elevadores: uso responsÁvel e manutenÇÕes … · apenas o uso do bom senso. ... livro de...

SENHOR PORTEIRO, O SÍNDICO AGUARDA ESTE EXEMPLAR COM URGÊNCIA

ANO XXV - Edição 328 - Novembro/ 2017 - Recife/PE

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ELEVADORES: USO RESPONSÁVEL E MANUTENÇÕES PERIÓDICAS GARANTEM BOM FUNCIONAMENTO.Manutenção - pg 10

EXPULSÃO DE CÃES PODE SER PENALIZADA A DONOS QUE NÃO CUMPREM O REGIMENTO DO CONDOMÍNIOLegislação - pg 07 Drª Simone Gonçalves - pg 09 Segurança - pg 11Cotidiano - pg 04 Administração - pg 06

OS LIMITES DA INFORMALIDADE NAS REDES SOCIAIS DO CONDOMÍNIO

SÍNDICO DEVE ESTAR ATENTO ÀS REGRAS DE CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLEIA

CONTRATO DE LOCAÇÃO: QUEM É RESPONSÁVEL PELA TAXA CONDOMINIAL?

7 COISAS QUE OS PORTEIROS NÃO DEVEM FAZER

NOVEMBRO | 2017

EXPEDIENTE

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Rua José Augusto da Silva Braga, 510 | Bairro Novo Olinda - PE | CEP 53030-080CNPJ: 70.085.865/0001-83Insc. Estadual: Isento | Insc. Mun. 033.367-0Autorizado pela PUBLIK - Editora Ltda. para uso de marca.10.000 exemplaresDIRETORESÁlano de Moraes Galvão | Álano Galvão FilhoREDAÇÃOJornalista: Cecília Lima RP 3268 - DRT/PBCOLABORADORESVital Rangel - Advocacia & ConsultoriaDr. Rodrigo KarpatDr. Luis Fernando QueirozPROJETO GRÁFICO | DIAGRAMAÇÃO Renaldo Segundo81 - 8703.8691 | [email protected]

FRANQUEADOS

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ABC Paulista/ SP - 5.500 exemplares11 4509.5853 | [email protected]/ SE - 3000 exemplares79 3044.4253 [email protected] Santista/ SP - 13.500 exemplares13 4009.3971 | [email protected]ém/ PA - 5.000 exemplares91 3246.5534 | [email protected] Horizonte/ MG - 16.000 exemplares31 3337.6030 | [email protected]ília/DF - 8.000 exemplares61 3964.1757 | [email protected]/ SP - 8.000 exemplares19 3233.1652 | [email protected]/ PR - 8.000 exemplares41 3029.9802 | [email protected]/ CE - 6.000 exemplares85 3283.2627 | [email protected]ânia/ GO - 6.000 exemplares62 3091.2021 | [email protected]ão Pessoa/ PB - 3.000 exemplares83 3031.1133 | [email protected]/ RN - 3.000 exemplares84 3086.9884 | [email protected]ói/ RJ - 5.000 exemplares21 2622.5312 | [email protected]/ PE - 1.000 exemplares87 8825.9245 | [email protected]/PE - 10.000 exemplares81 3053-9894 | [email protected] de Janeiro/ RJ - 20.000 exemplares21 2210.2902 | [email protected]ão Paulo/ SP - 20.000 exemplares11 5572.5250 |[email protected]/ BA - 8.000 exemplares71 3351.2853 | [email protected]/ SP - 3.000 exemplares15 3418.1181 | [email protected]

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EDITORIAL

INDICADORES ECONÔMICOS NOVEMBRO 2017 jul/17 ago/17 set/17 out/17 Ano 12

meses Poupança antiga (1) Poupança (2) TR* TJLP FGTS (3) SELIC - Déb Fed (4) UPC *** Salário Mínimo Salário Mínimo SP (5) UFIR (6)

(%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (R$) (R$) (R$)

0,5626 0,5626 0,0623 0,58

0,3091 0,81 23,51 937,00

1.076,20

0,5512 0,5512 0,0509 0,58

0,2977 0,80 23,51 937,00

1.076,20

0,5000% 0,5000% 0,0000%

0,57 0,2466 0,70 23,51 937,00

1.076,20 ---

0,5000% 0,4690%

0,000 0,58

0,2466 0,66 23,54 937,00

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5,74 5,71 0,60 6,00 3,11 8,74 1,07 6,48 --- ---

7,15 7, 12 0,93 7,31 3,95 11,11 1,07 6,48 --- ---

2

Estima-se que haja atualmente cerca de 190 mil condomínios no Brasil, dos mais vários tipos, diferentes tamanhos, padrões aquisitivos e populacionais. O condomínio funciona como uma minicidade e reúne dentro de si uma pequena comunidade aos moldes da sociedade macro em que vivemos.

Quem está à frente desses pequenos mundos? Sim, eles precisam ser geridos por alguém que administre os recursos financeiros, organize as rotinas, coordene os funcionários e realize todas as demais atividades práticas ou burocráticas as quais exige um condomínio.

O síndico é a figura no topo desta cadeia. Devido à sua grande importância, esse cargo passou até mesmo a ser uma profissão, com o surgimento das administradoras e do síndico profissional. Seja ela voluntária, eleita pela assembleia ou por contratação, a função de síndico é fundamental para o funcionamento adequado de um condomínio.

Na nossa edição você recebe informações atualizadas sobre temas de interesse do condomínio, sempre em linguagem simples, direta e sem enrolação! Confira o artigo de “Cotidiano” com uma temática bastante atual presente na maioria dos condomínios: as redes sociais, uma reflexão necessária.

Sobre cuidados e investimentos para a estrutura predial, veja nossa matéria sobre manutenção de elevadores e a de instalação de sistemas fotovoltaicos. Você pode fazer o seu condomínio ser mais sustentável e, de quebra, economizar com isso!

Seguimos firmes na missão de trazer ao nosso fiel público um conteúdo de qualidade e antenado às novidades desse universo tão vasto que é a vida de síndico.

Aproveite a leitura e siga conosco!

Os editores

NOSSA MENSAGEM

3NOVEMBRO | 2017

DICAS

GUARITA BLINDADA

As telhas em policarbonato têm sido uma tendência na arquitetura de condomínios, bem como espaços comerciais. Por apresentarem um alto grau de transparência, as chapas desse material são uma opção para quem deseja aproveitar a iluminação natural de um ambiente, sem ter de deixá-lo aberto, o que é uma vantagem na hora de economizar energia. Além de ser resistente, o policarbonato oferece proteção contra raios UV o que também retarda a perda de transparência do material e proporciona qualidade térmica ao ambiente.

O policarbonato é um material que rivaliza com o vidro por possui algumas características interessantes: estima-se que as chapas nesse material sejam 250 vezes mais resistentes que os vidros de mesma espessura, porém com a vantagem de serem 50% mais leve que o vidro e 30 vezes mais sólido que o acrílico. Além das qualidades estéticas, o policarbonato é um termoplástico de altíssima qualidade e segurança, pois se trata de um material extinguível, ou seja, ele não propaga chamas.

Com a crescente violência que assola o país e avança contra os condomínios, muitos prédios têm investido pesadamente em itens de segurança que reforcem as barreiras contra possíveis ataques. Nesse contexto, a guarita blindada vem sendo procurada, com o intuito de proteger o porteiro e evitar o rendimento dele, o que poderia levar ao acesso de criminosos para dentro do prédio.

Mas, o que faz uma guarita ser “blindada”? Ser um espaço

teoricamente impossível de ser invadido, reunindo: vidros, porta e paredes blindadas, proteção fumê no vidro (de modo que quem está no exterior não vê o interior), circuito de TV interligado com câmeras que captem movimentos em todo o perímetro do prédio, alarme e acesso por biometria, para garantir que só entrará quem possuir autorização para tal.

SEDE PRÓPRIA: Rua Ernesto de Paula Santos, 960 - Lj. 03 - B. Viagem - Recife

FONE: (81) 2123.9400 | FAX: 2123.9404

COBERTURA EM POLICARBONATO

NOVEMBRO | 20174

COTIDIANO

O modo como as pessoas se comunicam foi revolucionado com o surgimento da internet e dos sites e aplicativos de redes sociais. Rapidez, praticidade, instantaneidade são algumas vantagens desses canais de comunicação que vêm a facilitar a troca de mensagens em tempo real.

No entanto, há de se ressaltar também os inconvenientes trazidos com isso: a superexposição, invasão de privacidade e a agressividade, por vezes estimuladas pelo anonimato que a internet pode proporcionar. Não obstante esses pontos negativos, o condomínio não deve abrir mão das vantagens e facilidades oferecidas pelas redes sociais, é preciso apenas o uso do bom senso.

Para a síndica profissional Rosângela Ferraz, não há problemas em se criar uma página no Facebook ou grupo no Whatsapp para maior integração dos condôminos. “Esses grupos têm um perfil mais informal, servem para os moradores se integrarem mais, muitas vezes trocando ajuda mútua como indicação de serviços, anunciando vendas, pedindo algo emprestado, por exemplo”, comenta.

A síndica, contudo, faz um alerta de que tais grupos não têm caráter oficial e de nenhum modo podem substituir as vias de comunicação oficial do condomínio. “Os assuntos relevantes para a coletividade devem ser previamente pautados e debatidos em assembleia, assim como as queixas e sugestões devem ser devidamente formalizadas no livro de ocorrências. O síndico deve ser firme quanto a isso, pois uma vez aberto o precedente, ficará difícil conseguir controlar”, orienta.

Por Cecília Lima

A autora é jornalista e colaboradora do Jornal do Síndico

Ainda que a ideia de criar um perfil em rede social para o condomínio surja a partir da iniciativa de algum morador, o ideal é que o síndico assuma a moderação do canal, uma vez que ele é legitimamente o representante do coletivo, eleito pela maioria. Esse “comando” deve passar adiante de acordo com que os mandatos forem se alternando.

Enquanto administrador dos perfis, o síndico deve buscar se comunicar com clareza e cordialidade com os demais usuários, mas deve evitar muita intimidade para manter o tom formal. De mesmo modo, ele deve prezar para que os participantes se tratem com educação

e respeito e que também não desvirtuem a finalidade do grupo, enviando mensagens e vídeos que não dizem respeito ao tema principal que é a convivência no próprio condomínio.

A comunicação através das redes sociais veio para ficar e é algo que pode auxiliar muito, desde que usada de maneira consciente e positiva. Porém, é importante lembrar que nem todo mundo está inserido nessa nova modalidade de comunicação. Por isso, ainda que avisos sejam passados pelos meios virtuais, os avisos tradicionais por correspondência impressa ou afixados nas áreas comuns do prédio devem permanecer.

OS LIMITES DA INFORMALIDADE NAS REDES SOCIAIS DO CONDOMÍNIO

NOVEMBRO | 2017 5

Os cuidados com a alimentação, o corpo e a saúde de um modo geral estão em bastante evidência. Em relação ao condicionamento físico, um tipo de atividade que vem ganhando

cada vez mais adeptos é o treino funcional. Nos condomínios, essa nova modalidade de atividade física também ganha espaço, com ambientes e equipamentos específicos para a prática.

A metodologia do treinamento funcional é diferente da musculação tradicional na academia e promete deixar a monotonia de lado e tornar a atividade física em algo mais agradável e divertido. O treino é montado de modo a trabalhar diferentes habilidades físicas associadas a vários exercícios típicos de nosso dia a dia.

Agindo sobre diferentes grupamentos musculares, busca-se trabalhar principalmente, força muscular, flexibilidade, coordenação, equilíbrio e capacidade respiratória. Os resultados aparecem em pouco tempo, com visível tonificação muscular e grande gasto energético - gastam-se cerca de 600 calorias em aproximadamente 45 minutos de exercício.

O princípio da modalidade é utilizar o próprio peso corporal para exercitar-se e fazer isso recorrendo a movimentos básicos que qualquer pessoa naturalmente já sabe fazer: correr, pular, andar, puxar, girar, empurrar e agachar. O objetivo é tirar a pessoa dos movimentos costumeiros com eixos definidos, como geralmente acontece na musculação.

O método é recomendado para todas as idades (inclusive maiores de 60 anos), desde que haja acompanhamento de um profissional e é nesse ponto que muitos condomínios têm investido no treino funcional como opção de atividade para melhorar a qualidade de vida de seus moradores.

O essencial é a contratação de um professor habilitado para a atividade. O local para o treino funcional não tem muitas exigências, mas deve

ser amplo, podendo ser realizado tanto na sala de ginástica (se o prédio já possuir uma) ou na quadra poliesportiva.

Os equipamentos normalmente são de baixo custo, são objetos usados , usando “obstáculos” e acessórios para dinamizar o exercício: como bolas, cones, pneus, cordas, minitrampolim, fita de suspensão, kettelbell, etc.

CONFIRA BENEFÍCIOS DO TREINO FUNCIONAL:

• Tonificação muscular

• Melhora da consciência corporal e postural;

• Aquisição de força e equilíbrio

• Diminuição da incidência de lesões;

• Melhora da resistência cardiovascular;

• Emagrecimento;

• Aumento da flexibilidade.

TREINO FUNCIONAL

GANHA ADEPTOS EM

CONDOMÍNIOS

BEM ESTAR

Por Cecília Lima


NOVEMBRO | 20176

Lição básica para todo síndico é saber que as deliberações que dizem respeito ao condomínio devem ser feitas durante assembleia, cujo procedimento segue regras pré-estabelecidas pelo Novo Código Civil e também pela própria convenção condominial. É fundamental ressaltar que, caso não seja realizada dentro dos preceitos legais, a assembleia pode ser impugnada.

Por isso, é essencial que o síndico tenha ciência dos ritos a serem seguidos para validar a convocação de uma reunião oficial. Em primeiro lugar, deve-se saber que é dele a responsabilidade de convocação, sendo que, na sua omissão, a convocação pode ser feita por condôminos que representem ¼ (no mínimo) do condomínio, devendo constar no edital de convocação a assinatura dos mesmos.

Outra questão importante é a divulgação dessa convocação. A Convenção do condomínio geralmente prevê o tipo de convocação a qual poderá ser carta protocolada, Aviso de Recebimento (AR) e edital a ser publicado na imprensa local. A colocação de edital nos elevadores e na porta de entrada do edifício auxilia ou aumenta o número de pessoas nas assembleias.

De acordo com o jurista Markus Samuel Leite Norat, em seu livro “O Condomínio Edilício – Doutrina, Prática e Casos Concretos”, caso não haja ampla divulgação da reunião, sugerindo má fé do síndico em omitir essa informação, os condôminos podem alegar terem sido lesados e isso gera consequências.

ADMINISTRAÇÃO ADMINISTRAÇÃO

Por Cecília Lima


SÍNDICO DEVE ESTAR ATENTO ÀS REGRAS DE CONVOCAÇÃO

PARA ASSEMBLEIA

INFILTRAÇÕES

Chamamento segue ritos que podem invalidar as deliberações da reunião caso não sejam devidamente obedecidos

Conforme o artigo 1.354, do Código Civil, “a assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião”. Não havendo a convocação regular de algum condômino, a assembleia até poderá ser realizada, mas o condômino que não foi convocado não terá obrigação de acatar qualquer deliberação tomada nessa assembleia.

E o que pode ocorrer caso seja confirmada a irregularidade na realização de uma assembleia? Os condôminos poderão impugnar, por meio de ação judicial, qualquer ata de assembleia, desde que algum ato praticado por ocasião da convocação até a lavratura da ata tenha sido revestido de vícios que resultem a anulação ou a decretação de nulidade.

Outro ponto a ser observado pelo síndico é o quórum, que nada mais é que o número mínimo de condôminos exigido por lei ou estatuto para que suas deliberações tenham valor legal. Esse quórum pode ser variável de acordo com a finalidade da deliberação, como por exemplo aprovação de contas, execução de obras, etc.

Nesse contexto do quórum, é importante estar familiarizado com algumas expressões, tais como: Maioria absoluta ou maioria do todo é a que leva em consideração a totalidade do condomínio (todos); Maioria simples ou maioria dos presentes corresponde a 50% mais um dos participantes da assembleia; 2/3 do todo se refere essa parcela considerando todas as unidades.

De quem é a responsabilidade sobre o conserto das infiltrações? O que fazer em uma situação que envolve danos à edificação? Existe uma regra básica informal que geralmente norteia isso: se o vazamento estiver em canos na vertical, ou seja, nas colunas e vigas, a responsabilidade é do condomínio. Na hipótese contrária, ou seja, nos ramais espalhados na horizontal, é o morador quem deve arcar com os custos.

Na maioria das vezes, as infiltrações podem ser evitadas se o morador prestar atenção ao rejunte do piso. Vazamentos no local do ralo do box, vaso sanitário e tanque são bastante comuns e facilmente solucionáveis com um reforço no rejunte que se solta por consequência da limpeza diária. Se depois infiltração persistir, é preciso investigar a causa do problema.

NOVEMBRO | 2017 7

LEGISLAÇÃO

Tema polêmico em condomínios, o convívio entre cães domésticos e condôminos foi tema de mais uma decisão judicial, desta vez em Santa Catarina. A 3ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça confirmou sentença que impôs condições – já previstas em regimento interno de condomínio – para que um casal de moradores possa permanecer na guarda de dois cães que mantém em seu apartamento, em edifício localizado em bairro da área continental da capital catarinense.

O caso se deu pelas reiteradas queixas por parte de moradores em relação à presença de cachorros cujos donos não respeitam as normas impostas pelo condomínio. Pela decisão do TJ, os tutores dos cães somente poderão circular com os animais pelas áreas comuns do prédio se os carregarem no colo, em sacolas ou em carrinhos apropriados. O descumprimento da medida implicará multa de R$ 5 mil. A reiteração após a quinta ocorrência de igual natureza provocará, na prática, o despejo dos animais, ou seja, a expulsão dos mesmos.

Em recurso ao TJ, a dona dos cães alegou que sofre de bursite crônica (uma inflamação na articulação do braço) e, por esse motivo, não tem como carregá-los no colo. Entretanto, ela garantiu que seus animais são asseados e cordatos, de forma que não comprometem a segurança, a salubridade e o sossego da coletividade. A dona argumentou ainda que todo animal de estimação precisa passear e caminhar para se manter “saudável e feliz”.

Contudo, a defesa da dona foi rebatida pelo condomínio, que discordou de tais informações e disse que recebia queixas constantes por parte de outros vizinhos contra a moradora, relativas a urina e fezes dos animais em questão nos corredores, além do barulho que os cães provocavam, trazendo incômodo à vizinhança.

O desembargador Fernando Carioni, relator da matéria, confirmou a sentença por entender que o descumprimento do regimento interno por parte da dona dos animais causa evidente incompatibilidade no convívio entre os moradores. Destacou o fato de a apelante ter levado proposta de mudança no regimento interno favorável aos seus interesses, mas que acabou rejeitada por 32 votos a dois.

O relator acrescentou ainda que os embates entre moradores não são recentes e já resultaram no registro de boletins de ocorrência por vizinhos e funcionários do condomínio, com troca de acusações sobre xingamentos e uso de palavras de baixo calão entre as partes.

A decisão do TJSC serve de alerta aos tutores de animais de estimação que vivem em condomínio e não obedecem as regras do espaço. Todo convívio carece de normas para ser viável e a presença de animais, embora não seja proibida, está sim sujeita a regras de convivência. O bom senso e a cordialidade devem prevalecer. É importante saber respeitar os espaços coletivos para poder requerer respeito aos seus próprios direito.

Por Cecília Lima


EXPULSÃO DE CÃES PODE SER PENALIZAÇÃO A DONOS QUE

NÃO CUMPREM O REGIMENTO DO CONDOMÍNIO

NOVEMBRO | 20178

A energia solar é a energia eletromagnética cuja fonte é o sol. Ela pode ser transformada em energia térmica ou elétrica e aplicada em diversos usos rotineiros. É viável instalar um sistema fotovoltaico e gerar energia a partir da luz solar no condomínio? Sim! Vários prédios residenciais no Brasil já experimentam na prática as vantagens de se utilizar essa alternativa sustentável.

Primeiro, é necessário saber que para a produção de energia elétrica são usados dois

sistemas: o heliotérmico, em que a irradiação é convertida primeiramente em energia térmica e posteriormente em elétrica; e o fotovoltaico, em que a irradiação solar é convertida diretamente em energia elétrica.

Essa energia será captada por coletores que ficam instalados nas áreas onde há maior incidência de luz solar, normalmente nas coberturas dos edifícios. Um painel de 100 Wp no Brasil pode produzir em média um máximo entre 400 e 650 Wh por dia (ou entre 12 e 20 kWh por mês).

A energia gerada pode ser distribuída nas áreas comuns ou entre os apartamentos, servindo, por exemplo, para aquecer a água do banho, em substituição ao chuveiro elétrico, um dos componentes que mais consome energia em uma casa. A instalação de painéis de energia fotovoltaica em condomínios pode gerar economia de até 80% nas contas de luz.

O condomínio Parque Gran Cielo, em Aparecida de Goiânia (GO), é um exemplo de empreendimento especialmente planejado para obter êxito no uso de energia solar. As áreas de piscina, salão de festas, bicicletário, churrasqueira e playground serão todas abastecidas com energia fotovoltaica, é o que prevê a construtora

responsável. A estimativa é que os painéis fotovoltaicos sejam capazes de gerar 1.864 kWh/mês, o suficiente para a demanda das áreas coletivas, impactando significativamente nas contas do condomínio.

Que equipamentos são necessários para a instalação de um sistema fotovoltaico? Primeiramente os inversores, responsáveis por transformar a corrente contínua (CC) em corrente alternada (CA) e ajustar a voltagem de acordo com a necessidade; baterias, que serão usadas para armazenar energia; controladores de carga, os quais regulam o carregamento das baterias, bem como outros equipamentos complementares como cabos, estruturas de fixação para os painéis e outros acessórios.

Para adotar um sistema de obtenção e processamento de energia solar primeiramente é necessário contar com a assessoria de uma empresa especializada nesse serviço. Engenheiros e outros profissionais poderão avaliar as necessidades do condomínio e fazer o dimensionamento dos módulos de placas de captação, bem como os melhores locais, orientação e inclinação (tudo influencia na eficiência) para instalá-los de modo a obter o melhor aproveitamento.

SEU CONDOMÍNIO

Por Cecília Lima


ENERGIA SOLAR É ALTERNATIVA ECONÔMICA E

SUSTENTÁVEL PARA CONDOMÍNIOS

NOVEMBRO | 2017 9

Alugar um imóvel é uma das relações jurídicas mais comuns nos dias atuais e de progressiva utilidade para o mercado imobiliário.

Todo contrato é um ajuste de vontades entre as partes, que poderão estabelecer as condições que entenderem justas e necessárias, desde que não vá de encontro à Lei.

No entanto, ao optar por alugar um imóvel surgem diversas dúvidas sobre as responsabilidades do locador (proprietário) e do locatário (inquilino) quanto aos gastos, quem deve pagar o que.

É preciso ficar atento, pois quando você assina um contrato de

CONTRATO DE LOCAÇÃO: QUEM É RESPONSÁVEL PELA

TAXA CONDOMINIAL?

POR SIMONE GONÇALVES

SIMONE GONÇALVES

Advogada OAB/RS 74.437

Email:[email protected]

www.simonegoncalves.com.br

locação de imóvel, assume obrigações, não apenas quanto ao pagamento do aluguel do imóvel, mas também outras despesas, conforme estiver previsto nas cláusulas do contrato.

Mas quem é responsável pela taxa condominial no contrato de locação?

Geralmente, a relação entre o condomínio e os condôminos (proprietários) é bastante delicada, e esta situação pode-se agravar quando um locatário (inquilino) também entra nesta relação.

Ocorre que, a maioria desconhece quais são as obrigações que o locador e o locatário devem cumprir, uma vez que não lêem com atenção ao que está escrito nos contratos de locação antes de assinarem.

Se você está alugando um imóvel, tem que estar ciente às taxas inseridas nas cláusulas do seu contrato de locação, as quais devem ser claras e objetivas, a fim de evitar futuros conflitos.

A nossa legislação determina que o locatário (inquilino) é o responsável pelo pagamento do aluguel e encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis.

Desse modo, ao assinar um contrato de locação, você se responsabiliza expressamente pelo adimplemento dos encargos descritos em suas cláusulas.

Veja que, além do valor do aluguel, dentre os demais encargos que podem ser assumidos pelo locatário (inquilino) pode constar o rateio das despesas condominiais, seguro, imposto predial (IPTU), gastos com gás, água e esgoto, dentre outras.

Ressalta-se que, a atual lei de locações de imóveis urbanos determina que, cabe ao locatário (inquilino) arcar com o pagamento das despesas ordinárias de condomínio.

Porém, o que são despesas ordinárias?

Saiba que as despesas ordinárias são aquelas necessárias a administração do seu condomínio, ou seja, trata-se das despesas que tem a finalidade de manutenção e conservação do prédio.

No entanto, o cálculo da taxa condominial e seu modo de cobrança deve ser fixado na convenção do condomínio.

Na prática: é a convenção do seu condomínio que determina a proporção e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos a fim de atender às despesas ordinárias e extraordinárias do prédio, bem como a forma de administração, competência das assembleias, forma de convocação, quorum exigido, sanções aos condôminos, regimento interno, dentre outros.

Veja que, a convenção condominial, regimento interno ou assembleia condominial NÃO pode estabelecer regras em contrariedade a Lei.

Portanto, mesmo tratando-se de um imóvel alugado, a responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial continua sendo do proprietário, neste caso o locador, ou seja, a referida taxa apenas foi transferida para um terceiro, neste

caso, o locatário (inquilino).

Logo, havendo inadimplência quanto a taxa condominial, a dívida será sempre vinculada ao imóvel, por isso quando o não pagamento torna-se recorrente, o condomínio pode entrar com ação judicial contra o locador (proprietário), sendo que, como última alternativa, para o pagamento do débito poderá ser utilizado o próprio imóvel.

Assim, quando envolver contrato de locação, é indicado que o locador (proprietário) pague a taxa condominial diretamente ao condomínio, podendo repassar ao locatário (inquilino) o respectivo valor juntamente com o aluguel combinado.

Isso porque, sempre que o condomínio for credor quanto a taxa condominial, a responsabilidade será do locador (proprietário) do imóvel, pois embora haja um contrato de locação envolvido, seus efeitos não se estendem ao condomínio.

Embora o locatário (inquilino) tenha responsabilidade sobre o imóvel, pois é ele que mora no condomínio, eventual ação judicial referente a taxa condominial recairá sempre sobre o locador (proprietário).

Importante: ainda, tratando-se de contrato de locação, o locador (proprietário) pode exigir do locatário (inquilino) garantias como: caução; fiança; seguro de fiança, dentre outras.

Também é importante saber que são completamente inaplicáveis as previsões contidas no Código de Defesa do Consumidor - CDC, quando tratar-se de locação para uso residencial, pois, neste caso, temos uma relação contratual entre particulares.

Desse modo, conclui-se que embora exista contrato de locação vigente, o devedor da taxa condominial é o condômino, isto é, o locador (proprietário), pois o locatário (inquilino), não é considerado condômino. No entanto, este poderá ser devedor das despesas condominiais ao locador por força de contrato de locação.

Se você é o locatário, não confie apenas no que está descrito no seu boleto quanto as despesas condominiais, pois há possibilidade de equívocos.

Verifique exatamente o que será pago, pois há despesas que são de responsabilidade do locador (proprietário) e acabam sendo cobradas, indevidamente, dos locatários (inquilinos), assim aquele que aluga acaba perdendo dinheiro.

Se você é o locador, busque sempre estar ciente quanto ao pagamento da taxa condominial pelo locatário, a fim de evitar surpresas desagradáveis futuramente.

Portanto, para garantir segurança na locação de um imóvel, jamais assine o contrato sem antes ler bem e compreender cada cláusula.

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NOVEMBRO | 201710

Com a construção de edifícios cada vez mais altos, a importância dos elevadores aumenta nos condomínios. Eles são equipamentos essenciais para a rapidez e conforte no transporte de condôminos, sobretudo daqueles com dificuldade de locomoção (idosos, cadeirantes, gestantes). A conservação dos elevadores é, portanto, essencial para preservar também o bom funcionamento do condomínio.

Assim como qualquer outra máquina, os elevadores precisam passar por vistorias e manutenções periódicas que assegurem sua eficácia e segurança aos que o utilizam. Economizar nisso pode ser um erro grave - e potencialmente danoso - que pode gerar inclusive acidentes, cuja responsabilidade pelos mesmos recai sobre o síndico negligente.

O elevador geralmente dá sinais quando algo não anda bem e ignorá-los pode culminar em um acidente por vezes fatal. Desnível entre a cabine e o patamar do andar, solavancos como se estivesse

“freando” ao longo do trajeto, estacionar entre dois andares, se mover com a porta aberta ou não abri-la quando acionado, são alguns dos “sintomas” que devem servir de desconfiança.

Observando qualquer um desses sinais, o elevador deve ser inativado e a empresa responsável pela manutenção deve ser convocada. Lembrando que todos os condomínios devem, por obrigação, possuir contrato permanente com empresa de manutenção de elevadores.

Todos os estabelecimentos com elevadores devem obedecer à NBR 15.597 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). A norma foi revista em 2008 e trouxe avanços significativos, estabelecendo regras para a melhoria da segurança dos elevadores de passageiros existentes, com o objetivo de atingir um nível equivalente de segurança equivalente a um elevador recentemente instalado.

Porém não basta o síndico seguir corretamente o calendário de inspeções e manutenções. A vida útil, eficácia e segurança dos elevadores também depende do bom senso de seus usuários. Por isso, é válido chamar a atenção e tentar conscientizar os condôminos (principalmente crianças) quando

ao uso adequado do equipamento. Seguindo as seguintes atitudes:

Utilize os botões de subida e descida dos pavimentos de forma adequada. Apertar várias vezes o botão não fará com que o elevador chegue mais rápido.

1. É proibido brincar no elevador. O interfone, alarme ou outras peças do painel não são brinquedo e precisam funcionar quando alguém de fato precisar delas.

2. Não é recomendado que crianças menores de 10 anos utilizem o elevador sem companhia de um adulto, já que em situações de emergência elas podem ter dificuldades para pedir ajuda.

3. Parece ser uma orientação óbvia, mas sempre deve se verificar se o elevador está parado no andar antes de adentrá-lo. Pessoas distraídas podem cair no fosso por falta de atenção.

4. Nunca ultrapasse o limite de indivíduos e de peso dentro do elevador.

5. Nunca interrompa o fechamento da porta com as mãos.

MANUTENÇÃO

ELEVADORES:USO RESPONSÁVEL E MANUTENÇÕES PERIÓDICAS GARANTEM BOM FUNCIONAMENTO

Por Cecília Lima


NOVEMBRO | 2017 11

O porteiro é um profissional que desempenha uma atividade crucial para a segurança do condomínio. É responsabilidade dele controlar o acesso de quem entra no prédio, seja como morador ou visitante, e essa função deve ser executada com o máximo de atenção e cautela. Entretanto, por vezes, o porteiro é perturbado em suas obrigações por distrações ou falhas que podem gerar prejuízos.

Aqui listamos as 7 coisas que os porteiros não devem fazer. O condomínio, por sua vez, deve colaborar para não tirá-lo de suas competências. Confira:

1. Liberar acesso de pessoas sem consultar o morador - Essa é a praxe em praticamente todos os condomínios: ao receber um visitante, deve-se interfonar ao condômino e anunciar a presença da visita e questionar se pode permitir a entrada dela. Não fazer esse procedimento, pode resultar no acesso de indesejados ao interior do prédio, incluindo criminosos. O mesmo vale para técnicos de empresas de telefonia ou internet, por exemplo, o morador deve ser consultado se está esperando tais pessoas.

2. Liberar acesso da garagem sem verificar quem é - O porteiro deve possuir a placa bem como modelo e cor de todos os veículos autorizados a entrarem na garagem do condomínio. O portão só deve ser aberto após essa checagem. A liberação para visitantes só deve ser feita, caso haja vaga disponível para essa finalidade e após expressa autorização do morador. Nesses casos, também é necessário anotar placa, modelo e cor do carro visitante.

3. Permitir entregas em domicílio - Por comodismo, muitos condôminos solicitam que

o entregador de pizza, por exemplo, suba até o seu apartamento. O problema disso é que se expõe todo o condomínio, uma vez que não há controle do que esta pessoa possa fazer quando estiver dentro do prédio. O correto é que o condômino desça à portaria para recepcionar a entrega da encomenda.

4. Ausentar-se de seu posto - Esse erro muitas vezes é cometido com a colaboração de moradores que solicitam a ajuda do porteiro para atividades as quais não estão em sua alçada, como descarregar compras do carro ou ajudar na mudança, por exemplo. Deixar a guarita vazia é uma falta grave para um porteiro e é algo que não pode ocorrer sob nenhuma hipótese.

5. Servir de “secretário” para moradores - Entregar uma encomenda, guardar a chave do apartamento, dar um recado são alguns exemplos de “favores” que os moradores pedem aos porteiros. Por mais descortês que seja se negar a fazer isso, o porteiro deve fazê-lo, pois são atividades que fogem de sua competência. Além disso, evita-se problema maior, como, por exemplo, se uma encomenda for avariada ou uma chave sumir? Ele será responsabilizado.

6. Distrações - O porteiro deve dedicar atenção exclusiva à sua atividade, estando atento às câmeras e às movimentações no exterior do prédio. Para isso, é totalmente inadequado o costume de ficar assistindo televisão ou mexendo no celular durante o horário de serviço.

7. Ser indiscreto - O porteiro é uma pessoa que naturalmente sabe muito a respeito da rotina dos condôminos, pois é quem controla entrada e saída de pessoas, recebe correspondências, dentre outras funções. É importante que ele mantenha o máximo de discrição e sigilo sobre tudo o que não diz respeito diretamente ao serviço dele. Fofocas devem ser evitadas no ambiente de trabalho sempre.

SEGURANÇA

7 COISAS QUE OS PORTEIROS NÃO DEVEM FAZER

O SÍNDICO TAMBÉM RI

PORTUGUÊS CAÇADORO Joaquim estava caçando perto de um morro no Rio de Janeiro.Logo, ele avista um sujeito voando de asa-delta. Ele aponta a espingarda e manda dois tiros.Fica observando um pouco e diz para o companheiro de caçada: - Oh Manoel, não sei se matei o pássaro, mas que ele largou o homem, largou!

MEDO DE AVIÃOLogo que entrou no avião, o sujeito, muito medroso, cutucou uma aeromoça e perguntou:Moça, por favor! Este tipo de avião costuma cair muito?De jeito nenhum! disse ela, muito segura.Ele suspirou aliviado e a aeromoça completou:Este tipo de avião cai uma vez só!

PIADA DA FILHA E OS CABELOS BRANCOCerto dia, um menina estava sentada observando sua mãe lavar a louça na cozinha. De repente, percebeu que ela tinha vários cabelos brancos em sua cabeleira escura.Ela olhou para a mãe e lhe perguntou:-Por que você tem tantos cabelos brancos, mamãe??A mãe reponde:-Bom, cada vez que você faz algo errado e me faz chorar ou me deixa triste, um de meus cabelos fica branco.A menina pensou um pouco e logo disse:-MÃEEEEE, o que você fez pra vovó que ela está com todos os cabelos brancos????

PIADA DO JUQUINHA E A MOEDA DE UM REALJuquinha estava chorando muito, quando seu avô, não aguentado mais aquele chororô, perguntou:-Por que você está chorando, Juquinha?-Eu perdi uma moeda de 1 real que ganhei do meu pai.-Toma lá 1 real. Pronto, nada de choro. Resolvido.Pouco depois o Juquinha voltou a chorar.-Que é isso, Juquinha? Será que perdeu o real que te dei? -pergunta o avô.-Não vovô. Tá aqui!-Então, por que está chorando de novo?-É que se eu não tivesse perdido o que o papai me deu, eu teria 2 reais agora!

PIADA DA IMITAÇÃO DO ZEQUINHA-Minha senhora, quer fazer o favor de pedir ao seu filho que pare de me imitar???A mulher fala para o filho:-Zequinha, eu já disse pra você parar de bancar o bobo!!!

Por Cecília Lima


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NOVEMBRO | 201716

STJ - RECURSO ESPECIAL REsp 1152148 SE 2009/0156052-4 (STJ)

Data de publicação: 02/09/2013

Ementa: PROCESSO CIVIL. DIREITOS REAIS. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REINVINDICATÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. VAGA NA GARAGEM. COISA REIVINDICANDA NÃO INDIVIDUALIZADA. IMPOSSIBILIDADE. 1. A ação reivindicatória (art. 1.228 do CC ), fundada no direito de sequela, outorga ao proprietário o direito de pleitear a retomada da coisa que se encontra indevidamente nas mãos de terceiro, tendo como requisitos específicos: (i) a prova do domínio da coisa reivindicanda; (ii) a individualização do bem; e (iii) a comprovação da posse injusta. 2. Em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331 , § 1º , do CC ), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente. 3. A via da ação reivindicatória não é franqueada àquele que pretende obter direito exclusivo de vaga no estacionamento,

quando este, na verdade, configura direito acessório da unidade autônoma ou área de uso comum, uma vez que, nessas hipóteses, inexiste requisito essencial ao seu ajuizamento, qual seja, a individualização do bem reivindicando. 4. No caso em exame, as vagas na garagem encontram-se na área comum do edifício ou são acessórias aos apartamentos, a depender do que regula a convenção do condomínio, o que se torna ainda mais evidente ante a ausência de matrícula autônoma no Registro de Imóveis, descabendo, por isso, o manejo da ação reivindicatória. 5. Recurso especial provido.

STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AgRg no AREsp 383905 RJ 2013/0270091-1 (STJ)


Ementa: AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS AQUISITIVOS DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. REEXAME DE MATÉRIA CONTRATUAL E FÁTICA DA LIDE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. O Tribunal de origem entendeu, com base nos

fatos, provas e conteúdo contratual dos autos, que não houve inadimplemento contratual. O acolhimento das razões de recurso, na forma pretendida, demandaria o reexame de matéria fática. Incidência dos verbetes 5 e 7 da Súmula desta Corte. 2. Agravo regimental a que se nega provimento.

TJ-SP - Apelação APL 01963538720128260100 SP 0196353-87.2012.8.26.0100 (TJ-SP)


Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Regulamento interno. Infração. Multa. Anulação. Improcedência. Sentença correta. Apelação desprovida.

TJ-SP - Apelação APL 00028693420128260286 SP 0002869-34.2012.8.26.0286 (TJ-SP)


Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO. Administração. Ação de consignação em pagamento. Aumento de despesa condominial. Ilegitimidade passiva da administradora. Sentença correta. Apelação não provida.

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