laudo pericial...3 de 11 3. documentaÇÃo a seguir encontram-se listadas as documentações...
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EXCELENTÍSSIMO(A) SENH OR(A) JUÍZ(A) DE DIREITO DA 6 ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA
Autos do Processo n º 0 0 10 58 9 -8 1.2 0 19 .8 .2 6 .0 0 0 3
Th iago Go n zaga Em ygdio , Engenheiro Civil e Ambiental, com inscrição no CREA de número
5063080687, perito nomeado no processo em epígrafe, tendo analisado a documentação, e
realizado o levantamento das informações necessárias, vem requerer a juntada do LAUDO
PERICIAL aos autos.
Nesses termos, pede deferimento
São Paulo, 11 de Dezembro de 2020 .
TH IAGO GONZAGA EMYGDIO
En ge n h e iro Civil e Am bie n tal
CREA nº 5063080687
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LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Pro ce s so n º 0 0 10 58 9 -8 1.2 0 19 .8 .2 6 .0 0 0 3
Parte s :
Requerente: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO SAINT TROPEZ
Requerido: GUIMARÃES FELIPPE DA SILVA
Assun to : Co n do m ín io
Vara: 6 ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III -
JABAQUARA
Pre parado po r: En g.º Thiago Go n zaga Em ygdio
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SUMÁRIO EXECUTIVO
O presente laudo tem por objetivo determinar o VALOR DE MERCADO de imóvel localizado
na Rua Charles Darwin nº 257, apartamento 26, Vila Santa Catarina, São Paulo – SP.
RESUMO DAS INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO
Obje to
Endereço: Rua Charles Darwin nº 257, Apto. 26
Bairro: Vila Santa Catarina
Município São Paulo
Área Privativa (m² ): 52,12 m²
Vaga de garagem: 01 vaga de garagem em subsolo
Idade do imóvel (anos): 36 anos
Compartimentos: Sala, cozinha, área de serviço, 02 dormitórios, 01
banheiro, varanda
Data da vis to ria: 25/ 11/ 2020 Data base da
avaliação : Nov/ 20
Ide n tificação : Edificação Residencial – Prédio de apartamentos
Tipo de u so : Residencial
Zo n e am e n to : J abaquara – Zona Central
Co n fo rm idade co m zo n e am e n to :
Sim
Ocupação : Ocupado pelo Executado
VALOR DE MERCADO: R$ 2 9 3 .0 0 0 ,0 0 Mé to do :
Co m parativo Dire te o co m In fe rê n cias Es tatís tica
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Sumário
1. OBJ ETIVO ............................................................................................................................. 2 2. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS .......................................................................................... 2 3. DOCUMENTAÇÃO ................................................................................................................ 3 4. CONCEITOS E TERMOS DE AVALIAÇÃO ........................................................................... 3 5. INFORMAÇÕES DA VISTORIA ............................................................................................ 4 6. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL .................................................................................................... 4 7. AVALIAÇÃO .......................................................................................................................... 9 8. ENCERRAMENTO .............................................................................................................. 11
ANEXO A - PESQUISA DE MERCADO
ANEXO B - MEMORIAL DE CÁLCULO
ANEXO C- MEMORIAL FOTOGRÁFICO
ANEXO D- CARACTERÍSTICAS DA QUADRA FISCAL
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1. OBJETIVO
O presente trabalho pericial tem como objetivo realizar a vistoria e determinação do valor de
mercado para venda do imóvel detalhado a seguir:
Rua Charles Darwin nº 257, Apartamento 26 – Vila Santa Catarina – São Paulo – SP.
Para a confecção deste laudo foram utilizadas as seguintes normatizações:
Norma ABNT 14653-2 / 2011 – Avaliação de imóveis urbanos;
Norma ABNT 12721 / 2006 – Avaliação de custos unitários de construção para
incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios;
Norma para avaliação de imóveis urbanos – IBAPE/ SP – 2011;
Valores de edificações de imóveis urbanos – IBAPE/ SP
2 . PRESSUPOSTOS E RESSALVAS
O presente Laudo de Avaliação possui as seguintes ressalvas:
Os dados obtidos no mercado imobiliário foram fornecidos por corretores, imobiliárias e
profissionais habilitados, portanto, são informações aceitas como corretas;
O imóvel foi avaliado supondo-se de que esteja livre e desembaraçado de qualquer ônus,
bem como considerou-se que todas as medidas e títulos estejam corretamente registrados
em cartório;
O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste
presente laudo, nem contempla para o futuro qualquer interesse nos bens objeto desta
avaliação.
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3 . DOCUMENTAÇÃO
A seguir encontram-se listadas as documentações fornecidas e/ ou consultadas referente à
perícia.
Matrícu la: nº 69.579 do 8º ofício de registro de imóveis da capital (fls. 63 dos Autos);
Outro s : Termo de penhora do imóvel avaliando (fls. 86 dos Autos).
4 . CONCEITOS E TERMOS DE AVALIAÇÃO
Para melhor esclarecimento da metodologia e termos utilizados neste trabalho pericial é
necessário definir alguns conceitos abrangidos pelas normas técnicas de avaliações:
Valo r de m e rcado : Quantia mais provável pela qual se negociaria, voluntariamente e
conscientemente, um bem, em determinada data de referência, dentro das condições do
mercado vigente (ABNT 14653-1/ 2011, pp.5);
Áre a privativa: Área real privativa, subtraída a área ocupada por paredes e/ ou
elementos que impeçam ou dificultem sua utilização (ABNT 14653-2/ 2011, pp.2);
Áre a e quivale n te : Áreas virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da
respectiva área real (ABNT 12721/ 2006, pp.8);
De pre ciação fís ica: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de
benfeitorias, resultante da decripitude, deterioração ou mutilação (ABNT 14653-2/ 2011,
pp.3);
Idade re al: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de
referência adotada no laudo;
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5. INFORMAÇÕES DA VISTORIA
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 25/ 11/ 2020 , sendo que foram coletadas
informações acerca do uso e funcionamento do imóvel, as características de suas construções e
instalações, bem como análise de eventual documentação fornecida pelas partes.
No dia da diligência o acesso ao imóvel avaliando foi disponibilizado pelo Executado, sendo
que, na ocasião, foi realizado o registro fotográfico do imóvel.
6 . DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
6 .1 Lo calização do im ó ve l
O condomínio do imóvel objeto desta ação pode ser observado na Figura 0 1.
Fig u r a 0 1 – Localização do condom ínio do im óvel avaliando.
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6 .2 Us o e o cupação do so lo
De acordo com a lei municipal nº 16.402/ 2016, da Prefeitura de São Paulo, o imóvel avaliando
encontra-se inserido na Prefeitura Regional Jabaquara e na Zo n a Ce n tral (ZC) . A Figura 0 2
contém a localização do imóvel avaliando no plano de zoneamento municipal.
Fig u r a 0 2 – Localização do im óvel avaliando no plano de zoneam ento m unicipal.
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6 .3 De s crição da re gião , e n to rn o e ace s s o s
A Tabe la 1 a seguir contém os detalhes do entorno onde insere-se o imóvel avaliando.
Ta b ela 1. Inform ações do entorno do im óvel avaliando.
In fo r m a çõ es d o en t o r n o d o im ó v e l a v a lia n d o
En de re ço Rua Charles Darwin nº 257
Bairro Vila Santa Catarina
Mun icípio - Es tado São Paulo - SP
Re fe rê n cias Entre as Ruas Franklin Magalhães e a Conselheiro Elias
de Carvalho
Us o do lo cal Residencial
De n s idade de o cupação Média
Padrão e co n ô m ico da re gião Médio
Níve l de ace s s o Regular
In te n s idade de tráfe go Médio / Alto em horário de pico
Áre a de pre se rvação Não
Vo cação Empreendimentos imobiliários de médio/ alto padrão
Valo rização im o biliária Estável
A Tabe la 2 a seguir contém os detalhes do arruamento principal e as benfeitorias para o
imóvel avaliando.
Ta b ela 2 . Detalhes do arruam ento e benfeitorias para o im óvel avaliando.
R u a Cha r les Da r w in
Classificação Via Coletora
Faixas de rolamento 03 faixas
Sentido de tráfego Mão-Dupla
Canteiro central Não
Tipo de pavimento Asfalto
Passeio Público Sim
Conservação Bom
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M elho r a m en t o s u r b a n o s e b en fe it o r ia s
☒Re de de águ a ☒Arbo rização ☒Co m é rcio n o s arre do re s
☒Co le ta de lixo ☒Pavim e n tação ☒Agê n cias ban cárias
☒En e rgia e lé trica ☒Tran spo rte público ☒Se rviço s m é dico s
☒Dre n age m de águas plu viais ☒Re de de te le fo n ia ☒Re cre ação e laze r
☒Esgo to San itário ☒Re de de fibra ó tica / cabo ☒Po s to po licial / de le gacia
☒Ilum in ação Pública ☒Co rre io s ☒Esco las e / o u facu ldade s
6 .4 De talh e s do im ó ve l avalian do
A Tabe la 3 a seguir contém os de talh e s das be n fe ito rias do im ó ve l avalian do .
Ta b ela 3 . Detalhes do im óvel avaliando. (som ente apartam entos)
Condomínio Edifício Saint-Tropez
Data de construção 1986
Blocos 01 blocos
Pavimentos 09 pavimentos
Apartamentos 04 apartamentos por
andar
Elevadores 02 elevadores
Garagem Térreo e subsolo
Conservação Regular
Ben fe it o r ia s exis t en t es n o im ó v e l
☒Po rtaria ☐Piscin a Adulto / In fan til ☐Churrasque ira
☒Gaio la ☒Quadra po lie spo rtiva ☐Salão de jo go s
☒In te rfo n e ☒Playgro un d ☐Sala de re un ião
☒Sis te m a de câm e ras ☐Brin que do te ca ☐Acade m ia
☒Ce rca e lé trica ☐Saun a ☒Salão de fe s tas
☒H all so cial ☐Ge rado r ☐Outro s : _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
As Tabe las 4 e 5 a seguir contém, respectivamente, as informações gerais do imóvel
avaliando e os de talh e s co n s trutivo s de s te .
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Ta b ela 4 . Inform ações gerais do im óvel avaliando
In fo r m a çõ es g er a is d o im ó v e l a v a lia n d o (co n t in u a çã o )
Estado de co n se rvação Reparos simples
Man ife s taçõ e s Pato ló gicas Pontos de infiltração em esquadrias e
forro, manchas de bolor em banheiro e
área de serviço, sujidades.
Idade da co n s trução 34 anos
Obs o le tism o 0,569
Tipo de e dificação 1.3.3 – Apartamento padrão médio
Variação do CUB 1,700
Se to r / Quadra 089 / 214
Ín dice Fis cal R$ 785,00
Áre a privativa (m ² ) 52,12 m²
Vagas de garage m 01 vaga de garagem livre em subsolo
Ta b ela 5 . Detalhes construtivos do im óvel avaliando
Det a lh es co n s t r u t iv o s d o im ó v e l a v a lia n d o
Am b ien t e Qu a n t id a d e Pis o Pa r ed e Tet o
Sala 01 Cerâmico Pintura Pintura
Do rm itó rio s 02 Cerâmico Pintura Pintura
Ban he iro So cial 01 Cerâmico Azulejo até o teto Pintura
Co zin ha 01 Cerâmico Azulejo até o teto Pintura
Áre a de s e rviço 01 Cerâmico Azulejo até o teto Pintura
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7. AVALIAÇÃO
7.1 Pe squ isa de m e rcado
Após a vistoria do imóvel avaliando foi realizada a pesquisa de mercado, de modo a serem
obtidas amostras válidas para a definição do valor de mercado do imóvel.
Foram consultados corretores, imobiliárias e outros profissionais para a obtenção destas, de
modo a serem obtidas amostras confiáveis e que pudessem ser verificadas.
Os detalhes das amostras coletadas podem ser verificados no ANEXO A deste laudo pericial.
7.2 Me to do lo gia e m pre gada
A metodologia utilizada para este trabalho foi escolhida tendo-se como base a Norma ABNT
14653-2/ 2011, a qual versa sobre a avaliação de imóveis urbanos, bem como a Norma para
avaliação de imóveis do IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia).
Na referida avaliação foi utilizado o Mé to do Co m parativo de Me rcado , a qual é a
metologia mais recomendada pela norma descrita acima. Esta metodologia utiliza como base para
a determinação do valor de mercado do imóvel as ofertas imobiliárias existentes nos arredores
deste, refletindo, desta maneira, o real comportamento do mercado imobiliário local.
A utilização de tal metodologia requer o cumprimento das seguintes etapas: o bten ção de
am o s tras de m e rcado , h o m o ge n e ização , tratam e n to e s tatís tico e de te rm in ação de
in te rvalo de co n fian ça do valo r un itário bás ico .
Após a obtenção das amostras de mercado, o tratamento das amostras é realizado segundo o
m é to do de in fe rê n cia e s tatís tica . Neste os dados coletados são analisados de acordo com
tratamento estatístico, de modo a se obter um modelo matemático que reproduza a realidade local
do mercado do tipo do imóvel avaliando, considerando-se variáveis estabelecidas pelo avaliador.
No cenário em questão, foram considerados como preponderantes as seguintes variáveis:
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Área Privativa;
Padrão Construtivo;
Estado de Conservação;
Índice Fiscal;
Vagas de garagem;
Quantidade de dormitórios;
Quantidade de suítes;
Quantidade de varandas;
Salão de festas;
Playground;
Salão de jogos;
Academia;
Quadra Poliesportiva;
Piscina.
Após a construção do modelo estatístico, é verificada sua pertinência, seu grau de aderência
com os dados reais e se não há amostras que fujam aos limites estatísticos definidos, conforme
preconizado pela Norma ABNT 14653-2/ 2011.
Após a validação do modelo estatístico, pode-se utilizá-lo para a obtenção do valor de mercado
do imóvel.
Todos os cálculos justificando a determinação do valor de mercado podem ser conferidos nos
memoriais de cálculo, constante do ANEXO B deste laudo.
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7.3 Valo r de Me rcado
De acordo com o modelo estatístico confeccionado, o imóvel avaliando possui valor de
mercado de:
Vv1 = R$ 2 9 2 .9 2 5,0 7
Sendo que este valor pode ser arredondado para:
8 . ENCERRAMENTO
E, tendo concluído o presente laudo em 11 (onze) folhas de papel formato A4, digitadas
somente em um lado, com 2 (duas) figuras e 4 (quatro) anexos, tudo devidamente rubricado pelo
Perito que subscreve este laudo,
Requer sua juntada aos Autos para que produzam um só fim e efeito de Direito.
Neste termos,
Pede deferimento.
São Paulo, 11 de Dezembro de 2020 .
TH IAGO GONZAGA EMYGDIO
CREA nº 5063080687
V1 = R$ 2 9 3 .0 0 0 ,0 0 (Duze n to s e n o ve n ta e trê s m il re ais )
e m No ve m bro de 2 0 2 0
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ANEXO A – PESQUISA DE MERCADO
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Endereço InformanteTelefone do informante
Setor / Quadra
Indice Fiscal Idade Conserv. Qualid.
Estado de conservação
‐ Hoss Heideck
Padrão construtivo ‐
CUB
Area privativa
Vagas de garagem Dormitórios Suítes Varandas S. Festas Playg.
S. Jogos Academ. Quadra Piscina Churrasq. Sauna Valor total
Av. Leonardo da Vinci, nº 387 E. Yamamoto (11) 97187-6199 310 / 029 1384,00 25 3 1.3.3 0,747 1,720 56,00 1 2 0 0 1 1 0 1 1 0 1 0 370000,00Av. Leonardo da Vinci, nº 2566 Moratta Negócios (11) 94795-3752 310 / 056 1021,00 8 4 1.3.4 0,877 2,200 96,00 2 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 850000,00Av. Leonardo da Vinci, nº 301 Curcia (11) 2613-0713 310 / 029 1384,00 20 3 1.3.3 0,802 1,800 65,00 2 2 1 1 1 1 0 0 0 1 0 0 498000,00
Avenida Leonardo da Vinci, nº 301 Kin Imóveis (11) 3869-7225 310 / 029 1384,00 20 3 1.3.3 0,802 1,850 55,00 1 2 1 1 1 1 0 0 0 1 0 0 455000,00Avenida Leonardo da Vinci, nº 375 Kin Imóveis (11) 3869-7225 310 / 029 1384,00 36 3 1.3.3 0,606 1,800 63,00 1 2 0 0 1 0 0 1 0 1 1 0 369000,00Avenida Leonardo da Vinci, nº 211 Kin Imóveis (11) 3869-7225 310 / 029 1384,00 28 3 1.3.2 0,718 1,550 76,00 1 2 0 0 0 1 0 0 1 1 0 0 583000,00Avenida Leonardo da Vinci, nº 211 Pascal Imóveis (11) 3589-7220 310 / 029 1384,00 28 3 1.3.3 0,718 1,700 51,00 1 2 0 0 0 1 0 0 1 1 0 0 500000,00Avenida Leonardo da Vinci, nº 211 Curcia (11) 2613-0713 310 / 029 1384,00 28 3 1.3.3 0,718 1,700 58,00 1 2 0 0 0 1 0 0 1 1 0 0 470000,00Avenida Leonardo da Vinci, nº 146 Curcia (11) 2613-0713 310 / 028 1328,00 4 2 1.3.3 0,974 1,800 65,00 2 2 1 1 1 1 0 1 0 1 1 1 530000,00Avenida Leonardo da Vinci, nº 146 Luciano Toshio (11) 2826-8454 310 / 028 1328,00 4 2 1.3.3 0,974 1,820 65,00 1 2 1 1 1 1 0 1 0 1 1 1 470500,00
Rua Porcelana, nº 193 7G7 NEGOCIOS (11) 4218-0707 091 / 397 539,00 38 3 1.3.3 0,570 1,750 40,00 1 1 0 1 1 1 0 0 0 0 1 0 215000,00Rua Porcelana, nº 193 VGV IMOVEIS (11) 2501-0305 091 / 397 539,00 38 3 1.3.3 0,570 1,850 60,00 1 2 0 1 1 1 0 0 0 0 1 0 325000,00
Rua Alba, 1779 CBI NEGOCIOS (11) 5011-7282 089 / 158 747,00 28 3 1.3.3 0,718 1,850 56,00 1 2 0 1 1 1 1 1 1 1 1 0 380000,00Rua Jorge Duprat Figueiredo, 811 SCHEID IMÓVEIS (11) 5523-0177 089 / 138 312,00 2 1 1.3.3 0,983 1,920 59,00 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 385000,00Rua Jorge Duprat Figueiredo, 811 Rodrigo Gianinni (11) 95071-9359 089 / 138 312,00 2 2 1.3.3 0,981 2,000 59,00 1 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 345000,00
Rua Tianguá, 97 SCHEID IMÓVEIS (11) 5564-4044 089 / 109 1165,00 7 3 1.3.4 0,927 2,600 127,00 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1350000,00Rua das Perobas, 173 TAISSEI (11) 2384-8102 091 / 003 758,00 36 4 1.3.3 0,582 1,900 60,00 1 2 0 1 1 1 0 0 0 0 1 0 410000,00Rua das Perobas, 173 CBI NEGOCIOS (11) 5011-7282 091 / 003 758,00 36 4 1.3.3 0,582 1,800 70,00 1 2 0 1 1 1 0 0 0 0 1 0 350000,00Rua das Perobas, 435 Orion (11) 5070-0202 091 / 008 740,00 30 3 1.3.2 0,687 1,550 42,00 1 1 0 1 1 0 0 0 0 0 0 0 355000,00
Rua Cidade de Bagdá, 881 MR CONSULTORIA (11) 3384-2040 091 / 226 574,00 26 3 1.3.3 0,733 1,650 49,00 1 2 0 0 1 0 0 1 0 1 0 1 265000,00R. José Estevão de Magalhães, 166 TRADE HOUSE (11) 5063-3900 091 / 184 593,00 25 3 1.3.3 0,747 1,720 58,00 1 2 0 1 1 0 1 0 1 1 1 0 310000,00
Rua Palestina, 531 MARCELO COSTA (11) 99329-6692 089 / 076 1274,00 20 3 1.3.4 0,802 2,600 116,00 3 3 1 1 1 1 1 0 0 1 1 0 848000,00Rua Palestina, 573 JOSÉ ROTENIO (11) 98714-4141 089 / 076 1274,00 24 3 1.3.4 0,762 2,200 108,00 2 3 1 1 2 1 0 0 1 1 1 0 730000,00Rua Palestina, 531 Eduardo Morais Ribeiro (11) 94750-6644 089 / 076 1274,00 20 2 1.3.4 0,816 2,550 116,00 3 3 1 1 1 1 1 0 0 1 1 0 839000,00
Avenida Mascote, 1153 Larys Consultoria (11) 99112-4467 089 / 076 1222,00 6 2 1.3.4 0,954 2,450 116,00 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1150000,00Avenida Mascote, 1160 JOSÉ ROTENIO (11) 98714-4141 089 / 076 1222,00 24 4 1.3.4 0,730 2,200 87,00 2 3 1 1 1 1 0 1 1 1 0 0 640000,00Avenida Mascote, 529 PAULO CESAR (11) 99351-3472 089 / 585 913,00 36 3 1.3.3 0,606 2,000 65,00 2 2 0 1 1 0 1 0 1 0 1 0 410000,00
Avenida Mascote, 1160 JOSÉ ROTENIO (11) 98714-4141 089 / 076 1222,00 24 3 1.3.4 0,762 2,200 87,00 2 3 1 1 1 1 0 1 1 1 0 0 700000,00Avenida Mascote, 1520 Ultimo Andar (11) 97690-8719 089 / 078 1098,00 5 2 1.3.4 0,963 2,500 126,00 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1220000,00Avenida Mascote, 530 FK Imóveis (11) 98629-4099 089 / 113 1370,00 24 3 1.3.4 0,762 2,450 82,00 1 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 610000,00Avenida Mascote, 333 JOSÉ ROTENIO (11) 98714-4141 089 / 586 872,00 21 3 1.3.4 0,789 2,172 147,00 3 4 2 1 0 0 0 0 0 0 0 0 1049000,00Avenida Mascote, 777 "RE/MAX IMOBI 089 / 583 1067,00 15 3 1.3.5 0,828 3,050 214,00 3 4 3 1 1 0 0 1 1 1 1 0 1200000,00
Av. Damasceno Vieira, 1080 " (11) 99572-1202 089 / 105 1272,00 16 2 1.3.4 0,867 2,500 154,63 3 3 3 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1600000,00Av. Damasceno Vieira, 1080 Taylor Imóveis (11) 3079-8888 089 / 105 1272,00 16 2 1.3.4 0,867 2,550 154,63 3 3 3 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1465000,00Av. Damasceno Vieira, 1080 Silvio Kirzner (11) 5533-5703 089 / 105 1272,00 16 3 1.3.4 0,852 2,450 154,63 3 3 3 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1400000,00
Rua Palestina, 483 Brasil Brokers (11) 3194-7530 089 / 076 1274,00 25 2 1.3.4 0,760 2,500 92,00 2 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 750000,00Rua Palestina, 483 Spaco Consultoria (11) 5564-7015 089 / 076 1274,00 25 2 1.3.4 0,760 2,500 90,00 2 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 750000,00Rua Palestina, 483 Lopes Erwin (11) 5694-2222 089 / 076 1274,00 25 2 1.3.4 0,760 2,500 95,00 2 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 795000,00
R. Soares de Avellar, 396 Imob. Carlos Franco (11) 5561-4321 047 / 196 1351,00 25 2 1.3.3 0,760 1,700 63,00 0 2 0 1 1 1 0 1 1 1 1 0 468000,00R. Soares de Avellar, 396 Luciane Hahn (11) 94167-1296 047 / 196 1351,00 25 2 1.3.3 0,760 1,650 63,00 0 2 0 1 1 1 0 1 1 1 1 0 456000,00R. Soares de Avellar, 396 Imob. Nova São Paulo (11) 2198-4999 047 / 196 1351,00 25 2 1.3.3 0,760 1,650 63,00 0 2 0 1 1 1 0 1 1 1 1 0 453000,00R. Soares de Avellar, 396 Mirantte Imóveis (11) 2971-7963 047 / 196 1351,00 25 2 1.3.3 0,760 1,600 63,00 0 2 0 1 1 1 0 1 1 1 1 0 450000,00R. Soares de Avellar, 396 CBI Negócios (11) 5011-7282 047 / 196 1351,00 25 2 1.3.3 0,760 1,700 63,00 0 2 0 1 1 1 0 1 1 1 1 0 430000,00
Rua TtCel. Antônio Braga, 25 Christina Sanches (11) 99614-4066 091 / 212 607,00 31 2 1.3.3 0,682 2,050 59,00 1 2 0 1 1 1 0 1 0 1 0 0 305000,00Rua TtCel. Antônio Braga, 25 Andre Zahed Nasi (11) 98202-6711 091 / 212 607,00 31 2 1.3.3 0,682 2,100 59,00 1 2 0 1 1 1 0 1 0 1 0 0 330000,00Rua TtCel. Antônio Braga, 25 SCHEID IMÓVEIS (11) 99194-8704 091 / 212 607,00 31 2 1.3.3 0,682 2,150 55,00 1 2 0 1 1 1 0 1 0 1 0 0 310000,00Rua TtCel. Antônio Braga, 25 SCHEID IMÓVEIS (11) 99194-8704 091 / 212 607,00 31 2 1.3.3 0,682 2,150 65,00 1 2 1 1 1 1 0 1 0 1 0 0 380000,00Rua TtCel. Antônio Braga, 25 SCHEID IMÓVEIS (11) 99194-8704 091 / 212 607,00 31 2 1.3.4 0,682 2,350 60,00 1 2 1 1 1 1 0 1 0 1 0 0 420000,00Rua TtCel. Antônio Braga, 25 SCHEID IMÓVEIS (11) 99194-8704 091 / 212 607,00 31 2 1.3.4 0,682 2,180 61,00 1 2 1 1 1 1 0 1 0 1 0 0 330000,00Rua TtCel. Antônio Braga, 71 SCHEID IMÓVEIS (11) 99194-8704 091 / 212 607,00 31 2 1.3.4 0,682 2,250 58,00 1 2 0 1 1 1 0 1 0 1 0 0 345000,00Rua TtCel. Antônio Braga, 71 Rocca Imoveis Ltda Me (11) 99450-0500 091 / 212 607,00 31 2 1.3.3 0,682 2,150 61,00 1 2 0 1 1 1 0 1 0 1 0 0 330000,00Rua TtCel. Antônio Braga, 71 Vieira Imoveis (11) 5566-1351 091 / 212 607,00 31 2 1.3.4 0,682 2,400 85,00 2 2 0 1 1 1 0 1 0 1 0 0 650000,00
Rua Antônio Loureiro, 594 Paulo Kazunori Yasuda (11) 96364-7000 091 / 213 552,00 28 2 1.3.4 0,730 2,180 58,00 1 2 0 1 1 1 0 0 0 1 0 0 320000,00Rua Antônio Loureiro, 594 Sonia Maria Alves (11) 94019-7119 091 / 213 552,00 28 2 1.3.4 0,730 2,200 64,00 1 2 0 1 1 1 0 0 0 1 0 0 320000,00Rua Antônio Loureiro, 594 Isaura Briquezi (11) 96926-3277 091 / 213 552,00 28 2 1.3.4 0,730 2,180 60,00 2 2 0 1 1 1 0 0 0 1 0 0 339000,00Rua Antônio Loureiro, 594 CBI NEGOCIOS (11) 5011-5978 091 / 213 552,00 28 2 1.3.4 0,730 2,180 58,00 2 2 0 1 1 1 0 0 0 1 0 0 371000,00Rua Antônio Loureiro, 594 Vieira Imoveis (11) 5566-1351 091 / 213 552,00 28 2 1.3.3 0,730 2,000 55,00 1 2 0 1 1 1 0 0 0 1 0 0 279000,00Rua Antônio Loureiro, 594 CBI NEGOCIOS (11) 5011-5978 091 / 213 552,00 28 2 1.3.3 0,730 2,000 60,00 1 2 0 1 1 1 0 0 0 1 0 0 320000,00Rua Antônio Loureiro, 594 Vieira Imoveis (11) 5566-1351 091 / 213 552,00 28 2 1.3.3 0,730 2,100 58,00 1 2 0 1 1 1 0 0 0 1 0 0 345000,00
Rua Rodrigo Júnior, 27 Vieira Imoveis (11) 5566-1351 089 / 219 551,00 15 2 1.3.4 0,867 2,200 48,00 1 2 0 0 1 1 1 0 1 0 0 0 300000,00Rua Rodrigo Júnior, 27 Silvia Helena Vicente (11) 94084-0966 089 / 219 551,00 15 2 1.3.3 0,867 2,050 50,00 1 2 0 0 1 1 1 0 1 0 0 0 300000,00Rua Rodrigo Júnior, 27 CBI NEGOCIOS (11) 5011-5978 089 / 219 551,00 15 2 1.3.3 0,867 2,100 55,00 1 2 0 0 1 1 1 0 1 0 0 0 260000,00Rua Rodrigo Júnior, 27 Moises Ganan (11) 94735-0007 089 / 219 551,00 15 2 1.3.3 0,867 2,100 50,00 1 2 0 0 1 1 1 0 1 0 0 0 290000,00Rua Rodrigo Júnior, 27 CBI NEGOCIOS (11) 5011-5978 089 / 219 551,00 15 2 1.3.3 0,867 2,000 54,00 1 2 0 0 1 1 1 0 1 0 0 0 256000,00
Rua Tenente Américo Moretti, 1100 SKY REALTY (11) 94714-2528 091 / 214 578,00 15 2 1.3.3 0,867 1,850 60,00 1 2 0 0 1 1 0 0 0 0 1 0 300000,00Rua Tenente Américo Moretti, 1100 Mega Escritório Imobiliário (11) 96330-4885 091 / 214 578,00 15 2 1.3.3 0,867 1,900 65,00 1 2 0 0 1 1 0 0 0 0 1 0 270000,00Rua Tenente Américo Moretti, 1100 Rocca Imoveis Ltda Me (11) 99450-0500 091 / 214 578,00 15 2 1.3.3 0,867 1,850 65,00 1 2 0 0 1 1 0 0 0 0 1 0 290000,00Rua Tenente Américo Moretti, 1100 SCHEID IMÓVEIS (11) 99194-8704 091 / 214 578,00 15 2 1.3.3 0,867 1,900 52,00 1 2 0 0 1 1 0 0 0 0 1 0 320000,00R. Dr. Djalma Pinheiro Franco, 30 SCHEID IMÓVEIS (11) 99194-8704 089 / 135 902,00 7 2 1.3.4 0,944 2,200 86,00 2 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 640000,00
R. Dr. Djalma Pinheiro Franco, 531 Leandro Faro (11) 99163-4980 089 / 149 902,00 15 2 1.3.4 0,867 2,180 70,00 1 2 0 0 0 0 0 0 1 1 1 0 290000,00R. Dr. Djalma Pinheiro Franco, 829 HELENICE BATISTA (11) 95281-0069 089 / 151 707,00 2 1 1.3.4 0,983 2,300 65,00 1 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 540000,00
R. Eng. Jorge Oliva, 433 Agatha (11) 98420-0783 089 / 104 1222,00 21 3 1.3.4 0,789 2,200 124,00 3 3 3 3 1 1 0 0 0 1 1 1 900000,00R. Eng. Jorge Oliva, 433 POSSI (11) 4861-0791 089 / 104 1222,00 21 2 1.3.4 0,802 2,300 124,00 3 3 3 3 1 1 0 0 0 1 1 1 975000,00R. Eng. Jorge Oliva, 433 Natane (11) 2506-3400 089 / 104 1222,00 21 2 1.3.4 0,802 2,300 124,00 3 3 3 3 1 1 0 0 0 1 1 1 1000000,00R. Eng. Jorge Oliva, 491 Taissei (11) 2384-8102 089 / 104 1222,00 21 3 1.3.3 0,789 1,720 65,00 1 2 0 1 1 1 1 1 1 1 1 0 530000,00R. Eng. Jorge Oliva, 491 Sartor (11) 2337-4353 089 / 104 1222,00 21 2 1.3.3 0,802 1,770 63,00 1 2 0 1 1 1 1 1 1 1 1 0 500000,00R. Eng. Jorge Oliva, 491 Spaco Consultoria (11) 5564-7015 089 / 104 1222,00 21 2 1.3.3 0,802 1,950 70,00 1 2 0 1 1 1 1 1 1 1 1 0 585000,00R. Charles Darwin, 257 Claudia Caroline (11) 96716-3266 089 / 214 785,00 34 2 1.3.3 0,649 1,820 56,00 1 2 0 1 1 1 0 0 1 0 0 0 320000,00R. Charles Darwin, 257 Platnum (11) 3424-3507 089 / 214 785,00 34 2 1.3.3 0,649 1,850 60,00 2 2 0 1 1 1 0 0 1 0 0 0 255000,00R. Charles Darwin, 257 Macerata (11) 5523-9801 089 / 214 785,00 34 2 1.3.3 0,649 1,900 60,00 1 2 1 1 1 1 0 0 1 0 0 0 319000,00R. Charles Darwin, 257 Oliton (11) 2267-1111 089 / 214 785,00 34 2 1.3.3 0,649 1,850 57,00 1 2 1 1 1 1 0 0 1 0 0 0 344000,00R. Charles Darwin, 257 Nova São Paulo (11) 2198-4955 089 / 214 785,00 34 2 1.3.3 0,649 1,800 57,00 1 2 1 1 1 1 0 0 1 0 0 0 350000,00
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ANEXO B – MEMORIAL DE CÁLCULO
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a ) Ob s o l e s c ê n c i a
É empregado para avaliar e homogeneizar os estados de conservação do imóvel avaliando e
das amostras de referência. Para tanto é utilizada a combinação de duas metodologias de
avaliação, o Método de Heidecke, onde são observadas as características de cada estado de
conservação, bem como a depreciação de cada um destes, e o Método de Ross, o qual correlaciona
a obsolescência de acordo com a idade da edificação. Da combinação destas duas metodologias
anteriores obtém-se o Mé to do de Ro ss -H e ide cke , utilizado neste laudo.
O fator de obsolescência unitário é obtido através da expressão a seguir:
Focun = R + K x (1 – R)
Onde:
Focun = Fator de Obsolescência unitário;
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, conforme Tabe la 1;
K = Fator de Ross-Heidecke tabelado, conforme Tabe la 2 .
Tabela 1. Coeficiente residual do fator de obsoletism o.
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Tabela 2. Tabela de Ross-Heidecke de obsoletism o.
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O detalhamento das características de cada estado de conservação, bem como as condições
para seu enquadramento, podem ser conferidas na Tabe la 3 a seguir.
Tabela 3. Padrões de conservação de im óveis e suas desvalorizações conform e Critério de Heidecke.
Estado da Edificação De pre ciação (%) Caracte rís ticas
1 Novo 0 ,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa
2 Entre Novo e Regular 0 ,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de
uma demão de pintura para recompor sua aparência.
3 Regular 2,52
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais
localizadas e/ ou pintura externa e interna.
4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
5 Reparos Simples 18,10
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas
superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e
elétrico.
6 Entre reparos simples e importantes 33,20
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e
trincas, com estabilização e/ ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas
possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a
substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou
substituição de telhas da cobertura.
7 Reparos Importantes 52,60
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas
possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e
paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização
ou no telhado.
8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20
Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de
fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e
paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.
9 Sem valor 100 ,00 Edificação em estado de ruína.
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fls. 121
b ) P a d r ã o Co n s t r u t i v o
Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento entre
os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um destes,
conforme as tabelas a seguir.
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fls. 122
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínim
o Máxim
o
1.3 - Apartamento
1.3.1 - Padrão
Econômico
Edificações com dois ou mais pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo à estrutura convencional e sem preocupação com projeto arquitetônico, seja de fachada ou de funcionalidade. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, sem portaria e normalmente sem espaço para estacionamento, podendo, o térreo, apresentar destinações diversas, tais como pequenos salões comerciais, oficinas ou lojas. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco. Un idade s n o rm alm e n te co n s titu ídas de s ala, um o u m ais do rm itó rio s , ban he iro , co zin h a e áre a de s e rviço co n jugada, n o rm alm e n te s e m de pe n dê n cias de e m pre gada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e pelo emprego de poucos acabamentos, tais como: Piso s - cerâmicas simples, caco de cerâmica, taco, forração ou até cimentado; Pare de s - pintura látex sobre emboço ou reboco, barra impermeável (pintura ou azulejos comuns) nas áreas molhadas; In s talaçõ e s h idráu licas - sumários com número mínimo de pontos de água, banheiros dotados de peças sanitárias básicas, de modelo simples; In s talaçõ e s e lé tricas - sumárias, com poucos pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Es quadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico.
0 ,600 1,020 0 ,810
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Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.2 - Padrão Simples
Edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como pequenos salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicações de pastilhas, cerâmica ou equivalente. Un idade s n o rm alm e n te co n s titu ídas de s ala, um o u m ais do rm itó rio s , ban h e iro , co zin h a e áre a de s e rviço co n jugada o u se parada po r m e ia pare de , ge ralm e n te s e m de pe n dê n cias de e m pre gada. Caracterizam-se pela utilização de acabamentos econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - cerâmica simples, vinílico, taco ou forração; Pare de s - pintura látex sobre emboço, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente até o teto) nas áreas molhadas; In s talaçõ e s h idráu licas - sumárias, com número mínimo de pontos de água, instalação somente de água fria, peças sanitárias básicas, de modelo simples; In s talaçõ e s e lé tricas - sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas, utilizando componentes comuns; Es quadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio tipo comum.
1,032 sem
elevador;
1,260 com
elevador.
1,500 sem
elevador;
1,680 com
elevador.
1,266 sem
elevador;
1,470 com
elevador.
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fls. 124
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.3 - Padrão Médio
Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As Áreas comuns apresentam acabamento de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadra de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes. Un idade s co n te n do s alas para do is am bie n te s , co zin h a, áre a de s e rviço co n jugada, do is o u trê s do rm itó rio s (po de n do te r um a s u íte ) e um a vaga de garage m po r un idade , po de n do po ssu ir, tam bé m , de pe n dê n cia de e m pre gada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito; Pare de s - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial; In s talaçõ e s h idráu licas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecimento individual; In s talaçõ e s e lé tricas - completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Es quadrias - caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas.
1,512 sem
elevador;
1,692 com
elevador.
1,980 sem elevador;
2,160 com elevador.
1,746 sem
elevador;
1,926 com
elevador.
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Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.4 - Padrão
Superior
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Hall social não necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos de decoração de bom padrão. Áreas externas com grandes afastamentos e jardins, podendo ou não conter áreas de lazer (salão de festas, quadra de esportes, piscina, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica, eventualmente combinados com detalhes de granito ou material equivalente. Un idade s co n te n do s alas para do is o u m ais am bie n te s , trê s do rm itó rio s , pe lo m e n o s um a su íte , co zin ha, do is o u m ais ban h e iro s co m ple to s (pe lo m e n o s um a s u íte ) , de pe n dê n cias para e m pre gada e duas o u m ais vagas de e s tacio n am e n to . Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - Assoalhos, cerâmica esmaltada, carpete, placas de mármore ou granito; Pare de s - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, cerâmica; In s talaçõ e s h idráu licas - completas com peças sanitárias e metais de boa qualidade, aquecimento central; In s talaçõ e s e lé tricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e instalações para antena de TV e telefone nas principais acomodações; Es quadrias - caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio.
1,992 sem
elevador;
2,172 com
elevador.
2,460 sem
elevador;
2,640 com
elevador.
2,226 sem
elevador;
2,406 com
elevador.
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Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.5 - Padrão
Fino
Edificação exibindo linhas arquitetônicas esmeradas. Normalmente composto por um único apartamento por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulação independente para a parte social e de serviço, ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social amplo com materiais de acabamento e de decoração esmerados e pé-direito elevado, dotados de guarita e sistema especial de segurança. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagístico especial, geralmente complementadas com área de lazer completo. Fachadas dotadas de tratamentos especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente. Un idade s co m pe lo m e n o s quatro do rm itó rio s (pe lo m en o s duas su íte s ) , s ala para trê s o u m ais am bie n te s , de pe n dê n cias de e m pre gada, am pla áre a de s e rviço e pe lo m e n o s trê s vagas de e s tacio n am e n to , e ve n tualm e n te acre s cidas de o utras para vis itan te s . Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - madeira, mármore, granito polido, cerâmica especial ou similar; Pare de s - pintura látex sobre massa corrida, cerâmica, epóxi, fórmica ou similar; In s talaçõ e s h idráu licas - completas e obedecendo a disposição especial, com peças sanitárias e metais de qualidade superior, podendo dispor de hidromassagem e aquecimento central; In s talaçõ e s e lé tricas - sistema especial de iluminação, projetado em circuitos independentes, utilizando componentes de qualidade, com pontos de tomada para usos diversos, inclusive para equipamentos eletrodomésticos, eventualmente ar-condicionado; Es quadrias - madeira ou alumínio, executadas atendendo a projetos específicos e utilizando ferragens especiais.
2,652 3,480 3,066
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Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.6 - Padrão Luxo
Edifício com linhas arquitetônicas exclusivas e estilo diferenciado, atendendo a projeto arquitetônico singular, com áreas privativas e sociais amplas e bem planejados, caracterizados pela natureza excepcionalmente nobre dos materiais e dos revestimentos utilizados. Elevadores de marca reputada, com acessos e circulação independentes para a parte social e de serviço. Saguão social amplo e pé direito elevado, dotado de materiais de acabamento e decoração esmerados e controlado com sistema de vigilância por TV. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e atendendo projeto paisagístico, em geral contendo área de lazer completa. Fachadas com tratamento arquitetônico em concreto aparente ou revestimentos com massa raspada, massa texturizada, granito ou material equivalente. Un idade s am plas , n o rm alm e n te um a po r an dar, po de n do s e r duple x o u triple x, co m pre o cupação e s pe cialm e n te vo ltada n a dispo s ição do s am bien te s caracte rizada pe la circu lação dife re n ciada n as áre as so ciais , ín tim a e de s e rviço . Co n te n do s alas para dive rs o s am bie n te s ( e s tar, jan tar, ín tim a, lare ira, alm o ço , biblio te ca) , pe lo m e n o s quatro su íte s , co m clo se t, s e n do um a m ás te r, co zin ha, de s pe n s a e áre a de s e rviço co m in s talaçõ e s co m ple tas para e m pre gado s , alé m de varan das n as quais po de m e s tar in clu ídas churrasque iras e pis cin as privativas . No rm alm en te quatro o u m ais vagas de e s tacio n am en to po r un idade , alé m de o utras para vis itan te s . Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada das instalações e dos materiais de acabamento empregados, geralmente personalizados e caracterizados por trabalhos especiais.
3,49 ou maior -
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ANEXO B2 – CÁLCULOS ESTATÍSTICOS
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MODELO
Autor: Thiago Gonzaga EmygdioModelo: 0010589‐81.2019.8.26.0003Data de criação: 11/12/2020Área de concentração: Avaliação de BensTipologia em estudo: Apartamentos
Descrição do modelo:
Dados do modelo:Dados utilizados:
Variáveis do modelo:Variáveis utilizadas:
Coef. de correlaçãoCoef. de determinação
Desvio padrão
Normalidade:
Modelo do SisDEA
82751515
0,085116594 51465,45935
[ 69, 94, 98]
Regressão Estimativa0,987399508 0,9888772120,974957789 0,977878141
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RESULTADOS
Variável Média Mínimo Máximo Coeficiente t Sig(%) transfIndice Fiscal 0,00 0,00 0,00 ‐169,85 ‐6,42 0,01 1/xEstado de conservação ‐ Hoss 1,31 1,02 1,75 ‐0,03 ‐0,33 73,99 1/xPadrão construtivo ‐ CUB 2,06 1,55 3,05 ‐0,13 ‐1,73 8,91 xArea privativa 4,27 3,69 5,37 0,72 7,68 0,01 ln(x)Vagas de garagem 1,43 0,00 3,00 0,11 3,69 0,05 xDormitórios 0,81 0,00 1,39 0,09 0,74 46,11 ln(x)Suítes 0,68 0,00 3,00 0,06 2,13 3,77 xVarandas 0,93 0,00 3,00 0,03 0,81 42,34 xS. Festas 0,96 0,00 2,00 ‐0,18 ‐3,85 0,03 xPlayg. 0,92 0,00 1,00 0,14 3,15 0,26 xS. Jogos 0,36 0,00 1,00 0,09 2,45 1,71 xAcadem. 0,52 0,00 1,00 0,06 2,28 2,62 xQuadra 0,56 0,00 1,00 0,09 2,66 1,00 xPiscina 0,76 0,00 1,00 0,14 3,93 0,02 xValor total 13,07 12,28 14,29 10,04 26,57 0,01 ln(y)
Fonte de Variação Soma dos Quadrados
Graus de Liberdade
Quadrado Médio F calculado
Explicada 16,923604 14 1,2088289 166,8539Não explicada 0,43469007 60 0,0072448Total 17,3582941 74
Análise da Variância
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VARIÁVEIS
Nome Tipo Classificação Descrição da varável Habilitada
Endereço Texto Texto Endereço completo do imóvel simInformante Texto Texto Nome ou identificação do informante simTelefone do informanteTexto Texto Telefone ou número de contato do informante simSetor / Quadra Texto Setor e quadra fiscal do imóvel simIndice Fiscal Numérica Proxy Variável de macrolocalização construída com base nos simIdade Texto idade do imóvel simConserv. Texto Conservação, de acordo com IBAPE simQualid. Texto padrão de qualidade, de acordo com IBAPE simEstado de conservaçãoNumérica Proxy Estado de conservação considerando os coeficientes desimPadrão construtivo ‐ CUNumérica Proxy Padrão de construção do imóvel tendo como base parasimArea privativa Numérica Quantitativa Area privativa da unidade medida em m² simVagas de garagem Numérica Quantitativa Total de vagas de garagem incluindo as cobertas e desc simDormitórios Numérica Quantitativa Quantidade de dormitórios da unidade, incluindo o númsimSuítes Numérica Quantitativa Quantidade de suítes e semi‐suítes simVarandas Numérica Quantitativa Quantidade de varandas simS. Festas Numérica Dicotomica Presença (1) ou Ausência (0) simPlayg. Numérica Dicotomica Presença (1) ou Ausência (0) simS. Jogos Numérica Dicotomica Presença (1) ou Ausência (0) simAcadem. Numérica Dicotomica Presença (1) ou Ausência (0) simQuadra Numérica Dicotomica Presença (1) ou Ausência (0) simPiscina Numérica Dicotomica Presença (1) ou Ausência (0) simChurrasq. Numérica Dicotomica Presença (1) ou Ausência (0) nãoSauna Numérica Dicotomica Presença (1) ou Ausência (0) nãoValor total Numérica Dependente Valor total do imóvel sim
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ESTIMATIVAS
Endereço Informante Telefone do informante
Setor / Quadra
Indice Fiscal Idade Conserv. Qualid.Estado de
conservação ‐Hoss Heideck
Padrão construtivo ‐
CUB
Area privativa
Vagas de garagem
Dormitórios
R. Charles Darwin, 257 ‐ Ap. 26 Perito Judicial ‐ 089 / 214 785 34 5 1.3.3 0,569 1,7 52,12 1 2
Suítes Varandas S. Festas Playg. S. Jogos Academ. Quadra Piscina Churrasq. Sauna Valor total Vr. Médio0 1 1 1 0 0 1 0 0 0 0 292925,077
Para
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ATENDIMENTO À NORMA ABNT 14 6 53-2
III II I
1Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todas as variáveis analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo
Adoção de situação paradigma 1
2Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
2
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas pelo autor do laudo
Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem
Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo
2
4 Extrapolação Não admitida
Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável
Admitida, desde que:a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferiorb) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente, e em módulo
3
5
Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
6
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor
1% 2% 5% 3
III II I Soma
16 10 6 14
2, 4, 5 e 6 no grau III e os demais no mínimo no grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I
Todos, no mínimo no grau I
II
Itens obrigatórios
Grau de Fundamentação do Laudo
Pontos obtidos
Item Descrição Grau
Graus
Pontos Mínimos
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ANEXO C – MEMORIAL FOTOGRÁFICO
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Fo to 0 1. Fachada do condomínio do imóvel avaliando.
Fo to 0 2 .Arredores do imóvel avaliando.
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VARANDA
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DORMITÓRIO 01
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DORMITÓRIO 02
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ÁREA DE SERVIÇO
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GARAGEM
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Quadra po lie s po rtiva.
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ANEXO D – CARACTERÍSTICAS DA QUADRA FISCAL
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