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Hoje nao são os direitos fundamentaisque se movem no âmbito da lei, mas é a lei

que se deve manter no âmbitodos direitos fundamentais.

José Joaquim Gomes CanotilhoJurista Português

O CONDOMÍNIO

E suas Leis.

4ª Edição Revisada

Aos meus pais,Juca Pinto e D. Filhinha,

pelo exemplo dos Direitos Sociais no exercícioda cidadania.

Homenagem também ao Professor Caio Mário da Silva Pereira,

autor da Lei 4.591/64, aprovadasem emendas pelo Congresso

W. A. Pinto

OCONDOMÍNIO

e suas Leis

4ª Edição Revisada

Edições Brasileiras

Pinto, Welington Almeida, 1949 O Condomínio e Suas Leis - 4ª Edição Revisada

W.A. Pinto - Belo Horizonte : EdiçõesBrasileiras, 2000. Legislação Brasileira

88 p. : II.Inclui anotaçoes, comentários e Leis que amparam o Condomínio.

Índices para catálago sistemático:Copyright 2000 by Welington A. Pinto

Reservados todos os direitos de publicação aSociedade Brasileira de Cultura Ltda - Rua da Bahia, 1148 - conj. 1740 -

Cep 30160-906 - Belo Horizonte/MGTelefax.: (0 - - 31) 3224-6892 - Pedidos pelo Reembolso Postal

Internet: www.ieditora.com.brImpresso no Brasil - Printed in Brazil

"O livro é um instrumento indispensável no desenvolvimento de uma Nação"- W.A.Pinto

DO MESMO AUTOR

Coleção Legislação Brasileira/Edições brasileiras/1993: O Condomínio e suas Leis Licitações e Contratações Administrativas A Empregada Doméstica e suas Leis Lei do Inquilinato Assédio Sexual no Local de Trabalho

Coleção Infantil Vitória Régia/Edita, 1997: A Águia e o Coelho Clin-Clin, o Beija-Flor Mágico

Tufi, o Elefante Equilibrista Seu Coelhino, em Viagem ao Sol O Gato-do-Mato e o Preá

A Caçada

Coleção Infanto-Juvenil/Edições Brasileiras/1998: Malta, o Peixinho-Voador no São Chico Santos-Dumont, no Coração da Humanidade

A Saga do Pau-Brasil

Literatura: A Cela- Helbra/1969 Poesia - Antologia Poética - Edita/1980

Toponímia: Dicionário Geográfico e Histórico do Estado de M Gerais Dicionário Geográfico e Histórico do Estado de São Paulo

Dramaturgia: A Cela – adaptação do livro “A Cela” Flicts - adaptação do livro “Flicts”, de Ziraldo.

Pequeno Príncipe - adaptação do livro “O Pequeno Príncipe”, de Antoine Saint Exupery História do Brasil, em Aula Viva - adaptação de temas históricos para teatro para aplicação em sala de aula -

Edita/1978

Dados de Catalogação na Publicação

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O livro O Condomínio e Suas Leis procura esclarecer, de forma clara eobjetiva, a legislação que rege as relações entre os Condôminos de prédioresidencial ou comercial.

Síndicos dos edifícios estão sempre às voltas com problemas do dia a diana administração dos Condomínios em que foram escolhidos para exercer ocargo.

A Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, ainda é a base de interpretaçãolegal dos direitos e deveres numa relação condominial. Aliada às LeisEstaduais, Municipais e a Convenção do Condomínio assegura a tranquilidadede todos os Condôminos em um prédio.

É importante destacar que Constituição Federal de 1988 não anulou todasas disposições legais em vigor anteriores à sua promulgação, entre elas, aLei 4.591/64 e o Código Civil Brasileiro, que é a Lei 3.071, de 1º de janeirode 1916. O texto constitucional, em seu art. 5º, inciso LXXI, garante direitode ação todas as vezes que a falta de norma regulamentadora torneinexequivel o exercício de direitos e liberdades constitucionais.

Os tribunais diariamente inovam as relações condominiais, através dejurisprudências, sem ferir os direitos fundamentais que se movem no âmbitoda legislação brasileira.

O direito de usar compreende ode exigir da coisa todos os serviços

que ela pode prestar,sem alterar-lhe a substância.

Prof. Washington Barros Monteiro

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Ação cominatória, 30Ação de Cobrança, 38Ações Judiciais, 40Ação de Nuciação de Obra Nova, 30Ação de Reparação de Danos, 27Ação de Prestação de Contas, 17Ação de Sustação de Protesto, 40Ad Juditia, 84Administradoras, Conservadoras, 45Alteração da Fachada, 30Animais, manutenção, 30Ata, modelo, 21, 22, 53Assembléia Geral, 18, 19, 20, 22Chamadas Extras, 41Cadastro dos Condôminos, 48,Caixa d´água, 45Coberturas, obras, taxas, 29, 38Cobrança, ordinária, judicial, 37, 40Comissão de Representantes, 77Comportamento imoral, 25Condomínio: 9, 26, 37, 46 - áreas comuns, responsabilidades,seguro, empregados, contábil, pagtos.Condôminos: 22, 24 - deveres, direitos, proibições.Conselho Fiscal, Consultivo, 16Construção, defeitos, desmanche, 27, 59Convenção de Condomínio, 10, 11 - alteração, conteúdo, modelo.Declaração de Inesistência de Débitos,38Desperdícios, água/energia, 43, 44,Despesas, do Condomínio, 34, 35, 36Direitos de Vizinhança, 31Fundo de Reserva, 42Garagem, box, aluguel, 30, 55Imposto do Selo, 75Incêndio, 33Inquilino, Condômino, 20Lixo, 48 - de Ata e outros, 49 a 54Moradias Coletivas, 25Multa, juros, penalidades, 41, 42

Indice AlfabéticoObras, no prédio, fachadas, 27, 29, 59Passagem, por unidade, 30Prestação de contas, 42Quorum, 17, 21Rateio, de despesas, 36Regimento Interno, 12Ruídos Excessivos, 31Segurança, Seguro, do Condomínio, 32Síndico: - atribuições, 14 - destituição, 15 - eleição, 13 - funções administrativas, 15 - quem pode ser, 13 - remuneração, 13 - vacância do cargo, 17Subsíndico, 16Termos da Ata, 22Uso, de elevador, eletricidade, 33Zelador residente, 47

Lei nº 4.591/64 - 55 a 88 Título I - Do Condomínio, 55 - Da Convenção do Condomínio, 57 - Das Despesas do Condomínio, 59 - Do Seguro, do Incêndio, da Demoli-ção, da Reconstrução Obrigatória, 60 - Da Administração do Condomínio, 63 - Da Assembléia Geral, 65

Título II - Das Incorporações, 66 - Das Obrigações e Direitos doIncorporador, 67

Título III - Da Construção de Edificações emCondomínio, 76 - Da Construção por Empreitada, 80 - Da Construção por Administração, 81 - Das Infrações- Das Disposições Finais eTransitórias, 87

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O CONDOMÍNIOCum = Com + Dominus = Senhor

(Direito Romano)04.12.2000 12

Denomina-se condomínio uma edificação ou um conjunto deedificações destinado ao uso habitacional ou comercial, construído sobforma de unidades autônomas devidamente identificadas, com áreas deuso comum, pertencentes a diversos proprietários.

Para o Prof. Waldemar da Cruz, ... é a situação originada dodireito de domínio, exercido por várias pessoas sobre o mesmo objeto.

O Prof. Clóvis Bevilácqua, comentando o Código Civil, disse que... Condomínio ou Co-Propriedade é a forma acumulada depropriedade em que o sujeito de direito não é um indivíduo, que exerçacom exclusão dos outros. São dois ou mais sujeitos, que exercem odireito simultaneamente.

Inúmeras Leis regem um Condomínio, admitidas inicialmente noCódigo Civil de 1916, com vários dispositivos para divisão de propriedade– art. 624 e 625, 629, 630 e 632, Constituição Federal, Código Penal,Lei do Inquilinato, Decretos, Regulamentos, Portarias, Leis Estaduais,Municipais e a Lei do Condomínio, apresentada pelo Prof. Caio Márioda Silva Pereira; a de nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1964, que veiodisciplinar as relações entre Condôminos.

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A Lei é específica, não revogável senão por Lei expressa, conformeos os conceitos gerais de hermenêutica jurídica, que surge do parágrafo2º do Art. 2ª da Lei de Introdução ao Código Civil: A Lei nova, queestabeleça condições gerais a par das já existentes, não revoga nemmodifica a lei anterior.

Ao longo do tempo, algumas modificações foram introduzidas narelação entre Condôminos. Questões novas são resolvidas pelaJurisprudência brasileira.

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

A Convenção Condominial é um contrato coletivo que estabelecenormas derivadas da vontade das partes interessadas para regular asrelações internas do Condomínio, entre os proprietários de unidades,promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários, atuaise futuros; e dispõe sobre relações jurídicas entre signatários e terceirospactuados. Trata-se de um instrumento de Competência NormativaDelegada, que garante a utilização das coisas comuns e administração doCondomínio.

A Convenção é um documento subsidiário e complementar a todalegislação em vigor no País, destinada somente a normatizar situaçõesespecíficas. Tudo o que importa em restrição de uso das unidadesautônomas deve ser elaborado com muita cautela e conhecimento, semprejudicar o direito dos co-proprietários, sob pena de, quanto à restrição,tornar a Convenção inaplicável.

Vejamos o que diz a jurisprudência: A Convenção Condominial,emanada da vontade dos comunheiros, é a lei interna e deve serobservada por todos. Mas é, igualmente, inegável que suas disposiçõesdevem guardar um mínimo de bom senso, para não se afastarem dosprincípios fundamentais do direito como, por exemplo, o depropriedade, que assegura do “dominus” o uso, gozo e disponibilidadeda coisa – Código Civil, art 524 – desde que não malferidos os direitosde vizinhança, relativos à segurança, ao sossego e à saúde dos vizinhos– Código Civil, art 554. ADCOAS, 114.290/87.

A Lei 4.591/64 traz no Cap. II Art 9º, itens fundamentais eobrigatórios à Convenção, que, somados às particularidades de cada

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edifício, como utilização de garagens, execução de reformas, aplicaçãode penalidades, observações sobre barulho, presença de animais e outras,torna-se um documento de indiscutível importância.

Discutida criteriosamente e aprovada por, no mínimo 2/3 (doisterços) dos Condôminos, deve ser registrada no mesmo Cartório deRegistro de Imóveis em que a incorporação foi registrada. O registro nãotem caráter constitutivo, mas publicístico, isto é, para tornar pública assuas disposições.

A partir daí, como Lei Particular do Prédio, torna-se obrigatória aobediência por todos os ocupantes das unidades autônomas, proprietáriose inquilinos.

A inexistência da Convenção não desobriga o Condômino de pagaras despesas do Condomínio.

ALTERAÇÕES DA CONVENÇÃO

A Convenção, como Lei específica de um Condomínio, não é umdocumento definitivo, pode ser alterada na medida que novas questõesde interesse coletivo forem surgindo.

As cláusulas podem ser modificadas no todo ou em parte. Paraisso, se Convenção presente não determina o quorum para as alterações,a Lei 4.591/64 é soberana, exigindo 2/3 (dois terços) de votos favoráveisa qualquer mudança na Convenção existente.

MODELO DE CONVENÇÃO

Ao iniciar o pré-estudo da Convenção de um novo Condomínio,a Comissão de Condôminos criada para esse fim, e, se possível, orientadapor um Advogado, deverá ter várias cópias de convenções de outrosprédios em mãos. Os modelos servirão de base para que se possa construira estrutura definitiva da Convenção, com restrições e espírito crítico.

A Convenção não pode ser elaborada à margem da Lei. Deve serelaborada com rigor, observando as modificações e modernizaçõesnecessárias em razão de alterações da própria Lei 4.591/64 ou de suainterpretação. Uma alteração importante é a que modifica o Art. 12, § 3º,

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Cap. II, da Lei do Condomínio, que passou a ser admitido: ... Cabível acorreção monetária nas quotas condominiais, desde o respectivo mêsdo vencimento, se assim estipulado na Convenção do Condomínio,que está registrada. – julgados do TARGS, 49/457.

REGIMENTO INTERNO

O Regimento Interno não é obrigatório. Pode ser elaborado coma Convenção, destacando minúcias sobre Direitos e Deveres dosCondôminos, simplesmente como ato administrativo. Deve permanecer àvista na portaria do prédio; cada Condômino poderá requisitar uma cópia.

O Jurista Caio Mário da Silva Pereira, destacando a realimportância desse instrumento, disse ... Sentindo o imperativo deestabelecer regras de comportamento conveniente à tranqüilidade,ao conforto, à higiene do edifício, em proveito de todos, a normaregulamentar interna tem a natureza de Lei Particular daqueleagrupamento, aplicável aos seus membros, como qualquer estranhoque penetre no seu recinto.

Essas regras de comportamento, apesar de restringirem a liberdadede cada um, são fundamentais ao princípio de convivência social,principalmente de um Condomínio.

O SÍNDICO

Quem é o Síndico?Para muitos é uma figura olhada com um certo desconforto e, por

isso, poucos Condôminos habilitam-se ao cargo.O que não é verdade. Todo mundo que vive em um edifício e,

nele more ou trabalhe, deve saber que um dia pode prestar esse tipo deserviço à comunidade, contribuindo para a reciclagem do cargo, ou melhor,repassando entre todos essa tarefa/responsabilidade. Agindo assim, cadaCondômino passa a dedicar-se mais ao prédio, o que facilitarásensivelmente cada gestão.

A figura do Síndico, para muitos, está ligada a uma série de contra-tempos, tomando-lhe um tempo precioso, enquanto que, para outros,exercer a função de Síndico é assumir um Cargo de Comando e ter

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oportunidade de tratar todos como subordinados, transformando oCondomínio em um pequeno feudo.

O Art. 24, da Lei 4.591/64, atribui aos próprios Condôminos asdiretrizes administrativas, cuja administração executiva cabe,periodicamente, a um Síndico, limitado nos termos da Convenção, doregime e das deliberações em Assembléia.

Muitos prédios adotam o sistema de um rodízio para a função deSíndico, seguindo o número seqüencial dos apartamentos. Todos devemocupar o cargo, inclusive os inquilinos.

ELEIÇÃO DO SÍNDICO

O Síndico pode ser escolhido entre todos aqueles que se encontramno exercício pleno de sua capacidade civil (Art. 2º, do Código Civil), comlimitações decorrentes da Lei ou de acordo com a Convenção do Prédio.

Para a eleição é necessária a convocação de uma AssembléiaGeral, dentro do prazo previsto na Convenção Condominial. O mandatoé de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito.

Pode candidatar-se o proprietário, o inquilino, uma pessoa físicanão residente no prédio, ou mesmo uma empresa especializada emadministrar condomínios. Nos dois últimos casos, é necessário eleger umSubsíndico que resida no edifício, a quem caberá a responsabilidade pelocontato direto entre o Condomínio e o Administrador, o que garante asolução de problemas mais urgentes, como entupimentos, defeitos noselevadores, porteiro eletrônico, antena coletiva e outros.

REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO

A remuneração do Síndico é facultativa. A Convenção pode edeve prever os honorários. Quando é omissa, necessita discutir e aprovaro assunto em Assembléia Extraordinária, especialmente convocada.

Em prédios menores, normalmente o Síndico tem a isenção depagamento da taxa ordinária de Condomínio. O Síndico não profissionaldificilmente discute uma quantia onerosa pelo seu trabalho. É umaoportunidade, por um curto período, de prestar serviços à comunidadeem que convive.

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O trabalho do Síndico não constitui, de forma alguma, vínculoempregatício, portanto não se aplica nenhuma das disposições relativas àlegislação trabalhista ou à de locação de serviços. Suas funções ocaracterizam, unicamente, como representante da comunhão.

Não deve o Síndico fazer retiradas superiores aos valores fixados,sem autorização da Assembléia. Caso isso ocorra, poderá responder porcrime de apropriação indébita.

ATRIBUIÇÕES DO SÍNDICO

As principais estão claramente inseridas na Lei 4.591/64, Art. 10§ 1º, Idem, Art. 12 § 2º, Idem, Art. 21, Parágrafo Único, Idem, Art. 24.

Complementando as atribuições previstas na Lei do Condomínio,um grupo de Síndicos de Higienópolis e Perdizes, bairros de São Paulo,elaborou um conjunto de regras que ajudam o Síndico a desempenharsuas funções. São elas:

1 - Observar a Lei do Condomínio e as disposições posterioressobre os Condomínios.

2 - Cumprir e mandar cumprir as determinações da Convenção,do Regimento Interno e das Assembléias.

3 - Defender o patrimônio do Condomínio, mantendo o prédioem boas condições, evitando a sua desvalorização por eventual falta deconservação geral, pintura ou por abusos que descaracterizem a suafachada.

4 - Estar atento sempre com a segurança do Condomínio e deseus habitantes, dando prioridade ao cumprimento das exigências dospoderes públicos.

5 - Manter bom relacionamento com os Condôminos, facilitandocontatos pessoais ou telefônicos, pois os diálogos democráticos facilitama harmonia e a paz no Condomínio, sejam Condôminos ouAdministradores.

6 - O Síndico não deve ser apenas um somador de despesas,deve economizar tudo o que for possível, sem prejudicar o bomfuncionamento do Condomínio, especialmente o consumo de água e deenergia elétrica.

7 - Informar os Condôminos sobre as reformas ou obras que se

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tornem necessárias, apresentando com antecedência os orçamentos.Levar em consideração que boa conservação economiza alto custo dereformas.

8 - Aplicar os recursos aprovados pela Assembléia para os seusfins específicos.

9 - Propor na Assembléia a criação de Comissão de Obras.10 - Apresentar os balancetes de cada mês, o mais tardar até o

dia 15 (quinze) do mês subseqüente e o do ano findo até o dia 31 dejaneiro, com os devidos esclarecimentos. A documentação deve estarsempre à disposição dos Condôminos.

11 - Insistir e conscientizar sobre a presença dos Condôminosnas Assembléias.

12 - Proporcionar aos filhos dos Condôminos recreaçãocondizente com as facilidades que o Condômino dispõe, solicitando,porém, colaboração necessária dos pais para que se evitem estrago nosjardins, quebra dos aparelhos e o uso indevido da parte térrea de recepçãodo edifício.

FUNÇÕES ADMINISTRATIVAS

As funções administrativas de um Condomínio são deresponsabilidades do Síndico, que podem ser substabelecias a uma pessoafísica ou jurídica de sua confiança, desde que a proposta seja aprovadaem Assembléia Geral. Neste caso, a responsabilidade continuará sendodo Síndico, que responderá pelas contas de sua gestão.

Existem atribuições que só Síndico pode executar, comorepresentação do Condomínio em Juízo ou fora dele, prestação de contase convocação de Assembléias.

DESTITUIÇÃO DO SÍNDICO

Diante de um motivo grave, o Síndico pode ser destituído, naforma e condições previstas na Convenção. Sendo o documento omisso,o fato concretizará pelo voto de 2/3 (dois terços) dos Condôminos numaAssembléia Geral Extraordinária, especialmente convocada pelo ConselhoFiscal ou, na sua ausência, por um grupo que represente 2/3 (dois terços)dos Condôminos.

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Votada a destituição, caso o Síndico destituído não aceite adecisão, cabe a ele provar a falsidade dos argumentos utilizados paradestituí-lo, ou ainda tentar anular o processo de destituição, verificandose houve falhas na forma e condições previstas na Convenção e nostermos da Lei.

Para destituir a Administradora é necessário obedecer às normasestabelecidas na Convenção. Se for omissa, basta um abaixo-assinadodos Condôminos, mínimo de 2/3 (dois terços) de assinaturas, dirigido aoSíndico.

Em caso de recusa pelo Síndico, torna-se necessário aconvocação de uma Assembléia Geral Extraordinária, pelo ConselhoFiscal, para tratar do assunto.

SUBSÍNDICO

Eleito para auxiliar o Síndico na administração do Condomínio,substituindo-o em sua ausência.

A Convenção pode estabelecer o número de Subsíndicos e suasatribuições.

CONSELHO CONSULTIVO

Também não é obrigatório. Mas a Convenção pode prever aeleição de um Conselho Consultivo, composto por 3 (três) Condôminose igual número de suplentes, sendo um Presidente.

As funções e atribuições do Conselho Consultivo sãodeterminadas pela Convenção.

CONSELHO FISCAL

A Convenção poderá ou não prever a eleição de umConselho Fiscal com a finalidade de fiscalizar as contas praticadas peloSíndico. Composto por 3 (três) membros e igual número de suplentes,sendo um Presidente. O Subsíndico, o Conselho Consultivo e o Fiscal são eleitos na mesmaAssembléia em que elege o Síndico.

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VACÂNCIA NO CARGO DE SÍNDICO

No final de um mandato, se o Síndico não se interessar pelareeleição, e, na Assembléia Geral não aparecer candidato ao cargo, oSíndico deve mandar correspondência a cada Condômino, em quedeclara vago o cargo de Síndico, colocando-se à disposição de todospara a prestação de contas. Se os Condôminos negarem seu pedido, oSíndico pode optar pela Ação de Prestação de Contas, em Juízo.

Quando há “quorum”, feita a prestação de contas, e nenhumCondômino predispõe-se assumir o cargo de Síndico, lavra-se emata a Vacância do Cargo a partir daquela data, passando as funçõesde Síndico a serem exercidas pelo Conselho Consultivo ou Fiscal,que pode indicar um membro para o cargo, enquanto outro Síndicoseja eleito. Decisão do TO/RJ, BJA emenda 115.839.

Desde que aprovado em Assembléia Geral, pode ser eleito umsíndico profissional ou uma Administradora.

Para tornar o cargo de Síndico menos árduo é aconselhávelestabelecer rodízio entre os Condôminos para ocupar o cargo por umperíodo variável de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos. Assim, aquela figurade Síndico muito exigente, que limita espaço, distribui ordens, controla avida de todo mundo, implicante e tirano, tende a desaparecer.

Em um prédio onde cada Condômino está pronto para exercer ocargo de Síndico, todos teriam melhores condições de avaliar suaspróprias exigências e reclamações. Quando Síndico, o Condômino vaicontribuir para que seu edifício funcione plenamente, com amizade eparticipação, num trabalho que atenda os interesses reais dos moradores.

O Síndico é a base de tudo em um Condomínio. Defende opatrimônio moral e material do prédio; dele dependerá a disciplina, osossego, o bem-estar, a segurança e o conforto dos que habitam outrabalham em um edifício.

Uma experiência que vem sendo executada com sucesso entreos moradores de um prédio é a formação, meramente figurativa, de umagestão de Síndico-Mirim, elegendo entre a garotada, representantes paraauxiliar na Administração.

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Com a importância dos cargos, as crianças, de desordeiraspassam a ter interesse pelas coisas do prédio, aprendendo a zelar edefender o ambiente em que residem.

Em prédios com muitas crianças vale a pena tentar. Trata-se deuma ação disciplinadora, levando a criança ao exercício da cidadania.

ASSEMBLÉIAS GERAIS

A Assembléia Geral Ordinária é uma reunião de Condôminos,previamente convocada pelo Síndico, para discutir e aprovar todos osassuntos de interesse do prédio.

A Lei 4.591/64 institui, através da Assembléia Geral, a vontadeda maioria, em que legitima poderes em relação à coisa comum, criandoe modificando a Convenção, o Regulamente Interno, instituindo eextinguindo serviços condominiais, e dá outras providências.

A Assembléia Geral é o fórum em que os Condôminos presentesvão debater, deliberar e desenvolver assuntos da ordem do dia e questõesque precisam de solução.

Vejamos o que diz a Jurisprudência:As decisões da Assembléia obrigam a todos os Condôminos

presentes e ausentes, e prevalecem enquanto não forem declaradasnulas em ação ordinária. – Julgados dos TARGS, 35/401.

E mais:As deliberações das Assembléias Condominiais enquanto não

anuladas pelas vias próprias, permanecem íntegras, sendo, de logo,exigíveis. – ADCOAS, 98.412/84.

ASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA

Obrigatória por força da Lei 4.591/64, Art. 24.Realizada uma vez por ano para prestação de contas, discutir e

aprovar novo orçamento, além de outros assuntos colocados na ordemdo dia, incluindo, se for o caso, a eleição de novo Síndico ou, a reeleição.

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ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA

Convocada quando necessária para discutir questões que requerurgência ou, de interesse geral.

Uma Assembléia Extraordinária, se negada a convocação peloSíndico, pode ser convocada por um grupo de Condôminos querepresentem, no mínimo, um ¼ (um quarto) dos moradores.

REALIZAÇÕES E DECISÕESDAS ASSEMBLÉIAS

Uma Assembléia Geral, quando convocada, deve ser realizadaem, no máximo, 15 (quinze) dias. Se isso não ocorrer, qualquer interessadopode requerer ao juiz da Comarca a garantia de realização da mesma.

Toda decisão em Assembléia Geral, desde que não viole asdisposições legais é soberana, obrigada o respeito por todos osCondôminos, inclusive os vencidos ou ausentes.

A lista de presença é obrigatória para verificação do quorum,como também a composição da mesa por um Presidente e um Secretáriopara orientar os trabalhos.

QUEM VOTA

Todo proprietário de uma ou mais unidades em um edifício, desdeque esteja participando da Assembléia, pessoalmente ou através de umprocurador, devidamente habilitado por um instrumento particular deprocuração, com firma reconhecida, segundo o parágrafo 3º do Art.1.289, do Código Civil, alterada pelo Art 158, da Lei 6.015, de 31 deDezembro de 1973.

Cada Condômino terá o direito a tantos votos quantas unidadeshouver no prédio.

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VOTO DO INQUILINO

A Lei 8.245, de 18 de Outubro de 1991, Lei do Inquilinato, noseu Art. 83, inclui decisão do Art. 24 da Lei 4.591/64, Lei do Condomínio:

§ 4º. Nas decisões da Assembléia que envolvam despesasordinárias do Condomínio, o Locatário poderá votar, caso oCondômino-Locador a ela não compareça.

Esta Lei põe fim à questão da presença dos inquilinos nas reuniões,cuja pauta é discutir e aprovar despesas ordinárias.

Antes, sua presença era tolerada, mas sem direito a participardas discussões.

Os inquilinos podem e devem participar das decisões do seuCondomínio, defendendo seus interesses.

Os inquilinos só não votam na eleição do Síndico e qualquer outroassunto que não seja referente às despesas ordinárias, a não ser comuma procuração do proprietário da unidade onde mora.

Ao inquilino postulante do cargo de Síndico não necessita deprocuração.

CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLÉIAS

A convocação é obrigatória. Na falta, cabe ao Presidente doConselho, aos Condôminos ou, ao Judiciário, tal procedimento, conformedecreto 67.223/67, regulamentando a Lei 4.591/64.

O Condômino tem que ser avisado da Assembléia, incluindo adivulgação da pauta. Se não convocado, não terá obrigação de acatar asdecisões ocorridas em Assembléia Geral.

Na convocação é obrigado a constar o local, data da primeirachamada e da segunda, como também a ordem do dia com assuntos queserão apreciados.

O prazo que antecede a convocação deve ser previsto naConvenção do prédio. Não costuma ser inferior a 5 (cinco) dias, contandoda data que o Condômino tomou conhecimento da mesma.

Em caso de emergência, poderá ser reduzido o prazo.

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QUORUM

Para cada Assembléia, de acordo com a Convenção do prédio,é necessário um quorum mínimo, isto é, a quantidade legal de Condôminospresentes, para a legalidade da mesma, em primeira chamada. Se oquorum não for suficiente, a Convenção também preverá quando serárealizada a próxima chamada, e qual o quorum necessário, que poderáser de alguns minutos, horas ou de vários dias.

Quando a Convenção é omissa, a Lei 4.591/64 prevê de ¾ (trêsquartos) dos Condôminos o quorum mínimo para aprovação de qualquermatéria.

Uma Assembléia Geral realizada com falta de quorum não terávalidade. Qualquer Condômino poderá contestar as deliberaçõesocorridas, com fundamento na Falta de Quorum.

AS ATAS

A Ata é um documento em que será registrado, de forma exata emetódica, resoluções e decisões de cada Assembléia. Deve ser redigidapelo Secretário da Mesa numa linguagem simples, objetiva e precisa,evitando narrar apartes dos moradores e detalhes das discussões; limitara descrever as questões votadas. Evitar rasuras. A eventual correçãoserá feita através de ressalvas, antecedendo-se à nova frase a expressão“digo” ou “em tempo”, quando a omissão é contada após a redação.

A lavratura da Ata é imprescindível, tomada em livro próprio, ochamado Livro de Atas, com as folhas devidamente numeradas erubricadas, tornando um instrumento que serve como prova de tudo quena Assembléia foi deliberado. Exemplo: em um processo judicial instauradopelo Condomínio ou contra o Condomínio, a Ata é um objeto deindiscutível importância.

Com o cuidado de não deixar espaços em branco, parágrafos oualíneas, a Ata deve ser lançada de imediato por ocasião das Assembléias,seguindo-se a leitura e assinatura por todos os presentes.

A guarda da Ata cabe ao Síndico, como também a divulgação,em até 8 (oito) dias, das deliberações votadas nas Assembléias.

Veja um modelo de Ata na página 53 deste livro.

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TERMOS DA ATA

Numa Ata deve constar o Termo de Abertura, bem como o dia,o mês, o ano e a hora da Assembléia, local, o número de Condôminosparticipantes, para efeito de quorum, o nome do Presidente e doSecretário dos trabalhos, a ordem do dia com as discussões, votações edeliberações. Por fim, o Termo de Encerramento e assinatura dosCondôminos presentes.

Em seguida, a Ata deve ser registrada no Cartório de Títulos eDocumentos de sua cidade.

PODERES DAS ASSEMBLÉIAS

A Assembléia Geral é soberana. Tem poderes para decidir sobreo destino do Condomínio, inclusive sobre demolições, reformas oureconstrução do imóvel, dentro das disposições legais.

Através de uma Assembléia Geral processa alterações daConvenção Condominial ou do Regimento Interno, como também interditaou aprova atos do Síndico.

DIREITOS DOS CONDÔMINOS

Os direitos dos Condôminos são limitados, como são limitadosos direitos de qualquer cidadão que vive numa comunidade. Nesse caso,existem direitos fundamentais e específicos.

O Art. 5º, inc. XII, da Constituição Federal assegura ainviolabilidade dos direitos concernentes à propriedade. O Art. 524, doCódigo Civil, garante o uso, o gozo e a disponibilidade de um bem ao seuproprietário.

O livre uso, gozo e disposição só encontram obstáculos no mauuso da propriedade, conf. Arts. 554 e 555 do Código Civil, que disciplinamo princípio de ordem geral aplicável à vizinhança: ... O proprietário ouinquilino de prédio tem o direito de impedir que o mau uso depropriedade vizinha possa prejudicar a segurança, o sossego e a saúdedos que o habitam.

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No condomínio criado pela Lei 4.591/64, em que o direito tema pluridade de titulares, existe uma modificação importante na estruturado direito de propriedade que é o respeito à vontade da maioria, contraa vontade simples de cada proprietário.

A Constituição Federal é soberana. As novas disposições apenasregulam situações em que os direitos individuais entram em conflito, ondetodos, simultaneamente, são proprietários sobre a mesma coisa. Nãocabe ao Condomínio, por qualquer forma, prejudicar ou regular oexercício dos direitos de cada Condômino, como proprietário.Neste sentido, existem decisões judiciais:

O Condômino tem direito, em tese, de questionar decisãomajoritária que considera abusiva. – Julgados do TRGS 62/264.

No mesmo sentido:A Convenção, ainda que aprovada com o “quorum”

qualificado de 2/3, são ineficazes as disposições da Convenção queimponham restrições ao exercício normal de direito de propriedadede Condôminos sobre suas unidades autônomas, e que afrontem aprópria natureza e destinação destas.

Com base na Legislação Brasileira, as Convenções devem serelaboradas observando normas fundamentais de direito dos Condôminos.

As mais importantes são:1) – Usar, gozar e dispor de sua unidade autônoma de acordo

com seus interesses, desde que não fira a liberdade dos demaisCondôminos e a solidez do prédio.

2) – Ter livre acesso às áreas comuns do prédio sem causardanos, incômodo ou embaraço aos vizinhos.

3) – Participar das Assembléias, desde que esteja quite com oCondomínio, para votar e ser votado.

4) - Manter em seu poder as chaves das portas de acesso aoprédio.

5) – Em qualquer momento, ser esclarecido pelo Síndico sobrequestão que considere importante e inerente ao seu direito de Condômino.

6) – Pagar sua cota-parte justa ao rateio e, ao inquilino, pagarsomente as taxas ordinárias.

7) – Denunciar irregularidades que observar no âmbito doCondomínio.

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8) – Recorrer à Assembléia Geral dos atos e decisões isoladasdo Síndico que prejudicam o Condomínio ou, particularmente, em seuprejuízo.

9) – Examinar, em qualquer época, livros, documentos e arquivosda administração e ser informado pelo Síndico sobre qualquer dúvida.

10) – Recorrer contra os atos e decisões do Síndico ao ConselhoFiscal e Consultivo que, se for o caso, poderá solicitar uma AssembléiaExtraordinária para submeter o problema.

DEVERES DOS CONDÔMINOS

Os mais importantes são:1) – Pagar regularmente a taxa referente às despesas ordinárias,

sob pena de multa prevista na Convenção do prédio.2) – Pagar sua cota-parte das despesas relativas às obras de

interesse do prédio, devidamente aprovada em Assembléia Geral.3) – Contribuir para o Fundo de Reserva, quando prevista na

Convenção ou deliberada em Assembléia. O inquilino não é obrigado aparticipar desta taxa.

4) – Facilitar a entrada do Síndico e empregados do Condomínioem sua unidade, quando necessitar de serviços de interesse do edifício.

PROIBIÇÕES AOS CONDÔMINOS

As proibições mais importantes são:1) – Alterar as linhas e formas externas da fachada do prédio, a

não ser com concordância unânime do Condomínio.2) – Pintar ou decorar as partes de esquadrias externas em cores

diferentes das empregadas no edifício.3) – Usar o imóvel de forma nociva ou perigosa à tranqüilidade,

à salubridade e à segurança do Condomínio, com produtos tóxicos,inflamáveis ou explosivos.

4) – Prejudicar o uso das partes comuns ou embargar corredores,escadas e outras áreas comuns, em seu benefício.

5) – Vender box de garagem ou alugá-lo a pessoas estranhas aoCondomínio.

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6) – Promover festas barulhentas após as 22 horas, em respeitoà Lei do Silêncio.

7) – Afixar, expor ou pintar cartazes/anúncios de serviçosprofissionais nas dependências comuns das edificações.

8) Depositar vasos e outros objetos móveis, passíveis de queda,nos parapeitos das janelas.

COMPORTAMENTO IMORALDOS MORADORES

Aplica-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas asobrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade, conforme aLei 4.591/64, Art. 20.

As regras do Regulamento Interno devem ser cumpridas comrigor, independentemente de ser ou não proprietário.

Em caso de inquilino ter comportamento imoral, ou outro,incompatível com a comunidade, o infrator é quem deve ser multado ouacionado pela Justiça, e não o proprietário do imóvel.

Jurisprudência:E, por mais imoral que seja o comportamento do inquilino,

o Síndico não tem poder para promover a Ação de Despejo contra opróprio com base em tal fato. TA/RS, in RT 6337165.

MORADIAS COLETIVAS

É muito comum a Convenção de um determinado prédio proibira moradia de vários rapazes ou moças em um apartamento, onde seconstitui uma moradia coletiva, também conhecida por “república” oupensionato.

A proibição, pelo Código Civil, esbarra na legalidade ao ferir odireito de propriedade. A Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato, deixa ainterpretação mais clara - ver Arts. 14, 15 e 16, Seção II, queregulamentam as sublocações.

Nesses casos, os moradores, como qualquer morador do prédio,são obrigados a respeitar o Regimento Interno.

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RESPONSABILIDADES DO CONDOMÍNIO

Os tribunais brasileiros têm entendido que o Condomínio éresponsável por diversos atos danosos, ocorridos em suas dependências.

Vejamos algumas jurisprudências nesse sentido:

O Condomínio é totalmente responsável pelos atos praticadospelo Síndico ou por seus empregados contra os Condôminos oucontra terceiros, estranhos ao Condomínio. BJA, ementa 131.767.

“Estragos causados por prepostos do Condomínio a veículopertencente a Condômino, a Locatário ou simples morador do prédio,no exercício de sua função de manobrista”. – RT 576/124.

Furto ocorrido nas dependências do Condomínio, desde queeste possua aparato de segurança em proporções de poder evitá-lo,como grades, porteiros e guardas. TJSP, in ADCOAS 111.724.

“Mesmo que o Regulamento Interno contenha cláusula isentandoCondomínio de indenização de danos causados em sua garagem, talcláusula não exime a responsabilidade, em se tratando de dano causadopor preposto” – BJA, ementa 118.811. Mas há decisões contrárias:ADCOA 125.462, TJRJ e 124.547, TJRJ.

Objetos que repetidas vezes caem do edifício obrigam oCondomínio a indenizar as vítimas lesionadas e os prejuízos causadosa veículos – TJRJ, ementa ADCOAS 130.607.

O QUE NÃO É DE RESPONSABILIDEDO CONDOMÍNIO

Jurisprudências:Arranhões em veículo de Condômino, desde que não provado

que os mesmos foram causados no interior da garagem doCondomínio – BJA, ementa 124.548, TJRJ.

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“Furto de veículo ou bicicleta de Condômino, se o Condomínionão contar com serviço de guarda ou vigilância” – BJA, ementa 124.402,TJSC.

Dano sofrido por Condômino, em virtude de queda deobjetos de unidades superiores não identificada – BJA, ementa120.523.

“Furto de moto na garagem do Condomínio, se o dono da motonão é Condômino, nem inquilino, mas simples hóspede de inquilino deapartamento” – BJA, ementa 128.962, TJRJ.

DIREITOS DE CONSTRUÇÃOVÍCIOS CONSTRUTIVOS

Um prédio em que apresenta defeito de construção após aocupação pelos moradores, aplica-se a norma do Art. 1.245, do CódigoCivil, que determina que o construtor, por um prazo de 5 (cinco) anos, éresponsável pela solidez e segurança da construção. No mesmo sentidoda responsabilidade trata o artigo 43 e 11, da Lei 4.591/64 e aJurisprudência ADCOAS 129.378, TJPR.

Quando o defeito é nas partes comuns do prédio, o Síndico équem propõe a Ação de Reparação de Danos. Se for em uma unidade,o Condômino, em seu próprio nome, é quem vai propor a Açãocompetente contra o construtor ou a incorporadora.

O Prof. José Aguiar Dias, no seu livro Responsabilidade Civilem Debate, diz que o prazo de 5 (cinco) anos vale para reclamar defeitosaparentes da obra, contáveis imediatamente ao receber o imóvel, mas,em se tratando de defeitos ocultos o prazo para reclamações pula para20 (vinte) anos.

Mas há outros entendimentos: ... O prazo de 5 (cinco) anos é o prazo de garantia, podendo

a Ação de Reparação ser proposta após 5 (cinco) anos, até, nomáximo 20 (vinte) anos. TJRS, in Rev de Jurisprudências, 123/275.

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O prazo de 5 (cinco) anos, previsto no Art. 1.245, do CódigoCivil, não é para o exercício da Ação, mas sim, de garantia.Verificada a existência; começa a correr o prazo de prescrição, queé o comum aos direitos pessoais. TJRS, 118/356.

A verificação de defeitos, ou melhor, a segurança do prédiodepende de todos os Condôminos, que devem ficar atentos ao aparecerrachaduras e infiltrações de água nas paredes, erosões nos alicerces eoutros problemas que podem afetar o edifício. Qualquer observaçãoneste sentido deve ser imediatamente denunciada, para que sejam tomadasas providências.

DAS INFILTRAÇÕES DE ÁGUA

Trata-se de uma ocorrência muito comum, principalmente emconstruções mais antigas.

Nesses casos, ... O proprietário da unidade de onde provemo defeito deve responder pelos danos causados, reparar o defeito eindenizar o Condômino prejudicado. TARJ, Ac. Unân. De 1ª Câmara,21.11.89 – ap 83.159.

Quando as infiltrações são provenientes do terraço decobertura, a responsabilidade de reparar o defeito e a unidadeautônoma prejudicada é do Condomínio. ADCOAS, 1.869/71.

“Entretanto, quando o terraço é de uso exclusivo de umdeterminado Condômino, este deverá responder pelos prejuízos” – BJA,ementa 126.291 – TARJ.

Quando a infiltração for proveniente de partes comuns, oCondomínio é quem responde pelo reparo, inclusive de algumaunidade que venha sofrer estrago com o defeito. – ADCOAS, 304/70.

Em caso de um Condômino ter que pagar e indenizar outroCondômino prejudicado por uma infiltração ocorrida em sua unidade,este deve recobrar o que gastou em Ação proposta contra o construtordo prédio, dentro dos prazos citados.

Caso o proprietário de unidade prejudicada por um vazamentode água, oriundo da unidade vizinha e, esgotadas todas as medidasextrajudiciais para o conserto, poderá este recorrer à Justiça contra o

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proprietário do imóvel avariado com Ação Judicial deProcedimentos Sumaríssimos, prevista no Art. 275, I, letra J, do CódigoCivil, invocando ainda o Art. 554, do Código Civil e o Art. 10, III, daLei 4.591/64, cominando multa diária se, a partir da citação, não fizercessar o vazamento em pauta, além de ter que indenizar todo o prejuízocausado.

OBRAS NA COBERTURA

Teto ou terraço de um edifício costuma ser objeto de muitodiscussão. Não é raro o proprietário do último pavimento entender queo teto do prédio que cobre a sua unidade pertence a ele.

Vejamos o que afirma a Jurisprudência:O teto é uma área comum, considerada espaço aéreo e,

qualquer modificação que nele se faça depende de decisão unânimedos Condôminos. TJMG, BJA, ementa 117.267.

Neste caso, o proprietário interessado em transformar em duplexou numa cobertura exclusiva, depois da decisão unânime em Assembléiaespecialmente convocada, deverá registrar a Ata no mesmo Cartório deRegistro onde foi lavrada a escritura do imóvel, momento que se dará aanexação da área ao seu respectivo apartamento.

Com a certidão e as plantas arquitetônicas da construção, oproprietário estará apto a entrar na Prefeitura local com o pedido deautorização para iniciar a obra.

OBRAS NECESSÁRIASNÃO EXECUTADAS

Quando um prédio necessitar de uma obra de interesse geral, e,depois de reiteradas solicitações para a solução do problema, o Síndicoainda permanecer indiferente, o melhor é reunir pelo menos ¼ (um quarto)dos Condôminos e, com base no Art. 25 da Lei 4.591/64, convocaruma Assembléia Geral Extraordinária para tratar do assunto, cujasdeliberações deverão ser executadas pelo Síndico.

Continuando a recusa, o Síndico deve ser julgado em outraAssembléia, especialmente, convocada para destituí-lo e eleger outrocom o propósito de executar a obra necessária.

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ALTERAÇÕES DA FACHADA

A fachada, as paredes externas e as áreas comuns de um prédiosão consideradas partes comuns a todos os proprietários.

Nada pode ser alterado sem o consentimento unânime, conformeo Código Civil, no Art. 628.

A Lei 4.591/64, Art. 10, I, também proíbe. O Código deProcesso Civil assegura este direito no Art. 934, II e põe à disposiçãodo Condomínio a Ação de Nunciação de Obra Nova, “para impedirque o co-proprietário execute alguma obra em prejuízo ou alteração dacoisa comum”.

UTILIZAÇÃO DE PASSAGENSPELAS UNIDADES AUTÕNOMAS

Quando necessário utilizar a passagem por alguma unidadeautônoma, para realização de determinada obra no prédio, o moradordesta deve colaborar e permitir o acesso.

Caso contrário, o Síndico, em nome do Condomínio, podeingressar com uma Ação Cominatória, cumulando com indenização deperdas e danos contra o morador de tal unidade.

Qualquer dano causado em razão da utilização de uma unidadecomo passagem, o Condômino deverá ser reparado ou indenizado peloCondomínio ou pela empreiteira de serviços.

ALUGUEL DE GARAGENS

O box de garagem normalmente encontra-se vinculado à unidadeautônoma, que não ocorre em casos de frações ideais específicas.

No primeiro caso é proibido alugar a vaga à pessoa estranha aoCondomínio, a não ser que a Convenção diga o contrário.

ANIMAIS NO APARTAMENTO

O assunto é polêmico. Geralmente a Convenção traz cláusulasproibindo a presença de animais nas unidades autônomas.

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Há tribunais que confirmam a proibição, como o TJSP, inADCOAS 118.416; TARJ, BJA, ementa 99.667.

Outros reconhecem o direito do Condômino manter pequenosanimais que não causam desassossego nem risco à saúde dos moradoresou à salubridade do prédio, conforme o TJRJ, BJA, ementa 124.290.

A RT 4057175 julga:Convenção nenhuma atinge o cão pequinês, que nenhum

transtorno ou incômodo acarreta aos Condôminos.O julgado do TARGS 487364 afirma:Mesmo que a Convenção ou o Regimento proíba cão em

apartamento, a vedação só é legítima se demonstrado o uso de formaperigosa ou nociva ao sossego dos demais Condôminos.

Uma Convenção pode até proibir o uso de áreas comuns para arecreação de animais, mas removê-los dos apartamentos ou, aplicarmultas, só quando o animal fere o Direito de Vizinhança em prejuízo àsaúde, sossego e segurança dos moradores.

RUÍDOS EXCESSIVOS

O proprietário ou o inquilino de um prédio tem o direito deimpedir que o mau uso da propriedade vizinha possa prejudicar asegurança, o sossego e a saúde dos que o habitam. Art. 554, doCódigo Civil.

O Condômino perturbado por ruídos anormais e excessivos podeentrar em juízo, com base aos Direitos da Vizinhança, e ter o direito deter seu sossego respeitado.

Neste sentido há acórdão da 1ª CC do TARGS, votação unânimeem 18-02-1986:

Cabe aos proprietários de casas noturnas vedar a saída desons para o exterior de seus estabelecimentos, evitando desta formaos ruídos excessivos provocados pelos instrumentos sonoros usados,a fim de que não perturbem os vizinhos, resguardando-lhes o direitode repouso, sossego e saúde mental.

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SEGURO

A Lei 4.591/64, Art. 13 dispõe da obrigatoriedade do seguro dedanos materiais, portando o Síndico é o responsável pela suaconcretização.

Existem 2 (duas) modalidades de seguro, a do Mutuário e a doCondomínio.

Seguro do Mutuário: todo imóvel financiado pelo SistemaFinanceiro da Habitação tem uma apólice de seguro, cobrindo sinistrosdecorrentes de incêndio, desmoronamentos e alagamentos. Neste caso,o proprietário pode pedir ao Síndico que exclua a sua unidade na contraçãodo seguro.

Seguro do Condomínio/Patrimônio: destina-se a cobrir toda aedificação, incluindo as partes comuns e as unidades autônomas nãoseguradas pelo SFH. Seguro que cobre apenas a reconstrução do prédio,não cobrindo pertences dos proprietários das unidades.

O seguro pode ser feito contra incêndio ou contra riscos diversose, quanto ao seguro do patrimônio, o Síndico pode realizá-lo pelo valordo imóvel novo, isto é, o valor de reconstrução, evitando valor comercial,quem embute o preço do terreno e das fundações que poderão serreaproveitadas no caso de reconstrução. Esta é uma opção que deve servotada em Assembléia Geral.

SEGURANÇA PESSOAL

A colaboração do Síndico é básica, mas cada um deve estaratento, porque ninguém está isento de um imprevisto, acidente ou atémesmo um assalto. Algumas regras podem ajudar. São elas:

1) – O Síndico, o Zelador, o Porteiro, como todos os funcionáriosdo Condomínio devem conhecer os moradores e vice-versa.

2) – Identificar todos que circulam pelo prédio.3) – Divulgar constantemente as instruções sobre a utilização

correta dos recursos do Condomínio. Na falta de porteiro físico, nãoabrir a porta do hall, através do interfone, sem ter a certeza de quemesteja querendo entrar no prédio.

4) – Manter a vigilância física nas áreas comuns do edifício.

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5) – Guardar, em lugar seguro, mas de fácil acesso, todas aschaves do prédio.

6) – Procurar instalar sistemas eficientes de comunicação entreunidades autônomas/portarias, alarmes de incêndio, de segurança, etc.

7) – Estar sempre ao alcance das mãos e prontos para uso,equipamentos e estojos de pronto-socorro.

USO DA ELETRICIDADECOM SEGURANÇA

A energia elétrica é de grande importância para todos, mas semal utilizada pode provocar acidentes irreparáveis.

Alguns cuidados são importantes, como equipar as tomadas comprotetores isolantes, eliminar fios desencapados, verificar se os disjuntoresestão bem dimensionados.

USO DO ELEVADOR

Trata-se de um veiculo que consome muita energia e manutençãode custo elevado. É recomendado disciplinar o número de viagens,orientando os ascensoristas a controlar as partidas com maior númerode passageiros.

Entre outras coisas, o Condomínio responde pelos danos queo filho menor causar ao elevador, ao conduzir, de forma inadequada,uma bicicleta, se houver regra proibitiva para tal ato – TARJ, inADCOAS 12.032.

A PREVENÇÃO E OCOMBATE A INCÊNDIO

Com a ajuda do Corpo de Bombeiros, o Síndico pode e devepassar informações detalhadas sobre o assunto. É importante ensinaraos moradores os cuidados preventivos e a maneira correta de usar econservar os equipamentos de combate a incêndio, como extintores,hidrantes, mangueiras, registros, chuveiros automáticos e escadas comcorrimão.

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A simulação de um incêndio no prédio é um bom teste paraqualificar a reação coletiva, como também sentir o preparo de cada umao manusear os equipamentos.

Prevenir é mais importante do que apagar um incêndio.

DESPESAS DO CONDOMÍNIO

É o item, numa pauta de Assembléia Geral, que gera mais debate.Discutido à exaustão e, mesmo assim, nem sempre o resultado doorçamento agrada a todos. As taxas, em tempo de inflação alta, sãopenalizadas pelo exagerado custo dos serviços, tornando cada dia maisdifícil cortar despesas, sem prejudicar os trabalhos no prédio.

O desempenho do Síndico fica basicamente concentrado nocontrole das despesas, exigindo um esforço enorme na luta contra odesperdício de água e de energia elétrica.

O desperdício de água é sério, deve ser combatido com energia;constantemente a água potável é jogada fora através de torneiras malfechadas ou estragadas e vazamentos na tubulação.

Para combater o problema é necessário uma constante e rigorosamanutenção hidráulica no prédio; trabalhar a conscientização de adultose crianças sobre a gravidade do desperdício de água, sabendo-se que aeconomia de água e de energia elétrica traz um benefício direto na despesamensal do Condomínio. E mais, ajuda na preservação do meio ambiente.

Sem dúvida, a mais árdua tarefa de um Síndico é administrar osgastos. É importante treinar um funcionário do Condomínio para resolverpequenos reparos hidráulicos e de eletricidade, para resolver problemasnas áreas comuns do prédio e mesmo nas unidades autônomas, comotrocar buchinhas nas torneiras ou reparo nas válvulas de descarga.

DESPESAS ORDINÁRIAS

A inexistência de Convenção não desobriga o Condôminode prédio residencial de pagar despesas condominiais – 1ª TARJ,Ac. Unân. 7º CC, in ADCOAS nº 99.363/84.

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Despesas Ordinárias são aquelas que compõem os gastos relativosà conservação e higiene das áreas comuns do prédio, a quitação deapólices de seguro contra incêndio e responsabilidade civil frente aterceiros, os honorários do Síndico e a remuneração dos empregadosdo Condomínio, despesas de água e energia elétrica, material de limpeza,conservação dos elevadores, bombas, incineradores de lixo, manutençãode porteiros eletrônicos, etc.

DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS

Todas as despesas que fogem à competência ordinária sãoconsideradas extraordinárias, como custas judiciais e honoráriosadvocatícios, decorrentes da defesa de interesses do Condomínio,instalação de equipamentos e reparos de grande monta, conserto detubulações que afetam mais de uma unidade autônoma e áreas comunsdo edifício, reforma geral do prédio e outras.

DESPESAS SEMAPROVAÇÃO PRÉVIA

A Convenção deverá prever o valor máximo de valores que oSíndico pode despender sem autorização da Assembléia Geral.

Em muitos casos, o Síndico extrapola o limite com ou semaprovação do Conselho Consultivo, gerando desconfiança edesagradáveis observações internas.

A melhor maneira de evitar tais circunstâncias é recorrer àAssembléia Geral em que serão estabelecidos novos tetos de despesassem aprovação prévia.

DESPESAS EMERGENCIAIS,ÚTEIS E VOLUPTÁRIAS

Emergenciais: danos ocorridos em telhados, tubulações de águae esgoto, etc. Neste caso, as despesas necessárias devem ser cobradasintegralmente dos Condôminos.

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Úteis: são gastos não urgentes, mas que poderão oferecer maiorconforto e valorização do prédio, como guarita de guarda, colocação degrades, porteiro eletrônico e outros. Neste caso, as obras têm que seraprovadas em Assembléia Geral, observando o quorum mínimo, sobpena do embargo da obra pelos Condôminos contrários à mesma.

Voluptuárias: ocasionadas para melhorar a estética do prédio,como decoração do hall de entrada, jardins, passeios, colocação deobras de arte, etc. Mesmo que aprovadas pela maioria em AssembléiaGeral, caso exista algum Condômino prejudicado, o mesmo tem o direitode solicitar a retirada das benfeitorias.

Em qualquer dos casos, a cobrança é especial, distinta da taxaordinária.

RATEIO DAS DESPESAS

As despesas ordinárias deverão ser rateadas mensalmente demaneira proporcional à fração ideal do terreno, levando em consideraçãoque o proprietário de maior área tem maior interesse na conservação daárea comum; regime contemplado pela legislação, embora de formasuplementar, podendo a Convenção eleger outro critério, desde que nãofira as leis em vigor no País.

Vejamos o que diz a Jurisprudência:No Condomínio as despesas devem ser correlativas a um

direito próprio do gozo. Disso resulta que as partes excluídas dosbenefícios de determinados serviços prestados à totalidade dasunidades do Condomínio, não obrigam aos seus proprietários pelasdespesas de tais benefícios decorrentes – RT 378/186.

E mais:O Condômino não deve suportar as despesas que sua

destinação, uso e utilização, só interessam ou beneficiam aos demais– Julgados do TARGS, 32/288.

Em prédio de elevadores, a Jurisprudência Brasileira vem dandoresposta aos Condôminos proprietários de lojas de rua e de galeria,apartamentos e salas localizadas em pavimento térreo, desobrigando-osde pagar despesas referentes ao uso de elevadores, como também amanutenção dos corredores acima de sua unidade, porque não os utilizamnas mesmas proporções dos demais Condôminos.

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Um Condomínio não pode lucrar nem sofrer prejuízos com aindivisão da coisa comum. As despesas devem ser divididas entre todosde forma mais justa possível e, juridicamente legal.

COBRANÇA DO CONDOMÍNIO

O sistema de cobrança de contribuição fixa é desaconselhávelem período de inflação elevada, gerando a constante convocação deAssembléias para a atualização da quota-parte.

O ideal é a cobrança da contribuição variável. O Síndico, atravésde um demonstrativo ou balancete de despesas do mês, define um valorideal, acrescido de uma razoável margem de segurança, capaz de cobrirtodos os gastos com manutenção do edifício.

Em caso de déficit decorrente de despesas extraordinárias, cabeaos proprietários pagar, mas se decorrer de gastos ordinários, o pagamentoé de responsabilidade do inquilino. Para saber de quem é aresponsabilidade, basta examinar o demonstrativo das despesas.

Jurisprudência:A circunstância da aquisição da unidade habitacional traz

como conseqüência a obrigação de participar dos gastos comuns –Julgados do TARGS, 40/269.

E mais:As despesas dos Condomínios são devidas por todos os

Condôminos, na forma e quantias estabelecidas pela Convenção eartigo 12, § 1a, da Lei 4.591/64, uma vez que decorrem do domínio –ADCOAS, 94.699/84.

PAGAMENTO DO CONDOMÍNIO

Conforme o Art. 955, do Código Civil, o pagamento de qualquerobrigação deve ser feito em tempo, lugar e forma convencionada. E vaimais longe, dedicando ao assunto todo o Capítulo II, Dos Efeitos dasObrigações, Arts. 920 a 1.064.

Quem está atrasado com o Condomínio e acha que com um DOC– Documento de Ordem de Crédito Bancário, fica livre da multa ejuros, está enganado.

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Neste caso aplica-se a Jurisprudência: A remessa bancária, salvo se explicitamente avençada com

finalidade liberatória, não é meio hábil para pagamento de dívidacambiariforme. Assim, não está o credor obrigado a recebê-la, nemtem ela o condão de liberar o devedor de purgar a mora em que seencontra, sem anuência do destinatário – Julgados do TARGS, 47/415.

A taxa condominial deve ser paga no Banco Depositário, comformulário especial, na Administradora, na unidade ou na sala do Síndico,colhendo o referido recibo.

Guardar a prova de pagamento por 20 (vinte) anos. A obrigaçãode contribuir em proporção para pagamento de despesas comuns nãopossui prazo especial de prescrição.

Prescreve a respectiva Ação de Cobrança no prazo comumdas ações pessoais, em 20 (vinte) anos – Art. 177, do Código Civil.

Para livrar de tanto papel, pode o Condômino requerer junto àadministração condominial uma Declaração de Inexistência de DébitosAnteriores, com a finalidade de provar seus pagamentos – Art. 136, III,do Código Civil.

Cheques sem competente provisão de fundos não podem serconsiderados como pagamentos – Julgados do TARGS, 40/263.

Neste caso, cabe ao Síndico executar o cheque sem fundos oudesprezá-lo, cobrando as quotas condominiais do Condômino.

TAXA ORDINÁRIA DAS COBERTURAS

Os prédios construídos com apartamentos de cobertura, o critérionormalmente adotado para a cobrança da contribuição condominial épela fração ideal, como prevê a Lei 4.591/64, proporcionalmente maior.

Neste caso, a cobertura do telhado ou, o espaço aéreo, continuapertencendo ao Condomínio, responsável pela sua manutenção.

As coberturas construídas em prédios já prontos, a cobrançadeve ser estabelecida por metro quadrado, pois a fração ideal desteimóvel, pela complexidade do recálculo, normalmente permanece amesma. A melhor referência é o carnê ou o formulário de cobrança doIPTU, que passa a cobrar o imposto sobre a nova área, inserida nessedocumento de cobrança.

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É sempre bom analisar que o acréscimo de área no apartamentode cobertura, pouco representa nas despesas ordinárias do prédio, anão ser a conta de água que pode sofrer um ligeiro aumento. No mais,funcionários, energia elétrica e outros gastos não alteram.

O Superior Tribunal de Justiça, em um julgado, conclui:Se a interpretação por critérios tradicionais conduzir à

injustiça, incoerência ou contradição, recomenda-se buscar o sentidoeqüitativo, lógico e de acordo com o sentimento geral.

Mais Jurisprudência neste sentido:O Condômino não deve suportar as despesas que pela sua

destinação, uso e utilização, só interessam ou beneficiam aos demais– Julgados do TARGS, 32/288.

E a manutenção do telhado? Por analogia, a responsabilidadepassa para o proprietário da unidade de cobertura, pois aquela área foianexada ao seu apartamento, livrando o Condomínio de pesadasdespesas em consertos periódicos do telhado, além dos estragos nosapartamentos que sofram com os vazamentos, em conseqüência daschuvas.

Por outro lado, se o Condômino de cobertura está pagando umCondomínio maior, sem gerar despesas maiores, conclui-se que oCondomínio pode continuar com a responsabilidade pela manutençãodo telhado.

O advogado Kênio de Souza Pereira, especialista em DireitoImobiliário, afirma em uma coluna de jornal especializada em Condomínio:

O critério de cobrança a maior das coberturas deve serequilibrado, justo, devendo ser analisado caso a caso. Deve a normalegal prevalecer nos casos em que a mesma for razoável, pois a leifoi criada em 1964, data em que quase não existiam cobranças.

E mais, continua o especialista:.Os Condôminos devem buscar um entendimento quanto à

divisão das despesas com base nos gastos reais de cada unidade,antes de simplesmente apelarem para a norma geral de divisão pelafração ideal que, em determinados casos, inclusive quanto às lojastérreas, poderá vir a ser considerado injusto. (Jornal de Casa –22/11/1998).

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O Ministro do Superior Tribunal da Justiça, Sálvio de Figueiredo,ao analisar o artigo 12, da Lei 4.591/64, e o critério de divisão de despesascondominiais, decidiu:

“A interpretação das leis é obra de raciocínio, mas também desabedoria e bom senso, não podendo o julgador ater-se exclusivamenteaos vocábulos, mas, sim, aplicar os princípios que informam as normaspositivas”.

COBRANÇA JUDICIAL

A forma adequada de realização de crédito, após o atraso dastaxas condominiais, é a Judicial. O rito é sumaríssimo.

A emissão de Letra de Câmbio é uma prática ilícita, sujeita àAção de Sustação do Protesto, e mais, pode obrigar o Condomínio aresponder nos termos do Artigo 198, do Código Civil, por todos osprejuízos causados ao Condômino.

Trata-se de despesa comum, obrigação decorrente de Lei, denatureza não comercial, portando, não poderá ser transformada em negóciocambial, conforme defende alguns juristas.

Outro artifício de coação para forçar o Condômino inadimplentea liquidar o seu débito com o Condomínio é o corte de água, gás e acessoàs áreas de lazer ou, divulgar seus nomes no hall de entrada do prédio.Nada disto tem respaldo legal, ferindo o princípio de que a ninguém édado exercer suas próprias razões – Art. 345, do Código de ProcessoCivil. Não é permitido expor ou causar constrangimento aos devedores,o caminho mais correto é o Síndico postular a ação de cobrança.

O Condômino, ainda que com as taxas condominiais atrasadas,não perde as características de co-proprietário, inexistindo relação diretaentre seus deveres e direitos como Condômino.

A cobrança de condomínio atrasado de unidade leiloada costumatrazer mais trabalho ao Condomínio. Quem está com sua unidade paraser leiloada costuma não pagar as taxas condominiais. Neste caso, cabeao novo proprietário que comprou a unidade, através de um leilão público,assumir a dívida, pois ela acompanha o imóvel. Se foi o agente hipotecárioque adjudicou da unidade, a ação de cobrança será postulada ao Agente.

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CHAMADAS EXTRAS

É natural que, com a inflação em alta, ou mesmo o inesperadovalor de uma determinada conta de água ou luz, a receita torna-seinsuficiente, levando o Síndico a proceder a uma Chamada Extra deReceita junto aos Condôminos. É legal. O dinheiro será destinado a cobrirgastos decorrentes de despesas urgentes ou autorizadas.

O que não justifica é usar desse expediente continuadas vezes.Aí, o Síndico deve convocar uma Assembléia Geral Extraordinária pararever o orçamento.

AS PENALIDADES

Taxa condominial paga com atraso poderá sofrer uma multa deaté 20% (vinte por cento), mais juros de 1% (um por cento) ao mês e,quando a Convenção permite, aplica-se a correção monetária.

Vejamos a Jurisprudência:Inexistindo Convenção regular, é indevida a cobrança de

multa e juros superiores à taxa legal pelo atraso no pagamento dasquotas mensais – Julgados do TARGS, 49/457.

E ainda:A Convenção é o documento que legitima a cobrança de juros

superiores à taxa legal, de multa e correção monetária do débito –Julgados do TARGS, 22/240.

A Lei 6.899/81, § 2o., do Art. 1o, determinou aplicação decorreção monetária aos débitos oriundos de decisão judicial desde oajuizamento da Ação.

E mais:A correção monetária das quotas condominiais em atraso é

imposta a partir de ajuizamento da ação, desde que a convençãoestipule a sua aplicação – ADCOAS 100.134/85.

Cabível a correção monetária das quotas condominiais, desdeo respectivo mês do vencimento, se assim estipulado na ConvençãoCondominial, que está registrada – Julgados do TARGS, 49/457.

Cabe ao Síndico aplicar as penalidades ao Condômino que violarqualquer dever estipulado na Convenção, em valores por ela previstos,sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que couber, conformea Lei 4.591/64, Art. 21.

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A MULTA SOBRE A TAXA DE CONDOMÍNIOE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR

O Código de Defesa do Consumidor ao estabelecer a multamoratória de 2% (dois por cento), Lei 9.298/96, parágrafo 1o, do Art.52, não alcançou nem modificou o Art. 12, da Lei 4.591/64, conformedoutrina e jurisprudência dos tribunais brasileiros.

Em acórdão de janeiro de 2000, o 2o Tribunal de Alçada Civil deSão Paulo reafirmou a Jurisprudência nacional sobre a matéria em debate,tachando de impertinente a invocação do Código de Defesa doConsumidor.

Condomínio – Despesas condominiais. Multa porinadimplemento – Fixação de porcentual definido pela convenção,respeitado o limite de 20%. Admissibilidade, pois a relaçãocondominial não é de consumo. Inteligência do Art. 12, § 3o, da Lei4.591/64. CT. Revista dos Tribunais, vol. 776/273.

Portanto, a multa constante da Convenção de Condomínio é legal.

PRESTAÇÃO DE CONTAS

O Síndico fica obrigado a prestar contas de seus atos a todos osCondôminos e, também aos inquilinos, quando tratar de despesasordinárias.

Caso isso não ocorra, qualquer Condômino poderá recorrer àJustiça e exigir seus direitos.

FUNDO DE RESERVA

Obrigatório por Lei, o Fundo de Reserva deve ser previsto naConvenção e seu valor fixado na mesma Assembléia Geral que aprovaro orçamento.

São recursos financeiros, geralmente baseados em porcentagemsobre as despesas ordinárias, com destino específico para suprir asnecessidades emergenciais.

O Fundo de Reserva deve ser constituído em uma conta separadae aplicado em Caderneta de Poupança ou títulos de fácil resgate, paraser utilizado na hora em que o Condomínio precisar.

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Após a utilização, total ou parcial, o Síndico poderá providenciarsua reposição, através de uma chamada extraordinária.

Quando o Fundo de Reserva não ultrapassar a proporção de10% (dez por cento) das despesas ordinárias, o inquilino pode aceitarsem criar obstáculos. Acima disto, ele pode recusar, obrigando oproprietário da unidade a pagar a obrigação.

DESPERDÍCIO DE ENERGIA ELÉTRICA

As instalações elétricas de um prédio merecem um cuidadoconstante. Se bem conservadas oferecerão conforto e segurança aosmoradores por um longo período. Se mal conservadas podem ocasionarsérios desconfortos, além de um expressivo desperdício de energiaelétrica.

Para economizar energia elétrica, devemos observar certas regras,como o aproveitamento máximo da iluminação natural e manter lâmpadasdesligadas nos ambientes desocupados. Substituir lâmpadasincandescentes por fluorescentes, possivelmente munidas de instrumentosque as desligam automaticamente. Pintar as paredes em cores claras.Desligar um elevador no horário de pouco movimento. Controlar, comrigor, o uso do motor-bomba.

Dependendo da localização do prédio, o motor-bomba podeser parcialmente eliminado, modificando a tubulação através de um sistemaconhecido por by passe, que possibilitará a água subir à caixa dedistribuição por pressão natural. Para melhor orientação, basta consultarum bombeiro experiente ou uma a empresa de distribuição de água doMunicípio.

DESPERDÍCIO DE ÁGUA

A água que escorre desnecessariamente para o esgoto é umdesperdício que pode e deve ser evitado, economizando para oCondomínio um bom dinheiro.

A melhor, mais prática e inteligente maneira de combater odesperdício de água, como também o de energia elétrica, é aconscientização do usuário.

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O morador é quem deve estar sempre atento, consumindo estesrecursos naturais com responsabilidade e jamais ser omisso, pois oconsumo fantasma prejudica a si próprio, aos demais Condôminos e todoesforço de preservação da Natureza.

Cada pessoa, ao escovar os dentes ou fazer a barba, se manter atorneira fechada nos intervalos em que se ocupa da atividade manual, oconsumo de água diminuirá.

Outros cuidados importantes: nunca devemos usar o vazo sanitáriocomo lixeira e, muito menos, usar uma mangueira para varrer o chão dagaragem e até mesmo para lavar o carro.

Ao Síndico cabe a tarefa de realizar inspeções periódicas emtodo o prédio, incluindo as unidades autônomas, para detectar possíveisvazamentos.

É mais barato ao Condomínio manter este tipo de serviço do quedeixar a água irresponsavelmente ser desperdiçada. Como já vimos, podeaté ser treinado um funcionário do prédio para pequenos reparos.

TORNEIRAS PINGANDO

É muito comum, em uma unidade autônoma, deixar torneirasescaparem água por um defeito ou até mesmo por um descuido. O defeitonormalmente é no dispositivo de vedação, a buchinha, carrapeta ou reparo.É fácil de trocar e o seu preço é insignificante.

Uma torneira pingando desperdiça até 50 litros de água por dia.Em um prédio, quantas torneiras podem estar contribuindo para o aumentodesnecessário do consumo de água e de energia elétrica?

DESCARGA VAZANDO

O teste é simples. Jogue no vazo um punhado de cinzas, se ela semovimentar, tem vazamento. É só trocar o reparo da caixa de descarga.

O serviço é fácil e as peças de reposição são baratas.

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INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS

Reservatórios e tubulações devem ser vistoriados periodicamente.Rachaduras, trincas e fissuras provocam vazamentos caros, além

de aumentar o risco de contaminação da água.

CONTROLE DO CONSUMO

Para que o Síndico perceba um consumo de água anormal noseu prédio, tem que estabelecer um controle rígido do hidrômetro.

A melhor maneira é anotar o consumo através dos medidores.Qualquer excesso de água deve ter sua causa rapidamente descobertae, em seguida, reparada.

LIMPEZA DA CAIXA D´ÁGUA

Os reservatórios de água de um prédio devem ser limpos ehigienizados periodicamente, evitando doenças como o tifo, hepatite eoutras moléstias que ameaçam os moradores do Condomínio.

O serviço de limpeza deve ser feito por firma ou profissionalespecializado, com atestado de comprovada experiência em lidar comprodutos químicos, usados para higienizar os reservatórios.

CONTRATAÇÃO DE ADMINISTRADORAOU AUTO-GESTÃO

Cresce o número de administradoras para atender osCondomínios. Facilita a gestão nos prédios maiores, pois dá folga e maiortranqüilidade ao Síndico.

A Assembléia Geral é que aprova a delegação de funçõesadministrativas, mas é o Síndico quem escolhe a Administradora, ficandoo vínculo obrigacional somente entre o mandatário e o substabelecido.

Nos grandes prédios a complexidade de funções exige mais dequem comanda o prédio, o que tem levado a contratação dasAdministradoras de Condomínio, que se encarregam de tarefas eincumbências essenciais ao bom desempenho do prédio.

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É importante frisar que a contratação de uma Administradora éde inteira responsabilidade do Síndico, competindo a ele indenizar osprejuízos causados por seus prepostos (Art. 1251, III, do Código Civil)assistindo-lhe, porém, o direito de regresso contra os mesmos elitisconsorte necessário, na forma do Art. 70, III, do Código de ProcessoCivil.

EMPREGADOS DO CONDOMÍNIOE DA CONSERVADORA

O Condomínio que emprega diretamente os seus funcionáriostem seus custos reduzidos, mas acarreta muito mais trabalho ao Síndico.

Utilizando empregados das Conservadoras ou dasAdministradoras, a administração de um prédio torna-se bem mais fácil.

Mas é importante saber que o contrato particular entre as partes,mesmo que venha com cláusulas isentando o Condomínio de qualquerresponsabilidade trabalhista com relação aos empregados lotados noprédio, a Lei tem o Condomínio contratante como o gerador básico deempregos, portanto, passa a ser o co-responsável pelo cumprimento dasleis trabalhistas, sociais, sindicais e fiscais, oriundas da contratação deserviços.

Antes de contratar uma Conservadora é importante realizar umcadastro rigoroso sobre a idoneidade técnica, moral e financeira da mesma.

Depois de contratada:Enquanto durar o contrato, exija mensalmente comprovante

original de recolhimentos de INSS, FGTS e dos pagamentos salariaisdos empregados – salários previstos na convenção trabalhista.

Oriente os empregados para verificar o depósito regular do FGTS.Verifique se existe registro nas carteiras dos empregados do

salário mínimo, com pagamentos da diferença sindical e horas extras “porfora”, sem os reflexos do 13º Salário, férias, FGTS e INSS.

Em caso de irregularidade, oriente os empregados a procurar oSindicato para exigir da Contratada a imediata reparação dos danoscausados.

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ZELADOR RESIDENTE

Ao empregar um Zelador que vá morar no prédio, observar queo regime de trabalho deve ser descontínuo e intermitente, isto é, funçãoque não exige trabalho continuado, gozando de intervalos de ociosidade,sem computar horas extras.

É importante, entre outros cuidados, prevenir-se com relação aovínculo trabalhista entre o Condomínio e a pessoa ou pessoas que vãomorar com o Zelador, evitando que, no fim do contrato de trabalho, aesposa, a companheira, filhos ou parentes recorram à Justiça do Trabalho,pedindo reconhecimento de vínculo empregatício.

Quando da contratação de um Zelador, é bom exigir dele umalistagem das pessoas que irão viver com ele, com indicação de parentesco.E mais: nunca permitir que um deles o substitua em suas funções.

E jamais passar ordem por escrita ao Zelador nos seguintes termos:Nunca se ausentar sem autorização. Uma pequena observação destanatureza pode caracterizar uma jornada de trabalho contínuo, mudandocompletamente o regime antes estabelecido.

É sempre bom evitar convocá-lo em horário noturno ou noshorários de refeição.

CONTABILIDADE DO CONDOMÍNIO

O Síndico, como mandatário comum de todos os Condôminostem a obrigação de prestar contas (Art. 1301, do Código Civil), na formaindicada no Art. 917, IV, do Código de Processo Civil:... Em formamercantil, especificando-se as receitas e a aplicação das despesas,bem como o respectivo saldo, instruídos com os documentosjustificativos.

A escrita condominial deve ser demonstrada periodicamente. Amaioria dos Condomínios prefere o sistema de balancetes mensalmentedistribuídos a todos os Condôminos, o que representa uma formatransparente de prestar contas, processando o arquivamento doscomprovantes.

Como a escrita condominial é de uso doméstico, limita-se ahistoriar o movimento de crédito, débito e saldo, em livro específico,encontrado nas papelarias.

Os comprovantes devem ser guardados por, no mínimo, 5 (cinco)anos.

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O LIXO DO CONDOMÍNIO

O lixo deve ser recolhido às vésperas do Caminhão da coletapassar, evitando que ele seja remexido na porta do prédio, mesmo queacomodado em lixeiras especiais.

É importante conscientizar os moradores o corretoacondicionamento do lixo doméstico, evitando a colocação de objetoscortantes no saco plástico, sem qualquer aviso ou proteção. As tampasde latas de conservas devem ser pressionadas para dentro. Cuidadosque evitam acidentes aos funcionários do prédio e aos lixeiros.

O melhor é adotar a prática da coleta seletiva.

CADASTRAMENTO DOS MORADORES

O Decreto Federal 15.777, de 1916, às vezes é invocado pelaPolícia de uma determinada região, exigindo dos Síndicos o cadastramentode todos os moradores, empregados domésticos e freqüentadores doCondomínio, com o objetivo de ajudar a polícia a desvendar crimes,capturar delinqüentes, sem precisar bater às portas dos moradores.

Em geral o cadastramento dos moradores sempre teve a funçãode auxiliar o serviço de portaria e resolução de problemas internos, nãose constituindo em ameaça à privacidade do Condômino.

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PARTE PRÁTICA

MODELOS DE DOCUMENTOS,FORMULÁRIOS E AVISOS

Convocação para Assembléia Geral

......................., ....., de ........., de 20..

Ilmos Srs. Condôminos,

Na condição de Síndico do Condomínio Juca Pinto, e,atendendo as disposições previstas na Convenção doCondomínio, convoco V. Sª para a Assembléia Geral Ordinária,a realizar-se no salão de festas deste edifício no dia .../..../ 20...(terça-feira), às 17h, em primeira chamada.Não havendo número legal de presentes, faremos a 2ª chamadaàs 19h, com qualquer número de Condôminos presentes, para aseguinte Ordem do Dia:

1) - Prestação de Contas do Síndico, relativa ao exercícioque termina;

2) - Eleição do novo Síndico e do Conselho Fiscal;3) - Outros assuntos.

José Francisco Síndico

Obs. Ao entregar a 1ª via ao Condômino, colher uma rubrica na 2ª via,que ficará em poder do Síndico.

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Edital para convocação para Assembléia Geral

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIOJUCA PINTO

CONVOCAÇAO DEASSEMBLÉIA GERAL ORDINÁRIA

Em acordo com as disposições da Convenção doCondomínio do Edifício Juca Pinto, e no uso das prerrogativaslegais, convoco os Senhores Condôminos do referido edifíciopara a Assembléia Geral Ordinária, que será realizada no salãode festas do Condomínio, no dia..........., às 19h, em primeirachamada.

Não se verificando o número legal de Condôminospresentes, fica V. Sª automaticamente convocada para novaAssembléia, a realizar-se no dia..., com qualquer número deCondôminos, para deliberarem sobre a seguinte Ordem do Dia:

1) - Prestação de Contas do Síndico, relativa ao exercícioque termina;

2) - Eleição do novo Síndico e do Conselho Fiscal;3) - Outros assuntos

José Francisco Síndico

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Comunicado aos Condôminos

DECISÕES DA ASSEMBLÉIA

.................., ....., ..................., 20...

Ilma Sra.Diana Pena

Senhora Condômina,

De acordo com o que dispõe a Lei 4.591/64, Art. 24, § 2º,venho pela presente comunicar a V. Sª que a Assembléia Geral Ordinária,realizada dia 27 de dezembro de 20..., deliberou o seguinte:

l) – Foi eleito como Síndico, para o biênio ......., a Sra MariaAlmeida. 2) – Foram fixados os valores de $ ............. para o orçamentoanual, de $ ................... para a taxa condominial e de $ .......................para o fundo de reserva.

Sem mais para o momento, subscrevo-me, atenciosamente,

José Francisco Síndico

Obs. O comunicado terá que ser feito em 8 dias, após a realização da Assembléia.

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NOTIFICAÇÃO

PAGAMENTO DE MULTA

..........................,..........,......................, 20....

Ilmo. Sr/a.

Senhor Condômino,

Constatamos, pessoalmente, que na data de 13 de agosto de20..., V. Sª realizou uma festa em seu apartamento, tendo a mesma seprolongado até a madrugada, sempre com o som acima dos limitespermissíveis, assim perturbando o descanso e o sossego de grande númerode Condôminos.

Informamos que V. Sª cometeu infração prevista na cláusula 20ªda Convenção do Condomínio Juca Pinto. Portanto, com fundamento noArt. 22, § 1º, da Lei 4.591/64, este Condomínio houve por bem lhecobrar a multa de $ ................................

Fica V. Sª intimida a recolher a referida multa, através de boletobancário anexo, sob pena de cobrança judicial, no prazo de 15 (quinze)dias a contar do recebimento desta, ou da confirmação da multa pelaAssembléia, se houver recurso.

Sem mais para o momento, subscrevemo-nos,

Atenciosamente,

José Francisco Síndico

Obs. A notificação deve obedecer à forma prevista na Convenção. Pode ser enviada por cartaregistrada com AR ou notificação feita através do Cartório de Títulos e Documentos.

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PROCURAÇÃO

Pelo presente instrumento particular de procuração, e pela melhorforma de direito, José Francisco, brasileiro, casado, comerciante,domiciliado nesta cidade e residente à rua ................................., nomeiae constitui sua bastante procuradora, Maria Vitória, brasileira, solteira,estudante, CI OOOOOOO, domiciliada nesta cidade e residente àrua...................................., para o fim especial de representá-lo naAssembléia Geral de condôminos do Edifício Juca Pinto, a realizar-seno dia 18 de agosto de 20..., podendo debater as matérias da ordem dodia, impugnar o debate e a votação de matérias estranhas à ordem dodia; examinar documentos e contas, aceitá-los ou impugna-los; concordarou não com as obras propostas, avaliar a alteração da cota do condomínioproposta, votar e ser votado para as funções de Síndico, Subsíndico emembro do Conselho Consultivo ou Fiscal.

......................, ....,........... de 20...

__________________________ José Francisco

ATA DE ASSEMBLÉIA GERALDE CONDÔMINOS

Ata nº ......

Aos dezoito dias do mês de março do ano de ........., às 20(vinte) horas, no salão de festas do Edifício Juca Pinto, com a presençados Condôminos abaixo firmados, que representam mais de 2/3 datotalidade dos Condôminos, realizou-se uma Assembléia Geral Ordináriado Condomínio Juca Pinto, sito à rua..................., após a convocação

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regular, feito por Edital publicado no Jornal ......................., datado de..... de .................. de 20..... . A reunião foi presidida pelo Síndico, quedeu por aberto os trabalhos, convidando a Condômino, Diana Pena,para secretariar a mesa de trabalho. Após referir sobre a ordem do dia,o Síndico passou a fazer a prestação de contas de sua gestão,discriminando as obras e atividades realizadas durante o seu mandato.Depois passou a analisar a receita, as despesas e o saldo atual do Caixado Condomínio. Foram apresentados os demonstrativos das contas; todosficaram à disposição dos Condôminos para serem conferidos e discutidos.Como ninguém se manifestou contrário às contas, foram aprovadas porunanimidade. Posta em discussão a indicação do novo Síndico, segundoassunto da ordem do dia, foi eleito para o cargo a Condômino Ana Laurae para o Conselho Fiscal os Condôminos .......... 3 (três) ....... . Nosassuntos gerais, deliberou-se sobre o orçamento anual, fixando para asdespesas ordinárias o total de $............, passando a taxa de condomíniomensal para $................, e o fundo de reserva para $.............. . Esgotadaa ordem do dia, o Síndico colocou a palavra à disposição, fazendo usoda mesma a Condômino Matilde Ferreira que propôs a instalação de...Colocada em discussão e, em seguida, em votação, foi a mesma aprovadapor unanimidade. Nada mais havendo para tratar, o Síndico agradeceu apresença de todos e encerrou os trabalhos da Assembléia. Eu, DianaPena, Secretária da Mesa, lavrei a presente ata que, depois de lida eaprovada, vai por mim, pelo Presidente e pelos Condôminos que odesejarem, assinada.

Apto 101 ...........................Apto 102 ...........................Apto 201 ...........................Apto 303 ......................................................................

Obs.: Não deve a Ata conter rasuras. Para ressalvar algum erro, usar a palavra “digo” e “emtempo”, se o erro for verificado após o término da Ata.

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LEI Nº 4.591DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964

Dispõe sobre o Condomínio em Edificações e as IncorporaçõesImobiliárias.

O Presidente da República.Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte

Lei:

Título IDO CONDOMÍNIO

Art. 1º - As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou maispavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si,destinadas a fins residências ou não-residenciais, poderão ser alienados,no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cadaunidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta lei.

§1º cada unidade será assinalada por designação especial, numéricaou alfabética para efeitos de identificação e discriminação.

§ 2º Cada unidade, com saída para a via pública, diretamente ou porprocesso de passagem comum, será sempre tratada como objeto depropriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e suadestinação inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva dasrestrições que se lhe imponham.

§ 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a issodestinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado comoobjeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que aomesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e serávinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lheser atribuída fração ideal específica de terreno.

*§ 1º - Acrescentado pela Lei nº 4.864, de 29/11/1965

§ 2º - O direito de que trata o § 1º deste artigo poderá ser transferidoa outro condômino independentemente da alienação da unidade a que

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corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas aocondomínio.

§ 3º - Nos edifícios-garagens, às vagas serão atribuídas frações ideaisde terreno específicas.

Art. 3º - O terreno em que se levantam a edificação ou conjunto deedificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas,o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquerdependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito àaquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, eserão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectivaunidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquercondômino (VETADO).

Art. 4º - A Alienação de cada unidade, a transferência de direitospertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre elaindependerão do consentimento dos condôminos (VETADO).

Parágrafo Único. A alienação ou transferência de direitos de que trataeste artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienantepara com o respectivo condomínio.

* Parágrafo com redação determinada pela Lei nº 7.182, de 27 de março de 1.984.

Art. 5º - O condomínio por meação de paredes, soalhos e tetos dasunidades isoladas regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhefor aplicável.

Art. 6º - Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pelasdisposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais deuma pessoa sobre a mesma unidade autônoma.

Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por atoentre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória, no Registro deImóveis, dele constando: a individualização de cada unidade, suaidentificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno epartes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descriçãointerna da unidade.

* Registro de Imóveis: Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973.

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Art. 8º - Quando, em terreno onde não houver edificação, oproprietário, o promitente comparados, o cessionário deste ou promitentecessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:

a) – em relação às unidades autônomas que se constituírem em casastérreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupadapela edificação e também pela eventualmente reservada como de utilizaçãoexclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração idealdo todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) – em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios dedois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupadapela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilizaçãoexclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração idealde todo o terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada umadas unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão serutilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos deunidades autônomas.

d) - serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagemcomum para as vias públicas ou para as unidades entre si.

* possibilidade de desdobramento da incorporação em várias incorporações: art. 6º da Lei

nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.

Capítulo II

DA CONVENÇÃO DO CONDOMINIO

Art. 9º - Os proprietários, promitentes compradores, cessionáriosou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição deunidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construçãoou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção do condomínio,e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia,aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1o – Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveisbem como a averbação das suas eventuais alterações.

* Registro de Imóveis: Lei 6.015/73

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§ 2o – Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietáriosde unidades, promitentes, promitentes compradores, cessionários epromitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante,a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos querepresentem, no mínimo, 2/3 (dois terços) das frações ideais quecompõem o condomínio.

§ 3o – Além de outras normas aprovadas pelos interessados, aConvenção deverá conter:

a) – a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as decondomínio, com especificações das diferentes áreas;

b) - o destino das diferentes partes;c) - o modo de usar as coisas e serviços comuns;d) - encargos, forma e proporção das contribuições dos condomínios

para as despesas de custeio e para as extraordinárias;e) - e o modo de escolher o Síndico e o Conselho Consultivo;f) - as atribuições do Síndico, além das legais;g) - a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;h) - o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais do

condomínio;i) - o quorum para os diversos tipos de votações;j) - a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;m) - a forma e o quorum para as alterações na convenção;n) - a forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno

quando não incluídos na própria Convenção;§ 4º - No caso de conjunto de edificações, a que se refere o art. 8º,

a Convenção de condomínio fixará os direitos e as relações depropriedade entre os condôminos das varias edificações, podendoestipular formas pelas quais se possam desmembrar e alienar porçõesdo terreno, inclusive as edificações.

* § - Acrescentado pela Lei nº 4.864/65

Art. 10º - É defeso a qualquer Condômino:I – Alterar a forma externa da fachada;II – decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou

cores diversas das empregadas no conjunto de edificação;

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III – destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio,ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e àsegurança dos demais condôminos;

IV – embaraçar o uso das partes comuns.§ 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista

na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelidoa desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao Síndico,com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor,se este não o desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidadepoderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtivera aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Art. 11º - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratadacomo prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente,com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais emunicipais, na forma dos respectivos lançamentos.

Capítulo III

DAS DESPESAS DOCONDOMÍNIO

Art. 12º - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio,recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhecouber em rateio.

§ 1º - Salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação daquota do rateio corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.

§ 2º - Cabe ao Síndico arrecadar as contribuições, competindo-lhepromover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas.

* Ver Código de Processo Civil, Arts. 275, II, c, e 585, IV.

§ 3º - O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixadona Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) aomês e multa de até 20% (vinte por cento) sobre o débito, que seráatualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices decorreção monetária, levantados pelo Conselho Nacional de Economia,no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.

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§ 4º - As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ouconjunto de edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concursopecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição deunidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral,podendo incumbir-se de sua execução o Síndico, ou outra pessoa, comaprovação da assembléia.

§ 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em casoalgum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

Capitulo IV

DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃOE DA RECONSTRUÇÃO OBRIGATÓRIA

Art. 13º - Proceder-se-á o seguro da edificação ou do conjunto deedificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidadesautônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que causedestruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesasordinárias do condomínio.

Parágrafo único. O Seguro de que trata este artigo seráobrigatoriamente feito dentro de 120 (cento e vinte) dias, contados dadata da concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeitoà multa mensal equivalente a 1/12 (um doze avos) do imposto predial,cobrável executivamente pela municipalidade.

Art. 14º - Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 (dois terços) de uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão emassembléia especial, e deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda doterreno e materiais, por quorum mínimo de votos que representem metademais uma das frações ideais do respectivo terreno.

§ 1º - Rejeitada a proposta de reconstrução, a mesma assembléia,ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo quorum, dodestino a ser dado ao terreno, e aprovará a partilha do valor do seguroentre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo segurofacultativo de sua unidade.

§ 2º - Aprovada, a reconstrução será feita, guardados,

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obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesmadisposição interna.

§ 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá serobrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderáadquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita emvistoria.

Art. 15º - Na hipótese de que trata o § 3º do artigo antecedente, àmaioria poderão ser adjudicadas, por sentenças, as frações ideais daminoria.

§ 1º - Como condição para o exercício da ação prevista neste artigo,com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do Juízo, asimportâncias arbitradas na vistoria para avaliação, prevalecendo as deeventual desempatador.

§ 2º - Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o Juiz,liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderálevantar as importâncias depositadas; o oficial de Registro de Imóveis,nestes casos, fará constar do registro que a adjudicação foi resultante demedida liminar.

§ 3º - Feito o depósito, será expedido o mandado de citação, comprazo de 10 (dez) dias para a contestação (VETADO).

§ 4º - Se não contestado, o Juiz, imediatamente, julgará o pedido.§ 5º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.§ 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na

vistoria, o condomínio, em execução, restituirá à minoria a respectivadiferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% (um por cento) aomês, desde a data da concessão de eventual liminar, ou pagará o taldevido, com os juros da mora a contar da citação.

§ 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título definitivopara a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.

§ 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da minoria, em execução desentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujopagamento se recusar a minoria.

Art. 16º - Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 (dois terços)da edificação, o Síndico promoverá o recebimento do seguro e areconstrução ou os reparos nas partes danificadas.

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Art. 17º - Os condomínios que representem, pelo menos, 2/3 (doisterços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidirsobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, pormotivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenaçãodo edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ouinsalubridade.

* Artigo com redação dada pela Lei nº 6.709, de 31/10/1979.

§ 1º - A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, masassegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dissidentes, medianteavaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no artigo 15º.

* § 1º - Artigo com redação dada pela Lei nº 6.709/79.

§ 2º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidadeshabitacionais de uma edificação, que deprecie seu valor unitário em relaçãoao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, peloquorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidadesisoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) doterreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total,procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no Art. 15, eseus parágrafos, desta Lei.

* § 2º - Com redação dada pela Lei nº 6.709/79.

§ 3º - Decidida por maioria a alienação do prédio, o valor atribuído àquota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo,e, no mínimo, à avaliação prevista no § 2º ou, a critério desses, a imóvellocalizado em área próxima ou adjacente com a mesma área útil deconstrução.

* § 3º - Com redação dada pela Lei nº 6.709/79.

Art. 18º - A aquisição parcial de uma edificação, ou de um conjuntode edificações, ainda que por força de desapropriação, importará noingresso do adquirente no condomínio e do regulamento interno.

* Artigo com redação dada pelo Decreto-lei nº 981, de 21 de outubro de 1969. O mesmodispositivo havia sito alterado pelo Art. 8º, da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.

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Capitulo V

UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃOOU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES

Art. 19 º - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, exclusividade,de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses,condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderáusar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodoaos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço aobom uso das mesmas partes por todos.

Parágrafo único. (VETADO).Art. 20º - Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas

as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.Art. 21º - A violação de qualquer dos deveres estipulados na

Convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria Convenção ouno Regimento Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminalque, no caso, couber.

Parágrafo único. Compete ao Síndico a iniciativa do processo e acobrança da multa, por via executiva, em benefício do condomínio, e, emcaso de omitir-se ele, a qualquer condômino.

Capitulo VI

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 22º - Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um Síndicodo condomínio, cujo mandado não poderá exceder a 2 (dois) anos,permitida a reeleição.

§ 1º - Compete ao Síndico:a) – representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou

fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limitesdas atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) – exercer a administração interna da edificação ou do conjunto deedificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e

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segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;c) – praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento

Interno;d) - impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento

Interno;e) – cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem

como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;f) - prestar contas à assembléia dos condôminos;g) – manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuaisnecessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa aocondomínio.

* Alínea g acrescentada pela nº 6.434/77.

§ 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas deconfiança do Síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, medianteaprovação da assembléia geral do condôminos.

§ 3º - A Convenção poderá estipular que dos atos do Síndico caibarecurso para a assembléia, convocada pelo interessado.

§ 4º - O Síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física oujurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesmaassembléia que o eleger, salso se a Convenção dispuser diferentemente.

§ 5º - O Síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condiçõesprevistas na Convenção, ou, no silêncio desta, pelo voto de 2/3 (doisterços) dos condôminos, presentes, em assembléia geral especialmenteconvocada.

§ 6º - A Convenção poderá prever a eleição de subsíndicos, definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato, que não poderá exceder 2(dois) anos, permitida a reeleição.

Art. 23 – Será eleito, na forma prevista na Convenção, um ConselhoConsultivo, constituído de 3 (três) condôminos, com mandatos que nãopoderão exceder de 2 (dois) anos, permitida a reeleição.

Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo doSíndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeitoao condomínio, podendo a Convenção definir atribuições específicas.

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Capítulo VII

DA ASSEMBLÉIA GERAL

Art. 24º - Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária doscondôminos, convocada pelo Síndico na forma prevista na Convenção,à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia,aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas decondomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjuntode edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1° - As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, peloquorum que a Convenção fixar, obrigam a todos os condôminos.

§ 2º - O Síndico, nos 8 (oito) dias subseqüentes à assembléia,comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive notocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá aarrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.

§ 3º - Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às fraçõesideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvodisposição diversa da Convenção.

Art. 25º - Ressalvado o disposto no § 3º da Art. 22, poderá haverassembléias gerais extraordinárias, convocadas pelo Síndico ou porcondôminos que representem ¼ (um quarto), no mínimo, do condomínio,sempre que o exigirem os interesses gerais.

Parágrafo único. Salvo estipulação diversa da Convenção, esta sópoderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo votomínimo de condôminos que representem 2/3 (dois terços) do total dasfrações ideais.

Art. 26º - (VETADO).

Art. 27º - Se a assembléia não se reunir para exercer qualquer dospoderes que lhe competem, 15 (quinze) dias após o pedido deconvocação, o Juiz decidirá a respeito, mediante requerimento dosinteressados.

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Título II

DAS INCORPORAÇÕESVide art. 9º da Lei nº 4.864, de 29-11-1965

Capítulo I

DISPOSIÇÕES GERAIS Art. 28 – As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional,

reger-se-ão pela presente lei.Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação

imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar aconstrução, para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjuntodas edificações compostas de unidades autônomas (VETADO).

* as disposições deste artigo e seguintes não se aplicam às incorporações iniciadas antes de

10 de março de 1965, segundo dispõe o Art. 9º e parágrafos da Lei nº 4.864, de 29 de novembro

de 1965.

Art. 29 – Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção,compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivandoa vinculação de tais frações a unidades autônomas (VETADO), emedificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial,ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações,coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, preço e determinadascondições, das obras concluídas.

Parágrafo único. Presume-se a vinculação entre a alienação dasfrações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada avenda, ou promessa de venda ou de cessão de frações de terreno, jáhouver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação deautoridade administrativa, o respectivo projeto de construção,respondendo o alienante como incorporador.

Art. 30 – Estende-se a condição de incorporador aos proprietáriose titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifíciosque se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem asalienações antes da conclusão das obras.

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Art. 31 – A iniciativa e a responsabilidade das incorporaçõesimobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:

a) – o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionáriodeste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos daalínea a do art. 32,

b) – o construtor (Decretos nºs 23.569, de 11 de dezembro de 1933,e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei nº 8.620, de 10 dejaneiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 6.530, de 12 de maio de1978).

§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, peloproprietário do terreno, o promitente comprador e cessionário deste ouo promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público,onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no §4º do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação dasfrações ideais de terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos quepraticar na qualidade de incorporador.

§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem aindicação expressa do incorporador, devendo também seu nomepermanecer indicado ostensivamente no local da construção.

§ 3º Toda e qualquer incorporação, independentemente da formapor que seja constituída, terá um ou mais incorporadores solidariamenteresponsáveis, ainda que em fase subordinada a período de carência,referido no art. 32.

Capítulo II

DAS OBRIGAÇÕES E DIREITOSDO INCORPORADOR

Art. 32 – O incorporador somente poderá negociar sobre unidadesautônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro deImóveis, os seguintes documentos:

a) – título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável eirretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta,do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não hajaestipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e incluaconsentimento para demolição e construção, devidamente registrado,

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b) – certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais,de protesto de títulos, de ações cíveis e criminais e de ônus reaisrelativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;

c) – histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo osúltimos 20 (vinte) anos, acompanhado de certidão dos respectivosregistros;

d) – projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridadescompetentes;

e) – cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global,a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectivametragem de área construída;

f) – certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quandoo titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação dasrespectivas contribuições;

* Vide Decreto-lei nº 821, de 5 de setembro de 1969.

g) – memorial descritivo das especificações da obra projetada,segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;

h) – avaliação do custo global da obra, atualizada à data doarquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art.53, com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se,também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticadapelo profissional responsável pela obra;

i) – discriminação das frações ideais de terreno, com as unidadesautônomas que a elas corresponderão;

j) – minuta da futura Convenção de Condomínio que regerá aedificação ou o conjunto de edificações;

l) – declaração em que se defina a parcela do preço de que trata oinciso II, do art. 39;

m) – certidão de instrumento público de mandato, referido no § 1ºdo art. 31;

n) – declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo decarência (art.34);

o) – atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimentode crédito que opere no País há mais de 5 (cinco) anos;

p) – declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o númerode veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dosmesmos;

* Alínea p acrescentada pela Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.

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§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do oficialde registro de imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se ocompetente registro.

§ 2º Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessãoou promessa de cessão de unidades autônomas serão também averbáveisà margem do registro de que trata este artigo.

§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicaçãodo cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios,impressos, publicações, propostas, contatos, preliminares ou definitivos,referentes à incorporação, salvo dos anúncios “classificados”.

§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem osolicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou outraequivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou autenticarácópia apresentada pela parte interessada.

§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos dealienação, não impedem o registro, que será feito com as devidas ressalvas,mencionando-se, em todos os documentos, extraídos do registro, aexistência e a extensão do ônus.

§ 6º Os oficiais de registro de imóveis terão 15 (quinze) dias paraapresentar, por escrito, todas as exigências que julgarem necessárias aoarquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão o prazo de 15(quinze) dias para fornecer certidão, relacionando a documentaçãoapresentada e devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionadadocumentação, com exceção dos documentos públicos. Em casos dedivergência, o oficial levantará a dúvida segundo as normas processuaisaplicáveis.

§ 7º O oficial do registro de imóveis responde, civil e criminalmente,se efetuar o arquivamento de documentação contraveniente à lei ou dercertidão ... (VETADO) ... sem o arquivamento de todos os documentosexigidos.

§ 8º O oficial do registro de imóveis que não observar o prazo previstono § 6º ficará sujeito à penalidade imposta pela autoridade judiciáriacompetente em montante igual ao dos emolumentos devidos pelo registrode que trata este artigo, aplicável por quinzena ou fração de quinzena desuperação de cada um daqueles prazos.

* 8º acrescentado pela Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.

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§ 9º O oficial de registro de imóveis não responde pela exatidão dosdocumentos que lhe forem apresentados para arquivamento em obediênciaao disposto nas alíneas e, ge, h, l e p deste artigo, desde que assinadospelo profissional responsável pela obra.

* § 9º acrescentado pela Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.

§ 10º As plantas do projeto aprovado (alínea d deste artigo) poderãoser apresentadas em cópia autenticada pelo profissional responsável pelaobra, acompanhada de copia de licença de construção.

* § 10 acrescentado pela Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.

§ 11º Até 30 de junho de 1966, se, dentro de 15 (quinze) dias daentrega ao Cartório do Registro de imóveis da documentação completaprevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício de Títulos eDocumentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão dearquivamento e registro, nem formulado, por escrito, as exigênciasprevistas no § 6º, considerar-se-á de pleno direito completado o registroprovisório.

§ 12º O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza oincorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando na suapublicação o número do Registro de Títulos e Documentos referente àremessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem prejuízo, todavia,da sua responsabilidade perante o adquirente da unidade e da obrigaçãode satisfazer as exigências posteriormente formuladas pelo Cartório, bemcomo de completar o registro definitivo.

Art. 33 – O registro da incorporação será valido pelo prazo de 180(cento e oitenta) dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado,o incorporador só poderá negociar unidades depois de atualizar adocumentação a que se refere o artigo anterior, revalidado o registro porigual prazo.

Art. 34 – O incorporador poderá fixar, para efetivação daincorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir doempreendimento.

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§ 1º A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a quese refere a alínea n, do art. 32, onde se fixem as condições que autorizarãoo incorporador a disistir do empreendimento.

§ 2º Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termofinal do prazo de validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.

§ 3º Os documentos preliminares de ajuste, se houver, mencionarão,obrigatoriamente, o prazo de carência, inclusive para efeitos do art. 45.

§ 4º A desistência da incorporação será denunciada, por escrito, aoRegistro de Imóveis ... (VETADO) ... e comunicada, por escrito, a cadaum dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena deresponsabilidade civil e criminal do incorporador.

§ 5º Será averbada no registro da incorporação a desistência de quetrata o parágrafo anterior, arquivando-se em cartório o respectivodocumento.

§ 6º O prazo de carência é improrrogável.

Art. 35 – O incorporador terá o prazo máximo de 60 (sessenta)dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, parapromover a celebração do competente contrato relativo à fração idealde terreno, e bem assim, do contrato de construção e da Convenção doCondomínio, de acordo com discriminação constante da alínea i do art.32.

§ 1º No caso de não haver prazo de carência, a obrigação acima secontará na data de qualquer documento de ajuste preliminar.

§ 2º Quando houver prazo de carência, a obrigação somente deixaráde existir se o incorporador tiver denunciado, dentro do mesmo prazo enas condições previamente estabelecidas, por escrito, ao Registro deImóveis, a não-concretização do empreendimento.

§ 3º Se, dentro do prazo de carência, o incorporador não denunciara incorporação, embora não se tenham reunido as condições a que serefere o § 1º, o outorgante do mandato, de que trata o § 1º, do art. 31,poderá fazê-lo no 5 (cinco) dias subseqüentes ao prazo da carência, enesse caso ficará solidariamente responsável com o incorporador peladevolução das quantias que os adquirentes ou candidatos à aquisiçãohouverem entregue ao incorporador, resguardado o direito de regressosobre eles, dispensando-se, então, do cumprimento da obrigação fixadano caput deste artigo.

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§ 4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o§ 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caputdeste artigo, nos prazo ora fixados, a carta-proposta ou o documento deajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis,averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com oconsequente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.

§ 5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerátambém na multa de 50% (cinqüenta por cento) sobre a quantia queefetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor doadquirente ou candidato à aquisição.

§ 6º Ressalvado o disposto no art. 43, do contrato de construçãodeverá constar expressamente a menção dos responsáveis pelo pagamentoda construção de cada uma das unidades. O incorporador responde, emigualdade de condições, com os demais contratantes, pelo pagamentoda construção das unidades que não tenham tido a responsabilidade pelasua construção assumida por terceiros e até que o tenham.

Art. 36 – No caso de denúncia de incorporação, nos termos do art.34, se o incororador, até 30 (trinta) dias a contar da denuncia, não restituiraos adquirentes as importâncias pagas, estes poderão cobrá-la por viaexecutiva, reajustado o seu valor a contar da data do recebimento, emfunção do índice geral de preços mensalmente publicado pelo ConselhoNacional de Economia, que reflita as variações no poder aquisitivo damoeda nacional, e acrescido de juros de 6% (seis por cento) ao ano,sobre o total corrigido.

Art. 37 – Se o imóvel estiver gravado de ônus real ou fiscal ou secontra os alienantes houver qualquer ação que possa compremetê-los, ofato será obrigatoriamente mencionado em todos os documentos de ajuste,com a indicação de sua natureza e das condições de liberação.

Art. 38 – Também constará, obrigatoriamente, dos documentos deajuste, se for o caso, o fato de encontrar-se ocupado o imóvel,esclarecendo-se a que título se deve esta ocupação e quais as condiçõesde desocupação.

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Art. 39 – Nas incorporações em que a aquisição do terreno se dercom pagamento total ou parcial em unidades a serem construídas, deverãoser discriminadas em todos os documentos de ajustes:

I – a parcela que, se houver, será paga em dinheiro;II – a quota-parte da área das unidades a serem entregues em

pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, aqual deverá ser expressa em metros quadrados.

Parágrafo único. Deverá constar, também, de todos os documentosde ajuste, se o alienante do terreno ficou ou não sujeito a qualquerprestação ou encargo.

Art. 40 – No caso de rescisão de contrato de alienação do termo oude fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessãode direitos correspondentes à aquisição do terreno.

§ 1º Nesta hipótese, considar-se-á, no alienante em cujo favor seopera a resolução, o direito sobre a construção porventura existente.

§ 2º No caso do parágro anterior, cada um dos ex-titulares de direitoà aquisição de unidades autônomas haverá do mencionado alienante ovalor da parcela de construção que haja adicionado à unidade, salvo se arescisão houver sido causada pelo ex-titular.

§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade,não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar anegociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenizaçãoaos titulares de que trata o § 2º.

§ 4º No caso do parágrafo anterior, se os ex-titulares tiverem derecorrer à cobrança judicial do que lhes foi devido, somente poderãogarantir o seu pagamento a unidade e respectiva fração de terreno objetodo presente artigo.

Art. 41 – Quando as unidades imobiliárias forem contatadas peloincorporador por preço global compreendendo quota de terreno econstrução, inclusive com parte de pagamento após a entrega da unidade,discriminar-se-ão, no contrato, o preço da quota de terreno e o daconstrução.

§ 1º Poder-se-á estipular que, na hipótese de o adquirente atrasar opagamento de parcela relativa à construção, os efeitos da mora recairão

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não apenas sobre a aquisição da parte construída, mas, também,sobre a fração ideal de terreno, ainda que esta tenha sido totalmentepaga.

§ 2º Poder-se-á também estipular que, na hipótese de o adquirenteatrasar o pagamento da parcela relativa à fração ideal de terreno, osefeitos da mora recairão não apenas sobre a aquisição da fração ideal,mas, também, sobre a parte construída, ainda que totalmente paga.

Art. 42 – No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal deterreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado aresolução sub-rogar-se-á nos direitos e obrigações contratualmenteatribuídos ao inadimplente, com relação a construção.

Art. 43 – Quando o incorporador contratrar a entrega da unidade aprazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quandopessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:

I – informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimode seis em seis meses, o estado da obra;

II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendoindenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estesadvierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardarinjustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe Ação Regressivacontra o construtor, se for o caso e se a este couber culpa;

III – em caso de falência do incorporador, pessoa física ou jurídica,e não ser possível à maioria prosseguir na construção das edificações, ossubscritores ou candidatos à aquisição de unidades serão credoresprivilegiados pelas quantias que houverem pago ao incorporador,respondendo subsidiariamente os bens pessoais deste;

IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente noque se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar asespecificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorizaçãounânime dos interessados ou exigência legal;

V – não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustaro preço das unidades, ainda no caso de elevação dos preços dos materiaise da mão-de-obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdadede reajustamento, procedendo-se, então, nas condições estipuladas;

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VI – se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada,paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias, ou retadar-lhesexcessivamente o andamento, poderá o juiz notificá-lo para que no prazomínimo de 30 (trinta) dias as reinicie ou torne a dar-lhes o andamentonormal. Desatendida a notificação, poderá o incorporador ser destituídopela maioria absoluta dos votos, sujeito à cobrança executiva dasimportâncias comprovadamente devidas, facultando-se aos interessadosprosseguir na obra (VETADO).

Art. 44 – Após a concessão do “habite-se” pela autoridadeadministrativa, o incorporador deverá requerer (VETADO) a averbaçãoda construção das edificações, para efeito de indivualização ediscriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelasperdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigaçao.

§ 1º Se o incorporador não requerer a averbação (VETADO9 oconstrutor requerê-la-á (VETADO) sob pena de ficar solidariamenteresponsável com o incorporador perante os adquirentes. § 2º Na omissão do incorporador e do construtor, a averbação poderáser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade.

Art. 45 – É lícito ao incorporador recolher o Imposto de Selodevido, mediante apresentação dos contratos preliminares, até 10 (dez)dias a contar do vencimento do prazo de carência a que se refere o art.34, extinta a obrigação se, dentro deste prazo, for denunciada aincorporação.

* Com a reforma tributária de 1965 foi extinto o Imposto do Selo, o qual foi

substituído pelo Imposto sobre Operações de Crédito, Câmbio e Seguro ou Relativa a Títulos

de Valores Mobiliários.

Art. 46 – Quando o pagamento do Imposto sobre LucroImobiliário e respectivos acréscimos e adicionais for de responsabilidadedo vendedor do terreno, será licito ao adquirente reter o pagamento dasúltimas prestações anteriores à data-limite em que é lícito pagar, semreajuste, o referito imposto e os acicionais, caso o vendedor não apresentea quitação até 10 (dez) dias antes do vencimento das prestações, cujopagamento torne inferior ao débito fiscal a parte do preço a ser aindapaga até a referida data-limite.

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Parágrafo único. No caso de retenção pelo adquirente, esse ficaráresponsável, para todos os efeitos, perante o Fisco, pelo recolhimentodo tributo, adicionais e acréscimos, inclusive pelos reajustamentos quevier a sofrer o débito fiscal (VETADO).

Art. 47 – Quando se fixar no contrato que a obrigação dopagamento do Imposto sobre Lucro Imobiliário, acréscimos e adicionaisdevidos pelo alienante é transferida ao adquirente, dever-se-á explicitaro montante que tal obrigação atingiria, se sua satisfação se desse na datada escritura.

§ 1º Neste caso, o adquirentre será tido, para todos os efeitos,como responsável perante o fisco.

§ 2º Havendo parcela restituível, a restituição será feita aoadquirente, e, se for o caso, em nome deste serão emitidas as Obrigaçõesdo Tesouro Nacional a que se refere o art. 4º da Lei 4.357, de 16 dejulho de 1964.

§ 3º Para efeitos fiscais, não importará em aumento do preço deaquisição a circunstância de obrigar-se o adquirente ao pagamento doImposto sobre Lucro Imobiliário, seus acréscimos e adicionais.

Capítulo III

DA CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÕESEM CONDOMÍNIO

Seção I

Da Construção em Geral

Art. 48 – A construção de imóveis, objeto de incorporação nomoldes previstos nesta Lei, poderá ser contratada sob o regime deempreitada ou de administração, conforme adiante definidos, e poderáestar incluída no contrato com o incorporador (VETADO), ou sercontratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.

§ 1º O projeto e o memorial descritivo das edificações farãoparte integrante e complementar do contrato.

§ 2º Do contrato deverá constar o prazo da entrega e ascondições e formas de sua eventual prorrogação.

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Art. 49 – Os contratantes da construção, inclusive no caso doart. 43, para tratar de seus interesses, com relação a ela, poderão reunir-se em assembléia, cujas deliberações, desde que aprovadas por maioriasimples dos votos presentes, serão válidas e obrigatórias para todos eles,salvo no que afetar ao direito de propriedade previsto na legislação.

§ 1º As assembléias serão convocadas, pelo menos, por um terçodos votos dos contratantes, pelo incorporador ou pelo construtor, commenção expressa do assunto a tratar, sendo admitido comparecimentode procurador bastante.

§ 2º A convocação da assembléia será feita por carta registradaou protocolo, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias para a primeiraconvocação, e mais 3 (três) dias para a segunda, podendo ambas asconvocações serem feitas no mesmo aviso.

§ 3º A assembléia instalar-se-á, no mínimo, com metade doscontratantes, em primeira convocação, e com qualquer número, emsegunda, sendo, porém, obrigatória a presença, em qualquer caso, doincorporador ou do construtor, quando convocantes, e, pelo menos, commetade dos contratantes que a tenham convocado, se for o caso.

§ 4º Na assembléia os votos dos contratantes serão proporcionaisàs respectivas frações ideais de terreno.

Art. 50 – Será designada no contrato de construção, ou eleitaem assembléia especial, devidamente convocada antes do início da obra,uma Comissão de Representantes, composta de 3 (três) membros pelomenos, escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto aoconstrutor ou ao incorporador, no caso do art. 43, em tudo que interessarao bom andamento da obra.

§ 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovarácom a ata da assembléia, devidamente inscrita no Registro de Títulos eDocumentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessáriospara exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei eo contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumentoespecial outorgado pelos contratantes ou, se for o caso, pelos que sesub-rogarem nos direitos e obrigações destes.

§ 2º A assembléia poderá revogar, pela maioria absoluta dosvotos dos contatantes, qualquer decisão da Comissão, ressalvados osdireitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.

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§ 3º Respeitados os limites constantes desta Lei, o contrato poderádiscriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatosde seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento das vagaseventuais, sendo licita a estipulação de que o mandato conferido a qualquermembro, no caso de sub-rogação de seu contrato a terceiros, se tenhapor trnsferido, de pleno direito, ao sub-rogatário, salvo se este não oaceitar.

§ 4º Nas incorporações em que o número de contatantes deunidades for igual ou inferior a três, a totalidade deles exercerá, emconjunto, as atribuições que esta Lei confere à Comissão, aplicando-se,no que couber, o disposto nos parágrafos anteriores.

Art. 51 – Nos contratos de construção, seja qual for seu regime,deverá constar expressasmente a quem caberão as despesas com ligaçõesde serviços públicos, devidas ao Poder Público, bem como as despesasindispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação docondomínio.

Parágrafo único. Quando o serviço público for explorado medianteconcessão, os contratos de construção deverão também especificar aquem caberão as despesas com as ligações que incumbam àsconcessionárias, no caso de não estarem elas obrigadas a fazê-las, ou,em o estando, se a isto se recusarem ou alegarem impossibilidade.

Art. 52 - Cada contratante da construção só será imitido naposse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas,inclusive as relativas à construção, exercendo o construtor e o condomínio,até então, o direito de retenção sobre a respectiva unidade; no caso doart. 43, este direito será exercido pelo incorporador.

Art. 53 – O Poder Executivo, através do Banco Nacional daHabitação, promoverá a celebração de contratos, com a AssociaçãoBrasileira de Normas Técnicas (ABNT9, no sentido de que esta, tendoem vista o disposto na Lei nº 4.150, de 21 de novembro de 1962, prepare,no prazo máximo de 120 (cento e vinte) dias, normas que estabeleçam,para cada tipo de prédio que padronizar:

I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construçãopara uso de sindicatos, na forma do art. 54;

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II – critérios e normas para execução de orçamentos de custo deconstrução, para fins do disposto do art. 59;

III – critérios e normas para avalição de custo global de obra,para fins da alínea h, do art. 32;

IV – modêlo de memorial descritivo dos acabamentos deedificação, para fins do disposto no art. 32;

V – critério para entrosamento entre o cronograma das obras e opagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos deincorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no § 2º doart. 48.

§ 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido e nafixação se atenderá primordialmente:

a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais(sub-solo, pilotis etc);

b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em contaas condições de acabamento, a qualidade dos materiais empregados, osequipamentos, o número de elevadores e as inovações de conforto;

c) as áreas de construção.§ 2º Para custear o serviço a ser feito pela ABNT, definido neste

artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial novalor de Cr$ 10.000.000 ( dez milhões de cruzeiros), em favor do BancoNacional da Habitação, vinculado a este fim, podendo o Banco adiantara importância à ABNT, se necessário.

§ 3º No contrato a ser celebrado com a ABNT, estipular-se-á aatualização periódica das normas previstas neste artigo, medianteremuneração razoável.

Art. 54 – Os sindicatos estaduais da indústria da construção civilficam obrigados a divulgar mensalmente, até o dia 5 (cinco) de cada mês,os custos unitários de construção a serem adotados nas respectivas regiõesjurisdicionais, calculados com observância dos critérios e normas a quese refere o inciso I do artigo anterior.

§ 1º O sindicato estadual que deixar de cumprir a obrigaçãoprevista neste artigo, deixará de receber dos cofres públicos, enquantoperdurar a omissão, qualquer subvenção ou auxílio que pleiteie ou a quetenha direito.

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§ 2º Na ocorrência de omissão de sindicato estadual, o construtorusará os índices fixados por outro sindicato estadual, em cuja região oscustos de construção mais lhe pareçam aproximados dos da sua.

§ 3º Os orçamentos ou estimativa baseados nos custos unitáriosa que se refere este artigo, só poderão ser considerados atualizados, emcerto mês, para os efeitos desta Lei, se baseados em custo unitáriosrelativos ao próprio mês ou a um dos dois meses anteriores.

Vide art. 14 da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965, que concedeu para osSindicatos providenciarem o atendimento do disposto no artigo.

Seção II

DA CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA

Art. 55 – Nas incorporações em que a construção seja feita peloregime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustávelpor índices previamente determinados.

§ 1º Na empreitada a preço fixo, o preço da construção seráirreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivodas obras e quaisquer que sejam suas causas.

§ 2º Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado nocontrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamenteprevistas, em função da variação dos índices adotados, também previstosobrigatoriamente no contrato.

§ 3º Nos contratos de construção por empreitada, a Comissãode Representantes fiscalizará o andamento da obra e a obediência aoprojeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes àsua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.

§ 4 º Nos contratos de construção fixados sob regime deempreitada, reajustável, a Comissão de Representantes fiscalizará,também, o cálculo do reajustamento.

§ 5º No contrato deverá ser mencionado o montante doorçamento atualizado da obra, calculado de acordo com as normas doinciso III do art. 53, com base nos custos unitários referidos no art. 54,quando o preço estipulado for inferior ao mesmo.

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§ 6º Na forma de expressa referência, os contratos de empreitadaentendem-se como sendo a preço fixo.

Art. 56 – Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinadaa promover a venda de incorporação com construção pelo regime deempreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminadosexplicitamente o preço da fração ideal do terrno e o preço da construção,com indicação expressa de reajustabilidade.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéisutilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas,escrituras, contratos e documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classificados”dos jornais.

Art. 57 – Ao construtor que contratar, por empreitada a preçofixo, uma obra de incorporação, aplicar-se-á, no que couber, o dispostonos itens II, III, IV (VETADO9 e VI do art. 43.

Seção IIIDA CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO

Art. 58 – Nas incorporações em que a construção for contratadapelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”,será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamentodo custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I – todas as faturas, duplicatas, recibos e quisquer documentosreferentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidosem nome do condomínio dos contratantes da construção;

II – todas as contribuições dos condôminos, para qualquer fimrelacionado com a construção, serão depositadas em contas abertas emnome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários,as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

Art. 59 – No regime de construção por administração seráobrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento docusto da obra, elaborado com estrita observância dos critérios e normasreferidos no inciso II do art. 53, e a data em que se iniciará efetivamentea obra.

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§ 1º Nos contratos lavrados até o término das funções, estemontante não poderá ser inferior ao da estimativa atualizada, a que serefere o § 3º do art. 54.

§ 2º Nos contratos celebrados após o término das funções, estemontante não poderá ser inferior à ultima revisão efetivada na forma doartigo seguinte.

§ 3º Às transferências e sub-rogações do contrato, em qualquerfase da obra, aplicar-se-á o disposto neste artigo.

Art. 60 – As revisões da estimativa de custo da obra serãoefetuadas, pelo menos semestralmente, em comum entre a Comissão deRepresentantes e o construtor. O contrato poderá estipular que, em funçãodas necessidades da obra, sejam alteráveis os esquemas de contribuiçõesquanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo dasprestações.

Parágrafo único. Em caso de majoração de prestações, o novoesquema deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedênciamínima de 45 (quarenta e cinco) dias da data em que deverão serefetuados os depósitos das primeiras prestações alteradas.

Art. 61 – A Comissão de Representantes terá poderes para, emnome de todos os contratantes e na forma prevista no contato.

a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dosrecebimentos e despesas do condomínio dos contratantes, aprová-losou impugná-los, examinando a documentação respectiva;

b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiaisnecessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes;

c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino,modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a seremadministradas pelo construtor, desde que não prejudiquem a unidade deoutro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico doconstrutor;

d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas àconstrução;

e) exercer as demais obrigações inerentes à sua funçãorepresentativa dos contratantes e fiscalizadora da construção, e praticartodos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.

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Art. 62 – Em toda publicidade ou propaganda escrita destinadaa promover a venda de incorporação com construção pelo regime deadministração em que conste preço, serão discriminados explicitamenteo preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizadodo custo da construção, na forma dos arts. 59 e 60, com a indicação domês a que se refere o dito orçamento e do tipo padronizado a que sevincule o mesmo.

§ 1º As mesmas indicações deverão constar em todos os papéisutilizados para a realização da incorporação, tais como cartas, propostas,escrituras, contratos e documentos semelhantes.

§ 2º Esta exigência será dispensada nos anúncios “classificados”dos jornais.

Capítulo IV

DAS INFRAÇÕES

Art. 63 – É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outrassanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante,de três prestações do preço da construção, quer estabelecidasinicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso,depois de previa notificação com o prazo de 10 (dez) dias para purgaçãoda mora, implique na rescisão do contrato, conforme nele se fixar, ouque, na falta de pagamento pelo débito respondem os direitos à respectivafração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixoestabelecida, se outra forma não fixar o contrato.

§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 (dez) dias,após solicitação da Comissão de Representantes, esta ficará, desde logo,de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo de fixar, em público leilãoanunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de vendaou de cessão da quota de terreno e correspondente parte construída edireitos, bom como a sub-rogação do contrato de construção.

§ 2º Se o maior lanço obtido for inferior ao desembolso efetuadopelo inadimplente, para a quota do terreno e a construção, despesasacarretadas e as percentagens expressas no parágrafo seguinte, serárealizada nova praça no prazo estipulado no contrato. Nesta segunda

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praça, será aceito o maior lanço apurado, ainda que inferior àqueletotal (VETADO).

§ 3º No prazo de 24 (vinte e quatro) horas após a realização doleilão final, o condomínio, por decisão unânime de assembléia geral emcondições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dosbens, caso em que serão adjudicados ao condomínio.

§ 4º Do preço que for apurado no leilão, serão deduzidas asquantias em débito, todas as despesas ocorridas, inclusive honorários deadvogado e anúncios, e mais 5% (cinco por cento) a título de comissão e10% (dez por cento) de multa compensatória, que reverterão em benefíciodo condomínio de todos os contratantes, com exceção do faltoso, aoqual será entregue o saldo, se houver.

§ 5º Para os fins das medidas estipuladas neste artigo, a Comissãode Representantes ficará investida de mandato irrevogável, isento doImposto do Selo, na vigência do contrato geral de construção da obra,com poderes necessários para, em nome do condômino inadimplente,efetuar as citadas transações, podendo para este fim fixar preços, ajustarcondições, sub-rogar o arrematante nos direitos e obrigações decorrentesdo contrato de construção e da quota do terreno e construção; responderpela evicção; receber citação, propor e variar de ações; e também dospoderes ad juditia, a serem substabelecidos a advogado legalmentehabilitado.

*Vide nota ao art. 45.

§ A morte, falência ou conordata do condômino ou sua dissolução,se se tratar de sociedade, não revogará o mandato de que trata oparágrafo anterior, o qual poderá ser exercido pela Comissão deRepresentantes até a conclusão dos pagamentos devidos, ainda que aunidade pertença a menor de idade.

§ 7º Os eventuais débitos, fiscais ou para com a PrevidênciaSocial, não impedirão a alienação por leilão público. Neste caso, aocondômino somente será entregue o saldo, se houver, desde que proveestar quite com o Fisco e a Previdência Social, devendo a Comissão deRepresentantes, em caso contrário, consignar judicialmente a importânciaequivalente aos débitos existentes, danto ciência do fato à entidadecredora.

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§ 8º Independentemente das diposições deste artigo e seusparágrafos, e como penalidades preliminares, poderá o contrato deconstrução estabelecer a incidências de multas e juros de mora em casode atraso no depósito de contribuições sem prejuízo do disposto noparágrafo seguinte.

§ 9º O contrato poderá dispor que o valor das prestações, pagascom atraso, seja corrigível em função da variação do índice geral depreços mensalmente publicado pelo Conselho Nacional de Economia,que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.

§ 10º O membro da Comissão de Representantes que incorrerna falta prevista neste artigo estará sujeito à perda automática do mandatoe deverá ser substituído segundo dispuser o contrato.

Art. 64 – Os órgãos de informação e publicidade que divulgarempublicidade sem os requisitos exigidos pelo § 3º do art. 32 e pelos arts.56 e 62, desta Lei, sujeitar-se-ão à multa em importância correspondenteao dobro do preço pago pelo anunciante, a qual reverterá em favor darespectiva Municipalidade.

Art. 65 – É crime contra a economia popular promoverincorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos oucomunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre aconstituição do condomínio, alienação das frações ideais do terrerno ousobre a construção das edificações.

Pena – reclusão de 1 (um) a 4 (quatro) anos e multa de 5 (cinco)a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo legal vigente no País.

* o Art. 2º da Lei nº 7.209, de 11 de julho de 1984, cancela, na Parte Especial doCódigo Penal e nas leis especiais alcançadas pelo art. 12 do mesmo Código, quaisquer

referências a valores de multa, substituindo a expressão multa de por multa.

§ 1º Incorrem na mesma pena:I – o incorporador, o corretor e o construtor, individuais, bem

como os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora,corretora ou construtora que, em proposta, contrato, publicidade,prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou

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aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidade, fizeremafirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das fraçõesideais ou sobre a construção das edificações;

II – o incorporador, o corretor e o construtor individuais, bemcomo os diretores ou gerentes de empresa coletiva, incorporadora,corretora ou construtora que usar, ainda que a titulo de empréstimo, emproveito próprio ou de terceiro, bens ou haveres destinados aincorporação constratada por administração, sem prévia autorização dosinteressados.

§ 2º O julgamento destes crimes será de competência de juízosingular, aplicando-se os arts 5º, 6º e 7º da Lei nº 1.521, de 26 dedezembro de 1951.

§ 3º Em qualquer fase do procedimento criminal,objeto desteartigo, a prisão do indiciado dependerá sempre de mandado do juízoreferido no § 2º.

* 3º acrescentado pelo art. 11 da Lei nº 4.864, de 29 de novembro de 1965.

Art. 66 – São contravenções relativas à economia popular,puníveis na forma do art. 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de1951:

I – negociar o incorporador frações ideais de terreno, sempreviamente satisfazer às exigências constantes desta lei;

II – omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, asindicações a que se referem os arts. 37 e 38, desta Lei;

III – deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do art. 35e ressalvada a hipótese de seus §§ 2º e 3º, de promover à celebração docontrato relativo à fração ideal de terreno, do contrato de construção ouda Convenção do Condomínio;

IV – (VETADO)V – omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se

refere o § 5º do art. 55 desta Lei;VI – paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 (trinta)

dias, ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa.Pena – multa de 5 (cinco) a 20 (vinte) vezes o maior salário mínimo

legal vigente no País. * Vide nota no art. 65, caput.

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Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações,de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelasfaltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário outitular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato,com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lheforem imputáveis.

Capitulo V

DAS DISPOSIÇÕES FINAIS E TRANSITÓRIAS

Ar. 67 – Os contratos poderão consignar exclusivamente ascláusulas, termos ou condições variáveis ou pecíficas.

§ 1º As cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisarãofigurar expressamente nos respectivos contratos.

§ 2º Os contatos, no entanto, consignarão obrigatoriamente queas partes contratantes adotem e se comprometam a cumprir as cláusulas,termos e condições contratuais a que se refere o paráfro anterior, sempretranscritas, verbo ad verbum , no respectivo cartório ou ofício,mencionando, inclusive, o número do livro e das folhas do competenteregistro.

§ 3º Aos adquirentes, ao receberem os respectivos instrumentos,será obrigatoriamente entregue cópia, impressa ou mimeografada,autenticada, do contrato-padrão, contendo as cláusulas, termos econdições referidas no § 1º deste artigo.

§ 4º Os Cartórios de Registro de Imóveis, para os devidos efeitos,receberão dos incorporadores, autenticadamente, o instrumento a quese refere o parágrafo anterior.

Art. 68 – Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobreas terras rurais ou os terrenos onde pretendam construir ou mandarconstruir habitações isoladas para aliená-las antes de concluídas, mediantepagamento do preço a prazo, deverão, previamente, satisfazer àsexigências constrantes no art. 32, ficando sujeitos ao regime instituídonesta Lei para os incorporadores, no que lhe for aplicável.

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Art. 69 – O Poder Executivo baixará, no prazo de 90 (noventa)dias, regulamento sobre o registro no Registro de Imóveis (VETADO).

Art. 70 – A presente Lei entrará em vigor na data de suapublicação, revogados o Decreto nº 5.481, de 25 de junho de 1928, equaisquer disposições em contrário.

Brasília, 16 de dezembro de 1964; 143º da Independência e 76ºda República.

H. CASTELO BRANCO

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