2009

Lei 6.766/79 ( P a r c e l a m e n t o d o S o l o U r b a n o )

A n l i s e d o u t r i n r i a e j u r i s p r u d e n c i a l

MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DO ESPRITO SANTO Centro de Apoio Operacional de Defesa do Meio Ambiente, de Bens e Direitos de Valor Artstico,

Esttico, Histrico, Turstico, Paisagstico e Urbanstico - CAOA

2

MINISTRIO PBLICO DO ESTADO DO ESPRITO SA NTO

Procuradoria Geral de Justia

FERNANDO ZARDINI ANTNIO Procurador Geral de Justia

MARIA DA PENHA DE MATTOS SAUDINO Subprocuradora Geral de Justia Judicial

JOS MARAL DE ATADE ASSI Subprocurador Geral de Justia Administrativo

ELDA MRCIA MORAES SPEDO Corregedora Geral do Ministrio Pblico

LCIO ARAJO Gerente Geral do Ministrio Pblico

REALIZAO:

Centro de Apoio Operacional de Defesa do Meio Ambiente, de Bens e Direitos de Valor Artstico, Esttico, Histrico, Turstico, Paisagstico e Urbanstico CAOA

ELABORAO:

NCIA REGINA SAMPAIO Promotora de Justia/Dirigente do CAOA

LUIS HENRIQUE DE ARAGO OLIVER

Assessor Especial

2009

3

SUMRIO

1 Lei n 6.766/79 (Parcelamento do Solo Urbano)................................

CAPTULO I - DISPOSIES PRELIMINARES

CAPTULO II - DOS REQUISITOS URBANSTICOS PARA LOTEAMENTO CAPTULO III - DO PROJETO DE LOTEAMENTO

CAPTULO IV - DO PROJETO DE DESMEMBRAMENTO CAPTULO V - DA APROVAO DO PROJETO DE LOTEAMENTO E

DESMEMBRAMENTO

CAPTULO VI - DO REGISTRO DO LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO CAPTULO VII - DOS CONTRATOS

CAPTULO VIII - DISPOSIES GERAIS

CAPTULO IX - DISPOSIES PENAIS

CAPTULO X - DISPOSIES FINAIS

2 Anexos (ACPs, TACs, Notificaes Recomendatrias, etc.)..................

4

LEI No 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979.

Dispe sobre o Parcelamento do Solo

Urbano e d outras Providncias.

O PRESIDENTE DA REPBLICA: Fao saber que o Congresso Nacional decreta e

eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1 - O parcelamento do solo para fins urbanos ser regido por esta

Lei.

Pargrafo nico. Os Estados, o Distrito Federal e os Municpios podero

estabelecer normas complementares relativas ao parcelamento do solo

municipal para adequar o previsto nesta Lei s peculiaridades regionais

e locais.

Constituio Federal arts. 21, inciso XX; 24, inciso I, 1, 2 e 3; 30, inciso VIII e 182

Lei Estadual n 7.943/2004.

Projeto de Lei n 3057/2000

Art. 1 Esta Lei estabelece normas gerais disciplinadoras do parcelamento do solo para fins

urbanos e da regularizao fundiria sustentvel de reas urbanas e denominada Lei de

Responsabilidade Territorial Urbana.

Pargrafo nico. A aplicao desta Lei d-se sem prejuzo de outras normas especficas de mbito

federal, estadual, distrital ou municipal que com ela sejam compatveis, respeitadas as

competncias constitucionais de cada ente federativo.

Comentrios:

O Princpio da autonomia das entidades que compem a Federao pressupe a

existncia de reparties de competncias traadas peremptoriamente pela Constituio

Federal.

A competncia legislativa constitucional urbanstica se exterioriza de forma

vertical, j que cabe a Unio a edio de normas gerais (art.24,1) e aos Estados-

Membros a possibilidade de aperfeioar, complementar ou suplementar as regras

5

impostas no mbito federal (art.24, 2). Restando aos Municpios a elaborao de

normas de interesse local (art.30, I), alm da possibilidade de suplementar a legislao

federal e estadual, no que couber (art.30, II).

Segundo GILMAR MENDES, INOCNCIO COELHO e PAULO BRANCO se o critrio

da colaborao no vingar, h de se cogitar do critrio da preponderncia de interesses.

Mesmo no havendo hierarquia entre os entes que compem a Federao, pode-se falar

em hierarquia de interesses, em que os mais amplos (da Unio) devem preferir aos mais

restritos (dos Estados) 1.

Por esse sistema, os Estados no podem editar normas que contrariem os

dispositivos emanados da legislao federal de carter geral, assim, como os Municpios

no podem editar leis locais que estejam em descompasso com as regras federais e

estaduais. Trata-se de um condomnio legislativo que exige a cooperao e a harmonia

entre as diferentes esferas de governo.

Consideraes Doutrinrias:

TOSHIO MUKAI (Direito Urbano e Ambiental) [...] entendemos que a competncia

genrica constitucional, em matria de urbanismo, deferida aos trs nveis e governo,

como matria concorrente, em dois nveis: ao nvel do planejamento do urbanismo e ao

nvel da legislao e atuao administrativa decorrente (especialmente atravs de

medidas de polcia limitaes urbansticas). Ao nvel de planejamento, pode a Unio

elaborar e ditar, para todo o territrio nacional, um Plano Nacional de Urbanismo, com

base no poder advindo da regra de competncia expressa que lhe d a constituio

vigente para planejar e promover o desenvolvimento econmico de urbanismo, para

certas e determinadas regies geo-econmicas, adaptadas s peculiaridades regionais.

Ao nvel da legislao ou normatividade cogente em face dos administrados e da atuao

administrativa, pode, considerando sempre a predominncia do interesse nacional sobre

o estadual ou municipal, tendo em vista a competncia remanescente estadual e o

peculiar interesse Municipal [...] (3 edio, Belo Horizonte: Forum, 2006, p. 111/112).

JOS AFONSO DA SILVA (Direito Urbanstico Brasileiro) Normas gerais so,

portanto, normas de leis, ordinrias ou complementares, produzidas pelo legislador

federal nas hipteses previstas na constituio, que estabelecem princpios e diretrizes

da ao legislativa da Unio, dos Estados e dos Municpios [...] Assim, elas se revelam

como mecanismos limitadores da autonomia dos Estados e Municpios razo por que

ho de ser compreendidas em sentido estrito [...] (5 edio, So Paulo:Malheiros,

2008, p.67).

1 Curso de Direito Constitucional.3 ed..So Paulo: Saraiva, 2008, p. 822.

6

HELINE SIVINI FERREIRA (Competncias Ambientais) Convm, ainda, assinalar

que a diviso constitucional de competncias entre a Unio e os Estados no impede

eventuais conflitos entre legislaes federais e estaduais. Sobre essa questo, trs

possibilidades devem ser analisadas: a) pode ocorrer que, mesmo observando os seus

campos de atuao, Unio e Estados legislem de forma conflitante. Nesse caso, entende-

se que dever predominar a regra mais restritiva, uma vez que se busca a satisfao de

um interesse pblico [...] (artigo publicado em Direito Constitucional Ambiental Brasileiro

- Org.: J.J. Gomes Canotilho e Jos Rubens Morato Leite - So Paulo: Saraiva, p.215).

Jurisprudncia:

CONSTITUCIONAL E AMBIENTAL. USO DO SOLO URBANO. COMPETNCIA CONCORRENTE. MEIO

AMBIENTE. INTERESSE DA COLETIVIDADE. 1. O uso do solo urbano submete-se aos princpios

constitucionais que informam a funo social da propriedade, evidenciando a defesa do meio

ambiente e do bem estar comum da sociedade. 2. Segundo precedente do STJ, "a Unio, os

Estados e os Municpios tm competncia concorrente para legislar sobre o estabelecimento das

limitaes urbansticas no que diz respeito s restries do uso da propriedade em benefcio do

interesse coletivo, em defesa do meio ambiente para preservao da sade pblica e, at, do

lazer" (RONS 8.766/PR). 3. Incide, no caso, a Lei Federal n 6.6676/79 e a Lei Estadual n

3.384/80, com a redao do artigo 45 dada pela Lei n 5.640/98, o que retira a eficcia de

qualquer Lei Municipal que contrarie os citados diplomas legais. 4. A citada legislao no impede o

parcelamento ou desmembramento do solo em determinadas regies consideradas Zonas

Especiais, dentre elas o Municpio de Guarapari, mas to somente normativam a forma como se

dar o fracionamento, para evitar abusos ou degradaes do solo e do meio ambiente. 5. Recurso

desprovido. (TJ-ES; AC 021.99.019277-1; Terceira Cmara Cvel; Rel. Des. Subst. Samuel Meira

Brasil Junior; Julg. 20/08/2002)

ARGIO INCIDENTAL DE INCONSTITUCIONALIDADE - AO CIVIL PBLICA - MUNICPIO -

DIREITO AMBIENTAL - PREPONDERNCIA DE NORMA FEDERAL SOBRE NORMA MUNICIPAL -

COMPETNCIA LEGISLATIVA SUPLEMENTAR - RECUO MARGINAL EM FACE DA EXISTNCIA DE RIO

- INCOMPATIBILIDADE MATERIAL RECONHECIDA - INCONSTITUCIONALIDADE DECLARADA. Reza o

art. 24 da Magna Carta: "Compete Unio, aos Estados e ao Distrito Federal legislar

concorrentemente sobre: "VI - florestas, caa, pesca, fauna, conservao da natureza, defesa do

solo e dos recursos naturais, proteo do meio ambiente e controle da poluio"; dispondo, por sua

vez, o 1: "No mbito da legislao concorrente, a competncia da Unio limitar-se- a

estabelecer normas gerais", enquanto o 2 estatui: "A competncia da Unio para legislar sobre

normas gerais no exclui a competncia suplementar dos Estados", prevendo o 4 que "A

supervenincia de lei federal sobre normas gerais suspende a eficcia da lei estadual, no que lhe

for contrrio". Logo, essas normas devem ser levadas em considerao no exerccio da

competncia legislativa material concorrente. Suplementar na espcie significa que "na inexistncia

de lei federal os Estados e o Distrito Federal legislaro livremente, sem restries. A sobrevinda,

contudo, ou a preexistncia de uma lei federal sobre a matria s tornam vlidas as disposies

7

que no contrariem as normas gerais da Unio" (BASTOS, Celso Ribeiro. Curso de direito

constitucional. 22. ed. atual. So Paulo: Saraiva, 2001. p. 306). Logo, "a legislao supletiva, como

cedio, no pode ineficacizar os efeitos da lei que pretende suplementar" (REsp 29299/RS). Ipso

facto, diante da incompatibilidade material da norma jurdica municipal com a nacional e estadual,

estas prevalecem, afastando a eficcia daquela, pois "(...) ao longo das guas correntes, fixado

em 15 (quinze) metros, no mnimo, a reserva de faixa no edificvel, matria esta, como tal,

regulada, tambm, pela legislao do Estado, haja vista a Lei n. 6.063, de 24/05/82 (art.8, inciso

III, redao da Lei n. 10.957/98 - DOE 16.050, de 24/11/98)" (TJSC - ACMS n. 2004.019089-1,

rel. Francisco Jose Rodrigues de Oliveira Filho, julado em 17/08/2005).

Artigos:

Francisco de Assis Aguiar Alves. Autonomia Municipal e interesse local como

parmetros competncia legislativa dos municpios. Revista da Faculdade

de Direito de Campos, Ano IV, N 4 e Ano V, N 5 - 2003-2004.

Giovana Egle Alves de Oliveira DAntonio. Aspectos de Direito Ambiental e

Urbanstico frente Autonomia Municipal: um debate sobre a viso do

STF em relao aos Administrados. Sociedade Brasileira de Direito Pblico

(www.sbdp.org.br).

CAPTULO I

Disposies Preliminares

Art. 2 - O parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante

loteamento ou desmembramento, observadas as disposies desta Lei e

as das legislaes estaduais e municipais pertinentes.

1 - Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes

destinados a edificao, com abertura de novas vias de circulao, de

logradouros pblicos ou prolongamento, modificao ou ampliao das

vias existentes.

2 - considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes

destinados a edificao, com aproveitamento do sistema virio

existente, desde que no implique na abertura de novas vias e

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logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao

dos j existentes.

3 - VETADO

4 Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura bsica cujas

dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor

ou lei municipal para a zona em que se situe.

Constituio Federal artigo 182, 1.

Lei Federal n 10.257/2001 artigos 4, III, a; 5.

Projeto de Lei n 3057/2000:

Artigo 2 Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

V gleba: o imvel que ainda no foi objeto de parcelamento do solo para fins urbanos;

VI lote: a unidade imobiliria resultante de loteamento ou desmembramento;

IX loteamento: a diviso de imvel em lotes destinados edificao, com abertura de novas

reas destinadas a uso pblico, ou com prolongamento, modificao ou ampliao das existentes;

X desmembramento: a diviso de imvel em lotes destinados edificao, que no implique a

abertura de novas reas destinadas a uso pblico, ou o prolongamento, modificao ou ampliao

das j existentes.

XI condomnio urbanstico: a diviso de imvel em unidades autnomas destinadas edificao,

s quais correspondem fraes ideais das reas de uso comum dos condminos, admitida a

abertura de vias de domnio privado e vedada a de logradouros pblicos internamente ao seu

permetro.

Art. 4 O parcelamento do solo para fins urbanos somente pode ser feito nas modalidades de

loteamento, desmembramento ou condomnio urbanstico.

1 Admite-se a utilizao, de forma simultnea ou consecutiva, de mais de uma modalidade de

parcelamento, no mesmo imvel ou em parte dele, desde que atendidos os requisitos desta Lei.

Art. 118. Os condomnios civis cujos moradores so proprietrios de fraes ideais do terreno, mas

exeram posses localizadas, podem, por deciso de dois teros dos proprietrios das fraes,

transform-las em condomnios urbansticos, observados os requisitos desta Lei.

1 Os clubes de campo que, de fato, pelas caractersticas de ocupao, so parcelamentos do

solo para fins urbanos, podem ser regularizados na forma do caput, com a extino da associao

proprietria do terreno e a transferncia aos scios cotistas das fraes ideais do terreno.

2 Os condomnios de que trata este artigo no podem incorporar como reas de uso comum dos

condminos os logradouros que j estejam afetados ao uso pblico.

9

Art. 127. Observadas as disposies desta lei, admite-se a aprovao de loteamentos para fins

urbanos com controle de acesso, desde que:

I lei estadual ou municipal autorize a expedio de licena para este tipo de empreendimento e a

necessria outorga de instrumento de permisso ou concesso do direito real de uso das reas

internas do loteamento;

II a concesso ou permisso de uso referida no inciso I seja outorgada a uma associao de

proprietrios ou adquirentes de lotes, legalmente constituda.

1 Para a expedio da licena referida no inciso I do caput, a legislao municipal deve prever

que sejam avaliadas as seguintes questes:

I possibilidade de integrao futura do acesso do loteamento fechado com o sistema virio

existente ou projetado;

II mobilidade urbana no entorno do empreendimento;

III acesso da populao em geral aos equipamentos comunitrios.

2 Ao aprovar o projeto de loteamento com controle de acesso, a autoridade licenciadora fica,

automaticamente, obrigada a outorgar o instrumento de permisso ou concesso referido no inciso

I do caput, o qual dever ser formalizado imediatamente aps a averbao da licena final

integrada, no competente Registro de Imveis.

3 O prazo de vigncia da concesso ou permisso de uso deve ser prorrogado, automtica e

sucessivamente, a cada vencimento, por igual perodo, desde que cumpridos os encargos

atribudos associao referida no inciso II do caput.

4 Considera-se vlido o empreendimento que tenha sido licenciado ou implantado na forma de

loteamento fechado, com base em lei estadual ou municipal, at a data da entrada em vigor desta

Lei, desde que sua implantao tenha respeitado os termos da licena concedida.

Comentrios:

A norma estabeleceu apenas duas formas de parcelamento do solo urbano,

consistentes nas figuras do loteamento e desmembramento, qualquer outra modalidade

no disciplinada pela Lei n 6.76679.

Conforme a legislao atual, o loteamento ao ser implantado passa a integrar a

cidade e, suas vias de circulao, como praas e equipamentos pblicos passam a ser de

uso comum do povo, uma vez que com a aprovao do loteamento, tais parcelas da

gleba transferem-se ao domnio pblico (artigo 22). Referidas reas ficam gravadas pela

indisponibilidade, no sendo passveis de alienao por parte do loteador, muito menos

pelo Poder Pblico (artigo

Questo de grande controvrsia na doutrina e jurisprudncia o loteamento

fechado que aparece como forma hbrida de loteamento (lei 6.766/79) e condomnio (lei

4.591/64).

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Essa prtica, j comum em vrios Estados, consiste em aplicar as regras da lei

4.591/64, em especial a figura do condomnio, entretanto, sem a obrigao da entrega

casada do terreno e sua edificao, ficando para o adquirente do lote a responsabilidade

pela construo.

Outra modalidade de ocupao territorial urbana a abarcada pela Lei Federal n

4.591/64. Nesse tipo de empreendimento ocorre a edificao de vrias unidades

autnomas, sobre um nico lote ou terreno, vinculadas entre si por uma frao ideal e

reas comuns, conforme preconiza seu artigo 8, verbis:

Quando, em terreno onde no houver edificao, o proprietrio, o promitente

comprador, o cessionrio deste ou o promitente cessionrio sobre ele desejar

erigir mais de uma edificao, observar-se- tambm o seguinte:

a) em relao s unidades autnomas que se constiturem em casas trreas ou

assobradadas, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao e

tambm aquela eventualmente reservada como de utilizao exclusiva dessas

casas, como jardim e quintal, bem assim a frao ideal do todo do terreno e de

partes comuns, que corresponder s unidades;

b) em relao s unidades autnomas que constiturem edifcios de dois ou mais

pavimentos, ser discriminada a parte do terreno ocupada pela edificao,

aquela que eventualmente for reservada como de utilizao exclusiva,

correspondente s unidades do edifcio, e ainda a frao ideal do todo do terreno

e de partes comuns, que corresponder a cada uma das unidades;

c) sero discriminadas as partes do total do terreno que podero ser utilizadas

em comum pelos titulares de direito sobre os vrios tipos de unidades

autnomas;

d) sero discriminadas as reas que se constiturem em passagem comum para

as vias pblicas ou para as unidades entre si.

Nestes termos, no caso do condomnio, diferentemente do loteamento, o

empreendedor se compromete a edificar as unidades autnomas, ou seja, o consumidor

adquirente do lote, ao celebrar contrato dessa natureza, adquire a unidade autnoma

edificada mais a frao ideal e coisas comuns vinculadas ao imvel.

Alm do mais, diferentemente do loteamento, nos condomnios em edificaes, as

vias de circulao e espaos livres so particulares, pertencem aos condminos, j que o

incorporador no possui a obrigao de transferir os espaos internos comuns

Municipalidade, nem mesmo reservar pores para implantao de equipamentos

comunitrios.

Frisa-se, portanto, que essa modalidade condominial, regida pela Lei n 4.591/64,

no autoriza a implantao do empreendimento que tenha por unidades autnomas,

terrenos no edificados.

11

Conforme comentado alhures, os loteamentos fechados, atropelam a legislao

civil e urbanstica, favorecendo, na prtica, a privatizao do uso das reas pblicas dos

loteamentos (reas verdes e institucionais, sistemas de lazer, ruas e praas, etc.),

outrora vocacionadas, em sua origem, ao uso coletivo2

Entretanto, outros entendem pela legalidade dessa modalidade de parcelamento

do solo. Por todos, Hely Lopes Meirelles dispe que:

Loteamentos especiais esto surgindo, principalmente nos arredores das grandes cidades, visando a descongestionar as metrpoles. Para esses loteamentos no h, ainda, legislao superior especfica que orienta a sua formao, mas nada impede que os Municpios editem normas urbansticas locais adequadas a essas urbanizaes. E tais so os determinados loteamentos

fechados, loteamentos integrados, loteamentos em condomnio, com ingresso s

permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e servios urbanos prprios, para auto-suficincia da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impe-se um regramento legal prvio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos no so bens pblicos de uso comum do povo) e os encargos de segurana, higiene e conservao das reas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos

moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como os dirigentes do ncleo, mediante conveno contratual e remunerao dos servios por preo ou taxa, conforme o caso.3

Diante dessa divergncia e, visando legalizar os denominados loteamentos

fechados, o Projeto de Lei n 3.057/2000, que substituir a Lei n 6.766/79, prev a

instituio do condomnio urbanstico como modalidade de parcelamento do solo urbano.

Segundo o citado projeto, o condomnio urbanstico consiste na diviso de imvel

em unidades autnomas destinadas edificao, s quais correspondem fraes ideais

das reas de uso comum dos condminos, admitida a abertura de vias de domnio

privado e vedada a de logradouros pblicos internamente ao seu permetro.

Alm disso, o projeto de lei, ainda, pretende regularizar os loteamentos fechados

j implantados, conforme se infere da leitura do pargrafo quarto, do artigo 127, verbis:

4 Considera-se vlido o empreendimento que tenha sido licenciado ou

implantado na forma de loteamento fechado, com base em lei estadual ou

municipal, at a data da entrada em vigor desta Lei, desde que sua implantao

tenha respeitado os termos da licena concedida.

Consideraes Doutrinrias:

2 Jos Carlos de Freitas.Da Legalidade dos Loteamentos Fechados., disponvel no site do MPSP. 3 Direito Municipal Brasileiro, 15 ed. So Paulo: Malheiros, 2006.

12

VICENTE CELESTE AMADEI (Como lotear uma gleba.So Paulo: Universidade SECOVI,

2001, p.8/9):

GLEBA: rea de terreno que ainda no foi objeto de parcelamento urbano

regular, isto , aprovado e registrado;

LOTE: poro de terra resultante do parcelamento urbano destinada

edificao ou recreao.

HELY LOPES MEIRELLES (Direito Municipal Brasileiro) O loteamento e o

desmembramento constituem modalidades do parcelamento do solo, mas apresentam

caractersticas diversas: o loteamento meio de urbanizao e s se efetiva por

procedimento voluntrio e formal do proprietrio da gleba, que planeja sua diviso e a

submete aprovao da Prefeitura, para subseqente inscrio no Registro Imobilirio,

transferncia gratuita das reas das vias pblicas e espaos livres ao Municpio e

alienao dos lotes aos interessados; o desmembramento apenas repartio da gleba,

sem atos de urbanizao, e tanto pode ocorrer pela vontade do proprietrio (venda,

doao, etc.) como por imposio judicial (arrematao, partilha, etc.), em ambos os

casos sem qualquer transferncia de rea ao domnio pblico (15 ed. So Paulo:

Malheiros, 2006, p.557/558).

PERI CARLOS PAEL LOPES (Atos dos Registradores Imobilirios) Deve-se atentar

para que loteamento no seja confundido com desmembramento e vice-versa. Para

distingui-los s prestar ateno aos dizeres dos 1 e 2 do art.2 da Lei n.6.766, de

19.12.79. Ambos so modalidades legais de parcelamento do solo urbano. O

desdobramento, fracionamento, desdobre ou desdobro de gleba, fazenda, stio, chcara,

estncia, lote, terreno ou data que dizer dividir em dois o imvel que j foi objeto de

regular loteamento ou desmembramento. Neste caso, o registrador deve observar, sim,

se o imvel fracionado no contm rea inferior do mdulo calculado para o mesmo ou

da frao mnima de parcelamento, sendo rural (e desde que a propriedade da qual se

desmembre permanea tambm com rea igual ou superior frao mnima de

parcelamento), consoante dispe a legislao agrria vigente; quando urbano, se o

desdobro foi autorizado pela municipalidade, compete a esta verificar se foi atendido pelo

loteador o preceito dos arts.3, pargrafo nico, 4, II, da LPSU. Tambm no pode

implicar na abertura de novas vias e logradouros pblicos, nem no prolongamento,

modificao ou ampliao dos j existentes (1 ed. 1995, p.78).

JOS AFONSO DA SILVA (Direito Urbanstico Brasileiro) Ento, o chamado

loteamento fechado constitui modalidade especial de aproveitamento condominial de

espao para fins de construo de casas residenciais trreas ou assobradadas ou

edifcios. Caracteriza-se pela formao de lotes autnomos com reas de utilizao

exclusiva de seus proprietrios, confinando-se com outras de utilizao comum dos

condminos. O terreno assim loteado no perde sua individualidade objetiva, conquanto

sofra profunda transformao jurdica. Diferente do processo de loteamento

13

propriamente dito, em razo do qual o terreno loteado perde sua individualidade

objetiva, transformando-se em lotes que se individualizam como unidades

autarquicamente bastantes a si mesmas; inexistem o estado e a pluralidade de

comunho; cria-se um bairro, cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e

caminhos, como pblicos que passam a ser com o registro imobilirio) passa a participar

do sistema virio local e do orbe municipal (5 edio. So Paulo: Malheiros, 2008,

p.350).

Jurisprudncia:

ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA:

RESPONSABILIDADE. 1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do

solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do

Solo - Lei 6.766/79, no mais se questiona as obrigaes do desmembrador ou do loteador. Ambos

so obrigados a cumprir as regras do plano diretor. 2. As obras de infra-estrutura de um

loteamento so debitadas ao loteador, e quando ele oficialmente aprovado, solidariza-se o

Municpio. 3. Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio acionado pelo

Ministrio Pblico. 4. Recurso especial improvido. (REsp 263603/SP, Rel. Ministra ELIANA

CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 12/11/2002, DJ 24/05/2004 p. 229).

DESMEMBRAMENTO DE IMVEL. ART. 2. PAR. 2. LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO.

MANDADO DE SEGURANA. PARCELAMENTO DE BENS IMVEIS URBANOS. LOTEAMENTO E

DESMEMBRAMENTO. A subdiviso de rea em dois lotes, sem abertura nem ampliao de novas

vias de acesso, constitui desmembramento, que a prefeitura no poder negar se as reas

resultantes da diviso apresentam dimenses superiores ao mnimo legal previsto nas posturas

municipais. Inteligncia do art. 2., par. 2., da Lei n 6.766/79. Segurana concedida. (TJ-RJ; MS

216/1988; Terceiro Grupo de Cmaras Cveis; Rel. Des. Jos Rodriguez Lema; Julg. 30/11/1988).

IMOBILIRIO E REGISTRO PBLICO. CONDOMNIO FECHADO DE LOTES. IMPOSSIBILIDADE DE

INSTITUIO. SUSCITAO DE DVIDA. NATUREZA JURDICA. LEGISLAO APLICVEL. LEI

MUNICIPAL. INCONSTITUCIONALIDADE. SENTENA REFORMADA. APELO CONHECIDO E PROVIDO.

1. No passvel de registro, sob os moldes de loteamento, incorporao imobiliria de condomnio

fechado de lotes, integrado por reas privativas dos condminos e por espaos de domnio comum

(reas de lazer, vias de trfego interno e reserva florestal), por incompatibilidade com o art. 2,

1, da Lei n. 6.766/79, que pressupe a existncia de vias de trfego interno de domnio pblico.

2. No aplicvel a Lei Estadual n. 7.943/2004 a pedido de registro de incorporao imobiliria,

relativa a condomnio fechado de lotes, j que a legislao mencionada incide nos casos de

loteamento do solo urbano. 3. No admissvel pedido de registro de incorporao imobiliria,

relativa a condomnio fechado de lotes, composto por reas privativas dos condminos e por

espaos de domnio comum (reas de lazer, vias de trfego interno e reserva florestal), em razo

da previso do art. 8, alneas a e b, da Lei n. 4.951/64, que restringe o condomnio de mais de

uma edificao na mesma rea construo de casas trreas ou assobradadas ou de edificaes

de dois ou mais pavimentos. 4. impossvel, frente previso do art. 167, inciso I, nmeros 17 e

14

19, da Lei n. 6.015/73, combinada com o art. 2, 1, da Lei n. 6.766/79 e com o art. 8,

alneas, a e b, da Lei n. 4.951/64, o registro no Ofcio Geral de Imveis de incorporao

imobiliria de condomnio fechado de lotes. 5. Inexiste no ordenamento jurdico vigente

autorizao constituio e registro de condomnio fechado de lotes, em decorrncia da revogao

tcita do art. 3, do Decreto-Lei n 271/1967, pela Lei n. 6.766/79, incorrendo em

inconstitucionalidade, por violao aos arts. 24, 1 e 2, e 22, inciso XV, da CF/88, a Lei local

que permita tal modalidade de uso do solo urbano. 6. As competncia municipais outorgadas pelo

art. 30, incisos I e VIII, da Lei, devem ser exercidas com atendimento s normas gerais, relativas a

direito urbanstico, expedidas pela Unio Federal e pelos Estados, alm de se compatibilizar com as

normas relativas a registros pblicos, pena de inconstitucionalidade. 7. lcita a criao dos

denominados condomnios fechados de lotes que, na verdade, devem ser institudos sob o modelo

de loteamento do solo urbano, desde que as vias de trfego, as praas e os logradouros internos

sejam objeto de permisso ou concesso de uso aos moradores da gleba, transformando-se, por

Lei Municipal, bens de uso comum do povo em bens de uso especial. 8. Apelo conhecido e provido.

Sentena reformada. Suscitao de dvida julgada procedente. Sem condenao ao pagamento de

custas e honorrios em virtude do carter oficioso que dirigiu a instaurao do processo. (TJ-ES;

AC 061.04.001006-0; Primeira Cmara Cvel; Rel. Des. Arnaldo Santos Souza; Julg. 14/03/2006;

DJES 12/04/2006).

DVIDA. OFCIO DO REGISTRO DE IMVEIS QUE ENCAMINHOU PROCEDIMENTO DE DVIDA

QUANTO AO REGISTRO DO CHAMADO "CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES". EXPEDIENTE QUE

TOMOU O CARTER NORMATIVO A PARTIR DE DECISO DO JUIZ DA VARA DOS REGISTROS

PBLICOS. PRELIMINAR DE NO-CONHECIMENTO DO RECURSO AFASTADA. EVIDENTE INTERESSE

DA PARTE EM VER RECONHECIDA A POSSIBILIDADE JURDICA DE PROSPERAR O SEU

EMPREENDIMENTO NOS MOLDES EM QUE APRESENTADO NO LBUM IMOBILIRIO. QUESTO

MESMO DE SEGURANA JURDICA ANTE A INFORMAO DE EXISTNCIA DE OUTROS

EMPREENDIMENTOS DE IGUAL MONTA SENDO APROVADOS EM OUTROS OFCIOS IMOBILIRIOS.

CONDOMNIO HORIZONTAL DE LOTES. O Decreto-Lei n 271/67, em seu art. 3, que equipara a

figura do loteador do incorporador e a do comprador de lote ao condmino deve ser interpretado

de forma a harmoniz-lo ao sistema da Lei n 6.766/79. No se vislumbra, em tese, bice ao

loteamento fechado, desde que obedecidas as exigncias da legislao - Leis ns 4.591/64 e Lei n

6.766/79. Criao hbrida aceita pela doutrina e jurisprudncia. Impossibilidade, assim, de instituir

condomnio de lotes, em desobedincia s restries da legislao ambiental e federal que

estabelecem a reserva de espaos pblicos. Apelo desprovido. (TJ-RS; AC 70020348199; Porto

Alegre; Vigsima Cmara Cvel; Rel. Des. Jos Aquino Flres de Camargo; Julg. 21/11/2007;

DOERS 18/12/2007; Pg. 92) Sentena

LOTEAMENTO. FECHADO. ADOO DESSA FORMA PARA LOTEAMENTOS J EXISTENTES. LEI

COMPLEMENTAR MUNICIPAL DISPONDO A RESPEITO. INADMISSIBILIDADE, POR CONSTITUIR

DESAFETAO DE REAS INSTITUCIONAIS RESERVADAS AO USO COMUM DO POVO. Ofensa aos

artigos 180, inciso VII, da Constituio Estadual, e 17 da Lei Federal n. 6.766/79. Ao Direta de

Inconstitucionalidade procedente. Considera-se ofensivo ao artigo 180, VII, da Constituio

Paulista dispositivo de Lei Municipal que autoriza a formao de loteamento fechado para o

15

loteamento j existente, de modo que possa ocorrer o desvirtuamento das funes das reas

verdes ou institucionais especificadas no projeto original do loteamento. (Bol. JUBI 84/03) (TJ-SP;

ADI 87.654-0/0; rgo Especial; So Paulo; Rel. Des. Ernani de Paiva; Julg. 30/04/2003).

AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. PLANEJAMENTO URBANSTICO. Lei Municipal com

regras relativas a loteamento fechado, de iniciativa do Legislativo. Iniciativa do Poder Executivo.

Inconstitucionalidade da Lei reconhecida. Ao procedente. (TJ-SP; ADI 47.198-0; So Paulo;

rgo Especial; Rel. Des. Luis de Macedo; Julg. 02/06/1999).

AO DIRETA DE INCONSTITUCIONALIDADE. LEI COMPLEMENTAR N 246/05 QUE OBJETIVA A

ALTERAO DA LEI N 2.452/78, QUE DISCIPLINA O USO DO SOLO PARA PROTEO DE

MANANCIAIS, CURSOS E RESERVATRIOS DE GUA E DEMAIS RECURSOS HDRICOS DE

INTERESSE DO MUNICPIO DE CAXIAS DO SUL. ART. 36 E CAPTULO VIII. "LOTEAMENTO

FECHADO". POSSIBILIDADE DE INSTALAO DE CANCELAS OU CERCAS A ISOLAR LOTEAMENTOS.

DISTINO ENTRE LOTEAMENTO FECHADO E CONDOMNIO EDILCIO. LEIS FEDERAIS NOS

6.766/79 E 4.591/64. DOUTRINA E JURISPRUDNCIA CATALOGADAS. - Loteamento Fechado como

nova espcie de loteamento, produto hbrido resultante do "cruzamento" do condomnio edilcio

(horizontal) do art. 8 da Lei n 4.591/64, com o parcelamento regulado pela Lei n 6.766/79, face

alterao introduzida pela Lei n 9.785/99. - Art. 36 da Lei Complementar - Inexiste na lei n

4.591/64 (que dispe sobre o condomnio em edificaes e as incorporaes imobilirias) qualquer

meno acerca de doao de parcela da propriedade para fins de instituio de espaos pblicos.

AO JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. VOTOS VENCIDOS. (Ao Direta de

Inconstitucionalidade N 70014703193, Tribunal Pleno, Tribunal de Justia do RS, Relator Vencido:

Luiz Felipe Silveira Difini, Redator para Acordo: Vasco Della Giustina, Julgado em 02/10/2006).

AO CIVIL PUBLICA - PARCELAMENTO DO SOLO URBANO - LOTEAMENTO INSTITUDO DE

ACORDO COM O DL N 58/37 - TRANSFORMAO EM LOTEAMENTO FECHADO - EDIO DE LEI

MUNICIPAL APROVADA PELA CMARA MUNICIPAL AUTORIZANDO A CONVERSO POSSIBILIDADE -

APLICAO DO ART.22, DA LEIA N 6766/79 - COMPETNCIA LEGISLATIVA MUNICIPAL PARA

EDITAR LEI SOBRE QUESTO NO REGULAMENTADA PELO DIREITO URBANSTICO LEGISLADO

PELA UNIO OU PELO ESTADO - INEXISTNCIA DE ILEGALIDADE OU ILEGITIMIDADE - MEIO

DESTINADO A DESONERAR A FOLHA MUNICIPAL DE PAGAMENTOS - AO PROCEDENTE -

RECURSO PROVIDO (TJSP Apelao com reviso n 798.948.5/0-00, relator: Luiz Burza Neto,

12 Cmara de Direito Pblico, julgado em 24/09/2008).

Artigos

SANTA HELENA, Eber Zoehler. Condomnio Urbanstico: De Lege Lata, De Lege Ferenda. Revista

Magister de Direito Ambiental e Urbanstico n 09 - Dez/Jan de 2007.

16

5 A infra-estrutura bsica dos parcelamentos constituda

pelos equipamentos urbanos de escoamento das guas pluviais,

iluminao pblica, esgotamento sanitrio, abastecimento de gua

potvel, energia eltrica pblica e domiciliar e vias de circulao.

Vide tambm artigo 40 desta Lei.

Lei Federal n 10257/2001 artigos 2, I.

Projeto de Lei n 3057/2000:

Art. 2 Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

XVII infra-estrutura bsica: os equipamentos de abastecimento de gua potvel, disposio

adequada de esgoto sanitrio, distribuio de energia eltrica e sistema de manejo de guas

pluviais;

XVIII infra-estrutura complementar: iluminao pblica, pavimentao, rede de telefonia, rede

de fibra tica e outras redes de comunicao, rede de gs canalizado e outros elementos no

contemplados na infra-estrutura bsica.

[...]

Art. 22. Cabe ao empreendedor:

II a implantao:

a) do sistema virio;

b) da infra-estrutura bsica, com exceo dos sistemas individuais de disposio de esgoto

sanitrio;

c) dos elementos da infra-estrutura complementar exigidos por legislao estadual ou municipal

Art. 23. Ressalvado o disposto no art. 22, cabe ao Poder Pblico ou a seus concessionrios e

permissionrios, a partir da expedio da licena final integrada, a operao e manuteno:

I da infra-estrutura bsica e das reas destinadas a uso pblico;

II da infra-estrutura complementar dos loteamentos e desmembramentos, observadas as

condies fixadas na legislao estadual ou municipal prevista na alnea c do inciso II do art. 22.

Comentrios:

A Constituio Federal estabelece no seu artigo 182 que a poltica de

desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Pblico municipal, conforme diretrizes

gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes

sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.

Seguindo essa linha principiolgica, o Estatuto da Cidade estabeleceu no inciso I

do artigo 2 do Estatuto da Cidade, que a poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno

desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes

diretrizes gerais:

17

I garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como o direito terra

urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infra-estrutura urbana, ao

transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e

futuras geraes.

De acordo com o referido artigo, para que as cidades possuam um patamar de

sustentabilidade, e conseqentemente para que alcance a to almejada funo social

indispensvel que sejam assegurados para todos os Muncipes, direitos fundamentais

bsicos, como os direitos sociais e coletivos.

salutar o entendimento que a ausncia de infra-estrutura de esgotamento e

manejo de guas pluviais tem comprometido diretamente a qualidade de vida dos

moradores dos loteamentos e, indiretamente, toda a urbe.

Dessa forma, o direito a infra-estrutura pode ser lido, tambm, como direito

fundamental sade e ao meio ambiente. Assim, as condutas omissivas, tanto do

loteador, como do Poder Pblico, geram responsabilidade na esfera cvel, criminal e

administrativa.

Consideraes da Doutrina:

JOS DOS SANTOS CARVALHO FILHO (Comentrios ao Estatuto da Cidade) [...] a

infra-estrutura urbana o conjunto de servios urbansticos oferecidos comunidade nas

cidades, vale dizer, a base da urbanizao. Sendo assim , nela j se incluem os

servios pblicos, inclusive o de transporte. Sem servios pblicos no se pode dizer que

a cidade tenha infra-estrutura (2 ed. rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p.36).

JOS AFONSO DA SILVA (Direito Urbanstico Brasileiro) So de urbanificao

primria as obras de arruamento, os espaos para estacionamento, de escoamento de

guas pluviais, de coleta, tratamento e despejo de guas servidas e suas respectivas

redes, de alimentao e distribuio de gua potvel e respectiva rede, de distribuio de

energia eltrica e de gs, de colocao de guias e sarjetas, de iluminao pblica, e

semelhantes. So de urbanificao secundria todas as obras que servem para obter o

beneficiamento completo do territrio, com as de ligao da zona com os servios

pblicos, a instalao de escolas, mercados, praas de esporte, centros sociais, culturais,

igrejas e outros edifcios para servios religiosos, reas verdes, parques etc. (5 edio,

So Paulo:Malheiros, 2008, p.325).

Jurisprudncia:

18

ADMINISTRATIVO - PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO - OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA:

RESPONSABILIDADE. 1. Embora conceitualmente distintas as modalidades de parcelamento do

solo, desmembramento e loteamento, com a Lei 9.785/99, que alterou a Lei de Parcelamento do

Solo - Lei 6.766/79, no mais se questiona as obrigaes do desmembrador ou do loteador. Ambos

so obrigados a cumprir as regras do plano diretor. 2. As obras de infra-estrutura de um

loteamento so debitadas ao loteador, e quando ele oficialmente aprovado, solidariza-se o

Municpio. 3. Obrigao solidria a que se incumbe o loteador, o devedor solidrio acionado pelo

Ministrio Pblico. 4. Recurso especial improvido. (STJ, REsp 263603/SP, Rel. Ministra ELIANA

CALMON, SEGUNDA TURMA, julgado em 12/11/2002, DJ 24/05/2004 p. 229).

APELAO CVEL. REGULARIZAO DE LOTEAMENTO AO DO MUNICPIO QUE BUSCA A

CONDENAO DE LOTEADORA A IMPLEMENTAR AS OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA BSICAS

PREVISTAS LEGALMENTE (COLOCAO DE MEIO-FIO, GUIAS E SARJETAS; ARBORIZAO;

SISTEMA DE DRENAGEM PARA ESCOAMENTO DE GUAS PLUVIAIS; CONCLUSO DA REDE DE

ENERGIA ELTRICA COM ILUMINAO PBLICA; CASCALHAMENTO), BEM COMO RESERVE O

PERCENTUAL MNIMO DE 35% DA REA DO LOTEAMENTO AOS EQUIPAMENTOS URBANOS E

COMUNITRIOS E ESPAOS LIVRES DE USO PBLICO, DESTINANDO-SE 5% DA GLEBA PARA

EQUIPAMENTOS URBANOS E COMUNITRIO. SENTENA QUE JULGA PROCEDENTE EM PARTE OS

PEDIDOS CONSTANTES NA INICIAL, A FIM DE CONDENAR A REQUERIDA EXECUO DAS

SEGUINTES OBRAS DE INFRA-ESTRUTURA: A) colocao de meios fios e sarjetas nas vias pblicas;

b) arborizao do loteamento, na proporo de uma rvore por lote e de uma rvore para cada 200

m de rea verde ou de praa; c) sistema de drenagem de guas pluviais, d) complementao da

rea no empreendimento em favor do municpio, equivalente a 12.740,85 m a ser destinada aos

equipamentos urbanos e comunitrios e um total de 25.845,60 m para praas, reas verdes e

espao livres ao pblico. Recurso de apelao. 1.1. Preliminar. Ilegitimidade ativa e

responsabilidade do municpio. Poder pblico que pode, no exerccio da atividade fiscalizadora,

aplicar as medidas administrativas e judiciais pertinentes visando coibir a inadimplncia do

loteador. Inrcia do municpio na fiscalizao que no o impede de invocar a pretenso em juzo

para implementar as obras de acordo com os ditames legais. Impossibilidade de se invocar a

responsabilidade do municpio ou a responsabilidade solidria. Preliminar afastada. Recurso

desprovido neste ponto. O municpio tem legitimidade ativa para acionar o loteador, visando a

regularizao de obras de infra-estrutura do loteamento. 1.2. Prejudicial de mrito. Prescrio.

Municpio que no se pronunciou em 90 dias sobre a aprovao ou sobre possveis insuficincia do

projeto, nos termos do art. 8, da Lei Complementar municipal n 04/92. Inocorrncia da

prescrio. Pleito que, na verdade, no busca a anulabilidade de ato administrativo em juzo.

Pretenso de cumprimento de obrigao em Lei. Prejudicial de mrito afastada. 1.3. Adimplemento

das obrigaes. Inocorrncia. Alvar municipal que no dispensou a loteadora de executar todas as

estruturas obrigatrias previstas em Lei e sequer desobriga a cumprir as exigncias previstas em

Lei. Prova pericial que bem demonstrou o inadimplemento. Condenao que deve ser mantida. 1.4.

Inviabilidade da implementao das galerias pluviais. Argumento que no prospera. Percia que

afirmou ser possvel implantar um sistema de drenagem para escoamento de guas pluviais, sendo

necessrio, para tanto, a realizao de um projeto tcnico adequado para a realizao de tais

19

obras. Recurso desprovido neste aspecto. 1.5. Infraestrutura de arborizao. Obrigatoriedade.

Previso no art. 26, da Lei Complementar municipal n 04/92. Conjunto probatrio que conduz

concluso que no houve o devido cumprimento da imposio legal. Recurso desprovido neste

ponto. 1.6. Ofensa ao ato jurdico perfeito. Inocorrncia. Descumprimento de um dever legal que

no constituiu um ato jurdico perfeito. Recurso desprovido neste ponto. 1.7. Inviabilidade

econmica de implementar as exigncias legais. Questes oramentrias que no podem servir

como evasiva para eximir o loteador de cumprir os deveres legais. Recurso desprovido neste

ponto. Recurso de apelao desprovido. (TJ-PR; ApCiv 0404561-2; Sarandi; Quarta Cmara Cvel;

Rel. Des. Marcos de Luca Fanchin; DJPR 11/04/2008; Pg. 20).

DIREITO ADMINISTRATIVO. OBRIGAO DE FAZER. LOTEAMENTO IRREGULAR. OBRAS

INFRAESTRUTURAIS. EXIGNCIA DE LEGISLAO FEDERAL E MUNICIPAL. DECADNCIA DO

DIREITO DO MUNICPIO DE EXIGIR AS OBRAS. NO CONFIGURAO. Havendo expressas

disposies legais exigindo a realizao de obras diversas de infra-estrutura em loteamentos, no

cabe falar em decadncia do direito de pleitear a execuo das melhorias, eis que no se trata de

anular ato administrativo em mais de cinco anos, mas de dar cumprimento Lei. 2) direito

administrativo. Dilao de prazo para incio execuo das obras. No cabimento. No cabe falar em

dilao de prazo para iniciar as obras quando j se passaram cerca de trs anos desde o

deferimento de tutela antecipada em favor do municpio autor, determinando a imediata execuo.

3) direito processual civil. Honorrios advocatcios. Reduo. No cabimento. Desnecessrio reduzir

os valores fixados a ttulo de honorrios advocatcios quando as circunstncias fticas e jurdicas do

caso indicam que o valor justo, mesmo porque em conformidade com o disposto no art. 20, 4

do cdigo de processo civil. 4) apelo a que se nega provimento. (TJ-PR; ApCiv 0425971-8;

Sarandi; Quinta Cmara Cvel; Rel. Des. Leonel Cunha; DJPR 18/04/2008; Pg. 49) .

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO. COMINATRIA. LIMINAR. DEFERIMENTO. IMPOSIO,

AOS DEMANDADOS, DA OBRIGAO DE INSTALAR REDE ELTRICA DOMICILIAR NAS

RESIDNCIAS DOS AUTORES. RESPONSABILIDADE DOS TITULARES DO EMPREENDIMENTO

IRRECUSVEL. OBRIGAO ALEGADAMENTE ASSUMIDA PELO EXECUTIVO MUNICIPAL. ALEGAO

QUE CONTRARIA OS DIZERES CONTRATUAIS. AUTORES EM SITUAO DE INADIMPLNCIA.

PROVAS AUSENTES. DECISO INCENSURVEL. INSURGNCIA RECURSAL DESATENDIDA.

Independentemente da mora dos adquirentes de unidades de loteamento, dever dos

empreendedores a implantao da infra- estrutura bsica, conforme comanda o art. 2, 5 da Lei

de parcelamento do solo urbano (Lei n. 6.766/79). Assim, obrigao deles, como forma mesmo

de assegurar a dignidade humana dos adquirentes de lotes e que ali residem, promover a

instalao, nas respectivas unidades, de rede eltrica domiciliar. E no tem eficcia, quanto aos

adquirentes dos lotes, a assuno verbalmente assumida pelo executivo municipal de arcar com

essas instalaes, quando os instrumentos contratuais celebrados firmam a assuno, pelos

empreendedores, dessa obrigao. (TJ-SC; AI 2004.025499-7; Videira; Quarta Cmara de Direito

Civil; Rel. Des. Jos Trindade dos Santos; DJSC 26/03/2008; Pg. 100).

APELAO CVEL. DIREITO PRIVADO NO ESPECIFICADO. AO DE OBRIGAO DE FAZER. ART.

461 DO CPC. URBANIZAO DE LOTEAMENTO. OBRIGAO DO LOTEADOR. Ainda que no haja

20

previso contratual para urbanizao do loteamento, dever do loteador proceder na realizao

das obras de infra-estrutura no empreendimento, pois se trata de obrigao ope legis, disposta nos

pargrafos 5 e 6 do art. 2 da Lei n 6.766/79 [...] RECURSO DESPROVIDO. UNNIME. (TJ-RS;

AC 70010281863; Pelotas; Dcima Oitava Cmara Cvel; Rel. Des. Pedro Celso Dal Pr; Julg.

09/12/2004).

6 A infra-estrutura bsica dos parcelamentos situados nas

zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social

(ZHIS) consistir, no mnimo, de:

I - vias de circulao;

II - escoamento das guas pluviais;

III - rede para o abastecimento de gua potvel; e

IV - solues para o esgotamento sanitrio e para a energia

eltrica domiciliar.

Vide tambm artigos 18, 4 desta Lei.

Medida Provisria n 459/2009.

Projeto de Lei n 3057/2000:

Art. 2 Para os efeitos desta Lei, consideram-se:

XXVI zona especial de interesse social (ZEIS): rea urbana instituda pelo Plano Diretor ou

definida por outra lei municipal, destinada predominantemente moradia de populao de baixa

renda e sujeita a regras especficas de parcelamento, uso e ocupao do solo;

Art. 8 O percentual de reas destinadas a uso pblico nos loteamentos, excludo o sistema virio,

deve ser de, no mnimo, 15% (quinze por cento), observada a proporcionalidade prevista no inciso

II do caput do art. 7.

2 O Municpio de gesto plena pode diminuir, por lei, o percentual de reas destinadas a uso

pblico previsto no caput, para parcelamentos implantados em ZEIS, desde que nas proximidades

do imvel j existam equipamentos pblicos aptos a atender nova demanda.

Art. 23. Ressalvado o disposto no art. 22, cabe ao Poder Pblico ou a seus concessionrios e

permissionrios, a partir da expedio da licena final integrada, a operao e manuteno:

21

1 Cabe aos concessionrios ou permissionrios de energia eltrica a implantao da rede de

distribuio de energia eltrica nos parcelamentos de interesse social inseridos em programas

habitacionais de iniciativa do Poder Pblico ou na regularizao fundiria de interesse social.

Consideraes

Os loteamentos de interesse social so destinados a populao de baixa renda,

visando garantir a permanncia dos assentamentos populares existentes e resguardar

reas ainda desocupadas para uso habitacional socioeconmico4. Verifica-se, assim, que

o postulado da funo social da cidade j era previsto pelo legislador ordinrio de 1979.

Com a promulgao da Constituio de 1988, funo social da cidade, entendida

como a garantia dos direitos de habitao, circulao, recreao, ao meio ambiente e o

trabalho, recebeu status de direito constitucional, conforme se infere da interpretao na

norma contida no seu artigo 182. Acrescentando, ainda, no 2 que a propriedade

urbana cumpre sua funo social quando atende s exigncias fundamentais de

ordenao da cidade expressas no plano diretor.

Tal preceito foi regulamentado pela Lei n 10.257/2001, que prev como

diretrizes da poltica urbana, dentre inmeras, a regularizao fundiria e urbanizao de

reas ocupadas por populao de baixa renda mediante o estabelecimento de normas

especiais de urbanizao, uso e ocupao do solo e edificao, consideradas a situao

socioeconmica da populao e as normas ambientais (artigo 2, inciso XIV). Alm disso,

o legislador elencou como instrumento de poltica urbana, a instituio de zonas especiais

de interesse social (artigo 4,inciso V, alnea f).

Portanto, o ordenamento jurdico em obedincia ao princpio democrtico (artigo

1, pargrafo nico, da CRFB), pe em relevo a importncia da regularizao e

implantao dos assentamentos de populaes desfavorecidas, atravs de polticas de

regularizao fundiria (artigos 9 e 14, da Lei 10.257/2001; artigo 5 da Medida

Provisria n 2.220/2001) e de fixao de regras de urbanizao, de edificao e de uso

e ocupao do solo apropriadas situao socioeconmica da populao. Tudo isso,

como forma de cumprir um dos objetivos fundamentais da Repblica, consistente na

erradicao da pobreza e da marginalizao e reduo das desigualdades sociais e

regionais (artigo 3, III, CRFB), alm de assegurar o direito social a moradia, incerto no

artigo 6, da Lei Fundamental.

Entretanto, para que a regularizao fundiria cumpra com o seu papel

constitucional, os princpios do meio ambiente ecologicamente equilibrado (artigo 225, da

CRFB) e do direito a moradia (artigo 6, da CRFB) devem estar em harmonia. Sobre o

4Maria Lcia Refinetti Martins. Os desafios da regularizao de assentamentos urbanos precrios. So Paulo: Imprensa Oficial, 2005,p.35.

22

tema, merece destaque as ponderaes feitas por JOS DOS SANTOS CARVALHO

FILHO, ao analisar a interferncia das garantias de proteo ao meio ambiente, no

processo de regularizao fundiria, vejamos:

Logicamente, tal disciplina jurdica especfica no pode ir ao extremo de

vulnerar o meio ambiente, e nesse sentido dispe a alnea sob comento. Esta,

alis, plenamente harmonizada com a alnea g do mesmo art. 2 [...]

segundo o qual constitui diretriz da poltica urbana evitar a poluio e a

degradao ambiental. Portanto, ao Poder Pblico cabe conciliar os objetivos de

justia social e proteo do meio ambiente ao estabelecer as regras de poltica

urbana5.

Se no caso concreto, esses direitos estiverem em choque, deve ser aplicada a

regra da ponderao defendida por Robert Alexy, ou seja, sobrepe-se o princpio que

irradiar um maior conjunto de valores preservados pela Constituio Federal, ou seja, o

que possuir uma carga axiolgica capaz de afastar a incidncia do outro princpio.

Consoante os ensinamentos de GILMAR MENDES, INOCNCIO COELHO E PAULO

BRANCO, o exerccio da ponderao sensvel idia de que, no sistema constitucional,

embora todas as normas tenham o mesmo status hierrquico, os princpios

constitucionais podem ter pesos abstratos diversos. Mas esse peso abstrato apenas

um dos fatores a ser ponderado. H de se levar em conta, igualmente, o grau de

interferncia sobre o direito preterido que a escolha do outro pode ocasionar 6.

Esse grau de interferncia definido por ROBERT ALEXY, como Lei da

Ponderao, segundo o autor La ponderacin no es ms que la optimizacin relativa a

princpios contrapuestos. Por lo tanto, el tercer s subprincipio [proporcionalidade em

sentido estrito] se puede expresar mediante la seguinte regla: cuanto mayor sea El grado

de insatisfaccin o de detrimento de um derecho o de um principio, mayor debe ser La

importncia de satisfacer el outro7.

Assim, fcil perceber que toda interferncia no meio ambiente atinge

indistintamente a nossa, bem como as futuras geraes (influncia intra e

intergeracional). Possuindo relevncia jurdica sobre os direitos de alguns indivduos de

obter a regularizao fundiria e a garantia do direito moradia.

Certo que todos tm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem

de uso comum do povo e essencial sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder

5 Comentrios ao Estatuto da Cidade, 2 ed. Rio de Janeiro: Lmen Jris, 2006, p.55. 6 Curso de Direito Constitucional. 3 ed, 2008, p.285.

7 Jueces y Ponderacin Argumentativa. Mxico, Instituto de Investigaciones Jurdicas. Disponvel na

internet em http://www.bibliojuridica.org/libros/libro.htm?l=2196. ISBN 970-32-3640-5.

23

Pblico e coletividade o dever de defend-lo e preserv-lo para as presentes e futuras

geraes (art. 225, caput).

Esse postulado inserido pelo Legislador Constituinte, deve ser respeitado em

qualquer poltica pblica adotada pelo Municpio, alm de constituir obrigao

constitucional da coletividade, na promoo da defesa e preservao dos recursos

ambientais existentes no planeta.

Em que pese essas consideraes, a Medida Provisria n 2.166-67/2001, que

alterou a redao do artigo 4, da Lei 4.771/65 (Cdigo Florestal), autoriza a supresso

de vegetao em rea de preservao permanente, nos casos de utilidade pblica e

interesse social, tendo, inclusive, o Supremo Tribunal Federal no julgamento do mrito

da medida cautelar em ADI n 3.540, julgado improcedente a ao, suspendendo a

liminar antes deferida, por entender, mesmo em sede de cognio sumria, que o ato

normativo unilateral no contraria as normas Constitucionais, pois segundo o relator, o e.

Ministro decano Celso de Mello, h possibilidade de a administrao pblica, cumpridas

as exigncias legais, autorizar, licenciar ou permitir obras e/ou atividades nos espaos

territoriais, desde que respeitada, quanto a estes, a integridade dos atributos

justificadores do regime de proteo integral.

Nessa linha, a resoluo CONAMA n 369/2006, editada aps a deciso do

Pretrio Excelso, autoriza a utilizao de reas de preservao permanente, nos casos de

interesse pblico, interesse social ou baixo impacto ambiental. Nesses casos, pela

fragilidade ambiental das reas ocupadas deve o poder pblico implantar,

obrigatoriamente, sistema de esgotamento sanitrio e no somente, solues para a sua

implementao.

Por fim, vale apontar que no dia 25 de maro de 2009, foi editada a Medida

Provisria n 459, dispondo sobre a regularizao fundiria nos assentamentos urbanos.

Para essa espcie normativa, a regularizao fundiria deve estar plasmada pelos direitos

moradia (artigo 6, da CRFB), ao pleno desenvolvimento das funes sociais da

propriedade urbana (artigo 5, inciso XXIII e 182, da CRFB) e direito ao meio ambiente

ecologicamente equilibrado (artigo 225, da CRFB).

A Medida Provisria buscou, ainda, construir um conceito legal de rea urbana

consolidada, como sendo aquela parcela de rea urbana com densidade demogrfica

superior a cinqenta habitantes por hectare e malha viria implantada, e que tenha, no

mnimo, dois dos seguintes equipamentos de infra-estrutura urbana implantados: a)

drenagem de guas pluviais urbanas; b) esgotamento sanitrio; c) abastecimento de

gua potvel; distribuio de energia eltrica; ou limpeza urbana, coleta e manejo de

resduos slidos (artigo 51, inciso II).

24

Sem embargo das posies favorveis, pensamos que o executivo no andou bem

ao exigir no mnimo dois requisitos, elencados no inciso II, pois a norma permite, por

exemplo, que se considere rea urbana consolidada, o loteamento que possui, apenas,

servio de energia eltrica e limpeza urbana, mesmo sem conter qualquer tipo de infra-

estrutura bsica, como esgotamento sanitrio, abastecimento de gua e drenagem de

guas pluviais, o que inadmissvel.

Nos termos do artigo 51, inciso VII, a regularizao fundiria de assentamentos

irregulares ocupados, predominantemente, por populao de baixa renda, obedecer aos

seguintes requisitos: a) preenchimento do lapso temporal para usucapio ou concesso

de uso especial para fins de moradia; b) imveis situados em ZEIS (Zona Especial de

Interesse Social) e c) reas urbanas da Unio declaradas de interesse do servio pblico.

Por fim, como a lei no fez distino entre loteador pblico e o privado, entende-

se que a execuo de parcelamento em Zonas de Interesse Social pode ser realizada por

particular, permitindo a contribuio da iniciativa privada na poltica habitacional.

Consideraes Doutrinrias:

CLUDIO BARROSO RIBEIRO - A Unio, Estados, Distrito Federal e Municpios

podero implantar o parcelamento popular nas reas declaradas de interesse social (o

que deve ser o mais comum), desde que esta assim esteja declarada por lei. Neste caso,

a infra-estrutura mnima ser a do 6 do art. 2. Por outro lado, nada impede que o

parcelamento popular seja implementado em outra rea, que no seja a declarada de

interesse social, sendo, neste caso, a infra-estrutura bsica a exigida no 5 do art. 2.

A questo relevante, especialmente quando o parcelamento estiver sendo

implementado pela Unio ou Estados. Isso porque a lei, a ser editada para declarar uma

rea como de interesse social, de competncia do Municpio, por se tratar,

evidentemente, de assunto de interesse local (art. 30, I da Constituio Federal). Caso o

parcelamento popular pudesse ser implementado apenas em rea de interesse social, a

Unio e os Estados ficariam a depender da lei municipal para efetiv-lo. Sendo assim,

ainda que a rea no seja declarada de interesse social pelo Municpio, a Unio ou os

Estados podero implantar o parcelamento popular, porm com a infra-estrutura prevista

no 5 do art. 2 (O registro imobilirio do parcelamento popular e dos contratos dele

decorrentes. Jus Navigandi, Teresina, ano 6, n. 54, fev. 2002. Disponvel em:

http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=2692)

Jurisprudncia:

25

AO CIVIL PBLICA. LOTEAMENTO HABITACIONAL. INTERESSE SOCIAL.

PAVIMENTAO E DRENAGEM PLUVIAL SOMENTE NAS RUAS POR ONDE PASSA O

SISTEMA DE TRANSPORTE COLETIVO. POSSIBILIDADE. 1. A legislao vigente poca,

alm do edital de licitao e os compromissos firmados entre construtora e

municipalidade, permitiam que, quando houvesse interesse pblico, a pavimentao se

verificasse somente nos locais por onde passa o transporte pblico. 2. Apelo dos

interessados conhecido e provido, para reconhecer a improcedncia do pedido inicial. (TJ-

MG; APCV 1.0702.02.032439-9/0091; Uberlndia; Segunda Cmara Cvel; Rel. Des.

Jarbas de Carvalho Ladeira Filho; Julg. 21/08/2007; DJEMG 14/09/2007).

Projetos:

PROJETO MORE LEGAL (Tribunal de Justia do Estado do Rio Grande do Sul)

consiste em proceder com segurana o registro de loteamento, desmembramento ou

fracionamento de imveis urbanos ou urbanizados, com o objetivo de assegurar ao

cidado no somente a posse e propriedade do imvel, mas sua decorrente e

imprescindvel titulao.

Projeto More Legal II

Projeto More Legal III

Art. 3 Somente ser admitido o parcelamento do solo para fins

urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de

urbanizao especfica, assim definidas pelo plano diretor ou

aprovadas por lei municipal.

Vide tambm artigos 40, 5 e 53 desta Lei.

Instruo Normativa n 17-B, do INCRA.

Artigo 32, 1 e 2, da Lei 5.172/66 (CTN)

Projeto de Lei n 3057/2000:

Artigo 4, 3 O parcelamento do solo para fins urbanos somente pode ser implantado no

permetro urbano definido por lei municipal.

26

Consideraes:

O legislador foi taxativo ao dispor no artigo 3 que somente admitido o

parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expanso urbana ou de

urbanizao especfica, no se aplicando a Lei n 6.766/79 nos loteamentos rurais.

Os parcelamentos rurais so disciplinados pelo Decreto-Lei n 58, pela Lei Federal

n 4.504/64 (Estatuto da Terra) e pela Instruo Normativa 17-B, do Instituto Nacional

de Colonizao e Reforma Agrria INCRA e, devem ter finalidade rural (artigo 4, I, Lei

4.504/64), respeitando, ainda, o mnimo do mdulo rural ou Frao Mnima de

Parcelamento FMP (artigos 5 e 65 da Lei 4.504/64)8.

Segundo o inciso I, do artigo 4, do Estatuto da Terra considera-se imvel rural o

prdio rstico, de rea contnua qualquer que seja a sua localizao que se destina

explorao extrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs de planos

pblicos de valorizao, quer atravs de iniciativa privada, no abrangendo, portanto, os

denominados stios de lazer ou chcaras de recreio, que possuem finalidade

tipicamente urbana.

Tratando dessa espcie de loteamento, TOSHIO MUKAI registra que se um imvel

rural perdeu suas caractersticas de explorao agrcola, extrativa vegetal, pecuria ou

agro-industrial, dever ele obedecer duas condies para o loteamento para fins de stios

de recreio ou ncleos urbanos: I) atender ao art.53 da Lei n 6.766/79 e II) ser includo,

por lei municipal, em zona de expanso urbana. Sem tais condies, o parcelamento ser

ilegal, incidindo sobre os responsveis as sanes penais do art. 50, uma vez que, desde

a Lei n 6.766/79, no pode mais ser autorizada a implantao de loteamento para stios

de recreio ou ncleos urbanos na zona rural9.

A preocupao e normatizao do legislador tm por fundamento a proteo do

macro bem ambiental, estritamente ligado a sobrevivncia humana, j que as riquezas

naturais, como gua, alimentos so tradicionalmente oriundos do meio rural.

A manuteno das zonas rurais sem interveno predatria do homem, objetiva

assegurar o desenvolvimento sustentvel das cidades. Conforme noticiado pelo Globo

rural, a cidade de Nova York, atualmente, consome gua potvel que tratada e mantida

pelas propriedades rurais de pequenas cidades localizadas no entorno do Centro Urbano.

Por fim, vale frisar que a ocupao desordenada das cidades trs conseqncias

graves para o trnsito, aumento da violncia, insolao, ventilao. Contudo, a ocupao

8 A Frao Mnima de Parcelamento FMP ser fixada pelo INCRA, levando em considerao as caractersticas econmicas e ecolgicas da regio. Os ndices so divulgados na pgina eletrnica da autarquia federal (www.incra.gov.br na seo: servios cadastro rural ndices bsicos 2005 anexos). 9 MUKAI, Toshio. Direito Urbano-ambiental brasileiro. So Paulo: Dialtica,2000.p.119-120,133 e

296.

27

desordenada da Zona Rural compromete at mesmo a subsistncia do homem. O alerta

das organizaes internacionais para com a ocupao desordenada do solo e a limitao

dos recursos naturais j chegou ao nosso pas.

Consideraes Doutrinrias:

ANTONIO CEZAR PELUSO (Fraudes Lei de Parcelamento do solo e Lei de

Incorporao Imobiliria) [...] 3) a implantao de chcaras ou stios de recreio em

zona rural, ainda que para fins de lazer (que uma atividade urbana), deve obedecer

aos preceitos da Lei 6.766/79, constituindo crime contra a Administrao Pblica (art.

50, I, c.c. art. 3, caput, Lei 6.766/79). No a natureza da zona (rural ou urbana) onde

o loteamento est sendo implantado que define a incidncia dessa lei, mas a sua

finalidade urbana (para lazer, moradia, comrcio, indstria, fins institucionais). 4) a

legislao especfica inviabiliza a diviso de imvel rural em dimenso inferior ao mdulo

ou frao mnima de parcelamento (Lei 5.868/72, art. 8, caput; Lei 4.504/64, art. 65,

par. 1 - Estatuto da Terra), ainda que para as hipteses de desmembramento rural (em

que a parte desmembrada confina com ia de circulao preexistente), partilha judicial ou

amigvel e para diviso operada causa mortis, como j decidiu o Conselho Superior da

Magistratura Paulista. Para o CSM, o loteamento destinado a chcaras de recreio no

est dispensado dos requisitos registrrios da legislao de parcelamento urbano, mesmo

em se tratando de empreendimento anterior vigncia da Lei 6.766/79, ou do Estatuto

da Terra, de vez que o registro especial j era exigido pelo Decreto-Lei 58/37 (Temas de

Direito Urbanstico, vol. 2, So Paulo: Imprensa Oficial, 2000, p.369).

IVAN CARNEIRO CASTANHEIRO (O Ministrio Pblico na regularizao de

parcelamento do solo) [...] o parcelamento para fins de lazer, disciplinado

igualmente ao urbano, com peculiaridade de ser implantado em zona rural, que deve ser

transformada em zona de expanso urbana por Lei Municipal e que a finalidade de lazer

se configura em fins urbanos, estando incursa no artigo 3 da Lei n 6.766/79, conhecida

como Lei Lehmann, pois o uso do solo para fins rurais, nos termos do artigo 4 do

Estatuto da Terra (Lei n 4.504/64), assim definido: I Imvel Rural, o prdio rstico,

de rea contnua qualquer que seja a sua localizao que se destina explorao

extrativa agrcola, pecuria ou agro-industrial, quer atravs de planos pblicos de

valorizao, que atravs de iniciativa privada. Assim, por excluso, se o parcelamento do

solo no para fim rural, para fim urbano, regido pela Lei n 6.766/79. (Temas de

Direito Urbanstico. So Paulo: Imprensa Oficial, 1999, p.199).

Jurisprudncia:

LOTEAMENTO - Irregularidade - Ao civil pblica - Municipalidade - Obrigao de fazer, no fazer

e indenizao - Venda de pequenas glebas localizadas em rea rural do municpio a fim de

28

constituir chcaras e pequenos stios destinados explorao vegetal, hortifrutigranjeiro, plantao

de mandioca, criao e engorda de porcos e outros atividades anlogas - Metragem das reas

comercializadas inferiores ao limite mnimo estabelecido pelo Incra e em lei local - Imveis

destinados a stios e chcaras de recreio - Submisso Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei

6766/79) - Loteamento irregular caracterizado - Sentena mantida - Recurso improvido (TJSP,

Apelao Cvel n 167 815-4/3-00 - So Jos do Rio Preto 2 Cmara de Direito Privado - Relator

Neves Amorim - 03.06 08).

LOTEAMENTO IRREGULAR FRAUDE A LEI SITIO DE LAZER - SITIO DE RECREIO 1. DIREITO CIVIL.

COISAS. 2. REGISTRO DE IMOVEIS. - DUVIDA DO OFICIAL. ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E

VENDA. - IMOVEL RURAL. FRACAO IDEAL DENTRO DE UM TODO MAIOR. - IMOVEL SITUADO EM

ZONA RURAL. - INEXISTENCIA DE AUTORIZACAO DO INCRA PARA TRANSFORMACAO EM URBANO.

EFEITOS. - OBEDIENCIA AO PADRAO DO MODULO RURAL. - ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA E

VENDA. FRACAO IDEAL DENTRO DE UM TODO MAIOR. - AREA EM CONDOMINIO. EFEITOS. - AREA

INFERIOR AO MODULO RURAL. FRACIONAMENTO OU DESMEMBRAMENTO. INADMISSIBILIDADE. -

PROVIMENTO N-30 DE 1988 DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTICA. EFEITOS. - PARCELAMENTO

DO SOLO URBANO. DISPOSICOES LEGAIS. DESMEMBRAMENTO IRREGULAR (TJRS, Apelao Cvel

n 592095053, rel. Jos Maria Rosa Tesheiner, julgado em 01/12/1992).

Artigos e Pareceres

Apostila sobre cadastro de imveis rurais - INCRA.

Pargrafo nico. No ser permitido o parcelamento do solo:

I - em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, antes de

tomadas as providncias para assegurar o escoamento das guas;

II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo

sade pblica, sem que sejam previamente saneados;

III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta

por cento), salvo se atendidas exigncias especficas das

autoridades competentes;

IV - em terrenos onde as condies geolgicas no aconselham a

edificao;

29

V - em reas de preservao ecolgica ou naquelas onde a

poluio impea condies sanitrias suportveis, at a sua

correo.

Projeto de Lei n 3057/2000:

Art. 5 No se admite o parcelamento do solo para fins urbanos:

I em rea alagadia ou sujeita a inundao, antes de tomadas as providncias para assegurar o

escoamento ou a conteno das guas;

II em local considerado contaminado ou suspeito de contaminao por material nocivo ao meio

ambiente ou sade pblica, sem que seja previamente remediado;

III em rea sujeita a deslizamento de encosta, abatimento do terreno, processo de eroso linear

ou outra situao de risco, antes de tomadas as providncias para garantir sua estabilidade;

IV em rea que integre unidades de conservao da natureza, criadas na forma da Lei n 9.985,

de 18 de julho de 2000, incompatveis com esse tipo de empreendimento;

V onde for tcnica ou economicamente invivel a implantao de infra-estrutura bsica, servios

pblicos de transporte coletivo ou equipamentos comunitrios;

VI onde houver proibio para esse tipo de empreendimento em virtude das normas ambientais

ou de proteo do patrimnio cultural.

Consideraes

A norma pretendeu estipular um rol de vedaes implantao do parcelamento

do solo urbano, podendo os Estados e Municpios, dentro de suas competncias

constitucionais suplementares elencar outras vedaes legais (arts. 24, I, 2 e 30, II,

da CRFB).

Nota-se que os incisos I, II, III e V no vedam, peremptoriamente, a implantao

de loteamento e desmembramento em terrenos alagadios e sujeitos a inundaes, em

terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo sade pblica, ou com

declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) ou nas reas onde a poluio

impea condies sanitrias suportveis, mas condicionou sua implantao a reparao

dessas situaes.

Logo, caso haja um projeto de drenagem das guas fluviais, o parcelamento

poder ser implantado em rea alagadia ou sujeita a inundao, assim como em

terrenos com declividade igual ou superior a 30%, desde que os estudos de engenharia

comprovem que a edificao no trar riscos a populao, sempre, claro, quando as

normas estaduais e municipais no vedem incondicionalmente o parcelamento do solo.

30

A Constituio do Estado do Esprito Santo, por exemplo, no seu artigo 196,

dispe que [...] as encostas de morros com aclive superior a quarenta e cinco por cento

[...] constituem-se reas de preservao especial, no podendo sofrer interferncia que

implique em alterao de suas caractersticas primitivas. J a Lei Municipal n

2.199/1999 (Cdigo Municipal de Meio Ambiente), do Municpio da Serra, Estado do

Esprito Santo, no seu artigo 123, IV, a, b e c, prescreve que para assegurar a

conservao da qualidade ambiental, o parcelamento do solo no Municpio dever

atender s seguintes exigncias [...] IV - proibio de parcelamento de reas: a) sujeitas

a inundaes; b) alagadas e alagveis; c) aterradas com materiais nocivos sade

pblica, no propcias para ocupao [...].

Jurisprudncia:

AO CIVIL PBLICA. PROTEO DO MEIO AMBIENTE. OBRIGAO DE FAZER. MATA ATLNTICA.

RESERVATRIO BILLINGS. LOTEAMENTO CLANDESTINO. ASSOREAMENTO DA REPRESA.

REPARAO AMBIENTAL. 1. A destruio ambiental verificada nos limites do Reservatrio Billings

que serve de gua grande parte da cidade de So Paulo , provocando assoreamentos, somados

destruio da Mata Atlntica, impe a condenao dos responsveis, ainda que, para tanto, haja

necessidade de se remover famlias instaladas no local de forma clandestina, em decorrncia de

loteamento irregular implementado na regio. 2. No se trata to-somente de restaurao de

matas em prejuzo de famlias carentes de recursos financeiros, que, provavelmente deixaram-se

enganar pelos idealizadores de loteamentos irregulares na nsia de obterem moradias mais dignas,

mas de preservao de reservatrio de abastecimento urbano, que beneficia um nmero muito

maior de pessoas do que as residentes na rea de preservao. No conflito entre o interesse

pblico e o particular h de prevalecer aquele em detrimento deste quando impossvel a conciliao

de ambos. 3. No fere as disposies do art. 515 do Cdigo de Processo Civil acrdo que,

reformando a sentena, julga procedente a ao nos exatos termos do pedido formulado na pea

vestibular, desprezando pedido alternativo constante das razes da apelao. 4. Recursos especiais

de Alberto Srur e do Municpio de So Bernardo do Campo parcialmente conhecidos e, nessa parte,

improvidos. (Superior Tribunal de Justia STJ; REsp 403190; SP; Segunda Turma; Rel. Min. Joo

Otvio de Noronha; Julg. 27/06/2006; DJU 14/08/2006; Pg. 259) .

DIREITO AMBIENTAL. LOTEAMENTO E URBANIZAO PREVISTO EM PLANO DIRETOR DO

MUNICPIO DE VITRIA. LICENA PARA CONSTRUO. ATERRAMENTO DE REA ENQUADRADA

COMO REA DE MANGUE. SUPREMACIA DA CONSTITUIO E DO CDIGO FLORESTAL.

INEXISTNCIA DE DIREITO ADQUIRIDO DE POLUIR. Preliminares superadas. A responsabilidade

por dano ambiental objetiva e a legitimao passiva para a causa decorre do conceito de poluidor

do art. 3, IV, da Lei n 6.938/81. Aplica-se ao caso concreto a regra do art. 400, II, do CPC,

quanto dispensa na produo de prova testemunhal. Tendo sido o laudo pericial juntado aos

autos sete anos antes da concluso para sentena, afasta-se a argio de cerceamento de defesa.

A via eleita (ao civil pblica) a adequada, conforme art. 1, I, da Lei n 7.347/85. No h

identidade entre a presente ao civil pblica e o mandado de segurana impetrado junto Justia

31

do Estado por VIVACQUA IRMOS S/A contra ato do SECRETRIO DE ESTADO DE MEIO AMBIENTE

DO Esprito Santo. Conseqentemente, no h que se falar em ofensa coisa julgada. Ambos os

Juzos atuaram nos limites de sua competncia. Eventual necessidade de reunio de aes, perante

a Justia Federal, no questionada. No mrito, o exerccio do direito de propriedade sofre limitao

constitucional. Incidncia, no caso concreto, das normas previstas nos artigos 23, VI e VII, 24, VI,

30, II e 225 da CRFB/88. O parcelamento ou loteamento do solo urbano, pelo Municpio, deve

observar a proteo, definida em Lei, s reas de preservao ecolgica. O Municpio, ao editar

Plano Diretor e definir quais as reas de zoneamento urbano, pode, no mbito de sua competncia

legislativa suplementar, alargar a proteo ambiental, sendo-lhe vedado restringi-la. A rea em

questo foi considerada, conforme prova pericial, terreno de mangue, e objeto de proteo

conforme art. 2 da Lei Federal n 4.771/65 (Cdigo Florestal). A concesso 1 apelante de

licena de construo da infra-estrutura do loteamento "Bairro Jabour", pelo Municpio, permitindo-

lhe o aterramento de rea de preservao permanente, no cria direito adquirido de poluir.

Inexistncia de licena ambiental ou de estudo de impacto ambiental. Apelaes improvidas. (TRF

02 R.; AC 2002.02.01.023408-5; Stima Turma Especializada; Rel. Des. Fed. Theophilo Miguel;

Julg. 06/06/2007; DJU 01/08/2007; Pg. 139).

ADMINISTRATIVO. NULIDADE LITISCONSORTE NECESSRIO NO CITADO. TERMO DE AJUSTE DE

CONDUTA. REJEIO. DIREITO SUBJETIVO LICENA PARA CONSTRUIR. APROVAO DO

PROJETO. OMISSO DO PODER PBLICO. ATO ADMINISTRATIVO VINCULADO. REA DE

PRESERVAO AMBIENTAL PERMANENTE. DIREITO ADQUIRIDO. APELO PROVIDO. SENTENA

REFORMADA. 1. No tendo a demanda por objeto determinado termo de ajuste de conduta firmado

pela municipalidade, no so seus subscritores litisconsortes necessrios da lide. Preliminar

rejeitada. 2. A mera aprovao do projeto no suficiente concesso judicial da licena para

construir, ante negativa do Executivo, em virtude de depender esta de requisitos outros no

demonstrados na espcie pelo impetrante. 3. Constatando-se que a rea em questo de

preservao permanente (art. 2 da Lei n. 4.771/65), no h como possa ser deferida a licena

para construir pretendida, notadamente quando, em virtude do carter ambiental, a regio passa a

ser imune ao parcelamento do solo urbano (art. 3, pargrafo nico, incisos III e V, da Lei n.

6.766/79). 4. A mera aprovao do loteamento e do projeto no geram ao administrado direito

adquirido de construir, notadamente quando este tenta ser sobreposto ao interesse pblico de

resguardo do meio ambiente sadio. Precedentes do STF e do STJ. 5. Apelao conhecida e provida

para reformar a sentena. Segurana denegada. (TJ-ES; REO 035.01.011033-2; Primeira Cmara

Cvel; Rel. Des. Arnaldo Santos Souza; Julg. 13/09/2005; DJES 17/10/2005).

AGRAVO DE INSTRUMENTO LOTEAMENTO CLANDESTINO - MEDIDA LIMINAR -

INDISPONIBILIDADE DE BENS - APRESENTAO DE DOCUMENTOS ORIGINAIS SOB PENA DE

MULTA- QUEBRA DE SIGILOS BANCRIO E FISCAL - Loteamento clandestino institudo em rea de

preservao permanente, decorrente da proximidade com o rio Tiet e grande declividade natural,

estando a rea coberta por vegetao protetora de mananciais, e por isto vedada a ocupao pelo

Cdigo Florestal: motivos suficientes a escudar a liminar concedida em primeiro grau, que visa to-

somente resguardar um bem maior, o meio ambiente em que vivemos, impedindo se alastre a

ocupao e preservando o patrimnio dos rus para fins de eventual indenizao. RECURSO AO

32

QUAL SE NEGA PROVIMENTO. (TJ-SP; AI 521.839-5/6-00; Cmara Especial do Meio Ambiente;

Rel Des Regina Capistrano; Julg. 05/04/2006).

AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOTEAMENTO DEVIDAMENTE REGISTRADO H MAIS DE 30 ANOS.

INSTITUIO DE REA DE PRESERVAO AMBIENTAL EM APENAS UM LOTE. REAS CONTIGUAS

EDIFICADAS. IMPOSSIBILIDADE. Contrariedade ao principio da isonomia, segurana jurdica e boa-

f do proprietrio se o loteamento foi devidamente aprovado e registrado h mais de trinta anos,

no se pode pretender a instituio de rea de preservao permanente em somente um dos lotes

do empreendimento sendo que a rea contgua ao lote encontra-se edificada e o prprio

loteamento como um todo se apresenta urbanizado. O indeferimento do pedido de licena para

construo, somente ao agravado contraria a isonomia, prevalecendo, no caso, o direito de

propriedade, para assegurar a segurana jurdica em respaldo, ainda, a boa-f da

autora/proprietria do imvel. (TJ-MG; AG 1.0188.06.050134-6/001; Nova Lima; Primeira Cmara

Cvel; Rel. Des. Eduardo Guimares Andrade; Julg. 08/05/2007; DJMG 22/05/2007).

CAPTULO II

Dos Requisitos Urbansticos para Loteamento

Art. 4 - Os loteamentos devero atender, pelo menos, aos

seguintes requisitos:

I - as reas destinadas a sistemas de circulao, a

implantao de equipamento urbano e comunitrio, bem como a

espaos livres de uso pblico, sero proporcionais densidade de

ocupao prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal

para a zona em que se situem.

Vide tambm artigos 5; 17; 43, caput e pargrafo nico, desta Lei.

Projeto de Lei n 3057/2000:

33

Art. 7 O parcelamento do solo para fins urbanos deve atender s normas e diretrizes urbansticas

expressas no Plano Diretor, se houver, e nas leis municipais de parcelamento, uso e ocupao do

solo urbano, bem como aos seguintes requisitos:

I os lotes ou unidades autnomas devem ter rea mnima de 125m (cento e vinte e cinco

metros quadrados), ressalvado o parcelamento integrado edificao, em que se admite rea

mnima de 100m (cem metros quadrados);

II as reas destinadas a uso pblico ou a uso comum dos condminos devem ser diretamente

proporcionais densidade de ocupao prevista no Plano Diretor ou outra lei municipal e

contemplar plano de arborizao;

III as vias pblicas devem articular-se com o sistema virio adjacente, existente ou projetado,

harmonizar-se com a topografia local e garantir o acesso pblico aos corpos dgua, s praias e s

demais reas de uso comum do povo;

IV a infra-estrutura bsica deve ser implantada no prazo previsto no cronograma fsico de obras

e servios.

Pargrafo nico. O Municpio de gesto plena pode alterar, por lei, as dimenses mnimas

previstas no inciso I do caput, nas reas includas em ZEIS.

Art. 8 O percentual de reas destinadas a uso pblico nos loteamentos, excludo o sistema virio,

deve ser de, no mnimo, 15% (quinze por cento), observada a proporcionalidade prevista no inciso

II do caput do art. 7.

1 O loteamento de pequeno porte fica dispensado da reserva de percentual de reas destinadas

a uso pblico, salvo disposio contrria prevista em lei municipal.

2 O Municpio de gesto plena pode diminuir, por lei, o percentual de reas destinadas a uso

pblico previsto no caput, para parcelamentos implantados em ZEIS, desde que nas proximidades

do imvel j existam equipamentos pblicos aptos a atender nova demanda.

3 Verificado que o desmembramento a ser implantado gera demanda de novas reas destinadas

a uso pblico, a autoridade licenciadora deve caracteriz-lo como loteamento e observar o

percentual previsto no caput.

4 As reas destinadas a uso pblico em condomnio urbanstico, exigidas nos termos de lei

municipal, devem estar situadas externamente ao permetro com acesso controlado ou em outro

local da rea urbana.

Consideraes:

Esse dispositivo visa assegurar a funo social da cidade, compreendida como a

plena fruio dos direitos terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infra-

estrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, o que

denominamos de princpio da ecocidade.

Frise-se que muitas cidades do Estado do Esprito Santo, como por exemplo, o

Municpio de Vila Velha, sofreu um processo de ocupao esquizofrnica e desumano,

com comprometimento da funo social da cidade. O direito de ir e vir chega a ser

34

tolhido em determinadas estaes do ano. A ausncia do mercado imobilirio, associado

falsa viso de morar bem levou a um modelo de ocupao sufocante e doentio.

II - os lotes tero rea mnima de 125 m (cento e vinte e cinco

metros quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo

quando a legislao estadual ou municipal determinar maiores

exigncias, ou quando o loteamento se destinar a urbanizao

especfica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse

social, previamente aprovados pelos rgos pblicos competentes;

III - ao longo das guas correntes e dormentes e das faixas

de domnio pblico das rodovias e ferrovias, ser obrigatria a

reserva de uma faixa no-edificvel de 15 (quinze) metros de cada

lado, salvo maiores exigncias da legislao especfica.

Comentrios:

O Cdigo Florestal Brasileiro (Lei n 4.771/65), aplicvel a todo territrio nacional,

tratou de disciplinar as reas de preservao permanente, no seu artigo 2, verbis:

Considera-se de preservao permanente, pelo s efeito desta Lei, as

florestas e demais formas de vegetao natural situadas:

a) ao longo dos rios ou de qualquer curso d'gua desde o seu nvel mais

alto em faixa marginal cuja largura mnima ser:

1 - de 30 (trinta) metros para os cursos d'gua de menos de 10 (dez)

metros de largura;

2 - de 50 (cinquenta) metros para os cursos d'gua que tenham de 10

(dez) a 50 (cinquenta) metros de largura;

3 - de 100 (cem) metros para os cursos d'gua que tenham de 50

(cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura;

4 - de 200 (duzentos) metros para os cursos d'gua que tenham de 200

(duzentos) a 600 (seiscentos) metros de largura;

5 - de 500 (quinhentos) metros para os cursos d'gua que tenham

largura superior a 600 (seiscentos) metros;

b) ao redor das lagoas, lagos ou reservatrios d'gua naturais ou

artificiais;

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c) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos chamados "olhos

d'gua", qualquer que seja a sua situao topogrfica, num raio mnimo

de 50 (cinquenta) metros de largura [...] (No mesmo sentido o art.

3, da Resoluo CONAMA n 303/2002).

O legislador ainda tomou o cuidado de definir a natureza jurdica da rea de

preservao permanente, no inciso II, do 2, do artigo 1, do Cdigo Florestal,

vejamos:

rea de preservao permanente: rea protegida nos termos dos arts.

2 e 3 desta Lei, coberta ou no por vegetao nativa, com a funo

ambiental de preservar os recursos hdricos, a paisagem, a estabilidade

geolgica, a biodiversidade, o fluxo gnico de fauna e flora, proteger o

solo e assegurar o bem-estar das populaes humanas.

Prescreve, ainda, o artigo 1 do Cdigo que as florestas existentes no territrio

nacional e as demais formas de vegetao, reconhecidas de utilidade s terras que

revestem, so bens de interesse comum a todos os habitantes do Pas, exercendo-se os

direitos de propriedade com as limitaes que a legislao em geral e especialmente esta

Lei estabelecem. (grifamos)

Trata-se, portanto, de limitao legal ambiental ao direito de propriedade,

visando:

1- garantir a permeabilidade do solo nas margens, de forma a

possibilitar a microdrenagem de guas pluviais, e assim diminuir a

contribuio de guas calha dos rios, reduzindo o volume das cheias;