l a u d o · divisão amigável e, ... filha da sra. ligia e a corretora de imóveis cristina...

José Roberto Bandouk Arquiteto CAU A97436-6

r. Raul Adalberto de Campos, n° 285, Vila Beatriz, SP/SP : 05448-060 : 99242-3655 3813-6076 e-mail: [email protected]

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Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível do Fórum da comarca de Barueri. Autos do Processo nº 1002055-09.2014.8.26.0068 Autor: YVONE UNGARO GARILIO E OUTROS

JOSÉ ROBERTO BANDOUK, arquiteto, CAU A97436-6, perito judicial, nomeado e compromissado nos autos da AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS requerida por YVONE UNGARO GARILIO E OUTROS em face de JADIR UNGARO E OUTROS, tendo realizado as diligências e averiguações necessárias, vem apresentar a Vossa Excelência os resultados de seu trabalho consubstanciados no seguinte:

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São Paulo, 01 de junho de 2016.

____________________________ JOSÉ ROBERTO BANDOUK

Arquiteto-Perito Judicial

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LAUDO

1-PRELIMINARES Refere-se o presente parecer técnico à AÇÃO DE

ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS requerida por YVONE UNGARO GARILIO E OUTROS, em face de JADIR UNGARO E OUTROS.

Segundo descreve a petição inicial de fls. 02/06, os

requeridos, juntamente com os requerentes, são proprietários de dois imóveis objetos das Matrículas nº 45.766 (residencial Alphaville 3) e a nº 47.853 (residencial Alphaville 1), sendo os requerentes proprietários de 2/3 dos referidos bens. Dada a indivisibilidade dos imóveis, o esgotamento dos meios para uma divisão amigável e, não pretendendo mais estarem na condição de proprietários em conjunto com os requeridos, os autores requerem a alienação dos referidos bens.

Portanto, os autores YVONE UNGARO GARILIO

E OUTROS, vêm requerer a autorização judicial para venda dos imóveis objeto desta perícia, ou seja, àquele sito a alameda Grécia, nº 541, Condomínio Alphaville Residencial 1, Barueri e o imóvel na Alameda Cananeia, lote 11 da quadra 07 do loteamento Alphaville Residencial 3, Barieri, nesta capital.

Nomeado perito judicial feito à fl. 126, assumiu o

signatário o compromisso geral em Cartório de bem e fielmente, sem dolo nem malícia, apresentar seu parecer sobre a lide focalizada (avaliação dos referidos bens), e que hora submete à apreciação do E. JULGADOR, conforme segue:

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2-VISTORIA Após o estudo acurado da matéria, procedeu o

signatário a vistoria do imóvel no dia 24 de maio 2016 quando então buscou observar sua situação, dimensionamento, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse à mais completa e perfeita conceituação de seu valor.

Vale lembrar que a visita e a vistoria no imóvel se

deu com a presença Sra. Ligia, a própria requerida, a Sra. Valeria, filha da Sra. Ligia e a corretora de imóveis Cristina Aparecida Ferraz de Lima, assistente técnica dos requeridos.

Também fizeram parte da vistoria: - visitas ao entorno da área para cadastramento e

levantamento de imóveis semelhantes (inclusive no próprio Condomínio);

- consultas à imobiliárias e corretores de imóveis

para obtenção de elementos comparativos; - consultas junto ao Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia para obtenção de índices e critérios atualizados de avaliação.

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3-IMÓVEL OBJETO DA MATRÍCULA Nº 47.853 DO CRI DE BARUERI

Alameda Grécia, 541, Alphaville Residencial 1 (terreno com benfeitorias)

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3.1-LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando, vem representado por um terreno e suas benfeitorias, localizado na alameda Grécia, nº 541, Condomínio Alphaville Residencial 1, Santana do Parnaíba, nesta capital.

Fragmento do Google Mapas com destaque para o imóvel avaliando.

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3.2-DADOS CADASTRAIS DA MUNICIPALIDADE

O imóvel está cadastrado na Municipalidade de Santana de Parnaíba sob o nº 24454.13.72.0374.00.000.2 como sendo parte dos lotes 03 e 04 da quadra nº 41, formada pela citada via pública juntamente com as alamedas Paris e Atenas.

3.3-REGISTRO DE IMÓVEIS

Conforme fls. 31 dos autos, o imóvel tem registro no CRI da Comarca de Barueri sob a Matrícula nº 47.853, titulada em nome de JADIR UNGARO E S/M LIGIA MARIA ZARDO DE ALMEIDA UNGARO e outros. No referido título há a averbação nº 07 referente à construção existente no imóvel. 3.4-A REGIÃO

O imóvel situa-se na comarca de Barueri (com fácil acesso pela Rodovia Castelo Branco) no bairro Alphaville, que é atendido por diversas linhas da rede de transporte público de Osasco, Barueri e de São Paulo (esta pela CPTM).

Trata-se de um dos condomínios residenciais de Alphaville, com fácil acesso pela alameda Rio Negro, referência da região por se tratar de via dotada de diversos estabelecimentos comerciais e de prestadores de serviços (com destaque para o Shopping Iguatemi). O bairro é atendido por hospitais da rede pública e privada (com destaque para o complexo do hospital Albert Einstein)

Também possui escolas, da rede pública e particular,

de todos os níveis (até o ensino superior). Destas destacam-se a Universidade Mackenzie, o colégio Pentágono, Pueri Domus, etc. Na área de lazer e cultura, as opções ficam restritas a algumas salas de cinema nos centros de compras, alguns poucos teatros e as praças e alguns parques públicos.

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3.5-DESCRIÇÃO

ALPHAVILLE RESIDENCIAL 1 O Condomínio denominado Alphaville Residencial

1, onde se localiza o imóvel objetivado no presente laudo, constitui-se em local com bom acesso e possuidor de todos os melhoramentos públicos (energia elétrica, luz, água tratada, rede de esgoto, vias asfaltadas, etc).

Dotado de segurança por 24hs, o condomínio

Alphaville Residencial 1 possui boa malha viária e as suas quadras dispõe-se, na maior parte, em nível plano não havendo, portanto, lotes com grandes aclives ou declives.

Foto 01: Vista da portaria de acesso ao condomínio Alphaville Residencial 1.

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A ALAMEDA GRÉCIA, Nº 541

A alameda Grécia, nº 541, onde se localiza o imóvel

avaliando, é arborizada e asfaltada, possui guia, sarjeta e calçada em ambos os lados, provida de iluminação pública, energia elétrica e rede de abastecimento de água.

Foto 02: Vista da alameda Grécia, próxima ao imóvel avaliando.

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3.6-O IMÓVEL (RESIDÊNCIA) A ÁREA EXTERNA

O trecho da alameda Grécia onde se localiza o

imóvel encontra-se em nível plano. O terreno, em pequeno aclive, possui área de 730,66 m², sendo 33,91m de frente (testada) para a alameda Grécia e 34,93m no fundo confrontando com o lote nº 04, na lateral esquerda mede 21,12m confrontando com o lote 45 e na lateral direita 23,95m confrontando com o lote 02.

Foto 03: Vista frontal do imóvel pela alameda Grécia.

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A construção refere-se a uma casa edificada em dois

níveis, de ótimo padrão, construída ao final dos anos de 1990. As paredes são revestidas com pintura a base de látex, as portas são de madeira e os caixilhos de madeira. A cobertura é feita com telhas de barro sobre estrutura de madeira. O conjunto encontra-se em bom estado de conservação.

Foto 04: Vista geral do imóvel.

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A garagem é aberta frontalmente com teto revestido

em madeira e o piso modulado e acabado com pedras naturais Miracema e Ardósia. O conjunto se apresentou em bom estado de conservação.

Fotos 05 e 06: Vistas externas para os acessos do imóvel.

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A casa possui na áreas de circulação externa com

acessos para edícula, piscina, área de churrasqueira, etc. Tais circulações possuem acabamentos de piso em pedras naturais tipo Goiás e Ardósia e são permeadas por jardins e gramados, tudo de bom padrão e em bom estado de conservação.

Fotos 07 e 08: Vistas externas.

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A área da churrasqueira (com forno a lenha) possui

tampos de cimentado e de granito (com cuba em aço inoxidável). As paredes são revestidas com tijolo aparente, a cobertura é feita com telhas de barro sobre estrutura de madeira e o piso é revestido com pedras Ardósia. A área está próxima da área destinada a piscina. O conjunto encontra-se em estado de conservação considerado regular.

Fotos 09, 10 e 11: Vistas externas.

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3.7-O IMÓVEL (RESIDÊNCIA)

A ÁREA INTERNA A benfeitoria edificada no terreno é composta por

uma residência projetada pelo arquiteto Luis Antonio M. Pitaluga. Possui dois níveis sendo, pavimento térreo composto da garagem, lavado, sala para quatro ambientes, escritório, cozinha, quarto e banheiro de serviço, edícula com dois ambientes, churrasqueira e piscina e pavimento superior composto de três suítes e um mezanino totalizando 435,00m² de área útil (inclusas piscina churrasqueira, varandas, garagens e edícula).

Nos pisos prevalecem os acabamentos como de

pedra ardósia, madeira e granito. Os caixilhos (portas e janelas) são de madeira. Os forros também são de madeira e/ou laje com pintura a base de látex.

Com exceção de algumas infiltrações hidráulicas em

alguns pontos no piso superior, ao que tudo indica, todas as demais instalações estão em perfeito estado de funcionamento, não há indícios de problemas estruturais ou má conservação. A casa possui, aproximadamente, 30 anos e se apresentou bem conservada.

Para melhor entendimento, este signatário apresenta

na folha seguinte algumas plantas fornecidas pelo requerido onde constam, inclusive, o "Carimbo" com os dados das áreas do imóvel. Lembra este signatário que a piscina executada é maior do que aquela vista na planta em, aproximadamente 10,00m². Também não consta na planta original a área da edícula com área 12,00m² e a área da churrasqueira, com 8,00m². A seguir a reprodução fotográficas das plantas e carimbo.

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Imagem do "carimbo" com os dados da construção e do terreno.

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Imagem da planta do piso térreo.

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Imagem da planta do piso superior.

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O acesso principal se dá pelo hall que possui piso

revestido com granito de ótimo padrão, forro e paredes revestidos com pintura a base de látex. A portas de madeira é entalhada e de ótimo padrão. Todo o conjunto encontra-se em bom estado de conservação.

Foto 12: Vista parcial do hall de entrada.

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19

O lavabo possui piso e paredes revestidos em

granito, forro revestido com pintura a base de látex e caixilhos de madeira (porta e janela). As louças e metais são de bom padrão. O conjunto apresenta-se em bom estado de conservação.

Foto 13: Vista parcial do lavabo.

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20

O escritório possui piso em madeira, forro e paredes

revestidas com pintura a base de látex e caixilhos de madeira (porta e janela). O conjunto apresenta-se em bom estado de conservação

Foto 14: Vista parcial do escritório.

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21

A sala possui quatro ambientes, um dos quais

servido de lareira. Os pisos são revestidos em granito e tábua de madeira. As paredes são pintadas em látex acrílico e as portas são de vidro montados em esquadrias de madeira.

Fotos 15, 16 e 17: Vistas parciais da sala.

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22

A cozinha possui piso com acabamento em granito e

paredes revestidas com cerâmica até o teto, o forro possui pintura a base de látex. As esquadrias (janelas e portas) são de madeira. Possui mobiliário modulado de bom padrão. Os tampos de bancada são de granito com cubas em aço inoxidável. Tudo de ótimo padrão. O conjunto apresentou-se em bom estado de conservação.

Foto 18: Vista parcial da cozinha.

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23

A copa possui uma mesa fixa de fórmica e os seus

acabamentos são do mesmo padrão daqueles da cozinha. O conjunto apresentou-se bem conservado.

Foto 19: Vista parcial da copa.

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24

Os ambientes da área de serviço possuem

acabamentos de piso revestido em granito e paredes revestidos com cerâmica simples. As caixilharias são de madeira (portas e janelas). Todos os conjuntos se apresentaram em bom estado de conservação.

Fotos 20 e 21: Vistas da área de serviço e despensa.

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25

O banheiro que atende a área de lazer é dotado de

equipamentos sanitários de bom padrão e possui paredes revestidas em cerâmica, piso revestido em granito e forro em pintura a base de látex. Todo o conjunto se apresentou em bom estado de conservação.

Fotos 22: Vista do banheiro da área de lazer.

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26

O quarto da área de serviço possui piso de madeira,

paredes e forro revestidos com pintura a base de látex e caixilhos de madeira (porta e janela). O banheiro apresentou os mesmos padrões de acabamentos daqueles existentes nos ambientes da área de serviço.

Fotos 23 e 24: Vistas do quarto e do banheiro da área de serviço.

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27

A edícula é composta por dois ambientes sendo um

com instalações simples de cozinha. Possui piso em pedra ardósia paredes revestidas com cerâmica e pintura a base de látex. As caixilharias são de madeira (portas e janelas). Todos os conjuntos se apresentaram em bom estado de conservação.

Fotos 25 e 26: Vistas internas da edícula.

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28

O acesso para o piso superior se dá por escada de

concreto armado revestidas com madeira de bom padrão. O conjunto se apresentou em bom estado de conservação.

Foto 27: Vista da escada de acesso a pavimento superior.

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29

Para ter acesso aos dormitórios, é necessário passar

por um pequeno mezanino transformado em escritório. O piso neste ambiente é revestido com tabuas de madeira e as paredes com pintura a base de látex. O conjunto se apresentou em bom estado de conservação.

Fotos 28 e 29: Vistas do escritório no Mezanino.

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30

Os três dormitórios (suítes) possuem o piso revestido

com tábuas de madeira e forro e paredes com pintura a base de látex. As janelas e as portas são de madeira. Todos possuem closet e os conjuntos se encontram em bom estado de conservação.

Fotos 30, 31 e 32: Vistas parciais de três dormitórios.

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O banheiro da suíte do casal possui acabamento de

paredes e piso em granito de padrão diferenciado, forro com pintura a base de látex e caixilhos de madeira (porta e janela). Possui também banheira de hidromassagem.

Fotos 33: Vista parcial do banheiro.

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32

Os demais diferem-se do principal somente nos

acabamentos de granito, mais simples nestes banheiros. As louças e metais são de bom padrão assim como os boxes de chuveiro (de vidros temperados). Os conjuntos se apresentaram bem conservados, com exceção de algumas manchas que denotam problemas de infiltração hidráulica, relatadas a seguir.

Fotos 34, 35 e 36: Vistas parciais dos banheiros com o detalhe da patologia hidráulica relatada.

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33

Em alguns outros ambientes também foram

percebidas manchas e descolamentos de pintura, oriundas, provavelmente, dos problemas de infiltrações hidráulicas já relatados. Muito provavelmente deve estar ocorrendo alguns rompimentos (fissuras) nas tubulações internas. Tal condição será considerada quando da avaliação das benfeitorias nos procedimentos de cálculos para a depreciação da construção.

Fotos 37, 38, 39 e 40: Vistas das patologias hidráulicas.

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34

3.8-A AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

Para a fixação do justo e correto valor do imóvel

avaliando, o Jurisperito se valerá do método de custo da reprodução de benfeitorias (para a avaliação da construção edificada no imóvel) e do método comparativo direto (para a avaliação do terreno) onde serão analisados dados de diversos imóveis (terrenos e casas) negociados e em oferta de venda na região. Portanto, o real valor do imóvel (RVI), refere-se ao produto da soma do valor obtido na avaliação das benfeitorias (Vb) com o valor obtido na avaliação do terreno (Vt).

O VALOR DAS BENFEITORIAS (Vb) Para a fixação do justo e correto valor das

construções existentes no imóvel, o Jurisperito se valerá do método de custo da reprodução de benfeitorias. O referido método consta nas normas de avaliações do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia).

A construção será classificada e todas as operações

de cálculos serão pautadas conforme orientações da cartilha do IBAPE denominada “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”. Para tais procedimentos e conforme diretriz normativa, será adotado o valor atual do CUB, sugerido pelo SINDUSCON-SP.

Portanto, importante que se estabeleça o grupo e

padrão construtivo da construção residencial objeto desta avaliação e o seu valor unitário que será a base para os procedimentos dos cálculos.

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Vale lembrar que as áreas construídas em alguns

ambientes da casa (garagem, varanda, churrasqueira e piscina) terão seus valores corrigidos a menor em razão da diferenciação e/ou inexistência dos acabamentos se comparados com os da casa principal. Neste caso e para os ambientes citados, será considerado 50% do valor obtido para o cálculo da construção principal. Tal procedimento é previsto em norma e será apresentado na formulação final dos valores das benfeitorias.

De acordo com a classificação do Instituto Brasileiro

de Avaliações e Perícias de Engenharia, o imóvel deve ser classificado como do tipo: RESIDÊNCIA (grupo casa 1.2): 1.2.6-Padrão Superior Edificações em geral isolados, podendo ser térreas ou com mais pavimentos construídos atendendo a projeto arquitetônico planejado no tocante à disposição interna dos ambientes e a detalhes personalizados nas fachadas. Compostas geralmente de sala para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros lavabo social, copa cozinha, além de dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos. Estrutura mista, cobertura de telhas de barro sobre estrutura de madeira ou lajes maciças impermeabilizadas com proteção térmica. Áreas externas ajardinadas e pavimentadas com pedras ou cerâmicas especiais, eventualmente dotada de piscina ou churrasqueira. Fachadas pintadas a látex sobre massa corrida, textura acrílica ou com aplicação de pedras ou equivalente. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos convencionais e pela aplicação de acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados por encomenda, tais como: Pisos: assoalhos; carpete de alta qualidade; cerâmica esmaltada; placas de mármore, de granito ou similar com dimensões padronizadas. Paredes: pintura acrílica sobre massa corrida ou gesso; cerâmica, fórmica ou pintura especial nas áreas frias. Forros: pintura sobre massa corrida na própria laje; gesso; madeira. Instalações hidráulicas: completas e executadas atendendo a projetos específicos; banheiros com peças sanitárias, metais e seus respectivos componentes de qualidade, podendo ser dotados de sistemas de aquecimento central. Instalações elétricas: completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos de telefone, de TV a cabo e, eventualmente, equipamentos de segurança. Esquadrias: madeira estruturada, ferro e/ou de alumínio, caracterizadas por trabalhos e projetos especiais. Valor Unitário: Médio=2,030 de H82N intervalo de variação=1,66 a 2,40 de H82N.

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36

O valor unitário referente à classificação do imóvel

deverá ser atualizado e para tanto o mesmo se aplicará em operação aritmética simples sobre o valor do CUB (Custo Unitário Básico – R8N) atual, fixado pelo SINDUSCON-SP em R$ 1.234,38/m² em abril de 2016.

Portanto, aplicado ao CUB, o valor sugerido pela classificação fica corrigido em R$ 2.221,88/m2 para a construção existente (R$ 1.234,38 x 1,80).

Depreciação: O imóvel em questão tem aproximadamente 29 anos

e a operação a seguir será feita de acordo com o método HOSS/HEIDECKE, onde o valor unitário da edificação avalianda, fixado em função do padrão construtivo, é multiplicado pelo fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (Foc) obtido através da fórmula Foc = R+Kx(1-R), onde:

“R” é o coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em

decimal, obtido na tabela 1. “K” é o coeficiente de ROSS/HEIDECKE, encontrado na tabela 2 .

As tabelas citadas e os outros demais índices utilizados para a obtenção do fator citado, encontram-se constantes nas normas de Avaliações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP (2002). O resultado da operação supracitada é:

Foc = 0,66, o que significa que este imóvel vale 66,00 % do valor de um equivalente novo e sem uso.

Portanto R$ 2.221,88 x 0,66 = R$ 1.466,44. Enfim, a construção da residência em questão vale

R$ 1.466,44/m².

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37

A área construída do imóvel tem aproximadamente

435,00m², divididos em duas categorias, ou seja, área da casa principal (365,00m² a 100%) e a área de garagem, varanda, piscina e churrasqueira (70,00m² - 50%):

R$ 1.466,44 x 1,0 x 365,00m² = R$ 535.250,60 R$ 1.466,44 x 0,5 x 70,00m² = R$ 51.325,40

Totalizando = R$ 586.576,00 Portanto, só a construção da casa valeria, em

números arredondados:

R$ 586.576,00 (Quinhentos e oitenta e seis mil e quinhentos e setenta e seis reais).

em maio de 2016 No entanto, precisamos definir o valor do terreno,

para somá-lo ao valor da construção e assim encontrar o real valor de reprodução do imóvel.

O VALOR DE TERRENO (Vt) Para definir o valor do terreno o mesmo será

considerado como estando limpo, sem construções, desimpedido e com a documentação em ordem e isento de dívidas. Da mesma forma como os elementos comparativos homogeneizados.

De acordo com a NORMA DO IBAPE, o terreno se

enquadra no TIPO: 3ª ZONA : residêncial horizontal alto: profundidade equivalente de 30m a 60m. testada ideal 16m.

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38

Na tabela de homogeneização juntada a seguir, onde

serão feitos os estudos sobre os comparativos para a obtenção do valor por metro quadrado “ϕm”, constará também os cálculos finais referentes ao valor do terreno avaliando onde, com base nas frações estabelecidas nas normas, serão apurados os seguintes fatores:

Frente do terreno: Profundidade do terreno: Fator esquina Fator topografia

...através da seguinte expressão:

Onde F1 = Frente projetada. F2= Frente referência. P1= Profundidade equivalente. P2= Profundidade referência. Ctp= Coeficiente de topografia. Ce= Coeficiente de esquina

OS ELEMENTOS DO COMPARATIVO

Nos casos de ofertas que não refletem com absoluta exatidão o valor de mercado, pois admitem uma elasticidade de negociação ou escondem uma maior valorização, será efetuado um desconto, chamado de fator de oferta, correspondente a 10%, compensando-se, assim, a sua superestimativa natural (Fof = 0,9)

Quanto ao índice fiscal, neste caso, onde todos os elementos se situam no mesmo condomínio do que o do imóvel avaliando, o fator de localização (referenciado pelo índice fiscal municipal) será descartado.

Portanto, lembra este perito que todos os cinco (05) elementos comparativos estão situados no condomínio Alphaville Residencial 1.

Vt = ϕm x At x (F1)0,20 x (P1)0,5 x Ce x Ctp F2 P2

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39

Para cada elemento aplicaremos a expressão abaixo

e encontraremos o valor aproximado do Valor Unitário (m²):

Vu = )(

)(At

VbVt − x (Fof) x Ft x Fp x Fif x Fof x Ftop x

Onde, Vu = Valor Unitário (m²) Vt = Valor do Terreno Vb = Valor da Benfeitoria At = Área do Terreno Fof = Fator oferta Ft = Fator testada Fp = Fator profundidade Fe = Fator esquina (frentes múltiplas) Ftop = Fator topografia Fif = Fator índice fiscal Para cada fator será adotada a fração correspondente

aos valores do paradigma e do imóvel (conforme as normas estabelecidas). Estes cálculos estarão contidos na tabela de homogeneização apresentada ao final.

Valores paradigma (terrenos na 2ª Zona)

Frente = neste caso 16,00m (padrão do condomínio) Profundidade = de 30,00m a 60,00m Índice fiscal = desconsiderar Fator esquina = meio de quadra (1,0) Fator topografia = plana (1,0) Fator solo = seco (1,0) Fator oferta = em oferta (0,9)

O objetivo desta Homogeneização é fazer com que cada elemento se aproxime ao máximo de um modelo, ou seja, um paradigma estabelecido com base nas características de classificação do imóvel avaliando. Após a descrição de cada elemento será elaborada uma tabela contendo todas as informações necessárias à homogeneização.

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40

Vale lembrar que em casos de imóveis com

benfeitorias (construções), as mesmas serão avaliadas pelo método de custo de reprodução de benfeitorias e serão subtraídas do valor total do imóvel, para que se prevaleça somente o valor do terreno.

Lembra este signatário que, em relação ao fator frente, dadas as características de padrão do condomínio Alphaville Residencial 1, a metragem de frente adotada para a homogeneização dos elementos comparativos e para a avaliação do imóvel, será de 16,00, pois esta é a medida padrão na maioria dos lotes no referido condomínio.

Todos os elementos do comparativo, além de estarem localizados no mesmo condomínio, são representados por terrenos sem benfeitorias.

Seguem-se as descrições dos elementos comparativos, em número de 5 (cinco), que vão numerados para melhor entendimento da tabela de homogeneização. ELEMENTO N° 01 data : maio de 2016. endereço : Al. Grécia. melhoramentos : todos. topografia : aclive. solo : seco. área : 631,00m². frente : 16,00m. prof. equivalente : 39,43m. preço e condições : R$ 1.540.000,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante : Alphaville Imóveis contato : Sr Oswaldo – fone: 4191-6633. obs.: só terreno. Vu =

)()(

AtVbVt − x Ft x Fp x Fif x Fof x Fe x Ftop

Vu = R$ 2.196,51/m²

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ELEMENTO N° 02 data : maio de 2016. endereço : Al. Dinamarca melhoramentos : todos. topografia : aclive. solo : seco. área : 650,00m². frente : 16,00m. prof. equivalente : 40,62m. preço e condições : R$ 1.570.000,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante : Alpha Imóveis contato : Sr Silvio– fone: 2424-8369. obs.: só terreno. Vu =

)()(


Vu = R$ 2.173,85/m² ELEMENTO N° 03 data : maio de 2016. endereço : Al. Hungria melhoramentos : todos. topografia : plano. solo : seco. área : 592,00m². frente : 16,00m. prof. equivalente : 37,00m. preço e condições : R$ 1.421.000,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante : Alpha Imóveis contato : Sr Silvio– fone: 2424-8369 obs.: só terreno. Vu =

)()(


Vu = R$ 2.160,30/m²

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ELEMENTO N° 04 data : maio de 2016. endereço : Al. Grécia melhoramentos : todos. topografia : plano. solo : seco. área : 623,00m². frente : 16,00m. prof. equivalente : 38,93m. preço e condições : R$ 1.490.000,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante : J.M. Imóveis contato :Sra. Marilene– fone: 4152-0303 obs.: só terreno Vu =

)()(


Vu = R$ 2.152,21/m² ELEMENTO N° 05 data : maio de 2016. endereço : Al. Grécia. melhoramentos : todos. topografia : aclive. solo : seco. área : 628,00m². frente : 16,00m. prof. equivalente : 39,25m. preço e condições : R$ 1.540.000,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante : Alphaville Imóveis contato : Sr Oswaldo – fone: 4191-6633. obs.: só terreno. Vu =

)()(


Vu = R$ 2.209,82/m²

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43

A TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO

TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO

elemento 1 elemento 2 elemento 3 elemento 4preço 1.540.000,00R$ preço 1.570.000,00R$ preço 1.421.000,00R$ preço 1.490.000,00R$

construção -R$ construção construção -R$ construção -R$ área 631,00 área 650,00 área 592,00 área 623,00

frente 16,00 frente 16,00 frente 16,00 frente 16,00frente 16,00 frente 16,00 frente 16,00 frente 16,00

profundidade 34,43 profundidade 40,62 profundidade 37,00 profundidade 38,93profundidade 34,43 profundidade 40,62 profundidade 37,00 profundidade 38,94índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000

negócio 0,90 negócio 0,90 negócio 0,90 negócio 0,90esquina 1,00 esquina 1,00 esquina 1,00 esquina 1,00

topografia 1,00 topografia 1,00 topografia 1,00 topografia 1,00equivalente 2.196,51 equivalente 2.173,85 equivalente 2.160,30 equivalente 2.152,21

elemento 5 elemento 6 elemento 7 elemento 8preço 1.540.000,00R$ preço preço preço

construção -R$ construção construção construçãoárea 628,00 área área área

frente 16,00 frente frente frentefrente 16,00 frente frente frente

profundidade 39,35 profundidade profundidade profundidadeprofundidade 39,25 profundidade profundidade profundidadeíndice fiscal 1,0000 índice fiscal índice fiscal índice fiscalíndice fiscal 1,0000 índice fiscal índice fiscal índice fiscal

negócio 0,90 negócio negócio negócioesquina 1,00 esquina esquina esquina

topografia 1,00 topografia topografia topografiaequivalente 2.209,82 equivalente equivalente equivalente

no. úteis no. úteis paradigma mínimo 1.524,981 2.196,51 1 2.196,51 média saneada 2.178,542 2.173,85 2 2.173,85 testada 16,00 máximo 2.832,103 2.160,30 3 2.160,30 profund.mínima 30,004 2.152,21 4 2.152,21 profund.máxima 30,005 2.209,82 5 2.209,82 índice fiscal fiscal 1,0000 terreno 730,666 0,00 6 0,00 área 1 0,00 testada 32,007 0,00 7 0,00 zona 1,00 profundidade 22,838 0,00 8 0,00 topografia 1,00 fator esquina 1,00

10.892,69 10.892,69 fator topografia 1,00mínimo 1.524,98 valor m2 2.260,19

média saneada 2.178,54 valor total 1 1.651.429,63R$ máximo 2.832,10 fator de liquidez 1,00

valor de venda 1.651.429,63R$

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Sobre os cinco elementos, obtivemos num primeiro

cálculo, a média de R$ 2.178,54/m² para um valor limite mínimo de R$ 1.524,98 e máximo de R$ 2.832,10, onde todos os cinco elementos foram aproveitáveis. Portanto a média de R$ 2.178,54/m², aplicada na expressão:

...resultará o valor de R$ 1.651.429,63 considerando

nesta operação os percentuais de acréscimo e/ou descontos. Portanto, o valor comercial do terreno , em

números arredondados, é de:

R$ 1.651,429,00 (Hum milhão, seiscentos e cinqüenta e um mil e quatrocentos e vinte e

nove reais) em junho de 2016

Vt = ϕm x At x (F1)0,20 x (P1)0,5 x Ce x Ctp x Fo F2 P2

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3.9-O REAL VALOR DO IMÓVEL Sabemos que o REAL VALOR DO IMÓVEL é a

soma do VALOR DA CONSTRUÇÃO mais o VALOR DO TERRENO, conseqüentemente:

RVI = (Vc + Vt)

RVI = R$ 586.576,00 + R$ 1.651.429,00

ou seja,

R$ 2.238.005,00 (Dois milhões, duzentos e trinta e oito mil e cinco reais).

Em junho de 2016

*Obs.1: A avaliação se deu sobre o terreno e a construção, dentro das normas estabelecidas e adotadas, as quais não fazem referência as questões de dívidas com o Município, pendências previdenciárias, custos com averbações no Registro de Imóvel ou eventuais ônus ou restrições que possam recair sobre o imóvel.

*Obs.2: A avaliação desenvolveu-se dentro dos padrões de nível de rigor normal e

as características físicas do terreno adotadas para os devidos cálculos foram obtidas junto aos documentos constantes nos autos e confirmadas no local.

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3.10-RESUMO: OBJETO DA AVALIAÇÃO: Residência. ENDEREÇO: alameda Grécia, nº 541,

Condomínio Alphaville Residencial 1, Barueri, nesta capital.

REGISTRO: Matrícula n°47.853 CRI Barueri VALOR DA CONSTRUÇÃO: R$ 586.576,00. VALOR DO TERRENO: R$ 1.651.429,00. VALOR TOTAL DO IMÓVEL: R$ 2.238.005,00. DATA DA AVALIAÇÃO: maio de 2016. MÉTODO UTILIZADO: comparativo direto. UNIVERSO: cinco elementos. LOCALIZAÇÃO DO UNIVERSO: no mesmo condomínio. (+10%) R$ 2.014.204,50 MARGEM DE ERRO: R$ 2.238.005,00 (-10%) R$ 2.461.805,50

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4- IMÓVEL OBJETO DA MATRÍCULA Nº 45.766 DO CRI DE BARUERI

Alameda Cananéia, Alphaville Residencial 3 (terreno sem benfeitorias)

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4.1-LOCALIZAÇÃO

O imóvel avaliando, vem representado por um terreno sem benfeitorias, localizado na alameda Cananeia, lote 11 da quadra 07, do loteamento Alphaville Residencial 3, Santana do Parnaíba, Barueri, nesta capital.

Fragmento do Google Mapas com destaque para o imóvel avaliando.

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4.2-DADOS CADASTRAIS DA MUNICIPALIDADE

O imóvel está cadastrado na Municipalidade de Santana de Parnaíba sob o nº 24451.53.47.0062.00.000 localizado como lote 11 da quadra 07, formada pela citada via pública juntamente com a alameda Iguape.

4.3-REGISTRO DE IMÓVEIS

Conforme fls. 25 dos autos, o imóvel tem registro no CRI da Comarca de Barueri sob a Matrícula nº 45.766, titulada em nome de JADIR UNGARO E S/M LIGIA MARIA ZARDO DE ALMEIDA UNGARO e outros. 4.4-A REGIÃO

O imóvel situa-se na comarca de Barueri (com fácil acesso pela Rodovia Castelo Branco) no bairro Alphaville, que é atendido por diversas linhas da rede de transporte público de Osasco, Barueri e de São Paulo (esta pela CPTM).

Trata-se de um dos condomínios residenciais de Alphaville, com fácil acesso pela alameda Rio Negro, referência da região por se tratar de via dotada de diversos estabelecimentos comerciais e de prestadores de serviços (com destaque para o Shopping Iguatemi). O bairro é atendido por hospitais da rede pública e privada (com destaque para o complexo do hospital Albert Einstein)

Também possui escolas, da rede pública e particular,

de todos os níveis (até o ensino superior). Destas destacam-se a Universidade Mackenzie, o colégio Pentágono, Pueri Domus, etc. Na área de lazer e cultura, as opções ficam restritas a algumas salas de cinema nos centros de compras, alguns poucos teatros e as praças e alguns parques públicos.

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50

4.5-DESCRIÇÃO

ALPHAVILLE RESIDENCIAL 3 O Condomínio denominado Alphaville Residencial

3, onde se localiza o imóvel objetivado no presente laudo, constitui-se em local com bom acesso e possuidor de todos os melhoramentos públicos (energia elétrica, luz, água tratada, rede de esgoto, vias asfaltadas, etc).

Dotado de segurança por 24hs, o condomínio

Alphaville Residencial 3 possui boa malha viária e as suas quadras dispõe-se, na maior parte, em nível plano não havendo, portanto, lotes com grandes aclives ou declives.

Foto 01: Vista do acesso para o condomínio Alphaville Residencial 3.

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A ALAMEDA CANANÉIA

A alameda Cananéia, onde se localiza o imóvel

avaliando, é arborizada e asfaltada, possui guia, sarjeta e calçada em ambos os lados, provida de iluminação pública, energia elétrica e rede de abastecimento de água.

Foto 02: Vista da alameda Cananéia, próxima ao imóvel avaliando.

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4.6-O IMÓVEL (terreno sem benfeitorias) A ÁREA

O trecho da alameda Cananéia onde se localiza o

imóvel encontra-se em nível plano. O terreno, em pequeno aclive, com área de aproximadamente 360,00 m², possui 12,00m de frente (testada) para a alameda Cananéia e 30,00m de profundidade.

Fotos 03 e 04: Vistas do imóvel avaliando.

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4.8-O VALOR DE TERRENO (Vt) Para definir o valor do terreno o mesmo será

considerado como estando limpo, sem construções, desimpedido e com a documentação em ordem e isento de dívidas. Da mesma forma como os elementos comparativos homogeneizados.

De acordo com a NORMA DO IBAPE, o terreno se

enquadra no TIPO: 3ª ZONA : residêncial horizontal alto: profundidade equivalente de 30m a 60m. testada ideal 15m. Na tabela de homogeneização juntada a seguir, onde

serão feitos os estudos sobre os comparativos para a obtenção do valor por metro quadrado “ϕm”, constará também os cálculos finais referentes ao valor do terreno avaliando onde, com base nas frações estabelecidas nas normas, serão apurados os seguintes fatores:

Frente do terreno: Profundidade do terreno: Fator esquina Fator topografia

...através da seguinte expressão:

Onde F1 = Frente projetada. F2= Frente referência. P1= Profundidade equivalente. P2= Profundidade referência. Ctp= Coeficiente de topografia. Ce= Coeficiente de esquina

Vt = ϕm x At x (F1)0,20 x (P1)0,5 x Ce x Ctp F2 P2

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OS ELEMENTOS DO COMPARATIVO

Nos casos de ofertas que não refletem com absoluta exatidão o valor de mercado, pois admitem uma elasticidade de negociação ou escondem uma maior valorização, será efetuado um desconto, chamado de fator de oferta, correspondente a 10%, compensando-se, assim, a sua superestimativa natural (Fof = 0,9)

Quanto ao índice fiscal, neste caso, onde todos os elementos se situam no mesmo condomínio do que o do imóvel avaliando, o fator de localização (referenciado pelo índice fiscal municipal) será descartado.

Portanto, lembra este perito que todos os cinco (05) elementos comparativos estão situados no condomínio Alphaville Residencial 3.

Para cada elemento aplicaremos a expressão abaixo e encontraremos o valor aproximado do Valor Unitário (m²):

Vu = )(

)(At

VbVt − x (Fof) x Ft x Fp x Fif x Fof x Ftop x

Onde, Vu = Valor Unitário (m²) Vt = Valor do Terreno Vb = Valor da Benfeitoria At = Área do Terreno Fof = Fator oferta Ft = Fator testada Fp = Fator profundidade Fe = Fator esquina (frentes múltiplas) Ftop = Fator topografia Fif = Fator índice fiscal Para cada fator será adotada a fração correspondente

aos valores do paradigma e do imóvel (conforme as normas estabelecidas). Estes cálculos estarão contidos na tabela de homogeneização apresentada ao final.

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Valores paradigma (terrenos na 2ª Zona)

Frente = neste caso 12,00m (padrão do condomínio) Profundidade = de 30,00m a 60,00m Índice fiscal = desconsiderar Fator esquina = meio de quadra (1,0) Fator topografia = plana (1,0) Fator solo = seco (1,0) Fator oferta = em oferta (0,9)

O objetivo desta Homogeneização é fazer com que cada elemento se aproxime ao máximo de um modelo, ou seja, um paradigma estabelecido com base nas características de classificação do imóvel avaliando. Após a descrição de cada elemento será elaborada uma tabela contendo todas as informações necessárias à homogeneização.

Vale lembrar que em casos de imóveis com

benfeitorias (construções), as mesmas serão avaliadas pelo método de custo de reprodução de benfeitorias e serão subtraídas do valor total do imóvel, para que se prevaleça somente o valor do terreno.

Lembra este signatário que, em relação ao fator frente, dadas as características de padrão do condomínio Alphaville Residencial 3, a metragem de frente adotada para a homogeneização dos elementos comparativos e para a avaliação do imóvel será de 12,00 pois esta é a medida padrão na maioria dos lotes no referido condomínio.

Todos os elementos do comparativo, além de estarem localizados no mesmo condomínio, são representados por terrenos sem benfeitorias.

Seguem-se as descrições dos elementos comparativos, em número de 5 (cinco), que vão numerados para melhor entendimento da tabela de homogeneização.

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ELEMENTO N° 01 data : maio de 2016. endereço : Al. Mongaguá, s/nº melhoramentos : todos. topografia : plano. solo : seco. área : 540,00m². frente : 18,00m. prof. equivalente : 30,00m. preço e condições : R$ 1.188.000,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante : Capital Imobiliária. contato : Sra. Maiara – fone: 4689-6854. obs.: só terreno. Vu =

)()(


Vu = R$ 1.789,13/m² LEMENTO N° 02 data : maio de 2016. endereço : Al. Itanhaém, s/nº (ao lado do nº 579). melhoramentos : todos. topografia : aclive. solo : seco. área : 307,00m². frente : 12,00m. prof. equivalente : 25,58m. preço e condições : R$ 552.600,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante : J. M. Imóvei.s contato : Sra. Marilene - fone: 4152-0303. obs.: só terreno. Vu =

)()(


Vu = R$ 1.539,00/m²

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ELEMENTO N° 03 data : maio de 2016. endereço : Al. Itanhaém, s/nº. melhoramentos : todos. topografia : plano. solo : seco. área : 316,00m². frente : 12,00m. prof. equivalente : 26,33m. preço e condições : R$ 500.000,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante : J. M. Imóveis contato : Sra. Marilene - fone: 4152-0303. obs.: só terreno. Vu =

)()(


Vu = R$ 1.424,05/m² ELEMENTO N° 04 data : maio de 2016. endereço : Al. Itanhaém, s/nº esquina com a rua Caiçara. melhoramentos : todos. topografia : plano. solo : seco. área : 407,00m². frente : 12,00m. prof. equivalente : 33,92m. preço e condições : R$ 650.000,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante : J. M. Imóveis. contato : Sra. Marilene - fone: 4152-0303. obs.: só terreno. Vu =

)()(


Vu = R$ 1.581,08/m²

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ELEMENTO N° 05 data : maio de 2016. endereço : Al. Itanhaém, s/nº. melhoramentos : todos. topografia : plano. solo : seco. área : 315,00m². frente : 12,00m. prof. equivalente : 35,00m. preço e condições : R$ 424.900,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante : Ecasa Imóveis. contato : Sr. Valdeir – f: 3080-65-65. obs.: só terreno. Vu =

)()(


Vu = R$ 1.214,00/m² ELEMENTO N° 06 data : maio de 2016. endereço : Al. Itanhaém, s/nº(esquina) melhoramentos : todos. topografia : aclive. solo : seco. área : 407,00m². frente : 17,75m. prof. equivalente : 22,92m. preço e condições : R$ 700.000,00 á vista. tipo de negócio : oferta. ofertante :Alpha Imóveis. contato : Sr. Oswaldo – f:4191-6633. obs.: só terreno. Vu =

)()(


Vu = R$ 1.605,48/m²

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A TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO

TABELA DE HOMOGENEIZAÇÃO

elemento 1 elemento 2 elemento 3 elemento 4preço 1.188.000,00R$ preço 552.600,00R$ preço 500.000,00R$ preço 650.000,00R$

construção -R$ construção -R$ construção -R$ construção -R$ área 540,00 área 307,00 área 316,00 área 407,00

frente 12,00 frente 12,00 frente 12,00 frente 12,00frente 18,00 frente 12,00 frente 12,00 frente 12,00

profundidade 30,00 profundidade 25,58 profundidade 26,33 profundidade 33,91profundidade 30,00 profundidade 25,58 profundidade 26,33 profundidade 33,91índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000

negócio 0,90 negócio 0,90 negócio 0,90 negócio 0,90esquina 1,00 esquina 1,00 esquina 1,00 esquina 1,10

topografia 1,00 topografia 0,95 topografia 1,00 topografia 1,00equivalente 1.789,13 equivalente 1.539,00 equivalente 1.424,05 equivalente 1.581,08

elemento 5 elemento 6 elemento 7 elemento 8preço 424.900,00R$ preço 700.000,00R$ preço preço

construção -R$ construção -R$ construção construçãoárea 315,00 área 407,00 área área

frente 12,00 frente 12,00 frente frentefrente 12,00 frente 17,75 frente frente

profundidade 26,25 profundidade 30,00 profundidade profundidadeprofundidade 26,25 profundidade 22,93 profundidade profundidadeíndice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000 índice fiscal índice fiscalíndice fiscal 1,0000 índice fiscal 1,0000 índice fiscal índice fiscal

negócio 0,90 negócio 0,90 negócio negócioesquina 1,00 esquina 1,00 esquina esquina

topografia 1,00 topografia 1,00 topografia topografiaequivalente 1.214,00 equivalente 1.605,46 equivalente equivalente

no. úteis no. úteis paradigma mínimo 1.067,821 1.789,13 1 1.789,13 média saneada 1.525,452 1.539,00 2 1.539,00 testada 12,00 máximo 1.983,093 1.424,05 3 1.424,05 profund.mínima 30,004 1.581,08 4 1.581,08 profund.máxima 30,005 1.214,00 5 1.214,00 índice fiscal fiscal 1,0000 terreno 360,006 1.605,46 6 1.605,46 área 1 0,00 testada 12,007 0,00 7 0,00 zona 1,00 profundidade 30,008 0,00 8 0,00 topografia 1,00 fator esquina 1,00

9.152,73 9.152,73 fator topografia 1,00mínimo 1.067,82 valor m2 1.525,45

média saneada 1.525,45 valor total 1 549.163,64R$ máximo 1.983,09 fator de liquidez 1,00

valor de venda 549.163,64R$

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Sobre os cinco elementos, obtivemos num primeiro

cálculo, a média de R$ 1.525,45 /m² para um valor limite mínimo de R$ 1.067,82 e máximo de R$ 1.983,09, onde todos os cinco elementos foram aproveitáveis. Portanto a média de R$ 1.525,45/m², aplicada na expressão:

...resultará o valor de R$ 549.163,64 considerando

nesta operação os percentuais de acréscimo e/ou descontos. Portanto, o valor comercial do terreno , em

números arredondados, é de:

R$ 549.163,00 (Quinhentos e quarenta e nove mil e cento e sessenta e três reais)

em maio de 2016

Vt = ϕm x At x (F1)0,20 x (P1)0,5 x Ce x Ctp x Fo F2 P2

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4.9-O REAL VALOR DO IMÓVEL

Sabemos que o REAL VALOR DO IMÓVEL é a

soma do VALOR DA CONSTRUÇÃO mais o VALOR DO TERRENO. Portanto, não havendo benfeitorias no imóvel, o valor de mercado do mesmo se restringirá somente no valor obtido na avaliação do terreno:

RVI = Vt

ou seja,

R$ 549.163,00 (Quinhentos e quarenta e nove mil e cento e sessenta e três reais).

em junho de 2016

*Obs.1: A avaliação se deu sobre o terreno e a construção, dentro das normas estabelecidas e adotadas, as quais não fazem referência as questões de dívidas com o Município, pendências previdenciárias, custos com averbações no Registro de Imóvel ou eventuais ônus ou restrições que possam recair sobre o imóvel.

*Obs.2: A avaliação desenvolveu-se dentro dos padrões de nível de rigor normal e

as características físicas do terreno adotadas para os devidos cálculos foram obtidas junto aos documentos constantes nos autos e confirmadas no local.

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4.10-RESUMO: OBJETO DA AVALIAÇÃO: Terreno sem benfeitoria ENDEREÇO: alameda Cananéia,lote 11 da

quadra 07, Condomínio Alphaville Residencial 3, Barueri, nesta capital.

REGISTRO: Matrícula n°45.766 CRI Barueri VALOR DA CONSTRUÇÃO: - VALOR DO TERRENO: R$ 549.163,00. VALOR TOTAL DO IMÓVEL: R$ 549.163,00. DATA DA AVALIAÇÃO: maio de 2016. MÉTODO UTILIZADO: comparativo direto. UNIVERSO: cinco elementos. LOCALIZAÇÃO DO UNIVERSO: no mesmo condomínio. (+10%) R$ 604.079,30 MARGEM DE ERRO: R$ 549.163,00 (-10%) R$ 494.246,70

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5.-QUESITOS DO REQUERENTE 1- Queira o Senhor perito informar qual a localização do imóvel avaliando, especificando o tipo de zona residencial (bairro, condomínio) em que se situa o imóvel, considerando, dentre outros fatores, acessibilidade, vizinhança, facilidade públicas disponíveis na região, segurança e o posicionamento em relação à cidade. Resposta: Vide capítulos 3 e 4 do Laudo. 2- Queira o Senhor Perito informar qual o atual estado de uso e conservação do imóvel e se sofreu ele alguns melhoramentos, seja em virtude de obras (benfeitorias) ou desenvolvimento da região. Resposta: Vide capítulo 3.6- do Laudo. 3-Queira o Senhor perito informar qual a área total do terreno e da área construída em metro quadrado (m2). Resposta:Vide capítulos 3.6-, 3.7-, e 4.6- do Laudo. 4- Queira o Senhor Perito informar se o imóvel pode ser considerado de alto padrão? Resposta: Sobre o imóvel da rua Grécia, conforme normas do IBAPE o mesmo classificou-se como sendo de padrão superior. Vide capítulo 3.8 do Laudo. 5- Queira o Senhor Perito informar se existem mais imóveis na região com características semelhantes do imóvel avaliando? Resposta: Sim. 6- Queira o Senhor Perito informar, pelo método comparativo, qual o valor de mercado atual do imóvel, realizando, se o caso, uma pesquisa de cercado para buscar o valor de imóveis (venda) que estejam sendo ofertados e que apresentem características, tanto quanto possíveis, semelhantes ao imóvel avaliando. Para tal, deve-se esquematizar o imóvel objeto da análise, particularizando-o em diversos critérios e assim delimitando uma dimensão de mercado a ser pesquisado. Resposta:Vide capítulos 3.8-, 3.9-, 4.8- e 4.9- do Laudo. 7-Queira o Senhor Perito informar, pelo método evolutivo, qual o valor dobem com o somatório dos valores de cada um de seus componentes principais, como a soma do valor do terreno avaliando, o valor da execução das benfeitorias etc. Resposta:Vide capítulos 3.8-, 3.9-, 4.8- e 4.9- do Laudo.

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6.-QUESITOS DO REQUERIDO 1-Os imóveis possuem débitos pendentes ou restrições com relação a sua transferência numa possível alienação? Resposta: Toda a avaliação é pautada na condição de o imóvel estar isento de qualquer que sejam as dívidas e/ou pendências. O seu preço de mercado é assim definido, inclusive pelo fato de que dívidas, quaisquer que sejam, sempre vão estar sujeitas a acertos e acordos numa possível negociação. 2. Qual é a idade da construção do imóvel localizado à Alameda Grécia, 541 - Residencial 1? Resposta: aproximadamente, 30 anos. 3. Os imóveis possuem escritura e laudêmios? Resposta: Em relação a documentos de propriedade, este signatário verificou que constam nos autos as matrículas referentes a ambos os imóveis, (vide fls. 25 e 31 dos autos). Quanto aos laudêmios, nada consta nos autos. Contudo houveram informações por parte das residentes do imóvel da rua Grécia, referentes a pagamentos destas taxas, assim denominadas. 4. Houve manutenção do imóvel desde sua construção? Resposta: Sim, afora as questões das patologias hidráulicas verificadas, o imóvel apresentou-se bem conservado. Vide capítulo 3.6- e 3.7- do Laudo. 5. Será adotado método comparativo na avaliação a ser realizada? Resposta: Sim. foi adotado o método de custo da reprodução de benfeitorias (para a avaliação da construção) e do método comparativo direto (para a avaliação do terreno). Vide capítulos 3.8-, 3.9-, 4.8- e 4.9- do Laudo. 6. Os lotes são de tamanho regular? Resposta: No da rua Grécia, no residencial Alphaville 1, não. O lote possui frente consideravelmente maior do que a sua profundidade o que, de certa forma, deprecia o seu valor, por exemplo, pela restrição do seu aproveitamento em razão dos recuos. Já o terreno do residencial Alphavillle 3, sim. 7. Qual estado de conservação do imóvel, especialmente no que tange as partes elétricas e hidráulicas? Resposta: Vide capítulo 3.6- e 3.7- do Laudo.

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7.-ENCERRAMENTO

Dada por encerrada a missão, apresento o laudo em

65 (sessenta e cinco) folhas, impressas e numeradas de um só lado, todas rubricadas, com exceção da primeira e desta última, que vão assinadas e datadas.


_____________________________ JOSÉ ROBERTO BANDOUK

Arquiteto - Perito Judicial

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Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível do Fórum da comarca de Barueri. Autos do Processo nº 1002055-09.2014.8.26.0068 Autor: YVONE UNGARO GARILIO E OUTROS

JOSÉ ROBERTO BANDOUK, arquiteto, CAU A97436-6, perito judicial, nomeado e compromissado nos autos da AÇÃO DE ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BENS requerida por YVONE UNGARO GARILIO E OUTROS, em face de JADIR UNGARO E OUTRO, vem solicitar a Vossa Excelência o seguinte:

_ o arbitramento da expedição da guia que se refere aos

honorários provisórios arbitrados em R$ 12.100,00 (já depositados - fls. 150 e 151).


____________________________ JOSÉ ROBERTO BANDOUK

Arquiteto - Perito Judicial

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l a u d o · divisão amigável e, ... filha da sra. ligia e a corretora de imóveis cristina...

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