hippo spirits relatório de gestão exercício de 2008 · hippo spirits relatório de gestão...

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Hippo Spirits RelatóRio de geStão exeRcício de 2008 | MaNageMeNt RePoRt 2008 FiNaNcial YeaR

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ÍNDICE | INDEX

ambiente de negócio Business Environment 11Retalho Retail 14actividade do Fundo Fund Activity 16Perspectivas para 2009 Forecast for 2009 19agradecimentos Acknowledgements 20Balanço Balance Sheet 24demonstração de Resultados Income Statement 26demonstração de Fluxos Monetários Cash-Flow Statement 28anexo às demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statement 30

EspÍrItos DE HIpopótamoHipopótamo: o terceiro mamífero terrestre mais pesado. É um animal semi-aquático, que se reproduz e dá à luz dentro de água. apesar da sua forma rotunda e curtas pernas, atinge facilmente velocidades superiores à de um homem. animal muito agressivo, é tido como um dos mais ferozes do planeta.

HIppo SpIRItS

Hippo: the third largest land mammal by weight. Semi-aquatic animals, for which reproduction and child birth both occur in water. Despite its stocky shape and short legs, it can easily outrun a human. Very aggressive, the hippos are often regarded as one of the most ferocious animals on earth.

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Rui Alpalhão Tiago M AguasJoão Safara

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Collin McDonaldAna CostaNuno Trindade

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Investment CommitteeJoão paulo Batista Safara

Sir thomas d’Eyncourt John thompson

Vasco telmo pereira Lopes Correia

Custodian BankBanco Invest, SA

ValuerspVW – price, Worth and Value – Avaliação Imobiliária, Lda.

Cushman & Wakefield – Consultoria Imobiliária, Unip. Lda.

Jones Lang LaSalle – Sociedade de Avaliações Imobiliárias, Unip. Lda.

Worx Consultoria, Lda.

AuditorpricewaterhouseCoopers & Associados – SRoC, Lda.

portfolioNumber of investments: 11

total gross leasable area: 44.287 sqm

Number of tenants: 5

Location of investments: portugal (Guimarães, Lisboa, Monção, palmela,

tondela, torres Novas, Vila Nova de Cerveira, Vila Nova de Gaia, Vila Verde,

Vizela)

Comité de InvestimentosJoão Paulo Batista Safara

Sir Thomas d’Eyncourt John Thompson

Vasco Telmo Pereira Lopes Correia

Banco depositárioBanco Invest, SA

avaliadoresPVW – Price, Worth and Value – Avaliação Imobiliária, Lda.

Cushman & Wakefield – Consultoria Imobiliária, Unip. Lda.

Jones Lang LaSalle – Sociedade de Avaliações Imobiliárias, Unip. Lda.

Worx Consultoria, Lda.

auditorPricewaterhouseCoopers & Associados – SROC, Lda.

CarteiraNúmero de investimentos: 11

Área bruta locável total: 44.287 m²

Número de Inquilinos: 5

Localização dos Investimentos: Portugal (Guimarães, Lisboa, Monção,

Palmela, Tondela, Torres Novas, Vila Nova de Cerveira, Vila Nova de

Gaia, Vila Verde, Vizela)

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Business Environment

officesIn the main European markets, office prime rents fell in 2008. the

European office Rental Index released by Jones Lang LaSalle fell 2.4% in

2008. In a market where the cost of capital is rising, the impact of this fall

on the value of the assets was clearly very negative.

In Lisbon, the office market had ended 2007 in countercycle with the

main European markets, with vacancy rates falling and prime rents rising,

all this driven by a growing absorption and the offer of new spaces very

limited. In 2008, the absorption began to rise, surpassing 200,000 sqm

for only the second time ever (figure 1). Due to its singular nature, one

must mention the impact on this statistic of the occupation of 62,000

sqm in the office park Expo by the Ministry of Justice. If this transaction

were excluded, the occupancy rate of 2008 would be essentially the

same as 2006. With new supply being practically on the same level

of the previous year, one observed once more strong fundamentals in

the market. therefore, Lisbon was one of the European markets with

an appreciation of the prime rents during the year of around 2.4%

according to Jones Lang LaSalle. It should however be noted that despite

this pleasant annual performance, the numbers of the fourth quarter

registered a fall similar to that of almost all European markets.

ambiente de Negócio

EscritóriosNos principais mercados europeus, as “prime rents” de escritórios

desceram em 2008. O “European Office Rental Índex” divulgado pela

Jones Lang LaSalle caíu 2.4% em 2008. Numa conjuntura de custo do

capital crescente, o impacto desta descida de valor dos activos foi,

necessariamente, muito adverso.

Em Lisboa, o mercado de escritórios havia fechado o ano de

2007 em contraciclo com os principais mercados europeus, com

“vacancy rates” a descer e “prime rents” a subir, sob o impulso de

uma absorção em crescimento e de nova oferta de espaços de

pouca monta. Em 2008 a absorção voltou a subir, ultrapassando

os 200.000 m² pela segunda vez na história (figura 1). Pela sua

natureza singular, é de referir o impacto que tem nesta estatística

a ocupação de 62.000 m² no “Office Park Expo” pelo Ministério da

Justiça, sendo certo que mesmo expurgando esta transacção o nível

de ocupação de 2008 ficaria sensivelmente idêntico ao nível de

2006. Com a nova oferta praticamente aos níveis do ano anterior,

observaram-se, de novo, fundamentais fortes no mercado. Assim,

Lisboa foi um dos mercados europeus que registou apreciação das

“prime rents” durante o ano, de 2,4% segundo a Jones Lang LaSalle.

Deve referir-se, no entanto, que não obstante este agradável

desempenho anual, os valores do quarto trimestre registaram

uma descida, à semelhança do que aconteceu em quase todos os

mercados europeus.

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Figure 1: “take up” and annual supply, Lisbon office market (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle,

analysis by FundBox)

the value of prime rents was set, during December and once more

according to Jones Lang LaSalle, at €21.00/sqm/month, the second

lowest value in the 34 markets covered by the European office Rental

Index (figure 2).

Figura 1: “Take up” e oferta anuais, mercado de escritórios de Lisboa (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman,

Jones Lang LaSalle, análise FundBox)

O valor das “prime rents” fixou-se, em Dezembro e ainda segundo a

Jones Lang LaSalle, em €21,00/m²/mês, o segundo valor mais baixo

entre os 34 mercados cobertos pelo “European Office Rental Index”

(figura 2).

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Figure 2: prime office rents, 31 December 2008 (source: Jones Lang LaSalle, analysis by FundBox)

once more, this extremely solid combination of Fundamentals was not

however transferred to the investment market, in which activity was

very limited. CBRE estimates that the total real estate investment value

reached €700 million, representing a 50% fall in relation to the activity

registered in 2007.

Figura 2: “Prime office rents”, 31 de Dezembro de 2008 (fonte: Jones Lang LaSalle, análise FundBox)

Mais uma vez, esta extremamente sólida combinação de

fundamentais não se transmitiu, no entanto, ao mercado de

investimento, no qual a actividade foi muito reduzida. A CBRE estima

que o volume total de investimento imobiliário tenha ascendido a

€700 milhões, representando uma descida de 50% em relação à

actividade registada em 2007.

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Retail

Despite de recessive economy, the portuguese retail market did not invert

its growth tendency in 2008 (figure 3); having the Economist Intelligence

Unit estimated a growth of 4.6% which was marginally superior to that

seen in 2007 (3.9%).

Figure 3: sales volume in the portuguese retail market, 2004-2008 (source: Economist Intelligence Unit)

the amount of lottable space also grew, proportionally higher than the

market. According to Jones Lang Lasalle, the portuguese shopping mall

market grew in 2008 by 13% following an increase of 280,000 sqm

in gross leasable area (“GLA”). the number of shopping malls operating

in portugal at the end of the year reached 134, nine of which were

inaugurated in 2008. Amongst the new openings, we highlight due to

their size the Ikea Mar Shopping (103,500 sqm of GLA) and the palácio do

Gelo, developed by Visabeira in Viseu with 73,500 sqm of GLA.

the number of operating retail parks grew in 2008 with the opening of

5 new parks, raising the total number to 20 and offering a total GLA of

561,000 sqm, of which 47,285 sqm (9% of the initial stock) were parks

opened in 2008.

retalho

Apesar da conjuntura recessiva, o mercado português de retalho

não inverteu em 2008 a sua tendência de crescimento (figura 3),

estimando a Economist Intelligence Unit um crescimento de 4,6%,

marginalmente acima do verificado em 2007 (3,9%)

Figura 3: volume de vendas no mercado de retalho português, 2004-2008 (fonte: Economist Intelligence Unit)

O número de superfícies cresceu também, e mais que

proporcionalmente ao crescimento do mercado. O mercado

português de centros comerciais cresceu em 2008, segundo a Jones

Lang Lasalle, 13%, na sequência de um aumento de 280.000 m²

na área bruta locável (“ABL”). O número de centros comerciais em

funcionamento em Portugal atingia, no final do ano, 134, nove

dos quais inaugurados em 2008. De entre as novas aberturas,

destacaram-se pela sua dimensão o Mar Shopping da Ikea (103.500

m² de ABL) e o Palácio do Gelo, promoção da Visabeira em Viseu com

73.500 m² de ABL.

Também o número de “retail parks” em actividade aumentou em

2008, com a abertura de 5 novos parques, elevando o número total a

20, oferecendo um total de 561.000 m² de ABL, dos quais 47.285 m²

(9% do “stock” inicial) nos parques abertos em 2008.

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therefore, in 2008, there was more retail space competing for the same

sales volume. According to Jones Lang LaSalle, considering only shopping

malls, the portuguese density (of 232 sqm per thousand inhabitants) was

essentially the same as the Spanish and 25% superior to the European

average (of 186 sqm per thousand inhabitants).

Houve assim, em 2008, mais superfícies a competir pelo mesmo

volume de vendas. Considerando apenas centros comerciais, e

sempre segundo a Jones Lang LaSalle, a densidade portuguesa (de

232 m² por mil habitantes) era, no final de 2008, sensivelmente

igual à espanhola e 25% superior à média europeia (de 186 m² por

mil habitantes).

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Fund Activity

2008 was the Fund’s first financial year since it was launched on

March 10th with an initial subscription of €5 million. It sought to

create a diversified portfolio of portuguese properties, financed by the

implementation of a progressive capitalization plan as the projected

investments developed.

During the course of the financial year, the Fund performed satisfactorily

its investment plan, having made eleven acquisitions with a total value of

€90.9 million, as shown in chart 1.

chart 1: investments

Given the volume of investments made, the adequate capitalization

of the Fund recommended a capital increase from the investor, the

latter having indeed subscribed said capital increase and raising the

Fund’s capital to €35.6 million.

actividade do Fundo

2008 foi o primeiro exercício do Fundo, lançado a 10 de Março, com

uma subscrição inicial de €5 milhões, e visando a constituição de

uma carteira diversificada de propriedades portuguesas, financiada

por via da implementação de um plano de capitalização progressiva,

à medida do desenvolvimento dos investimentos projectados.

Ao longo do exercício o Fundo cumpriu satisfatoriamente o seu plano

de investimentos, tendo realizado onze aquisições, num total de

€90,9 milhões, como exposto no quadro 1.

quadro 1: investimentos

Atento o volume de investimentos efectuado, a adequada

capitalização do Fundo recomendou o recurso ao investidor, que

subscreveu, em Setembro, um aumento de capital que elevou o

capital do Fundo para €35,6 milhões.

data activo localização tipoinvestimento (€ milhões) financiamento

date Asset location typeinvestment (€ millions) financing

Junho / Julho seis supermercados Feira NovaVila Verde, Torres Novas, Tondela, Vizela, Vila Nova de Cerveira, Monção

retalho 40,8Caixa Geral de Depósitos e Banco Invest

June / July

six Feira Nova supermarketsVila Verde, torres Novas, tondela, Vizela, Vila Nova de Cerveira, Monção

retail 40.8Caixa Geral de Depósitos e Banco Invest

Julho showroom Palmela logística 3,3 n.a.

July showroom palmela logistics 3.3 n.a.

Outubro duas lojas Rádio Popular Guimarães, Gaia retalho 8,9 Eurohypo

october two Rádio popular stores Guimarães, Gaia retail 8.9 Eurohypo

Outubro sede Anacom Lisboa escritórios 14 Eurohypo

october Anacom HQ Lisboa offices 14 Eurohypo

Outubro sede Novabase Lisboa escritórios 23,9 Eurohypo

october Novabase HQ Lisboa officess 23.9 Eurohypo

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the portfolio displayed at the end of the financial year has gross yield of

6.7%, duly broken down in chart 2.

Chart 2: appraisals, rents and yields on 31.12

A carteira constituída apresentava, no final do exercício, um “yield”

bruto de 6,7%, com a desagregação patente no quadro 2:

Quadro 2: avaliações, rendas e “yields” a 31.12

ImóveisValor Venal

(€, a 31.12)renda anual Bruta

(€, a 31.12) Yield Bruto

PropertiesMarket Value (€, on 31.12)

Gross Annual Rent (€, on 31.12) Gross Yield

Feira Nova – Monção Feira Nova – Monção 6.405.000 428.800 6,7%

Feira Nova – Tondela Feira Nova – tondela 6.475.000 428.800 6,6%

Feira Nova – Torres Novas Feira Nova – torres Novas 7.385.000 489.100 6,6%

Feira Nova - Vila Nova Cerveira Feira Nova - Vila Nova Cerveira 7.210.000 482.400 6,7%

Feira Nova - Vila Verde Feira Nova - Vila Verde 6.625.000 442.200 6,7%

Feira Nova – Vizela Feira Nova – Vizela 6.905.000 462.300 6,7%

Stuttcar Palmela Stuttcar palmela 3.330.000 238.620 7,2%

Rádio Popular Guimarães Rádio popular Guimarães 3.152.000 244.800 7,8%

Rádio Popular Gaia Rádio popular Gaia 5.766.500 448.800 7,8%

Sede Novabase Sede Novabase 23.670.533 1.484.160 6,3%

Sede Anacom Sede Anacom 13.877.500 934.545 6,7%

total 90.801.533 6.084.525 6,7%

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the portfolio generated income of €2.2 million and, taking into

consideration potential capital gains and losses, the result was €2.1

million. this margin was, however, insufficient to cover the financing costs

and the acquisition costs that were incurred, which meant that the net

results were negative, namely revealing a loss of €1,686,752. the Return

on Equity was accordingly -8.7%, the product of a net yield of 1.7%,

a residual potential capital loss of -0.2% and a very negative leverage

margin of -10.2%, the latter resulting from the negative confrontation

between the low yield that is natural of a starting-off year and expensive

financing (figure 4).

Figure 4: Breakdown of RoE (source: analysis by FundBox)

A carteira gerou rendimentos de €2,2 milhões, e, considerando mais

e menos-valias potenciais, gerou um resultado de €2,1 milhões.

Esta margem foi, todavia, insuficiente para cobrir os custos de

financiamento e os custos de aquisição incorridos, pelo que os

resultados líquidos foram negativos, com relevação de um prejuízo

de €1.686.752. O “Return on Equity” resultante foi de -8,7%,

produto de um “net yield” de 1,7%, de uma marginal menos-valia

potencial na carteira de -0,2% e de uma “leverage margin” muito

negativa de -10,2%, esta resultante do confronto adverso entre o

reduzido “yield” próprio de um ano de arranque e de financiamentos

dispendiosos (figura 4).

Figura 4: Decomposição do RoE (fonte: análise FundBox)

Returnon Equity

Net Yield Capital PotentialGains

LeverageM a r g i n

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Forecast for 2009

Sertorius was launched as an ambitious plan, namely the creation of a

diversified portfolio of €150 to €200 million in portuguese commercial

properties, which corresponds to an important part of the investment

plan that was at one time designed for Viriatus, a fund that the Sertorius

investors sold during this financial year. the Management Company hopes

that in 2009 it will acquire some more assets, even if it represents a

smaller investment than the launch year. It will also dedicate its efforts

towards the optimization of the return on the investments made.

perspectivas para 2009

O Sertorius foi lançado com um plano ambicioso, de constituição de

uma carteira diversificada de €150 a €200 milhões de propriedades

comerciais portuguesas, que corresponde a parte importante do

plano de investimentos em tempos configurado para o Viriatus,

fundo que os investidores no Sertorius alienaram durante este

exercício. A Sociedade Gestora espera em 2009 vir a adquirir mais

alguns activos, ainda que representando investimento inferior ao

do ano de arranque, e dedicará os seus esforços à optimização do

retorno dos investimentos feitos.

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Acknowledgements

the Management Company’s Board of Directors wishes to extend its

thanks to:

• Banco Invest, for its important contribution as Custodian Bank;

• the Securities Market Commission, for the assistance given;

• the Expert valuers whose experience and knowledge greatly benefited

the Fund;

• the Fund Auditor, for the zeal placed in accompanying the operations.

Lisbon, 2 March 2009

on behalf of the Management Company’s Board of Directors,

Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, president of the Executive

Committee

João paulo Batista Safara, Member of the Executive Committee

Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Member of the Executive

Committee

agradecimentos

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja

apresentar os seus agradecimentos:

• Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco

Depositário;

• À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração

prestada;

• Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e

conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou;

• Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da

actividade.

Lisboa, 2 de Março de 2009

Em representação do Conselho de Administração da Sociedade

Gestora,

Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão

Executiva

João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva

Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão

Executiva

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contas

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BaLaNÇo (valores em euros)

aCtIVo

Código Designação Nota

31/12/2008

Bruto mv/af mv/ad Líquidoactivos imobiliários

32 Construções 1 e 3 90,892,613 222,252 313,332 90,801,533total de activos imobiliários 90,892,613 222,252 - 90,801,533contas de terceiros

414+...+419 Outras contas de devedores - - - - total dos valores a receber - - - - disponibilidades

12 Depósitos à ordem 7 1,402,620 - - 1,402,620total das disponibilidades 1,402,620 - - 1,402,620acréscimos e diferimentos

51 Acréscimo de proveitos - - - - 52 Despesas com custo diferido 14 b) 164,934 - - 164,93458 Outros acréscimos e diferimentos - - - -

total dos acréscimos e diferimentos activos 164,934 - - 164,934total do activo 92,460,166 222252.13 313,332 92,369,086total do número de unidades de participação 8,064,527

passIVo

Código Designação Nota 31-12-2008Capital do fundo

61 Unidade de participação 2 40,322,63562 Variações patrimoniais 2 (4,722,636)64 Resultados transitados - 65 Resultados distribuídos 2 (6,813)DR Resultados líquidos do período 2 (1,686,752)

Total do capital do fundo 33,906,434Contas de terceiros

423 Comissões e outros encargos a pagar 14 c) 51,344424+...+429 Outras contas de credores 14 c) 677,036432 Empréstimos não titulados 14 c) 56,017,216

Total dos valores a pagar 56,745,596Acréscimos e diferimentos

53 Acrécimo de custos 14 d) 65,21156 Receitas com proveito diferido 14 d) 562,89958 Outros acréscimos e diferimentos 13 1,088,946

Total dos acréscimos e diferimentos passivos 1,717,056Total do passivo 92,369,086 Valor unitário da unidade de participação 4.204

O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS A COMISSÃO EXECUTIVA

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BaLaNCE sHEEt (values in Euros)

assEts

Code Description Note

31/12/2008

Gross Cg/af cl/ad NetReal Estate Assets

32 Constructions 1 e 3 90,892,613 222,252 313,332 90,801,533Total real estate assets 90,892,613 222,252 - 90,801,533Third Party Accounts

414+...+419 Other debtor accounts - - - - Total receivables - - - - Cash and Cash Equivalents

12 Demand deposits 7 1,402,620 - - 1,402,620Total cash and cash equivalents 1,402,620 - - 1,402,620Accruals and deferrals

51 Accrued revenues - - - - 52 Expenses with deferred cost 14 b) 164,934 - - 164,93458 Other accruals and deferrals - - - -

Total asset accruals and deferrals 164,934 - - 164,934Total Assets 92,460,166 222252.13 313,332 92,369,086 Total Number of Units 8,064,527

LIaBILItIEs

Code Description Note 31-12-2008Fund Equity

61 Investment units 2 40,322,63562 Variations in worth 2 (4,722,636)64 Results carried over - 65 Distributed results 2 (6,813)DR Net period results 2 (1,686,752)

Total fund equity 33,906,434Third Party Accounts

423 Fees and other payable charges 14 c) 51,344424+...+429 Other creditor accounts 14 c) 677,036432 Untitled loans 14 c) 56,017,216

Total payables 56,745,596Accruals and Deferrals

53 Accrued expenses 14 d) 65,21156 Receipts with deferred revenue 14 d) 562,89958 Other accruals and deferrals 13 1,088,946

Total liabilities accruals and deferrals 1,717,056Total Liabilities 92,369,086 Value of Each Unit 4.204

THE ACCOUNTANT THE EXECUTIVE COMMITTEE

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DEmoNstraÇÃo Dos rEsULtaDos (valores em euros)

Custos e perdas

Código Designação Nota 2007Custos e perdas correntesJuros e custos equiparados

711+718 De operações correntes 1,443,387719 De operações extrapatrimoniais 3,675

Comissões724+...+728 Outras, de operações correntes 14 a) 118,818

Perdas oper. financeiras e act. imobiliárias733 Em activos imobiliários 313,332739 Em operações extrapatrimoniais 13 972,546

Impostos7411+7421 Impostos sobre o rendimento 14 f) 451,4587412+7422 Impostos indirectos 14 f) 125,201

Provisões do Exercício76 Fornecimentos e serviços externos 67,53577 Outros custos e perdas correntes 5,259

Total dos custos e perdas correntes (A) 3,501,211Custos e perdas eventuais

78 Outras perdas eventuais 14 g) 695,991Total dos custos e perdas eventuais (C) 695,991Resultado líquido do períodoTOTAL 4,197,202

83+86-73-76 Resultado dos activos imobiliários 2,038,944B-A+742 Resultados correntes (990,761)D-C Resultados eventuais (695,991)

proveitos e Ganhos

Código Designação Nota 2007Proveitos e ganhos correntesJuros e proveitos equiparados

811+...+818 Outros, de operações correntes 12 57,156819 De operações extrapatrimoniais 33,484

Ganhos oper. financeiras e act. imobiliárias833 Em Activos imobiliários 222,25286 Rendimentos de imóveis 12 2,197,559

Total dos proveitos e ganhos correntes (B) 2,510,451Proveitos e Ganhos EventuaisTotal de Proveitos e Ganhos Eventuais - Resultado líquido do período 1,686,781TOTAL 4,197,232

B+D-A-C+742 Resultado antes do imposto sobre o rendimento 2,138,239B+D-A-C Resultado líquido do período 29

O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS A COMISSÃO EXECUTIVA

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INComE statEmENt (amounts in Euros)

Expenses and Losses

Code Description 2008 2007operating expenses and lossesinterest and Similar expenses

711+718 of Operating Activities 1,443,387719 Of Extra-Patrimonial Activities 3,675

Fees724+...+728 Other - Operating Activities 14 a) 118,818

Real Estate Activ. And Financ. Oper. Losses733 In Real Estate Assets 313,332739 In Extra-patrimonial Activities 13 972,546

Taxes7411+7421 Income Taxes 14 f) 451,4587412+7422 Indirect Taxes 14 f) 125,201

FY Provisions76 Supplies and External Services 67,53577 Other Operating Expenses and Losses 5,259

Total Operating Expenses and Losses (A) 3,501,211Non-Recurring Expenses and Losses

78 Other Non-Recurring Losses 14 g) 695,991Total Non-Recurring Expenses and Losses (C) 695,991Net Period ResultTOTAL 4,197,202

83+86-73-76 Real Estate Asset Results 2,038,944B-A+742 Operating Results (990,761)D-C Non-Recurring Results (695,991)

revenues and Gains

Code Description 2008 2007Operating Revenues and GainsInterest and Similar Revenue

811+...+818 Other - Operating Activities 12 57,156819 Of Extra-Patrimonial Activities 33,484

Financ. Op. and Real Estate Asset Gains833 In Real Estate Assets 222,25286 Real Estate Asset Income 12 2,197,559

Total Operating Revenues and Gains (B) 2,510,451Non-Recurring Revenues and GainsTotal Non-Recurring Revenues (D) - Net Period Result 1,686,781TOTAL 4,197,232

B+D-A-C+742 Pre-Income Tax Results 2,138,239B+D-A-C Net Period Result 29

THE ACCOUNTANT THE EXECUTIVE COMMITTEE

28 › Sertorius


Demonstração dos Fluxos monetários (valores em Euros)

Discriminação dos Fluxos 2008OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDORECEBIMENTOS:Subscrição de Unidades de Participação 35,599,999PAGAMENTOS:Resgates de Unidades de ParticipaçãoRendimentos pagos a participantes 6,813Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação 35,593,186OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOSRECEBIMENTOS:Rendimentos de Activos Imobiliários 3,160,956Alienação de Activos Imobiliários 0Adiantamento por alienação de activos Imobiliários 0PAGAMENTOS:Aquisição de Activos Imobiliários 86,494,551Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários 302,510Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários 27,040Adiantamentos p/ compra de Activos Imobiliários 4,080,000Outros Pagamentos de Valores ImobiliáriosFluxo das Operações sobre Valores Imobiliários -87,743,145OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTERECEBIMENTOS:Juros de Depósitos Bancários 79,209Outros Recebimentos CorrentesEmpréstimos Obtidos 69,357,373PAGAMENTOS:Comissão de Gestão 33,694Comissão de Depósito 4,533Impostos e Taxas 325,707Pagamento de juros de empréstimos obtidos 1,396,679Pagamento de capital de empréstimos obtidos 13,340,156Outros Pagamentos Correntes 899,632Fluxo das Operações de Gestão Corrente 53,436,180OPERAÇÕES EVENTUAISRECEBIMENTOS:Ganhos ExtraordináriosGanhos Imputáveis a exercícios anterioresRecuperação de incobráveisOutros Recebimentos de Operações Eventuais 116,400PAGAMENTOS:Perdas Extraordinárias 0Perdas Imputáveis a exercícios anteriores 0Outros Pagamentos de Operações Eventuais 0Fluxo das Operações Eventuais 116,400Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) 1,402,620Disponibilidades no Início do Período (B) 0Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) 1,402,620O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS A COMISSÃO EXECUTIVA

Sertorius › 29


Cash Flow statement (values in Euros)

Itemization of Flows 2008ASSETS:Subscription of Investment Units 35,599,999PAYMENTS:Investment Unit RedemptionsIncome paid to Unitholders (6,813)Flows Related to Unit Operations 35,593,186REAL ESTATE ASSET OPERATIONSRECEIPTS:Real Estate Asset Revenue 3,160,956Sale of Real Estate Assets 0PAYMENTS:Acquisition of Real Estate Assets (86,494,551)Expenses related to Real Estate Asset Acquisition (302,510)Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets (27,040)Advances for Acquisition of Real Estate (4,080,000)Other Real Estate Related PaymentsFlows Related to Real Estate Asset Operations (87,743,145)GENERAL OPERATING ACTIVITIESRECEIPTS:Interest from Bank Deposits 79,209Other Operating ReceiptsBank Loans PAYMENTS:Management Fee (33,694)Custodian Fee (4,533)Taxes and State Fees (325,707)Payment of interest on loans obtained (1,396,679)Payment of capital of loans obtained (13,340,156)Other Operating Payments (899,632)Flows of General Operating Activities -15,921,193NON-RECURRING ACTIVITIESRECEIPTS:Other Non-Recurring Receipts 116,400PAYMENTS:Non-Recurring Losses - Losses carried over from previous FY’s - Other Non-Recurring Payments - Flows of Non-Recurring Operations 116,400FY Cash Flow Balance (A) -67,954,753Cash and Cash Equivalents at FY Start (B) - Cash and Cash Equivalents at FY End (C) = (B)+(A) NI (ix) -67,954,753THE ACCOUNTANT THE EXECUTIVE COMMITTEE

anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2008(Valores expressos em Euros)

Nota introdutóriaO Sertorius é um fundo fechado de investimento imobiliário, de

distribuição integral, gerido pela Fund Box – Sociedade Gestora

de Fundos de Investimento Imobiliários, SA. A sua constituição foi

autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 13

de Dezembro de 2007, tendo iniciado a sua actividade no dia 7 de

Março de 2008.

A actividade do Fundo está regulamentada pelo Decreto-Lei n.º

60/2002, actualizado pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, que estabelece

o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliários, e consiste

em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma

valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de

uma carteira de valores predominantemente imobiliários.

O Banco Invest, SA (anteriormente denominado Banco Alves Ribeiro,

SA) assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade,

tem a custódia de todos os activos mobiliários, sendo todas as

aplicações do Fundo realizadas com este Banco.

Bases de apresentaçãoAs demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço,

Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos

Monetários, foram elaboradas e estão apresentadas segundo o

disposto no Regulamento da CMVM n.º 2/2005, de 14 de Abril, o

qual estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos

Fundos de Investimento Imobiliário.

O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação

que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas

demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas

úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento.

Annex to the Financial Statements on December 31st, 2008 (Values in Euros)

Introductory NoteSertorius is a closed end real estate investment fund, of integral

distribution, managed by Fund Box – Sociedade Gestora de Fundos de

Investimento Imobiliários, SA. Its establishment was authorised by the

Securities Market Commission on December 13th, 2007, and it began its

activities on March 7th, 2008.

the Fund’s activity is regulated by Law-Decree no. 60/2002, updated by

Law-Decree no. 13/2005 that establishes the legal framework for real

estate investment funds and consists in obtaining, on a medium to long

term basis, the increasing appreciation of the assets through the creation

and management of a investment portfolio made up of predominantly real

estate assets

Banco Invest, SA (previously called Banco Alves Ribeiro, SA) assumes the

role of the custodian of the Fund and, in that capacity, has the custody of

all securities and all the Fund’s investments are made with this Bank.

presentation Backgroundthe financial statements, composed of the Balance Sheet, Income

Statement and Cash-Flow Statement were drafted and presented in

accordance with the terms of the CMVM Regulation no. 2/2005, of April

14th, which regulates the standards that Real Estate Investment Fund’s

accounting must comply with.

Said Regulation requires the disclosure of information which will permit

the analysis and commentary of the values included in the financial

statements, as well as any other information that may be deemed useful

for the Investment Funds’ participants.

30 › Fundo Fechado de Investimento Imobiliário sertorius Closed end Real Estate Investment Fund Sertorius

espírito de Hipopótamo RelatóRio de geStão exeRcício de 2008 | Hippo Spirits MaNageMeNt RePoRt 2008 FiNaNcial YeaR

O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento

n.º 2/2005, pelo que as notas 1 a 13 previstas que não constam neste

anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou

situações a reportar. A Nota introdutória e a Nota 14 são incluídas com

outras informações relevantes para a compreensão das demonstrações

financeiras em complemento às Notas 1 a 13.

principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricosi. Comissão de Gestão

A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título de

serviços prestados pela sociedade gestora.

De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada

diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,10% sobre o activo

total do fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor

mínimo anual de €60,000 e valor máximo anual de €250,000.

ii. Comissão de Depósito

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco

Depositário referente aos serviços prestados ao Fundo.

Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada

diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,0875% sobre a

média aritmética simples do activo total. A comissão é cobrada duas

vezes por ano e tem um valor mínimo de €12,500.

iii. Taxa de Supervisão

Na sequência do decreto-lei n.º 183/2003, de 19 de Agosto, que alterou o

Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado

pelo decreto-lei n.º 473/99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria

n.º 913-I/2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram

a ser obrigados a pagar uma taxa de 0.00266% aplicada sobre o valor

líquido global do Fundo correspondente ao ultimo dia útil do mês, não

podendo a colecta ser inferior a €200 nem superior a €20.000.

the present Annex’s structure complies with that stipulated in Regulation

no. 2/2005, and therefore notes 1 through 13 that are foreseen and not

included in this annex is due to the fact that they are either not applicable

or have irrelevant values and situations which do not require disclosure.

In addition to Notes 1 through 13, the introductory Note and Note 14 are

included with other relevant information for the better comprehension of

the financial statements.

Main accounting and valuemetric principles and i. Management Commission

the management commission represents a Fund encumbrance, on

account of the services provided by the management company.

According to the Management Regulations, this commission is calculated

daily by applying an annual fee of 0.10% on fund’s total assets. the fee

is charged quarterly and has a minimum annual value of €60,000 and a

maximum value of €250,000.

ii. Custodian Commission

this commission aims to compensate the Custodian Bank for services

rendered to the Fund.

According to the Management Regulation, this commission is calculated

daily by applying an annual rate of 0.0875% on the simple mathematical

average of the total assets. this commission is charged biannually and has

a minimum value of €12,500.

iii. Supervision Fee

Following Law-Decree no. 183 / 2003, of August 19th, that altered the

portuguese Securities Market Commission (CMVM) Statutes, approved by

Law-Decree no. 473/99, of November 8th, the CMVM issued a resolution

that was published as Decree no. 913-I/2003 of August 30th. this new

legislation made it necessary for Funds to pay a fee of 0.00266% on the

Fund’s overall net value on the last working day of the month, said fee

being no less than €200 and no more than 20,000€.

Fundo Fechado de Investimento Imobiliário sertorius Closed end Real Estate Investment Fund Sertorius › 31

espírito de Hipopótamo | Hippo Spirits | RelatóRio de geStão exeRcício de 2008 | MaNageMeNt RePoRt 2008 FiNaNcial YeaR

iv. Unidades de Participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor

Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação

em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o

somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades

de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e

distribuídos e o resultado líquido do período.

As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de

subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento

em que ocorre a subscrição.

v. Especialização dos exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio

contabilístico da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos

à medida que são geridos, independentemente da data do seu

recebimento ou pagamento.

vi. Regime Fiscal

Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos a tributação,

nos termos estabelecidos no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF),

a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a

natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos

participantes são líquidos de imposto.

Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à

excepção das Mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma

de 20% encontrando-se dispensados de retenção na fonte. Tratando-

se de Mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à

taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre Mais-

valias e as menos-valias realizadas no exercício.

iv. Investment Units

the value of each investment unit is calculated by dividing the total Net

Asset Value of the Fund by the number of investment units in circulation.

the net value of the assets corresponds to the sum of all the headings

of the Fund’s capital or, in other words, investment units, asset variations,

retained and carried over earnings and the net result of the period.

the “Asset Variations” result from the difference between the unit’s

subscription value and their base value at the time of their subscription.

v. Accruals Basis

the Fund registers its revenues and costs in accordance with the accrual

basis principle, whereby the former are recognized as they are obtained

and incurred regardless of whether they are actually received or paid.

vi. tax Regime

According to the tax Benefits Statute, taking into consideration the

nature of Real Estate Investment Funds, these are subject to autonomous

income tax. therefore, the income distributed to the unitholders is net of

tax.

the net real estate income obtained in portuguese territory, with the

exception of real estate capital-gains, is taxed at the autonomous rate of

20% and is not subject to tax withheld at the source. In situations of real

estate appreciation, it is taxed autonomously at the rate of 25%, which is

applied on 50% of the positive difference between the Capital-gains and

the Capital-losses over the financial year.



In relation to other non-real estate related revenues, these are taxed in

the following manner:

• the revenues obtained in portuguese territory that are not capital gains

are withheld at the source, as currently happens with individual tax

payers, and thus are received net of tax. In the event that the tax is

not withheld, the income is taxed at the rate of 25% on the net value

obtained during the financial year;

• the revenues obtained outside the portuguese territory that are not

capital gains are taxed, autonomously, at the rate of 20% if they are

revenues from debt securities, distributed profits and investment funds

and at the rate of 25% in the remaining situations;

• with regard to the capital-gains obtained in or outside portuguese

territory, these are subject to an autonomous rate of 10% on the

positive difference between the capital-gains and capital-losses

ascertained during the financial year.

on the tax determined in this way, the refunded tax paid to the

unitholders that are exempt of corporate income tax is also deducted.

the estimated tax on the generated income during the financial year,

including capital-gains, is recorded in the heading taxes in the income

statement. the income obtained, when not exempt, is thus considered by

its respective gross value in the heading Interest and equivalent gains.

the ascertainment of the tax must be made by the end of April of the

following financial year to which the income is related. this is subject to

the inspection and possible readjustment by the tax authorities during a

period of 4 years counting from the year to which they are related.

Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os

mesmos tributados da seguinte forma:

• Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam

Mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de

pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de

imposto ou, caso não estejam sujeitos a retenção na fonte, são

tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício;

• Os rendimentos obtidos fora do território português, que não

sejam Mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de

20%, tratando-se de rendimentos de títulos de dívida, lucros

distribuídos e de rendimentos provenientes de fundos de

investimento, e à taxa de 25% nos restantes casos;

• Relativamente às Mais-valias, obtidas em território português ou

fora, estão sujeitas a tributação autónoma, como se de pessoas

singulares se tratasse, à taxa de 10% sobre a diferença positiva

entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício.

Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos

participantes que sejam sujeitos passivos isentos de IRC.

O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados,

incluindo as Mais-valias, é registado na rubrica de Impostos da

demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não

isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros

e proveitos equiparados.

A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada pela

Sociedade Gestora até ao final do mês de Abril do exercício seguinte

àquele a que os rendimentos respeitam, ficando sujeita a inspecção

e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um

período de 4 anos contado a partir do ano a que respeitam.



Em conformidade com as alterações introduzidas pela Lei nº 53 –

A/2006 de 29 de Dezembro ao orçamento de Estado para 2007,

os imóveis integrados em fundos de investimento imobiliários

fechados de subscrição particular por investidores qualificados,

como é o caso do Fundo, de acordo com a definição estabelecida no

código de Valores Mobiliários, continuam a beneficiar de isenção no

Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e no Imposto Municipal sobre

Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

vii. Imóveis

Os imóveis para rendimento são apresentados no balanço pelo

seu valor de mercado, que se aproxima do valor de avaliação

determinado por dois avaliadores independentes designados nos

termos da lei, situando-se entre o valor de aquisição dos mesmos

e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de

avaliação.

Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas

amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efectuadas

com uma periodicidade mínima de dois anos, correspondentes a

mais e menos-valias não realizadas, são registados nas rubricas de

Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e Perdas em

operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, por

contrapartida do valor do imóvel registado no Activo.

O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido,

quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com

obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de

construção que alterem substancialmente as condições em que o

imóvel é colocado para arrendamento no mercado.

viii. Despesas com imóveis

As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e

serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica

de fornecimentos e serviços externos, líquidas das comparticipações

realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no

respectivo contrato de arrendamento, por forma a reflectir o valor

que é efectivamente suportado pelo Fundo.

In accordance with the alterations made to the 2007 State Budget,

introduced by Law no. 53-A/2006 of December 26th, the real estate

included in closed ended real estate investment funds privately

subscribed by qualified investors, as is the case with the present Fund

according to the definition established in the Securities Code, continue

to benefit form the exemption from Municipal property tax (IMI - Imposto

Municipal sobre Imóveis) and property transaction tax (IMt - Imposto

Municipal sobre Transmissóes Onerosas de Imóveis).

vii. Real Estate properties

the income generating real estate is inserted in the balance sheet by

its market value, that is closest to the valuation determined by two

independent valuers designated under the terms of the law, said value

being set somewhere between the respective acquisition value and the

simple average of the values determined in the valuation reports.

As is implicit in this form of valuation, the amortizations are not taken

into consideration. the adjustments that derive from the appraisals

made at least every two years, which correspond to the non-materialised

capital-gains and losses, are recorded in the headings Gains in financial

operations and real estate assets and Losses in financial operations and

real estate assets, respectively, as a counterpart of the property value

recorded in the Assets.

the value of the property corresponds to the acquisition value

added, when applicable, to the subsequent expenses incurred with

large remodelling and improvement works or with building work that

substantially alters the conditions in which the property is leased on the

market.

viii. Expenses with Real Estate properties

the expenses incurred with real estate proprieties related to the supply of

products and services provided by third parties are registered as costs in

the heading of “External Services and Supplies”, net of the contributions

made by some tenants, as foreseen in the rental agreement, so as to

accurately reflect the expense that is borne by the Fund.



ix. Demonstração dos fluxos monetários

Para efeitos da demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de

Caixa e seus equivalentes corresponde ao saldo de disponibilidades

em instituições de crédito.

Nota 1 – VaLIa potENCIaL Em ImóVEIs

Nota 2 – UNIDaDEs DE partICIpaÇÃo E CapItaL Do FUNDo

O Património do Fundo é representado por unidades de participação

iguais com um valor base de € 5 cada. A movimentação no Capital do

Fundo no exercício de 2008 foi a abaixo descrita:

ix. Cash-flow Statement

For the purposes of the cash-flow statement, the heading “Cash and Cash

Equivalents” corresponds to the balance of available on-hand funds held

with credit institutions.

NotE 1 – rEaL EstatE potENtIaL WortH

NotE 2 – UNIts aND FUND CapItaL

the Fund’s Assets are represented by identical units with a base value of

5€ each. the movements of Fund Capital during the 2008 financial year

were those shown below:



Imóveis Valor Contabilístico (a) média das avaliações (B) Valia potencial a-B

Feira Nova - Monção 6,405,000 6,405,000 0Feira Nova - Tondela 6,475,000 6,475,000 0Feira Nova - Torres Novas 7,385,000 7,385,000 0Feira Nova - Vila Nova Cerveira 7,210,000 7,210,000 0Feira Nova - Vila Verde 6,625,000 6,625,000 0Feira Nova - Vizela 6,905,000 6,905,000 0Suttcar Palmela 3,330,000 3,330,000 0Rádio Popular Guimarães 3,152,000 3,152,000 0Rádio Popular Gaia 5,766,500 5,766,500 0Edificio Caribbean 23,670,533 23,670,533 0Av. José Malhoa 12A a 12D 13,877,500 13,877,500 0total 90,801,533 90,801,533 0

Descrição No inicio subscrição Distribuição rendimentos resultados período No fimDescription At Start Subscription Income Distribution Period Results At EndValor Base Base Value 5,000,000 35,322,635 - - 40,322,635Dif. em Subscrições Dif. In Subscriptions - -4,722,636 - - -4,722,636Resultados Distribuídos Distributed Results - - -6,813 - -6,813Resultados Acumulados Accumulated Results - - - - -Resultados do Período period Results - - - -1,686,752 -1,686,752Soma Sum 5,000,000 30,599,999 -6,813 -1,686,752 33,906,434Nº unidades participação No. of units 1,000,000 8,064,527 8,064,527Valor unidade participação Unit value 5.00 3.794 4.204

Nota 3 – INVENtárIo Dos aCtIVos Do FUNDo NotE 3 – INVENtorY oF tHE FUND assEts



Descriçãoárea (m2)

Data de aquisição

preço de aquisição

Data da avaliação 1

Valor da avaliação 1

Data da avaliação 2

Valor da avaliação 2

Valor do Imóvel (em

euros)

Localização

país município

DescriptionArea

(sqm)Acquisition

DateAcquisition

PriceAppraisal

Date 1Appraisal

Value 1Appraisal

Date 2Appraisal

Value 2

Property Value (in

euros)

Location

Country County1. Imóveis situados em Estados da União Europeia Real Estate located in EU States 1.4 Construções Acabadas Finished Buildings 1.4.1 Arrendadas Rented Serviços ServicesFeira Nova - Monção 3644 Jun/08 6,401,684 Apr/08 6,360,000 Apr/08 6,450,000 6,405,000 Portugal MonçãoFeira Nova - Tondela 3587 Jun/08 6,401,684 Apr/08 6,450,000 Apr/08 6,500,000 6,475,000 Portugal TondelaFeira Nova - Torres Novas 1019 Jul/08 7,302,192 Apr/08 7,360,000 Apr/08 7,410,000 7,385,000 Portugal Torres NovasFeira Nova - Vila Nova Cerveira 3572 Jun/08 7,201,698 Apr/08 7,160,000 Apr/08 7,260,000 7,210,000 Portugal V. N. CerveiraFeira Nova - Vila Verde 3493 Jun/08 6,601,687 Apr/08 6,600,000 Apr/08 6,650,000 6,625,000 Portugal Vila VerdeFeira Nova - Vizela 3644 Jun/08 6,901,843 Apr/08 6,860,000 Apr/08 6,950,000 6,905,000 Portugal VizelaSuttcar Palmela 8775 Jul/08 3,301,960 Apr/08 3,300,000 May/08 3,360,000 3,330,000 Portugal LisboaRádio Popular - Guimarães 3485 Oct/08 3,154,033 Sep/08 3,125,000 Sep/08 3,179,000 3,152,000 Portugal PortoRádio Popular - Gaia 2277 Oct/08 5,768,593 Sep/08 5,533,000 Sep/08 6,000,000 5,766,500 Portugal PortoEdificio Caribbean 6741 Oct/08 23,864,578 Sep/08 23,341,066 Sep/08 24,000,000 23,670,533 Portugal LisboaAv. José Malhoa 12A a 12D 4195 Oct/08 13,992,661 Sep/08 13,495,000 Sep/08 14,260,000 13,877,500 Portugal LisboaTotal A 90,801,533

7. Liquidez Liquidity Moeda Currency Jurros Decorridos Incurred InterestValor Global Global Value

7.1. À Vista on Hand7.1.2. Depositos à Ordem Demand Deposits EURDO Banco CGD 2.221% EUR 263,518DO Banco Invest 2.575% EUR 1,139,101

B 1,402,6208 - Empréstimos Loans8.1 - Empréstimos Obtidos Loans obtainedEmprestimo CGD 5.564% 19/06/2008 a 19/06/2013 Loan CGD 5.564% 19/06/2008 to 19/06/2013 EUR -52,557 (26,520,000)Emprestimo Eurohypo 3.653% 15/10/2008 a 24/06/2010 Loan Eurohypo 3.653% 15/10/2008 to 24/06/2010 EUR -4,573 (15,022,216)Emprestimo Eurohypo 3.653% 15/10/2008 a 28/06/2010 Loan Eurohypo 3.653% 15/10/2008 to 28/06/2010 EUR -1,735 (5,700,000)Emprestimo Eurohypo 3.653% 15/10/2008 a 28/06/2010 Loan Eurohypo 3.653% 15/10/2008 to 28/06/2010 EUR -2,671 (8,775,000)

C (56,017,216)9. Outros Valores a Regularizar other Values to Settle9.1.2 Valores Activos Asset Values EUR 164,9339.2.2 Valores Passivos Liability Values EUR (2,445,438)

D (2,280,505)Valor líquido Global do Fundo: (A)+(B)+(C)+(D) = € 33,906,431

overall Fund Net Value: (A)+(B)+(C)+(D) = € 33,906,434

Nota 6 – cRitéRioS e PRiNcíPioS de valoRização

Os critérios e princípios de valorização estão descritos na Nota

introdutória.

Nota 7 – DIsCrImINaÇÃo Da LIqUIDEz Do FUNDo

Durante o exercício de 2008, as contas de Depósitos à Ordem no

Banco Depositário foram remuneradas, sendo que a 31 de Dezembro,

as contas com saldo superior a €50,000 estavam a ser remuneradas

a uma taxa de juro anual de 2,575%.

Nota 10 – DIVIDas a tErCEIros CoBErtas por GaraNtIas rEaIs

Note 6 – aPPReciatioN PRiNciPleS aNd cRiteRia

the appreciation principles and criteria are described in the introductory

note.

NotE 7 – ItEmIzatIoN oF tHE FUND’s LIqUIDItY

During the 2008 financial year, the Demand Deposits held with the

Custodian Bank earned interest. on December 31st, accounts with a

balance above €50.000 were earning an annual interest rate of 2.575%.

NotE 10 – DEBts to tHIrD partIEs CoVErED BY rEaL propErtY GaraN-

tIEs



rúbricas No inicio aumentos reduções No fimHeadings At Start Increases Decreases At EndDepósitos à Ordem Demand Deposits 0 1,402,620total total 0 1,402,620

Rúbrica de Balanço Valor Natureza das Garantias Prestadas Valor

Balance Heading Value Nature of Garanties Given ValueEmpréstimos não titulados 26,520,000 Garantia Hipotecária sobre os imóveis Feira Nova ( Tondela,Monção, V.N. Cerveira, Vizela, Torres Novas e Vila Verde) 41,005,000Non-titled loans Mortgages on Feira Nova real estate ( tondela,Monção, V.N. Cerveira, Vizela, torres Novas and Vila Verde)Empréstimos não titulados 29,497,216 Garantia Hipotecária sobre os imóveis Radio Popular ( Gaia e Guimarães), Edificio Carribean e Av. José Malhoa 46,466,533Non-titled loans Mortgages on Radio popular real estate ( Gaia e Guimarães), Edificio Carribean and Av. José MalhoaTotal total 56,017,216 87,471,533

Nota 12 – Impostos

Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do

art. 90.º n.º1 g) do CIRC.

Os rendimentos prediais, líquidos dos encargos de conservação e

manutenção efectivamente suportados, estão sujeitos a tributação

autónoma à taxa de 20%.

No exercício de 2008, o montante do imposto sobre rendimentos

prediais ascende a € 431,656.

Nota 13 – DIsCrImINaÇÃo Das rEspoNsaBILIDaDEs Com E DE tErCEIros

O fundo iniciou durante o exercício de 2008 a politica de utilização

de instrumentos financeiros derivado, sendo que , à data de 31 de

Dezembro, tinha contratado swaps de taxa de juro no montante

global de € 29,100,000. O objectivo destas operações consiste em

proceder à cobertura do risco da flutuação da taxa de juro contratada

nas operações de financiamento, sendo que os mesmos, contratados

ao Eurohypo, pressupõem o pagamento de uma taxa fixa e o

recebimento de uma taxa variável.

NotE 12 – taXEs

pursuant to article 90, no. 1 g) of the Corporate Income tax Code, real

estate income does not require tax to be withheld at the source.

the real estate income, net of the maintenance and repair costs actually

borne by the Fund, are subject to an autonomous taxation at the rate of

20%.

During the 2008 financial year, the amount of tax on real estate based

income amounts to € 431,656.

NotE 13 – ItEmIzatIoN oF tHE rEspoNsIBILItIEs WItH aND From tHIrD

partIEs

the fund began its 2008 financial year with a policy of using derivative

financial investments, and on December 31st, it had contracted interest

rate swaps with a total amount of € 29,100,000. the aim of these

operations consists in covering the risk of the interest rate fluctuation

contracted in the financing operations, the latter, having been contracted

with Eurohypo, assume the payment of a fixed rate and the receipt of a

varied rate.



Natureza dos rendimentos Impostos retidos rendimentosNature of Income Tax Withheld IncomeRendimentos de Capitais Capital related income 11,431 57,156Rendimentos Comerciais Commercial related income 8,371 33,484Rendimentos Prediais Real estate related income 2,197,559total 19,802 2,288,199

tipo de responsabilidade

Montantes (em euros) Amounts (in euros)

No inicio No fimType of Responsibility At Start At EndValores cedidos em garantias ( Ver nota 10) Amounts given as garanties ( See note 10) - 87,471,533Outras others - 28,127,454total - 115,598,987

Em 31 de Dezembro de 2008, o justo valor dos swaps contratados

à data ascende a € (975,546), cujo montante, tal como definido

pela CMVM, se encontra reflectido na rubrica de Outros acréscimos e

diferimentos do Passivo, por contrapartida de Perdas em operações

extrapatrimoniais em Resultados.

Nota 14 – oUtras INFormaÇõEs rELEVaNtEs para a aNáLIsE Das

DEmoNstraÇõEs FINaNCEIras

a) comissões

Os valores apresentados foram calculados com base nos valores

mínimos e máximos presentes no Regulamento de Gestão.

b) contas de acréscimos e diferimentos (activo)

O saldo da conta “Despesas com custo diferido” diz respeito encargos

de financiamento incorridos com as linhas de crédito junto do

EuroHypo e Caixa Geral de Depósitos.

c) contas de terceiros (Passivo)

As comissões a pagar reflectem as comissões de gestão, do

depositário e de supervisão a pagar à Sociedade Gestora, ao

Depositário e à CMVM, respectivamente, a serem liquidadas em

Janeiro de 2009.

on December 31st, 2008, the adjusted value of the contracted swaps

to this date is € (975,546), said amount, as defined by the CMVM, is

reflected in the heading “other liability accruals and deferrals” on account

of Losses in extra-patrimonial operations in Results.

NotE 14 – otHEr rELEVaNt INFormatIoN For tHE aNaLYsIs oF tHE

FINaNCIaL statEmENts

a) Fees/commissions

the values presented were calculated based on the minimum and

maximum values stated in the Management Regulation.

b) accruals and deferrals accounts (asset)

the balance of the account “Expenses with deferred cost” is related to

the encumbrances incurred with the financing through the credit line

obtained with EuroHypo and Caixa Geral de Depósitos.

c) third Party accounts (liability)

the payable commissions are related to the management, depository

and supervision commissions owed to the Management Company, the

Depository Bank and the portuguese Securities Market Commission,

respectively, to be paid in January 2009.



Comissões

Commissions 2008Comissão de Gestão Management Fee 55,684Comissão de Depósito Custodian Fee 32,989Taxa de Supervisão Supervision Fee 4,145total 92,818

A rubrica de outras contas de credores decompõem-se como segue:

O saldo apresentado na rubrica de empréstimos não titulados

corresponde a quatro linhas de crédito, três concedidas pelo banco

EuroHypo e uma pela Caixa Geral de Depósitos. As linhas de crédito

concedidas pelo EuroHypo, tiveram como objectivo financiar a

aquisição dos imóveis Av. José Malhoa, Caribbean e Rádio Popular de

Guimarães e de Gaia; A linha de crédito concedida pela CGD, com o

limite de €26.520.000, teve como objectivo financiar a aquisição de

um conjunto de seis superfícies comerciais “Feira Nova”.

D) CoNtas DE aCrÉsCImos E DIFErImENtos (passIVo)

As linhas de crédito utilizadas, referidas no parágrafo anterior, são

remuneradas pelo que, em Dezembro, na rubrica “Acréscimo de

custos” encontram-se especializados o custo dos juros bem como o

diferencial a pagar entre a taxa fixa e a taxa contratada contratadas

nos Swaps com o Eurohypo.

A rubrica “Receitas com proveito diferido” refere-se na íntegra

às rendas pagas em Dezembro de 2008 pelos arrendatários dos

imóveis, sendo que a totalidade dos inquilinos pagam a renda

antecipadamente.

O saldo de “Outros acréscimos e diferimentos”, refere-se,

essencialmente ao reconhecimento do justo valor dos swaps

contratados, tal como explicado na nota 13.

the heading “other creditor accounts” is broken down as follows:

the balance shown in the heading non-titled loans corresponds to four

credit lines, three granted by the Eurohypo bank and one by Caixa Geral de

Depósitos. the credit lines granted by Eurohypo had the aim of financing

the acquisition of real estate on Av. José Malhoa, Caribbean and Rádio

popular of Guimarães and of Gaia; the credit line granted by CGD, with a

limit of €26,520,000, had the aim of financing the acquisition of a set of

six commercial “Feira Nova” sites.

d) accruals and deferrals accounts (liability)

the credit lines used, mentioned in the above paragraph, earn interest

and therefore, in December, in the heading “Increase in costs” one can find

itemized the cost of interest as well as the difference to pay between

the fixed rate and the contracted rate arranged with the Swaps with

Eurohypo.

the heading “Receipts with deferred gain” is related fully to the rents paid

in December 2008 by the property tenants, since most tenants pay the

rent in advance.

the balance “other accruals and deferrals” is related essentially to the

recognition of the just value of the contracted swaps, as explained in note

13.



2008Imposto sobre o rendimento a pagar payable income tax 440,027Imposto s/ Valor Acrescentado Value Added tax 177,297Credores por fornecimentos e serviços externos Creditors on account of supplies and external services 59,711total 677,036

f) impostos

g) cuStoS e PeRdaS eveNtuaiS

Nesta rubrica estão contabilizados os custos incorridos pelo Fundo

derivados da prestação de serviços de assessoria jurídica e de

consultoria, relacionados com a actividade do Fundo, nomeadamente

no que se refere à aquisição de imóveis.

f) taxes

g) Non-Recurring costs and losses

this heading includes the costs incurred by the Fund associated with

legal counselling and consultancy services rendered and related to the

Fund activity, particularly in the acquisition of real estate.



2008Imposto sobre o rendimento ( Ver Nota 12) Income tax ( See Note 12) 451,458Imposto selo - Contratos de arrendamento Stamp tax - rental agreements 22,780Imposto Selo - Operações Financeiras Stamp tax - Financial operations 101,775Outros others 646total 576,659

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