GUIA DECOMPRAS

ÍNDICE

REALIZANDO

SEU SONHO DOCUMENTAÇÃO3 20

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EFETUANDO A

COMPRA MUDANÇA

FINANCIAMENTO GLOSSÁRIO

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REALIZANDO

SEU SONHOChegou a hora, mas e agora?O investimento feito na compra de um imóvel pede por atenção e cuidado desde o momento da pesquisa inicial até quais os documentos necessários para fechar o negócio de maneira segura. Além disso, às vezes nos deparamos com dúvidas sobre a mudança. Para lhe ajudar, a Copema elaborou esse Guia completo que irá fazer desse processo de compra algo mais simples, fácil e seguro. Nosso objetivo é esclarecer o máximo de dúvidas possível para que você consiga realizar seu sonho.

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REALIZANDOSEU SONHO

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PRIMEIRO PASSO: QUAIS SÃO

MINHAS NECESSIDADES?Antes de tudo, é de extrema importância você definir suas necessidades. Algumas das informações que precisa ter são:

Qual seria o lugar ideal (zona sul, perto de parques, fora da área comercial, dentre outras).

Qual o valor que pretende gastar (montante disponível, qual a necessidade de financiamento, quais alternativas tem para a compra).

O que é importante ter no seu imóvel (suítes, área de lazer completa, conceito aberto, dentre outros).

Qual o tipo de imóvel que gostaria (na planta, imóvel novo e pronto, imóvel usado, comercial,ou lote).

1.3.

2.4.

EFETUANDO A

COMPRADepois que listou todas as suas necessidades, é preciso escolher com confiança a construtora, ou incorporadora, ou imobiliária a qual irá trabalhar ao longo desse processo.

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EFETUANDO ACOMPRA

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SEGUNDO PASSO: COMO E COM

QUEM VOU COMPRAR?Qualquer que seja sua escolha, alguns pontos que precisam ser pesquisados são:

SE FOR UMAIMOBILIÁRIA:

SE FOR UMAINCORPORADORA/CONSTRUTORA:

Estrutura e área geográfica de atuação;

Disponibilidade de corretores;

Referências de vendas passadas e quantidade de imóveis;

Prestação e apoio a financiamentos;

a.

b.

c.

d.

Histórico de qualidade, número de empreendimentos e pontualidade na entrega;

Documentos registrados no Cartório de Registro de Imóveis e aprovados pela Prefeitura;

Comparação entre os materiais publicitários do empreendimento com seu memorial descritivo e a planta da unidade;

Qualidade do material do empreendimento.

a.

b.

c.

d.

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MAS QUAL A DIFERENÇA ENTRE INCORPORADORA,

CONSTRUTORA E IMOBILIÁRIA?Entre incorporadora e construtora há uma diferença simples, porém muitos confundem, uma vez que uma mesma empresa pode ser a incorporadora e a construtora de um mesmo empreendimento imobiliário.

Imobiliária: atua na intermediação de vendas e locação de imóveis, assim como a administração de imóveis locados.

Incorporadora: promove e viabiliza o negócio imobiliário desde adquirir o terreno a comercializar as unidades com as imobiliárias e corretores de imóveis autônomos.

Construtora: constrói, efetivamente, o empreendimento imobiliário.

EFETUANDO ACOMPRA

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O QUE INFLUENCIA NO

PREÇO DO IMÓVEL?Localização é o ponto de maior importância na hora de escolher um empreendimento novo. Normalmente, os compradores querem locais próximos a escolas, ou do trabalho, mas longe de vias de muito trânsito, ou de lugares de lazer que fazem barulho.

Além disso, os moradores prezam por locais de segurança, isto é, locais com baixo índice de violência, próximos a hospitais e farmácias, bem arborizados e com ruas calmas. Veja ao lado mais algumas influências diante os valores dos imóveis.

Fonte: Revista do ZAP/ Consultor da área imobiliária Sylvio Lindenberg

EFETUANDO ACOMPRA

Localização

Vaga de Garagem

Segurança

Lazer

Elevador

Face para o sol

O andar

Varanda

Infraestrutura e Tecnologia

Vista

1o

2o

3o

4o

5o

6o

7o

8o

9o

10o

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FINANCIAMENTOPrimeiro você precisa entender quais são as tabelas de financiamento que existem. Se familiarizando com elas, poderá captar todas as informações necessárias para escolher qual tipo de financiamento prefere. Existem duas modalidades de financiamento no Brasil: a pós-fixada e a prefixada. São elas que ajudam o banco e o cliente a definirem o valor da prestação, sempre levando em conta o orçamento mensal do comprador.

Como pagar pelo meu imóvel?

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FINANCIAMENTO

TABELA

PRICE

TABELA

SAC

(Sistema Francês de Amortização)

(Sistema de Amortização Constante)

Normalmente, utiliza juros compostos e possui um valor fixo de parcela. O valor da amortização é obtido ao subtrair os juros da prestação e as mensalidades são constantes, cada uma composta de uma cota de amortização e juros que varia em sentido inverso ao longo do prazo do financiamento. Embora tende a ser menor, a prestação inicial aumenta em razão da aplicação da taxa referencial (TR) e o saldo devedor só começa a diminuir depois das prestações pagas chegarem em seus 50%.

É a tabela mais conhecida e utilizada por possuir amortização constante e a parcela de valor decrescente. Apesar da prestação inicial ser maior do que na tabela Price, o longo e constante prazo da amortização reduz o principal. Como os juros são calculados com base no principal, este tende a ser decrescente.

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OUTROS PONTOS IMPORTANTES

PARA O FINANCIAMENTO

Prazo: É necessário definir o prazo que o pagamento será efetuado. Algumas instituições financeiras conseguem parcelar o valor do imóvel em até 35 anos, porém, quanto maior o prazo de financiamento, maior a quantidade de juros e, consequentemente, maior o valor do imóvel.

Juros: dependendo das taxas, podem dificultar o orçamento, tornando o imóvel mais caro do que realmente é. Portanto, pesquise o banco que oferece as melhores opções.

Composição de Renda: Embora algumas instituições permitam somente duas pessoas para a composição de renda, alguns bancos permitem até cinco pessoas sem comprovação de parentesco.

FINANCIAMENTO

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O QUE PRECISO FAZER PARA DAR ENTRADA

NO FINANCIAMENTO?

FINANCIAMENTO

Informe de imposto de renda

Tributável anual dividida por 12 meses.

Holerite

Renda bruta sem contar com 13º salário, férias, ou qualquer bonificação atípica.

Extrato bancário de pessoa física

Média dos seis últimos meses, desconsiderando depósitos atípicos, transferência entre contas e resgate de aplicação.

Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos (Decore)

Dirigida a profissionais autônomos (caminhoneiros, motoboys, vendedores, dentre outros) e liberais (médicos, dentistas, terapeutas, advogados, corretores, etc).

COMPROVAR RENDAAlguns bancos liberam até 30% de comprometimento de renda, ou seja, se você possui uma renda de R$ 10 mil,

conseguirá assumir uma parcela de R$ 3 mil. Veja algumas formas de apurar a renda:

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FINANCIAMENTO

TERCEIRO PASSO: COMO FAÇO MEU

FINANCIAMENTO BANCÁRIO?Como o próprio nome diz, é o financiamento feito por meio de uma instituição financeira escolhida pelo comprador. Pode ser o banco que está financiando a obra ou qualquer outro de sua preferência. Nesse método, o comprador preenche a proposta do financiamento com uma instituição financeira, o banco faz uma análise da capacidade de pagamento e depois envia um especialista para vistoriar o imóvel. Com todos os documentos separados (tanto do comprador, quanto do imóvel) é verificado se há a possibilidade de risco na aquisição do bem. O banco, então, emite um contrato particular de compra e venda com financiamento para a assinatura do comprador e vendedor, o comprador paga o imposto de transmissão de bens e imóveis (ITBI) e, após o registro liberado pelo cartório, recebe as chaves.

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FINANCIAMENTO

EXISTEM OUTRAS FORMAS DE CONSEGUIR PAGAR

PELO MEU IMÓVEL?Sim! Além do financiamento bancário você pode:

É feita diretamente à incorporadora, não precisando contratar o banco para o financiamento. O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) corrigem os financiamentos durante a obra e, além da correção monetária, são cobrados juros pelo financiamento direto concedido pela incorporadora, que podem chegar a 12% ao ano, calculado pelo sistema Price de amortização.

Para aqueles que não estão com urgência na mudança e conseguem se organizar para ter uma renda mensal investida, o consórcio é uma boa opção. É mais atrativo porque nele não há cobrança de juros, apenas algumas taxas de administração que geralmente são menores e variam de administradora para administradora. Para conseguir o imóvel, o comprador deve (1) pagar todas as parcelas, ou (2) ser sorteado, ou (3) dar um lance válido.

COMPRA DIRETA CONSÓRCIO

15

FINANCIAMENTO

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FINANCIAMENTO

Caso o imóvel se enquadre nas regras vigentes do FGTS, o valor mantido na conta poderá ser utilizado para pagamento de prestações, redução do prazo de financiamento, amortização parcial ou integral do saldo devedor. A conta do FGTS rende cerca de 3% de juros ao ano, mais a variação da Taxa Referencial (TR).

Porém existem algumas regras diante do uso do FGTS:O imóvel deve estar localizado em perímetro urbano;

O comprador não pode ser proprietário de outro imóvel residencial (concluído ou em construção), nem em processo de compra de outro empreendimento;

O valor do bem não pode ultrapassar R$ 750 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal e R$ 650 mil nos demais Estados;

Precisa-se possuir, no mínimo, 36 meses de contribuição ao FGTS, consecutivos ou não;

Deve-se ser maior de 18 anos ou emancipado;

É necessário ser brasileiro nato ou naturalizado ou, se estrangeiro, deter visto de permanência definitiva no país;

Possuir idoneidade cadastral e capacidade de pagamento;

Para cobertura securitária, a idade do proponente mais idoso, somada ao prazo de amortização, não pode ultrapassar 80 anos;

Não é permitido o uso do FGTS para reformar ou para comprar imóvel comercial.

O comprador não pode ter outro financiamento imobiliário e nem a posse de outro imóvel residencial urbano;

O prazo máximo de financiamento é de 30 anos;

O crédito só é concedido se os valores das parcelas não ultrapassarem 30% da renda familiar mensal do tomador.

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Trabalhadores com conta ativa no FGTS e com, no mínimo, 36 meses de contribuição, ou uma conta ativa com saldo de pelo menos 10% do imóvel, podem usufruir dessa linha de financiamento. Não há limite da renda familiar para participar do programa e até 90% do valor pode ser financiado, mas o imóvel não poderá ter um valor acima de R$ 750 mil nos estados de SP, MG, RJ e DF, ou R$ 650 mil nos demais estados.

Também existem regras para esse programa:

FUNDO DE GARANTIA (FGTS) PRÓ-COTISTA

VEJA OS PRÓS E CONTRAS DE CADA

MODALIDADE DE PAGAMENTO

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FINANCIAMENTO

VANTAGENS

VANTAGENS

DESVANTAGENS

DESVANTAGENS

Prazo mais longo Prestações menoresJuros mais competitivos

Menos burocracia

A burocracia pode ser maior

Prazo mais curtoJuros maiores

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FINANCIAMENTOBANCÁRIO

COMPRA DIRETA

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FINANCIAMENTO

VANTAGENS

VANTAGENS

VANTAGENS

DESVANTAGENS

DESVANTAGENS

DESVANTAGENS

Ausência de juros Custo da taxa de administração é menor em relação a um financiamento convencional

A taxa de juros está entre as menoresdo mercado

O rendimento dessa conta é menor do que o custo do financiamento bancário contratado pelo cliente, é interessante usar o FGTS para quitar parte do valor do imóvel

O período de contemplação

O processo para liberação e utilizaçãoé burocrático

O processo para liberação e utilizaçãoé burocrático

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CONSÓRCIO

PRÓ-COTISTA

FGTS

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FINANCIAMENTO

ALGUMAS DÚVISAS FREQUENTES

SOBRE O PAGAMENTOConsigo alterar a minha compra direta com a incorporadora para um financiamento bancário?Sim, mas tudo depende da autorização da construtora. Isto é, por escrito, você deve mostrar essa vontade à incorporadora que avaliará o caso e efetuará o aditamento contratual. É necessário continuar pagando as suas prestações contratadas, ou acordar uma nova forma de pagamento diretamente com a incorporadora.

Qual é a diferença entre financiamento pelo SFH e pela CH?O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) consegue financiar imóveis com valor máximo de avaliação de R$ 750 mil (localizados nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais e Distrito Federal) ou R$ 650 mil (para o demais Estados). Seu juro máximo chega a cerca de 12% ao ano e ainda é possível usar o FGTS. Já na Carteira Hipotecária (CH) não há valor máximo para o imóvel, não é possível utilizar o FGTS e a taxa de juros é negociada na instituição financeira.

Quais são as despesas com o processo de financiamento bancário?O banco pode cobrar desde taxas de abertura de crédito (TAC) até taxas de inscrição e expediente. Fora as taxas bancárias, também é possível aparecer custos relativos a taxas remuneratórias de serviços públicos advindos das certidões e documentos disponibilizados pela construtora, bem como honorários de despachante, certidões relativas à municipalidade, de propriedade e outras relativas ao processo. Assinatura do contrato de financiamento, as despesas de registro de imóveis e impostos também serão por conta do comprador.

1919

FINANCIAMENTO

O FGTS pode ser usado junto com o financiamento bancário?Sim, desde que se enquadre nos pré-requisitos.

É possível usar o FGTS sem adquirir o financiamento bancário?Sim. A utilização do FGTS pode ser feita por cônjuge ou, em alguns casos, por casais que declarem viver em regime de união estável.

O que fazer quando o pedido de financiamento não é aceito pelo banco?No caso de aprovação parcial, é possível pagar a diferença com recursos próprios. Também é possível refinanciar a diferença, apresentando uma garantia, a ser escolhida pela incorporadora, no valor correspondente. Já quando o pedido é total, o comprador pode tentar um novo processo de financiamento em outra instituição financeira. Entretanto, pode haver a cobrança pelo não pagamento da parcela no prazo combinado.

O que acontece quando o financiamento não é aprovado? O comprador fica inadimplente, mas pode propor a quitação da parcela com recursos próprios à vista. Pode também propor o pagamento em prazo curto, o que será ou não aceito pela incorporadora.

DOCUMENTAÇÃODurante o processo de compra, vários documentos serão solicitados e necessários. A Copema quer alertar que é recomendado que toda compra de imóvel (seja ele para moradia ou investimento) seja acompanhada de um instrumento particular de contrato elaborado pela imobiliária, mesmo que a escritura seja lavrada imediatamente após a negociação.

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QUARTO PASSO: QUAIS OS DOCUMENTOS QUE

PRECISO TER EM MÃOS?Memorial de incorporação da obra:é o documento descritivo do empreendimento com todas as suas características. É obrigatório por lei!

Memorial descritivo:é a relação dos materiais de acabamentos que serão utilizados e entregues nos apartamentos e condomínios.

Escritura pública definitiva:é o documento de identificação do imóvel ou terreno do qual constam todos os seus dados.

Habite-se: atesta que o imóvel foi construído seguindo a legislação local estabelecida pela Prefeitura.

Compromisso de compra e venda:contrato pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa, que se obriga a entregá-lo posteriormente, desde que o comprador tenha cumprido suas obrigações contratuais.

DOCUMENTAÇÃO

Conheça agora o que significam os diferentes documentos envolvidos e os termos mais comuns utilizados na compra de um imóvel.

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MUDANÇAChegou a grande hora! A mudança é o momento mais esperado por uns e mais temido por outros. Mas se tudo for feito de acordo com os conformes, temos certeza que irá dar tudo certo e logo menos irá se mudar. Veja algumas dicas da Copema para evitar a dor de cabeça na hora da mudança.

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Doe itens sem uso, assim ajudará alguém e ainda diminuirá o peso da bagagem e, consequentemente, o custo do transporte;

Para guardar seus bens, procure utilizar caixas de papelão, malas de viagem e sacos grossos de lixo (de 100 ou 200 litros);

Procure transportar os itens menores, mas de maior valor com você;

Procure empresas de mudança que ofereçam seguro sobre todos os itens da sua casa;

Normalmente, mudanças de segundas, terças e quartas-feiras são mais baratas;

Use jornais, cobertores e toalhas para proteger vidros e produtos frágeis;

Verifique os horários de mudança permitidos em seu condomínio. Contrate o serviço com, pelo menos, uma semana de antecedência;

Fuja de férias escolares para fazer mudança.Os melhores períodos são a segunda e a terceira semana do mês;

MUDANÇA

QUINTO PASSO: CHEGANDO À

NOVA CASAA Copema separou algumas dicas para a mudança ser um processo tranquilo e mais barato. Veja!

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GLOSSÁRIOEntenda os termos mais comuns utilizados no mercado imobiliário:

A

Abecip Sigla de Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

Administradora Condominial Empresa de prestação de serviços voltada para a administração de imóveis em condomínio.

Agente Financeiro Sua função é coletar, intermediar e aplicar recursos financeiros seus ou de outros, com autorização do Banco Central do Brasil.

Área Comum Local de acesso compartilhado por moradores e visitantes de um condomínio, como corredores, saguões, jardins e demais áreas de circulação.

Área Útil Área privativa de um apartamento contada a partir do piso, excluindo paredes.

AtaDocumento no qual são listadas as decisões das reuniões do condomínio.

AverbaçãoAnotação na matrícula que registra todas as alterações feitas no imóvel.

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B

BenfeitoriasObras realizadas em um imóvel que o valorizam.

C

Carta De Crédito Documento emitido pelo banco ao pretendente a financiamento imobiliário após aprovação de crédito.

Carteira Hipotecária Modalidade de crédito imobiliário cujos parâmetros são definidos livremente pelo mercado, incluindo prazo do contrato, taxa de juros e valor limite a ser financiado.

Cartório De Registro De Imóveis Onde se encontram as informações a respeito de cada imóvel, matrícula, localização, dono, situação jurídica, histórico e todas as modificações por que passou.

Cartório De Títulos E Notas Entidade privada com reconhecimento público que guarda títulos e documentos, faz registros públicos e redige contratos.

Caução Garantia dada com títulos ou coisas de valor (inclusive dinheiro) de que determinada dívida contratual será paga.

Certidão Documento expedido por um cartório que garante ser correto determinado registro.

GLOSSÁRIO

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Certidão De Registro De ImóveisDocumento que atesta a regularidade de um imóvel e aponta eventuais ônus que pesem sobre ele.

Certidão Negativa Documento que comprova a existência ou não de ação civil, criminal ou federal contra uma pessoa.

Código De Defesa Do Consumidor A lei 8.708, de 1990, estabelece direitos e obrigações de consumidores e fornecedores, para evitar qualquer tipo de prejuízo por parte do consumidor.

Código De Obras E EdificaçõesLegislação municipal, disciplina os procedimentos administrativos e executivos, e as regras gerais e específicas a serem obedecidas no projeto, licenciamento, execução, manutenção e utilização de obras, edificações e equipamentos.

Cofeci Sigla de Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. Órgão que disciplina e fiscaliza o exercício da profissão de corretor de imóveis, vinculado ao Ministério do Trabalho, mas com autonomia administrativa, operacional e financeira.

CondomínioConjunto constituído por apartamentos, casas ou edifícios em que moradores partilham áreas e equipamentos comuns.

D

DepreciaçãoPerda do valor anterior de mercado de um imóvel ou terreno.

GLOSSÁRIO

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Dimob A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias é de entrega obrigatória à Receita Federal pelas pessoas jurídicas e equiparadas que comercializarem imóveis que construíram, lotearam ou incorporaram para esse fim.

E

Escritura Documento autêntico de um contrato, como o de compra e venda, escrito por um tabelião ou oficial público e testemunhado por duas pessoas.

Escritura Definitiva Ato jurídico, lavrado em Cartório, em que o vendedor transmite ao comprador a posse e o domínio do imóvel.

Estande De Vendas Local construído ou montado, onde consultores recebem e orientam os interessados no negócio.

F

Fração Ideal É a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino.

FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) Conta de poupança aberta pelo empregador em nome do empregado.

GLOSSÁRIO

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Fundo De ReservaSua finalidade é garantir que, em meio a uma circunstância eventual e emergencial, o condomínio honrará com o pagamento de despesas imprevistas, ordinárias ou extraordinárias.

H

Habite-se Autorização da prefeitura para que um imóvel recém-construído ou reformado possa ser ocupado.

Hipoteca Colocação de bens como garantia de pagamento de uma dívida.

I

IGP-M (Índice Geral Dos Preços - Mercado) É um índice que pode ser utilizado para atualização monetária, principalmente após a conclusão das obras.

Imobiliária Empresa que atua em compra, venda e locação de imóveis.

Imóvel Na Planta Designação para imóvel comercializado na fase de lançamento, ou seja, antes do início de sua construção.

Imposto De Transmissão É uma taxa proporcional ao valor de um imóvel, cobrada pela prefeitura toda vez que há alteração na propriedade.

GLOSSÁRIO

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Inadimplência Descumprimento de uma obrigação, como o pagamento de dívidas e prestações imobiliárias.

Incorporador(a) Pessoa/empresa que contrata a construção de imóveis em sistema de condomínio e os vende em prestações antes mesmo de estarem prontos, comprometendo-se por contrato a entregá-los dentro de prazo e condições determinados.

IPTU É uma taxa baseada no valor venal do imóvel cobrada dos proprietários pela prefeitura.

JJuro Percentual cobrado periodicamente sobre empréstimos ou pago sobre valor depositado.

Juro Composto Juro acrescentado a uma parcela que já contém outros juros, determinando novo patamar para o cálculo da parcela seguinte.

Juro Simples Juro que é aplicado integralmente a uma quantia devida em determinado tempo.

Juro De Mora Juro cobrado como multa por causa da mora (demora, atraso) no pagamento de uma dívida.

GLOSSÁRIO

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L

Lançamento Imobiliário Divulgação ao público, após o registro de incorporação, de determinado empreendimento imobiliário, por meio de eventos, ações promocionais e anúncios na mídia.

Liquidação Antecipada Pagamento total de uma dívida antes do prazo fixado em contrato.

MMatrícula Do Imóvel Número de registro do imóvel no cartório do Registro Geral de Imóveis.

Memorial Descritivo Documento que especifica os materiais e equipamentos que serão aplicados na construção.

Memorial De Incorporação Documento descritivo da obra, especificando os acabamentos da edificação.

Mutuário Pessoa que tem um empréstimo junto a uma instituição financeira para financiamento de imóvel.

GLOSSÁRIO

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OOpção De Planta Modificações que podem ser feitas na planta básica para atender às necessidades do comprador.

PPé-Direito Altura livre de um ambiente, medida do piso ao teto.

Pé-Direito Duplo Altura de um ambiente, medida do piso ao teto, com o dobro da medida de um pé-direito padrão.

QQuitação O ato de pagar integralmente uma dívida.

Quórum Número mínimo de pessoas necessário para realizar uma assembleia deliberativa.

GLOSSÁRIO

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RReajuste Aplicação de juro e correção monetária ao saldo devedor e parcela, conforme definido em contrato.

Rescisão Rompimento ou anulação de um contrato.

SSaldo Devedor Saldo negativo, ou seja, a quantia a ser paga pelo tomador do empréstimo.

Saldo Residual O que resta a mais ou a menos de uma dívida, quando vencido o prazo contratado.

Sinal Valor que o comprador entrega ao vendedor para assegurar o negócio.

GLOSSÁRIO

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TTabela Price Usa o regime de juros compostos para calcular o valor das parcelas de um empréstimo e, dessa parcela, qual é a proporção relativa ao pagamento dos juros e à amortização do valor emprestado.

Tabela SAC Sistema de Amortização Constante, no qual as parcelas têm valor decrescente.

GLOSSÁRIO