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2017
LAUDO DE AVALIAÇÃO 1040/07/2017
Insolvência Civil de Moyses Dias de Araujo
IMÓVEL URBANO – CURITIBA/PR
1 ª VARA DA FALÊNCIAS E RECUPERAÇÃO JUDICIAL DO FORO
CENTRAL DA COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE
CURITIBA/PR
Insolvencia nº 0000264.92.2001.8.16.0185
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Padre Anchieta 2.540 Sala 401 Champagnat
Fone/Fax 41 3233-1077
1
ÍNDICE.........................................................................................01
1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE......................................................02
2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS...............................................................03
3. OBJETO...........................................................................................04
4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO........................................................05
5. OBJETIVO........................................................................................06
6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO................07
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO...........................................................09
8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS........10
9. PESQUISA DE VALORES...................................................................11
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA......................11
11. ENCERRAMENTO.............................................................................11
ANEXOS
ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel
ANEXO: Pesquisa de Mercado
Anexo: Documentos
- Guia Amarela
- Matrícula
2
1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.
SOLICITANTE: 1ª Vara de Falências e Recuperação Judicial do Foro Central
da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba/PR
OBJETO: Imóvel urbano com terreno de 803,34 m2 de área localizado na Rua
Batista Ganz,111 Santo Inácio Curitiba PR, contendo uma casa pré-fabricada de
aproximadamente 133,00 m2 de área construída.
FINALIDADE: Determinação do Valor de Venda Forçada – Em Leilão
METODOLOGIA: Método Comparativo Direto
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: julho de 2017
VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:
VALOR DA AVALIAÇÃO: R$ 232.000,00
(Duzentos e trinta e dois mil reais)
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2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O imóvel será vendido através de venda forçada em leilão em hasta pública, portanto,
diferente do preço de mercado, pois um imóvel vendido por venda forçada, está sujeito
a depreciação, devido a condição de pagamento à vista, impossibilidade de
negociação sobre o preço ofertado, tempo e despesas até a posse do mesmo.
O valor dos imóveis cotados (Anexo Pesquisa de Mercado), são exclusivamente do
terreno, as benfeitorias, se existentes, estas, não tem valor comercial.
Segundo a Guia Amarela da Prefeitura de Curitiba, o terreno possui 803,00 m2.
Segundo a escritura em registro de imóveis, o terreno possui 803,37 m2. Do total
803,00 constantes na Guia Amarela, aproximadamente 540,00m2 (medidos através
do Google Earth Pro) de terreno encontra-se murado, no qual se encontra as
edificações.
O lote é atingido pelo Alinhamento de rua Projeto de Rua (UUS-5.1) Cota Direita +/-
10,00m e Cota Esquerda +/- 7,90 metros. Considerando a Cota esquerda 7,90 metros
+ 5,0 m de recuo frontal, para o presente trabalho foi elaborado um croqui com área
remanescente do terreno de aproximadamente 405,59 m2, o que coincide com a área
descrita como área restante na Anulação de Contrato de Compra e Venda Cumulada
com Perdas, Danos, e Lucros Cessantes, por Rito Ordinário (fl.13 dos autos).
Pelo exposto acima, o presente trabalho, considera a área do terreno como 803,00
m2, mas com aproveitamento de 50% da área (803,37/405,59 = 0,50), sendo este
índice alocado após a homogeneização no cálculo do valor do terreno (Ver item 8.1),
O avaliador não teve acesso ao interior imóvel.
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Linha verde: terreno segundo guia amarela, com prováveis divisas 803,00
m2
Linha vermelha: área murado encontrada no terreno 540,00
m2
Linha branca: área provável após Proj. Retificação de Rua 405,59 m2
Linha amarela: benfeitorias
3. OBJETO
3.1. Tipo do bem
Imóvel Residencial
3.2. Descrição sumária do bem
Imóvel residencial, ocupado por terceiros, situado a Rua Batista Ganz, 111 –
Santo Inácio, Curitiba/PR a 60,0 metros da rodovia Curitiba/Ponta Grossa, de
matrícula 32.512, do Cartório de Registro de Imóveis 8ª Circunscrição de
Curitiba/PR, Indicação Fiscal 17.017.019-000, com 803,37 m2 de área total de
terreno,com aproximadamente 540,00 m2 de terreno murado, contendo uma casa
de 133,00 m2, constante na Guia Amarela e uma meia água de aproximadamente
35,00 m2, não constante na Guia Amarela, Estas benfeitorias não estão
consideradas na avalição do imóvel – Sem valor comericial.
LOTE ATINGIDO PELO PROJETO DE RUA (UUS-5.1) - ALINHAMENTO EM
LINHA
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RETA – Cota Direita +/- 10,00m; Cota Esquerda +/- 7,90m – Inf. Secretaria
Municipal de Urbanismo. Para o cálculo do valor terreno para venda em hasta
pública, foi considerada como aproveitamento de área de 50% da área total do
mesmo.
3.3. Ocupação do imóvel
O imóvel encontra-se ocupado, não sendo informado se por terceiros.
3.4. Localização: Rua Batista Ganz,111 Santo Inácio Curitiba PR, a 60
metros da Rodovia do Café Gov. Ney Braga Curitiba/Ponta Grossa, 240 m do
estacionamento do Parque Barigui
4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
Santo Inácio é um bairro da cidade brasileira de Curitiba, no Paraná.
O bairro deriva da Colônia Santo Inácio, que foi criada em 1876, durante a
administração do então presidente da Província Dr. Adolfo Lamenha Lins. Em seus
70 lotes, com 5,1 hectares cada, se estabeleceram imigrantes italianos, poloneses,
silesianos e galicianos, à margem do Rio Barigui no distrito denominado Nova Polônia.
Em 1880, em relatório da província, constava que sua população era de 334
habitantes e que os colonos dedicavamse ao corte de lenha, aproveitando as matas
dos seus lotes. Onze anos depois, o produto mais plantado era a batata, além do
centeio, milho, feijão, ervilha, aveia, cevada, trigo e uva.
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Em seus limites fica o campus principal da Universidade Tuiuti do Paraná e o campus
das Faculdades Integradas Espírita. Apesar das duas universidades, o bairro não tem
escola pública para as últimas séries do ensino fundamental (5ª à 8ª série) e ensino
médio.
Santo Inácio
Subprefeitura Santa Felicidade
Área 2,72 km²
População 6.037 hab.
Densidade 22,23 hab/km²
Bairros
Limítrofes Bigorrilho, Cascatinha,Campina do Siqueira,Orleans, Mossunguê, Santa Felicidade
e São Bráz.
Principais Vias
Avenida Cândido Hartmann; Rua Tobias de Macedo Jr.; Rua João Batista Dallarmi Rua Dr. Marcallo Tissot; Estrada Mina do Ouro; Rodovia Curitiba-Ponta Grossa
Pontos de
referência Parque Barigui Campus Barigui da UTP Faculdades Integradas Espírita
5. OBJETIVO
Determinação do valor de venda forçada para venda em hasta pública.
Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões
e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser
também apresentado o valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para
uma venda em um curto espaço de tempo. Desta forma os valores de liquidação
forçada conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois nestes casos
é violada uma das condições basilares de mercado do bem, que é a sua velocidade
de venda.
A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese
de uma venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo
mercado”. E que o seu preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação
forçada.
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6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO
Indicação Fiscal Nº 17.017.019-000
Bairro: Santo Inácio Rua da Cidadania: Santa Felicidade
Quadrícula: J-08 Posição do Lote: Esquina 1- Denominação: R. BATISTA GANZ Sistema Viário: NORMAL Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): O LOTE É ATINGIDO PELO ALINHAMENTO EM LINHA RETA Cota Direita: +/- 10,00 m Cota Esquerda: +/- 7,90 m Cód. do Logradouro:N840 Tipo: Principal Nº Predial: 111 Testada (m): 46,70 2- Denominação: R. ERNESTO CASAGRANDE Sistema Viário: NORMAL Dados de Projeto de Rua (UUS-5.1): LOTE ATINGIDO P/ ALINHAM.- OBEDECER O PROJETO APROVADO DA RUA Parâmetros da Lei de Zoneamento
Zoneamento: ZR1.ZONA RESIDENCIAL 1 Sistema Viário: NORMAL/NORMAL * Em caso de dúvidas ou divergências nas informações impressas, vale a Legislação Vigente. Classificação dos Usos
Usos Permitidos Habitacionais HABITAÇÃO UNIFAMILIAR. HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE, ATENDIDA A DENSIDADE MÁXIMA.(OBS.3) PARA MAIS DE 20 HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE, CONSULTAR O IPPUC. Usos Permitidos Comerciais ***************************************
Usos Tolerados ................................. Usos Permissíveis COMUNITÁRIO 2 - CULTO RELIGIOSO NA ZR-1 SANTO INÁCIO E CAMPO COMPRIDO CONFORME LEI 7529/90 ** Os parâmetros de construção para os Usos Permissíveis, serão definidos pelo Conselho Municipal de Urbanismo. Usos Proibidos................................. Parâmetros da Construção Coeficiente de Aproveitamento
1,0. Taxa de Ocupação 50%. Taxa de Permeabilidade 25%. Densidade máxima
01 HABITAÇÃO UNIFAMILIAR POR LOTE OU FRAÇÃO DE
TERRENO DE 600,00 M2. HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE SOMENTE EM TERRENOS COM DIMENSÕES INFERIORES A 15000,00 M2 E GARANTIDA A FRAÇÃO DE TERRENO DE
NO MÍNIMO 600,00 M2 POR UNIDADE HABITACIONAL EXCLUÍDA AS ÁREAS DE USO COMUM. Altura Máxima 02 PAVIMENTOS. ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E
AERONAUTICA. Recuo Frontal 5,00 M. Afastamento das Divisas ************************************ Estacionamento OBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 1021/2013 E REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES
DA SMU.
8 Recreação OBEDECER O CONTIDO NO REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU. Observações Para Construção 1 - Poderá ser concedido alvará de funcionamento para atividades de Comércio e
Serviço Vicinal 1 em edificações existentes e tolerado para Indústria Tipo 1 para atividade desenvolvida em imóvel de uso predominante habitacional, ambos com porte máximo de 100,00 m². 2 - O licenciamento das atividades comerciais, de prestação de serviços e comunitárias com porte superior a 5000,00 m² dependerá da elaboração de Relatório Ambiental Prévio - RAP, nas condições estabelecidas no decreto 838/97. 3 - Somente em terrenos com dimensões inferiores a 15.000,00m2 e garantida fração de terreno de no mínimo 600,00m2 por unidade habitacional, excluídas as áreas de uso comum.
Informações Complementares Código Observações 9 58068/98 NEG CMU LIBERACAO P/EDIFICACAO DE ESCRITORIO DE CONTATO E DEPOSITO DE 50 M2 P/PRODUTOS DE MADEIRA 105961/2002 NEGADO CMU CONS.COEMRCIAL 1743/2002-CMU. Bloqueios *****
Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6) Sublote 0000 Situação de Foro Não foreiro Dados Sobre Planta de Loteamento Planta/Croqui A.01060- Nº Quadra Nº Lote Protocolo Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovada Nome da Planta: MIQUELINA ORCHAKI E OUTRO Informações do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de
Curitiba ***** Informações da SMOP - Secretaria Municipal de Obras Pública
Faixa não Edificável de Drenagem Situação Lote não Atingido Faixa Sujeito à Inundação NÃO Diâmetro da Tubulação Água Corrente NÃO
Características: A P.M.C. se isenta da falta de informações. ** Consulta obrigatória à SMMA quanto à faixa de preservação permanente Informações da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente ** Existindo árvores no imóvel é obrigatória a consulta à MAPM.** Faixa de Preservação Permanente Situação Faixa 30,00 m Características: Observações: Deverá consultar a SMMA quanto a faixa não edificável em Área de Preservação Permanente ** Lote atingido por Área de Preservação Permanente (APP) estabelecida por Legislação Federal (Leis Federais nº 4771/65 e 9803/89) e Resoluções CONAMA nº 302/02, 303/02 e 369/06
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Informações da SMF - Secretaria Municipal de Finanças Área do Terreno: 803,00 m² Área Total Construída: 133,00 m² Espécie: Normal Dados dos Sublotes Sublote 0000 Utilização Residencial Ano Construção 2010 Área Construída133,00 m²
Infraestrutura Básica Cód. Logradouro Planta Pavimentação Esgoto Iluminação Pública Coleta de Lixo N813 A ANTI-PO NAO EXISTE Sim Sim N840 B ANTI-PO NAO EXISTE Sim Sim
Observações Gerais 1 - Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaços destinados a
circulação de pedestres, a construção ou reconstrução de passeios deverá obedecer os padrões definidos pelo Decreto 1.066/2006 2 - A altura da edificação deverá obedecer as restrições do Ministério da Aeronaútica,
referentes ao plano da zona de proteção dos aeródromos e as restrições da Agência Nacional de Telecomunicações - Anatel, referentes ao plano de canais de microondas de telecomunicações do Paraná. 3 - Todo o esgotamento sanitário (banheiro, lavanderias e cozinhas) deverá obrigatoriamente ser conectado a rede coletora de esgoto existente na via pública. No caso de cozinhas deverá ser prevista a caixa de gordura antes da referida rede. 4 - Na ausência de rede coletora será tolerada a utilização de sistema de tratamento composto por fossas, filtros e sumidouros (ver Termo de Referência no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligação com a rede coletora de esgoto. 5 -
As águas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de água pluvial existente na via pública. 6 - Para qualquer tipo de construção, reforma ou ampliação, consultar a Sanepar quanto
a ligação domiciliar de esgoto. Prazo de validade da consulta - 180 dias *** Data 23/04/2014
7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
7.1. Liquidez: Baixo/regular
7.2. Desempenho de mercado: Regular.
7.3. Absorção pelo mercado: Normal
7.4. Público alvo para absorção do bem: Compradores finais para construção
de imóvel, construtores/incorporadores
7.5. Facilitadores para negociação do bem: Preço de oferta – venda forçada,
localização, 60,0m da Rodovia Curitiba/Ponta Grossa e 140,0m do
estacionamento do Parque Barigui.
7.6. Entraves para a comercialização: Imóvel invadido por terceiros, edificações
levantadas por terceiros no terreno, tempo e trâmites para a posse do imóvel,
Projeto de Alinhamento da Rua.
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8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e
edificação com a coleta de dados enquadrando-se no Grau (2), para determinação do
valor do imóvel Grau (3) de Fundamentação, conforme Tabela 12 de enquadramento
e definições constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT –
Associação Brasileira de normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias
descritas a seguir.
8.1. Para a obtenção do valor do terreno, foi utilizado o método comparativo
direto de custo, conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT
– Associação Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar
uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir
da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais
do método comparativo direto de dados de mercado. Após este cálculo,
foi aplicado o Fator de Aproveitamento (ver item 2), sendo, portanto o
valor do imóvel:
VI = Vie x FA, onde:
Vie = Valor do imóvel (área 803,32 m2 - escritura) – calculado (Ver anexo
memória de cálculo) VI = valor do Imóvel
FA = Fator aproveitamento = Aia/Aie = 0,50, onde
Aie = Área imóvel escritura = 803,37;
Aia = Área terreno após proj. de alinhamento = 405,59
8.1.1. Fatores de Homogeneização
8.1.1.1. Localização: De acordo com a localização determinada
pelas ruas/circulação e seu potencial comercial.
8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado:
Fa = (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%,
adotado: Fa (Sp/Sa) ^ (1/8).
8.1.1.3. Zoneamento: ZR.1 = 1,00; ZR. 2 = 0,90; ZS.1 = 0,80
8.1.1.4. Fator Oferta = 75% 100% - 15% - 10%, onde:
• 10% Negociação do Valor e prazo de pagamento
• 10% Tempo e custas para desocupação do imóvel
• 05% Comissão paga pelo vendedor no caso venda de
mercado (no caso de venda em hasta pública a comissão
de 5% é paga pelo comprador)
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9. PESQUISA DE VALORES
Pesquisa realizada em 12/07/2017
9.1 Valores das cotações de imóveis similares
Anexo Pesquisa de Mercado
10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO
10.1. Valor do Imóvel: VI = Vie x Fa = R$ 463.681,06x 0,50 R$ 231.840,53
(duzentos e trinta e um mil, oitocentos e quarenta reais e cinquenta e três
centavos).
Valor Arredondado do Imóvel: R$ 232.000,00 (Duzentos e trinta e dois mil reais)
11. ENCERRAMENTO
Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não
incluindo os anexos relacionados abaixo) de 11 (dez) onze.
Acompanham (3) dois anexos:
ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel
ANEXO: Pesquisa de Mercado
Anexo: Documentos
- Guia Amarela
- Matrícula
Curitiba, 12 de julho de 2017 HELCIO KRONEBERG
Área R$ m2 Localização Área Zoneamento Aproveitamento Oferta
676,00 769,23R$ 1,00 0,96 1,00 0,50 0,75
400,00 987,50R$ 1,05 0,92 0,90 0,50 0,75
430,00 976,74R$ 1,00 0,92 0,90 0,50 0,75
600,00 750,00R$ 1,15 0,93 0,90 0,50 0,75327,00 856,27R$ 1,05 0,89 0,90 0,50 0,75
486,6 867,95R$
Fatores de Homogemeização
ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO TERRENO Valor Venda
Forçada
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Hélcio Kronberg1/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 F4 V.Hom.(R$/m2)
1 520.000,00 676,00 769,23 1,00 0,96 1,00 0,75 553,85
2 395.000,00 400,00 987,50 1,05 0,92 0,90 0,75 643,90
3 420.000,00 430,00 976,74 1,00 0,92 0,90 0,75 606,56
4 450.000,00 600,00 750,00 1,15 0,93 0,90 0,75 541,43
5 280.000,00 327,00 856,27 1,05 0,89 0,90 0,75 540,12
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3: F4:Localização Área Zoneamento Testada
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Identificação:Mat. 32.512 Tipo:Laudo completo Solicitante:1ª V. Fal. Rec. Jud.
Lograd.:R. Batista Ganz 111 Complemento:
Santo InácioBairro: Cidade:Curitiba Estado:Paraná
Nº:
Hélcio Kronberg2/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras......................................................................................(Ud):
Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):
Menor valor..............................................................................................(R$/m2):
Maior valor...............................................................................................(R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):
Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):
Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):
Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):
Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):
Mediana...................................................................................................(R$/m2):
Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):
Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):
Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:
5
4
540,12
643,90
2.885,86
3
34,59
103,78
577,17
553,85
38,445102
46,124630
2.127,481473
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" )
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" )..........................................................=
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=
1,65
1,4467
0,8032
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 7,99
Hélcio Kronberg3/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança................................................................................................(%) = 80
TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ).....................................................................( R$/m2 ) =
Limite superior unitário ( Ls )....................................................................(R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =
545,55
608,79
Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
803,37
577,17
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =
5,48
5,48
Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 577,17
463.681,06
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)..................................................(ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)..............................................................(ud) =
1
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
quatrocentos e sessenta e três mil, seiscentos e oitenta e um reais e seis centavos
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )...................................................(R$/m2) = Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =
Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )................................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________
490,60
577,17
663,75
Hélcio Kronberg4/4
Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
0 1 2 3 4 5 C
5
10
15
F
9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )):
Ve
Po
B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):( R$ / m2 )
Data: 12/07/2017
553,85769,23643,90987,50
606,56976,74541,43750,00540,12856,27Q46Q26
Q47Q48
Q27Q28
Q49Q29Q50Q30
Q51Q31Q52Q32Q53Q33Q54
Q40
Po (R$/m2) Ve (R$/m2)
Q55Q56Q57
Q59
Q58
Q60
Q34
Q35Q36Q37Q38
Q39
Var.Am
1234567891011121314151617181920
0,720,65
0,620,720,63Q66
Q67Q68Q69Q70
Q71Q72Q73Q74
Q75Q76Q77Q78
Q79Q80
.1
.2.3
.4
.9 .10 .11 .12
.5
.6 .7 .8
.13 .14 .15 .16
.17 .18 .19 .20
0
Classe
123
De:
540,12574,72609,31
INTERVALO
Até
574,72609,31643,90
Freq.
311
---------------------------------------------------------___________I
-------------------------------------------------
21 Q61 Q81
22 Q42 Q62 Q8223 Q43 Q63 Q8324 Q44 Q64 Q84
Q40
.21 .22 .23 .24
ANEXO PESQUISA DE MERCADO
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
IMÓVEL X COTAÇÕES
COTAÇÃO 1
VALOR: R$ 520.000,00
Área: 676,00 m² R$/m²: R$ 769,23
DESCRIÇÃO Construa a casa dos seus sonhos a poucos metros do Parque Barigui! Vai perder esta
chance? Entre em contato conosco. Vamos agendar uma visita!
URL http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-no-santo-inacio-arya-1-2929214145.html
Localização: Rua Ernesto Casagrande 245 – Santo Inácio
COTAÇÃO 2
VALOR: R$ 395.000,00
Área: 400,00 m² R$/m²: R$ 987,50
DESCRIÇÃO: Terreno sem benfeitorias, zoneamento ZR-2, Setor Setorial, medindo 399,00m² em declive,
podendo ser comercial ou residencial, ideal para aprovação de 03 sobrados residencial ou projeto
comercial em 02 pisos. Localizado em frente a Faculdade Tuiuti, a poucos metros da Avenida Candido
Hartman e da Rodovia do Café .Adquirindo o terreno ao lado fica a testada com 25 metros.
OBS.: Nos fundos contem faixa não edificável de 04 metros, sendo 02 metros de cada lado do eixo.
URL: http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-santo-inacio-2931275654.html
Localização: Rua Padre Ladislau Kula 354, Santo Inácio, Curitiba
COTAÇÃO 3
VALOR: R$ 420.000,00
Área m² 430,00 R$/m²: R$ 976,74
DESCRIÇÃO: Terreno para venda no Santo Inácio
Imediações: Localizado no bairro Santo Inácio, na Rua Tobias de Macedo Júnior, paralela à Av. General
Mario Tourinho, próximo à Faculdades Integradas Espírita.
Detalhes: Com área total de 413,00 m², com duas frentes, zoneamento ZR-2. Contém uma casa com área
de 76,50 m² sem valor comercial. Ideal para construção de sobrados.
URL: http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-santo-inacio-2931487584.html
Localização: Rua Tobias de Macedo Júnior, 91 - Santo Inacio, Curitiba - PR
COTAÇÃO 4
VALOR: R$ 450.000,00
Área: 600,00 m² R$/m²: R$ 750,00
DESCRIÇÃO: Terreno a venda no bairro Santo Inacio / Barigui em Curitiba/PR.* Situado na Rua Francisco
Matzeck, região com condomínios fechados e residências de ótimo padrão.* Área total do terreno:
600,00m² --- medidas: frente 15,00m X laterais 40,00m.* Zoneamento ZR-2, possibilita construções
residenciais e comerciais.* Com cerca na frente, pronto para construção.
URL: http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-santo-inacio-2931110629.html
Localização: Rua Francisco Matzeck 185 - Santa Felicidade, Curitiba - PR
COTAÇÃO 5
VALOR: R$ 280.000,00
Área: 327,00 m² R$/m²: R$ 856,27
DESCRIÇÃO: ÓTIMO LOTE ZONEAMENTO ZR2, PLANO, PRÓXIMO AO PARQUE BARIGUI E FACULDADE
ESPIRITA, 14 X 23,40. I.F.17.038.013.000
URL http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-a-venda-em-santo-inacio-2927861251.html
Localização: Rua Anna Gbur Barcik 446, Santo Inácio, Curitiba
ANEXO DOCUMENTOS
Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR
Fone/Fax 41 3233-1077
Inscrição Imobiliária Sublote Nº da Consulta / AnoIndicação Fiscal17.017.019
PREFEITURA MUNICIPAL DE CURITIBASecretaria Municipal do Urbanismo
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CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO
Bairro: Rua da Cidadania: Quadrícula:
Santa FelicidadeSANTO INÁCIOJ-08
Informações da SMU - Secretaria Municipal do UrbanismoTestadas do LotePosição do Lote: Esquina
Sistema Viário: 1- Denominação: NORMALR. BATISTA GANZDados de Projeto de Rua (UUS-5.1): O LOTE É ATINGIDO PELO ALINHAMENTO EM LINHA RETA
Cota Direita: +/- 10,00 m Cota Esquerda: +/- 7,90 m
111Tipo: Nº Predial: Testada (m): Cód. do Logradouro:N840 Principal 46,70
Sistema Viário: 2- Denominação: NORMALR. ERNESTO CASAGRANDEDados de Projeto de Rua (UUS-5.1): LOTE ATINGIDO P/ ALINHAM.- OBEDECER O PROJETO APROVADO DA RUA
350Tipo: Nº Predial: Testada (m): Cód. do Logradouro:N813 Secundária 29,80
Cone da Aeronáutica: 1.061,00m em relação a Referência de Nível (RN) OficialParâmetros da Lei de ZoneamentoZoneamento: Sistema Viário:
ZR1.ZONA RESIDENCIAL 1NORMAL/NORMAL
* Em caso de dúvidas ou divergências nas informações impressas, vale a Legislação Vigente.
Classificação dos UsosUsos Permitidos HabitacionaisHABITAÇÃO UNIFAMILIAR.HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE, ATENDIDA A DENSIDADE MÁXIMA.(OBS.3)PARA MAIS DE 20 HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE, CONSULTAR O IPPUC.Usos Permitidos Comerciais***************************************Usos Tolerados.................................Usos PermissíveisCOMUNITÁRIO 2 - CULTO RELIGIOSO NA ZR-1 SANTO INÁCIO E CAMPO COMPRIDO CONFORME LEI7529/90
** Os parâmetros de construção para os Usos Permissíveis, serão definidos pelo Conselho Municipal de Urbanismo.Usos Proibidos.................................
Parâmetros da ConstruçãoCoeficiente de Aproveitamento1,0.Taxa de Ocupação50%.Taxa de Permeabilidade25%.
Versão: 3.0.0.153 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br 010304-1 690639-0Página 1 de 4
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CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO
Densidade máxima01 HABITAÇÃO UNIFAMILIAR POR LOTE OU FRAÇÃO DE TERRENO DE 600,00 M2.HABITAÇÕES UNIFAMILIARES EM SÉRIE SOMENTE EM TERRENOS COM DIMENSÕES INFERIORES A15000,00 M2 E GARANTIDA A FRAÇÃO DE TERRENO DE NO MÍNIMO 600,00 M2 POR UNIDADEHABITACIONAL EXCLUÍDA AS ÁREAS DE USO COMUM.Altura Máxima02 PAVIMENTOS.ATENDIDO LIMITE DA ANATEL E AERONAUTICA.Recuo Frontal5,00 M.Afastamento das Divisas************************************EstacionamentoOBEDECER O CONTIDO NO DECRETO 1021/2013 E REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.RecreaçãoOBEDECER O CONTIDO NO REGULAMENTO DE EDIFICAÇÕES DA SMU.Observações Para Construção1 - Poderá ser concedido alvará de funcionamento para atividades de Comércio e Serviço Vicinal 1 em edificaçõesexistentes e tolerado para Indústria Tipo 1 para atividade desenvolvida em imóvel de uso predominante habitacional,ambos com porte máximo de 100,00 m².2 - O licenciamento das atividades comerciais, de prestação de serviços e comunitárias com porte superior a 5000,00m² dependerá da elaboração de Relatório Ambiental Prévio - RAP, nas condições estabelecidas no decreto 838/97.3 - Somente em terrenos com dimensões inferiores a 15.000,00m2 e garantida fração de terreno de no mínimo600,00m2 por unidade habitacional, excluídas as áreas de uso comum.
Informações ComplementaresCódigo Observações9 58068/98 NEG CMU LIBERACAO P/EDIFICACAO DE ESCRITORIO DE CONTATO E DEPOSITO DE 50M2 P/PRODUTOS DE MADEIRA105961/2002 NEGADO CMU CONS.COEMRCIAL 1743/2002-CMU.345 Alerta inserido em razÆo da ausˆncia de informa‡äes relacionadas …s instala‡äes hidrossanit rias doim¢vel.Para regulariza‡Æo procurar a Secretaria Municipal de Meio Ambiente - Departamento de RecursosH¡dricos e Saneamento munido de documentos que comprovem a correta destina‡Æo dos efluentesgerados na edifica‡Æo.Para maiores informa‡äes acessar o site da prefeitura municipal de Curitiba: http://www.curitiba.pr.gov.br -Acesso r pido: Secretaria e àrgÆos - Meio Ambiente - conte£do esgoto.352 Processo de Usucapião - 071357/2016.
Bloqueios*****Alvarás de ConstruçãoSublote: 0Número Antigo: Número Novo:031531B 44106
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Informações de Plantas de Loteamentos (UCT 6)Sublote Situação de Foro Nº Documento Foro0000 Não foreiro Dados Sobre Planta de LoteamentoPlanta/Croqui Nº Quadra Nº Lote Protocolo
Situação: Lote dentro do perímetro de Planta/Croquis aprovadaNome da Planta: Miquelina Orchacki e outro
01-018100/2013AA.01060-
Informações do IPPUC - Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba*****Informações da SMOP - Secretaria Municipal de Obras PúblicasFaixa não Edificável de DrenagemSituação Faixa Sujeito à Inundação Diâmetro da Tubulação Água CorrenteCaracterísticas: A P.M.C. se isenta da falta de informações.Lote não Atingido NÃO NÃO
Informações da SMMA - Secretaria Municipal do Meio Ambiente** Existindo árvores no imóvel é obrigatória a consulta à MAPM.**
Informações da SMF - Secretaria Municipal de Finanças
Área Total Construída:Área do Terreno:Espécie:
133,00 m²Dados dos SublotesSublote Utilização Ano Construção Área ConstruídaResidencial0000 2010 133,00 m²
Qtde. de Sublotes: 1803,00 m²Normal
Cód. Logradouro Planta Pavimentação Esgoto Iluminação Pública Coleta de LixoInfraestrutura Básica
A ANTI-PO NAO EXISTEN813 Sim SimB ANTI-PO NAO EXISTEN840 Sim SimBacia(s) Hidrográfica(s)BACIA BARIGUI PrincipalObservações Gerais1 - Considerando a necessidade de adequar e organizar os espaços destinados a circulação de pedestres, aconstrução ou reconstrução de passeios deverá obedecer os padrões definidos pelo Decreto 1.066/20062 - A altura da edificação deverá obedecer as restrições do Ministério da Aeronaútica, referentes ao plano da zona deproteção dos aeródromos e as restrições da Agência Nacional de Telecomunicações - Anatel, referentes ao planode canais de microondas de telecomunicações do Paraná.3 - Todo o esgotamento sanitário (banheiro, lavanderias e cozinhas) deverá obrigatoriamente ser conectado a redecoletora de esgoto existente na via pública. No caso de cozinhas deverá ser prevista a caixa de gordura antes dareferida rede.
Versão: 3.0.0.153 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br 030304-1 690639-1Página 3 de 4
Inscrição Imobiliária Sublote Nº da Consulta / AnoIndicação Fiscal17.017.019
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CONSULTA PARA FINS DE CONSTRUÇÃO
4 - Na ausência de rede coletora será tolerada a utilização de sistema de tratamento composto por fossas, filtros esumidouros (ver Termo de Referência no site da PMC www.curitiba.pr.gov.br ) prevendo-se futura ligação com arede coletora de esgoto.5 - As águas pluviais devem ser direcionadas obrigatoriamente a galeria de água pluvial existente na via pública.6 - Para qualquer tipo de construção, reforma ou ampliação, consultar a Sanepar quanto a ligação domiciliar deesgoto.
DataResponsável pela EmissãoCONSULTA IMPRESSA VIA INTERNET 11/07/2017
ATENÇÃO » Formulário informativo para elaboração de projeto. Não dá direito a construir. » Início da obra somente após a expedição do Alvará de Construção. » Em caso de dúvidas ou divergência nas informações impressas valem as informações atualizadas do Lote, bem como a Legislação vigente.
*** Prazo de validade da consulta - 180 dias ***
Versão: 3.0.0.153 Para maiores informações acesse: www.curitiba.pr.gov.br 040304-1 690639-0Página 4 de 4