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MBA 14

Direito Imobiliário

Aquisição de imóvel na planta

06.12.2018Prof. Kikunaga

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P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a

Advogado (www.kikunaga.adv.br) Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade

Metropolitana de Santos – UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola

Paulista de Direito - EPD. Professor da Escola Superior de Advocacia – ESA Professor da Escola Paulista de Direito - EPD Professor da PUC/COGEAE Professor da Unicuritiba/PR Professor do Proordem/Goiania e ABC Autor do Manual Lex Magister de “Prática Imobiliária” –

Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros

Públicos da OAB/SP

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1. Proteção dos consumidores nosempreendimentos imobiliários

a) Lei nº 13.097/15 - Art. 55. A alienação ouoneração de unidades autônomas integrantesde incorporação imobiliária, parcelamento dosolo ou condomínio edilício, devidamenteregistrada, não poderá ser objeto de evicçãoou de decretação de ineficácia, mas eventuaiscredores do alienante ficam sub-rogados no preçoou no eventual crédito imobiliário, sem prejuízodas perdas e danos imputáveis ao incorporador ouempreendedor, decorrentes de seu dolo ou culpa,bem como da aplicação das disposições constantesda Lei no 8.078, de 11.9.1990.

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1. Proteção dos consumidores nosempreendimentos imobiliários

b) Lei 7.433/85 - Art 1º - Na lavratura de atosnotariais, inclusive os relativos a imóveis, alémdos documentos de identificação das partes,somente serão apresentados os documentosexpressamente determinados nesta Lei.

§ 2o O Tabelião consignará no ato notarial a

apresentação do documento comprobatório dopagamento do ITBI, as certidões fiscais, feitosajuizados e as certidões de propriedade e deônus reais, ficando dispensada sua transcrição.(Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)

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1. Proteção dos consumidores nosempreendimentos imobiliários

c) CDC - Art. 46. Os contratos que regulam asrelações de consumo não obrigarão osconsumidores, se não lhes for dada aoportunidade de tomar conhecimento prévio deseu conteúdo, ou se os respectivos instrumentosforem redigidos de modo a dificultar acompreensão de seu sentido e alcance.

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1. Proteção dos consumidores nosempreendimentos imobiliários

d) CDC - Art. 47. As cláusulas contratuaisserão interpretadas de maneira maisfavorável ao consumidor.

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.1. Propostaa) Pagamento com recursos próprios

a.1) À vista = CV

a.2) À prazo sem condição = CCV

a.3) À prazo com condição = Promessa de CV

a.4) À prazo com garantia real = CV com Hipoteca ou AFID

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.1. Propostab) Pagamento com recursos doSFH (L. 4380/64) ou SFI (L. 9514/97)

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.2. Fechamento no plantão de vendas e o

CDCa) Prazo para reflexão (arrependimento)Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7

dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento doproduto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimentode produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimentocomercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito dearrependimento previsto neste artigo, os valoreseventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo dereflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamenteatualizados.

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.2. Fechamento no plantão de vendas e o

CDCb) Resolução contratualSúmula 543 – STJ - Na hipótese de resolução

(leia-se RESCISÃO) de contrato depromessa de compra e venda de imóvelsubmetido ao CDC, deve ocorrer a imediatarestituição das parcelas pagas pelo promitentecomprador - integralmente, em caso de culpaexclusiva do promitente vendedor/construtor,ou parcialmente, caso tenha sido o compradorquem deu causa ao desfazimento.

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.3. Condições do negócioa) Até 12 mesesLei 10.192/01 - Art. 2º É admitida estipulação de

correção monetária ou de reajuste por índicesde preços gerais, setoriais ou que reflitam avariação dos custos de produção ou dosinsumos utilizados nos contratos de prazo deduração igual ou superior a um ano.

§ 1o É nula de pleno direito qualquerestipulação de reajuste ou correçãomonetária de periodicidade inferior a umano.

(...)

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.3. Condições do negóciob) => 36 mesesLei 10.192/01 - Art. 2º (...)§ 4o Nos contratos de prazo de duração igual ou

superior a três anos, cujo objeto seja a produção debens para entrega futura ou a aquisição de bens oudireitos a eles relativos, as partes poderão pactuar aatualização das obrigações, a cada período de umano, contado a partir da contratação, e no seuvencimento final, considerada a periodicidade depagamento das prestações, e abatidos os pagamentos,atualizados da mesma forma, efetuados no período.

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.3. Condições do negócioc) Possibilidade de juros no pé“EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. DIREITO CIVIL.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. IMÓVEL EM FASEDE CONSTRUÇÃO. COBRANÇA DE JUROSCOMPENSATÓRIOS ANTES DA ENTREGA DASCHAVES. LEGALIDADE.

1. Na incorporação imobiliária, o pagamento pelacompra de um imóvel em fase de produção, arigor, deve ser à vista. Nada obstante, podeo incorporador oferecer prazo ao adquirente parapagamento, mediante parcelamento do preço.Afigura-se, nessa hipótese, legítima a cobrança dejuros compensatórios.

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.3. Condições do negócioc) Possibilidade de juros no pé(...)2. Por isso, não se considera abusiva cláusula contratual

que preveja a cobrança de juros antes da entrega daschaves, que, ademais, confere maior transparência aocontrato e vem ao encontro do direito à informação doconsumidor (art. 6º, III, do CDC), abrindo apossibilidade de correção de eventuais abusos.

3. No caso concreto, a exclusão dos juros compensatóriosconvencionados entre as partes, correspondentes àsparcelas pagas antes da efetiva entrega das chaves,altera o equilíbrio financeiro da operação e acomutatividade da avença.

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.3. Condições do negócioc) Possibilidade de juros no pé4. Precedentes: REsp n. 379.941/SP, Relator Ministro CARLOS

ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, julgado em3/10/2002, DJ 2/12/2002, p. 306, REsp n. 1.133.023/PE,REsp n. 662.822/DF, REsp n. 1.060.425/PE e REsp n.738.988/DF, todos relatados pelo Ministro ALDIRPASSARINHO JÚNIOR, REsp n. 681.724/DF, relatado peloMinistro PAULO FURTADO (Desembargador convocado doTJBA), e REsp n. 1.193.788/SP, relatado pelo MinistroMASSAMI UYEDA.5. Embargos de divergência providos, para reformar o acórdãoembargado e reconhecer a legalidade da cláusula do contratode promessa de compra e venda de imóvel que previu acobrança de juros compensatórios de 1% (um por cento) apartir da assinatura do contrato.” (EREsp 670117/PB, rel. Min.Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, DJe 26/11/2012).

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.3. Condições do negóciod) => 36 mesesLei 10.931/04 - Art. 46. Nos contratos de

comercialização de imóveis, de financiamentoimobiliário em geral e nos de arrendamentomercantil de imóveis, bem como nos títulos evalores mobiliários por eles originados, comprazo mínimo de trinta e seis meses, éadmitida estipulação de cláusula de reajuste,com periodicidade mensal, por índices depreços setoriais ou gerais ou pelo índice deremuneração básica dos depósitos depoupança.

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.4. Investidor1º) Contrato a preço de custo (art. 58, L.

4.591/64)

Art. 58. Nas incorporações em que a construçãofôr contratada pelo regime de administração,também chamado "a preço de custo", será deresponsabilidade dos proprietários ouadquirentes o pagamento do custo integral deobra, observadas as seguintes disposições:

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.4. Investidor2º) Contrato com pessoa a declarar (art.

467, CC)

Art. 467. No momento da conclusão do contrato,pode uma das partes reservar-se a faculdadede indicar a pessoa que deve adquirir osdireitos e assumir as obrigações deledecorrentes.

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.4. Investidor3º) Exclusão de taxa de cessãoDL 58/37 - Art. 13. O contrato transfere-se por simples

trespasse lançado no verso das duas vias, ou porinstrumento separado, sempre com as formalidades dosparágrafos do art. 11.

§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência doproprietário. À falta do consentimento não impede atransferência, mas torna os adquirentes e os alienantessolidários nos direitos e obrigações contratuais.

§ 2º Averbando a transferência para a qual não conste oassentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará,ciência por escrito.

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta2.4. Investidor3º) Exclusão de taxa de cessãoLei 6.766/79 - Art. 31. O contrato particular pode sertransferido por simples trespasse, lançado no verso dasvias em poder das partes, ou por instrumento em separado,declarando-se o número do registro do loteamento, ovalor da cessão e a qualificação do cessionário, para odevido registro.§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas,em relação a este, seus efeitos só se produzem depoisde cientificado, por escrito, pelas partes ou quandoregistrada a cessão.§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência doloteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito,dentro de 10 (dez) dias.

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2. Problemas nos contratos imobiliáriosrealizados na planta

2.5. SATI – Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária

"Essa assessoria prestada ao consumidor por técnicos vinculadosao vendedor constitui mera prestação de serviço inerente àcelebração do próprio contrato, inclusive no que tange aodever de informação, não constituindo serviço autônomo,oferecido ao cliente, como ocorre com a corretagem. Verifica-se nesse caso flagrante violação dos deveres de lealdadee transparência impostos pela boa-fé objetiva, tendo emvista a cobrança da SATI pelo cumprimento de deveresinerentes ao próprio contrato celebrado.“ (Min. Sanseverino nojulgamento do REsp 1.599.511)

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2.6. Corretagema) Regra: Responsabilidade da vendedora

b) Não cabimento: quando o negócio não foi concluído pordesistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AgRgno AGRAVO em REsp nº 390.656 - PR (2013/0293998-2 j.22.10.2013 Rel. Sidnei Beneti) e REsp nº 1.183.324 – SP rel.Nancy Andrighi j. (2010/0035848-4) REsp 867.805/SP (3ªTurma, Rel. Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de31/10/2007); e do REsp 753.566/RJ (3ª Turma, de minharelatoria, DJ de 5/3/2007)

c) Possibilidade de inversão: REsp n. 1.360.969/RS, j.10/08/2016 e Resp n. 1.551.956, Rel. Paulo de TarsoSanseverino, j. 24.08.2016

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2.6. CorretagemResp nº 1.364.574 - RS (2013/0019045-0) RELATOR : MINISTROLUIS FELIPE SALOMÃO

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DECORRETAGEM IMOBILIÁRIA. PREQUESTIONAMENTO E DISSÍDIONOTÓRIO COM A JURISPRUDÊNCIA FIRMADA NO ÂMBITO DO STJ.ADMISSIBILIDADE DO RECURSO. RELAÇÃO DE CONSUMO.INFORMAÇÃO ADEQUADA E CLARA. DIREITO BÁSICO DOCONSUMIDOR. PACTUAÇÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA EVENDA DE IMÓVEL INTERMEDIADA POR CORRETOR DE IMÓVEIS.DESISTÊNCIA MOTIVADA, ANTES DA ASSINATURA DAESCRITURA. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM.INVIABILIDADE. ART. 725 DO CC. INTERPRETAÇÃO QUEDEMANDA HARMONIZAÇÃO COM O ART. 723 DO MESMO DIPLOMA,6º DO CDC E 20 DA LEI N. 6.530/1978.

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2.6. Corretagem

Tema 960 - REsp 1601149/RS j. 13.06.18

Assunto: Cobrança de corretagem no PMCMV

Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não háintermediação imobiliária, é válida a cláusulacontratual que transfere ao promitente-compradora obrigação de pagar a comissão de corretagemnos contratos de promessa de compra e venda doPrograma Minha Casa, Minha Vida, desde quepreviamente informado o preço total da aquisição daunidade autônoma, com o destaque do valor dacomissão de corretagem.

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2.6. Corretagem

Tema 939 REsp 1551951/SP j. 24/08/2016

Tese: Legitimidade passiva 'ad causam' daincorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituiçãoao consumidor dos valores pagos a títulode comissão de corretagem e de taxa deassessoria técnico-imobiliária, nasdemandas em que se alega prática abusiva natransferência desses encargos ao consumidor.

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2.7. Prescrição trienal ou quinquenal?

a) Prescrição trienal (art. 206, § 3º, IV, CC).

- REsp 1.360.969-RS DJe 19/9/2016,

- REsp 1.551.956-SP Dje 6/9/2016

- REsp 1.238.737-SC, DJe 17/11/2011

- Acórdão 879.851, Dje 14/7/2015 Turma deUniformização do TJDFT

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2.7. Prescrição trienal ou quinquenal?

b) Prescrição quinquenal (art. 27, CDC)

Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão àreparação pelos danos causados por fato doproduto ou do serviço prevista na Seção IIdeste Capítulo, iniciando-se a contagem doprazo a partir do conhecimento do dano ede sua autoria.

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2.8. Da associação de moradores

"A cobrança das taxas de manutenção estáfundamentada em cláusulas contratuaisestabelecidas quando da formação do loteamentoem contrato padrão registrado no Cartório deRegistro de Imóveis; em escritura pública decompra e venda firmada pelos primeiroscompradores registrada no mesmo Cartório e emescritura pública de compra e venda assinada pelosréus“ (REsp 1.422.859, 3ª T., rel. Min.Ricardo VillasBôas Cueva, j. 20.3.2015).

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OBRIGADO

Contato:

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