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EXECUO DE TTULO EXTRAJUDICIAL AVALIAO DE IMVEL

Laudo Tcnicode Avaliao

Processo n. 1008392-26.2014.8.26.0161

EXEQUENTE: BANCO VOTORANTIM S.A.

EXECUTADA: SPECIAL QUALITY INDSTRIA E COMRCIO LTDA E OUTRO

SEGUNDA VARACVEL DE

DIADEMA - SP

fls. 367

JOO DORIVAL DE FREITAS Engenharia Civil - Avaliaes - Percias

CREA - S.P. 150.432/D

RUA RICHARD MAYER N 127 SO PAULO CEP 04477-020 - FONE: 5674.1562 E_mail: jd_freitas@uol.com.br - 2 -

EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUZ DE DIREITO DA

SEGUNDA VARA CVEL DA COMARCA DE DIADEMA SP.

PROCESSO N. 1008392-26.2014.8.26.0161

EXECUO DE TTULO EXTRAJUDICIAL

EXEQUENTE: BANCO VOTORANTIM S.A.

EXECUTADA: SPECIAL QUALITY INDSTRIA E COMRCIO LTDA E

OUTRO

JOO DORIVAL DE FREITAS, engenheiro civil,

registrado no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do

Estado de So Paulo CREA/SP - sob n 150.432/D, perito judicial nomeado e

compromissado nos autos do processo em epgrafe, tendo procedido s

diligncias e estudos necessrios ao cumprimento da honrosa tarefa que lhe foi

confiada, vem apresentar as concluses a que chegou consubstanciadas no

presente

LAUDO TCNICO DE

AVALIAO

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N D I C E

I.- DAS CONSIDERAES PRELIMINARES ........................... 04

II.- DA VISTORIA ............................................................................ 06

III.- DA AVALIAO DO IMVEL ............................................ 19

IV.- DA CONCLUSO .................................................................... 46

V.- DOS QUESITOS ...................................................................... 47

VI.- DO ENCERRAMENTO ....................................................... 54

ANEXOS

ANEXO 01 ELEMENTOS DE PESQUISA

ANEXO 02 ILUSTRAO FOTOGRFICA

ANEXO 03 AGENDAMENTO DE VISTORIA

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I.- DAS CONSIDERAES PREMILINARES

I.1.- Objetiva-se desta percia a competente avaliao tcnica do imvel situado

na Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611 So Loureno da Serra/SP, bem como

a apresentao de outros esclarecimentos de interesse ao deslinde do feito.

I.2.- Tendo em vista o objeto da demanda, bem como a especificidade da

matria, tornou-se necessria esta percia tcnica, tendo sido o signatrio

distinguido por nomeao do ilustre Juzo (fls. 331).

I.3.- Os trabalhos periciais sero embasados nos parmetros e procedimentos

estabelecidos pela NBR. 14.653-2 AVALIAO DE IMVEIS PARTE

2: IMVEIS URBANOS, da ABNT - Associao Brasileira de Normas

Tcnicas, nos trabalhos tcnicos EDIFICAES VALORES DE VENDA

2002 e NORMAS PARA AVALIAES NAS VARAS DA FAZENDA

PBLICA DA CAPITAL 2004, da Comisso de Peritos das Varas da

Fazenda Pblica da Capital, nomeadas por Portarias do Centro de Apoio aos

Juzes da Fazenda CAJUFA; na NORMA PARA AVALIAO DE

IMVEIS URBANOS IBAPE 2011 e nos estudos: VALORES DE

EDIFICAES DE IMVEIS URBANOS SP e CONVERSO DOS

COEFICIENTES H8-2N PARA R8-N, ambos do IBAPE - Instituto

Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia.

I.4.- Para acompanhar a percia e ofertar crticas fundamentadas em parecer, a

Exequente indicou para assistentes tcnicos os engenheiros Celso de Sampaio

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Amaral Neto, Jo e Ivan Paulo Mendes Negreiros (fls.

283), bem como apresentou quesitos (fls. 284/286).

I.5.- Os trabalhos de avaliao tero como data base janeiro/2018, que e a

mesma da confeco do presente laudo.

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II.- DA VISTORIA

Aps leitura minuciosa dos autos, a percia dirigiu-se ao imvel em apreo,

onde procurou observar tudo que direta ou indiretamente pudesse interessar a

presente causa, em especial as atuais condies de conservao das edificaes,

benfeitorias, suas caractersticas construtivas, topografia, localizao, situao e

demais observaes tcnicas julgadas importantes para a perfeita compreenso

da matria.

II.1.- DOS MELHORAMENTOS PBLICOS

O local onde se insere o imvel avaliando predominamentente ocupado por

moradias, stios e propriedades de natureza rural.

Partindo da regio central do municpio de So Loureno da Serra, o acesso se

depois torna-se estrada de terra at a entrada do imvel avaliando, sendo que a

distncia aproximada (em linha reta) desta at o centro do municpio de

aproximadamente 4,00 km (quatro quilmetros).

O mapa apresentado a seguir demonstra o trajeto a ser percorrido para se acessar

o imvel.

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II.2.- DO IMVEL E SUA LOCALIZAO

Trata-se de imvel que pode ser classificado como stio particular, localizado na

Rua Juan Pintor Alcade n.o 3611, Bairro dos Carolinos, Municpio de So

Loureno da Serra e Estado de So Paulo.

II.2.1.- DO MAPA DE LOCALIZAO

Destaque para a localizao aproximada do imvel avaliando.

IMVEL AVALIANDO

(LOCALIZAO APROXIMADA)

SO LOURENO DA SERRA (CENTRO)

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II.2.2.- DA FOTO AREA DO IMVEL AVALIANDO

Vista area e caminho para o imvel avaliando.

IMVEL AVALIANDO (LOCALIZAO APROXIMADA)

Estrada das Carolinas

So Loureno da Serra

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II.3.- DOS ELEMENTOS TCNICOS REFERENTES AO IMVEL

O perito procedeu em vistoria e verificao "in loco" das reas do imvel avaliando.

O terreno possui formato irregular, de grandes dimenses 436.655,40 m2, ocupado

por

Apresenta-

02), que nos fornece preciosos subsdios tcnicos para aferimento do valor do

imvel e suas respectivas caractersticas constitutivas.

II.3.1.- DA DESCRIO DO IMVEL

O imvel encontra-se registrado junto ao Servio de Registro de Imveis de

Itapecerica da Serra Matrcula n. 77.225 (fls. 214/221), com a seguinte

descrio:

IMVEL = Um terreno situado em Um Antigo Caminho para

So Loureno, em zona rural do distrito de So Loureno da Serra,

Municpio e Comarca de Itapecerica da Serra, com as seguintes

divisas e confrontaes: Inicia no piquete n.1, cravado ao lado

direito da porteira que d acesso ao terreno, dai, segue por uma

distncia de

43,00 ms. at a estaca 2, onde deflete direita e segue com o rumo

onde

de 37,00 ms. at a estaca n.4, onde deflete esquerda e segue com

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distncia de 82,00 ms. at a estaca 6, da estaca 1 estaca n.6, o

terreno segue por uma cerca de arame farpado e confronta com as

terras de Francisco Watanabe, sucessor de Joaquim Pereira de

Camargo e de Pedro Nunes de Almeida, da deflete direita e

estaca n.7, onde deflete esquerda e segue por uma cerca de

at a estaca n.8, onde deflete direita e segue com o rumo de

ms. at a estaca n.10, onde deflete esquerda e segue com o rumo

de 46,00 ms. at a estaca n.12, onde deflete direita e segue com o

deflete direita e segue com o rumo de 0408

52,00 ms. at a estaca n.14, onde deflete esquerda e segue com o

rumo de 4758 a distncia de 26,00 ms. at a estaca 15, onde

deflete direita e segue com o rumo de 4420

35,00 ms. at a estaca n.16, onde deflete esquerda e segue com o

rumo de 6217 23,00 ms. at a estaca 17, onde

deflete direita e segue com o rumo de 5900 e distncia de

101,50 ms. at a estaca n.18, da estaca n.6 esta n.18, o terreno

segue por uma cerca de arame farpado e confronta com as terras

de Roaldo Hamilton Sgarbi e Celina Piane Sgarbi, sucessores de

Maris de Oliveira, da, deflete direita e segue por uma cerca de

arame farpado, 450,00 ms., confrontando com um antigo Caminho

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