direito de superfÍcie justificaÇÃo de valor€¦ · o valor de mercado do edifício, e o valor...

CML / DMGP / DOP AVENIDA DA REPÚBLICA 21, FREGUESIA DAS AVENIDAS NOVAS

DIREITO DE SUPERFÍCIE – INSTITUTO DE APOIO À CRIANÇA DATA DE REFERÊNCIA: 7 DE JULHO DE 2016

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JUSTIFICAÇÃO DE VALOR AVENIDA DA REPÚBLICA, 21 FREGUESIA AVENIDAS NOVAS VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

SUMÁRIO EXECUTIVO

Identificação do imóvel

Edifício localizado na Avenida da República, 21, freguesia das

Avenidas Novas, concelho de Lisboa.

Artigo urbano nº 547, freguesia das Avenidas Novas.

Âmbito Determinação do valor em direito de superfície por um prazo de

25, 50 ou 75 anos, abrangendo todo o edifício.

Pressupostos Imóvel como devoluto, no estado em que se encontra, e com a

área de construção existente atualmente;

Num cenário de aumento da superfície de pavimento, o valor

deverá ser alterado.

Data de avaliação Valores determinados a 7 de Julho de 2016

Valores Valor de mercado = 2.460.000,00€ (dois milhões, quatrocentos e sessenta mil euros)

Prazo 25 anos 50 anos 75 anos

Direito superfície 615.000,00€ 1.230.000,00€ 1.845.000,00€

Renda anual 30.000,55€ 35.789,16€ 42.171,34€

Renda mensal 2.500,05€ 2.982,43€ 3.514,28€



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1. Introdução

O objetivo desta informação é estimar o valor do direito de superfície de um edifício

localizado na Avenida da República.

O valor do edifício é determinado tal como está, no estado de conservação em que se

encontra presentemente.

O valor de mercado do edifício, e o valor do direito de superfície resultante, consideram a

manutenção da área de construção existente.

2. Localização

O imóvel fica localizado na Avenida da República, 21, em Lisboa, freguesia das Avenidas

Novas.

Fica inserido no denominado eixo central da cidade zona de ocupação predominantemente

terciária, embora muitos edifícios tenham sido construídos inicialmente para habitação.

Os edifícios são maioritariamente compostos por rés-do-chão com comércio e 7 andares.



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3. Descrição

O edifício é composto por cave com zona técnica, rés-do-chão para comércio, 2 andares,

sótão para serviços e anexos para armazéns.

A construção é de paredes de alvenaria resistente, com pavimentos em soalho de madeira,

janelas e caixilharias em madeira pintada.

O estado de conservação é fraco, necessitando de obras de recuperação para permitir a sua

utilização em segurança. Constitui exceção a loja, área da frente mais comercial, que

estando ocupada pela Livraria Municipal se encontra em bom estado de conservação

interior.

Para ser utilizado detetaram-se algumas patologias que se descrevem sucintamente:

□□□ Pavimentos evidenciam deformação e em mau estado dos materiais;

□□□ Infiltrações, denotando um mau estado da cobertura;

□□□ Escadas de acesso aos andares superiores com elevadas deformações, e

aparentando risco de ruína;

□□□ No logradouro a tardoz, existe uma construção anexa, outrora utilizada como

arquivo, que se encontra em mau estado de conservação com deformações na

estrutura, fendilhação acentuada nas paredes, e mau estado da cobertura

Nota: Considerou-se a área de

construção do anexo no

logradouro a tardoz, construída

pela CML, e que, depois de

recuperada, constituirá um espaço

de arrecadações que potencia a

utilização dos pisos superiores.

Construção Existente

Rc loja Comércio 64,00

Rc tardoz Comércio 190,00

Cave arrumos Zona técnica 47,30

1º andar Serviços 200,00

2º andar Serviços 200,00

Sótão Serviços 140,00

Anexos Armazéns 120,00

Total = 961,30

Edifício DescriçãoÁreas (m2)



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FOTOGRAFIAS – ESTADO DE CONSERVAÇÃO INTERIOR



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4. Metodologia de cálculo

O valor do direito de superfície foi estimado tendo em consideração três cenários

alternativos de prazo, correspondentes a um período de 25, 50 ou 75 anos. O seu valor é

dado por: VS = VM x n / 100, sendo VS o valor do direito de superfície, VM o valor de

mercado do imóvel, e n o nº de anos do período a constituir o direito de superfície.

Admitindo os três cenários alternativos em função de n o nº de anos do período a

constituir o direito de superfície fica o prazo:

Cenário A: n =25 anos (vinte e cinco anos);

Cenário B: n =50 anos (cinquenta anos);

Cenário C: n =75 anos (setenta e cinco anos);

Como referido, VM é o valor de mercado do edifício, que inclui obviamente o valor do

terreno, no estado atual em que se encontra, e tendo em consideração a área de construção

existente.

Este Valor de Mercado foi determinado pelo método comparativo de mercado,

estabelecendo comparações com os valores de outros imóveis em venda ou recentemente

transacionados, na zona ou em zonas comparáveis, estabelecendo os necessários

ajustamentos decorrentes de diferenças relacionadas com a localização, funcionalidade,

estado de conservação, qualidade arquitetónica e da construção, entre outros fatores.

5. Análise do mercado

Para a determinação do valor unitário global de mercado do edifício, procedeu-se a uma

prospeção de mercado que teve por incidência edifícios e frações de escritórios na zona da

Avenida da República, Eixo Central e sua envolvente.

Procurou-se obter um misto de informação sobre edifícios interiores com áreas de

construção elevadas e frações de escritórios com áreas necessariamente mais reduzidas.



6

Aos valores de amostragem, foram efetuados ajustamentos tendo em consideração

diferenças relativas no que respeita ao estado de conservação, localização, funcionalidade e

qualidade dos edifícios.

Como valor unitário global de referência considera-se 2.600,00€/m2 (dois mil e seiscentos

euros por unidade de superfície de construção).

# 1 2 3 4 5

LocalÀ Av da República,

Avenidas NovasAvenidas Novas

Av da República,

Avenidas Novas

Av da Liberdade,

Avenidas Novas

Av da República,

Avenidas Novas

Caraterísticas

Edifício de escritórios

com uma área acima do

solo de 2,970,00m2,

estacionamentos, com

divisórias e tetos falsos,

em transversal à av. da

República

Escritórios no Centro

Comercial Gemini, 3

gabinetes, wc,

estacionamento,

Avenida da República,

edifício de 11 pisos,

edifício antigo que foi

remodelado, estrutura

em betão armado,

escritórios em open-

space

Avenida da Liberdade,

escritórios inseridos

num edifício de 14 pisos,

com 4 gabinetes, copa,

wc.

Avenida da República,

escritório em open-

space, copa e wc,

estacionamento

Estado/Idade28 anos , razoável estado

de conservação

Bom estado, foi

remodelado

recentemente

Bom estado, teve obras Bom estado, teve obras

Bom estado, necess i ta

de obras de adaptação

dos espaços

Área Construção (m2) 2.970,00 89,00 2.865,00 160,00 122,00

Valor de venda (€/m2) 6.100.000,00 € 298.000,00 € 8.300.000,00 € 650.000,00 € 390.000,00 €

Valor Unitário Oferta

de Venda (€/m2)2.053,87 € 3.348,31 € 2.897,03 € 4.062,50 € 3.196,72 €

Valor Unitário Após

Negociação (€/m2)1.951,18 € 3.180,90 € 2.752,18 € 3.859,38 € 3.036,89 €

C1 - Centra l idade,

serviços disponíveis1,05 1,05 1,00 0,95 1,00

C2 - Dimensão da

propriedade1,00 0,95 1,00 1,00 1,00

C3 - Qual idade

arquitétónica1,05 1,00 1,00 1,00 1,00

C4 - Estado de

conservação0,95 0,85 0,90 0,85 0,90

C5 - Acess ibi l idade,

funcional idade1,00 1,00 1,00 1,00 0,95

Ctota l ponderado 1,05 0,85 0,90 0,81 0,86

Valor Unitário

Homogeneizado

(VU*Ctotal) (€/m2)

2.043,62 € 2.697,00 € 2.476,96 € 3.116,45 € 2.596,54 €

Média arimética 2.586,11 €

Valor minimo 2.043,62 €

Valor máximo 3.116,45 €

Desvio padrão 387,26 €

1º Quartil 2.476,96 €

3º Quartil 2.697,00 €

Conclusão (referência) = 2.600,00 €

AMOSTRAGEM - COMPRA E VENDA, FREGUESIA DE AVENIDAS NOVAS

Info

rmaç

ão s

ob

re o

imó

vel o

bje

to d

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com

par

ação

An

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Mét

od

o c

om

par

ativ

o -

ho

mo

gen

eiza

ção

Trat

amen

to e

stat

ísti

co

Da análise dos valores unitários da amostragem, depois de homogeneizados, constata-se

que a média aritmética é de 2,586,11€/m2, com um desvio padrão de 387,26€/m2, o que

permite ter um grau de confiança suficiente para as conclusões de valor. O valor unitário

minimo é 2,043,62€/m2 e o máximo de 3,116,45€/m2. Para efeitos de avaliação, atendendo

à qualidade do imóvel, e à existência mesma assim de alguma variação nos valores

pedidos, considerou-se como referência o valor da média aritmética dos valores unitários

já homogeneizados que é de 2,600,00€/m2, sendo o valor unitário suuperior para o espaço

do rés-do-chão que a valência adicional da forte aptidão comercial.



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Os valores unitários de oferta de venda

sofrem uma oscilação, tendo em

consideração as diferenças de características

entre os dados da amostragem e a

propriedade avaliada.

Os valores unitários já homogeneizados

apresentam claramente uma maior

consistência entre si, sendo suavizados os

“picos” de variação em função dos

coeficientes de ajustamento considerados.

A amostragem já estatisticamente tratada, apresenta um nível de confiança suficiente para

obter conclusões de valor.

6. Valor de mercado do imóvel

Com base nos valores de mercado considera-se razoável a atribuição de um valor unitário

de 2.750,00€/m2 (dois mil, setecentos e cinquenta euros por unidade de superfície de

construção) para os pisos superiores de escritórios, que necessitam de obras de

remodelação e de 4.500,00€/m2 (quatro mil e quinhentos euros por unidade de superfície

de construção) para o espaço comercial.

Por outro lado, considera-se que o espaço comercial tem duas áreas distintas, uma com

maior aptidão comercial na parte da frente e outra, embora com utilização comercial, mas

com um tipo de exploração diferente a tardoz, sendo este última valorizada por um valor

unitário inferior de 3.000,00€/m2 (três mil euros por unidade de superfície de construção).



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Com esta ponderação de valores unitários, resulta um valor unitário global de cerca de

2.600,00€/m2 (dois mil e seiscentos euros por unidade de superfície de construção), que

foi o valor obtido na prospeção de mercado.

O valor de mercado do edifício, tal como está, fica então:

7. Valor do direito de superfície

Uma vez que a fórmula de cálculo para o direito de superfície por n anos é

VS=VMxn/100, sendo VS o valor do direito de superfície, VM o valor de mercado do

imóvel, e n o nº de anos pelo qual é constituído o direito de superfície, o valor do direito

de superfície fica:

MÉTODO COMPARATIVO - VALOR TAL COMO ESTÁ

Construção Existente

Rc loja Comércio 64,00 4.500,00 € 288.000,00 €

Rc tardoz Comércio 190,00 3.000,00 € 570.000,00 €

Cave arrumos Zona técnica 47,30 1.200,00 € 56.760,00 €

1º andar Serviços 200,00 2.750,00 € 550.000,00 €

2º andar Serviços 200,00 2.750,00 € 550.000,00 €

Sótão Serviços 140,00 2.250,00 € 315.000,00 €

Anexos Armazéns 120,00 1.100,00 € 132.000,00 €

Total = 961,30 2.560,87 € 2.461.760,00 €

Valor de Mercado (arredondado) = 2.460.000,00 €

Edifício DescriçãoÁreas (m2) Valor Unitário

(€/m2)

Valor de Mercado

(€)



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7.1. Cenário A -25 anos

Considerando o prazo dos 25 anos, o valor do direito de superfície fica:

VS = VM x n / 100 = VM x 25 / 100 = 2.460.000,00 € x 25 / 100 = 615.000,00 €

VS = 615.000,00 € (seiscentos e quinze mil euros)

Caso o valor do direito de superfície seja pago através de renda anual, o valor da primeira

renda a pagar é a constante da fórmula da Proposta nº 96/92 – critérios valorimétricos

relativos a direitos de superfície:

em que o factor C é obtido pela fórmula:

Sendo:

r – taxa de atualização de arrendamentos habitacionais em vigor

i – taxa indicativa da APB para depósitos a prazo a um ano

A taxa de atualização dos arrendamentos habitacionais atual é a publicada no Aviso nº

10784/2015 é o coeficiente 1,0016, o que corresponde a 0,16%

Presentemente atendendo à atual conjuntura considera-se para a taxa i a taxa indexante

Euribor a 3 meses com um spread de 2,0%, ficando i=-0,262% + 2,00% = 1,738%



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O valor da primeira renda anual fica:

R1 = 30.000,55 €/ano

(trinta mil euros e cinquenta e cinco cêntimos anuais)

Nota: a título indicativo, refere-se que este valor da primeira renda anual, corresponde a

uma mensalidade de 2.500,05€/mês (dois mil e quinhentos euros e cinco cêntimos

mensais), caso seja a renda mensal calculada de forma linear.

Quadro Excel com o cálculo dos valores:

7.2. Cenário B -50 anos


VS = VM x n / 100 = VM x 50 / 100 = 2.460.000,00 € x 50 / 100 = 1.230.000,00 €

VS = 1.230.000,00 € (um milhão, duzentos e trinta mil euros)

VALOR DO DIREITO DE SUPERFÍCIE

Prazo do direito de superfície 25

Bonificação considerada na avaliação Não foi considerada

Valor do direito de superfície - VS = 615.000,00 €

Canon superficiário (renda anuais):

r 0,16%

i -0,2620%

2,0000%

1,7380%

C=(1+r)/(1+i) = 0,984489571

R1 (renda do 1º ano) = 30.000,55 €

Renda Mensal = 2.500,05 €



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Sendo:








R1 = 35.789,16 €/ano

(trinta e cinco mil, setecentos e oitenta e nove euros e dezasseis cêntimos anuais)


uma mensalidade de 2.982,43€/mês (dois mil, novecentos e oitenta e dois euros e quarenta

e três cêntimos mensais).



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Quadro com o cálculo dos valores:

7.3. Cenário C - 75 anos


VS = VM x n / 100 = VM x 75 / 100 = 2.460.000,00 € x 75 / 100 = 1.845.000,00 €

VS = 1.845.000,00 € (um milhão, oitocentos e quarenta e cinco mil euros)







Valor do direito de superfície - VS = 1.230.000,00 €


r 0,16%

i -0,2620%

2,0000%

1,7380%

C=(1+r)/(1+i) = 0,984489571

R1 (renda do 1º ano) = 35.789,16 €




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Sendo:








R1 = 42.171,34 €/ano

(quarenta e dois mil, cento e setenta e um euros e trinta e quatro cêntimos anuais)


uma mensalidade de 3.514,28€/mês (três mil, quinhentos e catorze euros e vinte e oito

cêntimos mensais).



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Quadro com o cálculo dos valores:

8. Pressupostos

Na determinação do valor do direito de superfície, foram assumidos alguns pressupostos a

reter:

i. Imóvel como devoluto;

ii. No estado de conservação em que se encontra;

iii. A área de construção é a existente atualmente, não

foi considerada a possibilidade de aumento da

superfície de pavimento;

iv. As cérceas predominantes na avenida são mais

elevadas, pelo que um cenário futuro de potencial

aumento da área de construção, implica uma revisão

do valor do direito de superfície;

v. Encargos com a manutenção do imóvel, por conta

do futuro superficiário.




Valor do direito de superfície - VS = 1.845.000,00 €


r 0,16%

i -0,2620%

2,0000%

1,7380%

C=(1+r)/(1+i) = 0,984489571

R1 (renda do 1º ano) = 42.171,34 €




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9. Conclusão

Com base nas características da propriedade, nos métodos de avaliação indicados e na

proposta em vigor para o cálculo do valor do direito de superfície, os valores ficam:

Pedro Quirino Rosa

Lisboa, 2017-07-07

Cenário A – 25 anos

Valor do Direito de Superfície (25 anos) = 615.000,00€

(seiscentos e quinze mil euros)

Renda anual (1º ano) = 30.000,55€/ano (2.500,05€/mês)

(trinta mil euros e cinquenta e cinco cêntimos anuais)

Cenário B – 50 anos

Valor do Direito de Superfície (50 anos) = 1.230.000,00€

(um milhão, duzentos e trinta mil euros)


(trinta e cinco mil, setecentos e oitenta e nove euros e dezasseis cêntimos

anuais)

Cenário C – 75 anos

Valor do Direito de Superfície (75 anos) = 1.845.000,00€

(um milhão, oitocentos e quarenta e cinco mil euros)


(quarenta e dois mil, cento e setenta e um euros e trinta e quatro cêntimos

anuais)

direito de superfÍcie justificaÇÃo de valor€¦ · o valor de mercado do edifício, e o valor...

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