seja remunerado

pelo comprador.

A forma como o pagamento será efetuado e a quem caberá o ônus, deve ser

explicitada de maneira clara, evitando assim que haja dupla cobrança de honorários.

A dupla cobrança é um ato ilícito, previsto em lei. Só se admite quando as

partes por mútuo e comum acordo, optarem por dividir o que é devido ao profissional.

Nas vendas de imóveis novos pertencentes às construtoras, a remuneração já

está incluída no preço de tabela e não oferece maiores particularidades. O início das

vendas, normalmente, só acontece depois de celebrado um contrato entre o corretor

ou a imobiliária e o empreendedor.

Quando se trata de vendas em loteamentos, existem formas diferenciadas.

Em alguns casos, a comissão equivale ao valor total da entrada e esta é repassada

para a imobiliária responsável pelo lançamento, que em seguida faz o acerto com o

corretor.

Em outros casos, na proposta de compra, o sinal de negócio corresponde aos

honorários do corretor, que ao entregar a proposta à imobiliária ou ao empreendedor

já retém o que lhe é devido.

Na locação de imóveis, não se trata de corretagem, mas sim de taxa de in-

termediação e a taxa de administração. Quem paga pelos serviços prestados é o

proprietário/locador, conforme o artigo 2 º da Resolução do COFECI nº 334/92.

Art. 2º - “Os honorários pela intermediação de locação, nestes compreendidas as

despesas com a aferição da idoneidade de pretendente à locação e/ou do seu fia-

dor, serão devidos pelo locador, como também a ele caberá o pagamento dos hono-

rários pela administração do imóvel”.

Nesse sentido, a Lei nº 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22

ao tratar das obrigações do locador, diz expressamente:

Art. 22 – “O locador é obrigado a: VII – pagar as taxas de administração imobiliária,

se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à

aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador”.

Existem outros serviços que o corretor faz jus à remuneração. Esses serviços

constam das tabelas elaboradas pelos Sindicatos da categoria. Essas tabelas são

feitas pelos sindicatos da classe. Ressalte-se que, para ter validade, há a necessi-

dade da homologação da tabela pelos Conselhos Regionais, conforme determina a

Lei nº 6.530/78 no artigo 17, inciso IV, regulamentada pelo Decreto nº 81.871/78 no

artigo 16, inciso VIII, que assim se expressa:

Compete aos Conselhos Regionais:

Art.16 – VIII - “Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços

de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos

sindicatos respectivos”.

2.3.1 – TABELA DE COMISSÕES

A tabela de honorários de corretagem imobiliária, conhecida como Tabela de

Comissões, criada pelos sindicatos e homologados nos Conselhos Regionais, com o

objetivo da padronização das exigências de limites de valores mínimos e máximos,

sendo vedado ao Corretor de Imóveis a contratar e trabalhar com índice fora dos

estabelecidos pelo Sindicato Regional. (ANEXO XXI)

2.4 – OVER-PRICE

Em Inglês, “over-price” significa acima do preço, acima do custo ou do valor.

Custo excessivo, sobrepreço ou é o preço cobrado acima do valor entregue para

venda, isto é, a quantia obtida pelo intermediador acima do preço real pedido para a

transação.

Na área de transação imobiliária, “Over-price” ou “overprice”, se caracteriza

como um ganho adicional superior à comissão normal devida pelos serviços presta-

dos, e recebida de forma camuflada para que as partes não tenham conhecimento

de que estão pagando a mais.

A cláusula de sobrepreço ou “over-price” é uma prática ainda utilizada, pouco

aceitável pelos moralistas, embora não exista impedimento que proíba o corretor de

contratar com o vendedor nesse sentido. Para um negócio claro e honesto, é mister

que o comprador tenha pleno conhecimento do sobrepreço ou “over-price”. Do con-

trário, ser praticado clandestinamente, será condenável e ainda sujeito às infrações

do Código Penal.

Todo ganho que esteja acima do combinado e que o profissional recebe, sem

que o cliente tenha conhecimento, caracteriza-se como over-price. Esse é um pro-

cedimento abominável, proibido pelo Conselho Federal e, expressamente, proibido

pelo Código de Ética Profissional (art. 6º, inciso III).

Art. 6º - É vedado ao Corretor de Imóveis: III – promover a intermediação com co-

brança de “over-price”.

O infrator deve ser punido com multa pecuniária que varia de 2 a 6 anuidades.

Essa multa é prevista para a pessoa física e para a pessoa jurídica. Se o over-price

for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em parceria com a imobi-

liária, todos receberão, individualmente, a punição prevista no Código.

2.5 – ENCARGOS DO CORRETOR

O Corretor de Imóveis, sendo um profissional autônomo, deve estar sempre

atento quanto às suas obrigações fiscais, tributárias e previdenciárias. Ele tem obri-

gações para com o Município, com a Receita Federal e com a Previdência Social.

Para exercer a profissão, deverá satisfazer as exigências e obrigações que

são as imposições legais para o exercício, dentre elas:

Constituem-se contribuições sociais de interesse das categorias profissionais,

os valores devidos pelos respectivos profissionais e pelas pessoas jurídicas com

registro obrigatoriamente a eles submetidas. Reconhecida a legalidade da cobrança

de anuidades por parte do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis (CRECI), a

observância ao princípio da legalidade conforme o artigo 149 da Constituição Fede-

ral de 1988.

Art. 149 – “Compete exclusivamente à União instituir contribuições sociais, de inter-

venção no domínio econômico e de interesse das categorias profissionais ou eco-

nômicas, como instrumento de sua atuação nas respectivas áreas...”

O profissional poderá ser inscrever junto ao Sindicato da categoria que o re-

presenta no Estado que atua, exemplo o Sindicato dos Corretores de Imóveis do

Estado de São Paulo (SCIESP); contribuindo com Imposto Sindical, que será pago

anualmente.

O corretor deve estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca onde reside

e pagar o ISSQN – Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza. Normalmente, o

imposto é feito por estimativa e o contribuinte poderá optar por pagar de uma só vez

quando recebe o carnê (carnet) ou, parceladamente, em pagamentos mensais.

Quanto à Receita Federal, o Corretor deve manter, em ordem, todos os rece-

bimentos de comissões pela intermediação dos negócios por ele realizados durante

o ano. Quando seu serviço é prestado a uma pessoa jurídica, a empresa pagadora

deverá fazer o pagamento mediante a emissão do RPA – “Recibo de Pagamento a

Autônomo”, recolhendo o imposto pela rede bancária a favor da Receita Federal.

Não havendo a retenção do imposto ou sendo o serviço prestado a pessoa física,

cabe ao Corretor declarar os rendimentos por ocasião de sua declaração de renda,

feita anualmente.

Todas os negócios intermediados pelo Corretor, deverão ser objeto de anota-

ções. Na declaração anual de imposto de renda, é obrigatória a indicação da fonte

pagadora da remuneração pela intermediação imobiliária, devendo constar da decla-

ração, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como o valor recebido.

Com referência às contribuições previdenciárias, é oportuno que o Corretor de

Imóveis seja inscrito no INSS e faça o recolhimento mensal por meio de carnê, u-

sando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuição. É extre-

mamente importante que o Corretor contribua para a previdência social, uma vez

que, a sua aposentadoria por idade, por tempo de contribuição ou por invalidez só

estará assegurada se as contribuições forem feitas regularmente pelo tempo e pelos

valores fixados pelo INSS.

Uma vez inscrito na previdência social, o Corretor irá contribuir dentro de uma

tabela progressiva e que servirá de cálculo quando do recebimento da aposentado-

ria. Por isso, é importante, também, que seja obedecida a tabela progressiva de

tempo de permanência em cada período para poder aumentar o valor da contribui-

ção mensal, lembrando sempre que a aposentadoria leva em conta o tempo de con-

tribuição e a idade, para fazer jus aos benefícios previdenciários.

Aqueles profissionais que já se estão inscritos na previdência social, porém

com as contribuições atrasadas, o melhor procedimento é procurar um Posto do

INSS e se inteirar das múltiplas formas de parcelamento do débito a fim de regulari-

zarem a situação.

Por fim, ressalte-se que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas

pelo INSS, passou a ser obrigação da fonte pagadora reter o valor da contribuição

previdenciária, sempre que for feito qualquer pagamento a autônomos e demais pro-

fissionais liberais, exceto se o prestador do serviço comprovar que recolhe essa con-

tribuição e está, regularmente, em dia.

2.6 – BENS PASSÍIVEIS DE AVALIAÇÃO

Conceitua-se como bem passível de avaliação, tudo aquilo que gera uma re-

lação de não indiferença para com o homem. Isto é, ao relacionar-se passa a ter va-

lor para ele.

Os bens devem apresentar um interesse de ordem econômica; passível de

ser individualizado, valorizado e de subordinação a uma pessoa.

Desta maneira classificamos os bens em sua importância:

I-) Bens Considerados em si mesmos:

● CORPÓREOS (TANGÍVEIS) e INCORPÓREOS (INTANGÍVEIS)

Bens corpóreos são os bens concretos, dotados de existência física, como um mó-

vel, uma joia etc., enquanto bens incorpóreos são os bens abstratos, que não são

dotados de existência e relacionam-se aos direitos que as pessoas têm sobre as

coisas, sobre o produto de seu intelecto, que apresentam valor econômico, como os

direitos autorais, servidões, usufruto, nome comercial etc. Esta classificação de são

bens conhecidas como:

Bens tangíveis - São aqueles bens que têm existência física, ou seja, que podem ser

tocados. Exemplos: Lotes ou terrenos, glebas, prédios, lojas, sítios, fazendas, má-

quinas, equipamentos, instalações, edificações, etc.

Bens intangíveis - São aqueles que não têm existência física, ou seja, não materiali-

záveis diretamente por objetos ou bens físicos, representados por direitos. Exem-

plos: Fundo de comércio, ponto comercial, marcas, patentes, frutos, direitos, con-

cessões, etc.

● MÓVEIS e IMÓVEIS

Bens imóveis, também chamados bens de raiz, são aqueles cujo transporte não po-

de ser feito sem a destruição ou a alteração de sua natureza e estrutura ou sem per-

da de sua forma e substância.

Bens móveis são os que podem ser transportados ou removidos, sem destruição ou

alteração de sua estrutura ou forma.

● FUNGÍVEIS e INFUNGÍVEIS

São fungíveis os bens que podem ser substituídos por outro da mesma espécie,

qualidade e quantidade, como carvão, açúcar, lenha, dinheiro etc.

Os infungíveis os que, pela sua qualidade individual, têm um valor especial, não po-

dendo, por isso, ser substituídos sem que isso acarrete uma alteração de seu conte-

údo, como uma obra de arte de um pintor famoso.

● CONSUMÍVEIS e INCONSUMÍVEIS

São consumíveis os bens móveis cuja utilização importa em destruição de sua subs-

tância. Consideramos os bens que desaparecem, que deixam de existir com o con-

sumo. São assim considerados os alimentos, os cosméticos etc. Os bens que estão

à venda também são consumíveis para o vendedor; após a alienação, se tornam

inconsumíveis para o adquirente.

Inconsumíveis são, ao contrário, os bens que podem ser utilizados continuamente,

possibilitando que deles se possam tirar todos os benefícios e vantagens esperados,

sem perda de sua substância.

● DIVISÍVEIS e INDIVISÍVEIS

São divisíveis os bens que podemos fracionar em frações distintas, cada qual repre-

sentando um todo perfeito, sem alteração de sua substância e de suas qualidades

essenciais, sem desvalorização. Cada parte deve ser autônoma, conservar a mesma

espécie e utilidades do fracionado.

Podem ser indivisíveis por natureza, por determinação legal ou por convenção. São

indivisíveis por natureza aqueles que não podem ser divididos sem alteração de sua

substância como, por exemplo, um animal ou um carro. Indivisíveis por determina-

ção legal são os bens que a lei assim prescreve: determina a lei que são indivisíveis

os imóveis urbanos aquém de determinada área (varia de cidade para cidade). As

hipotecas, as servidões prediais etc. Por convenção, são indivisíveis os bens que as

partes contratantes assim determinarem como, por exemplo, uma casa de café que

o produtor e o revendedor convencionem não poder ser fracionada para venda.

● SINGULARES e COLETIVOS

São singulares os bens que, embora reunidos, são considerados como uma unida-

de, independente dos demais, como uma casa que reuniu vários materiais de cons-

trução.

Coletivas são as coisas formadas por várias coisas singulares, ou seja, consideradas

em seu conjunto, como uma herança, um fundo de comércio etc.

II-) Bens Reciprocamente Considerados

● PRINCIPAIS e ACESSÓRIAS

Principal é o bem que existe por si só, independente de outro bem, seja abstrata se-

ja concretamente, como a vida ou um terreno. Acessório é o bem que depende do

principal para existir, que não existe por si só, como, por exemplo, uma casa em re-

lação ao terreno.

Os bens acessórios, salvo disposição em contrário, seguem os principais. O bem

acessório pertence ao proprietário do principal.

III-) Bens Considerados em Relação ao Proprietário

● BENS PÚBLICOS e BENS PARTICULARES

O bens são públicos quando pertencentes às pessoas jurídicas de direito público, ou

seja, à União, aos Estados , ao Distrito Federal ou aos Municípios. Os bens públicos

são divididos em:

a-) Bens de uso comum do povo, quando, mesmo sendo públicos, podem ser usa-

dos por qualquer pessoa, sem necessidade de permissão, como, por exemplo, as

vias públicas;

b-) Bens públicos de uso especial, assim caracterizados os bens utilizados pelo pró-

prio Poder Público para realização de suas atividades, como os prédios onde funcio-

nam as repartições públicas;

c-) Bens dominicais, que compõem o patrimônio do Poder Público, assim considera-

dos os imóveis, os títulos da dívida pública, as estradas de ferro, os telégrafos, as

oficinas etc.

Por conseguinte, são particulares os demais bens, pertencentes às pessoas de direi-

to privado, sejam físicas ou jurídicas.

Deve ser feita uma observação quanto aos bens pertencentes às empresas públicas

e sociedades de economia mista que, embora sejam de direito privado, pertencem

ao Poder Público (no caso das sociedades de economia mista, o Poder Público é o

maior acionista). Tais bens são considerados bens públicos com destinação especial

e administração particular.

IV-) Bens Considerados em Relação a sua Comercialid ade

● NO COMÉRCIO e FORA DO COMÉRCIO

São considerados alienáveis no comércio os bens livres de quaisquer restrições que

impeçam sua transferência ou apropriação, podendo passar do patrimônio de uma

para outra pessoa, livremente.

Fora do comércio são os bens inapropriáveis. Como o sol e as estrelas e, também,

os inalienáveis, assim considerados legalmente ou por convenção.

São legalmente inaliáveis, apesar de suscetíveis de apropriação, os bens que têm

sua comercialidade excluída pela lei, para atender aos interesses econômico-sociais,

à defesa social e à proteção de determinadas pessoas. Estes bens poderão ser alie-

nados, desde que haja autorização legal expressa ou autorização judicial. São le-

galmente inaliáveis os bens públicos; os bens dotais (destinados a proporcionar re-

cursos à vida do casal); os bens das fundações; os bens dos menores; os lotes ru-

rais remanescentes de loteamento, caso tenham área inferior ao determinado para o

local; o terreno onde está construído um edifício em condomínio; o bem de família,

que visa assegurar um lar à família.

Por convenção, estão fora do comércio os bens sobre os quais foi instituída, de a-

cordo com a lei, uma cláusula de inalienabilidade, que pode ser vitalícia ou temporá-

ria, por ato inter vivos ou causa mortis. Tal cláusula visa proteger o favorecido, em

caso de doação, por exemplo, dele mesmo, impedindo atos de irresponsabilidade

que possam destruir seu patrimônio.

2.7 – BENFEITORIAS

Benfeitoria é qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a

um imóvel pelo homem, e que não pode ser retirado sem destruição ou dano consi-

derável. Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou em-

belezar, melhorar as suas condições.

Tipos de Benfeitorias:

• Benfeitoria necessária – indispensável para conservar ou impedir a deterioração

ou a destruição da coisa;

• Benfeitoria útil – embora dispensável aumenta ou facilita o uso da coisa ou me-

lhora a sua condição aumentando-lhe o valor;

• Benfeitoria voluptuária – dispensável que visa, apenas, tornar a coisa mais apra-

zível ou recreável.

Além dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como:

• Benfeitorias reprodutivas – culturas comerciais ou domésticas.

• Benfeitorias não reprodutivas – edificações, instalações hidráulicas, de irrigação

etc.

Além da benfeitoria deve-se considerar a depreciação, ou seja, a desvaloriza-

ção de um bem devido à idade, desgaste ou obsolescência.

2.8 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Uma das principais atribuições do Corretor de Imóveis é a avaliação de imó-

veis. Esse tipo de atividade, no que se refere a imóveis urbanos, é normatizada pela

(Norma Brasileira - ABNT) NBR 5.676/80 e no que se refere a imóveis rurais pela

(Norma Brasileira - ABNT) NBR 8.799/85.

De acordo com o Dicionário Imobiliário, Avaliação de Imóveis, considerando-

se o contexto em que se aplica, pode ser conceituada como:

• Determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre o imóvel.

• Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imóvel;

• Valor determinado pelos avaliadores;

• Arte de estimar valores de propriedades específicas, onde o conhecimento profis-

sional de engenharia, de corretagem imobiliária e do mercado imobiliário propria-

mente dito, e o bom julgamento são condições essenciais.

A avaliação de um imóvel, geralmente, apresenta um caráter técnico. Mas,

em situação específica pode possuir um caráter jurídico, recebendo, então, o nome

de avaliação judicial.

Em Direito Processual Civil, a avaliação judicial é o ato pelo qual o avaliador

oficial ou, na sua falta, o perito designado pelo juiz da execução, consigna em laudo

a descrição e o valor dos bens penhorados.

O artigo 3º da Lei n° 6.530/78 diz:

Art. 3 - “compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda,

permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização

imobiliária”.

Com respaldo nesse texto legal, o corretor de imóveis pode assinar relatórios

de avaliação que tenham a finalidade de determinar o valor de mercado de bens i-

móveis. Ao engenheiro cabe a emissão do laudo de avaliação sob o aspecto técnico

do imóvel, tais como fundação, segurança e, também, o preço de mercado.

Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o artigo 700 do Código de

Processo Civil - CPC, que estabelece:

Art. 700 - “Poderá o juiz, ouvidas as partes e sem prejuízo dos editais, atribuir a cor-

retor de imóveis inscrito na entidade oficial da classe a intermediação na alienação

do imóvel penhorado. Quem estiver interessado em arrematar o imóvel sem o pa-

gamento imediato da totalidade do preço poderá, até 5 (cinco) dias antes da realiza-

ção da praça, fazer por escrito o seu lanço, não inferior à avaliação, propondo pelo

menos 40% (quarenta por cento) à vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca

sobre o próprio imóvel.”

A avaliação de um imóvel, para determinação do valor de mercado, pressu-

põe a análise geral de todas as suas características, incluindo-se aspectos, tais co-

mo:

• região onde se encontra; relevo;

• destinação (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura, etc.);

• extensão da área;

• tipos e formas de acessos;

• vizinhança;

• característica da construção, se houver ou se é o objeto da avaliação;

• serviços públicos, serviços comunitários, existentes e em potencial na região;

• benfeitorias;

• situação em relação ao código de postura e/ou plano diretor da cidade, se houver.

Quando se tratar de apartamento, deve-se verificar, também:

• se o mesmo é ou não vazado;

• sua localização em relação à nascente e ao pôr do Sol;

• existência e tipos de ruídos externos.

Em uma avaliação deve prevalecer o bom senso do avaliador.

Realizada a análise do imóvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado.

Denomina-se Valor de Mercado o preço de determinado bem, normalmente, pratica-

do no mercado imobiliário. O valor de mercado pode ou não vir a ser praticado numa

transação. Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transação imobiliária dá-se

o nome de preço de mercado. (ANEXO XXII)

2.8.1 – MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Para avaliação de um imóvel podem ser utilizados métodos diretos e indiretos:

• Métodos Diretos – utilizam a metodologia comparativa e a de custo.

- Comparativo : a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou o aluguel

de imóveis semelhantes, na mesma região e que tenham sido comercializados o

mais recentemente possível.

- do Custo : consiste na verificação rigorosa do custo da edificação e das benfeitori-

as incorporadas. Nem sempre é possível ser utilizado, especialmente se o imóvel

tiver sido construído há muito tempo.

• Métodos Indiretos – consideram rendas variáveis e/ou aspectos residuais.

- da Renda : a determinação do valor de venda ou para aluguel é feita levando-se em

conta o quanto o imóvel pode render, inclusive eventuais frutos que produza.

Obs.: na determinação do valor de alugueres para imóveis novos e sem a

possibilidade de se usar o método comparativo, em regra usa-se como base 0,5%

(meio por cento) do valor total do imóvel. Assim, um apartamento que tenha valor de

1.000.000,00 (um milhão), seu aluguel inicial, por esse método, seria de 5.000,00

(cinco mil).

- Residual : tendo o valor total do imóvel e o do terreno, a diferença é o valor da edi-

ficação.

EMPRESAS IMOBILIÁRIAS

O encerramento prático do sistema oficial de financiamento do Banco Nacio-

nal da Habitação (BNH) e a criação do Código de Defesa do Consumidor através da

Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, concomitantemente com o crescimento das

cidades, comprar um imóvel passou a ser um processo que envolve basicamente

muita pesquisa, assim promoveu o surgimento de um consumidor exigente e de re-

gras “transparentes” de negócio. Amadorismo e insistência de vendedores não são

suficientes para o mercado. O novo conceito de atuação está baseado no profissio-

nal que possa orientar o cliente sobre as vantagens do investimento em imóveis

frente a outras opções, detalhes dos sistemas de financiamento, além, é claro, das

características do imóvel em si. Enfim, os profissionais com o domínio do mercado

imobiliário, constituíram as empresas para auxiliá-lo, denominadas de imobiliária.

A imobiliária é uma instituição ou empresa jurídica, que cuida e administra os

empreendimentos imobiliários, na efetivação de negócios ligados a locação para uso

próprio ou para fim comercial, e a intermediação de venda e compra de imóveis novo

e ou usados.

A atividade da empresa imobiliária consiste na prestação de serviços para a

realização de negociações de imóveis, sendo essas ações regidas pela Lei nº 4.116,

de 27 de agosto de 1962, revogada pela Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, regu-

lamentada pelo Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978.

3.1 – CONSTITUIR UMA IMOBILIÁRIA

Para constituição de uma empresa imobiliária deve-se seguir os mesmos trâ-

mites de uma pessoa jurídica qualquer, podendo a sociedade ser dos seguintes ti-

pos:

• limitada por cotas de participação (Ltda.);

• sociedade anônima (SA);

• sociedade de capital e trabalho.

As empresas imobiliárias devem ter seu Contrato Social elaborado por um

contador, contendo a especificação do capital social de cada sócio. Obedecendo às

disposições do artigo 6º, parágrafo único da Lei n° 6.530/78 pelo menos um dos só-

cios deve ser corretor de imóveis, regularmente inscrito no CRECI da região, deven-

do constar sua condição de responsável técnico pela empresa. Diz o citado parágra-

fo único:

Art. 6 - “As Pessoas Jurídicas a que se referem este artigo deverão ter como sócio-

gerente ou diretor um corretor de imóveis individualmente inscrito.”

O corretor de imóveis que deixar de ser responsável por pessoa jurídica deve

comunicar o fato ao CRECI da região, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da

data de desvinculação. Tal obrigação se estende à própria empresa, segundo os

artigos 37 e 38 da Resolução 327/92.

Art. 37 – “O Corretor de Imóveis que deixar de ser responsável por pessoa jurídica

deverá comunicar o fato ao CRECI, no prazo de 15 (quinze) dias contados da data

da desvinculação”.

Art. 38 – “A pessoa jurídica deverá comunicar ao CRECI em que possuir inscrição

principal:

I – prazo de 30 (trinta); a substituição do Corretor de Imóveis, sócio-gerente ou dire-

tor; a alteração de seus dados cadastrais a que alude o artigo 24.

II – no prazo de 60 (sessenta) dias, qualquer alteração contratual que vier a sobre”.

As pessoas jurídicas também estão obrigadas à inscrição no INSS, ISS e no

CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas. Estarão obrigadas a elaborar ba-

lanço ao final de cada exercício e a recolher os tributos previstos nas legislações

tributárias, como COFINS, FGTS, retenção e repasse sobre serviços de terceiros

etc. Cabe registrar que as empresas imobiliárias não podem ser optantes do Sistema

SIMPLES para pagamento de tributos, nem podem ser Microempresas.

Após registrar o Contrato Social na Junta Comercial de sua sede, deve ser

solicitada a inscrição da empresa no CRECI da região, obedecidas as regras dos

artigos 24 a 29 da Resolução do COFECI n° 327/92.

Art. 24 - a inscrição principal da pessoa jurídica se fará mediante requerimento diri-

gido ao Presidente do CRECI, com menção:

I – do nome ou razão social do requerente, bem como o seu nome de fantasia ou

marca de serviço, se possuir;

II – endereço completo da matriz e, se houver, de filiais;

III – do número de inscrição da requerente no INSS, ISS, CGC (CNPJ) e a do regis-

tro na Junta Comercial (livro, folha e data) ou do Cartório de Registro de Pessoas

Jurídicas (livro, folha e data);

IV – da qualificação completa do seu sócio-gerente ou diretor (nome, nacionalidade,

estado civil, profissão, inscrição no CPF, no CRECI e o número, órgão e data da ex-

pedição, do documento de identidade);

Parágrafo Único – O requerimento citado neste artigo deverá ser firmado pelo sócio-

gerente ou diretor da pessoa jurídica requerente, Corretor de Imóveis inscrito e quite

com as suas obrigações financeiras perante o Conselho Regional.

Art. 29 – “Se o certificado de inscrição for extraviado ou danificado, o Conselho Re-

gional expedirá a segunda via, com essa designação expressa, mediante o paga-

mento dos emolumentos devidos”.

A empresa imobiliária é na verdade uma pessoa jurídica com a função de in-

termediar as várias modalidades na área imobiliária. O perfil da empresa vai depen-

der da sua finalidade. Dentro deste segmento temos diversas funções: Intermedia-

ção de Venda e Compra de imóveis novos, de imóveis de terceiros, de imóveis co-

merciais, de imóveis residências, de imóveis rurais, de alugueis, de avaliação, ou

até como agente financeiro representando os bancos privados e bancos públicos

como, por exemplo, a Caixa Econômica Federal e ser despachante imobiliário. Den-

tro desta variedade de oportunidades o empreendedor deverá escolher aquela que

mais adéqua ao perfil e que gostaria de atuar no mercado.

● Empresa voltada para a intermediação na Venda de Im óveis Urbanos:

Deve estar bem localizada na cidade, ou no bairro onde gostaria de ope-

rar, local de fácil acesso, ou de fácil estacionamento para clientes.

A empresa deverá ter: um departamento específico de vendas, com um bom

gerente de apoio, Poderá até dividi-lo em duas seções, uma de vendas de imóveis

em lançamento (imóveis novos) e outra de vendas de imóveis usados ou de terceiros.

Uma sala ampla para recepcionar os clientes e onde ficarão os corretores a-

tendentes plantonistas.

Uma sala mais reservada para fechamento de vendas, ou seja, aquela pro-

posta que ainda não se chegou a um acordo no preço ou nos detalhes. É muito co-

mum às vezes, um corretor que não estiver no plantão, queira levar aquele cliente

que ainda está em dúvida se fica ou não com o imóvel, esta sala mais reservada

onde possa haver os devidos questionamentos do cliente e o fechamento da propos-

ta de compra e venda.

Também poderá ter uma seção específica de cadastramento de imóveis para

venda.

O restante será igual a qualquer outra empresa, um departamento financeiro

e de contabilidade, uma recepcionista bem treinada.

● Empresa voltada para a intermediação na Locação e Venda de Imóveis Urbanos:

Nesta empresa acrescentaria apenas um departamento de aluguel ou loca-

ção, com ampla sala para recepcionar os clientes interessados e um departamento

jurídico específico na área de direto imobiliário, uma seção de vistoria de imóveis,

pois neste segmento esta seção é muito importante.

● Empresa voltada para a intermediação na Locação, na Venda de Imóveis Ur-

banos e Rurais:

Nesta empresa, além do que já foi citado, aumentaria apenas uma seção de

venda de imóveis rurais.

Se necessário, a empresa poderá abrir filiais em locais distintos de sua sede,

mantendo o mesmo corretor responsável. Enquanto a matriz está sujeita ao paga-

mento de anuidade e emolumentos segundo a faixa do capital social declarado, a

filial tem esses encargos reduzidos à metade do valor pago pela matriz.

3.2 – ATIVIDADE E FORMULÁRIOS

Os corretores de imóveis e as empresas imobiliárias podem (e devem) se es-

pecializar num ou mais tipos de atividades comuns à classe. As principais são:

• administração de alugueres residenciais e comerciais;

• administração de condomínios residenciais;

• administração de condomínios não residenciais (flats, apart-hotéis, shoppings, re-

sorts, etc.);

• compra e venda de imóveis residenciais de terceiros;

• compra e venda de imóveis comerciais;

• compra e venda de imóveis rurais;

• incorporações, normalmente em parceria com empresas construtoras;

• loteamentos.

Existem ainda outras atividades específicas, como a comercialização de pon-

tos comerciais, de galpões e glebas destinadas a loteamentos. Outro ponto a ser

tratado com atenção pelas imobiliárias é a captação de imóveis, seja para venda,

seja para locação.

A captação de imóveis é de suma importância porque é a forma de se obter o

“produto” com o qual comercializa e sobrevive a empresa.

Em geral há corretores especializados nessa atividade, funcionando a remu-

neração, também de forma geral, como abaixo:

• 25% dos honorários para o corretor responsável pela captação;

• 25% dos honorários para o corretor responsável pela venda do imóvel;

• 50% para a empresa imobiliária, que arca com as despesas com anúncios, telefo-

nes, deslocamento de profissionais e demais despesas com a manutenção do escritório.

OBS: Os porcentuais citados podem variar.

Quando se trata de captação de imóvel para locação, os honorários pela in-

termediação, normalmente, são cobrados à razão de um aluguel, e os serviços de

administração propriamente ditos, segundo tabela de honorários de cada região.

Uma empresa bem estruturada deve possuir seu regimento interno (ANEXO

XXIII) e ser modernamente informatizada, devendo utilizar, no mínimo, os seguintes

expedientes:

• opção de vendas e/ou locação escrita, de preferência com exclusividade (ANEXO

XIX);

• ficha para captação e controle de imóveis;

• contrato de administração de imóveis para locação;

• contrato para administração de condomínios;

• contrato de locação;

• ficha de controle de locação;

• proposta de compra e/ou locação (ANEXO XXIV);

• contrato de promessa de compra e venda (ANEXO XXV);

• recibo de sinal e princípio de pagamento;

• cadastro de clientes;

• ficha de vistoria;

• ficha de avaliação;

• ficha de visita (ANEXO XXVI);

• outros, como carta de cobrança, aviso de inadimplência, termo de entrega de chaves etc.

ÓRGÃOS FISCALIZADORES

O exercício da profissão de Corretor de Imóveis está, legalmente, subordina-

do, em âmbito nacional, ao Conselho Federal de Corretores de Imóveis - COFECI, e,

em âmbito regional, ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI, da

jurisdição de competência, conforme identifica pelo artigo 9º da Lei nº 4.116/62 que dizia:

Art. 9 – “A fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis será feita

pelo Conselho Federal e pelos conselhos regionais de Corretores de Imóveis, que

ficam criados por esta Lei”.

Portanto, estava criado, em 27 de agosto de 1962, o Conselho Federal e os

conselhos regionais de Corretores de Imóveis.

No mesmo dia, foram criados os conselhos regionais dos Estados do Rio de

Janeiro, São Paulo, Rio Grande do Sul, Minas Gerais, Goiás, Paraná e Pernambuco.

O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos encarregados de

disciplinar, fiscalizar e orientar o exercício da profissão de corretor de imóveis, em

conformidade com a legislação federal e que, desde 1978 vem expresso na Lei nº

6.530 e no Decreto nº 81.871, mencionados anteriormente exercendo, dentre outras,

ações de natureza:

• Disciplinar;

• Normativa;

• Deliberativa;

• Administrativa;

• Supervisora.

A inscrição no Conselho Regional o Corretor de Imóveis é obrigatória.

4.1 – CONSELHO FEDERAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS

O COFECI tem por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício

da profissão de Corretor de Imóveis em todo o território nacional, tendo sede e foro

em Brasília/DF. Sua estrutura organizacional compõe:

• Plenário

• Diretoria

• Conselho Fiscal

• Comissões e Grupos de Trabalho.

O plenário, órgão deliberativo, é composto por dois representantes de cada

Conselho Regional, tendo competência para eleger o presidente, a diretoria, elabo-

rar e alterar o seu próprio regimento, elaborar e alterar o Código de Ética Profissio-

nal, fixar anuidades, emolumentos e multas, expedir resoluções, criar e extinguir

conselhos regionais, praticar os demais atos necessários ao cumprimento de seus

objetivos em obediência à Lei nº 6.530/78 e seu Regulamento.

Os conselheiros, que são os dois representantes de cada Conselho Regional,

além das funções próprias do plenário, por eles compostas, desempenham ainda os

encargos que lhes forem confiados, bem como relatar processos disciplinares e ad-

ministrativos e dar assistência a qualquer Órgão do Conselho, quando solicitados.

A diretoria, sob a direção do Presidente do COFECI, tem por finalidade, prin-

cipalmente, assinar e publicar os atos normativos, executar as decisões do plenário,

firmar convênios e acordos de assistência técnica, financeira ou cultural com entida-

des de classe, órgãos públicos e instituições de direito privado.

O Conselho Fiscal, com previsão legal para se reunir trimestralmente, tem por

finalidade examinar as contas em todos os seus aspectos formais das atividades

econômico-financeira do COFECI.

As Comissões e Grupos de Trabalho objetivam desempenhar as tarefas per-

manentes ou eventuais criadas pelo Presidente.

Além da diretoria, os Órgãos considerados de apoio no COFECI são as Se-

cretarias (executiva, financeira, administrativa), a Assessoria Contábil-Financeira, a

Assessoria Jurídica, a Assessoria de Comunicação, podendo ser criadas outras, a

critério da Presidência;

As receitas do COFECI são provenientes de 20% (vinte por cento) das anui-

dades e emolumentos pagos pelos profissionais inscritos e arrecadados pelos Con-

selhos Regionais, de acordo com o artigo 18 da Lei n° 6.530/78. São ainda receitas

do Conselho Federal, a renda patrimonial, as contribuições voluntárias e as subven-

ções e dotações orçamentárias.

De acordo com o artigo 16, inciso XIV da Lei n° 6.530/78, o COFECI poderá

intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, sempre que houver irregularida-

de na administração, inclusive pelo não repasse das parcelas devidas ao Conselho

Federal e arrecadados pelos Conselhos Regionais.

Registra-se, que as atividades da Presidência, Diretores e Conselheiros são

exercidas sem qualquer tipo de remuneração.

4.2 – CONSELHO REGIONAL DOS CORRETORES DE IMÓVEIS

Os Conselhos Regionais (CRECIs), que atuam no território nacional por regi-

ões, com foro e sede na capital de seu Estado ou de um dos Estados de sua jurisdi-

ção, são compostos por 27 membros efetivos e igual número de suplentes, eleitos

em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável, secreto e obrigatório dos profis-

sionais inscritos.

A eleição dos membros, para compor o Conselho Regional, é feita em as-

sembléia geral convocada especialmente para esse fim, sendo obrigatório o voto a

todos os corretores inscritos e em situação regular. O corretor que não comparecer e

nem justificar a sua ausência será apenado com a multa correspondente ao valor

máximo de até uma anuidade devida ao Conselho. Estar em débito para com o

CRECI não é justificativa aceita para o não exercício do voto. (nova sistemática de

composição estabelecida na Lei n° 10.795, de 05 de dezembro de 2003).

A exemplo do Conselho Federal, qualquer corretor de imóveis poderá exercer

o mandato de membro do Conselho Regional, desde que, na época das eleições

preencha os requisitos mínimos de:

• ter inscrição principal na jurisdição do Conselho Regional respectivo há mais de

dois anos;

• estar em pleno gozo dos direitos profissionais, civis e políticos;

• comprovar a inexistência de condenação a pena superior a dois anos, em virtude

de sentença transitado em julgado;

Assim como o COFECI, também o CRECI, têm como órgão deliberativo o

plenário, constituído de seus membros e como órgão administrativo, a diretoria, cujo

funcionamento são fixados em regimento, baixado por Resolução do Conselho Federal.

No âmbito de sua competência e jurisdição o CRECI exerce, entre outras, a-

ções de natureza:

• Normativa;

• Fiscalizadora;

• Disciplinar;

• Deliberativa;

• Administrativa;

• Supervisora.

Uma vez realizada a eleição e empossados os Conselheiros é formado o ple-

nário, seu órgão maior na esfera territorial de sua competência. Compete ao plená-

rio, entre outras funções: cumprir e fazer cumprir as Resoluções e demais atos do

COFECI; eleger sua Diretoria e Representantes junto ao COFECI, sendo dois mem-

bros efetivos e dois suplentes; referendar atos da Presidência praticados por motivo

de urgência; estabelecer as anuidades, multas e emolumentos, de acordo com Re-

solução do COFECI.

A Diretoria é composta de:

• Presidente;

• Primeiro e segundo Vice-Presidentes;

• Primeiro e segundo Secretários;

• Primeiro e segundo Tesoureiros;

• Conselho Fiscal (três membros efetivos e três suplentes).

À Diretoria compete administrar o CRECI, sob a direção do Presidente, bem

como, executar as decisões do plenário.

O Decreto nº 81.871/78 ao regulamentar a Lei nº 6.530/78, fixou no artigo 16

a competência dos Conselhos Regionais, assim expressos:

Art. 16 - Compete ao Conselho Regional:

I. Eleger sua diretoria;

II. Aprovar seu Regimento, de acordo com o Regimento Padrão elaborado pelo Con-

selho Federal;

III. Fiscalizar o exercício profissional na área de sua jurisdição;

IV. Cumprir e fazer cumprir as Resoluções do Conselho Federal;

V. Arrecadar anuidades, multas e emolumentos e adotar todas as medidas destina-

das à efetivação da sua receita e a do Conselho Federal;

VI. Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a

previsão orçamentária para o exercício seguinte, submetendo essa matéria à consi-

deração do Conselho Federal;

VII. Propor a criação de Sub-regiões, em divisões territoriais que tenham um número

mínimo de Corretores de Imóveis, fixados pelo Conselho Federal;

VIII. Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços

de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos Sindicatos res-

pectivos;

IX. Decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de pessoas

jurídicas;

X. Organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas;

XI. Expedir Carteiras de Identidade Profissional e Certificados de Inscrição;

XII. Impor sanções previstas neste regulamento;

XIII. Baixar Resoluções, no âmbito de sua competência;

XIV. Representar em juízo ou fora dele, na área de sua jurisdição, ou legítimos inte-

resses da categoria profissional;

XV. Eleger, dentre seus membros, representantes, efetivos e suplentes, que compo-

rão o Conselho Federal;

XVI. Promover, perante o juízo competente, a cobrança das importâncias correspon-

dentes a anuidade, multas e emolumentos, esgotados os meios de cobrança amigável.

As atividades da Presidência, Diretores e Conselheiros são exercidas sem qualquer

tipo de remuneração.

ÓRGÃOS DE CLASSE

A dinâmica do mercado imobiliário gerou o surgimento dos sindicatos, sua e-

xistência também prevista em dispositivos legais, mas com filiação facultativa dos

profissionais.

O surgimento de outras associações, de natureza particular e sem previsão

legal. Algumas com grande atuação no mercado, outras com menor expressão. Den-

tre essas, destacam-se as principais:

- Associação das Empresas do Mercado Imobiliário – ADEMI;

- Associação das Empresas Loteadoras – AELO.

5.1 – SINDICATO DOS CORRETORES DE IMÓVEIS

Órgão importante, relacionado ao Corretor de imóveis é o Sindicato da cate-

goria, de filiação facultativa.

Os sindicatos têm um caráter social voltado para defender os interesses de

seus filiados. Ele é assistencial no sentido de estar ao lado de seus membros na de-

fesa da categoria como um todo ou a um filiado, em casos individuais. Daí porque,

via de regra, os Sindicatos contam com uma assessoria jurídica sempre à disposição

daqueles que dela necessitam. O Sindicato tem ainda função de apoio a seus filia-

dos em razão dos diversos convênios que firma com entidades de saúde, educação,

empresas privadas, sempre tendo como objetivo trazer vantagens a seus membros.

No caso específico dos Sindicatos dos Corretores de Imóveis, há um vínculo

muito forte com os Conselhos Regionais, principalmente:

• Até o advento da Lei n° 10.795/03 os Sindicatos tinham a prerrogativa de indicar

um terço para compor o Conselho Regional, escolhido entre os seus filiados.

• É o Sindicato quem elabora as tabelas de comissão sobre os serviços prestados

pelos Corretores de Imóveis, cabendo ao Conselho somente homologar referidas

tabelas e que, uma vez homologada, torna-se regra geral, mesmo para aqueles que

não pertencem ao Sindicato.

• Os Sindicatos foram os responsáveis pelos primeiros passos para o nascimento,

aperfeiçoamento e evolução da profissão de Corretores de Imóveis, como já visto no

início deste trabalho.

Criado para defender os interesses dos Corretores de Imóveis, surgiu na dé-

cada de 30, durante o governo de Getúlio Vargas (Estado Novo) foram criadas as

primeiras leis trabalhistas, que deram origem a uma nova forma de organização do

trabalho, sendo institucionalizada a estrutura sindical brasileira.

O primeiro Sindicato de Corretores de Imóveis a ser reconhecido como tal no

Brasil foi o do Rio de Janeiro. No dia 7 de janeiro de 1937, o ministro de Estado dos

Negócios do Trabalho, Indústria e Comércio, em nome do presidente da República

do Brasil, assinou a carta sindical, reconhecendo oficialmente o "Sindicato dos Cor-

retores de Imóveis do Rio de Janeiro" como "sindicato profissional de trabalhadores

por conta própria", por despacho de 29 de outubro de 1936, no Processo n.º 22.431,

nos termos da legislação em vigor.

O Sindicato dos Corretores de Imóveis no Estado de São Paulo - foi fundado

em 29 de Maio de 1941, em Assembléia Geral, numa iniciativa da Associação Pro-

fissional dos Corretores de Imóveis. Tudo começou em 07 de maio de 1938, com a

constituição da Associação Profissional dos Corretores de Imóveis. Em 03 de outu-

bro de 1942 o SCIESP foi reconhecido pelo Governo Federal, através da Carta Sin-

dical, expedida pelo Ministério do Trabalho. Com a fundação do SCIESP, a principal

bandeira adotada pelo sindicato foi a de fortalecer a imagem do corretor de imóveis,

através do aperfeiçoamento de sua capacitação profissional.

5.2 – SINDICATO DAS EMPRESAS IMOBILIÁRIAS

Assim como os Sindicatos dos Corretores de Imóveis, as empresas imobiliá-

rias, como pessoas jurídicas que são; também formaram o seu sindicato e represen-

tam a associação de classe com a finalidade de defender os interesses de seus filia-

dos divididos em por estados federativos, pela forma atuante em todas as questões

envolvendo os integrantes da categoria. São as empresas que exercem a atividade

imobiliária em todos os seguimentos de prestação de serviços de compra, venda,

locação, administração e intermediação de negócios de imóveis.

Sobre a sigla SECOVI, este sindicato congrega ainda os condomínios resi-

denciais e comerciais no âmbito de suas respectivas regiões.

Desde 1946, o SECOVI -SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Lo-

cação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo) trabalha

com essa visão ampla e cidadã, contempla a missão e uma política de qualidade

que segue abaixo:

Missão - Desenvolver, representar, promover e defender a atividade imobiliária em

seus segmentos, dentro de padrões reconhecidamente éticos e comprometidos com

o anseio da coletividade.

Voltado para normalização dos procedimentos, relataram uma Política da

Qualidade que se segue:

1. Fornecer aos seus associados e categorias representadas, com a máxima preste-

za, confiabilidade e alto padrão de qualidade, informações e subsídios pertinentes

ao exercício de suas atividades;

2. Defender ativamente os interesses dos associados e categorias representadas

sempre dentro de padrões éticos e segundo os interesses coletivos;

3. Valorizar e estimular o crescimento gerencial e profissional da entidade, por meio

da modernização tecnológica do sindicato e do aperfeiçoamento contínuo de seus

funcionários e colaboradores garantindo a busca contínua da eficácia do sistema da

qualidade;

4. Promover o espírito de equipe, por meio do esforço incansável de seus funcioná-

rios, colaboradores e diretores, no sentido de agilizar os processos internos de traba-

lho e harmonizar os vários departamentos, visando o alcance dos objetivos do sindi-

cato.

REGULAMENTAÇÃO

6.1 – DAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

As regulamentações das transações imobiliárias ocorreram com advento da

legitimidade da atividade para o exercício da profissão de corretor de imóveis, com a

promulgação inicialmente da Lei nº 4.116 de 27 de agosto de 1962, regulamentando

o seu exercício; e incrementada pela Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, e pelo

Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978. Essa legislação determina a pratica e o

exercício da corretagem de imóveis, em todo o território nacional, as Resoluções do

COFECI vem ao decorrer do tempo corrigindo e adequando as praticas profissionais.

A Constituição Federal, o Código de Processo Civil, o Código de Processo

Penal, o Código do Consumidor e normas decretadas pela ABNT; vem a atender

todo o processo que envolve as Transações Imobiliárias.

6.2 – LEIS, DECRETOS e RESOLUÇÕES:

A seguir as principais Leis, Decretos e Resoluções que atendem este Módulo.

● Lei nº 4.116, de 27 de agosto de 1962 - Dispõe sobre a regulamentação do exercí-

cio da Profissão de Corretor de Imóveis. (ANEXO I)

● Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978 - Dá nova regulamentação à Profissão de

Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá

outras providências. (ANEXO II)

● Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 - Código Cívil. (ANEXO III)

● Lei nº 10.795, de 05 de dezembro de 2003 - Altera os arts. 11 e 16 da Lei no 6.530,

de 12 de maio de 1978, para dispor sobre a eleição dos conselheiros nos Conselhos

Regionais de Corretores de Imóveis e fixar valores máximos para as anuidades de-

vidas pelos corretores a essas entidades e dá outras providências. (ANEXO IV)

● Lei nº 12.236, de 19 de maio de 2010 - Altera o art. 723 da Lei nº 10.406, de 10 de

janeiro de 2002 – Código Civil para adequá-lo ás exigências da Lei Complementar nº

95, de 26 de fevereiro de 1998, que dispõe sobre a elaboração, a redação, a altera-

ção e a consolidação das leis. (ANEXO V)

● Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978 - Regulamenta a Lei nº 6.530, de 12 de

maio de 1978, que dá nova regulamentação à Profissão de Corretor de Imóveis, dis-

ciplina o funcionamento de seus órgãos e dá outras providências. (ANEXO VI)

● Decreto-Lei nº 3.688, de 03 de outubro de 1941 – Lei das Contravenções Penais.

(ANEXO VII)

● Resolução – COFECI nº 005/78 – Estabelece normas para o Contrato Padrão,

previsto no artigo 16, inciso 6º, da Lei Nº 6.530/78. (ANEXO VIII)

● Resolução – COFECI nº 146/82 – Aprova o Código de Processo Disciplinar. (A-

NEXO IX)

● Resolução – COFECI nº 315/91 - Fixa parâmetros para determinação de pena pe-

cuniária aplicável às pessoas físicas e jurídicas que sejam autuadas e respondam

processos disciplinares. (ANEXO X)

● Resolução – COFECI nº 316/91 - Fixa parâmetros para determinação de pena pe-

cuniária aplicável às pessoas físicas e jurídicas que sejam autuadas no exercício

ilegal da profissão. (ANEXO XI)

● Resolução – COFECI nº 326/92 – Aprova o Código de Ética Profissional dos Cor-

retores de Imóveis. “Ad referendum” (ANEXO XII)

● Resolução – COFECI nº 327/92 – Revê, consolida e estabelece normas para ins-

crição de pessoas físicas e jurídicas nos Conselhos Regionais de Corretores de I-

móveis. “Ad referendum” (ANEXO XIII)

● Resolução – COFECI nº 334/92 – Regulamenta a cobrança da “Taxa de Interme-

diação”na locação de imóveis e dá outras providências. (ANEXO XIV)

● Resolução – COFECI nº 458/95 – Dispõe sobre a obrigatoriedade do destaque do

registro profissional em documentos e anúncios publicitários, e também sobre o nú-

mero do registro ou da incorporação imobiliária. (ANEXO XV)

● Resolução – COFECI nº 492/96 – Estabelece multa aplicável às pessoas físicas e

jurídicas que anunciarem publicamente sem possuírem autorização com exclusivi-

dade. (ANEXO XVI)

● Resolução – COFECI nº 717/01 – Estabelece a grade mínima de competências a

serem adquiridas pelos estudantes de ensino profissionalizante de Formação de

Técnico em Transações Imobiliárias. (ANEXO XVII)

TABELA DE HONORÁRIOS

● TABELA DE HONORÁRIOS – COMISSÕES (ANEXO XXI)

MODELOS DE IMPRESSOS

● Contrato de parceria - MODELO CRECISP (ANEXO XVIII)

● Autorização para intermediação - Modelo CRECISP (ANEXO XIX)

● Contrato para busca de imóvel - MODELO CRECISP (ANEXO XX)

● Parecer sobre preço de comercialização - MODELO CRESCISP (ANEXO XXII)

● Regimento interno do escritório imobiliário - MODELO CRESCISP (ANEXO XXIII)

● Proposta de compra - MODELO CRESCISP (ANEXO XXIV)

● Compromisso de compra e venda - MODELO CRESCISP (ANEXO XXV)

● Ficha visita imóvel - MODELO CRESCISP (ANEXO XXVI)