laudo de avaliaÇÃo · 2017. 12. 19. · e que estejam estabelecidas em leis, códigos e/ou...

Leonel Gomes Pereira Mestre em Engenharia Civil - CREA 5060755266

Rua Dom Luis Antônio de Sousa, 626 – Jd. Proença – Campinas – SP – CEP 13026-285 Tel.: 19 3294 1721 / 9 8351 1516 – [email protected]

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EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DE CAMPINAS.

PROCESSO Nº: 1023659-48.2015.8.26.0114

*1023659482015826114*

LEONEL GOMES PEREIRA, engenheiro civil, mestre em engenharia civil,

CPF 794326896/20, RG M5.307.320 SSP -MG, registrado junto ao CREA sob o

nº 5060755266, perito nomeado nos autos de PROCEDIMENTO ORDINÁRIO - CONDOMINIO em que são interessados o Requerente VERA LUCIA VASQUES ante o Requerido ANTONIO DE CAMARGO, tendo efetuado as diligências e estudos necessários para a elaboração do trabalho, vem apresentar

a Vossa Excelência as conclusões a que chegou, consubstanciadas no Laudo de

Avaliação que segue:

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1. INTRODUÇÃO

O presente laudo visa apurar o valor do imóvel residencial, localizado a Rua Afonso Celso de Assis Figueiredo Junior, nº 645, no bairro Parque São Quirino da cidade de Campinas, estado de São Paulo.

A Requerente VERA LUCIA VASQUES ajuizou AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO em face de ANTONIO DE CAMARGO.

Aduziu em síntese, não possuir condições para arcar com as custas processuais.

Que maio de 2003 juntamente com o Requerido, compraram um imóvel residencial na Rua Afonso Celso de Assis Figueiredo Junior, nº 645, no bairro Parque São Quirino, na cidade de Campinas, estado de São Paulo, objeto da matrícula nº 14.963 do 1º CRI de Campinas.

Que em junho de 2015 após 12 anos de convivência o casal se separou e que o Requerido continuou residindo no imóvel que, é juridicamente indivisível e portanto por não haver possibilidade de uso e gozo do imóvel em conjunto requer a tutela.

E que sendo assim, requer entre outros a citação do Requerido e a venda do imóvel em hasta pública.

As fls 18 foi concedido os benefícios da justiça gratuita.

Citado (fls 20), o Requerido oferereceu contestação (fls 22/32) e em suma, assevera que a Requerente não comprovou ter pago sua parte pela compra do imóvel e requer que a ação seja julgada improcedente.

As fls 114/115 foi este signatário honrado com sua nomeação para avaliação do imóvel objeto da lide.

É o relato necessário.

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2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O local de interesse foi vistoriado no dia 06 de abril de 2016 as 10 horas

da manhã.

A diligência foi acompanhada pelo Requerido Sr. ANTONIO DE CAMARGO.

Consoante os procedimentos técnicos para perícias do gênero, o local objeto da lide, foi minuciosamente vistoriado, com observação, registro fotográfico, anotação e avaliação de suas características e condições físicas.

Na presente avaliação, assume-se que os elementos constantes na documentação fornecidos ao signatário estão corretos e que as informações fornecidas por terceiros o foram de boa-fé e são confiáveis.

A perícia não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia, excluídas ou implícitas no exercício da função a que foi designado, e que estejam estabelecidas em leis, códigos e/ou regulamentos próprios.

Não foram efetuadas investigações específicas no que diz respeito a defeitos em documentações fornecidas a este signatário.

Não foram considerados, em nenhum dos imóveis objeto deste trabalho e/ou nos imóveis utilizados como elementos comparativos, qualquer tipo de restrições referentes a passivos ambientais, débitos de IPTU ou quaisquer outro, exceto quando a informação estiver explicita no Laudo.

Declaro ainda que realizei todas as atividades deste trabalho com absoluta liberdade e isenção.

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3. CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIADO

3.1. Localização

O imóvel está localizado a Rua Afonso Celso de Assis Figueiredo Junior, nº 645, no bairro Parque São Quirino da cidade de Campinas, estado de São Paulo.

O quarteirão onde situa-se o imóvel é formado pelas ruas: Afonso Celso de Assis Figueiredo Junior, Alvaro Reis, Diogo Alvares e Dário Pompeu de Camargo.

Para melhor localização, segue abaixo mapa com o posicionamento aproximado do imóvel no quarteirão.

Figura 1 – Mapa de localização do imóvel.

Fonte: https://maps.google.com.br/

A figura 2 apresenta uma foto aérea do entorno do imóvel.

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Figura 2 – Vista aérea do imóvel.

Fonte: https://maps.google.com.br/

3.2. Características da região

Situado no bairro Parque São Quirino da cidade de campinas, o imóvel está localizado em região com uso e ocupação tipicamente residencial.

De acordo com informações da Prefeitura Municipal de Campinas o imóvel encontra-se inserido no zoneamento 03 (três), que conforme a Lei de Uso e Ocupação do Solo do município é caracterizado como:

ZONA 3 – “zona estritamente residencial, destinada aos usos habitacionais unifamiliares e multifamiliares; O comércio, os serviços e as instituições de âmbito local serão permitidos com restrições quanto à localização;”

Figura 3 – Trecho do zoneamento local.

Fonte: https://zoneamento.campinas.sp.gov.br/

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Observa-se próximo ao imóvel em questão, escolas, restaurantes, agencias bancárias, espaços públicos entre outros

Os padrões construtivos do entorno podem ser classificados como médio.

3.3. Acessibilidade

O imóvel encontra-se próximo à Avenida Diogo Alvares e a Rodovia SP 340 (Campinas -Mogi).

A região é servida por diversas linhas de ônibus

Todas as vias de acesso ao local são pavimentadas.

3.4. Melhoramentos públicos

O local é dotado de todos os melhoramentos públicos usuais, tais como: rede de água potável, telefonia, iluminação pública e no próprio imóvel, guias e sarjetas, pavimentação asfáltica, galerias de águas pluviais, rede de esgoto, coleta de lixo etc.

3.5. Terreno

Denominado como Lote de terreno de nº 15 (quinze) da quadra NN, do Loteamento Parque São Quirino com as seguintes dimensões: 12 metros de frente para a Rua Afonso Celso de Assis Figueiredo Junior, aos fundos mede 12 metros confrontando com o Lote 11, pelo lado esquerdo mede 27 metros confrontando com o Lote 14 e pelo lado direito direito mede 27 metros confrontando com o lote 16.

A área total é de 344 m².

3.6. Topografia

A topografia natural do terreno pode ser considerada em aclive para os fundos.

3.7. Benfeitorias

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No terreno foi eredida uma edificação residencial unifamiliar com área total construída de aproximadamente 70m² (setenta) além de uma área de garagem de aproximadamente 20m² (vinte).

A edificação é composta por: Dois dormitórios sendo um acessado pela área externa, banheiro, sala de estar, cozinha, área de serviço, wc na área de servico e garagem

Características da edificação:

Dormitório Piso Piso cerâmico esmaltado

Paredes Pintura látex sobre reboco.

Teto Pintura látex sobre laje

Caixilhos ferro

Portas Madeira

Sala de estar Piso Piso cerâmico esmaltado



Caixilhos ferro

Portas ferro

Banheiro Piso Cerâmica esmaltada

Paredes Revestimento cerâmico tipo meia barra e pintura latex

sobre reboco


Caixilhos ferro

Portas Madeira

Cozinha Piso Cerâmica esmaltada

Paredes Revestimento cerâmico tipo meia barra e pintura latex

sobre reboco


Caixilhos ferro

Portas Madeira

Área de serviços Piso Cerâmica esmaltada / cimentado

Paredes Pintura latex sobre reboco


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Caixilhos ferro

Portas ferro

Banheiro área de serviços Piso Cerâmica esmaltada

Paredes

Revestimento cerâmico tipo meia barra e pintura latex

sobre reboco


Caixilhos ferro

Portas Madeira

Dormitório área externa Piso Piso cerâmico esmaltado



Caixilhos ferro

Portas Madeira

Padrão construtivo conforme Norma IBAPE SP:

Classe: 1 – Residencial

Grupo: 1.2 – Casa

Padrão: 1.2.4 – Padrão Simples

Coeficiente de correção do CUB (R8N) conforme norma IBAPE SP:

1,056

Conservação: (d) Entre Regular e necessitando de reparos simples

Idade Aparente: 30 anos

4. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O mercado imobiliário do interior do estado de São Paulo passa por um momento de acomodação, o mercado imobiliário da região metropolitana de Campinas pode ser classificado como em ritmo LENTO.

O imóvel está localizado na região do Parque São Quirino, onde grande quantidade de imóveis semelhantes ao avaliando.

Este fator é um indicativo de que a sua absorção pelo mercado pode ser considerada LENTA a NORMAL.

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5. REGISTRO FOTOGRÁFICO ELUCIDATIVO

Figura 4 – Vista do imóvel a partir da rua.

Figura 5 – Vista do imóvel a partir do portão de entrada

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Figura 6 – Vista do abrigo (garagem).

Figura 5 – Vista da fachada principal

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Figura 6 – Vista do dormitório.

Figura 7 – Vista do banheiro.

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Figura 8 – Vista da cozinha

Figura 9 – Vista da área de serviços

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Figura 10 – Vista do wc área de serviço

Figura 11 – Vista do dormitório com acesso pela área externa

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9.2. BENFEITORIA

A benfeitoria existente foi classificada no item 3.7 deste documento como:

Classe 1 – Residencial

Grupo 1.2 – Casa

Padrão 1.2.2 – Padrão Simples

Coeficiente de correção do CUB (R8N) conforme norma IBAPE SP

1,056

Conservação (d) Entre regular a necessitando de reparos simples

Idade Aparente 30 anos

Área aproximada 70m²

Para o abrigo de veículos que é composto apenas por uma cobertura de estrutura de madeira e coberto com telhas de fibrocimento, foi aplicado um fator de redução 0,1 sobre a área real para obtenção da área equivalente,uma vez que esta área classifica-se como ESPECIAL, COBERTURA PADRÃO SIMPLES.

Para as áreas descobertas e ajardinadas do restante do lote foi aplicado um fator de redução de 0,05 sobre a área real para obtenção da área equivalente.

Obteve-se então a seguinte área equivalente de construção.

Benfeitoria Área real (m²) Coeficiente de equivalencia

Área Equivalente (m²)

Construção principal 70 1 70 Abrigo de veículos (garagem) 20 0,1 2 Áreas concretadas e jardins 254 0,05 12,7

Área total equivalente de construção 84,7

O valor do CUB para o mês de junho de 2016 é: R$ 1.276,68 (fonte: Sinduscon SP).

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CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS

Cálculo do fator FD (fator de depreciação): FD = R+K*(1-R)

FD = 0,2+0,740*(1-0,2)

FD = 0,792

Cálculo do valor daS Benfeitorias (Construções) Vb = Au * CUB * K * FD*( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )

Vb = 84,7 m²*R$ 1276,68/m²*1,056*0,792*1*1*1

Vb = R$ 90.438,75

10. VALOR ENCONTRADO

Após a realização dos estudos e aplicação da metodologia proposta tem-

se que o justo e atual valor do imóvel é de:

10.1. TERRENO

R$ 268.436,96 (duzentos e sessenta e oito mil quatrocentos e trinta e seis reais e noventa e seis centavos).

10.2. BENFEITORIAS

R$ 90.438,75 (noventa mil quatrocentos e trinta e oito reais e setenta e cinco centavos).

10.3. VALOR TOTAL DO IMÓVEL (10.1+10.2)

Valor do imóvel = R$ 358.875,71

(trezentos e cinquenta e oito mil oitocentos e setenta e cinco reais e setenta e um centavos)

Válido para o mês de julho de 2016.

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