CONTRATO DE CONTRATO DE LOCAÇÃOLOCAÇÃO

CONCEITOCONCEITO

►O contrato de locação segundo O contrato de locação segundo Beviláqua, é o contrato pelo qual, uma Beviláqua, é o contrato pelo qual, uma das partes, mediante remuneração das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e o gozo de uma coisa tempo, o uso e o gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada.execução de alguma obra determinada.

ESPÉCIESESPÉCIES

► Locação de coisaLocação de coisa► Locação de serviçoLocação de serviço► Locação de obraLocação de obra

CARACTERÍSTICASCARACTERÍSTICAS

a) bilateral, pois envolve prestações recíprocas, em a) bilateral, pois envolve prestações recíprocas, em que uma das partes entrega a coisa para uso e a que uma das partes entrega a coisa para uso e a outra paga pela utilização;outra paga pela utilização;

b) oneroso, ambas as partes obtém proveito, sendo b) oneroso, ambas as partes obtém proveito, sendo para uma parte o recebimento do valor do aluguel e para uma parte o recebimento do valor do aluguel e a outra se beneficia com o uso da coisa locada;a outra se beneficia com o uso da coisa locada;

c) consensual, tendo seu aperfeiçoamento ou c) consensual, tendo seu aperfeiçoamento ou conclusão com o acordo de vontade, sem a conclusão com o acordo de vontade, sem a necessidade da imediata tradição da coisa;necessidade da imediata tradição da coisa;

d) comutativo, no qual não há risco da d) comutativo, no qual não há risco da aleatoriedade, pois suas prestações são aleatoriedade, pois suas prestações são fixadas e definidas objetivamente;fixadas e definidas objetivamente;

e) não solene, pois a forma de contratação é e) não solene, pois a forma de contratação é livre, podendo inclusive ser feita oralmente;livre, podendo inclusive ser feita oralmente;

f) de trato sucessivo, em que sua execução f) de trato sucessivo, em que sua execução é prolongada no tempo.é prolongada no tempo.

SUJEITOS

►locador e locatário ►senhorio e inquilino ►arrendador e arrendatário

Locação de coisaLocação de coisa

►O contrato de locação de coisas é O contrato de locação de coisas é aquele em que, uma das partes se aquele em que, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa coisa não fungível, mediante certa retribuição (CC, art.565). retribuição (CC, art.565).

ELEMENTOS (art. 565)

►Coisa►Preço►Duração/Tempo

Coisa

► Imóvel urbano (residencial e comercial – Lei nº 8245/91, Lei nº 12.112/2009)

► Imóvel Rural – arrendamento - Estatuto da Terra (Lei 4.504/64)

► Imóveis de propriedade da União, Estados, Municípios e Distrito Federal são regidos pelo Decreto-lei nº 9760/46 e 6874/44.

►Vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos (contrato atípico com características de contrato de locação de coisas, de depósito e de locação de serviços);

►espaços destinados à publicidade (afasta-se da finalidade da lei 8245/91);

►apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar 9pagamento de diárias – contrato de hospedagem).

►arrendamento mercantil ou leasing (a remuneração não é mero aluguel, mas serve, ou pode servir de pagamento parcial do bem).

PreçoPreço

► É imprescindível o preço ou valor do aluguel (remuneração) a ser paga pelo locatário, pois não existindo a cobrança de um preço, não será contrato de locação, e sim de comodato, hipótese em que haveria o gozo ou uso da coisa gratuitamente.

► O valor da locação deve ser real e não simbólico, determinado ou determinável, cujo pagamento, regra geral, é feio em dinheiro, podendo, entretanto, ser efetivado de forma mista, sendo parte em dinheiro e parte em obra.

► Se for locação regida pela lei do inquilinato, a fixação do preço não poderá ser vinculada a moeda estrangeira, nem ao salário mínimo.

► O preço normalmente é fixado pelas partes, podendo ainda ser definido por arbitramento ou por ato governamental.

► Lei 8245/91 – Lei do inquilinato (Dispõe sobre as locações dos Lei 8245/91 – Lei do inquilinato (Dispõe sobre as locações dos Imóveis urbanos) Imóveis urbanos)

Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.ao salário mínimo.Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.do aluguel.

Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

TempoTempo

O prazo de vigência do contrato é fator decisivo do vínculo e dele decorrem alguns pontos básicos com relação às questões de rescisão, multa e indenização. O tempo de duração contratual pode ser determinado ou indeterminado

Determinado► Resolução ex lege ao término do prazo (art. 573)► Prorrogação presumida (art. 574). Prazo: 30 dias► Resolução antecipada pelo locador ou locatário

(art.571). ►Direito de retenção do locatário (parágrafo único).► Possibilidade de revisão judicial da indenização

(art. 572)

Indeterminado►Notificação para restituição da coisa. Recusa

do locatário (art. 575): pagamento do aluguel fixado pelo locador na notificação (revisão judicial – arts. 575, parágrafo único, e 413) e assunção dos riscos da coisa.

Obrigações do locadorObrigações do locador(artigos 566, 567, 568 e 571/CC)(artigos 566, 567, 568 e 571/CC)

(artigo 22/LI)(artigo 22/LI)a) entregar a coisa alugada ao locatário, devendo acompanhar os a) entregar a coisa alugada ao locatário, devendo acompanhar os acessórios, salvo os expressamente excluídos. Se o locatário ao receber acessórios, salvo os expressamente excluídos. Se o locatário ao receber a coisa não fez nenhuma reclamação, presume-se que a coisa lhe foi a coisa não fez nenhuma reclamação, presume-se que a coisa lhe foi entregue em perfeita ordem, salvo prova efetiva em contrário;entregue em perfeita ordem, salvo prova efetiva em contrário;

b) manter a coisa no mesmo estado, ou seja, a coisa deverá estar em b) manter a coisa no mesmo estado, ou seja, a coisa deverá estar em condições de ser utilizada durante o período da locação, salvo condições de ser utilizada durante o período da locação, salvo disposição em contrário expressa. Havendo deterioração da coisa disposição em contrário expressa. Havendo deterioração da coisa durante o período contratual, sem que tenha havido culpa do locatário, durante o período contratual, sem que tenha havido culpa do locatário, poderá ele pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o poderá ele pedir redução proporcional do aluguel ou rescindir o contrato caso não sirva a coisa para o fim a que se destina (CC, contrato caso não sirva a coisa para o fim a que se destina (CC, art.567).art.567).

c) garantir o uso pacífico da coisa, devendo o locador abster-se de c) garantir o uso pacífico da coisa, devendo o locador abster-se de praticar qualquer ato que venha dificultar o uso da coisa locada, praticar qualquer ato que venha dificultar o uso da coisa locada, inclusive àqueles praticados por terceiros, respondendo ainda o locador inclusive àqueles praticados por terceiros, respondendo ainda o locador pelos vícios e defeitos ocultos do objeto, anteriores à locação (CC, pelos vícios e defeitos ocultos do objeto, anteriores à locação (CC, art.568). art.568).

►Deterioração da coisa sem culpa do locatário (art. 567, 1a parte): redução proporcional do aluguel

►Resolução do contrato (artigos 567, 2a parte, e 475)

►Execução das reparações necessárias, às expensas do locador (art. 249), com autorização judicial, salvo em caso de urgência (art. 249, parágrafo único)

►Efetivação dos reparos pelo locador (art. 632 do CPC)

Obrigações do locatárioObrigações do locatário(artigo 569, 570 e 571/CC)

(artigos 22-25/LI)a) utilizar a coisa alugada para os fins convencionados a) utilizar a coisa alugada para os fins convencionados ou especificados no contrato, tratando-a com zelo como ou especificados no contrato, tratando-a com zelo como se fosse de sua propriedade; (Transgressão: artigo se fosse de sua propriedade; (Transgressão: artigo 570/CC – resolução do contrato e/ou perdas e danos)570/CC – resolução do contrato e/ou perdas e danos)

b) pagar o aluguel estabelecido nos prazos combinados; b) pagar o aluguel estabelecido nos prazos combinados;

c) levar ao conhecimento do locador as turbações de c) levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito;terceiros, fundadas em direito;

d) restituir a coisa, finda a locação, no estado em que foi d) restituir a coisa, finda a locação, no estado em que foi recebida, salvo as deteriorações naturais.recebida, salvo as deteriorações naturais.

► Se o locatário utilizar a coisa para fins diversos Se o locatário utilizar a coisa para fins diversos daqueles convencionados (por exemplo, imóvel daqueles convencionados (por exemplo, imóvel alugado para fins residenciais, utilizado com objetivos alugado para fins residenciais, utilizado com objetivos comerciais), ou ainda danificá-lo de forma abusiva, o comerciais), ou ainda danificá-lo de forma abusiva, o locador além do direito de rescindir o contrato, poderá locador além do direito de rescindir o contrato, poderá cobrar perdas e danos (CC, art. 570).cobrar perdas e danos (CC, art. 570).

► Regra geral, conforme o artigo 327 do código civil, Regra geral, conforme o artigo 327 do código civil, efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem diversamente, ou salvo se as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da lei, da natureza da se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias. obrigação ou das circunstâncias.

► Quanto aos impostos e taxas, em caso de locação de Quanto aos impostos e taxas, em caso de locação de imóveis, pode ser estipulado que estes encargos imóveis, pode ser estipulado que estes encargos serão pagos pelo locatário.serão pagos pelo locatário.

ALIENAÇÃO DA COISA NA VIGÊNCIA DO CONTRATO (art. 576 do CC e art. 8ºda

LI).►Necessidade do registro do contrato.

Prazo (imóveis): 90 dias da notificação do locatário.

►Direito de preferência do locatário (art.27 e ss. da LI). Prazo: 30 dias da notificação.

►Preterição (art. 33): prazo de 6 meses do registro da alienação não oferecida ao locatário.

DIREITO DE RETENÇÃO DO LOCATÁRIO

►Pelo pagamento proporcional da multa contratual, em caso de resolução antecipada pelo locador (art. 571, parágrafo único)

►Pelas benfeitorias necessárias e, se autorizadas, úteis (CC, art. 578,e LI, art. 35).

►Obs: benfeitorias voluptuárias (CC, art. 1219, e LI, art. 36).

Direito de RetençãoDireito de RetençãoÉ direito do locatário de não devolver a coisa É direito do locatário de não devolver a coisa alugada enquanto não receber indenização  alugada enquanto não receber indenização  do locador por força da lei ou do contrato.do locador por força da lei ou do contrato.Ex: se o inquilino conserta as goteiras da Ex: se o inquilino conserta as goteiras da casa tem direito à indenização por se tratar casa tem direito à indenização por se tratar de benfeitoria necessária, mas as de benfeitoria necessária, mas as benfeitorias úteis e voluptuárias não benfeitorias úteis e voluptuárias não ensejam indenização e nem retenção, 578; ensejam indenização e nem retenção, 578; O locador exige o bem antes do prazo O locador exige o bem antes do prazo acertado, deve então compensar o locatário acertado, deve então compensar o locatário por quebra de contrato, cabendo  ao por quebra de contrato, cabendo  ao locatário reter a coisa enquanto não for locatário reter a coisa enquanto não for indenizado, § único do 571). indenizado, § único do 571).

SUCESSÃO CONTRATUAL DO LOCADOR OU DO LOCATÁRIO (art. 577).

►Somente em locação por tempo determinado, exceto em imóveis urbanos (artigos 10 e 11 da LI).

SUBLOCAÇÃO (artigos 13 a 16 da LI).

Teto do aluguel devido pelo sublocatário (artigo 21/LI).

GARANTIAS LOCATÍCIAS

artigos 37/42 da LI

Locação ResidencialLocação Residencial

Com prazo certo igual ou superior a trinta Com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por escritomeses, contratada por escrito

► direito de retomada no vencimento, direito de retomada no vencimento, independentemente de motivação independentemente de motivação ((denúncia vaziadenúncia vazia););

► inocorrência de prorrogação legal inocorrência de prorrogação legal obrigatória após o vencimento;obrigatória após o vencimento;

► ocorrendo a prorrogação tácita, ficará ocorrendo a prorrogação tácita, ficará assegurada a possibilidade de denúncia assegurada a possibilidade de denúncia vazia ao locador, desde que este notifique o vazia ao locador, desde que este notifique o locatário no prazo de 30 dias.locatário no prazo de 30 dias.

com prazo indeterminado ou inferior a com prazo indeterminado ou inferior a trinta mesestrinta meses

►ocorrência de prorrogação legal ocorrência de prorrogação legal compulsória após o vencimento;compulsória após o vencimento;

►o direito de retomada depende de o direito de retomada depende de motivação (motivação (denúncia cheiadenúncia cheia) e só é ) e só é possível nos casos elencados na Lei;possível nos casos elencados na Lei;

►a a denúncia vaziadenúncia vazia somente será somente será admitida após 05 anos de vigência admitida após 05 anos de vigência ininterrupta da locação (artigo 47, V, ininterrupta da locação (artigo 47, V, LI). LI).

Artigo 47 da Lei do InquilinatoArtigo 47 da Lei do InquilinatoI – nas hipóteses do art. 9º: I – nas hipóteses do art. 9º: (I) por mútuo acordo; (I) por mútuo acordo; (II) em decorrência da prática de infração (II) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; legal ou contratual; (III) em decorrência da falta de pagamento (III) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; do aluguel e demais encargos; (IV) para a realização de reparações (IV) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou podendo, ele se recuse a no imóvel, ou podendo, ele se recuse a consenti-las.consenti-las.

II – em decorrência de extinção do contrato de II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu locatário estiver relacionada com o seu emprego.emprego.

► Nesta hipótese a norma procurou envolver Nesta hipótese a norma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros etc. Desfeito o zeladores, vigias, porteiros etc. Desfeito o vínculo trabalhista, abre-se ensejo ao despejo. vínculo trabalhista, abre-se ensejo ao despejo. No art. 59, par. 1º, II, abre-se a possibilidade No art. 59, par. 1º, II, abre-se a possibilidade de despejo liminar nestes casos, evitando-se de despejo liminar nestes casos, evitando-se que o empregador tenha que tolerar ex-que o empregador tenha que tolerar ex-empregado no local até a sentença.empregado no local até a sentença.

III – se for pedido para uso próprio, de III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.imóvel residencial próprio.

IV – pedido para demolição e IV – pedido para demolição e edificação licenciada ou para a edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.cinquenta por cento.

► Esta hipótese de desfazimento da locação Esta hipótese de desfazimento da locação não se confunde com a contida no inciso III não se confunde com a contida no inciso III do art. 9º. do art. 9º.

►No artigo 47, IV, a demolição, edificação ou No artigo 47, IV, a demolição, edificação ou reforma no prédio locado dá-se por iniciativa reforma no prédio locado dá-se por iniciativa do locador e não do Poder Público. do locador e não do Poder Público.

► A lei exige não só a demolição como A lei exige não só a demolição como também a ulterior edificação, preenchidos também a ulterior edificação, preenchidos os requisitos de acréscimos mínimos do os requisitos de acréscimos mínimos do imóvel.imóvel.

V – se a vigência ininterrupta da locação V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 05 (cinco) anos. (7)ultrapassar 05 (cinco) anos. (7)

Caso tenha o locador preferido a locação Caso tenha o locador preferido a locação verbal ou, se por escrito, por período verbal ou, se por escrito, por período inferior a 30 meses, deverá aguardar os inferior a 30 meses, deverá aguardar os cinco anos para poder, imotivadamente, cinco anos para poder, imotivadamente, despejar o seu inquilino.despejar o seu inquilino.

Locação não-residencialLocação não-residencial

► locação comercial com direito à renovatórialocação comercial com direito à renovatória►O intuito desta é proteger o fundo de comércio, O intuito desta é proteger o fundo de comércio,

o ponto.o ponto.► Previnem-se os lucros cessantes advindos da Previnem-se os lucros cessantes advindos da

interrupção da atividade e da necessidade de se interrupção da atividade e da necessidade de se deslocar o estabelecimento.deslocar o estabelecimento.

►O direito à renovação é norma cogente, de O direito à renovação é norma cogente, de expressa disposição pelo artigo 45/LI, não sendo expressa disposição pelo artigo 45/LI, não sendo possível a dispensa pelas partes de seus efeitos. possível a dispensa pelas partes de seus efeitos.

O locador não estará obrigado a renovar o O locador não estará obrigado a renovar o contrato de locação (artigo 52):contrato de locação (artigo 52):

I – se por determinação de Poder Público tiver I – se por determinação de Poder Público tiver que realizar no imóvel obras que importarem que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade.valor do negócio ou da propriedade.

II – se o imóvel vier a ser utilizado por ele II – se o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.cônjuge, ascendente ou descendente.

Morte do locador e do locatárioMorte do locador e do locatário

► Tanto a morte do locador quanto a do locatário não Tanto a morte do locador quanto a do locatário não faz desaparecer a relação locatícia. faz desaparecer a relação locatícia.

► No primeiro caso, a locação transmite-se aos No primeiro caso, a locação transmite-se aos herdeiros (art. 10); herdeiros (art. 10);

► no segundo, a lei elenca a ordem de sub-rogação no segundo, a lei elenca a ordem de sub-rogação (art. 11): (art. 11): nas locações com finalidade residencial, o nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvelde cujus, desde que residentes no imóvel (I); (I); nas nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negóciose for o caso, seu sucessor no negócio (II). (II).

► A razão da distinção se dá tendo-se em vista o A razão da distinção se dá tendo-se em vista o caráter caráter intuitu familiae intuitu familiae do contrato de locação do contrato de locação residencial.residencial.

► A fiança, sendo garantia pessoal, extingue-se A fiança, sendo garantia pessoal, extingue-se com a morte do locatário, devendo ser com a morte do locatário, devendo ser apresentada nova garantia se assim exigir o apresentada nova garantia se assim exigir o locador.locador.

►No caso de ocupação ilegítima do imóvel em No caso de ocupação ilegítima do imóvel em

caso de morte do locatário, por pessoas caso de morte do locatário, por pessoas estranhas à ordem legal, a ação cabível não estranhas à ordem legal, a ação cabível não será o despejo e, sim, a possessória, pois serão será o despejo e, sim, a possessória, pois serão considerados intrusos, não participantes da considerados intrusos, não participantes da relação locatícia. relação locatícia.

Separação e divórcio do locatárioSeparação e divórcio do locatário

►Se ocorrer a separação ou divórcio do Se ocorrer a separação ou divórcio do locatário, a locação se estenderá com o locatário, a locação se estenderá com o cônjuge ou companheiro que permanecer cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel locado (artigo 12/LI), devendo no imóvel locado (artigo 12/LI), devendo esta sub-rogação ser comunicada por esta sub-rogação ser comunicada por escrito ao locador que poderá exigir, no escrito ao locador que poderá exigir, no prazo de 30 dias, a substituição do fiador prazo de 30 dias, a substituição do fiador ou oferecimento de nova garantia dentre ou oferecimento de nova garantia dentre as admitidas pela lei, (artigo 17/LI).as admitidas pela lei, (artigo 17/LI).

CAPACIDADECAPACIDADE