despejo por falta de pagamento em imÓveis urbanos
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Marcus Vinicius Fernandes Murari
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO EM IMÓVEIS
URBANOS:
NOVIDADES TRAZIDAS PELA LEI 12.112/09
Centro Universitário Toledo
Araçatuba
2010
Marcus Vinicius Fernandes Murari
DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO EM IMÓVEIS
URBANOS:
NOVIDADES TRAZIDAS PELA LEI 12.112/09
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado como requisito parcial para obtenção do grau de Bacharel em Direito à Banca Examinadora do Centro Universitário Toledo sob a orientação do Prof. Ms. João Francisco de Azevedo Barretto.
Centro Universitário Toledo
Araçatuba
2010
Banca Examinadora
____________________________________________
Professor Mestre João Francisco de Azevedo Barretto
____________________________________________
Professora Especialista Catarina Bento da Silva
____________________________________________
Professor Mestre Milton Pardo Filho
Araçatuba, 17 de dezembro de 2010
RESUMO
A Lei nº 12.112 de 09 de dezembro de 2009 trouxe profundas alterações à
Lei do Inquilinato vigente desde 1991, qual seja, Lei nº 8.245/91. Conhecer as modificações
trazidas pela nova legislação, como um todo, para nosso dia-a-dia é de fundamental
importância. Este trabalho foca nas mudanças havidas na ação de despejo, mais
especificamente naquelas que tem por embasam-se na falta de pagamento. Para atingir esse
objetivo buscamos base na legislação vigente, na doutrina atualizada, bem como na
jurisprudência pertinente. O método utilizado para o desenvolvimento do trabalho é o lógico-
dedutivo e os tipos de pesquisas de que lançamos mão são pesquisa jurisprudencial e pesquisa
bibliográfica. Percebemos que os objetivos maiores do legislador foram dar maior celeridade
à ação de despejo e prestar maior segurança ao locador em sua relação com o locatário. As
inovações trouxeram maior coesão entre a legislação de locação e as situações fáticas.
Palavras Chave: Lei do Inquilinato. Ação de despejo. Falta de pagamento. Celeridade.
Segurança.
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ...............................................................................................................5
I LOCAÇÃO ......................................................................................................................8
1.1 Locação de Imóvel Urbano....................................................................................10
1.1.1 Residencial.......................................................................................................10
1.1.2 Para Temporada...............................................................................................10
1.1.3 Não Residencial ou Comercial ........................................................................11
1.2 Características do Contrato de Locação de Imóvel Urbano...............................11
II DESPEJO......................................................................................................................13
2.1 Hipóteses Legais de Despejo..................................................................................24
2.2 Despejo por Falta de Pagamento em Imóveis Urbanos.......................................27
2.3 Novidades da Lei 12.112/09 no Tocante às Ações de Despejo............................32
CONCLUSÃO...............................................................................................................54
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................57
ANEXOS .......................................................................................................................59
ANEXO A ......................................................................................................................59
ANEXO B ......................................................................................................................84
ANEXO C ......................................................................................................................88
INTRODUÇÃO
O despejo é o remédio jurídico disponível para o locador que pretende pôr
termo à sua relação com o locatário. O locador pode utilizar-se de um dos vários motivos
expostos na lei 8.245/91 para interpor a referida ação, ato conhecido como denúncia cheia do
contrato de locação, ou pode intentar a retomada do imóvel por denúncia vazia, ou seja, o
locador não precisa justificar sua pretensão de retomar o imóvel. São várias as hipóteses
legais de denúncia cheia. Uma delas, e sem dúvida a que mais interessa ao locador, é objeto
de análise deste trabalho.
O pagamento do aluguel e de seus acessórios é obrigação que compete ao
locatário, e é o que motiva o locador a celebrar o contrato de locação. A inobservância do
inquilino no que se refere ao pagamento do aluguel regular ou provisório, às diferenças de
aluguéis ou aos acessórios da locação, como água, luz, condomínio, etc, gera para o locador o
direito de acionar o poder judiciário a fim de receber o que lhe é devido, bem como com o
objetivo de retirar de seu imóvel o locatário inadimplente.
No presente estudo pretendemos mostrar as mudanças advindas da Lei
12.112/09, que altera significativamente a Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato.
Faz-se necessária a análise da norma mencionada por ser tema atual e por ter grande
repercussão no meio social, a fim de elucidar a ação de despejo por falta de pagamento, tema
desta monografia.
Acreditamos que a nova norma vem atualizar a legislação em vigor com
objetivo de deixá-la mais condizente com a realidade vivida pela população. A fim de
demonstrar a veracidade dessa proposição fazemos várias comparações entre o novo texto
legal e o texto revogado. Também buscamos embasamento na doutrina mais recente a fim de
ilustrar o tema com maior clareza.
Este trabalho objetiva trazer os pontos de vista de juristas e de tribunais
sobre as diferenças entre as legislações em questão no que tange à ação de despejo por falta de
pagamento, assim como examinar as inovações, que vem no bojo da lei modificadora,
referentes a esse mesmo tema.
Para o desenvolvimento da temática desta monografia utilizaremos o
método lógico-dedutivo, assim como pesquisa bibliográfica e jurisprudencial.
No primeiro capítulo abordaremos a definição do contrato de locação, suas
características e a diferença entre imóvel urbano e imóvel rural.
O imóvel urbano diferencia-se do imóvel rural pela destinação que lhe é
conferida. Trata-se de imóvel rural aquele utilizado para o desenvolvimento de atividades
agrícolas, pecuárias, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial. A definição de imóvel
urbano vincula-se à moradia e à exploração de atividade comercial.
A lei 8.245/91 trata apenas da locação de imóveis urbanos e os distingue a
locação deles em três categorias: locação residencial, locação para temporada e locação não
residencial ou locação comercial.
No contrato de locação o locador cede o uso e gozo de um bem imóvel ao
locatário visando uma contraprestação em pecúnia.
O segundo capítulo focará nas hipóteses legalmente previstas para o
despejo, o despejo por falta de pagamento especificamente e as novidades trazidas pela Lei
12.112/09.
A lei atribui ao locador a possibilidade de obter liminar, após prestar caução
correspondente ao valor de 3 alugueres, que determine ao locatário a desocupação do imóvel
em 15 dias antes mesmo que ele tome ciência da ação movida contra ele. O magistrado da
causa deve utilizar-se de objetividade para inferir se foram preenchidos os requisitos
legalmente previstos, sendo-lhe obrigatória a concessão da liminar caso reconheça como
legítimas as alegações feitas pelo locador na petição inicial.
Pode o locador pleitear a execução provisória da sentença, já que a Lei do
Inquilinato prevê que os recursos interpostos contra as sentenças deverão ser recebidos apenas
no efeito devolutivo. O juiz arbitrará, dentro do mínimo de 6 aluguéis e o máximo de 12, na
sentença, o valor que entender justo para que o locador deposite nos autos uma caução. A
caução pode ser real ou fidejussória e poderá ser revertida em indenização para o locatário na
eventualidade de a decisão que determinou o despejo ser reformada.
Existem algumas situações previstas na legislação que dispensam a caução
para que seja executado provisoriamente o despejo. Esses casos serão analisados mais
cuidadosamente durante o desenvolvimento do texto.
São várias as regras específicas para a ação de despejo respaldada pela
alegação do locador de que o locatário não tem quitado os aluguéis devidamente. Dentre elas
temos a faculdade dada ao locador de cumular a ação de cobrança com a de despejo. É lícito
ao locatário e ao fiador purgar a mora, depositando integralmente o valor do débito
apresentado pelo locador na inicial. A purga da mora tem como propósito a manutenção do
contrato de locação, e pode ser utilizada, de acordo com os novos ditames, apenas uma vez a
cada 24 meses.
Acolhida a petição inicial pelo juiz, será determinada a expedição de
mandado de despejo para desocupação voluntária do imóvel com prazo de 30 dias. Mantendo-
se inerte o locatário após a superação do prazo previsto, será o despejo executado
coercitivamente.
O prazo previsto no parágrafo acima para a desocupação do imóvel pode ser
reduzido para 15 dias em algumas circunstâncias. Uma delas dá-se quando o lapso entre a
citação e a sentença de primeira instância for maior que 4 meses. A dilação desse prazo pode
ser de até um ano se o imóvel abriga hospital, repartição pública, unidade sanitária oficial,
asilo ou estabelecimento de saúde e de ensino autorizado e fiscalizado pelo poder público,
bem como por entidades religiosas devidamente registradas.
O despejo não pode ser executado até o trigésimo dia seguinte ao
falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer dos moradores do
imóvel objeto da ação. A infração dessa determinação configura crime de ação pública.
O locatário que abandona o imóvel após o ajuizamento da ação de despejo
abre para o locador a possibilidade de imitir-se na posse do imóvel. Para isso ele deverá
peticionar nos autos nesse sentido, e somente após autorização judicial poderá imitir-se na
posse.
Todas as questões brevemente apresentadas nessa introdução serão
devidamente expostas nos capítulos deste estudo.
I LOCAÇÃO
Ao definir o contrato de locação, Sílvio Rodrigues (2004,
p. 221) utiliza-se do conceito de Clóvis Beviláqua, qual seja:
a locação é o contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração que a outra paga, compromete-se a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, ou o uso e gozo de uma coisa infungível (locação de coisas); ou a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a execução de algum trabalho determinado (empreitada).
Este trabalho trata apenas da locação de imóveis urbanos,
que é uma espécie do gênero locação de coisas.
Os imóveis rurais são regulamentados por legislação
própria. A Lei 4.504/64, conhecida como Estatuto da Terra, cuida da
locação desses imóveis especificamente.
O advento da Lei 8.245/91 – Lei do Inquilinato – é de
suma importância para o mercado imobiliário, posto que traz maior
estabilidade e segurança para locadores e locatários de imóveis urbanos,
como bem observa André Luiz Junqueira em seu artigo Considerações
sobre o Projeto de Lei n° 71/2007, que altera a Lei do Inquilinato (2009,
Acesso em: 04 mar. 2010). Até a entrada em vigor da lei 8.245/91, existia
uma gama de diplomas legais que regiam aspectos diversos da locação de
imóvel urbano, vários deles expressamente revogados pelo artigo 90 da Lei
do Inquilinato.
Conforme dispõe a Lei 8.245/91 em seu artigo 1º, os
contratos de locação de imóveis urbanos são por ela regidos. É também
neste dispositivo que são apresentadas exceções a essa regra, ou seja,
locações de imóveis urbanos que são regulamentadas por leis especiais ou
pelo Código Civil nos artigos 565 a 578.
Para definir os casos em que será aplicada a Lei 8.245/91 e
em quais deverão ser observadas as normas da Lei 4.504/64, devemos saber
diferenciar o imóvel urbano do imóvel rural.
A distinção entre imóvel rural e imóvel urbano baseia-se
na destinação dada ao imóvel, e não na sua localização na área urbana ou na
área rural do município. Nesse sentido temos a definição de imóvel rural
trazida pela lei da reforma agrária, Lei nº 8.629/93, segundo a qual imóvel
rural é “o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua
localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola,
pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial”. É importante
ressaltar que trouxemos o conceito de imóvel rural apenas para diferenciá-lo
do imóvel urbano; como dito anteriormente, apenas o contrato de locação
deste é objeto de estudo do presente trabalho.
O imóvel urbano está destinado à residência, à exploração
comercial ou à temporada. A definição do contrato de locação de cada uma
dessas espécies de imóvel urbano está explicitada no item seguinte: 1.1 –
Locação de imóvel urbano.
Corroborando as assertivas anteriores temos Venosa (200,
p. 21) em sua obra Lei do Inquilinato Comentada:
A tendência é de ser considerado urbano o imóvel de acordo com sua destinação e não conforme sua localização. O critério vazado em fixação de zona urbana e zona rural em cada município pode dar margem a iniqüidades. [...] Assim deve ser considerado como prédio urbano aquele que embora situado em zona rural destina-se à habitação ou ao comércio (RT 592/151). Locação de estabelecimento industrial, ainda que localizado em área rural, não se submete à legislação agrária, mas, sim, à comum (Ap. 203,671 – 7ª Câmara, 2º TACSP.), ou ainda, servindo o imóvel rural como moradia, é imperativa a aplicação da Lei nº8.245/91 (Al 503.231 – 9ª Câmara, 2º TACSP).
Também encontramos sustento para essa idéia no livro
Comentários à Nova Lei do Inquilinato de Slaibi Filho (1997, p. 23):
Distinguem-se as locações urbanas e rústicas quanto a sua destinação (se o imóvel é usado para fins de exploração agrícola ou pecuária ou para outros fins) e não pela situação do imóvel. Assim, ainda que o prédio esteja situado em zona rural (é a lei municipal que determina se a zona é rural ou urbana), mas esteja sendo usado para fins residenciais, teremos, aí, locação urbana e não locação rústica. Se, no entanto, o imóvel está situado em zona urbana, mas tem destinação de exploração agrícola ou pecuária, a locação que sobre ele incidirá será considerada rústica [...].
O imóvel objeto da locação pode ser edificado ou não, e
ainda assim pode ser regido pela Lei 8.245/91, desde que tenha sido alugado
com os fins em que esta legislação é aplicada. Conforme a obra de Venosa
(2000, p. 21), “prédio, na acepção jurídica, pode ser edificado ou não
edificado. Um terreno locado pode ser regulado pela lei se tiver finalidade
comercial ou industrial. O caso concreto dirá se a locação do terreno foi
para fins residenciais.”
1.1 LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
A locação de imóveis urbanos é tratada em 3 seções
diversas pela Lei 8.245/91, ao trazer normas especiais que regem a relação
locatícia:
a) locação residencial – tratada pelos artigos 46 e 47;
b) locação para temporada – normatizada nos artigos 48 a 50; e
c) locação não residencial ou locação comercial – disciplinada pelos
artigos 51 a 57.
1.1.1 Residencial
O legislador não traz definição para a locação residencial.
Como aponta Slaibi Filho (1997, p. 288), é possível distinguir a locação
residencial da não residencial ao observarmos a destinação dada ao imóvel.
Quando o imóvel é alugado com fins residenciais, estamos na presença da
locação residencial.
1.1.2 Para Temporada
A pessoa que aluga um imóvel para temporada não tem
como propósito ali estabelecer residência fixa; e ela o faz com um intuito
específico, seja ele lazer, cuidar da saúde, dentre outros.
O artigo 48 da Lei 8.245/91 nos apresenta o que considera
locação para temporada:
[...] aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
1.1.3 Não Residencial ou Comercial
A Lei do Inquilinato trata a locação como não residencial
“[...] quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de
seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.”
O autor Nagib Slaibi Filho (1997, p. 318) nos traz o
seguinte entendimento sobre o assunto: “[...]as locações, embora de prédios
residenciais, devem se submeter ao império das locações não residenciais
quando sua destinação estiver vinculada às atividades da empresa comercial,
industrial ou mesmo sociedade civil com fins lucrativos.”
1.2 CARACTERÍSTICAS DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE
IMÓVEL URBANO
Somando-se as definições de locação e de imóvel urbano
anteriormente apresentadas podemos criar um conceito para o contrato de
locação de imóvel urbano. A locação de imóvel urbano nada mais é que um
pacto entre locador e locatário no qual aquele fornece a este o uso e gozo de
bem imóvel com fim residencial, comercial ou para temporada, por período
de tempo determinado ou indeterminado a troco de uma remuneração.
Desse conceito é possível depreender algumas
características inerentes a esse contrato. As características apresentadas por
Venosa (2000, p. 22-25) são as seguintes:
a) bilateral – o contrato de locação origina obrigações tanto para o locador,
aquele que fornece o uso e gozo do objeto locado, quanto para o locatário, que recebe o objeto
em troca de uma prestação previamente combinada;
b) sinalagmático – as obrigações das partes são recíprocas e interligadas;
c) oneroso – o objeto da locação é fornecido pelo locador ao locatário
mediante uma contraprestação. Se uma parte cede o uso e gozo de um bem não fungível a
outra de forma gratuita, trata-se de comodato;
d) comutativo – os contratantes têm ciência das prestações que lhes cabe
desde o início do pacto;
e) típico – é inteiramente regulado pela legislação.
f) consensual – o contrato se completa pelo acordo das partes, diferente do
contrato real, que só se considera perfeito quando da entrega da coisa;
g) não solene – apesar de estar disciplinado pela lei, esta não exige a forma
escrita para sua concretização;
h) trato sucessivo – a locação é contrato que, devido à sua natureza,
perdura no tempo. A execução do contrato se dá durante um prazo
i) prazo determinado ou indeterminado – pela análise do artigo 3º da lei
mencionada, observamos que não é fixado prazo mínimo ou máximo para a locação, com
exceção à locação para temporada, prevista no artigo 48, que não deve exceder 90 dias, sendo
possível que a avença entre os pactuantes se dê por prazo determinado ou indeterminado; e
j) infungibilidade do objeto locado – o imóvel é objeto único, que não
pode ser substituído por outro de mesma espécie, qualidade e quantidade e deve ser restituído
ao locador no final do contrato. Caso o bem em questão seja fungível existe aí o contrato de
mútuo, não o de locação;
A forma escrita, como dito anteriormente, não é
obrigatória, mas alguns direitos previstos na Lei 8.245/91 só podem ser
exigidas quando existir contrato formal, como a renovação do contrato na
locação não residencial, prevista no artigo 51. Torna-se indispensável o
contrato escrito na locação para temporada sempre que o imóvel objeto do
contrato estiver mobiliado, conforme se conclui através da simples leitura
do artigo 48, parágrafo único da lei do inquilinato.
II DESPEJO
Despejo é a ação utilizada pelo locador a fim de pôr termo
à avença que existia envolvendo imóvel urbano.
Venosa (2006, p. 275) doutrina no sentido de que:
A ação de despejo é específica do locador para reaver a coisa locada, embora possa ser deferida ao proprietário ou assemelhado, em algumas situações [...]. É o meio processual pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel. Lembre-se de que essa desocupação compulsória determinada na ação se dirige também a qualquer ocupante do imóvel, ligado ao locatário, especialmente o sublocatário, a quem se atribui direito de participar do processo.
Segundo disposição do artigo 5º, o despejo é a ação
apropriada para que o locador recupere seu imóvel, a menos que a locação
tenha fim em virtude da desapropriação do imóvel sendo o expropriante
imitido em sua posse.
A ação de despejo segue o rito ordinário, ressalvadas as
modificações trazidas pela Lei 8.245/91, e traz a possibilidade de emissão
de liminar sem que o juiz ouça a parte contrária para que o imóvel seja
desocupado em 15 dias, desde que prestada caução.
A referida caução é importante para que seja resguardado
o direito ao locatário, réu na ação de despejo, na eventualidade de a ação
mostrar-se infrutífera.
A caução no despejo liminar é legal e de cunho processual. Desempenha um papel específico no processo, qual seja, acautelar o direito do réu quanto a possível prejuízo. Por sua natureza, é prestada no próprio bojo do processo de conhecimento. Para isso, o pedido de liminar deve acompanhar a inicial ou estar inserido nela, com o comprovante da caução. Não pleiteada aí a desocupação, deverá o autor aguardar a sentença de procedência, para então pedir a execução provisória. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 57)
Para Venosa (2006, p. 278):
A natureza dessa liminar, de natureza cautelar evidente, aproxima-se das liminares concedidas nas ações possessórias. Aqui, como lá, antecipa-se o resultado final da contenda, em prol da celeridade da prestação jurisdicional, justificada pela evidência e limpidez do direito em que se funda a ação, na probabilidade de que o pedido seja atendido e sua demora ocasione prejuízo ao autor. Cuidando-se de medida violenta e sem audiência nem conhecimento da parte contrária, não se permite elastério às situações tipificadas no artigo. A caução exigida é medida de contra cautela e serve para garantir eventual ressarcimento de dano. Parece-nos acertada a nova orientação legal. A função jurisdicional ficaria desarmada e poderia restar inócua ou desacreditada se a ordem jurídica não autorizasse e não colocasse à disposição das partes instrumentos adequados para proteger direitos evidentes ou para proteger danos certos que decorreriam da demora na prestação judiciária. Como se vê, atende a lei aos requisitos da sumariedade e urgência, as quais, embora inerentes ao processo cautelar, não lhe são exclusivos. Nestas hipóteses não existe propriamente uma cautelaridade, mas um adiantamento satisfativo da pretensão.
Brunno Pandori Giancoli e Fábio Vieira Figueiredo (2010,
p. 51) apresentam algumas noções acerca do despejo em sua obra Nova Lei
do Inquilinato:
Despejar significa desocupar, desobstruir, esvaziar. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel, com exceção das hipóteses de desapropriação, é a de despejo (art. 5º da Lei n. 8.245/91). A ação de despejo é especifica do locador para reaver a coisa locada, embora possa ser deferida ao proprietário que não figura na condição de locador (p. ex., quando a locação foi celebrada pelo usufrutuário). Trata-se do meio processual pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o imóvel. As ações de despejo têm natureza pessoal, objetivando a extinção do contrato de locação, em razão do fim do seu prazo de vigência, por falta de interesse do locador em manter o vínculo, porque o locatário inadimpliu qualquer de suas obrigações ou ainda porque é de seu interesse a retomada do imóvel, por uma das causas previstas em lei.
Valéria Maria Sant’Anna (2010, p. 43/44) explana as
novas possibilidades de liminar contidas no artigo 59, §1º acrescentadas
pela Lei 12.112/09:
O parágrafo primeiro do art. 59 trata das possibilidades para se obter a liminar de desocupação do imóvel no prazo de 15 dias, independentemente da audiência da parte contrária, desde que efetuada caução no valor de três alugueres pelo locador. Originariamente a lei previa 5 (cinco) possibilidades. A Lei nº 12.112/2009 acrescentou 4 (quatro): a) nos casos de necessidades prementes de reparação do imóvel nos termos do inciso IV do art. 9º (inciso VI). O legislador, com este acréscimo, inclui esta modalidade de desfazimento de contrato nas possibilidades de obtenção de liminar; b) no caso de exoneração do fiador, e o locatário ou sub-rogado não apontar outro fiador (inciso VII). A conseqüência, aqui já comentada, do pedido de exoneração do fiador e a pronta atuação do locador (notificar o locatário para apresentar nova garantia) não atendida no prazo de 30 dias; c) quando do término do prazo de locação não residencial (inciso VIII). Tendo o locador observado o prescrito no art. 57 (denunciar o contrato por tempo indeterminado por escrito) ou proposto a ação de despejo dentro em 30 dias da data do término do contrato (art. 56), verá acatado seu pedido de liminar, para, em 15 dias, ter o imóvel desocupado. Observe-se, no entanto, que esta deferência legal só será concedida às locações não residenciais, assim definidas no artigo 55 da lei. Nas locações destinadas ao comércio há que se observar o direito de renovação previsto no art. 51, ou, no caso do art. 52, desde que haja a devida indenização. d) no inadimplemento de aluguel e acessórios, se não houver garantia contratual (inciso IX), sendo certo que neste caso o parágrafo terceiro prevê a possibilidade de o inquilino efetuar o depósito judicial da totalidade da dívida. Atenção: o locador poderá requerer a desocupação in limine somente se o contrato não possuir garantia e o inquilino estiver inadimplente com o aluguel e acessórios. Nestas alterações vê-se a intenção do legislador em tornar célere a ação de despejo, principalmente em contrato sem garantia. Observe-se que o § 3º permite que o locatário evite o despejo e a rescisão contratual desde que pague integralmente o débito, nos termos do inciso II do art. 62. Deixa de existir a possibilidade de pagamentos parciais para procrastinação do feito judicial por parte do locatário.
Sempre que o locador atender aos requisitos que a lei
impõe para que seja concedida a liminar nas ações de despejo, deve o juiz
concedê-la. A redação da lei não deixa para o juiz abertura para decidir entre
deferir ou não o pedido de liminar formulado na petição inicial, pelo
contrário, ela determina a concessão.
O despejo liminar é, sem dúvida, uma das maiores inovações processuais que repercutiu diretamente na Lei n. 8.245/91, ao lado da denúncia vazia. Trata-se de medida que se baseia no direito português, em que o legislador tinha a preocupação de atribuir maior interesse do locador em hipóteses excepcionais.
A expressão “conceder-se-á a liminar” atribui uma força cogente à lei, não podendo o juiz atuar de forma discricionária, mas, se preenchidos os requisitos, deve conceder a medida liminar. As hipóteses de despejo liminar previstas na Lei do inquilinato são taxativas, segundo a orientação da doutrina e da jurisprudência do STJ: “LOCAÇÃO – ESPAÇO EM ‘SHOPPING CENTER’ – TAXATIVIDA DE DO ELENCO DO § ÚNICO DO ART. 1º DA LEI N. 8.245/91 – CONSEQUENTE APLICAÇÃO DA LEI DO INQUILINATO AO CONTRATO CELEBRA DO – EXISTÊNCIA DE OUTROS DISPOSITIVOS QUE TRATAM EXPRESSAMENTE SOBRE A HIPÓTESE – AÇÃO CABÍVEL PARA A RETOMADA DA ÁREA – DESPEJO – LIMINAR CONCEDIDA NA A ÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CASSADA – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO”. I – É taxativo o rol do art. 1º, § único, da Lei n. 8.245/91. Se exemplificativo fosse, teria o legislador incluído, no texto do parágrafo transcrito, expressões que indicassem que as hipóteses ali elencadas não passam de elucidação de uma determinada espécie de locação, sobre a qual aplica-se tão somente a Lei Civil. Alternativamente, teria inserido alínea adicional, negando expressamente a natureza numerus clausus do dispositivo. [...] (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 52)
O Superior Tribunal de Justiça já consolidou
jurisprudência no sentido de que é possível deferir a tutela antecipadamente
nas ações de despejo, desde que atendidos os requisitos do artigo 273 do
Código de Processo Civil. Ou seja, o rol do artigo 59, §1º da Lei do
Inquilinato não é restritivo.
De fato, a sentença que determina o despejo pode ser executada de plano, isto é, contém um comando judicial que dispensa a fase executiva. A efetividade da tutela foi destacada pelas alterações implementadas pela Lei 12.112/09, inclusive em sede antecipatória. Aliás, vale ressaltar nesta oportunidade a distinção entre a tutela executiva lato sensu e a tutela mandamental: ambas contêm um comando proferido por um juiz, porém a primeira (tutela executiva lato sensu) se faz valer por meio da atuação das partes, enquanto a segunda (tutela mandamental) independe da participação dos sujeitos para a consecução de seus fins. Conquanto houvesse discussões acerca da possibilidade de concessão de liminares fora dos casos previstos no art. 59 e a despeito de decisões no sentido de que isso não seria possível, assente na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça a orientação de que o rol do art. 59, §1º, da Lei n. 8.245/91 não é taxativo, sendo possível antecipar a tutela nas ações de despejo, desde que presentes os requisitos do art. 273 do Código de Processo Civil: “PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E OUTROS ENCARGOS. TUTELA ANTECIPADA. CONCESSÃO. POSSIBILIDADE. PRESSUPOSTOS AUTORIZATIVOS. EXISTÊNCIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em consonância com abalizada doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do art. 273 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada mesmo nas ações de despejo cuja causa de pedir não estejam elencadas no art. 59, §1º, da Lei 8.245/91. 2. Tendo a Corte de origem, além de adotar a tese contrária, segundo a qual seria incabível a concessão de tutela antecipada nas ações de despejo, concluído, também, pela ausência dos requisitos autorizativos previstos no art. 273 do CPC, infirmar tal entendimento demandaria o revolvimento de
matéria fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes. 3. Recurso especial conhecido e improvido.” (REsp 702.205/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, QUINTA TURMA, julgado em 12.09.2006, DJ 09.10.2006 p. 346.) “RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo. 2. Recurso provido.” (REsp 595.172/SP, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 21.10.2004, DJ 01.07.2005 p. 662.) “AÇÃO DE DESPEJO. TUTELA ANTECIPADA. POSSIBILIDADE. Cabível, nas ações de despejo, a antecipação de tutela, como o é em toda a ação de conhecimento, seja a ação declaratória, seja constitutiva (negativa ou positiva) condenatória, mandamental, se presentes os pressupostos legais. Recurso não conhecido.” (REsp 445.863/SP, Rel. Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, QUINTA TURMA, julgado em 05.12.2002, DJ 19.12.2002 p. 407.) Importa salientar, outrossim, que várias das novas situações permissivas de despejo acrescentadas pela Lei 12.112/09 já vinham sendo aplicadas pela jurisprudência nos últimos anos. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 61/64)
A lei exige que os sublocatários sejam intimados da ação
de despejo para que possam nela intervir como assistentes, se assim
desejarem. Percebemos que a lei não considera o sublocatário como parte da
ação de despejo quando ela fala em intimação ao invés de citação.
Trata-se de ciência, como fala a lei, e não de citação. O sublocatário não é parte originária na relação processual e nela intervirá, como assistente do réu, se assim desejar. O locador, por seu lado, não pode mover ação de despejo diretamente contra o sublocatário, com o qual não tem relação jurídica, sendo carecedor da ação nessa hipótese. (VENOSA, 2006, p. 285)
É possível que seja concedida liminar que determine o
despejo do sublocatário após a extinção da locação. Isso decorre do fato de
que a sublocação, apesar de ser um contrato diferente do contrato de
locação, está a ele subordinado diretamente. Uma vez resolvida a locação
principal, dissolve-se também a sublocação que a ela estava vinculada.
A sublocação é um contrato derivado, através do qual alguém que tem o uso, ou a fruição de um prédio, em decorrência de anterior contrato de locação, transfere o uso, ou o uso e a fruição de que é titular, total ou parcialmente, para outra pessoa, sem que se altere a primitiva relação jurídica. Com a sublocação surge, portanto, um novo contrato de locação, distinto do contrato principal. Coexistem assim dois contratos, embora o derivado não tenha autonomia, dependendo do principal. Diante da relação de subordinação e dependência existente entre o contato de locação e o de sublocação, o art. 15 da Lei do Inquilinato estabelece que, “rescindida ou finda a locação, qualquer que seja a sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurando o direito de indenização do sublocatário contrato o sublocador”. Por essa razão, o § 1º do art. 59 da Lei do Inquilinato estabelece como hipótese de despejo liminar a permanência do sublocatário do imóvel, se extinta já está a relação
contratual hierarquicamente superior. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 55)
A petição inicial deverá ser instruída com prova que
demonstre a propriedade do imóvel ou do compromisso de compra ou de
cessão registrado na hipótese de o proprietário, o promissário comprador ou
promissário cessionário requerer o imóvel para realizar obras urgentes
determinadas pelo Poder Público, ou para demolição e edificação que
resulte num aumento da área construída.
O locatário deverá desocupar o imóvel em 6 meses,
contados da citação, e ficará incumbido do pagamento de custas e
honorários advocatícios quando anuir ao pedido de despejo no caso de
locação não residencial sempre que a ação tiver como fundamento: (a)
denúncia vazia após prorrogação do contrato, (b) pedido do imóvel para uso
próprio, ou do cônjuge/ companheiro, dentre outras possibilidades, ou (c)
para demolição e edificação do imóvel com conseqüente aumento da área
útil. O locatário é dispensado do pagamento das custas e honorários se
desocupar o imóvel dentro do prazo estabelecido. Não cumprida a
determinação judicial, deverá ser emitida ordem de despejo.
Nessa situação existe um reconhecimento jurídico do pedido. Facilita o legislador o término do processo, permitindo prazo razoável para a desocupação do imóvel. Cumprindo o inquilino a desocupação no prazo, ficará livre dos consectários da sucumbência. Não desocupando o imóvel no prazo de seis meses contados da citação, expedir-se-á mandado de despejo para desocupação imediata, ficando o réu sujeito ao pagamento do ônus imposto. (VENOSA, 2006, p. 289)
Acolhido o pedido de despejo, será expedida ordem para
que o locatário desocupe o imóvel voluntariamente em 30 dias, excetuados
alguns casos:
a) o prazo do mandado de despejo é de 15 dias se o pedido
tiver por base o artigo 9º da Lei do Inquilinato – acordo entre as partes,
infração legal ou contratual, falta de pagamento da prestação devida,
reparações urgentes determinadas pelo Poder Público –, se houver denúncia
vazia na locação residencial no evento de prorrogação contratual, ou se
passou-se mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeira
instância;
[...] foram ampliadas, na redação atual, as hipóteses em que o prazo contido no mandado de despejo será reduzido a 15 dias. Na redação anterior, o prazo de 15 dias era aplicado apenas nas hipóteses previstas nos incisos II e III do art. 9º (prática de infração legal ou contratual e em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos) e na hipótese do §2º, do art. 46 (prorrogação do contrato seguida da notificação do locador para desocupação). [...] Segundo a redação atual, porém, todas as hipóteses descritas no art. 9º, além daquela expressa no §2º do art. 46, constituem causa para redução do prazo da desocupação do imóvel. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 89/90)
Para Sant’Anna (2010, p. 48) foi de grande valia as
alterações efetuadas no artigo 63 do diploma legal:
Sutil, mas de profunda transformação a alteração do caput. Até a presente data, julgada procedente a ação de despejo, na sentença o juiz fixava o prazo para a desocupação voluntária. No caso de o locatário não sair, o locador tinha de acionar o Juízo para informar sobre o não cumprimento da sentença e requerer a expedição de mandado de despejo, ou seja, após 30 dias, o locatário ainda poderia permanecer no imóvel por mais alguns meses. Com a nova redação, já na sentença o juiz expede o mandado de despejo, devendo o Oficial de Justiça formalizar a determinação judicial, sendo certo que, após o trigésimo dia, se o inquilino não sair espontaneamente, retornará para a efetivação do despejo. Esses 30 dias se reduzem a 15 nos termos das letras do § 1º a) se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses, ou b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º.
b) o juiz fixará o prazo de 6 meses a 1 ano para que seja
desocupado o imóvel se nele funciona estabelecimento de ensino sob
autorização e fiscalização do Poder Público;
c) o legislador estabeleceu dois prazos para a desocupação
de imóvel onde funciona hospital, repartição pública, unidade sanitária
oficial, asilo, estabelecimento de saúde e de ensino autorizado e fiscalizado
pelo Poder Público, ou entidade religiosa devidamente registrada que teve
pedido de despejo amparado na realização de obras impostas pelo Poder
Público ou na demolição e edificação que aumentará a área útil do bem:
- a regra geral é o prazo de um ano;
- este prazo deverá ser reduzido para seis meses se
transcorreu mais de um ano entre a citação e a sentença de primeira
instância.
A natureza da sentença na ação de despejo é executiva lato
sensu. Essa sentença é conhecida por dispensar a fase de execução, pois tem
no processo de conhecimento habilidade de execução, o que autoriza o
magistrado a determinar seu cumprimento tão logo seja reconhecido o
direito.
Existem diversas classificações de sentença. As chamadas executivas lato sensu são as de natureza condenatória, mas que prescindem de uma fase de execução que lhes sobrevenha pra que seu comando seja cumprido. Elas se executam sem a necessidade de uma fase própria para isso, ainda que não haja adimplemento voluntário por parte do réu. A sentença na ação de despejo possui natureza executiva lato sensu, em razão do interesse do locador na retomada do imóvel. A Lei n. 12.112/2009 trouxe uma novidade importante, que garante maior efetividade às sentenças proferidas nas ações de despejo. Uma vez julgada procedente, o juiz determinará, de plano, a expedição de mandado, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, salvo nas hipóteses do art. 9º ou do § 2º do art. 46, que disciplina os efeitos da prorrogação por prazo indeterminado das locações residenciais ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 69/70)
Na mesma sentença que der procedência ao despejo será
estabelecido o valor da caução para que se efetive a execução provisória da
sentença.
Sobre essa questão pronunciam-se Ligiera e Pichiliani
(2010, p. 88/89) da seguinte forma:
O art. 63, caput, da Lei do Inquilinato, previa a fixação de prazo (30 dias) para desocupação do imóvel em caso de julgamento de procedência da ação, [...] Com a nova redação, o juiz deixa de apenas fixar o prazo, que já integra o mandado de despejo, isto é, o locatário terá o prazo de 30 dias para desocupar o imóvel, a contar da data da prolação da sentença, que, incontinenti, deverá determinar a expedição do mandado [...] Em verdade, o prazo para a desocupação do imóvel não foi alterado: era e continua sendo de 30 dias. O problema concentrava-se nos trâmites processuais, caso não ocorresse a desocupação voluntária. [...] A alteração do caput, portanto, pretendeu abreviar o trâmite da retomada do imóvel. [...] A modificação pode parecer sutil, mas na prática deverá ser bastante significativa.
Nesse ponto Valéria Maria Sant’Anna (2010, p. 27) nos
mostra que:
Em verdade, sempre foi de 30 dias o prazo. Só que, na prática, entre a publicação da sentença, a constatação de não desocupação voluntária, a informação ao juízo, a determinação para expedição de mandado, a efetiva expedição do mandado, a entrega ao Oficial de Justiça e o efetivo cumprimento, transcorriam lá seus seis meses (ou mais) para execução.
A expedição do mandado de despejo abrevia muito os
trâmites para que seja desocupado o imóvel, se comparada à forma como se
dava essa mesma fase de acordo com o texto primitivo da Lei 8.245/91.
Antes o juiz dava ao locatário, na sentença, prazo para desocupar o imóvel
voluntariamente. O início da contagem desse prazo não se dava da sentença,
mas sim da intimação pessoal do locatário. Decorrido o prazo sem que o
imóvel fosse evacuado, o locador deveria peticionar nos autos para que,
somente neste momento, o magistrado expedisse o mandado de despejo.
Na sistemática originária da Lei do Inquilinato, embora não houvesse necessidade de uma nova ação para execução da sentença de despejo, o efeito do julgado dependia de sucessivos expedientes processuais: a) primeiro, o juiz na sentença, marcava o prazo de desocupação voluntária, que, em regra, era de 30 dias, mas que podia variar, conforme as particularidades da ação (art. 63); b) dito prazo não fluía automaticamente da intimação da sentença, pois se exigia que, após esta se tornar exeqüível, o inquilino seria intimado pessoalmente a desocupar o prédio locado (art. 65); c) somente depois de findo o prazo da notificação (que era aquele previsto na sentença para a desocupação voluntária), é que se expedia, a requerimento do locador, o mandado de despejo a ser cumprido, se necessário, com emprego de força, inclusive arrombamento (art. 65, in fine). Depois da Lei nº 8.245, várias reformas se fizeram no Código de Processo Civil, dentre elas as que muito simplificaram o cumprimento das sentenças. No caso das condenações relacionadas obrigações de entrega de coisa, gênero em que se deve incluir a ação de despejo, o art. 461-A passou a dispor, como regra geral, que o juiz, ao conceder a tutela específica, fixará, na sentença, o prazo para o cumprimento da obrigação (caput). E que, “não cumprida a obrigação no prazo estabelecido, expedir-se-á em favor do credor mandado de busca e apreensão ou de imissão na posse, conforme se tratar de coisa móvel ou imóvel” (§ 2º). Adotou-se como se vê, o procedimento sumário da executio per officium iudicis, no qual as medidas de cumprimento da sentença se seguem automaticamente ao decisório judicial, sem maiores formalidades. Um simples mandado desencadeia e exaure a execução do julgado. O art. 63, ao exigir dois mandados de cumprimento (um de notificação e outro de despejo), além da intimação normal da sentença, ficou em descompasso com o progresso do processo de execução modernizado pelas reformas a que se submeteu o Código de Processo Civil. Para superar essa defasagem, o texto reformado do art. 63 da Lei nº 8.245 passou a prever que, tal como ocorre na sistemática codificada, o juiz, ao julgar procedente a ação de despejo, “determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária”. Tem-se, agora, um só mandado – o mandado de despejo – que será conseqüência automática da sentença de acolhimento do pedido de despejo formulado pelo locador desde a propositura da ação. De posse do mandado, o oficial intimará o inquilino para dar início ao prazo de desocupação voluntária. Findo ele, sem a restituição do imóvel, o despejo, já cominado no mandado, será cumprido, na sua função de desalojar o inquilino, forçadamente. Não se há mais, portanto, de pensar num mandado de notificação e num posterior mandado de despejo. Tudo se cumpre em função de um só mandado, que é expedido como conseqüência imediata da sentença de procedência do pedido de despejo. (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 31/32)
A execução provisória da sentença que determina o
despejo independe de caução se a ação baseou-se em acordo entre as partes,
ou na violação das regras contratuais ou de normas legais, ou em
inadimplência no pagamento do aluguel e demais encargos, ou na exigência
do Poder Público de reparação do imóvel.
No caso de o despejo ser em execução provisória, ou seja, em sentença que não transitou em julgado, que exista alguma possibilidade de alteração, para que ocorra a desocupação, deverá o locador efetuar caução. A redação anterior do art. 64 previa caução entre 12 a 18 meses de aluguel. A redação atual está mais branda: determina caução entre 6 a 12 meses. (SANT’ANNA, 2010, p. 28)
Excetuadas as circunstâncias retro apresentadas - a), b) e
c) -, o cumprimento temporário do despejo subordina-se à prestação de uma
caução, que terá valor entre 6 e 12 meses do aluguel atualizado até a data em
que for ofertada.
Faculta-se a execução provisória quando a sentença é impugnada por recurso desprovido de efeito suspensivo (CPC, art. 521). Observa-se, também, a disciplina da execução provisória, no cumprimento das decisões interlocutórias de antecipação de tutela (CPC, art. 273, §3º). Na sistemática do art. 475-O do CPC, a execução provisória “corre por iniciativa, conta e responsabilidade do exeqüente” (inciso I) e “fica sem efeito, sobrevindo acórdão que modifique ou anule a sentença objeto da execução, restituindo-se as partes ao estado anterior”, com sujeição do exeqüente a reparar os prejuízos do executado (inciso II). Para garantir o executado do risco de danos, cabe ao exeqüente prestar caução, antes de ultimar o cumprimento provisório da sentença (inciso III). Nas ações de despejo, e nas ações locatícias em geral, a regra é não terem efeito suspensivo os recursos interpostos contra as sentenças (Lei nº 8.245, art. 58), o que possibilita o cabimento de execução provisória, tal como, aliás, se acha explicitado nos arts. 59, 63, §4º, e 67, tanto para as decisões de antecipação de tutela como para as sentenças finais. Há, porém, algumas particularidades a se atentar na execução provisória da desocupação do imóvel locado: a) prevalece a regra da necessidade de prestação de caução, cujo valor o juiz deve arbitrar na própria sentença de despejo (art. 63, §4º); b) os casos de dispensa da caução estão previstos no art. 64; c) também no art. 64 encontram-se os parâmetros para a determinação do valor da caução; d) o retorno das partes ao estado anterior, se a sentença executada provisoriamente vier a ser cassada ou reformada, não se dará por meio da restituição do imóvel ao locatário, mas sim por indenização de perdas e danos. A caução reverterá em favor do réu “como indenização mínima”, cabendo-lhe, ainda, ação para reclamar, complementação, se for o caso, de dano maior do que coberto pela caução (art. 64, §2º). A Lei nº 12.112 introduziu no art. 64, caput, da Lei Inquilinária as seguintes inovações: a) Nos casos de dispensa de caução figuravam os incisos I, II, e IV do art. 9º. Não se mencionava o inciso III, que trata do despejo por falta de pagamento, o que
representava uma injustiça para o locador, que, além de não estar recebendo os aluguéis, teria ainda de prestar pesadíssima caução (equivalente no mínimo a 12 meses do valor locatício) para promover a execução provisória do despejo (art. 64, em seu texto primitivo). A reforma sanou a injustiça, alterando o enunciado do dispositivo para estender a dispensa de caução a todos os incisos do art. 9º, de modo a compreender também a sentença que decrete o despejo por falta de pagamento. b) O valor da caução, que não poderia ser inferior a 12 meses de aluguel, e nem superior a 18 mensalidades, com a reforma teve o piso reduzido para 6 meses do aluguel, e o teto para 12. Será, pois, entre 6 e 12 aluguéis que o juiz arbitrará a caução (quando exigível) para permitir a execução provisória da sentença de despejo. c) O valor do aluguel utilizável para arbitramento da caução deve sofrer atualização até a data da prestação da garantia. O texto primitivo falava em “data do depósito da caução”. A emenda foi apenas literal, porque não se modificou a data da atualização. Apenas se corrigiu a impropriedade de se falar em “data do depósito da caução”, como se a garantia admitida fosse apenas o depósito (garantia real), quando o §1º do mesmo art. 64 previa que a caução para o despejo provisório poderia ser tanto real como fidejussória. Daí ser mais correto apontar como data da atualização do valor caucionado a da “prestação da caução”, e não mais a do “depósito da caução”. (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 33/34)
Como dito anteriormente, a lei estabelece o valor que deve
ser dado como caução, essa é uma:
Outra novidade introduzida pela Lei n. 12.112/2009 sobre a caução na execução provisória do despejo [...]. O novo texto do art. 63 deixa claro que o quantum fixado terá como baliza mínima o valor de seis meses de aluguel e como baliza máxima o valor de doze meses, atualizado até a data de sua prestação. Obviamente o valor será determinado a critério do magistrado, o qual avaliará as consequências da execução provisória no caso concreto. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 78)
O legislador possibilita o oferecimento de caução real, ou
seja, é dada em garantia coisa móvel ou imóvel, ou de caução fidejussória,
que é uma garantia pessoal, como a fiança e o aval. A caução deve ser
apresentada nos autos da execução provisória.
Aproveita ao réu a caução, a título de indenização por
perdas e danos, se há alteração da sentença que impôs o despejo, ou da
deliberação que o deferiu liminarmente. Nada impede que o réu ajuíze nova
ação a fim de ver ressarcido seu prejuízo quando a caução mostrar-se
insuficiente.
A execução provisória é:
[...] baseada em sentença ou acórdão não transitados em julgado, dos quais ainda pende recurso, ao qual não foi atribuído efeito suspensivo (art. 475-I, § 1º), e a fundada em título extrajudicial, enquanto pendente apelação da sentença de
improcedência dos embargos do executado, quando recebidos com efeito suspensivo (art. 587, com a redação dada pela Lei n. 11.382/2006). Também é provisória a execução das decisões de antecipação de tutela, e outras interlocutórias, que imponham uma obrigação, para cumprimento imediato, ao réu. São provisórias porque o título executivo judicial ainda não se formou, em caráter irreversível. Na execução provisória de ação de despejo da Lei do Inquilinato exige caução pelo autor da ação. A caução possui a mesma natureza da caução no despejo liminar , qual seja: cunho processual. É importante observar, segundo orientação do STJ, que a exigibilidade da caução somente deve existir enquanto o locatário estiver na posse do imóvel. Com a sua saída, e consequente entrega das chaves, a caução perde sua função processual. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p.73 )
O prazo assinalado pelo juiz no mandado de despejo é
contado da data em que ocorreu a notificação.
Transcorrido o termo para que o imóvel seja desocupado
sem que o locatário o tenha acatado de forma voluntária, proceder-se-á ao
despejo forçosamente, utilizando-se de arrombamento, se indispensável ao
cumprimento da determinação judicial.
Imposta recusa, pelo locatário, de retirar os móveis e
utensílios que guarnecem o imóvel que está sendo desocupado, ficarão estes
sob a custódia de depositário.
Existe uma restrição imposta pela lei do inquilinato quanto
à efetivação do despejo: deve-se aguardar até o trigésimo dia seguinte ao do
falecimento de cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer dos
moradores do imóvel.
Pery Moreira (2003, p. 116) explora em seu estudo as
conseqüências para o locador que infringe essa determinação:
O desrespeito a esse dispositivo, afora constituir crime de ação pública, sujeitará o locador ao pagamento de multa equivalente a um mínimo de doze até um máximo de vinte e quatro meses do último aluguel atualizado ou do que estiver sendo cobrado, se realugado o imóvel, tudo nos termos do artigo 44 [...]
Sobrevindo o abandono do imóvel pelo locatário depois de
impetrada a ação de despejo, é admitido pelo legislador que o locador imita-
se na posse do mesmo. Para que se imita na posse do imóvel o locador deve
fazer um requerimento ao magistrado, e somente após expressa autorização
poderá proceder com seu intento. Venosa (2006, p. 310) nos orienta no
seguinte sentido:
Para que se proceda de acordo com este artigo, há necessidade de que a ação de despejo já tenha sido ajuizada, que tenha sido constatado o abando e que o autor requeira a medida. Trata-se de medida executiva e de repercussão patrimonial e não pode decorrer de atividade de ofício do julgador, mesmo porque depende de interesse do locador. Entende-se que a ação já tenha sido ajuizada nos termos do art. 263 do Código de Processo Civil, tanto que a petição inicial tenha sido despachada ou simplesmente distribuída, onde houver mais de uma vara. Ausente o réu pelo abandono do prédio, a imissão na posse independerá de sua citação. Se o abandono ocorrer após sua citação e estando ele representado nos autos, deve necessariamente ser ouvido quando formulado o pedido de imissão.
Gildo dos Santos (2004, p. 524/525) traz seu entendimento
sobre o assunto conforme explicitado a seguir:
Imissão significa “fazer entrar” (Caldas Aulete), de modo que imissão na posse corresponde a fazer entrar na posse. No dispositivo sob exame não se trata, porém, de ação, mas de ato executório de sentença, decisão ou ordem judicial. [...] Assim, se o réu abandona o imóvel após ajuizado o despejo, isto é, após a citação válida, porque com esta é que se forma a relação processual e se tem por proposta a ação quanto ao réu (CPC, art. 263, segunda parte), o autor tem direito a imitir-se no bem locado. Afinal, esse abandono nada mais é do que um reconhecimento tácito do pedido, e, por outro lado, desocupado o prédio, o autor acaba por perder o interesse processual no despejo, por isso que não se pode despejar imóvel vazio, remanescendo, apenas, o seu direito às custas, despesas processuais e honorários advocatícios, devidas tais verbas pelo princípio da causalidade, pois quem deu causa à demanda, nessa hipótese, foi o réu, tanto que abandonou o bem após iniciado o processo.
2.1 HIPÓTESES LEGAIS DE DESPEJO
Para o desfazimento da locação é possível dois tipos de
denúncia do contrato: denúncia cheia e denúncia vazia. A denúncia cheia é
assim chamada por estar fundada em algum dos motivos expostos na lei do
inquilinato. A outra possibilidade é a denúncia vazia, na qual uma das partes
objetiva o fim da locação sem que haja motivo legal específico para tanto,
em outras palavras, sem que a ação esteja baseada num dos permissivos
legais.
Apresentaremos, a seguir, os casos que ensejam a
propositura da ação de despejo.
A lei confere ao locatário de imóvel residencial a
possibilidade de pôr fim ao contrato de locação quando seu empregador,
público ou privado, transferi-lo para localidade diversa daquela onde está o
imóvel locado. Para tanto o locatário deve notificar o locador com 30 dias
de antecedência. Somente há aplicabilidade dessa norma quando o locatário
firma com o locador contrato de locação com prazo determinado, isso
porque a lei permite a resilição pelo locatário dentro do prazo avençado para
perpetuação do contrato. Wilson Ricardo Ligiera e Mauricio Carlos
Pichiliani (2010, p. 20) tratam esse assunto de forma clara na obra Locações
dos Imóveis Urbanos:
[...] Apenas os contratos de locação de imóvel urbano que possuam prazo estipulado de duração submetem-se ao disposto n o art 4º da Lei do Inquilinato. E tal conclusão deriva de raciocínio lógico irrefutável, vez que não há como presumir a duração de um contrato de locação firmado por tempo indeterminado, tampouco estipular multa proporcional pelo descumprimento de prazo incerto. Aliás, em tal modalidade contratual (tempo indeterminado) nem há como ser calculada de forma proporcional o valor da multa devida, ante a possibilidade de extinção do vínculo a qualquer momento. Daí resulta sua aplicação exclusiva aos contratos de locação com prazo determinado.
Sobre esse assunto, elucida-nos Pandori Giancoli e Vieira
Figueiredo (2010, p. 54) que:
Trata-se de um despejo relacionado com o término da relação laboral. Nessa hipótese estão inseridas as relações locatícias firmadas para o empregado facilitar o desempenho do seu trabalho ou sua produtividade, como também as hipóteses em que a moradia no local é condição para esse exercício. É bom observar que, se houver locação, mas cessão gratuita de imóvel ou comodato, não há de se cogitar de ação de despejo , mas sim de ação possessória para a retomada do imóvel.
A locação por prazo indeterminado pode ser denunciada
pelo locatário desde que notifique o locador no mínimo 30 dias antes de
desocupar o imóvel.
A locação que tem na figura do locador o usufrutuário ou
o fiduciário é denunciável dentro dos 90 dias que sucedem a extinção do
usufruto ou do fideicomisso; se realizada a denúncia são concedidos 30 dias
para que o locatário desocupe o imóvel.
Nada impede que o imóvel seja alienado durante o prazo
do contrato de locação. O adquirente do imóvel não se vincula ao contrato
existente entre locador e locatário, ou seja, ele pode denunciá-lo dentro dos
90 dias após o registro da venda. A única exceção à vinculação do
adquirente à locação dá-se no caso de a locação ter sido avençada por prazo
determinado e o contrato, devidamente averbado junto à matrícula do
imóvel, incluir cláusula de vigência mesmo com eventual alienação.
O fim da locação pode ser avençado entre as partes
contratantes.
É possível que uma das partes pleiteie a extinção do
contrato de locação se a outra parte incidir em violação de regra contratual
ou de norma legal.
O não pagamento do aluguel ou de outros encargos sob
responsabilidade do locatário dá ao locador o direito de impetrar ação de
despejo objetivando a retomada do imóvel.
O Poder Público pode determinar que sejam efetivados
consertos imprescindíveis no imóvel. Se essas reformas impossibilitarem
que o locatário permaneça no imóvel, é possível que a locação seja
rescindida. Mesmo que seja possível que o locatário continue habitando o
imóvel durante a reforma, ele não é obrigado a submeter-se a esse
constrangimento; nessa situação também terá término a locação.
O locatário não pode se opor a eventuais reparos urgentes
que o imóvel necessite e que corram às expensas do locador. No entanto, se
o conserto durar mais de 30 dias, é lícito ao locatário pleitear a resilição
contratual.
É direito do locador, previsto pelo artigo 37 da lei
8.245/91, requerer alguma garantia para lhe trazer maior segurança na
relação locatícia. Caso a garantia dada pelo locatário no início da relação
desapareça por um motivo qualquer, ele deverá apresentar nova garantia. É
lícito ao locador pedir a resilição do contrato se o locatário não trouxer nova
garantia que respalde a relação.
A locação residencial que envolve contrato escrito e tem
prazo igual ou superior a 30 meses finda com o término do prazo.
Permanecendo o locatário na posse do imóvel por mais de 30 dias, após o
termo final do contrato de locação, sem objeção do locador, a lei considera
prorrogado o contrato, dessa vez sem prazo determinado. Nesse cenário o
locador pode utilizar-se de denúncia vazia para reaver seu imóvel, sendo
apenas necessário que conceda o prazo de 30 dias para que o locatário o
restitua.
A locação residencial que tenha prazo inferior a 30 meses
é considerada pela lei do inquilinato como automaticamente prorrogada
assim que advir o fim desse prazo. Para que recupere o imóvel o locador
precisa apoiar-se em uma das seguintes situações:
a) acordo entre as partes que vise o fim da locação;
b) violação de norma contratual ou legal pelo locatário que permita ao
locador pleitear a extinção da relação locatícia;
c) inadimplemento do locatário quanto ao pagamento do alugueres ou
outros encargos que estejam sob sua responsabilidade;
d) realização de reparos urgentes no imóvel impostos pelo Poder Público
sem que haja anuição do locatário ou não sendo possível que ele permaneça habitando o
imóvel durante as reformas;
e) superveniência da extinção do vínculo empregatício quando o imóvel
habitado pelo locatário estava ligado a seu emprego;
f) o locador pode retomar o imóvel ao alegar uso próprio, de seu cônjuge
ou companheiro, ou ainda para que ascendente ou descendente o utilize com fins residenciais,
desde que não possua imóvel residencial próprio;
g) o locador pode requerer a restituição do imóvel para realizar obras ou
para demolição e edificação que resulte num acréscimo mínimo de 20% da área construída. Se
o imóvel retomado tem como destinação servir como hotel ou pensão, o acréscimo da área
construída deve ser de pelo menos 50%;
h) o contrato de locação com prazo inferior a 30 meses automaticamente
prorrogado pela lei do inquilinato pode ser reavido pelo locador quando sua vigência contínua
exceder 5 anos.
A locação por temporada termina assim que atingido o
prazo ajustado, que não deve exceder 90 dias. Mantida a posse do imóvel
pelo locatário sem que o locador oponha resistência por 30 dias, o contrato
fica prorrogado por prazo indeterminado e só pode ser denunciado nas
hipóteses expostas no parágrafo anterior ou após 30 meses de seu início.
O contrato de locação não residencial que possui prazo
determinado cessa com o fim do prazo pactuado, não sendo necessário o
envio de notificação a nenhuma das partes.
A locação comercial de prazo indeterminado pode ser
denunciada pelo locador a qualquer tempo.
A relação locatícia comercial que tem por locatário
hospital, unidade sanitária oficial, asilo, estabelecimento de saúde ou de
ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, ou entidade religiosa
devidamente registrada só tem fim se o locador reclamar a devolução do
imóvel para reforma ou demolição e construção que aumente em, no
mínimo, 50% da área útil. Também se pode rescindir o contrato de locação
com uma das entidades anteriormente citadas se ocorrer acordo entre as
partes, violação contratual, inadimplência do locatário ou determinação do
Poder Público para que o imóvel seja reparado.
2.2 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO EM IMÓVEIS
URBANOS
No contrato de locação que tem por objeto um imóvel
urbano o locador compromete-se a fornecer a posse de um bem ao locatário
mediante uma remuneração que deve ser entregue por este àquele. Na
eventualidade de o locatário não adimplir o pagamento do aluguel ou de
qualquer dos acessórios do contrato de locação dentro do prazo avençado,
surge para o locador a prerrogativa de reivindicar de volta para si o objeto
do contrato e cobrar os alugueres que o locatário não pagou.
O locador pode propor ação de despejo e cumular os
pedidos de rescisão do contrato de locação e cobrança de aluguéis e/ ou
acessórios da locação. É dever do locador demonstrar o valor total do débito
de forma discriminada em planilha que deve ser anexada à petição inicial de
sua ação. O locatário deve ser citado para responder à petição inicial no que
corresponde a ambos os pedidos: rescisão contratual e cobrança de aluguéis
ou acessórios. O fiador do locatário será citado para oferecer resposta
apenas quanto ao pedido de cobrança.
O despejo por falta de pagamento é de fato uma das modalidades de despejo por denúncia motivada. Contudo, em razão da sua importância prática, a Lei do Inquilinato dedicou-lhe tratamento mais específico. O pagamento do aluguel é, sem dúvida, a principal obrigação do locatário. Trata-se de uma remuneração ajustada como contraprestação pela cessão do uso e gozo do imóvel, por prazo temporário. Esse dever exige pontualidade, noutras palavras, a necessidade de adimplir a prestação no tempo e lugar devidos. Lembre-se que, na falta de estipulação contratual, o aluguel deve ser pago no próprio imóvel, onde o locador, ou seu representante, deve ir receber a renda. Assim, quando o inquilino estiver em mora com suas obrigações locatícias (aluguel e acessórios), o locador pode ajuizar ação de despejo por falta de pagamento, visando à rescisão do contrato de locação e a desocupação do imóvel. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 59)
É interessante considerarmos que enquanto o imóvel não é
efetivamente deixado pelo locatário, sempre ficará um débito que deverá ser
cobrado, quando o locador impetrar a ação de despejo cumulada com pedido
de cobrança. Sobre isso temos algumas considerações do livro Lei do
Inquilinato Comentada:
Por isso, entendemos que, nas locações garantidas por fiança, é preferível inicialmente apenas o ajuizamento da ação de despejo, para, após obtida a devolução do imóvel e fixado o termo final da locação, efetuar-se a cobrança executiva da dívida contra locatário e fiador, ou somente contra este, na eventualidade de não ter aquele idoneidade financeira para responder solidariamente pelo débito. Obviamente, na ação de despejo contra o inquilino, deverá ser requerida a notificação do fiador, para assegurar a posterior responsabilização do mesmo pelos respectivos ônus processuais. A cumulação das ações nos parece aconselhável apenas quando se tratar de locação garantida por caução, em que, julgadas procedentes as demandas contra o locatário, réu único, e retomado o imóvel, poderá ser compensado o valor atualizado da caução com a dívida apurada, e prosseguindo, se for viável, a execução da sentença para cobrança do débito remanescente. (MOREIRA, 2003, p. 108/109)
Sílvio de Salvo Venosa propõe interessante
questionamento em seu trabalho relativo à Lei do Inquilinato: é possível que
o magistrado julgue procedente a ação de cobrança e não acolha o pedido de
despejo? O próprio autor nos elucida ao considerar que:
Se ficar comprovado que o devedor estava em mora, configurada estava a infração, e a rescisão e o conseqüente despejo devem ser decretados. Ao despejo seguir-se-á a execução dos alugueres e acessórios. Pode ocorrer que a procedência do pedido de cobrança seja parcial, que nem todo pedido seja devido. Nesse caso, não haverá mora se o credor pedir mais do que o devido, não podendo ser decretado o despejo. Poderá então ocorrer improcedência do despejo, com o acolhimento parcial do pedido de cobrança. O fato de o inquilino não depositar e preferir discutir o quantum não implica reconhecimento da mora. Por outro lado, não tem o despejo condições de prosperar quando ilíquido o valor pretendido, não obstando que se apure o valor devido em sede de ação de cobrança. De qualquer forma, fica facilitada a situação
do locador, porque poderá levantar eventuais quantias incontroversas que tenham sido depositadas. (2006, p. 295)
A fim de dar maior celeridade ao processo de despejo, o
legislador achou por bem deixar textualmente prevista a possibilidade de
expedição de liminar para as ações que tem por base o não pagamento de
alugueres ou demais acessórios da locação se o contrato não contar com
garantia que o avalize. Para que a liminar seja concedida é necessário que o
locador caucione o juízo na quantia de 3 vezes o valor pactuado do aluguel.
A liminar que determina a desocupação do imóvel em 15 dias pode ser
conferida ao locador sem que seja ouvida a parte contrária.
O momento devido para pedir a desocupação liminar, antes do conhecimento da parte contrária, é com a inicial ou até a citação do réu. Finalmente, deve-se lembrar que a desocupação liminar não se insere propriamente nos poderes gerais de cautela do juiz. A medida liminar está tratada fora do processo cautelar propriamente dito. É providência determinada pelo juiz mediante depósito da caução, nos próprios autos do processo de conhecimento. A execução dessa liminar processa-se de plano, mediante simples mandado judicial. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 53/54)
Só é possível pleitear a liminar fundamentada em falta de
pagamento quando o contrato de locação encontra-se deserto de garantias.
A Lei n. 12.112 ampliou as possibilidades de obtenção de liminar para desocupação do imóvel incluindo no rol, a falta de garantia (inciso VII) e a falta de pagamento quando o contrato não tiver garantia (IX). Observe-se que essa liminar só será concedida no caso de falta de pagamento para os contratos que não têm quaisquer garantia! Para aqueles que possuem fiador ou qualquer outra forma de garantia o locador não poderá utilizar-se dessa liminar. E, ainda, essa possibilidade existe desde que o locador efetive o depósito judicial no valor de três alugueres! Então, não basta a falta de pagamento, mas ela deve ocorrer no contrato que não possua garantia. É nesta parte da alteração legal que as pessoas estão mais preocupadas. Mas o prazo não é de quarenta e cinco dias. Veja, no caso da locação não residencial – inciso VIII – a liminar será concedida se houver ação proposta em até 30 dias após o termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. Ou seja, o contrato terminou, o locador adentrou com a ação judicial e agora vem pedir, in limine, a desocupação; isso pode ocorrer a qualquer momento antes da finalização da ação, não no início, bem como, para ver o pedido concedido, deverá o locador efetuar o depósito de três alugueres. O mesmo se diga da falta de pagamento para contratos que não tenham garantia. Antes de entrar com a ação é praxe a efetivação da cobrança, primeiro por telefone, depois por carta. Aí então é que se vai providenciar um advogado para o pedido de despejo. E, até o ajuizamento, distribuição, citação, com certeza já se passaram, pelo menos 2 meses.
E, relativamente ao despejo por falta de pagamento, a liminar só será deferida, repita-se, se não possuir qualquer garantia, caso contrário não. (SANT’ANNA, 2010, p. 25)
A legislação que trata sobre a locação de imóveis urbanos
permite que o locatário ou seu fiador evitem a rescisão do contrato de
locação, mesmo após a expedição de liminar. Nesse intento o locador ou o
fiador são obrigados a depositar judicialmente os valores devidos
atualizados dentro do prazo de 15 dias, que tem início computado da citação
do locatário.
O valor depositado pelo locatário deve abranger os
aluguéis e acessórios da locação vencidos até a data do depósito, multas ou
penalidades que estejam previstas no contrato de locação para o caso de
atraso no pagamento dos valores avençados, juros decorrentes da mora do
locatário, e custas e honorários advocatícios para o locador, legalmente
arbitrados em 10%, se não houver cláusula contratual que estipule
porcentagem diversa.
O locador pode alegar que a quantia depositada não
corresponde ao montante devido, mas deverá demonstrar a diferença.
Constatada a divergência entre o valor depositado e o real valor devido, o
locatário contará com prazo de 10 dias para completar o depósito. Cabe ao
locador escolher de qual forma o locatário tomará ciência dessa
determinação judicial: por carta ou por publicação no órgão oficial
direcionada ao próprio locatário ou ao seu advogado.
Havendo diferença entre o depósito e a dívida real, o
locador a apontará, como dito anteriormente. O locador é obrigado a
completar integralmente o valor devido respeitando o prazo assinalado pelo
juiz. O pedido de rescisão contratual terá continuidade se o locatário não
perfazer o depósito, ou mesmo que o tenha feito mas não de forma integral;
a quantia depositada poderá ser levantada pelo locador.
Os aluguéis que vencerem durante o tramite da ação de
despejo serão depositados pelo locatário judicialmente até a data de seus
respectivos vencimentos. Não pairando controvérsia sobre os valores
depositados, ou seja, sendo correta a quantia depositada, o locador poderá
levantá-los.
O locador que demanda judicialmente a rescisão do
contrato de locação e cobrança de valores vencidos e não pagos referentes a
ela na mesma ação pode ter ambos os pedidos aceitos pelo juiz. Nesse
cenário é totalmente plausível que seja iniciada a execução pela cobrança
antes mesmo que o imóvel seja desocupado pelo locatário.
A purga da mora é instituto que não pode ser utilizado
pelo locatário conforme lhe aprouver. O legislador impôs restrições a seu
uso: a lei do inquilinato não permite que o locatário emende sua mora se já o
fez dentro dos últimos 24 meses imediatamente posteriores aos da
propositura da ação de despejo.
Essa medida pode ser exercida não só pelo locatário, mas
também por qualquer pessoa que tenha interesse em evitar o despejo. Dentre
elas estão:
[...] o sublocatário consentido, como terceiro interessado, que faz em nome próprio, porque está autorizado pela lei. O sublocatário irregular pode pagar como qualquer terceiro não interessado, mas o fará em nome do devedor, assim como qualquer pessoa que assim o desejar. As regras do pagamento em geral devem ser obedecidas, tendo em vista o pagamento feito pelo terceiro interessado e terceiro não interessado. O sublocatário autorizado, o fiador, o cônjuge ou companheiro do locador e as demais pessoas que residam no imóvel podem emendar a mora como terceiros interessados. Para esses interessados ocorre a sub-rogação legal quando efetuam o pagamento. Os demais parentes ou estranhos à locação pagam em nove e por conta do devedor ou em seu próprio nome, variando as conseqüências jurídicas para o devedor, mas sendo irrelevante para o credor, para que o pagamento é sempre útil. (VENOSA, 2006, p. 296)
A purga da mora não pode ser utilizada mais de uma vez
dentro dos dois anos anteriores à data em que é proposta a ação de despejo,
mas o fato de a dívida cobrada haver sido paga não significa
necessariamente que foi feito uso efetivo dessa ferramenta. O instituto é
dirigido ao locatário, e somente quando este o exerce é que ocorre a
impossibilidade de usá-lo novamente dentro dos 24 meses subseqüentes.
Isso significa que se a dívida é paga por qualquer outra pessoa que não seja
o locatário, não foi exercida a purga da mora, restando esta incólume. Paulo
Restiffe Neto e Paulo Sérgio Restiffe (2010, p. 21/22) trazem em seu livro
interessante observação nesse sentido:
A sexta e última radical alteração operada no art. 62 está no seu parágrafo único: agora, não mais se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses anteriores à propositura da ação de despejo; e não mais purgação da mora por duas vezes nos últimos 12 meses, agora reputadas abuso de direito, que “tem sido observado no mercado ultimamente, nas locações em geral” – diz o parecer do Senado. Daí a drástica inversão de rigor no tratamento legal da trava purgatória. Cumpre, entretanto, observar e distinguir, na cumulação permitida na nova ação de despejo por falta de pagamento, entre a purgação da mora, inerente ao “pedido de rescisão”, e o pagamento, inerente ao “pedido de cobrança” (art. 62, I, da antiga e da acrescida nova redação). Aliás, na nova redação restou clara e inequívoca a distinção de efeitos jurídicos quando o próprio texto inovador estabelece o tratamento diversificado: “(...) citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão” e serão citados “o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança”. A distinção está complementada no velho inciso VI, ora mantido, que, em caso de cumulação, autoriza a execução da cobrança antes da execução para desocupação do imóvel, instituindo desdobramento em duas fases executórias sucessivas. Logo, o pagamento, correspondente não à purgação solene incidental da mora inerente à pretensão de rescisão, mas executado como atendendo à pretensão de cobrança, deve ser interpretado restritivamente, como não caracterizador do estado de ônus impeditivo correspondente ao benefício aferido com a purgação da mora propriamente dita (incisos III e IV do art. 62), incidente processual que supõe sentença que a julgue efetivada; mas sim de atendimento livre ao pedido de cobrança (incisos I e VI do mesmo art. 62). Sobretudo, fica inequívoca a distinção: se o fiador (que é citado só para responder ao pedido de cobrança, e não ao de rescisão) efetivar o pagamento do débito cobrado, não haverá como imputar ao locatário os efeitos penais (negativos) que a lei atribui ao direito à purgação da mora não exercitado pelo locatário, réu único do pedido de rescisão, na ação de despejo cumulativa, de execução diferenciada até em caso de acolhimento (referido inciso VI do art. 62).
Theodoro Júnior (2010, p. 29) baseia-se em
pronunciamento do extinto Tribunal de Alçada Civel de São Paulo para
alegar que a purgação da mora só pode ser feita pelo locatário. Caso
qualquer outra pessoa, como o fiador, purgue a mora, configura-se fraude à
lei: “[...] conforme já se assentou na jurisprudência, “não podendo o
locatário purgar a mora, não pode também o fiador ou qualquer terceiro, sob
pena de ocorrer fraude à lei (JTACSP, 89/395)”.”
2.3 NOVIDADES DA LEI 12.112/09 NO TOCANTE ÀS AÇÕES DE
DESPEJO
O autor Alencar Frederico, em seu livro Comentários às
Alterações da Lei do Inquilinato, nos apresenta o Relatório da Comissão de
Constituição, Justiça e Cidadania Sobre o Projeto de Lei da Câmara nº
140/2009, que posteriormente tornar-se-ia a Lei 12.112/09. Nesse Relatório
podemos observar que o propósito do legislador é atualizar a Lei do
Inquilinato vigente. “No mérito, a alteração proposta representa
aperfeiçoamento da legislação que trata da locação de imóveis urbanos.”
(2010, p. 59, apud SENADO FEDERAL: banco de dados. Disponível em:
<http://www.senado.gov.br>. Acesso em 04 de janeiro de 2010.)
Na Lei 8.245/91 o prazo para desocupação voluntária do
imóvel quando o pedido da ação de despejo for acolhido pelo juiz e tiver
fulcro no acordo entre os pactuantes ou na determinação do Poder Público
para que sejam realizados consertos urgentes no imóvel era de 30 dias. Esse
prazo foi reduzido pela Lei 12.112/09 para 15 dias a fim de “acelerar a
cobrança do débito locatício em atraso, ou a vacância do imóvel, se não
pago pelo locatário ou seus fiadores”, como explica o legislador no projeto
de lei que traz as razões que direcionaram a busca de inovações para o
contrato de locação.” (2007, Acesso em: 04 mar. 2010)
A Lei 12.112/09, ao alterar a lei do inquilinato, reduziu de
30 para 15 dias o prazo para desocupação voluntária do imóvel quando o
pedido da ação de despejo for acolhido pelo juiz e tiver fulcro no acordo
entre os pactuantes ou na determinação do Poder Público para que sejam
realizados consertos urgentes no imóvel.
Ligiera e Pichiliani (2010, p. 91/92) chamam nossa
atenção para não misturarmos o lapso fixado pela lei para a desocupação do
imóvel, previsto no artigo 63, §1º, b, com aquele que deve ser aplicado no
caso de denúncia do contrato pelo locador após este haver sido prorrogado,
prazo este previsto no artigo 46, §2º. Essa idéia está claramente explicitada
no seguinte trecho:
Convém não confundir o prazo de 15 dias, fixado pelo juiz para a desocupação do imóvel, com o prazo de 30 dias, previsto no §2º do art. 46 [...] concedido pelo locador, na notificação prévia, onde demonstra sua vontade de não mais prosseguir com a locação. Em consonância com o que estabelece o caput do art. 63, também alterado pela Lei 12.112/09, em todas essas situações, ao invés de fixar prazo para desocupação voluntária e, posteriormente, determinar a expedição de mandado de despejo, o juízo desde logo recorrerá a esta última providência, fazendo constar de aludido mandado ambas as informações, a fim de abreviar o procedimento. [...] Em suma, visou a lei a celeridade processual, além da concessão de maiores garantias ao locador quanto à retomada de seu imóvel.
Em contrapartida, aumentou de 30 dias para 6 meses ou 1
ano, dependendo do caso concreto, o prazo de despejo de imóvel sob a
posse de entidade religiosa devidamente registrada que teve o pedido
baseado na realização de obras requeridas pelo Poder Público ou para a
reforma do bem com fim de aumentar-lhe a área útil.
As alterações promovidas pela Lei 12.112/09 ao art. 63 visam apenas corrigir lamentável falha legislativa, permitindo o despejo do locatário também nas hipóteses dos incisos I e IV do art. 9º da Lei do Inquilinato. Quanto à expedição de mandado de despejo, trata-se de medida que visa à celeridade e a eficácia processual, adequando a fase de cumprimento de sentença nas ações de despejo às reformas do Código de Processo Civil. Pela redação anterior, julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixava na sentença o prazo para a desocupação voluntária. Caso o locatário não saísse do imóvel, o locador tinha de informar ao juízo o descumprimento da sentença e requerer a expedição do mandado de despejo. Isso equivale a dizer que, após os 30 dias, o locatário ainda poderia permanecer no imóvel pro mais alguns meses, o que se revelava de grande injustiça. Uma das principais mudanças da Lei 12.112/09 está, sem dúvida, na velocidade dos despejos. A rapidez ocorrerá porque a nova lei simplifica os trâmites legais entre a decisão judicial e a retirada do inquilino do imóvel. Com a maior agilidade nos despejos, a nova legislação, ao contrário do que possa aparentar num primeiro momento, poderá acabar beneficiando os próprios locatários. Ao proporcionar ao locador maiores facilidade na retomada do imóvel, é provável que também resulte em aluguéis mais baratos. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 93)
A nova redação da lei tira da dependência da caução o
cumprimento provisório da sentença que acata o despejo decretado pela
inadimplência do locatário quanto ao pagamento dos alugueres.
O art. 64 da Lei do Inquilinato trata das ações de despejo que, ex vi legis, são dispensadas de prestação de caução. Na redação original, excluiu-se da disposição normativa o inciso III, que trata da falta de pagamento, exigindo-se, assim, a prestação de caução para as ações de despejo fundadas em tal violação contratual. [...] Doutrina e jurisprudência, porém, entendem que o legislador cometeu um erro ao incluir, entre as hipóteses de dispensa da caução na execução provisória do despejo, apenas os incisos I, II e IV do art. 9º. [...] Com efeito, de acordo com o entendimento pacificado na jurisprudência e na doutrina pátrias, por meio de interpretação sistemática, os tribunais vinham dispensando a prestação de caução também na hipótese do inciso III do art. 9º, uma vez que a falta de pagamento (inciso III do art. 9º) constitui espécie de infração contratual (inciso II do art. 9º). Propôs-se retificar o dispositivo, esclarecendo-se que prescinde de caução a execução provisória do despejo fundado em qualquer das hipóteses do art. 9º. Em condições tais, a caução fica mantida para situações realmente justificáveis, como na retomada por melhor oferta de terceiro ou para a realização de obras. [...]
Destaque-se que a dispensa abrange, agora por força de lei, também a ação de despejo por “falta de pagamento”. Ou seja, o despejo será decretado e a execução provisória independerá de qualquer caução. [...] A redução do valor da caução na execução provisória , sua dispensa na hipótese de infração contratual consubstanciada em falta de pagamento e a substituição da expressão “depósito” por “prestação” constituem medidas salutares que demonstram técnica jurídica e facilitam o acesso ao Poder Judiciário. Trata-se de reforma essencial, que permite execução provisória mais célere, sobretudo com a possibilidade de indicação de bens para garantia do juízo. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 95/97)
O novo texto modifica também o valor da caução, agora
fixada pelo magistrado entre 6 e 12 meses do aluguel, corrigido até o
momento em que é prestada.
O art. 64 da Lei do Inquilinato, em sua redação original, tratava das hipóteses de execução provisória de sentença, exigindo caução para seu processamento, em valor não inferior a 12 meses nem superior a 18 meses de aluguel, salvo nas hipóteses de despejo ordenado em ações fundadas em mútuo acordo entabulado pelas partes e descumprido pelo locatário (art. 9º, inc. I), em falta ou infração contratual (art. 9º, inc. II) e na necessidade de desocupação do imóvel para realização de obras e reparos determinados pelo Poder Público (art. 9º, inc. IV). Com as alterações trazidas pela Lei 12.112/09, a prestação da caução também é dispensada na hipótese de término do contrato de locação em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (art 9º, III). (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 94/95)
A Lei 12.112/09 trouxe novas possibilidades de expedição
de liminar para que o locatário desocupe o imóvel em 15 dias. Abaixo
comentaremos os quatro novos incisos inseridos no artigo 59.
O Poder Público pode determinar que o locador efetive
reparações urgentes em seu imóvel. Caso o locatário não concorde com as
obras ou se estas não podem ter prosseguimento com sua estadia no imóvel,
poderá o magistrado emitir liminar que determine a desocupação em 15
dias.
Scavone Júnior (2010, p. 75) em sua obra doutrina no
sentido de que, “sendo a reparação urgente e colocando em risco a
integridade física dos que habitam o imóvel, não se deve descartar a
possibilidade de concessão de liminar nem mesmo nos casos em que ausente
a determinação do Poder Público.”
É de suma importância a concessão de liminar na hipótese
mencionada, visto que a não implementação das obras determinadas pode
significar risco real para o locatário. Ligiera e Pichiliani (2010, p. 65/66)
vão além e dizem que:
Em outras palavras, necessária a desocupação para realização das obras determinadas pelo Poder Público, o locatário é obrigado a retirar-se do imóvel, caso contrário pode ser compelido a tanto por meio da ação de despejo. E não apenas: será concedida liminar inaudita altera parte para desocupação. [...] A norma em comento possui caráter nitidamente social e não representa qualquer privilégio para o locador. Aliás, a desocupação é desfavorável ao locador, visto que, nos termos do art. 26, parágrafo único, da Lei do Inquilinato, poderá o locatário pedir abatimento proporcional do preço, caso os reparos estendam-se por mais de 10 dias, ou a rescisão contratual, caso se prolonguem por mais de 30 dias.
A garantia prestada pelo locatário no início do contrato de
locação pode perder-se. O locatário possui o prazo de 30 dias para prestar
nova garantia que assegure a relação locatícia. Não apresentada a garantia
dentro desse período, é lícito ao locador requerer liminar para que o imóvel
seja desocupado em 15 dias. Aqui estamos tratando “de hipótese para
garantir maior agilidade ao despejo. A falta de apresentação de garantia, por
si só, gera instabilidade na relação locatícia, permitindo que os interesses do
locador sejam prejudicados.” (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA
FIGUEIREDO, 2010, p. 56)
Também é cabível a liminar para retomada da posse do
imóvel do locador em 15 dias quando a ação de despejo é intentada até 30
dias após o termo final ou após o cumprimento de notificação que comunica
a pretensão de reaver o imóvel objeto de locação comercial.
Com o término do prazo da locação não residencial, tanto em contratos por prazo determinado quanto em contratos entabulados por prazo indeterminado, pode o locador obter a liminar para despejo em quinze dias, se propuser a ação competente no prazo de 30 dias. A contagem do prazo terá início, nas locações por tempo determinado, com o termo final previsto no contrato, e nas locações por tempo indeterminado, com o advento do termo previsto na notificação comunicando o intento de retomada do bem. [...] Trata-se, em verdade, da aplicação direta do princípio do dies interpellat pro homine, por meio do qual o decurso do prazo previsto, por si só, constitui em mora o devedor, daí a razão para a concessão da liminar de despejo. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 69/70)
Pandori Giancoli e Vieira Figueiredo (2010, p. 56) trazem
maiores esclarecimentos quanto à motivação do legislador ao criar essa
novidade:
Trata-se de uma novidade para agilizar a retomada dos imóveis nas locações não residenciais. Com a demora na prestação jurisdicional, os proprietários desses imóveis sofriam diversas perdas patrimoniais. O mercado imobiliário é um importante mecanismo de investimento patrimonial, em estrita consonância com o disposto no art. 170, V, da CF. Com a indisponibilidade do imóvel, em razão do retardamento das decisões jurídicas, esses investidores deixavam de auferir lucros, que representam fatia importante da economia brasileira. Por essa razão a Lei n. 12.112/2009 permitiu o despejo liminar nessas modalidades locatícias, desde que o locador proponha a ação até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação de retomada. A natureza do prazo é decadencial, pois afasta completamente a possibilidade da desocupação liminar, restando ao locador apenas a possibilidade de formular pedido de tutela antecipada, sujeitando-se aos requisitos processuais do art. 273 do CPC.
Por fim, a última nova hipótese trazida pela Lei 12.112/09
para o deferimento de liminar na ação de despejo diz respeito à
inadimplência do locatário. Quando, por qualquer motivo, o contrato carecer
de garantia e o locatário deixar de pagar o aluguel ou qualquer acessório
dentro do vencimento, configura-se motivo suficiente para liminar que
determine a evacuação do imóvel pelo locatário.
Trata-se de outra hipótese que reforça a necessidade de garantia nas relações locatícias, garantindo ao proprietário maior agilidade nas ações de despejo. É importante observar que a hipótese possui requisitos cumulativos, quais sejam: a) a falta de pagamento do aluguel ou outro encargo de locação; e b) a inexistência ou extinção de garantia contratual. Importante notar que a Lei n. 12.112/2009 introduziu um § 3º no art. 59, o qual estabelece que, no caso do inciso IX em comento, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente do cálculo, efetuar o depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 57)
Restiffe (2010, p. 19) nos apresenta maiores explicações
quanto à inserção do inciso IX no art. 59:
Quanto à hipótese nova do inciso IX (falta de pagamento, estando a locação desprovida de qualquer das garantias prevista no art. 37), a lei abre espaço inovador diferenciado no novo §3º do art. 59, com oportunidade ao locatário de evitar a rescisão e elidir a liminar de despejo se, dentro dos 15 dias concedidos para desocupação, efetuar depósito judicial que, independentemente de cálculo, contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62,
que abrangem aluguel e acessórios da locação, diferenças de aluguéis ou somente de quaisquer daqueles acessórios.
A novidade abarcada pelo artigo 59, inciso IX faz com que
o locador possa propor a ação de despejo fundamentando-se no não
pagamento do locatário de qualquer tipo de obrigação pecuniária entre eles
convencionada.
A última hipótese de concessão de liminar acrescentada pela Lei 12.112/09, por meio da criação do inciso IX, diz respeito à falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantia. [...] Com efeito, a inserção do inciso IX e do §3º ao art. 59 fez abrir-se ao locador um leque de possibilidades de concessão de liminares em ações de despejo. De fato, não apenas a falta de pagamento do aluguel, mas também a inadimplência de acessórios locatícios, como o não pagamento de encargos e taxas previamente pactuadas, permite a concessão de tal medida. Com o intuito de limitar essa ampla possibilidade de tutela jurisdicional antecipada, o legislador vinculou a concessão da liminar à existência de contrato de locação desprovido das garantias contratuais previstas no art. 37 da Lei 8.245/91. [...] Apenas na ausência de qualquer das garantias mencionadas no dispositivo acima reproduzido é que será concedida a liminar na ação de despejo para os casos de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação. Não obstante a preocupação do legislador em limitar a concessão do mandado de despejo, ainda assim as hipóteses de cabimento de liminar são elevadas, fato que pode motivar a insatisfação dos locatários. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 70/72)
É evidente que o legislador, ao criar novas formas legais
para a liminar na ação de despejo, busca dar maior segurança ao locador.
Observamos isso no texto da Emenda Modificativa Global do Projeto de Lei
nº 71, no qual o legislador diz procurar a criação de “instrumentos que
possibilitam a saída do fiador, a manutenção da locação, e ao mesmo tempo
não descubra de contemplar o locador de ferramentas hábeis de
reconquistar o imóvel, diante da inexorável extinção da garantia.” (2007,
Acesso em: 04 mar. 2010).
Os autores Ligiera e Pichiliani (2010, p. 93) partilham
desse ponto de vista, como deixam visível ao comentar sobre as
modificações trazidas pela Lei 12.112/09:
Aludida norma, assim como as inseridas no art. 59 da Lei nº 8.245/91, constituem regras que pretendem estimular as locações – normas de política social – concedendo maiores garantias aos locadores, ainda que em detrimento dos locatários.
Apesar disso o legislador não deixou desamparado o
locatário, facultando-lhe suprimir a liminar que tem fulcro na ausência de
pagamento de aluguel ou demais encargos. Para evitar a resilição do
contrato de locação e tirar força da liminar que ordena a desocupação do
imóvel, basta que o locatário deposite judicialmente os valores que
contemplem os aluguéis e acessórios devidos, bem como multas ou
penalidades contratuais, quando previstas, e juros de mora. Esse depósito
deve ser realizado dentro do prazo de 15 dias estipulados pela liminar.
Para Ligiera e Pichiliani (2010, p. 60):
O acréscimo do §3º veio contrabalançar a posição do inquilino diante da ampliação das possibilidades de obtenção de liminar, permitindo-lhe a purga da mora para evitar a efetivação da desocupação e restringindo a última hipótese de liminar aos casos de inadimplemento de contrato que não possuam qualquer garantia.
Ainda sobre esse tema, afirmam os autores que:
O §3º do art. 59 visa mitigar a concessão da medida judicial, permitindo ao locatário que evite a desocupação do imóvel por meio do pagamento integral do débito apontado pelo credor-locador. Tal dispositivo, porém, certamente acarretará polêmica, pois pode ser interpretado como vedação ao locatário da faculdade de apresentação de seus cálculos e questionamento dos valores, e exige o pagamento do débito integral apresentado exclusivamente pelo credor após a concessão da própria liminar. [...] A inclusão das novas hipóteses de despejo liminar representa a preocupação do legislador com a celeridade processual e também com a dinâmica do mercado. Todas as situações acrescentadas – reparos determinados pelo Poder Público, desoneração do fiador sem substituição da garantia, término do prazo da locação e falta de pagamento de aluguel e acréscimos – são reconhecidas pela jurisprudência e visam pacificar os conflitos judiciais. [...] Deveras, a última situação inserida pela Lei 12.112/09, que acrescentou o inciso IX ao art. 59, da Lei do Inquilinato, dificulta sobremaneira a situação do locatário em sua defesa, fato que, certamente, acarretará inúmeros recursos e manifestações indignadas, principalmente diante da possibilidade da concessão da liminar inaudita altera parte. De qualquer modo, a reforma visa tão somente a preservação daquilo que foi contratado, primando-se pela aplicação do princípio da boa-fé objetiva e pelo dever de lealdade que deve pautar qualquer relação contratual. (2010, p. 72/73)
Theodoro Júnior pondera acerca das razões que levaram o
legislador a deixar de fora do texto primitivo da Lei do Inquilinato a
possibilidade de obter liminar nas ações de despejo fundamentadas na
inadimplência do locatário.
Entre os acréscimos da Lei nº 12.112/2009 incluiu-se a correção da injustificável omissão, no texto antigo do art. 59 da Lei do Inquilinato, da retomada liminar nas ações de despejo por falta de pagamento. Ressalvou-se, porém, a possibilidade de o locatário, nessa última hipótese de provimento antecipatório, recorrer ao expediente da purga da mora, para impedir a execução da liminar. A desocupação, in casu, não é instantânea, devendo ser executado compulsoriamente depois de ultrapassado o prazo de 15 dias para saída voluntária do inquilino. A purga da mora, para impedir a retomada liminar, deve ser praticada dentro de tal prazo (Lei nº 8.245, art. 59, §3º). Ressalte-se que não basta ao locatário requerer a purga da mora nos 15 dias assinados para a desocupação voluntária. Exige a lei que, dentro daquele prazo, seja efetuado o depósito em juízo da “totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62” (§3º do art. 59, acrescido pela Lei nº 12.112/2009). O montante a ser depositado, que independe de cálculo judicial, será levantado em demonstrativo organizado pelo próprio locatário e compreenderá: a) os aluguéis e acessórios da locação vencidos até a data da efetivação do depósito; b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa (Lei nº 8.245, art. 62, inciso II). A purga da mora, portanto, será pleiteada em requerimento do inquilino do qual constarão o cálculo do montante atualizado do débito e o comprovante do respectivo depósito. Esse expediente do réu, sendo regularmente promovido, terá o efeito não só de impedir a execução da liminar como, também, o de evitar a rescisão do contrato e o despejo definitivo. Com a purga da mora, extingue-se o processo, sem o decreto do despejo, devendo, contudo, ser o locatário responsabilizado pelos encargos sucumbenciais, já que foi ele o causador da demanda. (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 19/20)
As alterações realizadas pelo legislador no artigo 62 da
Lei 8.245/91 objetivam dar maior celeridade à ação de despejo e procuram
restringir o abuso do direito de purgar a mora conferido ao locatário. Na
manifestação a seguir podemos perceber essa perspectiva do legislador: “As
alterações sugeridas no art. 62 visam ao aperfeiçoamento da sistemática de
purgação da mora nas locações em geral, coibindo, com maior eficiência, o
abuso do direito de purgar a mora.” (Projeto de Lei nº 71, de 2007, Acesso
em: 04 mar. 2010)
A Lei n. 12.112/2009 que alterou o procedimento do despejo por falta de pagamento trouxe substanciais inovações. A nova redação do caput do art. 62 deixa claro que a propositura dessa ação pode ter como fundamento qualquer encargo locatício que não tenha sido cumprido regularmente pelo locatário. [...] Agora surge a possibilidade de ingresso do despejo por falta de pagamento que tenha por objeto o aluguel provisório fixado no curso da ação revisional ou da ação renovatória, e até mesmo de diferenças de valores apuradas, a exemplo de juros ou da atualização monetária incidente sobre o aluguel. Mas, se o preço da locação foi majorado indevidamente, e dessa forma for cobrado, cabe ao inquilino fazer a
consignação para discutir a matéria. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 60)
Retomando o Relatório da Comissão de Constituição,
Justiça e Cidadania, o legislador mostra-nos a finalidade que têm as
mudanças no referido artigo 62:
As alterações do art. 62 têm por objetivo estabelecer novas regras para as ações de despejo, fundadas na falta de pagamento do aluguel e acessórios de locação, do aluguel provisório, das diferenças de aluguéis ou, mesmo, de quaisquer dos acessórios de locação, dentre os quais se destaca a que busca coibir, com maior eficiência, o abuso do direito de purgar a mora, o qual tem sido observado no mercado ultimamente nas locações em geral. (FREDERICO, 2010, p. 61, apud SENADO FEDERAL: banco de dados. Disponível em: <http://www.senado.gov.br>. Acesso em 04 de janeiro de 2010.)
Antes da alteração pela Lei 12.112/09 as restrições à purga
da mora estavam ligadas apenas às ações de despejo fundamentadas pela
inadimplência do locatário quanto ao pagamento de aluguel e acessórios da
locação. Após as modificações, a lei do inquilinato passou a abarcar as
ações de despejo com fundamento na falta de aluguel provisório, de
diferenças de aluguéis, ou apenas de qualquer acessório da locação.
Valéria Maria Sant’Anna (2010, p. 46) faz as seguintes
observações:
O caput do art. 62 agora é expresso. Poderá o locador iniciar uma ação de despejo também e somente por quaisquer dos acessórios da locação. Agora a ação é pertinente quanto a acessórios, não havendo necessidade de o inquilino estar inadimplente com o aluguel para poder ser acionado e/ou considerado rescindido o contrato. Assim, se o locatário estiver inadimplente, por exemplo, com água, luz, condomínio e em dia com o aluguel, poderá o locador requerer o adimplemento e a rescisão contratual judicialmente.
A autora prossegue, chamando nossa atenção para
observarmos que:
[...] pela nova redação do caput, se poderá requerer o despejo por falta de pagamento tão somente de acessórios da locação, ou diferenças de aluguéis. Ou seja, qualquer tipo de inadimplemento é considerada causa válida para a ação de despejo. Neste ponto, realmente a lei está mais preocupada com a adimplência e com o locador. Art. 62 Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios de locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
O inciso I renova radicalmente a ação de despejo. Poder-se-á CUMULAR os pedidos de despejo com a cobrança dos aluguéis e acessórios! Um enorme salto para a celeridade processual! Na prática, efetivamente, a questão da desocupação do imóvel não muda, o que altera é o tempo de cobrança que se inicia já na mesma ação de despejo e também em relação ao fiador. A cautela fica com o procurador do locador que deverá ser cuidadoso quanto aos valores requeridos na inicial. Neste ponto aconselha-se que se crie uma tabela de cálculos onde contem todos os encargos e porcentagens para correção/atualização, incluindo aí os valores das custas com a distribuição da ação bem como dos honorários advocatícios. Esses valores devem ser acompanhados de comprovantes a fim de que não possa causar dúvidas (luz, água, contrato com o valor do aluguel, multa, mora, honorários advocatícios). (SANT’ANNA, 2010, p. 26)
Ligiera e Pichiliani (2010, p. 76/77) analisam essas
inovações neste trecho de seu livro:
Houve, com o acréscimo das expressões “aluguel provisório”, “diferenças de aluguéis” e “quaisquer dos acessórios da locação” na regra normativa prevista no caput, relevante acréscimo nas hipóteses em que se admite a purgação da mora, visto que o caput do art. 62 aplica-se a todas as hipóteses previstas nos incisos Ia VI, que, aliás, também foram objeto de significativas alterações. [...] A redação primitiva do art. 62 previa o procedimento das ações de cobrança de aluguéis e acessórios, bem como as hipóteses de purgação da mora, que foram ampliados com a nova redação introduzida pela reforma da Lei do Inquilinato. [...] A nova redação deixou claro que é possível requerer o despejo não apenas nas hipóteses de inadimplemento do aluguel, mas também no caso de não pagamento dos demais encargos da locação, como impostos, taxas, cobranças de condomínio e diferenças de aluguel apuradas. Tanto nas ações objetivando o pagamento de aluguéis e acessórios como nas ações envolvendo a fixação de aluguéis provisórios, diferenças de valores de aluguéis e cobrança exclusiva de acessórios, aplicam-se a intervenção do fiador, o pagamento direto do valor do débito e a purgação da mora.
O aumento no rol de fundamentos para a propositura do
despejo embasado no não pagamento do locatário trouxe maiores garantias
ao locador.
As inovações mais significativas ocorridas em relação ao regulamento das ações de despejo por falta de pagamento traçado pelo art. 62 da Lei nº 8.245 são os seguintes: I – O caput do primitivo art. 62 descrevia a ação em foco como pertinente à “falta de pagamento de aluguel e acessórios”. Havia dúvida sobre seu cabimento em casos de aluguéis provisórios ou de diferença de aluguéis decorrente de arbitramento judicial, bem como na hipótese de reclamação limitada apenas a verbas acessórias. O novo texto elimina o problema, dispondo, de maneira explícita, que a ação de despejo por falta de pagamento pode fundar-se em: a) aluguéis e acessórios da locação; b) aluguel provisório (como aquele arbitrado liminarmente na ação revisional (art. 68, II) ou incidentalmente na ação renovatória (art. 72, §4º); c) diferenças de aluguéis (como aquelas que, afinal, se apuram em ações revisionais e renovatórias;
d) somente acessórios da locação (como encargos de condomínio, impostos, honorários, juros, multa etc.). (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 22)
Também Valéria Maria Sant’Anna (2010, p. 46) assente
no sentido de que:
Também o inciso I vem de encontro com as necessidades do locador. A ação pode ser proposta, desde o princípio, em relação ao locatário pleiteando a rescisão do contrato, bem como o adimplemento dos débitos, e em relação ao fiador quanto ao adimplemento das obrigações. Tratar-se-ão de ações cumulativas.
A Lei 12.112/09 inova ao determinar que o locatário e
fiador sejam citados desde já para responder ao pedido de cobrança e para o
locatário manifestar-se quanto ao pedido de rescisão quando proposta pelo
locador ação que possui a cumulação dos pedidos de rescisão contratual e de
cobrança. Previamente a essa alteração a Lei do Inquilinato não mencionava
a citação do locatário e do seu fiador nesse cenário específico.
A segunda inovação encontra-se na nova redação do inciso I do art. 62, que já cuidava da cumulação, na ação de despejo, do pedido de rescisão com o de cobrança, para acrescentar que, nesta hipótese, citar-se-ão o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, mantida a parte final: “devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito” cobrado. (RESTIFFE NETO; RESTIFFE, 2010, p. 20)
Mesmo antes da modificação textual do artigo 62, inciso I
que faz constar expressamente que o fiador deve ser citado juntamente com
o locatário para responderem ao pedido de cobrança quando forem
cumuladas as ações de despejo e de cobrança, o Superior Tribunal de Justiça
já tinha entendimento cediço nesse sentido, como nos apresenta Ligiera e
Pichiliani (2010, p. 78/80) na seguinte passagem:
Em razão das alterações implementadas pela Lei 12.112/09, o fiador passou a ser sujeito passivo da aludida ação, respondendo exclusivamente ao pedido de cobrança, de modo solidário para com o locatário. No Superior Tribunal de Justiça era pacífico o entendimento segundo o qual é possível a cumulação das ações de despejo e cobrança formulados em um único processo contra o locatário e fiador: “PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. FIADOR. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA
DO ARTIGO 62, INCISO I DA LEI 8.245/91. PRECEDENTES. [...] Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justiça, é possível a cumulação das ações de despejo e cobrança formulados em um único processo contra o locatário e fiador, a teor da regra especial prevista no artigo 62, inciso I da Lei nº 8.245/91. Precedentes. Ainda que exista a possibilidade de execução do contrato de locação, é perfeitamente cabível a cobrança dos aluguéis e tributos decorrentes do contrato afiançado. [...]” (AgRg no Ag 620.027/RJ, Rel. Ministro GILSON DIPP, QUINTA TURMA, julgado em 15/02/2005, DJ 07/03/2005 p. 327) “PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. FIADOR. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 62, INCISO I DA LEI 8.245/91. [...] É firme o entendimento deste Tribunal no sentido de que é possível a cumulação das ações de despejo e cobrança formulados em um único processo contra o locatário e fiador, a teor da regra especial prevista no artigo 62, inciso I da Lei do Inquilinato. [...]” (REsp 432.093/MG, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 27/08/2002, DJ 16/09/2002 p. 243) “PROCESSO CIVIL. LOCAÇÃO. CUMULAÇÃO DE PEDIDOS. DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS. POSSIBILIDADE. 1. É permitido ao locador requerer o despejo do inquilino e, simultaneamente, cobrar aluguéis e acessórios da locação tanto do locatário quanto de seu respectivo fiador, porquanto encontram-se ambos co-obrigados com relação a tais prestações. Não admitir a cumulatividade dos pleitos em questão significaria desconsiderar a aplicabilidade do princípio da economia processual, porquanto seria necessário ao locador, para satisfação de seus créditos locatícios, propor nova ação, geradora de outro processo, com o fim de receber do fiador o pagamentos dos valores pertinentes à locação, caso o inquilino não dispusesse de condições financeiras para responder por sua obrigação. 2. Recurso especial conhecido e provido.” (REsp 327.725/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, SEXTA TURMA, julgado em 21/02/2002, DJ 11/03/2002 p. 286) “RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM AÇÃO DE COBRANÇA PROPOSTAS CONTRA O LOCATÁRIO E FIADORES. ADMISSIBILIDADE. LEGITIMAÇÃO PASSIVA DOS FIADORES. ART. 62, I, DA LEI 8245/91, CONJUGADO COM O ART. 292, DO CPC. Recurso não conhecido.” (REsp 286.470/PR, Rel. Ministro JOSÉ ARNALDO DA FONSECA, QUINTA TURMA, julgado em 21/06/2001, DJ 03/09/2001 p. 244) “PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. EXECUÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA CONTRA LOCATÁRIO. EXECUÇÃO CONTRA FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. É firme o entendimento deste Tribunal no sentido de que é possível a cumulação das ações de despejo e cobrança formulados em um único processo contra os locatários e fiadores, a teor da regra especial prevista no artigo 62, inciso I da Lei do Inquilinato. Ajuizada ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis apenas contra o locatário, é inadmissível a execução dos fiadores que não figuram no pólo passivo da ação de conhecimento, sob pena de ofensa ao instituto da coisa julgada. Recurso especial não conhecido.” (REsp 79.091/SP, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 29/05/2001, DJ 18/06/2001 p. 199) “PROCESSUAL CIVIL E LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. FIADOR. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 62, INCISO I, DA LEI 8.245/91. [...] É firme o entendimento de Tribunal no sentido de que é possível a cumulação das ações de despejo e cobrança formulados em um único processo contra os locatários e fiadores, a teor da regra especial prevista no artigo 62, inciso I da Lei do Inquilinato.” (REsp 175.053/MG, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 24/04/2001, DJ 20/08/02001 p. 543) “PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. EXECUÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA. FIADOR. POSSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 62, INCISO I, DA LEI 8.245/91. [...] É firme o entendimento deste Tribunal no sentido de que é possível a cumulação das ações de despejo e cobrança formulados em um único processo contra os locatários e fiadores, a teor da regra
especial prevista no artigo 62, inciso I da Lei do Inquilinato.” (REsp 98.841/SP, Rel. Ministro VICENTE LEAL, SEXTA TURMA, julgado em 26/03/2001, DJ 23/04/2001 p. 189)
Pandori Giancoli e Vieira Figueiredo (2010, p. 60/61)
tratam da citação do fiador e mostram um precedente do STJ relativo ao
assunto neste fragmento de seu livro:
De acordo com a nova redação do inciso I do art. 62, introduzida pela Lei n. 12.112/2009, a ação de despejo por falta de pagamento poderá ser proposta ou não com a cumulação de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito. Na segunda hipótese, ou seja, a de cumulação de pedidos, a Lei n. 12.112/2009 estabelece a necessidade de citar o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. Trata-se, portanto, de hipótese específica de litisconsórcio obrigatório e unitário em relação ao pedido de cobrança. É importante observar que o STJ possui precedentes que dispensam a regular citação dos fiadores na execução do contrato de locação. Nesse sentido, podemos citar o precedente no AgRg no Ag 1091525/SP: “PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. REEXAME. PROVA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. INICIDÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EXE CUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CÔNJUGE NÃO ENCONTRADO. CITAÇÃO FICTA. 2. O fato de não terem sido cientificados da ação de despejo não obsta o manejo da execução contra o fiador com base no contrato de locação, o qual constitui-se título extrajudicial, a teor do artigo 585, V, do CPC. Resta saber, agora, se essa posição será mantida em face da nova redação da Lei do Inquilinato.
Diante do não pagamento do locatário do aluguel ou de
qualquer dos acessórios do contrato de locação, o locador pode valer-se de
três procedimentos alternativamente: ação de cobrança, ação de execução
por quantia certa ou ação de despejo cumulada com ação de cobrança. O
locador analisará qual é seu principal objetivo para escolher a via mais
apropriada para ver seu crédito satisfeito.
II – A possibilidade de serem cumulados os pedidos de despejo por falta de pagamento e de cobrança dos aluguéis e acessórios em atraso foi expressamente mantida pelo texto atual do art. 62. Não há razão para limitar essa cumulação aos contratos verbais como antigamente se chegou a sugerir, ao argumento de falta de interesse pelo procedimento cognitivo de quem já dispõe de título para a execução. Não importa, porém, que o contrato escrito de locação seja título executivo extrajudicial (CPC, art. 585, V). O uso da via executiva não é uma imposição ou um ônus de que não possa fugir o credor. Segundo a moderna teoria das tutelas jurisdicionais diferenciadas, a lei pode propiciar ao litigante não uma, mas diversas vias de acesso à tutela jurisdicional. Cabe à parte escolher aquela que seja mais consentânea com seus interesses e com as particularidades do caso concreto. Assim, não se admite que o intérprete considere faltar interesse ao credor de demandar o
devedor pelas vias ordinárias sempre que dispuser de documento revestido da qualidade de título executivo extrajudicial. Essa modalidade de título não exclui a litigiosidade da causa debendi, de sorte que, não podendo a execução evitar a controvérsia a seu respeito, nada impede que o credor prefira, desde logo, a ação cognitiva, para antecipar o acertamento em torno de sua pretensão. É sempre bom lembrar que o título executivo extrajudicial, mesmo representando obrigação certa, líquida e exigível, não se reveste da indiscutibilidade própria da sentença após o trânsito em julgado. Ademais, pelo moderno procedimento do “cumprimento da sentença”, que se dá no bojo do próprio processo de acertamento, tornando dispensável a ação de execução separada, muito mais prático será, em certas situações, o recurso à ação condenatória, em que se evitam as discussões sobre os percalços formais do título convencional e de sua execução, do que percorrer a via puramente executiva, onde as discussões de mérito poderão ser as mesmas, mas sujeitar-se-ão a serem agravadas pelas questões inerentes aos rigores procedimentais da execução forçada. O sistema da Lei do Inquilinato, portanto, convive bem com as tutelas jurisdicionais diferenciadas, de modo a permitir, diante de um contrato escrito, três vias procedimentais em torno da cobrança dos aluguéis em atraso: a) ação de cobrança, se não convier ao locador provocar a ruptura total da locação e não lhe parecer conveniente entrar diretamente na via executiva; b) ação de execução por quantia certa, fundada em título extrajudicial (CPC, art. 585, V), também no pressuposto de que não lhe convém, ainda, desfazer a locação; (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 23/24)
Gediel Claudino de Araujo Júnior vale-se de sua
experiência profissional para dizer que prefere não cumular as ações de
despejo e de cobrança, a fim de que obtenha mais facilmente a desocupação
do imóvel pelo locatário. O autor considera que a cumulação de pedidos
torna a ação mais complexa, podendo ser apresentados cálculos
controversos que dilatariam sobremaneira o andamento do processo,
mormente quanto ao despejo.
Antes de preparar a petição inicial, o locador deve decidir se cumula o pedido de despejo por falta de pagamento com o de cobrança dos aluguéis e encargos, conforme permissão da Lei do Inquilinato. Esta escolha será decisiva para o processa mento do feito. Habitualmente tenho optado por ajuizar a “ação de despejo por falta de pagamento” pura e simples, sem cumulá-la com pedido de cobrança dos aluguéis e encargos. Meus motivos são puramente práticos, considerando que o principal desiderato do locador é a desocupação do imóvel, em razão dos prejuízos que o inquilino inadimplente causa. Destarte, entendo que quanto mais simples for o pedido, mais fácil será obter o resultado; qual seja, o despejo do inquilino. Depois, numa segunda etapa, basta ajuizar a ação de execução, sabendo-se que o contrato de locação constitui título executivo extrajudicial (art. 585, IV, CPC). A ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança dos aluguéis e encargos é mais complexa e apresenta a possibilidade de maiores discussões que podem fazer com que o processo se arraste por muito mais tempo, causando enormes prejuízos ao locador. Uma das questões que esse tipo de ação tem suscitado é quanto ao efeito de eventual recurso de apelação contra sentença que rescinde o contrato de locação e determina o despejo. Enquanto o recurso interposto contra a sentença de despejo tem efeito apenas devolutivo (art. 58, V, LI), o recurso interposto contra a ação de cobrança tem o duplo efeito, devolutivo e suspensivo (art. 520, caput, CPC). Os inquilinos prejudicados pela sentença obviamente defendem a tese de que, em razão da cumulação das ações, eventual recurso deve ser
recebido no duplo efeito. Embora essa tese não venha encontrando eco nos nossos tribunais, somente o debate, a discussão, costuma causar grande demora no desenrolar do feito, deixando sub judice não só o despejo, mas também, a própria cobrança dos aluguéis e encargos que estejam em atraso. Outra questão que sempre causou grande debate em relação à cumulação do pedido de despejo com o de cobrança dos aluguéis e encargos é quanto à legitimidade passiva dessa ação; isto é, quanto à necessidade da inclusão, ou não, dos fiadores no pólo passivo da ação. A Lei nº 12.112/09 acabou com a discussão ao dar nova redação ao art. 62 da Lei do Inquilinato, tornando obrigatória, no caso de cumulação, a citação pessoal dos fiadores quanto ao pedido de cobrança. Em resumo, quanto mais simples for a ação de despejo, mais fácil será resolver o conflito, rescindindo o contrato e obtendo o despejo dos indesejados inquilinos. Ponha-se no lugar do infeliz inquilino e de seu Procurador, esmagados pela inarredável verdade da falta de pagamento. Nessa situação, a única saída é procurar por qualquer questão, qualquer vírgula, que possibilite um debate, uma discussão, que venha a gerar um litígio e com ele os intermináveis recursos previstos na nossa lei processual. Por essa razão, quando tenho a incumbência de ajuizar uma ação de despejo, opto sempre pela simplicidade; ou seja, não acumulo a ação de despejo com a de cobrança dos aluguéis e encargos, não apresento cálculos complicados, repletos de valores “questionáveis”, como muitos colegas fazem. Todavia, toda moeda tem dois lados e a escolha cabe ao profissional encarregado. (ARAUJO JÚNIOR, 2010, p. 55/56)
Discordamos da idéia apresentada pelo autor, visto que o
artigo 59 da Lei do Inquilinato traz várias hipóteses de concessão de liminar,
especialmente o inciso IX que faculta ao locador a possibilidade de requerer
a concessão de liminar inaudita altera parte sempre que o contrato de
locação estiver desprovido de garantias. Também é lícito ao locador
requerer a antecipação dos efeitos da tutela com base no artigo 273 do
Código de Processo Civil, que apresenta os seguintes requisitos: prova
inequívoca, verossimilhança da alegação e, alternativamente, fundado receio
de dano irreparável ou de difícil reparação, ou caracterização do abuso do
direito de defesa ou manifesto propósito protelatório do réu. Nesse sentido
temos as idéias de Humberto Theodoro Júnior. O autor pondera acerca da
pretensão do locador: se ele intenta pôr termo à locação, deve cumular a
ação de despejo e a de cobrança; se ele deseja cobrar seu crédito junto ao
locatário, mantendo a locação, deverá utilizar-se apenas da execução.
c) ação de despejo cumulada com ação de cobrança (Lei nº 8.245, art. 62), quando seu intento seja não só receber os aluguéis vencidos, mas, também, romper definitivamente a locação. Enfim, a escolha entre usar a ação executiva ou a ação cumulada de despejo e cobrança decorre de uma opção que a lei confere ao locador. Dita escolha “dependerá do interesse predominante do locador. Se for o de romper o vínculo locativo, recuperando a posse do imóvel, será melhor aparelhar a ação de despejo, cumulada com o pedido de cobrança. Se, ao contrário, tiver o locador maior interesse em realizar seu crédito, preservando a locação, que lhe é vantajosa, deverá
trilhar tão-somente a via de execução”. (SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada cit., p. 269) O que não se mostra razoável, nem é compatível com a economia processual e a efetividade da tutela jurisdicional, é a exigência de que o locador proponha duas ações – a de despejo e a executiva – quando a lei lhe abre a oportunidade de resolver todas as suas pretensões contra o locatário numa só ação. Quando a lei confere ao credor um título executivo é para facilitar a realização processual de seu direito e não para complicá-la e encarecê-la. Daí que, sendo possível realizar a ruptura da locação e o recebimento dos aluguéis em atraso num só processo, seria um contrassenso prático e jurídico exigir do locador que instaurasse duas ações separadas. Optando o locador pela cumulação, deverá produzir, com a inicial, “cálculo discriminado do valor do débito”, que, aliás, é requisito a ser cumprido, sempre, nas ações de despejo por falta de pagamento, para dar oportunidade ao réu de purgar a mora. (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 24/25)
Caso o locador opte pela cumulação de ações, e sendo o
contrato de locação garantido por fiança, a citação terá dupla finalidade:
citar o locatário para contestar o pedido de rescisão e citar locatário e fiador
para oferecerem resposta, se assim desejarem, ao pedido de cobrança. Para
que o locador possa exigir o pagamento do fiador, se o locatário não quitar
sua dívida, é importante que ele seja incluído no pólo passivo da ação de
despejo cumulada com cobrança. Se não figurar no pólo passivo da ação,
não haverá coisa julgada formada contra ele, o que impossibilita a cobrança
judicial. Para efetivar essa cobrança será necessário propor nova ação a fim
de realizar seu crédito.
III – O fiador pode figurar como litisconsorte passivo na ação de despejo quando nesta se inclua, em cumulação objetiva, o pedido de cobrança de aluguéis e acessórios. O pedido de rescisão do contrato, para fundamentar o despejo, volta-se contra o locatário, mas o de cobrança pode ter como sujeito passivo tanto o locatário como seu fiador. Daí permitir a atual redação do art. 62, I, da Lei do Inquilinato, que a citação tenha dois conteúdos distintos: (i) o locatário será citado “para responder ao pedido de rescisão”; e (ii) o locatário e o fiador, “para responderem ao pedido de cobrança”, o qual virá acompanhado de cálculo discriminado do valor do débito. É importante a inserção de fiador no pólo passivo da ação, porque, não figurando como parte passiva da demanda, a sentença não fará contra ele coisa julgada, e não permitirá ao locador executá-la, nos moldes do art. 475-J do CPC, sobre o patrimônio do garante. A ausência do fiador na relação processual do despejo não elimina a garantia fidejussória existente. Sua exigência, no entanto, reclamará a propositura de ação própria, não podendo ser tratada como mero efeito da condenação isolada do locatário. O contrato de fiança é, em si, título suficiente para abrir ação de execução (CPC, art. 585, III). Esta, porém, será uma execução de título extrajudicial, passível de questionamentos muito maiores do que os permitidos perante o “cumprimento da sentença” (título judicial, revestido da intangibilidade própria da res iudicata) e não compreenderá os encargos processuais impostos apenas ao sujeito passivo da ação de despejo. (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 25/26)
A antiga determinação legal para o procedimento de purga
da mora era no sentido do locatário requerer autorização do magistrado para
pagamento de sua dívida. O efetivo depósito judicial dos valores devidos
seria realizado somente depois de ser concedida autorização judicial. A atual
legislação impõe ao locatário que deposite os valores devidamente
corrigidos dentro do prazo da contestação, bem como traz para o fiador a
possibilidade de purgar a mora do locatário, hipótese antes não prevista.
O devedor em mora poderá emendá-la, ou purgá-la, isto é, satisfazer a obrigação inadimplida. A purgação só poderá ser feita se ainda trouxer resultado útil ao credor. Do contrário, haverá inadimplemento absoluto. [...] Com a nova redação a purgação ocorre de forma mais célere, pois o ato não depende mais de autorização e deve ser realizado no prazo de quinze dias contados da citação, independentemente da juntada aos autos do mandado citatório. Trata-se, portanto, de mandado único, no qual constará a possibilidade de purgar a mora ou oferecer contestação. Cumpre observar que a purgação deve ocorrer antes do oferecimento da contestação. Com efeito, o próprio STJ já possui entendimento consolidado no sentido de impedir a cumulação do pedido de purgação da mora com o oferecimento da contestação: “LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTESTAÇÃO E PURGAÇÃO DA MORA. CUMULAÇÃO. INADMISSIBILIDADE. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 62 DA LEI N. 8.245/91. PRECE NDENTES. 1. Na ação de despejo por falta de pagamento, não é admissível cumular o oferecimento de contestação com pedido de purgação da mora. Precedentes. Na ação de despejo por falta de pagamento, não se admite a cumulação do pedido de purgação da mora com o oferecimento de contestação, motivo pelo qual não se faz obrigatório o depósito dos valores tidos por incontroversos. Precedentes. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 61/63)
Ligiera e Pichiliani observam que as modificações da
redação do art. 62, II, fazem com que o prazo previsto na Lei seja realmente
cumprido, diferente do texto anterior que, ainda que involuntariamente,
alargava o prazo previsto ao determinar que o prazo para pagamento só se
iniciava após a publicação da intimação do despacho judicial que deferisse o
pedido feito pelo locatário nesse sentido.
Alteração significativa decorre da eliminação do requerimento para pagamento do débito atualizado. [...] Com a Lei 12.112/09, aboliu-se a necessidade de requerimento para pagamento do débito. O locatário, bem como o fiador interessado, poderá, independentemente de despacho ou decisão interlocutória, efetuar o depósito do valor, evitando a rescisão contratual. [...]
Antes da alteração, o inciso II do art. 62 contribuía para que a ação de despejo se prolongasse sobremaneira, ao prever que o locatário, no prazo da contestação, apenas fizesse o requerimento para o pagamento. O prazo para pagamento, destarte, só começava a afluir depois que o requerimento fosse juntado aos autos, encaminhado ao juiz para deferimento e publicada respectiva intimação. Em suma, pode-se dizer que o prazo, agora, é efetivamente de 15 dias. Mudou a forma de cobrança, tornando-se bem mais célere. Recebendo a citação, se o locatário tiver interesse em continuar no imóvel, terá que quitar integralmente seu débito. Observe-se, além disso, que atualmente o fiador também é parte legítima para efetuar o pagamento do débito, no prazo de 15 dias a contar da citação. Trata-se, porém, de prazo processual, que terá início nos termos do art. 241, inciso, I, do Código de Processo Civil, e será computado nos termos do art. 184 do mesmo diploma legal. Saliente-se que as hipóteses previstas nas alíneas “a”, “b”, “c” e “d” foram mantidas, de modo que significativa apenas a supressão da necessidade de requerimento para depósito judicial. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 81/82)
Ainda sobre esse tema temos Restiffe (2010, p. 20):
A terceira inovação, com acréscimo dos sujeitos, encontra-se na redação do inciso II do art. 62: não basta o requerimento, no prazo da contestação, de autorização para pagamento do débito, e sim, para evitar a rescisão da locação, não só o locatário deve como também o fiador pode efetuar, no prazo de 15 dias, contados da citação, o pagamento do débito atualizado, como antes, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos os valores constantes das tradicionais alíneas “a”, “b”, “c” e “d” (do inciso II do art. 62): aluguéis/acessórios, multas, juros e custas processuais e honorários do advogado do autor.
Valéria Maria Sant’Anna (2010, p. 46/47) corrobora os
autores mencionados, lembrando que:
Por sua vez, o inciso II traz também o fiador como parte capaz de evitar a rescisão (na redação original era somente o locatário), com a novidade de que deverão efetivar o depósito do valor da dívida no mesmo prazo dos 15 (quinze) dias para a contestação. Não mais se peticiona requerendo autorização para o depósito (meio procrastinatório). A partir da citação terão, o locatário e seu fiador, o prazo de 15 (quinze) dias para comprovar o depósito do valor devido, que deverá contemplar não só os encargos do contrato, mas, também as multas, os juros de mora, as custas e os honorários do advogado do locador (10% se não houver outra porcentagem estipulada no contrato). Lembre-se, também, que, ao propor a ação, deverá o locador apresentar cálculo discriminado do valor do débito, ou seja, não deve se esquecer de nenhum dos itens elencados no inciso II, com as devidas atualizações, pois será com base nesse valor que poderá o locatário efetuar o depósito judicial integral.
O locador pode manifestar-se no processo alegando que o
valor depositado pelo locatário ou por seu fiador não é integral. Será
concedido o prazo de 10 dias para que o depósito seja completado. A forma
como se procederá à intimação do locatário ou do fiador para que o valor
depositado seja inteirado fica a critério do locador, que optará por carta ou
publicação no órgão oficial dirigida ao locatário ou seu fiador ou ao
advogado destes.
A partir da Lei 12.112/09, havendo interesse na purga da mora, o depósito terá que ser feito integralmente. Caso se faça o depósito parcial, a Lei do Inquilinato também se tornou mais severa quanto às conseqüências disso resultantes. [...] Na atual redação, a possibilidade de requerimento de purga da mora foi substituída pela sua direta efetivação. Ou seja, terá o locatário ou o fiador que realizar imediatamente o pagamento. Ato contínuo conceder-se á ao locador o prazo para manifestar-se sobre o depósito. Se for alegado que o valor não corresponde à integralidade do débito, a lei autoriza o locatário ou o fiador a efetuar a complementação do depósito no prazo de 10 dias. [...] Percebe-se que agora a intimação para o complemento do depósito, caso o locador alegue justificadamente que a oferta não é integral, pode ser “dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador”. (LIGIERA; PICHILIANI, 2010, p. 83)
Sobre o assunto expressa-se Valéria Maria Sant’Anna
(2010, p. 47) da seguinte forma:
Observe-se que o inciso III permite ao locador alegar a não integralidade da oferta do locatário, justificando-a. Ou seja, se após o ajuizamento da ação verificar erro ou falta de algum item, terá oportunidade de requerer a diferença, bem como a atualização do valor devido de da data da distribuição da ação até a citação decorrer mais de 30 dias e o inquilino efetuar a purga no 15º dia. Neste caso, o locador se manifestando, após a purga, da não integralidade do valor devido, terão o locatário e seu fiador o prazo de 10 dias para complementação.
Atualmente a purga da mora deve ser efetuada pelo
locatário ou pelo fiador dentro do prazo de 15 dias da contestação. No texto
da Lei 8.245/91 anterior às alterações o locatário deveria fazer petição no
sentido de purgar a mora e contava com o prazo de 15 dias após o
deferimento judicial para efetivar o depósito do valor.
IV – A purga da mora, para elidir o despejo, é faculdade que no texto atual do art. 62, nº II, da Lei do Inquilinato, foi ampliada podendo ser exercida tanto pelo locatário como pelo fiador. O texto primitivo restringia o benefício apenas ao inquilino. Houve alteração, também, no sistema de praticar a purga da mora. Aliás, o interessado deveria requerer a autorização judicial para depositar o montante do débito e contava com o prazo de 15 dias, a contar da autorização judicial, para efetuar o depósito em juízo (antigo texto do inciso III). Agora, o locatário e o fiador, nos 15 dias constados da citação, terão de efetuar o depósito, cujo montante atualizado será calculado pela própria parte, e constará do requerimento de purga da mora. Não basta mais o simples requerimento, é indispensável que a petição venha acompanhada do comprovante do depósito efetuado dentro do prazo legal (15 dias a contar da citação). (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 26)
O locador pode alegar que o depósito efetuado é
incompleto, e deve demonstrar e comprovar sua alegação. É permitido que o
locatário complete o depósito no prazo de 10 dias para que a purga da mora
atinja seu objetivo.
V – Depósito incompleto: logo após a purga da mora, será ouvido o autor, que, discordando do cálculo do réu, poderá impugnar o depósito, qualificando-o como “não integral”. Haverá de justificar a diferença apontada. Da impugnação, abrir-se-á o prazo de 10 dias em que ao locatário é permitido complementar o depósito, assegurando, dessa maneira, a eficácia de purga da mora (art. 62, III). A intimação para complementação do depósito pode, a requerimento do locador, ser dirigida ao locatário ou diretamente ao seu advogado; podendo utilizar-se a via postal ou a publicação no órgão oficial (art. 62, III, in fine). A intimação pela imprensa aplica-se, naturalmente, ao advogado. A intimação por carta é o meio utilizável quando o destinatário é a própria parte, ou quando não funcione na comarca a sistemática de intimação dos advogados pelo diário oficial. (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 26/27)
A lei determina que na ausência de complemento do
depósito, o pedido de rescisão prossegue pela diferença. A fim de ilidir
qualquer dúvida quanto a esse complemento, o legislador, através da Lei
12.112/09, diz expressamente que o valor depositado deve ser integralmente
completado.
VI – Complementação não integral: muito se discutia, antes da Lei nº 12.112, sobre a possibilidade de o locatário requerer a purga da mora e, mesmo assim, contestar a ação para alegar não ser devedor de toda a quantia devida. Havia forte corrente que via uma contradição insuperável entre a purga da mora e a contestação, de modo que caberia sempre ao réu optar entre purgar a mora pelo depósito do valor reclamado pelo autor ou contestar a ação para demonstrar o excesso da pretensão ajuizada, que por sis só, excluiria sua mora. No texto remodelado do inciso IV, o art. 62 da Lei do Inquilinato passa a prever que, não sendo complementado integralmente o depósito, “o pedido da rescisão prosseguirá pela diferença”, hipótese em que o locador poderá “levantar a quantia depositada”, ou seja, aquela menor do que a pro ele pretendida, e que foi reconhecida pelo inquilino como a realmente devida. Se havia, ou não, dúvida no texto antigo, onde se falava em depositar o valor atualizado do débito (inciso II) ou em complementar dito valor, quando apontada a insuficiência do depósito (inc. III), a nosso ver a posição atual do legislador revela claramente ter consagrada a tese que vinha sendo esposada pela doutrina de SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA. Com efeito, agora es´ta dito literalmente que, “não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença” (inciso IV do art. 62). Ora, se a lei admite que, mesmo incompleto o depósito em relação à pretensão do autor, a ação deve prosseguir com base na controvérsia instalada em torno da diferença, é claro que a lei não exclui a possibilidade de requerimento de purga da mora por valor inferior àquele reclamado na inicial; nem impede o demandado de submeter à decisão judicial defesa fundada em excesso na exigência do locador. Feito o depósito menor, o destino da causa será dado pela sentença justamente em cima da diferença. Se a razão for reconhecida ao locador, a rescisão da locação será
proclamada, visto que o depósito foi afinal havido como incompleto e insuficiente para purgar a mora do inquilino, e o despejo será decretado. A sucumbência será do locatário. Se, todavia, restar acolhida a tese do locatário de que o depósito efetuado era suficiente para cobrir integralmente o débito, e que a diferença disputada era realmente inexigível, a improcedência da rescisão contratual será inevitável. Não haverá despejo. A sucumbência será do locador. (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 27/28)
De acordo com Sant’Anna (2010, p. 47), “a redação do
inciso IV apenas aclara que a complementação do depósito deve ser
integral, sob pena de continuar a ação de rescisão pela diferença. No mais
permanece a redação anterior.”
Houve alteração significativa no que tange à utilização do
instituto da purga da mora. A mudança que será apresentada a seguir veio
notadamente para coibir o locatário na inadimplência do aluguel e de outros
valores devidos.
A antiga redação da Lei 8.245/91 permitia que o locatário
afastasse sua mora por, no máximo, duas vezes nos últimos doze meses
anteriores à propositura da ação. A lei 12.112/09, utilizando maior rigor,
possibilita ao locatário utilizar essa faculdade apenas uma vez dentro dos 24
meses que antecedem a interposição da ação de despejo.
Ligiera e Pichiliani (2010, p. 84/85) exploram tal alteração
ao anunciar que:
Mudança mais significativa encontra-se no parágrafo único, que limitou a possibilidade de purgação da mora, reduzindo-a de duas vezes no ano anterior para a impossibilidade no caso de já dela se ter utilizado nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. [...] Com a demora processual das ações de despejo, o dispositivo apresentava-se inútil. [...] Obviamente, ainda que o locatário já tenha utilizado essa faculdade nos 24 meses anteriores, terá que pagar o valor devido. Só que, nessa eventualidade, não poderá permanecer no imóvel, salvo acordo com o locador. Não havendo tal acordo, o juiz deverá decretar o despejo. Tal norma visa evitar a inadimplência, assim como a utilização do Poder Judiciário como expediente para preservação do contrato de locação de locatários que, indiscutivelmente, revelam-se devedores contumazes.
Essa maior restrição à possibilidade de o locatário efetuar
a purga da mora advém da vontade do legislador em evitar que o locador
consiga apenas receber o que lhe é devido em juízo. Caso a purga da mora
não tivesse limitações, o locatário poderia abusar dessa faculdade dada pela
lei.
VII – Repressão ao exercício abusivo da purga da mora: previa o parágrafo único do art. 62 da Lei nº 8.245, em seu texto primitivo, que não seria admitida a emenda da mora por parte do locatário que, nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da nova ação de despejo, já houvesse utilizado a mesma faculdade por duas vezes. A lei nº 12.112, foi muito mais severa na repressão ao abuso no exercício da faculdade de elidir o despejo mediante purga da mora em juízo. A nova redação dada ao parágrafo único do art. 62 da Lei de Inquilinato priva do mencionado benefício todo inquilino que dele já houver usufuído nos últimos 24 meses. Basta, pois, que nos dois anos anteriores à nova ação de despejo o locatário tenha uma única vez utilizado a faculdade em questão para que fique dela excluído. “A purga da mora” – lembra SILVIO DE SALVO VENOSA – “é um direito do devedor, mas sua reiteração pode converter-se num ato emulativo contra o credor, forçando-o continuamente a receber em juízo. A lei houve por bem colocar parâmetros ao alcance desse direito”. (Lei do Inquilinato, p. 279) Uma vez ultrapassados, configurado estará o abuso de direito de purgar a mora. (THEODORO JÚNIOR, 2010, p. 28/29)
Na opinião de Sant’Anna (2010, p. 47):
A redação do Parágrafo único, também vem de encontro com as necessidades do locador. Agora, não se admitirá emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação. A redação anterior era mais branda ao locatário: não era permitida a emenda da mora se o locatário já houvesse utilizado essa faculdade por até duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. Com a nova redação do Parágrafo único, o locatário somente poderá utilizar-se da emenda da mora uma única vez em dois anos, portanto, ao receber uma citação e pretender efetuar a purga, será prudente, quando da conferência dos cálculos do locador, se observar erro à menor ou se já houver passado mais de um mês da data dos mesmos, efetuar a correção e a atualização para pagamento. Por outro lado, nada impede de, observando que houve erro à maior, efetuar o pagamento devido, comprovando e justificando seus cálculos. O legislador manteve os incisos V e VI. Ou seja, enquanto a ação não for julgada, deverá o inquilino efetuar o depósito dos aluguéis que forem vencendo, nos respectivos vencimentos. Observamos, aqui, diante da alteração da redação do caput deste art. 62, que deve-se entender como “aluguéis” estes e seus acessórios. Ou seja, o locatário deverá manter-se em dia com todas as suas obrigações pactuadas com o locador.
Ligiera e Pichiliani (2010, p. 86) fazem algumas
considerações acerca das mudanças ocorridas no artigo 62 da Lei do
Inquilinato, destacando seus benefícios ao alegar que:
Os acréscimos ao art. 62 da Lei do Inquilinato representam inegável avanço processual quanto à ação de despejo e seu procedimento. Ao acrescentar as expressões “acessórios da locação”, “diferenças de aluguel” e “aluguel provisório”, facilitou-se a utilização da ação de cobrança cumulada com
ação de despejo, permitindo que o credor possa suspender a execução nos próprios autos dos débitos existentes, promovendo a retomada do bem. Quanto à permissão para que o fiador seja réu na demanda de despejo por falta de pagamento cumulada com pedido de cobrança (art. 62, inc. I), e para purgar a mora, findaram-se as dúvidas acerca de tal possibilidade, que, aliás, já vinha sendo reconhecida pela jurisprudência pátria. As modificações que resultaram na supressão da autorização para purgação da mora, e no procedimento para sua eventual complementação, são benéficas, e visam a celeridade processual. Por fim, a redução do benefício de purgação da mora visa não apenas refrear a inadimplência, mas desestimular condutas típicas de devedores contumazes, que se utilizavam do expediente da emenda da mora para postergar sua permanência no imóvel.
A purga da mora é instituto surgido com a Lei do
Inquilinato, como percebemos da leitura do seguinte excerto:
Em 1991 o legislador estabeleceu limites temporais no parágrafo único do art. 62 da Lei do Inquilinato para a purgação da mora. Sobre o tema, explica Nilton da Silva Combre que o locatário estaria limitado ao número de vezes em que poderia purgar a mora, mas a redação do dispositivo foi infeliz. O parágrafo único da Lei do Inquilinato, modificado pela Lei n. 12.112/2009, mantém a limitação temporal já existente no texto original de 1991. Porém, a emenda passa a ser um mecanismo mais restrito, pois o locatário somente poderá utilizá-la uma única vez a cada vinte e quatro meses. (PANDORI GIANCOLI; VIEIRA FIGUEIREDO, 2010, p. 65)
CONCLUSÃO
Por meio deste trabalho buscamos visualizar as alterações
mais substanciais ocorridas na Lei do Inquilinato com a promulgação da Lei
12.112/09 no que se refere à ação de despejo por falta de pagamento.
Através da pesquisa de doutrina e de jurisprudência
relativa ao assunto abordado foi possível depreender que os objetivos
maiores do legislador foram oferecer maior segurança ao locador e dar
maior agilidade à ação de despejo.
Como apresentado, a lei sempre vem se adequar às
necessidades sociais algum tempo após as situações fáticas já terem se
concretizado. Nem sempre o legislador sucede em seu intento. Foi assim
que a lei favoreceu muito os locatários, dificultando o término da locação,
antes que fosse promulgada a Lei 8.245/91. O resultado foi que vários donos
de imóveis preferiam mantê-los fechados a locá-los durante a vigência que
lhes trazia grande insegurança.
No entanto parece-nos que dessa vez o legislador trouxe
modificações à legislação do inquilinato que realmente são benéficas para a
sociedade. Com maiores garantias de que podem retomar o imóvel com
facilidade se houver o inadimplemento do locatário, donos de imóveis
sentir-se-ão mais confortáveis ao celebrar contrato de locação.
Sem dúvida as alterações dão maior celeridade aos
trâmites processuais, desde que aplicadas pelos magistrados, e atendem as
necessidades atuais do mercado. A ampliação dos casos de liminar e da
execução provisória da sentença que determina o despejo extirpa do
mercado os maus pagadores.
Bom exemplo da assertiva acima é a modificação dos
procedimentos após o acolhimento do pedido de despejo. Vale ressaltar que
o prazo é o mesmo; o procedimento foi alterado para adequar-se ao artigo
461-A do Código de Processo Civil que determina que o juiz deve fixar
prazo para cumprimento da obrigação ao deferir o pedido da inicial. Pelo
texto reformado da Lei 8.245/91 o juiz definia um prazo para que o locatário
desocupasse o imóvel voluntariamente. Em regra esse prazo era de 30 dias.
Para o início da contagem do prazo era necessário que o inquilino fosse
intimado pessoalmente. Após o fim do prazo estipulado na sentença, se o
locatário permanecesse no imóvel, o locador deveria informar o juízo e
requerer que fosse expedido o mandado de despejo. Do deferimento do
despejo na sentença até a expedição do mandado, a entrega dele ao oficial
de justiça e a efetivação do despejo decorriam mais ou menos seis meses.
Através da nova lei esses procedimentos foram simplificados: acolhida a
inicial, o juiz já determina a expedição do mandado de despejo com prazo
de 30 dias. Prazo este que pode cair para 15 dias, conforme apresentado no
trabalho. Com o mandado em mãos o oficial de justiça intima o locatário
para que desocupe o imóvel, sob pena de ser despejado forçosamente caso
não o cumpra dentro do prazo.
A lei dá maior valoração ao contrato e a seu
adimplemento. Ao fazê-lo traz maior proteção ao locador e a seu direito de
crédito. Exemplo de que a reforma da Lei do Inquilinato leva em alta conta
o cumprimento do contrato foi a inclusão da dispensa à caução na execução
provisória de sentença que deferiu o despejo baseado na falta de pagamento
do locatário. Antes a legislação exigia que o locador, que já não estava
recebendo os valores devidos pelo inquilino referente aos aluguéis vencidos,
prestasse caução num valor entre 12 e 18 aluguéis. Atualmente esses
parâmetros foram reduzidos para 6 a 12 meses de aluguel.
Observamos também que a nova redação prima por uma
melhor técnica legislativa na utilização das expressões. Ao discorrer sobre a
execução provisória da sentença, o texto legal falava em “depósito da
caução”, o que dava a impressão de que a caução ofertada nos autos deveria
ser uma garantia real. O novo texto fala em “prestação da caução”, o que
condiz com a realidade da própria lei, que afirma que a caução oferecida
pode ser real ou fidejussória.
Para evitar que o locatário utilizasse de forma indevida o
instituto da purga da mora, o legislador modificou o prazo de 2 vezes a cada
12 meses para 1 vez a cada 24 meses. A redação original praticamente
permitia que o locatário atrasasse o aluguel a cada 6 meses, o que obrigava o
locador a propor ações de cobrança constantemente a fim de ver seu crédito
satisfeito. O legislador veio restringir o uso desse instituto com o objetivo de
que sua finalidade, qual seja, a manutenção da locação, não fosse deturpada
por inquilinos de má-fé.
O próprio procedimento da purga da mora sofreu
alterações significativas. Pelo texto anterior o locatário que quisesse purgar
a mora deveria requerer autorização judicial. O pedido deveria ser apreciado
pelo juiz, que despacharia deferindo, ou não, essa pretensão. Permitida a
purga da mora, abrir-se-ia novo prazo para que o inquilino depositasse o
valor devido. A Lei 12.112/09 mudou o procedimento e determina que o
locatário, independentemente de cálculo deposite, dentro do prazo para
oferecer citação, o valor cobrado pelo locador na inicial. O inquilino que
purga a mora deve peticionar nos autos nesse sentido e seu pedido deve
estar acompanhado de depósito que comprove o pagamento do valor devido.
A Lei 8.245/91, em seu artigo 62, indica as regras que
devem ser seguidas pelo locador que propor ação de despejo por
inadimplência do locatário. O texto primitivo restringia essas regras às ações
fundadas “na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação”. Agora
o texto gama maior de modalidades de inadimplência: “falta de pagamento
de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de
aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação”. Essas
modificações trazem maior estabilidade para a relação locatícia.
Podemos concluir que quando aplicadas ao caso concreto,
as mudanças decorrentes da Lei 12.112/09 trarão maior celeridade no
trâmite das ações de despejo.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ARAUJO JÚNIOR, Gediel Claudino de. Manual de Prática de Locação. 2ª ed. São Paulo: Atlas, 2010. AZEVEDO, Álvaro Villaça. Código civil anotado e legislação complementar / Villaça, Venosa. São Paulo: Atlas, 2004. BRASIL. Lei nº 12.112, de 09 de dezembro de 2009. Altera a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: <http://www2.camara.gov.br/legin/fed/lei/2009/lei-12112-9-dezembro-2009-596911-norma-pl.html>. Acesso em: 04 mar. 2010 BRASIL. Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964. Estatuto da Terra. Disponível em: <http://www2.camara.gov.br/legin/fed/lei/1960-1969/lei-4504-30-novembro-1964-377628-norma-pl.html>. Acesso em: 04 mar. 2010.
BRASIL. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Lei do Inquilinato. Disponível em: <http://www2.camara.gov.br/legin/fed/lei/1991/lei-8245-18-outubro-1991-322506-norma-pl.html>. Acesso em: 04 mar. 2010.
BRASIL. Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993. Lei da Reforma Agrária. Disponível em: <http://www2.camara.gov.br/legin/fed/lei/1993/lei-8629-25-fevereiro-1993-363222-norma-pl.html>. Acesso em: 04 mar. 2010. BRASIL. Projeto de Lei nº 71, de 2007. Exposição de motivos da lei 12.112. Disponível em: <http://www.camara.gov.br/sileg/integras/462050.pdf>. Acesso em 04 mar. 2010. DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, 3º volume: teoria das obrigações contratuais e extracontratuais. 23ª ed. São Paulo: Saraiva, 2007.
FREDERICO, Alencar. Comentários às Alterações da Lei do Inquilinato. 1ª ed. Campinas, SP: Millennium Editora, 2010. JUNQUEIRA, André Luiz. Considerações sobre o Projeto de Lei n° 71/2007, que altera a Lei do Inquilinato. Jus Navigandi, Teresina, ano 14, n. 2210, 20 jul. 2009. Disponível em: <http://jus.uol.com.br/revista/texto/13188>. Acesso em: 04 mar. 2010. LIGIERA, Wilson Ricardo; PICHILIANI, Mauricio Carlos. As Principais Novidades nas Locações dos Imóveis Urbanos. 1ª ed. São Paulo: Nelpa, 2010. MOREIRA, Pery. Lei do Inquilinato Comentada: atualizada e conforme o novo Código Civil. São Paulo: Memória Jurídica Editora, 2003. PANDORI GIANCOLI, Brunno; VIEIRA FIGUEIREDO, Fábio. Nova Lei do Inquilinato: análise crítica das alterações introduzidas pela Lei n. 12.112/2009. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2010. RESTIFFE NETO, Paulo; RESTIFFE, Paulo Sérgio. Locação – Reforma da Lei 8.245/1991: Questões Processuais e Substanciais. 1ª ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2010. RODRIGUES, Sílvio. Direito civil, vol. 3: dos contratos e das obrigações unilaterais de vontade. 30ª ed. São Paulo: Saraiva, 2004. SANT’ANNA, Valéria Maria. Comentários à Nova Lei do Inquilinato. 1ª ed. Bauru, SP: Edipro, 2010. SANTOS, Gildo dos. Locação e Despejo: comentários à Lei 8.245/91. 5ª ed. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2004. SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Comentários às Alterações da Leio do Inquilinato. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2009. SLAIBI FILHO, Nagib. Comentários à nova lei do inquilinato. 9ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. THEODORO JÚNIOR, Humberto. Inovações na Lei do Inquilinato: visão esquemática das alterações provocadas pela Lei nº12.112, de 09.12.2009. 1ª ed. Rio de Janeiro: GZ Editora, 2010. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. 6ª ed. São Paulo: Atlas, 2006. (coleção direito civil, v.3) VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. 4ª ed. São Paulo: Atlas, 2000. VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. 8ª ed. São Paulo: Atlas, 2006.
ANEXOS
ANEXO A Texto da Lei 8.245/91 sem as alterações trazidas pela Lei
12.112/09.
LEI N o 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.
TÍTULO I - Da Locação
CAPÍTULO I - Disposições Gerais
SEÇÃO I - Da locação em geral – Artigo 1º ao artigo 13.
SEÇÃO II - Das sublocações – Artigo 14 ao artigo 16.
SEÇÃO III - Do aluguel – Artigo 17 ao artigo 21.
SEÇÃO IV - Dos deveres do locador e do locatário – Artigo 22
ao artigo 26.
SEÇÃO V - Do direito de preferência – Artigo 27 ao artigo 34.
SEÇÃO VI - Das benfeitorias – Artigo 35 e artigo 36.
SEÇÃO VII - Das garantias locatícias – Artigo 37 ao artigo 42.
SEÇÃO VIII - Das penalidades criminais e civis – Artigo 43 e artigo 44.
SEÇÃO IX - Das nulidades – Artigo 45.
CAPÍTULO II - Das Disposições Especiais
SEÇÃO I - Da locação residencial – Artigo 46 e artigo 47.
SEÇÃO II - Das locação para temporada – Artigo 48 ao artigo
50.
SEÇÃO III - Da locação não residencial – Artigo 51 ao artigo
57.
TÍTULO II - Dos Procedimentos
CAPÍTULO I - Das Disposições Gerais – Artigo 58.
CAPÍTULO II - Das Ações de Despejo – Artigo 59 ao artigo 66.
CAPÍTULO III - Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios
da Locação – Artigo 67.
CAPÍTULO IV - Da Ação Revisional de Aluguel – Artigo 68 ao
artigo 70.
CAPÍTULO V - Da Ação Renovatória – Artigo 71 ao artigo 75.
TÍTULO III - Das Disposições Finais e Transitórias – Artigo 76 ao artigo
90.
LEI N o 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991.
Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os
procedimentos a elas pertinentes.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o
Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte lei:
TÍTULO I
Da Locação
CAPÍTULO I
Disposições Gerais
SEÇÃO I
Da locação em geral
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo
disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e
pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos
Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para
estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados,
assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e
como tais sejam autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas
modalidades.
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um
locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas
multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por
qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez
anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não
estará obrigado a observar o prazo excedente.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do
contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a
proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se
a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador,
privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do
início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no
mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação,
a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a
locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do
expropriante na posse do imóvel.
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo
indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência
mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá
exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes
quando da resilição.
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de
fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser
denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver
havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a
propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no
prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação
da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância
na manutenção da locação.
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o
adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato
contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto
à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do
imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa
dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se,
após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou
contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e
demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas
pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti -
las.
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos
herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos
seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge
sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários
e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que
residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio
e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial,
divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a
sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito
de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento
de qualquer das garantias previstas nesta lei.
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo
do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e
escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora
do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de
ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta
dias para manifestar formalmente a sua oposição.
SEÇÃO II
Das sublocações
Art. 14. Aplicam - se às sublocações, no que couber, as
disposições relativas às locações.
Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja
sua causa, resolvem - se as sublocações, assegurado o direito de indenização
do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao
locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for
demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
SEÇÃO III
Do aluguel
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua
estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou
ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão
observadas os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo
valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de
reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após
três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado,
poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de
mercado.
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para
temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da
locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não
poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o
sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos.
SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de
servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do
imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do
imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à
locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa
referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das
importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se
houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias
à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de
seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o
imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os
comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de
condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de
manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à
estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e
iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade
do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela
dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio,
de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso
comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação,
legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até
o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro
local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou
presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o
recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o
surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem
como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no
imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes,
familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel
sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de
cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer
intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a
ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de
força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu
mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir
que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista
no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e
os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem
as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de
uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e
dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso
comum;
e) manutenção e conservação das instalações e
equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro
eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações
elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período
anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente
utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas
anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas
referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão
orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a
comprovação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias
autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados
ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que
comprovadas.
Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva
multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente
o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias
pelo Poder Público.
§ 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido
com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.
§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel
estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à
regularização.
§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e
sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para
realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo
pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o
locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se
refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a
ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá -
lo integralmente.
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja
realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o
locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período
excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
SEÇÃO V
Do direito de preferência
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem
preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com
terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as
condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a
existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser
examinada a documentação pertinente.
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se
não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta,
no prazo de trinta dias.
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a
posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este,
responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade,
caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem
vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a
qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes,
caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais
idoso.
Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma
unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos
bens objeto da alienação.
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de
perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação,
integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de
outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não
alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de
perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de
garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição
constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das
demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência
poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e
demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o
requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de
imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta
dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de
qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por
duas testemunhas.
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do
condômino terá prioridade sobre a do locatário.
SEÇÃO VI
Das benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário,
as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não
autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão
indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde
que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
SEÇÃO VII
Das garantias locatícias
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do
locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
(Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de
uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em
cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à
margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o
equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de
poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada,
revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes
por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no
prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das
sociedades emissoras.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do
imóvel.
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a
substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador,
declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do
fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado,
sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de
fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento
de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de
2005)
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade
das obrigações do locatário.
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das
modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e
encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
SEÇÃO VIII
Das penalidades criminais e civis
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão
simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do
último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou
valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de
uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do
art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com
detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação
de serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações
coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e
encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após
a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim
declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou
promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art.
47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do
imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no
§ 2º do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses
previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio,
multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro
meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado
do novo locatário, se realugado o imóvel.
SEÇÃO IX
Das nulidades
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato
de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as
que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à
renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias
para tanto.
CAPÍTULO II
Das Disposições Especiais
SEÇÃO I
Da locação residencial
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo
igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na
posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as
demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar
o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para
desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e
como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação
prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo
ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se
a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não
disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial
próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada
ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem
a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for
destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco
anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser
judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel,
estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado
nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver
retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada,
residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá
comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título
registrado junto à matrícula do mesmo.
SEÇÃO II
Das locação para temporada
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela
destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer,
realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e
outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada
por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel
mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e
utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e
antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das
modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais
obrigações do contrato.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer
no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á
prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o
pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador
somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas
hipóteses do art. 47.
SEÇÃO III
Da locação não residencial
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio,
o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e
com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos
prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo
ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido
pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do
imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo
sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o
imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a
pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido
pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um
dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação,
desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às
locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos
neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser
a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o
contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar
no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer
modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da
propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para
transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo
detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou
descendente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser
destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também
envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o
locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no
inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para
ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com
mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a
renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores
condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel,
não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder
Público ou que declarou pretender realizar.
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais,
unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades
religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser
rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou
promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com
título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo
feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição,
edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo
de cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de
shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos
contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas
nesta lei.
§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em
shopping center :
a) as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo
único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de
equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo
da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas
em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente
demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade
de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55. Considera - se locação não residencial quando o
locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares,
diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o
contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo
estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário
permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador,
presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem
prazo determinado.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado
pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta
dias para a desocupação.
TÍTULO II
Dos Procedimentos
CAPÍTULO I
Das Disposições Gerais
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único
do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e
acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação,
observar - se - á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as férias forenses e não
se suspendem pela superveniência delas;
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro
do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no
contrato;
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de
aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por
ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação
ou notificação far - se - á mediante correspondência com aviso de
recebimento, ou, tratando - se de pessoa jurídica ou firma individual,
também mediante telex ou fac-símile , ou, ainda, sendo necessário, pelas
demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito
somente devolutivo.
CAPÍTULO II
Das Ações de Despejo
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as
ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze
dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações
que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I),
celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no
qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação,
contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova
escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em
audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo
sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do
contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na
locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no
imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a
locação, celebrada com o locatário.
Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do
art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser
instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso
registrado.
Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos
III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua
concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido
fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação,
impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado à causa. Se a
desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficará isento dessa
responsabilidade; caso contrário, será expedido mandado de despejo.
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado
com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser
apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação
requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do
débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito
judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a
sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador,
fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não
constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito
judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar
que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá
complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa
manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, pedido de
rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia
depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença
deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos,
podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da
locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da
desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o
locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses
imediatamente anteriores à propositura da ação.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz
fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o
disposto nos parágrafos seguintes:
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância
houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos
incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado
e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e
o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida
com o período de férias escolares.
§ 3° Tratando-se de hospitais, repartições públicas,
unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, e o despejo for decretado com
fundamento no inciso IV do art. 9° ou no inciso II do art. 53, o prazo será de
um ano, exceto nos casos em que entre a citação e a sentença de primeira
instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de
seis meses.
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da
caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos
incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de
caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do
aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será
prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que
concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do
réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar,
em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação,
contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com
emprego de força, inclusive arrombamento.
1° Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de
depositário, se não os quiser retirar o despejado.
2° O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia
seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão
de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a
ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
CAPÍTULO III
Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação
Art. 67. Na ação que objetivar o pagamento dos aluguéis e
acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, além dos requisitos exigidos pelo art.
282 do Código de Processo Civil, deverá especificar os aluguéis e
acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a,
no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o depósito judicial da importância
indicada na petição inicial, sob pena de ser extinto o processo;
III - o pedido envolverá a quitação das obrigações que
vencerem durante a tramitação do feito e até ser prolatada a sentença de
primeira instância, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos
vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador
receber os valores depositados, o juiz acolherá o pedido, declarando
quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e
honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, além da defesa de direito que
possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia
devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o depósito no prazo ou no lugar do
pagamento;
d) não ter sido o depósito integral;
VI - além de contestar, o réu poderá, em reconvenção,
pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da
diferença do depósito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o
mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o depósito inicial, no
prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com
acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz
declarará quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá
ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos
de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a
execução desta somente poderá ter início após obtida a desocupação do
imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer
momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda
controvérsia.
CAPÍTULO IV
Da Ação Revisional de Aluguel
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito
sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do
Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel
cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o
juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou
nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento
do pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu
poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para
tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a
contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância
quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta
possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária,
designando, desde logo, audiência em continuação.
§ 1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo
para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha
sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será
reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e
as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres
provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito
em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
§ 1° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença
poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa
daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador
para reajustamento do aluguel.
§ 2° A execução das diferenças será feita nos autos da
ação de revisão.
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá
homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição
de mandado de despejo.
CAPÍTULO V
Da Ação Renovatória
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282
do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser
instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II
e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram
sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas
para a renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a
renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou
denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da
Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa
natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade
financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o
substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu
cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou
sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do
imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como
litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o
sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira
hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à
renovação.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de
direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao
seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta
lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo
real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por
aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições
melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II
do art. 52).
§ 1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em
contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor
locativo real e atual do imóvel.
§ 2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova
documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas
testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá
ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica,
aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
§ 3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá
trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado
das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o
imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
§ 4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá
pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do
primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta
por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição
do justo valor do aluguel.
§ 5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença
poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa
daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador
para reajustamento do aluguel.
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos aluguéis
vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só
vez.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o
prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para
desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença
fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não
prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.
TÍTULO III
Das Disposições Finais e Transitórias
Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos
processos em curso.
Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido
celebradas anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente
prorrogadas por tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no
contrato.
Art. 78. As locações residenciais que tenham sido
celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a
vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador,
concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial
ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente
poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta
ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.
Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas
do Código Civil e do Código de Processo Civil.
Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição
Federal, as ações de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis
de menor complexidade.
Art. 81. O inciso II do art. 167 e o art. 169 da Lei n° 6.015,
de 31 de dezembro de 1973, passam a vigorar com as seguintes alterações:
"Art. 167. ..........................................................
II - .....................................................................
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de
direito de preferência."
"Art. 169. .............................................................
..............................................................................
III - o registro previsto no n° 3 do inciso I do art. 167, e a
averbação prevista no n° 16 do inciso II do art. 167 serão efetuados no
cartório onde o imóvel esteja matriculado mediante apresentação de
qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas
testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários
e o locador."
Art. 82. O art. 3° da Lei n° 8.009, de 29 de março de 1990,
passa a vigorar acrescido do seguinte inciso VII:
"Art. 3° .................................................................
.............................................................................
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em
contrato de locação."
Art. 83. Ao art. 24 da Lei n° 4.591, de 16 de dezembro de
1964 fica acrescido o seguinte § 4°:
"Art. 24. ...............................................................
.............................................................................
§ 4° Nas decisões da assembléia que envolvam despesas
ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino
locador a ela não compareça."
Art. 84. Reputam-se válidos os registros dos contratos de
locação de imóveis, realizados até a data da vigência desta lei.
Art. 85. Nas locações residenciais, é livre a convenção do
aluguel quanto a preço, periodicidade e indexador de reajustamento, vedada
a vinculação à variação do salário mínimo, variação cambial e moeda
estrangeira:
I - dos imóveis novos, com habite-se concedido a partir da
entrada em vigor desta lei;
II - dos demais imóveis não enquadrados no inciso
anterior, em relação aos contratos celebrados, após cinco anos de entrada em
vigor desta lei.
Art. 86. O art. 8° da Lei n° 4.380, de 21 de agosto de 1964
passa a vigorar com a seguinte redação:
"Art. 8° O sistema financeiro da habitação, destinado a
facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia,
especialmente pelas classes de menor renda da população, será integrado."
Art. 87. (Vetado).
Art. 88. (Vetado).
Art. 89. Esta lei entrará em vigor sessenta dias após a sua
publicação.
Art. 90. Revogam-se as disposições em contrário,
especialmente:
I - o Decreto n° 24.150, de 20 de abril de 1934;
II - a Lei n° 6.239, de 19 de setembro de 1975;
III - a Lei n° 6.649, de 16 de maio de 1979;
IV - a Lei n° 6.698, de 15 de outubro de 1979;
V - a Lei n° 7.355, de 31 de agosto de 1985;
VI - a Lei n° 7.538, de 24 de setembro de 1986;
VII - a Lei n° 7.612, de 9 de julho de 1987; e
VIII - a Lei n° 8.157, de 3 de janeiro de 1991.
Brasília, 18 de outubro de 1991; 170° da Independência e
103° da República.
FERNANDO COLLOR
Jarbas Passarinho
Este texto não substitui o publicado no D.O.U. de
21.10.1991
ANEXO B Lei 12.112/09 que alterou parte da Lei 8.245/91.
LEI Nº 12.112 DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009.
Art. 1º - Introdução que explica o propósito da lei.
Art. 2º - Traz as efetivas alterações realizadas na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991.
Art. 3º - (VETADO).
LEI Nº 12.112 DE 9 DE DEZEMBRO DE 2009.
Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e
procedimentos sobre locação de imóvel urbano.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional
decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
Art. 1º Esta Lei introduz alteração na Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, que dispõe sobre as locações de imóveis urbanos.
Art. 2º A Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, passa a vigorar com as
seguintes alterações:
¿Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o
locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que
for judicialmente estipulada.
¿ (NR)
¿Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou
dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o
cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30
(trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando
responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao
locador.¿ (NR)
¿Art. 13.
§ 3º (VETADO)¿
¿Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias
da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por
prazo indeterminado, por força desta Lei.¿ (NR)
¿Art. 40.
II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do
fiador, declaradas judicialmente;
X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o
locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da
fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova
garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.¿ (NR)
¿Art. 52.
§ 3o (VETADO)¿
¿Art. 59.
§ 1º
VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser
normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a
consenti-las;
VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40,
sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a
ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o
intento de retomada;
IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento,
estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido
contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de
motivo.
§ 3º No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a
rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias
concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito
judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art.
62.¿ (NR)
¿Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e
acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de
quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de
cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para
responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de
cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no
prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado,
independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é
integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10
(dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao
patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de
rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver
utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura
da ação.¿ (NR)
¿Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a
expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação
voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o
do art. 46.
¿ (NR)
¿Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução
provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12
(doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
¿ (NR)
¿Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-
á o seguinte:
II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com
base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar,
fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser
excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser
inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá
conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a
conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária,
designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o
prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
¿ (NR)
¿Art. 71.
V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não
for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no
Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado
civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que
não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
¿Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de
mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se
houver pedido na contestação.
§ 1º (VETADO)
§ 2º (VETADO)
§ 3º (VETADO)¿ (NR)
¿Art. 75. (VETADO).¿
Art. 3º (VETADO)
Brasília, 9 de dezembro de 2009; 188º da Independência e 121º da
República.
LUIZ INÁCIO LULA DA SILVA
Tarso Genro
Guido Mantega
Miguel Jorge
ANEXO C Comparação entre os textos das Leis 8.245/91 e 12.112/09.
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do
contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a
proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada. (Redação da Lei nº 8.245, de 1991 anterior à
modificação trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do
contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário,
todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente
ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for
judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial,
divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel. (Redação da Lei nº 8.245, de 1991 anterior à modificação trazida
pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a
sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito
de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento
de qualquer das garantias previstas nesta lei. (Redação da Lei nº 8.245, de
1991 anterior à modificação trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação
judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial
prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que
permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a
sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a
modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas
responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da
comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos
da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo
do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e
escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora
do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de
ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta
dias para manifestar formalmente a sua oposição.
§ 3o (VETADO) (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do
imóvel.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário,
qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do
imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força
desta Lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 40.
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador,
declaradas judicialmente;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou
insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma
vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando
obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias
após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário
para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena
de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 59.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a
necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas
pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a
permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no
parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter
a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial,
tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do
cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído
pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da
locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das
garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de
extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á
ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como
assistentes.
§ 3º No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o
locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se,
dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e
independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a
totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o
seguinte: (Redação da Lei nº 8.245, de 1991 anterior à modificação trazida
pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de
pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de
diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação,
observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado
com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser
apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
(Redação da Lei nº 8.245, de 1991 anterior à modificação trazida pela Lei nº
12.112, de 2009)
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado
com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta
hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o
locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo
ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação
requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do
débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito
judicial, incluídos: (Redação da Lei nº 8.245, de 1991 anterior à
modificação trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da
locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o
pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante
depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a
sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador,
fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não
constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito
judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar
que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá
complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa
manifestação; (Redação da Lei nº 8.245, de 1991 anterior à modificação
trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a
oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá
complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação,
que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por
carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
IV - não sendo complementado o depósito, pedido de
rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia
depositada; (Redação da Lei nº 8.245, de 1991 anterior à modificação
trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
IV – não sendo integralmente complementado o depósito,
o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar
a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VI -
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o
locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses
imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação da Lei nº 8.245,
de 1991 anterior à modificação trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o
locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses
imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz
fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o
disposto nos parágrafos seguintes: (Redação da Lei nº 8.245, de 1991
anterior à modificação trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz
determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30
(trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos
parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1º
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos
incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46. (Redação da Lei nº 8.245, de
1991 anterior à modificação trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no
art. 9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos
incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de
caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do
aluguel, atualizado até a data do depósito da caução. (Redação da Lei nº
8.245, de 1991 anterior à modificação trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o,
a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis)
meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da
prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito
sumaríssimo, observar-se-á o seguinte: (Redação da Lei nº 8.245, de 1991
anterior à modificação trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito
sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de
2009)
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o
juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou
nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento
do pedido, que será devido desde a citação; (Redação da Lei nº 8.245, de
1991 anterior à modificação trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se
houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador
como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será
devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não
poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei
nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório
não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
(Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a
contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância
quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta
possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária,
designando, desde logo, audiência em continuação. (Redação da Lei nº
8.245, de 1991 anterior à modificação trazida pela Lei nº 12.112, de 2009)
IV – na audiência de conciliação, apresentada a
contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância
quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta
possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando,
desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº
12.112, de 2009)
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo
interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o
aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 71.
V - indicação de fiador quando houver no contrato a
renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou
denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da
Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa
natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade
financeira; (Redação da Lei nº 8.245, de 1991 anterior à modificação trazida
pela Lei nº 12.112, de 2009)
V – indicação do fiador quando houver no contrato a
renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou
denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda,
endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a
profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo,
mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o
prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para
desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará
a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias
para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. (Redação
dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1o (VETADO) (Incluído dada pela Lei nº 12.112, de
2009)
§ 2o (VETADO) (Incluído dada pela Lei nº 12.112, de
2009)
§ 3o (VETADO) (Incluído dada pela Lei nº 12.112, de
2009)