Rua Professor Ascendino Reis, 603- São Paulo/SP Tel: + 55 (11) 5904- 7572
www.amaraldavila.com.br
JOÃO FREIRE D'AVILA NETO
Engenheiro Civil
Diretor Técnico
Tel: 11-5904-7572
PERFIL DA AMARAL D’AVILA
Consultoria em Real Estate e Negócios
Fundada em 1990;
Equipe multidisciplinar com 45 consultores e mais de 29.000
trabalhos elaborados - Brasil e Mercosul
Avaliações Fusões Aquisições
Avaliações Urbanas
Avaliações Rurais
Avaliações Eletromecânicas
Avaliações e Perícias em Seguros
Estudos Especiais (O.U.C.A.E, O.U.C.F.L, O.U.C.P.R.M,
A.I.U´s & Receitas Acessórias)
Sócios Fundadores do Geoimovel (maior banco de dados
imobiliários do Brasil – www.geoimovel.com.br)
OUC Água Espraiada - SP Lei 13.260 de 28 de dezembro de 2.001:
Objetivo: Revitalização da região de sua abrangência
com intervenções que incluem sistema viário, transporte coletivo, habitação social e criação de espaços públicos
de lazer e esportes (1º Leilão – 20.07.04 / Último Leilão
14.06.12):
Estoque de CEPAC:
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo
OUC Água Espraiada - SP
Lei 13.260 de 28 de dezembro de 2.001:
Resumo da Movimentação até 31/07/2013:
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RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 3,359 Bi
OUC Faria Lima - SP Lei 13.769 de 26 de janeiro de 2.004 (alterou Lei 11.732/95)
Objetivo: reorganizar os fluxos de tráfego particular e
coletivo, além de construir terminal multimodal junto a
estações da CPTM e Metrô promovendo a reurbanização
do Largo da Batata e urbanizar as favelas em seu
perímetro, ou entorno imediato (1º Leilão – 27.12.04 / Último
Leilão – 26.05.10) :
Estoque de CEPAC:
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo
OUC Faria Lima - SP
Lei 13.769 de 26 de janeiro de 2.004 :
Resumo da Movimentação até 31/07/2013:
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RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 1,954 Bi
OUC Porto Maravilha - RJ Lei 101 de 23 de novembro de 2.009 :
Objetivo: promover a reestruturação urbana da Área de
Especial Interesse Urbanístico da região portuária, por meio da ampliação, articulação e requalificação dos espaços
livres de uso público da região do Porto (Leilão Único –
13.06.11 => 6,4 milhões de CEPAC = R$ 3.508.013.490,00) :
Estoque de CEPAC:
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RECEITA DE ARRECADAÇÃO = R$ 3,508 Bi
Futuras OUC’s
Operação Urbana Consorciada em andamento:
Belo Horizonte – MG: OUC do Corredor Antônio Carlos/ Pedro I/ Eixo Leste-Oeste/ Vale do Arrudas;
São Paulo – SP: Arco Tietê;
São Bernardo do Campo – SP: OUC São Bernardo do
Campo;
Niterói – RJ: OUC da Área Central de Niterói .
SERÁ QUE VALE A PENA?
Exemplo
Município com Mercado Imobiliário na ordem de R$ 1 Bilhão
OUC - Região que absorva 60% do Mercado => 600 milhões
Viabilidade do CEPAC => Receita ~10 a 15% do VGV
R$ 60 milhões/ano < Receita c/ CEPAC < R$ 90 milhões/ano
Em 15 anos =>
Qual município não gostaria de ter esta RECEITA
EXTRA-ORÇAMENTÁRIA?
Sem Endividamento e Obras de Infraestrutura que
requalificariam regiões do Município.
R$ 900 milhões < Receita da OUC < R$ 1,2 Bilhões
COMO VIABILIZAR? Local de Interesse do Mercado Imobiliário
Análise do comportamento do Mercado Imobiliário nos
últimos anos. Só se viabiliza onde há interesse imobiliário
com demanda acima dos limites estabelecidos pela
legislação urbanística;
Local que tenha áreas passíveis de adesão
Levantamento da Área Passível;
Escassez para que não ocorra especulação imobiliária;
Legislação estabelece restrições quanto a Verticalização
Determinação da Área Construída Adicional (ACA);
Levantamento do nº CEPAC => Receita do OUC.
A RECEITA É CAPAZ DE CUSTEAR AS OBRAS PREVISTAS?
COMO VIABILIZAR? Ajustes da OUC
Adequação do Perímetro da OUC
Adequações de Ordem Urbanística
Aumento/Diminuição dos CA´s => EIV (mitigação)
Estudos dos Fatores de Conversão do CEPAC (viabilidade de empreendimentos)
Simulações e Adequação da Receita
Adequação das Obras & Serviços e seus Custos
Definição do Perímetro, da ACA (m2) e do nº de CEPAC
Aprovação da Lei
Câmara Municipal
Audiências Públicas
Aprovação do Prospecto da OUC na CVM
Blindagem Jurídica & Fatores de Risco
Estudo de Viabilidade Definitivo
COMO VIABILIZAR?
Estudo de Viabilidade Definitivo
Valor Mínimo do CEPAC viabiliza empreendimentos
imobiliários?
A quantidade de CEPAC é escassa?
Qual a previsão de Valorização do CEPAC ao longo do
período?
De acordo com o Mercado Imobiliário, qual a previsão de
consumo/demanda do CEPAC?
CVM aprovando => Emissão de CEPAC
Road Show
Estudo da quantidade de CEPAC a ser leiloado
Leilão de CEPAC
RESULTADOS
Operação Urbana Água Espraiada
Antes
Marginal Pinheiros
Depois
Ponte Octávio Frias de Oliveira
Antes
Avenida Brigadeiro Faria Lima
RESULTADOS
Operação Urbana Faria Lima
Depois
Avenida Brigadeiro Faria Lima