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LAUDO TCNICO DE VISTORIA PREDIAL
CONDOMNIO DO EDIFCIO ANA MARIA
RUA INHANG, 40 COPACABANA, RIO DE JANEIRO/RJ
Resp. Tcnico: Eng Civil Vitor SantosCREA-RJ 2014103753
JUNHO/2016
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N LAUDO ......................................... 0106/16
SOLICITANTE ......................................... Condomnio do Edifcio Ana Maria
FINALIDADE ......................................... Adequao do condomnio a Lei de Auto Vistoria
predial, exigida pela Prefeitura da Cidade do Rio
de Janeiro, conforme Lei Estadual 6400/2013, Lei
Complementar Municipal 126/2013 e Decreto
Municipal Regulamentador 37.426/2013.
ENDEREO ......................................... Rua Inhang, 40CopacabanaRio de Janeiro/RJ
RESUMO DO LTVP
O imvel encontra-se em um bom estado de conservao externo e interno, tendo passado
por recentes intervenes que revitalizaram e tornaram o mesmo seguro e adequado a
realidade contempornea. As instalaes e estrutura, no oferecem riscos ao uso adequado do
prdio, em sua finalidade construtiva. Sendo assim, o imvel considerado pelo responsvel
tcnico da vistoria, como apto e adequado a utilizao, conforme Leis e Normas vigentes nesta
data.
Rio de Janeiro, 08 de Junho de 2016.
______________________________________
Eng. Civil Vitor Santos
CREA-RJ 2014103753
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1. CONSIDERAES INICIAIS
Este Laudo de Autovistoria predial foi solicitado pelo Condomnio do Edifcio Ana
Maria, situado rua Inhang, 40, Copacabana, na cidade do Rio de Janeiro, em
conformidade com a Lei Estadual 6.400/13, com a Lei Complementar Municipal 126/13
e com o Decreto Regulamentador 37.426/13, e tendo como finalidade principal
verificar e atestar o bom estado das instalaes de uso comum da propriedade, assim
como suas construes anexas e instalaes, dando nfase nesse suas condies de
conservao, estabilidade e segurana.
Ser apresentado, a posterior, neste Laudo Tcnico, a identificao do imvel
com suas caractersticas e peculiaridades, informando ao fim do mesmo se suas
instalaes apresentam condies adequadas ou inadequadas ao uso, no que dizrespeito estrutura, instalaes e revestimentos.
Foi realizada uma vistoria tcnica no imvel em 03/06/16, onde o responsvel
tcnico do Laudo visitou todas as instalaes do imvel que apresentam acesso,
identificando as patologias existentes, estado de conservao no momento da vistoria
e obras e modificaes realizadas desde a construo original, aprovada na Prefeitura.
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2. DESCRIO DA PROPRIEDADE
A propriedade situada em um bairro tradicional da zona sul da cidade, cercadade comercio de rua, hospitais e locais tursticos da cidade (anexo A). O condomnio
tambm encontra-se a poucos quilmetros do mar, fazendo com que o desgaste do
mesmo seja superior a outras reas mais afastadas.
A seguir ser apresentada uma viso geral da propriedade.
2.1 Histrico
Trata-se de um condomnio residencial, construdo por volta de 1954, implantado naocasio do habite-se em um terreno plano, sem afastamento das divisas, com fachada voltada
para a rua Inhang, confrontando direita com o nmero 42 e a esquerda com o nmero 36
do mesmo logradouro.
Como os demais condomnios do entorno, foi construdo durante a fase de grandes
edifcios junto ao mar, da construo civil, sendo assim sem apresentar preocupao com rea
comum e de lazer, e dando nfase as reas privativas das unidades.
2.2 Arquitetura
O empreendimento composto por 1 (um) bloco, revestido em reboco de argamassa
com pintura externa aplicada, com um poro, um pavimento de acesso / portaria, 11 (onze)
andares de pavimento tipo com 2 (dois) apartamentos por andar e acesso por elevador social
e elevador de servio, e terrao.
No pavimento de acesso, ao fim do corredor, existe um acesso por escada ao pequeno
poro, que abriga a casa de bombas de recalque, a cisterna enterrada no piso, o PC privativo
do prdio e uma pequena rea de servio e lixeira.
O pavimento de acesso abriga tambm uma loja com mezanino, com frente para rua.
No mesmo encontra-se o hall de elevadores, PI de gs e escada com degraus em leque.
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O Terrao acessado apenas por escada no 12 pavimento, abriga o apartamento do
porteiro com um quarto, cozinha e banheiro. Assim como uma rea coberta em telhas e piso
em ardsia nos fundos do terrao. Na parte frontal do terrao. Com acesso independente doapartamento do porteiro, encontra-se a casa de mquina do elevador e uma rea coberta em
telhas.
2.3 Estrutura
O prdio foi construdo utilizando estrutura convencional em concreto armado, com
vigas e pilares, assim como fechamento vertical em blocos cermico, esquadrias em alumnio
e o poo de elevadores rgido, funcionando como a matriz de rigidez que d estrutura aestabilidade necessria.
O empreendimento no possui subsolo com acesso, sendo assim o tipo de fundao
utilizado para a sua execuo no pode ser identificado, mas por conhecimento prvio da
regio e dos mtodos construtivos da poca de seu lanamento, presume-se que seja tubulo.
2.4 Instalaes
As instalaes eltricas utilizam fio de cobre rgido em sua concepo, entrada de
servio independente dos medidores e entrada privativas e medio individual das unidades
habitacionais.
As instalaes de gua utilizam uma bomba de recalque para levar a gua da cisterna
enterrada at as caixas dgua superiores e distribuem s unidades habitacionais.
A instalao de esgoto feita de maneira convencional, com tubulao de PVC em sua
maior parte e levada por tubos de queda at a rede coletora pblica, sem tratamento primrio
privativo.
A instalao de gs posterior a construo, sendo feita sua distribuio por tubulao
aparente na fachada, com o PI no pavimento de acesso com medidores individuais.
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3. VISTORIA E PATOLOGIAS
Durante a visita tcnica para avaliao do prdio e elaborao deste laudo, foivistoriada toda a parte comum do imvel, onde foram constatados os aspectos e
patologias descritos a seguir, analisados de forma estritamente visual.
3.1 Estrutural
O prdio construdo com estrutura convencional em concreto armado, conforme
supracitado, com pilares, vigas e lajes, que se encontram de forma geral e visualmente
ntegros, em um bom estado de conservao, no sendo assim necessrio uma anlise maisprofunda com instrumentos para verificar a integridades das mesmas.
As lajes esto recobertas por argamassa, garantindo a integridade das armaduras, assim
como os pilares e as vigas.
A parte interna aos apartamentos no foi vistoriada, assumindo-se ento para este
laudo que no houve interveno estrutural na rea privativa de nenhuma unidade
habitacional.
3.2 Instalaes
As instalaes foram vistoriadas sem utilizao de equipamentos prprios para a
verificao de sua integridade como um todo. Foi assumido que os locais privativos que no
puderam ser visitados, encontram-se no mesmo estado de conservao e utilizao que os
demais visitados.
3.2.1Eltricas
O prdio apresenta uma entrada de servio com medidor individual que abastece a
parte comum e o apartamento do porteiro, e uma entrada privativa, com medidores
individuais que atendem as unidades privativas.
O quadro de servio foi localizado no pavimento de acesso, com medidor trifsico, um
disjuntor geral, cabeamento em fio rgido de cobre e ligaes dos circuitos integras.
O quadro (PC) privativo, tambm encontra-se no pavimento de acesso, com portas em
madeira e cadeado para acesso restrito, disjuntores individuais aps cada medidor trifsico,
ligao para circuitos ntegra e com disjuntores, que sobe aos apartamentos por eletrodutos
no poo de elevador, todos ntegros em seus pontos de acesso a visita.
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3.2.2
Hidrulicas
O prdio possui caixa dgua de 1.000 litros no terrao em bom estado de conservao,
cisterna em bom funcionamento por bombas de recalque com painel de acionamento
automtico. A caixa dgua superior est em um bom estado de conservao, com tampas e
base intactas. Os barriletes esto sem vazamentos e com conexes bem executadas.
A tampa da cisterna est em bom estado, assim com a grade de acesso visual.
No foi visualizado nenhum vazamento ou m funcionamento da rede de gua fria do
prdio, presumindo-se assim que a mesma est em pleno funcionamento sem nenhum
problema.
3.2.3Sanitrias
O condomnio no apresenta praticamente nenhuma parte das instalaes de esgoto
acessveis, sendo assim como no apresenta nenhum vazamento, obstruo visvel ou odor
aparente, foi assumido que a tubulao encontra-se em bom estado de conservao e pronta
para pleno uso.
As caixas de inspeo esto no passeio em frente ao prdio, e esto sem obstruo ou
sinal de m conservao.
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3.2.4Gs
O PI de gs est localizado no pavimento de acesso, e o mesmo esto em bom estado
de conservao, com portas tipo venezianas que do boa ventilao, a tubulao esto pintada
e em bom estado e os medidores em pleno funcionamento.
A maior parte da tubulao segue de forma externa pela fachada lateral do prdio, com
braadeiras e tambm em bom estado aparente de conservao, sem proximidade com
nenhuma rede eltrica.
3.2.5Incndio
O prdio no apresenta rede de sprinklers, nem garagem, sendo assim a rede de
incndio composta por pontos de utilizao de mangueiras nos andares.
As mesmas esto em bom estado visvel de conservao, assim como a rede visvel,
sendo a responsabilidade do dimensionamento e controle do tipo de mangueiras do CBMERJ.
Os extintores de incndio do prdio esto na validade e com indicao de cheios.
A iluminao de emergncia est instalada e em bom estado, tanto no hall dos andares,
quanto nos elevadores.
3.2.6Elevadores
Os elevadores (social e servio) apresentam portas pantogrficas, com interfone no
elevador social e sem interfone no elevador de servio, todos com cmeras, emergncia e
alarme em bom estado de conservao.
A casa de mquinas est no telhado, e tem equipamentos, comandos, piso, teto e
paredes em bom estado. A entrada independente, com porta trancada.
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3.3 Acabamento
A fachada do prdio em pintura, est sem trincas visveis, apresenta alguns sinais do
tempo (sujeira, desgaste, perda de colorao), mas no geral est em um estado adequado para
o uso e sem infiltraes visveis, no trazendo nenhum perigo imediato aos usurios.
A portaria do prdio passou por uma recente reforma, com troca de piso, revestimentos
e teto, sendo assim est em timo estado de conservao. O gradil de ferro de entrada est
bem fixado, sem oxidao e pintado recentemente, possui iluminao frontal por fotoclula e
cmeras instaladas no pavimento de acesso, todos em pleno funcionamento.A portaria est em timo estado de funcionamento e conservao.
O hall social dos andares apresenta o piso e as paredes e tetos em com estado (em todos
os pavimentos), assim como a escada.
O hall de servio dos andares est pintado, com bom estado do piso e tetos (em todos
os pavimentos), mureta conservada e boa ventilao.
O apartamento do porteiro, na cobertura, passou por recente reforma, sendo assim tem
piso, paredes e tetos em timo estado, assim como a rea coberta livre.
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3.4 Esquadrias
As janela de fachada so por padro de alumnio e de correr, e visualmente todas esto
em bom estado de conservao, sem nenhuma ao visvel do tempo.
A portaria tem na porta de acesso um vidro tipo blindex, com fechadura de
acionamento eltrico e pelcula fum.
3.5 Telhado / Cobertura
O telhado passou por recente reforma, e apresenta madeiramento em timo estado e
telhas de PVC bem fixadas e em timo estado de conservao, tanto o frontal quanto o dos
fundos.
As calhas da cobertura esto bem impermeabilizadas e em bom estado. Com tubos de
descida com grelhas e em pleno funcionamento.
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4. RECOMENDAES
De acordo com a vistoria e as patologias encontradas no local, o condomnio noapresenta necessidade de nenhuma interveno imediata e urgente que possa vir a
causar algum problema na plena utilizao dos equipamentos comuns ou que venham
a trazer insegurana estrutural do mesmo.
Como uma recomendao tcnica, faz-se um adendo para que a pintura externa
do prdio seja realizada brevemente, visto que a mesma est prxima do fim do seu
prazo de validade visualmente, sendo essa medida meramente instrutiva e que no
torna o mesmo inadequado.
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5. CONCLUSO
De forma geral, aps vistoria, o imvel encontra-se em bom estado de
conservao e ADEQUADOao uso. No que diz respeito estrutura e instalaes, noapresenta risco iminente, estando assim apto ao uso.
A periodicidade de obras de conservao e correo de problemas que possam
vir a surgir deve ser mantida, de modo que o prdio continue com sua integridade.
Por ocasio da vistoria as tomadas e interruptores no foram abertos para
verificao de mau contato dos fios e a presena de zinabre, sendo recomendado que
essa verificao seja feita pelos proprietrios em suas unidades autnomas a cada 3
(trs) anos, junto com a manuteno que consiste no lixamento da ponta do fio e troca
do parafuso do bordo interno da tomada, no permitindo mau contato do mesmo.
Sendo assim, no existe interveno imediata necessria ao condomnio, j que
a vistoria foi tido como satisfatria no que diz respeito a inspeo visual realizada,
tendo que ressaltar que a pintura externa dever ser executada a mdio prazo.
Aps 5 (cinco) anos, a contar da data de emisso deste relatrio, dever ser
elaborado novo relatrio de vistoria tcnica, de modo a verificar as instalaes e
sistemas construtivos do prdio, que apresentam validade e necessidade de obras
reparadoras devido a sua natureza de desgaste.
O laudo alcanou o objetivo de confirmar a integridade do imvel, tendo como
resultado a o rtulo de ADEQUADOao condomnio.
Sem mais,
Rio de Janeiro, 08 de Junho de 2016
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Eng Civil Vitor P da S Santos
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6. ANEXOS
ANEXO APlanta de localizao