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Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A.

Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia - 2.º Juízo

Processo 635/10.3TYVNG

Relatório de Análise / Avaliação do Edifício de Escritórios – “Gaia Park Office”

Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A Gaia Park Office

1 Identificação do Cliente

Massa Insolvente de Edigaia - Imobiliária, S.A.

2 Identificação e caracterização geral do Activo

Este activo, designado de Gaia Park Office, é constituído por um edifício de escritórios e parque de estacionamento. O edifício está localizado na Travessa do Agueiro, n.º 40/42, Mafamude, Vila Nova de Gaia que constitui uma perpendicular à Av. Da República em Vila nova de Gaia junto ao GaiaHotel.

O edifício apresenta uma arquitectura contemporânea. O recurso a materiais como a chapa metálica canelada, lâminas de alumínio e painéis em resinas fenólicas conferem ao edifício contemporaneidade. A forma e dimensão da cobertura metálica do edifício são também elementos que distinguem arquitectura do edifício dos imóveis envolventes.

Como factores de diferenciação do imóvel pode-se referir a localização central, o efeito sinergético da inclusão dos escritórios com um parque de estacionamento e a dimensão considerável dos escritórios. Todos os escritórios constituem uma fracção autónoma.

O empreendimento encontra-se servido de todas as infra-estruturas de apoio, rede de águas pluviais, saneamento, abastecimento de águas, rede eléctrica, rede telefónica e TV cabo.


Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários 3 de 13

O target deste produto será profissionais liberais e empresas de serviços, que valorizem a centralidade como factor potenciador do seu negócio.

3 Âmbito e objectivo do Relatório.

O relatório para além da determinação duma estimativa de valor de mercado para o empreendimento, pretende realizar uma verificação da situação física e burocrática, para a conclusão do mesmo, resultando nos seguintes objectivos gerais do relatório:

a) A estimativa do valor do empreendimento na situação actual.

b) Determinação dos custos de reparação e reposição da legalidade empreendimento.

c) Estimativa do valor do empreendimento após conclusão.

d) Análise da documentação necessária à conclusão da obra e obtenção da licença de utilização.

4 Pressupostos, condicionantes e considerações

O presente relatório tem por base os elementos consultados e cedidos pela Massa Insolvente. Foram realizadas diligências ao local para a constatação das características do imóvel, da envolvente e da percentagem de acabamento. A verificação do estado do Imóvel, limitou-se a uma inspecção visual, sem qualquer realização de ensaios específicos que tivessem como finalidade investigar o estado das estrutura ou quaisquer problemas ocultos.

As áreas foram retiradas directamente dos documentos aprovados pela autarquia (propriedade horizontal).

O estudo só teve em consideração na determinação do valor dos escritórios e estacionamentos as fracções não escrituradas. Não foram considerados quaisquer sinais decorrentes de contratos-promessa realizados entre a Edigaia e os promitentes-compradores na análise de receitas decorrentes da venda dos activos.

A conjuntura económica e a dificuldade das empresas em aceder ao crédito têm reflexos negativos sobre o volume de vendas realizadas o que se reflecte numa descida de valor face a uma situação expansionista da economia.

As características particulares do edifício, composto por escritórios e estacionamento revestem a análise de algumas singularidades. Uma vez que os dois tipos de utilização podem seguir estratégias imobiliárias distintas. O negócio dos escritórios pode ser autonomizado do negócio do parque de estacionamento, fará sentido realizar a sua análise em separado.



Os escritórios estão dotados de espaços de utilização comum, nomeadamente as instalações sanitárias, no entanto são fracções autónomas, o que permite o seu arrendamento ou venda de forma autónoma e independente. Esta particularidade diferencia este imóvel face ao arrendamento de espaço em propriedade total. Neste último caso obriga a uma gestão do espaço de forma global, o que resulta em áreas significativas a colocar no mercado que, em princípio, só serão adquiridas por investidores ou grandes empresas, resultando numa diminuição do leque dos potenciais compradores.

Entre a data que os trabalhos para a conclusão/reparação foram estimados e a entrada em obra pode ocorrer degradação física de alguns materiais e componentes de obra, alterando a realidade que serviu de base a este relatório, fazendo aumentar os valores apresentados para a conclusão. O custo dos trabalhos apurados foi estimado com base em orçamentos existentes para a empreitada, de acordo com equipamentos e soluções técnicas previstas para a execução da obra. É possível que entre o período da execução/instalação das redes e equipamentos tenha ocorrido obsolescência das soluções e surgido descontinuidade na produção de alguns materiais e soluções técnicas. Nestes casos, o custo a considerar será a substituição do existente e a reposição a novo, o que terá reflexo sobre o agravamento dos custos.

5 Metodologia e critérios de avaliação

Atendendo aos objectivos do relatório e ao uso a que se destina o imóvel, o método de cálculo adoptado na determinação do presumível Valor de Transacção foi o Método do Rendimento.

Valorização pelo Método do Rendimento, de acordo com o qual o valor do património corresponde ao valor actual de todos os direitos a benefícios futuros decorrentes da posse do imóvel.

O valor das receitas inclui as despesas inerentes ao funcionamento do imóvel.

6 Análise do Empreendimento

Trata-se de um prédio urbano com mil e cinquenta e dois metros quadrados de área coberta, trezentos e setenta e dois metros quadrados de logradouro, quatrocentos e dezanove metros quadrados e quinze decímetros de área de terreno cedido ao domínio público.

O edifico tem treze pisos, dos quais quatro estão abaixo da cota de soleira e nove acima do solo. As áreas por pisos estão representadas no Quadro 32. Os pisos -4 a 2 estão destinados a estacionamento e contêm um total de 161 fracções autónomas. Os pisos 3 a 8 são formados por 64 escritórios que constituem fracções autónomas.



Quadro 1 – Quadro de Áreas

Área de Terreno 2818,00 m2

Área Coberta 1052,00 m2

Área de Logradouro 372,00 m2

Cedência ao Domínio Publico 419,15 m2

Área Piso -4 714,00 m2

Área Piso -3, -2, -1, 0,1,2 1052,00 m2

Área Piso 3 897,00 m2

Área Piso 4,5 e 6 897,00 m2



A estimativa de custo para a conclusão foi definida após vistorias à obra e análise de notificações camarárias. Foram avaliadas as diversas especialidades de trabalho e estimadas as quantidades de trabalho a realizar. Os escritórios estão, na sua generalidade, concluídos faltarão eventualmente pequenas reparações decorrentes da falta de manutenção do edifício.

A ausência de energia eléctrica, motivada pela falta de pagamento à EDP, provocou a paragem das bombas localizadas no piso-4 que retiravam a água freática do interior do edifício. Este acontecimento fez com que os pisos -4 e-3 ficassem inundados, originando estragos substanciais nas instalações. As partes metálicas estão oxidadas e os componentes electromecânicos inutilizados (Elevadores e motores de ventilação). As tubagens da rede de combate a incêndio estão com danos provocados pela oxidação, pelo que terão que ser removidas. Os detectores de fumo ficaram submersos e terão que ser substituídos. As calhas galvanizadas da rede eléctrica estão oxidadas e precisam de ser removidas. As paredes e tectos têm que ser limpos e pintados.

Existem trabalhos que constam de notificação camarária relativos aos arranjos exteriores e que terão que ser terminados antes da conclusão da obra sobre pena de haver penalizações camarárias pela sua não execução. Destes, destacam-se a realização das infra-estruturas de Resíduos Sólidos Urbanos (RSU), a que dizem respeito os MOLOCK, os passeios o jardim e a vedação do terreno no tardoz do edifício.

A realidade de obra no piso 8 não é coincidente com a propriedade horizontal. Neste piso estavam previstas 5 fracções, mas que não estão materializadas. Neste momento existe um amplo openspace sobre o qual têm que ser realizadas obra de forma a repor a propriedade horizontal registada. Foram previstas obras e estimados custos para a reposição da situação prevista na propriedade horizontal. Tais obras passam pela demolição de algumas paredes existentes, realização de divisórias nos locais previstos em projecto e reposição das infra-estruturas de águas, saneamento, electricidade, ited, etc.

Os valores estimados para a conclusão da obra, Quadro 2, comprovam a expectativa criada aquando das vistorias ao local. O valor estimado de 384.744,00 € para terminar os trabalhos em falta e repor o bom acabamento da obra corresponde a cerca de 7,6% do valor global dos trabalhos e 8,3% dos trabalhos incorporados o que nos permite afirmar que a obra está praticamente concluída.

Será prudente em função das condições abaixo descritas estimar um intervalo de variação do custo de conclusão. Um acréscimo de 10% no custo de conclusão provocará um aumento aproximado de 1% no custo global da obra, o que não é expressivo face à percentagem de acabamento da obra. A haver alguma



variação negativa no custo estimado, esta será sempre inferior à prevista para o acréscimo de custos, uma vez que as variáveis que intervêm nesta variação são menos expressivas. Deste modo, os custos de construção situar-se-ão entre os 300.000,00€ a 350,000,00€+IVA.

Quadro 2 - Estimativa global para a conclusão da obra

Reparação dos Estacionamentos (-4 e -3)

Arranjos exteriores

Fracções do Piso 8

Rede de SCIE 20.295,00 € Molock's 27.060,00 € Demolições 12.300,00 €

Rede Eléctrica 74.415,00 € Jardim 4.305,00 € Divisórias 12.300,00 €

Tectos Falsos 2.706,00 € Grelhas Metálicas 3.690,00 € Acabamentos/infraest 67.650,00 €

Elevadores 20.295,00 € Passeios 3.075,00 €

Ventilação 67.650,00 € Limpezas 3.075,00 €

Pintura 28.413,00 € Vedação Terreno 4.920,00 €

Sistema de Bombagem 6.765,00 € Tapa Vistas 3.690,00 €

Limpezas e Remoções 20.295,00 € Espécies Arbóreas 1.845,00 €

Subtotal 240.834,00 € Subotal 51.660,00 € Subtotal 92.250,00 €

Total 384.744,00 €

A estimativa do custo de construção da obra resultou do somatório dos contratos de empreitada realizados com a Edigaia. Destes destacam-se os contratos de construção entre a Edigaia Imobiliária, S.A. e a FIB Construção S.A., relativos à construção do edifício. Foram celebrados dois contratos de empreitada de igual valor, 1.750.000,00€+IVA. O primeiro, relativo às fases de construção de fundações, contenção periférica e estrutura de betão armado e o segundo, relativo aos acabamentos. Em relação ao arruamento confinante com o prédio foi realizado pela empresa Firmino Gomes da Costa, S.A. pelo valor de 54.292,45€+IVA, os valores estão descritos no Quadro 3.

Quadro 3 - Empreitadas realizadas

FIB Construção S.A. Firmino Gomes da Costa, S.A.

Estrutura 2.152.500,00 € Arruamento 66.779,71 €

Acabamentos 2.152.500,00 €

Trabalhos Extra Contratuais 274.130,99 €

SubTotal 4.579.130,99 € SubTotal 66.779,71 € Total 4.645.910,70 €

O custo de construção do edifício, incluindo os custos de reparação, ascende a 5.030.654,70 €. O trabalho estimado para a conclusão é de 384.744,00 €, o que resulta numa percentagem de acabamento de 92,4%, Quadro 4.



Quadro 4 - Resumo de custos de construção (sem terreno)

Incorporado 92,4% 4.645.910,70 €

Custo Total de Conclusão 7,6% 384.744,00 €

Custo Total de Construção 100,0% 5.030.654,70 €

O custo do terreno foi determinado por comparação de mercado com nas imediações e com características aproximadas às do terreno em causa. O custo/m2 de área bruta de construção foi de 175€, o que resulta num total de 1.059.866,25€.

Quadro 5 – Valor do terreno

Custo/(m2 de ABC) 175,00 € 1.029.866,25 €

Custos de construção com terreno 6.060.520,95 €

Ao custo de construção, com terreno incluído no valor de 6.060.520,95, Interessa retirar o custo associado às fracções escrituradas de forma a obtermos o custo das fracções não escrituradas.

Quadro 6 – Valor do terreno

Custo Total de Conclusão das fracções não escrituradas

4.617.086,67 €

6.1 Escritórios

Os valores das rendas foram definidos tendo em conta a localização do imóvel e o tipo de imóvel. As rendas unitárias, dos escritórios na zona envolvente são mais baixas, no entanto as características do próprio imóvel nomeadamente por ser um edifício novo, dotado de infra-estruturas recentes, possuir estacionamentos disponíveis para venda/ arrendamento e á localização, na proximidade de um hotel, de estação, são factores que fazem aumentar os valores.

Não foi considerado o efeito da taxa de ocupação. Consideramos que a venda será efectuada ao utilizador da fracção e que este a vai ocupar.



Quadro 7 - Valor das vendas dos escritórios

Quadro 5 - Valor das Vendas Escritórios

Rendas [€/(m2*mês)] 8,00 €

Cap Rate 8,0%

Valor potencial de venda 4.343.340,00 €

Se a venda for efectuada a uma única entidade, com o propósito de posteriormente arrendar, o valor acima deverá ser afectado pela taxa de ocupação. Para uma taxa de ocupação da ordem dos 70% o valor potencial da venda será reduzido em 30%, isto é, para 3.040.338,00 €.

O valor total das vendas é muito sensível às rendas que se praticam e às cap rate consideradas. O Quadro 8 apresenta alguns valores para cenários base diferentes, isto é, com cap rate e rendas unitárias alternativas às consideradas.

Quadro 8 – Variação do valor das vendas em função das rendas e das cap rates consideradas.

Rendas [€ / (m2*mês)]

Cap

Rate

6€ 8€ 10€ 6,0% 4.343.340,00 € 5.791.120,00 € 7.238.900,00 € 8,0% 3.257.505,00 € 4.343.340,00 € 5.429.175,00 € 10,0% 2.606.004,00 € 3.474.672,00 € 4.343.340,00 €

6.2 Parque de estacionamento

Os valores das mensalidades foram definidos em função dos valores correntes de mercado praticados noutros parques de estacionamento na proximidade do espaço em causa e com características idênticas. Foram definidos dois períodos de utilização, um diurno, das 7 às 19 horas e um período nocturno, das 19 às 7 horas.

O período diurno coincide com o horário normal de trabalho, assume por isso um valor mensal superior e uma taxa de ocupação também superior.

No período nocturno, dada a menor escassez de estacionamentos neste horário, as mensalidades são mais baixas e as taxas de ocupação inferiores. Esta oferta nocturna rivaliza directamente com a aquisição de garagem própria, uma vez que as rendas são baixas.



Quadro 9 – Custos de promoção

Parque de Estacionamento Ocupação Diurna Nocturna Taxa de Ocupação 70,0% 40,0% Mensalidade (€/mês) 75,00 € 30,00 € Cap Rate 8,0% 8,0% Totais 1.244.250,00 € 284.400,00 € 1.528.650,00 € Arrumos (€/m2) 369,00 € 15.940,80 € Valor Total das Vendas 1.544.590,80 €

Quadro 10 – Variação do valor das vendas de estacionamentos em função das rendas diurnas e das cap rates consideradas.

Rendas [€/(lugar*mês)]

Cap

Rate

50,00 € 75,00 € 100,00 €

6% 1.390.400,00 € 1.943.400,00 € 2.496.400,00 €

8% 1.113.900,00 € 1.528.650,00 € 1.943.400,00 €

10% 948.000,00 € 1.279.800,00 € 1.611.600,00 €

Quadro 11 – Variação do valor das vendas de estacionamentos em função das rendas nocturnas e das cap rates consideradas.

Rendas [€/(lugar*mês)]

Cap

Rate

20,00 € 30,00 € 40,00 €

6% 1.497.050,00 € 1.623.450,00 € 1.749.850,00 €

8% 1.433.850,00 € 1.528.650,00 € 1.623.450,00 €

10% 1.395.930,00 € 1.471.770,00 € 1.547.610,00 €

O custo da fiscalização incide sobre o volume de trabalho a realizar.

Quadro 12 – Custo da fiscalização.

Fiscalização 3% 11.542,32 €

A margem seleccionada para a promoção é um valor considerado corrente.

Quadro 13 – Custo da Promoção.

Comercialização Marketing e Publicidade 3% 176.637,92 €

Observações:

Todas as fracções possuem Alvará de licença de Utilização. No entanto parte dos certificados de vistoria apresentados para a obtenção do título da licença não são válidos. Decorrente de informações solicitadas à Certiel no NIP 100334505, do edifício situado na Travessa do Agueiro em Vila Nova de Gaia possui certificados de vistoria nas seguintes instalações/fracções: Coluna; serviços comuns; garagens; e 38 fracções. As fracções já escrituradas (20 fracções) têm Certificado de vistoria da Certiel. O Técnico responsável pelo



projecto da Instalação é o Eng.º Américo António da Silva Monteiro. Para a obtenção dos restantes certificados deverá ser contactado para averiguar a conformidade da instalação e efectuar o pedido de vistoria.

Os elevadores que se encontram instalados fazem parte do contrato com a FIB. Foi-nos informado, por parte da ORONA Portugal, que os elevadores não tinham sido certificados e que a FIB não tinha procedido ao pagamento de parte do material colocado em obra. Este facto leva-nos a concluir que o certificado de vistoria apresentado aquando da obtenção da Autorização de Utilização não era válido. A Orona já se disponibilizou para apresentar proposta para a execução dos trabalhos em falta e certificação dos mesmos. Será necessário assegurar previamente à entrada em funcionamento dos elevadores a existência de linha telefónica.

A Propriedade Horizontal do edifício está registada, no entanto apresenta um erro na obtenção das permilagens. A fracção GR em comparação com as fracções de área semelhante tem uma permilagem excessiva. Este facto terá importância nos custos de condomínio que lhe serão atribuídos, que serão anormalmente elevados.



7 Conclusão de Valores e Custos

7.1 Resultados finais:

Total das Vendas das Fracções escrituradas -

Total dos Custos de Construção - Custo total de Gestão do Projecto e Fiscalização - Custos de Promoção

603.954,46 €

Custo de Conclusão construção + Custo total de Fiscalização dos + Custos de Promoção

572.924,24 €

Na tabela acima estão os resultados finais resultantes da soma dos valores obtidos para os escritórios e para os estacionamentos. Na primeira linha estão representadas as estimativas de receitas líquidas, considera as vendas totais das fracções e os custos totais associados a estas, no pressuposto do empreendimento ser construído de raiz. Na segunda linha estão representados os custos necessários incorrer para concluir a obra.

7.2 Valor actual do empreendimento:

(corresponde ao custo de construção incorporado no imóvel acrescido do custo proporcional do terreno afecto aos mesmos).

Valor Actual Venda Imediata

Escritórios 876.439,75 € 701.151,80 €

Parqueamento 3.819.858,57 €

3.055.886,86 €

Valor actual do Imóvel 4.696.298,33 € 3.757.038,66 €

7.3 Custos para a conclusão da obra:

Total do empreendimento

384.744,00 €



7.4 Custos de Fiscalização


11.542,32 €

7.5 Custos de Promoção


176.637,92 €

7.6 Valor do empreendimento após realização das obras:

Valor Potencial de Venda Venda Imediata

Escritórios 4.343.340,00 €

3.474.672,00 €

Parqueamento 1.544.590,80 €

1.235.672,64 €

Valor actual do Imóvel 5.887.930,80 € 4.710.344,64 €

O Valor de Venda Imediata corresponde a 80% do Valor Potencial de Venda.



8 Anexos

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