exequente : banco do brasil s/a representado pela … · junto ao crea-pr sob o nº 10.374-d,...

EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA

2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE UNIÃO DA VITÓRIA/PARANÁ.

Ref.: Autos nº 001481.86.2013.8.16.0174..

Exequente : BANCO DO BRASIL S/A – Representado pela Gerência Regional de Recuperação de Ativos Operacionais – GERAT.

Executado : MIGUEL FORTE INDUSTRIAL S.A. PAPEIS E MADEIRAS.

MARCOS DOS SANTOS WEISS, brasileiro, casado, Engenheiro Florestal Sênior, registrado

junto ao CREA-PR sob o nº 10.374-D, portador da carteira de identidade RG. nº 1.215.009-1

SSP/PR, inscrito no CPF/MF sob o nº 356.207.229-53, residente e domiciliado à Rua Paraná,

nº 696, Bairro São Bernardo, na Cidade de União da Vitória, Estado do Paraná; vem

respeitosamente perante Vossa Excelência, prestar esclarecimentos que se fazem necessários

em função de manifestação deste juízo (Ref. mov. 217.1).

União da Vitória, 6 de outubro de 2017.

Engenheiro Florestal Marcos dos Santos Weiss, Ms. – CREA/PR nº 10.374-D.

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PROJUDI - Processo: 0001481-86.2013.8.16.0174 - Ref. mov. 222.1 - Assinado digitalmente por Marcos dos Santos Weiss:35620722953

10/10/2017: JUNTADA DE PETIÇÃO DE COMPLEMENTAÇÃO DE LAUDO PERICIAL. Arq: Complementação de Laudo Pericial

QUESTIONAMENTO(S) DO EXECUTADO:

O Executado não apresentou manifestação de parte.

QUESTIONAMENTO(S) DO EXEQUENTE:

QUESTIONAMENTO: PROJUDI - Processo: 0004924-11.2014.8.16.0174 - Ref. mov. 214.1.

Questionamento 1:

2. Impugna-se o laudo apresentado pelo expert, requerendo-se que o avaliador se manifeste

retificando ou ratificando o seu parecer em face das manifestação que o exequente ora

apresenta:

DA DESCRIÇÃO DA REGIÃO

3. Verifica-se que o Laudo não atende a NBR 14653-3, item 7.3.1 quanto a Caracterização da

Região.

4. O laudo descreveu a região de localização corretamente.

Este aspecto é base para a definição dos critérios e quesitos da pesquisa amostral, assim

como da liquidez do imóvel, ambos detalhados a seguir. É desejável que este quesito traga

alguma ligação entre a aptidão e o uso do imóvel, e seu valor econômico, descrevendo a

potencialidade econômica da região; no caso, deve ser dada ênfase tanto para a produção de

matéria-prima florestal (plantios de Pinus e Eucaliptos), quanto para seu consumo (indústria

florestal- celulose, laminadoras, serrarias, etc). Pelo exposto, deve o perito complementar o seu

Laudo.

Resposta: O Perito pode informar quanto a utilização do imóvel, que o mesmo se encontra

localizado no Município de General Carneiro, Estado do Paraná.

O município de General Carneiro, situa-se na região sul do estado do Paraná, nas margens da

BR 153, rota do merco sul, ocupando a extrema extensão sul do 3º planalto paranaense, faz

parte da micro região 15º ( décima quinta) zona fisiográfica em que está dividido o estado do

Paraná.

Surgiu com advento das expedições dos tropeiros que se deslocavam dos Campos Gerais em

busca dos Campos de Palmas, município que pertenceu até a sua emancipação política -

administrativa no ano de 1961. A vila já contava com várias famílias de desbravadores,

atraídos pela riqueza da cobertura florestal aqui existente. Iniciou-se com a ocupação da Vila

″Passo da Galinha″, antigo pouso de tropeiros. As primeiras construções estabeleceram-se em

torno da primeira casa de comércio.

As origens históricas do município de General Carneiro estão ligadas à descoberta dos

Campos de Palmas. Os poloneses e ucranianos provocaram grande desenvolvimento na

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região. João Humhevicz, Thomas Gaiovicz, Simão Gaiovicz, Onofre Gaiovicz e José Dralrtk,

com suas respectivas famílias, foram pioneiros que deixaram seus nomes gravados na história

regional. Pelo Decreto n.º 281, do dia 13 de agosto de 1901, foi criado o Distrito Policial na

Colônia General Carneiro.

O nome da colônia foi uma homenagem prestada ao general Antônio Ernesto Gomes Carneiro,

morto no “front” de batalha, a 10 de fevereiro de 1894, na condição de comandante das forças

legais, sitiadas na cidade da Lapa (de 15 de janeiro a 11 de fevereiro de 1894), Estado do

Paraná, durante a Revolução Federalista.

A Lei Estadual n.º 2.466, do dia 02 de abril de 1927, transferiu a sede do Distrito de General

Carneiro para o lugar denominado “Iratim”. Floresceu dessa forma o Distrito de Iratim. Em 1958

foi criado o Distrito de São José de Palmas, com sede na localidade de Passo da Galinha.

Este povoado teve um crescimento acentuado. Em 25 de janeiro de 1961, pela Lei n.º 4.339,

São José de Palmas foi elevado à categoria de município, porém com a denominação alterada

para General Carneiro, desmembrando-se do território do município de Palmas. Sua

emancipação política administrativa ocorreu em 19 de novembro de 1961.

O município conta hoje com aproximadamente 14mil habitantes, e tem uma área de 1.083,433

quilômetros quadrados. O Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM2010) = 0,652.

Imagem: Localização do Município de General Carneiro no Estado do Paraná.

Dados Gerais: População Total (estimada): 14.038 habitantes - IBGE 2017; Altitude Média: 983 metros; Clima Subtropical Úmido Mesotérmico, verões frescos (temperatura média inferior a 22° C), invernos com ocorrências de geadas severas e frequentes (temperatura média inferior a 18° C), não apresentando estação seca.

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Participação no PIB Municipal: Produto Interno Bruto: R$ 271.700,00 (x1000) IBGE/2014; PIB per capita: R$ 19.353,23 IBGE/2014; População Economicamente Ativa: 2.412 hab. Principais Produtos Agrosilvopastoris:

Soja; Milho; Feijão; Reflorestamento; Erva mate; Pecuária.

Principais distâncias

Capital do Estado (Curitiba): 274 km; Porto de Paranaguá: 365 km; Aeroporto mais próximo: 249 km (Ponta Grossa).

Quadro: Áreas e sua ocupação no Município de General Carneiro/PR:

Ocupação Area (ha)

Lavouras anuais 3.315,00

Lavouras permanentes 10.621,00

Matas Naturais (outras) 28.752,00

Matas Naturais (preservação permanente) 20.050,00

Pastagen cultivadas 1.550,00

Pastagens naturais 13.230,00

Reflorestamento e cultivos florestais 24.075,00

Outras áreas 2.760,00

Total 104.554,30 Fonte: Secretaria Municipal de Agricultura e Meio Ambienta de General Carneiro/PR.

A economia do Município está centrada no extrativismo (madeira) com crescimento na atividade agrícola (lavouras de milho, feijão e soja) e pecuária (criação de gado e produção leiteira). A prestação de serviço também corresponde por uma parcela significativa na economia local.

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Características do imóvel rural avaliando:

Uso Predominante

Chácara

X Fazenda

Sítio

Exploração Comercial

Agricultura Ovinocultura

Avicultura Pecuária

Equinocultura Piscicultura

Lazer X Reflorestamento

Improdutiva Suinocultura

Área sujeita a enchentes

Sim

X Não

Melhoramentos Públicos

X Coleta de resíduos sólidos X Energia elétrica

Rede de água potável X Telefone

Rede de águas pluviais Gás canalizado

Redes de cabeamento para transmissão de dados

X Redes de comunicação e televisão

Esgotamento sanitário

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Infraestrutura Urbana e Pontos Notáveis

Escola: ± 5,0km Cidade: ± 5,0km

Ônibus: ± 1,0km Cooperativa: ± 5,0km

Igreja: ± 2,0km Comércio: ± 5,0km

Hospital: ± 5,0km

Distância da BR: Propriedade situada à margem da Br-153.

Observações:

O imóvel rural atualmente, é utilizado para a atividade de silvicultura. No imóvel rural estão

instalados projetos de reflorestamento, com a espécie exótica o Pinus spp, e ocorrem áreas

abertas onde houve o corte raso em plantios florestais..

O imóvel rural situa-se numa região propícia para o desenvolvimento desta atividade, pois num

raio 100,00km, encontramos Cidades como General Carneiro, Bituruna e União da Vitória no

Estado do Paraná, e Canoinhas, Três Barras, Calmon, Caçador e Campina da Alegria no

Estado de Santa Catarina. Esses Municípios, possuem tradição na indústria madeireira

nacional, sendo o mercado consumidor para o produto madeira em tora, nos seus mais

variados sortimentos para comercialização. O imóvel rural encontra-se situado, em uma região

propícia ao desenvolvimento da atividade florestal, em função da alta demanda por matéria

prima pelas indústrias madeireiras instaladas em Municípios próximos.

Cabe aqui ressaltar que o imóvel possui condições para o desenvolvimento da atividade de

agricultura, bem como as florestas nativas são capazes de auferir rendas pelo manejo

sustentável de produtos florestais não madeireiros.

Questionamento 2:

5. O Laudo não atende ao item 7.3.2 da NBR 14653-3, principalmente no que refere-se às

dimensões, limites, confrontações e recursos naturais.

6. O objeto do Laudo não foi corretamente descrito, tendo em vista que o parecer não possui

mapa ou memorial descritivo detalhado, que permita identificar corretamente as confrontações,

e as divisas da propriedade.

Resposta: O Perito, tem a informar que em nova pesquisa junto ao Cartório de Registro de

Imóveis da Comarca de União da Vitória, o Cartorário informou que encontrou uma planta

georreferenciada, que apresenta o mapeamento de várias matrículas entre elas a matrícula no.

1.866, com as devidas confrontações. Apresentamos a planta em anexo a este.

O Perito tem a informar a manifestação deste Juízo, (Ref. mov. 172.1) que direcionou os

trabalhos periciais: [...]Decido. 2. Para o arbitramento inicial os honorários periciais, mister se faz enfocar o valor da causa, condições econômicas das partes, natureza, complexidade e dificuldade da perícia, tempo a ser despendido e

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local da coleta dos dados, salário de mercado do labor, buscando propiciar ao especialista do Juízo remuneração condigna com o trabalho a ser desempenhado. Portanto, a análise deve ser conjectural e numa visão sistêmica, sem se focar o intérprete somente em um dos fatores, v.g., o valor da causa, a qual, no caso concreto, por oportuno, é o valor a ser recebido pela parte exequente. E, dentre tais fatores, não deve ser olvidado o próprio conhecimento técnico posto a serviço do processo, pelo que toda e qualquer juízo apriorístico sobre as dificuldades ou não que serão encontradas pelo “expert”, sem qualquer dado objetivo que possa conduzir a esse raciocínio, fica no plano de elucubrações. Apesar da alta complexidade do trabalho, a proposta de honorários periciais pode ser reduzida, pois entendo que no caso dos autos, especificamente, se pretende a avaliação do valor médio do imóvel penhorado, não sendo necessário mapa de uso e ocupação do solo. Assim, levantando-se em consideração os argumentos expendidos, tenho por razoável o valor de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais), pelo labor a ser realizado. 3. Posto isto, com arrimo no princípio da razoabilidade e artigos 82 do Código de Processo Civil, arbitro o valor de R$ 48.000,00 (quarenta e oito mil reais) a título de honorários periciais ao avaliador, sem prejuízo de posterior majoração, caso seja justificado pelo labor a ser realizado, pois não se mostra razoável impingir ao profissional que auxilia o Juízo, que arque com o custo da realização do trabalho pericial, quando deverá demonstrar, de forma objetiva e discriminada, as despesas com o custo do trabalho pericial. 4. Intimem-se as partes e o Sr. Perito sobre a presente decisão.[...]

O Perito tem ainda a comentar, que conforme a decisão deste Juízo, a pretensão de avaliação

do valor médio do imóvel penhorado, foi alcançada.

Questionamento 3:

7. Cabe o perito informar se o proprietário não tem o documento, ou se negou a apresentá-lo, o

que dificultou o trabalho do avaliador.

Resposta: O Perito tem a informar que em reunião com o Proprietário, este informou que não

possuía mapeamento para o imóvel rural matriculado sob o no.1.866.

Questionamento 4:

8. Além disso, cabe o perito aclarar se o imóvel está regularizado no que se refere à

LEGISLAÇÃO AGRÁRIA.

9. Também, mostra-se oportuno o perito esclarecer se há georreferenciamento do imóvel e se

atende a exigência legal de registro no INCRA (www.incra.gov.br ), no que se refere a LEI

10.267/2001, de 28/08/2001.

10. Deve o perito informar se o Imóvel atende também aspectos referentes a LEGISLAÇÃO

AMBIENTAL vigente; destacando a exigência legal de protocolo no CADASTRO AMBIENTAL

RURAL- CAR (www.car.gov.br ).

Resposta: o Perito, ressalva que a informação quanto à execução de georreferenciamento do

imóvel rural já constou no laudo pericial apresentado, no Capítulo 5 – informações relevantes:

[...]Em análise documental, foi observado que a área que compõem a matrícula no.1.866, do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de União da Vitória/PR, não encontra-se certificada junto ao INCRA, ou seja não foi executado o georreferenciamento de imóvel rural, conforme previsto na Lei 10.267/2001.[...]

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Tem ainda a comentar que em consulta ao CCIR, este encontra-se com o status inibido.

Em consulta ao sistema do Cadastro Ambiental Rural – CAR, constatamos que o imóvel foi

cadastrado, em conjunto com outras matrículas, compondo uma área maior do que a do imóvel

avaliando.

Quanto ao Imposto Territorial Rural ITR, o número indicado na matrícula, não permitiu que se

fizesse consulta, sendo que a Receita Federal informou que somente o proprietário poderia

requerer informações.

Questionamento 5:

11. Deve o perito aclarar a caracterização do imóvel no que tange as áreas de uso consolidado

(agricultura, floresta, etc), e as áreas de reserva legal (ARL) e de preservação permanente

(APP)- conforme determina a Lei 13265/2016, de 30/06/2016).

Resposta: O Perito tem a informa que este quesito já foi abordado junto à resposta do quesito

2, ressalvando que conforme decisão deste Juízo, não havia a necessidade de execução de

mapa de uso de solo, sendo que as áreas de reserva legal e áreas de preservação permanente

foram utilizadas, aquelas averbadas à margem da matrícula no. 1.866.

Questionamento 6:

12. O Banco entende que a informação é fundamental ao processo, tendo em vista a efetiva e

correta caracterização, e valoração do imóvel.

Resposta: O Perito tem a informar que este quesito já foi abordado junto à resposta do quesito

2, ressalvando que o Banco deveria fazer manifestação tempestiva, quando da decisão deste

Juízo no processo (ref. mov. 172-1).

Questionamento 7:

DA METODOLOGIA

13. Registra-se que a metodologia utilizada não atende a NBR 14653-3, ITEM 7.3.2.2, quanto

as características da terra.

14. O perito terá que esclarecer a metodologia utilizada para a caracterização de CLASSES DE

CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS. O perito registrou como áreas de CLASSE VIII, apenas

18,8278 hectares, correspondentes a apenas 0,26% da área total da propriedade. Note que o

próprio perito menciona a existência das áreas averbadas (Av-53/1866), num total de 1.853,40

hectares, gravados como ARL- área de reserva legal ) e outros 178,80 hectares, gravados

como APP- área de preservação permanente.

15. Segundo a legislação vigente (grifo nosso), as áreas de reserva legal (ARL) e

preservação permanente (APP), já averbadas na matrícula, assim como aquelas efetivamente

existentes, devem ser classificadas como CLASSE VIII (“Terras de abrigo de vida silvestre,

sem problemas de conservação, (banhados, margem de córregos) -Reservas, represas, etc”).

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Resposta: o Perito, vem a comentar que desconhece a tal legislação vigente, que impõem que

as áreas de reserva legal e preservação permanente, devem ser classificadas como Classe

VIII. Se o representante da parte, puder indicar a legislação citada, seria de grande valia.

O Perito aceita o pedido de reconsideração dos valores atribuídos a classe VIII, somando-se o

valor da área de preservação permanente mencionado na matrícula do imóvel, correspondente

a 178,80 hectares.

Cálculo do índice agronômico do imóvel paradigma:

Amostra Área (ha) Situação %

Matrícula no. II 1.465,4780 20,66

1.866 VII 5.431,0816 76,56

VIII 197,4276 2,78

Classe de Uso (ha)

7.093,9872 Asfalto

Ip = 0,431

Tabelas com os valores amostrados:

Valor Total Área Valor Unitário Índice Tipo de

(R$) (ha) (R$/ha) Agronomico Informação

1 350.000,00 30,05 11.646,40 0,547 Oferta

2 160.000,00 17,20 9.302,33 0,535 Venda

3 1.100.000,00 106,47 10.331,90 0,272 Oferta

4 290.000,00 34,61 8.380,05 0,440 Oferta

5 3.893.552,47 436,90 8.911,77 0,427 Oferta

6 3.100.000,00 459,19 6.750,95 0,447 Oferta

7 700.000,00 79,96 8.754,33 0,435 Oferta

8 1.364.776,32 183,28 7.446,36 0,479 Oferta

9 4.598.377,00 547,40 8.400,34 0,650 Venda

10 1.300.912,00 135,13 9.626,92 0,568 Venda

11 3.590.979,00 553,62 6.486,32 0,575 Venda

12 19.772.409,26 2.328,04 8.493,16 0,411 Venda

Observação

Definição dos imóveis semelhantes:

Graus de Fundamentação II e III - 20,00% no entorno do índice agronômico do Imóvel Paradigma:

Limite Inferior = 0,345

Imóvel Paradigma = 0,431

Limite Superior = 0,518

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Definição dos imóveis semelhantes:



1 332.500,00 30,05 11.064,08 0,547 Oferta

2 160.000,00 17,20 9.302,33 0,535 Venda

3 1.045.000,00 106,47 9.815,30 0,272 Oferta

4 275.500,00 34,61 7.961,05 0,440 Oferta

5 3.698.874,85 436,90 8.466,18 0,427 Oferta

6 2.945.000,00 459,19 6.413,40 0,447 Oferta

7 665.000,00 79,96 8.316,62 0,435 Oferta

8 1.296.537,50 183,28 7.074,05 0,479 Oferta

9 4.598.377,00 547,40 8.400,34 0,650 Venda

10 1.300.912,00 135,13 9.626,92 0,568 Venda

11 3.590.979,00 553,62 6.486,32 0,575 Venda

12 19.772.409,26 2.328,04 8.493,16 0,411 Venda

Observação

Foram excluídas do conjunto amostral as amostras: 1, 2, 3, 9, 10 e 11.

Quando da definição dos imóveis semelhantes na avaliação apresentada no laudo pericial

inicial, as mesmas amostras sofrerão exclusão. Portanto não houve alteração do resultado final

obtido.

Questionamento 8:

16. Se considerada a legislação vigente, apenas as áreas de reserva legal (ARL) somam 20%

da propriedade, ou seja, 1.486,7970 hectares.

Resposta: Considerando o Código Florestal:

[...] Art. 3o Para os efeitos desta Lei, entende-se por:

III - Reserva Legal: área localizada no interior de uma propriedade ou posse rural, delimitada nos termos do art. 12, com a função de assegurar o uso econômico de modo sustentável dos recursos naturais do imóvel rural, auxiliar a conservação e a reabilitação dos processos ecológicos e promover a conservação da biodiversidade, bem como o abrigo e a proteção de fauna silvestre e da flora nativa;[...]

[...] Art. 17. A Reserva Legal deve ser conservada com cobertura de vegetação nativa pelo proprietário do imóvel rural, possuidor ou ocupante a qualquer título, pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado.

§ 1o Admite-se a exploração econômica da Reserva Legal mediante manejo

sustentável, previamente aprovado pelo órgão competente do Sisnama, de acordo com as modalidades previstas no art. 20.[...]

[...] Art. 20. No manejo sustentável da vegetação florestal da Reserva Legal, serão adotadas práticas de exploração seletiva nas modalidades de manejo sustentável sem propósito comercial para consumo na propriedade e manejo sustentável para exploração florestal com propósito comercial.

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Art. 21. É livre a coleta de produtos florestais não madeireiros, tais como frutos, cipós, folhas e sementes, devendo-se observar:[...]

De acordo com a Lei 12.651/2012, a Área de Reserva Legal de um imóvel rural, corresponde a

uma área de Conservação, passível de utilização, desde que respeitada as limitações

administrativas. A Área de Reserva Legal, não deve ser confundida com uma Área de

Preservação Permanente. Uma representa uma área de conservação e outra de preservação,

assim as duas áreas foram classificadas de forma distinta, conforme as suas condições de uso,

e sua capacidade em auferir rendas ao proprietário, assim sendo as florestas nativas

(remanescentes) e a área de reserva legal, foram classificadas como classe de uso (classe

VII), e a área de preservação permanente foi classificada como classe de uso (classe VIII).

Questionamento 9:

17. Pugna-se que o perito se manifeste também sobre a extensão das áreas de “CAPOEIRA

GROSSA”, ou mata em regeneração, referentes a ocupação das áreas dos cortes de PINUS

SPP, já realizados, e cujo manejo e replantio, não foi realizado; segundo a legislação estadual,

estas áreas não podem ser aproveitadas.

Resposta: o Perito tem a informar que a terminologia técnica “capoeira grossa”, não é usual

para a descrição da vegetação ocorrente nas áreas de corte raso, onde não está sendo

executado um novo replantio. O representante da parte deve estar se referindo ao contido na

Resolução CONAMA (Conselho Nacional de Meio Ambiente) 002 de 18/3/1994, convalidada

pela Resolução CONAMA nº 388/07 para fins do disposto na Lei 11.428, de 22 de dezembro de

2006. Esta resolução CONAMA define formações vegetais primárias e estágios sucessionais

de vegetação secundária, com finalidade de orientar os procedimentos de licenciamento de

exploração da vegetação nativa no Estado do Paraná. Este tipo de classificação de formações

vegetais primárias e estágios sucessionais de vegetação secundária, seria motivo de um

mapeamento de uso de solo, que não vem ao caso conforme decisão deste Juízo manifestada

no processo (Ref. mov. 172-1).

Questionamento 10:

18. Deve o perito esclarecer que uma vez alterado este valor, mudaria significativamente a

NOTA AGRONÔMICA, ou INDICE PARADIGMA (IP, conforme descrição do perito), e o

VALOR DE MERCADO do avaliando.

Resposta: Alterações significativas nas áreas de uso da propriedade, certamente podem

refletir no valor médio final do imóvel avaliando.

Questionamento 11:

NÍVEL DE PRECISÃO

19. Requer-se que o perito confeccione tabela conforme a norma prevista na NBR 14653-3,

item 9.3.

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Resposta: o Perito, encaminha a tabela com grau de precisão da estimativa de valor no caso

de utilização do método comparativo direto de dados de mercado.

Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

<=30% 30% - 50% >50%

Nota: observar subseção 9.1.

Fundamentação II = 30,53 % <=30

Questionamento 12:

TRATAMENTO DE DADOS

20. Os dados não atendem a NBR 14653-3, item 7.7.1.1.21.

21. O método comparativo direto pressupõe a escolha criteriosa de ELEMENTOS

AMOSTRAIS, com características semelhantes ao IMÓVEL AVALIANDO; no entanto, alguns

elementos coletados tem área muito inferior (menos de 50,00 hectares) ao avaliando

(7.093,9870 hectares), desvirtuando a pesquisa, sob o ponto de vista da METODOLOGIA.

22. Perito deve proceder ao saneamento da amostra, visando manter apenas os elementos de

características e tamanho mais aproximados ao avaliando.

Resposta: O Perito tem a informar que as normas de avaliação recomendam a utilização de

amostras de mercado semelhantes ao avaliando. A definição de imóveis semelhantes, foi

realizada utilizando-se como referência a comparação entre os índices agronômicos, do imóvel

avaliando com as amostras de mercado. A norma define o intervalo máximo de 50% no entorno

do índice agronômico do imóvel avaliando, para o grau de fundamentação I, sendo que para os

graus II e III de fundamentação o intervalo máximo possível é de 20%. No caso foi utilizado o

intervalo de 20%, que em tese corresponde ao conjunto amostral para os imóveis semelhantes,

ou seja, estatisticamente os imóveis apresentam semelhanças quanto a sua ocupação,

situação e localização.

Mas nada impede que se faça uma reavaliação simulando novos valores com a retirada dos

imóveis rurais com menores áreas do conjunto amostral.

Tabela excluindo-se as áreas menores:



5 3.698.874,85 436,90 8.466,18 0,427 Oferta

6 2.945.000,00 459,19 6.413,40 0,447 Oferta

8 1.296.537,50 183,28 7.074,05 0,479 Oferta

12 19.772.409,26 2.328,04 8.493,16 0,411 Venda

Observação

Média saneada: R$ 7.611,70/hectare.

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Calculando-se o novo valor para o imóvel rural avaliando: R$ 53.997.275,65 (cinquenta e três

milhões novecentos e noventa e sete mil duzentos e setenta e cinco reais e sessenta e cinco

centavos).

A diferença com o resultado apresentado no Laudo de Avaliação inicial foi de 1,67%.

Questionamento 13:

DA LIQUIDEZ

23. O Laudo não satisfaz quanto a informação do mercado local e regional, e a facilidade de

vendas de imóveis semelhantes ao avaliando.

Imóvel com estas características deverá ter uma LIQUIDEZ BAIXA, com prazo de negociação

de mais de 24 meses (2 anos). Além disso, em face de seu valor, sua VENDA À VISTA deverá

ser difícil, sendo mais usual a VENDA A PRAZO, com pagamento de entrada (20-25%), mais 4-

5 parcelas.

24. O Laudo deve considerar a possibilidade do fracionamento do imóvel, ou seja, sua divisão

em glebas menores, visando a sua efetiva alienação em leilão público.

Resposta: O Perito tem a informar que liquidez é a capacidade de transformar um ativo (bem

ou investimento) em dinheiro. Quanto mais rápida for essa conversão, mais líquido esse bem

será. O imóvel rural avaliando apresenta, certamente liquidez baixa, podendo levar anos para

efetivação de uma venda pelo preço que ele realmente vale.

O imóvel rural possui uma dimensão que influencia no aspecto de sua liquidez. O prazo de

negociação poderíamos estimar de dois anos ou mais.

Neste caso em particular, o imóvel deverá ser motivo de oferta e arrematado por um grupo de

investidores ou grupo empresarial, que desenvolva atividades florestais ou agrícolas. Notar que

na região vem ocorrendo esta transformação no ambiente de negócios, onde grupos de

investidores de outras cidades do sul do Brasil, tem buscado adquirir imóveis rurais muito em

função do valor da terra, ser aqui mais em conta do que em suas localidades de origem.

No Laudo apresentado, não foi proposta a possibilidade de fracionamento do imóvel, em

função de que a propriedade encontra-se especializada em uma única matrícula (no. 1.866).

CONCLUSÕES FINAIS DO PERITO:

Conforme solicitado por este Juízo, em sua decisão (Ref. mov. 172.1):

[...]Apesar da alta complexidade do trabalho, a proposta de honorários periciais pode ser reduzida, pois entendo que no caso dos autos, especificamente, se pretende a avaliação do valor médio do imóvel penhorado, não sendo necessário mapa de uso e ocupação do solo.[...]

o perito, tem a informar que o objetivo de se avaliar o imóvel rural, obtendo-se como resultado

o valor médio por hectare, do imóvel penhorado foi alcançado.

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O processo avaliatório resultou no valor de R$ 7.611,70/hectare (sete mil seiscentos e onze

reais e setenta centavos por hectare), sendo que o imóvel avaliando alcançou o valor de

mercado de R$ 53.997.275,65 (cinquenta e três milhões novecentos e noventa e sete mil

duzentos e setenta e cinco reais e sessenta e cinco centavos).

O Perito se coloca à disposição deste Juízo para maiores informações, que se fizerem

necessários.

. Engenheiro Florestal Sênior Marcos dos Santos Weiss, Ms. – CREA/PR nº 10.374-D.

União da Vitória, 6 de outubro de 2017.

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ANEXO I – PLANTA GEORREFERENCIADA DA ÁREA DA PERÍCIA

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Imagem: planta referente a área da peíricia encontrada no Cartório de Registro e Imóveis da Comarca de União da Vitória/PR.

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exequente : banco do brasil s/a representado pela … · junto ao crea-pr sob o nº 10.374-d,...

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