REPÚBLICA DE MOÇAMBIQUE

MINISTÉRIO DA CULTURA E TURISMO

INSTITUTO NACIONAL DO TURISMO

CADERNO DE ENCARGOS PARA REABILITAÇÃO, MODERNIZAÇÃO,

EXPLORAÇÃO E EXPANSÃO DO PARQUE TURÍSTICO DA PONTA

MALONGANE

Maputo, Outubro de 2016

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GLOSSÁRIO

Contrato de Cessão de Exploração: O contrato a celebrar entre o concorrente selecionado e o

INATUR

Data da Proposta: A data limite para apresentação da proposta

INATUR: Instituto Nacional do Turismo

CTPM: Complexo Turístico da Ponta Malongana

MICULTUR: Ministério da Cultura e Turismo

Proposta: Qualquer proposta apresentada nos termos do presente Caderno de Encargos

Concorrente: A entidade que apresente uma Proposta nos termos dos presentes Termos de

Referência

CE: Caderno de Encargos

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OBSERVAÇÃO IMPORTANTE

1. A informação contida neste CE e demais documentos do concurso é fornecida para

ajudar o Concorrente a fazer a sua própria avaliação das oportunidades aqui

apresentadas e a decidir, na base da sua descrição, se deverá ou não apresentar uma

Proposta. O concorrente deverá procurar a sua própria assessoria independente e

basear-se nas suas próprias investigações para tomar qualquer decisão.

2. O presente CE refere-se a exploração do Complexo Turístico da Ponta Malongana, na

perspectiva de um contrato de cessão de exploração. Nestes termos, baseando-se neste

CE, deverão ser apresentadas propostas que reúnam os requisitos exigidos pelo

INATUR, tendo em vista a celebração de um contrato de cessão de exploração do

Complexo Turístico da Ponta Malongana.

3. O INATUR reserva-se o direito de:

a) Fazer emendas ao presente CE e demais documentos do concurso;

b) Prestar esclarecimentos escritos nos termos aqui previstos; e

c) Excluir as propostas que não sejam apresentadas em conformidade com o

estabelecido neste CE.

4. CONFIDENCIALIDADE

O Concorrente deve a todo tempo:

a) Diligenciar no sentido de manter a confidencialidade sobre todas as informações

relacionadas com a sua Proposta e caso seja selecionado, sobre as negociações com o

INATUR, salvo informação que seja de domínio público, ou venha a ser publicitada.

b) Não utilizar nem revelar informações qualificadas como confidenciais, excepto com

consentimento do INATUR ou em cumprimento de uma ordem judicial, ou de uma

disposição legal, ou regulamento que lhe seja aplicável.

5. O INATUR deve a todo tempo:

a) Diligenciar no sentido de manter a confidencialidade sobre toda informação obtida

ou que venha a obter, relacionada com as propostas recebidas ao abrigo do

presente CE, antes da abertura das mesmas, salvo informação que seja de domínio

público ou venha a ser publicitada ou que tenha sido revelada pelo INATUR por

terceiros que não tenham obtido a informação sob reserva de confidencialidade ou

que seja obtida de forma independente como resultado de trabalho desenvolvido

por uma pessoa a quem não tenha sido revelada esta informação; ou que seja

necessária para que os assessores possam dela carecer na adjudicação do contrato.

4

b) Não utilizar nem revelar informações qualificadas como confidenciais, excepto

como o consentimento escrito do Concorrente.

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I - INTRODUÇÃO

O Instituto Nacional do Turismo (INATUR) é uma instituição criada pelo Governo

moçambicano, através do Decreto n.º 36/2008, de 17 de Setembro, tendo como finalidade

assegurar o fomento e coordenação das iniciativas e actividades que respeitem o turismo,

estimular as que com ele se relacionam ou concorram para sua valorização e promover o

produto turístico nacional.

O INATUR é proprietário de um conjunto de imóveis e estabelecimentos hoteleiros

localizados em vários pontos do país, dentre os quais se inclui o Complexto Turístico da Ponta

Malongane (CTPM), em conformidade com o constante do Diploma Ministerial n.º 7-A/2000,

de 07 de Janeiro.

O objectivo da operação de gestão do CTPM, visa:

Contribuir na revitalização económica do sector do turismo e hotelaria através da elevação da

qualidade de serviços prestados assim como reabilitação física, apetrechamento e

modernização de todas secções do CTPM para uma categoria de Resort mínima de quatro (4)

estrelas e garantir uma gestão moderna, sustentável e compatível com investimento de capital

e do necessário saber fazer.

O presente CE destina-se a providenciar às entidades interessadas no concurso, um conjunto

de informações sobre o concurso para Reabilitação, Modernização, Exploração e Expansão do

CTPM, seus objectivos e procedimentos a adoptar.

II – OBJECTIVOS DO CONCURSO

Através do presente concurso, o INATUR pretende encontrar uma entidade com capacidade

técnica (em gestão hoteleira) e financeira para Reabilitação, Modernização, Exploração e

Expansão do CTPM em regime de contrato de cessão de exploração.

III – CARACTERÍSTICAS DO CTPM

Denominação: COMPLEXO TURÍSTICO DA PONTA MALONGANA

Localização: O CTPM localiza-se no Distrito de Matutuine, Província de Maputo, a cerca de

100 quilómetros da Cidade de Maputo e 11 quilómetros da Fronteira com a África do Sul.

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Figura 1 – Localização (mapa da PPF. 2006)

Ponta

Malongane

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Figura 2 – Marcos do Terreno

N ° do Ma rco X Y

P M4 4 8 90 99 .3 9 7 0 35 87 6 . 48

P M3 4 8 86 13 .7 5 7 0 35 78 1 . 11

P M2 4 8 87 61 .4 8 7 0 37 22 5 . 07

P M1 4 8 90 14 .9 8 7 0 37 21 8 . 33

E 1 4 8 92 47 .4 6 7 0 36 37 6 . 73

Tabela 1 – Coordenadas do Terreno

IV. BENFEITORIAS DO CTPM

Em termos de Benfeitorias, o terreno o CTPM possui o seguinte:

HABITAÇÃO – Trata-se de um conjunto de 8 habitações individuais, sendo seis (6)

habitações de tipologia T1 e duas (2) de tipologia T2. Por sua vez, as habitações de T2, uma

possui 2 quartos, uma casa de banho e uma cozinha e a outra é composta por 2 quartos, duas

casas de banho, uma sala, uma cozinha, uma varanda e um lavatório.

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CHALETS - Trata-se de um conjunto de construções destinadas a arrendamentos de férias, e

são compostas por um total de 19 edifícios de diversas tipologias, com as seguintes

características:

Onze (11) unidades de construção convencional, sendo seis (6) habitações de tipologia

T1 compostas por um quarto, casa de banho e varanda; quatro (4) unidades de

tipologia T2 compostas por dois quartos, casa de banho e varanda com lavatório;

e uma (1) unidade de tipologia T3 composta por sala, três quartos de dormir, casa

de banho e lavatório e quatro (4) unidades de tipo redondo de tipologia T1

EDIFÍCIOS

Um edifício destinado a recepção e registo de hóspedes composto por gabinetes,

recepção, sanitários e copa;

Um edifício destinado a lavandaria e serviços;

Um restaurante composto por sala de refeições, sala de jogos, sala de jantar, um

bar, casas de banho, uma esplanada e acesso a cozinha;

Cozinha, trata-se de uma área composta por armazém, área de confecção de

comidas, arcas frigoríficas, circulação e pátio;

Bar, trata-se de uma construção destinada ao bar onde são servidas refeições

rápidas e bebidas.

CHALETS DESTINADOS A ACOMODAÇÃO E TRABALHADORES:

Os presentes conjuntos de construções encontram-se distribuídos ao longo da área de

terreno disponível e destinam-se a acomodação dos hóspedes e trabalhadores bem como

um edifício de construção em madeira destinado a serviços com um bar no piso elevado.

14 dependências ocupadas pelos trabalhadores (por detrás da recepção), 1 casa de banho

para trabalhadores, 14 tendas para hóspedes com duas camas solteiras cada, localizadas

na área do acampamento. Um balcão de preparação de peixe. Uma área do posto médico

e uma piscina de treinamento para mergulhadores.

V. POTENCIALIDADES do CTPM

A área possui as seguintes potencialidades:

Local conhecido pelos seus locais de mergulho e excelente pesca, assim como safaris

no oceano, surf, kite surf e observação de golfinhos;

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Presença de recursos costeiros e marinhos (recifes de corais, pequenas baías, tapetes de

ervas marinhas, praias tranquilas e cristalinas, mangais, lagos e lagoas, florestas

propícias à prática do eco-turismo, graminhais costeiros e zonas inter-marés);

Local propício ao turismo de lazer e ao relaxamento;

Proximidade a importantes parques e reservas de fauna (Reserva Especial de Maputo -

R.E.M. e a reserva de elefantes - Zona de Vigilância da R.E.M.);

Beleza cénica.

VI - INVESTIMENTOS A REALIZAR

Com vista a maximizar as potencialidades do CPTM, o investimento mínimo esperado é de

USD10.000.000 (dez milhões de dólares norte americanos) para a reabilitação,

modernização e expansão do Projecto.

VII - NORMAS LEGAIS APLICÁVEIS

O processo de elaboração e apresentação da Proposta será realizado de acordo com os termos

do presente CE e leis da República de Moçambique.

VIII - CORRESPONDÊNCIA E COMUNICAÇÃO

Toda a correspondência e comunicação deverão se trocadas com o Representante Oficial para

o presente concurso:

INSTITUTO NACIONAL DO TURISMO

Director Geral do INATUR

Endereço: Av. 25 de Setembro, n°1018,R/C, Maputo

Tel. +258 21 307323,

Fax. +258 21 307324

Email: inaturvaga@outlook.com

Nenhum concorrente pode corresponder-se ou comunicar-se com qualquer indivíduo da

equipa técnica, colaboradores, assessores do INATUR sem que para tal tenha obtido prévia

permissão por escrito do Representante Oficial, sob pena do Concorrente ser excluído do

concurso.

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IX - ACEITAÇÃO DOS TERMOS E CONDIÇÕES DOS CE E DO CONTRATO DE

CESSÃO DE EXPLORAÇÃO

A apresentação de uma proposta implica o conhecimento e aceitação integral de todos termos

e condições estabelecidos no presente CE.

X - DESPESAS

O Concorrente será responsável por todos custos, despesas e perdas por si incorridas na

preparação e apresentação da Proposta ou de outro modo relacionados com a Proposta.

O INATUR não indemnizará o Concorrente por quaisquer custos, despesas ou perdas,

independentemente do resultado do processo da Proposta.

XI - NOMEAÇÃO DO REPRESENTANTE LEGAL LOCAL

O Concorrente estrangeiro ou não residente em Moçambique deverá nomear um ou mais

representantes legais residentes em Moçambique, devidamente mandatados por uma

deliberação do Concorrente e com poderes legais para representar o Concorrente em todos os

contactos com o INATUR.

XII – VISITAS AO CTPM, DÚVIDAS E ESCLARECIMENTOS

Está marcada uma visita ao local para o dia 15 de Novembro de 2016, pelas 10:00H, onde

todos os Concorrentes poderão se fazer presentes para uma visita guiada pela PIM por um

representante do Instituto Nacional do Turismo (a ser indicado pelo Representante Oficial).

Este será o momento para todos interessados familiarizarem-se com objecto do concurso.

Os concorrentes poderão visitar as instalações durante o período de vigência do concurso,

devendo para o efeito entrar em contacto com o INATUR ou com a Direcção Provincial da

Cultura e Turismo de Nampula, para obtenção da respectiva credencial.

O INATUR agindo através do seu Representante Oficial, apenas aceitará perguntas e pedidos

de esclarecimentos apresentados por escrito (carta ou e-mail), até ao máximo de sete dias antes

da data da abertura do concurso.

As respostas deverão ser enviadas até o prazo máximo de 7 dias úteis após a recepção do

documento escrito com conhecimento de todos concorrentes.

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XIII - RESPONSABILIDADE DO CONCORRENTE

Os concorrentes serão os únicos responsáveis pelas suas próprias investigações sobre o CTM,

os termos do Projecto e de todas questões relativas ao presente CE (incluindo entre outros,

todos requisitos de conformidade do empreendimento com a lei moçambicana).

O INATUR ou qualquer dos seus colaboradores ou assessores, não dão qualquer conforto ou

garantias, expressas ou implícitas, relativamente a qualquer assunto que diga respeito ao

concurso.

XIV – APRESENTAÇÃO DAS PROPOSTAS

As propostas deverão ser endereçadas ao Representante Oficial para o concurso, apresentadas

em 2 (dois) exemplares impressos, de igual teor, sendo uma original e outra cópia em

envelopes fechados e lacrados com a indicação:

“CONCURSO PARA A CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DO COMPLEXO

TURÍSTICO DA PONTA MALONGANE”:/ Instituto Nacional de Turismo

Av. 25 de Setembro, n°1018, R/C Maputo.

XV – LOCAL E DATA DE ABERTURA DAS PROPOSTAS

As propostas serão abertas na presença dos Concorrentes, querendo, ou dos seus

representantes devidamente credenciados para o efeito, nas instalações do Instituto Nacional

do Turismo, no dia 27 de Dezembro de 2016, pelas 14.00 H, devendo ser entregues até 30

minutos antes.

Não serão aceites assinaturas na acta da abertura das propostas de representantes que não

apresentem a respectiva credencial.

XVI - CONTEÚDO DAS PROPOSTAS DO CONCURSO

A Proposta deve ser preparada com base na informação fornecida no presente CE e em

qualquer outra informação obtida de forma apropriada pelo Concorrente junto ao INATUR

durante o período de preparação da Proposta.

Deverão ser apresentadas de forma resumida e indicativa, sem prejuízo de outra informação

que se julgue útil incluir.

A proposta deverá apresentar o seguinte conteúdo:

1. Carta de cobertura

2. Informação sobre o Concorrente

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3. Identificação do gestor do CTPM

4. Apresentação da empresa, sua experiência e inserção no mercado hoteleiro.

5. Garantia Bancária Provisória

6. Proposta de renda (a pagar ao INATUR) ;

7. Proposta do período de exploração do CTPM

8. Plano de Negócio para Exploração da CTPM

9. Projecto de Reabilitação e Expansao

10. Valor od investimento;

11. Prazo de encerramento do CTPM, caso seja aplicável;

12. Documentos da Empresa (Alvará, Quitacao das Financas e de Segurança social e

Estatutos)

13. Documento comprovativo da compra dos Termos de Referência

14. Indicação do número de estrelas que se propõe alcançar depois do investimento.

Carta de Cobertura

A proposta deve incluir uma carta de cobertura dirigida ao Representante Oficial e assinada

por um representante autorizado do Concorrente. Nela o Concorrente manifestará o seu

interesse em concorrer nos termos consignados no CE incluindo os motivos do interesse

manifestado e os objectivos a que se propõe atingir.

Informação Sobre o Concorrente

A proposta deve fornecer a seguinte informação sobre o Concorrente:

a) Nome e marca registada;

b) Domicílio Físico e Fiscal;

c) Informações de Contacto e prova de poderes de representação do representante do

Concorrente;

d) Local de Registo;

e) Estatutos (ou documentos constitutivos equivalentes)

f) Documentos financeiros auditados dos últimos três anos

No caso de o Concorrente ser um consórcio, deverá identificar os respectivos membros,

descrever resumidamente as respectivas qualificações, apresentar o acordo de consórcio

devidamente assinado, nomear um membro que irá liderar o consórcio.

Proposta de renda a paga pela exploração do CTPM

Pela exploração do CTPM, o valor mínimo da renda aceitável é de 450.000,00 Mt

(quatrocentos e cinquenta mil meticais) mensais e reserva-se o direito de não adjudicar a

nenhum dos concorrentes caso as propostas sejam inferiores ao valor mínimo referido.

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Proposta de período de exploração do CTPM

O período máximo da exploração do CTPM é de quinze anos , podendo ser extendido até ao

máximo de cinco anos.

Garantias

Apresentação de uma garantia provisória no valor equivalente a _500.000,00_MT, válida até

60 dias depois da abertura das propostas.

Ao concorrente vencedor será exigida uma Garantia Bancária ou outra forma de garantia da

realização de investimento em direito permissível correspondente a (0.5%) do valor do

investimento proposto.

Esta garantia deverá ser apresentada num prazo de 45 dias a contar da data da assinatura do

Contrato de Cessão de Exploração, findo o qual sem que tenha sido apresentada, o INATUR

reserva-se o direito de rescindir unilateralmente o contrato, podendo negociar directamente

com o segundo classificado e assim sucessivamente.

A garantia da realização de investimento irá vigorar até ao prazo previamente acordado para

realização do investimento, findo o qual deverá ser prestada uma caução correspondente a três

meses de renda mensal acordada.

Plano de Negócio

A Proposta deverá incluir um Plano de Negócios que contenha pelo menos a seguinte

informação:

a) Explicação do Negócio;

b) Justificação do Mercado;

c) Organização e Gestão;

d) Plano Conceptual de Desenvolvimento e Respectiva Memória Descritiva;

e) Plano de Investimento e Exploração (incluindo o Programa de Reabilitação através de

um Ante-projecto com a propsota das intervenções e alterações a nível arquitectónico

incluindo a decoração de interior e exterior, materiais a serem aplicados e prazos de

paragem operacional do empreendimento caso seja aplicável);

f) Viabilidade Financeira;

Projecto de Reabilitação e Expansao do CTPM

Para os efeitos do presente concurso é necessário apresentar um projecto que mostre o que se

pretende fazer indicando os seguintes elementos:

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a) Ante projecto com proposta das intervenções para sanar os problemas que o edifício

apresenta assim como a proposta das alterações e intervenções na componente da

arquitectura;

b) Proposta de decoração (interior e exterior)

c) Proposta de Material a ser usado.

O concorrente não poderá realizar nenhuma alteração ao edifício, ao projecto estabelecido, ou

realizar outras obras de construção sem que para o efeito tenha obtido o necessário acordo por

escrito do Cedente.

Valor de investimento

O valor mínimo de investimentos é o equivalente a USD 10.000.000 (dez milhões de dólares

norte americanos).

Apresentação da Empresa

Sua experiência e inserção no mercado hoteleiro.

Documentos da Empresa

Cópia do Alvará actualizado da empresa, a confirmação do cumprimento das obrigações

fiscais emitida pela entidade competente e apresentação da certidão de quitação emitida

pelas finanças e pelo Instituto Nacional de Segurança Social.

Documento Comprovativo da Compra dos Termos de Referência

Recibo passado pelo INATUR confirmando a compra dos Termos de Referência.

XVII - SOBRE O PLANO CONCEPTUAL DE DESENVOLVIMENTO

O Plano Conceptual de Desenvolvimento deverá se focar em duas áreas:

Área 1: Estância turística (Resort) de 4 Estrelas

Área 2: Estância turística (Resort) de 5 Estrelas

Conceito para a Área 1

Pretende se um Resort 4 Estrelas com as seguintes características:

Espaço para Formação em Mergulho com espaço para venda de acessórios, bar, posto

de saúde e balneários;

Espaços com diferentes tipologias (mínimo 3) de unidades de alojamento com uma

oferta mínima total de 400 camas incluindo uma Guesthouse;

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Espaço para Serviços de Apoio, tais como farmácia, restaurante, bar de praia,

sanitários públicos, lavandaria e mercearia (mini-mercado);

Conceito para a Área 2

Pretende se um Resort de 5 Estrelas com as seguintes características:

Espaço para Prática Desportiva como o futebol, rugby, ténis, atletismo, etc;

Espaço para Villas de Luxo com capacidade mínima de 40 camas;

Espaço para Hotel com capacidade mínima de 80 camas;

Espaço para Spa e Ginásio;

Espaço para Serviços de Apoio, tais como balneários, sanitários públicos, restaurante e

bar;

XVIII – CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO DAS PROPOSTAS

A avaliação das propostas de cada empresa concorrente, terá por base os critérios abaixo

descriminados:

CRITERIO AVALIACAO PESO RESULTADO

I - Apresentação da garantia bancária provisória

Critério:

cumprido ou

não cumprido

N/A

Proposta

excluída se o

resultado for

“não

cumprido”

II - Apresentação do valor de renda mínimo exigível

Critério:

cumprido ou

não cumprido

N/A

Proposta

excluída se o

resultado for

“não

cumprido”

III - Capacidade Técnica Pontuação 55

3.1. Operacional: 25

3.1.1. Experiencia em gestão de hotelaria, com mínimo de 5

anos

3.1.2. Curriculum vitae” das pessoas que constituem equipe

chave de gestão;

3.2. Projecto 30

3.2.1. Abordagem para desenvolvimento do negócio

3.2.2. Estratégia para o mercado

3.2.3. Estratégia para as operações

3.2.4. Valor de investimento

3.2.5. Consistência e solidez do projecto

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IV -Projecto de reabilitação, modernização e expansão Pontuação 25

4.1. Projecto que contem somente obras de reabilitação

4.2. Projecto que contem obras de modernização e expansão

4.3. Material a ser usada

4.4. Projecto que respeita meio ambiente

V - Proposta Financeira (Renda) Pontuação 20

Percentagem ao nível da base de licitação: 5%

Percentagem acima da base de licitação:

Ate 20% da base - obtém 10% da pontuação máxima

De 21% ate 35% da base - obtêm 20% da pontuação

De 36% ate 50% da base - obtém 55% da pontuação

Acima de 51% da base - obtém 100% da pontuação

Pontuação Total

100

O Concorrente deverá obter a pontuação mínima de quarenta pontos no que respeita a

capacidade técnica e no global a pontuação mínima de setenta pontos, para o seu apuramento.

XIX – ACEITAÇÃO DAS PROPOSTAS

Só serão aceites as propostas que estiverem instruídas segundo as regras impostas pelo

presente CE, sendo liminarmente rejeitadas as que forem apresentadas com as seguintes

deficiências:

- as que não estiverem assinadas;

- as que estiverem rasuradas;

- as que não estiverem redigidas na língua portuguesa (língua oficial);

- as que apresentarem mais de um valor de oferta ou propostas alternativa ou ambíguas do

referido valor;

- As que não apresentarem certidões de quitação das finanças e do INSS e;

- As que não apresentarem garantia bancária provisória no valor supra mencionado.

XX – RECLAMAÇÕES

No acto de abertura das propostas e até ao encerramento podem os Concorrentes fazer

directamente para a acta, as reclamações que lhes ofereçam as quais serão imediatamente

registadas pelo Júri de Avaliação.

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Das deliberações do Júri de Avaliação haverá recurso para a entidade a quem competir,

homologar a adjudicação no prazo de três dias, mediante pagamento de uma taxa

correspondete a 0,25% da proposta da renda.

XXI – RECURSOS HUMANOS

O CTPM possui sessenta e oito (68) trabalhadores e quatro (04) pensionistas, cujos direitos e

obrigações se transmitem automaticamente com a transmissão do hotel ao concorrente

vencedor.

XXII – OBSERVAÇÕES

O INATUR reserva-se ao direito de não efectuar a adjudicação ao concorrente vencedor,

caso a proposta da renda não satisfaça ao mínimo exigível.

A proposta vencedora em todos os seus itens será considerada, para todos efeitos legais,

parte integrante do processo de adjudicação e do respectivo contrato de cessão de

exploração.

XXIII – ANEXOS

MODELO DE CONTRATO DE CESSÃO DE EXPLORAÇÃO

RELAÇÃO DE MOVEIS E UTENSILIOS

O CTPM PIM possui diverso equipamento, que poderá ser melhor observado no local,

nomeadamente:

- Máquina fotocopiadora antiga

- Congeladores para conservação de alimentos, câmara frigorífica

- Máquinas de lavar

- Máquinas de secar

- Mobiliário e artigos de quarto

- Mobiliário e Equipamento de cozinha e de Restaurante (inclui fogões e fornos)

- Televisão por satélite e antenas parabólicas

- Aparelhagem musical (amplificador, colunas de música, Instrumento Timbila)

- Gerador

- Loiça e utensílios para diversas áreas

- Equipamento do sector de manutenção

- Equipamento para jardinagem

- Equipamento ligeiro para Diving e barcos antigos

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Maputo, Outubro de 2016