guia de melhores prÁticas em avaliaÇÃo ... - … · a avaliação de um imóvel deve ser...

GUIA DE MELHORES PRÁTICASEM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

3

GUIA DE MELHORES PRÁTICAS EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Comissão Técnica Nacionalde Investimentos Imobiliários

São PauloJunho/2016

1ª Edição


Sumário INTRODUÇÃO E OBJETIVO ........................................................................................................................... 5

1. NORMAS E LEIS ...................................................................................................................................................... 7

1.1 NORMAS DA ABNT ........................................................................................................................................... 7

1.2 REQUISITOS MÍNIMOS RECOMENDÁVEIS PARA ELABORAÇÃO DO LAUDO ........... 7

2.3 LEI ANTICORRUPÇÃO ................................................................................................................................... 8

2. PRINCÍPIOS ................................................................................................................................................................ 9

2.1 QUALIFICAÇÃO TÉCNICA ............................................................................................................................. 9

2.2 CONDUTA ÉTICA .............................................................................................................................................. 9

2.3 INDEPENDÊNCIA .............................................................................................................................................. 10

2.4 TERMOS DE COMPROMISSO ................................................................................................................... 10

2.5 TRANSPARÊNCIA ............................................................................................................................................. 11

2.6 CONFIDENCIALIDADE ................................................................................................................................... 11

2.7 CONFLITO DE INTERESSE .......................................................................................................................... 11

3. A AVALIAÇÃO .......................................................................................................................................................... 13

3.1 METODOLOGIA ................................................................................................................................................... 13

3.2 PROCEDIMENTOS ............................................................................................................................................. 14

3.3 VISTORIA ................................................................................................................................................................. 15

3.4 LAUDO TÉCNICO/RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO .............................................................................. 16

3.5 VALOR ..................................................................................................................................................................... 17

3.6 DIVULGAÇÃO DO RELATÓRIO ................................................................................................................. 17

3.7 AMOSTRA .............................................................................................................................................................. 18

4. GLOSSÁRIO ................................................................................................................................................................ 19

5. COMISSÃO TÉCNICA NACIONAL DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS ................ 20


5

INTRODUÇÃO E OBJETIVO

Motivação

As Entidades Fechadas de Previdência Complementar (EFPC) têm o compromisso máximo de garantir o pagamento de benefícios a seus participantes de acordo com o regulamento de cada plano.

Os investimentos imobiliários se constituem em uma importante fonte de rentabilidade para essas instituições. Dessa forma, a criação de um guia de boas práticas de avaliação de imó-veis visa:

1) Contribuir para uma melhor prática de avaliação dos ativos imobiliários;

2) Padronizar princípios e procedimentos entre as entidades;

3) Assegurar, aos usuários, a confiança de que a avaliação foi elaborada com elevados padrões profissionais e de forma independente;

4) Auxiliar as entidades no sentido de busca pelo melhor desempenho e qualidade dos trabalhos dos avaliadores externos.

Aplicação deste Guia

O guia destina-se às EFPC que, nos termos da regulamentação vigente, demandam laudo de avaliação externo para balizar operações de compra, venda e locação de imóveis e para reavaliação patrimonial dos ativos imobiliários de suas carteiras.

Este guia visa apresentar as melhores práticas em avaliação imobiliária requeridas pelas entidades, sem caráter obrigatório e sem se sobrepor às normas vigentes. Assim, as EFPC poderão utilizá-lo como referência no relacionamento com os avaliadores contratados e demais agentes de mercado.


6


7

1. NORMAS E LEIS

1.1 Normas da ABNT

As avaliações devem atender às prescrições das normas internacionais tendo como referência a legislação e regras nacionais, obedecendo às determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em especial as partes 1, 2 e 4 da NBR 14.653.

1.2 Requisitos Mínimos Recomendáveis para Elaboração do Laudo

As EFPC estão sujeitas ao cumprimento de regras em relação à periodicidade e à forma de contabilização de seus ativos imobiliários determinadas pelo órgão regula-dor – PREVIC.

De acordo com a Instrução MPS/SPC Nº 34, de 24 de setembro de 2009, em vigor, as EFPC estão obrigadas a realizar avaliações imobiliárias de seus ativos, anualmen-te, de forma prefencial ou, pelo menos, a cada três anos. O resultado da reavaliação, positivo ou negativo, deve ser contabilizado, de uma única vez, na conta do respectivo ativo no prazo máximo de 180 dias, contados à partir da data de emissão do laudo, no mesmo exercício social a que se referir.

Ainda, em conformidade com a mesma norma, a avalia-ção para alienação dos investimentos imobiliários pre-cisa ter sido realizada em prazo inferior a 180 (cento e oitenta) dias.

Para fins de contabilização do valor de avaliação, o ava-liador deverá decompor o valor de mercado do imóvel em valor de terreno e benfeitoria. Para aquelas que op-tam por depreciar seus ativos, recomenda-se que seja utilizado o horizonte de 50 (cinquenta) anos para a vida útil-econômica do imóvel avaliando.

Dependendo da extensão da caracterização do imóvel avaliando, quantidade de dados de mercado efetivamente utilizados (amostra) e identificação destes, dentre outros fatores


8

estabelecidos pela norma ABNT 14.653-2, a avaliação será classificada com grau de fun-damentação nos níveis I, II ou III. Recomenda-se que as EFPC busquem preferencialmente estudos que apresentem grau de fundamentação e de precisão no mínimo no nível II (dois).

1.3 Lei Anticorrupção

Recomensa-se adoção de práticas de comprometimento dos Prestadores de Serviços com a inibição de atos de corrupção, devendo ser observado o que dispõe a Lei 12.846/13 no que tange às EFPC.


9

2. PRINCÍPIOS

2.1 Qualificação técnica

O avaliador de imóveis deve possuir qualificação técnica e experiência na área de avaliações, cumprindo todos os requisitos exigidos pelas autoridades reguladoras.

Também, deve atender aos requisitos de conhecimento te-órico da disciplina, experiência prática, conhecimento do mercado imobiliário, e possuir as habilidades necessárias para realizar a avaliação com competência.

Adicionalmente, deve manter-se atualizado, com qualificação contínua por meio de treinamentos e pesquisas de mercado, e somente aceitar trabalho para o qual esteja habilitado e capa-citado, assessorando-se de especialistas, quando necessário.

2.2 Conduta Ética

A conduta ética é um componente vital na prática de avaliação, sendo recomendável ao avaliador observar os valores éticos em escala global.

Os avaliadores devem agir sempre com integridade e evitar conflitos de interesse e quaisquer outras ações ou situações que sejam inconsistentes com suas obrigações profissionais.

Ao avaliador não é permitido ignorar, se for de seu conhecimento, que o imóvel está sujeito a qualquer risco (ambiental ou outros) à data de avaliação. Nesta situação, o avaliador deve aconselhar o proprietário a contratar uma inspeção ambiental ou aquela que couber no caso do risco identificado.

O avaliador jamais deve reproduzir trabalhos alheios publicados sem a devida citação. No caso de trabalhos ainda não publicados, será necessária a autorização para reproduzi-lo. Ao reproduzir, fazê-lo na íntegra, de modo a expressar corretamente o sentindo das teses desenvolvidas.

O avaliador deverá buscar sempre descrever o imóvel da forma mais fidedigna possível, acrescentando todo e qualquer detalhe relevante e que possa impactar no resultado final da avaliação. E, quando da reavaliação dos mesmos ativos, atentar para alterações ocorridas nas características do imóvel ao longo do tempo.


10

2.3 Independência

O avaliador deve agir com independência, integri-dade e objetividade.

Quando a avaliação tiver um propósito que define cri-térios específicos de independência, o avaliador deve estabelecer os critérios exigidos e confirmar que se enquadra nas condições do contrato a ser firmado.

O avaliador deverá assessorar com independência o contratante, com o objetivo de retratar a reali-dade.

2.4 Termos de Compromisso

O acordo deve estabelecer a relação comercial entre avaliador e cliente, preço e condições de pagamento, as premissas e limitações, a identificação da metodologia a ser aplicada, prazo de entrega e outros assuntos pertinentes.

O avaliador e o cliente devem concordar com o contexto e escopo da avaliação. A definição das atribuições inclui:

• identificação dos imóveis envolvidos na avaliação;• identificação dos direitos de propriedade a serem avaliados;• finalidade da avaliação e quaisquer limitações relacionadas;• identificação de todos os subcontratantes ou agentes e a sua contribuição;• definição do valor de base apurado;• data a partir da qual a estimativa de valor será aplicada; • a data do relatório;• identificação do escopo da avaliação e do relatório;• independência, identificação de quaisquer condições contingentes e limitantes sobre o qual a avaliação se baseia.

Os avaliadores devem, de acordo com as normas ABNT, envidar esforços na difusão de conhecimentos para a melhor e mais correta compreensão dos aspectos técnicos e assun-tos relativos ao exercício profissional e expressar-se publicamente sobre assuntos técnicos somente quando devidamente capacitado para tal.


11

2.5 Transparência

O avaliador deve sempre informar para o cliente, antes de emitir qualquer relatório, quaisquer restrições e/ou limitações verificadas durante o processo de avaliação.

A utilização de uma base de valor não reconhecida nas normas usuais de avaliação consti-tuirá uma prática que deve ser claramente estabelecida nas condições de contratação e do relatório. O relatório deve, também, incluir uma indicação da diferença entre a base usada e o equivalente mais próximo reconhecido como base.

É conveniente e recomendável que qualquer instrução específica ou fora do usual de um clien-te para o avaliador seja feita por escrito e declarada a total responsabilidade pela solicitação.

2.6 Confidencialidade

Quaisquer quesitos de confidencialidade devem estar relacionados no termo de compromisso entre o avaliador e o contratante.

O avaliador deve tratar as informações relativas ao objeto da ava-liação como confidenciais, com exceção daquelas de domínio públi-co, sejam elas de caráter técnico, financeiro ou de outra natureza.

2.7 Conflito de Interesse

O avaliador deverá, de acordo com as normas ABNT, declinar de sua contratação e informar as razões ao cliente, se houver motivo de impedimento ou suspei-ção em decorrência de conflito de interesse.

Evitar potenciais mal-entendidos ou erros de aplicação da metodologia de avaliação é da responsabilidade do avaliador, quando o seu propósito for a apuração de valor diferente do valor de mercado.

Deve ser explicitado qualquer potencial conflito de in-teresses quando o objeto da avaliação for um imóvel em que o avaliador, ou a empresa do avaliador, tenha outro envolvimento na mesma transação para qual a avaliação se destina.


12


13

3. A AVALIAÇÃO

3.1 Metodologia

A metodologia para elaborar a precificação deve ser consistente com as melhores práticas reconhecidas globalmente.

Como pré-requisito da avaliação, deve-se distinguir quais são as características da propriedade para então eleger o método de avaliação a fim de evitar equívocos de valoração.

A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis.

A norma privilegia o método comparativo de dados de mercado. Contudo, é desejável considerar também a adoção do método da renda para avaliações de aqui-sições, alienações ou empreendimentos que tenham o fator sinergia em sua composição, como shopping centers ou hospital, visando capturar na precificação as premissas que melhor reflitam as características e as perspectivas do ativo e de mercado.

O método evolutivo é aceitável para derivar um subs-tituto para o valor de mercado limitado, ou especia-lizado, para propriedades onde os dados relevantes são escassos ou inexistentes no mercado.

Recomenda-se a utilização do método involutivo para os casos em que o objetivo da avaliação seja capturar o valor do potencial construtivo de um de-terminado terreno.

Caso necessário, o componente terreno deve ser avaliado por outro método além do com-parativo de dados de mercado, com vistas a apurar seu valor.


14

3.2 Procedimentos

O avaliador deve realizar uma análise preliminar que contemple a seleção de dados e in-formações pertinentes ao processo de avaliação para se familiarizar com o mercado e a propriedade em estudo.

A avaliação deve ser distinta do laudo de avaliação. A avaliação inclui todas as pesquisas, dados, raciocínio, análise e conclusões necessárias para chegar a uma estimativa de valor. Já, o laudo de avaliação comunica esses processos e conclusões.

Cabe destacar que todos os registros devem es-tar disponíveis no caso de questionamentos que possam ser posteriormente efetuados por órgãos reguladores, auditorias e outros interessados.

Os procedimentos quantitativos e qualitativos devem ser considerados para então conciliar os resultados e apurar o valor de mercado.

As complexidades do mercado devem ser reco-nhecidas e, eventuais diferenças entre os merca-dos e entre propriedades individuais devem estar refletidas de modo acurado e confiável.

Todos os ativos devem ser avaliados individualmente.

A avaliação de um imóvel deve ser realizada com o intuito de fornecer ao contratante, infor-mações objetivas e rigorosas referendando o melhor preço que poderia ser obtido, caso o imóvel fosse alienado no momento da avaliação, em condições normais de mercado.

O avaliador deve apontar o uso mais adequado de uma propriedade considerando o que é fisicamente possível, devidamente justificado, legalmente permitido, financeiramente viável, e que resulte no mais elevado valor e melhor uso do imóvel a ser avaliado.

Deve ser relacionado o conjunto de direitos de propriedade, bem como restrições públicas ou privadas, tais como servidões, direitos de passagem, a densidade para desenvolvimento, zoneamento e outras restrições que podem onerar a propriedade.

Fatores sociais, econômicos, governamentais, e ambientais que possam influenciar o valor de mercado devem ser examinados e analisados para melhor entender o empreendimento. Qualquer outro fator a ser considerado deve ser investigado em maior detalhe.


15

O avaliador deverá solicitar ao contratante a relação de documentos e informações neces-sárias para subsidiar o estudo da avaliação.

Quando um imóvel for ocupado pelo proprietário, o valor de avaliação deve se basear em metodologia e dados de mercado aplicáveis ao avaliando.

Sempre que existirem contratos de locação entre empresas de um mesmo grupo, o avaliador deve considerar os parâmetros do mesmo, em face às condições de mercado.

3.3 Vistoria

O principal objetivo da vistoria é avaliar a posição do imóvel em termos de mercado quanto à localização, equipamentos, estrutura e a atratividade global do edifício considerando as alternativas disponíveis em um nível de renda equivalente.

A vistoria deve ser efetuada com o objetivo de conhecer e caracterizar o bem avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado, resultando em condições para a orientação da coleta de dados.

A vistoria deve ser sempre realizada com a extensão ne-cessária para produzir uma avaliação profissionalmente adequada para a sua finalidade.

Nenhuma avaliação deve prescindir de vistoria. O imóvel avaliando deve ser vistoriado por um avaliador qualifica-do, obrigatoriamente a cada nova avaliação, ainda que na eventualidade de ser sempre o mesmo avaliador.

Dados específicos do empreendimento, ou diretamente relevantes para a propriedade e mes-mo para seus pares, devem ser coletados e examinados, tais como: dados do local, custos e depreciação, receita e despesa, investimento e taxa de rendimento, histórico da propriedade e de utilização, e outras informações pertinentes e geralmente consideradas por compradores e vendedores em suas negociações e transações.

Em casos excepcionais, quando for impossível o acesso ao bem avaliando, admite-se a ado-ção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.


16

3.4 Laudo Técnico/Relatório de Avaliação

O relatório deve definir com clareza e precisão as conclusões da avaliação e conter, no míni-mo, as seguintes informações:

i. Identificação do contratante e contratado; ii. Objetivo do trabalho; iii. Identificação e caracterização do bem avaliado;iv. Indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; v. Identificação dos imóveis que compõem a amostra quando utilizado o método comparativo de dados de mercado;vi. Análise setorial e diagnóstico de mercado;vii. A base de valor; viii. Resultado da avaliação e sua data de referência; ix. Segregação do valor em terreno e benfeitoria;x. Qualificação legal e assinatura do(s) profissional(is) responsáveis pela avaliação; xi. Grau de fundamentação e precisão;xii. Idade aparente e vida útil remanescente do bem avaliado; xiii. Local e data do laudo.

Quando a forma de reportar não representar completamente toda a base para a avaliação, o avaliador deverá identificar quais os itens do escopo da avaliação não foram abordados em seu laudo.

Sempre que o avaliador considerar o regime fiscal do proprietário para fins de apuração do valor de mercado, tal fato deve ser men-cionado no relatório.

A base de valor, juntamente com a sua defini-ção, deve ser declarada na íntegra no relató-rio. Quando a base de valor não for atribuída ao valor de mercado e a avaliação for mate-rialmente diferente do valor de mercado, uma declaração nesse sentido deve ser feita.

É desejável que conste no relatório uma pesquisa de inteligência de mercado acerca da região e concorrência em que o ativo imobiliário está inserido, de modo que subsidie as EFPC quanto ao estágio de maturidade e potencial de valorização do ativo.


17

3.5 Valor

Para distinguir as relações subjetivas que po-dem ocorrer entre os agentes em torno de uma transação, o avaliador deve determinar a base de valor mais adequada para cada ava-liação a ser elaborada.

O valor de mercado é o tipo mais comumente adotado, mas outros tipos de valores também existem, tal como o valor justo.

A apuração do valor de mercado requer o de-senvolvimento de avaliações unicamente com base em dados de mercado.

O valor justo é o preço estimado para a trans-ferência de um ativo a partir de uma tran-sação entre as partes identificadas, que co-nheçam o negócio, e que reflita os interesses respectivos dessas partes.

Caso nenhuma dessas bases seja adequada para uma determinada avaliação, o avaliador deverá apresentar justificativa bem fundamentada sobre os motivos para utilização de outra.

3.6 Divulgação do Relatório

As divulgações apropriadas, a identificação e a definição dos termos e limitações quanto à aplicabilidade da avaliação devem estar declaradas no laudo de avaliação.

A data do relatório refere-se à data em que o relatório de avaliação foi assinado. A data de avaliação é a data de referência da avaliação.

De acordo com as normas da ABNT, o laudo de avaliação pode ser apresentado nas moda-lidades simplificado, contendo de forma sucinta as informações necessárias ao seu enten-dimento, ou completo, abrangendo todas as informações necessárias e suficientes para ser auto-explicável.

É desejável que o avaliador apresente ao contratante um documento resumo com as principais informações da avaliação.


O laudo deverá apresentar certificado ou declaração caso seja elaborado de acordo com padrões internacionalmente reconhecidos no mercado.

A Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) deverá obrigatoriamente acompanhar o laudo físico.

3.7 Amostra

Os dados de mercado devem ser coletados, de acordo com o tipo e especificações da proprie-dade em análise, caso contrário deverá ser apresentada justificativa pelo avaliador. Também, devem ser tratados para a obtenção de modelos de acordo com a metodologia escolhida.

É desejável ter indicadores de comparação que reflitam as diferenças entre propriedades com intuito de facilitar a análise.

Assim, recomenda-se haver um esforço do avaliador em apresentar uma amostra que des-creva e fundamente cada elemento utilizado, bem como sua fonte, a fim de evidenciar sua origem e garantir a rastreabilidade dos dados.

Uma amostra qualificada é aquela que contemple o maior número possível de elementos cujo valor seja oriundo de negociação efetiva.

18


19

4. GLOSSÁRIO

Avaliador: pessoas físicas ou jurídicas le-galmente habilitadas para realizar estudo de precificação do ativo imobiliário, não sendo permitida a vinculação direta ou indiretamen-te ao contratante do serviço.

Grau de Fundamentação: estabelecido para indicar o empenho no trabalho da ava-liação, seja pela confiabilidade, como também pela qualidade e quantidade dos elementos amostrais disponíveis e utilizados de acordo com a metodologia selecionada.

Grau de Precisão: estabelecido quando se permite aferir o nível de certeza e o de erro tolerável. Dependerá da qualidade e quantidade dos elementos amostrais selecionados, da con-juntura de mercado e da metodologia adotada.

Método Comparativo de Dados de Mercado: identifica o valor de mercado utilizando modelo estatístico ou de homo-geneização de amostras de mercado, com-paráveis ao imóvel avaliado. É o método preferencialmente recomendado.

Método da Capitalização da Renda: iden-tifica o valor de mercado utilizando o modelo de fluxo de caixa descontado, adotando pre-missas aderentes à capitalização e cenários viáveis para estimar o valor do imóvel.

Método Evolutivo: utilizado para estimar o valor do imóvel pela soma da composição do valor do terreno com o custo de reedição das benfeitorias devidamente depreciadas e o fator de comercialização, quando a indica-ção for para valor de mercado.

Método Involutivo: identifica o valor de mercado de terreno ou gleba, a partir do seu melhor aproveitamento econômico e permis-são legal. Deve ser utilizado após exauridas as mínimas condições de utilização do méto-do comparativo de dados de mercado, quer seja por ausência de amostra ou por escopo do serviço contratado.

Valor de Mercado: estimativa do montan-te mais prováve em termos monetários, pelo qual, à data da avaliação, o imóvel poderá ser transacionado num mercado livre, aberto e competitivo e que, após adequada exposição, reúna todas as condições para uma venda normal entre um vendedor e um comprador que atuem de livre vontade, com prudência, plena informação e interesses equivalentes, assumindo que o preço não é afetado por estímulos específicos ou indevidos.

Valor Justo: valor estimado para a transfe-rência de um ativo a partir de uma transação entre as partes identificadas, que conheçam o negócio, e que reflita os interesses respec-tivos dessas partes.

Base de Valor: o avaliador deve determinar a base de valor mais apropriada para cada avaliação a ser elaborada. As bases mais observadas são (i) valor de mercado e (ii) valor justo. Caso nenhuma dessas bases seja adequada para uma determinada avaliação, o avaliador deverá apresentar justificativa bem fundamentada sobre os motivos para utilização de outra.


20

5. COMISSÃO TÉCNICA NACIONAL DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS

Diretor Responsável

Guilherme Velloso Leão (CASFAM)

Coordenador

Marcio Ventura da Silva (PREVI)

Membros

Antônio Carneiro Alves (PRECE)

Carla Safady Cesar Meireles (VALIA)

Daniela dos Santos Oliveira Hildebrandt de Melo (BRASILETROS)

Eduardo Arruda de Brito (TELOS)

Eneida Holandino Rego (VALIA)

Fábio Marzo de Oliveira (CBS PREVIDÊNCIA)

Francisco Fabrini de Augustinis (FUNCESP)

Leonardo Rodrigo Narciso (PREVIDÊNCIA USIMINAS)

Max Leandro Ferreira Tavares (ELETROS)

Patricia Correa de Queiroz (REAL GRANDEZA)

Pedro Gabriel Boainain (FUNDAÇÃO ITAÚ UNIBANCO)

Roberto Sergio Fontenele Candido (FUNCEF)

Rodrigo de Carvalho Magalhães (FAPES)

Sonia Nunes da Rocha Pires Fagundes (PETROS)

Abrapp - Associação Brasileira das Entidades

Fechadas de Previdência Complementar

Tel.: (11) 3043.8777

Fax: (11) 3043.8778/3043.8780

Av. das Nações Unidas, 12551 – 20º andar – Brooklin Novo

04578-903 – São Paulo – SP

www.abrapp.org.br

www.facebook.com/abrapp

guia de melhores prÁticas em avaliaÇÃo ... - … · a avaliação de um imóvel deve ser...

Documents