O que pode ou no ser exigido no contrato de aluguel

Saiba o que imobilirias e proprietrios podem exigir dos inquilinos nos contratos de locao, e o que proibido ou abusivo

Salvar19 comentriosImprimirReportarPublicado porShankar Cabus-6 dias atrs34

Quem procura imvel para morar de aluguel nas grandes cidades brasileiras invariavelmente se depara com dores de cabea. As exigncias de imobilirias e proprietrios so tantas que muitas vezes inviabilizam o negcio. O preo alto e o mau estado de boa parte dos imveis oferecidos tambm no ajudam. Na hora de ler o contrato, mais sustos: no faltam clusulas que paream estranhas e que deixem o inquilino na posio mais frgil possvel.

Para no se assustar e ficar desconfiado em excesso, nem ser prejudicado, saiba o que as imobilirias e proprietrios de imveis podem e no podem pedir dos inquilinos no contrato de aluguel:

1. Podem ser exigidas duas formas de garantia?

No. Imobiliria e locador s podem exigir uma nica modalidade de garantia. Estas podem ser o imvel prprio e quitado de um fiador, o seguro-fiana (feito em seguradoras), o depsito em dinheiro (cauo) ou fundo de investimento. De acordo com o advogado Jos Alfredo Lion, especialista em direito imobilirio e do consumidor, caso a garantia escolhida seja o fiador, este no obrigado a ter mais de um imvel.

2. Podem ser exigidos trs meses de aluguel adiantados como forma de garantia?

Sim. Embora oneroso para o inquilino, que deve fazer o depsito de uma s vez, uma forma de garantia permitida. A vantagem para o inquilino que ele pode reaver o dinheiro, com juros e correo monetria, ao devolver o imvel. Pela lei, o correto deposit-lo em caderneta de poupana. O limite que pode ser exigido como cauo de trs aluguis.

Jos Alfredo Lion relata j ter visto casos em que o proprietrio no depositou na poupana e no devolveu o valor da cauo ao final do contrato, ou o devolveu sem correo. Se isso ocorrer, o inquilino pode entrar com uma ao para cobrar seu dinheiro de volta e pode at pedir indenizao por danos morais, diz o advogado.

H proprietrios que tambm propem que no se devolva o dinheiro, mas o inquilino fica desonerado de pagar os ltimos trs meses de aluguel. permitido, pois uma devoluo indireta, mas o proprietrio no pode obrigar o inquilino a aceitar isso. Se o locatrio no concordar, deve receber seu dinheiro de volta, explica.

3. O seguro-fiana pode ser parcelado?

Sim, mas nem todas as seguradoras parcelam. As exigncias para se fazer seguro-fiana so muitas, mas a forma de o proprietrio ficar mais protegido, pois h cobertura para todos os meses de inadimplncia, e no apenas trs. mais caro para o inquilino, porque ele no recebe o dinheiro de volta no final, diz Lion. Porm, a possibilidade de parcelamento uma vantagem para os locatrios que no podem desembolsar uma grande quantia de uma vez.

4. Pode ser exigido que o fiador tenha imvel na mesma cidade do imvel alugado?

Sim. Segundo oCdigo Civil, o credor no obrigado a aceitar fiador no domiciliado no municpio onde tenha de prestar a fiana. Tambm no existe disposio legal contrria exigncia de imvel em garantia na mesma cidade do imvel locado. Assim, algum que alugue um imvel no Rio de Janeiro e tenha fiador com imvel prprio em So Paulo pode ter seu fiador recusado. Essa uma forma de tornar o processo menos oneroso para o credor caso a fiana precise ser executada.

Esse um dos maiores problemas de pessoas que se mudaram de cidade e procuram imvel para alugar. o caso de Mariangela Nunes, de 29 anos, que se mudou de Salvador para o Rio de Janeiro e h um ano e meio procura imvel para alugar, enquanto mora com o irmo. Como possvel eu ter um fiador do Rio se nem eu, nem minha famlia somos daqui?, questiona.

5. A imobiliria e o proprietrio so obrigados a aceitar qualquer forma de garantia?

No existe obrigatoriedade nesse sentido. Ento, o locador e a empresa intermediadora tm o direito, por exemplo, de s aceitar fiador. Caso o candidato a inquilino no tenha fiador com imvel na mesma cidade, no pode exigir que outras modalidades de garantia sejam aceitas.

Um contrato de locao teoricamente a vontade de ambas as partes. Com uma restrio to grande garantia, a imobiliria e o proprietrio tambm perdem a chance de ter bons inquilinos, observa Lion.

6. Se o fiador casado em separao total de bens, seu cnjuge ainda assim deve autorizar que seu imvel seja posto em garantia?

Sim. Mesmo que o dono do imvel que ser usado como garantia seja casado em separao total de bens com pacto antenupcial, o outro cnjuge precisa concordar. verdade que, nesse caso, o imvel no bem comum do casal e no entra em uma eventual partilha de divrcio; ainda assim esse cnjuge pode ser herdeiro se o fiador morrer, de acordo com oCdigo Civil.

No entanto, j existe deciso do Superior Tribunal de Justia (STJ) que dispe que o cnjuge sobrevivente casado em separao total de bens no herdeiro necessrio, o que abre margem a discusses nesse sentido.

Essa concordncia pode ser dispensada, mas uma briga jurdica, diz o Jos Alfredo Lion, que relata j ter conseguido a dispensa da assinatura de um cnjuge. Ele lembra ainda que, atualmente, mesmo que o casal esteja casado em separao total de bens, se no houver pacto antenupcial, os tribunais podem entender que a unio se tornou comunho parcial. E que, portanto, os bens adquiridos na constncia do casamento se tornaram bens comuns. No est na Lei, mas j h jurisprudncia nesse sentido, relata.

7. Imobiliria e proprietrio podem exigir mais de uma comprovao de renda?

Sim. Segundo Lion, no h impedimento nesse sentido. Ele explica que, ainda que o candidato a inquilino tenha comprovao de renda suficiente para arcar com o aluguel, possvel a imobiliria exigir, por exemplo, seus extratos bancrios, para conferir a movimentao e checar se os gastos no so mais altos que os rendimentos.

8. O contrato de locao pode pedir permisso, ao locatrio, para que seu CPF seja colocado em cadastros de inadimplentes se for o caso?

Sim. Se estiver no contrato e o inquilino topar, no h nada na Lei que proba a prtica, explica Jos Alfredo Lion. Por outro lado, o inquilino a parte mais fraca, e a imobiliria pode se recusar a retirar a clusula, sob pena de no alugar o imvel para aquele candidato. O locatrio pode acabar aceitando essa condio contra a sua vontade, s para no perder o imvel.

Esta ou qualquer outra clusula que o locatrio tenha engolido pode ser questionada posteriormente na Justia, garante Lion, que explica que o inquilino pode alegar que teve de aceit-las por adeso para conseguir alugar o imvel. O inquilino precisa de um teto, lei de sobrevivncia. Aceita agora e questiona depois, completa.

9. Pode haver multas estipuladas no contrato?

Sim. As multas estipuladas em contrato so aquelas por atraso no pagamento do aluguel, por resciso contratual antes do trmino do contrato por parte do locatrio, e por infrao a qualquer das clusulas do contrato.

Essas multas no tm limites estipulados em Lei, mas a praxe que a multa por atraso no pagamento seja de 10%, e que as demais multas sejam de at trs meses de aluguel. Segundo Lion, se a multa for abusiva, pode ser questionada.

Se o locatrio rescindir o contrato antes do trmino do seu prazo, porm, a Lei exige que a multa paga seja proporcional. Assim, se decorrido um tero do prazo do contrato, sero pagos apenas dois meses de aluguel, e assim por diante.

O locador, por sua vez, no pode pedir o imvel de volta antes de terminado o prazo do contrato. E possvel estipular que o locatrio pode devolver o imvel depois de doze meses sem multa.

10. O proprietrio pode recusar o inquilino por causa de sua profisso?

No. Muitos proprietrios preferem alugar seus imveis para profissionais que paream ter carreiras mais estveis, mas discriminao crime. O problema, nesse caso, provar que ocorreu a discriminao. Isso porque quando o candidato faz sua ficha cadastral, o proprietrio j vai saber sua profisso, mas pode dar outro motivo para no aceit-lo.

Mas se o candidato tiver provas ou uma testemunha que tenha presenciado o proprietrio dizer que no quer o inquilino por sua profisso, possvel entrar com uma ao por danos morais dentro de trs anos, explica Jos Alfredo Lion.

11. Se o proprietrio tiver a administradora como sua procuradora, com poderes para assinar por ele, a administradora deve ser identificada no contrato?

O mais correto que sim. Jos Alfredo Lion entende que no contrato devem vir identificados tanto o proprietrio quanto o procurador que vai assinar em seu lugar. Seno falsidade ideolgica, alega.

O consultor imobilirio da Areal Pires Advogados, Alex Strotbek, explica que o procurador, nesse caso, tambm pode ser considerado parte no contrato, devendo, portanto, ser identificado.

Ele acrescenta ainda que, apesar de no ser de todo correto, algumas vezes a administradora de bens no se identifica no contrato, mas seu representante assina pelo proprietrio, explicitando apenas que este representado por procurao, pela sigla p. P.. Em seguida, a administradora anexa a procurao ao contrato. Esse procedimento tem validade, mas ainda pode gerar discusses, diz Strotbek.

Assim, o melhor que o inquilino exija, nesses casos, a identificao do procurador no contrato, assim como a do locador, na seguinte forma: proprietrio (a) (nome e CPF do proprietrio), representado por seu bastante procurador (nome e CPF/CNPJ do procurador).

Sendo o procurador a administradora, preciso ainda acrescentar quem seu representante, que pode assinar por ela. Algo como por intermdio de seu diretor/scio-diretor/presidente e assim por diante. No necessrio constar o nome dessa pessoa fsica no contrato de locao.

Caso haja futuros questionamentos, ser possvel verificar no contrato social da administradora se, naquela data, aquela pessoa de fato podia assinar pela empresa, esclarece Alex Strotbek.

12. obrigatrio haver reconhecimento de firma no contrato de locao?

Por lei, no, mas fortemente aconselhvel. meramente uma questo de segurana, diz Strotbek. Assim, possvel confirmar que as pessoas ali descritas de fato foram as que assinaram o contrato, e que as assinaturas ocorreram naquela data.

13. obrigatrio haver reconhecimento de firma do mandato de procurao firmado entre administradora e proprietrio?

Por lei, no, mas oCdigo Civilgarante que a firma seja reconhecida se o inquilino assim o exigir. E o ideal, que exija mesmo. Para Strotbek, uma forma de se certificar de que, de fato, o proprietrio pode ser representado pela administradora o que fundamental principalmente no caso de a empresa assinar por ele.

Fonte:http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/o-que-pode-ou-nao-ser-exigido-no-contrato-de-aluguelShankar CabusDesenvolvedor web, web designer e ajudante do Direito

Formado em Sistema de Informao pela Universidade do Estado da Bahia, atua como web designer, frontender e ajudante do Direito.

Fonte: http://shankarcabus.jusbrasil.com.br/artigos/290482120/o-que-pode-ou-nao-ser-exigido-no-contrato-de-aluguel?utm_campaign=newsletter-daily_20160105_2584&utm_medium=email&utm_source=newsletterData: 11/12/2016