estudo do mercado imobiliário em angolaªs/documents/relatorio_sonip...sonangol e.p, constituida em...
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ÍNDICE
PREFÁCIO (Palavras do Administrador Supervisor da SONANGOL E.P.)…..………………………………………3 1. RESUMO EXECUTIVO ................................................................................................................. 4 2. ÂMBITO E METODOLOGIA ......................................................................................................... 5 3. CONHECER O PAIS ANGOLA E A CIDADE LUANDA ....................................................................... 8 3.1. O País Angola .......................................................................................................................... 8 3.2. A Cidade Luanda .................................................................................................................... 10 4. CONTEXTO MACRO-ECONÓMICO E DEMOGRÁFICO ................................................................... 11 4.1. Enquadramento Internacional ................................................................................................ 11 4.2. Economia Nacional (Balanço 2016) ......................................................................................... 14 4.3. Enquadramento Socio-Demográfico ....................................................................................... 17 4.4. Actividade Económica e Perespectivas de Crescimento .......................................................... 19 5. ENQUADRAMENTO JURIDICO LEGAL (TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE) .......................................... 21 5.1. Enquadramento Jurídico – Constituição da República de Angola21 Lei de Terras (Lei 9/04, de 9 de Novembro), Regulamento Geral de Concessão de Terrenos (Decreto nº 58/07, de 13 de Julho) .......................................................................................... 21 5.2. Regime jurídico de compra e venda de imoveis no domínio privado (Art.º 410º e 874º do Cód. Civil) ............................................................................................. 25 5.3. Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (Lei 26/15, de 23 de Outubro) ............................... 26 5.4. Regime Fiscal e Tributação ..................................................................................................... 26
6. O MERCADO IMOBILIÁRIO EM LUANDA .................................................................................. 30 6.1. Enquadramento do mercado imobiliário em Luanda e respetivas condicionantes ................... 30 7. APRESENTAÇÃO ESTATÍSTICA E ANALÍTICA DOS SEGMENTOS .................................................. 32 7.1. Segmento - Escritórios ........................................................................................................................ 33 7.2. Segmento - Comercial ........................................................................................................................ 36 7.3. Segmento - Residencial ...................................................................................................................... 40 7.4. Segmento - Logístico .......................................................................................................................... 44 7.5. Segmento - Terrenos .......................................................................................................................... 47
8. ANÁLISE QUALITATIVA SWOT DOS 5 SEGMENTOS ................................................................. 49 8.1. Análise Resumo SWOT Qualitativo dos Segmentos na Óptica do Investidor ........................... 49 9. CONCLUSÕES ......................................................................................................................... 55 10. NOTAL FINAL - APRECIAÇÃO DE UM EXPERT EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA ............................. 58 11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................................................ 59 12. ANEXOS & AGRADECIMENTOS À EQUIPA ................................................................................ 61
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PREFÁCIO
PALAVRAS DO ADMINISTRADOR SUPERVISOR DA SONANGOL E.P.
A economia angolana vem sofrendo ajustes nos últimos anos, o que, implica uma actualização constante
dos valores praticados nos diferentes segmentos do mercado imobiliário.
A Sonangol E.P., como qualquer empresa com a sua dimensão e carteira de investimentos, tem
necessidade de reflectir no seu balanço financeiro valores de mercado actualizados dos seus activos,
incluindo os imobiliários. Nesse sentido, e de modo a termos uma referência credível, decidiu-se pela
elaboração deste estudo pela equipa da Sonip – Sonangol Imobiliária e Propriedades, Limitada (“Sonip”),
empresa cujo objecto social compreende a promoção, investimento e intermediação imobiliária, e gestão
do património da Sonangol E.P.
O estudo que aqui apresentamos, teve como principais objectivos:
• Efectuar-se uma recolha criteriosa e de qualidade de uma amostra mais abrangente possível do
mercado imobiliário em Luanda;
• Produzir-se informação com base em “standards” internacionais, de modo a atribuirmos
credibilidade ao trabalho;
• Aprimorar os conhecimentos, através de formação do quadro de trabalhadores da Sonip na área
de avaliação imobiliária.
Assim, como resultado deste estudo, construiu-se uma base de dados com mais de 500 activos
inventariados de acordo com os padrões de referência no mercado. Este trabalho foi elaborado
integralmente por colaboradores da Sonip. Os mesmos foram submetidos a acções de formação de modo
a capacitá-los para o efeito. Durante a elaboração do estudo, a Sonip recebeu o apoio de algumas áreas
da Sonangol E.P., sendo de salientar que a equipa que concebeu o trabalho foi constituída unicamente por
colaboradores da Sonangol, sem qualquer apoio de consultores.
O estudo reflecte a dedicação exclusiva dos colaboradores da Sonip e confirma, sem qualquer dúvida, que
a liderança da empresa, reconhece a qualidade dos quadros internos e aposta na sua valorização. No
final, o trabalho foi submetido à apreciação do Dr. Victor Reis, formado em Avaliação Imobiliária, para
uma revisão isenta sobre o estudo realizado e que teceu comentários gerais positivos ao documento
produzido.
O estudo é já resultado da aplicação efectiva dos valores da Sonangol, Transparência, Rigor, Excelência,
Compromisso e Rentabilidade. Os colaboradores da Sonangol deverão sentir-se orgulhosos do trabalho
produzido por esta equipa, que é prova de que havendo liderança, com objectivos claros e motivação, e
compromisso dos colaboradores, é possível produzir um trabalho com rigor e excelência, alinhado com
as melhores práticas dos mercados, nacional e internacional.
Sonangol. Somos Energia!
ENG.º
JOÃO DOS SANTOS
ADMINISTRADOR EXECUTIVO
DA SONANGOL E.P.
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1. RESUMO EXECUTIVO
A SONIP – Sonangol Imobiliária e Propriedades, Lda., é uma empresa de direito Angolano, subsidiária da
Sonangol E.P, constituida em 2009, com sede em Luanda, Rua Rainha Ginga, nº 14, Ingombotas – Luanda e um
Capital Social de USD 100.000.000. Possui uma carteira de mais de 4.000 clientes (particulares e empresas) e
um portfólio de activos avaliados em USD 1.2 Mil Milhões de Dólares.
A empresa tem como como objecto social a materialização da política habitacional da Sonangol E.P, a
promoção, investimento, intermediação imobiliária e a gestão do património imobiliário do Grupo Sonangol.
O sector imobiliário tem sido um dos principais alvos de investimento em Angola, um país no qual a oferta e a
procura de produtos imobiliários continuam desencontradas e onde continuam ainda por preencher uma
grande parte das necessidades imobiliárias.
O presente Estudo de Mercado do Sector Imobiliário na Província de Luanda foi elaborado por profissionais do
sector e tem como objectivo apresentar a pesquisa resultante de um extenso levantamento feito em 2016/2017
sobre 500 imóveis, que foram cadastrados em base de dados (plataforma digital) e efectuada uma análise dos
dados dos sector imobiliário nos segmentos habitacional, logístico, comercial, escritórios e terrenos, na
província de Luanda. O mesmo, pretende ser útil quer na óptica dos investidores do sector, quer para uso de
outros agentes imobiliários, pesquisadores universitários, ou mesmo, para uso do cidadão comum com
particular interesse na procura ou oferta de imóveis e terrenos.
No seu desenvolvimento, efectua-se um retrato do contexto actual do País, sobretudo Luanda, e obtém-se um
importante instrumento de caracterização do perfil demográfico, macro e socioeconómico da população de
Luanda (PIB, Rendimento per capita, taxa de câmbio, taxa de crescimento, taxa de juro, inflação, entre outro
indicadores), efectua-se um mapeamento da legislação em vigor aplicável ao sector de âmbito legal e fiscal,
bem como os yields – índices de rentabilidade observados, a avaliação da qualidade e volume da oferta e
procura do mercado imobiliário na província de Luanda, com principal enfoque na procura e oferta por cada
um dos diferentes usos, sendo amostragem selecionada uma análise SWOT dos segmentos abrangidos.
Como fecho, apresentam-se as conclusões e recomendações com base na análise efectuada à amostra
selecionada, onde se apresentam os preços por m2, os yields – índices de rentabilidade, as tipologias e o
mapeamento por zonas da cidade para arrendamento, venda ou trespasse.
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* Os Segmentos hotelaria-turismo e outros - Pela sua particularidade de rentabilização, não
foram alvo de análise do presente estudo.
2. ÂMBITO E METODOLOGIA
2.1. Âmbito - Como âmbito, a delimitação de zonas para caracterização do mercado imobiliário da cidade
de Luanda, foi considerada a nova divisão política e administrativa da cidade, que altera significativamente
a disposição a que os agentes do sector anteriormente efectuavam estudos análogos, pelo que,
observamos as seguintes zonas nomeadamente*
1. Zona de Luanda;
2. Zona de Talatona;
3. Zona de Belas;
4. Zona de Viana;
5. Zona do Kilamba Kiaxi;
6. Zona do Cazenga;
7. Zona do Icolo e Bengo;
8. Zona do Cacuaco; PLANO DIRECTOR GERAL METROPOLITANO DE LUANDA*19
* Sendo a mais revelante a elevação de Talatona à categoria de município e consequente a sua
dissociação do município de Belas;
Tendo em conta o número reduzido índice de demanda imobiliária e dos registos para pesquisa no
município da Quissama, este foi abrangido no presente estudo;
Na caracterização do mercado imobiliário de Luanda foram consideradas quatro zonas de análise: Baixa
da Cidade de Luanda (CBD), Cidade (restante munícipio da Cidade de Luanda), Luanda Sul (Talatona e
Benfica) e Outras zonas de relevância (Camama, Viana e Cacuaco).
Em termos de âmbito dos segmentos* estudados a abrangência foi centrada nos segmentos de
escritórios, comércio, habitacional, terrenos e logístico.
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2.2. Metodologia - Em termos de metodologia utilizada para a recolha da informação, foi utilizado o
método directo dos dados do mercado, mediante o levantamento de natureza quantitativa atravéz de um
questionário (ficha de registo do imóvel). Após seleção da amostra estratificada (baixa, média e alta renda)
foram usados os métodos estatísticos e não estatísticos.
Para efeito de determinação do intervalo de amostragem, foi usada a seguinte formula:
K= n /N
2.3- Procedimento - Após avaliação do âmbito e escolha dos métodos a utilizar, a primeira selecção da
amostra para a realização deste Estudo do Mercado Imobiliário foi primeiramente realizado um
levantamento no terreno de todos os projectos imobiliários existentes, (fontes - 80% de based research
(pesquisa), 20% levantamento no terreno in loco).
Para a realização do estudo, foi realizado um levantamento físico de todos os projectos imobiliários na
província de Luanda, incluindo as suas carcterísticas, mapeamento e imagens fotográficas tendo como
base as seguintes fontes de informação:
▪ Trabalho de campo;
▪ Contactos realizados por telefone e e-mail;
▪ Governo Provincial de Luanda (GPL);
▪ Research (web, Jornal de Angola);
▪ Consultores, Promotores Imobiliários;
▪ Mediadores e Agentes imobiliários;
Após avaliação do âmbito e escolha dos métodos a utilizar, foi realizado o seguinte procedimento:
Levantamento físico e fotográfico de todos os projectos imobiliários existentes;
Cadastro de toda informação recolhida numa ficha de registo do imóvel (preço, área, ano de
construção);
Introdução de toda informação disponível na ficha de registo do imóvel numa base de dados
(Plataforma Digital com acesso restrito) mediante o mapeamento geográfico dos imóveis
(município, distrito, bairro e comuna);
Cálculos dos preços por m2 por tipologia, zona e a média da Yield por cada segmento.
Onde:
K= intervalo de amostragem
N= Numero total de imóveis do universo (Luanda)
n= Amostragem número de imóveis selecionados do universo
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É igualmente importante realçar a que, os valores aqui apresentados são um radiografia dos “asking
prices”, ou seja, preços ao qual, estão colocados no mercado imobiliário os activos disponíveis, que será
em alguns casos diferente do valor efectivo de transacção (compra, venda, arrendamento ou trespasse
dos imóveis/propriedades), devendo para tal calculando-seum factor desconto que se estima estar num
intervalo de 5%-25% (factor de conversão imobiliária que estimar a diferença entre o asking price e o
preço final de venda o qual o imóvel em proposta possa poderá ser transacionado). Em termos
estatísticos, registou-se um número total de mais de 500 imóveis, repartidos da seguinte forma pelos
diferentes segmentos:
Comercial 11%
Escritórios14%
Terrenos4%
Logístico5%
Residencial66%
BASE DE DADOS DE IMÓVEIS CADASTRADOS (%)
Comercial
Escritórios
Terrenos
Logístico
Residencial
0 50 100 150 200 250 300 350 400
Comercial
Escritórios
Terrenos
Logístico
Residencial
DISTRIBUIÇÃO DOS IMÓVEIS CADASTRADOS POR SEGMENTOS (UNIDADES)
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3. CONHECER O PAIS ANGOLA E A CIDADE LUANDA
3.1. O País Angola
A República de Angola está dividida em 18 províncias, é um país localizado na costa Ocidental do
continente Africano, limitado a norte e nordeste pela República Democrática do Congo, a sudeste pela
Zâmbia, a sul pela Namíbia e a oeste pelo Oceano Atlântico.
MAPA DE ANGOLA (FONTES: https://www.google.co.ao/maps/search/utip.gov.ao/pais E /IATA CODE ICAO) *22 e 33
▪ População (Cenco 2014) : 25.789.024 Hab.
▪ Capital: Luanda
▪ Língua Oficial: Português
▪ Área Total: 1.246.700 Km2
▪ PIB / Hab (2016): 51.700 Kwanza
▪ Moeda: Kwanza (AOA)
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Depois de anos de forte crescimento, a economia de Angola vive um período de instabilidade. o PIB do
País sofreu uma grande desaceleração em 2009, como resultado da crise econômica internacional, e
entrou em fase de estagnação a partir de 2014.
Segundo estimativas do Fundo Monetário Internacional (FMI), o PIB deve retomar o crescimento em 2017
com uma subida em ritmo leve de 1,3%.
Já o índice de desemprego manteve considerável estabilidade nos últimos dois anos, enquanto a inflação
começou a aumentar novamente em 2015, quando subiu para 10,28%, e acelerou para 34,7% em 2016.
De acordo com as previsões do FMI, esse indicador fechará 2017 em 27%, e será de 17,8% em 2018.
Angola é dona de uma beleza natural única e incomparável, o grande potêncial adormecido é o turismo,
bem como um enorme potencial mineiro, agrícola, onde as principais indústrias ainda são incipientes.
A Economia Angolana apresenta uma dependência acentuada no petróleo, que representou 97% das
exportações angolanas em 2015, desta forma, uma parcela diminuta recai para a exportação de
diamantes, madeira, peixe, produtos agrícolas e serviços. * 28
Em termos demográficos, com o Censo efectuado em Angola no início de 2014, confirmou-se Luanda
como principal polo demográfico, com 6,9 milhões de pessoas, correspondente a cerca de 27% da
população de Angola. * 22
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3.2. A Cidade Luanda
Luanda é a capital de Angola apesar de ser a menor província de Angola, com 18.826 km² de área, é maior
cidade do País, onde a sua população ronda aproximadamente os 6.945.386 habitantes.
Luanda tem uma baía fabulosa, a continuação uma península a “denominada” Ilha de Luanda, que se
estende por mais de catorze quilómetros de praias, restaurantes, moradias de luxo, hotéis e habitações
tradicionais de pescadores. O centro da cidade está a sofrer transformações e arranha-céus muito
sofisticados contrastam com os musseques dos arredores da cidade, acredita-se que cerca de 50% da
população da capital vivem nas zonas suburbanas. Luanda é também a província de Angola mais
industrializada e com o maior crescimento económico, por ter sofrido poucos efeitos durante a guerra
civil e, por ter beneficiado do êxodo das populações a partir das suas áreas de origem.
Com a estabilidade económica e social dos últimos anos, Luanda tem contado com um muito elevado
número de investimentos em diferentes sectores de actividade.
Após a reforma administrativa de 2016, a província viu alargada a sua área, passando a contar com nove
Municípios:
1. Cacuaco
2. Belas
3. Cazenga
4. Ícolo e Bengo
5. Luanda
6. Quissama
7. Viana
8. Belas
9. Kilamba-Kiaxi
MAPA DA DIVISÃO ADMINISTRATIVA DA PROVÍNCIA DE LUANDA *33
Os anteriores municípios de Ingombota, Maianga, Rangel, Samba e Sambizanga, passaram a
constituir o novo Município de Luanda. (Vide Tabela º 1 em anexo).
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4. CONTEXTO MACRO-ECONÓMICO E DEMOGRÁFICO
4.1. Enquadramento Internacional
4.2. Economia Nacional (Balanço 2016/2017)
4.3. Enquadramento Demográfico
4.4. Perespectivas de Crescimento da Actividade Económica
4.1 ENQUADRAMENTO INTERNACIONAL
FONTE: GOOGLE MAPS SEARCH MAPA MUNDI *37
O Fundo Monetário Internacional (FMI) prevê uma aceleração do crescimento da economia global para
3,5% e 3,6% em 2017 e 2018, respectivamente. De acordo com a actualização do World Economic Outlook
de Abril de 2017, estas projecções traduzem uma revisão em alta de 0,1 p.p. para este ano face à última
publicação de Janeiro. Este aumento do crescimento deverá ser impulsionado por uma aceleração em 0,1
p.p. nas economias desenvolvidas.
A projecção mantém o nível de crescimento para as economias emergentes em 4,5% e 4,8% para 2017 e
2018, respectivamente. Estas previsões têm em conta o clima de incerteza provocado pela possibilidade
da nova administração norte-americana dar estímulos orçamentais mais elevados no curto prazo, entre
as quais a redução de impostos, acrescentado a este cenário a forte probabilidade da introdução de
políticas protecionistas ao comércio externo. Outros riscos associados a estas projecções são as
condições financeiras mais rígidas nos mercados emergentes bem como o agravamento das tensões
geopolíticas.
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TAXA DE CRESCIMENTO DO PIB (%)
FONTE: BAI – RELATÓRIO DE CONJUNTURA ECONÓMICA 1º TRIMESTRE 2017 *28
Relativamente à África Subsaariana, apesar de manter as previsões de crescimento da Nigéria e África
do Sul em 2017, o Fundo estima que este bloco económico regional venha a desacelerar 0,2 p.p. em ambos
os anos, apontando taxas de crescimento de 2,6% e de 3,5% para os anos de 2017 e 2018, respectivamente.
Quanto ao mercado petrolífero, de acordo com o relatório de Março de 2017 da OPEP, a média de produção
diária de petróleo no primeiro trimestre atingiu os 95,8 milhões de barris/dia para satisfazer uma procura
na ordem de 95,4 milhões de barris/dia. Esta oferta excessiva contribuiu para a acumulação de stock
equivalente a 400 mil barris/dia. Refira-se que o excedente de mercado no trimestre em análise reduziu
em 700 mil barris/dia face à média registada no último trimestre do ano passado, devido ao facto de o
aumento da procura ter superado o da oferta.
Quanto ao preço, registou-se um conjunto de movimentos compensatórios no mercado petrolífero: a
procura foi mais robusta que o expectável e houve um alto grau de conformidade com os cortes acordados
em dezembro pela OPEP e alguns outros produtores de petróleo. As preocupações do mercado com o
excesso de oferta foram reforçadas, entretanto, por aumentos inesperados do stock de reservas
petrolíferas nos EUA, pelo crescente número de sondas nos campos de xisto nos EUA e pelas dúvidas
sobre uma eventual extensão do acordo de corte da produção pelos membros da OPEP, que se têm
constituído como factores de influência negativa sobre os preços.
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GRÁFICO DE EVOLUÇÃO DO PREÇO DO CRUDE*28
Assim, no final deste primeiro trimestre, o preço do
petróleo Brent, negociado em Londres, registou uma
desvalorização na ordem dos 7,5% face ao final do
quarto trimestre de 2016, negociando a USD 52,6 por
barril sendo que, só no último mês, a variação foi de
5,4% face a Fevereiro. Quanto ao preço do WTI,
negociado em Nova Iorque, desvalorizou 6,6% e 7,1%
face ao registado no final do trimestre anterior e face
ao mês de Fevereiro, respectivamente.
FONTE: BAI – RELATÓRIO DE CONJUNTURA ECONÓMICA 1º TRIMESTRE 2017*28
Apesar de, nos últimos meses, os preços do petróleo terem recuperado comparativamente ao ano
anterior, a evolução do preço do petróleo está sujeito a incertezas quer no sentido
ascendente como descendente:
▪ Por um lado, (i) as reduções de investimento desde 2014; (ii) a extensão do acordo da OPEP; combinado
com (iii) o aumento da procura, podem indicar uma capacidade insuficiente para satisfazer a procura
no médio prazo. Porém, este potencial risco de subida é atenuado pelos avanços tecnológicos que
continuam a reduzir os custos da produção de petróleo não convencional.
▪ A curto prazo, deve-se considerar: (i) o aumento da eficiência na produção de petróleo de xisto nos
EUA, onde os break even points de produção poderão ser inferiores aos previstos; (ii) Não
cumprimento de alguns países no acordo entre a OPEP e alguns produtores de petróleo não
pertencentes à OPEP. Alguns preços de commodities nãoenergéticas têm aumentado modestamente
desde Janeiro.
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4.2. ECONOMIA NACIONAL (Balanço 2016/2017)
4.2.1 CONTAS EXTERNAS
O acordo de corte de produção petrolífera entre os membros da OPEP e alguns de fora da OPEP impunha
que a produção de barris de petróleo no nosso País reduzisse. De facto, Angola foi dos países que nos
primeiros meses já detinha uma redução de produção para além do estipulado no referido acordo. Ora
esta redução, não obstante a intenção de se cumprir com o acordo, também se deveu a alguns problemas
técnicos. Assim, a exportação de crude nos primeiros meses do ano foi de 147 milhões de barris, o que
representa uma queda de 0,35% face ao trimestre anterior (e de 8,15% face ao período homólogo).
Contudo, o valor das exportações petrolíferas aumentou em quase 50% face ao período homólogo (4%
face ao trimestre anterior), explicado pela recuperação do preço médio do barril de petróleo, que passou
de USD 45,5 no último trimestre de 2016 para USD 51,9 por barril nos primeiros três meses deste ano (e
que compara com o preço médio de USD 32,2 registado no período homólogo).
Porém, não obstante o impacto positivo do preço do petróleo nas contas externas, as reservas
internacionais brutas, no período em análise, contraíram 6% face ao trimestre anterior e 21% face ao
período homólogo, passando para o montante de USD 22.719 milhões que poderão corresponder a mais
de 8 meses de importações futuras de bens e serviços.
Já ao retirarmos as obrigações de curto prazo, que se situam no USD 3.517 milhões, as reservas
internacionais líquidas (RIL) situaram-se em USD 19.202 milhões, o montante mais baixo deste indicador
desde Abril de 2011.
Ao se decompor as reservas internacionais líquidas, nota-se que os depósitos do BNA em ME caíram 16%
face ao trimestre anterior (e 40% em termos homólogos) para USD 8.882 milhões, enquanto que os
depósitos do Estado recuaram 2% (+5% face ao trimestre homólogo), situandose em USD 9.146 milhões,
o que contrasta com o aumento de 40% das reservas obrigatórias em ME dos bancos, que se fixaram em
USD 1.173 milhões (+49% face ao período homólogo). De referir que o BNA, a Conta Única do Tesouro
(CUT) e os Bancos representam, neste período, 46%, 48% e 6% das reservas internacionais,
respectivamente.
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RESERVAS INTERNACIONAIS
FONTE: BAI – RELATÓRIO DE CONJUNTURA ECONÓMICA 1º TRIMESTRE 2017*28
4.2.2 MERCADO CAMBIAL
Relativamente ao mercado cambial primário, no final do mês de Março, a taxa de câmbio manteve-se
practicamente estável, situando-se nos 165,91 USD/Kz (no final de 2016 esta situava-se em 165,90
USD/Kz). Apesar desta ligeira desvalorização da moeda nacional, a taxa de câmbio primária manteve-se
estável,durante todo o primeiro trimestre de 2017.
TAXAS DE CÂMBIOS NOMINAIS
Já no mercado informal, a taxa de câmbio média de
compra e venda, em Março de 2017, cotava em 338,33
USD/Kz, o que corresponde a uma apreciação 28,65%
face ao final de 2016. Entre os factores que justificam
esta apreciação está, por um lado, a maior oferta de
divisas pelo BNA no trimestre em análise e, por outro
lado, a contracção do M2, o qual implicou menos
dinheiro em Kwanzas para trocar no mercado
informal.
FONTE: BAI – RELATÓRIO DE CONJUNTURA ECONÓMICA 1º TRIMESTRE 2017*28
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4.2.3. INFLAÇÃO
O crescimento homólogo do Índice de Preços no Consumidor (IPC) situou-se nos 36,52% no final do
primeiro trimestre de 2017, o que compara com a inflação de 41,95% em Dezembro de 2016, observando-
se um decréscimo de 5,43 p.p. (mas +12,92 p.p. face a Março de 2016). A tendência decrescente da inflação
concide com o aumento trimestral em 13% dos recursos cambiais que têm sido disponibilizados para a
importação, sobretudo, de bens de primeira necessidade e dos insumos necessários à sua produção, e
também à estabilização da taxa de câmbio primária e à redução do preço do câmbio no mercado informal,
este último também fruto da redução dos agregados monetários em MN que se tem verificado
recentemente.
Não obstante o IPC ter apresentado uma trajectória descendente no trimestre em análise, o nível de
crescimento registado foi influenciado sobretudo pela actualização verificada dos preços no sector da
educação durante o mês de Fevereiro, combinado com o aumento de preços observado nas classes de
vestuário e calçado, bens alimentares, bebidas alcoólicas e tabaco, bem como no sector das
telecomunicações.
GRÁFICO REFERENTE À INFLAÇÃO
FONTE: BAI – RELATÓRIO DE CONJUNTURA ECONÓMICA 1º TRIMESTRE 2017 * 28
Após ter atingido o seu máximo em Dezembro do ano passado, a variação homóloga do IPC apresenta,
desde o princípio do ano de 2017, uma trajectória decrescente, sendo que a taxa mensal média no período
se situou nos 2,15%, o que compara com o registo da inflação média mensal de 3,28% no período
homólogo.
Saliente-se que o OGE 2017 previa uma inflação homóloga no final do ano de 15,8%. Contudo, esta meta
foi revista em alta recentemente, num discurso do Presidente da República, no qual foi referido que a
inflação no final do ano deverá rondar os 18%. Assim, para que este último objectivo seja conseguido, é
necessário atingir uma inflação média mensal inferior aos 1,3% até ao final do ano.
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4.3. ENQUADRAMENTO SOCIO-DEMOGRÁFICO
O censo de 2014 permitiu recensear 6.945.386 pessoas residentes na província de Luanda, das quais
6.919.613 residiam em habitações familiares e 23.460 em habitações coletivas como creches, lares de
idosos, orfanatos ou unidades religiosas, enquanto 2.313 não tinham habitação.
Entre as pessoas sem habitação, 28% (quase 650) são crianças com menos de 15 anos, referem as
conclusões do censo. A idade média da população de Luanda é de 21,1 anos, enquanto apenas 1,5% dos
habitantes têm mais de 65 anos.
O censo permitiu concluir que, contrariamente a projeções anteriores, o município e cidade de Luanda é o
mais habitado da província, com 2.194.747 residentes em maio de 2014, seguida de Viana (1.605.291
habitantes), Belas (1.075.109), Cacuaco (1.070.147) e Cazenga (892.401).
Os municípios menos populosos de
Luanda no qual a província apresenta
uma densidade demográfica de 369
pessoas por cada quilómetro quadrado –
são Icolo e Bengo (81.144) e Quissama
(26.546).
ABACUS 2015 - PROJECÇÕES DA EVOLUÇÃO DA POPULAÇÃO
RESIDENTE EM LUANDA E ANGOLA *3
colocando uma boa citação no documento ou utilize este espaço para enfatizar um ponto chave. Para colocar esta caixa de texto noutro local da página, arraste-a.]
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O estudo concluiu também que em toda a província o número de “unidades habitacionais” é de 1.484.350,
sendo 34% casas arrendadas. Igualmente “preocupante” é o facto de entre a população com 18 a 24 anos,
apenas 25% ter completado o segundo ciclo do ensino secundário e 5% entre a população acima dos 24
anos o ensino superior.
DELLOITE - PROJECÇÕES DO CRESCIMENTO DA POPULAÇÃO RESIDENTE EM ANGOLA *9
colocando uma boa citação no documento ou utilize este espaço para enfatizar um
ponto chave. Para colocar esta caixa de texto noutro local da página, arraste-a.]
DELOITTE - PROJECÇÕES DA EVOLUÇÃO DA ESTRUTURA ETÁRIA DA POPULAÇÃO RESIDENTE EM ANGOLA *9
colocando uma boa citação no documento ou utilize este espaço para enfatizar um
ponto chave. Para colocar esta caixa de texto noutro local da página, arraste-a.]
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4.4. ACTIVIDADE ECONÓMICA E PERSPECTIVAS DE CRESCIMENTO
De acordo com o relatório do Fundo Monetário Internacional, 2016 Article IV Consultation Press Release
divulgado no início do ano, as condições económicas de 2016 foram adversas, estimando uma contracção
de 0,5% para o sector não petrolífero, pressionado pelo enfraquecimento dos sectores da indústria,
construção e de serviços. Quanto ao sector petrolífero, o Fundo aponta que este continuou a ser afectado
pela substancial queda dos preços do petróleo, nos mercados internacionais, iniciado na segunda metade
de 2014.
Relativamente às perspectivas de crescimento económico para o ano corrente, as projecções do Governo,
constantes no OGE 2017, apresentam uma aceleração do crescimento real da economia para 2,1%, mais
optimistas que as previsões de 2016 (1,1%), com o sector petrolífero a crescer 1,8% e o sector não
petrolífero 2,3%. Comparando com as projecções de algumas instituições internacionais, o FMI projecta
um crescimento da nossa economia em 1,3%, mais optimista que a projecção do Banco Mundial (1,2%),
justificado pelo aumento da despesa pública em ano ano eleitoral, devendo esta taxa acelerar para 1,5%
em 2018, mantendo-se nesta média até 2022. Já a Moody´s aponta para um crescimento ainda mais
robusto para a economia Angolana comparativamente ao FMI e ao OGE 2017, projectando um crescimento
do PIB em termos reais de 2,6% para o próximo ano.
GRÁFICO 7: INDICADOR DE CLIMA ECONÓMICO *28
FONTE: BAI – RELATÓRIO DE CONJUNTURA ECONÓMICA 1º TRIMESTRE 2017
Quanto às perspectivas dos gestores e empresários nacionais, este foi o trimestre em que aumentou os
níveis de confiança. Apesar de, na generalidade, os empresários continuarem a ter um sentimento pouco
favorável em relação à economia, o índice de clima económico teve a maior súbida trimestral desde a sua
publicação.
20
Esta subida é transversal a todos os sectores, com excepção da construção, onde a evolução do
sentimento foi desfavorável, devido à redução da carteira de encomendas e de perspectivas de emprego.
A falta de materiais, a insuficiência da procura e consequente deterioração das perspectivas de vendas,
as dificuldades na obtenção de créditos bancários, o nível elevado das taxas de juros, tal foram as
principais dificuldades sentidas pelas empresas do sector.
Quanto aos restantes sectores, apesar das melhorias destaca-se ainda um sentimento relativamente
mais desfavorável no comércio (-30 pontos) e no turismo (-35 pontos). Refira-se que as dificuldades
financeiras, o enfraquecimento da procura, as rupturas de stock e matériasprimas, excesso de burocracia
e de regulamentação e falta de pessoal qualificado são limitações frequentemente identificadas na
generalidade dos sectores subjacentes ao cálculo do ICE geral.
Por fim, e pelo lado positivo, destaca-se o sector da comunicação como o mais optimista, tendo saído dos
4 pontos para os 16, do último trimestre de 2016 para o primeiro trimestres de 2017. Já a indústria
transformadora deixou o terreno negativo (-24) e fixou-se nos 0 pontos, para os perídos referidos.
FONTE: THE ECONOMIST INTELLIGENCE UNITE – OUTUBRO 2016 *41
FONTE: RELATÓRIO ECONOMICO DE ANGOLA UCA N 2016 *8
171
208228
240257
271
0,6%3,0% 3,5% 2,8% 2,5% 2,8%
30,9%
18,3%
10,3%8,6% 8,2% 7,7%
0
50
100
150
200
250
300
0,0%
5,0%
10,0%
15,0%
20,0%
25,0%
30,0%
35,0%
2016 2017 2018 2019 2020 2021
PROJECÇÕES ECONÓMICAS
Taxa de Câmbio (AOA) Crescimento do PIB Real (%) Taxa de Inflação (%)
-005
000
005
010
015
020
025
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
TAXAS DE CRESCIMENTO DO SECTOR IMOBILIÁRIO SEGUNDO AS
CONTAS NACIONAIS (%)
21
5. ENQUADRAMENTO JURIDICO LEGAL (TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE)
5.1. Enquadramento Jurídico – Constituição da República de Angola
Lei de Terras (Lei 9/04, de 9 de Novembro), Regulamento Geral de Concessão de Terrenos
(Decreto nº 58/07, de 13 de Julho)
5.2. Regime jurídico de compra e venda de imoveis no domínio privado (Art.º 410º e 874º do
Código Civil)
5.3. Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (Lei 26/15, de 23 de Outubro)
5.4. Regime Fiscal e Tributação
5.1. Enquadramento Jurídico – Constituição da República de Angola,
Lei de Terras (Lei 9/04, de 9 de Novembro), Regulamento Geral de Concessão de Terrenos (Decreto nº
58/07, de 13 de Julho)
Nos termos do Artº 15º da Constituição da Republica de Angola, a terra constitui propriedade originária
do Estado, e pode ser transmitida para pessoas singulares ou colectivas, tendo em vista o seu racional e
efectivo aproveitamento, nos termos da Constituição e da lei
O regime jurídico das terras integradas na propriedade originária do Estado, os direitos fundiários que
recaem sobre as terras, o regime geral de transmissão, constituição, exercício e extinção destes direitos
são definidos na Lei de Terras (Lei 9/04, de 9 de Novembro).
A Lei de Terras aplica-se, aos terrenos rurais e urbanos sobre o qual o estado constitua direitos
fundiários, em benefício de pessoas singulares ou colectivas, tendo em conta a prossecução de um fim.
Ficam, no entanto, excluídos do âmbito da Lei de Terras, os terrenos que não possam ser objecto de
Direitos Privados. O Estado, pode, transmitir ou onerar a propriedade dos terrenos integrados no seu
domínio privado, sem prejuízo do previsto para as disposições referentes ao Direito de Propriedade. No
entanto, a transmissão do Direito de Propriedade e a constituição de direitos fundiários limitados sobre
terrenos integrados no domínio privado do Estado só podem ter lugar desde que visem o seu
aproveitamento útil e efectivo.
22
Em função do fim a que se destina, os terrenos são classificados em:
I. Concedíveis: terrenos urbanos e rurais, de que o Estado tenha a propriedade originária, desde que,
não tenham entrado definitivamente na propriedade privada de alguém.
II. Não concedíveis: terrenos integrados no domínio público do Estado e os terrenos comunitários.
O Estado, e as autarquias locais, podem, ser titulares fundiários, de acordo com o regime do domínio
público ou do domínio privado.
Os bens do domínio público são propriedade do Estado, inalienáveis, imprescritíveis e impenhoráveis:
✓ Espaço aéreo nacional;
✓ Zonas territoriais para defesa do ambiente;
✓ Zonas territoriais para portos e aeroportos;
✓ Zonas territoriais para fins de defesa militar;
✓ Outras coisas afectadas por lei ou acto administrativo, ao domínio público.
O Estado pode, transmitir ou constituir direitos sobre os terrenos concedíveis, integrados no seu domínio
privado em benefício de pessoas singulares ou colectivas:
(i) Direito de Propriedade, nos termos das disposições especiais da Lei de Terras, regulamentos e
nos termos do disposto no Código Civil, nos seus artigos 1302º a 1384º.
(ii) Domínio útil consuetudinário, ocupação, posse e os direitos de uso e fruição dos terrenos rurais
comunitários ocupados pelas famílias que integram as comunidades rurais e que são por elas
aproveitados de forma útil e efectiva segundo o costume.
(iii) Domínio útil civil, conjunto de poderes reconhecidos ao enfiteuta nos termos do Artº 1501º do
Código Civil.
(iv) Direito de Superfície, é admissível a sua constituição sobre terrenos rurais ou urbanos integrados
no domínio privado do Estado, a favor de pessoas singulares nacionais ou estrangeiras ou de
pessoas colectivas com sede principal ou efectiva em Angola ou no estrangeiro e aplicam-se para
além das disposições especiais da Lei de Terras e seus regulamentos, as disposições do Código
Civil Artº 1524º a 1542º.
(v) Direito de Ocupação Precária, é admissível a sua constituição sobre terrenos rurais ou urbanos
integrados no domínio privado do Estado, através de Contrato de Arrendamento celebrado por
tempo determinado, para a construção de instalações não definitivas, descritas no Artº 40º da Lei
de Terras.
Quem pode adquirir direitos fundiários sobre terrenos do domínio privado do Estado?
(i) Pessoas singulares de nacionalidade Angolana;
(ii) Pessoas Colectivas de Direito Publico com sede principal efectiva no Pais;
23
(iii) Pessoas colectivas de Direito Privado com sede principal efectiva no Pais;
(iv) Empresas públicas angolanas e as sociedades comerciais com sede principal e efectiva no Pais;
(v) Pessoas singulares de nacionalidade estrangeira e as pessoas colectivas com sede principal e
efectiva no estrangeiro, sem prejuízo das restrições Legais aplicáveis;
(vi) Entidades estrangeiras de Direito Publico que tenham capacidade de aquisição reconhecida em
Acordos internacionais;
(vii) Pessoas colectivas internacionais dotadas de capacidade para aquisição de direitos sobre coisas
imóveis.
Decreto nº 58/07, de 13 de Julho Regulamento Geral de Concessão de Terrenos- define as bases gerais
do regime jurídico da Lei de Terras, define a disciplina jurídica das concessões de terrenos livres, a
concretização das bases gerais das terras integradas na propriedade originária do Estado, definir o
processo de concessão, reconhecimento, transmissão, exercício e extinção de direitos fundiários, bem
como os de publicitação dos factos jurídicos que determinem a constituição, o reconhecimento, a
aquisição ou a modificação desses direitos e à situação jurídica dos seus titulares e a garantia da
segurança do comercio jurídico.
De acordo com o seu regime, os terrenos podem distinguir-se em terrenos do domínio público do Estado
e das Autarquias Locais, terrenos do domínio privado do Estado, terrenos comunitários e terrenos de
propriedade privada.
Não é permitido ocupar e explorar terrenos do Estado, salvo disposição legal em contrário, sem que,
previamente obtenha a necessária autorização ou concessão.
O Estado pode, em relação aos terrenos que lhe pertençam:
(i) Dispor deles;
(ii) Utilizá-los na construção de edifícios para a instalação de serviços públicos e habitação do
pessoal;
(iii) Destiná-los a participação em sociedades de economia mista;
(iv) Aproveitar os seus produtos, observadas as normas que disciplinam as várias formas de utilização;
Para os terrenos de domínio público é admissível, a constituição, por contrato de arrendamento, do direito
de ocupação precária, contanto que a sua natureza o permita, a concessão às autarquias locais para
gestão autónoma, ou, por Diploma próprio, ser integrados no domínio privado do Estado, sujeitos, no
entanto, ao regime especial que o Diploma fixar.
24
Tratando-se de aquisição de um terreno propriedade do Estado, o adquirente deverá ainda verificar os
planos urbanísticos e os demais regulamentos referentes ao uso do solo. Para este efeito deverão ser
solicitadas informações específicas junto da Administração Municipal competente e junto dos serviços da
Gestão Urbana do Governo Provincial.
Como anteriormente referido, pertencem ao domínio privado do Estado, os terrenos não compreendidos
no domínio público e sobre os quais recai a propriedade do Estado.
Os terrenos sujeitos ao regime de propriedade privada podem ser adquiridos para determinados fins pelo
Estado.
Estão sujeitos ao regime de propriedade privada os terrenos sobre os quais tenha sido constituído
definitivamente um Direito de Propriedade por outrem que não as pessoas colectivas de direito público.
Estes terrenos podem, nos casos previstos na Lei, ser objecto de expropriação por utilidade pública ou
requisição temporária, mediante uma indemnização justa e adequada.
A propriedade privada de terrenos por entidades ou pessoas singulares privadas ocorre em apenas dois
casos: a) terreno foi validamente adquirido antes da independência de Angola, desde que tais terrenos
não tenham sido expropriados ou confiscados e b) os terrenos urbanos incluídos no domínio privado do
Estado adquiridos por cidadãos angolanos ao abrigo da Lei de Terras).
Em Angola o direito de superfície é um direito real e consiste na faculdade de construir ou manter,
perpétua ou temporariamente, uma obra em terreno alheio, ou de nele fazer ou manter plantações.
Confere as mesmas faculdades que a propriedade com algumas excepções, sendo a mais relevante o
limite temporal. A duração máxima para um direito de superfície ao abrigo da Lei de Terras é de 60 anos,
período após o qual cessa este direito.
Definimos acima as bases fundamentais da propriedade do Estado sobre a Terra-Terrenos, sua
transmissão. Contudo iremos agora definir as bases do domínio privado dos imoveis que distinguimos e
duas vertentes fundamentais
25
5.2 Regime jurídico de compra e venda de imoveis no domínio privado (Art.º 410ºss e 874º ss do
Código Civil)
Em Angola, o processo de aquisição de um bem imóvel começa, em regra, com a celebração de um
contrato-promessa de compra e venda (art.º 410º C.C, ss,) onde, as partes obrigam-se a celebrar o
contrato definitivo.
O contrato promessa é um contrato preliminar ou um instrumento ao serviço do contrato prometido
(contrato final) que uma vez assinado, não só na realização da prestação principal (entrega do imóvel e
pagamento do preço) mas também no cumprimento das cláusulas contratuais
Este Contrato definitivo devera anteceder de pressupostos que ao serem verificados conferem segurança
jurídica a transmissão da titularidade do imóvel
O contrato de compra e venda de imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública (874º ss). A
segurança no comércio jurídico imobiliário dá-se pela publicidade da situação jurídica do prédio através
do registo predial.
O lugar da situação dos imóveis determina a competência territorial da Conservatória com jurisdição
sobre a área da sua localização geográfica, sendo esta que tem poder para emitir as respectivas certidões
do registo predial respeitantes ao imóvel, para o que é essencial a correspondência entre o conteúdo do
registo predial e o da matriz predial. A transmissão de um bem imóvel particular para a esfera jurídica de
outro particular, antecede de procedimentos que lhe conferem a titularidade do imóvel, através de
instituições do estado.
Cumpridos os procedimentos, a transmissão da titularidade poderá ser feita verificando-se:
1. Certidão predial actualizada, emitida pela Conservatória do Registo Predial, de onde conste o
transmitente como o actual proprietário;
2. Caderneta predial ou certidão de teor matricial emitida há menos de 1 ano pelo Serviço de
Finanças competente, comprovando que o mesmo é o actual titular do rendimento do prédio;
3. Documento que legitime a aquisição do direito por parte do transmitente (escritura pública,
despacho de desconfisco, etc.);
4. Croqui de localização do imóvel, preferencialmente, certificado pela autoridade administrativa
competente.
26
5.3 Regime Jurídico do Arrendamento Urbano (Lei 26/15, de 23 de Outubro)
A Lei 26/15, de 23 de Outubro regula o regime jurídico do arrendamento de prédios urbanos.
Nos contratos de arrendamento pode convencionar-se que o imóvel se destine à habitação, para o
comércio ou para a indústria, para o exercício de profissão liberal ou para quaisquer outros fins lícitos.
Conforme o fim a que se destine, ser-lhe-ão aplicáveis as disposições especiais da Lei do Inquilinato, se
as houver, além dos restantes que por aquelas não sejam contrariadas. Acresce que, se do título não
resultar o fim ou fins a que se destina o prédio, o arrendatário só poderá utilizá-lo para habitação.
Existe um prazo supletivo de seis meses para os contratos de arrendamento com fim habitacional, quando
não haja título ou quando este seja omisso sobre a duração do contrato, excepto tratando-se de
arrendamentos para habitação por curtos períodos em praias, termas ou outros lugares de vilegiatura ou
nos de casa habitada pelo senhorio e arrendada por período correspondente à ausência temporária deste,
até ao máximo de um ano. Quando estipulado por tempo superior, ou como contrato perpétuo, o contrato
de arrendamento considera-se reduzido ao prazo máximo de 30 anos.
Este regime nos artº 120º e seguintes define os termos para arrendamento com fins comerciais ou
trespasse do estabelecimento comercial.
5.4. Regime Fiscal e Tributação
No que respeita ao enquadramento fiscal aplicável ao sector imobiliário, verificou-se nos últimos três
anos a revisão de toda a legislação relacionada aos rendimentos prediais auferidos, em território
angolano.
Esta situação corresponde, naturalmente, à consolidação da legislação fiscal aplicável ao sector
imobiliário, decorrente da Reforma Tributária Angolana implementada pelo Executivo Angolano, a qual
veio reflectir uma redução efectiva dos impostos e custas associadas à transmissão onerosa de imóveis
e rendimentos prediais obtidos.
Adicionalmente importa salientar o esforço na preparação e modernização da máquina administrativa
para a efectiva cobrança dos impostos, bem como na definição dos critérios ao nível do registo e avaliação
dos imóveis.
27
Neste contexto, a tributação do património imobiliário e rendimentos prediais em Angola assenta nas
seguintes linhas definidoras:
• IMPOSTO PREDIAL URBANO (Diploma Legislativo n.º 4044, com as alterações introduzidas pela
Lei n.º 18/11, de 21 de Abril)
Incidência - O Imposto Predial Urbano (IPU) incide sobre o rendimento do prédio urbano quando este
esteja arrendado e sobre o valor patrimonial dos prédios urbanos quando não esteja. No primeiro caso, é
devido pelo titular ou beneficiário das rendas. No segundo, pelo proprietário, usufrutuário ou beneficiário
do direito de superfície (detentor).
Taxa - Para os prédios arrendados, a taxa é de 25% sobre 60% da matéria colectável, resultando numa
taxa efectiva de 15%.
Para os prédios não arrendados, a taxa é de 0.5% sobre o excedente de Akz.5.000.000, do valor patrimonial
do imóvel.
Sujeito passivo - O sujeito passivo depende do tipo de prédio:
Prédios arrendados - Os sujeitos passivos do IPU nos casos de prédios arrendados são os inquilinos, se
estes dispuserem de contabilidade organizada;
Prédios não arrendados - Nos prédios não arrendados, a liquidação compete ao proprietário,
usufrutuário, beneficiário.
Liquidação - Compete ao inquilino, quando disponha de contabilidade organizada. De resto, compete ao
proprietário, usufrutuário, beneficiário.
Pagamento - Quando haja retenção na fonte, o IPU é entregue pelo contribuinte que procedeu à
liquidação, até ao dia 30 do mês seguinte ao da retenção, na Repartição Fiscal competente. Quando não
haja lugar a retenção na fonte, o pagamento é efectuado em prestação única em Janeiro ou em duas
prestações: em Janeiro e Julho. Quanto aos prédios não arrendados, o IPU deve também ser pago em
prestação única em Janeiro, ou, a pedido do contribuinte, em quatro prestações: em Janeiro, Abril, Julho
e Outubro.
28
IMPOSTO DE SISA (Decreto Legislativo Presidencial nº 3-A/14, 21 de Outubro)
Incidência - O Imposto de SISA incide sobre:
▪ Transmissões de propriedade ou de qualquer direito imobiliário;
▪ Promessas de compra e venda, logo que verificada a tradição;
▪ Arrendamentos e subarrendamentos de longo prazo, considerando-se como tal os que forem
feitos por vinte (20) ou mais anos;
▪ O bem imobiliário com que os sócios entrarem para o capital social das sociedades comerciais ou
civis sob forma comercial;
▪ O valor mais alto do imóvel permutado;
▪ A aquisição de partes sociais quando, por via destas, o sócio passe a deter 50% ou mais do capital
social e se demonstre que teve como principal objectivo a obtenção dos imóveis;
▪ A venda ou concessões de terrenos;
▪ Os actos que importam transmissão de benfeitorias em prédios
Isenções - Beneficiam de isenção as seguintes entidades:
▪ O Estado, institutos públicos e associações que usufruam do estatuto de utilidade pública;
▪ Estados estrangeiros, quanto aos imóveis destinados às respectivas representações diplomáticas
ou consulares, quando haja reciprocidade;
▪ Instituições religiosas legalizadas, quanto aos imóveis destinados exclusivamente ao culto;
▪ Imóveis com valor inferior a 78.000,00 (setenta e oito mil) UCF, para efeitos de liquidação de
Imposto de SISA, desde que afectos à habitação própria e permanente do adquirente, porém
somente na primeira transmissão.
29
Taxa - A taxa do Imposto de SISA é de 2%.
Sujeito passivo - O sujeito passivo do Imposto de SISA é o adquirente dos bens, salvo no caso da permuta,
em que cada um dos permutantes fica obrigado a pagar parte do Imposto.
Encargo - O encargo recai sobre o adquirente do bem.
Liquidação e pagamento - Compete à Repartição Fiscal proceder à liquidação do Imposto de SISA,
mediante participação do adquirente do bem ou dos permutantes.
Imposto Taxa
Imposto Predial
Urbano (IPU)
Imóveis Arrendados 15% do valor da renda (suportado pelo proprietário,
directamente ou por retenção na fonte feita pelo
inquilino, caso este tenha contabilidade organizada)
Imóveis Não Arrendados 0,5% sobre o excedente de 5.000.000 AKZ do valor
patrimonial do imóvel (pago pelo proprietário), com
excepção para OIC´s imobiliários que estão isentos.
SISA 2% sobre o valor de aquisição dos imóveis ou sobre o
valor patrimonial, se superior (pago pelo comprador),
com excepção para OIC´s imobiliários estão isentos.
Imposto de Selo Contrato de Compra e Venda 0,3% sobre o valor de aquisição dos imóveis ou sobre
o valor patrimonial (pago pelo comprador), com
excepção para OIC’s imobiliários que estão isentos.
Contratos de Financiamento 0,1% sobre o valor do crédito contratado nos casos de
crédito à habitação.
Entre 0,5% e 0,1% sobre o valor do crédito contratado
e pago pela entidade financiadora)
30
6. O MERCADO IMOBILIÁRIO EM LUANDA
6.1. Enquadramento do mercado imobiliário em Luanda e respetivas condicionantes
A realidade económica dos últimos três anos e o seu significativo abrandamento provocou uma redução
da procura imobiliária transversal aos vários sub-segmentos. Como resultado, podemos facilmente
observar que, hoje em dia, há alguma falta de confiança dos vários intervenientes. Actualmente é difícil
encontrar um Promotor disponível para investir em promoção imobiliária sobretudo com capitais
próprios, devido ao risco, da mesma forma que dificilmente encontraremos entidades bancárias que
concedam financiamentos ao sector imobiliária.
Isto reflecte-se, onde se registam vários edifícios
cuja construção, está em stand by (obra parada).
Os imóveis em na cidade emblemático projecto
da Baía de Luanda concluiu os dois primeiros
edifícios em 2016, estando outros em curso,
embora num ritmo mais reduzido, mas começando finalmente a dar um ambiente internacional à
marginal da cidade.
Face às observações no presente levantamento, cumpre evidenciar determinadas características no setor
imobiliário em Luanda, relevantes ao mercado em causa:
1. Processos burocráticos e complexos - Pese embora a tentativa de simplificação dos processos
associados à inscrição nas finanças e nas conservatórias do registo predial dos imóveis, existe
ainda demasiada burocracia processual;
2. Taxa de disponibilidade de escritórios e oferta residencial – Aumento de ambos os
indicadores, o que indica que não só não foram absorvidos imóveis novos como algumas empresas
reduziram a sua ocupação de escritórios e habitação para os seus quadros expatriados.
31
3. Contractos de arrendamento – Prazo médio de arrendamento de 6 meses-1 ano no mercado
residencial e de 6meses-1ano renováveis no segmento de escritórios, quando no passado se
praticam prazos maiores entre 3-5 anos. Verifica-se igualmente que existem poucos contractos
com indexação anual ou actualização cambial. Normalmente as despesas do condomínio são a
cargo do inquilino, entrada nos espaços apenas com pagamento de 3 meses de renda, mesmo sem
documentação completa.
4. Especificidades da Nova Lei do Arrendamento – Obrigatoriedade de referência a Kwanzas no
texto dos contractos, pois é sobre aquela moeda que devem ser calculados os impostos a pagar
ao Estado. Existe uma imposição de limite de adiantamento de rendas de 3 meses (a pratica era
de 6 a 12 meses);
5. Mediação Imobiliária – A Grande Luanda continua a ser o único pólo imobiliário profissionalizado
de Angola, nas outras províncias ainda é realizado de forma informal.
6. Documentação - Poucos activos imobiliários transaccionados com documentação completa
sendo frequente o recurso a Procurações Irrevogáveis e a outros instrumentos legais;
7. Direito de Propriedade – Posse, Utilização e Ocupação dos activos imobiliários com pouca força
jurídica;
8. Insegurança jurídica – Ainda bastantes vezes verificada, especialmente na transmissão de
terrenos;
9. Ordenamento do território – Não obstante os esforços que têm vindo a ser realizados no sentido
de produzir instrumentos de ordenamento do território, este é ainda muito deficiente, verificando-
se igualmente falta de Planos Directores para as Cidades; embora o Plano Director Municipal de
Luanda esteja actualmente em estudo;
10. Infraestruturas básicas - Sendo um tema de difícil e de complexa resolução, a rede de
infraestruturas em Angola é ainda deficitária, sendo apontada enquanto ameaça real ao
desenvolvimento de novos projectos imobiliários.
No contexto do mercado imobiliário em Angola, continua a evidenciar-se uma maturidade
incomparavelmente superior da zona da Grande Luanda em relação às restantes províncias do País,
derivada em grande medida à não conclusão de determinados projectos estruturantes (por ex.
Lobito/Benguela, Cabinda e Soyo).
32
7. APRESENTAÇÃO ESTATÍSTICA E ANALÍTICA DOS SEGMENTOS
7.1. Segmento - Escritórios
7.2. Segmento - Comercial
7.3. Segmento - Residencial
7.4. Segmento - Logístico
7.5. Segmento - Terrenos
Tendo-se identificado, em termos genéricos, o enquadramento do mercado imobiliário em Angola e as
respectivas características e condicionantes, considerando a relevância da Grande Luanda neste contexto,
cumpre analisar com maior detalhe determinados segmentos e Zonas específicas da Cidade, identificadas
seguidamente.
A análise presente seguidamente foi realizada por profissionais qualificados com o objectivo de
apresentar a todos os interessados a mais fiável caracterização do mercado imobiliário em Angola,
através da análise dos dados mais recentes referentes ao ano civil de 2016/2017, bem como às
perspectivas emanadas por profissionais da área referentes às espectativas esperadas para 2017/2018
referentes ao sector imobiliário, sendo o câmbio de referência usado, o do BNA a taxa de 166.733 USD/KZ.
Os dados que estão na génese do presente relatório foram obtidos através de uma pesquisa de mercado
criteriosamente elaborada por da SONIP com reconhecida experiência na área.
Adicionalmente, para efeitos da validação da coerência dos dados obtidos, recorreu-se a profissionais
independentes cuja larga experiência do mercado imobiliário em Angola e Internacional é reconhecida no
sector, que no sentido de legitimar os dados obtidos, conferindo ao presente estudo o maior grau de
fiabilidade.
33
7.1. Segmento - Escritórios
À semelhança dos anos anteriores verificou-se que, em 2016, o mercado de escritórios Angolano continua
fortemente concentrado na capital, Luanda, facto decorrente da concentração de empresas aí existentes
– com efeito, Luanda é não só a capital de Angola, como também se constata que é a capital financeira do
País.
Reconhecendo este facto, tem-se assistido, nos últimos anos a uma tentativa de melhoramento das
infraestruturas dos escritórios, por parte dos promotores e investidores imobiliários, decorrente da
necessidade de responder à procura das empresas por escritórios mais adequados às suas actividades
em Luanda.
Em 2016, fruto deste investimento, assistiu-se transversalmente a um aumento da oferta de escritórios
em Luanda, os quais permitem responder cada vez melhor às necessidades de estabelecimento das
empresas com a maior eficiência de sempre, encontrando-se actualmente disponíveis mais escritórios
do que nunca com as características ideais para o desenvolvimento da actividade empresarial.
Dado que o mercado Angolano é caracterizado por um grande influxo de trabalhadores expatriados, é
evidente que existem duas categorias de investimentos imobiliários associados
a escritórios, demarcados na geografia da cidade de Luanda enquanto capital financeira de Angola, com
especial relevância:
• Empreendimentos de utilização mista - empreendimentos desenvolvidos com o objectivo de criar
habitação perto do local de trabalho, tipicamente preferida por trabalhadores expatriados e, como
tal, compostos por fogos destinados à habitação e a escritórios, sendo esta a principal origem da
maioria da oferta de espaços novos; e
34
• Empreendimentos apenas de escritórios – tipicamente mais antigos e objecto de melhoramentos,
não se excluindo neste grupo empreendimentos novos.
Considerando o contexto macroeconómico actual, tem-se verificado uma alteração do paradigma de
investimento das empresas, clientes do mercado de escritórios, que têm vindo a direccionar as
prioridades de investimento, por um lado reduzindo o espaço dos escritórios por empregado (face ao
anteriormente necessário) e por outro privilegiando a qualidade e determinadas características do espaço
do escritório (admitindo, cada vez menos, a adaptação de edifícios residenciais para escritórios, sem as
comodidades necessárias para o efeito).
No âmbito do presente estudo identificam-se as seguintes zonas de escritórios em Luanda:
ZONA 1 – CBD
Zona que adquire a sua denominação decorrente da respectiva qualidade de Central Business District (ou
CBD), esta é a zona onde se encontram os escritórios considerados com maior prestígio, tanto pela
respectiva localização (Baixa da Cidade de Luanda), como pela caracterização do tecido empresarial das
indústrias que aí se encontram representadas (as maiores e mais importantes empresas nacionais e
estrangeiras que actuam em Angola, empresas governamentais e empresas do sector energético).
ZONA 2 – Cidade e Talatona
A Zona identificada no âmbito do presente relatório enquanto Zona 2 recentemente dissociada do
Município de Belas e elevada à categoria de Município conforme a actual divisão política e administrativa
da cidade de Luanda.
A Zona 2 do presente estudo caracteriza-se por ser uma zona com relevância especial, quase como um
espelho da Zona 1, sendo uma das zonas de maior crescimento na cidade de Luanda como a seguir
demosntraremos.
ZONA 3 – Viana e Belas
A Zona 3 do presente estudo engloba todas as subzonas de Belas relevantes para efeitos do mercado de
escritórios de Angola.
35
Para além da zona de Viana, foram englobadas nesta zona todas as de Belas com características
semelhantes, facto verificado nos números aferidos.
Consubstanciam zonas de construção moderna e recente, genericamente adequada às necessidades
mais actuais do mercado mundial de escritórios. Nesta zona proliferam empreendimentos de utilização
mista, conforme anteriormente descritos, facto decorrente da distância desta Zona ao Centro de Luanda,
e determinante na caracterização enquanto alternativa à Zona 1 e 2.
Como conclusão, a análise dos yields do mercado de escritórios revela um comportamento quase
homogéneo nas diversas zonas objecto de estudo, com uma tendência para valores entre os 10% e os
18.75%. O valor médio dos yields da zona CBD é, no entanto, um pouco abaixo disso, situando-se na ordem
dos 13%, sendo portanto o valor mais baixo das 3 zonas em que foi possível recolher elementos suficientes
para a estimativa, aparentemente, investimento em zonas emergentes, apresentam maiores retornos
financeiros.
O mapa a seguir apresentado representa esquematicamente as principais zonas de escritórios acima
identificadas contendo os principais indicadores por zona.
Luanda
Zona de escritórios de Luanda e Principais indicadores de preço, em 2016
36
7.2. Segmento - Comercial
O mercado dos estabelecimentos de comércio em Luanda, para efeitos do presente relatório, tem
observado, à semelhança do mercado dos escritórios, um desenvolvimento exponencial face às restantes
zonas do país, derivado do desenvolvimento desta zona e da enchente populacional observada nos últimos
anos.
Neste contexto é dado especial enfoque ao segmento retalhista, o qual se aferiu ser aquele que mais tem
sofrido os efeitos da crise, facto que tem direccionado os promotores imobiliários, em especial os que
têm (ou tinham em 2016) projectos comerciais em curso, a terminar as suas obras com a maior brevidade
possível num contexto de substancial incerteza económica. No mesmo âmbito, assistiu-se ao adiamento
de alguns projectos comerciais que se encontravam previstos.
Efectivamente, um dos efeitos mais evidentes da crise económica reflectido nas empresas tem sido a
retracção de investimento das empresas em espaços comerciais de retalho próprios, por ser cada vez
menos evidente a facilidade de rentabilização destes.
No âmbito das empresas retalhistas nacionais, as marcas angolanas que historicamente ultrapassaram
um período de crescimento, tendo adoptado até 2015 estratégias de expansão através da presença
disseminada, viram em 2016 a necessidade de alterar estas estratégias para crescimento baseado na
presença em localizações estratégicas ou para estratégias de contenção de custos através da redução do
número de estabelecimentos comerciais.
No contexto dos retalhistas internacionais com presença em Angola, 2016 e 2017 não foram anos
frutíferos, tendo-se assistido ao decréscimo acentuado de novas insígnias a penetrar o mercado nacional,
facto que se atribui, adicionalmente, em grande parte aos constrangimentos na importação de bens e
serviços.
IMAGENS ANGOLABELAZEBELO *35
colocando uma boa citação no documento ou utilize este espaço para enfatizar um
ponto chave. Para colocar esta caixa de texto noutro local da página, arraste-a.]
37
Não obstante o cenário acima identificado, que aponta para a retracção do investimento em zonas de
comércio a retalho, observaram-se alguns acontecimentos relevantes em 2016 que parecem vir
contrariar a expectativa acima espelhada:
• Abertura do Centro comercial Avennida, em Talatona, com diversas insígnias de relevância
(cinemas ZAP; Candando; entre outras);
• Expansão, em Luanda e nas províncias, e consolidação da marca angolana de promoção e gestão
de espaços comerciais, a Xyami Centro comercial, integrada no grupo angolano Zahara;
• Abertura de lojas de marcas conceituadas de Grupos como Cortfiel em Luanda, no Kitanda Plaza
entre outras.
Face ao exposto relativamente a comércio a retalho em Luanda, o presente estudo foi elaborado através
da segregação dos dados por 4 tipologias distintas, por se considerar que esta informação seria mais útil
para stakeholders desta área, conforme melhor se explana seguidamente:
Lojas de Rua na Cidade de Luanda
No ano 2016 assistiu-se a uma estagnação dos valores associados ao mercado das lojas de rua na cidade
de Luanda, dado que este se trata de um mercado onde, no que concerne ao imobiliário, tendencialmente
não tem apresentado nos últimos anos grandes flutuações em termos de valores.
As lojas de rua na cidade de Luanda distinguem-se, tipicamente, das enumeradas abaixo pois
normalmente encontram-se localizadas em imóveis mais antigos e, como tal, têm valores de venda e
arrendamento mais reduzidos, salvo raras excepções associadas a prédios recuperados, que tenham sido
objecto de alguma benfeitoria ou que pela respectiva localização possam apresentar alguma vantagem
competitiva face aos restantes.
Lojas em Edifícios Novos -Cidade de Luanda
As lojas no centro são predominantemente em edifícios antigos, as poucas que se encontram em edifícios
novos distinguem-se das anteriores por, apesar de se encontrarem igualmente localizadas na zona
central da cidade de Luanda, se inserirem em imóveis mais recentes, associados a construções novas e,
como tal, mais modernas e tendencialmente melhor equipadas.
38
Face ao exposto, é normal que estes imóveis tenham tendência para apresentar preços superiores, facto
igualmente identificado claramente no ano de 2016/2017.
Talatona
A zona de Talatona assume características específicas, em termos de serviços de comércio, razão pela
qual as lojas de rua localizadas nesta assumem especial relevância no âmbito do presente relatório.
Tratam-se de lojas mais recentes que as primeiramente enunciadas, face à data de construção de
Talatona. Poderia ser expectável que os preços se assemelhassem aos das lojas em edifícios novos na
cidade de Luanda; contudo, em 2016, esse facto só se verificou parcialmente.
Conforme identificado na figura infra, embora os valores de venda se assemelhem aos supra citados, os
valores de arrendamento são ligeiramente inferiores, verificando-se que, em 2016, os valores de
arrendamento de lojas em Talatona situam-se entre os das lojas antigas e das lojas mais recentes do
centro de Luanda.
Zonas emergentes - Kilamba Kiaxi (Nova Vida) e Cacuaco
As lojas em Zonas emergentes, respeitam a uma categoria em clara expansão, conforme se pode verificar
na Figura 3 abaixo, onde se encontram identificados em galerias e centros comerciais já construídos (a
verde) e os previstos (a vermelho).
Tendencialmente os centros comerciais iniciaram a sua construção em zonas limítrofes da cidade de
Luanda. Contudo, face ao respectivo sucesso e boa aceitação por parte do consumidor final, encontra-se
prevista a construção de novos centros comerciais em zonas mais centrais. Este facto decorre, entre
outros, do surgimento de novas empresas de capital Angolano dedicadas à gestão de centros comerciais,
conforme anteriormente referido.
As lojas localizadas em centros comerciais são, tipicamente, do centro comercial e arrendadas a quem
pretenda aí localizar o seu negócio de venda a retalho. Verificou-se que, em 2016, os valores de
arrendamento de espaços comerciais em centros comerciais em Angola se assemelharam aos praticados
nas zonas mais modernas da cidade, razão explicada pela necessidade de competir por preço face à
conjuntura presente no sector em 2016/2017.
39
Os yields relativos a espaços comerciais variam entre os 7.8% e os 14% na zona de Luanda e Talatona
sendo que nas restantes zonas emergentes analisadas (Nova Vida no Kilamba Kiaxi) possue um dos yields
mais reduzidos 4% - 9%, o que reflecte a predominância do centro e o estabelecimento de Talatona como
principais zonas comerciais.
O mapa abaixo apresentado representa esquematicamente as principais zonas de espaços comerciais,
contendo os principais indicadores por zona.
- A localização das lojas em Zonas emergentes, onde se encontram identificados em
galerias e centros comerciais já construídos (a verde) e os previstos (a vermelho).
Luanda
40
7.3. Segmento - Residencial
Em rigor, de um modo global, o mercado do imobiliário residencial sofreu, à semelhança dos restantes,
uma desaceleração em 2016. Então por que razão se pode afirmar que este segmento apresentou um
desenvolvimento em 2016?
Contrariamente aos restantes segmentos, o mercado imobiliário residencial na Grande Luanda
apresentou em 2016, um desenvolvimento espelhado no facto de se ter assistido consistentemente a um
aumento na procura por edifícios novos que oferecem condições diferenciadoras de residência,
designadamente os que consigam congregar lugares para residir, para lazer, estacionamento, que
oferecem serviços de segurança, manutenção e todas as comodidades exigidas pelos consumidores
modernos. Verificou-se, constantemente, nesta tipologia de imóveis taxas de ocupação entre 80%-100%
em 2016.
Outra questão que veio melhorar a conjuntura do mercado residencial em 2016 foi a Lei nº26/15 de 23 de
Outubro ou simplesmente Nova Lei do Arrendamento Urbano e os efeitos decorrentes do estabelecimento
de um máximo de 3 rendas adiantadas no início de cada contracto de arrendamento ao contrário das 6/12
anteriormente exigidas. Este facto tem especial impacto ao nível dos edifícios coloniais.
O mercado imobiliário residencial parece ter iniciado, em 2016, a alteração da trajectória histórica iniciada
até 2014, anos em que se desenvolveram diversos projectos imobiliários residenciais, fruto,
principalmente, do crescente influxo de expatriados existente e expectável, destacando-se neste âmbito
as empresas de Oil & Gas. No âmbito da expansão da oferta de imóveis residenciais de qualidade, este
segmento foi fortemente abalado em 2015, por via do não cumprimento das expectativas inicialmente
previstas. Actualmente assiste-se a uma alteração do paradigma de consumo com os volumes de
comercialização de imóveis a superar os tradicionais arrendamentos.
41
Não obstante o acima exposto, deve atentar-se que o mercado imobiliário residencial em Angola ainda se
encontra fortemente alicerçado no mercado corporativo, tendo sofrido em 2016 com a redução de custos
por parte das empresas que reduziram a componente de alojamentos de quadros da empresa em cerca
de 40% em 2016.
No âmbito do segmento residencial verificou-se ainda, em 2016:
• A introdução da Nova Lei do Arrendamento que veio apoiar o desenvolvimento do mercado
imobiliário e, em particular, do presente segmento;
• A criação de mecanismo “Renda Resolúvel” e a construção de Novas Centralidades (Kilamba,
Cacuaco-Sequele, Capari e Km44);
• O aumento da procura por imóveis novos em detrimento dos imóveis antigos e com condições
precárias.
Face a todo o exposto relativamente ao mercado residencial em Angola, o presente estudo foi elaborado
através da segregação dos dados por 4 Zonas distintas, conforme melhor se explana seguidamente:
ZONA 1 - Baixa da Cidade: Baixa, Coqueiros, Praia do Bispo, Ilha de Luanda, Chicala, Zona Alta:
Alvalade, Bairro Azul, Maculusso, Maianga, Kinaxixi, Vila Alice, Combatentes, Valódia, Miramar,
S.Paulo, Bairro Operário, Samba.
A zona 1 compreende as localizações mais tradicionais de Luanda e, tal como associado às zonas de
escritórios, trata-se de uma zona mais prime.
Sendo uma das zonas que tem apresentado valores mais elevados, tanto de arrendamento como de venda,
2016 não foi excepção, conforme identificado na Figura infra.
ZONA 2 – Talatona (Talatona, Lar do Patriota, Benfica, Futungo de Belas, Camama e Cidade
Universitária)
A zona de Talatona é identificada separadamente das suas limítrofes pelas respectivas características.
Esta afigurou-se, em 2016, conforme se tem vindo a verificar ao longo dos anos, enquanto a segunda zona
42
mais exclusiva, atendendo aos preços praticados, dado que se trata de uma zona provida de serviços e
com imóveis diferenciados e mais modernos face aos identificados acima.
Trata-se igualmente de uma zona que prima pela proximidade de empresas e pela integração entre
empresas, residências e serviços, sendo preferida por diversos quadros superiores de empresas em
Angola.
ZONA 3 – Nova Vida (Kilamba Kiaxi) e Belas
A zona 3 consubstancia uma zona afastada da anteriormente referida, sendo considerada desde a sua
implementação residencial predominantemente Residencial com um certo crescimento de bens e
serviços como é o caso do distrito do Nova Vida no Kilamba Kiaxi atendendo à sua proximidade do centro
e de Talatona e consequentemente de zonas de escritórios mais relevantes, apresentando preços
competitivos.
Conforme se evidencia no mapa abaixo, 2016 não foi excepção, tendo esta sido considerada como a
terceira zona mais económica em termos residenciais em Luanda, confirmando as previsões dos anos
anteriores.
No mercado de apartamentos verifica-se uma divisão clara entre o centro de Luanda, Talatona e as
restantes zonas analisadas. O yield médio de todas as zonas situa-se num intervalo entre os 6% à 10%.
No entanto, nas zonas de Luanda verifica-se que esta remuneração só é atingida pelas unidades de menor
dimensão (T1 e T2) verificando-se uma descida das remunerações com a subida da tipologia em Luanda
nomeadamente T3, T4 e T5 onde a remuneração média está próxima dos 2,5%, o que reflecte a diminuição
do cliente tipo destas unidades, assim como o comportamento de preservação de património por parte
dos proprietários. Já em Talatona observa-se uma constância nos mesmos valores 6-10% em todas
tipologias inclusive T5, enquanto que nas restantes zonas as remunerações mais elevadas se referem à
tipologia T3.
Os mercados mais direccionados para a população local apresentam níveis de remuneração próximos,
entre 6% e 7%, sendo que as zonas 3 yields médios entre 2% à 5% para as tipologias T3, T4 e T5 sendo a
esta última a que melhor índice apresenta já na Zona 4 as yields médias mais baixas, na ordem dos 4%
referem-se às tipologias T4 e T5 enquanto as tipologias T2 e T3 situa-se entre 10% e 11%.
43
Venda
Mínimo
Venda
Máximo
Arrend. mês
Mínimo
Arrend. mês
Máximo
749.000,00
USD/m2
4.639.149,81
USD/m2
4.997,61
USD/m2
6.598,68
USD/m2
Moradias 1.169.534,53
USD/m2
1.499.700,06
USD/m2
2.000,00
USD/m2
4.799,04
USD/m2
Zona 1
Apartamentos
390.830,00
USD/m2
1499403,24
USD/m2
2.399,05
USD/m2
3.898,45
USD/m2Moradias
539.785,17
USD/m2
850.000,00
USD/m2
4.798,09
USD/m2
5.698,86
USD/m2 Apartamentos
Zona 2Venda
Mínimo
Venda
Máximo
Arrend. mês
Mínimo
Arrend. mês
Máximo
Zona 4
1.619,60
USD/m2839,67 USD/m2
225.275,00
USD/m2 Morad ias
441.630,00
USD/m2
Venda
Mínimo
Venda
Máximo
Arrend. mês
Mínimo
Arrend. mês
Máximo
Apartamentos173.965,21
USD/m2
191.961,61
USD/m2 509,80 USD/m2
1.698,54
USD/m2
Luanda
Relativamente ao mercado de moradias, os yields médios estimados apresentam-se inferiores aos dos
apartamentos em todos os mercados, sendo Luanda o mercado com as yields mais baixos na ordem do
2% e o de Talatona o mais rentável para investidores, com uma remuneração média entre 4% e 7%. De
novo o mercado de Luanda se apresenta como o que oferece as menores remunerações, apenas
ligeiramente acima dos 2%, enquanto que Talatona se afirma como o melhor mercado, com uma média
de 6%, mas com elevada dispersão de valores.
ZONA 4 – Viana, Cacuaco e Benfica, Quifica, Camama
A zona 4 do presente relatório respeita a zonas mais limítrofes face às anteriormente referidas e, como
tal, que apresentaram em 2016, genericamente, valores mais reduzidos de arrendamento e
comercialização, conforme evidenciado abaixo.
O mapa abaixo apresentado representa esquematicamente as principais zonas residenciais acima
identificadas contendo os principais indicadores por zona. No âmbito da figura abaixo “novo” refere-se a
imóveis posteriores a 2012 enquanto “usado” referencia imóveis anteriores a 2012.
Zona 3 Venda
Mínimo
Venda
Máximo
Arrend. mês
Mínimo
Arrend. mês
Máximo
Apartamentos 179.964,01
USD/m2
239.904,52
USD/m2
299,88
USD/m2
359,86
USD/m2
Moradias
389.844,84
USD/m2
449.820,97
USD/m2
779,84
USD/m2
2.000,00
USD/m2
44
7.4. Segmento - Logístico
O mercado associado a imóveis “logísticos” em Angola encontra-se, à semelhança dos anteriormente
apresentados, maioritariamente concentrado em Luanda.
O paradigma associado a estes imóveis tem-se vindo a alterar nos últimos anos, dado que:
• Historicamente se tratavam de imóveis isolados e construídos pelas próprias empresas que
necessitavam de uma localização para sedear as suas operações logísticas e/ou industriais;
• Actualmente tem-se vindo a profissionalizar o mercado imobiliário associado à logística e
industrial, tendo surgido importantes “Parques Logísticos e Industriais”, providos de todas as
infraestruturas necessárias à eficiente localização destes imóveis, cada vez mais exigente por
parte das empresas.
A profissionalização do parque industrial e logístico angolano, referenciado no parágrafo anterior, é
evidente em Luanda, onde a promoção imobiliária tem representado um papel crucial, especificamente
na criação de importantes parques industriais e logísticos.
A procura por estas localizações tem-se verificado, conforme o desenvolvimento de escritórios
anteriormente referida, por empresas do sector petrolífero, mas também por entidades do sector
farmacêutico que se têm vindo cada vez mais a localizar em Angola, vendo neste país um eventual
importante centro de distribuição para outros países da África subsariana.
Paralelamente ao sucedido noutros segmentos já referenciados, a procura destes imóveis sofreu
igualmente um abrandamento a partir de 2015, fruto da incerteza económica de Angola nos últimos anos
que levou a decisões de adiamento de investimento em 2016 continuou a ser um ano de abrandamento
neste segmento, especialmente no que concerne ao stock que cresceu apenas 5% (face ao anterior de
45
15%), um número inferior quando comparado com anos anteriores e que deriva da decisão, por parte de
empresas privadas, de avançarem com novos projectos, à semelhança do verificado noutros segmentos.
A evolução desta área culminou no surgimento de novos polos de desenvolvimento de imóveis desta
natureza. Se antigamente, na região de Luanda, apenas existia a base logística da Sonils enquanto área
de referência no que respeita a complexos logísticos, actualmente a oferta de imóveis desta natureza é
muito superior, dinamizada por promotores particulares.
Face ao acima exposto, identificam-se abaixo as 4 principais Zonas de desenvolvimento do mercado
imobiliário logístico e Industrial maioritáriamente localizado fora do centro de Luanda, bem como os
respectivos valores de transacção praticados em 2016. Mapa:
Principais zonas logísticas em Luanda em 2016
CBD-Luanda
Zona CBD-Luanda Mínimo Máximo
Valor de venda 2.344,00 USD/m2 2.623,96 USD/m2
Valor de arrendamento 1,05 USD/m2 7,74 USD/m2
Talatona
Zona 1-Talatona Mínimo Máximo
Valor de venda 350,00 USD/m2 1.832,34 USD/m2
Valor de arrendamento 12,00 USD/m2 28,67 USD/m2
46
Cacuaco
Zona 2-Cacuaco Mínimo Máximo
Valor de venda 400,00 USD/m2 933,33 USD/m2
Valor de arrendamento 12,00 USD/m2 20,00 USD/m2
Catete
Zona 3-Catete Mínimo Máximo
Valor de venda 800,00 USD/m2 1.500,00 USD/m2
Valor de arrendamento 7,00 USD/m2 12,00 USD/m2
Zona 4 - Viana
Zona 4-Viana Mínimo Máximo
Valor de venda 494,33 USD/m2 1.091,78 USD/m2
Valor de arrendamento 4,71 USD/m2 16,79 USD/m2
Zona 5-Benfica, Lar
Patriota, KK Mínimo Máximo
Valor de venda 201,52 USD/m2 798,40 USD/m2
Valor de arrendamento 8,98 USD/m2 15,97 USD/m2
O mercado de logística apresenta valores muito dispersos nas yields estimadas, na maior parte das vezes
justificada pela diversidade das características dos elementos da amostra. No entanto, é possível verificar
uma tendência para uma remuneração que varia entre os 9% e os 36%, sendo que o mercado com piores
performances o de Catete com 9.39%, em contraste com o mercado do Benfica – Lar do Patriota que
apresenta uma yield considerável na ordem dos 36.68%.
47
7.5. Segmento - Terrenos
O mercado imobiliário associado a terrenos em Angola é um mercado ainda pouco profissionalizado, face
ao acesso restrito para consulta publica do PDGML (Plano Director Geral Metropolitano de Luanda)
aprovado para cada zona, facto que impossibilita saber, à priori, qual a possibilidade de construção num
determinado terreno.
Conforme é do conhecimento geral, avaliar um terreno vale, à partida, pelo potencial de construção
permitido que se encontra a este associado – o valor de um terreno onde se pode, por exemplo, construir
um edifício de 20 andares e com um potencial de venda de 100.000 m2 é substancialmente inferior ao valor
de um terreno na mesma localização onde apenas seja possível construir 50 m2 para posterior
comercialização.
Neste contexto, o valor de terrenos em Luanda, em termos genéricos:
• Depende do valor atribuído pelos respectivos proprietários e tende a depender, exclusivamente,
da localização, acessos e da dimensão ou área do terreno, não considerando o valor do potencial
económico do terreno; e
• Ainda se encontra pouco profissionalizado face à não aplicação dos PDM – Planos Directores
Municipais.
48
Considerando o acima exposto, apresenta-se abaixo os valores de comercialização e arrendamento de
terrenos praticados em 2016, em Luanda.
MAPA DO PDGML – PLANO DIRECTOR GERAL METROPOLITANO DE LUANDA - FONTE URBINVEST
Preços de Terrenos em Luanda em 2016
2,854.70
407,35
617.42
31,76 138,51 74.13 28.990,00
500,00
1.000,00
1.500,00
2.000,00
2.500,00
3.000,00
LUANDA TALATONA KILAMBAKIAXI
VIANA CACUACO BELAS ICOLO EBENGO
TERRENOS - PREÇO USD/m2
49
8. ANÁLISE QUALITATIVA SWOT DOS 5 SEGMENTOS
8.1. Análise resumo SWOT Qualitativo dos segmentos na óptica do Investidor
or forma a sintetizar a análise respeitante aos vários segmentos, apresenta-se seguidamente a análise
referente às forças, fraquezas, ameaças e oportunidades (comummente designada por “Análise SWOT”)
para o mercado considerando o período de 2016/2017.
8.1. SWOT do Segmento - Escritórios
8.2. SWOT do Segmento - Comercial
8.3. SWOT do Segmento - Residencial
8.4. SWOT do Segmento - Logístico
8.5. SWOT do Segmento - Terrenos
50
8.1. SWOT do Segmento - Escritórios
Figura 1: SWOT do mercado de escritórios em Luanda
No segmento de escritórios, verificam-se valores de aquisição díspares entre as várias zonas, mas
conclui-se que a remuneração do arrendamento se mantém bastante atractiva nas zonas analisadas, com
remunerações ainda elevadas. O levantamento veio também ressaltar a carência de escritórios
devidamente infraestruturados nas novas zonas habitacionais, que poderiam servir para atenuar bastante
o movimento pendular entre essas zonas e os centros de escritórios, constituindo uma oportunidade de
investimento quando da retoma da economia.* VR
•Investimento nas infra-estruturas do Estado, particularmente na Zona 2;
•Investimento privado na modernização de infra-estruturas;
•Empreendimentos de utilização mista de grande qualidade, particularmente na Zona 3;
•Criação de sinergias entre empresas privadas e estatais, particularmente na Zona 1
•Não obstante o contexto económico, yields na casa dos 13% a 17% para o mercado de escritórios.
Pontos fortes
•Não obstante a melhoria dos processos burocráticos que se tem vindo a assistir existe ainda uma elevada carga burocrática no contexto da comercialização e arrendamento de escritórios;
•Reduzida fiscalização a montante (arquitectura e construção) e a jusante (cumprimento de contratos de comercialização).
Pontos fracos
•Fortes perspetivas de melhoria do contexto económico decorrente da estabilização e posterior aumento expectável dos preços do petróleo;
•Melhoria dos indicadores demográficos (crescimento da população, saúde, ensino, qualidade de vida);
•Oportunidades de novos negócios decorrentes da necessidade de diversificação das componentes do PIB para reduzir a dependência do petróleo
•Instalação de novas multinacionais em território Angolano;
•Aumento do stock de escritórios em 2016.
Oportunidades
•Desistência de projectos de empresas decorrente da crise de divisas em Angola;
•Aumento da inflação e instabilidade económica e social;
•Possivel instabilidade política decorrente de um novo ciclo eleitoral;
•Dificuldade na obtenção de crédito para novos projetos empresariais;
•Processos burocráticos pesados associados a escritórios.
Ameaças
51
8.2. SWOT do Segmento - Comércio
SWOT do mercado de imóveis para retalhistas em Angola
Já nos espaços comerciais, a grande incógnita é perceber qual a reacção que o mercado terá à entrada
em funcionamento dos novos centros comerciais, sendo que neste momento o comércio de rua ainda se
mantém com valores de arrendamento nos edifícios novos acima do praticado nos novos centros. O
impacto que os mais recentes empreendimentos, situados mais próximo do centro de Luanda que os da
1ª geração, vai ter no comércio de rua é um dos grandes factores de incógnita para a evolução de um
mercado que ainda se configura como bastante atractivo para a remuneração do investimento.* VR
•Novos projectos imobiliários na área do comércio a retalho e consequente aumento da ABL - Área Bruta Locável - de 44% em 2015 e de 21% em 2016;
•Expectativas de entrada de novos concorrentes internacionais em 2017.
Pontos fortes
•Não obstante a melhoria dos processos burocráticos que se tem vindo a assistir existe ainda uma elevada carga borucrática no contexto da comercialização e arrendamento de espaços comerciais;
•Incerteza política e económica.
Pontos fracos
•Fortes perspetivas de melhoria do contexto económico decorrente da estabilização e posterior aumento expectável dos preços do petróleo;
•Melhoria dos indicadores demográficos (crescimento da população, saúde, ensino, qualidade de vida);
•Oportunidades de novos negócios decorrentes da necessidade de diversificação das componentes do PIB para reduzir a dependência do petróleo
•Melhores e mais infra-estruturas dispoíveis para instalação de novas multinacionais em território Angolano;
•Descida dos preços das rendas.
Oportunidades
•Desistência de projectos de empresas decorrente da crise de divisas em Angola;
•Aumento da inflação e instabilidade económica e social;
•Dificuldade na obtenção de crédito para novos projetos empresariais;
•Processos burocráticos pesados associados a espaços comerciais; e
•Descida das Yields face ao expectável no setor.
Ameaças
52
8.3. SWOT do Segmento - Residencial
Análise SWOT para o segmento residencial em Angola, em 2016
“No residencial existe uma evidente diferença de comportamento (quer nos valores de venda quer nas
expectativas de rendimento a eles associados) entre os mercados de valor superior, que viram os valores
de arrendamento descer a um nível superior aos valores de venda, diferença que se justifica pela
diminuição do cliente externo que era o seu principal utilizador mas também pela existência de um
elevado número de investidores que colocaram aqui as suas poupanças, numa tentativa de preservação
de capital e expectativa de ganhos com uma potencial valorização futura, e os mercados destinados ao
utilizador interno, com valores de venda mais reduzidos mas com expectativas de rentabilidade superior
no mercado de arrendamento, o que se pode explicar pela dificuldade de o utilizador final em encontrar
financiamento que lhe permita a aquisição mas que demonstra ter rendimentos que lhe permitem
suportar um custo mensal com habitação que poderia ser aproveitado para o lançamento de produtos de
crédito, desde que com taxas de remuneração mais moderadas que as actualmente praticadas.* VR
•Investimento do Estado na construção das centralidades;
•Investimento privado em novos projetos imobiliários, designadamente na construção de condomínios e habitações .
Pontos fortes
•Excesso de Burocracia no processo para legalização de imoveis;
•Fiscalização deficiente - Projectos e acabamentos deficientes;
•Incerteza política e económica;
•Dificuldades na legalização dos imóveis, propriedade horizontal e terrenos.
Pontos fracos
•Crescimento Demográfico - Grande densidade populacional marioritariamente jovem;
•Parcerias publico/privado, formação de novas parcerias;
•Actual baixa de preços dos imóveis e terrenos habitacionais;
•Oportunidade de negócio - áreas de manutenção e gestão pós venda
•Apartamentos com yields entre 6% e 11% nas zonas 1 e 2;
•Nova lei do arrendamento.
•Alargamento do crédito à compa de habitação
Oportunidades
•Constrangimentos no sector devido ao actual contexto macro economico - Ausência de divisas e constante aumento da inflação;
•Dificuldades na importação de materias de construção;
•Ausência do investimento do Estado em infraestruturas limita o crescimento urbanistico e habitacional;
•Dificuldade na obtenção de crédito para novos projetos empresariais.
Ameaças
53
8.4. SWOT do Segmento - Logístico
Figura: Análise SWOT para o segmento logístico em Angola, em 2016
A logística será, talvez, o sector em que a indefinição da evolução da conjuntura económica mais preocupa
os investidores, com novos projectos que se iniciaram num momento de alta de mercado a ficarem
concluído já na crise. O aumento dos espaços novos disponíveis face à retracção das importações poderá
alterar significativamente o comportamento de um segmento que, face aos valores levantados, se afirma
como aquele em que as expectativas de remuneração para os investidores são superiores.* VR
•Desenvolvimento da Via-Expresso enquanto nova zona estrategicamente localizada perto de Talatona;
•Nova oferta diferenciadora na zona do Pólo Industrial de Viana;
•Rentabilidade entre 10% e 36%.
Pontos fortes
•Redução do stock;
•Incerteza política e económica;
•Dificuldades na legalização dos imóveis, propriedade horizontal e terrenos.
•Redução das rendas.
Pontos fracos
•Redução de Preços (oportunidade para compra);
•Maior organização de zonas logísticas/industriais e surgimento de novas zonas de referência neste âmbito, com excelentes infra-estruturas;
•A implementação da nova rede viária irá dinamizar o sector;
•Complexos para comercialização com excelentes acessos e modernas infra-estruturas com disponibilidade para aquisição.
Oportunidades
•Constrangimentos no sector devido ao actual contexto macro economico - Ausência de divisas e constante aumento da inflação;
•Dificuldade na obtenção de crédito para novos projetos empresariais.
Ameaças
54
8.5. SWOT do Segmento - Terrenos
Análise SWOT para o segmento de terrenos em Angola, em 2016
Apesar da introdução do novo PDGML – Plano Director Geral Metropolitano de Luanda, quanto aos
terrenos, a dificuldade de comparação devida à inexistência de planos PDM – Planos Directores
Municipais, torna ainda impossível efectuar uma análise comparativa correcta. No entanto,
empiricamente verificamos uma diminuição acentuada dos valore pedidos, reflectindo a quase ausência
de novos projectos de investimento.”* VR
VR * Fonte: Cometários do Prof. Vitor Reis sobre a análise SWOT efectuada aos 5 segmentos
•Bem Infraestruturados;
•Bem localizados;
•Terrenos Loteados
•Áreas com estudos de projectos já definidos;
•Áreas previamente licenciadas.
Pontos fortes
•Inexistência de PDM;
•Necessidade de profissionalização;
•Discrepância de valores USD/m2.
•Dificuldades na legalização dos terrenos
Pontos fracos
•Profissionalização.
•Oportunidade de negócio Imobiliário;
•Desenvolvimento socioeconómico da área e da circo vizinhança;
•Geração de empregos .
Oportunidades
•Impossibilidade de atribuir valores de referência.
• Instabilidade da situação economica e finaceira do país
Ameaças
55
9. CONCLUSÕES
9.1. Recomendações com base nos Yield observados no Estudo de Mercado Efectuado
Verificou-se em 2016/2017 que à semelhança de anos anteriores Luanda continua a ser o maior polo de
desenvolvimento do País, em comparação com as restantes cidades.
Fruto da incerteza económica e política que assolou o País nestes anos, onde se assistiu à uma recessão
económica, tendo sito evidente a influência dos principais factores que impactaram na redução e
estagnação evidente da promoção imobiliária:
▪ Factor Nº 1 - Baixa do Preço do Petróleo a nível da OPEP e no mercado do Oil & Gas;
▪ Factor Nº 2 - A não emissão e/ou redução da emissão de Divisas (USD) para a Banca de
Angola;
▪ Factor Nº 3 – Subida vertiginosa do preço do cimento Portland na ordem dos 250%,
consequência da paralisação de algumas unidades fabris responsáveis pelo seu fabrico;
▪ Outros Factores - Também podemos considerar de grande influência, nomeadamente,
factores Políticos e a expectativa das eleições para Governo, a ausência de Diversificação
Económica de outras fontes de renda para o PIB, o a implementeção do PDGML – que irá
reduzir a actual desorganização urbana, a adopção de mecanismo comercial “Renda
Resolúvel” e a construção de Novas Centralidades (Kilamba, Cacuaco-Sequele, Capari e
Km44), a introdução da Nova Lei do Arrendamento, todos estes factores directa ou
inderctamente afectaram a evolução do sector.
Com base nos dados registados nos anos anteriores, denota-se que existiu neste período desde 2015 até
a presente data, um abrandamento transversal a todo o mercado imobiliário, em que Luanda não foi
exceção, sendo este declínio particularmente evidente nos segmentos residencial e de escritórios.
Foi igualmente observada uma estagnação considerável no mercado de compra e venda,
consequentemente, o arrendamento continua ainda a ser uma das opções mais procuradas, apesar da
baixa de preços e rendas ser substancial nos vários segmentos estudados.
56
9. CONCLUSÕES (CONTINUAÇÃO)
Relativamente à cada segmento específico analisado, apresentamos na figura abaixo o resumo das
principais conclusões observadas:
Neste âmbito evidencia-se uma quebra na confiança dos diversos agentes económicos, tendo como
consequências directas neste sector, pelo que, recomenda-se ao investidor a observância dos factores
seguintes:
▪ Observou-se que a compra e venda nas operações que registamos foi essencialmente a aplicação
de Kwanzas por parte de empresas, como forma de defesa de eventuais desvalorizações, que se
apelida de operações de «Preservação de Capital»;
▪ A nível habitacional , verifica-se que certos segmentos mantêm alguma procura, nomeadamente
os direcionados para a classe média, que continua activa, apesar de dependente do crédito
bancário para poder executar aquisições imobiliárias;
▪ Nos arrendamentos comerciais, logísticos e escritórios - apesar de uma redução significativa dos
valores por parte de alguns promotores/proprietários, existiram poucas operações, o que
•Aumento do stock de escritórios em 2016;
•Yield de 13% a 17%;
•Forte crescimento da zona de Talatona;
•Mercado concentrado em Luanda -começam a surgir Soyo e Cabinda.
Escritórios
•Novos projectos imobiliários na área do comércio a retalho e
consequente aumento da ABL;
•Descida das Yields face ao expectável no setor.
•Novos conjuntos comerciais -aumento da oferta.
Comercial
•Investimento privado em novos projetos imobiliários;
•Nova lei do arrendamento.;
•Yields entre 2% e 6% em moradias e até 11% em apartamnentos;
•Aumento da oferta (22%);
•Maior stock de T2.
•Quebra nos valores de comercialização.
Residencial
•Maior organização de zonas logísticas/industriais;
•Rentabilidade entre 10% e 36%;
•Profissionalização mercado logístico;
•Abrandamento no crescimento do stock.
Logístico
•Oportunidade de profissionalização do setor;
•Inexistência de PDM;Considerando a nova divisão politica administrativa da cidade de luanda , devemos acautelar a possibilidade de granes mudanças na
proeminência ou infinfluência de alguns municípios.
Terrenos
57
9. CONCLUSÕES (CONTINUAÇÃO)
significa que as empresas terão, abandonado, reduzido a ocupação ou principalmente,
renegociado rendas nas actuais instalações onde se encontram;
▪ Terrenos e Imovéis no geral a nível do investidor no contexto da Promoção Imobiliária, devido à
redução da absorção de imóveis durante 2016 e 2017, o início de novos projectos foi adiada,
estando os promotores imobiliários a aguardar sinais de estabilidade económica para o re-início
de desenvolvimentos imobiliários.
Estimando perspectivas para o futuro trabalhando com uma visão optimista, podemos prever que:
▪ Criação de mecanismos que permitam ultrapassar Insegurança jurídica atendendo ao facto de
haver poucos activos imobiliários transaccionados com documentação de posse adequada
permitindo o uso dos mesmos activos como garantia junto das instituições bancárias;
▪ Havendo compliance da parte dos Bancos Angolanos às Normas Internacionais Financeiras
aplicáveis ao sector Bancário e à consequente liberação da venda de divisas para Angola;
▪ Divulgação para consulta pública e aplicação do PDGML – irá de certa forma regular o uso dos
terrenos e os investimentos aplicáveis a este segmento;
▪ Havendo retoma e/ou subida do Preço do Petróleo - e Tendo sido negociado em mínimos atingidos
em Novembro de 2016 em Junho de 2017, espera-se que, em 2018, o preço do petróleo venha a
estabilizar em valores mais elevados, decorrente do acordo assinado pela OPEP;
▪ Diversificação da Economia de Angola, uma vez que hoje ainda é essecialmente impulsionada pelo
petróleo, uma “comodity” que está em fase de declínico.
Neste contexto espera-se que o aumento da confiança dos diversos agentes económicos em Angola seja
restabelecida num período não superior a 3 anos, e considerando que a bolha imobiliária, ou seja, o ciclo
de vida da promoção imobiliária (dura em média 5 anos) perspetiva-se que a retoma possa ocorrer ainda
dentro do ciclo de produção de projectos a iniciar, uma vez que os yields observados (em média de 6%-
8%) ainda são atrativos para o investidor imobiliário.
Luanda, aos 30 de Outubro de 2017
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10. NOTA FINAL …
APRECIAÇÃO DE UM EXPERT EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
O presente estudo de mercado não é uma pequena janela, mas sim uma montra brilhante sobre o
mercado imobiliário da região de Luanda. Com uma vasta amostra de imóveis em zonas e mercados
diversos, constitui uma ferramenta fundamental para se perceber o estado actual do mercado.
Sendo o imobiliário um mercado caracterizado pela falta de transparência e heterogeneidade de produtos,
é fundamental para os seus actores (investidores, promotores, utilizadores finais) a existência de estudos
semelhantes, que possibilitem uma decisão mais informada.
Sendo uma radiografia num dado momento, tornar-se-á necessário a sua manutenção em intervalos
regulares para poder analisar as dinâmicas de mercado e as suas reacções e as alterações no seu
ambiente externo. Para já, no entanto, este estudo já nos revela mais que a simples métrica dos valores
m2 por zona e sua tipologia.
A análise dos números para lá dos que aqui são apresentados, permite-nos inferir de vários mercados,
sendo estes o habitacional, comercial, logístico, terrenos e escritórios.
Para lá da análise quantitativa dos números levantados, foi também ensaiada uma tentativa de explicação
qualitativa dos valores encontrados, identificando oportunidades e constrangimentos de cada um deles,
sendo comuns os problemas do registo de propriedade, incerteza económica e ausência de planeamento
urbanístico, assim como a dificuldade de acesso ao crédito.
Com a continuação da realização destes estudos poderá, então, ser possível ensaiar algumas hipóteses
de compreensão do mercado, esperando que o próximo se alargue a outros mercados, que não apenas o
de Luanda.
Vitor Reis
Professor e Presidente do Conselho Técnico Cientifico da ESAI –Lisboa, Portugal
(Perito Avaliador Imobiliário MRICS em UK, Registado na CMVM Nº PAI/20009/049/001 em Portugal)
Professor no Curso Certificado pela CMC para Avaliação de Imóveis da Academia BAI em Luanda, Angola
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11. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
1. Cushman & Wakefield (2017), marketbeat – Portugal, p.02-17. Fevereiro.
2. Zreport (2016). Angola Property Market, ZENKI, p.08-12 e p.35-40. Dezembro.
3. ABACUS (2015). Relatório de Mercado Imobiliário, Angola. P.05-19 e p.21.
4. ABACUS (2016). Relatório de Mercado Imobiliário, Angola. P.04-13 e p.15.
5. PRIME NEWS (2016). Da Prime Yield/Proprime. P.03
6. PROPRIME (2009). Estudo de Mercado imobiliário. Acesso em: Maio,2017.
7. CEIC/UCAN (2015). Relatório Economico de Angola. P.07-48, p.87-159 e p.181. Agosto,2016.
8. CEIC/UCAN (2016). Relatório Economico de Angola. P.72-99, p.107-186 e p.216. Julho,2017.
9. DELOITTE (2009). 1º Workshop de reflecção estratégica. P.09-11. Consultores.S.A. Julho,2017.
10. PROPRIME (2009). Panorâmica do Mercado Imobiliário em Luanda. Acesso em: Maio/Junho,2017.
11. Zreport (2013). Angola Property Market, ZENKI, p.02-07 e p.10. Agosto.
12. Cunha, M (2013): Mercado de Habitação, Relatório. P.03 e 04. Outubro.
13. PROPRIME (2008 e 2009). Guia de Investimento Imobiliário em Angola. P.07. Fátima. Julho,2017.
14. PROPRIME (2013): Estudo de Mercado Imobiliário em Angola. P.04. Julho,2017.
15. Sartoni, V. I (2008): Análise de investimento no mercado imobiliário: um estudo de caso.
16. Florianópolis. Março,2008.
17. Constituição da República de Angola de 2010 Imprensa Nacional- E.P. 2010;
18. Código Civil e Legislação Complementar (da República de Angola) 2ª edição Julho de 2005;
19. Apresentação do GPL ref Novo Plano Geral Director Metropolitano de Luanda;
20. Apresentação URBINVEST ref Novo Plano Director Metropolitano de Luanda;
21. Lei do Arrendamento Urbano nº 26/15 de 23 de Outubro;
Sites pesquisados:
22. CENSO 2014 - Instituto Nacional de Estatística. Disponível em: http://www.ine.gov.ao Acesso em:
Janeiro-Outubro,2017.
23. JUMIA/HOUSE. Disponível em: http://www.proimoveis.com Acesso em: Fevereiro-Julho,2017.
24. PDGML. Disponível em: http://www.urbeinvest.pt Acesso em: Fevereiro-Julho,2017.
25. OLX. Disponível em: http://www.olx.com Acesso em: Fevereiro-Julho,2017.
26. POLTEC (2013). Investimentos. Disponível em: http://www.boavida.co.ao. Acesso em: Abril,2017.
27. PROPRIME (2014). Estudo de Mercado Imobiliário em Angola. P.04-28. Disponível em:
http://www.pro-prime.com. Acesso em: Julho,2017.
28. LEGISLAÇÃO/PROGRAMAS Disponível em:
http://www.bna.ao/Conteudos/Legislacao/pesquisa_legislacao.aspx?idc=140&idsc=155&idl=1.
Acesso em: Março-Julho/2017.
29. SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS. Disponível em: https://www.bancobai.ao/particulares/produtos-e-
servicos/solucoes-de-imobiliario Acesso em: Março-Julho/2017.
60
30. Disponível em: http://www.sllash.com Acesso em: Janeiro-Agosto/2017.
31. Disponível em: feednavigator.com/louis dreyfus oversupply comodity map/ Acesso em:
Outubro/2017.
32. Disponível em: http://www.mercadoseestrategias.com/news/a-situacao-atual-da-economia-de-
angola/ Acesso em: Setembro/2017.
33. Disponível em: http://utip.gov.ao/pais/ Acesso em: Janeiro-Agosto/2017.
34. Disponível em: https://www.google.co.ao/maps/search/plano-director-de-luanda/ Acesso em:
Agosto/2017.
35. Disponível em: https://www.skyscrapercity.com/ Acesso em: Setembro/2017.
36. Disponível em: https://www.angolabelazebelo.com/ Acesso em: Outubro/2017.
37. Disponível em: http://www.myhousangola.com Acesso em: Janeiro-Agosto/2017.
38. Disponível em: https://www.google.co.ao/maps/search Acesso em: Agosto/2017.
39. Disponível em: https://www.relatório do censu Angola 2014 Acesso em: Agosto/2017.
40. Disponível em: https://www.angocasa.com Acesso em: Outubro/2017.
41. THE INTELLIGENCE UNIT Disponível em: http://www.eiu.com/home.aspx Acesso em: Maio/2017.
61
12. ANEXOS
RESULTADO DA ASCULTAÇÃO AO MERCADO IMOBILIÁRIO EM LUANDA
12.1. Mapa Resumo da Nova Divisão Administrativa de Luanda
12.2. Ficha Modelo – usada no levantamento e cadastramento dos imóveis
12.3. Dados de Oferta Imobiliária Preços e Yields Observados no Mercado para cada Segmento:
- Segmento - Escritórios
- Segmento - Comércio
- Segmento - Residêncial
- Segmento - Logístico
- Segmento - Terrenos
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64
65
C/Reboco
Metálica S/ Reboco
Outros (indicar) Qualidade da Construção: Má Razoável
Boa Muito Boa
Granito
Vinil
Carpete
Outros (indicar)
Lousalite
Laje Betão - Armado
Chapas de Zinco Outros (indicar)
m² Área de dependências/anexos m²
m² Área total m²
Lote/Terreno m Outros
Seguro à cargo do proprietário
Condomínio Áreas Sociais Salão de Festas
Antes de 1975 Imóvel em bom estado
Antes de 1992 Mau Estado - Carece de Obras
Antes de 2002 Construção em Curso
Obra Inacabada
Teve Obras de Melhoramento
Nº de Escolas: Serviços de Saúde: Nº de Supermercados:
Outros :
Imposto SISA Escritura Notarial Contrato de Arrendamento
Imposto Predial Urbano Diário de Confisco Contrato de Usufruto
Certidão de Registo Predial Contrato Promessa Compra/Venda Concessão de Direito de Superfície
Termo de Quitação Contrato de Cedência Concessão do Domínio Útil Civil
Matriz Predial Urbana Contrato Trespasse Licença ou Alvará de Ocupação
Declaração de Titularidade 1º Registro Licença ou Alvará de Construção
Licença ou Alvará de Vedação Licença ou Alvará de Loteamento Outros
19. Arredores (1000 metros)
20. Documentação Disponível
21. Observações
22. Imagens do imóvel (Fotografias, plantas)
Alarme Electrobomba Outros
18. Época de Construção / Estado do Imóvel (assinalar com cruz)
Antes de 2012
Antes de 2016
Administração Pessoal de limpeza
Gerador Domótica Interfone
Depósito Combustível Tanque de água CCTV
17. Informações adicionais (assinalar com cruz)
Elevadores/monta carga Sistema de incêndio Climatização central
Iluminação de escadas Iluminação de vestíbulos Guarita/Seguranças
Coordenadas Geográficas
16. Áreas
Coberta
Descoberta
Sul
Este
Oeste
Telha Cerâmica
Fibrocimento com estrutura de betão
15. Confrontações e Coordenadas Geográficas
Norte
Tacos de madeira Marmorite
Mosaico Cimento
14. Tipo de cobertura (assinalar com cruz)
Alvenaria, betão armado Pedra e cal
Alvenaria, pedra e cal
13. Tipo de Piso (assinalar com cruz)
Madeira Mármore
Alvenaria, blocos de cimento e tijolo Pedra e adobe Madeira
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Os nossos agradecimentos
à equipa técnica da SONIP
que entre outros profissionais
colaborou na realização deste Estudo …
GONÇALO DA
SILVA
ENG. CIVIL
SOLANGE
LUTUCUTA
ARQUITECTA
URBANA
TEREZA
ANTÓNIO
JURISTA
DEOLINDA CANIFA
SENA
DIRECTORA
COMERCIAL E
GESTORA DO
PROJECTO
“…Está de parabéns a equipa que
trabalhou em prol deste objectivo ! …”
ENG.º JOÃO DOS SANTOS
PRESIDENTE DA COMISSÃO
EXECUTIVA DA SONIP
WILSON
MUCACAVA
DIRETOR DE
CONTABILIDADE E
FINANÇAS
ELEUTÉRIO
GOMES
COORDENADOR DA
EQUIPA DE INQUÉRITO
E AMOSTRAS DE
MERCADO
MÁRIO NETO
ENG. ELÉCTROTÉC. ALDAIR CHAVES
TÉC. CONST.
CIVIL
FRANCISCO
GONÇALVES
TÉC CONST. CIVIL
IRINA AFONSO
ENG. CIVIL
CÂNDIDA
PIMENTEL
JURISTA DO
DEPARTAMENTO DE
CONTRATOS
ADÉRITO
CANJUNJULO
TEC. COMUNICAÇÃO
IMAGEM
Os nossos agradecimentos pela Colaboração Especial:
Equipa Técnica do Gabinete de Comunicação e Imagem – GCI, Professor Vítor Reis,
Divaldo Gregório Fotografias Equipa Técnica da Direcção de Sistemas de Informação – DSI
CARLOS
RIBEIRO
VOGAL DA
COMISSÃO
EXECUTIVA DA
SONIP
ANGELO
NARCISO
DIRECTOR DE
CONTRATAÇÃO E
REGULARIZAÇÃO
PATRIMONIAL
HAMILTON
FARIA
VOGAL DA
COMISSÃO
EXECUTIVA DA
SONIP
VALDEMIRO
MUSSANGO
ENG. CIVIL.
FRANCISCO
WILLIAM
NETO
COORDENADOR DA
EQUIPA DE
IMPLEMENTAÇÃO DA
BASE DE DADOS
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