CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS

Nas palavras do Mestre Silvio Rodrigues: “A classificação é um procedimento lógico, por meio do qual, estabelecido um ângulo de observação, o analista encara um fenômeno determinado, grupando suas várias espécies conforme se aproximem ou se afastem umas das outras. Sua finalidade é acentuar as semelhanças e dessemelhanças entre as múltiplas espécies, de maneira a facilitar a inteligência do problema em estudo.”

Predomina na doutrina a classificação dos contratos em:

1. Unilaterais ou bilaterais.

2. Onerosos ou gratuitos.

3. Aleatórios ou comutativos.

4. Reais ou consensuais.

5. Solenes ou não solenes.

6. Principais ou acessórios.

7. Paritários ou de adesão.

8. De execução imediata, diferida ou sucessiva.

9. Personalíssimo e impessoais

10. Típicos ou atípicos.

CONTRATOS UNILATERAIS OU BILATERAIS

Todo contrato, no mínimo, deve conter a manifestação de vontade de duas partes, dessa forma pode parecer estranho classificar um contrato como unilateral, entretanto, a

classificação dos contratos em unilaterais ou bilaterais tem como foco as obrigações assumidas pelos contratantes, assim sendo são bilaterais os contratos que estabelecem direitos e deveres para ambas as partes, como, por exemplo, a locação; por sua vez são classificados de unilaterais os contratos que estipulam obrigações apenas para um dos lados, dentre esses o comodato.

O Mestre Silvio Rodrigues ensina que: “A distinção entre estas duas espécies de contrato é de enorme relevância, porque variam os efeitos do ato conforme o ajuste seja unilateral ou bilateral. Assim, a ‘expectio non adimpleti contratus’, ou seja, a “exceção do contrato não-cumprido”, é peculiar às convenções sinalagmáticas; também, a cláusula resolutiva tácita é inerente ao contrato bilateral e estranha ao unilateral, pois, como naquele, as prestações são recíprocas; ...”

CONTRATOS ONEROSOS OU GRATUITOS

A ótica da classificação dos contratos em onerosos ou gratuitos está ligada ao objetivo do contrato, ou seja, aquilo que as partes querem.

Assim, oneroso é o contrato que beneficia ambos os contratantes e, conseqüentemente, de forma recíproca, onera também os dois pólos, como, por exemplo, a compra e venda.

Gratuito é o contrato que em razão de seu objeto, traz benefícios apenas para uma das partes, como exemplo citamos a doação.

O Emérito Professor Caio Mário da Silva Pereira ensina que: “É preciso não confundir a classificação dos contratos em bilaterais e unilaterais com a dos onerosos e gratuitos, embora haja coincidência de algumas espécies. Os contratos onerosos comumente são bilaterais, e os gratuitos da mesma forma unilaterais. Mas é apenas coincidência. O fundamento das classificações difere: uma tem em vista o conteúdo das obrigações, e outra, o objetivo colimado. Não há uma correspectividade necessária, pois que existem contratos unilaterais que não são gratuitos (e. g., o mútuo), e outros que são bilaterais e podem ser gratuitos (o mandato, por exemplo).”

ALEATÓRIOS OU COMUTATIVOS

Essas formas de classificações são restritas aos contratos bilaterais e onerosos, sendo embasadas no conhecimento, ou não, pelas partes, na época da celebração do contrato, das obrigações advindas.

Aleatório é adjetivo daquilo “1. que depende das circunstâncias , do acaso; causal, fortuito, contingente 1.1. que depende de ocorrências imprevisíveis quanto a vantagens ou prejuízos...”

Dessa forma é aleatório o contrato bilateral e oneroso, onde no ato da celebração, pelo menos uma das partes, não tem certeza do montante da sua prestação, posto que assumiu

um risco, como, por exemplo, o contrato de seguro, pois a seguradora só pagará a indenização ao beneficiário se ocorrer o sinistro, que é um evento futuro e incerto.

Comutativos são os contratos bilaterais e onerosos, nos quais na ocasião da celebração as partes já conhecem precisamente suas respectivas prestações, como, por exemplo, a locação.

De acordo com o Mestre Silvio Rodrigues: “Na idéia de comutatividade se insere, de um certo modo, a de equivalência das prestações. Porque é normal que, nas convenções de intuito lucrativo, cada parte, só consinta num sacrifício, se aquilo que obtém em troca lhe for equivalente.”

Há contratos que são tipicamente comutativos, porém, pela vontade das partes, podem se tornar aleatórios, como, hipoteticamente, um contrato de compra e venda, no qual o comprador adquire por preço certo uma futura safra de produtos agrícolas.

REAIS OU CONSENSUAIS

Essas classificações estão relacionadas com o modo pelo qual os contratos se consumam.

O consenso das partes é uma condição essencial na formação de qualquer contrato, entretanto, há convenções que além do consenso, exigem para a sua formação a entrega de alguma coisa, ou seja, a tradição.

Juridicamente, o termo real está relacionado aos bens móveis ou imóveis, portanto contrato real é aquele que exige na sua constituição o consentimento dos contratantes e a transferência da posse de algum bem, como, por exemplo, o mutuo.

Por sua vez, é consensual o contrato que se forma apenas com a aquiescência das partes, dentre esses, o contrato de transporte.

SOLENES OU NÃO SOLENES

A classificação dos contratos em solenes e não solenes está relacionada a forma de elaboração do contrato.

Não solene, ou informal, é o contrato que independe de qualquer formalidade para que tenha validade, essa é a regra geral dos contratos e declarações de vontades, ou seja, as partes podem realizar contratos verbais, por instrumento particular, ou seja, de qualquer modo que comprove a realização do negócio jurídico.

Solene é o pacto que exige na sua constituição, sob pena de nulidade, determinada forma prescrita em lei, como a realização do ato por meio de instrumento público.

A título de exemplo de contratos em que a lei impõe a escritura pública transcrevemos, respectivamente, os artigos 108, 109 e 1653 do Código Civil.

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

“Art. 109. No negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato.”

“Art. 1653. É nulo o pacto antenupcial se não for feito por escritura publica, e ineficaz se não lhe seguir o casamento.”

PRINCIPAIS OU ACESSÓRIOS

A classificação em principais ou acessórios tem em vista o vínculo que há entre dois contratos, ou seja, a eventual relação dos pactos.

Principal é o contrato autônomo, isso é, cuja existência não depende de outro, como, por exemplo, a locação imobiliária.

Acessório é o contrato que existe em função do principal, desse modo, extinguindo-se o principal, o contrato acessório deixa de existir no mundo jurídico.

Nas palavras do Professor Silvio Rodrigues:

“Se o contrato principal é nulo, ineficaz, igualmente será o acessório; assim, se um contrato de fiança estiver adjeto a um contrato de locação e este for declarado nulo por incapacidade absoluta de uma das partes, nula será a fiança.

Todavia, a recíproca não é verdadeira. Se a fiança for ineficaz, por um defeito qualquer, a nulidade do acessório não contamina o principal, que sobreviverá intocado. A fiança não produz efeito; a locação; sim.”

PARITÁRIO OU DE ADESÃO

Nessas classificações são consideradas a atuação, ou não, de ambas as partes contratantes na elaboração do contrato.

Paritário é aquele onde todas as partes contratantes participam da elaboração, ou seja, conjuntamente, estabelecem as regras do contrato.

No contrato de adesão uma das partes impõe os termos do pacto, sendo que a outra simplesmente adere ao contrato pré-estabelecido, concordando com as suas condições.

Art. 423 e 424 CC.

O Código do Consumidor (Lei 8078/90) em seu artigo 54 estabeleceu que:

“Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo.”

Considerando que o contrato de adesão é elaborado apenas pelo proponente, caso haja dúvida no sentido de alguma das cláusulas, a interpretação deverá ser em benefício do aderente, que como regra é a parte mais fraca.

DE EXECUÇÃO IMEDIATA, DIFERIDA OU SUCESSIVA

Essas classificações são lastreadas no momento da realização das obrigações contratadas.

Contrato de execução imediata é aquele onde as partes cumprem seus deveres e auferem seus direitos em um único momento, como, por exemplo, a venda e compra a vista, posto que nesse contrato, o vendedor, mediante o recebimento integral do preço, transfere a propriedade do bem ao comprador.

De execução diferida é o contrato no qual, devem ser cumpridos também em um só ato, mas em momento futuro: entrega de coisa em determinada data.

Contrato de trato sucessivo, são aqueles que se cumprem por meio de atos reiterados, ou seja, pelo menos uma das partes, deverá cumprir a sua obrigação em época diversa da celebração do pacto, exemplificando, a venda e compra a prazo.

Ensina o Mestre Caio Mário da Silva Pereira que:

“De execução sucessiva ou de trato sucessivo, ou execução continuada, como denominado no art. 478, é o contrato que sobrevive, com a persistência da obrigação, muito embora ocorram soluções periódicas, até que, pelo implemento de uma condição, ou decurso de um prazo, cessa o próprio contrato. O que caracteriza é o fato de que os pagamentos não geram a extinção da obrigação, que renasce. A duração ou continuidade da obrigação não é simplesmente suportada pelo credor, mas é querida pelas partes contratantes. Caso típico é a locação, em que a prestação do aluguel não tem efeito liberatório, senão do débito correspondente a período determinado, decorrido ou por decorrer, porque o contrato continua até a ocorrência de uma causa extintiva.”

CONTRATOS PERSONALÍSSIMOS E IMPESSOAIS

Contratos pessoalíssimos ou intuitu personae são os celebrados em atenção às qualidades pessoais de um dos contratantes. Por essa razão, o obrigado não pode fazer-se substituir por outrem, pois essas qualidades sejam culturais, profissionais, artísticas ou de outra espécie, tiveram influência decisiva no consentimento do outro contratante.

Contratos impessoais são aqueles cuja prestação pode ser cumprida, indiferentemente, pelo obrigado ou por terceiro. O importante é que seja realizada, pelo obrigado ou por terceiro.

Maria Helana Diniz: “A distinção entre contratos intuitu personae e impessoais reveste-se de grande importância, em virtude das conseqüências práticas decorrentes da natureza personalíssima dos negócios pertencentes à primeira categoria, que: a) são intransmissíveis, não podendo ser executados por outrem; assim sendo, com o óbito do devedor, extinguir-se-ão, pois os sucessores não poderão cumprir a prestação, que era personalíssima; b) não podem ser cedidos, de modo que, se substituído o devedor, ter-se-á a celebração de novo contrato; c) são anuláveis, havendo erro essencial sobre a pessoa do contratante.”

TÍPICOS OU ATÍPICOS

Típicos são os contratos previstos em nosso ordenamento jurídico, ou seja, aqueles que já possuem suas características estabelecidas na legislação, como, por exemplo o contrato de locação imobiliária (Lei 8245/91), o contrato de compra e venda (CC artigos 481 e seguintes), o contrato de seguro (CC artigos 757 e seguintes), o contrato de corretagem (CC artigos 722 e seguintes).

Por sua vez, atípicos são os contratos criados pelas partes e que não foram previstos pelo legislador, como um contrato de compra e venda de matéria prima cumulado com fornecimento de mão de obra.

Conforme ensina o Professor Caio Mário da Silva Pereira: “A celebração de um contrato atípico exige-lhes o cuidado de descerem a minúcias extremas, porque na sua disciplina legal falta a sua regulamentação específica. Na solução das controvérsias que surgirem, o julgador ou interprete terá de invocar em suprimento do conteúdo das cláusulas próprias os princípios legais relativos ao contrato típico mais próximo, e isto nem sempre é fácil, porque a ocupação de zona grísea, entre mais de um, sugere às vezes aproximações várias, nenhuma das quais dotada de pura nitidez.”

FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

Art. 104 CC;

Art. 107 CC;

Art. 111 CC;

Art. 113 CC;

O contrato tem como substrato elementar a vontade humana

Momento subjetivo;

Momento Objetivo;

Declaração de Vontade.

Contrato é acordo de vontades das partes – Proposta e aceitação são os elementos indispensáveis à formação do contrato.

FORMAÇÃO DOS CONTRATOS

A parte que emite a proposta é chamada de proponente ou policitante.

A parte que aceita a proposta, exprimindo sua vontade, é chamada de aceitante ou oblato.

MANIFESTAÇÃO DA VONTADE

O contrato, ato bilateral, só se aperfeiçoa pela manifestação concordante da vontade dos contratantes.

Podendo ser: Expressa;Tácita;

MANIFESTAÇÃO DE VONTADE

Expressa:

Quando se revela através do propósito deliberado, de uma das partes, de externar o seu pensamento em determinado sentido. (Escrito, oral ou por gestos)

Tácito:

Quando provém de atos do agente, incompatíveis com a decisão contrária

Silêncio como Manifestação de vontade

Não se deve confundir consentimento tácito com efeito vinculante do silêncio, pois este, não sendo nem afirmação

nem negação, não pode ser considerado como manifestação tácita do querer.

Ex: Revista enviada para a residência.

Art. 111 CC.

NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES

São tratativas que antecedem a formação do contrato e que tem por finalidade debater as condições e conveniência da contratação, conversações prévias, sondagens e estudos sobre os interesses de cada contraente, tendo em vista o contrato futuro.

Sem que haja qualquer vinculação jurídica entre os participantes, embora excepcionalmente surja a responsabilidade, em virtude de uma das partes efetuar despesas na expectativa de futura contratação, e posteriormente, sem razão, encerar a negociação, o lesado fará jus à indenização.

PROPOSTA

É a oferta dos termos de um negócio, convidando a outra parte a com eles concordar.

Art. 427 CC.

É uma declaração de vontade, dirigida por uma pessoa à outra, por força da qual a primeira manifesta sua intenção de se considerar vinculada, se a outra parte aceitar.

CARACTERISTICAS

• Declaração unilateral de vontade, por parte do proponente;• Reveste-se de força vinculante em relação ao que a

formula, salvo exceção (art. 428);• Deve conter todos os elementos do negócio jurídico;

• É elemento inicial do contrato, deve ser séria, completa, precisa;

OBRIGATORIEDADE

• Ônus imposto ao proponente, de um revogar por certo tempo a partir de sua existência, sob pena de ressarcir perdas e danos. Porém sua força vinculante não é absoluta. (art. 427 e 428 CC).

• Difere entre presentes e ausentes;

PESSOA PRESENTE

Deixa de ser obrigatória, quando feita sem prazo, não for imediatamente aceita;

O que vale dizer que, se prazo foi concedido para a resposta, o policitante só se desvincula de sua oferta após o transcurso desse prazo, sem aceitação.

PESSOA AUSENTE

Deixa de ser obrigatória quando:

- Formulada sem prazo, houver decorrido tempo suficiente para chegar a aceitação ao conhecimento do proponente;

- Se havendo concessão de prazo para a resposta, este se esgotar sem que a aceitação seja expedida;

- Antes da proposta, ou simultaneamente com ela, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente;

ACEITAÇÃO

A proposta representa o reflexo da vontade de uma das partes, a aceitação é o reflexo da vontade da outra parte;

É a manifestação da vontade, expressa ou tácita, da parte do destinatário de uma proposta, feita dentro do prazo, aderindo a esta em todos os seus termos, tornando o contrato definitivamente concluído.

Consiste na formulação da vontade concordante do oblato, feita dentro do prazo e envolvendo adesão integral à proposta recebida.

Requisitos:

- Se formulada dentro do prazo;

- Adesão integral da proposta;

Caso a manifestação da vontade do aceitante não se submeta a tais requisitos necessários, não se tratará de aceitação, mas de nova proposta, que não gerará os efeitos daquela, pois o primeiro proponente ficará desvinculado da obrigação de contratar.

Aceitação pode ser:

Expressa, em regra;

Tácita (art.432 CC);

O principal efeito da aceitação é não apenas vincular o aceitante, como também prender o proponente, que a partir desse momento se encontra ligado a um contrato.

Aceitação deixará de aperfeiçoar o contrato, quando:

• Aceitação embora expedida a tempo, por motivos imprevistos chegar tarde ao conhecimento do policitante – Comunicar o aceitante (art. 430 CC);

• Se antes da aceitação, ou com ela, chegar ao proponente a retratação do aceitante (art. 433 CC).

Aceitação entre presentes

• Se não houver prazo para a aceitação, deve ser manifestada imediatamente;

• Se, houver prazo, deverá ser pronunciada, dentro do mesmo;

Aceitação entre ausentes

• Existindo prazo, este deverá ser observado, mas se a aceitação se atrasar, sem culpa do oblato, o proponente, deverá dar ciência do fato ao aceitante, sob pena de perdas e danos;

• Se não tiver prazo, deverá ser manifestada dentro de tempo suficiente para chegar a resposta ao proponente;

MOMENTO DE CONCLUSÃO DO CONTRATO

Entre presentes:

As partes se encontrão vinculadas no mesmo instante em que o oblato aceitar a proposta; só então o contrato começará a produzir efeitos;

Entre Ausentes:

O Código Civil acolheu a teoria da agnição, na forma de expedição (art. 434 CC). Contendo exceções.

TEORIAS

Teoria da congnição: o contrato só se aperfeiçoa no momento em que o policitante toma conhecimento da aceitação;

Teoria da agnição: o contrato se forma pela declaração do aceitante. Três subteorias – Declaração, Expedição e Recepção.

Exceções aceitas pelo Código Civil:

• O contrato não se considerará concluído, a despeito de expedida a aceitação, se antes desta ou com ela cegar ao proponente a retratação;

• Se o proponente haver-se comprometido a esperar a resposta;

• A aceitação não chegar no prazo convencionado;

Lugar da Celebração do Contrato

• Art. 435 CC – no lugar em que for proposto;• Art. 9º, § 2º LICC – Direito Internacional – no lugar que

residir o proponente a obrigação resultante do contrato;

CONTRATO SOBRE HERANÇA DE PESSOA VIVA

Art. 426 CC – a sucessão de pessoa viva representa apenas perspectiva futura e distante de um bem.

Ver. Art. 1.668, IV, 546 e 2018 CC.

Art. 314 CC/16

INTERPRETAÇÃO DOS CONTRATOS

Conceito e extensão

Toda manifestação de vontade necessita de interpretação para que se saiba o seu significado e alcance. O contrato origina-se de ato volitivo e por isso requer sempre uma interpretação.

Nem sempre o contrato traduz a exata vontade das partes. Muitas vezes a redação mostra-se obscura e ambígua.

Necessidade de interpretação em virtude da divergência sobre o sentido de uma cláusula.

Caráter objetivo – exame do contrato – eliminar dúvidas e ambigüidades;

Caráter subjetivo – exame da intenção comum.

Por essa razão não só a lei deve ser interpretada, mas também os negócios jurídicos em geral.

Interpretar o negócio jurídico é, portanto, precisar o sentido e alcance do conteúdo da declaração de vontade. Busca-se apurar a vontade concreta das partes, não a vontade interna, psicológica, mas a vontade objetiva, o conteúdo, as normas que nascem da sua declaração.

Diz-se que a interpretação contratual é declaratória quando tem como único escopo a descoberta da intenção comum dos contratantes no momento da celebração do contrato; e construtiva ou integrativa, quando objetiva o aproveitamento do contrato, mediante o suprimento das lacunas e pontos omissos deixados pelas partes.

Integração contratual – as lacunas encontradas nos contratos, complementando-os por meio de normas supletivas, especialmente as que dizem respeito à sua função social, ao princípio da boa-fé, aos usos e costumes do local, bem como buscando encontrar a verdadeira intenção das partes, muitas vezes revelada nas entrelinhas.

Finalidade da exegese – intenção comum dos contratantes. ( art. 112, CC)

Princípios básicos

Art. 112 CC Art. 113 CC

Teoria da declaração

Além dos processos de interpretação da norma também se atende à finalidade econômica da operação, à boa-fé presumida e ao comportamento passado das partes, ao conteúdo real do ato, independentemente da terminologia utilizada, ás circunstâncias peculiares do caso, aos usos sociais e locais e à equidade.

Dois princípios hão de ser sempre observados, na intenção do contrato: o da boa-fé e o da conservação do contrato.

Alguns contratos se caracterizam pela superioridade intelectual, econômica ou profissional de uma parte, e principalmente nos contratos de adesão, a necessidade de invocar-se o princípio da boa-fé para a eventual suspensão da eficácia do primado da autonomia da vontade, a fim de rejeitar-se cláusula abusiva ou imposta sem o devido esclarecimento de seus efeitos, principalmente no tocante à isenção de responsabilidade do estipulante ou à limitação de vantagens do aderente.

A conservação ou aproveitamento do contrato, se uma cláusula contratual permitir duas interpretações diferentes, prevalecerá a que possa produzir algum efeito, pois não se deve supor que os contratantes tenham celebrado um contrato carecedor de qualquer utilidade.

Art. 114 CC.

Outras regras esparsas

1 – Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se adotar a interpretação mais favorável ao aderente (art. 423);

2 – A transação interpreta-se restritivamente (art. 843);

3 – A fiança não admite interpretação extensiva (art. 819);

4 – Sendo a cláusula testamentária suscetível de interpretações diferentes, prevalecerá a que melhor assegure a observância da vontade do testador (art. 1899).

Interpretação dos contratos no Código de Defesa do Consumidor

Lei 8078/90 – Art. 54, art. 47, art. 46.

Critérios práticos para interpretação dos contratos

a)A melhor maneira de apurar a intenção dos contratantes é verificar o modo pelo qual o vinham executado, de comum acordo;

b)Deve-se interpretar o contrato, na dúvida, da maneira menos onerosa para o devedor;

c) As cláusulas contratuais não devem ser interpretadas isoladamente, mas em conjunto com as demais;

d)Qualquer obscuridade é imputada a quem redigiu a estipulação, pois, podendo ser claro, não o foi;

e)Na cláusula suscetível de dois significados, interpretar-se-á em atenção ao que pode ser exeqüível;

Interpretação dos contratos de adesão

O novo Código Civil estabeleceu duas regras de interpretação dos contratos de adesão, que se caracterizam pelo fato de o seu conteúdo ser determinado unilateralmente por um dos contratantes, cabendo ao outro contratante apenas aderir ou não aos seus termos.

Art. 423 e Art. 424 CC.

Resumo das regras:

a)de caráter subjetivo:

- Intenção X sentido literal de linguagem;

- Comportamento, anterior e posterior dos contratantes;

- Cláusula clara: interpretação não pode inferir o contrato – colidir com o seu conteúdo;

- Deve-se interpretar uma cláusula pelas outras;

- Por mais gerais que sejam as expressões: compreendem apenas as coisas visadas pelas partes;

b)de caráter objetivo:

- Contrato: produto objetivo de declaração volitiva;

- Duplo sentido: gerar algum efeito;

- Cláusulas ambíguas: costume do lugar;

- Expressões com mais de um sentido: conforme a natureza e o objeto do contrato;

- menos pesado para o devedor;

EFEITOS DOS CONTRATOS

Os contratos alcançam as partes interessadas que são os sujeitos ativos e passivos da relação jurídica, assim como seus sucessores, não podendo todavia prejudicar ou beneficiar terceiros sem declaração de vontade por parte destes de que

aceitam os efeitos contratuais sobre o seu patrimônio. Para o

não contratante que não sucede ao contratante, o contrato é uma relação jurídica entre as partes contratantes sem nenhum efeito sobre o patrimônio do terceiro.

Podemos distinguir três situações distintas:

• Obrigações personalíssimas;• Obrigações não personalíssimas;• Contratos que criam deveres ou direitos para terceiros;• As Obrigações personalíssimas – só vinculam as partes,

não se transmitindo aos seus sucessores (escrever um livro, operar um doente, pintar um quadro);

• As obrigações não personalíssimas, que obrigam as partes e seus sucessores (pagar um débito em dinheiro, entregar um bem móvel ou imóvel);

Os contratos que criam deveres ou direito para terceiros

Dependendo todavia a sua eficácia em relação ao terceiro da aceitação deste, e na falta dessa aceitação, resolvendo-se no plano patrimonial, em perdas e danos devidos pelos contratantes;

Promessa pelo fato de terceiro

O art. 439 CC, admite explicitamente a possibilidade de ser prometido fato de terceiro, com ou sem conhecimento ou consentimento deste. A promessa não vinculada, todavia, o terceiro salvo declaração de vontade deste, resolvendo-se em perdas e danos que o promitente deverá pagar ao outro contratante, na hipótese de inadimplemento. Nesta hipótese, a indenização deve ser ampla, abrangendo tanto o dano emergente como lucro cessante.

Responsabilidade(art. 440 CC)Ciência e consentimento

• O proprietário de um imóvel dá uma opção a um corretor para alienar em determinadas condições um prédio, realizando o intermediário acordo com um adquirente, para efetuar a venda.

• Se o negócio não se realiza por culpa do vendedor, terá o comprador ação tanto contra o corretor como contra o proprietário, pois o primeiro agiu por autorização do segundo.

• O promitente fez promessa em relação ao fato de terceiro, sem ciência deste, como ocorre quando alguém garante a outrem que conseguira em determinada companhia de transporte um passagem gratuita, sem que tenha qualquer promessa neste sentido.

A responsabilidade neste caso, pelo inadimplemento só poderá ser do promitente

Estipulação em favor de terceiro

A estipulação em favor de terceiro é o contrato pelo qual se cria, para terceiro, um direito novo e próprio.

Ex.: Seguro de vida.

Sujeitos da relação:

• Estipulante – que estipula em favor de terceiro;• Promitente – que se obriga a realizar a prestação em

favor de terceiro;• Terceiro – determinada ou determinável – em favor de

quem a prestação deve ser executada.

Contrato em que as partes criam deveres e direitos que decorrem da vontade contratual, admitindo-se que o interesse no contrato seja material ou moral, podendo ser do próprio contratante ou de terceiro, nada impedindo, pois, que o real beneficiário da prestação seja um terceiro, pois o devedor (promitente) é obrigado a executá-la em virtude do contrato, mesmo não sendo beneficiário um dos contratantes.

Os direitos e deveres oriundos da estipulação, surgem independentemente da aceitação do terceiro, mas, em certos casos, uma vez que o terceiro tenha manifestado a sua aceitação, não poderão os contratantes fazer distrato sem intervenção do terceiro, nem poderão sem o seu consentimento, modificar a identidade do beneficiário ou as modalidades da prestação. Enquanto o terceiro não aceita os efeitos da estipulação, há obrigatoriedade, mas as partes podem alterar a convenção de comum acordo.

Art.436CC- cabendo ao terceiro exigir o cumprimento da prestação, não poderá o estipulante exonerar o promitente sem o consentimento do terceiro beneficiário.

Art.438CC- A faculdade de substituição concedida ao estipulante

independe, para o seu exercício, de qualquer consentimento de terceiro, como ocorre no contrato de seguro de vida, em que o segurado, em qualquer tempo, pode modificar o nome do beneficiário.

A substituição do beneficiário não exige forma especial, permitindo a lei que se faça por ato inter vivos ou mortis causa (testamento).

Contrato com pessoa a declarar

Neste tipo de contrato, uma das partes tem a faculdade de, nos termos estipulados no instrumento contratual ou na lei, indicar outra pessoa que irá adquirir direitos ou assumir obrigações nele previstas, desde o momento em que foi celebrado.

Entretanto, caso não haja indicação de terceira pessoa ou a indicação não seja aceita por ela ou, ainda, se a pessoa indicada for incapaz no momento da indicação, o contrato somente produzirá efeitos entre os contratantes originários.

CONTRATOS ALEATÓRIOS

É o contrato bilateral e oneroso em que pelo menos um dos contraentes não pode antever a vantagem que receberá, em troca da prestação fornecia. Caracteriza-se, ao contrário do comutativo, pela incerteza, para as duas partes, sobre as vantagens e sacrifícios que dele podem advir. A equivalência não está entre as prestações estipuladas.

Aleatórios são os contratos em que o montante da prestação de uma ou de ambas as partes não pode ser desde logo previsto, por depender de um risco futuro, capaz de provocar sua variação. As prestações oferecem uma possibilidade de ganho ou de perda para qualquer das partes, por dependerem de um evento futuro e incerto que pode alterar o seu montante. O objeto do negócio está ligada a idéia de risco. Isto é, existe uma álea no negócio, podendo daí resultar um lucro ou uma perda para qualquer das partes. (Silvio Rodrigues)

O vocábulo aleatório é originário do latim alea, que significa sorte, risco, azar, dependente do acaso ou do destino.

São exemplos o contrato de jogo, aposta e seguro. Já se disse que o contrato de seguro é comutativo, porque o segurado o celebra para se acobertar contra qualquer risco. No entanto, para a seguradora é sempre aleatório, pois o pagamento ou não da indenização depende de um fato eventual.

Se é certo que em todo contrato há um risco, pode-se contudo dizer que no contrato aleatório este é da sua essência, pois que o ganho ou a perda conseqüente está na dependência de um acontecimento incerto para ambos os contratantes. O risco de perder ou de ganhar pode ser de um ou de ambos; mas a incerteza do evento tem de ser dos contratantes, sob pena de não subsistir a obrigação.

Os contratos aleatórios não se confundem como os contratos condicionais. Enquanto nestes a eficácia do contrato depende de um evento futuro e incerto, nos aleatórios o contrato é perfeito desde logo, surgindo apenas um risco de a prestação de uma das partes ser maior ou menor, ou mesmo não ser nenhuma.

Além dos aleatórios por natureza, há contratos tipicamente comutativos, como a compra e venda, que, em razão de certas circunstâncias, tornam-se aleatórios. Denominam-se contratos acidentalmente aleatórios.

Os contratos acidentalmente aleatórios são de duas espécies:

a) venda de coisas futuras;b) venda de coisas existentes, mas expostas a risco.

Nos contratos que têm por objeto a coisas futuras, o risco pode referir-se:

a) à própria existência da coisa;b) à sua quantidade;

Vendas de coisas futuras

1 – Risco concernente à própria existência da coisa: emptio spei

Nesta hipótese, emptio spei ou venda da esperança, isto é, da probabilidade de as coisas ou fatos existirem. Caracteriza-se, por exemplo, quando alguém vende a colheita futura, declarando “a venda ficará perfeita e acabada haja ou não safra, não cabendo ao comprador o direito de reaver o preço pago se, em razão de geada ou outro imprevisto, a safra inexistir.”

Se o risco se verificar, sem dolo ou culpa do vendedor, adquire este o preço; se não houver, porém, colheita por culpa ou dolo do alienante, não haverá risco, e o contrato é nulo.

Costuma-se mencionar, como exemplo da espécie ora tratada, o da pessoa que propõe pagar determinada importância ao pescador pelo que ele apanhar na rede que está na iminência de lançar ao mar. Mesmo que, ao puxá-la, verifique não ter apanhado nenhum peixe, terá o pescador direito ao preço integral, se agiu com a habitual diligência.

É a possível desigualdade entre as prestações, bem como a impossibilidade de se verificar desde logo o montante da prestação de uma ou de outra parte, que caracteriza o contrato aleatório.

2 – Risco respeitante à quantidade da coisa esperada: emptio rei speratae

Aqui, se o risco da aquisição da safra futura limitar-se à sua quantidade, pois deve ela existir, o contrato fica nulo se nada puder ser colhido. Porém, se vem a existir alguma quantidade, por menor que seja, o contrato deve ser cumprido, tendo o vendedor direito a todo o preço ajustado. Ou, voltando ao exemplo do pescador, se o terceiro comprou o produto do lanço de sua rede, assumindo apenas o risco de ele conseguir apanhar maior ou menor quantidade de peixes, o proponente se liberará se a rede vier vazia.

Venda de coisa existente, mas exposta a risco.

A venda de coisa já existente, e não futuras, mas sujeitas a perecimento ou depreciação, disciplinada no artigo 460 CC.

Como exemplo, a venda de mercadoria que está sendo transportada em alto-mar por pequeno navio, cujo o risco de naufrágio o adquirente assumiu. É válida, mesmo que a embarcação já tenha sucumbido na data do contrato. Se, contudo, o alienante sabia do naufrágio, a alienação poderá ser anulada como dolosa pelo prejudicado.

CONTRATO PRELIMINAR

O contrato é um acordo de vontades que tem por fim modificar, adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos, algumas vezes resulta de uma prolongada e exaustiva fase de conversações ou negociações preliminares. Outras vezes, malgrado o consenso alcançado, não se mostra conveniente aos contraentes contratar de forma definitiva, seja porque o pagamento será efetivado de modo parcelado e em elevado número de parcelas, ou mesmo por motivos particulares. Nesse caso, podem os interessados celebrar um contrato provisório preparatório, no qual prometem completar o ajuste, celebrando o definitivo.

O contrato preliminar desta forma tem sempre por objeto a efetivação de um contrato definitivo.

O contrato-promessa as partes obrigam-se, sem mais, a concluir um contrato com um certo conteúdo. (Enzo Roppo)

A peculiaridade de tal instrumento jurídico é justamente esta: as partes já definiram os termos essenciais da operação econômica que tencionam realizar, mas não querem passar de imediato a atuá-la juridicamente, não querem concluir, desde já, o contrato produtor dos efeitos jurídico-econômicos próprios da operação; preferem remeter a produção de tais efeitos para um momento subseqüente, mas, ao mesmo tempo, desejam a certeza de que estes efeitos se produzirão no tempo oportuno, e por isso não aceitam deixar o futuro cumprimento da operação à boa vontade, ao sentido ético, à correção recíproca, fazendo-a, ao invés, desde logo matéria de um vínculo jurídico. Estipulam, então, um contrato preliminar, do qual nasce precisamente a obrigação de concluir, no futuro, o contrato definitivo, e, com isso, de realizar efetivamente a operação econômica prosseguida.

Os requisitos para sua validade são os mesmos exigidos para o contrato definitivo. É preciso, assim, que o objeto do contrato seja lícito, possível, determinado ou

determinável. A capacidade genérica e especifica para alienar. Entretanto o artigo 462 CC, não exige que o contrato preliminar seja pactuado com os mesmos requisitos formais exigidos para o contrato definitivo a ser celebrado.

A inexistência de forma para a sua validade, bem como para a produção normal de suas conseqüências jurídicas, é corolário natural do princípio consensualista, predominante entre nós.

NO artigo 463 CC, define que cumprida a promessa de compra e venda, com o pagamento integral do preço, pode o compromissário comprador, sendo o pré-contrato irretratável e irrevogável por não conter cláusula de arrependimento, exigir a celebração do contrato definitivo e , se necessário, valer-se da execução específica.

Embora o dispositivo em questão use, no parágrafo único, o verbo deverá, não parece que o registro do instrumento no cartório competente seja requisito necessário para a aquisição do direito real. A melhor interpretação é a que considera necessário o registro, nele exigido, para que o contrato preliminar tenha efeitos em relação a terceiros. Entre as próprias partes, porém, o contrato preliminar pode ser executado mesmo sem o registro prévio.

O caráter real do compromisso de compra e venda decorre de sua irretratabilidade, e não do registro no cartório de imóvel. Levando-o a registro, impede-se que o bem seja alienado a terceiro. Ou seja: o registro só é necessário para a sua validade contra terceiros, produzindo efeitos, no entanto, sem ele, entre as partes. (Orlando Gomes) Súmula 239 STJ.

Compete, pois, ao adquirente precaver-se contra expedientes ilícitos de venda sucessiva do mesmo bem, registrando o compromisso no ofício imobiliário. Todavia, mesmo sem o registro poderá pleitear a adjudicação compulsória do imóvel registrado em nome do promitente vendedor.

Esgotado o prazo assinado ao promitente vendedor para que se efetive a promessa feita no contrato preliminar, “poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se isto se opuser a natureza da obrigação.” (art. 464 CC)

Somente quando não houver interesse do credor, ou isto se opuser a natureza da obrigação, é que se valerá o contraente pontual das perdas e danos. (art. 465 CC).

DOSVÍCIOSREDIBITÓRIOSarts. 441 a 446 CC

É o defeito oculto que desvaloriza ou torna a coisa imprópria ao uso.

O defeito oculto da coisa que dá ensejo à rescisão contratual, por tornar o seu objeto impróprio ao uso a que se destina, ou por diminuir o seu valor de tal modo que, se o outro contratante soubesse do vício, não realizaria o negócio pelo mesmo preço.

Fundamento Jurídico

O fundamento da responsabilidade pelos vícios redibitórios encontra-se no princípio de garantia, segundo o qual todo alienante deve assegurar, ao adquirente, a título oneroso, o uso da coisa por ele adquirida e para os fins a que é destinada.

O vício redibitório se distingue do defeito visível, aparente ou ostensivo, por um lado, e do erro, vício da vontade, por outro.

No vício redibitório, o bem adquirido é exatamente aquele que se desejava, embora tenha um defeito oculto não conhecido pelo comprador, nem suscetível de verificação imediata.

A distinção entre erro e vicío redibitório apresenta conseqüências relevantes de natureza processual especialmente em virtude dos prazos distintos que a lei concede para o exercício das diversas ações.

Também devemos distinguir o vício redibitório da qualidade garantida. Enquanto a proteção contra o primeiro decorre de lei, salvo convenção em contrário das partes, a segunda é especificação contratual.

Quando o objeto adquirido não é o que o comprador pretendeu adquirir, ocorre erro, passando a haver dolo quando tal falsa representação decorreu de manobras ou ardis por parte do vendedor ou de terceiro. Na hipótese do vício redibitório, o objeto é o pretendido, mas apresenta alguma falha, algum defeito, alguma insuficiência não aparente no momento da aquisição e que o torna total ou parcialmente imprestável para atender a sua finalidade comum.

Se o vendedor assegurar ao comprador que o objeto tem certas qualidades, garantindo-as por determinado tempo no contrato, cria uma proteção contratual dessas qualidades garantidas, obedecendo a um critério fixado no próprio acordo das partes.

Art. 210 (Código Comercial)

O vício redibitório é aquele que torna o objeto impróprio ao seu uso normal, ou diminui-lhe o valor de tal modo que, se a circunstância fosse conhecida pelo adquirente, não realizaria o negócio nas bases em que foi firmado.

Art. 441 (Código Civil)

Se limita a fazer referência à impropriedade da coisa ou à diminuição do seu valor, tendo a doutrina entendido que não basta qualquer diminuição de valor, sendo necessário que, pela natureza e importância, impedisse a realização do negócio, se fosse do conhecimento do outro contratante.

Sendo o vício ostensivo, não há obrigação do vendedor de indicar a sua existência ao comprador. Sendo oculto, deverá mencioná-la sob pena de rescisão do contrato e responsabilidade pelas perdas e danos, se o alienante estiver de má-fé.

O vício redibitório é oculto, impedindo o uso normal da coisa, ignorado pelo adquirente, e existente no momento da execução do contrato e subsistente na época do exercício da ação própria.

Se o vício vier a surgir depois da execução do contrato, não pode ser atribuída a responsabilidade ao vendedor, salvo se o comprador puder provar que decorre de outro defeito já existente por ocasião do contrato. Perecendo a coisa, em virtude de caso fortuito ou culpa do comprador, este não pode acionar o vendedor.

Se ao contrário o desaparecimento do objeto for Conseqüência do vício, cabe o exercício da ação.

Ações edilícias

Art. 442 CC;

Deixa duas alternativas ao adquirente:

a)Rejeitar a coisa, rescindindo o contrato e pleiteando a devolução do preço pago, mediante ação redibitória;

b)Conservá-la reclamando, porém, abatimento no preço, pela ação quanti minoris ou estimatória.

A teoria da responsabilidade pelos vícios redibitórios se aplica atualmente a todos os contratos comutativos. Assim as ações redibitórias e estimatórias podem ser utilizadas não só na compra e venda como também na permuta, no contrato de sociedade, na parceria rural, na locação.

Conforme o alienante sabia ou não da existência dos vícios, na hipótese de não haver cláusula excludente da responsabilidade, esta abrange as perdas e danos ou, ao contrário, importa apenas na devolução do preço e das despesas realizadas pelo adquirente, voltando as partes ao status quo ante, à situação em que se encontrariam se o negócio não tivesse sido realizado.

O art. 443 - estabelece a diferença de tratamento do alienante na hipótese de boa e de má-fé, determinando a rescisão simples no caso de ignorância do vício, acrescida da responsabilidade pelas perdas e danos no caso de conhecimento do defeito.

As perdas e danos abrangem não apenas o damnum emergens, como também o lucrum cessans.

Desta forma, o adquirente tem opção entre:

a rescisão do contrato com devolução do preço (ação redibitória), acrescido tão-somente das despesas (sendo o alienante de boa-fé) ou das despesas e perdas e danos (sendo o alienante de má-fé);

O pedido de abatimento no preço, mantida a vigência do contrato (ação estimatória ou quanti minoris).

Defesas do réu

• Vício era ostensivo ou surgiu posteriormente à execução do contrato;

• O autor conhecia o defeito da coisa;• A pretensão está prescrita;• O contrato exclui a responsabilidade do réu por vícios

redibitórios;• O réu renunciou ao exercício da ação, por ter realizado o

pagamento após a verificação da existência do defeito.

Outro motivo que pode ser alegado pelo réu na ação redibitória é a transformação do objeto vendido, pois o alienante não pode ser compelido a receber coisa diversa da que entregou ao adquirente. A transformação substancial impede o exercício da ação redibitória, sem vedar o recurso à estimatória.

Ver. Art. 503 CC – bens diferentes.

Prazos

Os prazos para o exercício da ação redibitória e estimatória são de decadência, não se suspendendo, nem sendo suscetíveis de interrupção, começando a correr a partir da entrega ou da tradição do objeto ao adquirente.

• Prazos : 30 dias – se a coisa for móvel;

01 ano – se a coisa for imóvel;

contado da entrega efetiva do bem.

O novo Código Civil adotou a corrente que defende que o prazo deve correr a partir do momento da verificação do vício (art. 445, § 1º CC)

Quando houver no contrato cláusula de garantia, os prazos decadenciais especificados no Código Civil não correm, devendo o adquirente, entretanto, sob pena de decadência, denunciar o defeito até trinta dias após o seu descumprimento. (art.446 CC)

Código de defesa do consumidor

Art. 18 ao 25 CDC;

Vícios aparentes ou de fácil verificação – prazo decadencial:

Produto ou serviço não duráveis – 30 dias

Produto ou serviço duráveis – 90 dias

O prazo começa com a entrega efetiva ou do término dos serviços.

EVICÇÃO

A evicção é o fato em virtude do qual o adquirente perde a posse ou a propriedade de determinado objeto, em virtude de sentença judicial, que as atribui a terceiro, reconhecendo que o alienante não era titular legítimo do direito que transferiu. (Arnaldo Wald)

Caracteriza a perda da posse ou da propriedade de um bem, pelo adquirente, em virtude de sentença judicial, na qual se declara que o alienante não tinha qualidade para realizar a alienação.

O terceiro que realiza a evicção é o evictor, titular legítimo do direito. O adquirente é o evicto, pois sofre a evicção, perdendo o direito que acredita ter legitimamente adquirido. O alienante é o responsável pelos prejuízos decorrentes da evicção, pois transmitiu um direito inexistente ou viciado, ou seja, um direito alheio.

Para que haja evicção é preciso que:

1 – em contrato oneroso, exista um vício no direito do alienante transferido ao adquirente;

2 – perda do domínio ou da posse da coisa;3 – seja o vício anterior à alienação;4 – haja sentença, transitada em julgado, em virtude da qual o adquirente

perdeu o uso, a posse ou o domínio da coisa alienada.5 – denunciação à lide;

Em primeiro lugar é preciso que haja vício no título do alienante, porque, não sendo viciado, não ocorre a evicção.

É preciso também que o vício de direito seja anterior à alienação, porque, se lhe for posterior, não mais será problema do alienante, mas sim do adquirente.

É necessário que haja uma sentença judicial determinando a evicção, ou seja, a perda do direito do adquirente em benefício do evictor.

Somente após a ação do evictor contra o adquirente é que este pode agir contra o alienante, pois antes não existia o pressuposto necessário para a ação do adquirente contra o alienante.

As partes na relação de evicção são:

a) evictor: é o reivindicante da coisa;b) evicto: é o adquirente da coisa;c) alienante: é aquele que transferiu a coisa por meio de um contrato

translativo de domínio.

Classificação

A evicção pode ser total ou parcial.

Quando o objeto da evicção se identifica completamente com o da alienação, a evicção é total; quando ao contrário, a evicção só recai sobre uma parte do objeto da alienação, ela é parcial.

Responsabilidade pela evicção

A garantia do alienante pelos prejuízos decorrentes da evicção existe nos contratos onerosos, podendo as partes, mediante cláusulas\ contratual, reforçar, diminuir ou excluir a responsabilidade decorrente da lei (artigo 448 CC). Ademais, essa garantia subsiste mesmo em casos de aquisição em hasta pública.

A nossa legislação fixa nessa matéria determinados princípios a fim de conciliar a boa-fé das partes com a segurança contratual, não primando, todavia, pela clareza o disposto no artigo 449 do Código Civil.

Prevê assim o Código Civil vigente quatro hipóteses distintas, que são as seguintes:

a) O adquirente sabe da litigiosidade da coisa e exclui a responsabilidade do alienante na hipótese de evicção;

exclui-se qualquer responsabilidade do alienante.

b) O adquirente sabe da litigiosidade da coisa, mas não exclui a responsabilidade do alienante no caso de evicção;

É a hipótese em que o adquirente conhece do risco, mas não assume, neste caso, vitorioso o evictor, cabe ao adquirente o direito de exigir a devolução do preço que foi pago, não podendo pedir perdas e danos, pois tem ciência do vício.

c) O adquirente exclui a responsabilidade pela evicção, mas não sabe da existência de ação de terceiro ou do vício do direito;

pode exigir do alienante a devolução do preço pago, não cabendo perdas e danos em virtude da convenção existente entre as partes.

d) O adquirente não exclui a responsabilidade pela evicção e ignora o vício do direito;

Neste caso o alienante responde amplamente, devendo devolver o preço acrescido das perdas e danos, abrangendo custas, despesas, indenização dos frutos restituídos e das benfeitorias úteis ou necessárias realizadas e prejuízos decorrentes da desvalorização monetária.

O bem que sofreu a evicção pode ter sido deteriorado pelo adquirente culposamente ou em virtude de força maior. Se o adquirente tiver auferido vantagem das deteriorações e não pagou uma indenização por elas ao evictor, as quantias recebidas serão descontadas da indenização que o adquirente deve receber do alienante, pois senão receberia uma indenização superior ao prejuízo sofrido.

Se o adquirente realizou benfeitorias úteis ou necessárias, a lei lhe assegura a faculdade de exigir indenização do evictor por estas, dando-lhe o direito de retenção. Se o evictor não indenizar as benfeitorias úteis e necessárias, o alienante será obrigado a ressarcir o seu valor, tendo, todavia, ação regressiva contra o evictor, com base na teoria do enriquecimento sem causa.

Se as benfeitorias existentes foram realizadas pelo alienante e indenizadas pelo evictor, seu valor é descontado da indenização que o adquirente pode exigir do alienante, porque, caso contrário, haveria um enriquecimento sem causa.

Sendo a evicção parcial, mas considerável, o adquirente pode optar entre a rescisão do negócio coma exigência das perdas e danos e a manutenção do contrato, com a restituição de parte do preço, compensando assim os prejuízos decorrente da evicção parcial.

Preferindo o adquirente pedir o abatimento do preço, o cálculo será feito atendendo-se ao valor do bem no momento da evicção e não por ocasião da compra e venda, verificando-se a desvalorização sofrida em virtude da evicção parcial.

O adquirente, no momento em que sofre a ação por parte do evictor, deve chamar ao processo o alienante imediato, ou qualquer dos anteriores, para que faça a defesa do seu direito juntamente com o adquirente. Fazendo a Denunciação à Lide que visa assegurar ao alienante uma ampla defesa e é condição necessária e imprescindível para a posterior ação regressiva do adquirente contra o alienante.

A jurisprudência tem admitido a evicção independentemente de sentença judicial quando:

1 – houver perda de domínio do bem pelo implemento de condição resolutiva;

2 – houver apreensão policial da coisa, em razão de furto ou roubo ocorrido anteriormente à sua aquisição;

3 – o adquirente ficar privado da coisa por ato inequívoco de qualquer autoridade.

EVICÇÃO - resumo

É a perda da coisa, por força de decisão judicial, fundada em motivo jurídico anterior, que a confere a outrem, seu verdadeiro dono, e o reconhecimento em juízo da existência de ônus sobre a mesma coisa, não denunciado oportunamente no contrato.

Condições necessárias para a configuração da responsabilidade pela evicção:

Onerosidade da aquisição do bem;Perda, total ou parcial, da propriedade ou da posse da coisa alienada pelo

adquirente;Sentença judicial, transitada em julgado, declarando a evicção;Anterioridade do direito do evicto;Denunciação à lide.

Pode ocorrer o reforço, redução e exclusão da responsabilidade pela evicção:

O Código Civil, no artigo 448, confere às partes o direito de modificar a responsabilidade do alienante, reforçando, diminuindo ou excluindo a garantia, desde que o faça expressamente. Todavia, apesar de haver cláusula que exclua a responsabilidade pela evicção, se esta se der, o evicto terá direito de recobrar o preço que pago pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou dele informado, não o assumiu.

Direito do evicto:

Demandar pela evicção, movendo ação0 contra o transmitente, exceto nos casos do artigo 449 CC;

Reclamar, no caso de evicção total, além da restituição integral do preço ou das garantias pagas, as verbas do artigo 450, I a III, do CC;

Obter o valor das benfeitorias, conforme os artigos 453 e 454, do CC;Receber o valor das vantagens das deteriorações da coisa, desde que não

tenha sido condenado a indenizá-las;Haver o que o reforço ou redução da garantia lhe assegurar;Convocar o alienante à integração da lide, se proposta uma ação para

evencer o bem adquirido;

Citar como responsável o seu alienante imediato, em caso de vendas sucessivas, embora nada obste que cite todos os alienantes;

Optar, se parcial a evicção, entre a rescisão contratual e a restituição da parte do preço correspondente ao desfalque sofrido;

Responsabilizar os herdeiros do alienante pela evicção, se este vier a falecer.

EXTINÇÃO DOS CONTRATOS

O contrato pode ser extinto:

• Imperfeição anterior ao contrato;• Execução com o cumprimento do contrato;• Inexecução contratual;

Imperfeição anterior ao contrato, causando essa imperfeição sua nulidade ou anulabilidade

Nulo

Art. 107 CC – possibilidade da conversão do contrato nulo em válido, instituto chamado de conversão substancial.

Requisitos: a) ineficiência da declaração volitiva dos contratantes;

b) Observância de forma válida no contrato transformado;

c) mesma finalidade.

Nulidade Relativa (vício de consentimento)

Execução com cumprimento de todas as obrigações contratuais

Inexecução contratual

• Rescisão – inexecução culposa;• Resilição – inexecução não culposa voluntária;• Resolução – inexecução não culposa involuntária.

RESCISÃO

Primeiro é a aferição da existência, ou não de culpa que acarrete o evento extintivo do negócio jurídico.

Ocorre a ruptura do negócio jurídico sem o cumprimento integral das obrigações, questionando se a causa da rescisão pode ser unilateral ou também bilateral.

Rescisão é a ruptura do contrato por culpa de um dos contratantes, causando dano ao outro.

Requisitos

1. Existência do contrato válido;2. Nexo de causalidade entre fato e o dano produzido;3. Culpa;4. Prejuízo ao credor.

Conseqüências

a)Extinção retroativa do contrato;b)Ressarcimento das perdas e danos;c) Incidência da cláusula penal, se convencionada.

RESILIÇÃO

• inexecução não culposa voluntária;

A resilição pode ocorrer por vontade bilateral dos contraentes, recebendo o nome de DISTRATO; ou por um dos contraentes apenas, sendo nesse caso RESILIÇÃO UNILATERAL.

DISTRATO

Consiste em um acordo liberatório das partes, por meio da queda do vínculo contratual, deliberada por ambas os contraentes, sendo um contrato que extingue outro, causando efeitos ex nunc. Art. 472 CC.

RESILIÇÃO UNILATERAL

Nos casos em que a lei expressamente a permita ou quando não proíba, somente por meio de cláusula expressa no contrato, podendo ser:

Revogação, renúncia e Resgate.

RESOLUÇÃO

Causa de inexecução não culposa involuntária do contrato, para situação em que as partes gostariam de cumprir as prestações até o final. Contudo ocorrem fatos supervenientes, imprevisíveis e inevitáveis que fazem escapar ao poder da parte o cumprimento das prestações:

1 – Caso fortuito ou força maior;

2 – Onerosidade excessiva;

Caso fortuito ou força maior

É uma exceção ao princípio pacta sunt servanda, visto não incidir perdas e danos ou qualquer sanção, já que a quebra do liame obrigacional deu-se por fato estranho à vontade dos contratantes. Muito embora seja desnecessária qualquer intervenção judicial para declarar a resolução, será imprescindível a intervenção do juiz para exigir e obrigar o contratante a restituir o que recebeu, ante a necessária retroatividade;

Exceção, responsabilidade é integral, não se eximindo da indenização nem o caso fortuito ou força maior:

• Acordo expresso entre as partes, art. 393 CC;• Mora do devedor, art. 399 CC;• Mandato personalíssimo;• Princípio genus non perit, art. 246 CC.• Responsabilidade na relação de consumo.

Onerosidade excessiva

1. Vigência de um contrato bilateral (sinalagmático), comutativo, execução continuada;

2. Alteração radical das circunstâncias econômicas objetivas no momento da execução em confronto com as condições do instante de sua formação;

3. Onerosidade excessiva para um dos contraentes e benefício exagerado e injusto para o outro;

4. Situação externa ao contrato, superveniente, em virtude de acontecimento imprevisíveis e extraordinários.

COMPRA E VENDA

• o contrato de compra e venda é aquele em quer uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento do preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.

Características

• 1 – Consensual ou solene;• 2 – Bilateral ou sinalagmático;• 3 – Oneroso;• 4 – Comutativo ou aleatório;• 5 – Translativo do domínio.

Elementos

• Objeto;• Preço;• Consentimento.

1 – Objeto

• Existência • Art. 483 CC • Determinabilidade • Art. 104, II CC (determinável). • Art. 243 CC • c) Comerciabilidade • d) Transferibilidade • são excepcionais quanto à transferibilidade e merecem

melhor análise: – d.1.) Venda a non domino

• Art. 1.268, § 1º CC• Art. 1.268, caput,CC • Art. 1.827 CC)

– d.2.) Venda de coisa litigiosa • Art. 42 CPC

– d.3.) Pactos sucessórios

2 – Preço

• a) pecuniaridade • b) seriedade • c) certeza • Art. 489 CC. Abrandamentos:

– c.1.) Arbítrio de terceiro – c.2.) Taxa de mercado

• Art. 486 CC – c.3.) índices ou parâmetros

• Art. 487 CC – c.4.) Regras costumeiras

• Art. 488 CC

3 – Consentimento

• Outorga uxória ou marital • Art.1.647, caput e I CC. • Art. 1.656 CC.

• Art. 1.649 CC. • Compra e venda entre cônjuge • Art. 499 CC. • c) Compra e venda entre ascendentes e descendentes • Art. 496 CC • As pessoas que têm dever de proteção não podem

adquiri bens dos protegidos • Art. 497 CC. • e) Direito de preempção:

– e.1.) O condômino voluntário – art. 504, parágrafo único

– e.2.) O inquilino também tem direito de preferência sobre a coisa alugada, porém deverá registrar o contrato de locação no cartório de registro de imóveis pelo menos trinta dias antes da alienação.

– e.3.) O condômino no condomínio decorrente do direito sucessório também terá preferência na alienação das cotas hereditárias antes da partilha.

Efeitos jurídicos

• 1 – Obrigação do vendedor de entregar a coisa e do comprador de pagar o preço convencionado – (art. 491 CC)

• 2 – Responsabilidade das partes por riscos e despesas • Art. 492 e 494 CC• Sistematicamente:• a) até a tradição, os riscos sobre a coisa são do vendedor;• b) depois da tradição, os riscos sobre a coisa são do

comprador;• c) estando a coisa à disposição do comprador, os riscos

correm por sua conta;• d) estando em mora o comprador quanto ao recebimento,

os riscos correm por sua conta;• e) a remessa da coisa para lugar diverso do

convencionado, por ordem do comprador, transfere para si a responsabilidade pelo fortuito;

• 3 – Responsabilidade pelos vícios da coisa • 4 – Compra e venda por amostragem • Art. 484 CC• 5 – Venda de bens imóveis ad corpus e ad mensuram • Arts. 500 a 502 CC• Ex: Resp 618.824;

TJRS: Acs – 70027080977; 70031597842; 70032794638.

COMPRA E VENDA

Conforme disciplina o art. 481 do CC, o contrato de compra e venda é aquele em quer uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento do preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.

O sistema jurídico brasileiro determina que a compra e venda é um direito pessoal, no qual o vendedor se obriga a transferir o domínio de um bem, enquanto o comprador se compromete a pagar o preço. Portanto, se houve contrato, ainda que o preço já tinha sido totalmente pago, o comprador não é considerado proprietário, e o vendedor pode até alienar novamente a coisa, pois o comprador somente terá direito de exigir perdas e danos, não podendo, em princípio, reivindicar o bem.

Características

1 – Consensual ou solene

O contrato se perfaz com a aposição de vontades, no sentido de ser perfeito independentemente de entrega da coisa, em oposição aos contratos reais.

Em algumas hipóteses é solene, quando além do consentimento, a lei exigir uma forma certa para sua manifestação (compra e venda de imóvel).

2 – Bilateral ou sinalagmático

O contrato estabelece prestação para ambos os contratantes, que serão ao mesmo tempo credores e devedores entre si. Determina para o vendedor a obrigação de transferir ao comprador a coisa alienada e impõe ao comprador o dever de pagar o preço avençado.

3 – Oneroso

O contrato apresenta equilíbrio econômico entre as prestações do comprador e do vendedor, auferindo ambos vantagens patrimoniais de suas prestações, já que o sacrifício do pagamento do preço ajustado corresponde ao proveito do recebimento da coisa.

4 – Comutativo ou aleatório

Em princípio é comutativo, pois aquele em que as partes conseguem antever as prestações e determinar a sua ocorrência. Excepcionalmente, desde que as partes assim o queiram, pode ser aleatório por meio de cláusula expressa na compra e venda, ocasião em que as partes não terão poder para determinar a incidência de ambas as prestações pela possibilidade da ocorrência da álea.

5 – Translativo do domínio

O contrato de compra e venda é o mais importante titulus adquirendi, ou seja, o mais importante fato gerador da propriedade, muito embora, não transfira a propriedade por si só, já que isso ocorre pela tradição ou registro.

Elementos constitutivos

Apresentam-se três elementos constitutivos essenciais à existência do contrato de compra e venda:

1 – OBJETO

O vendedor obriga-se a transferir o domínio do objeto e a garantir que ele seja apto a servir à finalidade para qual se destina. O objeto cumpre algumas exigências, a saber:

a) Existência – o objeto além de envolver móveis, semoventes, imóveis, isto é, bens corpóreos , inclui ainda, bens incorpóreos.

Dessa maneira ou a coisa existe no momento do contrato ou, pelo menos, passará a existir quando o vendedor tiver a obrigação de efetuar a entrega ao comprador (art. 483 CC).

b) Determinabilidade – art. 104, II CC (determinável). Dispõe o art. 243 CC que o objeto determinável é aquele em que há ciência, pelo menos, do seu gênero e da sua quantidade, muito embora no momento da execução deverá estar perfeitamente caracterizado.

c) Comerciabilidade – só são alienáveis os bens que se encontram no comércio ou sobre os quais possa recair uma obrigação.

d) Transferibilidade – pressupõe-se que o objeto pertença ao vendedor para que este possa aliená-lo e transferi-lo ao comprador. A transferibilidade é, por conseguinte, o poder que o vendedor possui de alienar e transferir o seu objeto ao comprador.

Algumas situações jurídicas são excepcionais quanto à transferibilidade e merecem melhor análise:

d.1.) Venda a non domino – é a venda por quem não é dono. Condua a anulabilidade da venda, porém em duas circunstâncias esta será valida. A primeira é a da aquisição superveniente por parte do vendedor (art. 1.268, § 1º CC). A segunda é da proteção ao terceiro de boa-fé (art. 1.268, caput,CC), quando a ele era impossível saber que o vendedor não era dono da coisa, gerando uma situação aparente em que não se podia exirgir outra conduta por parte do adquirente. Art. 1.827 CC)

d.2.) Venda de coisa litigiosa – art. 42 CPC

d.3.) Pactos sucessórios – art. 426 CC, veda a venda de herança futura, mas no Código Civil de 1916, existiam duas situações, sendo que apenas uma foi admitida pelo atual Código. A primeira situação, que não perdura no sistema atual, estava estabelecida no art. 314 CC/16, que autorizava as doações antenupciais para depois da morte do doador. Nesse caso, o doador no pacto estabelecia que após a sua morte o bem se transferia para o cônjuge. A segunda situação, mantida pelo Código 2002, está no art. 2.018, que autoriza a partilha feita por ascendente, por atos entre vivos aos descendentes, sem prejudicar o direito dos herdeiros necessários.

Uma vez aberta a sucessão é possível a alienação de bens dos herdeiros a terceiros antes da partilha (art. 1.793 a 11.795 CC).

2 – PREÇO

O preço é elemento essencial da compra e venda, já que ele indica a onerosidade do contrato. Se preço não existisse, estaríamos diante de doação, em razão da gratuidade do negócio. Da mesma forma, se o preço for ínfimo ou irrisório. O preço deve ser pago em dinheiro, porque, se houver contraprestação representada por um objeto, o contrato deixa de ser de compra e venda e passa a ser de troca ou permuta.

O preço, prestação do comprador ao vendedor, muito embora seja instituto de ordem econômica, apresenta três características básicas:

a) pecuniaridade – é a conversibilidade do preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente. A prestação do comprador tem de ser obrigatoriamente em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, ou seja, tudo que possa ser imediatamente convertido em dinheiro. Caso não haja poder de conversão, o contrato desnatura-se em troca. Pode ocorre de parte da prestação do comprador ser em dinheiro e parte em bens, o que poderá gerar dúvida se o contrato é de compra e venda ou troca com complementação em dinehiro.

b) seriedade – é a característica do preço em haver correspondência econômica com o objeto. Preço ínfimo ou preço vil desnatura o contrato.

c) certeza – a maior preocupação do legislador deu-se em relação à certeza do preço, ou seja, quanto à sua expressa fixação no contrato, para não acarretar nenhuma insegurança ou quebra da comutatividade para as partes. O preço deve estar expressamente

estipulado no contrato, não podendo ficar ao arbítrio das partes, sob pena de nulidade do ato negocial (art. 489 CC). Sofre abrandamentos:

c.1.) Arbítrio de terceiro – em algumas hipóteses a fixação do preço será delegada a um terceiro, expressamente designado pelas partes, que exercerá a função de avaliador. Ele receberá um mandato das partes, de caráter irrevogável, para que venha a fixar o preço. Se não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, a não ser que as partes nomeiem outra pessoa.

c.2.) Taxa de mercado – art. 486 CC. Se na data a cotação oscilar, prevalecerá o valor médio, muito embora as partes possam estabelecer que o preço será o valor do pregão de abertura ou de encerramento.

c.3.) índices ou parâmetros – art. 487 CC. As partes podem fixar os preço em função de índices ou parâmetros, desde que estes sejam determinados de forma objetiva.

c.4.) Regras costumeiras – art. 488 CC. A regra prestigia o princípio da boa-fé objetiva, ao procurar salvaguardar os contratos toda vez que o preço puder ser aferido nas vendas costumeiras do vendedor, mas, se nelas houver certa discrepância, adotar-se-á o preço médio.

3 – CONSENTIMENTO

É necessário que o vendedor tenha capacidade de alienar (jus disponendi), cabendo ao comprador apenas a capacidade para poder obrigar-se.

Algumas figuras limitativas quanto ao consentimento dos contratantes implicam nulidade, enquanto outras, anulabilidade, sendo tais restrições ao consentimento:

a) Outorga uxória ou material – houve abrandamento no Código Civil de 2002, já que antes da sua vigência toda e qualquer pessoa casada, independentemente do regime de bens, necessitava da autorização do outro cônjuge para alienar bens imóveis. Hoje, porém, temos duas grandes exceções. A primeira é a da pessoa casada sob regime da separação absoluta de bens, não necessitando esta de qualquer autorização de seu cônjuge para alienar ou gravar bens imóveis próprios (art.1.647, caput e I CC). A segunda exceção é a da pessoa casada sob regime da participação final nos aqüestos, podendo no pacto antenupcial haver expressa disposição liberando o cônjuge da outorga do outro na alienação de bens imóveis, desde que particulares (art. 1.656 CC).

Caso venha a ocorrer a alienação de um bem imóvel por parte de uma pessoa casada, sem a devida autorização, por exemplo, no regime de comunhão parcial de bens, a venda será anulável por parte do cônjuge que não anuiu, pelo prazo de dois anos do término da sociedade conjugal (art. 1.649 CC)

b) Compra e venda entre cônjuge – art. 499 CC.

c) Compra e venda entre ascendentes e descendentes – art. 496 CC. O bem jurídico protegido é a legítima dos herdeiros necessários, já que, por se tratar de

compra e venda, os bens alienados aos descendentes não são chamados à colação, diferentemente do que aconteceria na doação. Quis evitar o legislador que um pai pudesse simular uma determinada venda a um de seus filhos, prestigiando-o em detrimento dos demais e burlando a legítima da herança.

A decadência para a propositura da ação anulatória, por não ter sido expressamente fixada no art. 496 CC, dá-se no prazo geral do art. 179 CC, ou seja, dois anos a contar da conclusão do ato, não incidindo mais a Súmula 494 STF.

d) As pessoas que têm dever de proteção não podem adquiri bens dos protegidos – art. 494 CC.

e) Direito de preempção – dispõe o legislador em algumas situações jurídicas a obrigatoriedade do vendedor de dar ciência da venda e oportunidade a um terceiro predeterminado, além da possibilidade deste de igualar o preço ofertado e ter a coisa para si, sob pena de anular o negócio jurídico em até seis meses da ciência da alienação, sendo estas:

e.1.) O condômino voluntário – art. 504, parágrafo único

e.2.) O inquilino também tem direito de preferência sobre a coisa alugada, porém deverá registrar o contrato de locação no cartório de registro de imóveis pelo menos trinta dias antes da alienação.

e.3.) O condômino no condomínio decorrente do direito sucessório também terá preferência na alienação das cotas hereditárias antes da partilha.

EFEITOS JURÍDICOS

1 – Obrigação do vendedor de entregar a coisa e do comprador de pagar o preço convencionado – (art. 491 CC)

Primeiro compete ao comprador efetuar o pagamento do preço, para depois poder exigir a entrega da coisa.

2 – Responsabilidade das partes por riscos e despesas

Salvo disposição expressa no contrato, na compra e venda é o vendedor quem assume o risco pela entrega da coisa, enquanto os riscos do preço correm sempre por conta do comprador. Na hipótese de perecimento ou deterioração do bem por caso fortuito ou força maior até o momento da entrega, serão imputados ao vendedor, que estará obrigado a restituir o preço, caso já tenha recebido, ou deixar de exigi-lo, se ainda não o tiver recebido. (art. 492 e 494 CC)

Sistematicamente:

a) até a tradição, os riscos sobre a coisa são do vendedor;

b) depois da tradição, os riscos sobre a coisa são do comprador;c) estando a coisa à disposição do comprador, os riscos correm por

sua conta;d) estando em mora o comprador quanto ao recebimento, os riscos

correm por sua conta;e) a remessa da coisa para lugar diverso do convencionado, por ordem

do comprador, transfere para si a responsabilidade pelo fortuito;

Nos bens imóveis – arts. 490, 502 e 1.345 CC.

3 – Responsabilidade pelos vícios da coisa

O vendedor tem a obrigação de garantir que os bens não sofrerão a incidência de vícios aparentes, ocultos (redibitórios) e de evicção ao comprador.

4 – Compra e venda por amostragem (art. 484 CC)

A amostra é uma parcela ínfima do objeto a ser prestado, enviada pelo vendedor ao comprador para que este possa fazer a aferição da real qualidade do objeto sem necessidade de descrição minuciosa no contrato. A regra fixa a obrigação do vendedor de fazer corresponder precisamente a amostra ao objeto a ser prestado, sob pena de quebra da boa-fé objetiva e probidade contratual, implicando rescisão do contrato mais perdas e danos.

5 – Venda de bens imóveis ad corpus e ad mensuram (arts. 500 a 502 CC)

O legislador preocupou-se com a alienação de imóveis, nas situações em que a área descrita na escritura não guarda correlação precisa com a área real.

A venda ad corpus é aquela, como o próprio nome diz, em que se aliena um bem certo e determinado por seu corpo, pouco importando a sua metragem. Já a venda ad mensuram é aquela em que se determina ser a área do imóvel essencial, sendo imprescindível a precisão da área alienada.

Em havendo cláusula expressa ad corpus, não poderá o comprador pleitear abatimento do preço ou complemento da área, tendo em vista o caráter enunciativo das dimensões do imóvel (art. 500, § 3º CC).

Em havendo cláusula espressa ad mensuram, poderá o comprador intentar uma actio ex empto ou ex vendito, ou seja, uma ação que visa à complementação da área. Caso isso seja impossível, por ter o vendedor já alienado tudo o que possui naquele local, caberá a opção de o comprador intentar uma ação redibitório para rescindir o contrato ou uma actio quanti minoris a fim de promover o abatimento proporcional do preço.

(Art. 500, caput CC)