incorporaÇÕes de interesse social, avaliaÇÃo de opÇÃo
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UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
RAFAEL SANTOS BARBOZA
THIAGO AUGUSTO SAVI
INCORPORAÇÕES DE INTERESSE SOCIAL, AVALIAÇÃO DE OPÇÃO
TRIBUTÁRIA: UM ESTUDO DE CASO
Palhoça, 2017
RAFAEL SANTOS BARBOZA
THIAGO AUGUSTO SAVI
INCORPORAÇÕES DE INTERESSE SOCIAL, AVALIAÇÃO DE OPÇÃO
TRIBUTÁRIA: UM ESTUDO DE CASO
Trabalho de Conclusão de Curso de Engenharia
Civil apresentado como requisito parcial para
obtenção do grau de Engenheiro Civil.
Orientador: Prof. Antônio Victorino Ávila,Msc.
Palhoça,2017
RAFAEL SANTOS BARBOZA
THIAGO AUGUSTO SAVI
INCORPORAÇÕES DE INTERESSE SOCIAL, AVALIAÇÃO DE OPÇÃO
TRIBUTÁRIA: UM ESTUDO DE CASO
Este trabalho de conclusão de curso foi
julgado adequado a obtenção do título de
Engenheiro Civil e aprovado em sua
forma final pelo curso de Engenharia Civil
da Universidade do sul de Santa Catarina
Palhoça, 10 de novembro de 2017
AGRADECIMENTOS
A Deus pela força e superação ao longo desta caminhada.
À minha esposa Elisandra; minha filha Maria Fernanda; meu pai Sr. Hadilson e minha mãe
Dona Naime pelo amor e apoio incondicional.
Ao nosso Orientador o Professor Eng. Antônio Victorino Ávila pelo incentivo e conhecimento
adquirido.
E a todos que direta ou indiretamente fizeram parte da minha formação, o meu muito
obrigado!
Thiago Augusto Savi
Agradeço aos meus pais e irmão por sempre terem incentivado minha formação acadêmica e
pessoal. Pela força, cumplicidade e companheirismo durante todo o percurso.
Ao meu orientador Antônio Victorino Ávila pelos ótimos e inesquecíveis momentos
compartilhados tanto em sala de aula como fora dela, assim como pelas valiosas lições não
apenas acadêmicas, mas também de vida.
E a minha família por todo suporte e pela constante presença em meu cotidiano.
Rafael Santos Barboza
RESUMO
O presente trabalho consiste na realização de uma análise de viabilidade econômica e
comparativo de regimes de tributação de uma incorporação imobiliária, utilizando-se
diferentes regimes de tributação, na cidade de Paulo Lopes, SC. O estudo justificou-se pela
importância de se avaliar a viabilidade econômica antes de se construir qualquer tipo de
empreendimento. As decisões sobre investimentos no setor da construção civil devem ser
tomadas após uma série de estudos, e não na pretensa sensibilidade do empreendedor. O
trabalho também se mostrou viável por apresentar-se em município com relativa taxa de
desenvolvimento econômico e social, com uma população em crescimento que possui
necessidade de novos empreendimentos na área residencial, e pelo fato de ser pioneiro nesse
tipo de estudo em relação à cidade em questão e na comparação de diferentes regimes
tributários. Para o referido estudo coletaram-se informações bem como se aplicou técnicas de
Engenharia Econômica a fim de se obter os indicadores que sustentarão a tomada de decisão.
Uma pesquisa de mercado foi realizada com o intuito de fornecer dados econômicos e
técnicos sobre o empreendimento. Preços de vendas, tipologia e imóveis com área semelhante
auxiliaram no norteamento para a construção do empreendimento. Tendo em mãos o
orçamento por estimativa do empreendimento, o planejamento financeiro com seus
respectivos fluxos de caixa que já foram alocados em cada período de tempo, os custos e
rentabilidade prevista, foram feitas as analises. As análises de investimento basearam-se nos
indicadores econômicos e foram realizadas utilizando-se dois diferentes tipos de regime de
tributação: Lucro Real e Regime Especial de Tributação. O valor presente líquido (VPL) foi o
principal método utilizado na análise. Taxa interna de retorno (TIR), payback e índice de
lucratividade (IL) auxiliaram na posterior analise de tomada de decisão, ainda que o
empreendimento já estivesse concretizado.
Palavras-chaves: Empreendimentos imobiliários. Viabilidade econômica. Análise de
Investimentos. Lucro real. Regime especial de tributação.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Exemplo de representação gráfica de fluxo de caixa com valores
futuro e valor presente.........................................................................
49
Figura 2 - Empreendimento................................................................................... 42
Figura 3 - Localização do terreno e loteamento.................................................... 42
Figura 4 - Situação do terreno............................................................................... 43
Figura 5 - Layout................................................................................................... 44
Figura 6 - Perspectiva 3D (fachada)..................................................................... 44
Figura 7 - Perspectiva 3D (fundos)....................................................................... 45
Figura 8 - Foto fachada frontal em 19/01/2017................................................. 45
Figura 9 - Foto dos fundos em 19/01/2017........................................................... 46
Figura 10 - Foto fachada frontal aberta em 19/01/2017.......................................... 46
Figura 11 - Estudo preliminar................................................................................. 48
Figura 12 - Número de unidades construídas em cada Estado............................... 53
Figura 13 - VPL x TMA.......................................................................................... 57
Figura 14 - Evolução preço x custo x lucro............................................................ 63
Figura 15 - Preço alvo x preço proposto................................................................. 63
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Resumo de custos gerais de obra.......................................................... 49
Tabela 2 - VPL x TMA.......................................................................................... 56
Tabela 3 - Fluxo de caixa do cenário otimista....................................................... 58
Tabela 4 - Resultado da análise financeira para cenário otimista......................... 59
Tabela 5 - Fluxo de caixa do cenário mediano...................................................... 60
Tabela 6 - Resultado da análise financeira para cenário mediano........................ 60
Tabela 7 - Fluxo de caixa do cenário pessimista................................................... 61
Tabela 8 - Resultado da análise financeira para cenário pessimista...................... 62
Tabela 9 - Custos indiretos.................................................................................... 62
Tabela 10 - Resultado optando-se pelo Lucro Real................................................ 65
Tabela 11 -
ANEXOS
Resultado optando-se pelo RET.......................................................... 66
Tabela 12 - Custos de projetos............................................................................. 77
Tabela 13 - Custo de averbação............................................................................... 78
Tabela 14- Custo de mão de obra........................................................................ 79
Tabela 15 - Custos de materiais e equipamento...................................................... 80
Tabela 16 - Gastos com concessionária de água e luz............................................. 94
Tabela 17 - Planilha de pagamentos........................................................................ 95
Tabela 18 - Planilha de materiais e fornecedores................................................... 96
LISTA DE SIGLAS EABREVIATURAS
ABNT – Associação Brasileiras de Normas Técnicas
BNDES – Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social
CEF – Caixa Econômica Federal
CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica
COFINS – Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social
CSLL – Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido
CUB – Custo Unitário Básico
FGV – Fundação Getúlio Vargas
INSS – Instituto Nacional da Seguridade Social
IRPJ – Imposto de Renda de Pessoa Jurídica
ISS – Imposto Sobre Serviço
MCMV – Minha Casa Minha Vida
PAC – Programa de Aceleração do Crescimento
PAYBACK – Tempo de Recuperação de Capital
PEST – Parque Estadual da Serra do Tabuleiro
PIB – Produto Interno Bruto
PIS – Programa de Integração Social
PNHR – Plano Nacional de Habitação Rural
PNHU – Plano Nacional de Habitação Urbana
RET – Regime Especial de Tributação
RF – Receita Federal
SINAPI – Sistema Nacional de Preços e Índices para a Construção Civil
TIR – Taxa Interna de Retorno
TMA – Taxa Mínima de Atratividade
VPL – Valor Presente Líquido
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................. 10
1.1 PROBLEMA DE PESQUISA ......................................................................................... 10
1.2 OBJETIVO GERAL ........................................................................................................ 11
1.3 OBJETIVOS ESPECÍFICOS........................................................................................... 11
1.4 METODOLOGIA DO TRABALHO .............................................................................. 11
2 REFERENCIAL TEÓRICO ........................................................................................... 12
2.1 CONCEPÇÃO ECONÔMICA DE MERCADO ............................................................. 12
2.2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ................................................................................ 12
2.2.1 Definição ....................................................................................................................... 12
2.2.2 Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 – Lei do Condomínio e Incorporações ....... 13
2.3 CENÁRIO DA CONSTRUÇÃO CIVIL ......................................................................... 14
2.4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS ...................................................................... 15
2.5 MERCADO IMOBILIARIO ........................................................................................... 16
2.6 PLANEJAMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS ............................... 17
2.6.1 Viabilidade de localização .......................................................................................... 19
2.6.2 Viabilidade econômica/ financeira ............................................................................. 20
2.7 PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA ............................................................... 20
2.8 REGIMES TRIBUTÁRIOS ............................................................................................. 21
2.8.1 Lucro Real .................................................................................................................... 21
2.8.2 Lucro Presumido ......................................................................................................... 21
2.8.3 Patrimônio de Afetação e Regime Especial de Tributação ..................................... 22
2.9 PESQUISA DE MERCADO ........................................................................................... 23
2.9.1 Análise da oferta .......................................................................................................... 24
2.9.2 Análise da demanda .................................................................................................... 25
2.9.3 Análise de Ambiente.................................................................................................... 25
2.10 ORÇAMENTO DE EMPREENDIMENTOS .................................................................. 25
2.11 FLUXO DE CAIXA ........................................................................................................ 27
2.12 INVESTIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL ............................................................. 28
2.13 ANÁLISE DE INVESTIMENTOS ................................................................................. 30
2.14 CUSTO DE OPORTUNIDADE ...................................................................................... 32
2.15 TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE ......................................................................... 33
2.16 VALOR PRESENTE LÍQUIDO ..................................................................................... 34
2.17 TAXA INTERNA DE RETORNO .................................................................................. 36
2.18 TEMPO DE RECUPERAÇÃO DO CAPITAL ............................................................... 38
3 ESTUDO DE CASO ......................................................................................................... 39
3.1 PAULO LOPES: UMA ALTERNATIVA À SATURAÇÃO ......................................... 41
3.2 DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO ...................................................................... 42
3.3 ORÇAMENTO ................................................................................................................ 47
3.3.1 Custos/ variações orçamentárias................................................................................ 50
3.4 PESQUISA DE MERCADO ........................................................................................... 52
3.5 ANÁLISE ECONÔMICA ............................................................................................... 52
3.5.1 Impacto da Lava-jato no setor imobiliário ............................................................... 52
3.5.2 Evolução do déficit fiscal e o Programa Minha Casa Minha Vida ......................... 53
3.5.3 Descompasso entre oferta e demanda........................................................................ 54
3.6 PRECIFICAÇÃO DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS .......................................................... 55
3.7 A DIFERENÇA ENTRE PREÇO E VALOR NO MERCADO IMOBILIÁRIO ........... 55
3.8 ANÁLISE FINANCEIRA ............................................................................................... 57
3.8.1 Cenário Otimista ......................................................................................................... 59
3.8.2 Cenário Mediano ......................................................................................................... 60
3.8.3 Cenário Pessimista ...................................................................................................... 62
3.9 COMPARAÇÃO ENTRE DOIS SISTEMAS TRIBUTÁRIOS: LUCRO REAL X
REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO – RET................................................................... 65
3.10 ANÁLISE CRÍTICA ....................................................................................................... 67
3.10.1 Desconhecimento dos tributos por parte dos investidores ...................................... 69
3.10.2 Construtoras de médio e grande porte indo ao colapso financeiro ........................ 69
3.10.3 Investidores inexperientes ou temerários .................................................................. 70
4. CONCLUSÃO ...................................................................................................................... 72
5. RECOMENDAÇÕES ...................................................................................................... 73
REFERÊNCIAS ..................................................................................................................... 74
ANEXOS ................................................................................................................................. 78
10
1 INTRODUÇÃO
A construção civil é uma atividade onde sua história começa a ser registrada desde
4000 anos a.C e a engenharia civil viu na construção das pirâmides do Egito entre os anos de
2800 a 2400 a.C um grande marco em sua história. Desde então a arquitetura e a engenharia
caminham lado a lado desenvolvendo técnicas para cada vez mais construir com qualidade e a
um custo razoável.
A construção civil tem sua importância no cenário econômico visto que é um setor
industrial que emprega uma grande quantidade de pessoas diretamente e movimenta uma
cadeia produtiva muito grande.
Na última década o Brasil passou por um grande crescimento no seu mercado
imobiliário, tanto nas construções de interesse social quanto nas construções correntes,
tornando necessários estudos nesta área para o aprimoramento técnico e gestão das empresas
de construção.
A região em estudo é o município de Paulo Lopes, município do Estado de Santa
Catarina, pertencente à região metropolitana e distante 50 km da capital Florianópolis.
1.1 PROBLEMA DE PESQUISA
Diante da alta valorização imobiliária das residências de baixa renda na região da
grande Florianópolis (Florianópolis, São José, Palhoça, Biguaçu), o município de Paulo Lopes
passou a ser uma alternativa viável para este tipo de empreendimento?
Partimos da hipótese do fato que o município situa-se próximo da região
metropolitana e por apresentar baixa exploração imobiliária, pode ser considerada uma opção
viável econômica e financeiramente para este tipo de empreendimento imobiliário. A análise
de problema aqui apresentada, foi desenvolvida a partir da construção de um empreendimento
iniciado em novembro de 2015, destinado a população de baixa renda no município de Paulo
Lopes. Esta experiência é o estudo de caso que fundamenta o desenvolvimento da pesquisa.
11
1.2 OBJETIVO GERAL
- Analisar e avaliar se o município de Paulo Lopes é uma alternativa viável para
incorporações de interesse social
1.3 OBJETIVOS ESPECÍFICOS
- Analisar a viabilidade financeira do empreendimento
- Analisar a viabilidade econômica do empreendimento
- Avaliar a viabilidade optando por dois regimes de tributação, Regime especial de
Tributação do Patrimônio de Afetação e Lucro Real.
1.4 METODOLOGIA DO TRABALHO
Considerando o presente estudo cientifico/acadêmico com a aplicação prática de um
estudo de caso, esse trabalho dividir-se-á em duas grandes etapas quais sejam: a primeira é
para conhecimento e aprofundamento nas teorias que abrangem o referido assunto, ou seja, é
composta pela revisão bibliográfica; e a segunda etapa, por sua vez é a aplicação prática dos
conhecimentos, sendo composta pelo estudo de mercado com a análise econômica.
12
2 REFERENCIAL TEÓRICO
2.1 CONCEPÇÃO ECONÔMICA DE MERCADO
Em uma concepção mais primitiva, denominava-se mercado o local determinado
onde agentes econômicos realizavam suas transações. Com os adventos da internet e o
fenômeno da globalização, pode ampliar-se essa definição de mercado como sendo o
ambiente social ou virtual propicio as condições de troca. (PASSO; NOGAMI, 1998)
O mercado constitui-se a partir do momento que se une um bem ou serviço, aos
compradores e vendedores do mesmo. Neste, compradores e vendedores se encontram para
estabelecer preços e quantidades do determinado bem a ser transacionado. Os compradores
são caracterizados tanto pelos consumidores de bens e serviços quanto de empresas, visto que
estas compradoras de recursos utilizados na produção de seus bens e serviços. O lado dos
vendedores é composto pelas empresas que vendem determinados bens aos consumidores e
pelos proprietários de recursos (capital, trabalho, terra, capacidade empresarial) que vende em
troca de remuneração para as empresas. Fica nítido que tanto pessoas como empresas atuam
tanto como vendedores quanto como compradores, porém é mais prático para analise e
considerações classificá-los como compradores a partir do momento em que estão adquirindo
e como vendedores quando estão vendendo algo.
Segundo Pindyck e Rubinfeld (2004), o mecanismo regulador é o preço: se
comprador e vendedor chegam a acordo no preço relativo a determinado bem, isso significa
que para o comprador o bem vale tanto ou mais do que o preço que fora estabelecido, e para
vendedor o bem vale tanto ou menos.
Existem diversos tipos de mercados, porém a fim de preservar a objetividade do
estudo será abordado mais profundamente o mercado imobiliário.
2.2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
2.2.1 Definição
A Incorporação Imobiliária é a atividade que envolve a inserção de uma edificação
em um terreno com intuito de vendas antes da conclusão da construção.
13
De acordo com a Lei 4.591, Art. 28, parágrafo único: “incorporação imobiliária é a
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou
parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Segundo Chalhub (2012, p.10), no campo dos negócios imobiliários, incorporação
imobiliária:
“tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender, durante
a construção, unidades imobiliárias em edificações coletivas, envolvendo a
arregimentação de pessoas e a articulação de uma série de medidas no sentido de
levar a cabo a construção até sua conclusão, com individualização e discriminação
das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis.
2.2.2 Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 – Lei do Condomínio e Incorporações
No período anterior à edição da Lei 4.591/64, o adquirente de unidades imobiliárias
de um futuro condomínio encontrava-se em situação de completo desamparo jurídico, onde os
Tribunais não conseguiam sequer identificar a atividade de incorporação ou não visualizavam
no ordenamento jurídico a imposição de qualquer penalidade pela má condução de um
negócio naquele modelo.
Segundo Pereira (2014) a incorporação tratava-se de um dos mais rentáveis negócios,
que deixava margem ampla de lucro, atraiu grande número de investidores. A princípio, as
empresas construtoras fizeram destes empreendimentos o lado melhor de seus negócios.
Depois, outros profissionais foram se aproximando, e anteriormente qualquer pessoa era
incorporador. Com ou sem habilitação técnica, com ou sem idoneidade financeira e moral.
Encontrando campo fértil, estimulado pela fome aquisitiva de unidades residenciais e
comerciais, o incorporador nadou livremente neste mar sem controle.
A partir dessa situação que ocorria no setor da construção na época criou-se esta Lei
4.591/64 onde:
“a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção,
compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente
aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
14
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas".
Após a Lei 4.591/64 a atividade empresarial de produção e comercialização de
imóveis em edificações coletivas passou a ser regida legalmente. Anteriormente, as pessoas
que desenvolviam esta atividade, tinham livre campo para atuarem da melhor e mais
vantajosa forma que lhes cabiam.
A lei dispõe de mecanismos com a intenção de proteger o adquirente, mecanismos
estes principalmente relacionados a promover a boa fé, o equilíbrio do contrato e à proteção
patrimonial dos adquirentes. Dentre outras podemos citar a obrigatoriedade de arquivamento
no cartório de registro de imóveis dos documentos que caracterizam o futuro empreendimento
e que legitima o incorporador (art. 32), o dever de informar aos adquirentes sobre o
andamento da obra (art. 43, I), dita critérios para o reajuste dos preços, determina prazos,
determina a irretratabilidade da promessa de compra e venda etc. (arts. 32 a 62). Ainda, no
conjunto de sistema de proteção aos adquirentes, podemos citar a Lei 10.931 de 02 de Agosto
de 2004 que trata do patrimônio de afetação e que discorreremos a diante.
2.3 CENÁRIO DA CONSTRUÇÃO CIVIL
A construção trata-se de uma atividade de máxima importância para a economia e
para o desenvolvimento social de um país. Apesar das crises financeiras que afetam o país ao
longo dos anos, a construção trata-se de uma área econômica que se mantém, ainda que com
quedas em alguns períodos. O futuro das cidades e dos países é fortemente influenciado pela
construção, considerando-se que são por meio dessa atividade que os aspectos físicos e
geográficos são alterados por meio de prédios, casas, estradas, pontes, etc. (TEIXEIRA,
2010).
Não se pode ignorar, ainda, que a indústria da construção gera inúmeros empregos
diretos e indiretos, leva a investimentos de capital no mercado, gera renda, movimenta o
comércio dos materiais de construção necessários, entre outros fatores. Diante disso, esse
ramo da economia precisa receber máxima atenção e os estudos sobre o tema precisam ser
realizados com frequência (SCHERER, 2007).
15
Teixeira (2010) afirma que a reorganização territorial somente pode ocorrer quando a
construção ocorre e, assim, toda vez que a indústria da construção sofre impactos diversos,
pessoas, sociedade, mercado de trabalho, indústria e comércio em geral também sofrem
impactos consideráveis.
Construção civil e desenvolvimento econômico apresentam uma ligação muito
próxima, já que a construção é capaz de elevar o crescimento econômico da sociedade de
forma geral e, assim, toda construção, além de desenvolver novas estruturas, gera empregos,
renda, investimentos e circulação de valores financeiros no mercado. Neste ponto, é essencial
compreender que a construção civil não é um ramo secundário da economia, mas um ramo
essencial não apenas para o desenvolvimento econômico de todas as sociedades, impactando
diretamente, também, sobre o desenvolvimento social, permitindo que os indivíduos tenham
moradias adequadas, mantendo-se sua qualidade de vida e sua capacidade laboral e financeira
(SCHERER, 2007)
2.4 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
Um empreendimento é definido como um projeto, com objetivo definido a fim de ser
materializado seguindo um planejamento e obedecendo às condições de prazo, custo,
qualidade e risco. E um conjunto de atividades necessárias, ordenadas logicamente e inter-
relacionadas, que conduzem ao objetivo definido. (LIMMER, 1997)
A vida de um empreendimento pode ser dividida em quatro estágios, quais sejam:
concepção, planejamento, execução e finalização.
A concepção identifica a necessidade de implantação do empreendimento, com foco
no estudo de viabilidade econômica e técnica, seguido de um plano preliminar de
implantação. No que tange a concepção, esta pode ser descrita como o estudo da viabilidade
técnica e econômica do empreendimento, ocorrendo de forma preliminar a sua implantação,ou
seja, é a primeira etapa do empreendimento na qual surge a idéia daquilo que será realizado
no futuro.
O planejamento servirá de diretriz para a implementação, sendo considerada a etapa
mais crítica do empreendimento, pois nesta os problemas e as soluções devem ser
16
identificados com o objetivo de que não ocorram fatos inesperados que inviabilizem o
empreendimento durante a execução e a finalização.
A etapa de planejamento refere-se ao desenvolvimento de um plano a respeito da
ideia que foi criada anteriormente, sendo que este plano deverá ser usado como base para que,
posteriormente, o empreendimento possa vir a ser implantado, ou seja, para que as atividades
necessárias para sua realização tenham início.
A execução trata-se da realização da idéia que foi criada, bem como a implantação
do plano desenvolvido com base nesse contexto. A implantação significa que serão realizadas
as atividades de construção e desenvolvimento da obra, tornando-a real e palpável.
A finalização, por sua vez refere-se ao encerramento de todos os procedimentos e
processos envolvidos com o empreendimento, atendendo aos planos desenvolvidos e, assim,
levando-o a ficar pronto, de modo que possa ser utilizado para a finalidade para a qual foi
concebido.
A Norma Brasileira NBR 14653-4 define um empreendimento imobiliário como o
investimento em imóvel destinado ao parcelamento do solo ou construção de benfeitorias,
tendo por fim a venda das unidades geradas. Seu objetivo difere da finalidade do
empreendimento de base imobiliária, o qual se caracteriza como um imóvel destinado à
exploração de comércio e serviços (ABNT, 2002)
De acordo com Santos (2006), diante da implantação de um empreendimento
imobiliário para a venda duas situações hipotéticas extremas podem ser apresentadas: a
primeira trata de um clico puro de implantação, seguido de um ciclo puro de comercialização,
ou seja, durante a implantação não se utilizam recursos oriundos da comercialização para
reduzir o volume de investimentos; enquanto que a segunda trata do caso oposto no qual se
minimiza o volume de investimento e garante-se o fluxo de retorno antes do inicio da
implantação.
2.5 MERCADO IMOBILIARIO
O mercado imobiliário representa um dos mais importantes segmentos da economia
nacional. Pode ser analisado sob o ponto de vista dos investidores, sejam eles
17
empreendedores, incorporadores, construtores ou particulares, cujas decisões sobre a alocação
dos recursos afetam significativamente o mercado (GONZÁLEZ; FORMOSO, 1999)
Este mercado é composto por imobiliárias, corretores, proprietários, construtoras,
empreiteiras, empresas prestadoras de serviços de marketing dentre muitas outras que atuam
nas atividades de administração, gestão e comercialização de empreendimentos imobiliários.
As relações de interdependência desses diversos agentes é que impulsionam o crescimento do
mercado da construção civil.
Um fator influente no mercado imobiliário é a intervenção do poder público, que age
tanto no sentido de legislar sobre diretrizes do ambiente e uso do solo, quanto sobre questões
de financiamento.
Segundo Goldman (2004), os investimentos na área imobiliária brasileira são um dos
melhores e mais seguros do país, sendo que os valores dos imóveis acompanham ou superam
as correções monetárias provenientes da inflação; mesmo considerando os vários planos de
estabilização monetária e, também, os estágios políticos que o Brasil atravessou, os
investimentos imobiliários possuem um valor significativo no que diz respeito à segurança.
2.6 PLANEJAMENTO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS
O planejamento é um dos fatores essenciais para o sucesso de qualquer
empreendimento. Focando na construção civil, faz-se necessário um sistema que possa
direcionar informações e conhecimento aos diversos estágios posteriores, de forma que essas
informações e conhecimentos sejam utilizados para a construção. Nos dias atuais, o cálculo
financeiro e o planejamento total de um empreendimento, antes mesmo de seu início efetivo,
assumiram a mesma importância de um cálculo estrutural, uma vez que as margens de
negócio atingiram um patamar menor que no passado. Hoje, o erro é a linha divisória entre o
sucesso e o fracasso, lucro e prejuízo. (GOLDMAN, 2004)
Para o autor, tratando-se do planejamento no ambiente financeiro, o referido autor
nos fornece informações relativas à viabilidade econômica do empreendimento referente ao
custo de construção obtido pelo orçamento da obra, cronograma físico-financeiro, e custo de
construção de cada unidade do empreendimento. Os sistemas de planejamento físico e
financeiro e orçamento buscam antecipar a visualização dos possíveis resultados operacionais.
18
O planejamento se compõe em um dos essenciais fatores para o sucesso de qualquer
empreendimento. No enfoque à construção predial, faz-se necessário um sistema que possa
canalizar informações e conhecimentos dos mais diversos setores e, posteriormente,
direcioná-los de tal forma que todas essas informações e conhecimentos sejam utilizados para
a construção (GOLDMAN, 2004).
Conforme Limmer (1997), o planejamento é um processo por meio do qual se
estabelece objetivos, discutem-se expectativas de ocorrências de situações previstas,
vinculando as informações e comunicando os resultados pretendidos, entre os diversos setores
da empresa, ou entre empresas.
Mosimann e Fisch (1999) conceituam o planejamento como sendo a determinação
dos objetivos a serem atingidos e dos meios pelos quais esses objetivos devem ser alcançados.
É a ponte que serve de elo entre o estágio onde estamos e o estágio para onde vamos. Desta
forma o planejamento deve estar sempre em perfeita integração para que a missão seja
cumprida e a continuidade seja mantida.
Para Padoveze (2004) planejar é uma estratégia para aumentar as chances de sucesso
de uma empresa em um mundo de negócio que muda constantemente. Planos estratégicos não
são garantias de sucesso. O planejamento estratégico será tão eficaz quanto às premissas que
foram nele incluídas.
Bernardes (2003) separa o planejamento em três níveis: estratégico, tático e
operacional, sendo que para cada caso almeja-se um diferente grau de detalhamento, sendo
elaborados em planos consistentes entre os diferentes níveis hierárquicos da empresa.
Conforme Oliveira, Perez Jr. e Silva (2005), o planejamento estratégico procura
estabelecer metas, que se atingidas, possibilitarão à empresa alcançar seus objetivos definidos.
Desse modo, ele indica a forma e os meios pelos quais essas metas serão alcançadas em curto
e em médio prazo.
Segundo Mosimann e Fisch (1999) o planejamento estratégico fornece os inputs
(entradas) como missão, visão, valores, estratégias para a definição do planejamento
operacional, o qual gerencia áreas restritas e dão origem as metas operacionais, quantitativas e
qualitativas, e define o plano orçamentário o qual será imput da etapa de execução.
19
Desta forma observa-se que o planejamento é um processo contínuo, organizado, que
molda as atividades da organização dentro do enfoque pretendido, objetivando agrupar
esforços e alinhar a organização a partir do que se espera dela.
2.6.1 Viabilidade de localização
Para o sucesso de um empreendimento imobiliário, a análise da viabilidade de
localização se torna indispensável para que seja possível estimar fatores de valorização e
desvalorização do empreendimento.
Partindo de ações preliminares, deverão ser considerados os seguintes aspectos:
Verificação da existência de um Plano Diretor;
Titularidade do terreno;
Histórico do terreno;
Infraestrutura local: sistema viário com pavimentação, iluminação pública, telefonia,
rede elétrica, redes de água e esgoto, coleta de resíduos domiciliares, etc.;
Equipamentos públicos: escolas, mercados, hospitais, bibliotecas, transporte, praças
e bancos;
Viabilidade ambiental: inexistência de passivos ambientais, condições hidrológicas
favoráveis, verificação de áreas de preservação ambiental e patrimônio histórico;
Viabilidade técnica: orientação solar, topografia, estudo do solo, restrições de obras.
Segundo Maia Neto (2012), o quesito do local onde se situa o imóvel tem sido
tratado como o primordial neste tipo de análise, pois serve para delimitar a região de interesse
para aquisição do mesmo, sendo fator determinante na escolha, devendo ser observada a
infraestrutura da região, vizinhança, vias de acesso, tendência de ocupação circunvizinha,
condições de segurança e possibilidades de alterações futuras. Os autores apontam que a
escolha da localização do imóvel depende da faixa de renda da população, enquanto que a
população de baixa renda busca imóveis na proximidade de hospitais, escolas públicas e
transporte público, a parte da população com renda alta busca locais com baixo índice de
violência e fácil acesso.
20
2.6.2 Viabilidade econômica/ financeira
O estudo de viabilidade econômica de um empreendimento imobiliário, desde a sua
ideia até o controle da obra, permite ao empreendedor, ainda na fase de concepção, tomar
ações sobre as condições de viabilidade do empreendimento, partindo do seu referencial para
os parâmetros de rentabilidade.
Segundo Goldman (2004), na indústria da construção civil, o passo inicial para a
realização da um empreendimento é seu estudo de viabilidade econômica. Somente após o
êxito desta etapa é que se deve iniciar o planejamento definitivo e a construção. Assim
conclui-se que a realização de um estudo amplo e efetivo é de extrema importância, pois é
nesse momento que se detecta a rentabilidade do projeto não durante ou após a obra.
Assim, o estudo de viabilidade econômica tem como principal objetivo proporcionar
lucro aos investidores ao final do negócio, bem como oferecer ferramentas para evitar saldos
negativos e consequentemente, um fluxo de caixa positivo em qualquer momento do
empreendimento.
2.7 PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
O programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) foi lançado em março de 2009 pelo
Governo Federal e instituído pela Lei nº 11.997 de 07 de julho de 2009, tendo como principal
finalidade anunciada contribuir para a redução do déficit habitacional no país por meio da
concessão de incentivos à produção e compra de novas unidades habitacionais pelas famílias
de três faixas de renda: de 0 a 3 salários mínimos (maior foco do governo) de 3 à 6 salários
mínimos e de 6 à 10 salários mínimos (menor quantidade). Toda a sua execução ficou sob a
responsabilidade da Caixa Econômica Federal (CEF). (BRASIL, 2017. C)
Ele é constituído basicamente de dois programas: o Programa Nacional de Habitação
Urbana (PNHU) e o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR). Enquanto o PNHU tem
por objetivo a concessão de financiamento, para aquisição de imóvel novo ou para a
requalificação de imóveis urbanos, PNHR tem como finalidade subsidiar a produção ou
reforma de imóveis aos agricultores familiares e trabalhadores rurais.
21
2.8 REGIMES TRIBUTÁRIOS
O Sistema Tributário Brasileiro dispõe de três formas de tributação para as
incorporações imobiliárias:
- Lucro Real
- Lucro Presumido
- Regime Especial de Tributação. Para as incorporações que optarem pelo Patrimônio
de Afetação
2.8.1 Lucro Real
Lucro Real é uma forma de tributação para apuração do imposto de renda, é
considerado como “regime geral”. Neste regime, o imposto de renda é determinado a partir do
lucro contábil, apurado pela pessoa jurídica, acrescido de ajustes (positivos e negativos)
requeridos pela legislação fiscal. Nesta modalidade de tributação pode haver, inclusive,
situações de prejuízo fiscal, hipótese em que não haverá imposto de renda a pagar
(portaltributario.com.br). Acesso em 04/09/2017.
Segundo Fabretti (2005) o Lucro Real é o lucro líquido, apresentado em lançamentos
contábeis do período, ajustado pelas adições, exclusões ou compensações autorizadas pela
legislação. O autor ainda justifica que “lucro” são o resultado positivo da soma de todas as
receitas auferidas, menos todos os custos e despesas, é conhecido como resultado contábil
(econômico) e é denominado lucro líquido.
2.8.2 Lucro Presumido
O lucro presumido é um regime de tributação simplificado que utiliza apenas as
receitas da empresa para a apuração do resultado do Imposto de Renda da Pessoa Jurídica-
IRPJ e a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL. Dessa forma, esses tributos são
calculados por um resultado estimado, encontrado por meio de percentuais definidos em lei,
22
desde que a empresa não esteja obrigada no ano calendário a se declarar pelo Lucro Real, de
acordo com o Decreto 3.000/1999, art. 516.
Para Rodrigues (2007) o “lucro presumido é uma forma de tributação simplificada
para determinação da base de cálculo do imposto de renda e da contribuição social das
pessoas jurídicas que não estiveram obrigadas no ano-calendário, à apuração do lucro real.”.
2.8.3 Patrimônio de Afetação e Regime Especial de Tributação
Essa modalidade de tributação nasceu a partir de uma insegurança jurídica que
ocorria entre clientes e incorporadores. Para facilitar e proteger os compradores dos
incorporadores foi criada a lei n. 10.931, de 2 de agosto de 2004 instituiu:
“Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação aplicável às incorporações imobiliárias, em
caráter opcional e irretratável, enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos
compradores dos imóveis que compõem a incorporação, com o objetivo de recuperar a construção civil com a
venda de imóvel em planta pelos incorporadores imobiliários brasileiros, em face dos prejuízos causados por
alguns empreendedores”
O patrimônio de afetação também se constitui como um importante recurso
publicitário ao incorporador, pois além de configurar uma garantia jurídica ao adquirente da
unidade autônoma futura, pode ser indício da nobre intenção do incorporador em
concretizar um negócio lícito e com garantias seguras para o seu cliente. Com isso, a boa
imagem do empreendimento estará em evidência no mercado imobiliário.
Desde o ano de 2004 quando sancionada a lei citada anteriormente, o RET, passou
por alguns ajustes até que a partir do ano de 2009 principalmente para os empreendimentos
de interesse social Minha Casa Minha Vida, objeto deste trabalho, tendo como alíquota
única substitutiva do INSS o percentual de 2% sobre o faturamento (INSS), mais 1% sobre as
receitas mensais da incorporação que equivalem aos seguintes impostos (IRPJ, CSLL, PIS,
COFINS) de incorporação, o que resultaria na incidência de 3% sobre o faturamento mensal
do empreendimento.
23
2.9 PESQUISA DE MERCADO
Em razão da grande concorrência existente hoje, a pesquisa de mercado é uma
importante ferramenta com a qual as organizações podem dispor para obter informações
relevantes em sua área de atuação, seja para lançar um novo produto, aumentar sua proporção
na composição do mercado ou avaliar a qualidade de seus serviços junto aos seus clientes.
Os profissionais atuantes em pesquisa de mercado devem descobrir as oportunidades
de mercado, o que os consumidores desejam e quanto estão dispostos a pagar, segmentar o
mercado para decidir se o foco de sua atenção é um segmento ou a população como um todo e
avaliar em que mercado entrar.
O processo de pesquisa de mercado consiste em definir o problema e os objetivos da
pesquisa, desenvolver o planejamento amostral, definir o instrumento de pesquisa, coletar as
informações, apresentar os resultados e tomar decisões. As empresas devem decidir se
coletam as informações por meio de questionários ou se fazem uso de dados já disponíveis e
qual tipo de método utilizam. As pesquisas podem ser classificadas em: pesquisa exploratória,
pesquisa conclusiva descritiva e pesquisa conclusiva casual.
A pesquisa de caráter exploratória é geralmente empregada no inicio, ou seja, quando
o pesquisador tem pouco conhecimento do tema a ser tratado. Os principais objetivos, devido
ao pouco conhecimento sobre o tema, são: conhecer e formular o problema da pesquisa, criar
hipóteses explicativas, determinar as variáveis que devem ser consideradas, estabelecer
prioridades futuras e verificar se pesquisas semelhantes já foram realizadas. Pode ser realizada
através de entrevistas individuais ou em grupo, com pessoas de diversas áreas de estudo
como: pesquisadores, construtores, presidentes, diretores gerentes, consultores entre outros.
Os métodos utilizados na pesquisa exploratória são quatro: levantamento em fontes
secundárias, levantamentos de experiência, estudo de caso selecionado e observação informal.
As pesquisas conclusivas descritivas exigem que o pesquisador tenha um profundo
conhecimento do assunto, pois estas possuem objetivos bem definidos, são bem estruturadas e
dirigidas para a solução do problema. Além do mais, servem para descrever as características
de grupos, estimarem a proporção de elementos numa população especifica e descobrir ou
verificar a existência de relação entre as variáveis. Os métodos para sua realização são:
entrevistas pessoais, entrevistas por telefone, questionários e observações.
24
Já as pesquisas conclusivas casuais buscam explicar as causas, ou seja, as perguntas a
serem respondidas são: por que compra, a preferência por um determinado produto. Um dos
métodos mais utilizados em pesquisas casuais é a experimentação, que consiste em medir os
efeitos nas variáveis dependentes controlando e manipulando as variáveis independentes.
Voltando a pesquisa de mercado em relação ao estudo de viabilidade no mercado
imobiliário deve-se ressaltar que se entende por um projeto mais adequado aquele que
apresenta harmonia entre as suas características essenciais: localização; tamanho; geometria
funcional e padrão de acabamento com as necessidades e aspirações não ofertadas pela
concorrência.
Em uma analise mais abrangente, o estudo de viabilidade de mercado pode
apresentar sugestões de aperfeiçoamento e diferenciação do produto e estratégias de
comercialização que facilitem sua absorção pelo mercado em questão. Pode ainda concluir
por uma mudança radica na concepção do produto caso detecte nichos mais atraentes por
intermédio da analise conjunta de variáveis ambientais (localização), da demanda e da oferta.
Ajuda o empreendedor e seu corpo técnico a conceber um projeto que seja rentável, e
ao mesmo tempo adequado às necessidades do publico potencial, definido pela localização do
terreno. Outros benefícios deste estudo seriam: aumento das chances de satisfazer o
consumidor final do produto habitacional, reforçando, assim, o conceito e a imagem da
empresa junto ao mercado (TAVARES, 2009).
O estudo é fundamentalmente estruturado através de analises da oferta concorrente
do ambiente e da demanda no mercado em questão.
2.9.1 Análise da oferta
A oferta futura pode ser estimada em cada segmento consultando-se as licenças
recentes de construção expedidas pelos órgãos municipais. Também é possível estimar o
estoque atual de cada tipologia. A combinação destas informações apresenta quais segmentos
de produto apresentarão escassez durante o período de comercialização do empreendimento
estudado e sua provável velocidade de vendas. A análise da oferta fundamenta-se no
levantamento de algumas informações, tais como: histórico da oferta de empreendimentos no
mercado em estudo; diferenciais e características arquitetônicas ofertadas por
25
empreendimentos concorrentes; preços unitários, preços totais e condições de pagamento
oferecidas pelos concorrentes; previsão da oferta futura; e estimativa de vendas, taxas de
absorção e estoque de unidades concorrentes (VIANA, 2008).
2.9.2 Análise da demanda
De acordo com Tavares (2009) a analise da demanda diz respeito ao levantamento de
informações comportamentais, desejos e necessidade dos consumidores para determinar que
tipo de produto o mercado carece. Conhecendo-se o perfil do comprador de imóveis na região
de estudo, a informação mais precisa da demanda especifica de determinado segmento podem
ser adquiridas. Tais informações permitem que se verifique até que ponto este segmento
potencial esta sendo atendido pela oferta concorrente ou ainda que diferenciais devam ser
acrescentados ao projeto para agregar valor na percepção do cliente em questão.
2.9.3 Análise de Ambiente
A análise do entorno e do ambiente do terreno em estudo é fundamental o estudo de
viabilidade de mercado, pois determina os potenciais segmentos de consumidores por produto
imobiliário. É importante considerar a vocação do local, se comercial, residencial ou
industrial. Também é necessário atentar para a presença de instituições e serviços públicos,
comercio local, características topográficas, visuais, acessibilidade ao centro bancário e
comercial, acessos viários, idade dos empreendimentos, perfil do morador e características
semióticas importantes (status, apreço, presença de referenciais urbanos) e outras
características sócio cultural que sejam julgadas relevantes. (TAVARES, 2009).
2.10 ORÇAMENTO DE EMPREENDIMENTOS
O orçamento da construção civil é elaborado basicamente por meio de análise de
projetos, memoriais descritivos e encargos, onde serão calculados todos os custos diretos e
indiretos relacionados à execução do empreendimento.
Segundo Mattos (2006) o orçamento é um exercício de previsão, que geralmente é
efetuada através do somatório dos custos diretos (mão de obra de operários, material,
26
equipamentos), indiretos (equipes de supervisão e apoio, despesas gerais do canteiro de obras,
taxas), adicionando o imposto e o lucro desejado para se chegar ao preço final de venda.
Existem vários tipos de orçamento, e o padrão escolhido depende da finalidade e da
disponibilidade de dados. Se há interesse em obter uma estimativa rápida ou baseada apenas
na concepção inicial da obra ou em um anteprojeto, o tipo mais indicado é o paramétrico
(estimativa de custo). Para as incorporações em condomínio, a lei exige o registro de
informações, em cartório, seguindo um procedimento padronizado, de acordo com a norma
NBR 12721 (ABNT, 2006).
O orçamento analítico ou discriminado é mais preciso, mas exige uma quantidade
bem maior de informações. (GONZÁLES, 2008)
Conforme Gonzáles (2008), o orçamento paramétrico é um orçamento aproximado,
adequado às verificações iniciais, como estudos de viabilidade ou consultas rápidas de
clientes. Se os projetos não estão disponíveis, o custo da obra pode ser determinado por área
ou volume construído. Os valores unitários são obtidos de obras anteriores ou de organismos
que calculam indicadores. Por exemplo, o CUB (Custo Unitário Básico), definido pela NBR
12721 e calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de cada estado é um
indicador do custo unitário de construção (ABNT, 2006). Outros exemplos são o Sistema
Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI), utilizado pela CEF,
o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC) (coluna35, por exemplo), publicado pela
revista Conjuntura da Fundação Getúlio Vargas (FGV) e os custos médios publicados pela
editora Pini, na revista Construção e Mercado. O orçamento paramétrico serve como
estimativa do custo total.
Os orçamentos analíticos, conhecidos também como detalhados, são aqueles
compostos por uma listagem dos serviços necessários para a execução de uma obra. Em
princípio, só podem ser realizados após a conclusão do projeto, com as discriminações
técnicas, memoriais, projetos gráficos (arquitetônico, estrutural, hidráulico, elétrico e outros) e
detalhamentos, ou seja, quando todas as definições necessárias já foram efetuadas pelos
projetistas. Não existem orçamentos "exatos", a rigor, pois a quantidade de informações a ser
gerenciada é grande e a construção civil é um setor que tipicamente apresenta variabilidade.
(GONZÁLES, 2008).
27
Para o registro da incorporação em condomínio a norma NBR 12721 define os
critérios para orçamentos de obras em condomínio e estabelece os critérios para avaliação de
custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições correlatas, conforme as
disposições fixadas e as exigências estabelecidas na Lei Federal no 4.591/64 (ABNT, 2006;
Brasil, 1964). Emprega o CUB para determinar o custo da obra, através de ponderações, de
acordo com as características do prédio.
A finalidade do método proposto na norma é o detalhamento do prédio para o
registro em cartório, garantindo a condôminos e construtores um parâmetro de controle para a
obra a ser executada, e facilitando a discussão de eventuais alterações que possam ocorrer
durante a obra.
2.11 FLUXO DE CAIXA
Entende-se por fluxo de caixa a representação gráfica e simples de um problema
envolvendo despesas e receitas que ocorrem em momentos diferentes, sendo representados de
forma horizontal, marcando receitas e despesas distintamente. Uma forma simples e
comumente utilizada para apresentar o fluxo de caixa de determinada empresa ou
empreendimento é tracejando-se uma linha horizontal delimitando períodos de tempo nesta
linha e, em seguida, tendo-se como referencia o eixo vertical, marcar com setas para cima as
possíveis receitas em cada período e com setas para baixo as despesas que terão que ser
liquidadas na data do seu pagamento, como mostra a figura 1. (CASAROTTO; KOPITTKE,
2008)
Figura 1 - Exemplo de representação gráfica de fluxo de caixa com valores futuros e valor
presente
Fonte: González, 2003.
28
I0 é o investimento inicial, em t=0 (que no caso da construção civil podem ser os
gastos com aquisição de terreno, projetos e taxas),
Ri e Djsão as receitas (vendas) e despesas (gastos de obra) nos tempos t=i e t=j, Sn é
o valor residual, ao final do fluxo (estoques ou excedentes de materiais, por exemplo).
O instante
t=n indica a última data com movimento relevante, indicando o “horizonte de
planejamento”, ou o prazo de realização do empreendimento (GONZÁLEZ, 2003).
O fluxo de caixa simples pode ser calculado pela expressão seguinte:
Nota-se que, para o autor supramencionado, o fluxo de caixa é uma ferramenta
importante para a administração de um projeto de investimento e este pode ser realizado de
uma maneira simples, para que, quando for realizado um projeto de investimento, seja
realizado de tal forma que as parcelas oriundas da obtenção de recursos deste novo
investimento possam ser pagas com o resultado obtido deste ou com uma parcela de capital
que não acarretará em perda de capital utilizado na parte operacional do empreendimento.
2.12 INVESTIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL
Um investidor ao realizar um investimento, sendo ele em ações, títulos, poupança ou
construção civil, sempre tem por objetivo que seu dinheiro cresça. Ninguém realiza um
investimento com objetivo de perder seu capital, então não é do feitio de um investidor fechar
os olhos e realizar um investimento às escuras, pois dessa forma se torna maior as suas
chances de não ter sucesso em suas aplicações, sendo que, para que se possa fazer um bom
investimento é necessário realizar um estudo detalhado sobre onde deseja investir seu
dinheiro, para que, no saque ou na realização desse investimento, o investidor termine com
um valor positivo e não com prejuízo ou perda de capital.
Mas realizar um investimento se nesse há a chance de perda de capital, se ainda há a
opção de deixar seu dinheiro guardado em um cofre, pois assim não há risco de perda? Essa
29
opção de guardar o dinheiro em um cofre não é vantajosa, pois em se tratando de quantidade,
o empresário não está perdendo, mas se for observar o poder de compra, a uma perda de poder
do “capital escondido de riscos”, pois devido à inflação, o dinheiro guardado vai perdendo a
sua capacidade de compra. Isto quer dizer que, a casa que o investidor compraria hoje por X
reais, daqui a alguns meses só poderá ser comprada por X+Y reais.
Também existe a alternativa de aplicar o dinheiro em uma poupança, contudo o
investidor não terá um rendimento muito alto sobre seu capital, mas ainda estará trabalhando
com segurança. Se houver a alternativa de investir o dinheiro em um negócio promissor, onde
há chance de auferir lucros muito mais relevantes e com uma boa margem de segurança, será
que esta não passa a se tornar a melhor alternativa? Devido a esta indecisão de onde investir o
dinheiro, estudiosos da engenharia econômica criaram formas de analisar um investimento e
auxiliar o investidor na tomada de decisão sobre a melhor área de se investir, e se possível
investimento é viável ou não.
Ehrlich (1979) afirma que o investimento é uma aplicação de dinheiro em projetos de
implantação de novas atividades, expansão, modernização entre outros, da qual se espera
obter uma boa rentabilidade.
Mas antes de se realizar um investimento, devem-se analisar algumas variáveis para
que a escolha do investimento seja a mais correta para a empresa. Algumas dessas variáveis
são os custos de oportunidade, VPL, TIR, TMA, e outros critérios de análise. A partir dessas,
tomar-se-á uma decisão com maior grau de segurança e confiança para a empresa.
Um investimento somente será realizado após a análise criteriosa da viabilidade
econômica de um empreendimento, por tanto, o empreendedor deve basear-se em dados
técnicos, econômicos e financeiros que o projeto forneceu, bem como nas estimativas de
mercado.
Para Hirschfeld (1989), o estudo de viabilidade de um empreendimento é o exame de
um projeto a ser executado a fim de verificar sua justificativa, tomando em consideração os
aspectos jurídicos, administrativos, comerciais, técnicos e financeiros.
O analista ou planejador que gera a informação: dará sustentação à decisão, jamais a
informação deve ser conduzida de forma tendenciosa para posições que sejam mais favoráveis
(LIMA, 1998).
Segundo Lima (1998), alguns pontos devem ser observados:
30
As rotinas de decisão compreendem marco, nas quais se exige proceder à escolha
de uma única entre alternativas disponíveis, validadas, mas de diferentes
expectativas de desempenho, associadas à configuração de desempenho e risco
fazendo uma função de correlação positiva.
Fazer a escolha é tomar riscos, na busca de certo nível de desempenho, que se
entenda como compensador diante dos riscos em alcançá-lo.
A escolha será tanto mais confortáveis quanto mais informações estiverem
disponíveis sobre o andamento da função (desempenho esperado x risco), mas não
se pode esperar ser possível construir meios de eliminação de riscos.
Haverá risco pela relativa capacidade, ou incapacidade, que enfrentará o
empreendedor de monitorar todas as variáveis de comportamento errático e que
influenciam no desempenho do empreendimento.
Para Hirschfeld (1989), a decisão de investimento e alocação de recursos a um
determinado empreendimento, possibilitando a execução, inicia um processo de grande
volume financeiro e geralmente irreversível; portanto, o julgamento do investimento deve ser
tomado levando-se em conta todas as variáveis possíveis de se prever.
Ainda segundo Hirschfeld (1989), risco é uma possibilidade de obter efeitos
indesejados e insatisfatórios mediante a decisão. As decisões devem ser tomadas a partir de
meios técnicos adequados, de forma a auxiliar a visualização das alternativas econômicas e
financeiras.
2.13 ANÁLISE DE INVESTIMENTOS
Quando se debate análise de investimento, pretende-se estudar o comportamento do
empreendimento naquilo que é próprio dele, e o que fará mais ou menos atrativo, por meio de
análise de indicadores no âmbito econômico.
O ambiente econômico apresenta muitas perturbações devido aos riscos de
investimentos com alto grau de volatilidade fazendo com que os investidores possuam uma
tendência de buscar investimentos mais conservadores, que apresentam maior solidez.
31
Ao investir um capital para desenvolver um empreendimento, o empreendedor perde
liquidez imobiliza recursos e insumos, assim ele perde poder de compra, pois sua capacidade
econômica está limitada às características de liquidez do portfólio de investimentos no seu
empreendimento. Os indicadores que refletem a qualidade dos investimentos financeiros
relacionados com o retorno é que levarão o empreendedor a se orientar sobre investir ou não
no empreendimento. (LIMA JUNIOR, 2003)
Já Souza e Clemente (2003) definem que investimento consiste na troca de algo certo
(recursos econômicos) por algo incerto (fluxos de caixas do empreendimento), ou seja, é a
aplicação do dinheiro na busca de colher resultados no futuro.
O projeto de investimento está diretamente associado à percepção de uma
oportunidade pela empresa, pois o mesmo é efetuado com um plano de viabilidade econômico
para análise do retorno financeiro.
O aumento do valor ou a geração de riqueza é ocasionado quando os retornos
financeiros do investimento são superiores a rentabilidade desejada ao capital investido. Na
análise de investimento é avaliado o futuro do capital investido, os custos dos processos,
valores de retorno, riscos, taxas de atratividades e liquidez. Esses fatores quando ponderados
de maneira correta permitem a diminuição de forma elevada das incertezas.
Investir pressupõe um conjunto de benefícios futuros, porém toda decisão que
reconfigura um novo processo para agregar valor, mantém uma parcela de risco, o próprio
conceito de investimento carrega essa parcela de incerteza inerente a cada investimento.
(SOUZA; CLEMENTE, 2003)
Já Woiler e Mathias (1996) afirmam que o projeto de investimento é um modelo que
junta todas as informações quantitativas e qualitativas internas e externas da empresa. O
projeto busca efetuar a análise das possibilidades de investimento verificando as suas
implicações.
O investimento é definido como o conjunto de informações internas e/ou externas à
empresa, coletadas e processadas com o objetivo de analisar-se (e, eventualmente, implantar-
se) uma decisão de investimento. Nestas condições, o projeto não se confunde com as
informações, pois ele é entendido como sendo um modelo que, incorporando informações
qualitativas, procura simular as decisões de investir e suas implicações. (WOILER;
MATHIAS, 1996)
32
Casaroto e Kopittke (2008) afirmam que anterior a execução do empreendimento
deve-se realizar uma análise de viabilidade, com informações consistentes, que permitem
identificar os retornos que o empreendimento irá proporcionar. Os autores enfatizam que para
se efetuar a decisão de investimento é necessário considerar os seguintes itens: critérios
econômicos (rentabilidade do investimento), critérios financeiros (disponibilidade de
recursos) e critérios imponderáveis (fatores não conversíveis em dinheiro).
Casarotto e Kopittke (2008) sugerem como métodos de análise de investimento os
seguintes indicadores:
Método do Valor Presente Liquido (VPL);
Método da Taxa Interna de Retorno (TIR);
Tempo de Recuperação do Capital (PAYBACK).
Conforme NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) a viabilidade econômica é definida de
acordo com as taxas internas de retorno, o valor presente líquido, o custo anual, os períodos
de recuperação (payback) e os índices de lucratividade.
Abreu, Barros Neto e Heineck (2008), declaram que na análise de qualquer
empreendimento é necessário efetuar uma análise objetiva da viabilidade econômica
utilizando todas as técnicas da engenharia econômica e as características específicas do
mercado.
2.14 CUSTO DE OPORTUNIDADE
Após definir estes valores, também se deve considerar o custo de oportunidade, ou
seja, a perda de ação do capital, pois, quando se realiza um determinado investimento, este
dinheiro não estará mais à disposição para aplicação em uma negociação mais viável que
talvez possa aparecer.
Nascimento (1998) descreve o que considera como custo de oportunidade: Na
empresa, toda vez que existirem problemas de escolha entre várias alternativas de ação, estará
presente o custo de oportunidade. Quando analisa várias alternativas de decisão, o engenheiro,
intuitiva ou propositalmente, sempre se perguntará se o benefício a ser obtido, em relação ao
33
sacrifício de recursos correspondentes, será o melhor possível nas circunstâncias em que a
decisão está sendo tomada. Essa é a exata essência do conceito de custo de oportunidade.
Em termos mais simplistas o custo de oportunidade significa o quanto alguém deixou
de ganhar por ter adotado uma alternativa em vez de outra.
Ehrlich (1979) considera que só existe custo de oportunidade, quando a empresa ou o
individuo tem mais de uma oportunidade de negócio, sendo que, se não houve mais de uma
opção de investimento o custo de oportunidade torna-se nulo ou zero. Ainda, cita que o custo
de oportunidade pode ser considerado como um custo real, sendo um deixar de ganhar
dinheiro do mesmo modo que ter que pagar.
Assim, pode-se observar que o custo de oportunidade é uma variável que deve ser
considerada, para que não haja equívocos, pois se leva em conta que a escolha mais sábia é a
que vai gerar mais lucro.
2.15 TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE
Quando o empreendedor analisa uma proposta de investimento, deve considerar o
fato de se estar perdendo oportunidade de registrar retornos com a aplicação do mesmo capital
em outros projetos, isso no linguajar econômico chama-se custo de oportunidade. O
investimento, para ser atrativo, deve render, no mínimo, a taxa de juros equivalente à
rentabilidade das aplicações correntes de baixo risco, esta é, portanto, a TMA.
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002) refere-se à TMA como sendo a taxa de desconto do
fluxo de caixa, compatível com a natureza e características do empreendimento, bem como a
expectativa mínima de emulação do empreendedor, em face de suas carteiras de ativos.
Para pessoas físicas, no Brasil, é comum a TMA ser igual à rentabilidade mínima da
caderneta de poupança, ou de algum fundo de investimento onde o risco seja muito baixo.
“A TMA é a taxa a partir da qual o investidor considera que está obtendo ganhos
financeiros”. Então para a escolha de um investimento, o investidor deve escolher o que tenha
uma taxa superior à TMA, pois devido a apresentar um risco maior, o rendimento auferido,
por sua vez será maior.
Para as empresas, a determinação da TMA é mais complexa e depende do prazo ou
da importância estratégica das alternativas. (CASAROTTO; KOPITTKE, 2008),
34
2.16 VALOR PRESENTE LÍQUIDO
O VPL tem como finalidade determinar um valor no instante considerado inicial, a
partir de um fluxo de caixa formado de uma série de receitas. É composto de um cálculo
simples em que em vez de se distribuir o investimento inicial durante sua vida (custo de
recuperação do capital), somam-se os demais termos do fluxo de caixa para no investimento
inicial de cada alternativa. Como se tem que considerar o valor do dinheiro no tempo, não se
pode somar diretamente os fluxos de caixa envolvidos sem antes ajustá-los a uma taxa de
desconto. A taxa utilizada para desconto do fluxo é a TMA do investidor. (CASAROTTO;
KOPITTKE, 2008).
O valor presente é um dos critérios de análise mais empregados, ao lado da TIR,
reflete o incremento de riqueza do investimento, calculado no momento inicial, em valores
monetários. Corresponde a um valor único, fictício, equivalente ao fluxo de caixa do
investimento, convertido em valores presentes através de um fluxo de caixa descontado,
permitindo a comparação de alternativas. (GONZÁLEZ, 2003).
A aplicação do método é possível com a utilização da fórmula demonstrada a seguir:
Em que:
FC0, FC1, FC2, FCn representam os retornos gerados, o valor das entradas no fluxo de
caixa;
i: taxa, de juros que empresa espera receber do investimento, ou seja, a TMA.
Ross, Westerfield e Jaffe (2002) atribuem a superioridade do VPL a três atributos,
quais sejam:
O VPL usa fluxo de caixa: Os fluxos de caixa de um projeto podem ser utilizados
para outras finalidades na empresa. Em contraste os lucros contábeis são uma figura
artificial, embora sejam úteis não devem ser utilizados na análise de investimento,
pois não geram fluxo de caixa.
35
O VPL usa todos os fluxos de caixa do projeto: outros enfoques ignoram o fluxo de
caixa além de certa data.
O VPL desconta os fluxos de caixa corretamente: demais indicadores podem ignorar
o valor do dinheiro no tempo, quando se relacionam com fluxos de caixas.
Abreu, Barros Neto e Heineck (2008), apontam como as principais vantagens do
método VPL:
Considera todos os fluxos de caixas envolvidos;
Considera o valor do dinheiro no tempo;
É uma medida de valor absoluto;
É consistente com os objetivos das organizações;
Evidencia uma noção do risco envolvido.
Como desvantagem, Abreu, Barros Neto e Heineck (2008), citam a impossibilidade
de comparar taxas.
Com isso, o VPL é um indicador que evidencia se as projeções de entradas líquidas
de caixa (FC) fornecerão retorno positivo sobre a TMA, dimensionada no tempo, ou seja,
desconta-se dos tempos de caixa a taxa mínima que a empresa espera auferir no investimento,
sendo positivos os fluxos de caixas que apresentarem o mínimo de rendimento planejado.
É o método mais robusto para o processo de análise de investimentos e tomada de
decisão, visto que não apresenta nenhuma restrição significativa de utilização. Caso o
resultado seja positivo (VPL>0), conclui-se que existe viabilidade econômica no
empreendimento. Se for negativo, conclui-se pela inviabilidade, e se VPL=0, o
empreendimento é indiferente, ou seja, tem o mesmo rendimento que a alternativa empregada
para comparação (oportunidade substituta) (GONZÁLEZ, 2003).
Assim sendo, será adotado como método principal da análise de investimentos o VPL,
tendo os outros métodos como auxiliares de forma a assessorar e dar apoio à tomada de
decisão.
36
2.17 TAXA INTERNA DE RETORNO
A Taxa Interna de Retorno (TIR) é uma taxa de desconto hipotética que, quando
aplicada a um fluxo de caixa, faz com que os valores das despesas, trazidos ao valor presente,
seja igual aos valores dos retornos dos investimentos, também trazidos ao valor presente. É a
taxa de juros paga sobre o saldo devedor de um empréstimo, de tal maneira que o fluxo de
pagamento anule esse saldo quando se faz o pagamento. (GITMAN, 2010)
Quando há o desejo de realizar-se um investimento, deve-se ter em mente a TIR que
se deseja obter. Esta pode ser calculada sobre uma estimativa acerca do período considerado
como vida útil de um investimento.
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002), aponta a TIR como sendo a taxa de juros que anula
o fluxo de caixa descontado de um investimento.
O critério de decisão, utilizando este método de análise, dá-se em decorrência dos
projetos de investimento que apresentarem maior taxa. Como uma medida de alavancagem do
poder de compra oferecida pelo empreendimento ao empreendedor, considerando os
investimentos e os retornos, no prazo em que se dão os ganhos.
A TIR corresponde à maior remuneração possível, oferecida por uma alternativa de
investimentos, a partir da qual qualquer outra passa a ser inviável (ÁVILA 2015)
Deste modo, os investimentos em que a TIR é maior que a TMA são considerados
investimentos viáveis, sendo que se ocorrer o inverso, o investimento deve ser descartado, se
analisado deste ponto de vista. (LIMA JUNIOR 2003)
Como única forma de análise do investimento a TIR não é uma medida de
atratividade do investimento, sendo assim, não pode ser utilizada diretamente como critério de
seleção de investimento. Na verdade, avalia-se a partir de um padrão definido, não
considerando os demais enfoques, o que pode distorcer critérios tanto econômicos como
estratégicos do negócio. (MOTTA; CALOBA, 2002)
Para Abreu, Barros Neto e Heineck (2008), os critérios de aceitação da TIR são:
Investimentos com a TIR maior ou igual ao custo de oportunidade
Financiamentos com a TIR menor ou igual ao custo de oportunidade.
Pode ser representada pela equação abaixo:
37
Em que:
FC0, FC1, FC2,.FCn como os retornos gerados, o valor positivo das entradas no fluxo
de caixa;
TIR: Taxa Interna de Retorno.
A TIR exibe a mesma lógica matemática do VPL, porém, busca igualar as entradas à
zero, descontando, então, a TIR para o investimento em análise.
Os autores supracitados continuam enfatizando que a TIR não é um bom critério de
classificação, dado que em comparações de projeto há possibilidade de ocorrência de
situações aonde o projeto de maior TIR venha a ter um menor VPL. Neste caso, a melhor
alternativa é o VPL, que representa uma medida absoluta de valor em moeda. A TIR é melhor
utilizada como critério para assessorar o VPL na tomada de decisão.
Os mesmos autores ainda colocam como desvantagens da TIR:
Se o projeto for de investimento é um; se for de financiamento é outro.
Não é um bom critério de classificação, pois na comparação dos projetos há a
possibilidade de ocorrências de situações onde o projeto que tem a maior TIR tenha
menor VPL.
Situações em que encontram múltiplas TIR. Neste caso a TIR não tem significado e
deve-se utilizar o VPL para a tomada decisão.
Também há situações em que não se obtém nenhuma TIR, nestas situações, deve-se
novamente recorrer ao VPL.
38
2.18 TEMPO DE RECUPERAÇÃO DO CAPITAL
É o método que mede o tempo necessário para que o somatório das parcelas anuais
seja igual ao investimento inicial. Basicamente, pode-se dizer que é o tempo médiopara que
os fluxos de caixas se anulem.
Para Brito (2006, p.51), o payback é o tempo que se demora a obter o retorno do
investimento. Podendo ser histórico ou descontado. Sendo o histórico, calculado de maneira
simples, sem nenhum desconto de custo de oportunidade sobre o capital investido. E o
descontado, usando geralmente a taxa de poupança no Brasil como custo de oportunidade.
A NBR 14653-4 (ABNT, 2002) aponta que o payback é o período no qual os
resultados líquidos acumulados da operação do empreendimento equivalem aos
investimentos.
Para Silva (2007) o payback é o método de avaliação de investimento mais simples,
pois consiste na quantificação do tempo necessário para que o investimento inicial seja
recuperado por meio dos benefícios líquidos gerados pelo empreendimento.
Casarotto e Kopittke (2008) apontam que este método não leva em conta a vida do
investimento, e pode ser dificultada sua aplicação quando o investimento inicial se der por
mais de um ano, ou quando os projetos comparados tiveram investimentos iniciais diferentes.
O Payback, ou payout, é utilizado como referência para julgar a atratividade relativa
das opções de investimento. Deve se interpretado com reservas, apenas como um indicador,
não servindo para seleção entre alternativas de investimento (MOTTA; CALOBA, 2002).
Segundo Ehrlich (1979), “o problema do custo do Payback é que ele não considera a
mudança do valor do dinheiro durante o tempo e simplesmente soma as parcelassem qualquer
transformação”.
39
3 ESTUDO DE CASO
Paulo Lopes é um município brasileiro do estado de Santa Catarina. Na divisão
político-administrativa do Estado, faz parte da 19ª. Secretaria de Desenvolvimento Regional,
cujo município sede é Laguna.
Localiza-se no litoral centro-sul do Estado de Santa Catarina, limitando-se ao norte
com Palhoça e Santo Amaro da Imperatriz; ao sul com Imaruí e Imbituba; a oeste com
Garopaba e o Oceano Atlântico; e à Bonifácio e São Martinho. Dista 50 km ao sul da capital
do Estado, Florianópolis, e é cortado de norte a sul pela BR-101. Sua área é de 450,372 Km²,
sendo que 59% desta área constituem-se como área de preservação pertencente ao Parque
Estadual da Serra do Tabuleiro (PEST).
Segundo dados do último censo do IBGE de 2010 a população do município era de
6.692 habitantes, número que o coloca na posição 160 entre os 295 municípios catarinenses.
Sua densidade demográfica é de 14,88 hab./Km², ficando na posição 241 dentro do estado de
Santa Catarina (IBGE, 2016)
A primeira tentativa de colonizar a região data de 1677 quando duas famílias que
tinham como destino Laguna, devido ao cansaço, se instalou num lugarejo hoje denominado
Ponta da Faísca, dando início no local à lavoura e à pesca.
A ocupação efetiva do local onde hoje está localizado o município se deu no séc.
XVIII com a vinda do Coronel Paulo Lopes Falcão e de famílias açorianas e madeirenses. As
terras foram cultivadas com a ajuda dos índios carijós que habitavam nas proximidades e mais
tarde com a incorporação da mão de obra escrava. As primeiras casas eram de pau-a-pique e
cobertas com palha, e foram construídas às margens dos rios que cortavam a região. Esses
primeiros colonizadores dedicavam-se principalmente à fabricação de farinha de mandioca e
ao cultivo do milho.
Com a chegada de novos colonizadores oriundos de São Paulo, as terras foram
divididas em sesmarias e entregues aos senhores responsáveis, na maioria capitães e coronéis,
entre os quais: Rodriguez Faísca, Martinez, Antônio Freitas e os descendentes do próprio
coronel da Força Militar Portuguesa, Paulo Lopes Falcão. Essas sesmarias pouco prosperaram
e por este motivo foram entregues mais tarde a latifundiários.
40
Um maior desenvolvimento da região foi proporcionado pela construção da estrada
Palhoça-Laguna, ligando desta forma Paulo Lopes à capital do Estado. Hoje esta ligação é
feita através da BR-101, que como já foi citado anteriormente, corta todo o município.
A localidade já foi conhecida como Olaria, devido a existência na sede de várias
olarias que trabalhavam com a fabricação de telhas e tijolos. Em 1890 tornou-se freguesia,
sendo então já reconhecida como Paulo Lopes. Passou a ser distrito, vinculado ao município
de Palhoça, pelo Decreto Estadual n. 25 de 11/12/1930. Finalmente pela Lei Estadual n. 798
de 20/12/1961, o distrito foi desmembrado de Palhoça, tornando-se então município.
A base da economia do município está na agropecuária, agricultura e na pesca. Suas
produções principais são arroz, banana e abacaxi em pequenas quantidades. É o sexto
município da região no setor pesqueiro (captura de crustáceos e peixes). A pequena
arrecadação obriga o município a depender de recursos do Fundo de Participação dos
Municípios (FPM). A economia municipal conta com duas empresas que merecem destaque:
a CERPALO – Cooperativa de Eletricidade de Paulo Lopes; e a Fábrica de Arroz Ligeirinho.
Além dessas duas empresas, que são as duas maiores geradoras de emprego no município,
outras oportunidades de emprego estão na Prefeitura Municipal e no comércio local. A
infraestrutura de turismo ainda é pequena, se comparado com o potencial de turismo
ecológico do município. Além do Parque Estadual da Serra do Tabuleiro (PEST), há no
município duas cachoeiras – Zanela e Encantada, a Lagoa do Ribeirão e parte da praia da
Gamboa.
A implantação da BR-101 em 1970 foi sem dúvida alguma a responsável por
mudanças significativas para a região e consequentemente para o município. Inicia-se aí a
dinâmica migratória, que traz consigo uma tendência de urbanização intensiva, desordenada e
predatória do ponto de vista ecológico e social, além da expansão do turismo de massa
sazonal. Essa situação intensifica-se ainda mais nos dias de hoje em função da duplicação
desta mesma rodovia.
Na lista das principais transformações socioambientais que marcaram a trajetória de
desenvolvimento da região podemos incluir as profundas modificações no estilo de vida da
população, entre elas o rompimento do binômio pesca/agricultura familiar; a persistência de
um padrão de consumo baseado no modelo urbano industrial; as mudanças nos padrões de uso
da terra; uma predisposição crescente de apelar para a venda das glebas familiares sob pressão
41
da especulação imobiliária e, finalmente, as carências crônicas do sistema de planejamento do
desenvolvimento local, ainda incapaz de permitir que a população consiga se reconhecer
como portadora de iniciativas voltadas para mudanças substanciais no cenário marcado pela
hegemonia do turismo de massa.
3.1 PAULO LOPES: UMA ALTERNATIVA À SATURAÇÃO
Dada a grande concorrência, alta competividade e saturação do mercado imobiliário
dos grandes centros urbanos e cidades metropolitanas, optou-se por um investimento
imobiliário em alguma cidade nos arredores da grande Florianópolis, onde houvesse potencial
para uma futura expansão socioeconômica e possibilidade de englobamento dessa cidade pelo
centro em questão.
O custo relativamente baixo com terreno e mão-de-obra local, aliada a proximidade
da capital, fez da cidade de Paulo Lopes a escolha para o empreendimento. Para que o
investimento obtivesse um retorno rápido, foi pensado em um imóvel acessível a classes mais
baixas, e após a realização de um orçamento preliminar estimativo e o montante disponível
para investimento foi concebida a ideia de construir uma casa geminada tendo como público
alvo o comprador de baixa renda. Havendo a possibilidade de o comprador realizar um
financiamento em longo prazo e baixas taxas de juros com os adventos do programa Minha
Casa Minha Vida e com o objetivo de que o imóvel se enquadrasse financeiramente ao
programa, foram contratados os serviços iniciais para a construção em dezembro de 2015.
Devido ao fato de não ter sido constituída sociedade e a construção ser realizada de maneira
independente por pessoa física, desde o inicio não foram consideradas taxas de administração
relativas aos benefícios e despesas indiretas, sendo que a meta era obter um rendimento no
mínimo superior as principais modalidades de investimento do mercado nacional.
Inicialmente o prazo estimado para a conclusão das obras foi de cinco meses.
42
3.2 DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO
O terreno escolhido situa-se em um novo loteamento residencial com infraestrutura
completa localizada no centro de Paulo Lopes, contando com proximidade de serviços e
mercados e situado a menos de hum km da BR-101. É importante salientar que o imóvel
objeto de estudo foi o primeiro a ser concebido no loteamento em questão e não conta com
construções vizinhas num raio de 200 metros a não ser um prédio paralisado.
Nas figuras 2, 3 e 4, nos mostra respectivamente o empreendimento, sua localização
e a planta de situação.
Figura 2 – Empreendimento
Fonte: Autores, 2017.
Figura 3 - Localização do terreno e loteamento
43
Fonte: Google, 2016.
Figura 4 - Situação do terreno
Fonte: Google, 2016.
O terreno possui 15 metros de testada por 30 de profundidade, totalizando 450m² de
área divididos em duas unidades com 225m² cada.
Assim sendo, o empreendimento conta com duas casas geminadas projetadas em
estilo arquitetônico contemporâneo possuindo cada uma delas os seguintes cômodos:
44
2 quartos
1 banheiro
Sala de estar/jantar e cozinha integrada
Área de serviço
Quintal com área para jardim.
Cada unidade possui 60,05m² de área construída fechada e 4,86m² de área construída
aberta, resultando em uma área total construída de 129,82m².
As figuras 5, 6, 7, 8, 9, 10 que seguem mostram respectivamente: o layout interno da
casa; a perspectiva da fachada frontal; a perspectiva dos fundos; uma foto da fachada frontal;
foto dos fundos e foto da fachada frontal aberta.
Figura 5 -Layout
Fonte: Autores, 2015.
Figura 6 - Perspectiva 3D(fachada frontal)
45
Fonte: Autores, 2015.
Figura 7 - Perspectiva 3D (fundos)
Fonte: Autores, 2015.
46
Figura 8 - Foto da fachada frontal em 19/01/2017
Fonte: Autores, 2017.
Figura 9 – Foto dos fundos em 19/01/2017
Fonte: Autores, 2017.
Figura 10 – Foto da fachada frontal aberta em 19/01/2017
47
Fonte: Autores,2017.
3.3 ORÇAMENTO
Para o orçamento preliminar realizado, feito por estimativa, foi levado em
consideração inicialmente a pré-fixação do preço relativo a mão de obra, de R$450 por metro
quadrado. A partir deste, com dados do CUB de referência no momento (SET/2015) que era
de R$1.372,90 para residências de padrão baixo, e considerada experiência prévia de um dos
investidores que afirmava da possibilidade de construir a cerca de 80% do CUB, foram
estimados os valores com material e o valor total. Foram desconsiderados no orçamento
preliminar os custos com instalações elétricas e pintura, sendo que estes iriam ser estimados e
contratados no decorrer da obra, e seus custos seriam distribuídos no preço nas duas casas ao
fim da construção.
Sendo que o empreendimento fora executado paralelamente a outras atividades
laborais exercidas pelos investidores, sem caráter de formalidade, não constituindo sociedade
48
ou empresa, tendo sua posterior declaração de rendimento no imposto de renda de pessoa fixa,
a taxa de administração não foi considerada.
O valor da mão-de-obra relativa a infraestrutura foi contratada a regime de
empreitada por preço global, e foi o principal atrativo para que o empreendimento fosse
considerado.
No orçamento preliminar foram levados em conta os gastos com comissão referentes
à corretagem do imóvel, mas estes foram retirados do valor presente no trabalho mostrado na
figura 11.
O pouco tempo despendido para planejamento aliado a falta de um orçamento
detalhado demonstraram-se pontos vitais na redução da rentabilidade prevista e viabilidade
financeira do empreendimento.
Como se verificará a subestimação dos custos com materiais, mão de obra, custos
administrativos e impostos acarretou em uma diminuição severa da rentabilidade prevista,
ainda mais se considerado a demora na venda dos imóveis e a imobilização do capital
decorrente da mesma.
49
Figura 11- Estudo Preliminar
Fonte: Autores, 2015
50
3.3.1 Custos/ variações orçamentárias
Classificando os gastos com custos do terreno, projetos, material, mão de obra,
impostos e taxas diversas, foi verificado que, ao fim da obra, foram obtidos os valores
demonstrados na tabela 1.
Tabela 1 - Resumo de custos gerais da obra
RESUMO - CUSTOS GERAIS DA OBRA
R$ R$/m² % do negócio
TERRENO 70.000,00 539,21 29,65%
PROJETOS 3.684,22 28,38 1,56%
MATERIAL 87.779,26 676,16 37,18%
MÃO DE OBRA 68.400,00 526,88 28,97%
IMPOSTOS + TAXAS DIVERSAS 6.219,00 47,90 2,63%
TOTAL GERAL 236.082,48
CUSTO OBRA / M2 1.279,33
CUSTO GERAL DO NEGÓCIO / M2 1.818,54 Fonte: Autores, 2016.
Destaca-se que:
Os custos relativos à mão de obra para instalação elétrica foram orçados por
estimativa
Custos relativos a material e instalação de portões foram orçados por
estimativa.
Para contenção de custos, foi extinta a construção de pergolado sobre a garagem
prevista em projeto arquitetônico, bem como os custos relativos a paisagismo.
51
Após a conclusão das obras ficou nítido que o valor com custos de materiais foi
subestimado, sendo que ocorreu uma variação de 21,36% para mais que iniciara em R$
71.500,00 e finalizou em R$ 87.779,86. Isso destacou a importância de se parametrizar com
ressalvas o valor do CUB, dado que este não leva em consideração as particularidades de cada
projeto e serve como mera referência.
3.3.1.1 Custo unitário básico (CUB) - uma breve crítica
A Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT, em sua norma NBR 12721 diz
que o CUB é:
“parte do custo por metro quadrado e da construção do projeto padrão considerado, calculado do
acordo com esta Norma pelo Sindicato Estadual da Construção Civil, para divulgação até o dia 5 de cada mês e
que serve de base para custos de construção das edificações, que deve ser arquivado no Registro Geral de
Imóveis”.
É uma estimativa parcial para o valor de m² de construção, refletindo a variação
mensal dos custos de construção imobiliária com materiais, equipamentos e mão-de-obra de
projetos-padrão. (SINDUSCON – G. FLORIANOPOLIS). Foi criado para evitar preços
exorbitantes por parte dos incorporadores sendo mais tarde este índice utilizado como
indexador de contratos disciplinando o mercado imobiliário.
A NBR 12.721-2006 entrou em vigor no dia 1º de fevereiro de 2007, assim, a partir
de fevereiro/2007 o CUB/m² é divulgado pelo Sinduscon de cada estado. O CUB é usado
como referência para reajuste de contratos e é feito com base em projetos padronizados onde
se conhece os detalhes dos materiais e serviços necessários a execução da obra.
Por ser um índice obtido separadamente em cada região do país, e prudente que
quando houver a necessidade deste, analisar a sua região para usá-lo, para não pegar, por
exemplo, um valor do Nordeste Brasileiro e aplicar em Santa Catarina, já que se trata de
realidades distintas.
Seja como for, o CUB sempre deverá ser analisado como um bom ponto de partida,
ou seja, uma referência para fazer uma avaliação ou para justificar com dados oficiais uma
opinião ou levantamento pessoal, mas será sempre um valor-base e não uma conclusão
52
definitiva. Esta referência trata basicamente de construção em si, não entrando nesse calculo,
por exemplo, as áreas externas, equipamentos eletrônicos e mobiliários, ou seja, sendo um
índice de referência tem de ser avaliado com muita responsabilidade, sendo que esses itens
correspondem a uma parcela bem considerável em uma edificação.
3.4 PESQUISA DE MERCADO
Após uma analise feita por corretor de imóveis chegou-se ao valor de mercado
estimado de venda da casa de R$145.000,00. Cabe ressaltar que havia a inexistência de casas
geminadas a venda no município quando o preço do empreendimento foi estabelecido.
3.5 ANÁLISE ECONÔMICA
A análise econômica foi realizada levando em consideração o cenário político
brasileiro, observando a questão da corrupção e o impacto nas ações do governo no setor da
construção de interesse social.
3.5.1 Impacto da Lava-jato no setor imobiliário
O Brasil vem passando por uma grave instabilidade política, que gerou um efeito
devastador na economia. Um dos fatores que pode ser destacado para explicar este cenário foi
à deflagração da operação lava-jato que apurou um esquema de lavagem de dinheiro que
movimentou bilhões de reais em propina.
Ficou evidenciado que as maiores construtoras do setor imobiliário no mercado
estavam envolvidas neste esquema. Anteriormente elas diversificavam receitas e expandia
para outros segmentos como participação de licitações em construção e concessão de
aeroportos entre outros negócios.
No caso da Camargo Correa em especifico, esta diversificação representou a compra
de participação na Alpargatas (que atua no varejo) e também na CPFL, atuante no setor
elétrico. Com o decorrer da operação Lava Jato, esta empresa precisou vender as participações
nas empresas supracitadas para fazer caixa.
53
Com relação à Odebrecht estima-se que a venda de ativos possa chegar a 12 bilhões
de reais. Outra empresa afetada, a Engevix, viu-se obrigada a vender sua fatia nos aeroportos
de Brasília e São Gonçalo do Amaral. Ainda mais grave é o caso de construtoras em que a
única saída foi o pedido de recuperação judicial. Como tais, podemos citar: OAS, Galvão
Engenharia, Mendes Junior e SCHAHIN.
Dados atuais demonstram que o setor da construção perdeu 1,08 milhões de
empregos em 27 meses até dezembro de 2016 (sindusconsp.com/2017).
Observa-se que o encolhimento das empreiteiras aliado a diversos outros fatores de
cunho político-econômico impactou na queda de 5,2% no PIB da construção civil em 2016
(quando comparado ao mesmo período do ano anterior). Neste mesmo período o PIB do país
encolheu 3,6%.
O avanço da operação resultou na suspensão do financiamento do BNDES de 25
projetos em nove países de empreiteiras envolvidas na Lava-Jato.
3.5.2 Evolução do déficit fiscal e o Programa Minha Casa Minha Vida
O programa MCMV foi expandido de forma significativa durante o primeiro
mandato do governo da Presidente Dilma Rousseff. Entre 2010 e 2014 o governo federal
investiu 328,1 bilhões nos projetos MCMV de acordo com os números do PAC. Neste
período foram contratadas 4 milhões de unidades através do programa MCMV 1 e MCMV 2.
É importante ressaltar que o numero de unidades contratadas caiu consideravelmente nos
últimos anos. Referindo-se especificamente ao estado de SC, observa-se que houve a
construção de apenas 950 unidades em 2016, como mostra a figura12.
54
Figura 12 - Número de unidades construídas em cada Estado em 2016
Fonte: G1, 2016. www.globo.com/economia/2016, acesso em 20/08/2017.
A desaceleração no numero de casas construídas e financiadas através do programa
MCMV está diretamente relacionada ao aumento exponencial do déficit fiscal. Em 2014 o
déficit registrado era de 32,5 bilhões de reais ante ao déficit de 154,2 bilhões em 2016, ano
em que o empreendimento estudo de caso foi concluído.
Este cenário de aumento do déficit fiscal foi decisivo para que a CEF reduzisse
drasticamente a concessão de credito via programa MCMV. Essa redução na concessão de
credito, especificamente no estado SC, se mostrou ponto fundamental para a não
concretização da venda do empreendimento em questão no prazo planejado.
3.5.3 Descompasso entre oferta e demanda
A partir de 2015 verificou-se um aumento expressivo no estoque de imóveis. Este
fato ocorreu em boa parte devido a um erro de leitura dos construtores que acreditavam que os
indicadores econômicos eram muito mais sólidos do que aquilo que posteriormente foi
descoberto. As pedaladas fiscais fizeram com que a população fosse induzida a acreditar num
cenário muito aquém da realidade.
55
Este cenário resultou num descompasso entre a oferta e demanda que é observada no
mercado até os dias atuais. Num primeiro momento os vendedores não alavancados se
recusam a reduzir o valor cobrado pelo imóvel. Na direção oposta encontram-se s
compradores que acreditam que os preços praticados no mercado atualmente não refletem o
valor intrínseco aos imóveis.
Este argumento nos remete a uma das discussões mais interessantes acerca da
precificação de ativos imobiliários.
3.6 PRECIFICAÇÃO DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS
Precificação é o processo no qual se define o preço para a venda de determinado bem
ou serviço. Pode ser determinado a partir de distintos referenciais. A exemplo tem-se o preço
formado a partir do custo, o preço baseado na concorrência ou o preço baseado no valor
percebido pelo consumidor. Há que se distinguir então a diferença entre preço e valor. Preço
remete ao montante em dinheiro pago por um produto. Já o valor é algo que não é próprio do
produto, e sim algo atribuído a este pelo consumidor. Depara-se então com o caráter subjetivo
relativo a valor, visto que esse sentimento varia de pessoa para pessoa. Assim o custo de um
produto serve para balizar seu preço mínimo e não seu valor (preço máximo).
3.7 A DIFERENÇA ENTRE PREÇO E VALOR NO MERCADO IMOBILIÁRIO
Uma operação de investimento é aquela que, após analise profunda, promete a
segurança do principal e um retorno adequado. As operações que não atendem essas
condições são especulativas. Um dos princípios básicos para a avaliação de empreendimentos
imobiliários é poder confiar nas premissas de mercado.
Com o descobrimento das pedaladas fiscais observou-se que as premissa utilizadas
pelo mercado eram falhas. Isso fez com que uma serie de empreendimentos imobiliários, se
mostrassem inviáveis. A oferta crescente de imóveis em um mercado e a falta de compradores
fez com que não houvesse um grande volume de negócios sendo concretizados. Por conta
desse cenário surge a seguinte questão: qual o real valor do imóvel no mercado atual? Neste
56
mesmo período observou-se um movimento especulativo de investidores adquirindo muitos
imóveis financiados, acreditando na premissa de que o preço dos imóveis é sempre crescente.
Esta é uma premissa falsa, visto que não existem ativos que não ofereçam oscilação
de preço. Estes mesmos investidores alavancados se viram obrigados a se desfazer desses
ativos realizando um prejuízo. Por outro lado, do ponto de vista do comprador, surgiram
excelentes oportunidades de compra para os investidores que possuíam liquidez e trabalhavam
sem avanço financeiro.
Daí conclui-se que o preço é o que o vendedor acredita que conseguira para se
desfazer do imóvel em condições perfeitas de mercado. Valor é o preço real de venda
considerando a situação macro e micro econômico do imóvel em questão.
O mercado imobiliário estando sujeito às leis de oferta e demanda tem a
característica de operar em ciclos como ocorre com outros tipos de mercado. Esse caráter
cíclico é denotado devido ao descompasso entre a oferta e a demanda. No Brasil este mercado
experienciou forte crescimento entre os anos de 2004 a 2012 através de incentivos do governo
em redução de impostos e preços de materiais de construção, concessões de créditos para o
setor entre outras medidas que movimentaram o mercado.
Tudo isso contribuiu para uma elevação dos preços praticados pelo mercado, que se
encontra hoje em um período de ajuste de preços. A baixa liquidez relativa e o longo período
de maturação do produto corroboram o fato de o mercado imobiliário ser considerado um
mercado singular. Coincidente a esse período verificou-se que a economia nacional passou a
enfrentar uma estagnação em sua produção e consumo, resultando assim em um cenário
pouco propicio a investimentos no setor.
Desde o início devido à falta de empreendimentos semelhantes, a construção
presumia avaliar a demanda local do produto ofertado e servir também como base de análise
para futuros investimentos nos arredores. Caso o resultado se demonstrasse positivo era
vislumbrada o reinvestimento do capital no próprio local, na construção de imóveis com
características semelhantes podendo contar assim com otimizações logísticas e um mercado
inexplorado e ainda desconhecido por outras construtoras e investidores. Dessa forma poderia
ser otimizado também o capital investido e por consequência o lucro obtido.
57
3.8 ANÁLISE FINANCEIRA
A análise financeira do empreendimento foi realizada através dos dados de VPL e
TIR obtidos e foram simulados três cenários.
No primeiro cenário a venda das casas ocorreria simultaneamente e coincidindo com
o término da obra em agosto de 2016. Para um segundo cenário foi considerada que a venda
de uma unidade ocorreria ao final da obra e a segunda unidade nove meses depois. E no
terceiro a venda da primeira unidade ocorreria nove meses após a conclusão das obras e a
segunda após dezoito.
Vale ressaltar que os indicadores positivos e atraentes foram obtidos, pois foram
desconsiderados nos custos valores relativos a corretagem e impostos, sendo que se estes
fossem computados, haveria inviabilidade mesmo no mais otimista dos cenários.
Visto que o objetivo era obter um rendimento mínimo superior ao da caderneta de
poupança, foi utilizada uma TMA de 0,5% para a análise financeira do VPL, por se considerar
que este é um valor razoável para tal comparação. Após simulação de diferentes valores de
TMA para verificação de seus respectivos VPL foi obtida a seguinte tabela 2:
Tabela 2- VPL x TMA
TMA (% a.m.) 0 0,1 0,3 0,5 0,7 0,9 1,1 1,3
VPL1: otimista
R$ 53.317,52
R$ 51.318,22
R$ 47.385,92
R$ 43.540,38
R$ 39.779,61
R$ 36.101,69
R$ 32.504,76
R$ 28.986,98
VPL2: mediano
R$ 53.317,52
R$ 50.031,35
R$ 43.631,60
R$ 37.454,94
R$ 31.493,20
R$ 25.738,51
R$ 20.183,35
R$ 14.820,46
VPL3: pessimista
R$ 53.317,52
R$ 47.469,13
R$ 36.222,82
R$ 25.551,19
R$ 15.424,61
R$ 5.815,02
-R$ 3.304,11
-R$ 11.957,89
Fonte: Autores, 2016.
58
Figura 13 -VPL x TMA
Fonte: Autores, 2016
59
3.8.1 Cenário Otimista
O cenário otimista considerou que a venda das unidades ocorreria simultaneamente
ao término das obras, no mês de agosto de 2016, conforme mostram respectivamente as
tabelas 3 e 4.
Tabela 3- Fluxo de caixa do cenário otimista
Fluxo de caixa Saídas Entradas Saldo mensal Saldo acumulado
nov/15 80.336,47 -80.336,47 - 80.336,47
dez/15 22.447,01 -22.447,01 -102.783,48
jan/16 26.341,00 -26.341,00 -129.124,48
fev/16 40.841,75 -40.841,75 -169.966,23
mar/16 15.332,56 -15.332,56 -185.298,79
abr/16 11.912,83 -11.912,83 -197.211,62
mai/16 5.829,56 - 5.829,56 -203.041,18
jun/16 23.140,38 -23.140,38 -226.181,56
jul/16 10.500,92 -10.500,92 - 236.682,48
ago/16 290.000,00 290.000,00 53.317,52
set/16
out/16
nov/16
dez/16
jan/17
fev/17
mar/17
abr/17
mai/17
jun/17
jul/17
ago/17
set/17
out/17
nov/17
dez/17
jan/18
fev/18
TOTAL 236.682,48 290.000,00 - -
Fonte: Autores, 2016.
60
Tabela 4 - Resultado da análise financeira para cenário otimista
TMA = 0,7 % a.m. VPL TIR (% a.m.) TIR (% a.a.) PAYBACK
CENARIO OTIMISTA 39.779,61 3,14 44,92 10 meses
Fonte: Autores, 2016.
3.8.2 Cenário Mediano
O cenário mediano considerou que a venda de uma unidade ocorreria junto ao
término da obra e a segunda unidade seria comercializada após nove meses, conforme
mostram respectivamente as tabelas 5 e 6.
61
Tabela 5 - Fluxo de caixa do cenário mediano
Fluxo de caixa Saídas Entradas Saldo mensal Saldo acumulado
nov/15 80.336,47 - 80.336,47 -80.336,47
dez/15 22.447,01 - 22.447,01 - 102.783,48
jan/16 26.341,00 -26.341,00 -129.124,48
fev/16 40.841,75 - 40.841,75 -169.966,23
mar/16 15.332,56 - 15.332,56 -185.298,79
abr/16 11.912,83 - 11.912,83 -197.211,62
mai/16 5.829,56 -5.829,56 -203.041,18
jun/16 23.140,38 -23.140,38 -226.181,56
jul/16 10.500,92 -10.500,92 -236.682,48
ago/16 145.000,00 -145.000,00 - 91.682,48
set/16 - - 91.682,48
out/16 - -91.682,48
nov/16 - -91.682,48
dez/16 - -91.682,48
jan/17 - -91.682,48
fev/17 - -91.682,48
mar/17 - -91.682,48
abr/17 - -91.682,48
mai/17 145.000,00 145.000,00 53.317,52
jun/17
jul/17
ago/17
set/17
out/17
nov/17
dez/17
jan/18
fev/18
TOTAL 236.682,48 290.000,00 - -
Fonte: Autores, 2016.
Tabela 6- Resultado da análise financeira para cenário mediano
TMA = 0,7 % a.m. VPL TIR (% a.m.) TIR (% a.a.) PAYBACK
CENARIO MEDIANO 31.493,20 1,89 25,19 19 meses
Fonte: Autores, 2016.
62
3.8.3 Cenário Pessimista
No cenário pessimista, que se encontra como sendo o que melhor reflete o cenário em
questão, foi considerado que a venda de uma unidade ocorreria nove meses após a conclusão
da obra e a segunda unidade seria vendida nove meses depois da primeira vendam, ou dezoito
meses após o término da obra, conforme mostram respectivamente as tabelas 7 e 8.
Tabela 7- Fluxo de caixa do cenário pessimista
Fluxo de caixa Saídas Entradas Saldo mensal Saldo acumulado
nov/15 80.336,47 - 80.336,47 - 80.336,47
dez/15 22.447,01 -22.447,01 -102.783,48
jan/16 26.341,00 -26.341,00 -129.124,48
fev/16 40.841,75 -40.841,75 -169.966,23
mar/16 15.332,56 -15.332,56 -185.298,79
abr/16 11.912,83 -11.912,83 -197.211,62
mai/16 5.829,56 -5.829,56 -203.041,18
jun/16 23.140,38 -23.140,38 -226.181,56
jul/16 10.500,92 -10.500,92 -236.682,48
ago/16 - -236.682,48
set/16 - -236.682,48
out/16 - -236.682,48
nov/16 - -236.682,48
dez/16 - -236.682,48
jan/17 - -236.682,48
fev/17 - -236.682,48
mar/17 - -236.682,48
abr/17 - -236.682,48
mai/17 145.000,00 145.000,00 -91.682,48
jun/17 - -91.682,48
jul/17 - -91.682,48
ago/17 - -91.682,48
set/17 - -91.682,48
out/17 - -91.682,48
nov/17 - -91.682,48
dez/17 - -91.682,48
jan/18 - -91.682,48
fev/18 145.000,00 145.000,00 53.317,52
TOTAL 236.682,48 290.000,00 - -
Fonte: Autores,2016.
63
Tabela 8- Resultado da análise financeira para cenário pessimista
TMA = 0,7 % a.m. VPL TIR (% a.m.) TIR (% a.a.) PAYBACK
CENÁRIO PESSIMISTA 15.424,61 1,03 13,08 28 meses
Fonte: Autores, 2016.
Os números encontrados acima na análise financeira desse empreendimento não
levaram em consideração a carga tributária que esse regime de lucro real impõe as
construções. A carga tributária não foi calculada e ao final apurou-se um valor tributário de
R$34.622,07, ou seja, um valor altíssimo que caso houvesse sido previsto tornaria este projeto
inviável.
Outros valores que também não foram previstos, mas que também tem um valor
significativo são as despesas indiretas que somadas chegaram ao valor de R$4.420,00 que
segue na tabela 9:
Tabela 9 - Custos indiretos
Custos administrativos R$
Combustível/Lubrificante 920,00
Alimentação 400,00
Pedágio 100,00
Remuneração 3.000,00
Total 4.420,00 Fonte: Autores, 2017.
Vejamos que haveria um retorno mais satisfatório caso fosse optado o RET. No
regime optado ocorre uma tributação de R$34.622,07. No caso do RET tendo como alíquota
única substitutiva do INSS o percentual de 2% sobre o faturamento, mais 1% sobre as receitas
mensais de incorporação, o que resultaria na incidência de 3% sobre R$ 290.000,00. Assim
ter-se-ia o valor total de tributos de R$ 8.700,00, um valor muito mais atraente comparado ao
regime do lucro real.
Para o cenário atual do mercado imobiliário essa análise tributaria tem extrema
relevância. Em tempos atrás as incorporações encontravam seu preço somando o custo ao
64
lucro. Hoje a variável a ser encontrada e estudada é o custo, levando em consideração que as
incorporações do Programa Minha Casa Minha Vida já partem de um preço alvo, disto nota-
se a importância do estudo tributário que a incorporação irá utilizar afim de ao final da
construção não obter possíveis prejuízos.
Figura 14 - Evolução Preço x Custo x Lucro
Fonte: Ávila, 2017.
Preço alvo corresponde ao teto permitido pelo MCMV. Logo para obtenção do lucro
máximo é necessário um controle rigoroso dos custos; das despesas; profundo conhecimento
da desoneração e escolha do regime tributário mais adequado à empresa.
Figura 15: Preço Alvo
Fonte: Autores, 2017
65
3.9 COMPARAÇÃO ENTRE DOIS SISTEMAS TRIBUTÁRIOS: LUCRO REAL X
REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO – RET
Para a analise de rentabilidade relativa a escolha de diferentes regimes de tributação
do empreendimento, foi realizado um comparativo partindo do cenário de adoção da
tributação pelo lucro real (caso em questão) e no outro pressupondo a adoção do RET. Vale
salientar que no caso objeto de estudo, o empreendimento foi realizado por pessoa física,
porém essas são equiparadas a pessoa jurídica para fins de imposto de renda, sendo tributadas
pelo lucro real, por ser esse o regime geral de tributação.
Para um resultado mais compatível com a realidade e maneira formal de construção
de empreendimentos, foram feitas simulações e comparações entre dois regimes tributários
distintos: o lucro real e o RET. A apuração dos tributos constituindo pessoa jurídica, optando
pelo lucro real mostra que o resultado é desastroso do ponto de vista financeiro, sendo que a
alta taxa de tributação extirpa por completo qualquer possibilidade de lucro. Conforme mostra
a tabela 10:
66
Tabela 10- Resultado optando-se pelo Lucro Real
Alternativa SEM RET (lucro real)
1 Faturamento 290.000,00R$
2 Custos Diretos 229.863,48R$
2.1 Materiais 87.779,26R$
2.2 Mão de obra 68.400,00R$
2.3 Serviços Técnicos/Proj 3.684,22R$
2.4 Terreno 70.000,00R$
3 Custos Indiretos 4.746,68R$
3.1 Combustível 920,00R$
3.2 Alimentação 400,00R$
3.3 Pedágio 100,00R$
3.5 Remuneração 3.000,00R$
3.6 Contas Agua e Luz 326,68R$
4 Impostos (ITBI FRJ) e taxas cartorio 3.148,55R$
5 Corretagem 17.400,00R$
6 Deduções a receita 34.622,07R$
2.1 ISS (PL - 3%) 3 2.052,00R$
2.2 Pis-pasep 1,65 4.785,00R$
2.3 Cofins 7,6 22.040,00R$
2.4 INSS 3.070,45R$
2.5 CSLL 2.674,62R$
Resultado 219,22R$ Fonte: Autores, 2017.
Em contrapartida, pelo RET que possui alíquotas únicas e substitutivas do INSS,
IRPJ, CSLL PIS-PASEP e COFINS, alíquotas estas que somadas resultam em R$8.700,00
ante os R$34.622,07 auferidos pelo lucro real. Assim, é percebida, ainda que de forma
modesta o vislumbre de um resultado lucrativo. Conforme tabela 11:
67
Tabela 11- Resultado optando-se pelo RET
Alternativa COM RET
1 Faturamento 290.000,00R$
2 Custos Diretos 229.863,48R$
2.1 Materiais 87.779,26R$
2.2 Mão de obra 68.400,00R$
2.3 Serviços Técnicos/Proj 3.684,22R$
2.4 Terreno 70.000,00R$
3 Custos Indiretos 4.746,68R$
3.1 Combustível 920,00R$
3.2 Alimentação 400,00R$
3.3 Pedágio 100,00R$
3.5 Remuneração 3.000,00R$
3.6 Contas Agua e Luz 326,68R$
4 Impostos (ITBI FRJ) e taxas cartorio 3.148,55R$
5 Corretagem 17.400,00R$
6 Deduções a receita 2.052,00R$
2.1 ISS 3 2.052,00R$
L.Bruto 32.789,29R$
7 Taxas RET 8.700,00R$
7.1 (-) 2% faturamento (substitutiva INSS) 5.800,00R$
7.2 (-) 1% receitas mensais (subst. Irpj, csll,pispasep, cofins) 2.900,00R$
Resultado 24.089,29 Fonte: Autores, 2017.
Dessa maneira, conclui-se que a parcela que seria destinada ao lucro é praticamente
consumida por inteiro pelos altos tributos incidentes na opção pelo lucro real. No caso do
RET, sendo o valor tributário quase quatro vezes menor (25,12%) daquele auferido pelo lucro
real, é possível uma obtenção de maior remuneração sobre o capital investido.
3.10 ANÁLISE CRÍTICA
Após a análise financeira, sendo desconsiderados impostos e corretagem, tal que
como foi feita a princípio é possível verificar que equivocadamente existem indicadores de
viabilidade que justificam a construção do empreendimento ainda que esta esteja no cenário
pessimista. Deve ser levado em consideração ainda, que a TMA atribuída para a análise foi
68
significativamente menor do que aquela que costuma ser verificada em projetos de viabilidade
semelhantes.
A tabela de indicadores, (figura 11) foi mantida da maneira como primeiramente foi
concebida, para que ficasse evidenciado o erro de julgamento e subestimação de custos
quando estes são calculados de maneira descuidada.
Há muitos fatores no atual mercado da construção civil que levam a crer que
contrariando o senso comum, de que grandes construtoras e profissionais do ramo não são
suscetíveis a erros, o mercado está sofrendo bruscas mudanças.
Por muito tempo a saúde financeira de grandes empresas do ramo foi relegada a
segundo plano, sendo tratada de maneira descuidada e imprudente, e atualmente com a
produtividade acirrada e as bruscas e repentinas mudanças de ânimo do mercado percebe-se
que estas decisões estão cobrando seu preço da pior maneira, para muitas a falência.
Muitas construtoras abrem a cada dia, e num ritmo ainda maior ocorre a quebra de
tantas outras. A leitura errônea do canário macro econômico, descaso com o cenário político
(impacto direto na economia) e excesso de otimismo parece ter contagiado os profissionais
que se aventuram no mercado.
O desconhecimento legislativo e tributário, ponto pouco abordado na academia
durante a formação do profissional exacerba e põe em foco as perdas realizadas durante o
empreendedorismo na construção civil.
Deve ser levado em consideração que a TMA atribuída para a análise foi
significativamente menor do que a verificada em projetos de viabilidade semelhantes.
Normalmente é utilizada como parâmetro mínimo para comparação, a taxa Selic, que
segundo o BC é de 14,15% ao ano, ou 1,1% ao mês. Caso esta fosse arbitrada para a análise,
haveria viabilidade do ponto de vista financeiro apenas nos cenários mediano e otimista, que
resultariam numa TIR mensal de respectivamente 1,89% e 3,14%. É válido ressaltar que não
estão inclusos nesta análise a taxa de comissão com corretagem de imóveis, tributos e nem o
valor de desconto do imposto sobre o lucro. Sendo que ambos diminuiriam o lucro real do
investimento.
Ainda, há que se considerar que não foram computados os gastos referentes à taxa
administrativa do imóvel, que diminuiriam consideravelmente as margens de lucro e
rentabilidade do investimento. Caso este fosse ofertado a um possível comprador pelo regime
69
de incorporação, as mesmas seriam obrigatoriamente calculadas e consideradas, porém lucro e
custos seriam diferentes.
Da análise financeira fica evidente que quanto mais longos perdurarem os períodos
em que o fluxo de caixa se mantém negativo, maior o impacto na rentabilidade do
investimento.
A seguir são apresentados e discutidos alguns itens de capital importância gerencial a
ser atendida para o sucesso dos empreendimentos do Programa Minha Casa Minha Vida.
3.10.1 Desconhecimento dos tributos por parte dos investidores
Todo incorporador deveria saber que a legislação tributária está bastante complexa,
havendo dezenas de tributos exigidos, com impostos, taxas e contribuições. Esse excesso de
tributos pode inviabilizar diversas operações e muitas vezes levando empresas ao colapso
financeiro. Cabe ao empresário encontrar meios para dar suporte a seus projetos, tornando
viável sua empresa através de um planejamento tributário adequado para o seu mercado
dentro da construção.
Para organizar o planejamento tributário é necessário envolver todas as atividades
das empresas de construção civil, começando pelo orçamento da obra, seja ele feito para
participar de uma concorrência ou para fazer a análise de viabilidade de qualquer
empreendimento, um dos temas deste trabalho e estudando as possibilidades legais,
identificando, entre as alternativas permitidas pela legislação, a forma de calcular os tributos
através da menor carga fiscal dentro de transações lícitas.
3.10.2 Construtoras de médio e grande porte indo ao colapso financeiro
Esta situação ocorrida no empreendimento em Paulo Lopes mostra a real situação
que está ocorrendo com construtoras de médio e grande porte. Podemos com os números
apresentados durante este trabalho multiplicá-los por alguns milhares ou milhões de reais.
Um caso de grande repercussão nacional ocorreu nos anos 90 com a construtora
ENCOL S.A. da cidade de Goiânia onde o seu fundador administrava a empresa da mesma
maneira em que se administra uma pequena fábrica. A empresa não mudou em momento
70
algum sua política de vendas mesmo com o país passando por grandes crises políticas e
financeiras. Ao final de sua trajetória estava vendando novos imóveis para financiar os que
estavam em andamento o que era inviável.
Depois de alguns anos esse modelo o mercado não conseguia mais absorver a oferta
e em 1999 a construtora veio a decretar sua falência.
Um caso semelhante ocorrido em Santa Catarina foi com a Criciúma Construções,
onde sucessivos lançamentos ocorreram sem prestar atenção no cenário econômico que levou
ao alto índice de inadimplência por parte dos adquirentes fazendo com que construtora
entrasse em colapso financeiro.
3.10.3 Investidores inexperientes ou temerários
Nos últimos anos, com a dificuldade de investimentos assertivos em outras áreas, e
com a promessa de alta rentabilidade com investimentos na construção civil, tem-se
observado um movimento onde investidores informais, advindos dos mais diversos setores e
áreas de atuação, investem em empreendimentos imobiliários.
Com a facilidade de credito para a compra de imóveis, principalmente de baixo
padrão, proporcionadas por programas do governo federal muitos foram os que se
aventuraram nesse promissor mercado. Enquanto a oferta de credito perdurou, inúmeros
foram os investidores que conseguiram rápidos ganhos de capital com taxas razoáveis de
retorno. e concretização de negócios no ramo.
Porem com a descontinuidade na oferta de credito, e a crença dos investidores de que
esse era um mercado sempre rentável e seguro, é perceptível um cenário com muita oferta e
pouca demanda. Muitos outros que entraram tardiamente no mercado encontram-se com
imóveis parados, devido a esse segundo cenário, amargando prejuízos evidenciando uma
economia em recessão.
Pesam contra estes investidores o desconhecimento do mercado imobiliário e do
cenário econômico, despreparo para os problemas oriundos de uma construção e por este não
ser o mercado no qual o investidor atua, muitas vezes é visto um grande descaso na
concepção, execução e concretização do produto.
71
Por mais que esse seja um cenário desfavorável à construção civil, estando esse
sujeito às nuances e particularidades de qualquer mercado livre, é muito provável que
“modismos” como este sejam observados em épocas futuras, tal qual como já foram
observados em tempos passados. E ainda que contraditoriamente, tais modismos podem ser
observados com bons olhos, pois direcionam o mercado a excelência, profissionalismo e a boa
condução de empreendimentos, visto que esses períodos de bonança, no qual se observa a
maior incidência de investidores “informais” acabam por peneirar as construtoras de
qualidade e primazia daqueles que o fazem por mero comodismo.
Tratamos aqui por “investidor informal” aquele que não tem a construção civil como
sua área de atuação e casualmente investe em mercados alternativos quando estes se mostram
promissores economicamente.
72
4. CONCLUSÃO
O tema desenvolvido neste trabalho nos mostra a importância de um conhecimento
mais aprofundado na área da Engenharia Econômica e na área tributária nas obras de
engenharia, sejam elas de mão de obra, construção ou incorporação.
O trabalho conseguiu alcançar os objetivos traçados, iniciando com a viabilidade
financeira do empreendimento, item este que nos mostrou todos os dados da rentabilidade da
incorporação que inicialmente mostrava-se viável por um tipo de regime de tributação.
A análise econômica mostrou que o município de Paulo Lopes ainda não é uma boa
opção para este tipo de incorporação, visto que até a presente data o imóvel ainda não foi
vendido.
Os regimes estudados no decorrer deste trabalho mostrou que sendo pelo lucro real é
inviável, ou seja, a carga tributária é elevada. Com a opção pelo Regime Especial de
Tributação a incorporação sendo individual não é viável, mas sob o ponto de vista que se
construir múltiplas unidades esses empreendimentos se optados por esse regime realmente
tornam-se viáveis.
Concluindo, as incorporações imobiliárias devem ser realizadas com muita
responsabilidade, tanto para a saúde financeira das empresas como aos consumidores que
muitas vezes são vítimas de gestores que se deixam levar pelo otimismo e acabam por vezes
amargando enormes prejuízos.
73
5. RECOMENDAÇÕES
Os autores recomendam o mesmo estudo de caso observado sob a opção de
diferentes regimes tributários, para efeito de comparação, ainda sugerem um estudo acerca do
tema preço x valor intrínseco de bens, visto que esta consideração é recorrente, e objeto de
estudo da economia contemporânea sob o termo “valuation”.
O mercado imobiliário gerou por muito tempo lucros exorbitantes e foi observado
uma alta taxa de valorização dos imóveis e altos preços, assim é necessário avaliar se os
preços condizem com o valor real do imóvel e com a realidade atual de mercado (onde lucros
são menores e consequentemente preços), ou se presencia-se devido a especulação uma bolha,
na qual todos os imóveis apresentam preços não compatíveis com a realidade.
Outras recomendações que os autores sugerem são estudos na área de Legislação,
esse estudo é extremamente importante, pois não existe engenharia sem contrato.
Estudos mais aprofundados durante a formação do estudante de Engenharia Civil, ou
pelo menos noções de contabilidade, pois engenharia civil movimenta muito dinheiro no
mercado, portanto um maior conhecimento por parte dos gestores, muitos problemas e
prejuízos serão evitados.
Valorizamos que em disciplinas de orçamentos, administração ou formação de preço
os preços sejam considerados os tipos de pessoas/empresas, e as devidas responsabilidades
tributárias.
74
REFERÊNCIAS
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outras disposições para condomínios edilícios. Set 2006.
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78
ANEXOS
77
Tabela 12: Custo dos Projetos
Fonte: Autores, 2016
78
Tabela 13: Custos de Averbação
Fonte: Autores, 2016
79
Tabela 14: Custos de mão de obra
Fonte: Autores, 2016
80
A legenda abaixo se aplica aos gráficos sobre Custos da Obra nas páginas 80 a 94, a seguir:
A SEREM ORÇADOS PREÇOS ORÇADOS E ESTIMADOS EM SITES DE COMPRA INTERNET POSSUI MOS NOTA FISCAL
EMITE NOTA FISCAL, MAS FALTA PEGARMOS.
POSSUIMOS NUMERO DO PEDIDO/ESPELHO, MAS FALTA PEGAR A NOTA.
AMIGO CONSTRUTOR - FORNECEU NOTA DE R$6.000,00, ENQUANTO O VALOR GASTO FOI DE CERCA DE R$2OOO,00
Tabela 15: Custo de materiais e equipamentos (segue até a página 94)
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Fonte: Autores, 2016
Tabela 16: Gastos com concessionária de água e luz
Fonte: Autores, 2016
95
Tabela 17: Planilha de pagamentos
Fonte: Autores, 2016
96
Tabela 18: Planilha de materiais e fornecedores (segue até a Página 106)
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Fonte: Autores, 2016