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Engenheiro Marcelo Augusto – Perito Judicial

[email protected] [email protected]

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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3˚ Vara

Civil de Araraquara

Dr. Paulo Luiz Aparecido Treviso

Processo nº 1006963-71.2015.8.26.0037/01

Autos de: “Cumprimento de Sentença - Despesas Condominiais”

RTE: Condomínio Residencial Paraíso.

RTO: Cícero Batista de Oliveira

Marcelo Augusto, CREA: 5061446850, perito nomeado nos

Autos em epígrafe folhas 96, tendo concluído seu trabalho pericial

conforme solicitado vem até V. Excia, para requerer a juntada do

Laudo anexo nos Autos em questão e a necessária autorização para

o levantamento dos honorários profissionais já depositados

conforme folhas 103 e 106 e vem para requerer a juntada nos

Autos em questão, onde aproveitamos para renovar nossos

protestos de apreço e consideração.

Termos em que,

P. Deferimento

Araraquara, 22 de junho de 2017.

Engº Marcelo Augusto Engenheiro Agrimensor- Civil- Segurança do Trabalho

Perito Criminal e Técnico em Mecânica.

CREA. 5061446850

ABINP 438/11

INCRA C3B

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LAUDO TÉCNICO

1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES:

1.1. Objetivo:

Tem o presente, a finalidade de se determinar o Valor relativo mais apropriado ao Imóvel objeto desta Avaliação.

1.2. Características da Região:

Imóvel respectivamente localizado na Avenida Professor Gustavo Fleury Charmillot nº 381, Residencial Paraíso, Apartamento 11 Bloco Samambaia, ARARAQUARA - SP, área do Terreno 51,655 m² no Município de Araraquara-SP e de Matrícula n.º 101.082

1.2.1. Titularidade

Segundo observado nos Autos, visualizamos este imóvel integrante da Matrícula n.º 101.082 conforme folhas 41@42, do cartório de Imóveis da Comarca de Araraquara.

1.2.2. Vocação

A vocação do imóvel e também de toda a região circunvizinha para o imóvel objeto conforme observado á predominância é comercial.

1.2.3. Benfeitorias

Será descrito oportunamente.

1.3. Data das Vistorias e Participantes:

A vistoria ao imóvel objeto dos Autos foi realizada nos dias conforme abaixo:

Data 18/05/2017 – Período da Tarde 14h00min.

Participantes:

· Engenheiro Marcelo Augusto - Perito Técnico Nomeado.

· Vanessa de Morais Bom – Sindica do Prédio objeto.

2. PERÍCIA: 2.1. Metodologia:

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2.1.1. Fizemos uma análise investigativa de Cadernos e sites Imobiliários veículos informativos Idôneos frente ao observado;

2.1.2. Fizermos uma Pesquisa em toda a região circulo vizinha dos imóveis;

2.1.3. Análises das Avaliações e Valores anexados aos Autos pelas partes, analisando assim a diferenças dos valores apresentados;

2.1.4. Análise Comparativa de Valores – Método Comparativo.

2.1.5. E por fim uma análise estatística através de todos os valores encontrados;

2.1.6. No transcorrer deste trabalho, foram observados os preceitos básicos das Normas:

Ø No transcorrer deste trabalho, são obedecidos os preceitos básicos das Normas NBR 14653 –1, NBR 14653 –2 e 14653 –3 as quais incorporam em seu conteúdo as Normas NBR 5676, NBR 8951, NBR 8799, que se encontrão descontinuadas conforme site www.abnt.gov.br, como também o das NBR 14653 –4, NBR 14653 –5, 14653 –6 e 14653 –7.

Ø Também foram consultados para a adoção dos parâmetros e

critérios:

? Pesquisas indiretas no Mercado Imobiliário Regional, através de ofertas de Jornais, Publicações e site das Imobiliárias e os Jornais de Imobiliárias Conceituadas. No transcorrer deste trabalho também foram observados os preceitos básicos das Normas e Literaturas: ? Mapas da Cidade de Araraquara; ? Código Tributário Brasileiro; ? Vade Mecum – Editora Saraiva edição 2017;

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? Lei nº 9.785 - Altera a Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

? Curso de Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP; ? Lei nº. 12651 – Novo Código Florestal; ? SISTEMAS AMBIENTAIS E POLÍTICAS PÚBLICAS - H.T. Odum, E.C. Odum, M.T. Brown, D. Lahart, C. Bersok, J. Sendzimir; ? Apostila do Curso de Legislação Ambiental – SENAC

2.2. Nível de Precisão:

2.2.1. Pesquisas de Mercado e precisão das Informações:

- Nível de precisão adotado será de Alta Precisão dentro das

informações apresentadas e do universo encontrado. - Pesquisas ao Mercado Imobiliário de Araraquara.

2.3. Anexos:

2.3.1. Anexo 1 – Fotos do Reconhecimento Geral e Reconhecimento da Edificação 01;

2.4. Avaliação:

2.4.1. Detalhes e Áreas das Edificações Utilizadas:

Conforme Vistoria Pericial realizada em 18/04/2017, observamos a

propriedade que está localizada respectivamente da Matrícula n.º

101.082 localizado na Avenida Professor Gustavo Fleury Charmillot nº

381, Residencial Paraíso, Apartamento 11 Bloco Samambaia,

ARARAQUARA – SP.

Apartamento: Sendo esta conforme Matrícula n.º 101.082 e

localizado Avenida Professor Gustavo Fleury Charmillot nº 381,

Residencial Paraíso, Apartamento 11 Bloco Samambaia, nesta

cidade, um Apartamento n.º 11, localizado no 1º Andar do Bloco

“SAMAMBAIA” do “RESIDENCIAL PARAÍSO”, com a área privativa

de 51,655 metros quadrados, a área comum de 90,6993 metros

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quadrados, onde se inclui uma vaga para guarda de veículo localizada

no estacionamento existente, perfazendo a área total de 142,3543

metros quadrados, correspondendo-lhe no terreno a uma fração ideal

de 0,7512%.

Matrícula n.º 94.730 sendo esta do Terreno constituído pelos lotes

nºs. 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 e

17, da quadra “C” do loteamento denominado JARDIM RESIDENCIAL

PARAÍSO, em Araraquara, com área de 12.910,51 metros

quadrados, medindo 70,08 metros de frente para frente a Avenida

Professor Gustavo Fleury Charmillot; 109,75 metros da frente aos

fundos, do lado direito visto da avenida, onde confronta com a Rua

Armando Campani; 8,90 metros + 12,58 metros + 9,40 metros, de

frente para o balão existente na confluência dos alinhamentos

prediais da Avenida Professor Gustavo Fleury Charmillot com a Rua

Armando Campani; 122,57 metros da frente aos fundos, do lado

esquerdo, onde confronta com a Rua Aléssio Santini; 14,61 metros

em curva de concordância, na confluência dos alinhamentos prediais

da Avenida Professor Gustavo Fleury Charmillot com a Rua Aléssio

Santini; e finalmente, 100,04 metros na linha dos fundos, onde divide

com Laurindo Ferreira Filho.

Sendo um total de 05 blocos edificados de 04 andares e constituído

em um total de 04 apartamentos por andar.

Condomínio de R$280,00 apurados na data da vistoria.

Apartamento de alvenaria com tijolos cerâmicos revistos com

argamassa e pintura látex, seu forro é de lajota cerâmica, já o piso é

cerâmico com esquadrilhas de madeira e ferro, suas instalações

elétricas e hidráulicas são embutidas, possui 1 cozinha com pia é de

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granito e suas paredes com azulejos até o teto, 01 Sala, 2 quartos, 1

banheiro têm azulejo até o teto, bacia sanitária e lavatório

necessitando de serem trocadas devido as aparentes incrustações

observadas e 1 Lavanderia com azulejo até o teto, aonde conforme

observado que todos os cômodos necessitam de reparos em sua

pintura e de uma limpeza completa.

Conjunto habitacional servido de água, portaria, gás encanado,

energia elétrica.

2.4.2. Metodologia de Coletas Conforme já anteriormente relatado o local objeto desta lide é um dos imóveis é em região de expansão urbana da desta cidade, próximos aos bairros, Jardim Botânico e Vale do Sol, tendo como referencia também a proximidade com o cemitério dos britos. Condição esta em que interfere também na comercialização dos lotes e apartamentos da região. Contudo importante ressaltar que conforme ás pesquisas para aplicação do método comparativo.

Conforme Norma de Avaliações de Imóveis Urbanos NBR 14653-2, conforme Abaixo:

Imóvel Urbano: Imóvel dentro do perímetro Urbano definido em Lei. Entendemos que conforme NBR-14653:1 da ABNT – em sua parte 1: O conceito de valor de mercado compreende a “quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”, todavia, entendemos que mesmo atendendo todos os fatores de correção, ponderação e homogeneização, nunca conseguiremos atingir o fator de flutuação do mercado, pois é uma variante imensurável por este motivo, em situação quando possível, e entendemos este ser o caso das áreas foi utilizado o Método Comparativo de Dados de Mercado para o apartamento aonde além deste estaremos utilizando os dados das Revistas Pini e Construção de Mercado fazendo a Aplicação do Critério de Heidecke, onde classificamos pelo encontrado e representado pelo anexo 01 do Estado para a Edificação que representa uma depreciação sobre o valor do padrão

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da edificação referente a Reparos Importantes e complementação de Edificação (REPARO DE ESTRUTURAS, PINTURA, TELHADO, CALHAS, ETC), serão apresentados oportunamente abaixo.

2.5. Caracterização do prédio – Residencial Paraíso.

2.5.1. O prédio é de estrutura de concreto armado com fechamento de alvenaria de tijolos, com o pavimento térreo para a região do da loja objeto e para outra região mais recente de ampliação tendo a estruturação de Pavimento térreo e mais um andar, contudo este em função do desnível do terreno acaba realizando a concordância entre os pavimentos, todavia ficando ao lado oposto do imóvel avaliado.

2.5.2. Destacamos que a região objeto conforme informações coletadas destaca-se a idade de aparente Residencial de 14 anos, consideramos conforme nossa experiência dado o estado de conservação de idade aparente de 14 anos.

2.5.3. Área construída locada:

2.5.4. Acabamentos:

Pavimento Ambiente Locais Piso Parede Teto

1º Andar

Sala Cerâmica Látex Lajotado - Látex Cozinha Cerâmica Cerâmica Lajotado - Látex Banheiro Cerâmica Cerâmica Lajotado - Látex

Lavanderia Cerâmica Cerâmica Lajotado - Látex Quartos Cerâmica Pintura Lajotado - Látex

Ø Iluminação: com luminárias de lâmpadas simples;

Ø Padrão construtivo: normal para o objeto;

Ø Idade aparente: 14 anos (idade em % de duração);

Ø Estado de conservação: Reparos simples e importantes – estado 3,5 do Critério de Heidecke;

Ø Depreciação física da benfeitoria: d = 38,5%,

PAVIMENTO 1º Andar ÁREA ÚTIL

TOTAL 51,655 m²

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Ø Área Construída Equivalente: 51,655 m²

2.5.5. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

Tratando-se de loja a ser avaliada no interno de shopping, será adotada uma única metodologia de avaliação do valor locatício pelo Método Comparativo, descartando-se as demais metodologias não recomendadas para o caso.

ü 7.1. Método Comparativo

7.1.1. A avaliação pelo Método Comparativo Direto de dados de Mercado com apartamentos assemelhados em venda é a metodologia recomendada pela NBR 14.653-2:2011 da ABNT, e é viável, face à possibilidade de obter-se amostras com atributos semelhantes, ou seja, caracterização, situação, frente, área equivalente. 7.1.2. Aplicar-se-á o procedimento de tratamento por fatores de homogeneização, segundo o grau de fundamentação I da dita NBR. 3. AVALIAÇÃO DO VALOR LOCATÍCIO DA LOJA AVALIANDA

3.1. Critério para Amostra coletada:

3.2. Foi coletada a amostra estatisticamente fiel ás ofertadas pela

requerida e também com base nas informações fornecidas pela requerente realizamos nossas pesquisas incluindo como base também das ofertas de locação de lojas assemelhadas situadas no mesmo shopping, ponderando-se, por homogeneização, os atributos dos dados pesquisados influentes na formação dos preços e valor avaliando de locação.

4. Rol total das Amostras:

Descrição Coleta Realizada

Identificação AP00358 AP00384 NAP011 Fa104 Pericia

Valores/m² 1.804,01 2.565,70 1.900,00 1.760,87 R$ 1.500,00

Valor Médio Desvio Padrão Intervalo Média Saneada Área

R$/m² R$/m² R$/m² R$/m² R$/ha m²

R$ 1.906,12 R$ 397,35 R$ 1.508,77 R$ 2.303,46 R$ 1.821,63 R$ 51,66

5. Valor por Metro Quadrado

V. M. G. A Heidecke Idade V / m²

R$ 1.821,63 3,5 14 Anos R$ 1.120,30

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6. Valor do Aluguel:

V / m² Metragem Valor Mensal

R$ 1.120,30 R$ 51,66 R$ 57.869,10

“Cinquenta e sete mil oitocentos e sessenta e nove reais e dez centavos”

ERA O QUE HAVIA A EXPOR

Sendo assim terminamos fazemos a apresentação deste Laudo contendo 09 laudas

e 01 anexo, sendo todas assinadas digitalmente.

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Foto 28

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fls. 134

fls. 55 este documento é cópia do original, assinado ... · autos em epígrafe folhas 96, tendo...

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