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ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA E ANÁLISE DO PLANO DIRETOR DE MONTES CLAROS

Real Estate Speculation and Analysis of the Master Plan of Montes Claros

Júlia Marques Fernandes1

Thaís Martins Silva2

Marcos Esdras Leite3

Raimara Gonçalves Pereira4

1UNIMONTES Programa de Pós-Graduação em Desenvolvimento Social

juliamarques.arq@hotmail.com

2UNIMONTES Programa de Pós-Graduação em Desenvolvimento Social

that-martins@hotmail.com

3UNIMONTES Programa de Pós-Graduação em Desenvolvimento Social

marcosesdrasleite@gmail.com

4UNIMONTES Programa de Pós-Graduação em Desenvolvimento Social

rhaymara2009@yahoo.com.br

RESUMOO Brasil passou por um intensifi cado processo de urbanização a partir da segunda metade do sé-culo XX, devido ao processo de industrialização, que gerou oportunidades nas cidades e atraiu a população rural. Esse fl uxo migratório intenso resultou no crescimento desordenado das cida-des e tem sido estudo por pesquisadores em diferentes áreas de atuação. Esse processo trouxe a disputa e valorização de terra urbana, isso desperta o interesse em estocar bens imóveis, na expectativa de aumento em seu valor de mercado, prática conhecida como especulação imobi-liária. A lei federal 10.257/2001 - Estatuto da Cidade - prevê instrumentos capazes de coibir a especulação e reduzir o nível de disparidade sócio-econômica-espacial intra-urbana. Um dos instrumentos básicos da política de desenvolvimento e expansão urbana a cargo do município é o Plano Diretor. Diante desses pressupostos, o presente trabalho busca analisar o Plano Diretor de Montes Claros/MG, com objetivo de diagnosticar quais instrumentos aplicados para coibir a especulação. Esta pesquisa pode ser classifi cada quanto ao seu problema, como pesquisa qua-

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litativa e quanto aos objetivos será do tipo explicativa. Com procedimento técnico de revisão bibliográfi ca. O atual Plano Diretor teve revisão iniciada em 2014 com diagnósticos estatísticos e confecção de mapas do município, abrangendo temas como: infraestrutura, zoneamento, áreas verdes, áreas de risco, e outros. A partir dessa análise pode-se chegar à realidade e necessidades do município ajudando o poder público municipal a adequar seus instrumentos de planejamento urbanístico.

Palavras-Chave: Plano Diretor, Montes Claros, Estatuto da Cidade, Instrumentos.

INTRODUÇÃO

O processo de urbanização intensifi cou-se no Brasil a partir da segunda metade do sécu-lo XX devido ao processo de industrialização que gerou atrativos para a cidade. Esta se deparou com um inchamento sem planejamento e estrutura adequados, pelo crescimento acelerado com o surgimento das indústrias e migração da zona rural para a urbana. Em pouco tempo, o espaço urbano é ocupado por diferentes grupos sociais, com crenças e valores distintos e a dimensão simbólica em relação à cidade e o lugar onde vive é variada de acordo com o grupo social. Entretanto, a fragmentação desigual do espaço leva a confl itos sociais. Dessa maneira o espaço urbano passa a ser visto como cenário e objeto de lutas sociais, na busca do direito “à cidade e à cidadania plena e igual para todos” (FERRARI, 2009. p. 21).

Os países periféricos, de modo geral, passaram por esse processo a partir da década de 1950, com a internacionalização do capital. O aumento da parcela urbana na população total, causado pelo fl uxo migratório intenso, além da industrialização – com a substituição das importações e a internacionalização da economia, o que gerou oportunidades nas cidades –, nos países pobres, a saída da população do campo é motivada, também, “por fatores de ordem econômica, social, política, climática e cultural” (LEITE, 2011. p. 23). Leite destaca, dentre as causas mais comuns que levaram a migração, a competição desigual de pequeno produtor para o grande, assim como a concentração fundiária, a mecanização agrícola, as secas prolongadas e a falta de equipamentos públicos de saúde e educação. Desse modo é possível perceber que a população migra na busca de oportunidades de emprego e melhor qualidade de vida.

E, ao deixar seu lugar, na busca de oportunidades, multiplicam-se os problemas sociais presentes nas cidades, que sofrem um crescimento populacional desproporcional à capacidade de sua absorção econômica e de sua infraestrutura para atender a esses imigrantes. (LEITE, 2011. p. 23). Desse modo, ao mesmo tempo em que a cidade oferece oportunidades em relação a empregos, e melhor qualidade de vida quanto à presença de equipamentos públicos de saúde

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e educação; com o inchamento, ocorre o aumento dos problemas sociais, não atendendo a todos em relação econômica e de infraestrutura, que levam à marginalização, insegurança e pobreza.

O crescimento da população urbana pressiona a oferta de terras dotadas de serviços, que resultam em incrementos signifi cativos nos valores da terra, intensifi ca a segregação, por incentivar a especulação. Em decorrência desse aumento dos valores da terra, surge o interesse de se estocar os bens imóveis, com a expectativa de um aumento em seu valor de mercado. A lei federal 10.257/2001, conhecida como Estatuto da Cidade, prevê instrumentos capazes de coibir a especulação imobiliária e reduzir o nível de disparidade sócio-econômica-espacial intra-urbana. Um dos instrumentos básicos da política de desenvolvimento e expansão urbana a cargo do município é o Plano Diretor.

Diante desses pressupostos, o presente trabalho busca analisar o Plano Diretor de Mon-tes Claros/MG, com o objetivo de diagnosticar quais instrumentos são aplicados para coibir a especulação imobiliária. Esta pesquisa pode ser classifi cada quanto ao seu problema, como pesquisa qualitativa e quanto aos objetivos será do tipo explicativa. Com procedimento técnico de revisão bibliográfi ca. O atual Plano Diretor teve revisão iniciada em 2014 com diagnósti-cos estatísticos e confecção de mapas sobre o município de Montes Claros, abrangendo temas como: infraestrutura, zoneamento, áreas verdes, áreas de risco, e outros. A partir dessa análise pode-se chegar à realidade e necessidades do município ajudando o poder público municipal a adequar seus instrumentos de planejamento urbanístico.

URBANIZAÇÃO CORPORATIVA NO BRASIL E ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA

As cidades brasileiras, conforme aponta Milton Santos, em sua obra sobre “A Urbani-zação Brasileira”, no capítulo “A organização interna das cidades: a cidade caótica”, apesar de intensidade e grau diferentes, apresentam problemáticas parecidas. Problemas como o de-semprego, e a falta de habitação, saneamento, infraestrutura, saúde e educação, que revelam enormes carências. O autor aponta ainda que, a partir da segunda metade do século XXI, com a urbanização corporativa – que consiste naquela empreendida pelo comando dos interesses das grandes fi rmas – a cidade é vítima das “consequências de uma expansão capitalista devorante dos recursos públicos, uma vez que esses são orientados para os investimentos econômicos, em detrimento dos gastos sociais” (SANTOS, 2005. p. 95).

A urbanização corporativa possui como característica a ocupação da cidade em vasta superfície entremeada de vazios. Isso ocorre pela relação de interdependência das categorias espaciais relevantes desse período:

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Tamanho urbano, modelo rodoviário, carência de infra-estrutura (sic), especulação fundiária e imobiliária, problemas de transporte, extroversão e periferização da po-pulação, gerando, graças às dimensões da pobreza e seu componente geográfi co, um modelo específi co de centro-periferia. Cada qual dessas realidades sustenta e alimenta as demais e o crescimento urbano, é, também, o crescimento sistêmico dessas carac-terísticas (SANTOS, 2005. p. 95-96).

“As cidades são grandes porque há a especulação de terras e vice-versa; há especulação porque há vazios e vice-versa; porque há vazios, as cidades são grandes” (SANTOS, 2005. p.96). Essa frase de Milton Santos resume a lógica de interdependência que se busca mostrar no presente trabalho, ou seja, a partir da urbanização, ocorre uma forte pressão pela oferta de terras dotadas de serviços, o que resulta em incrementos signifi cativos nos valores das terras, os quais são distribuídos de forma desigual entre os proprietários fundiários e outros agentes envolvidos (SMOLKA, 2014. p.2). Em decorrência desse aumento dos valores da terra, surge o interesse de se estocar os bens imóveis, com a expectativa de um aumento em seu valor de mercado, prática que é conhecida como especulação imobiliária. Ao se estocar a terra, a cidade fi ca entremeada de vazios, mas a demanda por espaço é constante, o que leva à expansão precoce do perímetro urbano, uma vez que os espaços dotados de infraestrutura e prontos para ocupação não estão devidamente ocupados, e surgem novos espaços disponíveis e acessíveis para ocupação, sem infraestrutura adequada, o que alimenta a especulação pelo aumento de valor nos lugares dota-dos de serviço.

O círculo vicioso descrito, leva à disputa por uma dada localização, o que alimenta a especulação, como trabalhado por Milton Santos:

A especulação imobiliária deriva, em última análise, da conjugação de dois movimen-tos convergentes: a superposição de um sítio social ao sítio natural e a disputa entre atividades ou pessoas por dada localização. A especulação se alimenta dessa dinâmi-ca, que inclui expectativas. Criam-se sítios sociais uma vez que o funcionamento da sociedade urbana transforma seletivamente os lugares, afeiçoando-os às suas exigên-cias funcionais. É assim que certos pontos se tornam mais acessíveis, certas artérias mais atrativas e, também, uns e outras, mais valorizados. (SANTOS, 2005. p. 96).

A transformação de maneira seletiva dos lugares pela especulação imobiliária ocor-re com as melhorias de locais devidamente selecionados pelos agentes – os proprietários dos meios de produção, destacando-se os proprietários industriais, os proprietários fundiários, os promotores imobiliários e o Estado –, com apropriação privada nos lucros provenientes dessas melhorias. Todavia, os custos para essas transformação é distribuído coletivamente, ou seja,

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todos pagam, e alguns lucram, ou seja, os proprietários fundiários exercem, principalmente na estância municipal, pressões junto ao Estado, com o objetivo de interferir no processo de defi nição das leis de uso do solo e do zoneamento urbano. “Esta pressão não é feita uniforme-mente nem benefi cia a todos os proprietários fundiários. Alguns, os mais poderosos, poderão até mesmo ter suas terras valorizadas através do investimento público em infra-estrutura (sic), especialmente a viária”. (CORRÊA, 2000.p. 18).

Diante dessa realidade, na busca do que pode ser feito para combater ou minimizar esses problemas urbanos e confl itos sociais, tem-se a Reforma Urbana. Com o objetivo de democra-tização do acesso a terra urbanizada e, com isso melhorar a qualidade de vida da população e elevar o nível de justiça social, a reforma nasce no pré-64 junto com as reformas de base no Brasil – reforma educacional, reforma na saúde, reforma agrária e reforma política – mas, por causa do país não ser predominantemente urbano nessa época, a Reforma Urbana não possuía uma base popular. O regime militar de 1964 interferiu nos debates da Reforma Urbana, sendo retomados a partir dos anos 80 com a abertura lenta e gradual do regime, com a construção de um conjunto estruturado de ideias a respeito da natureza e dos meios de promoção da reforma urbana. Após o regime militar, fez-se necessário a elaboração de uma nova constituição para o país:

Quando o último general-presidente (João Batista Figueiredo) deixou o poder, em 1985, sendo substituído por José Sarney (que assumiu o cargo devido ao falecimento do presidente eleito pelo Congresso, Tancredo Neves, antes mesmo de sua posse), iniciaram-se os preparativos para a elaboração da nova Constituição Fereral [...] Foi aberta a possibilidade para que a própria sociedade civil apresentasse, diretamente ao Congresso, propostas legislativas, denominadas de ‘emendas populares’ (SOUZA, 2003, p. 118).

CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988, ESTATUTO DA CIDADE E PLANO DIRE-TOR

Uma das “emendas populares” apresentadas foi a da Reforma Urbana, com vinte artigos que abrangiam vários temas importantes – no principio, a luta do movimento da reforma urbana tinha um caráter local, como a reivindicação por moradia, mas com o fi m do regime militar, passou a incorporar a ideia de cidade, a cidade de todos; a casa além da casa; a casa com asfalto, com serviços públicos, com escola, com transporte, com direito a uma vida social (JÚNIOR, 2009) –. Ao decorrer da tramitação, a emenda foi incorporada à Constituição no capítulo sobre política urbana em apenas dois artigos, o 182 e o 183.

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O artigo 182 repassa ao município o dever de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade com mais de vinte mil habitantes, exigindo o Plano Diretor para ci-dades com mais de vinte mil habitantes e fornece ao município o direito de exigir, nos termos da lei federal, do proprietário do solo urbano não edifi cado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu adequado aproveitamento. O artigo 183, por sua vez, trata da usucapião, ou seja, a regularização fundiária à pessoa que reside em área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados por cinco anos interruptos e sem oposição e não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

A Constituição Federal, desse modo, busca, através dos planos diretores municipais, promover a reforma urbana, “mediante a previsão de instrumentos e mecanismos capazes de contribuir para o atingimento dos objetivos da reforma”. A regulamentação desses dois artigos da Constituição ocorre por meio da Lei Federal de Desenvolvimento Urbano – 10.257, conhe-cida como Estatuto da Cidade, aprovada em 2001 (SOUZA, 2003).

O Estatuto da Cidade preserva o caráter municipalista da Constituição Federal, bem como a centralidade do plano diretor na forma de instrumento básico da política urbana, e a ges-tão democrática. Desse modo, apesar do Estatuto da Cidade manter a divisão de competências entre os três níveis de governo, são concentradas na esfera municipal as atribuições de legislar em matéria urbana. Isso direciona o tratamento e a proposição de soluções das questões urbanas nos limites do território municipal, uma vez que compete aos poderes executivo e legislativo municipais essa função. Os problemas urbanos que extrapolam os limites municipais, confi gu-rando as áreas metropolitanas e de aglomerações urbanas, são tratados pelos níveis estadual e federal.

A obrigatoriedade do plano diretor às cidades com mais de vinte mil habitantes, esta-belecida pela Constituição Federal de 1988, é ampliada pelo Estatuto da Cidade, e passa a ser exigida também aos municípios integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas, às áreas de especial interesse turístico e às áreas de infl uência de empreendimentos ou ativida-des com signifi cativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.

Em relação à propriedade privada, o Estatuto da Cidade estabelece, assim como tratado na Constituição Federal, o cumprimento da função social da propriedade urbana, para isso, é necessário que esta atenda às exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no pla-no diretor, assegurando o atendimento das necessidades quanto à qualidade de vida e à justiça social. Fica a cargo do plano diretor a defi nição da função social da propriedade e da cidade, ou seja, é ele quem institui os instrumentos reguladores de parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios; Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU progressivo no tempo; incluindo-se

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a desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública; direito de preempção; outorga generosa do direito de construir; operações urbanas consorciadas e transferência do direito de construir. Portanto, com esses instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto da Cidade, apesar de a inviolabilidade da propriedade privada não ser ferida, é possível atribuir-lhe função social (CARVALHO, 2001).

A relevância desses instrumentos ocorre pela expansão da cidade, com a valorização da terra, a partir do impacto no mercado imobiliário pela expansão da cidade. O que torna necessá-rio o controle público na “distribuição dos benefícios e dos custos envolvidos neste processo” (SANTOS, 2014). Desse modo, o princípio da função social da propriedade é estabelecido com o pressuposto de que a cidade é um bem coletivo e que as propriedades devem cumprir essa função, no que diz respeito à apropriação e ao uso do solo.

O princípio da função social caracteriza-se, desse modo, como uma condição do pro-prietário particular de atender seus interesses de modo compatibilizado com os interesses cole-tivos (SANTOS, 2014). Para isso, faz-se necessário a defi nição de critérios específi cos, e isso leva em consideração a subutilização de imóveis, para se limitar a especulação imobiliária, que ocorre mediante a retenção desses bens – edifi cados ou não – para valorização futura.

O plano diretor é responsável ainda por outros meios que coordenem desenvolvimento e expansão urbana e gestão da cidade, que serão citados brevemente por não se tratar do foco do artigo. Com peças orçamentárias, que permitem a viabilidade fi nanceira do plano diretor. Assim, o Estatuto da Cidade estabelece que o plano plurianual, as diretrizes orçamentárias e o orçamento anual devem incorporar as diretrizes e prioridades contidas no plano diretor. O pla-no diretor deve, ainda, buscar articular diferentes instrumentos de planejamento para viabilizar uma política urbana, que deverá se valer de instrumentos que se estabelecem no âmbito dos pla-nos nacionais, regionais e estaduais. E, no âmbito municipal, além do plano diretor e das peças orçamentárias, os instrumentos que podem ser utilizados para a política urbana incluem aqueles de natureza ambiental, de parcelamento, uso e ocupação do solo, setoriais e de desenvolvimento social e econômico. (CARVALHO, 2001).

O Estatuto da Cidade reforça, segundo Carvalho (2001), a natureza democrática da po-lítica ao estabelecer que os poderes legislativo e executivo devem garantir a promoção de audi-ências públicas e debates com a participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade no processo de elaboração do plano diretor e na fi scalização de sua implementação. Além de publicidade dos documentos e informações produzidos, e o acesso de qualquer interessado aos documentos e informações produzidos.

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Portanto, o Estatuto da Cidade, instrumento de regulamentação dos artigos 182 e 183 da Constituição Federal, contém as referências e institutos jurídicos e políticos básicos para a intervenção urbana, as quais somente poderão expressar realidades históricas, defi nidas temporal e espacialmente, quando do exercício do processo de planejamen-to. [...] Em termos práticos, a tendência seria pela implementação simultânea da po-lítica e do plano diretor, confi gurando o que se deve entender por processo de plane-jamento urbano, no qual o plano diretor afi gura-se como um momento específi co que procurará conter, instrumentalizando-as, as diretrizes da política de desenvolvimento e expansão urbana. (CARVALHO, 2001).

A partir desses pressupostos, é possível compreender a importância de um plano diretor bem elaborado, com a utilização dos instrumentos urbanísticos previstos no Estatuto da Cidade para melhorar a qualidade de vida da população e elevar o nível de justiça social. Esclarecidas essas questões, passa-se para a segunda parte, a de análise do plano diretor da cidade de Montes Claros em relação aos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade.

MONTES CLAROS E SEU PLANO DIRETOR

Situada na região norte do estado de Minas Gerais, a cidade de Montes Claros possuía em 2010, de acordo com o último Censo do Instituto Brasileiro de Geografi a e Estatística (IBGE), 361.915 habitantes, com Estimativa Populacional de 402.027 habitantes no ano de 2017.

A partir da década de 70, o espaço urbano da cidade de Montes Claros/MG tem ocupa-ção superior ao do espaço rural, como refl exo do processo de industrialização da cidade pela inclusão da região norte-mineira na área de atuação da Superintendência do Desenvolvimento do Nordeste (SUDENE), pós década de 1960, com a escolha da cidade como sede da instalação das indústrias (FRANÇA, 2007 p. 6).

O processo de crescimento da cidade foi viabilizado por fatores políticos, econômicos e demográfi cos. Nos quais ela destaca a construção da estação ferroviária, na década de 1920, destacando Montes Claros, que passou a funcionar como centro da região, e a atuação da SU-DENE (FRANÇA, 2007). Pereira (2007) aponta a década de 1980 como grande marco da ur-banização montesclarense por atrair vários investimentos no setor produtivo, o que gerou um aumento de 95.090 habitantes na área urbana para a década de 1990. A autora aponta ainda que a industrialização alterou a organização espacial da cidade, que sofreu um intenso processo de urbanização decorrente dos fl uxos migratórios de outras cidades e áreas rurais, o que acarretou na expansão territorial urbana e o surgimento de problemas socioambientais, comuns em outras cidades, como a degradação ambiental, violência, favelização, falta de infraestrutura e serviços urbanos, entre outros (PEREIRA, 2007. p. 136).

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Esse avanço econômico dinamizou as atividades terciárias da cidade para atender às necessidade da cidade e da região. E Montes Claros, com a diminuição do desenvolvimento no setor secundário, destaca-se, atualmente, como centro comercial e de prestação de serviço, com proeminência nas áreas do ensino e da saúde.

O aumento da população urbana, que acarreta uma demanda de habitação, inclui a cidade de Montes Claros no mesmo perfi l descrito por Santos (2005), com problemas socioambientais e valorização da terra urbana. Seguindo o pensamento de Milton Santos em relação aos vazios, especulação e a expansão urbana, de como um elemento alimenta os demais, acredita-se que ao coibir a especulação, seja possível, também, tornar a cidade mais democrática e acessível.

Para isso, pelo fato do Plano Diretor ser um dos instrumentos básicos da política de desenvolvimento e expansão urbana a cargo do município, pretende-se no próximo tópico diag-nosticar quais instrumentos são aplicados para coibir a especulação imobiliária em Montes Claros/MG.

ANÁLISE DO PLANO DIRETOR DE MONTES CLAROS

O Plano Diretor de Montes Claros passou por uma atualização no ano de 2016, durante o mandato do ex-prefeito Ruy Muniz. Nos Princípios Fundamentais, em seu primeiro capítulo, o Plano Diretor traz seus objetivos para o Desenvolvimento Urbano Integrado e Sustentável do Município, prevendo em seu art. 2º a seguinte conceituação:

A Política de Desenvolvimento Urbano é o conjunto de planos e ações, que tem como objetivo ordenar o desenvolvimento das funções sociais da cidade, assegurando o uso socialmente justo, ecologicamente equilibrado e diversifi cado de seu território, de forma a garantir o bem-estar e a qualidade de vida de seus munícipes.

Diante desse exposto, a lei classifi ca o Plano Diretor como instrumento básico da Po-lítica de Desenvolvimento e Expansão Urbana do Município de Montes Claros – MG, no qual orienta o planejamento urbano municipal.

Os objetivos dessa política de desenvolvimento são apresentados no Artigo 5º, do qual houve a seleção daqueles que tratam do uso do solo, da habitação e da expansão urbana, por relacionarem ao tema do artigo. O primeiro objetivo da Política de Desenvolvimento, Ordena-mento Territorial Integrado e Sustentável do Município de Montes Claros é:

I - ordenar o pleno desenvolvimento do município no plano social, adequando a ocu-pação e o uso do solo urbano à função social da propriedade; [...] V - acesso à mora-

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dia, mediante a oferta disciplinada do solo; [...] VII - Desenvolver e institucionalizar as políticas de ordenamento do espaço urbano, dos processos de adensamento e ex-pansão urbana, de forma a orientar a melhor distribuição dos recursos públicos, maxi-mizar a utilização da infraestrutura, equipamentos e serviços urbanos.

O 6º Artigo do Plano Diretor é responsável pela defi nição da Função Social da Proprie-dade, de modo que esta, pública ou privada, cumpre a sua função social ao garantir à popula-ção:

I – O acesso à propriedade imobiliária e à moradia; II – O acesso aos serviços públicos essenciais e aos equipamentos urbanos e comunitários; [...] Parágrafo Único – São premissas para o cumprimento da função social da propriedade: I – O atendimento das necessidades dos cidadãos, quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao de-senvolvimento das atividades econômicas; II – O aproveitamento adequado e racional do solo, compatíveis com a infraestrutura e a disponibilidade de serviços públicos; III – A qualidade ambiental do território municipal; IV – O equilíbrio entre a ocupação urbana e a densidade populacional

Os artigos seguintes tratam do Desenvolvimento Urbano, para tal, a lei trabalha sobre a Organização Territorial, em que, o artigo 9º, V, menciona como diretriz da política de desen-volvimento e ordenamento territorial integrado e sustentável do município de Montes Claros, defi nir os indicadores da função social da propriedade urbana, para isso, necessita-se apontar os meios e as áreas para intervenção, com vistas à justa distribuição dos ônus e benefícios, decor-rentes das obras de infraestrutura e serviços urbanos e a recuperação, para a coletividade, da valorização imobiliária resultante da ação do Poder Público.

O quinto capítulo do plano diretor está responsável pelo macrozoneamento, em que observa o adensamento das áreas urbanas já ocupadas e consolidadas, na busca de melhoria da infraestrutura e dos serviços já implantados, bem como a correção de situações urbanísticas existentes e indesejáveis, tendo por base quatros tipos de áreas, dessas, o segundo tipo consiste na Área de Urbanização Prioritária I:

Área destinada à ocupação e ao adensamento urbano imediato, incluindo os vazios urbanos, devendo ser objeto preferencial dos investimentos públicos, bem como da aplicação dos instrumentos constitucionais e objeto de lei municipal específi ca, quan-to a edifi cação ou a utilização compulsórios do solo urbano não edifi cado, subutiliza-do ou não utilizado.

A área de urbanização prioritária I traz um dos instrumentos territoriais da política urbana que se pretende identifi car, o de parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios.

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Os demais instrumentos são trazidos no capítulo seguinte, desse modo, o sexto capítulo divide os instrumentos em tópicos: Planejamento Municipal; Institutos Jurídicos e Políticos – em que, dos vários instrumentos mencionados, tem-se a desapropriação –; Instrumentos urbanísticos de caráter especial – essa subdivisão traz os seguintes instrumentos capazes de coibir a especula-ção: parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios; IPTU progressivo no tempo; usuca-pião especial de imóvel urbano.

Conforme o estatuto da cidade, estes instrumentos funcionam em uma sequência especí-fi ca, ao se identifi car o vazio urbano, comprovadamente ocioso, o município exige de seu pro-prietário o parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios, com estabelecimento de um prazo para seu cumprimento. Em caso de venda, a obrigação passa para o novo proprietário.

Com o descumprimento das condições e dos prazos de “parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios”, o Município procede com a aplicação do IPTU progressivo no tem-po. Trata-se da aplicação de alíquotas progressivas sobre a base do valor normal do IPTU. Es-sas aplicações têm progressão anualmente, no prazo de cinco anos consecutivos. Durante esse período, o proprietário deve cumprir a obrigação de “parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios”. Esse instrumento é aplicado mais pelo caráter de sanção do que de arrecadação, mas a destinação desses recursos adicionais gerados para o Poder Público, deve buscar ser aos investimentos em Áreas de Investimentos Públicos Prioritários, que carecem de infraestrutura e equipamentos públicos.

Decorrido os cinco anos de cobrança de IPTU Progressivo, sem o cumprimento da obri-gação de “parcelamento, edifi cação ou utilização compulsórios” pelo proprietário, o Município poderá proceder à desapropriação do imóvel, como solução extrema, com pagamento em títulos da dívida pública, resgatados no prazo de, até, dez anos, em prestações anuais iguais e sucessi-vas, com juros de seis por cento ao ano. O valor do imóvel, para essa desapropriação, é calcu-lado pelo valor de base de cálculo do IPTU, descontado o montante incorporado em função de obras realizadas pelo Poder Público na área do imóvel e sem computar expectativas de ganhos, lucros cessantes e juros compensatórios.

A atualização do plano diretor de Montes Claros não especifi ca critérios para aplicação do IPTU progressivo no tempo. Essa observação se faz pelo fato do plano diretor anterior, do ano de 2001, fazer a seguinte delimitação em seu Artigo 73:

O Município deve exigir, nos termos fi xados em lei específi ca, que o proprietário do solo urbano não edifi cado, subutilizado ou não utilizado promova seu adequado aproveitamento, sob pena de aplicar os mecanismos previstos no art. 182 parágrafo quarto, da Constituição Federal, respeitados os termos da lei federal que regulamente esse dispositivo e lhe dê efi cácia. Parágrafo Único - O Imposto Predial e Territorial

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Urbano - IPTU - Progressivo somente poderá ser aplicado nas áreas defi nidas em con-formidade com o art. 55, em terrenos que tenham mais de 5.000 m2 (cinco mil metros quadrados), salvo se a lei federal citada no caput fi xar outro limite.

O Artigo 55, citado no parágrafo único sobre os mecanismos de intervenção urbana, trata de identifi car as áreas que, além de possuírem condições favoráveis de topografi a, aces-sibilidade e infra-estrutura, possam ser confi guradas como centros de polarização regional ou municipal. Desse modo, como a nova estrutura do Plano Direto de montes Claros, do ano de 2016, não realizar esse tipo de especifi cação, entende-se que o IPTU progressivo no tempo pode ser aplicado a qualquer imóvel comprovadamente ocioso.

A usucapião especial de imóvel urbano ocorre de maneira independente desses instru-mentos, apenas segue o que foi defi nido no artigo 183 da Constituição Federal, já mencionada neste trabalho.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A partir desse trabalho, foi possível compreender melhor o surgimento do Estatuto da Cidade e a importância do plano diretor para atender aos objetivos da reforma urbana de me-lhorar a qualidade de vida da população e elevar o nível de justiça social.

O vazio urbano, ao fi car estocado para especulação, deixa de cumprir sua função social, e infl uencia no crescimento do perímetro urbano da cidade, na segregação e gera maiores gastos para se levar a infraestrutura às novas localidades.

O trabalho, ao analisar o plano diretor da cidade de Montes Claros, com foco na busca por instrumentos urbanísticos capazes de coibir a especulação imobiliária e reduzir o nível de disparidade sócio-econômica-espacial intra-urbana, permitiu diagnosticar quais instrumentos presentes na lei federal 10.257/2001 – Estatuto da Cidade – foram aplicadas no Plano Diretor em questão. A partir dessa análise, foi possível constatar que, apesar de citar os instrumentos, o atual plano diretor não se aprofunda desses instrumentos, com diretrizes para melhor aproveita-mento desses mecanismos de coibição da especulação imobiliária, como a destinação das áreas desapropriadas para habitação popular, quando tratarem-se de áreas bem localizadas quando à infraestrutura e acesso aos serviços urbanos (saúde, educação, lazer, etc.), o que superfi cialmen-te foi trabalhado no plano diretor de 2001.

Diante do que foi trabalhado e analisado, faz-se importante trazer para essas consi-derações fi nais as contribuições de Marcelo Lopes de Souza (2003), em que o autor alega o município de precisar, para contribuir com o desenvolvimento urbano autêntico, munir-se

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de instrumentos adequados. Mas o autor afi rma não adiantar o plano diretor possuir uma boa quantidade de instrumentos sem a existência de condições políticas, sociopolíticas e político-culturais para que eles sejam bem aplicados. Em um país onde certas leis pegam e outras não pegam, conquistar marcos legais adequados é uma tarefa importante a ser perseguida, mas a aplicação adequada desses mecanismos que garantem a melhoraria a qualidade de vida da po-pulação e elevação o nível de justiça social.

REFERÊNCIAS

CARVALHO, Sônia Nahas de. Estatuto da Cidade: aspectos políticos e técnicos do plano diretor. São Paulo: São Paulo em Perspectiva. Vol. 15 n. 4, out.- dez. de 2001. Disponível em: <http://www.scielo.br/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0102-88392001000400014>. Acesso em 02 de ago. de 2018.

CORRÊA, R. L. O espaço urbano. 4ª edição, 2ª reimpressão. São Paulo: Editora Ática, 2000.

FERRARI, Walter Junior. A Expansão Territorial Urbana de Marechal Cândido Rondon, PR: A produção da cidade a partir do campo. Dourados: Universidade Federal da Grande Dourados, 2009. Disponível em: < https://tede.ufgd.edu.br/ jspui/handle/tede/197>. Acesso em: 01 de ago. de 2017.

FRANÇA, Iara Soares de. A Cidade Média e suas Centralidades: O Exemplo de Montes Claros no Norte de Minas Gerais. Uberlândia: Universidade Federal De Uberlândia Instituto De Geografi a, 2007.

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