DIREITOS REAIS

1 - Aquisição da propriedade em Geral:1.1 - Conceito:Por aquisição da propriedade entende-se a incorporação dos direitos de dono à esfera de um titular, formando uma situação jurídica denominada propriedade.Não se pode esquecer dos direitos e deveres da coletividade, que também são elementos que integram a propriedade, uma vez que se constitua validamente.

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• 2.2 – Requisitos de constituição:• Para que se constitua (adquira) a propriedade, é necessário que se

preencham certos requisitos subjetivos, objetivos e formais. Esses requisitos variam segundo o modo de constituição da propriedade.a) A partir de um contrato:

• Se a constituição partir de um contrato, teremos os seguintes requisitos:- Capacidade:

• A pessoa que adquire deve ser capaz para tanto. Os menores de 16 anos não o são, sem o consentimento de seus pais ou tutor. Idêntica a situação dos loucos e demais absolutamente incapazes.

• Por outro lado, a pessoa que aliena deve ser capaz para tanto. Os administradores de coisas alheias, por exemplo, não as podem alienar sem poderes especiais.

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• - Espécies:• Atualmente, pode distinguir-se duas ordens de restrições, as

legais e as voluntárias.

• a) Legais: São as impostas por lei, dentre elas os direitos de vizinhança; o usucapião; as servidões legais; a proteção especial pelo Poder Público a documentos, obras e locais de valor histórico, artístico e cultural, monumentos e paisagens naturais notáveis, por meio de tombamento e desapropriação; as limitações ao espaço aéreo e ao subsolo; as restrições ao uso do solo urbano; e outras mais.

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• As restrições legais procuram proteger os direitos "do outro", dentro do espírito de que o exercício dos direitos de propriedade não deverá prejudicar terceiros.

• Porém não é só esse o intuito do legislador, que busca promover a função social da propriedade, em prol do interesse público.

• Muitos doutrinadores exemplificam e a classificam em: Limitações constitucionais, administrativas e eleitorais, ei-las:

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• - Limitações Constitucionais:

• Desapropriação por necessidade ou utilidade pública e interesse social, conforme

estabelece o art. 5º, XXIV.

• Outra: Requisição da propriedade pelo Estado em caso de perigo público iminente

• (Art. 5º XXV). Exploração para o aproveitamento de jazidas e demais recursos minerais (Art.176).

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• Confisco de terras no caso de cultivo ilegal de plantas psicotrópicas (CF 243).

• Proteção ao patrimônio cultural (art. 216).

• - Limitações Administrativas: Tombamento, zoneamento urbano...

• - Limitações Eleitorais: Requisição de bens para a realização de eleições.

• - Limitações fundada no interesse privado: Servidões prediais, regras do direito de vizinhança.

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• b) Restrições Voluntárias:• Deve entender-se aquelas impostas pelo próprio titular da

propriedade. As restrições voluntárias dizem respeito à inalienabilidade, à impenhorabilidade e à incomunicabilidade.

• - Aplicação:• Antes de mais nada, cabe esclarecer que comumente tais

restrições aplicam-se a bens imóveis, não obstante poderem aplicar-se também aos móveis não perecíveis, como antigamente se faziam nas linha telefônicas, como exemplo mais amplo podemos citar as ações etc.

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• - Da inalienabilidade:• Por força da inalienabilidade ou inalterabilidade, fica o

bem protegido do próprio titular que o não poderá alienar, seja por tempo determinado ou vitaliciamente.

• Alienar é tornar alheio, vendendo, doando, trocando etc.• Não é restrição absoluta, podendo ser levantada pelo

Juiz, com sub-rogação em outro bem. Em outras palavras, se o dono quiser alienar o bem, poderá fazê-lo, desde que requeira ao juiz competente, que lhe examinará as razões, transferindo a restrição a outro bem do alienante.

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• Para trocar casa inalienável por apartamento, deve pedir-se autorização ao Juiz, e este só a concederá se o apartamento ou outro bem do alienante ficar analienável.

• Por fim, resta acrescentar que a inalienabilidade não se estende aos frutos. O apartamento é inalienável, mas os aluguéis que dele o dono receba não o são.

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• - A impenhorabilidade:

• A impenhorabilidade tem por escopo proteger o bem dos credores do titular, que não o poderão executar por dívidas.

• Diferentemente da inalienabilidade, a impenhorabilidade estende-se aos frutos.

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• - A Incomunicabilidade:• Pela incomunicabilidade, o bem fica protegido do

cônjuge ou companheiro do titular.• No casamento em comunhão universal de bens,

todos os bens adquiridos pelos cônjuges, salvo algumas exceções, comunicam-se, ou seja, passam a integrar o patrimônio comum do casal.

• Isso não ocorre com os bens incomunicáveis, que só pertencerão a um dos cônjuges. (art. 1668 CC)

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• - Efeitos:• Por determinação do art. 649, I, do Código de Processo Civil, os

bens inalienáveis são impenhoráveis.• Discute-se, porém, se a inalienabilidade também importaria

incomunicabilidade.• A questão já se encontra sumulada, tendo o Supremo Tribunal

Federal optado por resposta afirmativa. Por outros termos, segundo a Súmula 49 do Supremo, a inalienabilidade implica incomunicabilidade.

• As cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade só adquirem eficácia, principalmente contra terceiros, depois de inscritas no Registro Público.

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• - Momentos de concretização:• As cláusulas voluntárias de restrição à propriedade concretizam-

se em dois momentos.• Primeiro, na instituição de bem de família que, como já

estudamos, é o imóvel reservado pelo casal para residência da família, tornando-se inalienável e impenhorável.

• Segundo, nas doações e testamentos. Tanto o doador quanto o testador podem gravar os bens que estejam transmitindo com qualquer uma dessas cláusulas.

• No entanto, o gravame não será admitido, se a transferência da propriedade for a título oneroso, como na compra e venda e na troca.

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• - Propriedade Resolúvel:• Outra restrição que se faz ao domínio é a

resolubilidade.• Propriedade resolúvel é a que não se mostra em

caráter permanente, tendo sua extinção predeterminada, independentemente da vontade do dono.

• Implementando-se o fato resolutivo, a coisa retorna às mãos do antigo dono, ou transfere-se para as mãos de terceiro, que passará a ser seu dono.

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• É o que ocorre, por exemplo, na retrovenda, em que o vendedor de imóvel se reserva o direito de recomprá-lo, no período máximo de três anos, restituindo ao comprador o preço mais despesas.

• Também será resolúvel a propriedade do fiduciário, no fideicomisso.

• Aqui, a propriedade é transmitida a uma pessoa, o fiduciário, ficando ela obrigada a transferi-la a terceiro, findo determinado prazo, ou quando de sua morte.

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• 7 - Proteção específica da propriedade: Ação Reivindicatória.

• A proteção à propriedade se exerce pela ação reivindicatória.

• Daí ser uma ação real que compete ao senhor da coisa.• O fundamento está increpado no artigo 1.228 do Código

Civil que assegura o direito de seqüela, atributo este de direito real que possibilita perseguir a coisa de quem quer que esteja.

• Somente o dono poderá propô-la, devendo fazer a prova do domínio e descrever detalhadamente o bem reivindicando.

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• Outrossim, deverá provar que a pessoa de quem reivindica, possui a coisa injustamente, posto que de boa-fé ou em nome de outrem.

• Tem Caráter essencialmente dominial e por isso somente pode ser usada pelo proprietário, por quem tenha jus in re.

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• - Pressupostos:

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• IV – Direitos da Coletividade (Da função social da propriedade):

• Atrelado e intimamente ligado aos deveres de dono, há um quarto elemento, qual seja, os direitos da coletividade. Direitos de que a propriedade seja exercida forma útil, não prejudicial.

• Tanto os deveres do dono quanto os direitos da coletividade ganham escopo na função social da propriedade e no princípio da dignidade da pessoa humana.

• A princípio cumpre argumentar que não há que se confundir função social da propriedade com os sistemas de limitação da propriedade, o qual veremos adiante, estes dizem respeito ao exercício do direito; àquela a própria estrutura do direito.

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• A função social da propriedade está destacada na Constituição Federal em seus artigos 5°, XXIII e 170, III, que estabelece como garantia fundamental e como princípio da ordem econômica.

• Ressalta-se também que o Estatuto da Cidade, Lei de n° 10.257/01, cuida extensamente do assunto, regulamentando o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança, do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

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• Estabelece, para tanto, uma política urbana que tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento da função social da cidade e da propriedade urbana.

• Nelson Nery e Rosa Nery ressaltam que a função social da propriedade é um princípio de ordem pública, que não pode ser derrogado por vontade das partes.

• É também cláusula geral, que aponta para a defesa do meio ambiente e do bem estar comum da sociedade.

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• O Novo Código Civil, em seu artigo 1.228, § 1°, disciplina que a propriedade deve ser exercida de acordo com suas finalidades econômicas e sociais.

• Estabelece, ainda, que são defesos atos que não tragam comodidade ou utilidade ao proprietário e visem prejudicar outrem (CC, art.1.228, § 2°).

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• 4 – Espécies de Propriedade:• a) Quanto à extensão do direito:• - Propriedade plena ou perfeita: Diz-se da propriedade

livre de foros, vínculos, pessoas ou ônus, diante da qual todos os elementos atinentes a mesma encontram-se reunidos na mão de um único titular, qual seja o proprietário.

• Ex.:indivíduo é dono de uma fazenda, dela se utilizando, tirando dela o fruto de seu sustento, podendo dela dispor como bem entender e defendê-la contra todos, pode-se dizer que exerce sobre ela direitos de propriedade plena.

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• - Propriedade Limitada ou restrita:• Ocorre quando algum ou alguns de seus

elementos acharem nas mãos de outrem que detenha direito real sobre a coisa.

• Pode-se, ainda, dizer que também será limitada, se gravada com cláusula de inalienabilidade.

• Ex.: Hipoteca:

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• b) Quanto à perpetuidade do domínio:

• - Propriedade perpétua: É aquela que tem duração ilimitada (é a regra geral).

• - Propriedade Resolúvel ou revogável: É a que tem uma condição resolutiva ou termo estabelecido pelas partes ou por determinação da lei.

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• Condição Resolutiva:• Segundo o próprio sentido da palavra que a especifica,

resolutiva, de resolver (dissolver, desfazer, desmanchar), bem se tem o seu conceito.

• Condição resolutiva é a que, quando vem, extingue a obrigação, ou dissolve o contrato.

• Desse modo, ocorre quando a convenção ou o ato jurídico é puro e simples, exerce sua eficácia desde logo, mas fica sujeito a evento futuro e incerto que lhe pode tirar a eficácia, rompendo a relação jurídica anteriormente formada.

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• 5 – Extensão do Direito de Propriedade:• Fixado o conceito e a classificação de propriedade, logo

emerge o exame de sua extensão, a saber até onde vai o poder do proprietário.

• Daí que, ao estudarmos a extensão dos direitos do dono, devemos ter em mente quase que só os bens imóveis.

• Quanto aos bens móveis, podemos resumir a questão, dizendo que o direito é limitado a seu uso proveitoso, que não prejudique terceiros, nem a sociedade como um todo.

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• No tocante aos imóveis, o Direito Romano considerava que os poderes do dono se estendiam infinitamente ao subsolo e ao espaço aéreo.

• Mais realista é a concepção germânica, que pressupõe a projeção vertical limitada ao interesse do proprietário ou à utilidade do aproveitamento.

• Prediz o direito alemão: “O direito do proprietário de um prédio estende-se ao espaço sobre a superfície e aos recursos sob a superfície.

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• O Nosso Direito se filiou ao germânico, instituindo a extensão dos direitos de propriedade ao espaço aéreo e ao subsolo, em toda altura e profundidade úteis a seu exercício.

• É vedado ao proprietário opor-se a trabalhos que se empreendam até onde não exista interesse de impedi-los. (art. 1229)

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• Todavia, o problema não fica adstrito a isso. Vai muito mais longe porque as exigências cada vez mais freqüentes da vida moderna impõem restrições à utilização da propriedade, tanto no que diz respeito ao espaço aéreo quanto ao subsolo.

• Modernamente, tem-se entendido que o dono do solo não o é do subsolo e espaço aéreo.

• Teria ele apenas o direito de usá-los conforme seu interesse e de impedir que a utilização alheia lhe perturbe o domínio.

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• Exercícios• 1 – Quais as características mais importantes

do direito de propriedade?• 2 – Em que consiste o direito de uso, gozo e

disposição que o proprietário tem sobre sua propriedade?