laudo de avaliaÇÃo de imÓveis urbanos...laudo de avaliaÇÃo de imÓveis urbanos este documento...
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 1 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
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DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 2 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
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Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
PRELIMINARES
Fomos acompanhados pelo Sr Celso ( requerido) e por sua advogada Dra
Fernanda, que nos mostraram o imóvel.
O requerido nos acompanhou até o apartamento localizado na Av Ezelino da
Cunha glória, Jardim Maricá. Trata-se do imóvel de matrícula nº 65.508-1° ORI
Mogi das Cruzes. Também informou que somente este imóvel seria avaliado.
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
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Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 3 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
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Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
INDICE 1. FOLHA RESUMO ........................................................................................................ 4
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: PERICIA JUDICIAL PARA AVALIAÇÃO VALOR DO
IMÓVEL .............................................................................................................................. 5
PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES ......................................... 5
3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DOS BENS AVALIANDO ............................ 5
CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO ........................................................................ 5
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO ................................................................................... 6
4. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTO UTILIZADO ................................. 7
5. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS ........................................ 8
6. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO ............................................................. 8
7. HOMOGENEIZAÇÃO DE FATORES ......................................................................... 11
8. RESULTADO DA AVALIAÇÃO .................................................................................. 12
9. ANEXOS .................................................................................................................... 13
10. CONCLUSÃO ............................................................................................................ 25
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DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 4 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
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Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
1. FOLHA RESUMO
DADOS DO SOLICITANTE
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REQUERIDO Sec Empreendimentos e Construções Ltda e outros
OBJETIVO Avaliação do imóvel residencial
DATA DA VISTORIA 27/09/2019
DADO DO IMÓVEL
IMÓVEL RESIDENCIAL
ENDEREÇO COMPLETO
Imóvel matrícula nº 65508, situado na Rua Ezelino da Cunha Glória, nº 162, apartamento 61, localizado no 6º andar do Edifício Pitangueiras, integrante do Residencial Villagio da Serra, Jardim Maricá, na cidade de Mogi das Cruzes
CIDADE/ESTADO Mogi das Cruzes-SP
ÁREA COMUM 44.985,00 M2
ÁREA PRIVATIVA 62,00
REGISTRO IMOBILIÁRIO 65.508- 1ºORI MOGI DAS CRUZES
MÉTODO DE AVALIAÇÃO
MÉTODO UTILIZADO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DO MERCADO
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Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 5 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
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Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
RESULTADOS DA AVALIAÇÃO
IMÓVEL RESIDENCIAL
VALOR DE MERCADO R$ 245.549,76
CLASSIFICAÇÃO QUANTO À LIQUIDEZ SATISFATÓRIA
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO LAUDO I
GRAU DE PRECISÃO DO LAUDO II
RESPONSAVEL TÉCNICO ROSANGELA APARECIDA RAMIRO CAU N A 81891-7
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO: PERICIA JUDICIAL PARA AVALIAÇÃO VALOR DO IMÓVEL
PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
As áreas adotadas nos cálculos, foram verificada através de medições realizadas in
loco no momento da vistoria.
Este Laudo foi elaborado com observância escrita aos princípios dos
códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia, do IBAPE-MG - Instituto Mineiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia e de acordo com a NBR 14.653 da
ABNT e suas partes.
Nesta avaliação, computamos como corretos os elementos verificados em
analise “ in loco”
3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DOS BENS AVALIANDO
CARACTERIZAÇÃO DA CONSTRUÇÃO
Trata-se de um apartamento composto de três dormitórios, sala, cozinha e área de serviço.
Apresenta-se em bom estado de conservação: piso vinilico na sala e dormitórios, portas
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em madeira, esquadrias em alumínio branco, cozinha e área de serviço com piso cerâmico
e paredes revestidas em azulejo.
CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
- Localização: com fácil acesso ao centro de Mogi das Cruzes, pela Rodovia Pedro Eroles,
mais conhecida como Mogi-Dutra, bem como a cidades vizinhas, como Arujá e
Guararema. Também tem acesso facilitado a São Paulo, pela Rodovia Ayrton Senna da
Silva, e ao Rio de Janeiro, por meio da Rodovia Dutra.
- Estrutura: Portaria 24 horas , sala de festas, play grownd, churrasqueira, piscina, quadra poliesportiva
LOCALIZAÇÃO O condomínio localiza-se na Rua Ezelino da Cunha Glória . Esta rua contem mais
de 1198 domicílios, e caracteriza-se por 0,08% de domicílios constituído de casas,
sobrados ou similares e 99,92% de edifícios de apartamentos ou conjuntos
residenciais com vários domicílios de famílias distintas.
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4. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTO UTILIZADO
Neste Laudo Técnico foi utilizado o Método comparativo direto de dados de
mercado, em conformidade com o item 8.2.1 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira
para Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais).
As atividades básicas de uma avaliação, de acordo com o item 7 da ABNT NBR
14653-1(Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais), estão relacionadas
abaixo e foram seguidas na íntegra no presente laudo:
_ Vistoria do bem avaliando;
_ Coleta de dados;
_ Escolha da metodologia;
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_ Tratamento dos dados;
_ Identificação do valor de mercado.
As diretrizes e procedimentos de cada um dos subitens acima relacionados estão
descritos com detalhes no texto da ABNT NBR 14653-1.
5. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DOS DADOS Foi realizada uma pesquisa de imóveis similares no próprio bairro
As variáveis consideradas importantes para determinação do valor foram:
Fator localização (l):
Refere-se às diferenças de valores entre imóveis situados em locais distintos,
ou seja, corrige as variações decorrentes da localização mais ou menos valiosa
da amostra em relação ao imóvel avaliando.
Para o referente estudo, foram tomadas amostras localizadas no condomínio
Village
Fator oferta: Atribuiu-se, um desconto para compensar a superestimativa de valor
normalmente atribuída pelo vendedor.
Fator idade e conservação ( i ): É aplicado na correção de diferença entre a
idade aparente e estado de conservação entre o imóvel avaliando e os imóveis
pesquisados. Fracção de referência está em pior, igual ou melhor estado.:( i ) respectivamente >1; 1;
< 1,0
6. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO
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De acordo com o item 9 da NBR-14.653-1 (Norma Brasileira para Avaliação de
Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais), as avaliações podem ser especificadas
quanto à fundamentação e precisão.
“A fundamentação será função do aprofundamento do trabalho avaliatório, com o
envolvimento da seleção da metodologia em razão da confiabilidade, qualidade e
quantidade dos dados amostrais disponíveis.”
“A precisão será estabelecida quando for possível medir o grau de certeza e o nível
de erro tolerável numa avaliação. Depende da natureza do bem, do objetivo da
avaliação, da conjuntura do mercado, da abrangência alcançada na coleta de
dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos instrumentos
utilizados.”
“Os graus de fundamentação e precisão nas avaliações serão definidos nas demais
partes da NBR 14.653, guardado o critério geral de atribuir graus em ordem
numérica e crescente, onde o grau I é o menor.”
Neste Laudo Técnico de Avaliações foram alcançados o grau I de Fundamentação
e o grau II de Precisão para o MCDDM.(Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado).
Tabela de Graus de Fundamentação no caso de utilização de modelos de
regressão linear:
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ITEM DESCRIÇÃO GRAU
I II III 1 Caracterização do imóvel
avaliando
Completa quanto a todas as variáveis
analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas no
modelo
Adoção de situação paradigma
2
Coleta de dados de mercado
Características conferidas pelo autor
do laudo
Características conferidas por profissional credenciado
Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros
3 Quantidade mínima de dados de mercado,
efetivamente utilizados
6 (k+1), onde k é o número de variáveis
independentes
4 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
3 (k+1), onde k é o número de variáveis independentes
4
Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a todos os dados e
variáveis analisadas na
modelagem, com foto
Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo
Apresentação de Informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo
5
Extrapolação Não admitida
Admitida de apenas uma variável, desde
que: a)
medidas das características
do imóvel avaliando não ultrapassem
100% do seu limite amostral;
b) o valor estimado não ultrapasse 10%
do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável;
Admitida, desde que:
a) medidas das características
do imóvel avaliando não
ultrapassem 100% do seu
limite amostral; b) o valor
estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, simultaneamente
6 Nível de significância a (somatório do valor das duas caldas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30%
7 Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos utilizados
1% 5% 10%
TOTAL: 15 PONTOS - Tabela – Graus de Fundamentação Tabela de Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no
caso de utilização de modelos de regressão linear
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GRAUS III II I
Pontos Mínimos 18 11 7
Itens obrigatórios no grau correspondente
3, 5, 6 e 7, com os demais no grau II
3, 5, 6 e 7 no mínimo no grau II
Todos, no mínimo no
grau I
Tabela de Enquadramento dos laudos, segundo seu grau de precisão
DESCRIÇÃO GRAU
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa
< = 30% 30% - 50% > 50%
Tabela de Enquadramento dos laudos, segundo seu grau de precisão
7. HOMOGENEIZAÇÃO DE FATORES
AMOSTRA LOCAL ÁREA CONSTRUIDA VALOR FATOR
LOCALIZAÇÃO FATOR IDADE/
CONSERVAÇÃO FATOR
OFERTA
1 Villagio da Serra 57,00 R$ 235.000,00 1,00 1,00 1,00
2 Villagio da Serra 71,00 R$ 229.900,00 1,00 1,00 1,00
3 Villagio da Serra 58,00 R$ 239.000,00 1,00 1,00 1,00
4 Villagio da Serra 65,00 R$ 233.000,00 1,00 1,00 1,00
5 Villagio da Serra 56,00 R$ 315.000,00 1,00 0,90 0,90
6 Villagio da Serra 71,00 R$ 310.000,00 1,00 1,00 0,90
7 Villagio da Serra 71,00 R$ 285.000,00 1,00 1,00 1,00
8 Villagio da Serra 67,00 R$ 276.000,00 1,00 1,00 1,00
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DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 12 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
8. RESULTADO DA AVALIAÇÃO
O valor de mercado do bem é de R$ 245.549,76 ( duzentos e quarenta e cinco mil,
quinhentos e quarenta e nove reais e setenta e seis centavos) Mogi das Cruzes,13 de outubro de 2019 PROFISSIONAL RESPONSAVEL
ARQ ROSANGELA APARECIDA RAMIRO PERITA CAU A81891-7
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 13 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
9. ANEXOS
FOTOGRAFIAS DO IMÓVEL AVALIANDO
Figura 1 – Planta do imóvel avaliando
Área: 62,00m2
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 14 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
Figura 02 – Vista externa do condomínio Figura 03 – Piscina
Figura 04 –Vista do prédio onde se localiza o imóvel avaliando
Figura 05 – Porta principal
Figura 06 – Quadra Figura 7 - Play grownd
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 15 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
Figura 08 –Vaga para automovel Figura 09 – banheiro
Figura 10 – dormitório Figura 11 –sala
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 16 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
Figura 12 –Portas de acesso aos dormitórios Figura 13- Área de serviço
Figura 14 –Parede da sala a ser refeita ( ação da
umidade aparentemente eliminada) Figura 15 –Cozinha
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 17 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
AMOSTRAS: Imóvel 1:
Local: Apartamento Villagio Da Serra no Rodeio, Mogi Das Cruzes
Área Construída: 57,00 m2 Características: 2 Dormitórios com Planejados,
Sala espaçosa com painel e rack, Cozinha Ampla com planejados, 2 Banheiros com armários, Área de serviço, Garagem para 1 carro, Imobiliária: Simone Vergaças Imóveis Endereço: Av. Ezelino da Cunha Glória, 250 - Jardim Marica, Mogi das Cruzes - SP, 08775-520 Telefone: (11) 98284-8680
Valor: R$ 235.000,00 Condomínio : R$ 484,00
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 18 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
Imóvel 2:
Local: Apartamento Villagio Da Serra no Rodeio, Mogi Das Cruzes
Área Construída: 71.00 m2 Características: Apartamento com 3 dormitórios, banheiro, sala para 2 ambientes com
sacada, cozinha, área de serviçoe 1 vaga de garagem.Planejados em um dos dormitórios, banheiro, cozinha e lavanderia. Água e gás já incluso na taxa condominial.Condomínio com boa infraestrutura: portaria 24hs, câmeras de monitoramento, piscinas adulto e infantil, quadra poliesportiva, playground, salão de jogos, brinquedoteca, bicicletário, salão de festas e espaçogourmet.
Imobiliária: Luiz Carlos Cunha Imóveis Telefones: (11) 96394-5565 (11) 98858-1896
E-mail: [email protected] Valor: R$ 229.900,00 Valor do condomínio R$ 484,00
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 19 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
Imóvel 3:
Local: Apartamento Villagio Da Serra no Rodeio, Mogi Das Cruzes
Área Construída: 58,00 m2 Características: 3 dorms, sala e cozinha ampla e arejada, wc social, área de serviço com 01
vaga de garagem Imobiliária:
N.D IMÓVEIS - 117.885 - F Avenida Frederico Straube, 360 Vila Oliveira - Mogi das Cruzes – CEP 08790-380 Tel.: (11) 98432-5722
Valor: R$ 239.900,00 Valor do condomínio: R$ 484,00
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 20 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
Imóvel 4:
Local: Apartamento Villagio Da Serra no Rodeio, Mogi Das Cruzes
Área Construída: 65,00 m2 Características: Apartamento com 02 dormitórios, sala com sacada, cozinha com
armários, w.c, área de serviço e 01 vaga de garagem. Condomínio possui churrasqueira, piscina, quadra poliesportiva, salão de festas e play ground.
Imobiliária: Mauro Alves IMóveis Endereço: R. Ipiranga, nº 50 - Centro, Mogi das Cruzes - SP, 08717-000 Telefone: (11) 4799-6099 Valor: R$ 233.000,00 Valor do condomínio R$ 484,00
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 21 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
Imóvel 5:
Local: Apartamento Villagio Da Serra no Rodeio, Mogi Das Cruzes
Área Construída: 56,00 m2 Características: Apartamento com dois dormitórios Imobiliária: JJ Inteligencia Imobiliária Endereço: Avenida Vereador Narciso Yague Guimarães, 1145 - Vila Partenio, Mogi das Cruzes - SP, 08780-500 Telefone: 2500-0404 Código do anunciante: AP0601 Valor: R$ 315.000,00 Valor do condomínio : R$ 484,00
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 22 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
Local: Apartamento Villagio Da Serra no Rodeio, Mogi Das Cruzes
Área Construída: 71,00 m2 Características: 03 dormitórios (sendo 01 suíte), 01 banheiro social, sala ampla, cozinha
com planejados, área de serviço, sacada e 01 vaga de garagem. Imobiliária: W Mota Imóveis Endereço: Av. Henrique Eroles, 1125 - Alto Ipiranga, Mogi das Cruzes - SP, 08730-590 Telefone: (11) 4735-5151 Valor: R$ 310.000,00 Valor do condomínio R$ 484,00
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
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Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 23 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
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Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
Imóvel 7:
Local: Apartamento Villagio Da Serra no Rodeio, Mogi Das Cruzes
Área Construída: 71,00 m2 Características: 3 dormitórios, salas de estar e de jantar, cozinha com planejados,
lavanderia, banheiro com box, armário com iluminação embutida. Os dormitórios têm planejados
Imobiliária: Mada Imóveis Endereço: R. Cel. Cardoso de Siqueira, 1118 - Vila Oliveira, Mogi das Cruzes - SP, 08790-420 Telefone: (11) 98415-6050 Valor: R$ 285.000,00 Valor do condomínio R$ 484,00
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PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 24 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
Imóvel 8:
Local: Apartamento Villagio Da Serra no Rodeio, Mogi Das Cruzes
Área Construída: 67,00 m2 Características: apartamento no Vilagio da Serra , 3 dormitórios , banheiro , sala cozinha ,
lavanderia , uma vaga de garagem Imobiliária: Bella Citta Imóveis Endereço: Av. Antônio de Almeida, 1800 - Jardim Marica, Mogi das Cruzes - SP, 08775-420 Telefone: (11) 2629-2901 Valor: R$ 276.000,00 Valor do condomínio R$ 484,00
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fls. 276
PROCESSO Nº 1014927-45.2017.8.26.0361
DATA:
Classe Execução de Título Extrajudicial - Contratos Bancários
FOLHA Nº 25 de 25
REQUERENTE: Banco do Brasil S/A
REV 0
Arquiteta ROSÂNGELA RAMIRO PERITA
CAU A81891-7
10. CONCLUSÃO
Realizada a avaliação pelo método comparativo através do tratamento de fatores, CONCLUIMOS QUE O VALOR DO BEM É DE R$ 245.549,76
Esta perita, considera que os elementos constantes no presente laudo são
suficientes para um completo esclarecimento da causa.
O presente laudo técnico pericial é composto por 25 (vinte e cinco) folhas
numeradas sequencialmente , além de anexo com avaliação , e RRT com
comprovante de pagamento
ARQ ROSANGELA APARECIDA RAMIRO PERITA CAU A81891-7
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fls. 280
Rosângela Aparecido Ramiro1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 235.000,00 57,00 4.122,81 1,00 1,00 1,00 4.122,81
2 229.900,00 71,00 3.238,03 1,00 1,00 1,00 3.238,03
3 239.000,00 58,00 4.120,69 1,00 1,00 1,00 4.120,69
4 233.000,00 65,00 3.584,62 1,00 1,00 1,00 3.584,62
5 315.000,00 56,00 5.625,00 1,00 0,90 0,90 4.556,25
3.929,58
4.014,08
4.119,40
0,90
1,00
1,001,00
1,00
1,001,00
1,00
1,004.119,40
4.014,08
4.366,2071,00
71,00
67,00276.000,00
285.000,00
310.000,006
7
8
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Localização Conservação Oferta
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Identificação:Villagio Tipo:Laudo simplificado Solicitante:Banco do Brasil
Lograd.:Rua Ezelino da Cunha Gloria 162 Complemento:
Jardim MaricáBairro: Cidade:Mogi das Cruzes Estado:São Paulo
Nº:
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fls. 281
Rosângela Aparecido Ramiro2/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras......................................................................................(Ud):
Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):
Menor valor..............................................................................................(R$/m2):
Maior valor...............................................................................................(R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):
Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):
Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):
Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):
Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):
Mediana...................................................................................................(R$/m2):
Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):
Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):
Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:
8
7
3.238,03
4.556,25
31.685,46
3
439,41
1.318,22
3.960,68
4.066,74
282,456169
396,278139
157.036,363324
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" )
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" )..........................................................=
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=
1,86
1,5029
1,8236
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 10,01
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fls. 282
Rosângela Aparecido Ramiro3/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança................................................................................................(%) = 80
TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,415
Limite inferior unitário ( Li ).....................................................................( R$/m2 ) =
Limite superior unitário ( Ls )....................................................................(R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =
3.762,43
4.158,93
Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
62,00
3.960,48
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =
5,01
5,01
Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 3.960,68
245.549,76
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)..................................................(ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)..............................................................(ud) =
1
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
duzentos e quarenta e cinco mil, quinhentos e quarenta e nove reais e setenta e seis centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )...................................................(R$/m2) =
Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )................................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
3.366,58
3.960,68
4.554,78
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fls. 283
Rosângela Aparecido Ramiro4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )):
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):
( R$ / m2 )
Data: 12/10/2019
4.122,814.122,81
3.238,033.238,03
4.120,694.120,69
3.584,623.584,62
4.556,255.625,00
3.929,584.366,20
4.014,08
4.119,40
4.014,08
4.119,40
Q49Q29
Q50Q30
Q51Q31
Q52Q32
Q53Q33
Q54
Q40
Po (R$/m2) Ve (R$/m2)
Q55
Q56
Q57
Q59
Q58
Q60
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Var.Am
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
1,00
1,00
1,00
1,00
0,81
0,90
1,00
1,00
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
.1
.2
.3
.4
.9 .10 .11 .12
.5
.6.7.8
.13 .14 .15 .16
.17 .18 .19 .20
0
Classe
1
2
3
De:
3.238,03
3.677,44
4.116,84
INTERVALO
Até
3.677,44
4.116,84
4.556,25
Freq.
2
2
4
---------------------------------------------------------
___________I
-------------------------------------------------
21 Q61 Q81
22 Q42 Q62 Q82
23 Q43 Q63 Q83
24 Q44 Q64 Q84
Q40
.21 .22 .23 .24
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