INTRODUÇÃO AO PLANEJAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL BRASILEIRA Pedrinho Goldman

• Orçamento • NBR 12721 • Incorporação Imobiliária • Gerenciamento

PEDRINHO GOLDMAN

• Engenheiro civil formado em 1977 pela Pontifícia Universidade Católica do Rio de Janeiro. • Diretor da Pekman Engenharia Ltda. - Empresa de Consultoria em Planejamento de Edificações, fundada em 9/2/1982. • Professor do curso "Orçamento e Acompanhamento de Custos na Construção Civil" (Núcleo de Treinamento Tecnológico RJ). • Mestre em produção civil; curso concluído em 1999 pela Universidade Federal Fluminense do Rio de Janeiro

P I N P

INTRODUÇÃO AO PLANEJAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL BRASILEIRA Pedrinho Goldman

• Orçamento • NBR 12721 • Incorporação Imobiliária • Gerenciamento

Introdução ao planejamento e controle de custos na construção civil brasileira ©Copyright Editora Pini Ltda. Todos os direitos de reprodução ou tradução reservados pela Editora Pini Ltda.

Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) (Câmara Brasileira do Livro, SP, Brasil)

Goldman, Pedrinho, 1954-Introdução ao planejamento e controle de custos

na construção civil brasileira / Pedrinho Goldman. --4. ed. atual. -- São Paulo : Pini, 2004.

Conteúdo parcial : Orçamento -- NBR 12721 --Incorporação imobiliária - Gerenciamento

Bibliografia. ISBN 85-7266-155-7

1. Construção - Custos 2. Construção -Planejamento 3. Indústria da construção - Brasil 4. Indústria da construção - Planejamento I. Título.

04-2982 CDD-692.5

índices para catálogo sistemático:

1. Construção : Custos : Tecnologia 692.5

Coordenação Manuais Técnicos: Raquel Cardoso Reis Projeto gráfica, capa e diagramação: LL Artes Gráficas Revisão: Mônica Costa

Editora Pini Ltda. Rua Anhaia, 964 - CEP 01130-900 São Paulo, SP Fone: 11 3352-7558 - Fax 11 3352-7587 Internet: www.piniweb.com - E-mail: manuais@pini.com.br

4~ Edição 1a tiragem: 1.000 exemplares, maio/2004 2a tiragem: 1.000 exemplares, set/2005

prefácio Toda construção começa com uma pergunta: os recursos disponíveis serão suficientes

para concluir a obra? Em tempos de ajustamento à economia globalizada, em que as mar-gens vão diminuindo à proporção inversa da competitividade empresarial, poucos especia-listas brasileiros estão tão qualificados a respondê-la quanto Pedrinho Goldman, engenhei-ro com 29 anos de atuação na indústria de construção civil, responsável por alguns dos maiores projetos imobiliários do Rio de Janeiro e autor deste livro que você compartilha comigo do privilégio de ter em mãos.

"Introdução ao Planejamento e Controle de Custos na Construção Civil", esta quarta edição, revista e atualizada, é leitura obrigatória que preenche uma lacuna na ainda carente bibliografia técnica sobre planejamento e gerenciamento financeiro no atual mercado bra-sileiro de construção civil. Nos dias de hoje, o cálculo financeiro e o planejamento total cie um empreendimento, antes mesmo de seu início efetivo, assumiram a mesma importância de um cálculo estrutural, uma vez que as margens de negócio atingiram um patamar menor que no passado. Hoje, o erro é a linha divisória entre sucesso e fracasso, lucro e prejuízo.

Destinado a estudantes, engenheiros, técnicos e incorporadores, o livro de Pedrinho Goldman é um instrumento de extraordinário valor didático, este sim, incalculável. O incrí-vel desenvolvimento tecnológico experimentado pelas técnicas de construção nos últimos vinte anos abriu para empreiteiros e incorporadores um vasto leque de conquistas e desa-fios. As conquistas traduzem-se numa escala magnificente de difusão de informações e conhecimentos nunca antes vivenciada na história humana. Os desafios brotam de cada novo projeto, impondo a engenheiros, arquitetos e empreendedores uma permanente reciclagem e revisão da metodologia científica de tudo o que se entende por engenharia e administração de recursos.

A consciência da importância das finanças remonta à Grécia dos tempos de Péricles, que consolidou a supremacia econômica de sua terra promovendo intenso programa de obras públicas para embelezar Atenas e gerar empregos para a população. E, finalmente, a Demóstenes, que ensinou como orador e homem público que "ter recursos é necessá-rio e sem eles nada que é necessário pode ser feito". Essa cultura do pleno conhecimento financeiro de cada etapa de uma empreitada - que atravessou séculos como qualidade

imprescindível para o êxito de qualquer empreendimento - pode ser flagrada em cada página desta obra.

Engenheiro, consultor, auditor, professor e escritor, Pedrinho Goldman concebeu notá-vel trabalho intelectual ao apontar fachos de luz às dúvidas habituais que brotam durante as fases de planejamento e gestão orçamentária. O conteúdo técnico e a qualidade de "Intro-dução ao Planejamento e Controle de Custos na Construção Civil" motivarão, indubitavelmente, novos investimentos para o mercado imobiliário. Durante mais de dez anos de convivência, período em que trabalhamos conjuntamente - fosse contratado por mim ou por terceiros - em projetos que saltaram de páginas em branco para a paisagem urbana carioca, presenciei a paixão com que Pedrinho Goldman se entrega ao trabalho, nunca restringindo sua atividade à frente de micros e planilhas, mas saindo a campo para pesquisar e concretizar na prática os princípios matemáticos resultantes de mais de duas décadas de pesquisas.

O Brasil, com riqueza de matéria-prima e mão-de-obra qualificada, é uma das dez maiores economias do mundo. Este modelo, entretanto, é insuficiente para consolidar a inserção do País à atual conjuntura econômica mundial. A dimensão moderna deste mode-lo orbita em torno do perfeito gerenciamento de capital, matéria-prima e recursos humanos. Esse conceito está no centro do novo modelo, do novo paradigma. E, amparada em alicer-ces científicos como os que folheamos nas páginas a seguir, temos a certeza de que a indústria de construção civil brasileira caminha para atingir, muito em breve, níveis tecnológicos que em nada ficarão a dever aos observados nos países do Primeiro Mundo. Uma certeza tão absoluta quanto um planejamento do engenheiro Pedrinho Goldman.

ROGÉRIO JONAS ZYLBERSZTAJN Engenheiro

Dedico aos meus pais, Ela Berek Goldman e Kejla Goldman,

pelo apoio que nunca faltou

Agradeço à equipe da Pekman Engenharia, em especial, a Michelle Valentic Ferreira e Amália de Souza Neta pela colaboração nas

modificações dos textos e conteúdos técnicos para a elaboração desta edição

índice CAPÍTULO 1 A ESTRUTURA DE UM SETOR DE PLANEJAMENTO TÉCNICO 11

0 setor de planejamento técnico na empresa de construção 15

Fluxograma do sistema 15

1 . J fase - Viabilidade da construção 17

2.-1 fase - Planejamento técnico-econômico da construção 20

3."' fase - Controle físico-financeiro da construção 23

A.* fase - Resultados físico-financeiros da construção 26

CAPÍTULO 2 O PLANO DE CONTA NOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 27

Descrição de serviços principais 28

Carimbo de lançamento contábil 38

Plano de Contas de Construção detalhado 38

CAPÍTULO 3 CADASTRO DE PREÇOS E COMPOSIÇÕES DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 67

Cadastro de fornecedores 67

Cadastro de preços de materiais e serviços 68

Composições de serviços de construção 71

Composição A - Execução de fôrma (e desforma) para

fundações - sapatas, blocos e cintas 71

Composição B - Preparo e lançamento de concreto estrutural 73

Composição C Armação para estruturas de concreto

(vigas, pilares e lajes) 76

Composição D - Alvenaria de tijolo cerâmico furado 80

Composição f Revestimento de piso cerâmico 83

CAPÍTULO 4 ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS E DE ACABAMENTO DA OBRA 87

Especificações gerais do empreendimento 89

Generalidades 89

Instalação da obra 90

Movimentação de terra 90

Fundações 91 Estrutura 91

Alvenaria 91

Soleiras, rodapés e peitoris 91

Csquadrias 92

Ferragens 92

Vidros 92

Cobertura 93

Tratamentos 93 Revestimentos 93

Pinturas 94 Pavimentação 94 Instalações - generalidades 94 Instalações elétricas 94 Telefone 96 Instalações hidráulicas 96

Gás 96 Incêndio 96

Esgoto sanitário 97 Águas pluviais 97 Elevadores 97 l i x o 97 Aparelhos 98 Elementos decorativos 98 Complementação da obra 98 Fachadas 99

Caderno complementar de especificações 99

CAPÍTULO 5 ORÇAMENTO DA CONSTRUÇÃO POR ESTIMATIVAS 105 Projetos 107 Instalação da obra 107 Serviços gerais 107 Trabalhos em terra 107 Fundação 108 Estrutura 108 Instalações 108

Alvenaria 108 Cobertura 108 Tratamentos 108 Esquadrias 108 Revestimentos 108 Pavimentação 109 Rodapé, soleira e peitoril 109 Ferragens 109 Pintura 109

Vidros 109 Aparelhos 109 Complementarão 109 L impeza 109

Remuneração da construtora 109

Anexo I - Custos unitários/m- de área equivalente de construção 116 Anexo II - Quadro percentual incidente de custo por serviço principal 117

Anexo III - Quadro percentual incidente de custo por serviço principal 119

CAPÍTULO 6 CONTROLE DOS SERVIÇOS DE CONSTRUÇÃO 121

Materiais de utilização nos serviços 122

Equipamentos 123

Ferramentas 123

Mão-de-obra 125

Prazo de execução 126

Considerações sobre o método de trabalho empregado 126

A quantidade produzida do serviço 126

Os custos correspondentes a cada insumo 128

CAPÍTULO 7 NBR 12721 - AVALIAÇÃO DE CUSTOS UNITÁRIOS E PREPARO DE ORÇAMENTOS

DE CONSTRUÇÃO PARA INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIO EM CONDOMÍNIO 133

Definições para os efeitos da NBR 12721 134

Projeto aprovado 134

Projetos-padrão 134

Dependências de uso privativo 134

Dependências de uso comum 134

Área coberta padrão 134

Área real 134

Área equivalente de construção 134

Área de divisão não-proporcional 135

Área de divisão proporcional 135

Área de construção sub-rogada 135

Custo unitário básico 135

Características principais dos projetos padrão utilizado

na NBR 12721 136

Exemplos de preenchimento dos quadros I a VIII da NBR 12721 138

Comentários dos quadros preenchidos 151

Quadros para preenchimento de informações para arquivo

no registro de imóveis 157

CAPÍTULO 8 INTRODUÇÃO À INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA BRASILEIRA 159

Criação da empresa incorporadora

Compra do terreno 161

Estudo do projeto 161

Estudo de viabilidade econômica do empreendimento 162

Elaboração da documentação técnica e jurídica do

empreendimento 163

Construção do empreendimento 164

Gerenciamento do empreendimento 165

Venda do empreendimento 166

Análise dos resultados 167

Observações finais 167

CAPÍTULO 9 INTRODUÇÃO AO GERENCIAMENTO DAS EDIFICAÇÕES 169

I a Fase: viabilidade e planejamento da edificação 170

2- Fase: produção 171

3a Fase: término da obra 172

Anexo I - Percentual físico da obra 173

Anexo 2 - Análise físico-financeira da construção 175

A estrutura de um setor de planejamento técnico

O planejamento se constitui hoje em um dos principais fatores para o sucesso de qualquer empreendimento. No tocante à construção predial, faz-se necessário um sistema que possa canalizar informações e conhecimentos dos mais diversos setores e, posteriormente, direcioná-los de tal forma que todas essas informações e conhecimentos sejam utilizados para a construção.

O setor de planejamento técnico surge exatamente desta necessidade de organi-zação, deste complexo que á um empreendimento de construção predial.

Com relação às empresas de construção, o setor de planejamento técnico inter-liga-se com quase todos os outros setores da empresa. Para que se conheça como esta engrenagem funciona, descrevemos a seguir o relacionamento do planeja-mento com os outros setores.

a) Setor de planejamento e setor de arquitetura A primeira influência exercida pelo setor de planejamento no setor de arquitetura é

no que tange à escolha de especificações a serem adotadas nas obras. Isto porque as facilidades ou dificuldades encontradas pela obra na execução de determinados mate-riais, como, por exemplo, se os materiais são de boa qualidade ou mais baratos que os similares, são informações e atribuições do setor de planejamento técnico.

A perfeita coordenação do projeto arquitetônico com outros projetos (cálculo estru-tural, instalações, outros) também é atribuição do planejamento. A responsabilidade na procura de novos materiais e serviços aliados à economia nos custos são atribui-ções que o planejamento deve dividir com o setor de arquitetura.

b) Setor de planejamento e setor financeiro No setor financeiro, o planejamento geralmente fornece informações quanto à

viabilidade econômica do empreendimento referente ao custo de construção obti-do pelo orçamento detalhado da obra, pelo cronograma físico-financeiro e pelo custo de construção de cada unidade do empreendimento obtido da execução da NBR 12721, antiga NB 140.

Além disso, o planejamento também fornece as previsões de despesas da cons-trução em períodos de interesse e as documentações técnicas necessárias ao pedido de financiamento.

c) O setor de planejamento e o setor contábil É no setor contábil que o planejamento recebe os dados relativos às despesas reais

de construção, para que possa avaliar, planejar e controlar os custos das obras. Tam-bém apropria todas as despesas de construção num sistema de codificações por item de serviços e o envia mensalmente ao setor de planejamento.

O setor de planejamento pode, também, fornecer dados ao setor referentes às construções, sempre que for necessário, como no auxílio de dados de fiscalização contábil.

d) O setor de planejamento e o setor de processamento de dados Os computadores eletrônicos são de grande valia para o setor de planejamen-

to, principalmente na execução de serviços, tais como:

Orçamentos Cronogramas físico-financeiros NBR12721 Controle cie materiais e serviços Controle de despesas de construção Concorrências Previsões financeiras Projetos Gestão de contratos Relatórios gerenciais físico-financeiros

Os itens descritos acima serão abordados posteriormente de maneira mais de-talhada, pois eles formam a alma do planejamento.

Estes serviços são praticamente todos elaborados por microcomputadores, in-clusive nas empresas de pequeno porte.

A elaboração dos projetos de arquitetura, cálculo estrutural e projetos de instalações com a utilização da informática estão em processo de crescimen-to no Brasil.

Acreditamos que este processo esteja em ritmo acelerado e as universidades têm um papel preponderante de difundir junto aos universitários, principalmente de enge-nharia e arquitetura, o hábito e a prática destas aplicações (CAD e softwares correlatos).

e) O setor de planejamento e o setor de tesouraria É função do setor de planejamento enviar previsões de despesas ao setor de

tesouraria, para o bom cumprimento das obrigações financeiras cia empresa. Em certos casos, as previsões financeiras são de grande importância, pois as empresas em geral colocam à disposição tão-somente os valores previstos pelo planejamen-to para o bom andamento do empreendimento. Caso as previsões apresentem gran-des deformações, poderão acarretar sérios danos tanto para o empreendimento quanto para a empresa.

f) O setor de planejamento e o setor jurídico O planejamento é responsável pelo envio da documentação técnica, que será

anexada ao dossiê entregue nas repartições competentes para que o empreendi-mento seja efetivado. Entre outros, temos:

Orçamento Cronograma físico-financeiro NBR 12721 Especificações

Cronograma detalhado

g) O setor de planejamento e o setor de compras O setor de planejamento é em relação ao setor de compras o seu braço direito.

Tanto serve de fornecedor como de controlador e age da seguinte maneira em relação a compras:

-Todas as propostas são analisadas pelo planejamento, antes de fechadas, para serem comparadas com os respectivos valores orçamentários, fornecendo as devidas observações que serão enviadas ao setor de compras juntamente com a proposta em questão. - É com o auxílio do planejamento que o setor de compras adota o sistema de concorrência para determinados serviços ou materiais, pois se o planejamento tem um sistema de cadastro de materiais e conhece fatores como qualidade dos materiais, das empreiteiras, dificuldades de aplicação dos materiais e ou-

tros aspectos, possibilita que as concorrências tenham grande chance de ser bem-feitas e conseqüentemente os serviços sejam bem fechados. - O setor de planejamento deve montar um sistema integrado do tipo Planeja-mento-Obra-Compra, de forma que os pedidos de materiais, feitos pelas obras, sejam sempre conferidos pelo setor de planejamento, no sentido de serem estri-tamente necessários para a execução, não permitindo assim perdas desneces-sárias que quase sempre afetam consideravelmente as despesas das obras.

h) O setor de planejamento e o setor de engenharia-obras Finalmente, o planejamento afeta diretamente o fim último do empreendimen-

to, ou seja, a execução da obra. Quase tudo que foi dito até agora em relação aos outros setores, de uma forma ou de

outra, obriga a um relacionamento muito grande entre a obra e o planejamento. Existem empresas que procuram criar um setor de planejamento nas próprias

obras, o que é correto no caso em que o porte destas não comporte ainda um setor nos seus escritórios.

Porém, quando a empresa começa a se expandir, torna-se difícil o mecanismo de planejamento e controle isolado, necessitando de um centralizador de toclas as informações e dados das obras.

Vários são os dados das obras que devem ser enviados ao planejamento, entre os quais:

- Informações mensais de entrada de materiais, assim como seus gastos, lo-cais de utilização e quantidade em estoque, com os quais montamos os siste-mas de controle de materiais e apropriação de serviços. - Previsão de despesas, como programa de execução, para que não haja dis-crepância com o cronograma físico-financeiro. - Preenchimento de planilhas criadas pelo planejamento, com o objetivo de obter as produções efetuadas em obra. Estes dados, combinados com outros do planejamento, servirão de termômetro de custos, ou seja, fornecerão condições ao profissional do setor de planejamento para julgar o andamento físico-finan-ceiro de qualquer obra. - Históricos técnicos de materiais e serviços, para que o setor de planejamento possa julgar a necessidade de manter ou alterar serviços, produtividade, empreiteiras, materiais, equipamentos e outros.

É junto à obra que o planejamento deve: -Testar novos materiais, assim como novas técnicas de execução. - Apropriar serviços, otimizando-os ao máximo. - Identificar as dificuldades da obra, para poder estudar e encontrar suas soluções. Em seguida, apresentamos um quadro em que se mostram as diversas fases de

um empreendimento e como o setor de planejamento participa e atua.

O SETOR DE PLANEJAMENTO T É C N I C O NA EMPRESA DE C O N S T R U Ç Ã O

- Responsável pelo estudo de viabilidade técnico-econômica do empreen-dimento - Responsável pelo planejamento técnico-econômico das obras - Responsável pelo controle técnico-econômico das obras em andamento - Responsável pela obtenção e análise dos resultados técnico-econômicos do empreendimento

FLUXOGRAMA D O SISTEMA

Se analisarmos o percurso deste fluxograrna, concluímos: - Que ao iniciarmos os estudos dos novos empreendimentos, primeiro devemos fazer a sua viabilidade técnico-econômica. Se a resposta a essa viabilidade for não, trataremos de buscar novos empreendimentos. Caso contrário, seguiremos para a etapa seguinte. - Uma vez caracterizada a viabilidade técnico-econômica do empreendi-mento, parte-se para o planejamento propriamente dito. É nesta fase que toda a programação físico-financeira do empreendimento deve ser elabo-rada e não se deve considerar esta etapa como perda de tempo. Ao contrá-rio, em geral um empreendimento bem planejado leva menos tempo de execução do que quando não o é. Além disso, nesta fase se constatam de maneira mais detalhada as informações financeiras elaboradas na fase de viabilidade. É bom lembrar que nunca é tarde para avaliar um mal que pode ser evitado, ou seja, caso as informações inviabilizem uma análise feita anteriormente, ainda há tempo de impedir que um empreendimento seja malsucedido.

Em geral, o planejamento deve ser todo elaborado antes de a obra ser iniciada, o que ainda não ocorre na prática das construções de hoje.

- A fase de controle de empreendimento se dá durante a sua execução. A qualidade deste controle está diretamente ligada à qualidade do pla-nejamento previamente elaborado e à qualidade do acompanhamento físico-financeiro do empreendimento. Quanto melhor a organização da empresa e da obra, maior a probabilidade de as informações estarem corretas, possibilitando um bom controle. Nesta fase da obra não se faz apenas controle. O controle é feito para propiciar, neste mesmo perío-do, um planejamento de curto prazo e obtenção de resultados, para que, nos casos de correções, estas possam ser feitas ainda durante os serviços em andamento e não pura e simplesmente para constatar uma deficiência já ocorrida. - Os resultados são obtidos através de comparação e avaliação das previ-sões e estudos do planejamento com as informações obtidas do controle do empreendimento. Estes resultados são obtidos tanto durante a execução da obra quanto após o seu término. Destes resultados, retornaremos às outras etapas de novos empreendimentos, para atualizar e melhorar os níveis do trabalho delas, formando assim a retroalimentação do sistema.

FASE - VIABILIDADE DA C O N S T R U Ç Ã O Dados

- Projeto arquitetônico - Especificações técnicas e de acabamento da obra - Prazo da obra

Obter -Viabil idade do empreendimento

Setores Envolvidos - Vendas: Valor do terreno

Valor de venda dos imóveis Despesas com promoções

- Financeiro: Despesas financeiras (financiamento ou recurso próprio)

- Arquitetura: Estudos preliminares

A I a fase - Viabilidade de construção - vê-se envolvida, principalmente, com três setores:

a) Setor de Promoção e Comercial ização As empresas de construção ou têm no seu quadro de funcionários profissionais alta-

mente especializados no ramo de promoção e vendas, ou trabalham com empresas especializadas. Em função de uma série de fatores, tais como localização do terreno, padrão social da região, características do projeto, situação do mercado comprador e vendedor, entre outros aspectos, este setor fornecerá para a viabilidade:

-Valor de terreno - Pode ser obtido diretamente com proprietários que tenham interesse na venda, através de um custo médio por m2 de terreno (valores esti-mativos) e empresas imobiliárias especializadas. -Va lor de venda dos imóveis - Pode ser obtido através de vendas de imóveis semelhantes, em regiões próximas ao local em estudo, através de anúncios publicados nos meios de comunicação, por estimativas do custo/m2 de área útil da unidade, entre outros.

- Despesas com promoções - Em função da política promocional da empresa ou através de percentual do volume geral de vendas, cobrado pelas empresas especializadas.

b) Setor Financeiro Na obtenção da viabilidade econômica, outro setor de fundamental importân-

cia é o financeiro. Isto porque, em função da política da empresa empreendedora, pode-se empreender um projeto com recurso próprio, ou através de recursos de terceiros; entre eles, os financiamentos são os mais comuns. Tanto na utilização de recursos próprios como na utilização de recursos de terceiros, a empresa incorre em despesas financeiras que devem ser computadas na viabilidade do empreendi-mento.

c) Setor Arquitetônico É o setor arquitetônico que fornecerá os subsídios básicos para a avaliação

e para o próprio empreendimento, ou seja, o projeto arquitetônico e as especificações de acabamento de obra. Na fase do empreendimento, ou seja, a fase de viabilidade, em geral as empresas ainda não têm o projeto arquitetônico detalhado. Em muitos casos nem o projeto básico, mas simples-mente um estudo preliminar do empreendimento. O ideal é que, mesmo nesta fase, já se tenha o projeto arquitetônico detalhado. Ocorre que por questões de negociações nem sempre é possível esperar que o projeto esteja pronto, e por isso mesmo a viabilidade é feita de maneira "estimativa".

Um elemento que hoje é também fundamental a uma correta viabilidade e que não se pode deixar de levar em conta é o prazo da obra. Considerando que o prazo é um pouco delimitado pelo prazo técnico de execução, não faz mal lembrar que a sua variação implica alterações no custo direto e indireto de construção e nas despesas financeiras, entre outros.

A sua importância aumenta ainda mais, com acréscimo real dos custos da mão-de-obra e seus respectivos encargos sociais.

Exemplo simplificado de uma viabilidade econômica: Seja uma edificação rnultifamiliar, formada por dez apartamentos com sala, três

quartos, totalizando uma área equivalente de construção de 1.600 m2. O padrão de acabamento do empreendimento é normal, tendo um custo/m2 de área equivalente de construção da ordem de RS 900,00/m2 em setembro de 2003.

A área do terreno tem 400,00 m2 e o valor por metro quadrado do terreno é de R$ 600,00/m2.

As despesas financeiras, levando-se em conta o prazo da construção, são de 8%. O valor da vencia de cada apartamento corresponde a R$ 270.000,00.

As despesas com promoção de vendas correspondem a 5% do valor geral de vendas.

Pede-se: 1 - Calcular o lucro do empreendimento 2 - Calcular em porcentagem o lucro do empreendimento em relação às des-pesas da mesma 3 - Calcular o índice que representa o lucro em relação ao valor do terreno 4 - Calcular em porcentagem o lucro do empreendimento em relação à receita da mesma

Solução:

A - Receitas: - Quantidade: dez apartamentos -Valor venal: R$ 270.000,00 por apartamento - Receita total: 10 x R$ 270.000,00 = R$ 2.700.000,00

B - Despesas: B.1 - Terreno: - Área do terreno: 400 m2

-Valor do terreno por metro quadrado de sua área: R$ 600,00/m2

Valor do terreno: R$ 600/m2 x 400 m2 = R$ 240.000,00

B.2 - Construção: - Área total equivalente de construção: 1.600 m2

- Custo por metro quadrado de área equivalente de construção: R$ 900,00/m2

- Custo da construção: 1.600 m2 x R$ 900,00/m2 = R$ 1.440.000,00

B.3 - Despesas financeiras: -Valor do custo da construção: R$ 1.440.000,00 - Percentual de despesas financeiras: 8% - Despesas financeiras: 0,08 x R$ 1.440.000,00 = R$ 115.200,00

13.4 - Despesas com vendas: -Valor Geral de Vendas (V.G.V.): R$ 2.700.000,00 - Percentual de despesas com vendas: 5% - Despesas com vendas: 0,05 x R$ 2.700.000,00 = R$ 135.000,00

Total das despesas: B.1 + B.2+ B.3 + B.4 = R$ 1.930.200,00

RESPOSTAS AOS QUESITOS:

1 - Lucro do Empreendimento: Receitas - Despesas = R$ 2.700.000,00 -1.930.200,00 = R$ 769.800,00

2 - Percentagem do lucro em relação às despesas: (Lucro/Despesas) x 100 = (769.800,00/1.930.200,00) x 100 = 39,88%

3 - índice do lucro em relação ao valor do terreno: (Lucro/terreno) x 100 = (769.800,00/240.000,00) x 100 = 320,75%

4 - Percentagem do lucro em relação à receita total: (Lucro/Receita) x 100 = (769.800,00/2.700.000,00) x 100 = 28,51 %

Nota: Apesar de termos apresentado um exemplo de forma simplista, adotamos nos

quesitos cálculos muito usuais pelos incorporadores da construção civil. Eles podem variar consideravelmente pelo tipo de investimento, pela for-

ma de obtenção dos recursos financeiros para empreender o projeto, pela ex-pectativa de vendas (antes, durante e depois da construção), entre outros.

2a FASE - PLANEJAMENTO T É C N I C O - E C O N Ô M I C O DA C O N S T R U Ç Ã O

Dados - Projeto arquitetônico completo - Projeto de cálculo estrutural completo (inclusive fundações especiais) - Projeto de instalações completas (inclusive os especiais) - Especificações técnicas e de acabamentos da obra

Obter - Quadros de áreas para fins de registro de imóveis (NBR 12721) e rateio das frações ideais - Orçamento detalhado da obra - Cronograma físico-financeiro da obra - Cronograma detalhado da obra - Relatórios para acompanhamento físico-financeiro

Setores Envolvidos - Arquitetura e Projetos - Engenharia de Produção - Jurídico - Compras - Contabilidade - Financeiro

A 2a fase - Planejamento técnico-econômico da construção - envolve praticamente todos os setores da empresa:

a) Setor de Arquitetura e Projetos Para uma boa elaboração do planejamento são necessários todos os projetos

envolvidos, assim como as especificações de acabamentos. Quanto aos projetos, podemos citar entre os mais importantes:

- Projeto arquitetônico básico e detalhado - Projeto de cálculo estrutural (inclusive fundação) - Projeto de instalações - Projetos especiais

b) Setor de Engenharia de Produção É o setor que junto ao planejamento elaborará as especificações técnicas do em-

preendimento, tais como: equipes de trabalho, equipamentos e ferramentas a serem utilizados, o projeto de canteiro da obra, sistemas de execução de serviços, previsões de entrega de materiais, além de uma programação detalhada do andamento físico da obra, cujo prazo técnico conseqüentemente será caracterizado.

c) Setor Jurídico O setor de planejamento, nesta fase, fornece os subsídios e materiais técnicos

necessários ao processamento jurídico do empreendimento, tais como a NBR 12721 (antiga NB 140), quando da elaboração do memorial de incorporação, o valor do custo da construção e o prazo da obra, entre outros.

d) Setor de Compras Nesta fase de planejamento do empreendimento, o setor de compras fornece o

seu cadastro de preços atualizados, assim como o histórico das propostas fechadas para subsídios ao planejamento na elaboração do orçamento detalhado da obra. Além disso, pode alertar contra alguma especificação de material, sistema de serviço ou subempreitada aplicados anteriormente, que não tenham sido satisfatórios no aspecto compras.

e) Setor Contábil Nesta fase, o setor de planejamento prepara o setor contábil para que na fase

posterior, que é a de controle, este tenha um bom desempenho quanto às informa-ções contábeis.

f) Setor Financeiro É um setor muito importante do ponto de vista gerencial, que muitas vezes não

recebe o devido valor por parte dos técnicos. A sua importância é devida à políti-ca cia empresa, já que o empresário, em geral, procura reservar apenas o capital necessário ao bom cumprimento de seus compromissos financeiros. Reservar mais que o necessário é perda de dinheiro, assim como reservar menos compromete a realização dos compromissos, podendo levar a graves conseqüências. Com isso, podemos ter a noção da importância e da responsabilidade da elaboração de um orçamento do custo da construção e, conseqüentemente, de uma previsão finan-ceira realista à política financeira da empresa.

Conclusão: Esta etapa de planejamento busca canalizar o máximo de informações dos

mais diversos setores da empresa, a fim de que o planejamento da obra leve em conta todos os detalhes pertinentes. Podemos citar como relatórios mais importan-tes nesta fase:

- NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de cons-trução para incorporação de edifício em condomínio. - Orçamento detalhado da obra, para fins de acompanhamento e controle físi-co-financeiro. - Cronograma físico-financeiro da obra. - Fluxo de desembolso de despesas por insumos, para a aprovação da diretoria. - Relatórios de acompanhamento físico-financeiro. - Documentação técnica para obtenção de financiamento.

Nesta fase, os principais setores envolvidos são praticamente os mesmos da fase de planejamento, embora se inter-relacionem de maneira um pouco diferente.

O inter-relacionamento com o setor de arquitetura e projetos se dá ao longo de todo o andamento da obra. Levando-se em conta que todos os projetos, assim como as especificações de acabamento, foram bem detalhados, mesmo assim ocorrem inúme-ras alterações e modificações no andamento da obra. Isto se deve ao desenvolvimento de novas técnicas de execução de serviço, à criação de novos materiais principais ou auxiliares ou até mesmo pela inexistência no mercado de alguns materiais especifica-dos na fase cie planejamento. Outro aspecto que deve ser levado em conta são as possíveis alterações motivadas, seja pela necessidade de redução de custos, seja pela melhoria do padrão da obra para facilitar a venda do empreendimento.

O setor financeiro deverá ser alimentado das informações de previsão, periodi-camente, a fim de não permitir distorções grandes em previsões de médio e longo prazo. Às vezes ocorre o inverso, ou seja, por questões de ordem financeira, a obra poderá reduzir o seu ritmo ou até mesmo aumentá-lo, caso seja do interesse da política da empresa naquele determinado momento. As previsões financeiras, em geral, são divididas em duas partes:

3- FASE - C O N T R O L E F ÍS ICO-FINANCEIRO DA C O N S T R U Ç Ã O

Engenharia de produção

1a - A previsão de compromissos já assumidos (contas a pagar). 2 J - A previsão de compromissos a assumir, em geral, elaborada pelo setor de planejamento em conjunto com o setor de produção.

As previsões financeiras são feitas em parcelas semanais, podendo ser de curto, médio e longo prazos. Muitas empresas elaboram um previsão financeira completa na fase de planejamento e, ao longo da obra, previsões mensais (previsão bem detalhada) e de períodos em períodos (exemplo: três em três meses) uma previsão financeira de médio prazo. Com isso, o setor financeiro pode alterar as previsões conforme os resultados obtidos, a fim de não permitir um grande desvio entre o previsto e o gasto.

O setor contábil, nesta fase, tem um papel preponderante para o setor de planejamento. Será a contabilidade informada, mensalmente, a ferramenta prin-cipal para a avaliação dos resultados entre os gastos reais da obra e os custos preestabelecidos em orçamento. Importante salientar a responsabilidade das informações prestadas, assim como a perfeita alocação dos gastos da constru-ção segundo as suas contas correspondentes. Para isso será necessário que a empresa tenha um plano de serviços que seja o mesmo para todos os setores da empresa, para que todos possam usar uma mesma linguagem. Chamamos a este plano de serviços "plano de contas de construção''. Este plano de con-tas permitirá que tanto a contabilidade quanto o planejamento comparem valores de um mesmo insumo ou serviço.

Ao setor de compras, o setor de planejamento interage nesta fase de maneira dinâmica. Praticamente todas as compras e contratos devem anteriormente ter o aval do setor de planejamento, a fim de não permitir deformações de ordem quan-titativa e financeira.

Uma vez efetuadas as compras e contratos, o planejamento deverá emi-tir seu parecer em nível de relatório gerencial, analisando a performance (vantagens e desvantagens) dos contratos fechados. Portanto, cabe ao setor de planejamento cumprir o papel de assessor técnico e de controlador com a finalidade de não permitir grandes deformações em relação às previsões.

Características semelhantes ao inter-relacionamento com o setor de compras ocorrem com o setor de produção. Ao mesmo tempo em que o setor de planeja-mento assessora, ele controla. É por parte da obra que o planejamento receberá quase todas as informações de ordem quantitativa dos insumos (materiais, mão-de-obra e equipamentos). Isto se dará através de planilhas de apropriação preen-

chidas na obra, sob a supervisão e orientação de profissionais do planejamento. Não é demais alertar para o perfeito preenchimento das informações, a fim de que as avaliações sejam precisas e confiáveis. Mais uma vez entra em cena o plano de contas de construção para possibilitar informações bem definidas, tor-nando possível a mesma linguagem à empresa. Por sua vez, o planejamento deve, sempre que possível, devolver as análises em curto prazo para que, nos casos de deformações indesejáveis, estas possam ser sanadas em tempo, propician-do o mínimo de prejuízo.

Exemplo 1: Setor de Planejamento - Setor de produção

Análise de execução de Alvenaria de barro 1/2 vez

Descrição Unidade

Obra Planejamento

Descrição Unidade Quantidade

índice Quant./m2 Quantidade

índice Quant./m2

Produção m2 100,00 - 1 30,00 -

Produtividade Pedreiro hs 160,00 1,60 195,00 1,50 Servente lis 90,00 0,90 130,0 1,00

Consumos

Cimento saco 19,00 0,19 26,00 0,20 Areia m J 3,00 0,03 2,60 0,02 Saibro m3 2,00 0,02 3,90 0,03 Tijolo 10x20x30 unid. 1.590,00 15,90 1.950,00 15,00 Tijolo 10x20x20 unid. 370,00 3,70 650,00 5,00

Perda dos tijolos % 10,20 - 10,00 -

Exemplo 2: Setor de planejamento - Setor de compras

Seja a análise da contratação dos serviços de pintura para uma edificação composta por 20 apartamentos de sala/dois quartos. Com base em contratos ante-riormente fechados, em edificações com características muito semelhantes à que está em questão, temos:

Previsão: 20 apartamentos x RS 5.000,00/apartamento = RS 100.000,00 Melhor proposta: RS 90.000,00, correspondente a R$ 4.500,00 por apartamento.

4a FASE - RESULTADOS FÍS ICO-FINANCEIROS DA C O N S T R U Ç Ã O

Gastos ^ . . Consumos Produtividades _ 4 Contratos Estoques

V

Relatórios gerenciais

4a fase - Resultados É a fase em que, mesmo durante o andamento da obra ou quando do seu término,

podemos perceber se a sua performance foi boa ou não. As principais informações nesta fase são dos setores de contabilidade, compras e produção. Podemos destacar:

Principais Informações Setor 1 - Contratos e compras compras 2 - Consumos produção 3 - Gastos financeiros contabilidade 4 - Produtividade produção 5 - Estoques produção

Com todas estas informações, analisadas e comparadas com as preestabelecidas na fase de planejamento, podemos emitir pareceres que sairão sob a forma de "relató-rios gerenciais". Estes relatórios são de grande valia para os setores técnicos e, princi-palmente, para a diretoria, já que em linhas gerais eles traçam um retrato físico-financeiro da obra.

Quando os relatórios forem elaborados apenas para serviços específicos, eles podem ser feitos em curtíssimo prazo (ex.: semana). Quando analisados todos os serviços da obra, são feitos mensalmente ou em períodos maiores de tempo.

Comentário sobre os setores das empresas: Com a tendência de terceirização, um número expressivo de empresas está

reformulando sua estrutura organizacional, reduzindo ou eliminando alguns seto-res, buscando como alternativa a contratação de empresas que venham a substi-tuir parcialmente ou totalmente alguns setores, tais como de arquitetura, de conta-bilidade e o setor jurídico.

O plano de conta nos serviços de construção

O primeiro passo necessário para que se tenha um bom planejamento e con-trole de obras é a organização. A construção de um modo geral é um complexo que deve ser bem caracterizado quanto aos seus insumos (materiais, mão-de-obra e equipamentos). É baseando-se neste fato que se verifica a necessidade de uma plano, discriminando-o e procurando-se organizar as várias fases de execu-ção da obra e, ao mesmo tempo, englobando tudo que afete diretamente a cons-trução. Chamaremos tal organização de "Plano de Contas de Construção".

É importante ressaltar que o plano de contas tem uma estrutura de modo a se adequar às construções em geral, mas esta deve ser modelada, detalhada a cada caso, a cada empresa junto às suas necessidades e nas diversas formas de trabalho. É em função cio plano de contas que obteremos a distribuição da obra em serviços, sendo mais específicos quanto mais detalhadamente se quiser controlar a obra. Através do plano de contas obteremos a sistemática do controle cios materiais por serviço e, finalmente, a integralização dos custos e materiais, que é sobretudo "o abrir de portas" para todas as possibilidades de planejamento, apropriação e con-trole de obras.

Para fins de organização empresarial, adota-se que cada obra tenha um número que a identificará. Em seguida, cada serviço terá uma conta de identificação e cada um dos itens de serviço terá uma subconta como identificação.

O plano de contas deve ser dinâmico, porque no decorrer do tempo novos materiais, técnicas de execução e mudanças de critérios de apropriação fazem com que deva ser sempre atualizado para que não ocorram discrepâncias entre o que é realizado nas obras e o que é apropriado a elas.

O funcionamento do plano deve ser feito da seguinte forma: toclas as notas fiscais, faturas e outros tipos cie recebimento deverão levar um carimbo em que constarão o código da obra, o valor do recebimento, a conta e a subconta. Após esse processo, serão enviados ao escritório central (ou ficar na própria obra), onde serão contabilizados. Ao final de cada mês as contas serão totalizadas, dando condições ao perfeito controle das despesas por serviço.

O leitor deve sentir que, a partir do que foi acima descrito, todo o resto do sistema de planejamento e controle terá como base o plano de contas.

O orçamento executado deverá também ser totalizado no sistema de contas de cons-trução. As previsões financeiras também serão basedas nos desmembramentos de serviços do plano, assim como os materiais de obra.

Abaixo, descrevemos um dos muitos planos de contas que podem ser utilizados nas diversas empresas de construção.

DESCRIÇÃO DE SERVIÇOS PRINCIPAIS

Conta Serviços 001 Projetos 002 Análise de Solos 003 Análises de Custos 004 Cópias e Reproduções 005 Instalações Provisórias da Obra 006 Equipamentos e Ferramentas 007 Transportes e Carretos 008 Impostos e Taxas 009 Escritório da Obra 010 Administração 011 Diversos 012 Trabalhos em Terra 013 Fundações 014 Estruturas 015 Instalações 016 Alvenaria 017 Coberturas 018 Tratamentos 019 Esquadrias 020 Revestimentos 021 Pavimentações 022 Rodapés 023 Solei ras 024 Peitoris 025 Ferragens

026 Pinturas 027 Vidros 028 Aparelhos 029 Ligações 030 Utensílios Complementares 031 Limpeza Final

Descrição dos itens dos serviços principais 001 - Projetos

Subconta Descrição 0001 Arquitetura 0002 Maquete 0003 Paisagismo 0004 Desenho Decorativo 0005 Instalações 0006 Cálculo Estrutural 0007 Exaustão Mecânica 0008 Ar Condicionado 0009 Acústica 0010 Prevenção a Incêndio 0011 Piscina

002-Análise de Solos Subconta Descrição

0001 Sondagem 0002 Serviços Topográficos 0003 Serviços Aerofotogramétricos 0004 Aspectos Geológicos

003 - Análises de Custos Subconta Descrição

0001 Orçamento 0002 NBR 12721 0003 Cronograma Físico-Financeiro 0004 Documentação para Financiamentos 0005 Assessoria e Acompanhamento de Custos

0006 Avaliações 0007 Consultoria e Gerenciamento

004 - Cópias e Reproduções Subconta Descrição

0001 Cópias Heliográficas 0002 Xerox 0003 Vegetal Copiativa 0004 Plotagem e Digitalização

005 - Instalações Provisórias da Obra Subconta Descrição

0001 Barracão 0002 Tapume 0003 Banheiros Provisórios 0004 Cantinas 0005 PC Provisório 0006 Caixa-D'água Provisória 0007 Materiais de Segurança 0008 Placas de Obra 0009 Demolição 0010 Locação de Obra 0011 Estande de Vendas

006 - Equipamentos e Ferramentas Subconta Descrição

0001 Equipamentos 0002 Ferramentas

007 - Transportes e Carretos Subconta Descrição

0001 Transportes 0002 Entulhos

008 - Impostos e Taxas Subconta Descrição

0001 Licenças

0002 Taxas 0003 Registros 0004 Seguros 0005 Impostos 0006 Multas 0007 Certidões

009 - Escritório da Obra Subconta Descrição

0001 Manutenções 0002 Medicamentos 0003 Conduções 0004 Telefonemas 0005 Limpeza 0006 Pagamentos 0007 Vigilância

010-Administração Subconta Descrição

0001 Administração da Construtora 0002 Impostos de Serviços da Construtora

011 - Diversos Subconta Descrição

0001 Proteção de Transeuntes 0002 Reparo dos Vizinhos 0003 Diversos

012 - Trabalhos em Terra Subconta Descrição

0001 Escavação 0002 Muros 0003 Escoramentos 0004 Cortes 0005 Aterros 0006 Rebaixamento do Lençol Freático 0007 Retirada de Terra e Materiais

013 - Fundações Subconta Descrição

0001 Ferro 0002 Madeira 0003 Concreto Pré-Misturado 0004 Estacas Metálicas 0005 Estacas Pré-Moldadas 0006 Materiais Auxiliares 0007 Controle Tecnológico

014-Estruturas Subconta Descrição

0001 Ferro 0002 Madeira 0003 Escoras Metálicas 0004 Concreto Pré-Misturado 0005 Materiais Auxiliares 0006 Controle Tecnológico 0007 Protensào 0008 Fôrmas de Isopor

015 - Instalações Subconta Descrição

0001 Instalações Hidráulicas 0002 Instalações Elétricas 0003 Instalações de Esgotos 0004 Instalações de Gás 0005 Pára-Raios 0006 Antena Coletiva 0007 Instalações Contra Incêndio 0008 Compactador 0009 Elevadores 0010 Escada Rolante 0011 Exaustão Mecânica 0012 Ar Condicionado 0013 Subempreitada

0014 Instalações de Infra-Estrutura 0015 Drenagem

016 - Alvenarias Subconta Descrição

0001 Barro 0002 Concreto 0003 Placas Pré-Moldadas 0004 Diversos 0005 Painéis de Gesso Cartonado 0006 Painéis de Isopor com Gradeamento Galvanizado

017-Coberturas Subconta Descrição

0001 Madeiramento 0002 Telhamento 0003 Subempreitada

018-Tratamentos Subconta Descrição

0001 Impermeabilizantes 0002 Proteção Térmica 0003 Proteção Acústica 0004 Juntas de Dilatação 0005 Subempreitada

019 - Esquadrias Subconta Descrição

0001 Madeira 0002 Ferro 0003 Alumínio 0004 P.V.C.

020 - Revestimento Subconta Descrição

0001 Aditivos

0002 Pastilhas 0003 Andaimes 0004 Lambris 0005 Azulejos 0006 Cerâmicas 0007 Mármore 0008 Granito 0009 Gesso 0010 Pedras 0011 Fórmica 0012 Papel de Parede

021 - Pavimentações Subconta Descrição

0001 Cimentado 0002 Enchimentos 0003 Tacos 0004 Frisos 0005 Cerâmica 0006 Asfaltos 0007 Mármore 0008 Granito 0009 Pedras 0010 Carpete 0011 Deck de Madeira 0012 Marmorite 0013 Pedra Portuguesa 0014 Elementos Pré-Moldados

022 - Rodapés Subconta Descrição

0001 Mármore 0002 Granito 0003 Madeira 0004 Cerâmica 0005 Cimentado

0 2 3 - Soleiras Subconta Descrição

0001 Mármore 0002 Granito 0003 Madeira 0004 Cerâmica 0005 Cimentado 0006 Alumínio

024 - Peitoris Subconta Descrição

0001 Mármore 0002 Granito 0003 Madeira 0004 Alumínio 0005 Cimentado

025 - Ferragens para Esquadrias Subconta Descrição

0001 Material 0002 Subempreitada

026-Pinturas Subconta Descrição

0001 Material 0002 Subempreitada

027-Vidros Subconta Descrição

0001 Liso 0002 Laminado 0003 Temperado

028 - Aparelhos Sanitários Subconta Descrição

0001 Louças 0002 Metais

029 - Ligações Subconta Descrição

0001 Provisórias 0002 Definitivas

0 3 0 - Utensílios Complementares Subconta Descrição

0001 Ajardinamento 0002 In ter fone 0003 Aparelho de Iluminação 0004 Sauna 0005 Piscina 0006 Play-Cround

031 - Limpeza Final Subconta Descrição

0001 Material 0002 Subempreitada

Como já foi dito anteriormente, cada empresa de construção criará um plano de contas de forma a atender às suas necessidades. Normalmente o plano é molda-do em função do tipo de trabalho da empresa. Considerar que os serviços sob responsabilidade da empresa deverão ter maior desmembramento de itens, quan-do da necessidade de um controle mais rigoroso.

Existem materiais e mão-de-obra que não podem ser alocados imediatamente após sua compra ou contrato, devido às grandes quantidades compradas ou contrata-das, e servem para mais de um serviço específico. São eles, entre outros:

Cimento Pedra Areia Saibro Cimento Branco Mão-de-Obra e Encargos Sociais

Nestes casos, cabe ao responsável pelas requisições quantificar os materiais e mão-de-obra pelos serviços que serão utilizados, de tal forma que os mesmos se-

jam codificados segundo o plano de contas, antes de serem aplicados, da mesma forma que os demais insumos de construção.

Antes de descrevermos o plano de contas detalhado, é importante comentar-mos sobre a rotina da contabilização.

Todos os materiais, mão-de-obra, equipamentos e demais serviços que incidam diretamente na construção deverão ser contabilizados na respectiva obra e segun-do o código de contas. Para isso é necessário que se crie um carimbo para obra, a fim de que todas as notas fiscais, faturas, duplicatas ou outro documento de co-brança levem no seu verso os seguintes dados:

- Código da obra; - N.° do documento; - N.° do pedido; - T i p o de compra; - Conta principal do plano de contas para cada insumo; - Subconta do plano de contas para cada insumo; -Valor do insumo correspondente a cada conta e subconta; -Va lor total da nota; - Assinaturas do apontador e engenheiro; - Data do preenchimento.

Este preenchimento é feito tanto na obra quanto no escritório. Normalmente, a maio-ria dos documentos são enviados para a obra e o restante para o escritório central. Em geral, o documento é carimbado e preenchido no próprio local de recebimento e é feita uma revisão pelo profissional responsável pelo lançamento dos custos no diário contábil.

Todos os profissionais, responsáveis pelo preenchimento dos carimbos, deverão estar conscientes da responsabilidade e da importância do correto lançamento dos custos. Estes mesmos profissionais deverão possuir uma cópia completa do plano de contas, para que nos casos de dúvidas sejam feitas as consultas necessárias. É tam-bém muito importante a assessoria do profissional de planejamento aos elementos responsáveis pela contabilização dos insumos. O mais simples erro de lançamento contábil poderá gerar análises e conclusões completamente ilógicas e erradas.

Exemplo: Digamos que na obra o apontador, ao receber uma nota fiscal de azule-jos, codifique no verso da nota o valor da compra com o código do plano de contas para tijolos. Na análise dos dois serviços, mesmo que estes se apresentem com um andamento regular, a contabilidade acusará um custo excessivo de materiais em alve-naria e um saldo positivo considerável para a execução de revestimento-azulejo.

Quando os valores são razoavelmente altos, outras informações complementares (tais como contratos fechados, planilha de controle de materiais) podem nos alertar quanto a erros contábeis. Caso contrário, fica bastante difícil a constatação de erros. Portanto, todo cuidado é pouco e toda assessoria é salutar.

Em seguida mostraremos um modelo de carimbo para a utilização nos docu-mentos de contabilização.

CARIMBO DE LANÇAMENTO C O N T Á B I L

Obra n° Documento n" Pedido Tipo

Requisição Proposta

Conla Subconta Valor

Total

Apontador Engenheiro Gerenciador Data

PLANO DE C O N T A S DE C O N S T R U Ç Ã O D E T A L H A D O 0001 - Projetos

Subconta Descrição 0001 Arquitetura

Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a execução de projetos arquitetônicos para a prefeitura, projetos de execução, detalhes e elaboração de especificações. Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-dor - CAD.

0002 Maquete Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a elaboração de maquetes.

0003 Paisagismo Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com projetos de paisagismo.

Desenho Decorativo Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e honorários profissionais para execução de desenhos decorativos.

0005 Instalações Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para execução dos projetos de instalações hidráulicas, esgoto, elétrica, gás, P. I., P. C., telefone e águas pluviais. Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-d o r - C A D .

0006 Cálculo Estrutural Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a execução de projetos completos de:

a - Concreto Armado - fôrmas, armações e detalhes, b - Projetos especiais de fundação, concreto protendido e outros, c - Projetos com estruturas metálicas, d - Projetos de obra-de-arte. e - Consultorias e assessorias técnicas relativas a cálculo estrutural, f - Projeto auxiliado por computador - CAD.

Subconta Descrição 0007 Exaustão Mecânica

Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e honorários profissionais para a execução de projeto para exaustão mecânica, assim como para consultoria técnica. Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-d o r - C A D .

0008 Ar Condicionado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e todos os honorários profissionais para a execução de projeto para ar condicionado, assim como para consultoria técnica. Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-dor - CAD.

0009 Acústica Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e todos os honorários profissionais para a execução de projeto para tratamento acústico, assim como para consultoria técnica.

0010 Prevenção a Incêndio Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com desenhos e todos os honorários profissionais para a execução de projeto de pre-venção a incêndios, assim como para consultoria técnica. Incluem-se ainda as despesas com projeto auxiliado por computa-dor - CAD.

0011 Piscina Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a execução de projeto para piscinas.

002 - Análise de Solos Subconta Descrição

0001 Sondagem Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a execução de sondagens de reconhecimento, rotativa e outras, além das des-pesas com transporte de equipamento.

0002 Serviços Topográficos Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a execução de serviços topográficos, desenhos e laudos.

0003 Serviços Aerofotogramétricos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para execução dos serviços aerofotogramétricos, plantas, fotos, relatórios e laudos.

0004 Aspectos Geológicos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a execução de estudos, relatórios e laudos sobre aspectos geológicos.

003 - Análise de Custos Subconta Descrição

0001 Orçamento Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com todos os honorários para a elaboração de orçamentos básicos detalhados ou estimativas da construção.

0002 NBR12721 Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a elaboração da NBR 12721 (quadros I a VIII), inclusive os impostos so-bre serviços correspondentes.

0003 Cronograma Físico-Financeiro Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a elaboração de cronogramas físico-financeiros.

0004 Documentação para Financiamentos Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a elaboração de documentação técnica para solicitação de finan-ciamento junto aos órgãos financeiros, inclusive os impostos sobre serviços correspondentes.

0005 Assessoria e Acompanhamento de Custos Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a assessoria e acompanhamento de custos, tais como criação cio plano de contas, criação do manual de rotinas operacionais, asses-soria técnica e relatórios gerenciais.

0006 Avaliações Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a elaboração de avaliações técnicas e perícias. Também estão incluí-dos neste item materiais necessários ao trabalho, tais como fotografias, plantas e outros.

0007 Consultoria e Gerenciamento Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a consultoria e gerenciamento de obras.

004 - Cópias e reproduções Subconta Descrição

0001 Cópias Heliográficas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes às có-pias heliográficas.

0002 Cópias Reprográficas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a cópias simples, duplex, reduzida ou emendada.

0003 Vegetal Copiativa Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes à repro-dução em vegetal copiativa.

0004 Plotagem e Digitalização Nesta subconta serão lançados todos os honorários profissionais para a digitalização de projetos por meio de computadores, assim como as impressões dos projetos por meio de plotagem.

005 - Instalações Provisórias da Obra Subconta Descrição

0001 Barracão Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais (tais como madeira e prego) e subempreitadas para a execução de bar-racões da obra.

0002 Tapume Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais (tais como macieira e prego) e subempreitadas para a execução de tapume.

0003 Banheiros Provisórios Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais, tais como madeira, prego, vaso, tubos e subempreitada para a execução de banheiros provisórios.

0004 Cantinas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais, tais como madeira, prego, louça, torneira e subempreitada para a exe-cução de cantina.

0005 Quadro de Força Provisório Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como fios, tubos, disjuntores e subempreitada para a execução do quadro de força provisório.

0006 Caixa-D'água Provisória Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como madeira, prego, tubo, registro, caixa de fibrocimento e sub-empreitada para a execução de caixa-d'água provisória.

0007 Materiais de Segurança Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como botinas, cinto de segurança, óculos de proteção, luvas, capacetes e ou-tros para a proteção pessoal.

0008 Placas da Obra Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para a confecção e colocação das placas da obra.

0009 Demolição Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitadas para a execução de demolição de construções exis-tentes.

0010 Locação da Obra Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução da locação da obra.

0011 Estande de Vendas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como madeira, prego, ferragens e subempreitada para a execução de estande de vendas.

006 - Equipamentos e Ferramentas Subconta Descrição

0001 Equipamentos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas, seja através de compras de locações com equipamentos, tais como serra elétrica, betoneira, vibrador, grua, central de concreto, torres, guinchos, má-quinas de furar e outros. Incluem-se ainda nesta subconta as despe-sas com peças de reposição e contratos de manutenção.

0002 Ferramentas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferramentas, tais como serrote, martelo, ponteiras, talhadeiras, picaretas, baldes, pás, cordas e outros. Incluem-se ainda nesta subconta as despesas com manutenção para as ferramentas.

007 - Transportes e Carretos Subconta Descrição

0001 Transportes Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com transporte de materiais e equipamentos que não estejam vinculadas aos custos deles ou que venham de outras obras.

0002 Entulho Nesta subconta serão lançados os gastos com carretos para a reti-rada de entulho no decorrer da obra.

e Taxas Descrição Licenças Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com licenças, tais como alvará da obra, licença de placas de propaganda, abertura de logradouros, loteamento, modificação de projeto e outros.

0002 Taxas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com taxas de li-gações provisórias e definitivas de água, luz, esgoto, gás e outros.

008 - Impostos Subconta

0001

Registros Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com registros, tais como memorial de incorporação e outros.

0004 Seguros Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com seguros, tais corno seguro de responsabilidade civil, contra incêndio e contra roubo.

0005 Impostos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com impostos, tais como imposto territorial e imposto predial.

0006 Multas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com multas.

0007 Certidões Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com certidões, tais como certidões negativas e certidão de regularidade jurídico-fiscal.

009 - Escritório da obra Subconta Descrição

0001 Manutenção Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para pequenas manutenções, tais como substituição de lâmpadas e fusíveis.

0002 Medicamentos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para pequenos socorros.

0003 Condução Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com condução, tais como metrô, ônibus ou táxi.

0004 Telefonemas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas telefônicas.

Limpeza Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de limpeza durante a obra, tais como vassouras, detergente e ácidos.

0006 Pagamentos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com firmas especializadas em cálculos de folhas de pagamento, assim como trans-portes e entrega dos pagamentos.

0007 Vigilância Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com firmas especializadas em vigilância do canteiro de obras.

010 - Administração Subconta Descrição

0001 Administração da Construtora Nesta subconta serão lançados todos os honorários correspondentes aos serviços da construtora.

0002 Impostos de Serviços da Construtora Nesta subconta serão lançados todos os impostos sobre serviços corres-pondentes aos honorários da construtora.

011 - Diversos Subconta Descrição

0001 Proteção de Transeuntes Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para a proteção de transeuntes, tais como madeira, prego, tela de arame e subempreitada para a sua execução.

0002 Reparo dos Vizinhos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subempreitadas e materiais para reparo de danos causados pela obra aos vizinhos.

0003 Diversos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com serviços, tais como desratização, carro-pipa e gratificações.

012 - Trabalhos em Terra Subconta Descrição

0001 Escavação Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e serviços para escavação mecânica ou manual do terreno.

0002 Muros Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e serviços para a execução de muros de contenção.

0003 Escoramentos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e serviços para a execução de escoramentos diversos do terreno.

0004 Cortes Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e serviços para a execução de cortes de pedra.

0005 Aterros Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e serviços para execução de aterros mecânicos e manuais.

0006 Rebaixamento do Lençol Freático Nesta subconta serão lançadas todas as despesas para execução de rebaixamento do lençol d'água, tais como aluguel de equipamentos.

0007 Retirada de Terra e Materiais Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com carretos para retirada de terra ou outros materiais resultantes da escavação.

013 - Fundações Subconta Descrição

0001 Ferro Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferro para a execução das fundações, tais como ferro CA 50, CA 60 e subem-preitada.

0002 Madeira Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para a execução das fundações, tais como tábuas, pernas e subempreitada.

0003 Concreto Pré-Misturado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais e serviços com concreto pronto para a execução das fundações.

0004 Estacas Metálicas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como perfis metálicos, soldas e serviços para a execução de esta-queamento metálico.

0005 Estacas Pré-Moldadas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como estacas e serviços para a execução do estaqueamento em pe-ças pré-moldadas.

0006 Materiais Auxiliares Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais auxiliares à execução da fundação, tais como pregos, arames e aditivos para concreto.

0007 Controle Tecnológico Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ensaios e tes-tes referentes à fundação, tais como ensaios com corpos-de-prova de concreto.

014-Estruturas Subconta Descrição

0001 Ferro Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com ferro para a exe-cução cia estrutura, tais como ferro CA 50, ferro CA 60 e subempreitada.

0002 Madeira Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com madeira para a execução de estrutura, tais como tábua, perna e subempreitada.

0003 Escoras Metálicas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com escoras metá-licas para a execução da estrutura, tais como aluguel ou aquisição dos equipamentos e subempreitada.

0004 Concreto Pré-Misturado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e serviços para a execução de concreto pré-misturado para estrutura.

0005 Materiais Auxiliares Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais auxiliares à execução da estrutura, tais como pregos, arames e aditivos para concreto.

0006 Controle Tecnológico Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com testes e ensaios de materiais e serviços para o controle tecnológico de estrutura, tais como verificação da resistência do concreto em corpos-de-prova.

0007 Protensão Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com os serviços especializados de protensão em estruturas de concreto armado.

0008 Fôrmas de Isopor Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com os serviços especializados cie execução de fôrmas para concreto armado em peças de isopor montáveis.

015 - Instalações Subconta Descrição

0001 Instalações Hidráulicas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e equipamentos de instalações hidráulicas, tais como tubos gal-vanizados, tubos de cobre, tubos em PVC, conexões e bombas de recalque.

Instalações Elétricas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e equipamentos de instalações elétricas, tais como fios, cabos, tubos eletrodutos, quadros disjuntores e quadro de força.

Instalações de Esgoto Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de instalação de esgoto, tais como tubos de ferro fundidos, tubos de PVC e conexões.

Instalações de Gás Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de instalação de gás, tais como tubo galvanizado, conexões e registros.

Pára-Raios Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para a execução de pára-raios, tais como cordoalha de cobre, captor, ele-trodo e braçadeira.

Antena Coletiva Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para a instalação de antena coletiva, tais como fios e tubos eletrodutos.

Instalação contra Incêndio Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e equipamentos de instalação contra incêndio, tais como extintores, mangotes, registros, bomba de pressurização e sistema de sprinklers.

Compactador Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e equipamentos para compactador de lixo.

Elevadores Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equi-pamentos e serviços para execução de elevadores, além de impostos e valores correspondentes à correção monetária dos contratos.

0010 Escada Rolante Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equi-pamentos e serviços para execução da escada rolante, além de im-postos e valores correspondentes à correção monetária dos contratos.

0011 Exaustão Mecânica Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equipamentos e serviços para execução da exaustão mecânica, tais como dutos, grelhas e exaustor.

0012 Ar Condicionado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com o siste-ma de ar condicionado, tais como dutos, grelhas e maquinária.

0013 Subempreitada Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a subempreitadas de instalações hidráulicas, elétricas, de esgoto e gás.

0014 Instalações de Infra-estrutura Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e mão-de-obra subempreitada para a execução de instalações de infra-estru-tura, tais como sistema de esgoto com estação de tratamento, dutos e cabos elétricos entre as edificações e a rede pública, rede hidraúlica entre edificações e a rede pública e rede de incêndio, entre outros.

0015 Drenagem Nesta subconta serão lançadas todas as despesas referentes a ma-teriais e mão-de-obra empreitada para a execução de drenagem do terreno.

0016 - Alvenaria Subconta Descrição

0001 Barro Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como tijolos de barro furado e tijolos de barro maciço e subem-preitada para a execução da alvenaria de barro.

0002 Concreto Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como bloco de concreto furado 10 x 20 x 40 e subempreitadas para a execução de alvenaria de concreto.

0003 Placas Pré-Moldadas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e serviços para a execução de placas pré-moldadas, tais como con-creto leve e fibra de vidro.

0004 Diversos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais auxiliares e alvenaria, tais como madeira para andaimes, prego, tijolos de vidro e vergas.

0005 Painéis de Gesso Cartonado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e serviços para a execução de painéis de gesso cartonados.

0006 Painéis de Isopor com Gradeamento Galvanizado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e serviços para a execução de painéis de isopor com gradeamento galvanizado.

017-Coberturas Subconta Descrição

0001 Madeiramento Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como madeira e prego para a execução do madeiramento.

0002 Telhamento Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como telhas de fibrocimento e parafusos para a execução do telhamento.

0003 Subempreitada Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subem-preiteiros para a execução de madeiramento e telhamento.

018-Tratamentos Subconta Descrição

0001 Impermeabilizantes Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para impermeabilizações, tais como pentox, betúvia, manta em pevefilm e sika.

0002 Proteção Térmica Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para proteções térmicas, tais como lã de vidro e isopor.

0003 Proteção Acústica Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para proteção acústica, tais como cortiça.

0004 Juntas de Dilataçao Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para tratamento de juntas de dilataçao, tais como neoprene e isopor.

0005 Subempreitada Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subempreitadas para a execução de impermeabilização, proteção térmica, proteção acústica e tratamento de juntas de dilataçao.

019 - Esquadrias Subconta Descrição

0001 Madeira Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como portas, janelas, aduelas, alizares, pregos e subempreitada para a execução de esquadrias de madeira.

0002 Ferro Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como portão, basculante, gradis e subempreitada para a execução de esquadrias de ferro.

0003 Alumínio Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como portas, gradis e subempreitada para a execução de esquadrias de alumínio.

0004 PVC Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como portas, janelas, basculantes e subempreitadas para a exe-cução de esquadrias de PVC.

020 - Revestimentos Subconta Descrição

0001 Aditivos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais aditivos para revestimentos.

0002 Pastilhas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de pastilhas, inclusive as despesas com materiais auxiliares.

0003 Andaimes Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com compra, alu-guel e manutenção de materiais e equipamentos para andaimes, para revestimentos, assim como serviços subempreitados.

0004 Lambris Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de lambris de madeira.

0005 Azulejos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como azulejos, materiais auxiliares e subempreitada para a execução de revestimentos em azulejos.

0006 Cerâmicas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais,

tais como cerâmicos, materiais auxiliares e subempreitada para a execução de revestimentos em cerâmica.

0007 Mármore Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com mármores para revestimento, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

0008 Granito Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com granitos para revestimento, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

0009 Gesso Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com gesso para revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

0010 Pedras Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com pedras para revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

0011 Fórmica Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com fórmicas para revestimentos, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

0012 Papel de Parede Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com papel de pare-de, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

021 - Pavimentações Subconta Descrição

0001 Cimentados Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a sua execução.

Enchimentos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como concreto celular, blocos de concreto leve, tijolos e subempreitada para a execução de enchimento.

Tacos Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com tacos de madeira, materiais auxiliares como pregos, piche e subempreitada para a sua execução.

Frisos de Madeira Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com frisos de madeira, materiais auxiliares como pregos, granzepes e subem-preitada para a sua execução.

Cerâmicas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com cerâmica para pavimentação, materiais auxiliares, tais como cola e subem-preitada para a sua execução.

Asfalto Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução do asfaltamento.

Mármore Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com mármore para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

Granito Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com granito para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

Pedras Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com pedras

para pavimentação, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

0010 Carpete Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com carpete, mate-riais auxiliares como cola e subempreitada para a sua execução.

0011 Deck de Madeira Nesta subconta serão lançadas todas as despesas de materiais, tais como madeira, prego e subempreitada para a sua execução.

0012 Marmorite Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais auxiliares e subempreitada para a execução de marmorite.

0013 Pedra Portuguesa Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de pedra portuguesa.

0014 Elementos Pré-Moldados Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de elementos pré-moldados.

022 - Rodapés Subconta

0001

0002

Descrição Mármore Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de rodapés de mármore.

Granito Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de rodapés de granito.

Madeira Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com rodapés de madeira, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

0004 Cerâmica Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com rodapés de cerâmica, materiais auxiliares e subempreitada para a sua execução.

0005 Cimentado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de rodapés cimentados.

023 - Soleiras Subconta Descrição

0001 Mármore Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de soleiras cie mármore.

0002 Granito Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de soleiras de granito.

0003 Madeira Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de soleiras de madeira.

0004 Cerâmica Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de soleiras de cerâmica.

0005 Cimentado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de soleiras cimentadas.

0006 Alumínio Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de soleiras de alumínio.

024 - Peitoris Subconta Descrição

0001 Mármore Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de peitoris de mármore.

0002 Granito Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de peitoris de granito.

0003 Madeira Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de peitoris de madeira.

0004 Alumínio Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de peitoris de alumínio.

0005 Cimentado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de peitoris cimentados.

025 - Ferragens Subconta Descrição

0001 Material Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para ferragens, para portas e janelas, tais como fechadura, dobra-diça e maçaneta.

0002 Subempreitada Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subem-

preitada para a colocação de ferragens.

026-Pinturas Subconta Descrição

0001 Material Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais para pintura, tais como tintas e massas.

0002 Subempreitada Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subem-preitada para a execução de pintura.

027-Vidros Subconta Descrição

0001 Liso Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de vidro liso.

0002 Laminado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de vidro laminado.

0003 Temperado Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de vidro temperado.

028 - Aparelhos Sanitários Subconta Descrição

0001 Louças Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como vaso, bidê, lavatório, cabide, papeleira e subempreitada para colocação das louças.

0002 Metais Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, tais como registros, torneiras, chuveiros, válvulas de descarga e subempreitada para colocação dos metais.

029 - Ligações Subconta Descrição

0001 Provisórias Nesta subconta serão lançadas todas as despesas necessárias à obtenção das ligações provisórias pelas concessionárias.

Definitivas Nesta subconta serão lançadas todas as despesas necessárias à obtenção das ligações definitivas pelas concessionárias.

030 - Utensílios complementares Subconta Descrição

0001 Ajardinamento Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais e subempreitada para a execução de ajardinamento.

0002 Interfone Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equipamentos e serviços para a instalação de interfone.

0003 Aparelhos de iluminação Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equipamentos e serviços para a instalação de aparelhos de ilu-minação.

0004 Sauna Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equipamentos e serviços para a instalação de sauna.

0005 Piscina Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equipamentos e serviços para a instalação de piscina.

0006 Play-Ground Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais, equipamentos e serviços para a instalação de play-ground.

031 - Limpeza Final Subconta Descrição

0001 Material Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com materiais de limpeza, tais como detergente, escova, ácido, sabão e álcool.

0002 Subempreitada Nesta subconta serão lançadas todas as despesas com subem-preiteiros para a execução da limpeza final da obra.

EXERCÍCIO:

Codificar segundo o plano de contas os seguintes materiais:

Código obra: Assinatura do responsável:

Endereço

Conta Descrição Valor

Projeto de ar condicionado

Serviços topográficos

Despesas com cópias heliográíicas

Escavação mecânica

Tijolos dc barro

Janelas dc alumínio

Azulejos

Vidro liso

Rodapé de madeira

Solução do Exercício:

Descrição Plano de conta 1 - Projeto de ar condicionado 001.0008 2 - Serviços topográficos 002.0002 3 - Despesas com cópias heliográficas 004.0001 4 - Escavação mecânica 012.0001 5 - Estacas metálicas 013.0004 6 - Tijolos de barro 016.0001 7 - janela de alumínio 019.0003 8 - Azulejos 020.0005 9 - Vidro liso 027.0001

10 - Rodapé de madeira 022.0003

SISTEMAS DE CLASSIF ICAÇÃO D O S SERVIÇOS DE C O N S T R U Ç Ã O

MASTER FORMAT O Instituto Americano de Especificações da Construção (CSI) em conjunto com

o Instituto Canadense cie Especificações da Construção (CSC) têm desenvolvido normas que são aceitas por grande parte da indústria da construção de seus países.

O "Master Format" é uma lista cie números e descrições para a indústria cia construção. Trata-se de um sistema para organização detalhada de informações de construção, em uma seqüência lógica, com base em produtos e métodos.

O Master Format promove a normatização e facilidade de recuperação de informações.

Subdividido em dezesseis divisões principais, discrimino abaixo essas divisões e correlaciono com os vinte grandes itens dos serviços de construção, que adotamos largamente para a elaboração de orçamentos no Brasil e que serão abordados em outros capítulos deste livro.

Quadro comparativo entre Master Format e Itens Principais Orçamentários:

Master Format Itens Principais de Serviços

Divisão Descrição Item Descrição (01) Requisitos Gerais (01) Projetos (02) Local da Construção (02) Instalações da obra (03) Concreto (03) Serviços Gerais (04) Alvenaria (04) Trabalhos em terra (05) Metais (05) Fundação (06) Madeira e plástico (06) Estrutura (07) Proteção térmica e de chuva (07) Instalações (08) Portas e Janelas (08) Alvenaria (09) Acabamentos (09) Cobertura (10) Especiais (10) Tratamentos

(11) Equipamentos (11) Esquadrias (12) Mobiliários (12) Revestimentos (13) Construções Especiais (13) Pavimentação

(14) Sistemas de Transporte (14) Rodapé, soleira e peitoril (15) Mecânico (15) Ferragens das esquadrias (16) Elétrico (16) Pinturas

(17) Vidros (18) Aparelhos sanitários (19) Complementação (20) Limpeza Final

Observação: Segundo estes institutos, as dezesseis divisões do Master Format não seguem

uma seqüência da construção, nem está organizada segundo as contratações tradicionais ou negócios de construção.

Seguem uma relação de grupamento lógico por conveniência de subdivisões e é de fácil memorização.

Por outro lado, os vinte itens orçamentários têm uma ordenação lógica e seqüencial na construção brasileira para o subsetor de edificações, que está mais próxima da nossa realidade e facilita as avaliações e retroalimentações dos serviços da construção.

Correlação entre o master format e os itens principais de serviços:

Master Format Itens Principais de Serviços

Divisão Descrição Item Descrição (01) Requisitos gerais (01) Projetos

(03) Serviços Gerais

(02) Local de construção (02) Instalação da obra (04) Trabalhos em terra

(03) Concreto (05) Fundação (06) Estrutura

(04) Alvenaria (08) Alvenaria

(05) Metais (06) Estrutura

(11) Esquadrias

(06) Madeiras e Plásticos (11) Esquadrias (12) Revestimento (13) Pavimentação

(07) Proteção térmica e de chuva (10) Tratamentos

(08) Portas e Janelas (11) Esquadrias (15) Ferragens das esquadrias (17) Vidros

(09) Acabamentos (12) Revestimentos (13) Pavimentação (14) Rodapé, soleira e peitoril (19) Complementação (20) Limpeza geral

(10) Especiais (19) Complementação

(11) Equipamentos (18) Aparelhos sanitários

(12) Mobiliários (19) Complementação

(13) Construções Especiais (06) Estrutura

(14) Sistemas de transportes (07) Instalações

(15) Mecânico (07) Instalações

(16) Elétrico (07) Instalações

Cadastro de preços e composições dos serviços de construção

O setor responsável pela criação e manutenção de um cadastro de preços á, sem dúvida, o setor de compras. É para ele que serão encaminhados os pedidos de compras e através dele os fornecedores e empreiteiros serão convidados a partici-par das tomadas de preços.

Além do cadastro de preços, o setor de compras é responsável também pela criação e manutenção do cadastro de fornecedores. Este cadastro tem como obje-tivo facilitar e agilizar o trabalho do profissional responsável pelo contato com os fornecedores. Além disso, facilita a consulta de qualquer pessoa que queira saber qual o fornecedor de determinado material ou serviço.

CADASTRO DE FORNECEDORES O cadastro de fornecedores, assim como qualquer cadastro, deverá ter apenas

os dados realmente necessários à consulta, evitando-se sempre que possível ex-cessos de dados.

Podemos citar como exemplo um cadastro de fornecedores que seja composto dos seguintes dados:

- código do fornecedor; - nome do fornecedor; - endereço; - cidade; - Estado; - C E P ; - contato; - telefone; - fax; - e-mail; - código do insumo.

Sob a forma de planilha, pode ficar da seguinte maneira:

Cadastro dc Forncccdorcs

Código Fornecedor Endereço Cidade listado CEP Contato Telefone Fax e-mail Código Insumo

CADASTRO DE PREÇOS DE MATERIAIS E SERVIÇOS O Cadastro de Preços de Materiais e Serviços possibilita à construtora, entre

outras vantagens: - reduzir o prazo de execução dos orçamentos de custo de construção das obras e o de execução de concorrências de materiais e serviços; - facilitar a consulta dos preços de materiais, equipamentos, mão-de-obra pró-pria e subempreitadas, mantendo-os sempre atualizados. Pelo fato de ser um material de consulta freqüente, o cadastro deve ser simples e funcional. Em países cujos índices inflacionários são altos e, conseqüentemente, há altera-ções freqüentes nos preços dos insumos, é aconselhável que se façam atualiza-ções nos preços em períodos não superiores a 30 dias.

A classificação dos insumos pode ser feita de diversas maneiras, a critério e interesse da construtora. Podemos exemplificar uma destas formas:

- materiais; - equipamentos; - mão-de-obra própria; - subempreitada.

No caso de concorrências, assim como para cadastramento de preços dos insumos, é aconselhável que se faça a cotação de um insumo pelo menos em três fornecedores diferentes, a fim de que se possa comprar aquele que venha a ofere-cer melhores vantagens. No que tange ao orçamento, caso os valores apresentem diferenças consideráveis, é usual obter uma média dos valores informados para o cálculo dos custos do serviço ao qual o insumo se insere.

São várias as formas possíveis de montagem de um cadastro de preços. Apre-sentamos uma dessas formas, que consta de:

- código de insumo; - descrição do insumo;

- unidade; - preço unitário; - código do fornecedor correspondente; - data de atualização.

Sob a forma de planilha, pode ficar da seguinte maneira:

Cadastro de Preços de Materiais e Serviços

Código Descrição Unidade Preço Unitário

Código do Fornecedor

Dala de Atualização

C O M P O S I Ç Õ E S D O S SERVIÇOS DE C O N S T R U Ç Ã O O orçamento detalhado da obra é, sem dúvida, a mais importante ferramenta

para o planejamento e acompanhamento dos custos de construção. Para a sua elaboração é necessária, entre outras, a seguinte documentação relativa ao em-preendimento:

- Projeto arquitetônico completo; - Projeto de cálculo estrutural; - Projeto de instalações; - Projetos especiais e complementares; - Memorial descritivo das especificações técnicas e de acabamentos da obra.

Com base nesta documentação, o técnico responsável pela elaboração do or-çamento poderá iniciar o seu trabalho, que constará do levantamento dos quanti-tativos de cada serviço de construção.

A etapa de levantamento das quantidades por serviço é muito importante, por-que é nela que se definirão praticamente as quantidades de materiais que serão comprados na obra e o dimensionamento de equipes de trabalho em função dos prazos preestabelecidos. Portanto, é necessário o máximo de atenção na obtenção destes quantitativos. Para que a possibilidade de erros seja a menor possível, assi-nalamos dois itens de destaque nesta fase:

1 Q - Que todos os compartimentos do projeto tenham suas especificações de acabamentos totalmente definidos, a fim de que não se possa ter dúvi-das quanto aos acabamentos a serem empregados ou possibilitar esqueci-mentos nos levantamentos das quantidades. 2.° - Para cada serviço a ser executado, estarem plenamente definidos os mé-todos ou critérios adotados para os levantamentos das quantidades. Não nos esqueçamos de que os quantitativos orçamentários deverão corresponder à rea-lidade construtiva e que estes deverão ser comparados aos quantitativos execu-tados na obra, na fase de acompanhamento e controle.

Para que se possa fechar o orçamento da obra é necessária a obtenção dos custos unitários correspondentes aos serviços já levantados na etapa anterior. Estes custos unitários dos serviços são obtidos através das chamadas "composições de custos".

Denominamos "composição de serviço" a união de todos os insumos (mate-riais, mão-de-obra, equipamentos, ferramentas) que atuam diretamente em uma determinada atividade.

Nos orçamentos, as composições de serviços são apresentadas sob a forma de composições de custos, onde cada um de seus insumos apresenta um índice de consu-mo por unidade de serviço que, multiplicado pelo respectivo custo unitário, resulta no valor unitário do insumo para a execução da unidade daquele serviço.

As composições de custos foram desenvolvidas no sentido de agilizar e facilitar o trabalho do orçamentista. As composições permitem calcular todas as quantidades e custos dos insumos componentes de uma atividade, apenas com base no levanta-mento das quantidades do serviço em projeto e nos preços unitários dos insumos.

Mas para que estas composições possam espelhar a realidade construtiva, ou por outra, para que o planejamento técnico possa ser confiável junto ao acompanha-mento, é necessário que se saiba como obter uma composição correta ou de que forma foi obtida a composição de serviços que estamos utilizando.

As composições de custos adotadas pelo mercado da construção, em geral, são obtidas por:

1 - Apropriações de serviços feitos pela própria empresa em diversas obras; 2 - Utilização de composições de revistas técnicas tradicionais no mercado; 3 - Utilização de composições de livros técnicos tradicionais no mercado; 4 - Utilização de composições de empresas de consultoria especializadas em

planejamento de custos de construção;

5 - Utilização de composições de fabricantes, fornecedores e/ou empreiteiras de materiais e serviços de construção.

Abordaremos a seguir alguns serviços de construção, levantando considerações quanto aos critérios e metodologias a serem empregadas, no intuito de obter com-posições de custos.

C O M P O S I Ç Õ E S DE S E R V I Ç O S DE C O N S T R U Ç Ã O

Composição A - Execução de fôrma (e desforma) para fundações -sapatas, blocos e cintas (unidade: m2)

Data-base: outubro de 2003

Descrição Unidade Multiplicador Preço unitário Total R$

1 - pregos mistos kg 0,240 2,50 0,60

2 - t á b u a de pinho 3 J 1 x 1 2 " ml 2,500 3,00 7,50

3 - sarrafo de pinho 2'1 1 x 4" ml 3,000 1,37 4,11

4 - servente hora 1,30 4,70 6,11

5 - carpinteiro hora 1,30 6,39 8,31

Total: RS 26,63 /m>

Análise e comentário - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de moldagem e

desmoldagem de fôrma para blocos, cintas e sapatas. Como características princi-pais, que deverão ser levadas em conta nesta composição, podemos citar:

I - A unidade desta composição é metro quadrado de área desenvolvida pelas fôrmas, para a execução do concreto armado. É importante a clareza deste critério, uma vez que o levantamento do quantitativo de projeto deverá ser feito desta forma. II - Para esta composição, foi levado em conta um reaproveitamento das tábu-as, pernas e sarrrafos em duas vezes. III - Da composição: - Esta composição é formada por cinco insumos que aparecem sob a coluna de descrição. - Na coluna unidade, aparecem as unidades correspondentes aos insumos, em geral sob a forma de comercialização.

- Os multiplicadores de cada insumo representam o seu consumo por unidade do serviço, ou seja:

1 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 0,24 kg de pregos mistos. 2 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 2,50 ml de tábua de pinho 3.a 1 x 12". 3 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidos 3,00 ml de sarrafo de pinho 2.a 1 x 4". 4 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidas 1,30 horas de servente. 5 - Para cada metro quadrado de fôrma são consumidas 1,30 horas de carpin-teiro.

Exemplo a: Em uma determinada obra serão executados 700 m2 de fôrma desenvolvida

para blocos, cintas e sapatas. Calcule os consumos de materiais e mão-de-obra para a execução total deste serviço:

Solução: Para cada metro quadrado de fôrma desenvolvida temos os seguintes consumos

unitários:

Descrição Unidade Multiplicador

1 - Pregos mistos kg 0,24

2 - Tábua pinho 3. J 1 x 12" ml 2,50

3 - Sarrafo pinho 2.'1 1 x 4" ml 3,00

4 - Servente horas 1,30

5 - carpinteiro horas 1,30

Para obtermos a quantidade necessária dos insumos, para a execução total do serviço, basta que multipliquemos todos os multiplicadores pela quantidade total, ou seja, 700 m2. Portanto:

1 - Pregos 0,24 kg/m2 x 700 m2 168 kg

2 - Tábua 2,50 ml/m2 x 700 m2 1.750 ml

3 - Sarrafo 3,00 ml/m2 X 700 m* 2.100 ml

4 - Servente 1,30 horas/m2 x 700 m' 910 hs

5 -Carp inte i ro 1,30 horas/m2 x 700 m2 910 hs

-Voltando à composição original, a coluna relativa a preços unitários contém os preços unitários dos insumos em uma determinada data-base. Na composi-ção descrita, os preços foram obtidos na base de outubro de 2003. Os preços unitários para mão-de-obra foram majorados dos encargos sociais, para que seja permitida a obtenção do custo global efetivo do serviço (encargos sociais aplicados no caso = 115%). - A coluna relativa ao custo total do insumo é obtida através da multiplicação do preço unitário do insumo pelo multiplicador correspondente. O custo total unitário da composição é o somatório do total obtido para cada insumo.

Exemplo b: Calcule o custo total dos materiais e mão-de-obra para a execução de 1.000 m2

de fôrma para fundação:

Aproveitando ainda a composição ora descrita, basta multiplicarmos a quanti-dade total a ser executada pelo preço total unitário obtido para cada um dos insumos separadamente, ou seja:

Solução:

1 - Pregos

2 - Tábuas

3 - Sarratos

4 - Serventes

5 - Carpinteiros

R$ 0 , 6 0 / m 2 x 1.000 m2

R.$ 7,50/m? x 1.000 m2

R$ 4,11/m2 x 1.000 m7

RS 6,1 l/m2 x 1.000 m ;

RS 8,31/m2 x 1.000 m2

RS 600,00

RS 7.500,00

RS 4.110,00

RS 6.110,00

RS 8.310,00

Total de materiais:

Total de mão-de-obra:

Total geral:

RS 12.210,00

RS 14.420,00

RS 26.630,00

Composição B - Preparo e lançamento de concreto estrutural

F c k = 150 kg/cm2 ou 15 MPa (unidade: m3)

Data-base: outubro de 2003

Descrição Unidade Multiplicador Preço Total

Unitário R$ R$

1 - Cimento saco 7,000 16,49 115,43

2 - Areia m } 0,622 23,00 14,31

3 - Pedra Britada n° 1 m» 0,364 33,00 12,01

4 - Pedra Britada n° 2 m3 0,364 33,00 12,01

5 - Servente hora 8,000 4,70 37,60

6 - Pedreiro hora 1,000 6,39 6,39

Total: RS 197,75/m1

Análise e comentário I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de preparo e

lançamento de concreto estrutural, preparado o concreto no canteiro da obra, com a utilização de betoneira no preparo e vibrador para o adensamento.

II - A unidade desta composição é metro cúbico do volume dimensionado no projeto de cálculo estrutural. É importante a clareza deste critério, uma vez que o levantamento do quantitativo de projeto será feito desta forma.

Nos casos em que a obra apresentar características diferentes das composi-ções, deve-se adaptá-las a fim cie que possam retratar, o máximo possível, a situa-ção real da obra. Podemos citar, por exemplo, a utilização de aditivos no preparo do concreto, ou a consideração de perdas de materiais, devido ao transporte ou dificuldades na execução do concreto.

III - Da composição: - Esta composição é formada por seis insumos que estão descritos na coluna "descrição". - Na coluna "unidade", aparecem as unidades correspondentes aos insumos, em geral sob a forma de comercialização. - Os multiplicadores de cada insumo representam o seu consumo por unidade do serviço, ou seja:

1 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 7,0 sacos

de cimento; 2 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,622 m3

de areia; 3 - Rira cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,364 m3 de pedra britada n.° 1 ; 4 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidos 0,364 m3 de pedra britada n.° 2;

5 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural são consumidas 8,00 horas de servente; 6 - Para cada metro cúbico de concreto estrutural é consumida 1,00 hora de pedreiro.

Exemplo: Em uma determinada obra serão executados 80 m3 de concreto estrutural, con-

forme levantamento feito pelo projeto de cálculo estrutural. Com base na compo-sição B, anteriormente descrita, calcular:

1 - Os consumos dos materiais e mão-de-obra para o serviço. 2 - O custo total dos materiais e mão-de-obra para o serviço.

Solução: 1 - Utilizando os multiplicadores da composição, que são na realidade os

consumos por unidade do serviço, temos:

1 - C i m e n t o 7,000 sacos/m3 X 80 m3 : 560 sacos 2 - Areia 0,622 mVm4 X 80 m3 49,76 m3

3 - Pedra britada 1 0,364 mVm J X 80 m3 29,12 m3

4 - Pedra britada 2 0,364 mVm J X 80 m3 29,12 m3

5 - Servente 8,000 horas/m3 X 80 m3 : 640 horas

6 - Pedreiro 1,000 horas/m3 X 80 m3 : 80 horas

Através dos resultados obtidos, pode-se fazer uma boa programação de com-pras de materiais, assim como dimensionar corretamente a equipe de trabalho, em função do prazo previsto para a execução do serviço. Digamos que, para este exemplo, esteja prevista a concretagem em 30 horas de trabalho. O dimensio-namento da equipe de trabalho seria:

Servente: 640 horas/homem de trabalho -s- 30 horas = 22 homens p/ executar 80 m 3

Pedreiro: 80 horas/homem de trabalho -s- 30 horas = 3 homens p/ exe-cutar 80 m 3

2 - Com relação ao custo total do serviço, basta multiplicarmos as quantidades obtidas pelo preço unitário de cada insumo:

1 - C i m e n t o 560 sacos x R$ 16,49/saco = RS 9.234,40

2 - Areia 49,76 m3 x RS 23,00/m3 RS 1.144,48

3 - Pedra britada n° 1 29,12 m3 x R$ 33,00/m3 RS 960,96

4 - Pedra britada n° 2 29,12 m3 X R$ 33,00/m3 RS 960,96

5 - Servente 640,00 horas X R$ 4,70/hora RS 3.008,00

6 - Pedreiro 80,00 horas X R$ 6,39/hora RS 511,20

-Tota l de materiais: R$ 12.300,80

-Tota l de mão-de-obra: R$ 3.519,20

-Tota l Geral: R$ 15.820,00

Composição C - Armação para estruturas de concreto (vigas, pilares e lajes) - unidade: kg

Data-base: outubro de 2003

Descrição Unidade Multiplicador Preço Total

Unitário R$ R$

1 - Arame recozido n° 1 8 kg 0,020 2,22 0,04

2 - Ferro C A 5 0 - 10,0 mm kg 0,112 1,78 0,20

3 - F e r r o C A 5 0 - 12,5 mm kg 0,202 1,69 0,34

4 - Ferro C A 50 - 16,0 mm kg 0,300 1,69 0,51

5 - Ferro C A 50 - 20,0 mm kg 0,187 1,69 0,32

6 - Ferro C A 60 - 4,6 mm kg 0,101 2,15 0,22

7 - Ferro C A 60 - 6,4 mm kg 0,149 2,15 0,32

8 - Servente hora 0,090 4,70 0,42

9 - Armador hora 0,090 6,39 0,58

Total: R$ 2,95/kg

Análise e comentário I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de corte, dobramento

e colocação de ferros para a execução de concreto armado. Vale lembrar que as composições são obtidas através de levantamentos de

quantitativos em projetos, assim como de apropriações feitas em obras. Esta composição apresenta consumos unitários para armações conjugadas de

vigas, pilares e lajes.

Observação: - Composição de custos para armação, obtidos por levantamentos efetuados

por projetos de cálculos estruturais de diferentes projetistas, tendem a ser um pou-co diferentes entre si.

- A perda de ferro prevista nesta composição á de 5%. - A apropriação deste serviço e, conseqüentemente, a obtenção dos

multiplicadores pode ser feita da seguinte maneira: a - Obtenção dos consumos de materiais no levantamento do projeto de cálcu-lo estrutural. b - Consumos efetivamente gastos e perdas obtidas, através de apropriação do serviço e controle das saídas de materiais pelo estoque, c - Obtenção dos índices de produtividade da mão-de-obra, através das apro-priações das horas gastas por profissional para a execução da armação e a produção efetiva. Um outro dado importante a ser levantado é quanto à tabela de pesos dos

ferros. É interessante que a tabela utilizada pelo calculista seja a mesma que a do fornecedor dos ferros e que, por sua vez, esteja dentro dos parâmetros estabeleci-dos pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

II - Da composição: - Esta composição é formada por nove insumos, que estão descritos sob a colu-na "descrição''. - Na coluna "unidade", aparecem as unidades correspondentes aos insumos, em geral, sob a sua forma de comercialização. - Os multiplicadores de cada insumo representam o seu consumo por unidade do serviço, ou seja:

1 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,020 kg de arame recozido n.° 18. 2 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,112 kg de ferro CA 50 - 10 mm. 3 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,202 kg de ferro CA 50 - 12,5 mm. 4 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,300 kg de ferro CA 50 - 16,0 mm. 5 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,187 kg de ferro CA 5 0 - 2 0 , 0 mm.

6 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,101 kg de ferro CA 60 - 4,6 mm. 7 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidos 0,149 kg de ferro CA 60 - 6,4 mm. 8 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidas 0,090 horas de servente. 9 - Para cada quilo de armação em estruturas são consumidas 0,090 horas de armador.

Exemplo: Em uma determinada obra foram levantados, em projeto, 8.000 kg de armação

para execução de uma laje estrutural. Com base na composição C, calcular: a - Os consumos de materiais e mão-de-obra para o serviço; b - O custo total do serviço.

Solução: a - Para obtermos os consumos por insumo para este serviço, basta multiplicar-mos a quantidade a ser executada pelos consumos unitários apresentados pela composição, ou seja:

1 - Arame recozido 0,020 kg/kg X 8.000 kg armação 160 kg

2 - Ferro C A 50 - 10 mm 0,112 kg/kg X 8.000 kg armação 896 kg

3 - Ferro C A 50 -12,5 mm 0,202 kg/kg X 8.000 kg armação = 1.616 kg 4 - Ferro C A 50 -16,0 mm 0,300 kg/kg X 8.000 kg armação = 2.400 kg

5 - Ferro C A 50 -20,0 mm 0,187 kg/kg X 8.000 kg armação = 1.496 kg

6 - Ferro C A 60 - 4,6 mm 0,101 kg/kg X 8.000 kg armação 808 kg

7 - Ferro C A 60 - 6,4 mm 0,149 kg/kg X 8.000 kg armação = 1.192 kg

8 - Servente 0,090 horas/kg X 8.000 kg armação 720 horas

9 - Armador 0,090 horas/kg X 8.000 kg armação 720 horas

A programação de compra dos materiais pode ser feita com base nos consumos obtidos. As perdas correspondentes a 5% já estão incluídas. Com relação à mão-de-obra, considerando que os operários trabalhem 10 horas/dia e tenham cinco dias para a execução da armação, quantos operários serão necessários para que o serviço seja cumprido em tempo?

Servente = 720 homens/hora ^-(10 horas x 5 dias) = 15 homens Armador = 720 homens/hora + (10 horas x 5 dias) = 15 homens

b - O custo total do serviço pode ser obtido pela multiplicação dos custos unitários dos insumos pela quantidade a ser executada:

Descrição Preço da composição Unidade Quantidade Total

unitária R S

1 - Arame recozido 0,04 R$/kg 8.000,00 320,00

2 - Ferro CASO -10 ,0 mm 0,20 RS/kg 8.000,00 1.600,00

3 - Ferro CASO -12,5 mm 0,34 R$/kg 8,000,.00 2.720,00

4 - F e r r o C A 5 0 - 1 6 , 0 mm 0,51 R$/kg 8.000,00 4.080,00

5 - Ferro CASO - 2,0 mm 0,32 RSfkg 8.000,00 2.560,00

6 - Ferro C A 6 0 - 4,6 mm 0,22 R$/kg 8.000,00 1.760,00

7 - Ferro C A 6 0 - 6,4 mm 0,32 R$/kg 8.000,00 2.560,00

8 - Servente 0,42 R$/kg 8.000,00 3.360,00

9 - Armador 0,58 RS/kg 8.000,00 4.640,00

Total de materiais: R$ 15.600,00

Total de mão-de-obra: R$ 8.000,00

Total geral: R$ 23.600,00

Para esta composição, os percentuais cios custos cie materiais e mão-de-obra, em relação ao serviço, se apresentam da seguinte forma:

- Material: 66,10% - Mão-de-obra: 33,90% -Total: 100,00%

Composição D - Alvenaria de tijolo cerâmico furado - 10 cm - unidade: rrr

Data-base: outubro de 2003

Descrição Unidade Multiplicador Preço Total

Unitário R$ R$

1 - Qualimassa

2 - Tijolo cerâmico furado 10 x 20 x 30

3 - Tijolo cerâmico furado 10 x 20 x 20

4 - Servente

5 - Pedreiro

saco

hora

hora

mil

mil

0,400

0,015

0,005

1,000 1,000

6,80 2,72

285,00 4,28

190,00 0,95

4,70 4,70

6,39 6,39

Total: R$ 19,04/m-'

Análise e comentário: I - Trata-se de uma composição de custos referente à execução de alvenaria de

barro furado, espessura 10 cm, traço da argamassa de 1:3:3. Nesta composição estão englobados os serviços de marcação, assentamento propriamente dito e aperto da alvenaria.

A perda considerada para os tijolos foi de 10%. II - Para obtenção dos quantitativos de projetos para fins de orçamento detalha-

do da obra, o critério a ser estabelecido para o levantamento da alvenaria é o cálculo do metro quadrado de paredes efetivo.

Quer dizer, será levantada a metragem quadrada de paredes do projeto, des-contando-se todos os vãos que interfiram nelas.

III - Existem casos em que as composições ou a obra propriamente dita exe-cutam a alvenaria através da mão-de-obra empreitada. Neste caso, o critério de quantidades de metros quadrados a serem executados poderá ser diferente. Em alguns casos utilizam-se critérios de não serem descontados vãos de até dois metros quadrados, sendo que para vãos maiores que dois metros quadrados todo o resto será descontado, ou será descontado 50% do que exceder a dois metros quadrados. Enfim, o importante é que na previsão orçamentária, ou seja, na fase de planejamento, as composições a serem utilizadas sejam aquelas que melhor refletirão a realidade construtiva.

IV - A determinação de uma composição como esta pode ser feita de uma boa apropriação em obra.

Por um lado, os materiais serão controlados através de saídas dos almoxarifados e do controle de consumos por material ensacado ou padiolas. A mão-de-obra, por sua vez, é controlada segundo as horas efetivamente gastas na execução do serviço. Finalmente, a produção é obtida pelo levantamento, no local, do serviço executado.

Os consumos com materiais e mão-de-obra, segundo as unidades de comercialização, divididas pela produção efetiva em metros quadrados, resultarão em índices de consumos por unidade de serviço, ou seja, os multiplicadores da composição.

V - Da composição: - Esta composição é formada por cinco insumos, descritos sob a coluna "descri-ção". - Na coluna "unidades" aparecem as unidades dos insumos sob a sua forma de comercialização. - Os "multiplicadores" de cada insumo representam o seu consumo pela unida-de do serviço, ou seja:

1 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidos 0,400 sacos de qualimassa. 2 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 15,00 unidades de tijolo cerâmico furado 10x 2 0 x 30. 3 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 5,00 unidades de tijolo cerâmico furado 10x 2 0 x 2 0 . 4 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 1,00 hora de servente. 5 - Para cada metro quadrado de alvenaria são consumidas 1,00 hora de pedreiro.

Exemplo: Em uma determinada obra foram levantados, em projetos, 600 m2 de alvenaria em

tijolo de barro furado - 10 cm de espessura. Com base na composição D, calcular: a - Os consumos totais de materiais e mão-de-obra para o serviço; b - O custo total do serviço.

Solução: a - Para obtermos os consumos dos insumos, basta multiplicarmos a quantidade

levantada em projeto pelos multiplicadores apresentados pela composição. Vejamos:

Descrição

1 - Qualimassa

2 -Ti jolo 1 0 x 2 0 x 3 0

3 - T i j o l o 1 0 x 2 0 x 2 0

4 - Servente

5 - Pedreiro

Multiplicador

0,400 saco

0,015 mil

0,005 mil

1,000 horas

1,000 horas

Quantidade

600 m2

600 m2

600 m2

600 m2

600 m2

Consumo

240,00 sacos

9,00 mil

3,00 mil

600,00 horas

600,00 horas

Uma vez obtidas as quantidades a serem gastas fica fácil fazer uma programa-ção de compras. As perdas dos tijolos já estão incluídas nos quantitativos.

Se quisermos dimensionar a equipe da mão-de-obra para a execução do servi-ço em 20 dias úteis, por exemplo, temos:

20 dias úteis x 10 horas/dia = 200 horas

Portanto: Servente: 600 horas/homem 200 horas = 3 homens Pedreiro: 600 horas/homem 200 horas = 3 homens

b - O custo total do serviço pode ser obtido pela multiplicação dos custos unitários dos insumos pela quantidade a ser executada:

Descrição Custo unitário da Unidade Quantidade (m2) Total R$

composição

1 - Q u a l i m a s s a 2,72 RS/m2 600 1.632,00

2 - T i j o l o 1 0 x 2 0 x 3 0 4,28 R$/m- 600 2.568,00

3 - T i j o l o 1 0 x 2 0 x 2 0 0,95 R$/m2 600 570,00

4 - Servente 4,70 R$/m2 600 2.820,00

5 - Pedreiro 6,39 R$/m2 600 3.834,00

Total de materiais: RS 4.770,00

Total de mão-de-obra: R$ 6.654,00

Total geral: RS 11.424,00

Para esta composição, os pesos dos custos de materiais e mão-de-obra em rela-ção ao serviço se apresentam da seguinte forma:

- Material: 41,75% - Mão-de-obra: 58,25 % -Total: 100,00%

Composição E - Revestimento de piso cerâmico (unidade: m2)

Data-base: outubro de 2003

Descrição Unidade Multiplicador Preço unitário R$ Total R$

1 - Areia m5 0,050 23,00 1,15

2 - Cimento saco 0,040 16,49 0,66

3 - Rejunte kg 0,284 1,50 0,43

4 - Piso cerâmico 20 x 20 m? 1,050 13,00 13,65

5 - Ladrilheiro hora 1,75 6,39 11,43

6 - Servente hora 1,75 4,70 8,23

Total: r$ 35,55/m2

Análise e comentário: I -Trata-se de uma composição de custos referente à execução de piso cerâmico

incluindo-se a regularização de base e o assentamento propriamente dito, ambos executados pelo profissional auxiliado por servente. A perda considerada para o material cerâmico é de 5%.

II - Para a obtenção dos quantitativos de projetos para fins orçamentários, o critério de levantamento é o cálculo da metragem quadrada de piso efetivo, ou seja, a área do piso com os descontos de áreas que não levem o material cerâmico.

III - Muitas vezes a execução de piso cerâmico é feita por empresas especializadas, subcontratadas para a execução do serviço. Nestes casos, a com-posição deve estar compatível com o sistema executivo, para que a previsão não corra riscos de consideráveis diferenças financeiras.

IV - Da composição - Esta composição é formada por seis insumos, descritos sob a coluna "descrição". - Na coluna "unidade" aparecem as unidades dos insumos sob a forma de comercialização. - O s "multiplicadores" cie cada insumo representam o seu consumo pela unida-de do serviço, ou seja:

1 - Para cada metro quadrado cie piso cerâmico são consumidos 0,050 m3 de areia. 2 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 0,040 sacos de cimento.

3 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 0,284 kg de rejunte. 4 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidos 1,050 m2 de piso cerâmico. 5 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidas 1,750 horas de ladrilheiro 6 - Para cada metro quadrado de piso cerâmico são consumidas 1,750 horas de servente.

Exemplo: Em uma determinada obra foram levantados, em projetos, 300 m2 de piso

cerâmico. Com base na composição E, calcular: a - Os consumos totais de materiais e mão-de-obra para o serviço; b - O custo total do serviço.

Solução: a - Para obtermos os consumos dos insumos, basta multiplicarmos a quantidade

levantada em projeto pelos multiplicadores apresentados pela composição E. Por-tanto:

1 - Areia 0,050 m3/m2 x 300 m2 = 15,00 m J

2 - C i m e n t o 0,040 sacos/m2 x 300 m2 = 12,00 sacos

3 - Rejunte 0,284 kg/m2 X 300 m2 = 85,20 kg 4 - Piso cerâmico 1,050 m2/m2 X 300 m2 = 315,00 m2

5 - Ladrilheiro 1,75 horas/m2 X 300 m2 = 525,00 horas

6 - Servente 1,75 horas/m2 X 300 m2 = 525,00 horas

Obtidas as quantidades totais a serem consumidas, pode-se fazer uma programação completa das compras dos materiais, assim como dimensionar a equipe de trabalho em função do prazo de término do serviço.

Considere que para a execução deste serviço foi planejado um prazo de dez dias úteis e que cada operário trabalha 8 horas/dia. Para dimensionar a equipe, temos:

- Ladrilheiro 690 horas/homem + (10 dias x 8 horas) = 9 homens - Servente: 600 horas/homem +(10 dias x 8 horas) = 8 homens

b - O custo total do serviço pode ser obtido pela multiplicação dos custos unitários dos insumos pela quantidade a ser executada.

Descrição Preço unitário da Unidade Quantidade Total R$

composição

1 - Areia 1,15 R$/m2 300 345,00

2 - Cimento 0,66 R$/m- 300 198,00

3 - Rejunte 0,43 R$/m2 300 129,00

4 - Piso cerâmico 13,65 R$/m- 300 4.095.00

5 - Ladrilheiro 11,43 R$/m' 300 3.429,00

6 - Servente 8,23 R$/m2 300 2.469,00

Total de materiais: RS 4.767,00

Total de mão-de-obra: RS 5.898,00

Total geral: RS 10.665,00

Para esta composição, os pesos dos custos de materiais e mão-de-obra em rela-ção ao serviço se apresentam da seguinte forma:

- Material: 44,70% -Mão-de-obra: 55,30% -Total: 100,00%

4 Especificações técnicas e de acabamento da obra

As especificações técnicas e de acabamento de uma obra representam fatores importantes para o planejamento e a execução da obra. Elas incidem diretamente em:

1 - Custos da construção. 2 - Métodos construtivos para a execução dos serviços. 3 - Prazo técnico da obra. 4 - Padrão de acabamento do empreendimento.

As especificações técnicas, que devem ser determinadas ainda na fase do pla-nejamento da obra (portanto antes do início da construção), são aquelas que defi-nem métodos e técnicas para a execução de serviço de construção, descritos ou não nos projetos.

Estas informações são primordiais para a elaboração de um orçamento de obra, para fins de acompanhamento físico-financeiro. A falta destas informações leva o orçamentista a fazer considerações a respeito das características técnicas da obra que, muitas vezes, fogem bastante da realidade construtiva.

Com as definições prévias das especificações técnicas o engenheiro da obra comete o mínimo possível de improvisos. Além disso, elas possibilitam uma pro-gramação para fechamento de contratos (materiais e serviços), com a antecedên-cia conveniente.

Para subsidiar o planejamento técnico da obra, podemos citar os seguintes ele-mentos, como relevantes, a serem especificados:

- Detalhamento dos projetos: sempre que possível, desenvolver os projetos no seu melhor nível de detalhamento. - Tipo de sondagem a ser executada. - Projeto de canteiro da obra: trata-se de uma ferramenta valiosa, desde que bem elaborada. Constam deste projeto a execução de barracões, almoxa-rifados, silos, tapumes, área de passagens, inclusive para acesso a cami-nhões de transporte, equipamentos e suas localizações.

- Equipe de administração da obra: constam desta equipe mestre, engenheiros, encarregados gerais, vigias, almoxarifes, guincheiros. - Seguros: os tipos de seguro usualmente utilizados para a obra. -Trabalhos em terra: definições dos trabalhos que serão executados, tais como escavação mecânica, escavação manual, contenções, rebaixamento do len-çol d'água, desmonte de rocha, aterros. - T i p o de fundação: se a fundação será direta ou profunda, sistema de execu-ção a ser empregado, resistência característica do concreto, entre outros. -T ipo de estrutura: sistema construtivo das fôrmas, tipo de escoramento, méto-do de execução do concreto, resistência característica do concreto. - Marca e padrão de elevadores. - Entre os principais serviços a serem executados, quais serão com mão-de-obra própria e com a utilização de subempreiteiros. - Sistema de aquecimento de água. - Definição dos equipamentos complementares da obra, tais como ilumina-ção das partes comuns, equipamentos para hall social, interfone. - T a x a de remuneração da construtora. - Prazo de execução da obra.

As especificações de acabamento definem claramente quais serão os materiais que comporão os revestimentos e acessórios do empreendimento, em cada com-partimento e no seu todo.

Vários são os critérios a serem adotados para a definição dos acabamentos do projeto. Podemos citar, entre outros:

- Conforto na sua utilização; - Aspecto estético; - Conservação e manutenção dos materiais; - Aspecto de redução dos custos; - Limitações da legislação local; - Característica de comercialização do empreendimento.

Muitas vezes as especificações de acabamentos são alteradas durante a obra, motivadas por situações como falta do material no mercado, materiais que não são mais fabricados, alteração do padrão de especificação por parte dos investido-res, para adequá-lo às condições de mercado. Quanto mais detalhado for o cader-no de especificações, mais detalhado e preciso será o planejamento técnico.

Para que o leitor perceba melhor a importância destas definições, descrevemos, a seguir, as especificações técnicas e de acabamento de uma edificação residencial multifamiliar. Constam ainda deste caderno de especificações algumas generalida-des que dizem respeito à responsabilidade da construtora no empreendimento.

ESPECIFICAÇÕES GERAIS D O EMPREENDIMENTO

Obra: Rua A, n.° 10 Incorporadora: Incorporadora XXX Prazo da obra: 24 meses

01 - Generalidades: 01.01 - Equipe administrativa: - um engenheiro residente - um mestre-de-obras - um apontador - um almoxarife - um vigia noturno - um vigia diurno

01.02 - Equipamentos que serão utilizados: - uma betoneira - dois guinchos de embreagem - duas torres metálicas com pranchas de cargas - uma serra portátil - dois vibradores de imersão - uma máquina de cortar ferro - uma máquina de dobrar ferro

01.03 - As normas, projetos de normas, especificações, métodos de ensaios e padrões aprovados e recomendados pela Associação Brasileira de Normas Técni-cas, bem como toda a legislação em vigor, referentes a obras civis, inclusive sobre segurança do trabalho, serão parte integrante destas especificações, como se ne-las estivessem transcritas.

01.04 - Estas especificações são complementadas pelos projetos e detalhes de execução, devendo ser integralmente obedecidas.

01.05 - Em caso de divergências, prevalecerão: - As especificações estabelecidas sobre os desenhos; - As cotas assinaladas sobre as dimensões medidas em escalas; - Os desenhos de maior escala sobre os de menor escala.

01.06 - A mão-de-obra e os materiais a serem empregados na execução dos serviços deverão ser de boa qualidade, em obediência a estas especificações e aos padrões em vigor.

01.07 - A aplicação de materiais industrializados ou de emprego especial obe-decerá às recomendações dos fabricantes, cabendo à construtora, em qualquer caso, a responsabilidade técnica.

01.08 - Os ensaios de materiais julgados necessários serão providenciados pela construtora.

01.09 - São de responsabilidade da construtora: - As licenças e suas prorrogações. -Todas as providências junto aos órgãos públicos, institutos de previdência e

concessionárias de serviços públicos, cumprindo quaisquer formalidades e san-ções exigidas, desde que digam respeito à obra ou a sua execução.

-Todas as medidas para a obtenção do "Habite-se", bem como averbação da construtora no Registro Geral de Imóveis, inclusive o fornecimento de documentos e pagamentos de taxas e emolumentos.

02 - Instalação da obra: 02.01 - Serão demolidas as construções porventura existentes no terreno e este

roçado e limpo. 02.02 - A obra será cercada por tapume de aspecto agradável e dotada de

dispositivos que garantam as condições adequadas de segurança. 02.03 - A construtora providenciará, junto aos órgãos competentes, as ligações

de serviços públicos. 02.04 - O canteiro deverá ser organizado e limpo, cabendo à construtora man-

ter estas condições durante a obra, retirando quaisquer materiais, equipamentos, entulhos e outros que não sejam necessários à execução.

03 - Movimentação de terra: 03.01 - A locação da obra será feita rigorosamente de acordo com os níveis e

indicações constantes dos projetos e detalhes.

03.02 - As escavações manuais ou mecânicas serão executadas dentro cia melhor técnica comprovada pela experiência e/ou normas, assim como garantindo as condições adequadas de segurança.

03.03 - Os aterros que porventura existirem serão executados em camadas uniformes, constituídas por material escolhido e isento de matéria orgânica, mo-lhada e compactada.

04 - Fundações: 04.01 - As fundações serão projetadas de acordo com as características do

terreno e orientadas por sondagens a serem realizadas previamente.

05 - Estrutura: 05.01 - A estrutura será em concreto armado, obedecendo às normas da ABNT:

NB-1, NB-4 e NB-5, com a resistência do concreto fixada de acordo com cálculo estrutural e com tensões calculadas nos diversos elementos estruturais. Durante a execução serão previstas as passagens necessárias para a execução das instalações.

05.02 - Serão realizados ensaios com corpos-de-prova, de acordo com as reco-mendações da ABNT.

05.03 - A execução será feita como determina a boa técnica, sendo o concreto adensado por meio de vibradores.

06 - Alvenaria: 06.01 - As paredes serão de tijolos de barro ou blocos de concreto, assentados

com argamassa de cimento, cal e areia, no traço recomendado, regularmente colocados, perfeitamente nivelados e aprumados, nos alinhamentos e dimensões indicados nos projetos e detalhes aprovados.

06.02 - Os apertos serão executados com argamassa de cimento e areia no traço recomendado, com espessura máxima de 0,03 m e somente após decorridos dez dias do levantamento das paredes.

06.03 - Sobre os vãos de portas e janelas, sempre que necessário, serão coloca-das vergas de concreto convenientemente dimensionadas.

07 - Soleiras, rodapés e peitoris: 07.01 - As janelas e basculantes terão peitoris de mármore branco, onde

indicadas no projeto, sendo assentados com argamassa de cimento e areia, sobre base limpa, observados os nivelamentos e dimensões indicadas no projeto.

07.02 - As soleiras serão de mármore, onde indicado no projeto, colocadas onde houver mudança de piso.

08 - Esquadrias: 08.01 - As esquadrias de madeira serão previamente secas, isentas de falhas,

não empenadas, sem nós ou fendas. 08.02 - As aduelas e alizares serão de madeira de lei, colocadas em esquadro,

fixadas em tacos de madeira ranhurados, imunizados e previamente colocados na alvenaria, em quantidades adequadas.

08.03 - As portas serão executadas de acordo com as dimensões especificadas no projeto aprovado, todas em compensado de cedro semi-ocas, preparadas para pintura a óleo.

08.04 - As portas de acesso aos apartamentos serão folheadas em cerejeira. 08.05 - As janelas e basculantes serão de esquadrias de alumínio, de acordo

com o projeto, em perfis de linha 25, anodizados e fixados por meio de contramarcos com alizares.

08.06 - As esquadrias de ferro serão protegidas da oxidação por meio de pintu-ra antiferruginosa.

09 - Ferragens: Serão empregadas ferragens de marca recomendada, a seguir discriminadas: a) Nas portas de entrada das unidades:

-Três dobradiças 3" x 2.1/2" - Conjunto de fechaduras - Placa esmaltada com número de unidade

b) Nas portas internas: -Três dobradiças 3" x 2.1/2" - Conjunto de fechaduras

c) Nas portas dos banheiros: -Três dobradiças 3" x 1/2" - Conjunto de fechaduras

10 - Vidros: 10.01 - Os vidros serão assentados com massa própria, nas dimensões compa-

tíveis, sem ondulações, contraventamento ou falhas. 10.02 - As janelas de alumínio receberão vidros lisos de 4 mm.

10.03 - Os basculantes receberão vidro canelado. 10.04 - No hall social do prédio será colocado um painel de vidro temperado,

na espessura adequada.

1 1 - Cobertura: 11.01 - A cobertura do prédio será protegida em chapas onduladas (fibrocimento

6 mm), com recobrimento mínimo recomendado pelo fabricante, assentes sobre estrutura de madeira de lei.

11.02 - As chapas serão aparafusadas na estrutura de acordo com as instruções do fabricante, utilizando-se os acessórios necessários para a vedação.

11.03 - Deverá ser observado cuidado especial na colocação das colunas de venti-lação cie esgoto, a fim de evitar a possibilidade de infiltração.

11.04 - Serão executados rufos de concreto onde as telhas se encontrarem com as paredes.

12 - Tratamentos: 12.01 - Os interiores dos reservatórios d'água, as lajes de cobertura e áreas

descobertas levarão um tratamento à base de material impermeabilizante, para evitar infiltração de água. A sua execução será em total conformidade com as recomendações do fabricante, executadas com a boa técnica e o que prescrevem as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas.

13 - Revestimentos: 13.01 - As argamassas de revestimento, do tipo emboço paulista, serão de

cimento, areia e cal, nos traços recomendados com acabamento camurçado, exe-cutadas de forma cuidadosa, bem niveladas e aprumadas, sem depressões, saliên-cias ou trincas, arrematadas em canto vivo.

13.02 - As argamassas prontas deverão ser aplicadas conforme recomendações do fabricante, assumindo total responsabilidade pelos resultados obtidos.

13.03 - Os tetos em que houver passagem de tubulação aparente serão rebai-xados em gesso, sempre que o projeto assim o indicar.

13.04 - Os azulejos serão de marca recomendada, de primeira qualidade, isen-tos de falhas, trincas ou diferenças na tonalidade, assentados com junta reta e rejun-tados com cimento branco.

14 - Pinturas: 14.01 - As superfícies a serem pintadas serão isentas de quaisquer defeitos de

revestimento. 14.02 - Deverão ser dadas tantas demãos quantas forem necessárias, no míni-

mo duas, até se obter a coloração uniforme e o cobrimento desejado. 14.03 - As esquadrias de madeira serão emassadas e lixadas, quando necessá-

rio, e deverão ser aplicadas tantas demãos de óleo quantas sejam necessárias ao bom acabamento.

15 - Pavimentação: 15.01 - Os pisos cerâmicos ou de madeira serão assentados sobre argamassa de

cimento, areia e cal, na espessura e traço recomendados, perfeitamente alisados, nivelados e limpos.

15.02 - Os pisos cerâmicos serão de marca recomendada, de primeira qualida-de, rejuntados com cimento branco.

16 - Instalações - Generalidades: 16.01 - Caberá à construtora desenvolver, aprovar e executar os projetos de

acordo com a legislação vigente, assumindo a responsabilidade técnica sobre eles. 16.02 - A construtora providenciará as ligações definitivas do empreendimento

às redes públicas.

17 - Instalações elétricas: 17.01 - Caberá à construtora a execução de toda a rede elétrica, a seu ônus,

inclusive subestações, câmaras subterrâneas, trechos externos e tudo o mais que vier a ser exigido pela concessionária, para a ligação à rede pública existente.

17.02 - O material básico a ser empregado deverá atender ao que segue: a) As caixas serão em chapas de ferro, pintadas com uma demão de zarcão e esmalte isolante preto, com tampa aparafusada e nas dimensões compatíveis com a aplicação. b) Chaves: terão base de ardósia ou outro material aceito pela concessionária. c) Condutores: serão de cobre, isolados por camada de plástico. d) Eletrodutos: serão de ferro ou PVC rígido, conforme normas da concessionária. e) Espelhos e placas para caixas: serão de material plástico resistente, bem acabados, sem rebarbas, de marca recomendada. f) Interruptores e tomadas: serão de embutir, de marca recomendada.

g) Quadros de distribuição: com dispositivos de comando quick-lag montados em quadro de ferro esmaltado com porta.

1 7.03 - Cada unidade autônoma disporá de quadro de distribuição instalado de acordo com o projeto, dotado de circuito independente para os aparelhos de ar-condicionado.

17.04 - Haverá tomadas para instalações adequadas à utilização de aparelhos de ar-condicionado, com a tubulação e fiação na sala e nos quartos.

17.05 - Serão instaladas luminárias nas partes comuns do prédio, de acordo com o projeto.

17.06 - Cada apartamento terá tubulação seca para futura instalação, pelo condomínio, de sistema de antena coletiva.

1 7.07 - Cada apartamento possuirá previsão para um ponto de telefone interno de comunicação com a portaria de prédio.

1 7.08 - As unidades autônomas disporão dos seguintes pontos de luz: Sala: 2 pontos no teto

1 interruptor 2 tomadas baixas 1 tomada para ar-condicionado 1 tomada para antena coletiva

Quartos: 1 ponto no teto 1 interruptor 2 tomadas baixas 1 tomada para ar-condicionado

Circulação: 1 ponto no teto 1 interruptor

Banheiro: 1 ponto no teto 1 interruptor 1 tomada

Cozinha/área de serviço: 2 pontos no teto 2 interruptores

1 tomada para geladeira 1 tomada 1 tomada para máquina de lavar 1 campainha 1 ponto para interfone

18 - Telefone: 18.01 - Caberá à construtora executar todos os serviços a partir do ponto de

alimentação deixado pela concessionária, inclusive tubulação e tomadas. 18.02 - Haverá tomada para telefone externo nas salas das unidades autônomas,

além de outros compartimentos, de acordo com as exigências da concessionária.

19 - Instalações hidráulicas: 19.01 - Os serviços da construtora partirão do ponto de alimentação deixado

pela concessionária, compreendendo tubulações, registros, caixas e tudo o mais que, constante ou não dos projetos, se faça necessário ao adequado funcionamen-to das instalações.

19.02 - Serão atendidas todas as exigências da concessionária. 19.03 - Além dos aparelhos assinalados no projeto aprovado, serão previstos: um

ponto de espera de filtro em cada cozinha, um ponto de água com registro para máquina de lavar em cada área de serviço e torneiras para lavagem nas área externas.

19.04 - Os tubos e conexões serão de ferro galvanizado de marca recomenda-da, onde necessário, ou também de PVC rígido, onde exigido pelo projeto.

19.05 - O prédio será dotado de duas bombas de recalque de comando auto-mático, dimensionadas para funcionarem independentes, de marca recomendada.

20 - Gás: 20.01 - Serão atendidas as normas da concessionária. 20.02 - As tubulações e conexões serão de ferro galvanizado, de marca reco-

mendada. 20.03 - Haverá P.l. com locais previstos para instalação de medidores indivi-

duais para cada unidade autônoma.

21 - Incêndio: 21.01 - Serão instalados todos os dispositivos de prevenção e combate a incên-

dio, em conformidade com o Laudo de Exigências e o projeto aprovado pelo Corpo de Bombeiros.

22 - Esgoto sanitário: 22.01 - Os serviços da construtora compreenderão tudo o que, constante ou

não dos projetos, se faça necessário ao esgotamento das águas servidas, devendo ser atendidas todas as exigências da concessionária.

22.02 - As tubulações e conexões serão de ferro fundido ou de PVC rígido, de marcas recomendadas.

22.03 - As áreas de serviços serão providas de instalações adequadas à utiliza-ção de máquina de lavar roupa, independente do tanque, de modo a evitar o transbordamento de sabão pelo ralos.

22.04 - Os ralos simples e sifonados serão de PVC com grelha.

23 - Águas pluviais: 23.01 - Será executado um sistema de drenagem nas áreas externas cio empreen-

dimento, conforme projeto específico. 23.02 - Serão colocados ralos, sempre que necessário, conforme dimensio-

namento do projeto. 23.03 - As calhas serão dotadas de ralos de ferro fundido, do tipo "abacaxi".

24 - Elevadores: 24.01 - Os elevadores, compreendendo máquinas, cabines e sistemas auxilia-

res, serão de marca recomendada. 24.02 - As cabines terão as medidas adequadas à capacidade, em conformidade

com o cálculo de tráfego, sendo revestidas internamente de acordo com o projeto, com iluminação fluorescente, sistema de ventilação natural e porta pintada.

24.03 - As portas dos pavimentos serão cie eixo vertical, com fecho de seguran-ça e visor, pintadas a esmalte.

24.04 - Serão dotados dos dispositivos de segurança exigidos pela municipalidade e pelo Corpo de Bombeiros.

25 - Lixo: 25.01 - Será executado sistema de acumulação cie lixo, de acordo com projeto

em conformidade com as normas da municipalidade. 25.02 - Será colocada uma porta-caçamba metálica em cada pavimento, den-

tro do compartirnento apropriado.

26 - Aparelhos: 26.01 - Os aparelhos sanitários e peças complementares serão de louça de

primeira qualidade, de marcas recomendadas. 26.02 - Os metais serão cromados, de marcas recomendadas. 26.03 - São os seguintes os aparelhos sanitários e respectivos pertences a se-

rem instalados nos locais assinalados no projeto aprovado: a) Lavatório

- Lavatório médio -Torneira de 1/2" cromada -Vá lvu la de PVC cromada de 1" x 2" - Sifão de PVC de 1" x 1"

b) Vaso sanitário - Vaso sanitário -Vávula de descarga com registro -Tubo de conexão com canopla

c) Banca de cozinha - Banca de mármore branco - Pia de aço 1/2" cromada -Vá lvu la de PVC cromada de 1" x 2" - Sifão de PVC de 1" x 1"

d) Tanque de louça - Tanque de louça -Torneira de 1/2" cromada -Válvula de PVC 1" x 2"

26.04 - As peças de embutir deverão ficar perfeitamente niveladas e aprumadas. 26.05 - As bancas de pia das cozinhas terão as dimensões do projeto.

27 - Elementos decorativos: 27.01 - O prédio será dotado de escaninho de correspondência, de acordo com

as exigências da Empresa de Correios e Telégrafos.

28 - Complementação da obra: 28.01 - A obra será entregue inteiramente limpa e acabada, isenta de quais-

quer vestígios de obra.

29 - Fachadas: 29.01 - As fachadas serão revestidas com pastilha cerâmica de marca recomenda-

da, reboco camurçado e concreto aparente, de acordo com detalhamento do projeto. 29.02 - As pastilhas serão nas cores definidas pelo autor do projeto.

C A D E R N O COMPLEMENTAR DE ESPECIFICAÇÕES I - Fachadas Revestimento - pastilha cerâmica e reboco camurçado Esquadrias - alumínio anodizado fosco Vidro fume 4 mm

II - Áreas sociais comuns 11.1 - Entrada social e hall social Piso - lambri de madeira Parede - acabamento liso - pintura plástica Teto - forro de gesso - pintura plástica Esquadrias - porta de madeira - pintura a óleo

11.2 - Hall de circulação - Pavimentos-tipo Piso - cerâmica Parede - acabamento liso - pintura plástica Teto - emboço paulista - pintura plástica

III - Áreas comuns II 1.1 - Estacionamento Piso - cimentado áspero em placas Parede - emboço paulista - pintura plástica Teto - emboço paulista - pintura plástica

111.2 - Entrada de serviço e hall de serviço Piso - cerâmica Parede - emboço paulista - pintura Emalux Teto - emboço paulista - pintura plástica Esquadrias - porta de madeira - pintura a óleo Ferragens - cromadas

111.3 - Medidores de gás e força-luz Piso - cimentado liso

Parede - emboço paulista - caiação Teto - emboço paulista - caiação Esquadrias - porta de madeira - pintura a óleo Ferragens - cromadas

111.4 - Escadas Piso - mármore Paredes - emboço paulista - pintura Emalux Teto - emboço paulista - pintura plástica Esquadrias - porta tipo corta-fogo

111.5 - Depósito de lixo e compartimento de lixo nos andares Piso - cerâmica Paredes - azulejo branco até o teto Teto - emboço paulista - pintura plástica

II 1.6 - Recreação coberta e descoberta Piso - pedra São Tomé Parede - emboço paulista - pintura plástica Teto - acabamento liso - pintura plástica

III.7 - Sala de administração Piso - cerâmica Parede - emboço paulista - pintura plástica Teto - emboço paulista - pintura plástica Esquadrias - alumínio anodizado tosco

porta de madeira - semi-oca para pintura a óleo Ferragens - cromadas

II 1.8 - Copa da administração Piso - cerâmica Parede - azulejo de cor até o teto Teto - emboço paulista - pintura plástica Esquadrias - alumínio anodizado fosco Vidro - canelado Equipamentos - banca de pia em mármore branco nacional

metais - crornados

II 1.9 - Banheiro de uso comum Piso - cerâmica Parede - azulejo de cor até o teto Teto - emboço paulista - pintura plástica Esquadrias - alumínio anodizado fosco

|x>rta de macieira - compensada semi-oca para pintura a óleo Ferragens - cromadas Vidro - canelado Equipamentos - louças - marcas recomendadas

metais - cromados banca do lavatório em mármore branco nacional

IV - Unidades autônomas IV. 1 - Varandas Piso - cerâmica Paredes - pastilha cerâmica Teto - forro de gesso - pintura plástica Gradil - alumínio anodizado fosco

IV.2 -Salas Piso - tábua corrida em macieira cie lei Parede - emboço paulista - pintura plástica Teto - emboço paulista - pintura plástica Esquadrias - alumínio anodizado fosco

porta de madeira - semi-oca folheada em cerejeira Ferragens - cromadas

IV.3 - Quartos Piso - tábua corrida em macieira de lei Parede - emboço paulista - pintura plástica Teto - emboço paulista - pintura plástica Esquadrias - alumínio anodizado fosco

porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo Ferragens - cromadas

VI.4 - Circulação Piso - tábua corrida em macieira de lei

Parede - emboço paulista - pintura plástica Teto - emboço paulista - pintura plástica

IV.5 - Banheiros Piso - cerâmica Parede - azulejo decorado até o teto Teto - forro de gesso - pintura plástica Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo Ferragens - cromadas Equipamentos - louças - marcas recomendadas

metais - cromados Vidros - canelado

IV.6 - Cozinhas Piso - cerâmica Parede - azulejo de cor até o teto Teto - acabamento liso - pintura plástica Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo e folheada em cerejeira Ferragens - cromadas Equipamentos - louças - banca de pia em mármore branco nacional

metais - cromados - cuba em aço inoxidável

IV.7 - Área de serviço Piso - cerâmica Parede - azulejo de cor até o teto Teto - emboço paulista - pintura plástica Equipamentos - tanque em louça - marca recomendada

metais - cromados

IV.8 - Banheiro de empregada Piso - cerâmica Parede - azulejo branco até o teto Teto - forro de gesso - pintura plástica Esquadrias - porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo Ferragens - cromadas

Equipamentos - louças - marcas recomendadas metais - cromados

Vidros - canelado

V - Cobertura V.l - Casa de bombas de incêndio Piso - cimentado liso Parede - emboço paulista - caiação Teto - emboço paulista - caiação Esquadrias - porta tipo corta-fogo

alumínio anodizado fosco Vidros - canelado

V.2 - Casa de máquinas de elevadores Piso - cimentado liso Parede - emboço paulista - caiação Teto - emboço paulista - caiação Esquadrias - porta tipo corta-fogo

alumínio anodizado fosco Vidros - canelado

VI - Apartamento do zelador VI.1 - Sala Piso - tábua corrida em madeira de lei Parede - emboço paulista - pintura plástica Teto - emboço paulista - pintura plástica Esquadrias - alumínio anodizado fosco

porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo Ferragens - cromadas Vidros - canelado

VI.2 - Banheiro Piso - cerâmica Parede - azulejo branco até o teto Teto - emboço paulista - pintura plástica

Esquadrias - alumínio anodizado fosco porta de madeira - semi-oca - pintura a óleo

Ferragens - cromadas Vidros - canelado Equipamentos - louças - marcas recomendadas

metais - cromados

VI.3 - Cozinha Piso - cerâmica Parede - azulejo branco até o teto Teto - emboço paulista - pintura plástica Esquadrias - alumínio anodizado fosco

porta cie madeira - semi-oca - pintura a óleo Ferragens - cromadas Vidros - canelado Equipamentos - banca de mármore branco nacional

metais - cromados

VI.4 - Área de serviço Piso - cerâmica Paredes - azulejo branco até o teto Teto - emboço paulista - pintura plástica Equipamentos - louça - marca recomendada

metais - cromados

5 Orçamento da construção por estimativas

O orçamento da obra é uma das primeiras informações que o empreendedor deseja conhecer ao estudar determinado projeto. Seja um empreendimento com fins lucrativos ou não, sabemos que a construção implica gastos consideráveis e por isso mesmo elevem ser determinados, já que, em função de seu valor, o empreen-dimento estudado será viável ou não.

Muitas empresas fazem o estudo de viabilidade do empreendimento ainda com o projeto arquitetônico em fase de anteprojeto, com as especificações técnicas e de acabamentos por serem totalmente definidas e ainda com os projetos comple-mentares (estrutura, instalações especiais) por fazer.

Nestes casos, é praticamente impossível executar um bom orçamento detalha-do. Além disso, nem há tempo hábil para tal, uma vez que em poucos dias o empreendimento ou parle dele precisa ser comercializado.

Em face deste problema, procura-se criar uma alternativa a fim de que o em-presário não fique desprovido de informações importantes para o estudo de viabi-lidade econômica do empreendimento. Executa-se, portanto, o que chamamos de orçamento por estimativas.

O orçamento por estimativas nada mais é que um orçamento simplificado da obra. Ele tem como objetivo obter o custo de construção da obra levando em conta apenas os ciados técnicos que ela possa dispor, assim como obter os resul-tados em tempo consideravelmente inferior ao que seria obtido, caso fosse exe-cutado o orçamento detalhado.

Naturalmente que, em contrapartida, o fato de o orçamento por estimativas não poder dispor, e considerar vários aspectos de ordem técnica por não estarem ainda definidos, leva o trabalho a uma margem de incerteza que deve ser levada em conta no estudo de viabilidade do empreendimento.

Várias são as alternativas viáveis de orçamento por estimativas para o cálcu-lo do custo da construção. Citaremos duas formas possíveis de serem obtidos os custos da construção por orçamentos expeditos. São elas:

a - Cálculo simplificado, obtido pelo custo unitário do metro quadrado da construção:

Trata-se de um orçamento estimativo, obtido através da multiplicação de dois fatores:

1 Á r e a equivalente de construção: É a somatória das áreas equivalentes de todos os pavimentos da construção. As áreas reais da obra nem sempre têm o mesmo padrão de especificação, como por exemplo o estacionamento e a sala dos apartamentos. A Norma Brasileira revisada, NBR 12721 (Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio), antiga NB 140, estabelece critérios para o cálcu-lo de transformação de áreas reais de padrões diferentes em áreas equivalen-tes correspondentes a um mesmo padrão. 2.°) Custo unitário do metro quadrado de construção: É o custo unitário obti-do cie revistas técnicas, sindicatos da construção e empresas de consultoria, que fornecem mensalmente o custo por metro quadrado de área equivalente de construção para os diversos casos de edificação, inclusive para os varia-dos padrões de especificação. De acordo com o disposto no item 4.2.3.4 da NBR 12721, até o dia 5 de cada mês os Sindicatos Estaduais de Construção Civil divulgarão os valores dos Custos Unitários Básicos, correspondentes aos diversos projetos-padrão.

O Sindicato da Indústria da Construção Civil do Município do Rio cie janeiro apre-senta os Custos Unitários da construção de projetos-padrão com um, quatro, oito e 12 pavimentos, para apartamentos de dois e três quartos nos padrões baixo, normal e alto.

Exemplo: Um empreendimento é composto de: - pavimento de acesso - 1.72.° pavimentos-tipo - cobertura - casa de máquinas

A edificação apresenta uma área real total de 2.356 m2 e uma área equivalente de construção correspondente a 1.885 rn2, e tem um total de 12 unidades residenciais.

Sabendo-se que o custo por metro quadrado de área equivalente de constru-ção para o padrão correspondente a este empreendimento é de R$ 1.200,00/m2

(um mil e duzentos reais por metro quadrado em outubro de 2003), calcular o

valor do custo da construção desta edificação. Qual é o custo médio de cons-trução por apartamento?

Solução: 1° ) Área Equivalente de Construção: 1.885 m2

2 o ) Custo por metro quadrado de construção: R$ 1.200,00/m2

- Custo da construção total: 1.885 m2 x R$ 1.200,00/m2 = R$ 2.262.000,00

- Custo médio por apartamento: R$ 2.262.000,00/12 apartamentos = RS 188.500,00 por apartamento.

b - Orçamento por estimativas, segundo os principais itens e serviços de construção: Trata-se de um orçamento estimativo, levando-se em conta os principais servi-

ços de construção, calculando-se seus custos de maneira simplificada e rápida. Neste caso, faz-se necessário um arquivo com valores unitários históricos e atuais de determinados serviços, a fim de que os cálculos unitários não sejam trabalhosos pois, caso contrário, tal solução não atenderá aos objetivos desejados.

Entre outros, podemos dar o seguinte tratamento para a obtenção do orçamento estimativo:

1 - Projetos O cálculo deste item pode ser obtido através da multiplicação da área real total da

construção pelo custo por metro quadrado dos projetos.

2 - Instalação da obra O cálculo estimado do custo deste item pode ser obtido através da área total do

terreno multiplicada pelo custo unitário desta mesma área.

3 - Serviços gerais O valor estimado do custo de serviços gerais pode ser obtido através cio custo

unitário mensal do item pelo prazo total da obra.

4 - Trabalhos em terra Pode ser estimado com base numa estimativa em volume cie escavação mecâ-

nica multiplicado pelo preço unitário do metro cúbico de escavação.

5 - Fundação O valor estimado para o custo deste item pode ser obtido através do custo unitário

de concreto armado multiplicado pelo volume estimado de concreto para fundação.

6 - Estrutura Assim como no item Fundação, o custo em estrutura pode ser obtido da multi-

plicação do custo unitário do metro cúbico de concreto pelo valor estimativo do volume total da estrutura.

7 - Instalações O valor estimado deste item pode ser obtido pela multiplicação do número de

unidades existentes em projeto pelo valor unitário de instalações (material e mão-de-obra) correspondente à unidade. Caso haja elevadores, pode-se calcular o cus-to unitário da parada de elevador multiplicado pelo número de paradas existentes.

8 - Alvenaria O cálculo do valor estimativo de alvenaria pode ser feito através da multiplica-

ção do custo unitário de alvenaria pelo quantitativo estimado.

9 - Cobertura O cálculo do custo deste item pode ser feito através do custo unitário do servi-

ço multiplicado pela quantidade estimada.

1 0 - Tratamentos Assim como no item Cobertura, o cálculo estimado para a obtenção dos custos

de tratamentos se faz através da multiplicação do custo unitário do serviço pela quantidade estimada.

11 - Esquadrias Obtém-se o valor estimado do serviço através das estimativas de quantidades

multiplicadas por seus respectivos custos unitários.

12 - Revestimentos O cálculo de estimativa deste item pode ser feito através de estimativas de

quantidades multiplicadas por seus respectivos custos unitários. Outra alternativa é a de ser comparada a custos de outros serviços, levando-se em conta a proporção de custos, como por exemplo as esquadrias.

13 - Pavimentação O valor estimativo de custos deste item pode ser obtido através da estimativa

de quantidades multiplicadas pelos correspondentes custos unitários.

14 - Rodapé, soleira e peitoril Uma alternativa possível para estimativa de seu custo é através da avaliação de

um percentual de custos em relação a outros serviços, por exemplo, pavimentação.

15 - Ferragens Pode-se calcular o custo deste item pela multiplicação do número de unidades

do empreendimento pelo seu custo unitário.

16 - Pintura Calcula-se o valor estimativo de pintura, multiplicando-se o preço por unidade

do serviço pelo total de unidades do empreendimento.

1 7 - V i d r o s Multiplicando-se a quantidade total de vidros pelos custos unitários correspon-

dentes, obtemos, portanto, o seu custo estimado.

18 - Aparelhos O cálculo do custo pode ser obtido pela multiplicação do custo de aparelhos por

apartamento pelo número de unidades do empreendimento.

19 - Complementação Em função do padrão da obra estima-se uma verba para as despesas com

complementação da obra.

20 - Limpeza Para a avaliação deste serviço multiplica-se o número de unidades do empreen-

dimento pelo custo de limpeza por apartamento.

21 - Remuneração da construtora Quando não fornecido, o percentual de remuneração em relação ao custo da

construção é estimado em função da área da obra, do porte da construtora e do volume de dinheiro envolvido.

Exemplo: Seja um prédio com as seguintes áreas reais: Térreo - 500 m2

Pilotis - 300 m2

1 a o 5.° tipo - 250 m2 (três apartamentos com sala e dois quartos por andar) Telhado-250 m2

Considerando ainda que: 1 - O item Projetos custa R$ 18,00/m2 de área real. 2 - O item Instalações da obra custa R$ 60,00/m2 de área do terreno. 3 - O Prazo da obra é de 20 meses e o custo de Serviços Gerais é cie R$ 11.000,00/mês. 4 - A Escavação Mecânica (trabalhos em terra) será executada até 1,50 metros de profundidade cio nível do terreno, em 80% de sua área. 5 - O volume da fundação direta é de 25% da área do terreno. 6 - A laje média da estrutura é 0,18. O total da área estrutural é de 1.800,00 m2. 7 - O custo dos materiais e da mão-de-obra de instalações é de R$ 15.000,00/ apartamento. O prédio tem 14 paradas de elevadores. 8 - O projeto apresenta um consumo cie alvenaria da ordem de 250 m2 meia vez por apartamento. 9 - A cobertura será executada 80% de sua área em madeiramento e telhamento fibrocimento. 10 - A área a ser impermeabilizada representa 25% da área total real do prédio. 11 - O prédio apresenta o seguinte consumo de esquadrias:

- 13 portas por apartamento. - 20 m2 de esquadrias de alumínio por apartamento.

12 - O revestimento do prédio representa cerca de 100% a mais que o valor das esquadrias. 13 - A área a ser pavimentada (pavimentação) apresenta uma metragem da ordem de 140 m2 por apartamento. 14 - Rodapé, soleira e peitoril representam 20% do custo da pavimentação. 15 - O custo de ferragens é de R$ 1.000,00 por apartamento. 16 - A pintura tem um custo de R$ 6.800,00 por apartamento. 17 - Os vidros apresentam um consumo de 20,00 m2 por apartamento. 18 - O valor de louças e metais é de aproximadamente R$ 3.500,00 por apar-tamento.

19 - Estima-se uma verba de serviços complementares da ordem de R$ 45.000,00. 20 - A limpeza final apresenta um custo de R$ 600,00 por apartamento. 21 - A remuneração da construtora é 15% do valor total da obra. 22 - Data-Base: outubro de 2003.

Pergunta-se: 1 - Qual o total por item de serviço? 2 - Quanto custa a obra? 3 - Qual seu custo/m2, levando-se em conta que a área equivalente de constru-ção é cerca de 80% da área real? 4 - Quais os percentuais de cada um dos serviços em relação ao total da obra?

Dados complementares: 1 - Custo/m3 de escavação mecânica: R$ 13,00/m3. 2 - Custo/m3 de fôrma, concreto e armação para fundação: R$ 630,00/m3. 3 - Custo/m3 de concreto, fôrma e armação para a estrutura: RS 795,00/m3. 4 - A composição de alvenaria meia vez apresenta um custo de RS 17,70/m2. 5 - O custo de madeiramento e telhamento de fibrocimento é de RS 37,00/m2. 6 - Custo por m2 de impermeabilização: R$ 29,00/m2. 7 - Os preços médios para esquadrias são:

- Portas: RS 200,00 por unidade. - Esquadria de alumínio: RS 275,00 por metro quadrado.

8 - Cada parada do elevador custa RS 7.000,00. 9 - O preço médio de pisos por metro quadrado é de RS 40,00/m2. 10 - O preço unitário do vidro é de RS 37,00 por metro quadrado.

Solução: Quesito 1:

1 - Projetos:

Custo unitário: RS 18,00/m2

Área real total: 500 m2 - térreo 300 m2 - pilotis

5 x 250 m 2 - 1o ao 5o tipo 250 m 2 - telhado 2.300,00 m 2 - tota l

Custo de projetos = RS 18,00/m2 x 2.300 m2 = R$ 41.400,00

2 - Instalações da obra: Área real total do terreno: 500 m2

Custo unitário : R$ 60,00/m2

Custo de instalações da obra: 500,00 m2 x R$ 60,00/m2 = R$ 30.000,00

3 - Serviços Gerais: Custo unitário : R$ 11.000,00/mês Prazo da obra: 20 meses Custo de Serviços Gerais = RS 11,000,00/mês x 20 meses = RS 220.000,00

4 - Trabalhos em Terra: Volume de escavação: 1,5 metros x 500 m2 terreno x 80% = 600 m3. Custo/m3 escavação: RS 13,00/m3

Custo de Trabalho em Terra: RS 13,00/m3 x 600 m3 = RS 7.800,00

5 - Fundação: Volume de concreto: 25% x 500 m2 = 125 m3

Custo unitário para fundação: R$ 630,00/m3

Custo de Fundação: 125 m3 x RS 630,00/m3 = R$ 78.750,00

6 - Estrutura: Volume de concreto: 0,18 m x 1.800 m2 = 324,00 m3

Custo por m3 de concreto armado: R$ 795,00/m3

Custo de Estrutura: 324 m3 x RS 795,00/m3 = R$ 257.580,00

7 - Instalações: Custo do material e mão-de-obra por unidade: RS 15.000,00/apartamento. Total de apartamentos: 5 pavimentos x 3 apartamentos/pavimento = 15 aparta-

mentos. Número de parada de elevadores: 14. Custo de elevadores por parada: RS 7.000,00/parada Custo de instalações: RS 15.000,00/apartamento x 15 apartamentos + 14 para-

das x R$ 7.000,00/parada = RS 323.000,00

8 - Alvenaria: Quantidade de alvenaria: 250 m2/apartamento x 15 apartamentos = 3.750 m2

Custo unitário da alvenaria: R$ 17,70/m2

Custo de Alvenaria: 3.750 m2 x R$ 17,70/m2 = R$ 66.375,00

9 - Cobertura: Quantidade de telhamento: 80% x 250 m2 = 200 m2

Custo de telhamento: R$ 37,00/m2

Custo da Cobertura: 200 m2 x R$ 37,00/m2 = R$ 7.400,00

1 0 - Tratamentos: Quantidade de impermeabilização: 0,25 x 2.300 = 575 m2

Custo unitário de impermeabilização: R$ 29,00/m2

Custo de Impermeabilização: 575 m2 x R$ 29,00/m2 = R$ 16.675,00

1 1 - Esquadrias: Quantidade de esquadrias: a - 13 portas/apartamento x 15 apartamentos = 195 portas b - 20 m2 de esquadrias de alumínio/apartamento x 15 apartamentos = 300 m2

esquadrias Custos unitários: -portas: R$ 200,00/unid. - esquadria de alumínio: R$ 275,00/m2

Custos de Esquadrias: 195 portas x R$ 200,00/unidade + 300 m2 esquadrias x R$ 275,00/m2 = R$ 121.500,00.

12 - Revestimentos: Valor da esquadria: R$ 121.500,00 Custo de Revestimento: 2 x R$ 121.500,00 = R$ 243.000,00

13 - Pavimentação: Quantidade de pavimentação: 140 m2/unid. x 15 unidades = 2.100 m2

Custo unitário de pavimentação: R$ 40,00/m2

Custo de Pavimentação: 2.100 m2 x R$ 40,00/m2 = R$ 84.000,00

14 - Rodapé, soleira e peitoril: Valor da pavimentação: R$ 84.000,00 Custo de rodapé, soleira e peitoril: 20% x R$ 84.000,00 = R$ 16.800,00

15 - Ferragens: Quantidade: 15 unidades Custo/unidade: RS 1.000,00/unidade Custo de Ferragens: 15 unidades x RS 1.000,00/unid. = R$ 15.000,00

16 - Pintura: Quantidade: 15 apartamentos Custo unitário: RS 6.800,00/apartamento. Custo de Pintura: 15 apart. x RS 6.800,00/apart. = R$ 102.000,00

17 - Vidros: Quantidade de vidros: 15 unidades x 20 m2/apart. = 300 m2

Custo unitário do vidro: R$ 37,00/m2

Custo do Vidro: 300 m2 x RS 37,00/m2 = R$ 11.100,00

18 - Aparelhos: Quantidade: 15 unidades Custo/apartamento: R$ 3.500,00/apartamento Custo de aparelhos: 15 unidades x RS 3.500/unid = R$ 52.500,00

19 - Complementação: Custo de complementação: RS 45.000,00

20 - Limpeza: Quantidade: 15 apartamentos Custo unitário: RS 600,00/apart. Custo de Limpeza: 15 apart. x RS 600,00/apart. = RS 9.000,00

2 1 - Remuneração da Construtora: Valor total da obra = Somatório dos Serviços = RS 1.748.880,00 Percentual de remuneração: 15% Valor de Remuneração da Construtora: 15% x R$ 1.748.880,00 = RS 262.332,00

Quesito 2

Custo global da obra: R$ 1.748.880,00 + 262.332,00 = R$ 2.011.212,00

Quesito 3

Área equivalente de construção: 80% x 2.300 m2 = 1.840 m2

Custo global da obra: R$ 2.011.212,00

Custo da obra por m2 de construção: R$ 2.011.212,00/1.840 m2 = R$ 1.093,05/m2.

Quesito 4 Item Valor % 1 - Projeto: R$41.400,00 2,37 2 - Instalações da obra: R$30.000,00 1/72 3 - Serviços gerais: R$ 220.000,00 12,58 4 - Trabalhos em terra: R$ 7.800,00 0,45 5 - Fundações: R$ 78.750,00 4,50 6 - Estrutura: R$257.580,00 14,73 7 - Instalações: R$323.000,00 18,47 8 - Alvenaria: R$66.375,00 3,80 9 - Cobertura: R$ 7.400,00 0,42 10 - Tratamentos: R$ 16.675,00 0,95 11 - Esquadrias: R$ 121.500,00 6,95 12 - Revestimentos: R$243.000,00 13,89 13 - Pavimentações: R$ 84.000,00 4,80 14 - Rodapé, soleira e peitoril: R$ 16.800,00 0,96 15 - Ferragens: R$15.000,00 0,86 1 6 - Pintura: R$ 102.000,00 5,83 17-Vidros: R$11.100,00 0,63 18 - Aparelhos: R$52.500,00 3,00 19 - Complementação: R$45.000,00 2,57 20 - Limpeza: R$ 9.000,00 0,51 Subtotal R$ 1.748.880,00 100

Com a finalidade de possibilitar que o leitor se utilize de informações práticas com base na elaboração de orçamento detalhado de edificações, apresentamos os seguintes anexos:

A N E X O I Custos unitários/m2 de área equivalente de construção

Padrão R$/m2

Baixo 500,00 a 700,00

Normal 701,00 a 900,00

Normal/alto 901,00 a 1.100,00

Alto 1.101,00 a 1.700,00

Comercial 1.000,00 a 2.200,00

Comentários: - O quadro anexo I foi elaborado com base em orçamentos para a cidade do

Rio de Janeiro. - O custo-base é de outubro de 2003. - Observações: Os valores informados pretendem apenas fornecer aos leitores valores obtidos

com base em orçamentos elaborados detalhadamente ao longo de 2003, para fins de orçamentos por estimativas.

Exemplo: Seja uma edificação residencial multifamiliar, formada por pavimento térreo,

pav. garagem elevada, pav. uso comum. 1o a 5o pavimento-tipo e pav. de telhado. A edificação apresenta como área real total 2.616 m2 e área equivalente de cons-trução 2.051 m2. Cada pavimento-tipo contém dois apartamentos com sala, três quartos, dois banheiros sociais, varanda, cozinha, área de serviço, quarto e w.c. de empregada. Sabendo-se que o padrão de especificação de acabamentos é normal/ alto, pede-se:

1) Custo estimativo global da obra; 2) Custo por apartamento.

Solução: Tomando-se como base o mês de outubro de 2003, temos:

(a) Custo por m2 padrão normal/alto: R$ 901,00/m2 a R$ 1.100,00/m2

(b) Número de apartamentos: 2 x 5 = 10 unidades.

(1) Custo Global Estimado: - Área equivalente de construção da obra: 2.051,00 m2

- Custo/m2 médio padrão normal/alto: (901,00 + 1.100,00)/2 = RS 1.000,50/m2

- Custo global: R$ 1.000,50/m2 x 2.051 m2 = R$ 2.052.025,50

(2) Custo por apartamento: RS 2.052.025,50/10 unidades = R$ 205.202,55/unid.

A N E X O II

Quadro percentual incidente de custo por serviço principal:

Descrição do serviço Percentual de custo ( % )

Projetos 1,60 a 2,70

Instalação da obra 2,20 a 4,40

Serviços gerais 8,00 a 13,00

Trabalhos em terra 0,50 a 1,00

Fundação 4.50 a 6,50

Estrutura 14,00 a 19,00

Instalações 12,00 a 17,00

Alvenaria 3,30 a 6,50

Cobertura 0,60 a 1,10

Tratamentos 1,00 a 2,70

Esquadrias 5,50 a 7,50

Revestimentos 8,50 a 14,00

Pavimentação 4,50 a 7,50

Rodapé, soleira e peitoril 0,80 a 1,60

Ferragens 0,80 a 1,50

Pinturas 2,20 a 4,40

Vidros 1,00 a 2,20

Aparelhos 2,70 a 5,50

Complementação 0,50 a 0,90

Limpeza 0,15 a 0,45

Observações: - Os percentuais de custos dos serviços representam a parcela de custo do

serviço em relação ao custo total da obra.

- Os índices foram obtidos com base em cerca de 100 orçamentos detalhados de edificações, dos mais diversos padrões de acabamentos de obras da cidade do Rio de Janeiro, no período de 1982 a 1985.

Várias são as possibilidades de utilização destes percentuais para o planeja-mento de custos das obras. Uma delas á a previsão de custo de construção a curto, médio e longo prazo.

Exemplo: Aproveitando os resultados do exemplo anterior, e sabendo que nos seis primei-

ros meses de obra o cronograma íísico-financeiro da obra indica a execução de:

Projetos 100% Instalações da obra 100% Serviços gerais 30% Trabalhos em terra 100% Fundação 100% Estrutura 80% Instalações 30%

Calcular, com base na média dos pesos do anexo II, o gasto no final do 6.° mês, por serviço.

Solução: Custo global da obra: R$ 2.052.025,50

(a) (b)

Descrição dos Serviços % média de custo % cronograma a x b x custo glolwl

Projetos 2,15 100 44.118,55

Instalações da obra 3,30 100 67.716,84

Serviços gerais 10,50 30 64.638,80

Trabalhos em terra 0,75 100 15.390,19

Fundação 5,50 100 112.861,40

Estrutura 16,50 80 270.867,37

Instalações 14,50 30 89.263,11

Total: R$664.856,26

O valor previsto, ao final do 6° mês, corresponde a 32,40% do custo global da obra.

A N E X O III

Quadro percentual incidente de custo por serviço principal:

1995 e 1996 2002 e 2003

Descrição dos serviços Percentual de custo ( % ) Percentual de custo ( % )

Projetos 2,00 a 4,00 2,30 a 4,40

Instalações da obra 2,00 a 4,00 2,20 a 4,00

Serviços gerais 10,00 a 20,00 12,00 a 24,00

Trabalhos em terra 0,70 a 2,00 0,30a 1,60

Fundação 4,00 a 7,50 3,00 a 8,00

Estrutura 14,00 a 19,00 11,50 a 20,50

Instalações 12,00 a 18,00 10,00 a 15,00

Alvenaria 3,00 a 6,00 3,00 a 4,00

Cobertura 0,30 a 1,00 0,30 a 1,00

Tratamentos 1,00 a 3,00 1,20 a 3,50

Esquadrias 5,50 a 8,00 4,00 a 9,00

Revestimentos 8,00 a 12,00 8,00 a 14,00

Pavimentação 4,00 a 7,50 4,00 a 7,40

Rodapé, soleira e peitoril 0,50 a 1,50 1,20 a 2,70

Ferragens 0,30 a 0,80 0,20 a 0,50

Pinturas 2,50 a 5,00 2,20 a 4,30

Vidros 0,50 a 2,50 0,50 a 2,20

Aparelhos 2,00 a 3,50 1,20 a 3,30

Complementação 0,50 a 1,50 0,40 a 2,50

Limpeza 0,40 a 0,80 0,20 a 0,70

Observações: - Os percentuais de custos dos serviços representam a parcela de custo do

serviço em relação ao custo total da obra. - Os índices foram obtidos com base em vinte orçamentos detalhados de

edificações dos mais diversos padrões de acabamentos de obras da cidade do Rio de janeiro em 1995 e 1996 e em treze orçamentos detalhados em 2002 e 2003.

6 Controle dos serviços de construção

O controle dos serviços de construção, assim como o planejamento, é de suma importância para o sucesso do empreendimento. Ele requer do profissional que exercerá o papel de controlador um bom conhecimento dos diversos serviços que irá controlar. Quando isto não for possível, o profissional deverá buscar informações junto às técnicas gabaritadas, subsídios a fim de que não se deixem passar certos detalhes que possam afetar consideravelmente a eficiência do controle. Antes que efetivamente se comece a controlar, é necessário que o serviço já esteja devidamente detalhado, através do plane-jamento previamente elaborado, permitindo uma seleção de prioridades e importâncias no controle. Quando não há esta preocupação, muitas vezes os profissionais se perdem em controles minuciosos, que trarão pouco ou nenhum benefício.

Muitos são os métodos possíveis de controle. Em geral não existe um "pacote" prefixado de como adotar o sistema ideal de controle. Cada serviço, em cada caso ou em cada empresa, poderá ter uma maneira própria de ser controlado. E a reso-lução da maneira mais apropriada de controle deve ser aquela que puder resultar em respostas mais precisas às questões formuladas. Nem sempre o melhor sistema de controle é aquele mais minucioso, cheio de informações.

Com o advento dos computadores eletrônicos, os sistemas de controle se de-senvolveram consideravelmente. Os computadores permitem reduzir, em segun-dos ou minutos, dezenas ou centenas de horas de trabalho de profissionais, com precisões difíceis de serem superadas. Em contrapartida, as empresas passam a depender destas máquinas e cie suas manutenções.

O controle dos serviços deve ser muito bem interligado ao planejamento corres-pondente, pois um sempre estará assessorando o outro. O controle somente poderá ser bem-feito se o planejamento correspondente tiver sido elaborado corretamente.

Como já foi dito anteriormente, para um bom controle deve-se conhecer tudo o que acontece em torno dos serviços a controlar. Portanto, elevem ser conhecidas as especificações técnicas e de acabamentos, os projetos, o orçamento detalhado, o cronograma físico-financeiro e o de execução, os detalhes construtivos e outros elemen-tos que porventura possam afetar direta ou indiretamente o andamento ou custo da obra.

O controle tem um papel importante a cumprir junto ao planejamento, que é o de, em tempo e hora, fornecer os subsídios físico-financeiros para a análise do serviço. Isto permite que, caso haja algo funcionando mal, possa ser sanado em pouco tempo, não permitindo que este mal prossiga até o final do serviço e que possa trazer resultados negativos.

O projeto de canteiro de obra, ferramenta que deve ser desenvolvida ainda em fase de planejamento, tem grande influência nos resultados obtidos pelo controle. Um canteiro bem organizado propicia uma redução nas perdas de materiais, tão comuns em transportes e estocagens. Propicia também uma otimização de gastos de horas de mão-de-obra em transportes de materiais e deslocamentos em frentes de trabalho. Quando não há o projeto ou quando este é mal elaborado, os resulta-dos dos serviços, quase sempre, ao findar a obra, ficam meio obscuros e os analis-tas não conseguem enxergar os motivos dos excessos (perdas de materiais e horas a mais de operários), o que pode provocar análises distorcidas.

O controle dos serviços requer quase sempre desmembramentos em: a) Materiais que serão utilizados na execução dos serviços. b) Os equipamentos auxiliares para execução. c) As ferramentas de trabalho dos operários. d) A mão-de-obra necessária à execução. e) O prazo de execução do serviço. f) Considerações sobre o método de trabalho empregado. g) A quantidade produzida do serviço. h) Os custos correspondentes a cada insumo.

Para que o controle possa ser eficiente, é necessário que a obra disponha de condições favoráveis à obtenção criteriosa dos itens discriminados anteriormente. Caso isto não ocorra, corre-se o risco de as informações não serem de todo confiáveis.

Chamamos de condições favoráveis o apoio incondicional da diretoria da em-presa, do setor de produção propriamente dito, da capacidade profissional dos elementos que trabalharão diretamente no controle e a organização nas apropria-ções dos serviços.

A) MATERIAIS DE U T I L I Z A Ç Ã O NOS SERVIÇOS Os materiais de utilização serão definidos e especificados ainda em fase de

planejamento do empreendimento. Os insumos serão levantados segundo os lo-

cais especificados, para a utilização no planejamento e controle. De posse do material quantificado, monta-se um quadro do qual poderão constar:

Previsão - previsão orçamentária da quantidade. - previsão das datas de inicio e término do serviço. - previsão do prazo do serviço. Execução - quantidade efetivamente executada. - as datas de início e término reais do serviço. - o prazo efetivamente utilizado para execução do serviço.

Exemplo: Analisar a situação do material azulejo, de acordo com o quadro adiante dis-

criminado:

Análise: 1 A obra gastou 550 m2 de azulejo contra 500 m2 previstos em orçamento. Isto corresponde a um consumo de 10% superior ao previsto. 2.°) O serviço teve início na mesma data que o previsto. Quanto ao término, a obra levou dez dias a menos que o previsto, que corresponde a cerca de 11%. (Ver quadro comparativo de materiais.)

B) EQUIPAMENTOS Para a previsão de utilização de equipamentos, o profissional responsável deve

selecionar ainda em fase de planejamento os equipamentos que melhor seriam apro-veitados para a execução dos serviços. O controle físico é feito de maneira similar ao dos materiais, ou seja, por meio de comparações entre o planejado e o executado do quantitativo físico, das datas de início e término e finalmente do prazo de execução.

Na fase de planejamento, é muito importante que o profissional encarregado de estudar os equipamentos que serão utilizados nos serviços tenha conhecimento da potencialidade de cada equipamento a fim de que se possa otimizar os serviços e possibilitar uma redução em prazos e custos.

C) FERRAMENTAS Da mesma forma que os equipamentos, a seleção das ferramentas deverá ser feita

PLANEJAMENTO REAL

Descrição Quantidade Início Término Prazo Descrição Quantidade Início Término Prazo

Azulejo 500 m2 01.11.03 30.01.04 90 dias Azulejo 550 m2 01.11.03 20.01.04 80 dias

por profissional que conheça as possibilidades e aproveitamentos que cada ferramenta proporciona. A cada período novas ferramentas e métodos de trabalho surgem no merca-do. É importante estar atento para este avanço tecnológico. Verificamos muitas vezes diferenças gritantes entre métodos e materiais de trabalho, num mesmo serviço, entre empresas de mesmo porte. E isto se deve exatamente a diferenças de importância entre empresas, na pesquisa de novas alternativas de execução.

D) MÃO-DE-OBRA Este é um item que além de ter um peso de custos bastante considerável em

relação ao empreendimento, muito pode ser feito pela otimização e controle. A mão-de-obra nos serviços de construção possibilita, em certas ocasiões, bons resul-tados práticos nos custos dos serviços, mas em proporção muitas vezes superior, os gastos são maiores, provocando até o comprometimento da viabilidade econômi-ca do empreendimento.

Na realidade, o problema todo se resume em se estruturar, de tal ordem que, com um controle razoável da mão-de-obra, seja possível obter, em tempo e hora, as informações necessárias e a avaliação dos gastos. Se constatadas nas avalia-ções diferenças indesejadas, é possível que sejam corrigidas sem que estas defor-mações possam comprometer todo o trabalho.

No quadro de controle, muito semelhante ao elaborado para materiais, devem constar:

- previsão orçamentária da quantidade de horas consumidas por profissional. - previsão das datas de início e término do serviço. - previsão do prazo de duração do serviço. - quantidade de horas efetivamente gastas. - as datas de início e término reais do serviço. - o prazo efetivamente utilizado para execução.

Exemplificamos a situação da mão-de-obra de colocação de azulejo, conforme o quadro adiante:

Análise: 1 A obra consumiu com ladrilheiro 1.300 horas, enquanto o orçamento previa 1.250 horas. Isto corresponde a um consumo superior a 4% do previsto. 2.°) A obra consumiu com ajudante 1.200 horas, enquanto o orçamento previa 1.250 horas. Isto correspondeu a um consumo inferior a 4% cio previsto.

3.°) O serviço teve início na data prevista. Quanto ao término, a obra ficou pronta dez dias antes do previsto, o que corresponde a uma redução de prazo de cerca de 11 %. (Ver quadro comparativo da mão-de-obra.)

E) PRAZO DE E X E C U Ç Ã O O prazo de execução é um fator muito importante para o planejamento e o

controle da construção. A cada serviço o profissional de planejamento avaliará as condições da atividade para determinar o prazo técnico compatível. O ideal é que a execução cumpra o serviço de acordo com o prazo técnico determinado. Na realidade, a execução do empreendimento está intimamente ligada a uma série de fatores não-técnicos, fazendo com que inúmeras vezes os prazos de execução não sejam os prazos técnicos obtidos. Podemos citar como exemplo as condições do mercado para compra e vencia de imóveis, disponibilidade de cai-xa do empreendedor, condições climáticas, condições políticas e outros.

Se analisarmos somente do ponto de vista técnico, verificamos que ao ultrapas-sar o prazo técnico de execução possivelmente já estarão ocorrendo ociosidades e despesas não previstas, o cjue implicará um dispêndio financeiro maior.

F) C O N S I D E R A Ç Õ E S SOBRE O M É T O D O DE T R A B A L H O EMPREGADO Cada serviço da construção será executado segundo um metodologia de traba-

lho. Verificamos que a construção, assim como outras áreas produtivas, evoluiu com o passar do tempo. Vários tipos de métodos construtivos foram criados e são adotados amplamente. É necessário ficar atento a estas evoluções a fim de manter-se em dia com os novos métodos empregados. Dentro deste ponto de vista podemos dizer que as novas técnicas tendem a otimizar o trabalho, trazendo o barateamento de custos, simplificando soluções, reduzindo prazos e atendendo necessidades do mercado.

As pesquisas de novos métodos podem ser feitas através de livros técnicos, revistas técnicas especializadas, visitas a fabricantes e empreiteiros, visitas e en-contros com empresas da mesma atividade, participação em congressos e exposi-ções, participação em cursos de reciclagem.

G) A Q U A N T I D A D E P R O D U Z I D A D O SERVIÇO Para se controlar a quantidade produzida por serviço, primeiro é necessário que se

escolha um profissional que tenha condições de cumprir de forma eficiente a tarefa. Isto porque o controle de quantidade envolve algumas tarefas específicas, tais como:

Obra: Exemplo:

Data-base:

Quadro comparativo da mão-de-obra

PLANEJAMENTO REAL

Descrição Quantidade Início Término Prazo Descrição Quantidade Início Término

Ladrilheiro 1.250 hs 01.11.03 30.01.04 90 dias

Ajudante 1.250hs

Ladrilheiro 1.300 hs 01.11.03 20.01.04 80 dias

Ajudante 1.200 hs

- organização de planilha de controle por lotes, tais como compartimentos, apartamentos, pavimentos. - bom entrosamento com os elementos administrativos, tais como mestre, en-carregado, apontador, almoxarife. - percorrer periodicamente a obra, indicando, seja em projeto ou no local, os serviços executados de tal forma que, ao final do serviço, estas indicações possam ser transformadas nas quantidades executadas reais. Na maioria das vezes, além das indicações de serviço, o profissional necessita informar tam-bém o operário que executou a tarefa e a respectiva data. - obter as quantidades desejadas em tempo hábil. - ser perseverante e preciso nas anotações dos serviços, pois o seu trabalho será a base para a avaliação dos resultados das execuções dos serviços.

H) O S C U S T O S CORRESPONDENTES A CADA INSUMO Por se ter um controle efetivo dos serviços, é importante que se controlem os

custos correspondentes. O controle é feito com base no controle contábil da obra. Todos os materiais e serviços terão um código numérico, segundo o plano de contas de construção, e serão lançados numa planilha contábil conforme o seu consumo.

0 controle se dará através da comparação dos custos realmente gastos com os previstos em orçamento, levando-se em conta as correções correspondentes para a época. Além disso, o controle também é feito por meio da comparação entre o custo unitário de cada serviço, calculado através da divisão dos gastos pelas quan-tidades executadas, e os custos unitários de mercado, obtidos por informações de fornecedores, empreiteiros, revistas técnicas ou empresas de consultoria.

Dependendo da organização da empresa, o profissional responsável pela aná-lise poderá obter as informações de custos na obra ou no escritório.

Exemplo: Seja a execução de alvenaria V2 vez em tijolos de barro furado. A obra apresen-

tou os seguintes dados: 1 - A quantidade de alvenaria levantada no local do serviço totalizou 300 m2. 2 - O número de horas trabalhadas pelos profissionais foi: - Pedreiro - 588 horas trabalhadas - Servente - 432 horas trabalhadas 3 - O consumo de materiais, obtido através da planilha de controle de gastos dos materiais, foi o seguinte:

- qualimassa - 135 sacos - tijolo 10 x 20 x 30 - 4.920 unidades - tijolo 1 0 x 2 0 x 2 0 - 1.080 unidades

4 - O custo global de material e mão-de-obra correspondeu a R$ 8.313,12. 5 - Para o planejamento técnico do serviço, foram considerados os seguintes elementos:

a - Produtividade da mão-de-obra - Pedreiro - 1,00 hora/m2 de alvenaria - Servente - 1,00 hora/m2 de alvenaria

b - Consumo dos materiais: - qualimassa - 0,400 sacos/m2

- tijolo 10 x 2 0 x 3 0 - 15,00 unidades/m2 de alvenaria - tijolo 10 x 20 x 20 - 5,00 unidades/m2 de alvenaria

c - Custo unitário de alvenaria Vi vez: O custo previsto foi de R$ 19,04/m2

d - Quantidade de serviço: - foi prevista a quantidade de 310 m2 de alvenaria Vi vez. Com base nas informações apresentadas, analisar os resultados obtidos em com-

paração aos dados previstos pelo planejamento.

Análise e Comentário: I) Produção:

Descrição Unidade Obra Planejamento

Alvenaria'/2 vez m2 300,00 310

Comentário: A obra executou 10 rn2 a menos que o previsto pelo planejamento, ou seja, o

planejamento projetou um quantidade 3,33% a mais que o realmente executado.

II) Produtividade:

Descrição Unidade Obra Planejamento

Pedreiro horas/m2 1,96 1,50

Servente horas/m2 1,44 1,00

Total horas/m2 3,40 2,50

Comentários: Para a obtenção dos índices da produtividade, dividimos as horas correspon-

dentes a cada profissional pela produção total do serviço. Portanto, temos: - índice de produtividade do pedreiro: 588 horas + 300 m2 = 1,96 horas/m2

- índice de produtividade do servente: 432 horas -r 300 m2 = 1,44 horas/m2

Numa análise global, o consumo de horas trabalhadas por metro quadrado foi superior ao previsto em planejamento cerca de 36%.

III) Consumos:

Descrição Unidade Obra Planejamento

qualimassa sacos/m2 0,45 0,40

tijolo 1 0 x 2 0 x 3 0 unidade/m2 16,40 15,00

tijolo 1 0 x 2 0 x 2 0 unidade/m2 3,60 5,00

Comentários: Para a obtenção dos consumos unitários reais, dividimos a quantidade gasta de

cada material pela produção total do serviço. Portanto, temos: - consumo de qualimassa: 135 sacos -f 300 m2 = 0,45 sacos/m2

- consumo de tijolo 10 x 20 x 30: 4.920 unidades -r 300 m2 = 16,40 unidades/m2

- consumo de tijolo 10 x 20 x 20: 1.080 unidades -f 300 m2 = 3,60 unidades/m2

Numa comparação com o previsto em planejamento, verificamos: - O consumo de qualimassa por metro quadrado foi superior ao previsto no planejamento em 12,50%. - O consumo de tijolo 1 0 x 2 0 x 3 0 por metro quadrado foi superior ao previsto em planejamento em 9,33%. - O consumo de tijolo 10 x 20 x 20 por metro quadrado foi inferior ao previsto em planejamento em 28%.

Para obtenção da perda efetiva de tijolos, transformaremos os tijolos consumi-dos em áreas de ocupação. Assim procedendo, temos:

- 1 tijolo 10 x 20 x 30 corresponde a 0,20 x 0,30 = 0,06 m2 Vi vez - 1 tijolo 10 x 20 x 20 corresponde a 0,20 x 0,20 = 0,04 m2 Vi vez

Quantidade gasta na obra = 4.920 unidades x 0,06 m2 + 1.080 unidades x 0,04 m2 = 295,20 m2 + 43,20 = 338,40 m2

300,00

Perda prevista em planejamento:

Tijolo 10 x 2 0 x 3 0 - 15 tijolos/m2 x (0,20 x 0,30) m2/tijolos = 15 x 0,06 = 0,90 m2

Tijolo 10 x 20 x 20 - 5 tijolos/m2 x (0,20 x 0,20) m2/tijolos = 5 x 0,04 = 0,20 m2

Perda de tijolos em planejamento =

(0,90+ 0 ,20) -1 ,00 1 , 1 0 - 1,00

Perda de tijolos na execução = Quantidade gasta - Quantidade produzida

Quantidade produzida

338,40-300,00 = 12,80%

= 1 0 , 0 0 %

1,00 1,00

IV) Custos:

Descrição

Custo global Alvenaria

Custo unitário

Unidade

R$ R$/m2

8.313,12

27,71

Obra Planejamento

5.902,40

19,04

Comentários: - O custo unitário de execução foi obtido da divisão do custo global informado

pela metragem quadrada produzida, ou seja: Custo unitário do serviço: R$ 8.313,12/300 m2 = R$ 27,71/m2

- O custo global de planejamento foi obtido pela multiplicação do custo unitá-rio previsto pela quantidade também prevista, portanto:

Custo global de planejamento = R$ 19,04/m2 x 310 m2 = R$ 5.902,40 A obra terminou o serviço com um custo global superior ao previsto em plane-

jamento cerca de 40,84%.

NBR 12721 -

7 Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio

O objetivo da Norma Brasileira Revisada 12721 (antiga NB 140) é o de atender ao que foi prescrito à Associação Brasileira de Normas Técnicas pela Lei Federal n.° 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

A Lei 4.591 impõe exigências no propósito de definir as responsabilidades dos diversos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam, para a alienação total ou parcial da edificação.

Alguns dos principais itens de artigos componentes da Lei n.° 4.591:

- A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. - O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente de registro de imóveis os seguintes dados, entre outros:

a) Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades compe-tentes. b) Cálculo das áreas cias edificações discriminando área global, a das partes comuns, e indicando em cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída. c) Memorial descritivo das edificações da obra projetada. d) Avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamen-to, discriminado-se também o custo de construção da cada unidade.

- Os Sindicatos Estaduais da Indústria da Construção Civil ficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 de cada mês, os custos unitários de constru-ção a serem adotados nas respectivas regiões jurisdicionais. - Na ocorrência de omissão de Sindicato Estadual, o construtor usará os índices fixados por outro Sindicato Estadual, em cuja região os custos de construção mais se assemelhem aos da sua obra.

N B R 1 2 7 2 1 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de consiruçáo para incorporação de editiclo em condomínio 1 3 3

- É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo em pro-posta contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afir-mação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

Pena: Reclusão de um a quatro anos e multa de cinco a 50 vezes o maior salário mínimo legal vigente no país.

DEFINIÇÕES PARA OS EFEITOS DA NBR 12721

- Projeto aprovado: É o projeto de plantas da edificação aprovado pela autoridade local competente.

- Projetos-padrão: São os projetos considerados na norma, selecionados para representar os tipos

de edificações usualmente empregados nas incorporações e definidos segundo os números de pavimentos, número de dependências por unidade, áreas de constru-ção privativa das unidades autônomas e o padrão de construção.

- Dependências de uso privativo: São dependências de uma unidade autônoma, cuja utilização é reservada aos

respectivos titulares de direito.

- Dependências de uso comum: São dependências da edificação que poderão ser utilizadas em comum

por todos ou parte dos titulares de direito das unidades autônomas.

- Área coberta padrão: É a área coberta com padrão de acabamento semelhante ao do tipo escolhido,

dentre os padronizados na norma, para avaliação do custo global de construção.

- Área real: É a área medida da superfície de quaisquer dependências, nela incluídas as

superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos.

- Área equivalente de construção: É a área estimada, correspondente a uma área real de padrão diferente, que, ao

Custo Unitário Básico determinado, tenha o mesmo valor estimado em reais.

Exemplo: - Área real de padrão diferente: 100 m2, correspondente a R$ 50.000,00. - Área equivalente de construção: 50 m2

- Custo unitário básico: R$ 1.000,00/m2

- Custo: 50 m2 x R$ 1.000,00/m2 = R$ 50.000,00

- Área de divisão não-proporcional: É a área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade tenha sua cons-

trução atribuída à responsabilidade dos titulares de direito, independente de qual-quer relação de proporcionalidade. Exemplos: apartamentos, vaga de garagem.

- Área de divisão proporcional: É área de uso comum cuja construção é de responsabilidade dos titulares de

direito das diferentes unidades autônomas, que compõe a edificação na proporção das respectivas áreas de construção de divisão não proporcional. Exemplos: hall social, apartamento do porteiro.

- Área de construção sub-rogada: É a área de construção a ser entregue em pagamento de parte ou de todo o terreno.

- Custo unitário básico: É a parte do custo por metro quadrado da construção do projeto-padrão conside-

rado, calculada de acordo com a norma, pelo Sindicato Estadual da Construção Civil. No cálculo do valor do custo unitário básico não são consideradas as despe-sas relativas às fundações especiais, elevadores, instalações e equipamentos di-versos, obras complementares, impostos e taxas, honorários profissionais com pro-jetos e outros.

Para atender aos objetivos, a NBR 12721 é composta por oito quadros para preenchimento cias informações correspondentes à edificação, que servirão de informações para arquivo no Registro de Imóveis. São eles:

Quadro I - Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais. Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas. Quadro III - Avaliação do custo global da construção e do preço por metro quadrado cia construção. Quadro IV - Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma. Quadro V - Informações gerais.

NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio 1 3 5

Quadro VI - Memorial descritivo dos equipamentos. Quadro VII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privativo. Quadro VIII - Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum.

Para a obtenção dos custos unitários básicos, para uso dos Sindicatos de Cons-trução, a NBR 12721 estabeleceu projetos-padrão, com as seguintes característi-cas principais e especificações de acabamento:

a) Edificação: Foram consideradas as edificações habitacionais e comerciais.

b) Designação do projeto-padrão: Foram considerados os seguintes projetos: - habitacional com um pavimento. - habitacional com quatro pavimentos. - habitacional com oito pavimentos. - habitacional com 12 pavimentos.

Todos os projetos habitacionais, considerando dois ou três quartos da unidade autônoma, excluído o de empregadas.

-Comercial com 12 pavimentos.

c) Padrão de construção: Foram considerados os padrões:

- alto. - normal. - baixo.

d) Área de construção Foram consideradas as seguintes áreas de construção privativa das unidades

autônomas: - 60 metros quadrados - 100 metros quadrados.

Os custos unitários básicos serão determinados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil, para cada um dos projetos-padrão considerados para esse fim e representados pelos lotes básicos de materiais e mão-de-obra. Para os projetos-padrão com oito e 12 pavimentos, poderão ser adotados os mesmos custos unitá-rios básicos calculados para os projetos-padrão de quatro pavimentos, desde que a diferença entre os custos unitários básicos correspondentes não exceda 5%.

A obtenção do valor estimado do custo global da construção é feita através da adição de:

1 ° - Produto da área de construção global pelo custo unitário básico correspon-dente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto da incorporação. 2o - Parcelas adicionais relativas a todos os elementos não incluídos quantita-tivamente pelo projeto-padrão considerado, tais como: - Acréscimo de custos a fundações especiais, elevadores, instalações espe-ciais, equipamentos diversos, obras complementares. - Impostos e taxas. - Custo dos projetos. - Remuneração do construtor.

Para um melhor entendimento da montagem e funcionamento da Norma Brasi-leira Revisada NBR 12721, apresentamos os oito quadros preenchidos para uma edificação residencial.

N B R 1 2 7 2 1 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edilicio em condominio 1 3 7

w CO

-O CD o.

o o o o. 3

Informações para Arquivo do Registro de Imóveis (Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)

Quadro 1 - Cálculo das Áreas nos Pavimentos e das Áreas Globais Colunas 1 a 18

Folha n° 1

l.ocal do imóvel Adotar numeração seguida do quadro 1 ao VIII

l.ocal do imóvel

Total de tolhas: 13

Incorpora dor Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Dala: 3 junho, 2003 Registro CREA:

Pavi-mento

Áreas de divisão não-proporcional Área de divisão proporcional

Área do pavimento

Obse

rvaçõ

es

Pavi-mento

Área privativa Área de uso comum Área dc uso comum Área do pavimento

Obse

rvaçõ

es

Pavi-mento

Coberta padrão

Coberta de padrão

diferente ou descoberta

Totais

| "3 i

o

Coberta de padrão diferente ou descoberta

Totais

Cober-la

padrão

Coberta de padrãoditerente ou descoberta

Totiis

Área do pavimento

Obse

rvaçõ

es

Pavi-mento

Coberta padrão

Real

Equi-valente

cb cons-trução

Real

(2 + 3)

Recons-trução 12 + 4)

| "3 i

o Real

Equiva-lente de cons-trução

Real

(7 + 8)

ce cons-trução (7 + 9)

Cober-la

padrão Real Equiva-lentede cons-trução

Real

(12+13)

Q> cons-trução

(12+14)

Real (5+10+

15)

Q? cons-trução

(6+11 + 16)

Obse

rvaçõ

es

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Acesso 657,35 328,39 657,35 328,39 157,39 259,31 69,27 416,70 226,66 1.074,05 555X15 1

Mezanir» 423,80 211,90 423,80 211,90 46,48 88.93 44.46 135,41 90,94 559,21 .502,84 1 2"|>iso 798,77 399,39 798,77 39939 86,62 42,02 21,01 128,64 107,63 927,41 507,02 1 3"|)iso 528,32 179.67 111,87 707,99 640,19 75,67 75,67 75,67 783,66 715,86 1

4 ()",«'•, 10* pisos 562,54 26,20 20,% 588,74 583,50 22,01 22,01 22,01 610,75 60531 4 5", ?',

9o pisos 528,32 2620 20,% 554,52 549,28 75,67 75,67 75,67 630,19 624,95 3 Casa de máquinas 56,21 570,4-1 114,09 626,65 170,30 626,65 170,30 1

total £ 4.363,44 363,07 258,59 4.726,51 4.622,03 0,00 1.879,92 939,68 1.879,92 939,68 737,42 960,70 248,83 1.698,12 986,25 8304,53 6347,96 Área real global: 8.3M,55 Área de construção global: 6347,96

C O DD

r o -vi ro

S

"2.

-s,

s.

w vD

In formações para A r q u i v o do Registro de Imóveis

(Lei 4.591 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)

Quadro II - Cálculo das Áreas das Unidades Autônomas Colunas 19 a 38

Folha n° 2

Local do imóvel Adotar numeração seguida do quadro 1 ao VIII

Local do imóvel

Total de folhas: 13

Incorpora dor Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Data: 3 junho, 2003 Registro CR EA:

Unidade

Áreas de divisão não proporcional

Coefici-ente de prepor-cionali-dxle 30

130

Área dc divisão proporcional

Areado iwvimento

f Unidade

Área privativa Área de uso comum

Total área de cons-trução

(24 + 29)

Coefici-ente de prepor-cionali-dxle 30

130

Área dc uso comum Areado

iwvimento

f Unidade

Cobe

rta p

adrã

o

Coberta de padrão

diferente ou desccberta

Totais

" O

Coberta de padrão diferente ou descoberta

Totais Total

área de cons-trução

(24 + 29)

Coefici-ente de prepor-cionali-dxle 30

130

,2 i-w S * 3

Coberta de |xk Irão diferente ou descoberta

Totais

Areado iwvimento

f Unidade

Cobe

rta p

adrã

o

Real

Equi-valen-te de cons-trução

Re.il

(20+21)

Decora trução

<20 + 221

d.

Real

Equiva-lente de

conçr

trução

Real

(25 + 26»

D? cons-trução '25+27)

Total área de cons-trução

(24 + 29)

Coefici-ente de prepor-cionali-dxle 30

130

,2 i-w S * 3

Real

31 x S13

Equiva-lente de cons-trução 31x114

Rciil

•32+33)

11-cons-trução

(32 + 34)

Real

(23+28 +35)

í> cons-trução

(30+36)

f

19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 301,302,501,502,701, 702.901,902 135.43 14,40 11,52 149,83 146,95 3357 1678 3357 1678 163.73 0,02943879 21.71 2828 733 49,99 29.04 233.39 192.77 8 301,307 138.79 15,31 9.78 154,10 148,57 33,57 16.78 33,57 1678 165,35 0,02973007 21,93 2854 7,39 50,47 2932 238,14 194,67 2

303 132.42 71,83 43,10 20425 17552 3357 1678 3357 1678 192.30 0,03437570 2550 3322 859 .38,72 34,09 2%.54 226.39 1 306 132.42 62,82 37f69 19524 170,11 3357 1678 3357 1678 186.89 0,03360297 24.78 3228 8.36 57,06 33.14 285.87 220.03 1

505,506,705,706, 905,906 132.42 132,42 132.42 3357 1678 3357 1678 14920 0,02682628 19,78 25,77 6,68 4555 26.46 211.54 175.66 6 303,308,503,504,507, 508, 703,701,707,708, 903.901.907,908 13879 5,90 4.72 144,00 14351 33.37 16.78 3357 1678 16029 002882027 2126 27.(0 7.17 48,95 28.43 22721 18872 14 Vacas 3357 16,78 3357 1678 16.78 0,00301706 222 2,90 0,75 5.12 2,97 38,60 19,75 24 Totais I 4.363/44 363,07 2585< 4.72651 4.622,03 0,00 1.879,92 939,68 1.879,92 939,68 3561,71 1,00000 737/42 960,70 248,83 1.698,12 98625 830453 6547,% Área real global: 8304,35 Area de construção global: 6547,%

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis (Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)

Quadro III - Avaliação dos Custo Global da Construção c do Preço por m2 da Construção

Folha n" 3

Local do Imóvel Adotar numeração seguida do quadro I ao VIII Total de folhas: 13

Incorporador Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Data: 3 junho, 2003 Registro CRFA:

l. Projeto-Padrão (Lei 4.591 art. 53 í t) que mais se assemelha ao d.» incorporação projetada. Designação fòdrâode

acabamento número de pavimentos

dependências de uso privativo da unidade autônoma área de construção da unidade privativa

autônoma

Designação fòdrâode acabamento

número de pavimentos quartos salas banheiros

ew.c. quartos de

empregados

área de construção da unidade privativa

autônoma II n/a 8 3 l 4 ou 5 1 Variável

a: < £

a: o .

O u-< 5 Cd C u .

2. Sindicato que forneceu o custo básico: 3. Custo unitário básico: RS

•4. Áreas globais do prédio projetado 4.1 Área real privativa global 4.2 Área real de uso comum global •4.3 Área real global 4.4 Árcadeconstr. privativa global 4.5 Área de constr. comum global 4.6 Área de construção vjobal

826.81 /nv I Maio 2003

(Ql. £5) (QI, I10 + E15) (QU17) (QI.3E6) (Ql. I l l +116) tQI.118)

5. Area de construção global (4.6) x Custo unitário básico (3) 6. Parcelas adicionadas não consideradas no projeto padrão 6. l Fundações especiais < no projeto padrão foram consideradas fundações diretas à 2, 6.2 Elevadores 6.3 Equipamentos dc instalações de: 6.3.1 fogões 6.3.2 Aquecedores 6.3.3 Bombas de recalque 6.3.4 Compactador 6.3.5 Ar condicionado 6.3.6 Calefação 6.3.7 Ventilação e exaustão 6.3.8 Garagem 6.3.9 * Play ground" 6.3.10 6.3.11

6.4 Obras e serviços complementares: 6.4.1 Terraplanagem 6.4.2 Urbanização 6.4.3 Recreação (piscinas, campos de esporte) 6.4.4 Ajardinamento 6.4.51 igações dc serviços públicos (art. 51) 6.4.6 Instalação e regulamentação do condomínio 6.4.7 6.4.8

6.5 Outros serviços discriminados em anexo: 7. lüSubTotal 8. Impostos e taxas 9. Projeto 9.1 Honorários do autor do projeto arquitetônico 9.2 Honorários do autor do projeto estrutural 9.31 lonorários do autor do projeto de instalações 9.4 Projeto de custos 9.5

10.2-Subtotal 11. Remuneração do construtor: 15% 12. Remuneração do incorporadoc 13. Custo global da construção: 14. Preço por nv (Li construção: (13) • (4) = RS1010,00/nv" N 8 - O s valores correspondentes aos itens 9.1, 9.2, 9.3. quando ainda não contratados, fornecidas pelos respectivos órgãos de classe.

(mês)

4.726,51 ni 3.578.04 m 8.304,55 m 4.662,03 m 1.925,93 m 6.547,96 m

(ano >

56,91 % 43,09% 100,00% 71,20% 29,41% 100.00%

ks; 5.413.920,60

RS 110.000.00 RS 122.400,00

RS RS RS 1.000.00 RS RS RS RS RS RS RS RS

RS RS RS RS RS RS RS RS RS RS 5.647320,00 RS RS RS 50.000,00 RS 30.000,00 RS 17.000,00 RS 6.500,00 RS RS 5.750.820,00 RS 862.623,00 RS RS 6.613.443,00

O U*

ac C — O L> L_ Cí Q.

u o C 0 •< <

1

50 m)

poderão ser ca lcu lados de acordo c o m as tabela

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis

(Lei 4.591 16/12/64 - Art. 32 e Nfi 140)

ro - J rvj Quadro IV Avaliação do Custo de Construção de Cada Unidade Autônoma

Colunas 39 a 48 Folha n° 4

1 > g.

loca l do Imóvel Adotar numeração seguida do quadro I ao VIII

W O Total de folhas: 13 CO 0 C

Incorporador Nome:

Profissional responsável pelo cálculo Nome:

§ Assinatura: Assinatura: SB Bi Data: Data: 3 junho, 2003 Registro CREA: i CD rs cZ T3

Cus:o de construção <ia unidade autônoma

Custo de construção da área sub-rogada à unidade autônoma

Custo de construção da unidade autônoma e da sub-rogação

0 Designação Área de Custo Coei. de Área Custo da Coei. de Área Valor Coet'. de Observações co 0 .0

da unidade

construçàc unidade

construção relativo à

sub-rogada

construção da área

construção relativo

total total constr. total X

(indicar aqui a discriminação das

3 CO 3 0 w

(Q.II-38) unidade sub-rogada à área sub-rogada

áreas sub-rogadas, quando houver)

O. CO d 39 40 41 •12 43 44 45 46 47 48 </> (21) (38) (40 X ITEM 14 Qllli (40/46) (43 X ITEM 14 Qlll) (43/46) (40 + 43) (41+44) (42 + 45) Unkbcfc Área Coeficiente C "8. 301,302,501,502,701, 0 T3 001.902 192,77 194.697,80 0,02943879 32,09 32.410,92 0,00190076 224,86 227.108,72 0,03-133% 7 306 188,72 0,02882027 3 304,307 194,67 196.610,80 0,02973007 32,41 32.734,12 0,00194963 227,08 229.350,92 0,0346797 2 501 188,72 0,02882027 0 0 305 22639 228.654,02 0,03457570 37,69 38.066,92 0,00575189 264,08 266.720,94 0,0403276 1 506 175,66 0,02682628 0 300 220,03 222.230,41 0,03360297 36,62 36.98632 0,00559258 256,65 259.216,63 0,0391956 1 XE 192,77 0,02943879 •0 M O 505,705,706,905,906 175,66 177.416,69 0,02682628 29,25 29.542,51 Ü.Ü0W6704 204,91 206.959,20 0,0312933 5 903 188,72 0XJ2882027 O. <0 303,503,507,508,703, O. 704,707,708,904,907,908 188,72 190.60730 0,02882027 31,42 31.73432 0,00179844 220,14 222341,52 0,0336187 11 Totais 93439 0,14272589 O CO Vigas 19,75 19.947,51 0,00301706 339 3.322,90 0,000.50245 23,04 23370,41 0,0035195 24 3 r> 0 TOTAIS ( I ) 5.613,37 5.669.506,61 0,85727411 934,59 943.936,39 0,14272589 6.547,96 6.613.443,00 1,0000000 = o . o 3

o'

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis

(Lei 4.591 - 16/12/64 - Ari. 32 e NB 140)

Quadro V - Informações gerais Folha n° 5

local do Imóvel Adotar numeração seguida do quadro I ao VIII Total de folhas: 13

Incorporador Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Data: 3 junho, 2003 Registro CR LA:

D O EMPREENDIMENTO Trata-se de um empreendimento para construção de prédio residencial multifamiliar loca-

lizado a

• Autor do Projeto de Arquitetura: • Autor do Projeto de Cálculo Estrutural: • Autor do Projeto de Instalações: • Responsável Técnico da Obra: • Prazo da Obra: 50 meses

DA EDIF ICAÇÃO Composta por uma edificação residencial com pavimento de acesso e 22 vagas para

estacionamento; mezanino com 13 vagas para estacionamento; 2o piso-G3 com 21 vagas para estacionamento; 3o, 5°, 7° e 9° pavimentos com 8 apartamentos formando duplex com os pavimentos 4°, 6o, 8° c 10° e pavimento de casa de máquinas.

DAS UNIDADES APARTAMENTOS 304. 307 DUPLEX Hall, sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço,

despensa, varanda, terraço, escada, 2 quartos, 2 circulações, banheiro, closet, 1 quarto com banheiro formando suíte.

APARTAMENTO? 305. 300 • DUPLEX, Sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, despensa,

terraço, escada, circulação, 3 quartos com 3 banheiros formando suíte. APARTAMENTOS 301, 302, 501, 502, 701, 702, 901, 902 DUPLEX. Sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, despensa,

04 varandas, escada, circulação, 03 quartos com 03 banheiros formando suíte. APARTAMENTOS 505, 506, 705, 706, 905, 906 DUPLEX. Sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço, despensa,

escada, circulação, 03 quartos com 03 banheiros formando suíte. APARTAMENTOS 303.304.307, 309,503.504,507. 508. 703,704.707.709,903.904.907.

9Q8 - DUPLEX. Hall, sala, lavabo, copa-cozinha, w.c. serviço, quarto de empregada, área de serviço,

despensa, 02 varandas, escada, 2 quartos, 2 circulações, banheiro, closct, 1 quarto com ba-nheiro formando suíte.

D O S PAVIMENTOS Pavimento Térreo Partes comuns: Compostas por estacionamento com 22 vagas de garagem com 657,35 m2

real e 328,39 nr de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; portaria, circulação, lavatório, banheiro def. , salão de festas, entrada e saída de automóveis, rampa de acesso ao mezanino, lixeira, escada enclausurada, 2 elevadores, 416,70 m2 real e 226,66 m- de construção ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 1.074,05 m2 real e 555,05 nr de construção para o pavimento.

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis (Lei 4.591 - 10/12/64 - Art. 32 e NB 140)

Quadro V - Informações gerais Folha n° 6

Local do Imóvel Adotar numeração seguida do quadro I ao VIII Total de folhas: 13

Incorporador Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Data: 3 junho, 2003 Registro CREA:

Me^aninp Partes comuns: Constituídas por estacionamento com 13 vagas de garagem com 423,80 nv'

real e 211,90 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; 2 elevadores, circulação, antecâmara, lixo, duto, escada enclausurada, rampas de acesso ao térreo e ao 2o piso com 135,41 m- real e 90,94 nv de construção ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 559,21 nv' real e 302,84 nv' de construção para o pavimento.

2° Piso - G3 Partes comuns: Constituídas por estacionamento com 21 vagas de garagem com 798,77 nv'

real e 399,39 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão não proporcional; 2 armários para bateria de gás, 2 elevadores, circulação, aniecâmera, lixo, duto, escada enclausurada, rampas de acesso ao mezanino, sala, banheiro, cozinha, área de serviço e quarto; 128,64 nv' real e 107,63 nv de construção ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 927.41 nv' real e 507,02 nv' de construção para o pavimento.

3° Pavimento Partes privativas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com o 4o pavimento, já

anteriormente descritos com 707,99 nv2 real e 640,19 nv' de construção, ambas áreas de uso privativo de divisão não proporcional.

Partes comuns: Constituídas por circulação, 2 elevadores, antecâmara, duto, escada enclausurada e lixeira, com 75,67 nv real e 75,67 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 783,66 nv' real e 715,86 nv' de construção para o pavimento.

4°. 6°. 8° e 10° Pavimentos Partes privativas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com os pavimentos

ímpares, já anteriormente descritos com 588,74 nv' real e 583,50 m2 de construção, ambas áreas de uso privativo de divisão não proporcional.

Partes comuns: Constituídas por 2 vãos de elevadores e escada enclausurada, com 22,01 nv' real e 22,01 m J de construção, ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 610,75 nv' real e 605,51 nv' de construção para o pavimento.

5°. 7° e 9" Pavimentos Partes privativas: Constituídas por 8 apartamentos formando duplex com os pavimentos

pares, já anteriormente descritos com 554,52 nv' re.il e 540,28 nv tle construção, ambas áreas de uso privativo de divisão não proporcional.

Partes comuns: Constituídas por circulação, 2 elevadores, antecâmara, duto, escada enclausurada e lixeira, com 75,67 nv' real e 75,67 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 630,19 nv' real e 624,95 nv' de construção para o pavimento.

Pavimento da Casa de máquinas Partes comuns: Constituídas por circulação, telhado, duto, escada enclausurada, casa de

máquinas, casa de bombas, sala de antenas com 626,65 nv' real e 170,30 nv' de construção, ambas áreas de uso comum de divisão proporcional; totalizando 626,65 nv' real e 170,30 nv' de construção para o pavimento.

NBR 1 2 7 2 1 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edilicio em condorninio 1 4 3

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis (Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)

Quadro V - Informações gerais olha n° 7

Local do Imóvel Adotar numeração seguida do quadro I ao VIII Tolal de folhas: 13

Incorporador Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Data: 3 junho, 2003 Registro CREA:

Quadro de áreas reais (m2)

U n i d a d e (X) Pr ivat iva C o m u m Total 301, 302, 501, 502, 701, 702, 901, 902

8 149,83 83,56 233,39

304, 307 2 154,10 84,04 238,14 305 1 204,25 92,29 296,54 306 1 195,24 90,63 285,87 505, 506, 705, 706, 905, 906

6 132,42 79,12 21 1,54

303, 308, 503, 504, 507 508, 703, 704, 707, 708, 903, 904, 907, 908

14 144,69 82,52 227,21

Vagas 24 38,69 38,69

Total 4.726,51 3.578,04 8.304,55

C D ZD

ro -vi rvo

"2.

S.

Vi

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis (Lei 4.591 16/12/64 Art. 32 e NB 140)

Quadro VI - Memorial Descritivo dos Equipamentos Folha n° 8

Local do Imóvel Adotar numeração seguida do quadro 1 ao VIII Total de folhas: 13

Incorporador Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Data: 3 junho, 2003 Registro CRLA:

Equipamento Tipo (ou marca) Acabamento Detalhes gerais

• Bombas de recalque

• Equipamento de incêndio

• Elevadores

• Instalações elétricas

• l ios e cabos • Eletrodutos • Disjuntores • Interruptores e tomadas • Quadro corta-circuito • Instalações hidráulicas

• Tubos e conexões • Registro de gaveta • Instalações sanitárias • Telefone

• Instalações de gás

• Tubos e conexões • Instalações esgoto / águas pluviais

Dancor, Worthington ou Berkley Firestop, Ecil

Atlas, Thyssen-Sur, Otis ou Schindler

Pirelli / Siemens/ Ficap Apoio / Tigre / lortilit Eletromagnético Padrão Piai Legran

Tigre/ lortilit Fabrimar / Deca Tigre / Fortilit

Ferro PVC

Motor fechado

("obre eletrolítico PVC rígido ou flexível eletromagnéticos ou fusíveis

Caixas metálicas com portas

PVC e CPVC Rígido

PVC e CPVC Rígido PVC Rígido

Galvanizado sem costura Rígido

Serão instaladas bombas de recalque automáticas com potência adequada ao consumo do prédio. Execução dos serviços e projetos de acordo com as normas da ABNT e CBERJ. Serão instalados 02 (Dois) Elevadores, com capacidade e velocidade adequada ao tráfego. Execução dos serviços e projetos de acordo com as normas da ABNT e Concessionária.

Execução dos serviços e projetos de acordo com as normas da ABNT e Concessionária.

Execução dos serviços e projetos de acordo com as normas da ABNT e Concessionária.

Execução dos serviços e projetos de acordo com as normas da ABNT e Concessionária.

Execução dos serviços e projetos de acordo com as normas da ABNT e Concessionária.

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis (Lei 4.591 - 16/12/64 - Ari. 32 e NB 140)

Quadro VI - Memorial Descritivo dos Equipamentos Folha (dependências de uso privativo) n° 9

Local <lo Imóvel Adotar numeração seguida do quadro 1 ao VIII Total de folhas: 13

Incorporador Profissional responsável pelo cálculo Nome: Nome: Assinatura: Assinatura: Data: Data: 3 junho, 2003 Registro CREA:

Equipamento Tipo (ou riarca) Acabamento Detalhes gerais Esquadrias de madeira Placa durj de fibra de madeira com Pintura Padrão de acabamento e dimensões de acordo com o projeto de arquitetura

miolo semi-oco ti|)o Fucatex ou Duratex Esquadriasdealumínio Alumínio Anodizado colorido Padrão de acabamento e dimensões de acordo com o projeto de arquitetura Esquadrias de ferro Ferro Pintura Padrão de acabamento e dimensões de acordo com o projeto de arquitetura Ferragens La Fonte, Fama, Brasil, Haga ou Soprano Padrão de acabamento de acordo com as esquadrias Vidros Lisoefaniasia Incolor Padrão de acabamento e espessu ra de acordo com o vão das esquadrias. Louças e acessórios Celite, Dtca ou Ideal Standard Louça vitrificada fòdrão de acabamento e dimensões de acordo com o projeto de arquitetura Metais Fabrimar, Deca, Oriente ou Rio Gomado Padrão de acabamento de acordo com as louças Bancas Granito Padrão de acabamento de acordo com as louças Impermeabilização Moterplas Manta asíáltica Serão impermeabilizadosos reservatórios, lajes descobertas, boxe dos banhos, poço do elevador, terraços descobertos

1 - Os materiais ora esixxiticados estarão sujeitos a variação caso n.i época das respectivas aquisições não forem encontrados no mercado da |>raça tfc> Rio cie Janeiro • RJ. 2 - Não foram incluídas nas especificações eorçamentos da obra, e serão rateadas pelos condôminos, em épocas próprias e na proporção da fração ideal do terreno de cada um, as seguintes despesas: Subestação de força, se exigida pela l ight, Projetos de Instalações especiais que venham a ser exigidos pelas Concessionárias de serviço público ou autarquias federais, estaduais ou municipais, no prédio ou nas Redes Externas, inclusive extensões de redes de abastecimento de águi, Antenas Coletivas de IV e respectiva fiação, Instalação e Decoração do Hall Social, Equipamentos e fiação de interfonia, Central Telefônica, Automatização de Portões. Circuito Fechado de T\{ Sistemas de Informatização, TV a Cabo, Equipamentos de Piscina, Equipamentos de Sauna, Brinquedos da Recreação Infantil, Porteiro Eletrônico, Ajardinamento, Equipamentos doCoffee-Shop e dos Vestiários, Taxas e Orçamentos para execução de ligações Definitivas, exigências para plantiode árvores pelo Departamento de Parques e Jardins da PMRJ, instalação de gerador e de luzes de emergência, extensão de redes de luz e gás, rede externa de água, rede de gás, ligação de águas pluviais, serviços de vault, cabos de interligação definitiva da rua até o PC, taxas e emolumentos cobrados pela I ight com a ligação de luz. portões das garagens, estação de tratamento de esgotos ou fossa liltro, ligação de esgoto e instalação do condomínio. 3 - Também não foram incluídos nestas es|>ecificações e orçamento da obra e ficarão por conta de cada condômino: Fogões. Armários Embutidos, Aparelhos de Ar-Condicionado, Filtros, Armários e Espelho nos banheiros. Aquecedores, Padeiras, Saboneteiras, Luminárias e Mobiliário em Geral, fiação dos aparelhos de ar-cortdicionado,alarmes nos acessos das vagas dos estacionamentos, persianas, fechamento-padràodo vão para o exterior das áreas de serviço, secadores de roupas, chuveiro elétrico, fechamento dos boxes dos banheiros, pedidos de ligação de luz, gás e telefone para as unidades residenciais, olho mágico nas portas, grades não previstas no Projeto de Arquitetura ou em qualquer outro projeto inerente à obra. 4 - Fica estipulado que as diferenças de metragens que porventura ocorrerem na construção das áreas comuns ou nas de utilização privativa, de até 5% daquelas constantes no projeto aprovado.não darão aos contratantes quaisquer direitos e ressarcimento pelas diferenças que até aquele limite resultarem da execução dasobras.

CO DD

ro -vi ro

S

"2.

-s,

S.

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis

(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)

Quadro VII - Memorial Descritivo dos Acabamentos (dependências de uso privativo)

Folha n° 10

Local do Imóvel Adotar numeração seguida do quadro 1 ao VIII

Local do Imóvel

Total de folhas: 13

Incorporador Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Data: 3 junho, 2003 Registro CREA:

Dependências pisos paredes letos peitoris Dependências Revestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento

3o, 5o, 7o e 9® pisos Varanda cerâmica esmaltada granito cera nuca esmaltada granito gesso pintura granito WcempfeçKb cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito Quarto cm|X€gada cimentado p' laminado liso granito emboço emassamento/ pintura madeira emboço piníura granito Sala cimentado p/ laminado liso granito emboço emassamento/ pintura madeira enix>ço pintura granito Serviço cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito Copa cozinha cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada - gesso pintura granito Despensa cerâmica esmaltada granito ceramica esmaltada - gesso pintura granito Lavabo ceramica esmaltada granito cera nuca esmaltada gesso pintura granito Escada intema cimentado p/ laminado liso granito emlxiço emassamento/ pintura madeira - pintura solxe concreto -

Hall cimentado p' laminado liso granito emboço emissamcnto/ pintura madeira gesso pintura Terraço ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada granito - •

4o, 6o, 8o e 10' pisos Varanda ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada granito gesso pintura granito Banheiros suites cerarmca esmaltada granito ceramtca esmaltada granito gesso pintura granito Suíte ceramica esmaltada granito cera nuca esmaltada granito enijoço pintura granilo Circulação cimentado p/ laminado liso granito emlxx, o/reboco pintura madeira gesso pintura granito Banheirosocial ceramica esmaltada granito ceramica esmaltada gesso pintura granito (Quarto cimentado p/ca-j)ete liso granito emlxiço pintura madeira emboço pintura granito Closet cimentado p/capete liso granito emboço pintura madeira eniboço pintura -

Circulação suíte cimentado p/capete liíO granito emboço pintura madeira emíwço pintura granito

"D CD C L

O O o cs. 3

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis (Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)

Quadro VII I - Memorial Descritivo dos Acabamentos (dependências de uso comum)

Folha n° 11

local do Imóvel Adotar numeração seguida do quadro I ao VIII

local do Imóvel

Total de folhas: 13

Incorporador Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Data: 3 junho, 2003 Registro CREA:

Dependências pisos paredes tetos peitoris Dependências Revestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento

peitoris

1o piso (acesso) Área frontal pedra portuguesa - • - - -

Pbrtaria granito polido granito emboço pintura granito gesso pintura granito Garagem cimentado liso granito emboço pintura ardósia - pintura sobre concreto -

Rampa acesso mezanino cimentado liso granito emboço pintura ardósia • pintura sobre conc reto Circulação cimentado liíO granito emboço pintura ardósia gesso pintura granito MaSdcres cimentado liso granito emboço pintura ardósia emboço pintura -

Salão de festas ceramtca esmaltada granito emboço pintura madeira cmlxx̂ o pintura granito Lavatóno cerâmica esmaltada granito ceramtca esmaltada - gesso pintura granito Banheiro ceramica esmaltada granito ceramtca esmaltada - gesso pintura granito Lixeira ceramtca esmaltada granito ceramtca esmaltada • gesso pintura Escada cimentado liso granito emboço pintura - emboço pintura -

Mezanino Circulação ceramtca esmaltada granito emboço pintura granito gesso pintura Lixeira ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura -

Antecâmara cimentado liso granito emboço pintura - emboço pintura -

C O DD

ro -vi ro

"2.

a

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis

(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)

Quadro VII I - Memorial Descritivo dos Acabamentos (dependências de uso comum)

Folha n° 12

Local do Imóvel Adotar numeração seguida do quadro 1 ao VIII

Local do Imóvel

Total de folhas: 13

Incorporador Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Data: 3 junho, 2003 Registro CREA:

Dependências pisos paredes tetos peitoris Dependências Revestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento

peitoris

Garagem dmentado liso granito emboço pintura ardósia - pintura sobre concreto Rampas deacesso cimentado liso ardósia emboço pintura ardósia laje cm concreto pintura solxeconcreto -

Escada cimentado liso ardósia emboço pintura • laje cm concreto pintura solxeconcreto 2°piso-G3 Garagem ementado liso ardósia emboço pintura ardósia laje em concreto pintura solxeconcreto Sala ceramica esmaltada granito cmlxiço pintura madeira emlxjço pintura granito Cozinha ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura granito Serviço cerâmica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura granito Quuto cerâmica esmaltada granito emboço pintura madeira emboço pintura granito Banheiro ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura granito Escada dmentado liso granito emboço pintura - emboço pintura -

Antecâmara dmentado liso granito emboço pintura - emboço pintura Circulação ceramica esmaltada granito emboço pintura granito gesso pintura Lixeira ceramica esmaltada granito azulejo esmaltado - gesso pintura -

3° piso Circulação ceramica esmaltada granito emboço pintura granito gesso pintura granito

Informações para Arquivo no Registro de Imóveis

(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)

Quadro VII I - Memorial Descritivo dos Acabamentos Folha (dependências de uso comum) n° 13

Local do Imóvel Adotar numeração seguida do quadro 1 ao VIII Total de tolhas: 13

Nome: Incorporador

Nome: Profissional responsável pelo cálculo

Assinatura: Assinatura: Data: Data: 3 junho, 2003 Registro CRI A:

Dependências pisos paredes tetos peitoris Revestimento acabamento soleira revestimento acabamento rodapé revestimento acabamento

Ante câmara Cimentado Liso Ardósia Emboço Pintura - Emboço Pintura -

Escada Cimentado Liso Granào Emboço Pintura - Laje em concreto Pintura -

Terraço Cerâmica Esmaltada Granito Cerâmica Esmaltada Granito - -

Casa de máquinas Casa de máquinas Cimentado Liso Ardósia Emboço Pintura Laje em concreto Pintura Ardósia Antenas Casa de bombas

Cimentado Cmentado

Liso liso

Ardósia Ardósia

frHxx;o Emboço

Pintura Pintura Ardósia

Laje em concreto Laje em concreto

Pintura Pintura

Ardósia Ardósia

Escada Cimentado Liso Ardósia Emboço Pintura Laje em concreto Pintura Aidósia CircuLição Cmentado liso Ardósia Emboço Pintura Ardósia Laje cm concreto Pintura Ardósia Fachadas Frontal - - - Granito/cerámica Polido/esmaltada - - - -

Fundos - - - Granito/cerámica Polido/esmaltada - - - -

Laterais • • - Cerâmica Esmaltada • - •

COMENTÁRIOS D O S Q U A D R O S PREENCHIDOS

Quadro I Este quadro tem o objetivo de destacar as diversas áreas do empreendimento,

totalizando-as por pavimento. A sua montagem é desmembrada segundo as colunas: - Pavimento

- Área de divisão não-proporcional, colunas 2 a 11 podendo compor-se de áreas privativas ou áreas de uso comum. - Área cie divisão proporcional, colunas 12 a 16, composta por área de uso comum. - Área total do pavimento, colunas 17 e 18. Neste exemplo, o empreendimento é composto de acesso, mezanino, 2 o , 3Q, 4-, 6Q, 82, 10<J piso, 5Q, 7- e 9G piso e casa de máquinas. - Nas colunas correspondentes às áreas privativas de divisão não-proporcio-nal foram lançadas as áreas dos apartamentos que, na quase totalidade, são áreas de coberta-padrão, enquanto apenas uma pequena parcela, que pode ser varanda ou área descoberta, é composta de áreas de coberta de padrão diferente ou descoberta. - As áreas de uso comum de divisão não-proporcional, áreas que podem corresponder, por exemplo, às vagas de estacionamento, apresentam-se todas sob a forma de áreas diferentes de coberta-padrão. Estas áreas estão contidas no acesso, mezanino e 22piso. - As áreas de uso comum de divisão proporcional são aquelas que serão rateadas pelas unidades autônomas, tais como portaria, salão de festas, escada e circu-lação dos pavimentos. Parte destas áreas, segundo o exemplo, são de coberta-padrão e outras não. - As áreas do pavimento são obtidas pela soma das áreas de divisão não-propor-cional e proporcional. - Os cálculos de áreas totais reais e de construção do empreendimento são obtidos da soma das áreas e de todos os pavimentos.

Quadro II Este quadro destaca as áreas do empreendimento, segundo as unidades autôno-

mas, e de que forma elas são rateadas proporcionalmente. A sua montagem é desmembrada segundo as colunas:

NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio 1 5 1

- Unidade, coluna 19. - Áreas de divisão não-proporcional, podendo compor-se de áreas privativas ou áreas de uso comum, colunas 20 a 30. - Coeficiente de proporcionalidade, coluna 31. -Área de divisão proporcional, composta pela área de uso comum, colunas 32 a 36. - Área total da unidade, colunas 37 e 38.

Neste exemplo, a edificação é formada por oito apartamentos por andar, to-dos duplex, em oito pavimentos. Além disso, contém 24 vagas de garagem comer-cializadas em separado.

- A s áreas privativas de divisão não-proporcional estão desmembradas por apar-tamento, difenciando-se do quadro I. - Áreas de uso comum, referentes às vagas de automóveis, são informadas unitariamente. - O coeficiente de proporcionalidade de cada unidade autônoma é obtido pela divisão da área de construção de divisão não-proporcional de cada unidade, pela soma das áreas de todas as unidades e somente delas, inclusive as vagas independentes. - Com base nos coeficientes de proporcionalidade de cada unidade é feito o rateio das áreas de divisão proporcional, obtidas no quadro I, pelas respectivas unidades autônomas. - As áreas totais (real e de construção) das unidades são calculadas pela soma-tória das áreas de divisão não-proporcional e proporcional. - As áreas totais (real e de construção) do empreendimento deverão ser iguais ao do quadro I.

Quadro III O quadro III faz uma avaliação global da construção e do preço por metro

quadrado da construção. As informações preliminares destacam as caracterísitcas do empreendimento

em relação às designadas pela norma, o custo unitário básico por metro quadrado fornecido pelo Sindicato Regional e as principais áreas do projeto segundo os quadros I e II, referentes ao empreendimento.

Na avaliação do custo global e preço por metro quadrado de construção é calculado o valor da construção obtido pelo custo unitário básico, somado aos valores complementares não constantes do custo unitário básico. O total do

custo da construção dividido pela área de construção global resultará no custo de construção por metro quadrado.

Quadro IV O quadro IV trata da avaliação do custo da construção de cada unidade autôno-

ma. Isto é feito pela combinação das informações do quadro II, através das áreas de construção de cada unidade, com as informações do quadro III, relativo ao valor do custo global de construção.

As informações das áreas de construção possibilitam calcular o coeficiente de construção relativo a cada unidade. Por sua vez, o custo global da obra multiplica-do pelo coeficiente de cada unidade resultará no valor de construção da unidade.

Neste exemplo, há área sub-rogada. Neste caso, cada unidade autônoma é acrescida de uma parcela de área de sua responsabilidade e, conseqüentemente, é acrescentado ao seu custo de construção. As unidades sub-rogadas estão indicadas em observações e são rateadas proporcionalmente às demais unidades, como indi-cado nas colunas 43 a 45

Quadro V O quadro V trata das informações gerais do empreendimento, tais como o tipo

de edificação e os responsáveis pelo empreendimento e projetos, e faz uma des-crição sumária dos compartimentos de cada pavimento, relacionando-os com as áreas obtidas nos quadros I e II.

Quadro VI O quadro VI destaca o memorial descritivo dos equipamentos componentes da

edificação. É formado pela descrição dos equipamentos, pelo ti|x> ou marca do equipa-mento, as características relativas ao seu acabamento e finalmente os detalhes gerais.

Quadro VI I O quadro VII tem como objetivo descrever as especificações de acabamentos

relativas às dependências de uso privativo. Esta discriminação é feita por depen-dência, abordando os acabamentos de pisos, paredes, tetos e complementos como rodapé, soleira e peitoril.

Quadro VI I I Tem o objetivo de descrever as especificações de acabamentos relativas às

NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edilicio em condomínio 1 5 3

dependências de uso comum da edificação. Esta discriminação é feita da mesma forma que a do quadro VII.

Exercíc io: Seja uma edificação composta de: - Pavimento térreo contendo 14 vagas para automóveis. - Pilotis elevado. - Seis pavimentos-tipo, compostos de dois apartamentos por andar. - Pavimento de cobertura, formado por um apartamento. - Telhado.

Levando-se em conta que os cálculos das áreas do empreendimento foram fei-tos segundo as "planilhas de cálculo de áreas" apresentadas a seguir, efetuar o preenchimento dos quadros I e II da Norma Brasileira Revisada, NBR 12721.

Solução: a) Quadro I

- O primeiro pavimento a ser preenchido é o pavimento térreo. As suas áreas compõem-se de área de uso comum de divisão não-proporcional, relativas às vagas de estacionamento e áreas de uso comum de divisão proporcional, relati-vas ao hall social, portaria, depósito e outros. - Pilotis - As áreas que compõem o pilotis, neste exemplo, são todas de divisão proporcional, correspondente ao apartamento do zelador, escada e pilotis social. - Pavimento-tipo - São lançadas as áreas relativas aos apartamentos no quadros de áreas privativas de divisão não-proporcional, enquanto as partes comuns, como circulação e escada, são lançadas nas áreas de divisão proporcional. - Pavimento de cobertura - Dá-se o mesmo tratamento que no do pavimento-tipo. -Telhado - As áreas componentes são todas de uso comum de divisão propor-cional.

Na linha de somatória, são obtidos os totais para cada coluna e finalmente os totais de área real e área de construção para o prédio.

b) Quadro II - O preenchimento é feito para obtenção de áreas para cada unidade. Nas

colunas relativas à área privativa de divisão não-proporcional são alocadas as

áreas correspondentes aos apartamentos: a área do apartamento em coberta-padrão, a área das varandas em coberta diferente da padrão (real) e a área das varandas correspondente à equivalência de construção.

Nas colunas de áreas de uso comum de divisão não-proporcional são lançadas as áreas correspondentes às vagas de garagens. Elas podem ser lançadas vincula-das aos apartamentos ou desmembradas conforme o exemplo.

A coluna de total de área de construção (coluna 30) corresponde à soma das áreas equivalentes cie construção para área privativa e comuns de divisão não-proporcional.

O coeficiente de proporcionalidade é obtido através da divisão da área de construção da unidade pela área total de construção das unidades autônomas. A soma destes coeficientes logicamente resultará em 100%. Neste exemplo, as va-gas de garagem foram desmembradas cias unidades e não contêm coeficiente de proprocionalidade. De posse destes coeficientes, as áreas de uso comum de divi-são proporcional serão rateadas proporcionalmente às unidades, segundo os coefi-cientes obtidos. A soma das áreas rateadas a cada unidade resultará na quantidade total utilizada previamente.

Para se calcular, por unidade, a área total real e a área total de construção, basta somar o total correspondente às áreas cie divisão não-proporcional com o total das áreas cie divisão proporcional. A soma de todas as unidades e vagas resultará no total da obra, exatamente igual ao obtido pelo quadro I.

NBR 12721 - Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos de construção para incorporação de edifício em condomínio 1 5 5

Ul

" D CD o.

o o o o. 3 O)

Cálculo de áreas Obra: Fls 1 Data:

Pavimento Medições % Cob. pad. Real Equival. 1 - Térreo - 254,00 m2

Coberta-padrão (hall. portaria, escada, outros) 1,00 49,40

Depósito 0,60 19,60 11,76 - Estacionamento Acessos independentes - 14 vagas 0,50 - 185,00 92,50

Subtotal 254,00 153,66 2 - Pilotis - 303,00 m2

- Coberta-padrão (sala adminislr., apart. zelador, escada) 1,0 138,70 - Pilotis social 0,65 - 164,30 106,80

Subtotal 303,00 245,50 3 Pavimento tipo (x 6) Parte comum 1,0 31,02 Apt. 01 1,0 108,59

Varandas 0,8 9,64 7,71 Apt. 02 1,0 1 12,95 - Varandas - 9,79 7,83

271,99 268,10 Subtotal (x 6) 1.631,94 1.608,60

4 - Apt. dc cobertura = 279,01 m2

- Partes comuns 1,0 30,69 Apt. cober. padrão 1,0 108,39 - -

Varandas 0,8 - 4,05 3,24 Terraço descoberto 0,65 135,88 88,32

Subtotal 279,01 230,64 5 Telhado = 155,22 m2

- Cobcrtura-padrão 1,0 34,90 - Telhados e calhas 0,2 - 120,32 24,06

Subtotal 155,22 58,96 Total 2.623,17 2.297,36

Verificação em planta:

C O DD

r o -vi r o

"2.

a

wi VI

Informações para Arquivo do Registro de Imóveis

(Lei 4.591 16/12/64 - Art. 32 e NB 140)

Quadro 1 - Cálculo das Áreas nos Pavimentos e das Áreas Globais Colunas 1 a 18

Folha n° 1

Local do imóvel Adotar numeração seguida do quadro 1 ao VIII Total tis.

Nome: Assinatura: Data:

Incorporador Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo

Registro CRFA: Áreas de divisão não-proporcional Áreas de divisão proporcional

Area privativa Área de uso comum Área de uso comum

Pavimento Coberta

Coberta de padrão

diferente ou descoberta

Totais Coberta padrão

Coberta de padrão

diferente ou descoberta

Totais

Coberta

Coberta depodrão

diferente ou descoberta

Totais Área do pavimento

% Pavimento padrão

Real

E(|uiva-lenlede ctos-tnjção

Real

(2 + 3)

üecons-tnição (2+4)

Coberta padrão

Real

Equiva-lente de cons-trução

Real

(7 + 8)

Cfe cons-trução (7 + 9)

iXKlrào

Real

Ecjuiva-lente de COOv tnição

Real

(12+13)

De cons-trução

(12+14)

Real

(5+10+15)

De cons-trução

(6+11+16)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 K) 11 12 13 M 15 16 17 18 Temo Pílotrs

tipo 7o cober-

tura Telhado

- - - - - - 185,00 92,50 185.00 92r50 49,40 13870

19/30 164,30

1176 10680

69,(X) 303,00

61,16 245,50

254,00 303,00

153,66 245,50

Temo Pílotrs

tipo 7o cober-

tura Telhado

221,54

108.39

19.43

139.93

1554

91,56

240.97

248.32

237.08

199.95 - - - - -

31,02

30.69 34.90 120.32 24.06

31,02

30,69 155.22

31,02

30,69 58,96

271.99

279,01 155.22

268.10

230,64 58,96

x6

totais Z 1.437.63 256.51 184.80 1.694.14 1.622.43 - 185.00 92.50 185.00 92.50 439.81 3-34.22 142.62 744.03 582,43 2.623.17 2.297.36 Área real global (total da coluna 17); Área de construção global (total coluna 18)

Informações para Arquivo do Registro de Imóveis

(Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 c NB 140)

Quadro II - Cálculo das áreas das unidades autônomas

Colunas 19 a 38

Folha

n°2

Local do imóvel Adotar numeração seguida do quadro I ao VIII

Total fls.

Incorporador Nome: Assinatura: Data:

Profissional responsável pelo cálculo Nome: Assinatura: Data: Registro CREA:

Unklíde

Áreas de divisão não-proporcional

Coefici-ente de ixqxr-cionali-dade 30

130

Áreas de divisão proporcional

Areada unidade

Obs

erva

ções

Unklíde

Área privativa Área de uso comum

Total área do cons-trução

'24 + 29)

Coefici-ente de ixqxr-cionali-dade 30

130

Área de uso comum Areada unidade

Obs

erva

ções

Unklíde

Coberta padião

Coberta de padrão

diferente ou descoberta

Totais o £ 2 J

Coberta de |xadrãodiierente (xj descoberta

Totais Total

área do cons-trução

'24 + 29)

Coefici-ente de ixqxr-cionali-dade 30

130

Coberta padrão

31 x X I 2

Coberta de |xidrão diferente ou descoberta

Totais

Areada unidade

Obs

erva

ções

Unklíde

Coberta padião

Rftil

Equi-valen-te de cons-trução

Rftil

(20+21)

Recons-trução

(20+22)

o £ 2 J

Real

Equiva-lente de cons-trução

Real

(25 + 26)

Oi cons-trução (25+27)

Total área do cons-trução

'24 + 29)

Coefici-ente de ixqxr-cionali-dade 30

130

Coberta padrão

31 x X I 2 Real

31x113

[quiva-lentede cons-trução 31xSI4

Real

(32 + 33)

De cons-truçõo

(32+34)

Real

(23+28+35)

Cfe cons-trução

(30 +36)

Obs

erva

ções

19 33 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 31 35 36 37 38 101,toi IQMÍOB

70\ Vags

103,59 112,95 10839

9j&1 9.7) 139,93

771 783 91,56

1183 122.74 24832

11630 12078 199,95

-

1321 661 1321 661

11630 120.78 199,95 661

007168 0XJ7444 0,12324

3153 3274 54,19

2181 22,65 37,46

1022 10,62 17,58

5334 5539 91,65

4175 4336 7177

17157 178,13 339,97 1321

158X5 161,14 271,72 661

x6 x6

xl4 Tolais I 1.437.63 256,51 184.80 1.694,14 1.622,43 - 185,00 92,50 185,00 92,50 1.714,93 1,00 439,81 304,22 142,62 744,03 582,43 2.623.17 2.297,36 Área real global (total da coluna 37); Área de construção global (total coluna 38)

8 Introdução à Incorporação Imobiliária Brasileira

O intuito de acrescentar este capítulo tem o sentido de dar uma idéia de como funciona a incorporação imobiliária e qual a sua importância no Brasil.

Acreditamos que o investimento na área imobiliária brasileira é um dos melho-res e mais seguros do País.

De um modo geral, os valores dos imóveis no Brasil acompanham ou superam as correções monetárias provenientes da inflação.

Mesmo ao longo de vários planos de estabilização monetária e nos mais varia-dos estágios políticos que o País atravessou, a propriedade foi sempre respeitada.

Mais ainda, passa a ter um valor mais significativo exatamente pela segurança que representa.

Estima-se hoje um déficit habitacional superior a dez milhões de habitações. Se considerarmos que ainda não há um plano habitacional estratégico em execu-ção para a redução deste déficit a curto prazo e que continua havendo um razoá-vel crescimento populacional, sem dúvida alguma há um mercado bastante pro-missor na área das edificações.

Esta carência de habitações implica uma valorização crescente dos imóveis. Citamos como exemplo para reflexão uma edificação de pequeno porte, com

10 unidades residenciais e cerca de 2.000 m2. Considere uma equipe média de 40 operários por mês e um custo de construção

global estimado da obra de R$ 2.000.000,00 e que serão consumidos mais de 500 diferentes insumos (materiais, equipamentos e ferramentas de construção) com variáveis quantidades.

Com este quadro, dá para se ter uma idéia da importância econômica e social: - Pela absorção de mão-de-obra e conseqüentemente o número de famílias a serem sustentadas. - Pelo movimento industrial dos mais diversos setores da construção, gerando produtos, impostos e mais uma vez absorvendo um contingente razoável de mão-de-obra.

- Pelo crescimento econômico da região, através deste magnífíco movimento financeiro. - Pela criação de novas habitações, em geral de boa qualidade, oferecendo o que há de mais moderno para melhorar a qualidade de vida dos habitantes da região. - Finalmente, proporcionando lucratividade aos investidores do empreendi-mento, que terão motivação para novos investimentos.

Em relação às incorporações imobiliárias, podemos citar, entre outros, os se-guintes aspectos que devem ser levados em conta, para o seu sucesso:

1 - Criação da empresa incorporadora. 2 - Compra do terreno. 3 - Estudo do projeto. 4 - Estudo de viabilidade econômica do empreendimento. 5 - Elaboração de documentação técnica e jurídica do empreendimento. 6 - Construção do empreendimento 7 - Gerenciamento do empreendimento. 8 - Venda do empreendimento. 9 - Entrega dos imóveis. 10 - Análise dos resultados.

1 - C R I A Ç Ã O DA EMPRESA I N C O R P O R A D O R A A partir do momento em que exista a certeza do investimento na área imobi-

liária através de um empreendimento definido, é necessário que se processe a parte legal para a incorporação.

Sugerimos que seja feito por profissionais experientes e tradicionais do mercado, no sentido de se levar em conta as reais necessidades e flexibilidade que possam vir a compor as áreas de atuação da empresa.

É usual que os futuros contadores da empresa preparem o contrato social, le-vando-se em conta os diversos aspectos de participação imobiliária.

A escolha dos parceiros para uma sociedade nesta área é fundamental. Nunca é demais lembrar que se trata de uma empresa em que os investimentos a serem aplicados são bastante consideráveis e os ganhos de investimentos podem ser de médio a longo prazo. O perfil do investidor, a capacidade de investimentos, os objetivos comuns dos sócios são alguns dos elementos a serem considerados.

2 - COMPRA D O TERRENO A compra do terreno é sem dúvida o primeiro passo efetivo para empreender

um projeto. Para os investidores muitas vezes a prioridade de uma edificação não está

exatamente no tipo do empreendimento a ser edificado, mas o retorno que ele poderá oferecer.

Para qualquer dos tipos, a escolha do terreno requer um cuidado "absoluto". O suces-so do empreendimento também vai depender da escolha e da compra do terreno.

Sugerimos que a procura e a compra do terreno sejam feitas com a assessoria de empresas corretoras de imóveis tradicionais, com um bom nome no mercado.

Obviamente, as compras de terrenos podem ser feitas diretamente com os pro-prietários ou por meio de pequenos corretores e ser bem-sucedidas.

Acreditamos que através de empresas tradicionais no mercado os riscos técni-cos e jurídicos são minimizados, principalmente para as empresas incorporadoras que estejam iniciando neste mercado.

Entendemos como boa compra a escolha de um terreno bem localizado, em solo de boa qualidade para a construção, junto a boa vizinhança, em área adequa-da ao projeto que se quer empreender e a um custo igual ou inferior ao do mercado em questão.

É importante uma pesquisa de mercado com algumas corretoras da região ou consultas pessoais, para se ter uma noção razoável dos preços dos terrenos da região.

3 - ESTUDO D O PROJETO Uma vez escolhido o terreno, é importante a elaboração do projeto arquitetônico

e sua aprovação junto aos órgãos competentes. Em muitos casos, a escolha do terreno e o estudo do projeto caminham juntos. Para a possível compra do terreno, é usual solicitar a um projetista arquitetônico

que faça um estudo do que poderá ser edificado. Qualquer que seja o caso, mais uma vez sugerimos a utilização de profissio-

nais gabaritados com experiência profissional do mercado em questão. É importante o conhecimento do código de obras da região para maximizar a

utilização das áreas a serem construídas e das áreas das unidades privativas e minimizar as deficiências do projeto, tanto na questão da legislação como nas questões práticas para a execução da obra.

4 - ESTUDO DE VIABILIDADE E C O N Ô M I C A D O EMPREENDIMENTO De posse do estudo do projeto arquitetônico, do terreno em questão ou opção

para a sua compra, é preciso elaborar um estudo de viabilidade econômica do empreendimento, para que os incorporadores tenham a dimensão exata das despe-sas, riscos e margem de lucratividade do empreendimento.

Esta talvez seja a fase mais importante do processo, pois é nela que será deci-dido o destino do empreendimento.

Consideramos como principais variáveis para a viabilidade do empreendimento:

Despesas: - Custo do terreno. - Custo do projeto e viabilidade econômica. - Custos da construção. - Custo de venda (lançamento, corretagem). - Custos financeiros por empréstimos ou financiamentos. - Despesas jurídicas, impostos e taxas. - Despesas administrativas da construção e das vendas.

Receitas: -Venda das unidades do empreendimento.

Algumas metodologias são usadas nas análises de viabilidade de um empreen-dimento. Podemos citar:

- Percentual do valor do lucro em relação ao valor do terreno. - Percentual do valor do lucro em relação ao valor das despesas do empreendi-mento. -Va lor do lucro em relação ao número de meses de duração do empreendi-mento. - Renda mensal decorrente da locação do empreendimento pronto. - Percentual da renda mensal total em relação às despesas do empreendimento. - Percentual dos lucros em relação aos recursos próprios alocados.

Cada empreendedor tem sua maneira de analisar a viabilidade do empreendi-mento e suas margens mínimas de lucratividade.

Muitas vezes esses empreendedores comparam os resultados com os outros tipos de investimento, não necessariamente na área imobiliária.

Um fator extremamente importante na viabilidade econômica são as condi-ções de venda do empreendimento e de pagamentos e a época da venda.

Isto porque no estudo de viabilidade econômica é feita uma projeção de custeio ao longo do tempo e também das receitas. Um empreendimento pode dar resultados conservadores, caso tudo se confirme como o previsto em planejamento.

Podemos obter resultados absolutamente surpreendentes, quando se lançam à venda as unidades de um bom projeto, em condições financeiras favoráveis ao mercado, ainda na fase inicial ou até mesmo antes do início do empreendimento.

Um fluxo de caixa bem elaborado, em casos de vendas bem-sucedidas, possi-bilita um desembolso muito reduzido dos recursos próprios, resultando em lucratividades altas na análise de lucros obtidos pelos recursos próprios alocados.

Para o estudo de viabilidade é importante a participação conjunta dos profissio-nais envolvidos diretamente com o empreendimento, tais como:

- Incorporadores. - Escritório de arquitetura. - Escritório de planejamento e gerenciamento. - Escritório de promoção e propaganda. - Escritório cie vendas. - Escritório jurídico.

5 - ELABORAÇÃO DA D O C U M E N T A Ç Ã O TÉCNICA E JURÍDICA D O EMPREENDIMENTO

Com relação à parte técnica, deve ser providenciado todo o planejamento técnico da obra, tais como orçamento detalhado da obra, cronograma físico-finan-ceiro, cronograma descritivo das atividades e demais relatórios afins.

Nesta fase todos os projetos deverão estar completos: projetos de arquitetura, cál-culo estrutural, instalações, instalações especiais, especificações de acabamento.

Deve-se preparar a estrutura necessária para os lançamentos gerenciais das despe-sas e receitas do empreendimento segundo o plano de contas, que resultarão em relatórios analíticos (controle cie insumos e financeiro) para a contabilização da obra.

Quanto aos aspectos jurídicos, podemos citar a elaboração da NBR 12721, o contrato cie construção, os contratos para a incorporação (parcerias), convenção de condomínio e as certidões negativas pelos órgãos competentes.

Enfatizamos a importância de cada documentação jurídica, como forma de clareza no negócio e prevenção para não ocorrerem surpresas inesperadas e mui-tas vezes sérias ao longo do empreendimento ou após a sua conclusão.

Mais uma vez mencionamos a necessidade de profissionais tradicionais e gabaritados, que estejam acostumados à elaboração da documentação e conhe-çam bem os "detalhes sutis".

Esta é uma área em que algumas vezes vimos o barato sair caro e o caro sair barato. Profissionais gabaritados podem apresentar honorários mais caros, mas po-dem redundar em economia para o empreendimento.

Muitas vezes, profissionais menos preparados podem custar mais barato inicial-mente, podendo acarretar fortes dores de cabeça ou consideráveis prejuízos. Esta ressalva serve tanto para o aspecto técnico quanto para o jurídico.

6 - C O N S T R U Ç Ã O D O EMPREENDIMENTO Os empreendimentos são executados em geral sob duas formas: (a) - A construção a preço de custo, em que uma construtora é contratada por

meio de boas indicações do mercado ou por conhecimento anterior de algum dos incorporadores.

Ela administra todos os materiais, mão-de-obra, equipamentos e ferramentas do empreendimento. Obedece aos projetos apresentados e se remunera usual-mente por uma porcentagem dos custos diretos da obra.

Faz uma prestação de contas mensal, ou quinzenal, em que apresenta todas as receitas oriundas das incorporadoras, a pasta com todas as notas fiscais e as faturas dos pagamentos efetuados no mês em questão e o saldo resultante no final do mês.

O incorporador assina com a construtora um contrato de construção, no qual cons-tam as cláusulas principais que envolvem as operações da construção civil, no sentido de se definir as responsabilidades de ambas as partes, agindo com transparência nas atitudes e diminuindo as possíveis dúvidas para evitar problemas no futuro.

Prazo de execução, formas de liberação de verbas, formas de compras e contratações, autorização de representantes dos incorporadores, formas de presta-ções de contas, responsabilidade do construtor, multas por não-cumprimento de etapas, entre outras, fazem parte integrante do contrato de construção.

(b) - A construção por empreitada global, em que é feita uma licitação com várias construtoras tradicionais do mercado com base em todos os projetos já definidos, as especificações de acabamentos completas, a situação jurídica do terreno legalizada e a licença da obra liberada.

Após a análise técnica, jurídica e financeira das concorrentes, é escolhida a vencedora, que garante a execução do empreendimento a um prazo e custo pre-

viamente definidos, com seu desembolso efetuado ao longo do cronograma de execução da obra.

Também haverá um contrato de construção, que deverá ser elaborado em conjunto com engenheiro e advogado que mil item nesta área, a fim de garantir todos os aspectos técnicos e jurídicos, para que antes, durante e depois do em-preendimento concluído todos os integrantes do contrato tenham seus direitos e obrigações claramente caracterizados.

7 - GERENCIAMENTO D O EMPREENDIMENTO Trata-se da empresa que será a representante técnica dos incorporadores

junto à construtora. Em geral, ela inicia a sua participação ainda na fase da elaboração dos projetos, prestando toda a sua experiência nos detalhes cons-trutivos, nas especificações de acabamento da obra, na implantação do can-teiro da obra, entre outros.

Colaborará na elaboração do contrato de construção, na abertura e análise da licitação e na decisão da empresa que construirá a obra.

Finalmente, fará o acompanhamento físico-financeiro da obra. Prestará todas as informações aos incorporadores através de relatórios gerenciais em que constarão dados desde compras de insumos, estoques, mão-de-obra (quantidades e custos), situação física cios diversos serviços de construção através de planilhas e fotografias, situação das receitas, despesas e contrato dos diversos serviços de construção.

No caso de obras por empreitada global, responcJe pela planilha física e finan-ceira periódica da obra para a liberação das parcelas devidas à construtora, sem-pre de acordo com o descrito no contrato de construção.

Sem dúvida, é na fase de andamento da obra que começam a aparecer os problemas de relacionamento entre incorporadores e construtores.

Cabe à empresa gerenciadora, representante legítima dos incorporadores, utilizar sempre o bom senso e principalmente o profissionalismo para resolver os problemas.

Costumamos afirmar que quanto mais detalhado o projeto, mais definidas as especificações e mais completo o contrato de construção, menos problemas ocor-rerão ao longo da obra.

Cabe ainda à empresa gerenciadora ter uma postura isenta e profissional, antevendo os possíveis problemas para buscar as soluções.

Um cios maiores problemas, sem dúvida, são as modificações do projeto origi-nal. É quando se criam as primeiras possibilidades para a construtora pleitear acrés-cimo no custo previsto.

Insistimos que cabe à gerenciadora lutar para que sejam mínimas tais modifi-cações e, quando estas virem a ocorrer, utilizar junto aos construtores os mesmos critérios de cobrança efetuados na planilha de custos da empresa, quando ainda da época da licitação.

8 - VENDA D O EMPREENDIMENTO Um empreendimento da construção civil envolve na maioria dos casos investi-

mentos muito altos. Acreditamos que para serem bem-sucedidos tais empreendimentos devam ser tra-

balhados de maneira extremamente profissional. No caso de vendas do empreendimento, não poderia ser diferente. Deve-se traba-

lhar com empresas tradicionais do mercado, renomadas, que tenham estrutura para suportar a capacidade cie vencia necessária.

Muitos empreendimentos hoje em dia distribuem suas vendas com mais de uma empresa imobiliária. Além de aumentar a perspectiva de vendas, tais empresas têm carteira de bons investidores, o que permite boa alavancagem de vendas.

Trata-se também de criar uma espécie de competição positiva, em que todos têm a ganhar.

Pi\ra a obtenção de uma tabela de vendas realista é preciso uma boa pesquisa mercadológica.

O perfil dos futuros compradores, o preço unitário de vendas do mercado, as mer-cadorias em oferta, a localização do empreendimento, as áreas das unidades e das partes comuns do empreendimento, as áreas de lazer, o número de vagas de garagem, entre outros, são alguns dos aspectos a serem considerados.

Ao se trabalhar com empresas imobiliárias tradicionais do mercado, praticamente já se terá estas informações, comuns a essas empresas.

9 - ENTREGA DOS IMÓVEIS Muitas empresas não dão o devido valor ao momento da entrega dos imóveis. Consideramos que o ato da entrega deve ser cuidadoso e atencioso. É o

momento da realização do sonho de cada comprador ou investidor da merca-doria comprada.

É quando se fará mais um cliente em potencial para as futuras realizações e, além dele, certamente seus amigos e parentes tomarão conhecimento e visitarão os imóveis. Estes poderão se tornar clientes em potencial.

Acreditamos que junto com as chaves deve ser entregue ao proprietário do imóvel

uma pasta orientativa, um manual do proprietário/usuário, com orientações gerais sobre o funcionamento do imóvel.

Deve-se enfatizar a utilização e verificação das instalações elétricas, hidráulicas, de esgoto, telefone, da manutenção das portas e janelas, conservação de pisos e paredes, de possíveis economias com eletricidade, entre outros.

Deve-se anexar ainda a convenção de condomínio, que deverá enfatizar os itens mais importantes, até mesmo por meio de exemplos práticos.

1 0 - A N Á L I S E D O S RESULTADOS É quando os empreendedores farão seu fechamento financeiro e a análise dos

resultados obtidos pelo empreendimento. Deve-se tomar cuidado com esta análise, para que os custeios sejam alocados nos

respectivos itens. Na verdade deverá ser feito um paralelo entre a viabilidade finan-ceira antes do início do empreendimento e os custeios reais ocorridos.

Com base neste paralelo, os empresários terão uma visão global do que foi previsto e o que foi realizado.

É neste momento que se cria a perspectiva de novos negócios, através da motiva-ção dos empresários que foram bem-sucedidos no seu negócio, ou se perdem investi-mentos futuros, em função da frustração de empreendimentos malsucedidos.

Alertamos para o aprofundamento da análise de resultados. Muitas vezes eles se apresentam camuflados em função de um momento de mercado. Outras vezes, criam-se perspectivas bem melhores num prazo médio ou longo. Não são poucas as variáveis para uma boa análise.

O B S E R V A Ç Õ E S F INAIS Com a bagagem de militarmos nesta área por cerca de 29 anos e de muita partici-

pação em gerenciamento e incorporações imobiliárias, podemos afirmar que o inves-timento imobiliário é um dos melhores e mais seguros investimentos do País.

Como destaques de necessidade e importância, temos: O déficit habitacional, o crescimento populacional, a necessidade de crescimento

econômico do País nos próximos anos, a legislação e a história da política nacional quanto à garantia da propriedade privada. Citamos ainda o permanente desejo do ser humano de melhoria das condições de vida e de moradia e o crescente nível de investimento de moedas estrangeiras no País.

Tudo isso indica e até garante que projetos bem elaborados tecnicamente, com estudos de mercado adequados, serão investimentos com alto grau de segurança e retorno em curto, médio ou longo prazo.

9 Introdução ao Gerenciamento das Edificações

A cada dia, torna-se mais importante o papel do gerenciamento em empreendi-mentos imobiliários. Seja para obras no sistema de preço de custo, seja por emprei-tada global, a participação do gerenciador junto aos investidores possibilita uma transparência das informações técnicas e financeiras, intermediando a relação dos investidores com a construtora. Permite ainda avaliações permanentes da performance física e financeira da obra, intervindo de maneira positiva para a melhoria da qua-lidade, no cumprimento dos prazos e barateamento cios custos. Aos construtores, exerce um trabalho de controle e gestão, que quando entendido sob a forma de parceria cria benefícios inclusive para a construtora, pois com a organização das informações, o acompanhamento dos serviços e as avaliações periódicas, induz a uma maior eficiência e organização para a execução do produto e conseqüente-mente da empresa.

Podemos destacar como sendo co-responsabilidade da empresa gerenciadora as atividades descritas em três fases do empreendimento:

1a fase: Viabilidade econômica e planejamento técnico da edificação, em que destacamos:

- Projeto de custos; - Carta-convite e documentação técnica para licitação; - Contrato de construção.

2a fase: Produção da edificação, em que destacamos: - Gestão física e financeira da edificação; - Gestão da qualidade da construção; - Relatório gerencial físico-financeiro; - Relatório gerencial da qualidade da construção.

3a fase: Conclusão da obra, em que destacamos: - Entrega do empreendimento; - Avaliação dos resultados.

1a FASE: VIABILIDADE E PLANEJAMENTO DA E D I F I C A Ç Ã O

(a) Projeto de custos: É tecnicamente interessante que a empresa gerenciadora elabore o projeto de cus-

tos, com base nos projetos completos de arquitetura, cálculo estrutural, instalações, nos projetos especiais e no memorial descritivo completo. O projeto de custos (orçamento detalhado, cronograma tísico-financeiro, programação de compras e contratações), neste caso, servirá de base para a licitação em caso de a obra ser contratada sob a forma de empreitada global, ou referência para todo o acompanhamento da obra, no caso de contratação da construtora sob a forma de preço de custo.

(b) Carta-convite e documentação técnica para licitação: Em caso de a obra ser contratada sob a forma de empreitada global, pode caber

à gerenciadora a co-responsabilidade do preparo da carta-convite e da documenta-ção técnica para a execução da licitação, em que podemos destacar como docu-mentos relevantes os projetos completos, o memorial descritivo, minuta do contra-to de construção, relação dos documentos técnicos, jurídicos, fiscais, bancários e contábeis, currículo da empresa e dos diretores, entre outros.

(c) Contrato de construção: Com base na experiência do gerenciador, seja do ponto de vista da construção

por administração ou por empreitada, entendemos como importante a sua partici-pação na elaboração do contrato, enfatizando pontos que podem se tornar polêmicos se não forem destacados antes da assinatura do contrato, como por exemplo:

- A equipe operacional que fará parte da obra, tais como apontador, vigia, guincheiro, mestre. - O engenheiro residente ou supervisor, em que algumas empresas incluem o profissional no custo da obra, e em alguns casos consideram também para fins de remuneração da construtora. - A remuneração da construtora sobre custos que consideramos indiretos, tais como IPTU, despesas contábeis, despesas jurídicas e legais, entre outras. Enten-

demos que a remuneração da construtora se justifica sobre os custos diretos da obra. Os custos indiretos elevem ser avaliados a cada caso. - O valor total do orçamento da obra, o cronograma físico-financeiro, o fator de ajuste inflacionário e a apresentação de relatórios periódicos que avaliem a previsão. - A pré-fixação do limite de remuneração da construtora em função do orça-mento previsto. - O percentual a ser aplicado de encargos sociais sobre a mão-de-obra.

2a FASE: P R O D U Ç Ã O

Nesta fase, o papel do gerenciamento é permanente, ou seja, acompanha diaria-mente a obra no seu aspecto físico-financeiro.

Recomendamos que a empresa gerenciadora tenha um preposto na obra, com a responsabilidade de acompanhar junto aos responsáveis da construtora:

(a) Recebimentos dos materiais, quanto à quantidade, qualidade, transporte e estocagem na obra. (b) Conferência das notas fiscais relativas às quantidades, preços unitários e totais, condições de pagamento e reajustamento. (c) Conferência das folhas de pagamento dos operários, os salários-hora, as ho-ras normais e as extras e o total da folha de pagamento. (d) Conferência das faturas dos empreiteiros, com base nos levantamentos de quantidades, preços unitários dos contratos e o total a ser pago. Avaliação dos cálculos dos descontos e impostos a serem retidos. (e) Avaliação física da obra (anexo 1), em que os serviços mais relevantes do ponto de vista físico-financeiro serão avaliados para o cálculo do percentual físico executado até o período e que constará do relatório gerencial da obra, em comparação com a avaliação financeira. (f) Anal isar ciando seu parecer para aos fechamentos de todas as compras e contratações da edificação, com base nas licitações enviadas pela construtora, por e-mail ou fax, em comparação com o orçamento atualizado e de preços do mercado de constru-ção. Sempre que possível deve-se recomendar outras empresas, fornecedores ou empreiteiros tradicionais no mercado da construção para serem incluídos na licita-ção. Além de possibilitar uma licitação mais transparente e independente, permite um possível barateamento da construção com serviços de qualidade.

(g) No encerramento do período, cabe à construtora enviar as pastas de contas à gerenciadora para que ela possa analisá-las e dar seu parecer e fazer comentá-rios que sejam pertinentes às receitas e despesas do empreendimento.

Todos os documentos constantes da pasta de contas devem conter o visto do preposto da gerenciadora, caracterizando, portanto, que os documentos foram conferidos na obra antes de seus pagamentos. (h) Emitir um relatório gerencial mensal, no qual é abordada de forma lógica e objetiva a performance física e financeira. Inclui uma projeção para o final de obra, considerando seus aspectos positivos e negativos encontrados até a data (anexo 2).

3a FASE: TÉRMINO DA OBRA

a) Entrega do empreendimento: É o momento da conclusão e da realização do projeto do investidor ou do mora-

dor. É recomendável a elaboração prévia de uma lista de checagem para conferên-cia dos equipamentos e qualidade do produto, junto com a construtora. Uma vez completa e conferida, é feita a vistoria da unidade privativa, com o proprietário, para que seja efetivado o recebimento, sem qualquer tipo de exigência, ou indica-dos os problemas para serem sanados de imediato.

b) Avaliação dos resultados: Concluído o empreendimento, mesmo que ainda haja recebimentos ou vendas

a serem efetuados, recomendamos a avaliação dos resultados com base nos dados de receitas e despesas do momento, e de suas projeções futuras, em comparação aos estudos efetuados na viabilidade do empreendimento.

É neste momento que os resultados influenciarão os investidores a continuarem a empreender, aumentar o montante a ser investido, reduzir ou até mesmo desistir de futuros investimentos imobiliários.

O gerenciador, juntamente com a construtora, tem o papel de identificai a cada momento a situação do empreendimento, interferindo e tomando decisões que pos-sam aumentar a sua viabilidade.

Lembramos que os investimentos em empreendimentos imobiliários são uns dos mais seguros do País, gerando riqueza real, além de possibilitar a criação expressiva de empregos para mão-de-obra especializada e nâo-especializada.

A N E X O 1 - P E R C E N T U A L F Í S I C O DA O B R A

No quadro anexo, apresentamos a avaliação física de uma obra, na qual cons-tam os seguintes elementos:

- itens e serviços correspondentes à obra; - pesos percentuais dos custos dos serviços em relação ao custo total da obra; - percentual físico dos últimos três meses da obra; - pesos representativos de cada serviço, levando em conta os percentuais exe-cutados do último mês, multiplicado pelo peso percentual do custo do serviço. A soma de todos os pesos representativos dos serviços leva ao percentual físico

da obra, no mês em referência.

Considerações sobre a avaliação física: - Projetos: Considerando que o cálculo do seu percentual é a multiplicação do seu peso financeiro representativo pelo percentual executado, neste caso, seu percentual pode ser avaliado pelos desenvolvimentos dos projetos ou pelos gas-tos efetuados neste item. - Instalações da obra: O percentual físico pode ser avaliado pelos serviços exe-cutados no canteiro da obra, de acordo com os respectivos itens orçamentários. - Serviços gerais: Os serviços deste item, em geral, estão de acordo com o prazo da obra e com o cronograma físico-financeiro, pois se trata geralmente da equipe técni-ca e de despesas operacionais da obra. Neste caso, a avaliação se dá pelo cronograma ou pela proporcionalidade cio prazo cumprido em relação ao prazo total da obra. - Elevador: Em geral, os pagamentos são feitos antes da montagem do equipa-mento na obra. Recomendamos em especial, neste caso, que a avaliação física leve em conta os pagamentos, uma vez que se trata de valores expressivos e elevem expressar um percentual ao longo do tempo. - Demais serviços: A avaliação física leva em conta a quantidade executada do serviço em relação ao total previsto. Os percentuais dos serviços dentro de

um mesmo item, como fôrma, armação e concreto, e dentro do item supra-estrutura, devem ser considerados com base nos valores e pesos previstos em orçamento, em relação ao total do item.

Nesta avaliação, consta ainda uma análise comparativa do percentual físico encontrado em relação ao previsto no cronograma, enfocando adiantamento ou atraso em dias corridos.

Percentagem física da obra: Novembro 03 - Data de medição: 1/12/2003. ANEXO 1

OBRA : PERCENTAGEM FÍSICA Setembro Outubro Novembro

I T E N S S E R V I Ç O S PESO % % % TOTAL P R O I F T O S 4.40 80.00 81.00 81.00 3 56 INSTAI.ACÒES DA O B R A 3 98 60.00 62.00 65.65 2.61 S F R V I Ç O S CIFRAIS 22.42 38.68 47.91 51.91 1 1.64 TRABAI N O S FM TFRRA 0.82 99.00 99.00 1 00.00 0.82 I N F R A - E S T R U T U R A 6.73 100.00 100.00 100.00 6.73 S U P R A - F S T R U T U R A 13.28 100.00 100.00 100.00 13.28 PAREDES F PAINÉIS A I V F N A R I A 3 0? 93 00 98.00 98.00 2.96

E S Q U A D R I A S DF MADEIRA 1.26 0.00 E S Q U A D R I A S MFTÁI ICAS 4 07 10.00 25 00 25 00 1 02 E E R R A C F N S 0.28 0.00 V I D R O S 1.35 0.00

r O B F R T U R A S F PROTEÇÕES TFI HA D O 0.20 1 00.00 0.20 IMPERMEABIL IZAÇÃO 2 82 21 00 48.00 82.00 2.31

REVESTIMENTO F PINTURA REVESTIMENTO I N T E R N O 1 45 12.00 30.00 39.00 0.57 R F V F S T I M F N T O F X T F R N O 3.53 36.00 1.27 A/L II F IOS/FÕRMICAS 1 95 4 0 0 0 83 00 1 62 ESPECIAIS 7 5? 8.00 0.20 P I N T U R A 7 73 0 00

PAVIMFNTACÕFS TACOS F TAPFTFS 1.21 0.00 CERÂMICAS 2.04 6.00 6.00 0.12 O U T R O S 3.1<) 8.00 0.26

I N S T A I A Ç Õ E S F APARI I I I D S ELÉTRICAS 4.49 31.00 50.00 60.00 2.69 H I D R Á U I ICAS 3.48 31 00 50.00 65.00 2.26 E S G O T O S 2 45 22 00 50.00 65.00 1 59 El F V A D O R F S 3.49 55.60 63.00 70.40 2.46 M E C Â N I C A S 0.00 0.00 APARFI FIOS 131 5.00 0.07

C O M P I F M F N T A C Ã O CAI AFATE-I IMPF7A 0.26 0.00 1 I C A C Õ E S - I I A B I T E - S F 1 .77 0.00

P E R C E N T U A L 100,00 58,24

OBS. :PERCENTUAL FÍSICO EM 1/12/2003: 58,24%. Em relação ao cronograma (53,84% em novembro/03), o percentual físico se apresenta adiantado em cerca de 21 dias.

21,26

A N E X O 2 - A N Á L I S E F Í S I C O - F I N A N C E I R A DA C O N S T R U Ç Ã O

O objetivo deste relatório gerencial é apresentar de forma sucinta uma posição físico-financeira do empreendimento, com base no mês mais recente das informa-ções, para que os investidores e a construtora conheçam o desempenho geral dos custos do empreendimento.

Segundo o quadro anexo, temos:

1 - Análise financeira global: A análise enfoca o orçamento inicial do empreendimento e a variação inflacio-

nária dos custos de construção com base nos custos unitários básicos do Sindicato da Construção. Considera ainda o saldo a pagar até o final da obra, levando em conta a aplicação dos ajustes orçamentários pela variação inflacionária ou por re-orçamentos. Informa também o prazo final previsto para a conclusão do empreendimento segun-do o cronograma previsto em planejamento.

2 - Análise física da obra: Apresenta uma comparação física em relação ao cronograma, pelas informa-

ções apresentadas no item 1 deste relatório, e na avaliação dos percentuais físicos, segundo o anexo 1.

3 - Conclusão: É avaliada a situação físico-financeira, assim como sugeridas medidas a serem

tomadas para um melhor posicionamento da gestão do empreendimento.

ANEXO 2

RIO Df JANEIRO, 10 dc janeiro dc 2004

Obra: NOVEMBRO DE 2003

ASSUNTO: Análise físico-financeira da obra:

1 - Análise Financeira Global: a - Orçamento Inicial (janeiro 2003): RS 1.576.728,58 ou 2.429,96 CUBs Custo Unitário Básico - Sindiscon RJ (Jan./03): 648,87 Custo Unitário Básico Sinduscon RJ (Nov./03): 738,12

VARIAÇÃO INFI.ACIONÁRIA (NOVEMBRO 03/JANEIRO 03): 13,75%

b - Cálculo do saldo a pagar de 1/12/2003 até o final da obra (Julho/04) : Previsão orçamentária dos custos diretos da obra: Gastos diretos até 30/11/03: Saldo a gastar de dezembro/03 até julho/04:

RS 1.576.728,58 R$ 932.956,27 RS 643.772,31

0,00% 59,17% 40,83%

Prazo de Conclusão da Obra: 8 meses para término da obra (julho de 2004)

baseado no orçamento de janeiro de 2003 A confirmar pelo relatório de novembro de 2003 da construtora Sem levar em conta a variação inflacionária no período de janeiro/03 a novembro/03 correspondente a 13,75%

2 - Análise Física da Obra: - Segundo o cronograma físico-financeiro, em 30 de novembro de 2003 a obra deveria apresentar um percentual de 53,84% para uma arrecadação total de RS 848.914,34. A obra apresenta um percentual de 58,24% em 1/12/2003 para um gasto direto de RS 932.956,27 até 30/11/2003. A ser confirmado com o relatório de novembro de 2003 da construtora.

3 - Conclusão: - A obra se apresenta adiantada em cerca de vinte e um dias, em relação ao cronograma físico-financeiro. - Recomendamos que os aportes sejam ajustados levando-se em conta a inflação de construção, para que o andamento físico-financeiro não seja comprometidos ao longo do tempo.

INTRODUÇÃO AO PLANEJAMENTO E CONTROLE DE CUSTOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL BRASILEIRA

O objetivo deste livro é fornecer ao leitor subsídios básicos e práticos na área de planejamento e controle de custos na construção civil.

Para o sucesso de um empreendimento é fundamental o seu planejamento através de um estudo de viabilidade econômica, do desenvolvimento de orçamento detalhado da obra e da elaboração de cronogramas que sirvam de parâmetros para um acompanhamento físico-financeiro.

Da mesma forma o acompanhamento e o gerenciamento são fundamentais para que a obra tenha uma performance adequada, de acordo com o previsto pelo planejamento.

Este livro é de grande utilidade para engenheiros, arquitetos, estudantes, técnicos de edificações e investidores que atuam no ramo da construção civil.

Os capítulos foram elaborados de forma didática, com exemplos práticos para a consolidação dos conceitos desenvolvidos.