PÓS-GRADUAÇÃO MBA - DIREITO IMOBILIÁRIO

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Prof. Marcus Vinicius Kikunaga

TURMAS 14 e 04 (on-line)

05/07/2018

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.

Credor fiduciário.

Sujeito

Devedor fiduciário.

Propriedade plena;

Objeto Bens enfitêuticos, exigibilidade do pagamento do laudêmio,

se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;

Direito de uso especial para fins de moradia;

Direito real de uso, desde que suscetível de alienação;

Propriedade superficiária.

“Art. 22, Lei nº. 9.514/97. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”

Forma Plúrima

Escritura pública;

Instrumento particular, com força de escritura pública.

“Art. 104, CC. A validade do negócio jurídico requer:

(...)

III - forma prescrita ou não defesa em lei.”

ESTRUTURA

JURÍDICA

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OBS: Qualquer direito real sobre coisa alheia alienado fiduciariamente,

cancelado o direito real, consequente cancela a alienação (garantia). Com o

cancelamento do principal, cancela-se o acessória também.

OBS: O que significa instrumento particular com força de escritura pública?

R. Significa força translativa de propriedade (força constitutiva de direito real).

Exemplo: imóvel acima de 30 salários mínimos (art. 108, CC).

EFEITOS.

Direitos do devedor fiduciante.

a) Posse direta, enquanto adimplente;

“Art. 23, Lei n°. 9.514/97. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

b) Reaquisição, natureza declaratória;

“Art. 25, Lei n°. 9.514/97. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. (...)”

BIZU: O credor de devedor de alienação fiduciária deve, quando possível,

acompanhar os pagamentos da dívida fiduciária por conta da natureza

declaratória da reaquisição.

c) Dar em pagamento, evita execução forçada;

“Art. 26, Lei n°. 9.514/97. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

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(...) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”

d) Purgação da mora, pode fazê-lo quantos vezes quiser, efeito jurídico volta

o contrato regular;

“Art. 26, Lei n°. 9.514/97. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

(...)

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.”

e) Refinanciar e trocar o credor, ato de averbação a portabilidade;

“Art. 33-A, Lei n°. 9.514/97. A transferência de dívida de financiamento imobiliário com garantia real, de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência. (Incluído pela Lei nº 12.810, de 2013) (...)”

f) Prazo de carência, geralmente noventa dias;

“Art. 26, Lei n°. 9.514/97. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...) § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação.”

g) Ser notificado das hastas públicas, mera comunicação, não precisa de

formalidade (e-mail);

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“Art. 27, Lei n°. 9.514/97. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

h) Adjudicar pagando a dívida (preferência);

“Art. 27, Lei n°. 9.514/97. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

OBS: Após a adjudicação definitiva do bem no patrimônio do credor (após a 2ª

hasta pública negativa), pode o devedor requerer a devolução das parcelas paga

nos termos do art. 53 do CDC?

R. PODE, tendo em vista que a lei fala em hasta pública positiva.

“Art. 53, CDC. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.”

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i) Receber os valores que sobejarem nas hastas;

“Art. 27, Lei n°. 9.514/97. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na

parte final do art. 516 do Código Civil.”

OBS: O credor tem o dever de restituição do valor que sobejar e dos valores

pagos deduzidos as despesas (prazo para devolução pelo credor = cinco dias).

No entanto, os registradores de imóveis na averbação das hastas públicas

negativas exigem a comprovação pelo credor da devolução dos valores. A

conduta do oficial de registro é legal?

R. Conduta manifestamente ilegal.

j) Locar;

“Art. 27, Lei n°. 9.514/97. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação

gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”

k) Ceder seus direitos, desde que tenha anuência;

“Art. 29, Lei n°. 9.514/97. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.”

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l) Ceder livremente seus direitos.

“Art. 1.368-B, CC. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)

Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014)”

“Art. 13. Decreto Lei nº. 58/37. O contrato transfere-se por simples trespasse lançado no verso das duas vias, ou por instrumento separado, sempre com as formalidades dos parágrafos do art. 11.

§ 1º No primeiro caso, presume-se a anuência do proprietário. À falta do consentimento não impede a transferência, mas torna os adquirentes e os alienantes solidários nos direitos e obrigações contratuais.

§ 2º Averbando a transferência para a qual não conste o assentimento do proprietário, o oficial dela lhe dará, ciência por escrito.”

“Art. 31, Lei 6.766/79. O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro.

§ 1º A cessão independe da anuência do loteador mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.

§ 2º - Uma vez registrada a cessão, feita sem anuência do loteador, o Oficial do Registro dar-lhe-á ciência, por escrito, dentro de 10 (dez) dias.”

OBS: a obrigação de pagar encargos condominiais do art. 27, § 8º da Lei nº.

9.514/97 e de natureza “propter rem”, tem natureza contratual entre credor

fiduciário e devedor fiduciante, não podendo ser oposto perante o condomínio

edilício que não participou do negócio jurídico, em que pese a redação do art.

1.368-B, parágrafo único do Código Civil, o qual determina a responsabilidade

do credor pelos encargos após a imissão na posse.

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Deveres do devedor fiduciante.

a) Obrigação de pagar a dívida;

“Art. 25, Lei n°. 9.514/97. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. (...)”

b) Obrigação de conservação;

“Art. 24, Lei n°. 9.514/97. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: (...) V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;”

c) Obrigação de pagar os encargos;

“Art. 27, Lei n°. 9.514/97. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”

d) Obrigação de restituir.

“Art. 32, Lei n°. 9.514/97. Na hipótese de insolvência do fiduciante, fica assegurada ao fiduciário a restituição do imóvel alienado fiduciariamente, na forma da legislação pertinente.”

Direitos do credor fiduciário.

a) Direito à propriedade fiduciária;

“Art. 22, Lei nº. 9.514/97. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”

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b) Direito da posse indireta;

“Art. 23, Lei n°. 9.514/97. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.”

c) Direito de cessão do crédito;

“Art. 28, Lei n°. 9.514/97. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.”

d) Direito de consolidação da propriedade;

“Art. 26, Lei n°. 9.514/97. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.”

e) Direito à reintegração de posse;

“Art. 30, Lei n°. 9.514/97. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. (...)”

f) Direito de despejo por denúncia vazia;

“Art. 27, Lei n°. 9.514/97. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação

gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”

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Deveres do credor.

a) Não interferir na posse;

b) Dar quitação no prazo de 30 dias, se houver pagamento integral;

“Art. 25, Lei n°. 9.514/97. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.”

c) Dever de alienar em hasta pública;

“Art. 27, Lei n°. 9.514/97. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...)”

d) Dar quitação no prazo de 5 dias, se houver, arrematação no leilão;

“Art. 27, Lei n°. 9.514/97. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...) § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. (...) § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.”

e) Devolver o saldo.

“Art. 27, Lei n°. 9.514/97. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...)

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§ 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil.

Requisitos do contrato (Elemento de validade).

a) Em relação ao sujeito = capacidade; identidade.

b) Em relação ao objeto = especialidade (regularidade do imóvel);

disponibilidade do bem (em regra propriedade plena, em tese não pode

estar onerada), e a continuidade registral.

OBS: Se vier por transcrição o banco exige que abra a primeira matricula.

Requisitos formais.

“Art. 24, Lei n°. 9.514/97. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:

I - o valor do principal da dívida;

II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

III - a taxa de juros e os encargos incidentes;

IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;

V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.

Parágrafo único. Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

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1º Valor do principal da dívida (informar origem da dívida);

2º Prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do

fiduciário;

3º Taxa de juros e encargos incidentes;

4º Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do

imóvel:

Princípio da especialização;

Princípio da continuidade;

Princípio da disponibilidade.

OBS: Nos contratos realizados até a vigência da Lei nº. 13.465/17, possuem

vicio nos elementos de validade no que tange a previsão do direito do devedor

fiduciante em purgar a mora até a data do alto de arrematação e o direito de ser

comunicado da data e local da realização das hastas públicas).

5º Cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre

utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

6º Indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos

critérios para a respectiva revisão; OBS: A avaliação mínima será a base

de cálculo do ITBI (art. 24, p. único);

7º Cláusula dispondo sobre os procedimentos de leilão do imóvel, em caso

de inadimplemento do devedor;

8º Prazo de carência (§2º, art. 26).

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Procedimento na notificação.

Intimação Pessoal: pessoalmente em sentido estrito, neste caso pode ser o

preposto do RI ou RTD, que vai no endereço indicado pelo credor para intimar o

devedor (BIZU: FAZER REQUERIMENTO SOLICITANDO PARA

ACOMPANHAR NA DILIGÊNCIA); pelo correio com AR; em caso de insucesso,

se o devedor estiver sobre suspeita de ocultação, será realizada por hora certa;

Intimação Ficta: realizado por edital quando está em local ignorado, incerto ou

inacessível.

Alienação Fiduciária

Inadimplência

Carência

(90 dias)

Requerimento do

Credor

Intimação Pessoal Intimação Ficta

RI

RTD

Edital

(3 dias)

Intimação Positiva

15 dias p/ purgar mora (art. 26, 1º Lei 9.514/97)

SFH/SFI: 15 dias + 30 dias, ou seja 45 dias (art. 26.A, §§1º e 2º Lei nº. 9.514/97).

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Caso não ocorra purgação da mora, o registrador emite uma certidão de

não purgação da mora, daí para frente o cartório não tem mais atuação,

O BANCO TEM QUE CONSOLIDAR EM 180 DIAS, CASO NÃO O FAÇA

VOLTA TODO O PROCEDIMENTO.

BIZU: prever no contrato a possibilidade de intimação por procurador e cláusula

obrigando o recadastro de forma regular.

Citação por Hora certa (art. 26, §3º-A).

“Art. 26, Lei nº. 9.514/97. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...) § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

Requisitos:

1º Tentativa de intimação pessoal por 3 vezes;

2º Suspeita razoável de ocultação;

3º Notificação de pessoa próxima, parente ou não do devedor da hora certa;

4º Nos condomínios edilícios, a intimação poderá ser feita ao funcionário da

portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Art. 26, §3º-

B, Lei nº. 9.514/97).

Procedimentos:

1º Tentativa de intimação na hora certa;

2º Não estando presente o devedor, a intimação se aperfeiçoará);

3º Certificação da intimação por hora certa no processo;

4º RI enviará carta ao devedor para ciência.

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Citação por Edital (26, §4º) - local ignorado, incerto ou inacessível.

“Art. 26, Lei nº. 9.514/97. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. (...)

§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.”

Procedimento de execução.

1º Intimação dos devedores (art. 27, § 2º - A);

“Art. 27, Lei nº. 9.514/97. (...)

§ 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as

datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao

devedor mediante correspondência dirigida aos endereços

constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico.

(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

2º 1º praceamento – 30 dias – valor avaliação ou BC ITBI;

3º 2º praceamento – 15 dias – valor dívida;

4º Até a data do 2º leilão, o devedor poderá adquirir o imóvel, com

“preferência” sobre os demais pretendentes, mediante o pagamento da

dívida e despesas (art. 27, § 2º - B).

“Art. 27, Lei nº. 9.514/97. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. (...)

§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos

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e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

Começa com a averbação consolidação da propriedade:

Requerimento

ITBI/ Laudêmio.

OBS: Qual a natureza jurídica do laudêmio = taxa contratual (5%) paga pelo

enfiteuta para o senhorio direto (estado/união/município) para que não exerça

seu direito de preferência, somente incide na transferência voluntária).

Justifica a Reintegração de posse (art. 30).

OBS: Antes da consolidação da averbação é possível a dação em pagamento

(art. 26, §8º).

“Art. 26. Lei nº. 9.514/97. (...) § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27. (Incluído pela Lei nº

10.931, de 2004)”

Após a averbação, tem um prazo obrigatório de 30 dias para levar para a 1ª

hasta pública (o credor tem comunicar o devedor do local e data da hasta pública

– art. 27 §2º - A). A base de cálculo é o valor de avaliação ou ITBI, incluídas

todas as despesas decorrentes da hasta pública.

1ª Hasta pública sendo positiva (arrematação), o credor tem que dar quitação

e devolver o saldo que sobejar; Não havendo arrematação, leva-se para uma

2ª hasta pública, prazo de 15 dias, agora inicia-se pelo valor mínimo da dívida.

Se positiva, credor tem que dar quitação e devolver o saldo que sobejar;

OBS: O conceito de arrematação decorre do contrato de compra e venda com

pacto de melhor comprador. A arrematação tem uma classificação:

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Execução forçada Judicial

(1ª e 2ª Hasta Pública) Extrajudicial

Lei nº. 9.514/97

Art. 63, Lei nº. 4.591/64;

Art. 29 a 41 DL nº. 70/66;

Alienação voluntária

(3ª Hasta Pública)

OBS: Na ação de cobrança de condomínio de bem alienado fiduciariamente, em

tese há um litisconsórcio necessário entre credor (possui a propriedade

fiduciária) e devedor (possui o direito real a aquisição).

OBS: O devedor tem o direito de pagar o valor integral da dívida e adjudicar o

bem (terá de pagar ITBI e, comissão do leiloeiro). O pagamento da dívida total

pelo devedor no exercício da “preferência” é realizado diretamente ao leiloeiro.

OBS: Qual é o título translativo após a arrematação?

R. Para o Decreto Lei nº. 77/66 em seu art. 37, é a carta de arrematação

expedida diretamente pelo leiloeiro, aplicabilidade até a Lei nº. 13.465/17. Para

as normas de serviço de SP, escritura pública – Provimento 58/89, Tomo II,

Capitulo XIV, da Corregedoria de SP.

(Vedação ao retrocesso social)

Efeitos após a execução.

1º Dever de restituir o imóvel, caso devedor não restitua detém a posse

precária, credor no direito de restituir o imóvel mediante reintegração de

posse com pedido liminar.

2º Reintegração de posse – liminar;

Arrematação

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“Art. 30. Lei nº. 9.514/97. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.”

OBS: A justificativa da reintegração de posse é o constituto possessório

(desdobramento da posse direta, natureza precária para o devedor e indireta

para o credor). ESTÁ É A CAUSA DE PEDIR.

3º Desocupação em 60 dias com a prova da consolidação (prazo que

geralmente não é cumprido pelo judiciário);

4º Taxa de ocupação – data leilão (art. 37-A) - 1% do valor de avaliação;

“Art. 37-A, Lei nº. 9.514/97. O devedor fiduciante pagará ao credor fiduciário, ou a quem vier a sucedê-lo, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor a que se refere o inciso VI ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciante até a data em que este, ou seus sucessores, vier a ser imitido na posse do imóvel. (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017)”

5º Se o imóvel for locado:

a) 30 dias p/ desocupação – SEM ANUÊNCIA;

b) 90 dias p/ desocupação – COM ANUÊNCIA;

c) SEM EFEITO 1ano sem anuência (37-B).

“Art. 37-B, Lei nº. 9.514/97. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)”

Efeitos após o procedimento na execução.

“Art. 30, Lei nº. 9.514/97. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida

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liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome.

Parágrafo único. Nas operações de financiamento imobiliário, inclusive nas operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), uma vez averbada a consolidação da propriedade fiduciária, as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse de que trata este artigo. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”

Extinção.

1º Pagamento da dívida = Natureza declaratória;

2º Averbação do leilão = Natureza declaratória;

3º Arrematação do imóvel no leilão, no curso da execução extrajudicial =

Natureza constitutiva.

BONS ESTUDOS!

Prof.ª Ana Paula Melo.

* Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o e-mail imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas.