III - DISCUSION

Ing. Elías Nagel

Se ha hablado toda la mañana en relación al problema de la vi­vienda. Realmente el problema de la vivienda es bastante importante, pien­so que es, el problema más importante que puede tener una sociedad; pero

no menos importante debe ser. el problema de los inmuebles que están des­tinados al trabajo, y ahí voy a referirme a lo que me pide el moderador. so­bre los edificios de oficina.

Yo quisiera englobar, además de los edificios de oficina, todoslos otros inmuebles dedicados al trabajo y vuelvo otra vez ahora a haceruna reflexión sobre los intereses, y yo me he preguntado varias veces si,en este momento, un pequeño grupo de profesionales, arquitectos, inge­nieros, abogados, que quiere poner oficinas y dispone de un pequeño capi­tal y se va a comprar una oficina, vamos a decir, de cien metros cuadrados,y la quiero ubicar en un punto bastantebueno para que su trabajo tenga me­jor remuneración y mayor posibilidades de éxito, pues se busca un sitiodonde, en este momento, las oficinas valen 50 o 60 mil bolívares el metrocuadrado; esa oficina de cien metros cuadrados, a 50 mil bolívares el me­tro. vale cinco millones de bolívares.

Esos cinco millones de bolívares, a las tasas de interés, en estemomento, ya sea porque tenían que pagar intereses o porque dejan de co­brar, si se tiene el dinero, con un rendimiento, vamos a hablar del 40%, en­tre gastos, registros, comisiones, etc., vamos a decir 40%, equivale a unaganancia dedos millones de bolívares al ano. Yo dudo, teniendo cuarentaaños de experiencia en esto que nadie piense en en invertir 5 millones debolívares para que los primeros dos millones de bolívares de utilidad seanlo que va a representar la inversión de capital en esa oficina.

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Claro, frente a esto, y hablandoahora del caso concreto deCa­racas, la demanda ha crecido mucho en los años 85, 86 Y la oferta prác­ticamenteestuvoestancadadesdeel año 81 hasta el año 85. Nosotroshe­mos hecho una serie de, no digamos de estudios, pero si hemos seguidomás o menos la oferta ydemandadel caso de lasoficinas a partir del año83 hasta el año 87. Hemospodidoobservarque en Caracas, se consumenmáso menosentre 110y 150milmetroscuadradosal año. Enel ano 82ha­bíaen Caracascerca de un millón de metroscuadradosen oferta,productotambién de una excesivaoferta que se produjo.

TodaslasoficmasdearquitecturaenCaracas,seavocaronacons­truir. a diseñaroficinas a finalesde la décadadel 60, esoprodujounasobreoferta que para el ano 81,82. cornose acaba de mencionar,se situó en elorden del millónde metroscuadrados.más lasdos Torresdel ParqueCen­tral, que produjoesa gran oferta,pues, todoel que quería compraroficinatenía donde escogerla.

Noseconstruyeronmásoficinasduranteelano83-84-85,yel año~6. a pesarde que los banquerostodavíanocreíanen queestabaescasean­do la oferta de oficina. Yo tuve una experienciamuycunosa ya que iba aempezar a construir un edificio y fui con ese proyectoa varios Bancos ytodos me decían: no ChICO, oficina cero, hay demasiadasoficinasen Ca­racas. Yo tuve que hacer un estudio y llevárselo,creo que a Alfonsoy ledije. mira aquíestá la situación.yadentrode unaño no vamosa tenerofi­cmasen Caracasycasi todoslosbanqueros,que lepresentéelestudio,creoque se convencieron y logréuncréditoyapenasa finalesdel 86,comienzodel87,desaparecieron lasoficinasenCaracas,de lanochea lamañana,co­rno todos pudieronobservar.

Ahora.en estemomentoestápasandounacosa también,biencu­riosa; yasabemosy lohemosdetectado,que hayunaseriedeproyectosdeoficinasque hansido.unosparalizadosyotrosque simplementenose vana iniciar. La demandade oficinas no ha sido satisfecha. hay un déficit deoficinas para, por lo menos, finalesdel año 88, de cantidadespor encimade los tres o cuatrocientos mil metros cuadrados. Tenemosque si no hu­biera habido paralización. se iban a construir no más de 150 mil metros

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cuadradosentreel año 89 y el afio90. De esos 150mil metroscuadradosya sabemosque solo cuarentao cincuenta mil metroscuadrados son losque están continuándose.

Entoncesyo me hagola reflexión: que va a pasar dentrode treso cuatro añoscon respectoal mercado de oficinasen Caracas?Este pro­blemacreoquesepuedeextrapolar tambiénpara la vivienda, porquetam­bién está pasandoque en Caracas, los proyectos de vivienda están prác­ticamente paralizados. Comosiempre lohemosdicho,por ejemplo,la cri­sis en la agricultura, se diceque si no se siembraahora,pues, no vamosateneralimentos dentrode6 u8 meses,peroesquelosalimentos sepuedenimportar, que vaa pasardentrodedosaños,con la vivienda, con lossitiosde trabajo, porqueen ese momento no va a haberoferta;la demandava acontinuarincrementándose a pesarde todas lascrisis,pero no va a haberla ofertay esa ofertapara ser satisfecha va a necesitar de variosaftoso Yocreo, pues,que dejo estas reflexiones en la mesa.

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Dr. PedroPalma

Como una medida para estimular la discusión, vale la pena decir

lo siguiente: cuando he hablado con varias personas de Argentina, Brasily otros países de la América Latinaque han sufrido procesos inflacionariosimportantes, ellos me han comentado acerca de cual ha sido la experiencia

en materia de vivienda.

Una de las cosas características de esas economías es que in­cuestionablemente el precio del dinero, el precio del crédito se dispara porun presión inflacionaria desmedida y ese paralelismo de que hablamos ini­cialmente acerca de las tasas de interés y las tasas de inflación, y ello ob­viamente tiende a aniquilar, a eliminar completamente todo tipo de prés­

tamo de largo plazo.

Hoy en día, en Argentina por ejemplo, nadie presta pormás de unmes, los depósitos a plazo de los Bancos son a una semana, porque nadiequiere inmovilizar sus recursos simplemente porque la inflaci6n es de talmagnitud que obviamente cada depositante quiere saber que hacer semanatras semana, o cada tres días renueva sus depósitos a plazo o no, dependien­do de la remuneraci6n que tiene y dependiendo también de las alternativasde inversi6n financiera que tiene a su alcance.

Estas son economías donde comienzan a surgir rapidamente ins­trumentos financieros sumamente satisfactorios y atractivos, dolariza­dos, con altos rendimientos, que diversifican grandemente las posibili­dades de inversi6n financiera y eso es lo que hace que sea un excelente ne­gocio para muchas personas o para algunas personas, vivir en la inflación,a pesar de que es la ruina para la inmensa mayoría de la poblaci6n. Por lotanto, como hay esas opciones financieras, el negocio bancario practica­mente desaparece para transformarse en intermediarios de esas colocacio­nes en bancos de inversión, para estimular ese tipo de inversi6n y por lotanto desaparece completamente el crédito de largo plazo.

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Ante esta situaciónlos economistasargentinos y los economis­tas brasileros, los economistas de esas economías una de las cosas quesiemprele recomiendan a unoes:"venda susinmuebleslo antesposibleenVenezuela", esa es la recomendación que a mi me han dado varios eco­nomistasagregandoque en la medidaen que aumenteel costo de dinero,en la medidaen que se disparela tasa de interés,las posibilidadesde com­pradeesaeconomíavana sermínimas,pormásquelanecesidadde vivien­da sea muyalto.Lasposibilidades de compravana ser mínimasen primertérminoporquese vana recortarcada vez máslosplazos,cada vez vaa re­sultarmuchomáscostosola adquisiciónde vivienday el deteriorodelpo­der adquisitivode la poblaciónvaa serde tal magnitudque va a ser impo­sible adquirir vivienda.Entonces,aun cuando se paraliza la oferta, la de­mandaaún se restringemuchomásyconsecuentemente comienzaa haberun deterioro violentodel mercado inmobiliarioque se traduceen una re­ducciónabruptade losprecios,incluso,o particularmente, no tantoen tér­minode monedalocal,porquela inflaciónesde talmagnitudquecualquiercantidadde dineroes irrelevante,perosi en términode dólares,o digamosen una monedamás estable,el precio tiendea bajaren una formaradical.

En el año 1975 yo visité BuenosAires por primera vez y se medecía que por diez mil dólaresse podíacomprar un buen apartamento,unapartamentoconsideradodealtonivela lujo,en lazonadePalermo,lazonamásexclusivade BuenosAires,yen el afio1978,tresaños después,cuan­do estaba en marchauna política neoliberalque se tratóde implantarporel MinistroMartinezde Oz,recibíla visitade uncompañero argentinoquemedecía"si tu hubierascompradoeseapartamentohacetresaños,hoyeseapartamento lo hubieraspodidovenderporcien mil dólares y sacar la to­talidad de los dólares sin ningún tipode cortapizas,esa hubiera sido unabuena oportunidad ", pero la recomendación que dan las personas deesaseconomíases: antesdequelas tasasde interésen Venezuelasedis-paren,sisedispara la inflación80-100%,sedisparanaesosniveles,porquelos precios de esos inmueblesvan a bajar... " Esto va en diametralopo­sición a lo que he oido aquí, de las personas que están en el sector de laconstrucción,o sea, es interesante, quizáscomo elementoestimulantedediscusión valdría la pena oir los comentariosde ustedes.

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Pregunta:¿Pero las medidaseconómicasque se implantaronen Argentina

son parecidas a las que nos están metiendoaquí en el paquete?

Respuesta Dr. Palma:No,sondistintasporqueen aquelmomentoelobjetivocentral en

la economía era el control de la inflación y una de las cosas que hicieronfuecongelarel tipode cambioydar totalaperturaa losmovimientosdeca­pital y destinacionesde precio, ete., excepto el tipo de cambio, entonces,claro, se podrá importartodo lo que se quiera;en ese sentido si habíanal­gunassimilitudes,sepodíaimportartodoloquesequisieraconbajosaran­celes. Se inundó de productos importados la economía,pero cada vez seestimulaba mas la importación porque al haber un tipo de cambio fijo,resultaba mas atractivo cambiar moneda local por dólares e importar, yaqueal haberunamayorinflacióninternahaciaafuera, losproductosdelex­terior se abaratabanaceleradamentepara los argentinosque podían com­prar.Entoncespasóa serlaépocadel"está barato",puesnosolamenteéra­mos losvenezolanos,sinoquelosargentinoscompetíanen viajesmasivosa losEstados Unidosimportando,porqueel pesoargentinoestaba tremen­damente sobrevaluado; eso hizo disparar las importaciones, controló encierto modo la inflación,pero obviamentedeterioróde tal forma las tran­sacciones externas que hizo insostenibleel sistema.

Lagran diferenciaconel sistemaexplicadoaquí,es queaquí haylibertad, hay flotación del bolívar y si hay una exceso de demanda de di­visas,el preciode la divisava aaumentar y por lo tanto, eso,en cierto mo­do va a impedir la importación masiva, pero eso también tiene un efectode aumento de costo de produccióny tiene un efecto inflacionariopor lavíade loscostos.Loquequierotransmitiresque sise controla la inflación,por ejemplo, el problema que estoy planteando no existiría.

Las tasasde interésno tienenporqueestar en 35%.Si aquí la in­flación se estabilizaen un 10%,las tasas de interésno tienenporqueestaren 35%,bajaríanen unaformasustancialporque12%es unaremuneraciónmuyatractivaparaundepositante.Ahora,poresoesque insistoen mipun­to de que si queremos tener bajas tasasde inflación,o tener bajas tasasde

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interés, lo que hay que hacer, no es decir: se decreta que las tasasdeinterés sean bajas, porquesi se hace eso y se establece, por ejemplo, quelos bancos hipotecariostienenque prestar al 13 Ymedio por ciento, puesque mejornegociovaa serparacualquiervenezolanoque pedir uncréditoa 13 y medio y con ello, comprar un apartamentoque a lo mejor va a au­mentar con la inflación70, 80 Y100%,es excelente negocio, pero podrála banca hipotecariasatisfaceresa demandadecrédito? Ahíes dondeestála granpregunta,yla respuestaes no,porque labanca hipotecariasiprestaal 13 y medio,no va a poder cobrar sino ellO, Yal cobrar ellO, entoncesse ledice a losdepositantesde la bancahipotecaria;si usteddepositaaquí,usted gana 10,pero si usteddeposita en unbanco comercial,puedeganar40. Quién va a depositaren un banco hipotecario?nadie, y todos los quetienen susahorrosen el banco hipotecario,lo vana depositaren cualquierotra parte.Entoncesseeliminalaexistenciade labancahipotecaria,el sis­tema hipotecario,entonces, por eso es que la cuestión tiene que ser bajarlas tasa'> de inflacióncon lacondiciónnecesariay fundamentalparaque lastasas puedan efectivamentebajar.

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Dra. Pola Ortiz de Paz

Me pareció muy interesantela intervenciónde nuestro brillantecoordinadory profesionalde la economía,el Dr. Pedro Palma, porque yotenía,casualmente,unapreguntaparael señorAlamoen referenciaa su in­tervención.En conversaciónque en el intermediosostuvecon él, indaguésobreloqueopinaen relacióna si todoslos inmueblesvana subirdepreciopor razón elementalquede la limitadaoferta.

Entonces, mi preguntaes en un doble sentido. En primer lugar,solamentesu opiniónen relacióna lo que yo he venidoobservandocomouna mayoroferta en los últimosmeses y semanas y días, de casas y apar­tamentos en venta, que no se si será porque dadas las circunstancias ac­tuales, muchos propietariosprefierenobtenercualquier precio y evitar laejecucióndesus propiedadesy salvarloquepuedan.porqueseestá viendoun fenómenoque antes no se observaba y es una oferta mucho mayor deinmuebleshoy en día en el mercado.

Con la intervención del Dr. Palma, como compaginar y comoconjugar la opinión de él y su conclusiónde que no se vendan los bienesinmobiliarios ya que sería un error el hacerlo,sino que más bien se con­serven porque van a aumentar sus precios,con lo que nos acaba de infor­mar el Dr. Palma, cosa que ya yo había oído desde hace muchos años enel sentidode que no solamentecondiez mil dólares,concinco mil dólaresuno comprabauna quinta fabulosaen Argentina.Esa es unapreguntaquequisiera hacerle al señor Alamo.

Laotraes, ¿quiénhizoaquíreferenciade quelosbancosestánco­brandopor lastasasactivashastaun54%? Sihay tasasmáximasfijadasporelBancoCentralde Venezuela,porquesies legalyporquesijurídicamenteno ha sido eso cuestionado,o si es imputablejurídicamenteo noel hecho

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de que los bancos abiertamente estén cobrando tasas activas del 57%,cuando es el Banco Centralde Venezuelaquien fija las tasas máximas yestán fijadas a un nivel muy inferior?

La otra pregunta sería en relación a los ingresos para poder ad­quirir una viviendadel mismocosto-precioanterior. Mi preguntaes: ¿vaeso a incidirsobreelcambiode zonificación yde usourbanístico? Concre­tamente,losaumentosencostosytodoel cambioen lacircunstanciade to­daesta problemáticavaa conllevara uncambioenel usoy los finesde zo­nificaciónde vivienda.si la zona que hoy están consideradasy clasifica­das como netamente urbanísticas van a sufrir un cambio para viviendasmultinacionales y multifamiliares?

Finalmente. uncomentarioque es el siguiente:como vaa incidirtoda esta problemática de vivienda. si seríaconvenientede quese haga unestudio sobrevalores.sobre instituciones tan respetables.tan valiosasco­mo sería la familia,el matrimonio, el ascensoen la escala social. etc.

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Lic. Juan Guillermo Alamo

La pregunta que usted hace en cuanto a mi opinión acerca de silos inmuebles van a subir, pienso que si van a subir de precio, aunque nose si vana subirde valorporefectode la devaluacióntangrandeque hemossufrido.

Es la mayordevaluacióndenuestrahistoria;entonceses muypo­sible que en un futurocercano tengamosun inmuebleque hoyse cotiza en100bolívaresquesecoticeysepuedenegociarenmil bolívarespero puederesultar que esos mil bolívarescorrespondana un valor menorde los cienbolívares, en función de con que los estemos comparando. A lo mejor encomparación con el dólar resultan más, a lo mejor en comparacióncon elcambio por otros bienes resultan menos. O sea que es es muy relativo ymuy dificil verlo en este momento.Evidentementeque de precio si van asubir porque la moneda que tenemosahora es otra, pero muy distinta a laque teníamos 4 o 6 meses atrás, pero el valor de cambio de ese bien es elque en este momento no puedo determinar como va resultar hacia el fu­turo.

En cuantoa laofertaque ustedobservaexiste; si, existe unaofer­ta, vamos a decirlo así. sensiblemente mayora la que existía meses atrás.pero no es unaoferta de nueva producción,es unaoferta de viviendasqueya existen, o sea de personasque ya tienensus ahorrosen inmuebles;peroen este momentoa lo mejor están considerando la alternativa de cambiarese ahorro de hoy día que lo tienen en inmueble,por un ahorro a lo mejoren moneda y colocarlo en la banca comercial o en divisas.

Ahora bien. esa es una oferta muy limitada, muy circunstancial.Se acabaráen muycortoplazo.Essimplementetransferenciade un tipodeahorroa otro tipodeahorroo seaque eso no va ser realmentepreocupante,la verdadera producción no existe porque no se está construyendo y esaoferta no corresponde a nueva producción.

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NotengoelcriterioeconómicodelDr.Palma,pero nose,yopien­so que la situación venezolanaes muy distinta a la de Argentina. Yo veoque los índicesde inflaciónallá son de millonesporciento, lasevaluacio­nes son de miles y cientos de miles por ciento, si pasamos ese ejemplo aVenezuelaestaríamos hablandode que aquí tendríamos un dolar de cienmil,cincuenta mil bolívarespor undólar yeso no cabeen la mentede nin­guno de nosotros;entonces, creo que la situaciónes bastante difícil, peroVenezuelasigue siendo un país que tiene muchísimosrecursos. tcncmosuna población relativamente poca para la cantidad de posibilidades delpaís y creo que nuestra situaciónes bastantecontrolable, tenemosque lu­char contra la inflación,pero no creo que andemospor caminos tan drás­ticoscomoen lospaísessureños. Nose si es así, perosi quisieraoir laopi­nión del Dr. Palma.

Intervención del Dr. Palma:

Efectivamente,yo piensocomo Juan Guillermo,no estamos ob­viamenteen la situación de Argentina, lo que si debemos hacer es tomarconcienciay vernosen unespejo,dequeArgentinapasoporloquehoyestápasando Venezuelahace muy pocos años. Cuando uno habla con los ar­gentinos nos dicen "esa es la Argentinade hace tantos años". "Ese es elBrasil de hacetantos años" y no hacecuarentao cincuentaaños, es la Ar­gentinade hacediez añoso laotrade hacedoce años.Nodebemosolvidarque aun estamos a tiempo de evitar caer en esa desgracia inflacionariaenqueellos cayeron y poresoes que mimensajede todos losdíases: señorescontrolenla inflacióncomoprimeraalternativa,porquehayqueevitarqueesas cosas sucedan.

Cuandoyo hablode que losargentinosdecían:"vende ahora",esporqueellos veíancomo algo inevitable,el mismocamino que Argentinarccorríóprevíamente, por loque Venezuelamuyprobablemente vacacr en500o 300%de inflaciónen cuestióndepocosaños.Entonces,antesdequeeso suceda y que las tasas de interés suban a 300 o 500% y se aniquile elsistema financiero,este es el momento de venderapartamentos.

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Por favorno me interpretencomoque yoestoy diciendoque hayque vender apartamentosahora porquees inevitable la inflación.al con­trario loqueestoytratandodedecires quedebemosvemosenesa realidadque han pasadootrospaíses.demosmarchaatrás.controlemosla inflacióny evitemosllegara esassituacionesrealmentecríticas.Llegara esas situa­cionesrealmente críticasse traduciráen queentoncessi vaa sucederdefi­nitivamentetodo este tipo de cosas.

Algo importanteque hay que enfatizar.de lo que dijoJuan Gui­lIennoen supresentación. esqueen términosde bolívareslo másprobabley lo lógico es pensarque los apartamentosvana seguir subiendo.pero elasunto es que una inversióntiene que ver como uncostode alternativa.ocostode oportunidad. Quemeconvienea mimás.seguirteniendounapar­tamentoque valgaen bolívaresmás;vamosa ponerunapartamentoquenoes mivivienda.puedeser unsegundoapartamento que yo hayacompradocomo inversión; seguir manteniendo ese apartamentocomo la inversiónporque el precioen bolívaresva aumentandoo si me conviene más ven­derlo. Obtenerbolívaresahora ycambiarlospordólares.porquetenerdó­laresmevaa significarmuchísimomayorrendimientoquelavivienda,esaes la comparaciónque hay que establecerpara ver si conviene o no con­viene mantenercomo inversión una vivienda y es a ese convencimientoque llegan algunosargentinos. Muchasveces dicen. no. lo mejores salirde todo10que tengoactualmente.cambiarlopordólaresporqueeso me vadarunmayorrendimiento. Todoesosinembargo.seevitasi nosotrosefec­tivamentelogramoscontrolarla inflaciónyno seguimospor la rutade unainflacióndesbocadaque ya han transitadootros paísesde la AméricaLa­tina. porque si seguimosesa ruta de los otros países de América Latina.bueno.ahi yo si creo incuestionablemente que todosesosargumentosqueellos nos dan son muy importantes escucharlos.

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Arq. José Rafael Velásquez

Yoheestadopreguntando desdequellegue,que temashantrata­do porque veo que muchos de los que estamosaquí nos conocemos y nomegustaría aburrirlos, volviendo a caersobretemascomoel Decreto140o la LeydePolíticaHabitacional, o quees FONDUR yparaquesirve,por­que aquí hay un ex-presidente de FONDUR, entoncesrealmenteme en­cuentro un poquitoen desventaja de no querer ser aburrido.

En todocaso,voya ser repetitivo si ya se tocóel temade la Leyde PolíticaHabitacional, porquepersonalmente consideroque es la únicavíaquetenemosenestemomento paradarleunaso-lución realmente efec­tiva al problemadel financiarniento y de eso se tratapues esta MesaRe­dondasobre la Vivienda.

Seguramente que ya habrásido explicado que no hay fmancia­mientoen la actualidadpara construirviviendas de interés socialconex­cepcióndelosrecursoslimitados quetieneelDecreto140,queayerse vol­vió 240.Pedimosestenúmero,esel mismo, ahoraes 240puesen razóndequeel EjecutivoNacional decidióadicionalmente brindarleapoyoal sec­tor constructor, a losconstructoresde vivienda, también tomarenconside­ración a los compradores de vivienda.

Explicorápidamente quequieredecireso. Durante este procesoque cambióel 2043 a 140y en este Decreto140se aumentael preciodeventade las viviendas de trescientos cincuentamila ochocientos milbo­lívares.Habíanalgunasviviendas queestabanenprocesodeconstrucciónduranteel pasadoaño y quese ibana vender, en razónprincipalmente delvalor del suelo, en quinientos, seiscientos mil bolívares, de manera queesasviviendas nuncapodíanhaberresultadobeneficiadas deldecreto1280o el 2043 ya que los topesen estoseran de trescientos cincuentamil 00-

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lívares. Sin embargo,se terminaronhaceun mes y medioe ibana ser ven­didas en quinientoso seiscientos mil bolívares ya que las condiciones demercado le indicabana ellos que debían de venderlasen esos preciosperoal35 o 40% de interés,claro, porquenunca habíanentrado en los decretosanteriores, es decir el decreto 1280 y el decreto 2043.

Entonces, ustedesse imaginaranque para las nuevas viviendasolasviviendasque habíanestadosiendobeneficiadasde financiamientoba­rato para ser vendidasen trescientosmil en un momentodado, se permitevenderlas en ochocientos mil bolívares; mientras las que estaban siendoconstruidas para ser vendidas enquinientos mil bolívares, las tenían queseguir vendiendoenquinientosmil bolívares,peroen vezde seralll %te­nía que ser al 35 o 40%, que fijará el mercado en ese momento.

Entonces, tuvimos unadisyuntiva:que hacer? si beneficiamosaestas viviendas, parte de los recursos, muy limitados, apenas mil cuatro­cientos millonesde bolívares, se iban a desviar para financiar la adquisi­ción de viviendas que no habían sido construidas con financiamientosdelosanterioresdecretosynoibanprincipalmenteagenerarnuevosempleos.Uno de los propósitos de estos decretos es que se genere empleo a travésde la facilitaciónde recursos baratosa los promotoresde viviendasde in­terés social. Porotro lado sino le damosel beneficiodel fmanciamientoal11% a estas viviendasde quinientos y seiscientos mil bolívares, pues es­tábamos perjudicandoa los compradoresde estas viviendas ya que iban acomprarlas a precios inferioresa los que establecía el nuevo decreto peroa tasas de interés muysuperiores.La decisión del Ejecutivo Nacional fue,que así como se está beneficiandoa los constructoresofreciéndolesfinan­ciamiento barato también deberíamos tomar en consideracióna los com­pradores de vivienda,siempre y cuando encajenen las categorías A, B,eo D, es decir, hastaochocientos mil bolívaresen ventas primarias puedenser beneficiariosdel decreto ahora 240. Esa es la explicación, que queríadarles; la razónque motivoprincipalmentelamodificacióndel decreto.Lootro fuerondosdetallesde formapues quecomoJuanPablo IIestabaa19%y no al 11% eso no era posible entonces en el nuevo decreto quedaron al11%.

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La Ley de Política Habitacional, volviendo al caso más intere­sante porqueestos decretosno sonmásque unpuentehaciaun sistemade­finitivode financiamiento de largoplazopara laconstrucciónde vivienda,garantiza financiamiento muybarato paralos constructoresde viviendaypara loscompradoresdevivienda,tanbaratocomoeI4%. Esun dineroquepor no generar interesesa los que lo aportan, puede ser prestado con esastasas tan bajas y ser buen negociotodavíapara los BancosHipotecariosylas entidades de ahorro y préstamo.

Por otro lado, vaya tocar un punto que creo vale la pena en esteescenario hacerlo:losorganismosdel estadoque se dedicanal refinancia­mientoa la vivienda.En este momentoexistendos Institucionescomo sonel BancoNacionalde Ahorroy Préstamoyel FondoNacionalde Desarro­llo Urbano que prestan apoyo financiero a las institucionesde financia­miento hipotecario.Creo que eso es erróneo, a pesar de ser Presidente deFONDUR y tener muchas ventajas que se derivan de esa situación,creoqueelestadodeberíatener unsolo institutoderefinanciamiento. Noes unaidea original mía, sin embargo, me hago eco de otras personasque antesque yo pensaronen esta necesidad.

Hace quince años el Presidente Pérez, bajo su primera admi­nistracióndictó el Decretoel número 168quecreó unacomisión,quea micriterio produjo el documento más importante,el estudio mas completo,que se ha producidoen Venezuelaen materiahabitaeional.Entreotras co­saseste estudioplanteólanecesidaddecrearunBancodeTierra,y tambiénla necesidaddecrear unBancoNacionalde la Vivienday los ServiciosUr­banos. En este Banco seconcentraríatoda la actividadde refinanciamietoo apoyo a las institucionesfinancieras, llamémoslasbanca hipotecaria oentidades de ahorroypréstamo.Desafortunadamentelasautoridadesde laépoca cuando se les propuso la creación de un banco de tierra y un bancode la vivienda,decidieronfusionarlas y crearonel Fondo Nacionalde De­sarrollo Urbano.

PorqueunBancodeTierras? En Venezuelahemostenidouncre­cimiento demográfico muy aceleradoen los últimosaños y a menos queelEstadocuentecon tierraencantidadsuficienteparaorientarelcrecimiento

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urbano,vamosa seguir teniendouncrecimientomuydesordenado, que esloqueactualmentetenemos. Cuandonosotrosvemos,nosolamenteenCa­racas sino en cualquierciudad importantedel país, que el crecimientoesdesordenado, vemos las invasiones, vemos una serie de irregularidadesque noocurriríansi el Estadotuvieratierraen cantidadsuficientepara po­der orientarel crecimientourbano,para poder regular el precio de la tie­rra, el mercadode la tierra: para, como haceFONDUR,poder ofrecer enventa terrenosen magníficas condicionespara que los promotoresde vi­vienda tengan donde construireste tipo de vivienda.

Otra de las razonespor las cuales se propuso la creación de unbancode tierras,se lo voya comentarmuybrevemente: elEstadoes el úni­co que tieneatribución paraasignarleuSO al suelo.Imagínenseen la situa­ciónque estabay loquesigueocurriendoenel sentidodeque el Ministeriode DesarrolloUrbano,o unConcejoMunicipaldecidahacer unplandeor­denación urbanístico, un plan rector,y después de haberestudiadoel po­tencialde la ciudad, las tasas de crecimientodemográfico,llega a la con­clusióndeque hayquedecretarciertasáreascomoexpansiónde laciudady al efecto lo hacey sale una resolución del Ministeriodondedice que losnuevos límitesde la ciudad son, esta área que está aquí incluida y dentrode esta área, tal sectores para tal uso y tal otro, residencial, idustrial,co­mercial. Luego de haber hecho eso, el Estado debe construir obras pú­blicas,entoncesvaa dondeel particular.propietariodeesesueloy locom­pra para hacerla obra pública,perose lo paga máscaro en razóndeque elpropio Estado un tiempoantes decretó que ese era un suelo urbano.En­tonces, imagínense, el Estado debido a una acción administrativa quemedianteresolución asignó usoal suelo, le tieneque pagarmásal propie­tariodeese suelo,para luegopoderconstruirlavialidad,loshospitales,lasescuelas.Eso es absolutamente absurdo!,cuál era la idea? la ideaera queuna vez que estuvieranestudiadas las áreas de expansiónde la ciudad sedeterminaríancualeseran las más ventajosasparaelEstadoy antesde de­cretar oficialmenteque ese suelo ahora formabaparte de la ciudad comoárea de expansión,el Estado lo adquiría a través de su Banco de Tierra.

Unavezen manosdelEstado,sedecretabaoficialmenteárea queestaba incorporada a la ciudad con uso urbano y la plusvalía que se ge-

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neraba de esa decisión administrativa del Estado sería en beneficio de lacomunidad por supuesto,a travésde ese Bancode Tierra. Al vender la tie­rra que se le añadió un valor en razón de haberle dado un uso, se reiterabauna plusvalía, esa plusvalíaes gananciaque el Estado usaríapara fines deconstruir obrasde equipamientourbano.Eso es lo lógico!Entonces se de­cidió, crear un Banco de Tierra. Las ciudades que tengan, en el afio75, sepropuso así, una población superiora los quince mil habitantesde vamosa trazarvarias poligonalesparaafectarciertas zonas,adquirirlas, luego in­corporarlas al uso urbano y empezar a mercadearcon ellas, a comerciali­zarlasporque seguroque van tener unaplusvalía,peroesa plusvalía va seren beneficio de la comunidad a través del Estado.

. Entonces, en aquella época se propuso la creación de ese Bancode Tierra también para regular el mercado de la tierra; si la tierra es carala vivienda no puede ser barata, si logramosátravés de la oferta, que es laúnica manerade regularel mercado,que haya tierraen cantidad suficientea unprecioadecuado,podemosbajar los precios.Siempreque hayescasezde algún producto, y la tierra es un producto, habrá especulación y habráinflación,entoncesesa es otrade lasrazonespor lascuales se decidiócrearese BancodeTierra,para urbanizartierraencantidadsuficienteypermitir­le a los promotores de interés social acceso a ese insumo tan necesario.

FONDUR,y vamosentoncesahoraa la práctica,ofrecea lospro­motores de vivienda de interés social tierras urbanizadas en magníficascondiciones, con bajas cuotas iniciales,las cuales van a depender del tipode viviendaque se vaya a construir; si es de las categoríasmás bajas, másbaja será la cuota inicial, si es másalto el preciode la viviendaa construir,más alta será la cuota inicial.Pero en todo caso, ese más alto, oscila entre10, 15o 20%. Una vez que el promotor ha compradoesas tierras le dá tresaños para pagar el saldo a tasas de interés tambiénbajas; igualmente,vana dependerdeque la viviendaseamásbaratao máscara,siel señorvacons­truir viviendas más baratas, ese saldo deudor pagará intereses mas bajos.

AdicionalmenteFONDURle prestadinero al promotorpara queconstruya la vivienda.Loprestanen condiciones tambiénmuy favorablesal 11% de interés fijo, establecido en el decreto 240; y luego a los com-

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pradores de esas viviendastambiénse les facilitadinero a interés fijo del11% Ylargoplazo de 20 años, de maneraque, yo creo que FONDURestácontribuyendoactivamente,o está siendoel organismodel Estadoa travésdel cual se está contribuyendoa la producción de viviendaseconómicaspara lasclasesde menoresrecursos.Lospreciosde estasviviendasoscilanentre trescientosyochocientosmilbolívares,por supuesto,existe otro or­ganismo que es el Instituto Nacionalde la Viviendaque atiende a los es­tratos sociales de menoresrecursos.

Ahorabien,quediferenciahayentreBancode Tierraycatastro?Pues el Bancode Tierraseríael organismoqueva adquiriendotierrasparaservirde reguladorde lospreciosde la tierray paraque exista la ofertane­cesaria y los preciosnoaumenten.El catastroes el registroquese tienedetierras,saberquehayen cadaciudad,quienesel propietariodeesas tierras,que se puede hacer sobreellas, que dimensionestienen.Es otra actividaddistinta totalmente.

Les decía al principioque considero que la Ley de Política Ha­bitacional,y me perdonanque insistaunpoquitosobreeso,es la solución,y hasta el momento la mejor existe, para poder atender el problema ha­bitacional. Si adicionalmentea eso se entiende que hay que crear un or­ganismoúnicode financiamiento porpartedelEstado,quizáseseorganis­mo del cual les estoy hablandopodría ser el receptorde los ahorros obli­gatorios que estableceel Proyecto.Se me ha ocurrido, inclusivelo he co­mentadocon algunas personas,de que la Junta Directivade ese Institutoque se le pusoel nombrede BancoNacionalde la Vivienday los ServiciosUrbanos,pudieraestar integradapor representación delsectorprivado,delsector público, del sector laboral; de manera que las decisiones que setomaran allí fueran de consenso.

Seatenderíael problemahabitacionalconrepresentación delsec­tor público, incluyendorepresentantesdel Ministro,del Presidentede laRepública,de CORDIPLAN,para lapartede planificación;con represen­tantes de la banca hipotecaria, las Entidades de Ahorro y Préstamo, delSector de la Cámarade la Construcción,la CámaraInmobiliariay por su­puestoel sectorlaboral.UnaJunta Directivade unBancode este tiposería

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de verdadunsitiode consenso paratomardecisiones, ademásexistiríaunsoloorganismo, quees necesario en la actualidad, insisto. Existendosor­ganismos paralelosque hacenprácticamente lo mismoy no tienesentidosedistraigan recursosendosinstitutos comoel BancoNacional de Ahorroy Préstamoy el FondoNacional de Desarrollo Urbano. EnFONDUR po­demoshacerloquehaceelBANAPyotrascosasmásquebrindarleapoyoa la BancaHipotecaria yaqueesono lopuedehaceral BancoNacionaldeAhorroy Préstamo.

Parafinalizar, levoyapedira la Academiaquesinohaanalizadoel Proyectode Ley de PolíticaHabitacional, designen unacomisión por­que valdríala penaque la Academia sepronunciara en relacióna unama­teria tan importante comoes el asegurarle a losconstructores y a loscom­pradoresde vivienda recursosestables, y no que dependan de que el Pre­sidentede turno,o el Ministro de tumo, le guste o no le guste,o apoyeono apoyeal sectorvivienda. Este es un sectorque está por encimade in­teresesde otra naturaleza y es necesario queexistaunaLeyque garanticerecursostanto para losconstructores, queexisteunaindustria de la cons­trucción florecien-te siendola que másempleogenera; como para todoslos que queremos compraruna vivienda, que nos garanticeel financía­mientobaratoy establepara poderaccedera ella.

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