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ANALISE DAS NORMAS CONDOMINIAIS

1. ABNT NBR 5674:2012 – Gestão da Manutenção.

2. ABNT NBR 15575:1: 2013 - Desempenho em Edificações.

3. ABNT NBR 14037:2011 – Diretrizes para a elaboração de Manuais de Uso, Operação e Manutenção das Edificações.

4. ABNT NBR 12680:2014 -Gestão das Reformas.

ABNT NBR 15575:2013

NORMA DE DESEMPENHO

ABNT NBR 14037:2011

MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E

MANUTENÇÃO

ABNT NBR 5674:2012

GESTÃO DA MANUTENÇÃO

ABNT NBR 16280:2014

GESTÃO DAS REFORMAS

NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL - IBAPE

GESTÃO DAS MANUTENÇÕES

Observação: Com base na Lei Federal no 8.078 de 11-9-1990 (Código de Defesa do Consumidor), conforme artigo 39 - inciso VIII: "é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços colocar, no mercado de consumo, quaisquer

produtos ou serviços em desacordo com as normas técnicas expedidas pela ABNT". Dessa forma, há cerca de 13 anos o uso e aplicação dessas normas são obrigatórios em todo o território nacional

ABNT NBR 14037:2011 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO

Estabelece requisitos mínimos para elaboração e apresentação dos

conteúdos a serem incluídos no manual de uso, operação e manutenção elaboradas e entregue pelo construtor e/ou incorporador, conforme legislação vigente, de forma a:

Informar aos proprietários e ao condomínio as características técnicas da

edificação construída. Descrever procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a

conservação, uso e manutenção da edificação, bem como para operação de equipamentos.

ABNT NBR 14037:2011 MANUAL DE USO, OPERAÇÃO E

MANUTENÇÃO Em linguagem didática, informar e orientar os proprietários e o

condomínio com relação às suas obrigações no tocante a realização de atividades de manutenção e conservação, e de condições de utilização da edificação.

Deve apresentar informações sobre procedimentos e roteiros recomendáveis para a manutenção da edificação e descrever as condições de manutenibilidade previstas no projeto.

Prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado.

Contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto.

ABNT NBR 14037:2011 ELABORAÇÃO E ENTREGA DO MANUAL

A elaboração do Manual, conforme descrito na NBR 14037, deve ser feita por uma empresa ou responsável técnico. A entrega do manual deve ser feita pela incorporadora ou construtora, conforme legislação vigente.

Em edificações condominiais devem ser entregues, no ato da entrega das chaves:

Aos primeiros proprietários, um exemplar do manual com informações sobre cada área de uso privativo, contendo também informações julgadas necessárias sobres sistemas, elementos e componentes, instalações e equipamentos de uso comum.

ABNT NBR 14037:2011 ELABORAÇÃO E ENTREGA DO MANUAL

Ao primeiro representante legal do condomínio, um exemplar do manual específico às áreas comuns e seus equipamentos, incluindo o conjunto completo de projetos atualizados “como construídos” e especificações técnicas.

Caso o proprietário não seja ocupante efetivo da edificação, ele deverá entregar cópia do manual para o usuário, de forma que este atenda às instruções e prescrições contidas no manual

ABNT NBR 5674:2012 Manutenção de Edificações – Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção

Desde 25/08/12 está válida ABNT NBR 5674, que estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, a qual define meios para:

a)preservar as características originais da edificação;

b)prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes;

Os imóveis existentes antes da vigência da norma TAMBÉM devem se adequar, criando programas de manutenção atendendo ao apresentado no conteúdo da

mesma.

Manutenção conforme ABNT NBR 5674

A Norma descreve de forma objetiva a obrigatoriedade de haver planejamento anual das atividades de manutenção das edificações, de controle processos, e de documentação, indispensáveis para evidenciar a realização das ações, tanto pela equipe de manutenção local, quanto por empresa capacitada ou empresa especializada.

A Norma não define um percentual do valor arrecadado a ser destinado exclusivamente para manutenção, mas consideramos saudável que, do valor arrecadado, seja destinado percentual compatível com as características da

edificação.

O proprietário de uma edificação, o síndico ou a empresa terceirizada responsável pela gestão da manutenção deve atender a esta Norma, às Normas Técnicas aplicáveis e ao Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação.

O proprietário de uma edificação ou o condomínio deve fazer cumprir e prover os recursos para o programa de manutenção preventiva das áreas comuns.

O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do imóvel o Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação seguindo a ABNT NBR 14037.

No caso de propriedade condominial, os condôminos respondem pela manutenção das partes autônomas individualizadas e, solidariamente, pelo conjunto da edificação, de forma a atender ao Manual de Operação, Uso e Manutenção de sua edificação.


O proprietário ou o síndico pode delegar a gestão da manutenção da edificação à empresa ou profissional contratado. A empresa ou o profissional deve responder pela gestão do sistema de manutenção da edificação, ficando sob sua incumbência:

• assessorar o proprietário ou o síndico,

• providenciar e manter atualizados os documentos e registros da edificação e fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de manutenção, como: contratos, notas fiscais, garantias, certificados, etc;

• implementar e realizar as verificações ou inspeções previstas no programa de manutenção preventiva;

• elaborar as previsões orçamentárias;


• supervisionar a realização dos serviços de acordo com as Normas Brasileiras, projetos e orientações do Manual de Uso, Operação e Manutenção da edificação que atenda à ABNT NBR 14037;

• orçar os serviços de manutenção;

• assessorar o proprietário ou o síndico na contratação de serviços de terceiros para a realização da manutenção da edificação;

• estabelecer e implementar uma gestão do sistema dos serviços de manutenção, conforme esta Norma;

• orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o estabelecido no Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação;

• orientar os usuários para situações emergenciais, em conformidade com o Manual de Operação, Uso e Manutenção da edificação.


Em função da tipologia da edificação, das condições de uso, da complexidade dos sistemas e equipamentos empregados e das características dos materiais aplicados, o programa de manutenção deve ser elaborado considerando a orientação dos fornecedores, de profissionais e de empresas especializadas.


Importância da Manutenção Predial

A cultura da Manutenção das edificações em geral vem sendo aprimorada através da conscientização dos proprietários e síndicos, especialmente sobre a necessidade efetiva de investimentos nesse serviço fundamental, em prol da preservação das construções ou extensão da sua vida útil. A prática da Manutenção predial vem sedo disseminada, paulatinamente, sobretudo pelos benefícios adquiridos com a sua implantação. Os princípios da Manutenção são norteados em função da necessidade de recuperação da degradação natural e do próprio desempenho dos sistemas, elementos ou componentes dos edifícios, proporcionando, em contrapartida o desejável incremento do respectivo valor patrimonial.

Anexo A (informativo)

Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva

A.1 Sugestão das inspeções ou verificações para um edifício hipotético de acordo com a tabela A1.

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva de uma edificação hipotética

Periodicidade

Sistema

Elemento/componentes Atividade Responsável

A c

ada

sem

ana

Equipamentos

industrializados

Sauna única Fazer a drenagem de água

no equipamento

Equipe de

manutenção local

Grupo gerador

Verificar após o uso do

equipamento o nível de

óleo combustível e se há

obstrução nas entradas e

saídas de ventilação

Equipe de

manutenção local

Sistemas

hidrossanitários

Reservatórios de água

potável

Verificar o nível do

reservatório e o

funcionamento das boias

Equipe de

manutenção local

Sistema de irrigação Verificar o funcionamento

dos dispositivos

Equipe de

manutenção local

Periodicidade

Sistema

Elemento/componentes

Atividade

Responsável

A c

ada

15

dia

s

Sistemas

hidrossanitários

Bombas de água potável,

água servida e piscinas

Verificar o

funcionamento e alternar

a chave no painel elétrico

para utilizá-ls em sistema

de rodízio, quando

aplicável

Equipe de

manutenção local

Equipamentos

industrializados

Iluminação e energia

Efetuar teste de

funcionamento dos

sistemas conforme

instruções do fornecedor

Equipe de

manutenção local

Grupo gerador

Efetuar teste de

funcionamento dos

sistemas conforme


Equipe de

manutenção local

Tabela A.1 – Exemplos de modelo não restritivos para a elaboração do programa de manutenção preventiva de uma edificação hipotética (continuação)

Periodicidade Sistema Elemento/componentes Atividade Responsável

A c

ada

mês

Jardim

Manutenção geral

Equipe de

manutenção local/

Empresa

capacitada

Equipamentos

industrializados

Pressurização de escada

Fazer teste de

funcionamento do sistema

de ventilação conforme


e projeto

Equipe de

manutenção local

Fazer teste de

funcionamento dos

sistemas conforme


Empresa

especializada

Banheira de

hidromassagem/ spa

Fazer teste de

funcionamento conforme


Equipe de

manutenção local

Ar-condicionado

Manutenção

recomendada pelo

fabricante e atendimento

à legislação vigente

Empresa

especializada


A c

ada

mês

Equipamentos

Industrializados Iluminação de emergência

Efetuar teste de

funcionamento de todo

sistema conforme


Equipe de

manutenção local

Sistema de automação

Automação de portões

Fazer manutenção geral

dos sistemas conforme


Empresa

especializada

Dados, informática, voz,

telefonia, vídeo, TV, CFTV e

segurança perimetral

Verificar o funcionamento

conforme instruções do

fornecedor

Equipe de

manutenção local/

Empresa capacitada

Revestimentos de

parede e piso e teto

Pedras naturais (mármore,

granito e outros)

Verificar e se necessário,

encerar as pecas polidas

Equipe de

manutenção local

Sistemas

hidrossanitários

Ralos, grelhas, calhas e

canaletas

Limpar o sistema das águas

pluviais e ajustar a

periodicidade em função

da sazonalidade,

especialmente em épocas

de chuvas intensas

Equipe de

manutenção local

Bombas de incêndio

Testar se funcionamento,

observada a legislação

vigente

Equipe de

manutenção local



A c

ada

três

mes

es Equipamentos

industrializados

Porta corta-fogo

Aplicar óleo lubrificante nas

dobradiças e maçanetas

Equipe de

manutenção local

Verificar a abertura e o

fechamento a 45o. Se for

necessário, fazer regulagem,

chamar empresa especializada

Banheira de hidromassagem Limpar a tubulação Equipe de

manutenção local

Esquadrias de alumínio

Efetuar limpeza geral das

esquadrias e seus

componentes

Equipe de

manutenção local/

Empresa capacitada

Sistemas

hidrossanitários

Caixas de esgoto, de gordura e

de águas servidas Efetuar limpeza geral

Equipe de

manutenção local



A c

ada

do

is m

eses

Equipamentos

industrializados

Gerador de água quente

Limpar e regular os sistemas

de queimadores e filtros de

água conforme instruções dos

fabricantes

Empresa capacitada

Iluminação de emergência

Para unidades centrais,

verificar fusíveis, led de carga

da bateria, selada e nível de

eletrólito da bateria comum

conforme instruções dos

fabricantes

Equipe de

manutenção local

A c

ada

ano

Estrutural Lajes, vigas e pilares Verificar a integridade estrutural

conforme ABNT NBR 15575

Empresa

especializada

Equipamentos

industrializados

Sistema de segurança Manutenção recomendada pelo

fornecedor

Empresa

capacitada/

Empresa

especializada


Verificar sua integridade e reconstituir o

funcionamento do sistema de lavagem

interna dos depósitos de água quente e

limpeza das chaminés conforme

instrução do fabricante

Empresa

capacitada

Sistema de aquecimento individual

Verificar o funcionamento, limpeza e

regulagem, conforme instrução do

fabricante

Empresa

capacitada

Banheira de hidromassagem/ spa Limpar e manter o sistema conforme


Empresa

capacitada

Sistemas de proteção contra descargas

atmosféricas

Inspecionar sua integridade e

reconstituir o sistema de medição de

resistência conforme legislação vigente

Empresa

especializada

Desratização e desinsetização (Residencial) Aplicação de produtos químicos Empresa

especializada

Impermeabilização

Áreas molhadas internas e externas,

piscinas, reservatórios, coberturas, jardins,

espelhos d’água

Verificar sua integridade e reconstituir a

proteção mecânica, sinais de infiltração

ou falhas da impermeabilização exposta

Equipe de

manutenção

local




A c

ada

ano

Rejuntamentos e vedações

Verificar sua integridade

e reconstituir os

rejuntamentos internos e

externos dos pisos,

paredes, peitoris,

soleiras, ralos, peças

sanitárias, bordas de

banheiras, chaminés,

grelhas de ventilação, e

outros elementos

Equipe de

manutenção local/

Empresa

capacitada

Revestimentos de parede, piso

e teto

Paredes externas/ fachadas e

muros

Verificar a integridade e

reconstituir, onde

necessário

Equipe de

manutenção local/

Empresa

especializada

Piso acabado, revestimento de

paredes e teto


reconstituir, onde

necessário

Equipe de

manutenção local/

Empresa

especializada

Revestimentos de parede, piso

e teto Deck de madeira


reconstituir, onde

necessário

Equipe de

manutenção local/

Empresa

especializada


Periodicidade Sistema Elemento/component

es Atividade Responsável

A c

ada

ano

Instalações elétricas Quadro de distribuição

dos circuitos Reapertar todas as conexões

Equipe de

manutenção

local/ Empresa

capacitada/

Empresa

especializada

Esquadrias em geral

Verificar falhas de vedação, fixação das esquadrias,

guarda-copos, e reconstituir sua integridade, onde

necessário

Equipe de

manutenção

local/ Empresa

especializada

Efetuar limpeza geral das esquadrias incluindo os

drenos, reapertar parafusos aparentes, regular freio e

lubrificação. Observar a tipologia e a complexidade das

esquadrias, os projetos e instruções dos fornecedores

Equipe de

manutenção

local/ Empresa

especializada

Vidros e seus sistemas de fixação

Verificar a presença de fissuras, falhas na vedação e

fixação nos caixilhos e reconstituir sua integridade,

onde necessário

Equipe de

manutenção

local/ Empresa

especializada

Sistemas hidrossanitários

Tubulações

Verificar as tubulações da água potável e servida, para

detectar obstruções, falhas ou entupimentos, e fixação

e reconstituir sua integridade, onde necessário

Equipe de

manutenção

local/ Empresa

especializada



A c

ada

ano

Sistemas hidrossanitários Metais, acessórios e

registros

Verificar os elementos de vedação dos metais,

acessórios e registros

Equipe de manutenção

local

Equipamentos de incêndio Recarregar os extintores Empresa especializada

Equipamentos

industrializados

Sistemas de proteção

contra descargas

atmosféricas

Inspecionar periodicamente de acordo com a

legislação vigente. Em locais expostos à

corrosão severa, reduzir os intervalos entre

verificações

Empresa especializada

Sistema de cobertura

Verificar a integridade estrutural dos

componentes, vedações, fixações, e

reconstituir e tratar, onde necessário


local/ Empresa

especializada

A c

ada

ano

Esquadrias e elementos de madeira

Verificar e, se necessário, pintar, encerar,

envernizar, ou executar tratamento

recomendado pelo fornecedor


local/ Empresa

especializada

Esquadrias e elementos de ferro

Verificar e, se necessário, pintar ou executar

tratamento específico recomendado pelo

fornecedor


local/ Empresa

especializada

Instalações elétricas Tomadas, interruptores

e pontos de luz

Verificar as conexões, estado dos contatos

elétricos e seus componentes, e reconstituir

onde necessário


local/ Empresa

especializada

A c

ada

três

ano

s

Fachada

Efetuar lavagem. Verificar os elementos e, se

necessário, solicitar inspeção. Atender às

prescrições do relatório ou laudo de inspeção


local/ Empresa

especializada


Anexo B (informativo)

Modelo para a elaboração do programa de manutenção preventiva

B.1 Objetivo

Em atendimento a 7.2 desta Norma, este anexo apresenta uma lista com o modelo de registros que convém que estejam disponíveis no condomínio, constituindo evidências de que as atividades de manutenção foram levadas a efeito.

A elaboração de planilhas(check-list) de verificações pode seguir o modelo feito especialmente para cada edificação, com suas características e grau de complexidade.

B.2 Classificação dos registros

Convém que os registros sejam classificados, entre outras opções pela natureza dos sistemas ou dos subsistemas, ou pela natureza dos elementos ou dos componentes da edificação.

B.3 Tabela dos principais registros

A tabela B.1 indica uma lista possível dos principais registros, a qual pode variar de edifício para edifício.

Tabela B.1 – Lista dos registros Gerais

Programa de prevenção de riscos ambientais (PPRA)

Programa de manutenção preventiva

Planilha ou lista de verificações da execução do programa de manutenção preventiva

Relatório de verificações das manutenções corretivas executadas

Atas de assembléias com aprovação do programa de manutenção

Sistemas eletromecânicos

Relatório anual de verificações dos elevadores (RIA)

Atestado de inicialização do gerador

Relatório anual de verificações da manutenção dos elevadores

Verificações e relatório das instalações elétricas

Verificações e relatório de medição ôhmica

Verificações e relatório de manutenção das bombas

Atestado SPDA – Sistema de Proteção e Descarga Atmosférica

Proteção contra descargas atmosféricas

Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários

específicos ou, dependendo do caso, em relatório da empresa

contratada

Automação de dados, informática, voz, telefonia, vídeo e televisão


Ar-condicionado

Aquecedor coletivo

Circuito fechado de TV Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários


contratada

Antena coletiva

Grupo gerador

Quadro de distribuição de circuitos Verificações com registros no livro de manutenção

Tomadas, interruptores e pontos de luz

Elevadores Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários


contratada

Exaustão mecânica

Equipamentos em geral

Relação de equipamentos

Certificado de garantia dos equipamentos instalados

Manuais técnicos de uso, operação e manutenção dos equipamentos instalados

Livro de registro das atividades de manutenção

Sistemas de segurança

Automação de portões Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários

específicos ou, dependendo do caso, em relatórios da empresa

contratada

Instalações de interfone

Sistemas de segurança específicos

Instalações hidráulico-prediais e gás

Instalações hidráulicas/ esgotos/ águas pluviais/ louças/ metais/

bombas

Verificações com registros no livro de manutenção ou em formulários


contratada

Atestado de instalação de gás

Verificações de limpeza dos reservatórios com registro no livro de manutenção

Verificações da limpeza do poço de esgoto, poço de água servida, caixas de drenagem e esgoto, com registro no livro de manutenção

Banheira de hidromassagem

Sistemas de combate a fogo ou incêndios

Auto de verificação do corpo de bombeiros (AVCB) (quando obrigatório)

Certificado de recarga de extintores

Atestado da brigada de incêndio

Tabela B.1 – Lista dos registros (continuação)

Sistemas de combate a fogo ou incêndios

Ficha de inscrição no cadastro de manutenção (FICAM) do sistema de segurança contra incêndio e outros opcionais

Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que cause destruição (obrigatória) e outros opcionais

Certificado de ensaio hidrostático de extintores

Livro de ocorrências da central de alarmes

Sprinklers e seus componentes industrializados (bombas, válvulas de fluxo,

detectores de fumaça, etc.)

Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários

específicos ou, dependendo do caso, em relatórios da empresa

contratada

Pressurização de escada

Equipamentos de incêndio

Iluminação de emergência

Revestimentos de paredes/ pisos e tetos

Pedras naturais (mármore, granito e outros) Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários

específicos

Deck da madeira


específicos

Azulejo/cerâmica/pastilha

Paredes e tetos internos revestidos de argamassa/ gesso liso/ ou executado

com componentes de gesso acartonado (drywall)

Paredes externas/ fachada

Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso

Rejuntamento e tratamento de juntas

Paredes externas/fachada

Forros de gesso

Pisos de madeira, tacos e assoalhos

Revestimentos especiais (fórmica, pisos elevados, materiais compostos de

alumínio)

Forros madeira


Esquadrias

Alumínio

Ferro Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários

específicos Madeira

Vidros

Lazer

Jardim

Playground


específicos. Convém que os registros incluam referências às condições

de higiene

Quadra poliesportiva

Piscina

Sauna seca

Sauna úmida

SPA

Desratização e desinsetização

Pintura e impermeabilização

Pintura/verniz (internamente e/ou externamente) Verificações com registro no livro de manutenção ou em formulários

específicos

Impermeabilização


Tabela B.2 – Agendamentos e periodicidade

Condomínio: Folha: /

Endereço: No

Responsável legal: Gestão ano a Semana

Sistema Elemento/ componente Atividade Responsável

Sistemas hidrossanitários Reservatórios de água potável Verificar o nível dos reservatórios

e funcionamento das boias Carimbo/data/assinatura

Sistemas hidrossanitários

Sistema de irrigação

Verificar o funcionamento dos

dispositivos Carimbo/data/assinatura

Sistema Elemento/ componente Atividade Responsável

Equipamentos industrializados Grupo gerador

Verificar, após o uso do

equipamento, o nível de óleo

combustível e se há obstrução nas

entradas e saídas de ventilação

Carimbo/data/assinatura

Equipamentos industrializados Sauna úmida Fazer a drenagem de água no

equipamento Carimbo/data/assinatura

Anexo C (informativo)

Modelos de verificação e seus registros

Este Anexo apresenta exemplos de modelos informativos para as verificações e seus registros, conforme Tabelas C.1, C.2 e C.3

Tabela C.1 – Modelo de livro de registro de manutenção

Sistema/subsistema Atividade Data da realização Responsável pela

atividade Prazo Custos

Tabela C.2 – Modelo de lista de verificações para um subsistema – Manutenção preventiva da central de interfone (modelo possível)

Condomínio:

Endereço

Equipamento

Características do equipamento Tipo XYZ Central de interfones – No apto

Serviços a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Verificação das proteções (fusíveis/disjuntores)

Verificação do sistema de alimentação

Verificação das conexões elétricas

Verificação das placas de comando

Verificação do circuito eletrônico

Verificação das sinalizações de operação

Verificação da limpeza geral

Verificação do reaperto das conexões

Realização de testes de funcionamento

Verificação da ausência de interferências no sistema

Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status:

Hora de inicio

Hora de término

Data

Data da próxima verificação

Responsável pelo serviço: Empresa responsável:

Responsável pelo condomínio:

Tabela C.3 – Manutenção preventiva da central de alarme (modelo possível)

Condomínio

Endereço

Equipamento

Características do equipamento Tipo XYZ Central de alarme do sistema de combate a incêndio

Sistemas a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Verificação dos fusíveis

Verificação do sistema de alimentação C.A.

Verificação do sistema de alimentação C.C.

Verificação e testes do sistema automático

Verificação e testes dos sensores de fumaça

Verificação dos motores e ventiladores do sistema de pressurização

Verificação e testes dos interruptores de acionamento manual

Verificação e testes dos pressostatos hidráulicos

Verificação dos chicotes de comando

Testes de lâmpadas de comandos sinóticos

Verificação e testes da interface com sistema de pressurização de escadas

Verificação da conformidade com a ABNT NBR 9077

Tabela C.3 – Manutenção preventiva da central de alarme (modelo possível) (continuação)

Verificação da conformidade com a legislação vigente

Verificação e testes dos comandos elétricos

Verificação das proteções (fusíveis/disjuntores)

Verificação e testes dos dispositivos visuais

Verificação dos circuitos hidráulicos de combate a incêndio

Verificação dos chuveiros automáticos

Verificação da integridade e existência de avisos pertinentes

Verificação das sinalizações de operação

Verificação das saídas e rotas de fuga de emergência

Reaperto das conexões elétricas

Limpeza e proteção das placas de comando eletrônico

Testes gerais de comando e funcionamento do sistema

Sistemas a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status

Hora de inicio

Hora de término

Data




Tabela C.4 – Modelos de lista de verificações para um equipamento – Manutenção preventiva das bombas (modelo possível)

Condomínio

Endereço

Equipamento Bombas 01 a 04

Motor Modelo No de série

Bomba Modelo Potência

Quadro de comando Modelo No de série

Serviços a serem realizados (incluir periodicidade) Status

Rec

01

Rec

02

Press

01

Press

02

Verificação dos disjuntores e fusíveis

Verificação dos contactores de comando

Verificação do role térmico

Verificação e teste dos sinalizadores do quadro

Verificação do sistema de alimentação de C.A.

Verificação e reaperto dos bornes e cabos

Verificação da temperatura de trabalho do motor

Corrente elétrica de partida

Corrente elétrica de trabalho

Testes de funcionamento manual

Testes de funcionamento automático

Testes de alarmes

Tabela C.4 – Modelos de lista de verificações para um equipamento – Manutenção preventiva das bombas (modelo possível) (continuação)

Mecânica/hidráulica

01 02 03 04

Verificação dos mancais

Lubrificação dos mancais

Limpeza geral do equipamento

Verificação da tubulação (vazamento + oxidação + conservação)

Verificação das válvulas hidráulicas

Verificação da bóia de nível

Verificação do nível de ruído (dB A)

Manutenções corretivas a serem realizadas em função do status

Hora de inicio

Hora de término

Data




Anexo D – NBR 15575-1 2013

(informativo)

Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia

D.1 Introdução

O desempenho dos sistemas que compõem o edifício habitacional durante a sua Vida Útil (VU) está atrelado às condições de uso para o qual foi projetado, à execução da obra de acordo com a Normas, à utilização de elementos e componentes sem defeito de fabricação e à implementação de programas de manutenção corretiva e preventiva no pós-obra.

D.2 Diretrizes

D.2.1 Este Anexo fornece diretrizes para o estabelecimento dos mínimos prazos de garantia para os elementos, componentes e sistemas do edifício habitacional.

D.2.2 Apesar desta Norma tratar do desempenho de sistemas e não do desempenho de elementos e componentes, encontram-se indicados alguns prazos de garantia, usualmente praticados pelo setor da construção civil, para que os elementos e componentes que usualmente compõem os sistemas contemplados preencham condições de funcionabilidade.

D.3 Instruções

D.3.1 Gerais

D.3.1.1 Convém que o incorporador ou o construtor indique um prazo de garantia para os elementos e componentes de baixo valor e de fácil substituição (por exemplo: engates flexíveis, gaxetas elastoméricas de caixilhos e outros).

D.3.1.2 Pode ocorrer que alguns elementos, componentes ou mesmo sistemas específicos, próprios de cada empreendimento, não estejam incluídos na Tabela D.1. Nestes casos, recomenda-se ao construtor ou incorporador fazer constar, em seu manual de uso e operação ou de áreas comuns, os prazos de garantia desses itens.

D.3.2 Prazos

D.3.2.1 A contagem dos prazos de garantia indicados na Tabela D.1 inicia-se a partir da expedição do “Auto

de Conclusão”, denominado “Habite-se”.

Tabela D.1 — Prazos de garantia NORMA 15575 -1: 07/2013 – NORMA DE DESEMPENHO: REQUISITOS GERAIS

Sistemas, elementos, componentes e Instalações

Prazos de garantia recomendados

1 ano 2 anos 3 anos 5 anos

Fundações, estrutura principal, estruturas periféricas, contenções e arrimos

Segurança e estabilidade

global Estanqueidade de fundações e

contenções Paredes de vedação, estruturas auxiliares, estruturas de cobertura, estrutura das escadarias internas ou externas, guarda-corpos, muros de divisa e telhados

Segurança e integridade

Equipamentos industrializados (aquecedores de passagem ou acumulação, motobombas, filtros, interfone, automação de portões, elevadores e outros) Sistemas de dados e voz, telefonia, vídeo e televisão

Instalação Equipamentos

Tabela D.1 — Prazos de garantia (continuação)

Sistemas, elementos,

componentes e Instalações



Sistema de proteção contra descargas atmosféricas, sistema

de combate a incêndio, pressurização das escadas, Iluminação de emergência,

sistema de segurança patrimonial

Instalação Equipamentos

Porta corta-fogo Dobradiças e molas Integridade de portas e batentes

Instalações elétricas tomadas/interruptores/disjuntores/

fios/cabos/eletrodutos/caixas e quadros

Equipamentos Instalação

Instalações hidráulicas e gás - colunas de água fria, colunas de água quente, tubos de queda de

esgoto, colunas de gás

Integridade e vedação

Instalações hidráulicas e gás coletores/ramais/louças/caixas de

descarga/bancadas/metais sanitários/sifões/ligações

flexíveis/ válvulas/registros/ralos/tanques

Equipamentos Instalação

Impermeabilização Estanqueidade





Esquadrias de madeira Empenamento Descolamento

Fixação

Esquadrias de aço Fixação

Oxidação

Esquadrias de alumínio e de PVC

Partes móveis (inclusive

recolhedores de palhetas, motores e

conjuntos elétricos de acionamento)

Borrachas, escovas,

articulações, fechos e roldanas

Perfis de alumínio,

fixadores e revestimentos em painel de

alumínio



Prazos de garantia mínimos


Fechaduras e ferragens em geral Funcionamento

Acabamento

Revestimentos de paredes, pisos e tetos internos e externos em

argamassa/gesso liso/ componentes de gesso

acartonado

Fissuras Estanqueidade de fachadas e

pisos molháveis

Má aderência do revestimento e

dos componentes do

sistema

Revestimentos de paredes, pisos e tetos em

azulejo/cerâmica/pastilhas

Revestimentos soltos, gretados,

desgaste excessivo

Estanqueidade de fachadas e

pisos molháveis

Revestimentos de paredes, pisos e teto em pedras naturais

(mármore, granito e outros)

Revestimentos soltos, gretados,

desgaste excessivo

Estanqueidade de fachadas e

pisos molháveis

Pisos de madeira – tacos, assoalhos e decks

Empenamento, trincas na madeira e

destacamento


Piso cimentado, piso acabado em concreto, contrapiso

Destacamentos, fissuras, desgaste excessivo

Estanqueidade de pisos

molháveis

Revestimentos especiais (fórmica, plásticos, têxteis, pisos elevados, materiais compostos de alumínio)

Aderência

Forros de gesso

Fissuras por acomodação dos

elementos estruturais e de

vedação

Forros de madeira

Empenamento, trincas na madeira e

destacamento

Pintura/verniz (interna/externa)

Empolamento, descascamento, esfarelamento,

alteração de cor ou deterioração de acabamento

Selantes, componentes de juntas e rejuntamentos Aderência

Vidros Fixação

Sistemas, elementos,

componentes e Instalações

Prazos de garantia mínimos


Estrutura da norma ABNT NBR 16280:2014

• REQUISITOS PARA A GESTÃO DA REFORMA

• REQUISITOS PARA REALIZAÇÃO DE REFORMAS EM EDIFICAÇÕES

• INCUMBÊNCIAS OU ENCARGOS

• REQUISITOS PARA A DOCUMENTAÇÃO DAS OBRAS DE REFORMA

Processo da gestão da reformas

Início Definição e

apresentação do Escopo de reforma

Apresentação dos Requisitos

OK

Organização (plano formal de

Requisitos e Diretrizes)

OK Liberação para início da obra

Realização da reforma e

incumbências OK

Documentação (Arquivos e Registros)

Fim

Justificativa técnica ou

administrativa

Justificativa técnica ou

administrativa

Corrigir inadequação

5.2.2 A autorização por parte do responsável legal da edificação quanto ao transito nas áreas comuns do edifício dos insumos e funcionários que atuarão na obra não substitui as aprovações legais, nem representa o compartilhamento de responsabilidade legal pela realização da reforma.

6.1.2 Durante as obras de reforma

A) verificar ou delegar a terceiros o devido atendimento ao plano de reforma, para assegurar condições necessárias à realização segura das obras;

B) cumprir e fazer cumprir as deliberações em relação às obras aprovadas, em atendimento à convenção, ao regimento interno e às determinações da assembleia, quando condomínio;

C) tomar as ações legais necessárias, sob qualquer condição de risco iminente para a edificação, seu entorno e seus usuários.

5.2 Áreas privativas As adequações técnicas ou reformas em áreas privativas da edificação que afetam a estrutura, a vedação ou quaisquer sistemas da unidade ou da edificação devem atender aos requisitos técnicos necessários e ser comprovadamente documentadas e comunicadas ao responsável legal da edificação antes de seu início.

7 Requisitos para a documentação das obras da reforma

7.1 Arquivo

Toda a documentação das obras de reforma deve ser arquivada como parte integrante do manual de uso, manutenção e operação da edificação, ficando sob a guarda do responsável legal. Toda documentação da gestão da reforma deve ter os controles necessários para identificação, armazenamento, proteção, recuperação, retenção e disposição dos registros, conforme 6.1.3 (d)

Quando solicitada, a documentação deve estra disponível e prontamente recuperável, aos proprietários, condôminos, construtor/ incorporador e contratado, quando pertinente.

O responsável legal deve manter a guardada documentação referente às reformas e transferi-la integralmente e formalmente ao seu sucessor.

6.1.3 Após as obras de reforma

A) vistoriar ou delegar para terceiros as condições de finalização da obra concluída;

B) receber o termo de encerramento das obras emitido pelo executante e o manual

atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037;

C) encerrada a obra nos termos descritos e 6.1.3 (b), cancelar as autorizações para

entrada e circulação de insumos ou prestadores de serviço da obra;

D) arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluindo o termo de

encerramento das obras emitido pelo executante.

Importância do laudo de inspeção predial

Gráfico: Distribuição da incidência dos acidentes prediais por tipo de origem.

Os dados apresentados remetem a uma conclusão: há meios de se diminuir o colapso e a deterioração precoce das edificações. É necessário implementar um sistema de manutenção predial e realizar avaliações periódicas das condições técnicas, de uso e de manutenção dos edifícios.

Justamente esta avaliação ou diagnóstico da edificação é denominada inspeção predial ou vistoria do check-up. É preventiva, diminui risco de acidentes prediais, auxilia no direcionamento de investimentos na edificação e nas adequações do plano de manutenção.

A inspeção predial é atividade que possui norma e método próprios. Classifica as deficiências constatadas na edificação com visão sistêmica, aponta o grau de risco observado para cada uma delas e gera lista de prioridades técnicas com orientações ou recomendações para sua correção.

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