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UNIVERSIDADE ESTADUAL DE FEIRA DE SANTANA
DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA CURSO: ENGENHARIA CIVIL
SIDNEI SIMAS DOS SANTOS
IMPORTÂNCIA DO PLANO DIRETOR NO CONTROLE DO CRESCIMENTO HABITACIONAL
EM FEIRA DE SANTANA
Feira de Santana 2008
SIDNEI SIMAS DOS SANTOS
IMPORTÂNCIA DO PLANO DIRETOR NO CONTROLE DO CRESCIMENTO HABITACIONAL
EM FEIRA DE SANTANA
ORIENTADOR: Prof. Raymundo Alves Pires
Feira de Santana 2008
Trabalho Final de Curso, Projeto Final II.
UNIVERSIDADE ESTADUAL DE FEIRA DE SANTANA
DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA CURSO: ENGENHARIA CIVIL
SIDNEI SIMAS DOS SANTOS
IMPORTÂNCIA DO PLANO DIRETOR NO CONTROLE DO CRESCIMENTO HABITACIONAL
EM FEIRA DE SANTANA
TRABALHO SUBMETIDO À APROVAÇÃO DOS PROFESSORES DO
DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA, CURSO DE ENGENHARIA CIVIL.
_________________________________________
RAYMUNDO ALVES PIRES, UEFS
(ORIENTADOR)
_________________________________________
GERINALDO COSTA ALVES, UEFS
(EXAMINADOR)
_________________________________________ CARLOS PEREIRA NOVAES, UEFS
(EXAMINADOR)
Feira de Santana 2008
AGRADECIMENTOS
A Deus, pela saúde e paz para desenvolver esse trabalho. Aos meus pais, Ananias e Quitéria, pela minha formação pessoal, profissional e pelo amor e carinho. Aos meus irmãos Sandra, Sergio, Silas e Silmara pelo amor e harmonia familiar. A minha noiva Marivane Alves, pela motivação, amor, carinho e principalmente pela compreensão nos momentos mais difíceis. A minha sogra Valdete e meu sogro Orlando Alves pelo Apoio Incondicional. Ao meu orientador, Raymundo Alves Pires, pelo auxílio e apoio ao longo deste trabalho. Todos os professores que contribuíram pra minha formação profissional. A UEFS, por ser uma Instituição formadora de excelentes profissionais.
SUMÁRIO
Resumo...........................................................................................................1
1-Introdução .....................................................................................................3
1.1-Justificativa ................................................................................................. 4
1.2-Objetivos ...................................................................................................... 5
1.3-Hipóteses ..................................................................................................... 6
2-Referencial Teórico.........................................................................................7
2.1-Urbanização no Brasil e no Nordeste........................................................... 7
3-Processo de Desenvolvimento Urbano de Feira de Santana.........................15
3.1-Origem e Evolução...................................................................................17
3.2-População e Urbanização...........................................................................19
4-Crescimento Habitacional de Feira de Santana.............................................22
5-Plano Diretor.................................................................................................28
5.1-Obrigatoriedade e Abrangência..................................................................32
5.2-Participação da Sociedade Civil..................................................................33
5.3-A centralidade do Plano Diretor na Política de Regularização Fundiária....34
5.4-Zonas Especiais de Interesses Sociais.......................................................36
5.4.1-Problemas do Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo........................37
6-Considerações Finais.....................................................................................43
Referências.................................................................................................45
Anexo..........................................................................................................48
1
Resumo
A Importância do Plano Diretor no Controle do Crescimento Habitacional em Feira
de Santana, como instrumento fundamental para orientar a política de
desenvolvimento e de ordenamento da expansão urbana da cidade, pois a cidade
cada vez mais esta expandindo para área que não possui infra-estrutura básica
como: saneamento, pavimentação, iluminação, segurança, transporte, escolas,
postos de saúde etc, o objetivo do trabalho é enfatizar a importância do Plano
Diretor no planejamento territorial e principalmente conscientizar a participação dos
cidadãos no processo de implantação e atualização do plano, pois também é direito
da população decidir sobre os investimentos prioritários, de forma a garantir o
acesso a terra urbanizada e regularizada, fornecendo a todos os cidadãos o direito à
moradia e aos serviços urbanos. O trabalho foi elaborado através de referência
bibliográfica que aborda sobre o tema, registro fotográfico, Projeto do Plano Diretor
de Feira de Santana, com objetivo de enfatizar a importância do mesmo para o
controle do crescimento espontâneo do município. Fornecendo através das ZEIS,
acesso a moradia e serviços essenciais a todos os cidadãos, principalmente os de
menor poder aquisitivo.
Palavras-chave: Crescimento Habitacional, Plano Diretor; Planejamento Territorial.
2
Abstract
The Importance of Planning Director in the Control of Housing Growth in Feira de Santana,
as a key tool to guide policy development and planning of the urban sprawl of the city, as the
city increasingly expanding to this area that does not have basic infrastructure as: sanitation,
paving, lighting, security, transportation, schools, health posts, etc., the goal of the work is to
emphasize the importance of the Plan Director in the planning and territorial mainly
awareness citizens' participation in the process of deployment and upgrade of the plan
because it is also right of the people decide on the investment priority to ensure access to
urban land and rectified, providing to all citizens the right to housing and urban services. The
study was prepared by reference literature that addresses on the subject, of photographs,
Project Director of the Plan de Feira de Santana, in order to emphasize the importance of the
same for the control of the spontaneous growth of the municipality. Providing through ZEIS,
access to housing and essential services to all citizens, especially those with lower purchasing
power.
Keywords: Growth Housing, Planning Director; Territorial Planning.
3
1-INTRODUÇÃO
É notório que o déficit habitacional do país contribui cada vez mais para a ocupação
de espaços urbanos que não estão preparados com serviços públicos essenciais,
como: saneamento básico, pavimentação, iluminação, segurança, transporte,
escolas, postos de saúde, etc. Há então o surgimento de loteamentos que não são
devidamente planejados e principalmente favelizados, que contribuem para o
crescimento desorganizado das cidades.
Para que não ocorra essa ocupação territorial desestruturada, é necessária a
implantação de um Plano Diretor, que irá controlar e ordenar o crescimento do
município, estabelecendo as prioridades de investimentos e as diretrizes de
parcelamentos, uso e ocupação do solo, bem como os instrumentos que serão
aplicados para incentivar e controlar o desenvolvimento urbano.
Porém na implantação ou complementação do Plano Diretor é importante que todas
as etapas sejam conduzidas, elaboradas e acompanhadas pelas equipes técnicas
de cada Prefeitura Municipal e principalmente pelos cidadãos que vivem a realidade
de seu município.
Os princípios que norteiam o Plano Diretor estão contidos no Estatuto da Cidade.
O Estatuto da Cidade, Lei Federal n° 10.257 de 10 de julho de 2001, regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal e estabelece parâmetros e diretrizes da política urbana no Brasil. Oferece instrumentos para que o município possa intervir-nos processo de planejamento e gestão urbana e territorial, e garantir a realização do direito à cidade.
Nos termos do Estatuto da Cidade, o Plano Diretor está definido como instrumento
básico para orientar a política de desenvolvimento e de ordenamento da expansão
urbana do município.
4
Portanto o desenvolvimento desse trabalho visa a importância do Plano Diretor no
crescimento habitacional de Feira de Santana, pois a cidade cada vez mais esta
expandindo para área que não possui infra-estrutura básica como: saneamento,
pavimentação, iluminação, segurança, transporte, escolas, postos de saúde etc.
1.1-JUSTIFICATIVA
A importância dos parâmetros aplicados pelo Plano Diretor no âmbito do
planejamento territorial, de modo a ocupar o sitio da cidade, prevendo os pontos
onde se localizarão atividades, e todos os usos do espaço, presentes e futuros. Pelo
planejamento territorial, pode-se converter a cidade em benefício para todos; pode-
se democratizar as oportunidades para todos os moradores; pode-se garantir
condições satisfatórias para financiar o desenvolvimento municipal; e pode-se
democratizar as condições para usar os recursos disponíveis, de forma democrática
e sustentável. O Plano Diretor, portanto, deve interagir com as dinâmicas dos
mercados econômicos. Nesse sentido é que se pode dizer que o Plano Diretor
contribui para reduzir as desigualdades sociais – porque redistribui os riscos e os
benefícios da urbanização.
O objetivo fundamental do Plano Diretor é estabelecer como a propriedade cumprirá
sua função social, de forma a garantir o acesso a terra urbanizada e regularizada,
reconhecer a todos os cidadãos o direito à moradia e aos serviços urbanos. Nesta
perspectiva, o Plano Diretor, deixa de ser um mero instrumento de controle do uso
do solo para se tornar um instrumento que introduz o desenvolvimento sustentável
das cidades brasileiras. Para isso, por exemplo, é necessário que assegure espaços
adequados para a provisão de novas moradias sociais que atendam a demanda da
população de baixa renda; que preveja condições atraentes para micro e pequenas
empresas – itens vitalmente importantes para que haja crescimento urbano
equilibrado; para que se evite ocupação irregular e informal do território do
município; e outros. O primeiro passo, em todos os municípios, é conhecer a
estrutura fundiária e suas tendências de desenvolvimento. A partir desse
conhecimento, cada município deve escolher – dentre os instrumentos previstos no
5
Estatuto da Cidade – os que mais favoreçam a inclusão social, em cada município e
em cada mercado local.
O Estatuto da Cidade oferece vários desses instrumentos: de Regularização
urbanística e fundiária; a possibilidade de criar Zonas Especiais de Interesse Social
(ZEIS); utilização compulsória de terrenos e imóveis considerados subutilizados;
fazer valer o Direito de Superfície; obter Concessão Especial para Fins de Moradia;
destinar patrimônio público para programas de moradia, dentre outros.
1.2-OBJETIVOS
O objetivo geral deste trabalho é:
Enfatizar a importância do Plano Diretor como instrumento básico para orientar a
política de desenvolvimento e de ordenamento da expansão urbana de Feira de
Santana.
Os objetivos específicos deste trabalho são:
Demonstrar a importância do Plano Diretor no crescimento habitacional de Feira de
Santana de forma a conscientizar os cidadãos da sua participação no processo de
implantação e atualização do plano, pois a maioria não sabe o que é um Plano
Diretor pode melhorar o desenvolvimento do município.
6
1.3-HIPÓTESES
O Plano Diretor é importante para o controle do crescimento habitacional
espontâneo em Feira de Santana, pois o mesmo fornece diretrizes para a ocupação
territorial, integrado com programas habitacionais de construção com a política
municipal de desenvolvimento urbano. A ocupação racional do solo, a
democratização do acesso aos terrenos urbanizados, a otimização dos
investimentos públicos, são vinculados a uma integração urbanística, visando a
redução de custos, adequando ao perfil social-econômico e cultural da população
feirense de menor poder aquisitivo.
7
2-REFERENCIAL TEÓRICO
2.1-URBANIZAÇÃO NO BRASIL E NO NORDESTE
A análise do processo de urbanização brasileira é de fundamental importância para
o entendimento das relações inter e intra-regionais que se configuram no Brasil, e,
portanto, das conseqüências sócio-econômicas, políticas e culturais que se
agregaram no nosso território. Para tanto, faz-se necessário um enfoque do ponto
de vista histórico desde nosso processo de colonização até os dias atuais, buscando
compreender a forma pela qual as cidades brasileiras se apresentam.
Nesses esforços de entendimento das complexidades atual em que se
transformaram as cidades, ou seja, o urbano no Brasil, temos que nos referenciar
em dados demográficos, que por si só, não explicam a realidade, mas são subsídio
fundamental para analise desse processo.
Furtado (1987), numa abordagem histórica e econômica da formação do Brasil
explica que a ocupação econômica das terras americanas constitui um episodio da
expansão comercial da Europa.
O comércio interno europeu, em intenso crescimento a partir do séc. XI, havia
alcançado um elevado grau de desenvolvimento no sec. XV. O início da ocupação
econômica do território é em boa medida uma conseqüência da pressão política
exercida sobre Portugal e Espanha pelas demais nações européias.
Coube a Portugal a tarefa de encontrar uma forma de utilização econômica das
terras americanas que não fosse a fácil extração de metais preciosos. Somente
assim seria possível cobrir os gastos de defesa dessas terras. Das medidas políticas
que então foram tomadas resultou o início da exploração agrícola de terras
brasileiras. Nesses momentos a América passa a constituir parte integrante da
economia reprodutiva européia, cuja técnica e capitais nela se aplicam para criar de
forma permanente um fluxo de bens destinados ao mercado europeu.
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A economia brasileira se apresenta nesse momento como uma constelação de
sistemas, em que alguns se articulavam entre si, e outros permaneciam
praticamente isolados. Sendo uma grande plantação de produtos tropicais, primeiro
a monocultura em grande escala do açúcar, e depois a do café, com base no
trabalho escravo e depois do imigrante europeu, a colônia estava intimamente
integradas nas economias européias, das quais dependia. Não constituía, portanto,
um sistema autônomo, sendo simples prolongamento de outros maiores.
A Independência brasileira não modifica a estrutura econômica, baseada
principalmente no trabalho escravo. A ausência de tensões internas é responsável
por essa falta de transformação e atraso na industrialização. Somente na segunda
metade do sec. XIX é que se modificam as bases do sistema econômico,
representando também uma fase de transição política. É das tensões internas
surgidas da crise cafeeira que surgirão os elementos de um sistema econômico
autônomo (FURTADO, 1987). No Primeiro decênio da Independência, o café já
contribuía com 18% do valor das exportações do Brasil, colocando-se em terceiro
lugar depois do açúcar e do algodão, e, nos decêndios seguintes já passava a
primeiro lugar.
A economia brasileira no sec. XIX parece ter alcançado uma alta taxa de
crescimento, sendo o comércio exterior o setor dinâmico do sistema, é no seu
comportamento que está a chave do processo de crescimento nessa etapa.
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Quadro1-População Total e Urbana Brasileira (em milhões de habitantes)
Ano População Total 1 População Urbana 2 2:1
1872 9,9 Mais de 0,9 Mais de 10%
1890 14,3 Mais de 1,3 Mais de 10%
1920 30,6 Mais de 3,0 Mais de 10%
1940 41,2 13,1 31,8%
1950 51,9 18,8 36,2%
Fonte: SANTOS, Milton. A urbanização Brasileira. 1996, p. 20.
Se o índice de urbanização pouco se alterou entre o fim do período colonial até o fim
do sec. XIX e cresceu menos de pontos nos trinta anos entre 1890 e 1920 (
passando de 6,8% a 10,7%), foram necessários apenas vinte anos, entre 1920 e
1940, para que essa taxa triplicasse passando a 31,24%. Nesse período, a
população ocupada em serviço cresce mais depressa que o total da população
economicamente ativa. (Quadro 1, SANTOS, 1996)
Entre 1920 e 1940, a participação dos setores primário e secundário na população
ativa estaria diminuindo, ao passo que a do setor terciário estaria aumentando,
conforme, quadro 2, demonstrando a criação de novos serviços exigidos por uma
urbanização acelerada, que até então não era conseqüência do processo de
industrialização.
Quadro 2- População Economicamente ativa, Brasil: 1920-1940 (em milhões de
pessoas)
Setores 1920 1940
Agricultura 6.377 9.732
Indústria 1.264 1.517
Serviços 1.509 3.412
Total 9.150 14.661
FONTE: IBGE, Recenseamentos Gerais. Santos, Milton. A Urbanização Brasileira,
1996, p.23.
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Para essa etapa de urbanização brasileira, Santos, M. (1996, p.26) conclui que:
“ Brasil foi, durante muitos séculos, um grande arquipélago,
formado por subespaço que evoluíram segundo lógicas
próprias, ditadas em grandes partes por suas relações com
o mundo exterior. Havia, sem dúvidas, para cada um desse
subespaço, pólos dinâmicos internos. Estes, porem, tinham
entre si escassa relações, não sendo interdependentes”.
Esse quadro é relativamente quebrado a partir da segunda metade do sec. XIX,
quando, a partir da produção do café, o Estado de São Paulo se torna o pólo
dinâmico de vasta área que abrange os Estados mais ao sul. As transformações
ocorridas tanto no sistema comercial quanto social explicam partes dessa mudança.
De um lado, a implantação de estradas de ferro, a melhoria dos portos, a criação de
meios de comunicação atribuem uma nova fluidez potencial a essa parte do território
brasileiro. É aí também que se instalam sob os influxos do comércio internacional
formas capitalistas de produção, trabalho, intercâmbio e consumo, que vão tomar
efetivo aquela fluidez. Trata-se de uma integração limitada, que participa apenas
uma pequena parcela do território. (SANTOS, 1996).
A partir de 1940, novas condições políticas e organizacionais permitem que a
industrialização conheça uma nova impulsão vinda do poder público, passando a
investir decisivamente em infra-estrutura para o desenvolvimento industrial visando a
substituição de importações e, por outro lado, permitindo que o mercado interno
assuma um papel crescente na elaboração para o País de uma nova lógica
econômica e territorial. A burguesia industrial assume a hegemonia política na
sociedade sem que se verificasse uma ruptura com os interesses hegemônicos.
Nesses momentos, a urbanização torna-se cada vez maior nas grandes cidades e
cidades médias brasileiras.
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Podemos observar que a partir de 1940 o processo de urbanização brasileira se
acelera, dá-se uma inversão no local de residência, a taxa de urbanização pula em
1940 de 26,35% para em 1970 chegar a 56,80%, e em 2000 a população brasileira
quadruplicou e se concentrou nas grandes cidades. (Quadro 3)
Quadro 3 - BRASIL: População absoluta, urbana e rural, e taxa de urbanização
(1940-2000)
Anos População
Total
População
Urbana
População
Rural
Índice de
Urbanização
1940 41.326.000 10.891.000 30.435.000 26,35
1950 51.944.000 18.783.000 33.161.000 36,16
1960 70.191.000 31.956.000 38.235.000 45,52
1970 93.139.000 52.905.000 40.234.000 56,80
1980 119.099.00 82.013.000 37.086.000 68,86
1991 150.400.000 115.700.000 34.700.000 77,13
2000 169.799.170 137.953.959 31.845.211 81,25
FONTE: IBGE – Censos Demográficos
As características da população atual diferem daquelas da década de 1940, quando
a população era formada por 41 milhões de habitantes, dos quais 80,5% viviam nas
áreas rurais e/ ou cidades com menos de 20 mil habitantes. Os aproximadamente
170 milhões de habitantes estimulados pelo IBGE em 2000 são resultado de uma
história populacional que pode ser sintetizada em três períodos. No primeiro que
abrange desde o século passado até aproximadamente 1930, quando a população
brasileira apresentava taxa de natalidade e de mortalidade relativamente altas e,
conseqüentemente, pequena taxa de crescimento vegetativo, o incremento da taxa
populacional foi em grande parte decorrência da imigração internacional.
A partir de 1940, inicia-se o segundo período dessa história, quando os níveis de
mortalidades começam a declinar, o que acarretou um aumento no nível de
esperança de vida. A queda da mortalidade passou a ser responsável pela variação
no ritmo de crescimento da população brasileira até 1970, o que foi possível graça
ao aumento concomitante da natalidade. O alto grau de urbanização que se verifica
12
no pós-guerra é resultado de um crescimento demográfico em alta, cuja causa
essencial foi o progresso da ciência absorvido dos então países industrializados,
contribuindo para uma melhoria relativa no padrão de vida e da própria urbanização.
(SANTOS, 1996)
O segundo período se estende até o final da década de 60, quando os níveis de
fecundidade começam a declinar, impedindo assim, que o nível de crescimento da
população brasileira continuasse a aumentar. A taxa de fecundidade total do Brasil
passou de 5,9 filhos no período 1935/40 para 6,3 nos anos 60 e 2,5 no qüinqüênio
1991/96. Inicia-se, no final dos anos 60, o terceiro período, caracterizado por uma
redução acelerada da taxa de crescimento populacional, que é estimada em torno
de 1,2% a.a.
No entanto, essa melhoria não pode ser considerada homogênea se tomarmos em
conta as diversas regiões do Brasil. Na região Nordeste, os índices de crescimentos
populacionais evoluíram positivamente, mas mantêm relação negativa com a média
nacional. Essas evoluções dos indicadores estão relacionadas ao processo maciço
ode urbanização. Alguns dos principais fatores dessa dinâmica são: socialização de
informações, extensões do serviço de água potável, avanços na medicina, melhor
atendimento no que diz respeito à saúde, principalmente nos programas de
assistência para baixa renda, incremento de renda, via programa como bolsa-escola,
etc.
“Santos, M. (1996) denomina esse período de „técnico-científico-informacional”, em
que o território é marcado e redefinido pelo domínio da técnica e da informação,
onde a integração do território se torna viável, interligando-se um grande aparato em
infra-estrutura.
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Quadro 4 -Taxas Anuais de Crescimento Populacional Brasil e Regiões 1940-
2000
Brasil/Regiões 1940/50 1960/60 1960/70 19870/80 1980/91 1991/2000
Brasil 2,4 3,1 2,9 2,6 1,7 1,64
Norte 2,4 3,6 3,6 5,0 3,8 2,86
Nordeste 2,3 2,2 2,5 2,2 1,6 1,31
Sudeste 2,1 3,2 2,6 2,7 1,6 1,62
Sul 3,2 4,2 3,4 1,5 1,2 1,43
Centro-Oeste 3,5 5,1 6,2 4,3 2,7 2,39
Fontes: IBGE
A Região Nordeste vem mantendo, desde os anos 50, o seu papel tradicional de
provedor de população para Região Sudeste. Apesar de seu crescimento vegetativo
ser mais elevado que a média nacional, essa região vem apresentando perda em
sua participação relativa no contexto da população total: de 33% para 29% entre
1940 e 2000. O mesmo tem acontecido com o PIB, cuja participação decresceu de
17% em 1940 para 13% em 1995 (quadro 4, IBGE). Basicamente as variações da
distribuição do PIB acompanham as variações apresentadas pela população.
14
Quadro 5-Incremento Absoluto da População no total nacional por Região
(1940-2000)
Regiões 1940/50 1960/60 1960/70 19870/80 1980/91 1991/2000
Norte 3,9 4,6 5,4 9,7 13,5 15,96
Nordeste 33,1 23,4 26,6 25,3 27,4 29,28
Sudeste 39,2 44,7 39,4 46,0 39,1 25,99
Sul 19,7 21,3 20,4 10,1 10,6 16,52
Centro-Oeste 4,1 5,3 8,9 8,9 9,3 12,25
Fontes: IBGE
Na década de 50, grandes secas afetaram o Nordeste, além de sua indústria têxtil
ter passado por um processo de desaceleração. A imigração inter-regional foi um
componente importante desse processo. Migrações em direção ao Sudeste explicam
essa perda de população, ao mesmo tempo em que aumentam a concentração
populacional nessa região.
Foi na década de 50 que a população brasileira apresentou a maior taxa de
crescimento populacional de 3,1% a.a (IBGE, Censos Demográficos). Essa década
se caracterizou por uma grande transferência inter-regional de população para áreas
de fronteiras, pois foi época da construção da Estrada Belém-Brasília e da nova
Capital Federal. Houve a dinamização da indústria de base no Sudeste, o que
resultou em grandes movimentos migratórios para áreas metropolitanas, o processo
de industrialização entra em nova etapa, o país passa a produzir bens duráveis e até
mesmo bens de produção.
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3-PROCESSO DE DESENVOLVIMENTO URBANO DE FEIRA DE SANTANA
O desenvolvimento da cidade de Feira de Santana foi beneficiado pela localização
privilegiada no contexto do espaço econômico estadual. A posição de entreposto
comercial se funde com a trajetória do município desde o seu aparecimento. Apesar
de ter surgido na margem da antiga economia do recôncavo, as modificações
econômicas vivenciadas pela economia baiana, reforçou enormemente esta cidade.
A consolidação dessa posição foi determinante para que a cidade se colocasse
como centro do sistema de rodovias implantado pelo governo do estado e pela
União.
Com área de 1333,95 Km² e uma população superior a 500.000 habitantes, (IBGE,
2000) o município de Feira de Santana concentra o maior contingente populacional
do Estado da Bahia, ficando atrás apenas de Salvador.
Distante 109 Km da capital do estado e ligado pela rodovia BR-324, corresponde
também a segunda economia baiana.
A localização regional de Feira de Santana, segundo critérios de regionalização
adotados pelo Governo do Estado da Bahia, integra a Região Administrativa 002 –
feira de Santana; Região de Planejamento 005 – Paraguaçu; Micro-região
Homogênea 012 – Feira de Santana; e Região Econômica 007 – Paraguaçu.
Além de sede, são sete os distritos que compõem essa micro-região: Jaíba, Maria
Quitéria, Humildes, Tiquaruçu, Bonfim de Feira, Jaguara e Governador João Durval.
O Município está localizado numa zona de planície, entre o Recôncavo e os
tabuleiros do semi-árido nordestino, na região Norte do Estado. A sede principal está
situada em uma posição estratégica de ligação entre Norte e Nordeste do país com
as regiões do Sul e Sudeste, possuindo as seguintes coordenadas geográficas: 12°
16‟ de Latitude Sul e 38° 58‟ de longitude Oeste do meridiano de Greenwich. A
altitude da sede municipal é de 257 metros. Seus Marcos divisórios foram
determinados pela Lei n° 628, de 30 de dezembro de 1953. O Município situa-se na
região Norte do Estado e centraliza todo o tráfego rodoviário interestadual em
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território baiano, destacando-se como o mais importante entroncamento rodoviário
do país, sendo as BR‟s 101, 116 e 324 e as BA‟s 084, 502 e 504 as suas principais
vias de acesso, constituído salvador e a RMS um centro polarizador, em relação á
produção, comércio e serviços, o que indica a formação de macro-região,
responsável por mais de 60% do PIB Baiano.
“A Princesa do Sertão”, epíteto dado por Ruy Barbosa em 1919, tem área 100%
inserida no polígono das secas, a exceção de Humildes, e vegetação típica do
sertão, com predominância da caatinga, o município tem como aspecto natural
dominante o Rio Paraguaçu, além do Jacuípe e Subaé, que cortam seu território.
A afirmação da industrialização, em torno da capital, estabeleceu novas
interligações do espaço econômico estadual na qual a cidade de Feira de Santana
se situou em uma nova posição destacada. Com isso, se definiu uma macrorregião
econômica nucleada pelo adensamento industrial da Região Metropolitana de
Salvador. No contexto dessa macrorregião a cidade de Feira de Santana desponta
com vantagens consideráveis de locomoção. O município pode ser considerado
como centro nodal de transporte de toda esta zona, sendo o eixo que interliga este
espaço com Centro-Sul, o Nordeste e o interior do Estado.
Um estudo sobre a centralidade exercida por Feira de Santana, coloca que é
possível identificar o predomínio das suas relações de negócios no próprio
Recôncavo, nos trechos das BR´s 324, 101 e 116, onde se situam cidades como
Santo Amaro, Cachoeira, Muritiba, Cruz das Almas e outras de menor porte, no
espaço entre a BR-324 e a sede de Alagoinhas; e no eixo da BR-116 Norte, até
Milagres.
Em duas outras macro-regiões do Estado, a centralidade de Feira de Santana é
ainda mais evidente, a primeira refere-se ao Nordeste da Bahia, nos espaços de
produção sisaleira, com sub-centro em Serrinha, e de grãos, com sub-centros em
Tucano, ribeira do Pombal e Euclides da Cunha; e a segunda, referente ao
Paraguaçu, desde a própria região de feira de Santana em direção às zonas de
pecuária de Itaberaba e às zonas cafeeiras da Chapada Diamantina.
17
3.1-ORIGEM E EVOLUÇÃO
A origem do município de Feira de Santana acha-se ligada ao comércio de gado
introduzido na Bahia, no século XVI. Inicialmente, esta atividade ocupou arredores
de Salvador e no governo de Tomé de Souza, começou a expandir–se ocupando o
norte, nordeste e o vale do rio São Francisco. Surgiram as fazendas e os caminhos
que ligavam o litoral ao sertão, ou seja, zona interiorana. A condução das boiadas
encontrava uma série de dificuldades decorrentes das condições das trilhas e
estradas, por isto, os comerciantes e boiadeiros procuravam sempre aquelas regiões
que oferecessem melhores condições ao gado.
A região que hoje constitui o sítio de Feira de Santana possuía certas vantagens,
como o clima agradável, boas pastagens cortadas por dois rios, o Pojuca e o
Jacuípe, o que a colocou na rota das boiadas. Por outro lado, a criação de gado se
afastava cada vez mais do litoral e os criadores foram para alem do Recôncavo em
busca de novos pastos, estabelecendo ali a cultura da cana.
O primeiro proprietário da vasta área que incluía Feira de Santana de hoje, foi
Antônio Guedes de Brito. Esta área foi reincorporada à coroa e posteriormente
redistribuída entre fazendeiros. Entre as fazendas doadas encontra-se a
propriedade dos Domingos Barbosa de Araujo e Ana Brandoa, medindo uma légua
de comprimento por meia largura, aproximadamente, e situada na principal via
comercial de gado, “Estrada das Boiadas”, que com tal situação era zona
privilegiada.
Este casal de portugueses fundou uma capela em louvor a São Domingos e a
Santana que, segundo consta, já estava construída em 1773. Em torno do templo
surgiram casebres de rendeiros e senzalas de escravos, que constituíam um
pequeno aglomerado urbano, situado entre o limiar do litoral e do tabuleiro sertanejo
(POPPINO, 1968).
18
Estas condições exerceram uma grande atração, passando o aglomerado urbano a
constituir o ponto de pouso dos tropeiros e viajantes, e das boiadas procedentes dos
sertões baianos e de regiões dos Estados de Goiás, Minas Gerais e Piauí. As tropas
vinham em demandada ao mercado consumidor do litoral, isto é ao porto de Nossa
Senhora do Rosário de Cachoeira, à margem do rio Paraguaçu, principalmente
centro comercial da zona açucareira onde se localizavam grandes estabelecimentos
de tecidos e mercadorias diversas.
Em decorrência desses fatores surgem um comércio incipiente e escambos que foi
aumentando com o passar do tempo, vindo a constituir-se uma feira, sendo até o
séc. XVIII, de interesse mais restrito. Em 1819 a localidade onde hoje situa-se o
distrito sede do município e que lhe empresta o nome – Feira de Santana – já tinha
sido elevada à categoria de povoado, denominado Santana dos Olhos D‟água.
Nome ligado às suas origens.
Acerca da posição geográfica e do entreposto comercial que a localidade já exercia,
coloca Poppino (1968):
A posição geográfica de Feira de Santana, a meio caminho entre
a costa e o interior, reflete-se na economia do município. Tal como
no sertão propriamente dito, a criação de gado está grandemente
desenvolvida e por muitas décadas a cidade sustentou a fama de
uma das mais concorridas feiras de negócios de gado do Brasil.
Ao mesmo tempo, a combinação da topografia típica, com
diferentes solos e chuvas moderadas permitiu uma ampla
variedade de produção agrícola tropical e semi – tropical, em Feira
de Santana. A população crescente do município exige um
consumo local cada vez mais pronunciado de gado e de produtos
agrícolas, enquanto a proximidade das cidades costeiras assegura
aos criadores e agricultores um mercado imediato para os
excedentes.
19
Até 1878 a cidade se desenvolveu seguindo as linhas básicas do núcleo de origem.
O aparecimento da estrada de ferro, ligando Feira de Santana à cachoeira, em torno
de evolução urbana, determinou o crescimento no sentido norte-sul, acompanhando
a linha. Também Começou a verificar um crescimento no sentido transversal, leste-
oeste, em virtude de ter terrenos e arruamento abertos pelo poder municipal.
A abertura da Bahia-Feira, inaugurada em 1926, com a extensão de 144 Km. Hoje
denominada BR-324, constituiu o primeiro e o principal passo para a comunicação
do sertão baiano com a Capital, isto foi o início do surto de crescimento de Feira de
Santana hoje considerada como o segundo pólo de desenvolvimento do estado da
Bahia.
3.2-POPULAÇÃO E URBANIZAÇÃO
O crescimento demográfico de Feira de Santana se confunde com a de sua origem,
de entreposto comercial de gado e região de agricultura, para a formação de uma
cidade onde predominou e predomina sua posição comercial, e que no ano 2000,
segundo o IBGE, apresentou o maior percentual de urbanização do município,
chegando a quase 90%.
Entre 1890 e 1950, o município era predominantemente rural. A agricultura influiu
grandemente, quer nas qualidades das culturas, quer no tipo de trabalho e nas
praticas empregadas. Nesses períodos, a maioria da população que vivia no
município ocupava-se de uma forma ou de outra, da lavoura. À medida que a
população crescia, aumentavam, correspondentemente, á área cultivada e a
produção.
20
Quadro 6-Feira de Santana: Evolução da População Urbana e Rural (1950-2000)
Fonte: IBGE
A partir de 1950, os dados brutos de crescimento demográfico de Feira de Santana
evidenciam um crescimento bastante rápido, conforme se verifica no quadro 5. A
distribuição da população apresenta-se bastante desequilibrada. A zona rural vem
experimentando um acelerado decréscimo, não só em sua participação relativa, com
em números absolutos, no decorrer dos períodos considerados.
Até 1960, a população rural contribuía com mais de 50% do contingente
demográfico do município, sendo que a partir do censo de 1970, as alterações
sofridas nessa distribuição de população são representativas da rápida urbanização
do município, quando a zona urbana alcançou 70,6% da população total. Isso se
verificou como aconteceu no crescimento demográfico brasileiro, em virtude das
inovações na área de saúde pública, com as novas descobertas da ciência, melhoria
na infra-estrutura urbana, implicando menores taxas de mortalidades. O crescimento
populacional atingiu seu máximo nas décadas de 70/80, quando em termos
apresentou um crescimento líquido de 53,36%.
A migração e o êxodo rural foram dois processos que determinaram o quadro
demográfico apresentado por Feira de Santana na atualidade. Nas décadas de
1970/80, quando se iniciava a industrialização do município e abriam-se
perspectivas de desenvolvimentos para a região, a sede acolheu milhares de
Anos População
Total
População
Urbana
% População
Rural
%
1950 107.205 34.277 31,97 72.928 68,03
1660 141.757 69.884 49,30 71.873 50,70
1970 190.076 134.263 70,63 55.813 29,37
1980 291.504 233.905 80,24 57.599 19,76
1991 405848 348.973 85,98 56.875 14,02
1996 450487 393.943 87,45 56.544 12,55
2000 480949 431730 89,77 49.219 10,23
2007 571.997 - - - -
21
pessoas, tornando-se destino final para os que por aqui passavam em busca de
melhores condições de vida e emprego.
Essa situação se reverte na década de 1980/91, que apresenta um crescimento
menor, na ordem de 39,22%, quando a população passa a ter um maior controle das
taxas de natalidade, juntamente com baixo nível de mortalidade, outro fator
importante no caso do Nordeste é a emigração para grandes centros urbanos no
sudeste do país. Dados apurados para 1991/96 e 1996/2000 confirmam a tendência
declinante, de 10,99% respectivamente, em termos de crescimento relativo.
Apesar do aumento relativo de 12,88% na população urbana para o período de
1991/96, a população rural decresceu na proporção de apenas 0,58%, fato esse que
demonstra que o acréscimo da população da zona urbana, não é proveniente
totalmente do decréscimo verificando na zona rural do município, mas, que conta
com um grande contingente de pessoas provenientes de outras cidades e regiões.
Contudo, no período de 1991/1996 e 1996/2000, a despeito da provável retração do
processo migratório, Feira de Santana sustentou uma taxa geométrica de
crescimento de 2,20, contra 1,14 do estado e 1,40 do País (IBGE), o que demonstra
a capacidade absorvedora do município em virtude das inúmeras vantagens já
apontada: a posição de entroncamento rodoviário; sua situação geográfica – por
estar a 109 Km na Capital do Estado, e, o surgimento do Parque Industrial, que
ofereceu reais atrativos para fixação da mão-de-obra; e, atualmente também, pela
ampliação das oportunidades do mercado no terciário local. Esse resultado pode ser
verificado num comparativo com o Brasil e a Bahia, onde a taxa de crescimento do
município, sempre foi bastante acima da média.
Todos os fatores que fizeram com que Feira de Santana fosse Centro de
atratividade populacional ocasionaram determinados estrangulamentos no tecido
urbano e demandaram políticas públicas que suprissem entre outras coisas, a falta
de moradias, as quais ocuparam a periferia da cidade, implicando de forma mais
rápida o seu crescimento horizontal, dando uma nova configuração urbana à cidade,
fazendo surgir de maneira diferenciada áreas com processos de desenvolvimento
desigual.
22
4-CRESCIMENTO HABITACIONAL DE FEIRA DE SANTANA
Feira de Santana ao participar da macrorregião econômica de Salvador foi
favorecido ao incorporar à sua função anterior de centro regional de comércio, uma
outra função de escala maior e mais importante, ou seja, a de um subespaço urbano
complementar de uma macrorregião industrial que servia de centro de articulação
dos fluxos entre outras regiões do Brasil e da Bahia, onde Feira servia como portal
principal. Este papel de portal é uma conseqüência da localização geográfica da
cidade de Salvador, cercada pela baía de todos os Santos, principalmente para
quem procede do sul do país, exigindo um contorno rodoviário imperativamente
passa por Feira de Santana. Como reflexo dessa característica, daí também partem
as diversas ligações com o norte e com o nordeste do país (Projeto de Lei
PDDU,1999).
Final dos anos 80 e início dos anos 90 aconteceu um processo de desaceleração
econômica, fruto de uma população paulatina da presença do governo federal na
região em termos de investimentos diretos em infra-estrutura e outras formas de
investimento, de outro lado, a redução brusca em favor de outras regiões, sobretudo
do próprio Centro-Sul, dos incentivos fiscais e financeiros antes exclusivos do
Nordeste, conseqüência das mudanças ocorridas em nível mundial e que afetou a
economia brasileira e de certo a baiana, com o advento de novas tecnologias e da
globalização dos mercados tornando a competitividade mais acirrada, e, levando
muitas indústrias a permanecerem com grande capacidade ociosa.
Segundo avaliação do projeto PDDU de Feira de Santana (1999), todos esses
fatores atuando em confluência têm causado o abortamento da indústria
incentivadora na região e, neste processo, a confluência tem causado o abortamento
da indústria incentivadora na região e, neste processo, a dispersão crescente da
emergente indústria centrada na Macrorregião de Salvador e que teve como
inclinação, também interrompida, a formação inicial de um setor regional gerador de
meios de produção. Este é o aspecto mais relevante a ser considerado para
caracterizar um processo de „desindustrialização‟ em marcha no Nordeste e na
Bahia.
23
Se considerarmos a maioria dos bairros onde se localizam o maior número de
atividades econômicas em Feira de Santana, podemos identificar que a área interna
do anel de contorno – incluindo o próprio „‟anel‟‟ – representa cerca de 54% da
concentração dessas unidades em Feira, contra apenas 7% fora da área do „‟anel‟‟.
Se considerarmos o perfil dos empreendimentos e o volume da comercialização,
podemos constatar ser esse o espaço responsável pela maioria dos fluxos
comerciais. Fazem exceção a isso, as unidades industriais de grande porte
localizadas no CIS (Projeto de Lei, PDDU, 1999).
Dentro do anel de contorno, o centro da cidade é o espaço que concentra as
unidades comerciais (Varejo e atacado) e de serviço voltadas para atender ao fluxo
regional e urbano, notadamente nos setores de tecidos e confecções, vestuário,
eletrodomésticos, móveis e decorações, utensílios diversos, papelarias, alimentos,
bebidas, bancos, escritórios, órgão públicos, etc.
No entanto, a tendência da Área Central, especialmente do núcleo central, é a de
sua redefinição funcional, tornando-se o foco principal das atividades de gestão e de
escritórios de serviços especializados, enquanto o comércio varejista e certos
serviços encontram-se dispersos pela cidade. Isso acontece devido a alguns fatores,
como a retração da economia gerada pelas excessivas centralização na Área
Central (aumentando do preço da terra; alto custo do sistema de transporte e
comunicação; dificuldade de espaço para espaço para expansão e ausência ou
perda de amenidades), e de outro, pela atratividade gerada por outras áreas não-
centrais.
24
Figura 1-Mapa de Uso do Solo Urbano, Fonte Projeto de Lei, PDDU, 1999
Essa descentralização ocorre também devido ao crescimento da cidade, em termos
tanto demográficos como espaciais, ampliando a distância entre a Área Central e as
novas áreas residenciais, em busca da competição pelo mercado consumidor que
surgi em novos pontos da cidade. Esse efeito torna o espaço urbano mais complexo,
com vários núcleos secundários de atividades. No entanto, o seu significado é muito
mais amplo: para o consumidor os novos núcleos secundários de atividades
comerciais geram economia de transporte e tempo, induzindo a um maior consumo,
o que é do interesse do capital produtivo e comercial; para o capital industrial, além
das vantagens da nova localização, as operações de descentralização são
acompanhadas de venda do antigo estabelecimento, onde se erguem novos
edifícios comerciais e residenciais; do ponto de vista dos promotores imobiliário, a
descentralização representa campo para novos investimentos e reprodução do
capital, a exemplo dos shoppings centers, construídos e administrados pelo capital
privado.
25
Há alguns anos, em feira de Santana, ocorreu uma tendência da descentralização
de algumas unidades comerciais, notadamente aquelas votadas para o setor
automotivo, para as vias com maior acessibilidade regional, tal como ocorreu com a
concentração ao longo das avenidas Presidente Dutra e Francisco Pinto. Assim
também ocorreu com equipamento de comercialização de atendimento regional para
a Rua Visconde do Rio Branco e, mais recentemente com o deslocamento de lojas,
clínicas e outras atividades que expandiram do centro na direção da av. Getúlio
Vargas e parte da Av. Maria Quitéria (Todas essas vias fazem parte do Sistema
Viário Principal). O setor industrial, assentado na fase incentivada do período onde a
SUDENE participava com grandes subsídios, consolidou-se no CIS e recentemente,
como vimos anteriormente, recrudesceu em favor da ocorrência de unidades de
pequeno porte disseminadas na malha urbana (Projeto de Lei, PDDU, 1999).
Alguns bairros, como Cidade Nova, Campo Limpo e Mangabeira (bairros localizados
no Norte e Noroeste), expandiram as suas atividades comerciais de atendimento
local, e pode-se constatar já haver a formação de alguns corredores secundários de
atividades comerciais ligando-os ao centro.
Esses subespaços urbanos, chamados de bairros ou regiões urbanas, dispõem de
densas malhas de prestação de serviços, e outras com malhas tênues ou dispersas,
ou que não dispõem de serviços, onde, a cidade se divide em partes que têm
elevados índice de acessibilidade para suas diversas partes, e outras, que estão
restrita em algumas direções, fazendo com que a cidade tenha um padrão de
comportamento próprio, no que se refere à alocação e sua infra-estrutura.
Desse modo, Feira de Santana pode estar às portas de um novo ciclo de
espacialização das suas atividades comerciais, onde os novos equipamentos de
porte e de gerenciamento moderno podem enxugar atividades de pequeno porte e
pouco competitivas, localizadas ao longo de eixos recentes de expansão da área
central, como também sucatear algumas atividades da própria área central,
definindo uma nova espacialização que deve girar em torno de manchas
especializadas, estruturadas pela aglomeração de grandes equipamentos de
comercialização (shopping e supermercados como o G. Barbosa, J. Santos e
Bompreço), de serviços, de equipamentos de saúde e educação e
26
acompanhamento, na sua proximidade, por habitações de renda mais elevadas,
que, por sua vez, também reforçou essas novas atividades (Projeto de Lei, PDDU,
1999).
Feira de Santana apresenta um quadro sócio-econômico caracterizado pela maioria
carente de sua população, apesar do IDH de 0,70 ser o 5° no Estado, ocupa a
2.143a colocação no ranking nacional.
A renda média per capita é de apenas 206,986 reais , menor que um salário
mínimos e 10,11% da sua população não possui nenhum grau de instrução, 23,21%,
da população ganha até um salário mínimo e 43,52% declarou não ter rendimento (
CENSO, 2000). Isso leva a uma busca desenfreada por uma alternativa de
localização no espaço urbano, o que se vem notado com a expansão descontínua
Da cidade.
Cerca de 56% da população da cidade de Feira de Santana ainda habita na área
circundada pelo anel de contorno. Sua maior concentração ocorre no noroeste e
Sudoeste, englobando os bairros Centros, Jardim Cruzeiro, Rua Nova, Muchila e
Tomba, correspondendo a quase que 36% da população urbana, enquanto no
Nordeste e Sudeste (Bairros de Queimadinhas, Campo do Gado Velho, Caseb,
Brasília e Santa Mônica) a população corresponde à cerca de 20% (Figura 1, Projeto
de Lei, PDDU, 1999).
27
Figura 2-Divisão dos Bairros de Feira de Santana
Fonte: Projeto de Lei PDDU, 1999
28
5-PLANO DIRETOR
O Plano Diretor é o instrumento básico da política municipal de desenvolvimento e
expansão urbana, que tem como objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das
funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes. Formalmente,
é uma lei municipal obrigatória para as cidades com população superior a 20.000
habitantes.
Embora a expressão “desenvolvimento e expansão urbana” possa ser entendida
de diversas formas, o Plano Diretor tem se constituído basicamente em instrumento
definidor das diretrizes de planejamento e gestão territorial urbana, ou seja, do
controle do uso, ocupação, parcelamento e expansão do solo urbano. Além desse
conteúdo básico, é freqüente a inclusão de diretrizes sobre habitação, saneamento,
sistema viário e transportes urbanos.
O Primeiro Plano Diretor de Desenvolvimento Municipal Feira de Santana, foi
elaborado em 1967, por uma equipe de técnicos e principalmente com a participação
de Raymundo Alves Pires, como Plano de Desenvolvimento Local Integrado (PDLI).
Aprovado em 1969, foi o primeiro para municípios do interior na America Latina.
Como chefe do Escritório de Planejamento Integrado (EPI), Raymundo Pires
implantou o Código de Obras, destinado a direcionar o crescimento ordenado da
cidade.
Portando desde 1967, com a elaboração do PDLI, já existia a preocupação com o
crescimento e desenvolvimento urbano de Feira de Santana, pois devido seu
importante entreposto comercial, a cidade iria crescer no setor comercial, industrial
conseqüentemente habitacional. Para isso o PDLI seria um importante instrumento
de ordenamento desse crescimento, zoneando a cidade de forma a garantir que
zonas residenciais, comerciais, industriais, lazer, ambientais, estariam em perfeita
integração com o crescimento da cidade, onde as mesmas estariam em locais
dotados de infra-estrutura para seu desenvolvimento.
29
Porem com passar do tempo verifica-se que o PLDI, foi plenamente aplicado em
alguns setores, como a locação do setor industrial para o CIS, onde se
desenvolveriam todos os demais setores da economia; em função dele a vida
urbana seria dinamizada, a produção seria mais racionalizada, a renda local teria
condições favoráveis de aumentar, os índices de desemprego e desqualificação
profissional seriam minimizados, num movimento mecânico que se seguiria a
implantação das fábricas, gerando, assim, em toda comunidade grandes
expectativas pelas possibilidades de sanar boa parte dos principais problemas
sociais existentes na cidade.
Desenvolver esforços para a expansão industrial de Feira de
Santana, consolidando concomitantemente, o Centro Industrial de
Subaé, implantando uma política de desenvolvimento industrial
local através de condições favoráveis à localização industrial.
Estimular a localização industrial, no Centro Industrial do Subaé,
aproveitando racionalmente as potencialidades locais do CIS, no
sentido de ampliar o seu papel de Centro dinamizador da região.
Desencorajar tecnologias do tipo capital intensivo e aproveitar o
potencial de mão-de-obra disponível (PDLI, 1977).
No setor urbano o PDLI conseguiu ordenar o crescimento em bairros próximo do
centro da cidade, porém os afastados, principalmente os bairros contidos além do
contorno rodoviário teve o crescimento desordenado, tendo seus serviços públicos
essenciais, como saneamento, transportes, pavimentação, saúde, escolas
prejudicados devido ao descontrole desse crescimento habitacional, problemas
ocorridos devido não aplicação de um plano prioritário, pois geralmente o poder
público priorizam serviços que não são fundamental naquele momento para o bairro.
Atualmente o projeto do Plano Diretor de Desenvolvimento de Feira de Santana foi
revisado em 2001, pela empresa PLANARQ PLANEJAMENTO E ARQUITECTURA,
coordenado pela equipe do Arquiteto Armando Branco, porém o Plano ficou
„engavetado‟, por não estar adequada ao Estatuto das Cidades (Lei Federal
10.257/2001), lei que regulamenta a política urbana no Brasil, que consagra o direito
às cidades sustentável, assegurando às presentes e às futuras gerações condições
30
dignas de vida, exercício pleno da cidadania e dos direitos humanos, e
principalmente da participação na gestão das cidades, para assim poder melhorar a
qualidade de vida na cidade.
O Estatuto da Cidade estabelece um conjunto de princípios e diretrizes gerais que
devem guiar a elaboração e execução da política urbana de modo a reverter a
segregação e exclusão socioespacial gerada no decorrer do processo de
urbanização brasileira. É nesse sentido que a função social da propriedade e das
cidades juntamente com os princípios do desenvolvimento sustentável da justiça
social e da participação popular se apresenta como base estruturadora dessa
política, cabendo, portanto, às diretrizes gerais, delinear o caminho a ser seguido
pela União, Estados e Municípios para a sua efetivação.
A partir de sua vigência, o planejamento territorial e a gestão urbana estão obrigados
a garantir o Direito à Cidade para todos os que nela vivem, enfrentando os
processos que impedem o acesso democrático aos benefícios da vida urbana,
lutando pela moradia bem qualificada e pela justiça ambiental.
Esse entendimento está consubstanciado no artigo 39 do Estatuto da Cidade, que
expressamente determina cumprir a propriedade urbana a função social quando
atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressa no Plano
Diretor, assegurando o atendimento das necessidades do cidadão quanto à
qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das atividades econômicas,
devendo, para tanto, serem respeitadas as diretrizes previstas nesse diploma legal.
Portanto, é o Plano Diretor um instrumento estratégico para fazer valer a efetivação
desses principio.
O Plano Diretor, ao definir as funções que deverão ser atribuídas à propriedade para
que ela cumpra a sua função social, deve atentar para as diretrizes gerais de
desenvolvimentos estabelecidas no Estatuto da Cidade. Entre as diretrizes gerais
previstas está a regularização fundiária de áreas ocupadas pela população de baixa
renda. Essa diretriz apresenta-se como um importante comando para que a
propriedade e a cidade cumpram a sua função social, na medida em que abre
31
caminhos para garantir o reconhecimento, a segurança da posse, o direito social à
moradia e, em caráter amplo, o direito à cidade sustentável, esse último
conceituado, no inciso I do artigo 2º do Estatuto da Cidade, como o “direito à terra
urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte
e serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para presentes e futuras gerações”.
Na efetivação desses direitos, a regularização fundiária tem um papel fundamental,
pois permite uma intervenção pública ampla no ambiente construído, conforme
tratado neste trabalho. Buscando implementar essa concepção mais ampla de
regularização fundiária, o Estatuto da Cidade a insere como componente da política
de desenvolvimento urbano, devendo a sua implementação se dar de forma
integrada com as demais diretrizes gerais nele previstas, tais como cooperação
entre os governos e iniciativa privada, justa distribuição dos benefícios decorrentes
do processo de urbanização, ordenação do solo de forma a evitar a especulação
imobiliária, preservação e recuperação do meio ambiente, planejamento e gestão
democrática da cidade. Por essa concepção de regularização fundiária, o Estatuto
da Cidade deixa para trás as intervenções públicas tópicas afastadas da política
urbana que preponderaram nas décadas de 1980 e 1990 e que além de não terem
enfrentado a escala do problema, em muitos casos contribuíram para agravar o
processo de segregação sócio-espacial.
A relação entre função social e regularização fundiária, portanto, pode ser observada
por dois vieses complementares. A função social da propriedade está diretamente
relacionada com o seu uso destinado a garantir as funções sociais da cidade e o
bem-estar dos seus habitantes. Como visto, a propriedade cumpre a sua função
social quando permite garantir a permanência de pessoas no local onde construíram
as suas moradias, estabeleceram laços de vizinhança e criaram uma forma de viver.
Por outro lado, o cumprimento da função social da propriedade não utilizada ou mal
utilizada pode vir a contribuir com o processo de democratização do acesso à terra
urbana dotada de infra-estrutura, o que em tese evita que novos assentamentos
sejam construídos à margem da legalidade urbana.
32
O Estatuto da Cidade, como não poderia deixar de ser, reafirmou a importância
desse instrumento, inserindo o Plano Diretor como parte integrante do processo de
planejamento municipal, devendo as leis orçamentárias (o plano plurianual, as
diretrizes orçamentárias e o orçamento anual) incorporar as diretrizes e as
prioridades nele contidas. Essa inovação trazida pelo Estatuto da Cidade é de suma
importância para que os planos diretores deixem de ser meras diretrizes
programáticas. O Plano Diretor deve elencar de forma clara as suas diretrizes e
prioridades que necessariamente vincularão os recursos a serem aplicados na
cidade, podendo operar, assim, como um instrumento redistributivo e de justiça
social.
5.1-OBRIGATORIEDADE E ABRANGÊNCIA
O Estatuto da Cidade ampliou o disposto no texto constitucional quanto à
obrigatoriedade e a abrangência do Plano Diretor. Esse instrumento, além de ser
obrigatório para as cidades com mais de 20 mil habitantes, conforme previsto no
texto constitucional, passa a ser obrigatório também para as cidades integrantes de
regiões metropolitanas e aglomerações urbanas e de áreas de especial interesse
turístico, inseridas na área de influencia de empreendimentos ou atividades com
significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional e onde o Poder
Público pretenda utilizar os instrumentos sancionatórios, quais sejam, parcelamento,
edificação ou utilização compulsórios, IPTU progressivo no tempo e desapropriação
com pagamento dos títulos da divida, que serão aplicados de forma sucessiva.
O Estatuto da Cidade impõe obrigação ao Poder Público municipal de promover a
elaboração do plano diretor, estabelecendo o prazo de cinco anos a contar do início
de sua vigência18. Buscando tornar efetiva essa obrigação, o Estatuto da Cidade
atribui responsabilidade aos gestores públicos que deixarem de tomar providências
necessárias para garantir a elaboração do Plano Diretor, caracterizando a omissão
como prática de improbidade administrativa, nos termos da Lei Federal 8.429/1992,
o que poderá significar a perda do cargo e a suspensão dos direitos políticos dos
agentes públicos.
33
Quanto à abrangência do Plano Diretor, o Estatuto da Cidade expressamente
determina que esse instrumento deve englobar todo o território do município, ou
seja, a área urbana e a área rural. Com efeito, o artigo 2º: dispõe sobre a
necessidade da “integração e complementaridade entre as atividades urbanas e
rurais, tendo em vista o desenvolvimento socioeconômico do Município e do território
sob sua área de influência.” Essa disposição vem respaldada pela competência que
lhe atribuiu a Constituição Federal de 1988, que determina caber aos Municípios
legislar sobre assunto de interesse local (art. 30, I); criar, organizar e suprimir distrito,
observada a legislação estadual (art. 30, IV); promover, no que couber, adequado
ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento
e da ocupação do solo urbano (art. 30, VIII).
Nesse sentido se ao afirmar que o Plano Diretor deve conter normas que abranjam a
totalidade do município, compreendendo a área urbana e rural, padecendo de vício
constitucional o Plano Diretor que se restringir à zona urbana e de expansão urbana.
5.2-PARTICIPAÇÃO DA SOCIEDADE CIVIL
Outro ponto relevante a ser tratado é a garantia da gestão democrática da cidade
que deve se dar não só durante o processo de elaboração do Plano Diretor como
também no decorrer da sua implementação. A nova concepção de Plano Diretor
abandona a idéia de planejamento tecnocrático e centralizador que guiaram a
elaboração dos planos concebidos na década de 1970 e insere a participação da
sociedade civil como requisito para sua validade. O "discurso competente" do
planejamento neutro e tecnocrático produzido pelo Estado centralizador é
substituído pelo "discurso do planejamento politizado". O Plano Diretor passa a ser
visto como um instrumento de política urbana e, como tal, carregado de conteúdos
axiológicos e conflitivos. Sua elaboração deve representar a definição de um projeto
político da cidade que se quer construir.
34
A concepção de planejamento politizado reconhece a cidade como reflexa das
relações sociais de produção travadas no seio da sociedade e, portanto, palco de
tensões onde são travadas as disputas políticas. Esse modelo de planejamento não
propõe sufocar o conflito, mas, ao contrário, criar condições para sua emergência e
conhecimento, abrindo espaços para o exercício democrático da política
(MARICATO, 2001).
O planejamento não representa mais um momento estático e hermético, mas um
processo de decisão sobre a cidade e, para tanto, o Estatuto da Cidade impõe a
ampla participação da sociedade civil como requisito de validade do Plano Diretor.
Cumpre, portanto, ao Poder Público Municipal promover audiências públicas,
debates, facilitar o acesso aos documentos e informações produzidos e inovar,
configurando improbidade administrativa a ação ou omissão do prefeito que impeça
ou deixe de garantir a implementação dos mecanismos participativos.
5.3-A CENTRALIDADE DO PLANO DIRETOR NA POLÍTICA DE
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
Como visto, a regularização fundiária está elencada entre as diretrizes gerais que
deverão ser observadas para que as cidades e a propriedade cumpram a sua função
social. Sendo o Plano Diretor o instrumento estratégico para a efetivação desses
princípios, nele deverão constar as diretrizes de uma política de regularização
fundiária, e os instrumentos que deverão ser utilizados.
O Estatuto da Cidade estabelece, no art. 42, o conteúdo mínimo do Plano Diretor,
determinando que cabe a esse instrumento delimitar as áreas urbanas onde o
parcelamento, edificação ou utilização compulsórios serão aplicados; estabelecer as
bases para aplicação do direito de preempção, transferência do direito de construir e
operação urbana consorciada; fixar áreas nas quais o direito de construir poderá ser
exercido. Ao “delimitar”, “fixar”, “estabelecer as bases” para aplicação dos
instrumentos contidos no Estatuto da Cidade, o Plano Diretor não pode deixar de
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levar em consideração os princípios e as diretrizes da política urbana, sob pena de
está ferindo o princípio da justiça social que guiou a construção dessa nova ordem
urbanística. Sendo então a regularização fundiária uma dessas diretrizes, a
aplicação desses instrumentos deverá ser feita de forma orquestrada de modo a
viabilizá-la. Assim, o Estatuto da Cidade dispõe que os recursos obtidos com o solo
criado poderão ser aplicados também na regularização fundiária, o instituto da
preempção poderá ser utilizado para aquisição de áreas para regularização
fundiária, a transferência do direito de construir poderá servir como compensação ao
proprietário do imóvel destinado a programas de regularização fundiária.
No que se refere aos instrumentos de titulação do solo (usucapião urbano coletivo e
individual, concessão de direito real de uso, concessão de uso para fins de moradia,
direito de superfície), cabe ao Plano Diretor estabelecer os instrumentos
urbanísticos, que deverão ser aplicados de forma conjugada com esses
instrumentos, evitando assim a ação do mercado imobiliário nas áreas titularizadas.
Embora prescindam do plano diretor para a sua aplicação, os instrumentos de
titulação serão mais adequadamente apropriados e aplicados se combinados com
outros instrumentos que atendam aos princípios e diretrizes da política urbana do
município. De tal articulação dependerá o alcance dos objetivos da regularização
fundiária em seu sentido amplo. É, portanto, o Plano Diretor um instrumento
estratégico para que a aplicação dos instrumentos jurídicos-urbanisticos se dê de
modo articulado, possibilitando a implementação de uma concepção de
regularização fundiária que possibilite o direito à cidade.
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5.4-ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL
As zonas especiais de interesse social (ZEIS) estão elencadas no Estatuto da
Cidade entre o rol de instrumentos previstos para alcançar o princípio da função
social das cidades e a garantia do bem-estar dos seus habitantes. O clássico
instituto do zoneamento urbano utilizado para separar usos e funções da cidade
moderna, demarcando o lugar dos pobres na cidade, passa a ser concebido de
maneira a dar sentido contrário à sua prática e “aparece não como um instrumento
de segregação e aumento do preço da terra, mas de ampliação do direito à cidade”
(MARICATO, 2001, p. 114). Por esse instrumento, os assentamentos construídos à
margem da legalidade urbana são considerados como áreas especiais, permitindo a
criação de normas diferenciadas de uso e ocupação do solo que servem a um duplo
propósito: reconhecer a diversidade de formas existentes e inibir a especulação
imobiliária.
Especulação imobiliária que o município deve intervir, pois a cidade devido a falta de
espaço para crescimento urbano dentro do perímetro do anel de contorno rodoviário,
empresas imobiliárias estão comprando lotes de terreno localizado após o anel, que
inicialmente não tinha tanto valor financeiro, estão com preço elevado, possibilitando
o acesso somente a cidadãos com maior poder aquisitivo, e a construtora que
investe para construção de condomínios, não sobrando espaço para implantação de
habitação de interesse social, instalação de serviço essencial, como postos de
saúde e escolas.
37
5.4.1-PROBLEMAS DO ZONEAMENTO DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
O zoneamento urbano, desde sua origem, caracteriza-se como um instrumento de
solução de conflitos de uso do solo, na disputa por espaço entre indivíduos e
empresas cuja vizinhança pode ser excludente, como um hospital e uma casa de
diversão noturna. Essa situação envolve outro processo, também conflituoso, de
disputa entre uma alocação “natural” das funções urbanas, mediada pela lógica do
mercado, e uma ação de regulação alocativa “artificial”, mediado pela lógica do
poder público, que, em tese, é o interesse coletivo ou, como define a Constituição
Federal e o Estatuto da Cidade, a função social da cidade e da propriedade urbana.
No cerne desses conflitos, estão os problemas difusos decorrentes do processo de
urbanização, como poluição, desastres ambientais (enchentes, deslizamentos etc.),
degradação do patrimônio, problemas de saneamento, tráfego, violência urbana,
entre outros.
Tais questões configuram o ponto central da discussão da ordenação do território: a
disputa entre os interesses privados (de produtores e consumidores) e os interesses
públicos (efeitos agregados, sociais e ambientais). O zoneamento torna-se, assim,
um instrumento ambíguo, ora defendendo o interesse da coletividade, ora
defendendo interesses destes ou daqueles grupos de consumidores ou produtores.
Na raiz desse jogo de interesses inerentes ao zoneamento, está um dos principais
problemas, mais ainda, uma das principais causas dos problemas enfrentados pelos
centros urbanos brasileiros: a especulação imobiliária.
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A especulação imobiliária, segundo Campos Filho (1978), assume cinco formas
essenciais:
1) é todo ganho em imóveis obtido por aumento de valor derivado do investimento
de terceiros, especialmente do governo; e
2) é todo ganho derivado de mudança de normas edilícias e urbanísticas; e
3) é todo ganho derivado da retenção indevida de um imóvel gerando uma escassez
forçada que, ao reduzir artificialmente a oferta em relação à procura, eleva
conseqüentemente o seu preço; e
4) é todo ganho obtido pela não obediência às normas edilícias e urbanísticas e
creditícias ao dar uma vantagem ao empreendedor clandestino face ao que age
dentro da lei; e
5) é todo ganho resultante de normas fiscais e creditícias que beneficiam
determinados proprietários em detrimento de outros, sem que essas normas
tenham sido definidas com o objetivo de subsidiar atividades.
Atualmente devido ao desenvolvimento de Feira, o mercado imobiliário é um dos
setores que vem se destacando, e devido à falta de fiscalização do poder Municipal,
que poderia ser com aplicação do Plano Diretor através do zoneamento, empresas
imobiliárias estão comprando terrenos que em todas as partes das cidades,
principalmente fora do anel de contorno, para construção de condomínios. Privando
assim o acesso a moradia a quem tem um maior poder aquisitivo, opondo-se o
Estatuto da Cidade.
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Segue-se abaixo fotos de terrenos comprados por empresas imobiliárias para
construção de condomínio. Lembrando que essa áreas a anos atrás não tinha muito
valor comercial devido a sua localização, mais devido a crescimento de Feira,
ganharam um grande valor comercial.
Figura 3-Terreno destinado a construção de condomínio. Bairro SIM.
Figura 4-Terreno destinado a construção de condomínio. Bairro SIM.
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Portanto dessas cinco formas com que se apresenta a especulação imobiliária,
duas delas podem ser, em especial, conseqüências direta ou indireta do
zoneamento. Vamos ao primeiro caso.
O zoneamento, não só pela alteração, mas também pelo estabelecimento de normas
de uso e ocupação do solo, pode acarretar ganhos especulativos aos proprietários.
Por exemplo: a ampliação do perímetro urbano implica automaticamente na
transformação de solo rural em solo urbano o que, conseqüentemente, aumenta o
preço da terra, resultando num aumento de renda a ser auferida pelo proprietário,
sem que o mesmo tenha feito qualquer tipo de investimento. Outro exemplo: o
estabelecimento de coeficientes de aproveitamento diferenciados nas diversas
zonas da cidade premia ou pune este ou aquele proprietário com um aumento ou
diminuição do valor do imóvel, resultante da variação do potencial construtivo do
mesmo.
No segundo caso, do mesmo modo, o zoneamento pode ser responsável,
indiretamente, por especulação imobiliária. É o caso do quarto tipo de especulação
citado, ou seja, a não observância das normas urbanísticas e edilícias. Isto ocorre
com maior freqüência quando as normas tornam-se por demais restritivas, indo
além do que seria razoável, resultando num entrave ao desenvolvimento da cidade.
Este tipo de normatização acaba por produzir efeitos contrários, estimulando a sua
desobediência, a corrupção dos agentes encarregados da fiscalização e,
conseqüentemente, resultando, como já foi dito, em ganhos especulativos por parte
dos empreendedores. É a velha fórmula de criar dificuldades para vender
facilidades.
Outra característica potencialmente perversa do zoneamento é sua eficácia como
instrumento de segregação sócio-espacial. É importante lembrar que quando se
dispõe sobre as atividades urbanas, está se dispondo sobre as pessoas, ou melhor,
sobre os grupos sociais que exercem estas atividades. Nada mais "científico" para
afastar a indesejável classe média baixa dos bairros mais nobres, do que se proibir o
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"uso residencial multifamiliar" (ou seja, prédios de apartamento), sob a alegação de
proteção ao patrimônio paisagístico e arquitetônico.
Nesse sentido, valem as considerações de Villaça (1998), sobre esta característica
do zoneamento urbano, que:
... é elaborado tendo em vista a solução de problemas dos bairros das classes média e acima da média e o atendimento a requisitos e padrões urbanísticos dessas classes. O conflito entre usos, um problema menor para nos bairros populares, é uma questão central nos zoneamentos convencionais. (...) Tais leis são voltadas para solucionar problemas de aparência e cumprir os requisitos das burguesias; nos bairros populares, quando existem são extremamente permissivas (como exige o mercado), portanto inócuas.
Feitas essas considerações, duas questões devem ser colocadas:
1) Pode o zoneamento ser um instrumento eficaz na ordenação do desenvolvimento
das funções sociais da cidade e garantia do bem-estar de seus habitantes, como
reza a Constituição Federal?
2) Até que ponto é possível compatibilizar os interesses públicos e privados no
zoneamento urbano, sem a submissão dos primeiros aos segundos?
Tais questões podem ser respondidas de maneira positiva, na medida em que:
I. Seja abandonado o conceito de "cidade funcional", ou seja, de que a cada parte da
cidade deva ser destinada uma função. A segregação de atividades urbanas só deve
ser justificada em situações limite, como é o caso das indústrias nocivas, e outras
atividades de reconhecida incompatibilidade ambiental e sanitária ou que demandem
Infraestrutura urbana diferenciada;
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II. A definição das densidades urbanas, através da limitação dos coeficientes de
aproveitamento e dos gabaritos, seja feita exclusivamente com base na capacidade
de suporte dos equipamentos sociais e urbanos existentes e as limitações de ordem
ambiental;
III. Haja transparência e participação da sociedade civil no planejamento da
ordenação territorial. A própria Constituição Federal estabelece em seu artigo 29,
inciso X, a obrigatoriedade da "cooperação das associações representativas no
planejamento municipal".
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6-CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ao inserir a regularização fundiária como uma diretriz da política de desenvolvimento
urbano, o Estatuto da Cidade buscou trazê-la para o centro do planejamento urbano,
cabendo ao Plano Diretor os critérios e instrumentos que deverão ser aplicados. A
diversidade das formas de titulação do solo urbano também buscou contemplar a
diversidade de formas e normas que foram estabelecidas no interior do “universo
das ilegalidades não dominadas”, além de demonstrar a nítida opção do legislador
em promover o valor de uso do bem, uso esse destinado especificamente ao
exercício do direito à moradia.
Feira de Santana, através do Plano Diretor, deve disciplinar o parcelamento do solo
de modo a definir os critérios e requisitos para a implantação de novos
parcelamentos, bem como os critérios e requisitos para a regularização dos
parcelamentos irregulares, definindo as contrapartidas para a regularização de
loteamentos e empreendimentos imobiliários, para que não haja compra de terreno
com especulação imobiliária, privilegiando assim a população de maior poder
aquisitivo, excluindo o direito a cidade a maior parte dos cidadãos.
O município, através do Plano Diretor, deve disciplinar o território urbano
considerando as seguintes situações:
Controle ou Regularização Fundiária dos assentamentos irregulares como
loteamentos urbanos e conjuntos habitacionais e áreas ocupadas por população
de baixa renda consolidados;
Definição de zonas especiais de interesse social, de preservação ambiental,
de interesse histórico, cultural;
Disciplinamento do uso e ocupação do solo, para atender as demandas de
Habitação.
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Adoção de mecanismos de fiscalização para garantir que a propriedade
urbana atenda a sua função social e ambiental;
Regulação do uso e ocupação do solo nos distritos situados na área rural.
Hoje podemos trabalhar todo o município sem desconsiderar as suas vocações,
predominâncias e interesses. O município tem de assumir essa responsabilidade;
isso é um desafio do município de hoje, e ele tem respaldo constitucional para fazer
isso.
E principalmente o município vai tratar de assuntos que são de interesse da
comunidade, reforçando a legitimidade que os habitantes da cidade têm para
determinar e definir quais são os rumos do desenvolvimento do seu território, quais
são as atividades que têm de ser predominantes e a forma como eles vão beneficiar-
se da exploração e das atividades desenvolvidas em seu território. Isso faz parte dos
princípios constitucionais que são o exercício dos direitos civis, da cidadania e da
soberania popular.
Se isso for renegado, estamos não considerando os pressupostos básicos
democráticos.
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REFERÊNCIAS
1. Caldas, Gessiene Oliveira, Espaços Urbanos, Uma Produção Popular,
Qualificação e Requalificação do bairro George Américo, Feira de
Santana-Ba,1987-1998, Dissertação de Mestrado em Arquitetura e
Urbanismo, Salvador 1998.
2. CAMPOS FILHO, Cândido Malta. Depoimento Prestado na Câmara
Federal na Comissão Parlamentar de Inquérito sobre a Especulação
Imobiliária. São Paulo,COGRP/PMSP, 1978.
3. ESTATUTO DAS CIDADES LEI Nº 10.257, DE 10 DE JULHO DE 2001
4. Estatuto da Cidade e o Plano Diretor – possibilidade de uma nova ordem
legal urbana e democrática. In OSÓRIO, Letícia Marques. Estatuto da
Cidade e reforma urbana: novas perspectivas para as cidades brasileiras.
Porto Alegre: SAFE, 2003.
5. FERRARI, Célson, Curso de Planejamento Municipal Integrado.
6. FURTADO, Celso. Formação Econômica do Brasil. 22ed. São Paulo:
Editora Nacional, 1987.
7. LOURENÇO, Julia Maria, Expansão Urbanas, Gestão de Planos-
Processo, Março de 2003.
8. POPPINO, Rollie E. Feira de Santana. Salvador: Editora Itapuã, 1984.
9. PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO: Guia para elaboração pelos
municípios e cidadãos. 2a Edição / Coordenação Geral de Raquel Rolnilk
e Otilie Macedo Pinheiro – Brasília: Ministério das Cidades; Confea, 2005.
10. PDDU- Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, 1999
46
11. P.D.L.I – Plano de Desenvolvimento Local Integrado de Feira de
Santana ( 1969) e Atualizações.
12. SANTOS, Milton. A Urbanização Brasileira. 3ed. São Paulo: Editora
Hucitec
13. SOUZA, Marcelo Lopes. Mudar a cidade: uma introdução crítica ao
planejamento e à gestão urbana. Rio de Janeiro: Bertrand Brasil, 2002
14. SUNDFELD, Carlos Ari. O Estatuto da Cidade e suas diretrizes In
DALLARI, Adilson Abreu e FERRAZ, Sérgio (Coord.). Estatuto da Cidade:
comentários à Lei: 10.257/2001. São Paulo: Malheiros, 2003.
15. VILLAÇA, Flávio. Espaço intra-urbano no Brasil. São Paulo:
Fapesp/Studio Nobel.
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ANEXO
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ANEXOS
Foto 1 - Condomínio Residencial – Bairro Pedra do Descanso
Foto 2 - Condomínio Residencial – Bairro Pedra do Descanso
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Foto 3 - Condomínio Residencial – Bairro Pedra do Descanso
Foto 4 - Condomínio Residencial – Bairro Pedra do Descanso
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Foto 5 - Condomínio Residencial – Bairro Papagaio
Foto 6 - Condomínio Residencial – Bairro Papagaio
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Foto 7 - Condomínio Residencial – Bairro Papagaio
Foto 5 - Condomínio Residencial – Bairro Papagaio
52
Foto 6 - Condomínio Residencial – Bairro Sim
Foto 7 - Condomínio Residencial – Bairro Sim
53
Foto 8 - Condomínio Residencial – Bairro Sim
Foto 9 - Condomínio Residencial – Bairro Sim
54
Foto 10 - Condomínio Residencial – Bairro Sim
Foto 11 - Condomínio Residencial – Bairro Sim