JULHO 20181ª QUINZENA

ANO XXXVIII - Nº 13

Boletim. do Direito Im.obiliário

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ISSN 19112-4599

UMA PUBLICAÇÃO i8 '~ DlaRIO oas LeIS

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2 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Alexandre Berthe PintoAngelo Volpi NetoAntonio Artêncio FilhoArnon VelmovitskyBruno Bittencourt BittencourtBruno Medeiros BastosCarlos Roberto TavarnaroDaniel Alcântara Nastri CerveiraDaphnis Citti de LauroEzequiel FrandolosoFelícia Ayako HaradaFelipe Leonardo RodriguesFrancisco dos Santos Dias Bloch

Frank Wendell ChossaniGeraldo Beire SimõesJaques BushatskyJoão Pedro Lamana PaivaJosé Flávio Bueno FischerJosé Hildor LealKênio de Souza PereiraKiyoshi HaradaLucas Bento SampaioLuís Ramon AlvaresLuiz Antonio Scavone JuniorLuiz Ribeiro O. N. Costa JuniorMarcelo Manhães de Almeida

Mário Cerveira FilhoMichel Rosenthal WagnerOlivar VitalePaulo Caldas PaesRenato SavyRodrigo Alves ZaparoliRodrigo KarpatSamuel Luiz AraújoSérgio JacominoSylvio Campos Lindenberg FilhoSylvio CapanemaThales Pontes BatistaWendell Salomão

Colaboradores:

Direção: Dominique Pierre FagaJornalista Responsável:Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073ISSN: 1982-4599

Conselho Editorial:Edson Guedes JuniorBruno CosmeHeronides Dantas de FigueiredoLeonardo CostaMauricio Francisco Leiteredacao@diariodasleis.com.br

DIÁRIO DAS LEIS LTDA.CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40R. Nossa Sra. Imac. Conceição, 166, Conj 9 - 1ºAndar - 06190-100 - Osasco - SP11 3673-3155 - www.diariodasleis.com.brAdministração: 11 3673-3155contato@diariodasleis.com.brComercial: 11 3673-3801 / 3872-2128comercial@diariodasleis.com.brImpressão: Gráfica Mais MNota BDI: Proibida a reprodução total ou parcial.Os artigos assinados não refletem necessariamen-te a opinião da direção do Diário das Leis.

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31ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

SumárioAlienação Fiduciária: Sugestões de Alterações da Lei 9514/97 ......................................... 32

Atraso na Entrega do Imóvel: Banco que atuou como agente financeiro nãoé o responsável ......................................................................................................... 8

Avaliação de Imóvel: Laudo pericial deverá ser elaborado por profissional capacitado ......... 29

Benfeitorias feitas pelo Locatário: E suas consequências............................................... 14

Bloqueio Judicial de Imóvel: Construtora deverá passar a escritura definitiva aopromitente comprador ................................................................................................ 31

Cláusula de Tolerância em Contrato: Na aquisição de unidade em construçãoParte II - Final ........................................................................................................... 26

Comprovação de pagamento de aluguel: Locatário apresentou boleto, semautenticação mecânica, e deverá restituir o locador ........................................................ 11

Condômino Antissocial: A conduta antissocial e contumaz e suas implicações...................... 16

Condomínio de um só Proprietário: Procedimentos para um prédio em unidades autônomas .. 24

Corretagem: Corretor de imoveis trabalhando como pessoa física, precisa dealvará de funcionamento? ........................................................................................... 16

Cotas Condominiais em atraso: Salvo disposição em contrário na Convenção, todos oscondôminos deverão contribuir pela fração ideal de suas respectivas unidades ................... 22

Demolição de Imóvel: Antigos proprietários foram indenizados pelo não aproveitamentodos materiais da demolição ......................................................................................... 30

Desmembramento de Gleba: Falta de documentação impossibilita o desmembramento ...... 25

Direito de Preferência: Um dos proprietários pode vender sua parte a outro sem darpreferência aos demais? ............................................................................................. 5

Divergência na Metragem: Imóvel com área menor do que estava no contrato - Parte I ..... 9

Dívida Condominial: E a possibilidade de penhora do imóvel (ainda que sejao único bem de família) .............................................................................................. 23

Imóvel do Fiador: Tem que estar no mesmo município da locação? ................................... 13

Locação em Shopping Center: Loja comercial em shopping center rescindiucontrato e arcará com a multa de 50% ......................................................................... 12

Obras em Área Comum: Qual o quórum necessário? ....................................................... 21

Posse: Comprador que demorou para imitir-se na posse foi condenado aos pagamentosde impostos e cotas condominiais ................................................................................ 34

Registro de Empreendimento: É possível registrar a construção de empreendimentoem solo que está indisponível por decisão judicial? ......................................................... 29

Rescisão de Compra e Venda: Custas Cartorárias e ITBI cobrados pelos vendedoresnão estavam estipulados no contrato ............................................................................ 7

Retificação de Escritura: Proprietários tem pedido negado para modificar a descrição do bem .. 25

Síndico: Existe ilegalidade em se transferir os poderes do síndico para terceiros? ................. 21

Índices de Correção Monetária ................................................................................... 35

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51ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

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Direito de Preferência

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Um dos proprietários de um imóvel pode vendersua parte a outro sem dar preferência aos demais?

Fellipe Duarte*

Muitas vezes a propriedadede determinado imóvel fica

partilhada entre um conjunto

de pessoas, de forma que vá-rias pessoas ficam como

coproprietários do imóvel. É o

caso, por exemplo, de quandoocorre a partilha em inventá-

rio, em que vários herdeiros se

tornam proprietários de umúnico imóvel, ou de vários imó-

veis em condomínio.

Nesses casos, quando umdos coproprietários pretende

vender sua parte para tercei-

ros, normalmente é precisodar a preferência na compra

de sua parte aos demais

coproprietários. Ou seja, an-tes de se oferecer a uma pes-

soa estranha, é preciso que

se ofereça aos demais pro-prietários. De forma que a

venda a terceiros só será pos-

sível caso os demais proprie-tários não tenham interesse

na compra.Desta forma, o direito de

preferência mencionado se

apl ica quando o bem éindivisível, nos termos do art.

504 do Código Civil, senão

vejamos:“Art. 504. Não pode um

condômino em coisa indivisível

vender a sua parte a estra-nhos, se outro consorte a qui-

ser, tanto por tanto. O

condômino, a quem não se derconhecimento da venda, pode-

rá, depositando o preço, ha-

ver para si a parte vendida aestranhos, se o requerer no

prazo de cento e oitenta dias,

sob pena de decadência.”Em outras palavras, caso o

interessado na venda de sua

parte o faça sem antes ofere-cer aos demais coproprietários,

o coproprietário prejudicado

pode entrar na justiça e “ad-quirir” para si a parte vendida

a estranhos, depositando oequivalente em juízo.

Ultrapassada a explicação

do dispositivo acima, surgeuma dúvida: e se um dos pro-

prietários quiser vender sua

parte para outro coproprie-tário, pode?

Em resposta a esta indaga-

ção, colaciono recente julgadodo Superior Tribunal de Justi-

ça (STJ), segundo o qual: “Re-

curso Especial. Direito Civil.Condomínio sobre imóvel

indivisível. Direito de preferên-

cia. Interpretação do Art. 504do Código Civil. Aplicaçãoapenas à alienação da fra-ção ideal a estranhos e nãoa condôminos. Norma restri-

tiva de direitos. Interpreta-ção também restritiva. Exe-gese literal e teleológica desta

e de outras normas do siste-

ma a estabelecer semelhantedisposição.

6 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Direito de Preferência○

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1. Controvérsia em tornodo direito de preferência na

venda de fração ideal de imó-

vel indivisível em condomínioa outros condôminos, em face

do disposto no art. 504 do Có-

digo Civil.2. A exegese do enunciado

normativo do art. 504, “caput”,

do CC, denota que o direito depreferência ali regulado con-

templa a hipótese fática em

que um dos condôminos ven-de parte do bem condominiado

a estranhos, omitindo-se de o

oferecer aos demais cotitularesinteressados.

3. Interpretação restritiva

desse dispositivo legal por re-presentar restrição ao direito de

propriedade e à liberdade de

contratar, notadamente, dedispor do bem objeto do domí-

nio, alienando-o a quem o

condômino bem entenda.4. A concorrência estabe-

lecida entre os condôminos,

prevista no parágrafo único doart. 504 do CC, preferindo

aquele que possua benfeito-

rias de maior valor ou, em se-gundo plano, aquele que de-

tenha a maior fração condomi-

niada, somente incidirá quan-do a premissa para o exercí-

cio do direito de preferênciaconstante no caput desse dis-

positivo legal tenha sido

verificada, ou seja, quando,alienada a fração ideal do imó-

vel a um estranho, não se te-

nha ofertado previamente aosdemais condôminos tanto por

tanto.

5. Não há direito potestativode preferência na hipótese em

que um dos condôminos alie-

na sua fração ideal para outrocondômino, já que não se fez

ingressar na compropriedade

pessoa estranha ao grupocondominial, razão pela qual

fora erigida a preempção ou

preferência.6. Exegese sistemático-

teleológica das disposições do

Código Civil à luz do princípioda autonomia privada.

7. Precedentes específicos

da 3ª e 4ª Turmas do STJ. 8.Recurso Especial provido.

(STJ – REsp: 1526125 SP

2015/0074967-9, Relator:Ministro Paulo de Tarso

Sanseverino, Data de Julga-

mento: 17.4.2018, T3 – Ter-ceira Turma, Data de Publica-

ção: DJe 27.4.2018)

O julgado acima foi no sen-tido de que o direito de prefe-

rência não se aplica à vendade fração ideal a copro-

prietário. Em palavras diver-

sas, a justiça interpretou o art.504 do Código Civil de manei-

ra restritiva, de forma que a

preferência só se aplica quan-do o coproprietário oferece

sua parte a terceiros, estra-

nhos ao imóvel. Já quanto àvenda para outros condô-

minos, o dispositivo da lei ci-

vil não se aplicaria.Portanto, de acordo com a

leitura da jurisprudência aci-

ma, conclui-se que quandoexistem vários proprietários

de um determinado imóvel,

um deles pode livremente ofe-recer sua parte a outro, sem

que respeite a preferência dos

demais. Tudo, nos termos dadecisão acima.

Não obstante, em que pese

a decisão do STJ, nossoposicionamento é no sentido

de que é sempre sensato que

um dos proprietários notifiqueos demais de sua intenção de

venda. Desta forma, ele dá a

todos a oportunidade de ad-quirirem sua parte do imóvel.

Situação, inclusive, que de-

monstra transparência entreas partes.

* O autor é Advogado, em Juiz de Fora/MG. Pós-graduado em Direito Ambiental (UFPR) e

Direito Imobiliário (UNISC). Membro da Comissão do Meio Ambiente da OAB/MG, subseçãoJuiz de Fora. Membro do Instituto de Direito Privado.

71ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Rescisão de Compra e VendaCustas Cartorárias e ITBI cobrados pelos

vendedores não estavam estipulados no contratoe, por isso, terão que ressarcir os compradores

Comentário do BDI: Trata-se de indenização por danos morais e materiais na rescisão dacompra de imóvel.

Os compradores alegaram que os vendedores cobraram valores que não estão pactuados em

contrato. Pediram a restituição em dobro dos valores que pagaram.Os vendedores se defenderam dizendo que essa cobrança, à parte, é referente aos serviços

das custas cartorárias e do ITBI.

O Tribunal verificou que cabia aos vendedores informar adequadamente aos compradores,acerca das cobranças decorrentes do contrato, com os valores e a origem dos débitos. Sem infor-

mação clara, a cobrança é abusiva.

Portanto, a cobrança, apesar de ser abusiva, não foi de má-fé, o que afasta a devolução emdobro, conforme entendimento da Súmula 159 do STF.

Assim, os vendedores foram condenados a devolverem, de forma simples, os valores com

correção monetária e juros de mora.Ementa: Compra e Venda. Repetição de indébito. Sentença de parcial procedência, condenando

as rés a devolverem aos autores, em dobro, a quantia cobrada indevidamente, o que totaliza R$

5.000,00 (cinco mil reais), corrigidos monetariamente pela tabela prática do TJSP desde o desem-bolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, da citação. Irresignação das rés. 1. Cercea-

mento de defesa. Não ocorrência. Provas pericial e orais desnecessárias. Indeferimento com base

no artigo 370, § único, do CPC. Nulidade da sentença afastada. 2. Legitimidade passiva. Exame instatu assertionis. Alegação dos autores de contratação acessória extra, para serviços adicionais não

previstos em contrato. Possibilidade de contratação em face das duas rés. Legitimidade passiva

reconhecida. 3. Prescrição. Prazo prescricional trienal, na forma do artigo 206, §3º, inciso IV, doCódigo Civil. Orientações fixadas em julgamento de recurso especial repetitivo (tema 938 STJ), por

analogia. Pretensão de ressarcimento por contratações acessórias, de abusividade na forma da

contratação. Não ocorrência de fato de serviço ou produto (arts. 12 e 14, CDC). Prescrição do artigo27 do CDC afastada. Prescrição trienal. Termo inicial na data do pagamento. Prescrição dos paga-

mentos ocorridos até 28 de novembro de 2013. 4. Cobrança abusiva. Despesas cartorárias, de ITBI

e de construção de muro divisório. Cobranças não previstas em contrato para repasse ao consumi-dor. Abusividade. Inteligência dos artigos 6º, inciso III, e 54 do CDC. Tese firmada pelo STJ em rito

de recurso especial repetitivo, por analogia (tema 938). Cobrança que deveria ser expressa em

contrato entre as partes. Devolução simples por ausência de má fé na cobrança. Súmula 159 doSTF. Sentença reformada em parte, para (I) reconhecer a prescrição da pretensão de ressarcimento

dos pagamentos realizados antes de 28 de novembro de 2013, não estando prescritos apenas as

promissórias de ps. 30/31, com vencimentos entre 10 de dezembro de 2013 e 10 de fevereiro de

8 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Rescisão de Compra e Venda

Banco que atuou como agente financeiro nãoé responsável por atraso na entrega de imóvel

Comentário do BDI: Trata-se de pedido por danos materiais e morais relativos ao atraso na

entrega do imóvel que foi adquirido com recursos destinados ao Programa “Minha Casa, Minha

Vida”.O adquirente solicitou para que o banco cumpra o contrato de promessa de compra e venda, com

a consequente finalização da construção e entrega da unidade habitacional adquirida, bem como a

indenização por danos morais e materiais.O banco se defendeu dizendo que não é o responsável para responder pelo descumprimento

contratual, pois participou da relação jurídica exclusivamente na qualidade de agente operador do

financiamento.O Tribunal verificou que de acordo com a análise do instrumento contratual, constata-se que o

banco não participou da realização da obra, mas atuou exclusivamente como agente financeiro e

que disponibilizou empréstimo para o adquirente do imóvel, bem como para a construção do em-preendimento. Atuando como agente financeiro, o banco não detém legitimidade para responder

pelo descumprimento contratual relativo ao atraso na entrega de imóvel.

Ementa: Processual Civil. Programa “Minha Casa, Minha Vida”. Atraso na entrega do imóvel.Danos materiais e morais. Ilegitimidade da CEF. Atuação como agente financeiro.

Dados da Decisão: Tibunal Regional Federal da 2ª Região – Apelação n° 0112593-

75.2015.4.02.5004 – Relator: Poul Erik Dyrlund - Data do julgamento: 21.3.2018Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

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2014; e (II) condenar exclusivamente a corré JM Barreto Construtora e Incorporadora Ltda., a

devolver, de forma simples, os valores das promissórias não prescritas, com correção monetária ejuros de mora da forma fixada na r. sentença. Julga-se integralmente improcedente a demanda em

face da corré Indústria e Comércio de Móveis JM Barreto Ltda. Sucumbência recíproca dos autores

com a ré JM Barreto Construtora (art. 86, CPC). Sucumbência integral dos autores com a ré Indús-tria e Comércio de Móveis JM Barreto Ltda. Justiça gratuita aos autores (art. 98, §3º, CPC). Recurso

parcialmente provido.

Dados da Decisão: TJSP - Apelação nº 1009703-27.2016.8.26.0664 – Relator: Carlos Albertode Salles - Data do julgamento: 23.5.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

Atraso na Entrega do Imóvel

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Divergência na Metragem

Entregaram o imóvel com área menordo que estava no contrato. O que fazer?

Parte I

Suéllen Rodrigues Viana*

Imagine a seguinte situa-

ção: Você comprou um apar-tamento, porém, na entrega,

você percebe que ele possui

área menor do que a constan-te no contrato de compra e ven-

da. E agora, o que fazer? Você

sabe quais os seus direitos?E agora? Como resolver

esse problema?Apesar de o Código Civil pre-

ver uma margem de tolerância

de 5% para mais ou para me-

nos (artigo 500, § 1º), em ca-sos que ocorra a entrega do

imóvel com metragens diversas

das contratadas, concomitan-

temente será aplicado o Códigode Defesa do Consumidor, pois

estamos diante de uma relação

de consumo. Assim, nestes ca-sos, a divergência de áreas do

imóvel permite ao consumidor

reclamar e receber indenizaçãoem caso de metragem menor

que a prometida.

Esse percentual é conside-rado pequeno pelo mercado,

todavia, o aumento ou redu-

ção influencia no valor dosimóveis cobrados pelo metro

quadrado. Tomamos como

exemplo um imóvel de 100

metros quadrados: a reduçãode 5% equivale a uma área útil

de 2,2 metros por 2,2 metros

– equivalente ao espaço de umbanheiro/lavabo.

Nestes casos, conforme dis-

põe o artigo 500 do Código Ci-vil, o comprador de imóvel com

disparidade de medidas pode

exigir: 1.O complemento da área

faltante;

2.Não sendo possível ocomplemento, solicitar a res-

cisão do contrato, se a falta é

10 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Divergência na Metragem

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suficientemente grave para de-terminar a perda do seu inte-

resse em manter o negócio; ou

3.Pedir o abatimento dopreço, ou a restituição do seu

equivalente, se já pago.

“Código Civil. Art. 500. Se,na venda de um imóvel, se es-

tipular o preço por medida de

extensão, ou se determinar arespectiva área, e esta não

corresponder, em qualquer

dos casos, às dimensões da-das, o comprador terá o direi-

to de exigir o complementoda área, e, não sendo issopossível, o de reclamar a re-solução do contrato ou aba-timento proporcional aopreço.”

E qual o prazo para oingresso da ação?

Nos casos em que não seja

possível a solução de forma

extrajudicial, poderá o com-prador ingressar com a ação

competente (para complemen-

to de área: ação ex empto ouex vendito; para abatimento

proporcional no preço: ação

quanti minoris ou estimatória).Por ora, analisando-se o

problema no âmbito do Códi-

go Civil, o artigo 501 do refe-rido diploma, menciona que o

prazo será de apenas UMANO, expressamente deca-dencial, cuja aplicação, entre-

tanto, pela natureza (deca-

dencial) só se aplica à ação deresolução do contrato, não

para hipótese de indenização,

tendo em vista a naturezacondenatória da ação de repa-

ração. Vejamos:

“Código Civil. Art. 501. De-cai do direito de propor as

ações previstas no artigo an-

tecedente o vendedor ou ocomprador que não o fizer no

prazo de um ano, a contar do

registro do título.Parágrafo único. Se houver

atraso na imissão de posse no

imóvel, atribuível ao alienan-te, a partir dela fluirá o prazo

de decadência.”

Já em relação ao Código deDefesa do Consumidor, o

direito de reclamar pelos víci-

os aparentes ou de fácilconstatação caduca em no-venta dias, por se tratar de

fornecimento de serviço e deproduto durável (artigo 26, II,

CDC). O início da contagem do

prazo decadencial ocorre apartir da entrega efetiva do

produto ou do término da exe-

cução dos serviços.Ademais, importante menci-

onar que obstam a decadência

(artigo 26, § 2º, inciso I e III):“A reclamação comprova-

damente formulada pelo con-

sumidor perante o fornecedorde produtos e serviços até a

resposta negativa correspon-

dente, que deve ser transmi-tida de forma inequívoca;”

A instauração de inquérito

civil, até seu encerramento.* Continua na próxima edição.

* A autora é Advogada, em Içara/SC. Atuante prestando consultoria e assessoria tanto nocontencioso quanto no preventivo.

111ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Comprovação de Pagamento de Aluguel

Locatário apresentou boleto, sem autenticaçãomecânica, e deverá restituir o locador

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de cobrança ajuizada pelo locador contra os locatá-

rios, em que solicita o pagamento dos aluguéis vencidos entre setembro e dezembro de 2015, faturas

de consumo de energia elétrica, água, reparos no imóvel, multa contratual e honorários convencio-nais.

Os locatários se defenderam dizendo que pagaram o aluguel, referente ao mês de setembro de

2015, que a autenticação do boleto que comprova a pagamento do aluguel estava dando erro nadigitação. Alegaram que o locador agiu de má-fé ao cobrar a quantia já quitada.

O Tribunal verificou que o documento apresentado pelos locatários não continha a autenticação

mecânica de sua quitação e que tratava-se apenas do boleto emitido pela imobiliária, sem qualquerchancela, com anotação feita à mão. Nem mesmo juntaram comprovante de pagamento referente

aos meses cobrados.

Portanto, os locatários foram condenados, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis vencidos,acrescidos dos encargos contratuais previstos na cláusula 2ª, § 3º, a partir dos respectivos venci-

mentos e também pelas taxas de energia elétrica e água (vencidas até 10.11.2015), com encargos

de mora e, ainda pelas despesas para reparos no imóvel, no valor de R$ 890,00, com correçãomonetária e juros de mora de 1% ao mês.

Ementa: Locação de imóvel residencial. Ação de cobrança. Nos termos do art. 434 do CPC/2015,

incumbia aos réus instruir a contestação com o comprovante de pagamento do aluguel vencido emsetembro/2015, não podendo fazê-lo somente depois da prolação da sentença. Hipótese que não se

amolda à previsão do art. 435 da lei processual. Recurso improvido.

Dados da Decisão: TJSP – Apelação n° 1032540-49.2016.8.26.0576 – Relator: Gomes Varjão- Data do julgamento: 18.5.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

12 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Locação em Shopping Center

Loja comercial em shopping center rescindiucontrato e arcará com a multa de 50%

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação ajuizada por shopping center contra uma loja

comercial.

O shopping center alegou que, na qualidade de administrador, celebrou com a loja um ins-

trumento denominado de “Pedido de Autorização para Utilização Temporária de Área”, pelo alu-

guel mensal de R$ 10.350,00. Disse que a loja desocupou antecipadamente o imóvel comercial,

extinguindo, unilateralmente, o vínculo que fora estabelecido, o que dá ensejo à aplicação de

multa equivalente a 50% do valor do contrato, previsto na cláusula 14, que diz: “Arcarei com uma

multa, desde já, estipulada em 50% (cinquenta por cento) do valor deste contrato, caso descumpra

qualquer cláusula desta autorização”.

A loja comercial contestou a aplicabilidade da cláusula contratual, referente à multa por

descumprimento do contrato, especificamente da cláusula 14.

O Tribunal verificou que a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pela legisla-

ção civil, com incidência dos princípios da liberdade e força contratual. Portanto, é perfeitamente

válida a cláusula contratual.

Assim, a loja comercial foi condenada a pagar o valor de 50%, de acordo com a cláusula 14

do contrato. Esta importância deverá ser corrigida monetariamente pela Tabela Prática do Tribu-

nal de Justiça, com incidência de juros de mora de 1% ao mês.

Ementa: Apelação Cível - Ação Monitória - Contrato de locação - Autorização para utilização

temporária de área para instalação de loja comercial em shopping - Cobrança relativa a meses

inadimplidos e multa contratual pelo descumprimento do contrato (desocupação unilateral pela

locatária antes do termo final do contrato) - Embargos monitórios julgados procedentes, afastando

a cobrança de custo de ocupação e encargos mensais alegadamente inadimplidos, com constituição

131ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Locação em Shopping Center

do título executivo judicial (multa) em valor embasado em troca de e-mails e boleto bancário -

Recurso da embargada - Cabimento - Cláusula contratual prevendo multa de 50% sobre o valor

total do contrato pelo descumprimento da avença - Aplicabilidade do princípio Pacta Sunt Servanda,

que impõe a obrigatoriedade da convenção entre as partes - Contrato escrito que prescinde de

alteração também na forma escrita, que todavia, não foi providenciada - Sentença parcialmente

modificada, para constituir de pleno direito o título executivo judicial condenatório, com aplicação

da cláusula 14 do contrato de locação – Recurso provido.

Dados da Decisão: TJSP – Apelação n° 1007721-54.2015.8.26.0068 – Relator: Sergio Alfieri -

Data do julgamento: 16.5.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Imóvel do fiador tem que estarno mesmo município da locação?

Pergunta: O imóvel que o fiador está apresentando como garantia, obrigatoriamente deve ser

do mesmo município da Locação?

Resposta: O Código Civil/2002, diz que a fiança é uma obrigação pessoal do fiador, portanto,

enquadra-se no ramo do direito obrigacional e não como garantia real, isso porque não é requisitoda fiança a existência de propriedade imobiliária. Assim, não há obrigatoriedade quanto ao imóvel,

ser do mesmo município, pois apenas a prova de que o fiador é idôneo, podendo os bens do mesmo

serem penhorados em outras ações judiciais, caso não seja vendido ou doado antes de qualquerexecução por aluguéis inadimplidos, não surtindo efeitos sobre a localidade do imóvel do fiador.

Entretanto, as imobiliárias têm pedido prova de que o fiador possui imóvel na mesma localidade

ou em localidade próxima, a fim de facilitar a execução em caso de inadimplência.

Imóvel do Fiador

14 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Benfeitorias feitas pelo LocatárioBenfeitorias em imóvel

alugado e suas consequênciasBreves considerações acerca das

benfeitorias realizadas em imóvel alugado

Wellington Rocha*

São muitas as dúvidas rela-

cionadas às benfeitorias reali-

zadas em imóvel alugado nomomento da vigência do con-

trato, em especial: se há pos-

sibilidade de retenção ou inde-nização pelos gastos ocorridos;

se há necessidade de autoriza-

ção para realizar as benfei-torias; se há possibilidade de

renúncia sobre esse direito;

dentre outras questões queserão explicadas a seguir, em

formato de perguntas e respos-

tas, para que haja maior com-preensão sobre o assunto:

1) Quais tipos debenfeitorias podem

ser feitas em umimóvel alugado?

Primeiramente, é precisoressaltar que as benfeitorias

são, em outras palavras, qual-

quer obra, conserto, reparosou até mesmo pinturas reali-

zadas no bem imóvel com a

pretensão de melhorá-lo,conservá-lo e embelezá-lo.

Nesse sentido, destaca-se

que as benfeitorias estão pre-vistas no art. 96 e 97 do Có-

digo Civil de 2002, bem como

nos arts. 35 e 36, da Lei 8245/

1991, a famosa lei do inquili-

nato.Sobre o assunto, é preciso

entender que elas podem ser

divididas em três grupos: asbenfeitorias necessárias são

aquelas realizadas para con-

servação do bem ou para evi-tar que se deteriore. Tem-se

como exemplo: as manuten-

ções ou reparos realizados notelhado da casa, pintura de

uma parede, remendo de uma

fechadura, e outras.Já as benfeitorias úteis são

aquelas que aumentam ou fa-

cilitam o uso do bem. A exem-plo disso, se tem a constru-

ção de uma garagem, a ins-

talação de grades protetorasem janelas, e etc.

Outrossim, a benfeitorias

voluptuárias são aquelas demero deleite ou recreio, se-

riam as obras destinadas sim-

plesmente para o luxo e con-forto. Exemplos: colocação de

piscina, colocação de elevador,

dentre outras hipóteses.É importante ressaltar que

não há qualquer vedação por

lei para a realização das

benfeitorias no imóvel aluga-

do. Contudo, a regra e a apli-cação dos efeitos jurídicos são

feitas de formas distintas para

cada tipo de benfeitoria reali-zada.

2) É necessáriaautorização para arealização dessas

benfeitorias noimóvel alugado?

Uma vez que a aplicação

dos efeitos jurídicos é feita de

forma distinta para cadabenfeitoria realizada, a Lei do

inqui l inato prevê que a

benfeitoria necessária nãonecessita de autorização do

locador para a sua realização,

e nesse caso, poderá o loca-tário ser indenizado pelos

gastos realizados e exercer

seu direito subjetivo de reten-ção, mesmo sem autorização.

Contudo, veja-se que para

as demais benfeitorias (úteisou voluptuárias) existe a ne-

cessidade de expressa auto-

rização do locador, sob o ris-co de o locatário não poder

ser indenizado ou exercer seu

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151ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Benfeitorias feitas pelo Locatário

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direito de retenção sobre o

bem.3) O que acontece ou

pode acontecer, caso oinquilino faça alguma

mudança no imóvel sema autorização do dono?A Lei do inquilinato (Lei nº

8245/1991), ressalta em seu

art. 35 que: “Salvo expressa

disposição contratual em con-trário”, caso em que as par-

tes se manifestaram expres-

samente de outra forma, asbenfeitorias necessárias feitas

ou realizadas pelo locatário,

ainda que não autorizadaspelo locador, serão indeni-

záveis e permitem o exercício

do direito de retenção do bem.Entretanto, no caso das

benfeitorias úteis – elas so-

mente poderão ser indeni-záveis ou retiradas, desde que

haja autorização expressa do

locador.Quanto às benfeitorias

voluptuárias, o art. 36 da Lei

do inquilinato, tem outro tra-tamento, não permitindo que

sejam elas indenizáveis. Po-

rém, o locatário ao final da vi-gência do seu contrato, pode-

rá retirar o bem do local, mas

desde que não afete a estru-

tura do imóvel. A ideia aqui é

que o bem imóvel deve ser de-volvido e restituído ao propri-

etário da mesma forma em

que se locou.No entanto, é importante

ressaltar que as partes podem

livremente dispor sobre o as-sunto em contrato, prevendo

que haja, no caso das ben-

feitorias voluptuárias, umapossível indenização, por

exemplo.

4) O direito sobre aindenização ou retenção

do bem pode serrenunciado? As partes

podem livrementedispor sobre o assunto?

A jurisprudência já é paci-

fica sobre a possibilidade de

renúncia ao direito à indeni-

zação das benfeitorias uteis ounecessárias. Inclusive a ma-

téria já é sumulada pelo STJ,

(Súmula nº 335), onde disci-plina que:

“Nos contratos de locação,

é válida a cláusula de renún-cia à indenização das benfei-

torias e ao direito de reten-

ção.”Portanto, veja que não há

qualquer ilegalidade no senti-

do de renunciar tal direito. Alei autoriza e o princípio da

autonomia privada das partes

permitem a livre manifestaçãosobre o assunto, podendo ser

negociado por meio de cláu-

sula expressa em contrato.

* O autor é Advogado, em Brasília/DF. Fundador do escritório Wellington Rocha & Advoga-

dos Associados, ex Procurador Geral da Câmara Municipal de Novo Gama, ex Assessor Parla-

mentar da Câmara Legislativa do Distrito Federal.

16 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Corretagem

Condômino Antissocial○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

A conduta antissocial e contumazdo condômino e suas implicações

Eduardo Vasconcelos de Moraes*

Todas as pessoas que resi-

dem, ou já residiram, em um

condomínio edilício já enfren-taram ou conhecem alguém

que tenha enfrentado a péssi-

ma situação de ter um vizinhoque se comporta de maneira

insuportável.

Não se trata de um condô-

mino mal educado que não

cumprimenta seus vizinhos ouque fala alto. Aqui a situação

transcende o comportamento

retrógrado da falta de educa-ção. A pessoa a que este arti-

go se refere é aquele vizinho

que ultrapassa todos os limites

do aceitável, tornando quase

impossível a convivência. Tra-çar essa diferença é fundamen-

tal para o entendimento do que

aqui é abordado.O Código Civil chama esse

tipo de vizinho de “condômino

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Corretor de imoveis, trabalhando como pessoafísica, precisa de alvará de funcionamento?

Sendo corretor de imóveis, trabalhando como “pessoa física”, prestador de serviços e com

inscrição regular no CRECI e na prefeitura, local com licença de funcionamento.

Pergunta: Preciso de “alvará” de funcionamento anual? Como os profissionais de outros co-mércios.

BDI Responde: O alvará de funcionamento é somente para estabelecimentos comercias. Ocorretor de imóveis, trabalhando como pessoa física e autônoma, não precisa de alvará, precisa-

rá, no entanto, para o caso de abrir uma imobiliária.

171ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

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antissocial”.O condomínio edilício é

composto, nas palavras de

Carlos Maximiliano¹, da“superposição de propriedades

distintas, conjugada com uma

indivisão forçada e perene: di-reito exclusivo sobre o andar

[ou unidade autônoma] e

copropriedade sobre as coisascomuns, em regime de

indivisibilidade perpétua”.

Assim, nota-se que todossão ao mesmo tempo proprie-

tários exclusivos de seus apar-

tamentos, mas coproprietáriosdas áreas comuns do edifício,

devendo seguir regras de con-

vívio indispensáveis para amanutenção da coesão orgâni-

ca desse conjunto econômico-

jurídico que é o condomínio.A lei civil, objetivando tra-

çar normas gerais, previu di-

reitos e deveres dos condô-minos em seus artigos 1.335

e 1.336, adiante citados.

Art. 1.335. São direitos docondômino:

I - usar, fruir e livremente

dispor das suas unidades;II - usar das partes comuns,

conforme a sua destinação, e

contanto que não exclua a uti-lização dos demais compo-

ssuidores;

III - votar nas deliberaçõesda assembléia e delas partici-

par, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do

condômino:

I - contribuir para as des-pesas do condomínio na pro-

porção das suas frações ide-ais, salvo disposição em con-

trário na convenção; (Redação

dada pela lei 10.931, de 2004)II - não realizar obras que

comprometam a segurança da

edificação;III - não alterar a forma e a

cor da fachada, das partes e

esquadrias externas;IV - dar às suas partes a

mesma destinação que tem a

edificação, e não as utilizar demaneira prejudicial ao sosse-

go, salubridade e segurança

dos possuidores, ou aos bonscostumes.

§ 1º. O condômino que não

pagar a sua contribuição fica-rá sujeito aos juros moratórios

convencionados ou, não sen-

do previstos, os de um por

cento ao mês e multa de até

dois por cento sobre o débito.§ 2º O condômino, que não

cumprir qualquer dos deveres

estabelecidos nos incisos II aIV, pagará a multa prevista no

ato constitutivo ou na conven-

ção, não podendo ela ser su-perior a cinco vezes o valor de

suas contribuições mensais,

independentemente das perdase danos que se apurarem; não

havendo disposição expressa,

caberá à assembleia geral, pordois terços no mínimo dos

condôminos restantes, delibe-

rar sobre a cobrança da multa.Percebe-se que a relação de

direitos e deveres dos

condôminos está traçada emlinhas gerais, devendo as nor-

mas específicas de cada con-

domínio serem traçadas naconvenção de condomínio re-

gistrada, podendo ser altera-

das, excluídas ou criadas no-

Condômino Antissocial

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18 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

vas regras por meio das

assembleias. Contudo, devemmanter respeito às normas le-

gais e principiológicas do

ordenamento pátrio.O que se espera de todos

os condôminos é que de fato

todas as regras criadas sejamfielmente cumpridas por todos.

Acontece que essa expectati-

va, na grande maioria das ve-zes, é totalmente frustrada.

Sempre haverá o descum-

pridor das regras, seja de quenatureza a regra for.

Para todas as situações de

descumprimento das regrascondominiais previstas na con-

venção, bem como nas normas

gerais do direito, existem osmecanismos de sanção. O CC

aborda alguns deles no próprio

artigo 1.336, mas tambémsugere punição aos contuma-

zes descumpridores no artigo

1.337, senão vejamos:Art. 1.337. O condômino,

ou possuidor, que não cumpre

reiteradamente com os seusdeveres perante o condomínio

poderá, por deliberação de três

quartos dos condôminos res-tantes, ser constrangido a pa-

gar multa correspondente até

ao quíntuplo do valor atribuí-do à contribuição para as des-

pesas condominiais, conforme

a gravidade das faltas e a rei-teração, independentemente

das perdas e danos que se

apurem.Parágrafo único. O condô-

mino ou possuidor que, por

seu reiterado comportamentoanti-social, gerar incompatibi-

lidade de convivência com os

demais condôminos ou possui-dores, poderá ser constrangi-

do a pagar multa correspon-

dente ao décuplo do valor atri-buído à contribuição para as

despesas condominiais, até

ulterior deliberação da assem-bleia.

Perceptível está a preocu-

pação do legislador em forçaro condômino a cumprir com

suas obrigações de forma ple-

na ao impor multas pecuniáriascuja base de cálculo é a con-

tribuição mensal paga a título

de taxa de condomínio.Ressalta-se que essa mul-

ta, por ser de natureza legal,

independe de previsão na con-venção de condomínio e so-

mente pode ser aplicada em

casos de descumprimento rei-terado, não podendo jamais

ser aplicada em descumpri-

mentos pontuais e esporádi-cos.

É possível concluir que as

sanções impostas pela lei, quesão de cunho exclusivamente

pecuniário, podem ser facil-

mente suportadas por aque-les condôminos que possuam

um alto padrão econômico-fi-

nanceiro.Enquanto o descumpri-

mento reiterado permanecer de

natureza financeira – que po-derá, sem sombra de dúvidas,

causar diversos prejuízos aos

demais condôminos uma vezque será capaz de ocasionar um

desequilíbrio das contas do

condomínio em decorrência dahabitualidade do comporta-

mento lesivo –, maiores pro-

blemas para obter o ressarci-mento não necessariamente

serão enfrentados uma vez que

os créditos condominiais sãogarantidos pela própria unida-

de autônoma.

Ocorre que o problema setorna muito claro quando a si-

tuação recai sobre o compor-

tamento antissocial reiteradodo condômino. Mais uma vez,

não se confunde o comporta-

mento social com a ausênciado bom trato e cortesia do

condômino. Nos dizeres do

Ministro Luiz Edson Fachin², ocomportamento antissocial

está presente naquelas situa-

ções em que “a estabilidadedas relações entre condôminos

é gravemente ameaçada,

inviabilizando a convivênciasocial”.

Para esses casos a lei pre-

vê uma multa mais substanci-al em relação a esses condô-

Condômino Antissocial○

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191ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

minos, expressa no parágrafo

único do artigo 1.337 do CC,que pode chegar ao décuplo do

valor pago a título de taxa

condominial.Contudo, encontra idêntico

impasse da situação anterior.

Surge novamente a indagaçãoacerca do condômino abasta-

do que possa suportar o peso

da imposição da multa e as-sim permaneça praticando as

condutas antissociais. Aparen-

temente uma situação que nãoteria solução.

Apesar de a Lei Civil não

deixar claro se a medida paracoibir o comportamento se es-

gota na multa, aparentemen-

te não terminam aí as possi-bilidades de resolver a ques-

tão.

Os condôminos, o condomí-nio ou o possuidor prejudica-

do, em que pese a aplicação

da multa, poderão proporação indenizatória ou de obri-

gação de fazer ou não fazer,

com pedidos de tutela espe-cífica, conforme prevê o Có-

digo de Processo Civil em seus

artigos 139, IV, 497 a 500,536, § 1º, e 537.

Entre essas possibilidades

previstas nos dispositivosretromencionados, consta que

“o juiz poderá determinar, en-

tre outras medidas, a imposi-ção de multa, a busca e apre-

ensão, a remoção de pes-soas e coisas, o desfazimen-to de obras e o impedimento

de atividade nociva, podendo,

caso necessário, requisitar oauxílio de força policial” (art.

536, § 1º).

Nota-se que entre as medi-das encontra-se a expulsão do

condômino com comporta-

mento antissocial reiterado doprédio. Contudo, ressalta-se

que, caso haja tal medida, o

condômino perderá a possedireta do bem, mas permane-

cerá com a posse indireta, po-

dendo exercer seu poder defruição, transferindo o exercí-

cio da posse direta a terceiros.

Assim, uma questão saltaaos olhos. Seria possível a

alienação forçada da unidade

autônoma e exclusão definiti-va do condômino antissocial

que permanece com sua con-

duta nociva, lesiva e abusiva,

mesmo com a aplicação dasmedidas anteriormente men-

cionadas?

A legislação não tratou des-sa possibilidade. Entretanto,

quedando silente a lei, não

surtindo efeitos as medidaspreviamente adotadas - o que

raramente acontecerá, mas é

uma possibilidade -, é bastan-te razoável dizer que é total-

mente possível a alienação

forçada da unidade autônoma.Isso porque, atualmente, a

função social da propriedade

deixou de ser um limite aoexercício do direito e passou

a ser seu conteúdo.

NOTAS1. PEREIRA, Caio Mário da

Silva. Condomínio e Incorpo-

rações. 12. ed. São Paulo: Fo-rense, 2016. 504 p.)

2. FACHIN, Luiz Edson. Co-

mentários ao Código Civil. SãoPaulo: Saraiva, 2003. 261 p.

v. XV.

* O autor é Advogado, em São Paulo/SP. Especialista em Direito Imobiliário pela FGV São Paulo.

Condômino Antissocial

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211ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Síndico

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Quórum para Obras em Área Comum

Existe ilegalidade em se transferiros poderes do síndico para terceiros?

Em um condomínio, um condômino que detém o maior número de unidades é uma empresaprivada de saúde, que em eleições, em seguidas vezes, é sempre eleita como síndica, e sempre

indica uma pessoa de sua confiança para exercer a função. A remuneração é paga à pessoa física

indicada, por procuração, pela empresa.Pergunta: Há alguma ilegalidade nessa questão?

BDI Responde: O síndico pode transferir a terceiro os poderes de representação ou as funçõesadministrativas, mediante aprovação da assembleia, caso a convenção do condomínio não proiba.

Assim sendo, não se tem qualquer ilegalidade no ato praticado pela empresa.

Qual o quórum necessáriopara obras em área comum?

Em um condomínio edilício há a pretensão de convocar a assembleia para a apresentação, dis-

cussão e aprovação do orçamento para o reparo ou a substituição do gradil existente ao redor dapiscina.

Pergunta: Qual o quórum e fundamento para essa deliberação?

BDI Responde: A realização de manutenção em área comum, em acréscimo à já existente,

necessita de um quórum de dois terços (2/3) dos condôminos para a aprovação, de acordo com o

art. 1342, do Código Civil/2002.

22 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Cotas Condominiais em atraso

Salvo disposição em contrário na Convenção,todos os condôminos deverão contribuir pela

fração ideal de suas respectivas unidades

Comentário do BDI: Trata-se de Ação de Cobrança de Condomínio contra condômino em atraso.

Os condôminos, que moram na cobertura, alegaram que não há razão legal para que a taxa de

condomínio de sua unidade seja o dobro da cobrada aos outros condôminos, que houve uma novaAssembleia Geral Ordinária que modificou a cobrança para a fração ideal.

O Tribunal verificou que, de acordo com o art. 1.336, I, do Código Civil, é claro ao dispor que é

dever do condômino “Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas fraçõesideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Tendo em vista que a convenção de condomínio

é bem clara em sua cláusula quarta, subitem 1, de que os condôminos contribuirão na proporção da

fração ideal de suas respectivas unidades e as taxas extras em partes iguais. Sobre a alegação de queteve mudança na forma de cobrança por fração ideal é irrelevante, pois não houve aprovação de tal

mudança.

Neste caso, os condôminos deveriam fazer o seu pedido para a revisão da cláusula de convençãocondominial para regularizar a sua situação e não afirmar que houve uma nova assembleia geral que

modificou a cobrança para fracão ideal.

Portanto, os condôminos foram condenados a pagarem as cotas condominiais referentes ao perío-do que deixaram de pagar (setembro de 2011 até janeiro de 2012), bem como as despesas gastas

que totalizam o valor de R$ 3.243,07, valores devidamente corrigidos monetariamente, acrescidos de

multa de 2% ao mês e juros moratórios de 1% ao mês, a partir do vencimento de cada parcela ematraso.

Ementa: Apelação Cível - Ação de cobrança de taxas de condomínio - Preliminar de ausência de

dialeticidade - Rejeitada - Cobrança de despesas condominiais por fração ideal de unidade autôno-ma - Possibilidade – Expressa previsão em convenção condominial.

Dados da Decisão: TJMG – Apelação n° 10024120374202001 – Relator: Marcos Henrique Caldera

Brant – Data do julgamento: 2.3.2018Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

231ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Dívida CondominialA dívida condominial e a possibilidade de penhorado imóvel (ainda que seja o único bem de família)

Suéllen Rodrigues Viana*

Diferente daquelas dívidasque possuem caráter pessoal,nas quais quem originou o dé-bito deve pagar, a dívidacondominial fica vinculada aoimóvel e não à pessoa do de-vedor. Assim, uma vez adqui-rido o imóvel com débitoscondominiais, deverá o atualproprietário se responsabilizarpela dívida.

Por isso, aquele que pre-tende adquirir uma unida-de condominial, deve verifi-car se este imóvel está livrede débitos, podendo auferiratravés de certidões negativasou requisitando informaçõesjunto ao síndico e à adminis-tradora do condomínio, a fimde confirmar a inexistência deações de cobranças condo-miniais sobre o apartamentoque pretende comprar.

E não é só, caso exista açãode cobrança de taxas con-dominiais e o proprietário nãoefetue o pagamento da dívi-da, o imóvel poderá ser pe-nhorado e vendido em has-ta pública (leilão) para satis-fação do crédito condominial.Isto porque a dívida de con-domínio constitui obrigação

própria da coisa, os famososdébitos propter rem.

Porém, você sabe o que sig-nifica?

A obrigação propter rem éuma relação entre o atual pro-prietário e possuidor do bem,sendo decorrente da existên-cia da coisa, pois a obrigaçãoé imposta ao titular adquirenteque se obriga a adimplir asdespesas deste.

De toda forma, de acordocom a obrigação propter rem,especialmente no caso de dé-bito condominial, ela seatrela à própria coisa e porela responderá o titular, mes-mo não sendo o proprietáriodo imóvel e ainda que o imó-vel tenha sido alienado a ter-ceiro.

O Código Civil de 2002 trou-xe essa obrigação em algunsartigos, como por exemplo, oartigo 1.345, o qual preconizaque: “Código Civil. Art. 1.345.O adquirente de unidade res-ponde pelos débitos do alie-nante, em relação ao condo-mínio, inclusive multas e ju-ros moratórios”.

Assim, a possibilidade depenhora do imóvel pode ocor-

rer independente de ser bemde família, pois recai na ex-ceção da Lei nº 8.009/90,em seu artigo 3º, inciso IV: “Aimpenhorabilidade é oponívelem qualquer processo de exe-cução civil, fiscal, previden-ciária, trabalhista ou de outranatureza, salvo se movido:

[…]IV – para cobrança de im-

postos, predial ou territorial,taxas e contribuições devidasem função do imóvel familiar;”

De tal modo, em virtude dasdespesas condominiais inci-dentes sobre o imóvel, podevir ele a ser penhorado, aindaque gravado como bem de fa-mília, por tratar-se de umaexceção prevista em lei.

Por conseguinte, os proprie-tários devem tratar a dívidaoriunda dos encargos condo-miniais com a mesma impor-tância com que tratam e hon-ram os pagamentos decorren-tes de hipoteca ou alienaçãofiduciária com os bancos, pois,ainda que mantenham as pres-tações do financiamento doimóvel em dia, poderão, sim,perder o imóvel em razão dadívida de condomínio.

* A autora é Advogada, em Içara/SC. Atuante prestando consultoria e assessoria tanto no

contencioso quanto no preventivo.

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24 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Condomínio de um só proprietárioComo criar unidades autônomas

num prédio com uma só matrícula

Pergunta: Estou com um caso prático de transformação de um imóvel (prédio com quatro pavimentos),com uma única matrícula no registro do imóvel. O proprietário perguntou em quanto ficaria para transfor-mar em unidades autônomas (1º pavimento – sala comercial; 2º/3º/4º pavimento – apartamentosresidenciais).

Quais os procedimentos para tal demanda, no Estado de Goiás (documentos necessários, formalidadesjunto à prefeitura, ao cartório)?

BDI Responde: Os procedimentos são:1) Para transformar em unidades autônomas um imóvel já construído, dando destinação condominial,

serão necessários:a) Que a construção já esteja averbada na matrícula e portanto já existiu a aprovação da prefeitura com

o “habite-se”b) Requerer ao cartório de registro de imóveis a instituição do condomínio, acompanhada da respectiva

especificação e convenção de condomínio.c) No cartório de imóveis deverão ser registrados: – a instituição, a construção e especificação de condomínio no livro 2 – a convenção de condomínio no livro 3.2) No ato da instituição de condomínio, o instituidor deverá individualizar cada unidade autônoma, com:a) sua identificação: ou seja, o tipo de unidade (apartamento, casa, loja, sala, vaga de garagem, box,

etc);b) sua denominação ou indicação cadastral: número ou letra da unidade (ex.: loja 1, apartamento 202,

sala b, etc);c) sua localização: o pavimento em que se localiza e sua situação dentro do pavimento.d) sua área privativa: área de uso exclusivo (se houver), área de uso comum que lhe foi atribuída e sua

fração ideal no terreno.e) a distribuição interna da unidade: não é obrigatório, mas opcional a menção à divisão interna (número

de quartos, banheiros, salas, etc)f) indicação das áreas comuns: passagens comuns, áreas de recreação e lazer, garagens, piscina, qua-

dras de esportes, centro comunitário, salas de ginástica, sauna, churrasqueira, apartamento destinado aoporteiro, salão de festas, salas de jogos, tudo enfim que se inclua entre os bens de propriedade de todos oscondôminos.

g) o documento de instituição de condomínio: deve conter o fim a que as unidades se destinam.3) A instituição de condomínio deverá ser feita após a averbação da construção, ou concomitante a ela.4) A lei não especificou os documentos que deveriam acompanhá-la, mas geralmente, deverá vir acom-

panhada dos seguintes documentos:a) requerimento de todos os proprietários;b) planilha das áreas das unidades, das frações ideais e das partes comuns feitas por profissional habili-

tado;c) projeto aprovado, com planta da garagem especificando suas respectivas vagas.

251ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Desmembramento de GlebaFalta de documentação impossibilita

o desmembramento de gleba

Comentário do BDI: A incorporadora pediu para que a matrícula de um imóvel fosse fracionada

em outras nove matrículas, argumentando que pretende somente o desmembramento da gleba e o

registro de todas as nove matrículas.O registrador argumentou que para se proceder ao registro de desmembramento da gleba é

necessária a apresentação do documento de aprovação municipal e da certidão negativa de débitos

do INSS.O Tribunal verificou que não há provas de tais documentações. Portanto, não há como proce-

der ao registro.

Ementa: Parcelamento do solo urbano - Desmembramento - Registro Especial - Alvará munici-pal - Demolição - Certificado - CND do INSS.

Dados da Decisão: 1ª VRPSP – Pedido de Providências n° 1011464-68.2018.8.26.0100 –

Relatora: Tânia Mara Ahualli – Data do julgamento: 12.4.2018.Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

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Proprietários tem pedido negado para a retificação deescritura, com o intuito de modificar a descrição do bem

Comentário do BDI: Trata-se de pedido objetivando a retificação de escritura pública para

que nela constem os dados corretos e a identificação do imóvel, viabilizando o ingresso do título

no Cartório de Registro de Imóveis competente.Os proprietários do imóvel formularam um pedido de retificação de escritura pública de venda

e compra de imóvel, com o intuito de modificar os dados descritivos do imóvel para a sua correta

identificação.O Tribunal evidenciou que escritura pública é ato notarial que reflete a vontade das partes na

realização de negócio jurídico, observados os parâmetros fixados pela lei e pelas normas de

Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, reproduzindo, exatamente aquilo que os outorgantes eos outorgados declararam ao escrevente ou Tabelião.

Assim, o Tabelião, ao lavrar o ato de venda e compra, apenas revestiu a manifestação de

vontade das partes na forma prescrita em Lei (artigo 215 do Código Civil). Aliás, a hipótese nãoconfigura mera correção de evidente erro material de escritura pública, mas envolve alteração

que visa consignar modificação descritiva do bem, cuja modificação não comporta acolhimento na

Retificação de Escritura

26 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Retificação de escritura

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via administrativa, seria como munir o agente administrativo dos poderes que não dispõe, capazes deinterferir na manifestação da vontade da parte, que já a deixou consignada formalmente no título.

Portanto, o pedido dos proprietários em fazer a correção da escritura pública de compra e venda foi

negado.Ementa: Escritura pública - Retificação.

Dados da Decisão: 2ª VRPSP – Processo n° 1016599-61.2018.8.26.0100 – Relatora: Renata

Pinto Lima Zanetta - Data do julgamento: 8.5.2018Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

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A cláusula de tolerância nos contratos deaquisição de unidade imobiliária em construção

Parte II - Final

André Boccuzzi de Souza*

Cláusula de Tolerância em Contrato

Havendo a ocorrência demora pelo fornecedor (ouseja, ultrapassados os 180(cento e oitenta) dias após oprazo previsto para o términoda obra), ou mesmo oinadimplemento parcial doobjeto do ajuste (a dependerda providência jurídica adota-da pelo consumidor), algunspontos devem ser observados.

Em primeiro lugar, deve-seconsiderar a possibilidade derescisão (resolução) do contra-to, sem a incidência de quais-quer ônus ao consumidor,tampouco a imposição de mul-ta contratual prevista para ocaso de resilição simples, já queo desfazimento do negócio ju-rídico, no caso, dá-se por cul-pa do fornecedor/vendedor.

Nesse sentido: STJ, REsp1129881/RJ, Relator MinistroMassami Uyeda, j. 15/9/2011;TJ/SP, 4ª Câmara de Direito Pri-vado, Apelação nº 0142955-65.2011.8.26.0100, RelatorDesembargador Natan ZelinschiDe Arruda, j. 14/11/2013.

Ademais, embora ainda sejaobjeto de certa divergência,tem-se, inegavelmente, datavenia, situação apta a ensejara fixação de dano moral, con-forme já entendeu em algumasoportunidades o TJSP, cabendotranscrever o seguinte trecho derelevante julgado a respeito:[...]. A alegação de que o atra-so é mero inadimplementocontratual não se coaduna como aspecto preventivo-pedagógi-co dessa espécie indenizatória,

o qual, acrescido da frustraçãono recebimento do imóvel ob-jeto da promessa de venda ecompra pactuada, resultam emlesão de cunho extrapatri-monial. O ilícito, portanto, égerador de grave frustação e in-segurança, não se tratando demero aborrecimento, inclusiveporque interfere na aquisição dodireito de moradia, peçainseparável do princípio da dig-nidade da pessoa humana. [...](3ª Câmara de Direito Privado,Apelação nº 4012749-76.2013.8.2 6.0114, Relator Desem-bargador Donegá Morandini, j.7/11/2014).

De toda forma, a jurispru-dência não tem reconhecidouma espécie de dano moral inre ipsa no caso, entendendo

271ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

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Cláusula de Tolerância em Contrato

que o simples inadimplementonão gera, por si só, dano mo-ral, cabendo, então, à demons-tração de sua ocorrência porparte do consumidor (o que,data venia, é bastante pre-sumível, como mencionado aci-ma). Por isso, inclusive, é queo TJSP, ao analisar o tema nº4, no citado Incidente de Re-solução de Demandas Repe-titivas, rejeitou o estabeleci-mento de qualquer tese emrazão do tema envolver neces-sariamente matéria fática aoexame de cada caso concreto.

Além do dano moral, a situ-ação é apta também a deman-dar a fixação de indenizaçõespor danos materiais, consubs-tanciados em cláusula penalcompensatória ou moratória, adepender do caso (se a pres-tação continuará a ser útil aoconsumidor), e em lucroscessantes.

As penas em tela devem serfixadas em percentual sobre ovalor do contrato (STJ, Tercei-ra Turma, REsp 1.355.554/RJ,Relator Ministro Sidnei Beneti,DJe 04/02/2013), havendo pe-quena divergência quanto à ne-cessidade, nesse sentido, dehaver expressa previsãocontratual para tanto (o quedificilmente ocorrerá, já que ocontrato é de adesão, confor-me já aduzido anteriormente,normalmente, o fornecedorfará a inserção de cláusula queapenas lhe beneficie). De toda

forma, o STJ julgará a possibi-lidade de inversão, em desfavordo fornecedor, da cláusula pe-nal estipulada exclusivamenteao adquirente/consumidor, pelasistemática dos recursosrepetitivos (Tema nº 971 - RE-sps nº 1.614.721/DF e 1.631.485/DF), devendo-se aguardarsua decisão.

Os lucros cessantes, por suavez, são presumíveis, indepen-dentemente da finalidade paraa qual o imóvel fora adquirido,podendo corresponder tantoaos eventuais aluguéis não per-cebidos durante o período demora ou inadimplemento comoa própria não fruição do bem.Nesse sentido: STJ, Quarta Tur-ma, AgRg no AREsp 525614/MG, Relator Ministro Luis FelipeSalomão, j. 19/8/2014); Sú-mula nº 162 do TJ/SP: Des-cumprido o prazo para a entre-ga do imóvel objeto do com-promisso de venda e compra,é cabível a condenação davendedora por lucros cessan-tes, havendo a presunção deprejuízo do adquirente, inde-pendentemente da finalida-de do negócio. Sua apuração,outrossim, pode ser verificadade acordo com o tema nº 5aprovado pelo TJSP, no Inciden-te de Resolução de DemandasRepetitivas (já transcrito ante-riormente): O atraso da pres-tação de entrega de imóvelobjeto de compromisso decompra e venda gera obriga-

ção da alienante indenizar oadquirente pela privação injus-ta do uso do bem. O uso seráobtido economicamente pelamedida de um aluguel, quepode ser calculado empercentual sobre o valor atua-lizado do contrato, correspon-dente ao que deixou de rece-ber, ou teve de pagar para fa-zer uso de imóvel semelhante,com termo final na data dadisponibilização da posse dire-ta ao adquirente da unidadeautônoma já regularizada.

Registre-se tão somenteque, nesse sentido, alguns jul-gados têm considerado umaúnica espécie de indenização,embora, data venia, seja pos-sível a cumulação entre cláu-sula penal compensatória oumoratória e lucros cessantes.

Aliás, pode até se cogitar dafixação de outra indenizaçãopor danos materiais, caracteri-zada como danos emergentes,especialmente nos casos emque o consumidor se veja obri-gado a locar um imóvel em vir-tude do descumprimento pelofornecedor. Exemplo, nessesentido, pode ser colhido doseguinte julgado do STJ (Ter-ceira Turma, REsp 644984/RJ,Rel. Min Nancy Andrighi, j. 16/8/2005): [...] A inexecução docontrato pelo promitente-ven-dedor, que não entrega o imó-vel na data estipulada, causa,além do dano emergente, figu-rado nos valores das parcelas

28 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

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pagas pelo promitente-com-prador, lucros cessantes a tí-tulo de alugueres que poderiao imóvel ter rendido se tivessesido entregue na data contra-tada. Trata-se de situação que,vinda da experiência comum,não necessita de prova [...].

Ademais, os chamados jurosde obra, juros de evolução daobra ou taxa de evolução daobra, que têm sido admitidospela jurisprudência, não são lí-citos após o transcurso do pra-zo para entrega do imóvel (in-cluído o prazo de tolerância),devendo o fornecedor/vendedorarcar com tal ônus. Nesse sen-tido, o tema nº 6, no Incidentede Resolução de DemandasRepetitivas do TJSP: É ilícito orepasse dos “juros de obra”, ou“juros de evolução da obra”, ou“taxa de evolução da obra”, ououtros encargos equivalentes,após o prazo ajustado no con-trato para entrega das chavesda unidade autônoma, incluídoperíodo de tolerância.

Outra consequência do atra-so na entrega da unidade autô-noma é a possibilidade de o con-sumidor/adquirente cessar opagamento das parcelas quevencem durante tal período, até

que ocorra a entrega das cha-ves, sem que incidam quaisquerjuros ou multas. Contudo, tem-se entendido que, ainda assim,não fica suspensa a correçãomonetária do saldo devedor,mas apenas a possibilidade deque substituição do índice(indexador), contratualmenteprevisto (normalmente o Índi-ce Nacional da Construção Civil(INCC), por outro mais favorá-vel ao consumidor (normalmen-te o Índice Nacional de Preçosao Consumidor (IPCA). Nessesentido, a tese fixada no temanº 8 pelo TJSP, no já menciona-do Incidente de Resolução deDemandas Repetitivas: O des-cumprimento do prazo de en-trega de imóvel objeto de com-promisso de venda e compra,computado o período de tole-rância, não faz cessar a incidên-cia de correção monetária, mastão somente dos juros e multacontratual sobre o saldo deve-dor. Devem ser substituídos in-dexadores setoriais, que refle-tem a variação do custo daconstrução civil, por outrosindexadores gerais, salvo quan-do estes últimos forem maisgravosos ao consumidor.

Por fim, lembre-se que, en-

quanto não ocorrer a entregadas chaves ao consumidor/adquirente, as despesas com oimóvel – a exemplo de tributose taxas condominiais – são deresponsabilidade do fornece-dor/vendedor.

Em suma, os contratos des-ta espécie guardam algumasquestões complexas, que de-mandam uma análise cuidado-sa sobre suas cláusulas e asrepercussões jurídicas advindasde sua interpretação e das con-dutas do fornecedor/vendedor,devendo ainda se observar osreflexos quanto a rescisão ounão do ajuste (e as implicaçõesquanto a mora ou inadimple-mento).

Lembre-se, por derradeiro,que, com exceção do STJ, asteses e entendimentos fixadospelo TJSP refletem o posicio-namento de suas Câmaras deDireito Privado, de modo quepode haver entendimento di-vergente de quaisquer dasCâmaras de Direito Público que,com bastante frequência, ana-lisam temas ligados à legisla-ção consumerista, a exemploda imposição de sanções pelosórgãos de defesa do consumi-dor (Procons, etc.).

* O autor é Advogado, em São Paulo/SP. Professor universitário de direito do consumidor eoutras disciplinas; Empregado público da Fundação Procon/SP. Mestrando em direito da socie-

dade da informação na FMU; Especialista em direito constitucional pelo Complexo Educacional

Damásio de Jesus; Bacharel em direito pela Universidade Municipal de São Caetano do Sul.Associado do Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor (BRASILCON).

Cláusula de Tolerância em Contrato

291ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Registro de EmpreendimentoÉ possível registrar a construção de empreendimento

em solo que está indisponível por decisão judicial?

O proprietário deseja realizar um empreendimento com parcelamento do solo. O imóvel objeto

do loteamento está, atualmente, agravado com indisponibilidade por força de decisão judicial.Pergunta: É possível, mesmo assim, agravar na matrícula tal parcelamento, sem alienar o bem?

Na mesma situação, com o acréscimo da incorporação imobiliária, do parcelamento e da construção

de casas para a venda futura, por óbvio, depois de se resolver o gravame atual?

BDI Responde: Entendemos que não, pois a Lei de Registros Públicos determina que o oficial

cartorário recuse o registro do título e da documentação que não se revistam das formalidadeslegais. Ao passo que o Decreto Lei nº 58/37, diz que os proprietários de terrenos que pretendam

vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, são obrigados, antes de anunciar a venda, a

depositar no cartório do registo de imóveis, da circunscrição respectiva, todas as certidões, e ainda,segundo a Lei de Parcelamento do Solo, o respectivo registro imobiliário deverá ser realizado e

acompanhado das certidões negativas do imóvel, bem como a certidão pessoal relativa ao loteador.

Dessa forma, se há um gravame que torna o imóvel indisponível, o ideal seria regularizar estasituação, para então iniciar o empreendimento.

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Laudo pericial deverá ser elaborado porprofissional capacitado para que seja

realizada a avaliação de imóvel penhorado

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação em que se discute a nomeação de um profissionalpara a elaboração de laudo de avaliação de um imóvel que foi a penhor.

A Fundação dos Economiários Federais – FUNCEF, não concordou com a decisão de primeiro grau

que reconheceu o laudo pericial apresentado para a avaliação do imóvel penhorado. Requer areforma da sentença, diante da desnecessidade de ser ter um perito qualificado e inscrito no CREA.

O Tribunal verificou que o laudo de avaliação de bens imóveis requer conhecimentos específi-

cos em matemática financeira, estatística, domínio dos métodos avaliatórios e conhecimentossobre fundações, estruturas e coberturas de imóveis, bem como características dos materiais que

Avaliação de Imóvel

30 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Demolição de Imóvel

Avaliação de Imóvel

os envolvem.Sendo assim, é imprescindível que a avaliação seja feita por um profissional capacitado para

tanto, como um profissional de engenharia civil, arquiteto ou engenheiro agrônomo.

Ementa: Agravo de Instrumento. Nomeação de perito judicial. Ausência de qualificação para ava-liação de imóvel. Necessidade de inscrição no CREA. Nomeação de corretora de imóveis. Não cabi-

mento. Possui apenas atribuição de opinar. Artigo 7º da Lei 5.194/66 : “As atividades e atribuições

profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo consistem em: (...) c) estudos,projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;”. Agravo provido.

Dados da Decisão: TJSP – Agravo de Instrumento n° 2052362-18.2018.8.26.0000 – Relator:

Silveira Paulilo – Data do julgamento: 21.5.2018Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

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Antigos proprietários foram indenizados pelo não aproveitamento

dos materiais da demolição de seu imóvel

Comentário do BDI: Trata-se de um imóvel que foi devolvido para a imobiliária e demolido poresta, sem a notificação aos antigos proprietários.

Os antigos proprietários argumentaram que a demolição do imóvel pela imobiliária, sem qual-

quer aviso ou possibilidade de levantamento dos materiais, configura flagrante desrespeito. Porisso, pediu a condenação da imobiliária por litigância de má-fé.

A imobiliária se defendeu alegando que a construção do imóvel é irregular, destituída de ART e de

aprovação pela Prefeitura.O Tribunal verificou que não resta dúvidas de que cabe à imobiliária o dever de indenizar os

antigos proprietários, já que optou por demolir as construções existentes sem prévia notificação, de

modo a prejudicar, em definitivo, o direito ao levantamento dos materiais reaproveitáveis.Sabendo-se que sem ART e averbação da obra na matrícula, não há direito à reparação na

totalidade do imóvel. Restando aos antigos proprietários, somente o direito à compensação pelos

materiais que poderiam ter levantado quando da devolução do imóvel, estes que, devido à comple-ta e descuidada demolição, não puderam resguardar.

Portanto, os antigos proprietários fazem jus, segundo os cálculos elaborados pelo perito, ao

montante equivalente a R$ 9.650,41, e deverão incidir correção monetária pelo INPC e jurosmoratórios de 1% ao mês, a serem pagos pela imobiliária.

Ementa: Agravo Instrumento. Direito Processual Civil. Liquidação de sentença. Ação de resolu-

311ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

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ção de contrato de compra e venda de imóvel. Construção de benfeitoria. Ausência de Anotação deResponsabilidade Técnica. Dever reparatório circunscrito aos materiais reaproveitáveis. Homologa-

ção do laudo pericial. Valor global da obra. Inviabilidade. Coisa julgada. Recurso provido.

Dados da Decisão: TJSC – Agravo de Instrumento n° 4011674-68.2017.8.24.0000 – Relator:Ricardo Fontes - Data do julgamento: 22.5.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

Demolição de Imóvel

Construtora, com bloqueio judicial de seus bens, deverápassar a escritura definitiva ao promitente comprador

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de obrigação de fazer contra uma construtora.O promitente comprador argumentou que adquiriu, através de contrato de compra e venda, o

imóvel da construtora e que não conseguiu obter a escritura definitiva por força do bloqueio judicialque recaiu sobre o bem.

A construtora afirmou que não se opõe ao fato da escritura ser concedida em favor do promitentecomprador, pois, encontra-se impossibilitada de cumprir o determinado por motivos que excedem asua vontade, visto que todos os bens estão indisponíveis por força de decisão proferida pela JustiçaFederal, sendo-lhe vedado praticar qualquer ato que implique em disposição do seu patrimônio.

O Tribunal decidiu que a decretação da indisponibilidade dos bens da construtora destina-se tãosomente a evitar a alienação de bens em proveito próprio e em prejuízo dos credores e não alcançaos bens pertencentes a terceiros, sendo que o promitente comprador negociou o imóvel antes dadecretação da indisponibilidade e com a devida quitação.

Portanto, a construtora foi condenada a liberar o imóvel do promitente comprador do bloqueiojudicial e conceder a escritura definitiva, no prazo de 60 dias.

Ementa: Recurso Especial. Promessa de compra e venda. Imóvel quitado. Outorga da escrituradefinitiva. Impossibilidade. Bloqueio de todos os bens da construtora determinado pela justiçafederal. Ação de obrigação de baixa do gravame judicial com outorga da escritura, sob pena demulta diária. Sentença de procedência. Réu impossibilitado de cumprir voluntariamente a obriga-ção. Fixação de astreintes que não se justifica. Indisponibilidade dos bens que não alcança opromitente comprador na hipótese, por se tratar de obrigação pretérita e totalmente quitada. Aco-lhimento do pedido subsidiário de adjudicação compulsória do imóvel, com baixa do gravame judi-cial. Possibilidade. Recurso provido.

Dados da Decisão: STJ - Recurso Especial nº 1.432.566 – Relator: Marco Aurélio Belizze – Datado julgamento: 23.5.2017

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br

Bloqueio Judicial de Imóvel

32 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Alienação Fiduciária

Alienação Fiduciária de ImóveisSugestões de Alterações da Lei 9514/97

Luciano de Oliveira*

Nos últimos anos, o Brasiltem registrado um saudável

aumento das aquisições de

bens imóveis, o que causa umaexpansão da concessão de cré-

ditos para estas aquisições. Em

um ambiente negocial comoeste, torna-se importante a

existência de meios jurídicos

de garantia para o crédito imo-biliário mais sólidos que a hi-

poteca, por exemplo. Esta es-

tabilidade das garantias se tor-nou possível graças à aliena-

ção fiduciária de bens imóveis

estabelecida pela Lei nº 9.514/

1997.A importância do instituto

jurídico da alienação fiduciária

de bens imóveis, no ordena-mento jurídico brasileiro, pode

ser verificada pelas alterações

à Lei nº 9.514/1997 realiza-das pelas Leis 13.043/2015,

13.465/2017, 13.476/2017 e

até mesmo pelas alteraçõesinauguradas pelo Código de

Processo Civil (CPC). Contudo,

as alterações realizadas pelosquatro diplomas legais não fo-

ram suficientes à melhor

estruturação de uma lei queregulamenta tão importante

instituto.

Analisando o artigo 27 daLei 9514/97, temos:

Art. 27. Uma vez consolida-

da a propriedade em seunome, o fiduciário, no prazo de

trinta dias, contados da data

do registro de que trata o § 7ºdo artigo anterior, promoverá

público leilão para a alienação

do imóvel.§ 5º. Se, no segundo lei-

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331ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

Alienação Fiduciária

lão, o maior lance oferecido

não for igual ou superior aovalor referido no § 2º, consi-

derar-se-á extinta a dívida e

exonerado o credor da obriga-ção de que trata o § 4º.

Consoante as determina-

ções do § 5º do art. 27 da Lei9.514, o devedor será benefi-

ciado com a extinção total de

sua dívida se, no segundo lei-lão, não for obtido valor sufi-

ciente para solver a totalidade

da dívida. Por exemplo: se adívida total do devedor é de

R$ 1.000.000,00 (um milhão

de reais), e seu imóvel foi ar-rematado no segundo leilão

por apenas R$ 500.000,00(quinhentos mil reais), sua

obrigação estará extinta, e o

credor não poderá pleitear orecebimento do restante da dí-

vida. Embora se compreenda

que certos sistemas, como oSistema Financeiro de Habita-

ção, voltados às pessoas de

menor poder aquisitivo e queadquirem imóvel com baixo

valor de mercado, possam

conceder este tipo de benefí-cio, a mesma lógica não se

coaduna com a alienação

fiduciária da Lei 9514/97. Estedispositivo, que poderia ter

sido alterado pelas leis

supracitadas, merece serenameditação por parte do legis-

lador, possibilitando um melhor

aperfeiçoamento legislativo.Se o devedor é beneficiado

pelas disposições do § 5º do

art. 27 da Lei 9.514, tanto elequanto o credor serão preju-

dicados na hipótese de exis-

tência de dois ou mais imóveisgarantindo a mesma dívida.

Nesse caso, os imóveis passa-

rão por leilões sucessivos, e oscertames serão suspensos so-

mente após se atingir o valor

suficiente para pagamento in-tegral da dívida. Uma vez que

os leilões só podem ser reali-zados após a consolidação da

propriedade do credor, há ne-

cessidade do recolhimento, porparte do credor, de tributos

(ITBI, taxas dos cartórios de

registro de imóveis etc). Ora,se o valor arrecadado pelo lei-

lão do primeiro imóvel for su-

ficiente para solver a integra-lidade da obrigação do deve-

dor, o segundo imóvel retor-

nará à sua propriedade, e eletambém pagará os mesmos

tributos e taxas pagos pelo

credor na consolidação de suapropriedade. Neste ponto, a Lei

9514/97 deve ser alterada,

permitindo-se a realização dosleiloes sem a imposição de tais

ônus desnecessários.

Ponto importante que pre-cisa ficar claro na Lei 9514/97,

evitando a torrente de ajuiza-

mento de ações, é em relaçãoá natureza jurídica do direito

do devedor. Quando este pos-

sui credores sem garantiafiduciária (quirografários, por

exemplo), estes requerem a

constrição de seus bens, e estaconstrição judicial pode impe-

dir a consolidação da proprie-

dade do credor e o leilão. Esteincômodo jurídico poderá ser

evitado se a lei deixar claro queo devedor possui um direito

aquisitivo, e que a constrição

desse direito não impede aconsolidação da propriedade

fiduciária do credor nem a rea-

lização do leilão.Ajustes como estes, na Lei

9514/97, tornarão a alienação

fiduciária de bens imóveis umagarantia muito mais clara, só-

lida incontroversa, possibilitan-

do sua cada vez maior utiliza-ção no mercado negocial imo-

biliário brasileiro, trazendo se-

gurança jurídica tanto para ocredor quanto ao devedor.

* O autor é Advogado, em São Paulo/SP. Exerce consultoria e contencioso das áreas Cível,

Trabalhista, Empresarial, Família, Tributário e Previdenciário.

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34 1ª quinzena - Julho 2018 – nº 13

PosseComprador que demorou para imitir-se

na posse foi condenado aos pagamentos de impostos e cotas condominiais

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação requerendo o pagamento das cotas condominiais e dosimpostos.

No ano de 2004, ocorreu o contrato de compra e venda. Entretanto, o comprador só adquiriu a possecompleta do imóvel em 2014, e entrou com uma ação alegando que a responsabilidade pelo pagamentodas cotas e impostos, até a data da posse, pertencia à construtora, uma vez que só poderia ser cobradoa partir da sua posse.

Em primeira instância foi decidido que a construtora deveria pagar os débitos.A construtora recorreu alegando que os débitos pertencem ao comprador. Apesar do contrato firma-

do, o comprador demorou para adquirir a posse completa por sua culpa, pois só poderia ter a posse coma quitação das dívidas do imóvel e este não trouxe nenhuma proposta para excluir a dívida em questão.

O Tribunal entendeu que o eventual débito seria da construtora. Mas, levou em conta que a culpa dademora para a posse completa seria exclusivamente do comprador, mudando a sentença para que opagamento seja efetuado pelo comprador.

Ementa: Apelação Cível. Promessa de compra e venda. Bem imóvel. Inadimplemento do compra-dor. Vessão de contrato. Responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais e Imposto TerritorialUrbano (IPTU). Cessão de contrato. A cessão de posição contratual, mediante a expressa anuência dooutro contratante, libera o cedente da avença. Todavia, ela subsiste em todos os direitos e as obriga-ções para o cessionário, que deve cumpri-la perante o cedido. Desse modo, o cessionário responde poreventual débito relativo ao pagamento de cotas condominiais e imposto territorial urbano, oriundos doimóvel adquirido por meio de cessão. Inadimplência do comprador. Tardia imissão na posse do bem.Culpa exclusiva. Na hipótese, restou demonstrada a inadimplência do comprador, fato que ensejou oatraso na imissão na posse do bem. Não se vislumbra nenhuma conduta imputável à construtora paraa tardia imissão. A quitação do saldo devedor como condição para a entrega de chaves está expressa noinstrumento contratual. Cotas condominiais e IPTU. Responsabilidade pelo pagamento. Tardia imissãona posse decorrente de culpa exclusiva do comprador. Apurada a culpa exclusiva do comprador peloatraso na imissão na posse do bem, inadmissível postergar o termo final da responsabilidade da cons-trutora por essas despesas ao arbítrio da parte adversa. Nesses casos, a relação jurídica direta com oimóvel pelo comprador somente não se efetivou por força de sua culpa exclusiva (ausência de quita-ção). Viabilizada a plena fruição do imóvel pela construtora, justifica-se a transferência da responsabi-lidade pelos pagamentos ao adquirente, na forma como estipulado no contrato, ainda que não verificadaa efetiva imissão na posse. Ônus da sucumbência. O provimento da apelação implica inversão dos ônusda sucumbência. A fixação dos honorários advocatícios deve observar o grau de zelo do profissional, olugar da prestação do serviço, além da natureza e importância da causa, o trabalho realizado peloadvogado e o tempo exigido para o seu serviço. Apelação provida.

Dados da decisão: TJRS – Apelação nº 70075050948 – Relator: Des. Marco Antônio Angelo – Datado Julgamento: 29.3.2018

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.

ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIAMESES

FGV % IBGE % FIPE %

IGP-M IGP/DI IPC-DI IPA-EP-DI INCC-DI INPC IPC-A IPC

Mai. (-) 0,9319 (-) 0,5124 0,5179 (-) 1,1021 0,6339 0,3601 0,3100 (-) 0,0488

Jun. (-) 0,6663 (-) 0,9609 (-) 0,3224 (-) 1,5340 0,9311 (-) 0,2999 (-) 0,2300 0,0510

Jul. (-) 0,7161 (-) 0,2953 0,3778 (-) 0,6672 0,3047 0,1699 0,2401 (-) 0,0125

Ago. 0,0958 0,2387 0,1344 0,2596 0,3560 (-) 0,0300 0,1899 0,0967

Set. 0,4682 0,6188 (-) 0,0217 0,9738 0,0626 (-) 0,0200 0,1599 0,0184

Out. 0,1965 0,0976 0,3265 (-) 0,0300 0,3080 0,3700 0,4201 0,3224

Nov. 0,5243 0,8020 0,3587 1,0648 0,3108 0,1801 0,2801 0,2889

Dez/2017 0,8873 0,7413 0,2120 1,0670 0,0731 0,2600 0,4400 0,5483

Jan./2018 0,7550 0,5765 0,6861 0,5797 0,3089 0,2300 0,2900 0,4629

Fev. 0,0732 0,1537 0,1672 0,1531 0,1276 0,1800 0,3200 (-) 0,4166

Mar. 0,6351 0,5625 0,1719 0,7708 0,2424 0,0699 0,0900 0,0032

Abr. 0,5697 0,9255 0,3363 1,2647 0,2879 0,2100 0,2200 (-) 0,0260

Mai. 1,3782 1,6410 0,4131 2,3546 0,2314 0,4299 0,4001 0,1947

MESESTR (¹) POUPANÇA (¹) SALÁRIO-MÍNIMO DÓLAR - R$ (2)

% % R$ COMERCIAL PARALELO

Jun. 0,0536 0,5539 937,00 3,2480 3,4500

Jul. 0,0623 0,5626 937,00 3,3140 3,4600

Ago. 0,0509 0,5512 937,00 3,1190 3,3100

Set. 0,0000 0,5000 937,00 3,1490 3,3200

Out. 0,0000 0,5000 937,00 3,1680 3,3400

Nov. 0,0000 0,5000 937,00 3,2730 3,3900

Dez. 0,0000 0,5000 937,00 3,2720 3,4000

Jan/2018 0,0000 0,5000 954,00 3,3150 3,4800

Fev. 0,0000 0,5000 954,00 3,1810 3,3200

Mar. 0,0000 0,5000 954,00 3,2440 3,3700

Abr. 0,0000 0,5000 954,00 3,3010 3,4600

Mai. 0,0000 0,5000 954,00 3,5050 3,6300

Jun. 0,0000 0,5000 954,00 3,7370 3,8800

1. TR e Poupança - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.2. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.

IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Abril/2015

Base de Cálculo (R$)

Até 1.903,98

De 1.903,99 até 2.826,65

De 2.826,66 até 3.751,05

De 3.751,06 até 4.664,68

Acima de 4.664,68

Alíquota (%)

Isento

7,5

15

22,5

27,5

Parcela a Deduzir (R$)

—

142,80

354,80

636,13

869,36

DEDUÇÕES:

a) R$ 189,59 por dependente;

b) Pensão alimentícia integral;

c) R$ 1.903,98 para aposentados, pensionistas e transferidos para a

reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;

d) Contribuição à Previdência Social.

COEFICIENTES ANUAIS – ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (3)

Reajuste em Mar./2018 Reajuste em Abr./2018 Reajuste em Maio./2018 Reajuste em Jun./2018Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual

IGP-M/FGV 0,9958 IGP-M/FGV 1,0020 IGP-M/FGV 1,0189 IGP-M/FGV 1,0426

IGP-DI/FGV 0,9981 IGP-DI/FGV 1,0076 IGP-DI/FGV 1,0297 IGP-DI/FGV 1,0520

IPC-DI/FGV 1,0307 IPC-DI/FGV 1,0276 IPC-DI/FGV 1,0298 IPC-DI/FGV 1,0287

INPC/IBGE 1,0181 INPC/IBGE 1,0156 INPC/IBGE 1,0169 INPC/IBGE 1,0176

IPC-A/IBGE 1,0284 IPC-A/IBGE 1,0268 IPC-A/IBGE 1,0276 IPC-A/IBGE 1,0286

IPC/FIPE 1,0207 IPC/FIPE 1,0193 IPC/FIPE 1,0129 IPC/FIPE 1,0154

3. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.

https://www.diariodasleis.com.br/index.php