didÁtico parecer tÉcnico

Avenida Brasil, 8247, Centro, Cascavel – Paraná Fones (45) 3037-2714 (45) 9833-3461

1 [email protected]

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CÍVEL DE MUNICÍPIO – PR

AUTOS: 0002491-79.2015.8.16.0083

Luciano Andrey Schädler, Engenheiro Civil, Professor Universitário de graduação e pós graduação, na condição de Assistente técnico da parte REQUERIDA EMP. TEC. E CONSTRUÇÕES LTDA, vem, por meio deste, mui respeitosamente:

Apresentar

PARECER

TÉCNICO

DE

ENGENHARIA


2 [email protected]

SUMÁRIO

1. PRELIMINARES 3

2. OBJETO DOS TRABALHOS 3

3. LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS 3

4. PADRÃO CONSTRUTIVO DO EMPREENDIMENTO SEGUNDO A NBR 12721 6

5. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DOS AUTORES 6

6. ANÁLISE E COMENTÁRIOS ACERCA DO PARECER TÉCNICO FORNECIDO PELO

ENG. REQUERENTE 6

7. ANÁLISE E COMENTÁRIOS ACERCA DA PROPOSTA N. 531 FORNECIDO PELO ENG.

REQUERENTE 74

8. CONCLUSÕES 78


3 [email protected]

1. PRELIMINARES

Trata-se de ação ordinária com pedido liminar, proposta por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO

REQUERENTE em face de REQUERIDA ________________________

____________________________LTDA.

Os autores alegam danos nas áreas comuns do condomínio supra e responsabilização pelos

mesmos da ré.

Vistoriei a edificação e eventuais danos vícios construtivos, examinei documentos à luz do

acervo normativo, da legislação pertinente, de instrumentos formais administrativos.

2. OBJETO DOS TRABALHOS

Os trabalhos tiveram por base as informações existentes nos Autos, inspeções “in loco” na

edificação objeto desse parecer, medições, levantamentos entrevistas, requerimentos aos

órgãos competentes, sendo seguidos tópicos emanados pelas normas técnicas brasileiras.

3. LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Rua ___________________________.

___________________________– Paraná


4 [email protected]


5 [email protected]


6 [email protected]

4. PADRÃO CONSTRUTIVO DO EMPREENDIMENTO SEGUNDO A NBR 12721

Segundo os parâmetros utilizados para enquadramento do CUB “Especificações dos

acabamentos do projeto-padrão conforme a ABNT NBR 12721:2006”, a edificação objeto

desse parecer enquadram-se como:

Entre R8-N e R8-A

5. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DOS AUTORES

O pedido dos autores IMPROCEDE jurídica e tecnicamente, conforme restará demonstrado

ao longo desse trabalho.

6. ANÁLISE E COMENTÁRIOS ACERCA DO PARECER TÉCNICO FORNECIDO PELO ENG.

REQUERENTE

Foi juntado ao processo o parecer técnico intitulado:

LAUDO TÉCNICO DAS PATOLOGIAS ENCONTRADAS EM

INSPEÇÃO ÀS ÁREAS COMUNS DO CONDOMÍNIO.

Autor:

REQUERENTE

Engenheiro Civil

CREA – ______________/D

Endereço do edifício: Rua ________________ .

______ - Cep. MUNICÍPIO – Paraná

O Eng. REQUERENTE ______________ em seu parecer técnico, forneceu inúmeras

informações, as quais tecerei considerações, jamais com o intuito de enfrentamento ou

contrariedade, mas visando o entendimento e a cooperação. Com o intuito de facilitar a

compreensão dessas exposições, os trechos extraídos do laudo do Eng. REQUERENTE estão

em preto, e, meus comentários, em azul.


7 [email protected]

FACHADAS:

Representadas pelas fotos 03 à 60 do anexo I

1. Houveram várias alterações nas cores dos rejuntes aplicados nas fachadas. Este fato fica

muito evidente quando se olha para as regiões onde as cerâmicas azuis foram assentadas.

Isso demonstra falhas na administração da obra, que não orientou os funcionários da

construtora a aplicar sempre o rejunte de cor específica para cada cor de cerâmica, como era

de se esperar. Isso fica evidenciado nas fotos 09, 10 e 54.

CONSIDERAÇÕES:

O serviço de colocação de pastilhas não foi executado pela REQUERIDA. O serviço previsto

em contrato e, previsto no memorial descritivo era PINTURA. A imagem abaixo foi extraída

do Memorial Descritivo.

O condomínio decidiu que substituiria a pintura pelo revestimento com PASTILHAS

CERÂMICAS.

Alguns condôminos se posicionaram contra essa medida, como faz prova o e-mail abaixo:


8 [email protected]

Não cabia à REQUERIDA questionar essa decisão, pois o regime contratado era de

ADMINISTRAÇÃOi. O condomínio contratou a empresa que executou o revestimento das

fachadas. Era o condomínio quem pagava os serviços de execução do pastilhamento. A

responsabilidade técnica, nesse caso, cabe à empresa que executou os serviços, ou até

mesmo, à empresa que executava as limpezas, pois, alguns procedimentos, tais como

utilização de produtos ácidos ou muito alcalinos ou ainda de hidrojateamento, encerram o

período de garantia. Vejamos o “Manual de Garantias”, documento desenvolvido pelo

Sinduscon-PA, com base na norma NBR 5674/99:

Analisemos os cuidados necessários:

O mesmo documento preceitua a periodicidade de inspeção:


9 [email protected]

E ainda prescreve situações que acarretam perda da garantia:

Entre os fatores que provocam perda da garantia, temos reformas e limpeza que utilize

aplicação de produtos abrasivos e alcalinos. A imagem abaixo é de recibo emitido por

autônomo que efetuou limpeza e reforma no revestimento de pastilhas.


10 [email protected]

Da mesma forma que na fachada, no hall de entrada o condomínio também efetuou

interferências, conforme fazem provas os recibos abaixo:



Os recibos acima se referem ao Contrato de Empreitada firmado entre o Condomínio e

terceiros.

O contrato acima faz prova de que houve interferência na obra tal qual como foi entregue

originalmente.



Vejamos trecho extraído de documento intitulado: “Manual do proprietário”1:

E ainda:

Além disso, o condomínio teria contratado pessoa física/jurídica para realizar assentamento

de pastilhas cerâmicas na fachada. Além de terem incorrido para a perda do direito de

cobrança sobre eventuais danos, ainda restou configurado o exercício ilegal da engenharia,

pois esse serviço é exclusivo de empresas/profissionais que tenham registro no CREA/PR. A

Lei n. 5.194, que regulamenta a profissão de engenharia assim prescreve:

E, ainda, o CREA-PR, em decorrência do ato 02/2006 do Confea:

1 Esse manual não foi fornecido pela REQUERIDA. Se trata de manual utilizado em empreendimento

realizado no estado de Santa Catarina.



Não há que se falar de responsabilização da REQUERIDA, pois o regime de Contratação, para

acabamentos, era de ADMINISTRAÇÃO.

O regime de Administração diferencia-se do regime de Empreitada Global. No regime de

Administração, a mão de obra é responsabilidade da Contratante. Extraímos do site

http://www.felsberg.com.br/contrato-de-construcao-pelo-regime-de-administracao-ou-a-

preco-de-custo/

Logo, a Contratação de empresa sem registro no CREA para efetuar colocação ou reforma

na fachada, acarreta em Exercício ilegal da profissão.

A decisão abaixo é do Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura que responsabilizou o

síndico por exercício ilegal da profissão.

http://www.felsberg.com.br/contrato-de-construcao-pelo-regime-de-administracao-ou-a-preco-de-custo/

http://www.felsberg.com.br/contrato-de-construcao-pelo-regime-de-administracao-ou-a-preco-de-custo/



E, ainda, o CREA-PR, em decorrência do ato 02/2006 do Confea:

A atividade de Reforma de edificações e/ou adaptação de fachada necessita de

profissional/empresa com registro no CREA. Seu descumprimento pode acarretar em multa:



http://www.sindiconet.com.br/27523/6/TiraDuvidas/Juridico/O-condominio-pode-ser-

responsabilizado-por-exercicio-ilegal-de-engenharia-por-contratar-pintores/?qs=1

Não se trata de simples pintura, mas de construção ou reformas de fachadas, que implica

em serviços de alta periculosidade.

Convicto da tese de responsabilização do condomínio por exercício ilegal da profissão,

requeri ao CREA-PR, posicionamento acerca da situação em tela. Vejamos a tratativa:

http://www.sindiconet.com.br/27523/6/TiraDuvidas/Juridico/O-condominio-pode-ser-responsabilizado-por-exercicio-ilegal-de-engenharia-por-contratar-pintores/?qs=1

http://www.sindiconet.com.br/27523/6/TiraDuvidas/Juridico/O-condominio-pode-ser-responsabilizado-por-exercicio-ilegal-de-engenharia-por-contratar-pintores/?qs=1



O CREA-PR respondeu:

Logo, resta inconfundível a hipótese de que, o condomínio deva ser responsabilizado

tecnicamente pelo exercício ilegal da profissão.

O condomínio tentou imputar a culpa pelos danos do pastilhamento à Construtora, porém,

o preposto dessa, manifestou-se expressamente em contrário. Vejamos a ata da reunião

realizada dia 25 de junho de 2013:

O posicionamento do preposto da REQUERIDA, Senhor Eduardo, com relação ao

pastilhamento (item7), é de que não cabia à Contratada (REQUERIDA) realizar os serviços

pretendidos pela Contratante (Condomínio).



....porém afirmou que a Construtora entende que a parte dela já foi feita...Se todo acima

não bastar, resta ainda tratar da decadência. A primeira reclamação feita pelo condomínio

à REQUERIDA foi realizada em Janeiro de 2013.

Os serviços foram prestados entre Janeiro e Março de 2012. Vejamos o quadro resumo das

notas fiscais:

E a reclamação foi realizada em:

NOTAS FISCAIS

ARQUIVO NÚMERO DATA EMIS. EMITENTE PRODUTO UD QTDE R$ UM. R$ TOTAL

nf 8.651-1 27/03/2012 TECNOCOLA AC-I 20KG TECNOSOFT SC 99,00 4,51 446,49

nf3 7.840-1 22/02/2012 TECNOCOLA AC-II 20KG TECNOSOFT SC 240,00 10,83 2.599,20

nf9 7.630-1 10/02/2012 SAINT-GOBAIN AC-I 20KG TECNOSOFT SC 99,00 4,25 420,75

nf9 7.630-1 10/02/2012 REJUNTE CINZA CLARO 1KG SC 10,00 23,58 235,80

nf11 7.074-1 20/01/2012 SAINT-GOBAIN AC-II 20KG TECNOSOFT SC 320,00 10,83 3.465,60

nf12 6.976-1 17/01/2012 SAINT-GOBAIN AC-I 20KG TECNOSOFT SC 99,00 4,25 420,75

nf13 41.547-4 24/01/2012 CECRISA CER. 20X20 QUARTER AZUL m² 943,92 16,90 15.952,25



nf16 41.137-4 14/01/2012 CECRISA CER. 20X20 QUARTER CINZA m² 857,28 14,55 12.473,42

nf21 41.138-4 14/01/2012 CECRISA CER. 20X20 QUARTER CINZA m² 943,92 14,55 13.734,04



O Alvará de Habite-se fornecido pela PMMM data de 18/07/2012 e abrange o alvará de

construção n. ___/2008 para o edifício, com área de ______,47m² e o alvará de construção

n. ___/2012, relativo à ampliação, com área de __,75m². A inicial também comprova que a

entrega da totalidade do edifício ocorreu em “meados de 2012”2.

No documento intitulado “ATA 01 CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO”, que data de 18 de

dezembro, nada cita a respeito de reclamações ou defeitos. Portanto, resta comprovado

que, todos os defeitos tratados pela legislação como vícios aparentes, nessa ocasião já

estavam fulminados pelo instituto da decadência.

2 Trecho extraído da página 02 da Petição Inicial



Da mesma forma, em 13 de janeiro de 2013, ocorreu nova reunião, onde, igualmente, não

se registrou nenhuma reclamação acerca de danos aparentes. Nessa data, já se passara,

praticamente, seis meses.



Somente em 25 de janeiro é que há registro documental onde se registra a reclamação do

serviço de assentamentos de pastilha na fachada. Dano aparente, segundo as fotografias

apresentadas no parecer do Eng. REQUERENTE.

Logo, decorreram no mínimo dez meses de fato e seis meses a contar da data do habite-se,

da entrega dos serviços de revestimento da fachada até que fosse realizada a formalização

da reclamação.

Vejamos a tratativa do CDC (Código de Defesa do Consumidor):

Noventa dias, seja para vício aparente, seja para vício oculto.

Assim, mesmo que fosse imputada a culpa à Construtora, o que já figura como distorção,

pois não foi ela quem realizou a execução desses serviços, o direito à cobrança estaria

abarcado pelo instituto da decadência.

É importante trazer à baila, aprofundamento sobre a matéria temporal. Quando se trata de

prazos de garantias, prazos decadenciais ou prazos prescricionais devemos inicialmente

separar cada instituto separadamente para que possamos situar cronologicamente os fatos

e suas consequências. Elaborei o quadro abaixo:



GARANTIAS CÓDIGO CIVIL-lei n. 10.406/2002 CDC-lei n. 8.078/1990

ESTÉTICOPAGOU-PERDEU (ART. 614 §1°) OU 30

DIAS APÓS VERIFICAÇÃO (ART. 614

7a180 dias, se convencionado (Art 18

§2°, art. 50 e art. 107)

APARENTE FUNCIONAL -7a180 dias, se convencionado (Art 18

§2°, art. 50 e art. 107)ESTRUTURAL 5 ANOS/ART. 618 -

ESTÉTICO -7a180 dias, se convencionado (Art 18

§2°, art. 50 e art. 107)

OCULTO FUNCIONAL -7a180 dias, se convencionado (Art 18

§2°, art. 50 e art. 107)ESTRUTURAL 5 ANOS/ART. 618 -

DECADÊNCIAS CÓDIGO CIVIL CDC

ESTÉTICOPAGOU-PERDEU (ART. 614 §1°) OU 30

DIAS APÓS VERIFICAÇÃO (ART. 614 90 dias (art 26-II)

APARENTE FUNCIONAL - 90 dias (art 26-II)

ESTRUTURAL 180 DIAS/ART. 618 § ÚNICO -

ESTÉTICO - 90 dias (art 26-II)

OCULTO FUNCIONAL - 90 dias (art 26-II)

ESTRUTURAL 180 DIAS/ART. 618 § ÚNICO -

PRESCRIÇÕES CÓDIGO CIVIL CDC

ESTÉTICO 10 anos (art. 205) 5 ANOS (ART. 27)

APARENTE FUNCIONAL 10 anos (art. 205) 5 ANOS (ART. 27)

ESTRUTURAL 10 anos (art. 205) 5 ANOS (ART. 27)

ESTÉTICO 10 anos (art. 205) 5 ANOS (ART. 27)

OCULTO FUNCIONAL 10 anos (art. 205) 5 ANOS (ART. 27)

ESTRUTURAL 10 anos (art. 205) 5 ANOS (ART. 27)



O quadro acima traz, de forma clara e resumida, o posicionamento legal sobre os prazos.

A próxima consideração efetuada pelo Eng. REQUERENTE ______________ foi:

2. Foi constatada a falta de cerâmica em algumas regiões das fachadas, o que nos sugere

que estas cerâmicas se desprenderam das fachadas, devido provavelmente, à utilização da

argamassa colante após o seu tempo em aberto. Tempo em aberto é o período de tempo

que pode variar para cada fabricante de argamassa colante, mas, que deve ficar próximo a

20 minutos. Se, este período de tempo não for respeitado, e a cerâmica for assentada após

os 20 minutos do tempo em aberto, forma-se um filme de cor cinza claro na superfície dos

cordões da argamassa, impedindo que o processo de adesão da argamassa colante com a

cerâmica, se processe de maneira confiável e segura. Isso fica evidenciado nas fotos 33, 40

e 55.

CONSIDERAÇÕES:

Como já foi exaustivamente registrado, a atribuição da responsabilidade técnica não cabe à

REQUERIDA, que não executou os serviços. Além disso, a própria limpeza, caso tenha

utilizado produto químico, pode ter comprometido a qualidade do rejunte, e, em

consequência disso, a aderência da pastilha ao substrato.

3. Ainda, devemos considerar, que a argamassa colante que a construtora deveria ter

utilizado é a argamassa ACII. Esta argamassa tem características próprias para suportar

dilatações térmicas e gradientes térmicos, comuns em dias de sol, seguidos por

resfriamentos bruscos de temperatura.

CONSIDERAÇÕES:

Apesar de o Condomínio ter fornecido a mão de obra, quem forneceu os materiais foi a

REQUERIDA. Foram fornecidos 560 sacos de 20 Kg de Argamassa AC-II. Vejamos a notas fiscal

7.840-1



E, a nota fiscal 7.074-1



4. Outro fator a ser considerado, é a qualidade do emboço externo que deveria garantir a

ponte de adesão com a argamassa. Conforme o que prevê a NBR 8214 da ABNT, o traço

recomendado seria o que garante um consumo médio de cimento próximo dos 150 quilos

por metro cúbico de argamassa, com traço de 1:1:6 (cimento, cal hidratada e areia). Ainda,

conforme o que afirma a NBR 8214 da ABNT, vale lembrar, que o emboço necessita de um

intervalo de tempo para a sua cura, superior a 14 dias. Este período de tempo poderá ser

maior, conforme o acréscimo na espessura da argamassa aplicada. Antes deste prazo, o

processo de adesão da argamassa colante poderá ficar prejudicado, devido à evaporação da

umidade interna da argamassa do emboço que costuma carregar sais minerais e depositá-

los na superfície externa do emboço.

CONSIDERAÇÕES:

O Eng. REQUERENTE descreve com propriedade informações da NBR 8214. Entretanto,

depois de executado o emboço, sua eficiência somente pode ser aferida com ensaios, e,

mesmo assim, como uma razoável margem de erros.

5. Não ficou evidenciada nas fachadas, a criação de juntas de dilatação conforme o que

prevê a NBR 13755 da ABNT, que recomenda a execução de juntas de dilatação superficial

em fachadas com áreas iguais ou superiores a 24m², ou quando a fachada tiver comprimento

igual ou superior a 6 metros. Isso fica evidenciado nas fotos 29 e 31.

CONSIDERAÇÕES:

O Eng. REQUERENTE provavelmente se refere às juntas de dessolidarização, que estavam

previstas na NBR 13755 a cada 3,0m na horizontal e, a cada 6,0m na vertical.

Juntas de dilatação são tema de outra norma, a NBR 6118, que assevera:



30,00 metros

6. Também pude constatar a falta de alinhamento vertical das faixas de rejunte, o que

evidencia falhas no acompanhamento e fiscalização dos serviços, e a falta de preparo da

mão de obra que executou o trabalho. Isso fica evidenciado nas fotos 05 e 07.

CONSIDERAÇÕES:

Vício aparente fulminado pela decadência e, executado por empresa diversa da REQUERIDA.

Mesmo assim, o Eng. REQUERENTE, enquanto assistente técnico do Condomínio pode fazer

todos os comentários técnicos que julgar necessário, porém, afirmar que há “falhas no

acompanhamento e fiscalização dos serviços, e a falta de preparo da mão de obra que

executou o trabalho” invade a esfera subjetiva quanto ao trato da metodologia de

construção da empresa. Tal afirmativa fere preceitos determinados pelo Conselho de Ética

do CREA-PR, que estabelece:



b. referir-se preconceituosamente a outro profissional ou profissão;

c. agir discriminatoriamente em detrimento de outro profissional ou profissão;

Supor que houve falhas no acompanhamento e fiscalização dos serviços sem que se tenha

acompanhado os serviços é julgamento depreciativo.

7. Em algumas regiões das fachadas, aparecem formações de eflorescências. A eflorescência

é o depósito de sais minerais solúveis em água, que se depositam na superfície do

revestimento cerâmico. Os sais são transportados pelo fluxo de água que atravessa a placa

cerâmica. Este fluxo pode ser decorrente da má execução do rejunte das placas cerâmicas,

trincas e fissuras nas paredes e elementos estruturais, falhas nas vedações das esquadrias,

desprendimento de placas cerâmicas, falha na impermeabilização das áreas molhadas dos

banheiros, possíveis vazamentos nas tubulações hidráulicas, dentre outros. Isso fica

evidenciado nas fotos 37, 39, 41, 42 e 43

CONSIDERAÇÕES:

Nem a execução do pastilhamento da fachada, nem sua limpeza, nem os reparos efetuados

na mesma foram efetuados pela REQUERIDA.

8. Em algumas regiões das fachadas, houve a aplicação de cerâmica com cores diferentes

do padrão escolhido para os revestimentos. Cerâmicas de cor branca onde deveria ser

aplicada a de cor gelo, cerâmica azul escuro brilhante onde deveria ter sido aplicada a de

cor azul acetinado. Isso fica evidenciado nas fotos 10, 11, 12 16, 28, 36, 51, 54, 56 e 57.

CONSIDERAÇÕES:

Nem a execução do pastilhamento da fachada, nem sua limpeza, nem os reparos efetuados

na mesma foram efetuados pela REQUERIDA.

9. Foram constatados pontos de percolação de substâncias provenientes da diluição dos

materiais de impermeabilização com a água das chuvas nas regiões das floreiras. Isso

comprova que existem pontos de falhas na aplicação do rejunte e falhas na aplicação dos

produtos de impermeabilização. Isso fica evidenciado nas fotos 58 e 59.

CONSIDERAÇÕES:

Esse dano, além das causas apresentadas pelo Eng. REQUERENTE, também pode decorrer

de uso inadequado ou ainda falta de manutenção. Somente análises pormenorizadas podem

responder, com satisfatória clareza, essa questão. De qualquer forma, trata-se de vício




A NBR 5674 posiciona-se a respeito da matéria:

Logo, vejamos:

“a) padrões de operação que assegurem a preservação do desempenho e do valor das

edificações ao longo do tempo;



A norma conceitua manutenção rotineira como sendo aquela para a qual somente são

necessários equipamentos e pessoal permanentemente disponíveis nas edificações. E,

ainda, que, as inspeções devem ser feitas em intervalos regulares. E, prossegue, na

realização das inspeções devem ser consideradas as condições de uso e exposição ambiental

relevantes ao desempenho da edificação.



10.Foi constatada que a mureta da divisa com o vizinho da esquerda possui altura de 65 cm.

A altura mínima permitida em divisas deve ser de 180 cm. Além de não observar este

parâmetro construtivo, a pequena altura apresentada nesta mureta transfere a região riscos

de queda por estar com dimensões inferiores à 110 cm, conforme o que consta na norma

NBR – 14718 e conforme Lei Nº 2498/96 art. 173 da ABNT. Foto 49.

CONSIDERAÇÕES:

A NBR 14718 trata de “Guarda-corpos para edificações”. Em nenhuma parte essa norma se

refere a muros.

A altura mínima de 1100 mm é do guarda corpo, mas a norma se refere até a muretas de

200mm de altura.

A Lei Nº 2498/96 art. 173 não é da ABNT, e sim da Prefeitura Municipal de MUNICÍPIO e, em

nenhum trecho refere-se a altura mínima de muros.

Segue a íntegra do art. 173:



O art. 173 trata de terraços, balcões, varandas e outras. Não se trata de muro de divisa.

O Art. 2° da Lei n. 2498/96 – PMMM, inclusive assevera que, muros de divisa com até 1,20m

dispensam a apresentação de ART e de taxas de Alvará, o que, subentende da permissão

para execução com alturas inferiores.

11. Verificada que existe uma parede em alvenaria demolida com sobra de concreto no

terreno do vizinho da esquerda. Esta parede deveria ser reparada, e o excesso de concreto

e restos de madeira deveriam ter sido retirados deste local antes da entrega do edifício pela

construtora. Este fato retrata a falta de cuidado com a obra, má administração dos serviços

e o descaso com a propriedade e patrimônio dos vizinhos. Foto 46.

CONSIDERAÇÕES:



Afirmar que, uma construtora com __ anos de experiência, nenhum registro de falta

disciplinar perante o CREA, atuou com “falta de cuidado com a obra, má administração dos

serviços e o descaso com a propriedade e patrimônios dos vizinhos”, caracteriza infração ao

código de ética da profissão.

12. Constatado tubo de captação de águas pluviais na lateral do muro de divisa mal

posicionado, tendo a sua outra extremidade avançando no terreno do vizinho. Este tipo de

instalação como podemos observar, evidencia a inexistência de sistema de

impermeabilização que impeça a penetração de umidade tanto na laje quanto na alvenaria

da mureta. Além do fato que o tubo que avança no terreno vizinho está totalmente irregular.

Fotos 44 e 45.

CONSIDERAÇÕES:

Tubo de captação de águas pluviais na lateral do muro de divisa mal posicionado não implica

necessariamente em “inexistência de sistema de impermeabilização”.

A afirmativa de irregularidade do tubo que avança no terreno vizinho carece de

fundamentação técnica, e, foi aprovada por vistoria da PMMM.

Isso não quer dizer que não esteja irregular, mas que, caso esteja, a PMMM divide

solidariamente a responsabilidade técnica pelo vício.

13.Foram constatados vários pontos onde ficam evidentes fissuras nos forros de gesso onde

aparecem infiltrações devido à entrada de água da chuva por falhas nos rejuntes das peças

cerâmicas. Fotos 34 e 35.

CONSIDERAÇÕES:

Serviço realizado por sub contratado. Se fosse imputado à Construtora ela teria o direito de

chamar a prestadora de serviços à lide, juntamente com a qual, dividiria a responsabilidade

técnica. De qualquer forma, é dano abarcado pelo instituto da decadência.

CAIXAS D’ÁGUA:




1. Evidenciadas várias fissuras na lajes e vigas da cobertura da caixa d’água. Estas fissuras

são provavelmente ocasionadas pela dilatação térmica. Esta patologia estrutural, foi

agravada pelo fato da construtora ter aplicado imprimação na cor preta, para

impermeabilizar a laje, não tendo o cuidado de proteger a superfície com um contra piso

com função de proteção térmico-mecânica, que teria a função de proteger a camada de

impermeabilização evitando a evaporação dos materiais voláteis e a consequente redução

das características de flexibilidade e da camada de impermeabilização, conforme prevê a

NBR 9574 da ABNT. Fotos 62 até a 69.

CONSIDERAÇÕES:

A NBR 9574 trata fixa as condições exigíveis na execução de impermeabilização, portanto,

ela é pré executiva e não pós. Já a NBR 9575, que aborda o tema sob o enfoque do projeto,

preceitua:

Ao contrário do que sugere o Eng. REQUERENTE, a norma recomenda o mínimo de

intervenção nos revestimentos sobrepostos a ela, com o intuito de se favorecer as

manutenções.

2. Foram verificados vários pontos de oxidação das armaduras das lajes de cobertura da

caixa d’água. Este processo de corrosão pode ter ocorrido pela pequena espessura de

recobrimento de concreto que deveria proteger as armaduras. Ainda, como um segundo

motivador desta patologia, um ao grau de porosidade do concreto acima do normal,

gerando espaços vazios de dimensões microscópicas, mas suficientes para reter e

possibilitar que a umidade do ambiente tenha contato com as superfícies das armaduras

dos elementos estruturais. Fotos 64, 67 e 68.

CONSIDERAÇÕES:



O concreto foi fornecido por concreteira, que divide a responsabilidade técnica. Além do

mais, as fotos não demonstram sinais de que esteja ocorrendo corrosão. O condomínio tem

a obrigação de executar manutenções periódicas. O controle de fissuramento decorrente

de movimentação higroscópica do concreto é de responsabilidade dos usuários. As

espessuras das fissuras parecem estar dentro do limite autorizado pela norma NBR 6118.

3. Foram encontradas fissuras nas paredes de alvenaria, provocadas possivelmente pelo

elevado grau das dilatações térmicas que ocorrem na laje da cobertura das caixas d’água.

As causas destas dilatações já foram descritas anteriormente no item 1 acima. Fotos 71 e

72.

CONSIDERAÇÕES: O controle de fissuração provocadas por movimentação térmica é de

responsabilidade do condomínio. Decorre de parecer emitido em ocasião de vistoria técnica

periódica.

BARRILETE:


1. Evidenciada má execução da fixação das tubulações, as passagens das tubulações pelas

lajes e paredes não receberam o devido preenchimento com argamassa de areia e cimento,

possibilitando a ocorrência de infiltrações, oxidação das armaduras e proliferação de mofo

e bolor devido à umidade. Fotos 74 e 75.

CONSIDERAÇÕES: O assistente utiliza a expressão “má execução”, que difere de “erro de

execução” pelo seu caráter discriminatório. As fotos 74 e 75 apresentam imagens que não

caracterizam patologias. É dano aparente envolvido pelo instituto da decadência.

2. Foi verificado a existência de uma tubulação de combate e prevenção de incêndios

atravessando a laje da escada e percorrendo o piso da escadaria. Também não é permitido

pelas normas de segurança, no espaço da escadaria enclausurada, a passagem de qualquer

tipo de tubulação.

CONSIDERAÇÕES:

A Instalação foi aprovada e vistoriada pelo Corpo de Bombeiros e pela Prefeitura Municipal,

esta, inclusive, forneceu o habite-se.

3. Foi registrada uma fissura no sentido diagonal na alvenaria de blocos cerâmicos que tem

origem provável em esforços provocados pela movimentação dos elementos estruturais

como pilares e vigas. Fotos 78 e 79.



CONSIDERAÇÕES:

A fissura mostrada nas imagens das fotos 78 e 79 é passiva, não estrutural. Deve ser aplacada

com os serviços de manutenção.

PISO TÉRREO


1. No projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal de MUNICÍPIO em

18/01/2012 sobre o nº de processo 204/12 consta uma rampa com largura de 100 cm onde

hoje existe uma escada que dá acesso à loja de plotagens. No projeto, o acesso para loja

seria através do pavimento térreo.

Portanto, a obra executada está em desacordo com o projeto aprovado pela Prefeitura

Municipal de MUNICÍPIO. Foto 83.

CONSIDERAÇÕES:

A discrepância acima pode ser corrigida com o “as built”, mas não gera necessidade de

reparação ou indenização. Não caracteriza dano, vício ou patologia. Sequer deprecia a

edificação.

2. O corredor de acesso à Loja _______________ apresenta largura de 83 cm entre o pilar

e a parede. No projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal de MUNICÍPIO,

consta uma largura de 100 cm. Portanto, a o projeto não foi obedecido. Fotos 84 e 85. Ainda,

vale ressaltar, que a largura mínima para circulação de pedestres deve ser de 120cm (ver

Tabela 2 NBR 9050/1994).

CONSIDERAÇÕES: A NBR 9050/1994 está cancelada.



Também estão canceladas as NBR´s 9050/1995 e 9050/2004. Está em vigor a NBR

9050/2004, versão corrigida 2005.

Mesmo assim, a regra de largura mínima com 1,20m continua valendo (não mais na tabela

2)



Mas cabe frisar que essa largura mínima é exigida em “rampas em rotas acessíveis”. Isso não

implica que todas as rampas tenham que possuir o mínimo de largura de 1,20m. Somente

quando não houver outra rota de acessibilidade.

3. Foi constatado que a tubulação dos drenos das duas floreiras não ficaram embutidas nas

alvenarias. A água das chuvas escorre pela cerâmica, deixando o local com má aparência.

Fotos 94 e 95.

CONSIDERAÇÕES: Não encontrei correspondente normativa exata sobre o assunto. Creio

que a norma que mais se aproxima de: “tubulação de dreno de floreira” seja a NBR 10844.



Que preceitua:

Não fazendo, portanto, em nenhum momento, assertivas sobre embutimento em alvenaria.

Isso reduz o objeto da pretensão a seu aspecto puramente aparente, portanto, nem

funcional, nem estrutural e, sem amparo normalizado.



4. Verificadas deficiências na aplicação dos rejuntes dos pisos, apresentando vários pontos

de falhas e mesmo a inexistência do rejunte na união das peças cerâmicas e de granito.

Provavelmente, foi utilizado ácido muriático (HCL) para a limpeza dos pisos. Este ácido, com

fortes características corrosivas, pode retirar ou desagregar o rejunte que une as peças

cerâmicas e de granito. Fotos 82, 91, 92, 102.

CONSIDERAÇÕES:

Possibilidade de mau uso. De qualquer forma, é vício aparente abarcado pela decadência.

ESCADARIA INTERNA


1. Em toda a escadaria, foi constatada má execução dos serviços de revestimento com

argamassa de emboço, reboco e pintura. Fotos 108 até 120.

CONSIDERAÇÕES:

Informação subjetiva que carece de tecnicidade. Todas as imagens dão conta de aspectos

relacionados puramente com a estética, sem danos estruturais, logo, abarcados pelo

instituto da decadência.

2. Evidenciada má execução das fixações das tubulações de prevenção de incêndio,

conforme foi registrado nas fotos 121 e 122.

CONSIDERAÇÕES:

Informação subjetiva que carece de tecnicidade. As imagens não demonstram existência de

dano ou patologia. Novamente o Eng. REQUERENTE fez uso de afirmações depreciativas

acerca da construtora. Citou no comentário da foto 121: “Isto transfere ao trabalho aspecto

de desleixo e falta de inspeção da supervisão de obra por parte da construtora”.

3. Foram verificadas várias fissuras no sentido diagonal e horizontal nas alvenarias que tem

origem provável em esforços provocados pela movimentação dos elementos estruturais

como pilares e vigas. Fotos 123 até a 126.

CONSIDERAÇÕES:

As imagens sugerem que sejam trincas passivas não estruturais. Confirmando-se a hipótese,

são de fácil resolução. Controle de fissuração passiva é atribuição do usuário em

manutenção periódica.

HALL DOS ELEVADORES




1. Evidenciada em vários pavimentos, a instalação de rodapés cerâmicos, não obedecendo

o padrão do condomínio que é o rodapé de madeira pintado com tinta na cor branca. Isso

demonstra que a construtora não seguiu um padrão definido para a instalação dos rodapés.

Fotos 129, 136 e 144.

CONSIDERAÇÕES:

Não caracteriza dano ou patologia. É vício aparente superado pela decadência.

2. Verificado acabamento mal executado na pintura das paredes do hall de vários

pavimentos. É comum encontrar os rodapés com restos de tinta das paredes. Fotos 130 e

132.

CONSIDERAÇÕES:

Vício aparente fulminado pela decadência.

3. Em alguns locais, foi verificado a ausência da instalação dos rodapés de madeira. Isso

demonstra que não houve uma vistoria final por parte da construtora antes da entrega da

obra. Fotos 133 e 143.

CONSIDERAÇÕES:


Afirmar que “Isso demonstra que não houve uma vistoria final por parte da construtora

antes da entrega da obra” é julgamento que afasta-se do papel de limitar-se ao aspecto

técnico do parecer. A emissão do alvará de habite-se configura, ainda que subjetivamente,

uma vistoria final.

4. Evidenciado em vários pavimentos, mal acabamento nos detalhes do forro de gesso. Fotos

133, 134 e 139.

CONSIDERAÇÕES:


5. Verificado má execução das instalações elétricas no 4º andar. Os espelhos não foram

devidamente fixados às caixas de distribuição. Foto 140.

CONSIDERAÇÕES:

A informação quanto à “má execução das instalações elétricas no 4° andar” é subjetiva e

necessidade de especificidade e quantificação. A informação de que “Os espelhos não foram

devidamente fixados às caixas de distribuição”, apesar de objetiva é vício é aparente




6. Evidenciado mal acabamento nas paredes do hall do 2º andar. A construtora não seguiu

o padrão de acabamento dos demais pavimentos. Foto 141.

CONSIDERAÇÕES:

A informação quanto à “mal acabamento nas paredes do hall do 2º andar. A construtora não

seguiu o padrão de acabamento dos demais pavimentos” é subjetiva e necessidade de

especificidade e quantificação. De qualquer forma, é vício aparente abarcado pela

decadência.

SUBSOLO II

Representadas pelas fotos 145 à 279 do anexo I.

1. Evidenciadas em todas as paredes do subsolo, infiltrações decorrentes da má execução

da drenagem vertical da superfície em contato com o solo em todo o perímetro do terreno.

É provável também que a captação das águas do subsolo que descem pelo lado externo das

paredes esteja obstruída por sedimentos. A foto 153, e 255 dentre outras fotos, demonstra

o que foi comentado.

CONSIDERAÇÕES:

A informação quanto às “infiltrações decorrentes da má execução da drenagem vertical da

superfície em contato com o solo em todo o perímetro do terreno” é subjetiva e necessidade

de especificidade e quantificação. A informação quanto à “É provável também que a

captação das águas do subsolo que descem pelo lado externo das paredes esteja obstruída

por sedimentos” remete à manutenção.

2. Verificados em vários pontos, a má execução dos acabamentos de pintura das paredes,

conforme registrado nas fotos 147 à 151e 243 dentre outras fotos.

CONSIDERAÇÕES:

A afirmativa quanto à “má execução dos acabamentos de pintura das paredes” é subjetiva

e necessidade de especificidade e quantificação. De qualquer forma, é vício aparente

abarcado pela decadência.



3. Em várias regiões da laje e vigas do pavimento do subsolo I, aparecem fissuras com

infiltrações. Estas fissuras permitem que a percolação das águas de limpeza do piso do

subsolo I, trazendo consigo agentes químicos que aceleram o processo de oxidação das

armaduras, pondo em risco a estabilidade dos elementos estruturais que suportam as cargas

do pavimento. Além disso, a umidade constante do concreto acaba por acelerar o processo

de falência estrutural. Também foram evidenciados em vários pontos, um processo

acentuado de oxidação das armaduras que suportam o piso do subsolo I. Conforme

evidenciado nas fotos 166, 186, 234,272 e 273 dentre outras fotos. É uma patologia de

grande importância para a estabilidade dos elementos estruturais do edifício.

CONSIDERAÇÕES:

A fissuração se poderia evitar com a realização de Inspeção predial prevista pela NBR 5674

e de manutenção

Mesmo que não seja o caso acima ventilado, a NBR 6118 preceitua em seu sub item13.4.1:

E, ainda:

Por fim:



A tabela 13.4 atribui o limite máximo permitido relativo à fissuração em 0,4mm.

A norma técnica brasileira NBR 6118 - Projetos de Estruturas de Concreto, que substituiu a

antiga NB1 - Projeto e Execução de Obras de Concreto Armado da Associação Brasileira de

Normas Técnicas (ABNT), regulamenta o cálculo estrutural dos elementos em concreto

armado, a confecção e controle de produção do concreto nas obras e usinas, a qualidade e

especificações do aço empregado na construção civil, as espessuras de recobrimento

mínimo das armaduras, o grau de porosidade máximo permitido na mistura de agregados,

suas características físicas e geométricas, características químicas do cimento e água de

amassamento. Mais recentemente, as características químicas e físicas da água de

amassamento foram normatizadas na NBR 15.900. É importante salientar os cuidados

relativos ao grau de retração admitido para os vários tipos de concreto, responsável pelo

aparecimento de micro-fissuras, que constitui em caminho aberto para a ação corrosiva da

atmosfera e precipitações pluviométricas, que sempre carregam elementos oxidantes que

podem vir a atacar a superfície das armaduras, aliadas a deficiências no desempenho da

camada de impermeabilização. Importantíssimo também é o controle através de

rompimentos de corpos de prova de concreto para se constatar a resistência mínima aos 28

dias de cura do concreto empregado na obra. Esta resistência é medida pela resistência

característica do concreto à compressão (fck).

CONSIDERAÇÕES:



A tabela 13.4 da NBR 6118 atribui o limite máximo permitido relativo à fissuração em

0,4mm. E ainda, em outros trechos, trata de outros temas, como:

Logo, para se exigir garantia em situações de desacordo com prerrogativas normativas, há

que se realizar o conjunto de procedimentos estabelecidos, tais como as obrigatórias

inspeções.

O manual de garantias, desenvolvido pelo Sinduscon/PA estabelece:

O serviço perde a garantia se não houve Inspeção anual.



Da mesma forma, ocorre a perda da garantia caso tenha ocorrido alguma das situações

acima. Vejamos trecho do documento intitulado “Manual do proprietário3”:

Da mesma forma, ocorre a perda da garantia caso tenha ocorrido alguma das situações

acima. Vejamos trecho do documento intitulado “Manual do proprietário4”:

3 Esse documento não foi fornecido pela REQUERIDA. O documento em tela foi elaborado e fornecido por uma construtora que executou um empreendimento no estado de Santa

Catarina, semelhante ao objeto da lide em apreço. Serve somente como exemplo.

4 Esse documento não foi fornecido pela REQUERIDA. É um exemplo. O documento em tela foi elaborado e fornecido por uma construtora que executou um empreendimento no

estado de Santa Catarina, semelhante ao objeto da lide em apreço. Serve somente como exemplo.



E, ainda, o mesmo manual:



FREQÜENTES CAUSAS DA OXIDAÇÃO DAS ARMADURAS:

O processo de oxidação das armaduras do concreto armado se dá por diferentes causas a

seguir:

1. Ausência de recobrimento mínimo das armaduras por camada protetora de concreto.

2. Umidade interna no concreto armado dos elementos estruturais, motivada por

infiltrações de agentes externos como a água das chuvas, vazamentos de tubulações das

instalações hidro sanitárias, evaporações e condensações nas superfícies afetadas pela

oxidação provenientes de ambientes saturados de umidade, atmosfera com elevado grau

de elementos de características oxidantes, agravadas pela ausência ou ineficiência de

mecanismos naturais ou artificiais de ventilação. Esta atmosfera é característica dos

subsolos enterrados como os subsolos do condomínio vistoriado.

3. Presença de agentes corrosivos nas proximidades das áreas das armaduras afetadas pela

corrosão.

4. Presença de atmosfera agressiva, proveniente dos gases gerados pelos escapamentos dos

automóveis, aliada à umidade natural existente nos ambientes de subsolo dos edifícios.

Ainda, como um terceiro motivador desta patologia, um ao grau de porosidade do concreto

acima do normal, gerando espaços vazios de dimensões microscópicas, mas suficientes para

reter e possibilitar que a umidade do ambiente tenha contato com as superfícies das

armaduras dos elementos estruturais.

CONSIDERAÇÕES:

O Engenheiro REQUERENTE expôs com propriedade as possíveis causas da corrosão.



4. Constatadas várias trincas e fissuras no piso das garagens e circulação. A falta de critério

na definição e execução das juntas de movimentação, para garantir a liberação das

deformações do maciço de concreto do piso, na região próxima aos pilares, e em todo o

subsolo, permitiu o aparecimento de várias trincas e fissuras no piso. Também, não existem

caixas e rede de captação aparente das águas pluviais das periferias das cortinas. Com isso,

não é possível afirmar que o solo está drenado, impermeabilizado, e livre de umidade de

capilaridade proveniente do subsolo. Esta umidade confere ao concreto uma saturação

elevada de umidade. A saturação promove dilatações volumétricas. Com isso, aparecem

fissuras e trincas em profusão no piso, conforme evidenciado nas fotos 181 até a 185, 189,

190, dentre outras fotos.

CONSIDERAÇÕES:

Considero que as trincas e fissuras existentes no piso das garagens e circulação possam ter

outras causas, que não remontem somente à “falta de critérios na definição e execução das

juntas de movimentação”, que inclusive é afirmativa preconceituosa do assistente contra os

projetistas e executores do empreendimento.

5. Evidenciada a inexistência de ventilações naturais entre o piso do subsolo II e o subsolo I.

o piso do subsolo I deveria ter várias passagens abertas e liberadas para permitir a

movimentação da atmosfera agressiva criada pelos escapamentos dos automóveis. Uma

atmosfera sem a renovação do ar limpo de impurezas em suspensão, pode facilmente vir a

provocar acidentes gravíssimos, inclusive com risco de morte. Seria aconselhável estudar

locais onde seja possível a abertura de passagens nas lajes do subsolo I, para permitir e

garantir a ventilação natural dos subsolos.

CONSIDERAÇÕES:

6. Foi constatado em vistoria no local, que a locação dos espaços destinados às vagas de

garagem, não obedeceu o projeto aprovado pela Prefeitura de MUNICÍPIO. Existe um

número de vagas superior ao número que foi aprovado em projeto. A disposição das vagas

também não obedeceu à locação das vagas aprovada em projeto. Alguns condôminos

reclamaram que não é possível utilizar o seu espaço de garagem, porque se as utilizarem,

não haverá espaço suficiente para as manobras dos veículos.



CONSIDERAÇÕES:

O condomínio tem autonomia para adequar as distribuições das vagas das garagens.

7. Encontrados restos de sacos plásticos envolvidos no concreto das lajes em vários locais.

Provavelmente este material plástico ficou preso ao concreto na fase de construção do

prédio. Isso evidencia que a construtora não teve o devido cuidado com a limpeza e

organização do local de trabalho. Fotos 232 e 233.

CONSIDERAÇÕES:

O Eng. _____________utiliza linguagem preconceituosa e afirmativas ofensivas contra a

capacidade de gerenciamento dos profissionais da Construtora. Utilizar um fato isolado, tal

qual relatado acima, para generalizar como “não teve o devido cuidado com a limpeza e

organização do local de trabalho” extrapola a sua prerrogativa enquanto assistente técnico

restrito às considerações técnicas.

8. Evidenciada tubulação de captação de águas de limpeza do subsolo I sem o devido

cuidado no acabamento do entorno da tubulação. Além disso, ar armaduras não estão

protegidas contra oxidações. O que demonstra falta de cuidado na execução da obra. Fotos

152, 226 até 228.

CONSIDERAÇÕES:

A mesma situação em que um fato isolado é utilizado para generalizar uma suposta situação

de falta de cuidado na execução da obra.

RAMPA DE ACESSO AOS SUBSOLOS


1. Rampa de acesso ao subsolo II com altura livre de 194 cm. Esta altura de pé direito está

abaixo das normas previstas nos parâmetros construtivos, que é de 240 cm, conforme lei --

----/--- ; art.15 que substituiu o art.--- da Lei -----/-- (código de obras) que dispõe o seguinte:

os compartimentos deverão ter pé direito de 2,4 metros (dois metros e quarenta

centímetros) - Secretaria de Urbanismo da cidade de MUNICÍPIO. Foto 281.

CONSIDERAÇÕES:

A exigência somente se efetiva à parte correspondente à área mínima obrigatória para o

compartimento. O §2° da referida Lei permite exceções.



Além do que, a Prefeitura Municipal emitiu o alvará de habite-se após vistoria. No mínimo,

ela seria parte na culpa, se houvesse, em se tratando de responsabilização.

2. Evidenciadas infiltrações decorrentes da má execução da drenagem vertical da superfície

em contato com o solo em todo o perímetro do terreno. É provável também que a captação

das águas do subsolo que descem pelo lado externo das paredes esteja obstruída por

sedimentos. A foto 284 demonstra o que foi comentado.

CONSIDERAÇÕES:

Há que se chegar a um determinante antes de afirmar que houve má execução. O próprio

assistente admite a hipótese de obstrução por sedimentos, o que, caracterizaria, falta de

inspeção/manutenção.

3. Verificado o desnível entre a rampa de acesso ao Subsolo II e o piso do Subsolo I com

possibilidade de provocar acidentes. Fotos 288 e 289.

CONSIDERAÇÕES:

Desníveis de piso são normalizados pela NBR 15575-3 e pela NBR 9050. Vejamos a primeira:

A norma recomenda sinalização que se garanta a visibilidade do desnível.

Quanto a NBR 9050:



A mesma trata de “rotas acessíveis”, portanto é específica e não, generalista.

Obviamente, que, trechos entre a rampa de acesso ao Subsolo II e o piso do Subsolo I, não

se reportam ao caso.

Em se tratando de cadeirantes, para os quais, inclusive, a NBR 9050 foi elaborada, o edifício

dispõe de elevadores.

4. Trincas no piso da rampa de acesso ao Subsolo II com desgaste acentuado do concreto.

Evidenciando possível baixa resistência superficial do concreto. Não existem estrias

superficiais no piso para melhorar o atrito dos pneus com o piso. Portanto, constantemente,

os moradores têm dificuldade de movimentar os veículos na ascensão do subsolo II ao

subsolo I. Fotos 290, 292 e 294.

CONSIDERAÇÕES:

A resistência do concreto tem que ser aferida por ensaios em laboratório. Quanto às

medidas que visam aumentar o índice de abrasão do piso, as mesmas também são de

responsabilidade do condomínio.

5. Inexistência de ventilação natural no portão de acesso às garagens. Quando o portão está

fechado, a entrada de ar para os subsolos fica impedida. Somado à ausência de ventilação

natural nas lajes dos Subsolos I e térreo, criando uma atmosfera insalubre e altamente

perigosa. Sugerimos a abertura de ventilações no portão urgentemente. Foto 293.

CONSIDERAÇÕES:

O projeto foi aprovado junto ao Corpo de Bombeiros. Inclusive tendo ocorrido vistoria por

parte do técnico habilitado. Medidas que visam, inclusive, atenuar desconfortos ou

insalubridade, também são de responsabilidade do condomínio.



6. Em várias regiões da laje e vigas do pavimento do térreo, aparecem fissuras com


térreo, trazendo consigo agentes químicos que aceleram o processo de oxidação das




acentuado de oxidação das armaduras que suportam o piso do térreo. Conforme

evidenciado nas fotos 285 até a 287 e a 291.

CONSIDERAÇÕES:

A NBR 6118, conforme já foi relatado anteriormente, estabelece parâmetros máximos para

fissuras.

O limite permitido, nesse caso, é de 0,4mm.



SUBSOLO I


1. Evidenciadas em todas as paredes do subsolo, infiltrações decorrentes da má execução

da drenagem vertical da superfície em contato com o solo em todo o perímetro do terreno.

É provável também que a captação das águas do subsolo que descem pelo lado externo das

paredes esteja obstruída por sedimentos. As fotos 297 até a 300, 318 e 319, dentre outras

fotos, demonstra o que foi comentado.

CONSIDERAÇÕES:

Novamente, além do emprego de linguagem discriminatória “má execução da drenagem”,

o Eng. REQUERENTE admite a hipótese de obstrução por sedimentos, o que caracteriza falta

de manutenção.



2. Em várias regiões da laje e vigas do pavimento do térreo, aparecem fissuras com


térreo, trazendo consigo agentes químicos que aceleram o processo de oxidação das




acentuado de oxidação das armaduras que suportam o piso do subsolo I. Conforme

evidenciado nas fotos 303, 304, 309 e 310 dentre outras fotos. É uma patologia de grande

importância para a estabilidade dos elementos estruturais do edifício. A norma técnica

brasileira NBR 6118 - Projetos de Estruturas de Concreto, que substituiu a antiga NB1 -

Projeto e Execução de Obras de Concreto Armado da Associação Brasileira de Normas

Técnicas (ABNT), regulamenta o cálculo estrutural dos elementos em concreto armado, a

confecção e controle de produção do concreto nas obras e usinas, a qualidade e

especificações do aço empregado na construção civil, as espessuras de recobrimento

mínimo das armaduras, o grau de porosidade máximo permitido na mistura de agregados,

suas características físicas e geométricas, características químicas do cimento e água de

amassamento. Mais recentemente, as características químicas e físicas da água de

amassamento foram normatizadas na NBR 15.900. É importante salientar os cuidados

relativos ao grau de retração admitido para os vários tipos de concreto, responsável pelo

aparecimento de micro-fissuras, que constitui em caminho aberto para a ação corrosiva da

atmosfera e precipitações pluviométricas, que sempre carregam elementos oxidantes que

podem vir a atacar a superfície das armaduras, aliadas a deficiências no desempenho da

camada de impermeabilização. Importantíssimo também é o controle através de

rompimentos de corpos de prova de concreto para se constatar a resistência mínima aos 28

dias de cura do concreto empregado na obra.

CONSIDERAÇÕES:

As afirmações feitas pelo eng. REQUERENTE devem requerem prova por meio de análise de

projetos e laudos de ensaios emitidos por laboratórios.

FREQÜENTES CAUSAS DA OXIDAÇÃO DAS ARMADURAS:

O processo de oxidação das armaduras do concreto armado se dá por diferentes causas a

seguir:



5. Ausência de recobrimento mínimo das armaduras por camada protetora de concreto.

6. Umidade interna no concreto armado dos elementos estruturais, motivada por

infiltrações de agentes externos como a água das chuvas, vazamentos de tubulações das

instalações hidro sanitárias, evaporações e condensações nas superfícies afetadas pela

oxidação provenientes de ambientes saturados de umidade, atmosfera com elevado grau

de elementos de características oxidantes, agravadas pela ausência ou ineficiência de

mecanismos naturais ou artificiais de ventilação. Esta atmosfera é característica dos

subsolos enterrados como os subsolos do condomínio vistoriado.

7. Presença de agentes corrosivos nas proximidades das áreas das armaduras afetadas pela

corrosão.

8. Presença de atmosfera agressiva, proveniente dos gases gerados pelos escapamentos dos

automóveis, aliada à umidade natural existente nos ambientes de subsolo dos edifícios.

Ainda, como um terceiro motivador desta patologia, um ao grau de porosidade do concreto

acima do normal, gerando espaços vazios de dimensões microscópicas, mas suficientes para

reter e possibilitar que a umidade do ambiente tenha contato com as superfícies das

armaduras dos elementos estruturais.

CONSIDERAÇÕES:

3. Constatadas várias trincas e fissuras no piso das garagens e circulação. A falta de critério

na definição e execução das juntas de movimentação, para garantir a liberação das

deformações do concreto do piso, na região próxima aos pilares, e em todo o pavimento,

permitiu o aparecimento de várias trincas e fissuras no piso. Fotos 313 até a 317, dentre

outras fotos.

CONSIDERAÇÕES:

Há que se chegar a um determinante antes de afirmar que houve “falta e critério na

definição e execução das juntas de movimentação”.



4. Evidenciada a inexistência de ventilações naturais entre o piso do subsolo I e o térreo. O

piso do térreo deveria ter várias passagens abertas e liberadas para permitir a

movimentação da atmosfera agressiva criada pelos escapamentos dos automóveis. Uma

atmosfera sem a renovação do ar limpo de impurezas em suspensão, pode facilmente vir a

provocar acidentes gravíssimos, inclusive com risco de morte. Seria aconselhável estudar

locais onde seja possível a abertura de passagens nas lajes do térreo, para permitir e garantir

a ventilação natural dos subsolos.

CONSIDERAÇÕES:

Após a liberação efetuada pela PMMM e pelo CB, esse tipo de modificação, desde que

acompanhada por um técnico habilitado, cabe ao Condomínio. Somente se os moradores

estivessem recebendo agora esses serviços e, os mesmos não tivessem sido aprovados junto

aos órgãos competentes, seria o caso de responsabilização da construtora.

5. Foi constatado em vistoria no local, que a locação dos espaços destinados às vagas de

garagem, não obedeceu o projeto aprovado pela Prefeitura de MUNICÍPIO. Existe um

número de vagas superior ao número que foi aprovado em projeto. A disposição das vagas

também não obedeceu à locação das vagas aprovada em projeto. Alguns condôminos

reclamaram que não é possível utilizar o seu espaço de garagem, porque se as utilizarem,

não haverá espaço suficiente para as manobras dos veículos.

CONSIDERAÇÕES:

6. Em todas as lajes do térreo, na região frontal do edifício, existem pontos de infiltração e

consequentemente, oxidações das armaduras das lajes. Isso demonstra que existem muitas

infiltrações nos setores descoberto das lajes do térreo, conforme demonstram as fotos 341

até a 347 dentre outras fotos.

CONSIDERAÇÕES:

As imagens demonstram fissuração em estágio inicial, acompanhada de eflorescência. Pode

ter sido em decorrência de erro de projeto ou execução, entretanto é inequívoco que

também houve falha de manutenção.



7. Verificados em vários pontos, a má execução dos acabamentos de pintura das paredes,

conforme registrado na foto 360, dentre outras fotos.

CONSIDERAÇÕES:

Vício estético, aparente, abarcado pelo instituto da decadência.

8. Mau acabamento nas demarcações das vagas de garagens. A pintura das faixas foi feita

sem cuidado. Isso demonstra que não houve acompanhamento técnico na execução dos

serviços. Fotos 369 e 370, dentre outras fotos.

CONSIDERAÇÕES:


9. A vaga 504 está presa pelo pilar, evidenciando que a demarcação das vagas atuais não

segue projeto original aprovado pela Secretaria de Urbanismo da Prefeitura de MUNICÍPIO.

Foto 382.

CONSIDERAÇÕES:

As vagas têm que serem remarcadas. A partir do momento que o condomínio recebe a

edificação, lhe é repassado autonomia para resolução de assuntos administrativos.

10. Piso com sobras de argamassa na vaga 603. Isso demonstra que não houve

acompanhamento técnico na execução dos serviços. Foto 385.

CONSIDERAÇÕES:




11. Armaduras cortadas, aparentes e oxidadas na laje do pavimento térreo sobre a vaga 503.

Evidenciada tubulação de captação de águas de limpeza do térreo sem o devido cuidado no

acabamento do entorno da tubulação. Além disso, em outros locais, as armaduras não estão

protegidas contra oxidações. Existem ainda, infiltrações entorno das tubulações. Isso

demonstra que não houve acompanhamento técnico na execução dos serviços. Foto 390

até 394, 397, dentre outras fotos.

CONSIDERAÇÕES:

A afirmação de que “não houve acompanhamento técnico na execução dos serviços” é

discriminatória. O fato de haver um dano não implica necessariamente que o

empreendimento não contava com o acompanhamento de seus gestores/executores.

Outros fatores podem ter ocasionado os defeitos.

As oxidações relatadas estão em estágio inicial e podem facilmente serem tratadas. Falha

com relação às vistorias e manutenções previstas em normas.

12. Sobras de madeira da forma quando da concretagem da laje do piso do térreo sobre a

vaga 301. Foto 399.

CONSIDERAÇÕES:

13.Armaduras expostas e oxidadas sem o recobrimento mínimo de 2,5 centímetros de

concreto. Foram utilizadas sobras de blocos cerâmicos e gesso no preenchimento das

passagens elétricas, onde deveria ser utilizado apenas concreto. O gesso tem a propriedade

de acelerar o processo de oxidação das armaduras, portanto em hipótese alguma, deveria

ter sido utilizado para este fim. Laje do pavimento térreo sobre a vaga 801. Fotos 442 até a

445.

CONSIDERAÇÕES:

Não se tratam das mesmas regras da NBR 6118. Instalações elétricas possuem regramento

estabelecido pela NBR 5410, que estabelece:



14.Fissura no encontro da viga e alvenaria na parede do elevador evidenciando má execução

do encunhamento e adesão com argamassa expansiva da alvenaria na superfície inferior da

viga. Foto 446.

CONSIDERAÇÕES:

A fissura relatada pode ser proveniente de dilatação diferenciada entre a alvenaria e o

concreto armado. Não caracteriza necessariamente “má execução”. Se trata de dano

estético, não estrutural.

CONCLUSÃO:

Após analisadas as patologias relatadas e que estão aparentes, e as patologias que estão

documentadas através das fotos, posso afirmar que o edifício necessita de reparos em

relação a todos os problemas e vícios apontados ao longo deste documento, pois há falhas

na execução dos respectivos projetos e erros construtivos evidentes.

CONSIDERAÇÕES:

As falhas apontadas são praticamente todas elas estéticas aparentes e, nem todas elas

foram decorrentes de execução de mão de obra fornecida pela REQUERIDA. Outras

empresas/pessoas prestaram serviço ao condomínio, tanto na construção, como na limpeza

e como em reformas.

Os serviços foram acompanhados por muitos dos condôminos, tiveram seus projetos

aprovados nos órgãos competentes, os quis, inclusive, vistoriaram os locais para emissão de

certificados, alvarás de conclusão, habite-se, conformidade, etc. no mínimo, todos esses

órgãos e profissionais envolvidos (projetistas, executores, vistoriadores, enfim, qualquer um

que tenha fornecido documento previsto na Lei 5.194/66 em seu Art. 7º, que, de uma ou de

outra forma, tenha sido partícipe do empreendimento, são co-responsáveis.

O Alvará de Habite-se fornecido pela PMMM data de 18/07/2012 e abrange o alvará de

construção n. ---/20-- para o edifício, com área de -----,47m² e o alvará de construção n. ---

/2012, relativo à ampliação, com área de --,75m².

A edificação, para ter amparo legal, no que tange à procedência dos pedidos, deveria ter

sido objeto de vistorias anuais e manutenção periódica, conforme previsto nas normas 5674

e 15575.



De qualquer forma, todas as reclamações já foram abarcadas pelo instituto de decadência

previsto no CDC.

Ademais, recomenda-se urgentemente intervenções no sistema de impermeabilização do

piso do térreo e de manutenção especializada nas armaduras que já apresentam elevado

grau de corrosão nas vigas e lajes dos pavimentos dos dois subsolos. O contra piso do

subsolo I, apresenta vários pontos de desplacamento e desgaste acentuado. O contra piso

deverá ser substituído. Deverão ser executadas juntas de dilatação no contra piso do subsolo

I e no piso do subsolo II que permitam dissipar as tensões geradas pelo trafego dos veículos

e movimentações estruturais.

CONSIDERAÇÕES:

Todos os sistemas comprometidos devem ser revisados e, se for o caso, substituídos. Cabe

apurar responsabilidade, cumprimento de procedimentos normativos e prazos. Entretanto,

a prova, conforme rege o art. 333 do código de processo civil, cabe ao autor. Vejamos.

No entanto, o CDC (código de defesa do consumidor, em seu art. 6°, permitiu que, em

determinadas circunstâncias, fosse invertido o ônus, cabendo o mesmo, ao fornecedor.

Vejamos:



Entretanto, o legislador, manteve de forma clara e inequívoca, duas condições:

verossimilhança e hipossuficiência. A primeira refere-se a inquestionabilidade dos fatos, ou

seja, quando não paira dúvida sobre o mesmo, e, a segunda, quando o autor não dispõe de

suficiência técnica nem financeira. Quanto à verossimilhança, atesto que paira dúvida sobre

a alegação do Eng. REQUERENTE de que “o contra piso deverá ser substituído”, pois, para

que fosse tomada essa decisão, o autor deveria apresentar laudo de análise de projetos e

ainda ensaios de laboratório que comprovassem que o piso não atendeu às especificações

previstas.

Quanto à hipossuficiência técnica, não é possível sua aplicação pois o condomínio possui

assistente técnico.

Quanto à hipossuficiência financeira, não é possível sua aplicação pois o condomínio objeto

da lide em discussão, obviamente, possui recursos suficientes para arcar com provas

periciais.

Logo, todo e qualquer pedido de reparo/substituição por parte da assistência técnica de

engenharia do condomínio, que, implique em dúvida acerca de seu desempenho, eficiência

ou atendimento às prescrições técnicas (normativas ou administrativas), deverá

NECESSARIAMENTE, ser provido das respectivas PROVAS, ou seja, laudos de ensaios ou

documentos similares que, atestem de forma inequívoca a necessidade de

reparo/substituição.

A direção do condomínio deverá providenciar com urgência os reparos estruturais

necessários, através da contratação de uma empresa especializada para solucionar as graves

evidências de desgaste das armaduras pela oxidação, citados neste laudo técnico.

CONSIDERAÇÕES: A pauta “reparos estruturais necessários” é controversa. Sua qualificação

e quantificação dependem de estudos e análises aprofundados.

Não evidenciei nenhuma grave evidência de desgaste das armaduras pela oxidação. Vistoriei

um edifício aqui em Cascavel há duas semanas e, conforme mostrado nas imagens abaixo,

aqui sim, posso chama-las de graves.



Vejamos outro caso ainda, de edificações por mim vistoriadas:



Com isso, de forma alguma quero subdimensionar o problema, ou até mesmo alegar que

nada deva ser realizado. Entretanto, se deve, nesse caso, ouvir os profissionais envolvidos,

principalmente o calculista estrutural e, que, engenheiros especialistas em cálculo estrutural

e segurança dêm seus pareceres baseados em procedimentos normativos. O CDC é

extremamente exigente contra o fornecedor. Vejamos:

Se, segundo as normas legais, existe dano, não importa se houve dolo ou culpa

(responsabilidade objetiva). O consumidor é, dessa forma, amparado pela lei. No entanto,

quando se tratam de prazos para agir, todos os diplomas são, da mesma forma, igualmente

severos. O legislador estipulou prazos a serem cumpridos e, determinou de forma clara e

objetiva, portanto, sem margens às interpretações. O código de defesa do consumidor

estipulou:

Tratam-se de regras que, em caso de descumprimento, fulminam o direito à pretensão

(garantia). Vejamos o código civil:



Nesse aspecto, o diploma estabelece o prazo irredutível de cento e oitenta dias para

propositura de ação contra o fornecedor. Ou seja, em termos de garantia, CDC e CC são

unânimes (cinco anos), porém, em termos de decadência, o primeiro estabelece o prazo

último em 90 (noventa) dias e, o segundo, em 180 (cento e oitenta) dias. O condomínio não

obedeceu nenhum dos prazos.



Estas providências se fazem urgentes e necessárias, para garantir a segurança das pessoas

que frequentam as dependências do edifício, bem como, restabelecer as condições normais

de estabilidade estrutural do prédio.

CONSIDERAÇÕES:

Ao prescrever: “Estas providências se fazem urgentes e necessárias, para garantir a

segurança das pessoas que frequentam as dependências do edifício, bem como,

restabelecer as condições normais de estabilidade estrutural do prédio” a impressão que se

passa é que o prédio está com ameaça de desabamento. Essa afirmativa é absolutamente

depreciativa acerca do trabalho dos demais profissionais que estiveram envolvidos, desde

calculistas, executores, vistoriadores, etc.

O Eng. REQUERENTE não apresenta argumentos baseados em análise de projetos, ensaios

laboratoriais ou trabalho desenvolvido por equipe multidisciplinar, que, seria, o mínimo

necessário para atestar a estabilidade da edificação.

Ao menos, pelo que restou demonstrado em seu parecer técnico, suas análises se pautaram

em inspeção visual.

Ainda, foi verificado no subsolo II, alturas de pé direito livre entre o piso e a viga, no pé da

rampa, que estão abaixo da cota mínima de 240 centímetros. Portanto, não atende a lei

3375/2007; art.15 que substituiu o art.135 da Lei 2498/96 (código de obras) que dispõe o

seguinte: os compartimentos deverão ter pé direito de 2,4 metros (dois metros e quarenta

centímetros) - Secretaria de Urbanismo da cidade de MUNICÍPIO.

CONSIDERAÇÕES:

A exigência somente se efetiva à parte correspondente à área mínima obrigatória para o

compartimento. O §2° permite exceções.



Constou na inicial:

A afirmativa que “poderá vir a ocasionar graves problemas de suporte de cargas de

compressão e tração do solo em relação às fundações do edifício” deve ser vista como um

positivo alerta, entretanto, é prudente que o assistente técnico do condomínio o embase

com fundamentação em análise de projetos, ensaios “in loco” e laboratoriais acerca da

metodologia empregada, dos materiais bem como onde foi exatamente que os profissionais

envolvidos erraram.

Ainda na inicial:



Conforme restou demonstrado, com base em informações extraídas das notas fiscais, o

material utilizado era de boa qualidade, sendo: Argamassa Tecnoflex AC-II, Saint-Gobain;

Conforme também restou demonstrado, com base em informações extraídas das notas

fiscais, o material utilizado era de boa qualidade, sendo: Pastilhas CECRISA/PORTINARI;

Não cabe, portanto a alegação de que hajam sido empregados materiais de qualidade

inferior. Pois, se tratam de fornecedores conceituados que, inclusive publicam ensaios de

eficiência de seus produtos. Vejamos:



A argamassa testada (mesmo tipo e marca que a utilizada na obra objeto desse parecer),

obteve em ensaios efetuados por empresa credenciada para tal. Nele, o índice de “Tensão

Média de Aderência”, ensaio que afere a resistência ao arranchamento da pastilha na

parede, obteve a média de 1,6 Mpa. A norma exige o mínimo de 0,5 Mpa. Portanto, o

produto alcançou mais de 3 (três) vezes a resistência mínima exigida por norma.

Com relação às pastilhas cerâmicas foi requerido via e-mail, em 15 de Abril de 2015, após

contato telefônico, à fabricante que envie, se for do seu interesse, representante para

acompanhar o recolhimento de amostra do produto que será ensaiado.

Portanto, o julgamento antecipado, pode conduzir a erros, que, certamente seriam evitados

caso se utilize do acervo procedimento normativo. Se os ensaios apurarem que o produto

não atingiu as recomendações normativas, então a fabricante, poderá responder pelas suas

falhas.

Entretanto, como o condomínio extrapolou o prazo decadencial, deve-se aguardar decisão

do magistrado para a efetiva realização dos ensaios.

Outros pedidos aduzidos na inicial, mas que foram extraídos do laudo fornecido pelo

assistente técnico do condomínio:



Como já foi fartamente demonstrado, todas as intervenções somente devem ser efetuadas

após estudos conduzidos por profissionais que apresentem laudos e pareceres embasados

em análises dos projetos e ensaios realizados “in loco” e em laboratórios.

As garagens foram vistoriadas e aprovadas tanto por técnicos da Prefeitura Municipal

quanto por técnicos do Corpo de Bombeiros. A sua troca depende de deliberação do

condomínio, às suas expensas. O pedido não tem amparo legal pois refere-se a serviço cujo

prazo está amputado por caducidade.



A requerente perdeu o direito ao pedido acima por vários motivos:

a) Todos os prazos foram abarcados pelo instituto da decadência;

b) A requerente não efetuou as inspeções/manutenções nos prazos exigidos pelas normas

pertinentes;

c) A requerente interviu nos serviços através de empresas de limpeza e reformas;

d) A requerida não efetuou o serviço de execução da colocação de pastilhas na fachada;

f) Os serviços foram vistoriados e liberados pelos órgãos competentes.

7. ANÁLISE E COMENTÁRIOS ACERCA DA PROPOSTA N. 531 FORNECIDO PELO ENG.

REQUERENTE/REQUERENTE ENGENHARIA

Passarei agora às análises acerca da proposta de preços fornecida pelo eng. REQUERENTE.

Meu objetivo, de forma alguma, é contestar os valores apresentados, mas sim, a

metodologia pelo qual se chegou a esse valor, sendo que, em se tratando de processo

judicial, no qual se encontram litigiosamente condomínio e construtora, há que se trilhar

não apenas os caminhos fornecidos pela coleção de normas que pertinem à matéria

orçamentária, como também as técnicas reconhecidamente conhecidas e revestidas de

eficiência, enfim, aceitas e aclamadas pela comunidade técnica de engenharia.

A NBR 14653-2, que trata de avaliações de imóveis urbanos, estabelece critérios para

elaboração de orçamentos e quantificações. O grau III, mais rigoroso, exige que sejam

elaborados orçamentos, no mínimo sintético e, quando é o caso de reformas/reparos,

calculada por levantamento do custo de recuperação do bem.



A empresa apresentou proposta sem detalhamento mínimo para apreciação da outra parte.

Sem esse nível de aprofundamento, que inclua inclusive, quantificação do BDI, não há

nenhuma possibilidade de se tecer julgamento técnico apropriado.

Vejamos o modelo apresentado pela proponente:

Sugiro que o orçamento, seja ele fornecido por qualquer empresa com a qual o condomínio

deseje cotar, siga os seguintes padrões técnicos:

PLANILHA DE SERVIÇOS - CONSTRUÇÃO CIVIL

Munic.:_______________ - PR.

Projeto:REFORMA EM EDIFÍCIO ÁREA TOTAL DE 22.855,76m2

Local:PARQUE______, LOTE __, QUADRA ___ - ________________ - PR.

DESCRIÇÃO DOS SERVIÇOSUNID QUANT

(a)

unitário

(b)

parcial

(c = a . b)subtotal R$ M. Obra R$ Materiais *Notas

11 REFORMA E SUBSTITUIÇÃO DE PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 253.830,17

11.1 PISOS 249.497,24

11.1.1 Armadura em tela soldada de aço CA 60 B m² 2.103,16 5,45 11.462,22 1.146,22 10.316,00

11.1.2 Aterro apiloado manualmente m³ 519,79 16,00 8.316,64 7.900,81 415,83

11.1.3 Lastro de pedra britada apiloada manualmente, e=5cm m² 2.463,03 2,83 6.970,37 2.091,11 4.879,26

11.1.4 Lastro de concreto simples com impermeabilizante, e=5cm m² 359,87 28,50 10.256,30 3.076,89 7.179,41

11.1.5 Base de concreto fck=25MPa c/ micro-fibra de aço - 20 Kg/m³ - p/ Piso de , e=10cm m² 2.103,16 78,00 164.046,48 16.404,65 147.641,83 Concreto usinado

11.1.6 Piso de cimento alisado, e=2cm m² 2.103,16 12,00 25.237,92 2.523,79 22.714,13 Concreto usinado

11.1.7 Regularização de piso com argamassa de cimento e areia, traço 1:4, e=2cm m² 770,47 8,90 6.857,18 685,72 6.171,46 Concreto usinado

11.1.8 Piso cerâmico liso de 1ª assentado em pasta de argamassa colante, inclusive rejunte m² 594,55 27,50 16.350,13 4.905,04 11.445,09

11.2 DEGRAUS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 4.332,93

11.2.1 Rodapé de cerâmica, h=7 cm, assentado com argamassa mista m 292,73 9,20 2.693,12 1.346,56 1.346,56

11.2.2 Soleira de granito, e=2cm, assentado com argamassa mista m² 19,98 43,00 859,14 85,91 773,23 Serviço terceirizado

11.2.3 Peitoril cerâmico, l=15cm, assentado com argamassa mista m 22,36 21,40 478,50 143,55 334,95

11.2.4 Peitoril em argamassa de cimento e areia, e=5cm, largura até 25cm, inclusive formas m 93,55 3,23 302,17 90,65 211,52

PREÇO (R$)



Expressos detalhadamente em planilhas de serviços, onde os preços são apurados a partir

da especificação detalhada, levando-se em conta os seguintes fatores, dispostos em

colunas:

1. Item;

2. Serviço;

3. Unidade;

4. Quantidade;

5. Preço unitário;

6. Preço parcial;

7. Sub total;

8. Preço parcial referente à mão de obra;

9. Preço parcial referente a materiais;

10. Eventuais notas/esclarecimentos.

Seguindo a mesma lógica de eficiência orçamentária, cada serviço deve ser “esmiuçado”,

que, em linguagem de engenharia, quer dizer: Composição de preços unitários, conforme

apresentado na planilha abaixo, onde, no exemplo abaixo apresentado, para 01 (um) metro

quadrado de colocação de azulejo, são necessários os seguintes insumos:

1 – 3,00 horas de trabalho de um azulejista;

2 – 0,55 horas de trabalho de um servente;

3 – 0,02 m³ de argamassa mista de cimento, cal hidratada e areia, traço 1:2:8;

4 – 1,10m² de azulejo esmaltado liso;

5 – 0,25 Kg de cimento branco não estrutural.



Por sua vez, seguindo o caminho de apresentação de um orçamento quantitativo sob o qual

não paire dúvidas, na esteira do exemplo acima, deve-se apresentar a composição unitária

da produção de 1 (um) m³ de argamassa mista de cimento, cal hidratada e areia, traço 1:2:8.

Vejamos:

Esse “desdobramento” dos serviços deve seguir até que se chegue aos insumos unitários.

Por último, deve-se apresenta o cronograma físico financeiro dos serviços. É mostrado

abaixo um modelo:

É evidente que, projetos, memoriais, contratos e outros instrumentos são utilizados, porém,

em meu entendimento, o mínimo necessário, em se tratando de orçamento quantitativo,

são esses acima mostrados, ou seja, orçamento detalhado, composição unitária de custos e

cronograma físico financeiro.

7. CONCLUSÕES



a) O serviço de execução de pastilhamento foi executado às expensas da REQUERIDA.

A responsabilidade cabe à empresa executora. Caso ela não possua registro no CREA-

PR, a responsabilidade cabe ao condomínio por exercício ilegal da profissão;

b) Os danos no pastilhamento podem ter ocorrido em função de limpeza com produtos

químicos e hidrojateamento;

c) A reforma executada no pastilhamento bem como os serviços de

acabamento/modificação no hall de entrada do edifício cancelaram a garantia dos

mesmos;

d) O Condomínio tinha a obrigação de contratar técnicos que efetuassem vistorias

periódicas no edifício. Nessas vistorias seriam apontadas as necessárias

manutenções para preservação dos direitos. Sua omissão acarreta em perda de

garantia;

e) Alguns serviços são de competência do próprio condomínio, por exemplo, a decisão

acerca de abertura de vão no portão de acesso à garagem;

f) Todos os serviços que obtiveram licença junto aos órgãos competentes, ou que

foram realizados por empresas sub contratadas, geraram corresponsabilidades dos

mesmos (Prefeitura, Corpo de Bombeiros);

g) As afirmativas depreciativas sobre a condução dos trabalhos realizados na ocasião

da construção do edifício implicam em responsabilização por falta de ética perante

o conselho de classe;

h) A afirmativa de que há a necessidade urgente de reestabelecer a estabilidade

estrutural da edificação gera desconforto dos ocupantes bem como implica em

responsabilização por falta de ética perante o conselho de classe;

i) Todos os pedidos da autora esbarram em prazos decadenciais elencado nos

diplomas legais Código civil e Código de Defesa do Consumidor;

j) Sugiro que a proposta apresentada nos autos seja complementada por instrumentos

consagrados da técnica orçamentária, tais como: orçamento analítico detalhado,

composição unitária dos custos e cronograma físico financeiro.



Cascavel/PR, 19 de Abril de 2015

Luciano Andrey Schädler

Engenheiro Civil

didÁtico parecer tÉcnico

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