dinÂmica do desenvolvimento urbano e ordenamento … · minha casa, minha vida x uso do solo...

SUBSECRETARIA DE URBANISMO

Coordenadoria Geral de Planejamento e Projetos

Gerência de Normas e Informações Urbanísticas

DINÂMICA DO DESENVOLVIMENTO URBANO E ORDENAMENTO

TERRITORIAL Gerência de Normas e Informações Urbanísticas – SMU/SUBU/CGPP/GNIU

Maio 2019

GERÊNCIA DE NORMAS E INFORMAÇÕES

URBANÍSTICAS - GNIU

Legenda

Ferrovia

! ! metrovia

Vias Principais

Permanece Não Urbanizada

Tornou-se Urbanizada

Tornou-se Não Urbanizada

Permanece Urbanizada

Áreas Urbanizadas e Não Urbanizadas 2004 - 2016

Fonte:

Mapeamento Uso do Solo, IPP 2004 - 2016



Legenda

Faixas de Renda

!( 1

!( 2

!( 3

Permaneceram áreas não urbanizadas

Novas áreas urbanizadas

Novas áreas não urbanizadas

Permaneceram áreas urbanizadas

Minha Casa, Minha Vida x Uso do Solo

Fonte:

Mapeamento Uso do Solo, IPP 2004 - 2016

Distribuição das Licenças 2009 - 2017 Terminal Central do Brasil



Legenda

! USO MISTO

! USO NÃO RESIDENCIAL

! USO RESIDENCIAL

Áreas de Influência das Principais Conexões de Transporte Unidades Licenciadas 2009 - 2017



HUBS UNIDADES %

Total Município 285 519 -

Total nas Áreas de Influência dos Principais Hubs 33 459 11,7%

Taquara / Terminal Bandeira Brasil 5 984 17,9%

Méier 4 552 13,6%

Vicente de Carvalho 4 394 13,1%

Central do Brasil 4 299 12,8%

Terminal Campo Grande 2 739 8,2%

Madureira-Manaceia / Terminal Paulo da Portela 2 499 7,5%

Terminal Santa Cruz 2 381 7,1%

Bonsucesso 2 215 6,6%

Terminal Jardim Oceânico 1 490 4,5%

Pavuna 1 378 4,1%

Siqueira Campos 920 2,7%

Terminal Alvorada 546 1,6%

Deodoro 62 0,2%

* Foram consideradas as l icenças com área igual ou superior a 800m²

UNIDADES TOTAIS LICENCIADAS NAS ÁREAS DE INFLUÊNCIA (R=1500m) DOS

HUBS DE TRANSPORTE DE ALTA CAPACIDADE - 2009 A 2017*

Legenda

UNIDADES LICENCIADAS

62

63 - 920

921 - 1490

1491 - 2499

2500 - 2739

2740 - 4552

4553 - 5984



Análise das licenças 2013 sem habite-se até março de 2018

SEM HABITE-SE 2 525 459m²

Hipóteses:

Subnotificação /

Pequenas áreas

Tipo de Licença

• Subnotificação - pequenos empreendimentos ou unifamiliares (só na hora de vender...)

Empreendimentos com área maiores ou iguais a 10 mil m² somam

1 627 711 m² ou 64% dos sem habite-se, e correspondem a 43 licenças

• Tipologia das licenças (Legalização de construção ou licenças de construção) com área maiores ou iguais

a 10 mil m²

Legalização de construção = 62 115 m²

Licenças de construção = 1 471 252 m² (80% dos acima 10 mil ou 58% dos sem habite-se). Desse número,

837 547m² correspondem a grupamentos. (57%)

ÁREA TOTAL LICENCIADA EM 2013 5 951 075 m²



No prosseguimento das análises serão levantados os

seguintes tópicos:

Identificação dos empreendimentos sem habite-se;

Motivos;

Se parou ou se esta em tramitação;

Razões da paralisação;

Identificação dos empreendimentos MCMV.

Exemplo: “Tinguizão” parou em 2010 na aprovação do PAL, em 2018 retomou a análise na comissão da AP5

Análise das licenças 2013 sem habite-se até março de 2018 Próximos Passos

Área (m²) Total Licenciada 1980 - 2018



0

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

5 000 000

6 000 000

7 000 000

1980 82 84 86 88 1990 92 94 96 98 2000 02 04 06 08 2010 12 14 16 2018

Evolução da Área (m²) Total Licenciada - 1980 - 2018

58%

38%

4%

Uso - 2019

residencial não residencial misto

68%

31%

1%

Uso - 2018

residencial não residencial misto

Evolução Mensal de licenças 2018



Evolução

Mensal da

Área

Licenciada

em 2018

Evolução

Mensal do

Número de

Unidades

Licenciadas

2018

Área Total Licenciada 2008 - 2018



Área total licenciada ( m² )

até 10 mil

mais de 10 mil até 50 mil




mais de 500 mil

Sem ocorrência

2008 - 2018

Total de Unidades Licenciadas 2009 - 2018



Unidades licenciadas

101 a 500

501 a 1000

1001 a 3000

3001 a 5000

51 a 100

0

até 50

mais de 5000

2009 - 2018

Total de Área Licenciada 1º Trimestre 2019



Destaques Licenciamento 1º Trimestre 2019



AP BairroNº de

UnidadesÁrea (m²) Faixa MCMV

2 273 144 123

2 Andaraí 103 6 965 3

3 Água Santa 240 32 878 3

3 Pavuna 440 22 881 1,5 a 2

4 Recreio dos Bandeirantes 382 18 219 1,5 a 2

5 Campo Grande 168 11 260 2

5 Campo Grande 260 12 420 2

5 Campo Grande 500 26 173 1,5 a 2

5 Cosmos 180 13 327 1,5 a 2

Muzema Embargos e Intervenções



AEIS SMU

AEIS SMH

Embargos

Morar Carioca

Autos de Infração

Bairro Maravilha

Sondagem da Construção FGV IBRE – Abril, 2019





Áreas de Ocupação não Regular (Favelas, AEIS e Loteamentos Irregulares)

Fonte:

Favelas – Mapeamento Uso do Solo, IPP – 2016

AEIS – Legislação Bairro a Bairro – 2018

Loteamentos – Sistema SABREN – 2010

Unidades de Conservação - SNUC




Fonte:





0

200 000 000

400 000 000

600 000 000

800 000 000

1000 000 000

1200 000 000

1400 000 000

Rio de Janeiro AP 1 AP 2 AP 3 AP 4 AP 5

Área Total 1204 147 585 34 395 283 100 433 728 203 491 307 293 782 990 572 044 278

Total em Áreas Irregulares 110 003 884 2 849 144 5 345 808 26 122 351 14 620 219 61 066 363

Áre

a Te

rrit

ori

al (

m²)

Área Territorial das Áreas Ocupadas Irregularmente

8% 5% 11%

13% 5%

9%



Fonte:





0

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

5 000 000

6 000 000

7 000 000

Rio de Janeiro AP 1 AP 2 AP 3 AP 4 AP 5

Total de Habitantes 6 315 798 295 387 1 008 563 2 398 540 908 014 1 705 294

Total em Áreas Irregulares 1 800 441 98 256 175 134 700 364 260 981 565 706

Tota

l de

Hab

itan

tes

Total de Habitantes em Áreas Ocupadas Irregularmente

29%

29%

29% 33%

17%

33%




Fonte:





Rio de Janeiro* APs 1, 2 e 3* AP 4 AP 5

Área Construída Total 258 662 970 80 743 545 75 726 538 102 192 887

Total em Áreas Irregulares 49 320 878 8 349 082 11 332 662 29 639 134

Em Favelas 24 099 316 6 934 052 7 751 798 9 413 466

Em AEIS 22 407 682 5 408 248 4 997 080 12 002 354

Em Loteamentos 23 575 397 523 639 3 447 846 19 603 911

Áre

a C

on

stru

ída

(m²)

Total de Área Construída nas Áreas Ocupadas Irregularmente


10%

29%

15%

19%

Desenvolvimento Urbano



Fontes Alternativas de Recursos - Mais valias urbanas

A recuperação de mais valias se refere a recuperação pelo Estado/Poder

Público dos incrementos no valor do solo (ganhos imerecidos ou, mais

valias) gerada por ações diferentes do investimento direto realizado pelo

proprietário

Instrumentos onerosos para financiar a cidade, ordenar o território e

controlar o uso e a ocupação do solo




Lote ocupado na periferia determina os preços da cidade

Acessibilidade e Infraestrutura - Investimentos

A maior demanda por moradias faz com que se ocupe terrenos cada vez

mais distantes aumentando as vantagens dos terrenos melhor localizados

Os custos de investimentos em infraestrutura não se transferem diretamente aos

preços. O incremento do valor da terra depende da escassez relativa dos

serviços




Recuperação de Mais

Valias como mecanismo

de neutralização das

distorções produzidas

pelas externalidades sobre

os preços

Um aumento na densidade aumenta ou diminui

os preço do solo?

Uma externalidade acontece quando o valor de um lote é impactado pelo uso

que se faz no lote adjacente.

Ou seja quando uma atividade econômica causa um custo ou um benefício

externo a uma outra (terceira) parte não participante da transação econômica.

Ex: um botequim impõe um custo por sua estética aos vizinhos, mas a

instalação de um parque pode aumentar o valor das propriedades adjacentes.

Externalidades




Expectativas

Ambiente construído - Capital fixo

Alto valor unitário

• Residências 3 a 5 vezes a renda familiar

• Imóveis 2 a 3 vezes o PIB

• Obras públicas – Onerosa

Imóvel

• Não se move fisicamente sem demolir

• Custo de demolição • Infraestrutura –

restringe usos

• Lenta depreciação > 50/100 anos 2% a.a.

• Poucos imóveis se valorizam com a idade

Introduzir a dimensão tempo no

entendimento sobre a formação

dos preços do solo.




Efeito do imposto sobre o valor do solo

sobre seu preço de mercado

Quanto mais alta a alíquota do

imposto sobre o valor do solo mais

baixo é o valor de mercado do solo

Imposto sobre o valor da terra

*É neutro

*Não distorce as decisões econômicas

*Não gera perda

*Não afeta o uso do solo

*Não afeta o ‘timing’ da ocupação

*Reduz a especulação com a terra

*Incide inteiramente sobre o proprietário.

*Não é transferido para os preços



Panorama Rio

- IPTU Progressivo sem regulamentação até o momento

- Introdução de normas autoaplicáveis

- Iniciativas em nível metropolitano e nacional para o acesso a terra

- Ordenamento do território

- 1992 – Plano Diretor Decenal

- 2011 – Plano Diretor Sustentável

- 2019 – Revisão Plano Diretor em

andamento



Perspectivas

• A questão da Gestão das operações/iniciativas que visam a captura de mais

valias e contrapartidas urbanas desde sua implementação;

• Os aspectos técnicos dessas operações/iniciativas;

• Os aspectos redistributivos dessas operações/iniciativas;

• (Re) Ajustes necessários a serem feitos.

The Economist

As distorções na valorização

do solo e o PIB



Perspectivas

Área consolidada x área não consolidada

Área adensável x área não adensável

Áreas Protegidas

Áreas de Especial Interesse, em particular interesse social

O ordenamento da área urbanizada se combina com instrumentos como a definição de um

IAT mínimo, por exemplo, e o financiamento da cidade se faz a partir da cobrança de outorga

onerosa no caso de se construir a mais do que o mínimo permitido;

Fim da gratuidade de construção na área adensável para investimento na cidade, em

especial nas áreas de proteção e nas áreas de especial interesse social.

Os instrumentos de

financiamento da cidade podem

se associar ao ordenamento do

território, assumindo também

uma característica redistributiva.



Situação Atual e Situação Projetada



Comportamento e Tendência do Uso e Ocupação do Solo

AP Por Totais de m² Construído Por Uso e Ocupação do Solo

1, 2 ConsolidadaAproveitamento de terrenos com características especiais e

transformação de uso; Pouca renovação urbana.

3 Adensamento uniforme; Saturação territorial; VerticalizaçãoTransformações de uso dentro de áreas urbanas; Demolições;

Renovação urbana

4 Expansão territorial (Média); Adensamento concentrado (Alta) Novas áreas urbanizadas; Expansão urbana

5 Expansão territorial (Alta); Adensamento concentrado (Média) Novas áreas urbanizadas; Expansão urbana (Intensa)

Diagnóstico e Tendências



Co

nce

ito

s n

ort

ead

ore

s d

e o

rden

amen

to t

erri

tori

al

Área Consolidada

Adensável

Não Adensável

Área Não Consolidada

Adensável

Não Adensável

Definição de Conceitos – Ordenamento Territorial (Em estudo)



Área Consolidada

Alta densidade construída

Alta densidade demográfica

Idade de edifícios > 30 anos

Licenciamento predominante de modificação com

acréscimo

Com acesso a infraestrutura

Área Não Consolidada

Baixa densidade construída

Baixa densidade demográfica

Idade de edifícios < 30 anos

Licenciamento predominante de licenças

de obra

Sem acesso a infraestrutura ou acesso

ineficiente

Áreas não urbanizadas

Área Adensável

Baixa densidade construída

Com acesso a infraestrutura

Ao longo dos grandes corredores viários

Proximidade às estações de transporte

Variáveis quanto a estrutura fundiária

Área Não Adensável

Alta densidade construída

Alta densidade demográfica

Contidas em áreas protegidas e/ou de

impacto

Acima da cota 100m

Sem acesso a infraestrutura

Distante transporte

Risco geotécnico

Ausência de equipamentos e serviços

públicos

Definição de Conceitos – Ordenamento Territorial (Em estudo)



Uso e Ocupação do Solo

Fonte:

Mapeamento Uso do Solo, IPP – 2016



Principais Corredores de Transporte

Fonte:

Base geográfica, IPP - 2019

Principais Corredores, IBGE - 2010



Área Construída por Hectare por Bairros

Fonte:

Restituição de Imagens, IPP – 2000 e 2013

Habite-se, SISLIC – 2001 a 2013



Pessoas Residentes por Hectare por Bairros

Fonte:

Censo Demográfico, IBGE - 2010



Pessoas Residentes por Hectare em Áreas Residenciais

Fonte:





Área Construída por Habitante em Áreas Residenciais

Fonte:


Restituição de Imagens, IPP – 2000 e 2013

Habite-se, SISLIC – 2001 a 2013





Fonte:







Áreas Protegidas

Fonte:

Legislação Bairro a Bairro – 2019



Susceptibilidade a Deslizamentos e Alagamentos

Fonte:

Susceptibilidade escorregamentos, GEORIO

Vulnerabilidade à elevação do nível médio do mar (ENMM), IPP -

2012



Idade das Edificações


URBANÍSTICAS - GNIU Equipe GNIU: Eugênia Vitória Camera Loureiro - Gerente Felipe Coriolano Siqueira Gustavo de Abreu Barreto Pedro Renault de Barros Correia

Página Internet: http://www.rio.rj.gov.br/web/smu/informacoes-urbanisticas Link Legislação Bairro a Bairro: http://mapas.rio.rj.gov.br/ Link Busca Fácil: http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/index.asp Telefone: 2273-6642



http://www.rio.rj.gov.br/web/smu/informacoes-urbanisticas



http://mapas.rio.rj.gov.br/

http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/index.asp

dinÂmica do desenvolvimento urbano e ordenamento … · minha casa, minha vida x uso do solo...

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