excelentÍssimo senhor doutor juiz de …º carlos eduardo cardoso crea 0600531535 avaliações e...
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Engº Carlos Eduardo Cardoso
CREA 0600531535
Avaliações e Perícias de Engenharia
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Av. Orestes Pieroni Gobbo, 699 - Vila Harmonia / Fone: ( 016 ) 3331-7148 e ou 99782-8214
e-mail : [email protected]
CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO
DA SEGUNDA VARA CIVEL DA COMARCA
DE ARARAQUARA - SP
PROCESSO Nº 1008938-65.2014.8.26.0037
AUTOS DE “EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL”
REQUERENTE : BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A
REQUERIDOS: FERTCH DIE CASTING LTDA EPP E OUTROS
CARLOS EDUARDO CARDOSO, Crea
0600531535, perito nomeado nos Autos em epígrafe, tendo
concluído seu trabalho pericial, vem até V.Excia, para requerer a
juntada do laudo anexo nos Autos em questão.
Termos em que,
P. Deferimento
Araraquara, 07 de fevereiro de 2018
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LAUDO TÉCNICO
I ) OBJETIVO DO LAUDO:
Reavaliar o imóvel, de acordo com o Termo de Penhora e
Deposito de fls. 126 dos Autos, objeto da Matrícula nº 113.738 do
Primeiro CRI de Araraquara/SP.
II) VISTORIA E CONSTATAÇÕES:
Após nova vistoria agendada nos autos (01/02/2018 às 9:30h)
e efetuada “in loco” no imóvel, passamos a descrevê-lo com suas
características:
Matrícula nº 113.738 do 1º CRI de Araraquara/SP
Imóvel localizado na Rua Lydia Monteiro da Silva nº 1.112,
esquina com Avenida Ermano Biancardi, Jardim Regina,
Araraquara/SP.
Trata-se de um imóvel industrial, com as seguintes
características:
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Terreno:
Servido por todos os melhoramentos públicos, inclusive
guias, sarjetas e pavimentação asfáltica.
Área é de 2.095,00 m² conforme matrícula n° 113.738, cuja
descrição nela é a seguinte:
“Terreno constituído pelos lotes números 01, 02, 09, 10, 11,
12 e 13, da quadra 17 do loteamento Jardim Regina, com área de
2.095,00 m², medindo 50,00 metros de frente para Rua Lydia
Monteiro da Silva; 36,00 metros do lado esquerdo, de quem olha
para o imóvel de frente, onde confronta com o lote 08, 46,00
metros de lado direito, onde confronta com o alinhamento predial
da Avenida Ermano Biancardi; dai deflete à esquerda e mede
30,00 metros onde confronta com os lotes 03, 04 e 05; daí deflete à
esquerda e mede 10,00 metros, daí deflete à direita e mede 20,00
confrontando nestas extensões com o lote 06.”
Cadastro 19.028.014
Quanto à topografia é em desnível para os fundos do terreno
visto pela Rua Lydia Monteiro da Silva.
Quanto à salubridade do solo é seco.
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Edificações:
Passeio público parte calçado e parte sem calçamento, muros
de alvenaria de blocos, portões de ferro, área livre calçada com
bloquetes de concreto e sistema automático de captação de águas
pluviais com capacidade para 50 mil litros.
Galpão:
Trata-se de um barracão industrial de alvenaria e chapas
galvanizadas, com pé direito de 7,00 metros, sendo 3,00 metros de
alvenaria e 4 metros de chapas galvanizadas, cobertura de telhas
galvanizadas e telhas translucidas sobre estrutura metálica, piso
cimentado de alta resistência próprio para cargas e descargas com
aproximadamente espessura de 20 cm, 02 portões de ferro, idade
aparente de 06 anos.
Área edificada: 750,00 m² (conforme planta)
Prédio Auxiliar (inacabado):
Dois pavimentos de alvenaria com paredes externas
chapiscadas na parte térrea e sem reboco e sem chapisco na parte
superior, paredes internas chapiscadas na parte térrea e no
pavimente superior sem reboco e sem chapisco, lajes rebocadas,
contra piso feito, com conduites, sem portas, sem esquadrias e sem
cobertura.
Área edificada: 194,97 m² (conforme planta)
Obs.: Constatamos que foi feito Sistema Completo de
Combate a Incêndio, com todos os dispositivos, sirenes,
sinalização, etc.; tudo conforme a legislação exigida.
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Descrição
Vista interna do
imóvel
(novo sistema de
combate a incêndio)
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(novo sistema de
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III) AVALIAÇÃO:
3.1) Nível de precisão:
O nível de precisão adotado segundo a NBR 14.653
(Procedimento para Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais) da
ABNT, será de precisão normal.
3.2) Método Utilizado:
Para o terreno:
O valor básico do terreno foi determinado pelo Método
Comparativo de Dados de Mercado. Esse Método consiste em se
proceder uma pesquisa de dados junto ao mercado imobiliário
local de elementos comparativos.
Posteriormente num processo denominado
“Homogeneização”, fazer um tratamento de forma que o valor
unitário de cada elemento corresponda ao terreno estabelecido
como “paradigma”.
Para as benfeitorias:
Serão avaliadas pelo custo de reprodução com base nos
“Custos Unitários Pini de Edificações” em São Paulo – revista
“Construção / Mercado” nº197.
As depreciações serão feitas considerando o seu estado de
conservação e suas condições funcionais - idade aparente
(Comissão de Peritos – Valores de Venda).
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3.3) Valor do Terreno (VT):
Obtido à partir de pesquisa imobiliária direcionada para o
imóvel e região avalianda, considerando sua área, localização em
região industrial e escassez de ofertas na circunvizinhança com as
mesmas características. Constatamos que os valores de terrenos se
mantem entre a época do primeiro laudo e este agora apresentado.
Pesquisa Imobiliária:
Borsari Imóveis (fone: 3301-1020)
Oferta = lote à venda no Jardim Regina
Área = 720,00 m²
Valor de venda = R$ 450.000,00
Fator oferta = 0,95 (recomendado pelo Ibape)
Vu = R$ 450.000,00 x 0,95 / 720,00 m²
Vu = R$ 593,75 / m²
Borsari Imóveis (fone: 3301-1020)
Oferta = lote à venda no Jardim Regina
Área = 876,00 m²
Valor de venda = R$ 360.000,00
Fator oferta = 0,95 (recomendado pelo Ibape)
Vu = R$ 360.000,00 x 0,95 / 876,00 m²
Vu = R$ 390,42 / m²
Mirante Imóveis (fone: 3397-6667)
Oferta = lote à venda no Jardim Regina
Área = 260,00 m²
Valor de venda = R$ 145.000,00
Fator oferta = 0,95 (recomendado pelo Ibape)
Vu = R$ 145.000,00 x 0,95 / 260,00 m²
Vu = R$ 529,80 / m²
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CEP: 14.802-560 / Araraquara - SP
Média = 593,75 + 390,42 + 529,80
3
Média = R$ 504,65 / m²
Saneada + 30% = 656,05
- 30% = 353,26
Como todos os valores encontram-se dentro do intervalo
saneado, nenhum deverá ser descartado da pesquisa,
portanto:
Vu médio = R$ 504,65/ m²
Portanto:
VT = Vu médio x Área
VT = R$ 504,65 x 2.095,00 m²
VT = R$ 1.057.241,75
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3.3) Valor das Edificações ( VE ):
Galpão:
Área = 750,00 m²
Vu = R$ 1.566,57 – para galpão industrial de uso geral médio
(“Construção / Mercado” nº197) tabela Custos Unitários Pini de
Edificações.
Depreciação pela idade aparente, características, estado de
conservação (índice 0,035) = 06 anos.
06
Kd = (1 - 0,035) = 0,80
VE = R$ 1.566,57 x 0,80 x 750,00 m²
VE = R$ 939.942,00
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Prédio Auxiliar (inacabado):
Área = 194,97 m²
Vu = R$ 1.595,33 – para sobrado padrão popular (“Construção /
Mercado” nº197) tabela Custos Unitários Pini de Edificações.
Depreciação pela idade aparente, características, estado de
conservação (índice 0,020) = 06 anos.
06
Kd = (1 - 0,020) = 0,88
Estagio Construtivo = 65 % - índice 0,65
VE = R$ 1.595,33 x 0,88 x 0,65 x 194,97 m²
VE = R$ 177.915,73
Valor estimado para muros de vedação, portões, calçamento
na área livre, sistema de captação e armazenamento de águas
pluviais, sistema completo de combate a incêndio, considerando
suas características, idade aparente e conservação
= R$ 100.000,00.
VE total = R$ 1.217.857,70
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Valor do Imóvel ( VI ):
VI = VT + VE total
VI = R$ 1.057.241,75 + R$ 1.217.857,70
VI = R$ 2.275.099,40
III) CONCLUSÃO:
Matrícula nº 113.738 do 1º CRI de Araraquara/SP - (Rua
Lydia Monteiro da Silva nº 1.112, esquina com Avenida
Ermano Biancardi, Jardim Regina).
R$ 2.275.099,40 (dois milhões duzentos e setenta e cinco mil noventa e nove
reais e quarenta centavos)
Araraquara, 07 de fevereiro de 2017
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