desenvolvimento e anÁlise de um estudo de viabilidade para...
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UNIVERSIDADE SÃO FRANCISCO Curso de administração
MARINDA PEREIRA DE ANDRADE
DESENVOLVIMENTO E ANÁLISE DE UM ESTUDO DE VIABILIDADE PARA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Bragança Paulista
2011
MARINDA PEREIRA DE ANDRADE – R .A . 001200702405
DESENVOLVIMENTO E ANÁLISE DE UM ESTUDO DE VIABILIDADE PARA EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Bragança Paulista
2011
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado à disciplina Estágio Supervisionado II, do Curso de Administração de Empresas da Universidade São Francisco, sob a orientação da Profº. Érica Flávio Cardoso, como exigência parcial para a conclusão do curso de graduação.
Desenvolvimento e Análise de um Estudo de Viabilidade para
Empreendimento imobiliário.
Banca Examinadora
________________________________________
Profa. Érica Flávio Cardoso
Universidade São Francisco (Orientadora)
________________________________________
Profº Examinador 1
________________________________________
Profº Examinador 2
Relatório final de Estágio
Supervisionado aprovado pelo curso
de Administração da Universidade
São Francisco, como requisito
parcial pela obtenção de titulo de
Bacharel em Administração.
Data de Aprovação: ___/___/___
Dedico este trabalho ao meu marido
Edson Simões, meus pais Antenor P.
Andrade e Clara M. Miranda que sempre me
apoiaram nos estudos, para que eu chegasse
até aqui.
“Tu te tornas eternamente responsável por
aquilo que cativas” Saint Exupery.
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AGRADECIMENTOS
Agradeço a Deus por me abençoar e iluminar minha vida, além de me
proporcionar diversas oportunidades pessoais e profissionais.
Um agradecimento especial, ao meu marido Edson Simões, que me deu muita
força e me auxiliou muito no desenvolvimento desse projeto.
À minha família, especialmente, ao meu pai Antenor, à minha mãe Clara e as
minhas irmãs, que sempre me apoiaram.
A todos que me auxiliaram de alguma forma. Minha amiga Dra Elvira Pinheiro,
Karen Maria e Rosimeire Gomes, que ajudaram demais durante esse período de
faculdade e a todos aqueles que me apoiaram de maneira direta e indireta.
A todos os professores da Universidade São Francisco que contribuíram para
meu aprendizado nesse período do curso, em especial a professora Érica Cardoso
minha orientadora e o Coordenador do curso Paulo Lotti, E também a Ricardo Dourado,
Kelly Elaine entre outros que me ajudaram.
Por fim, agradeço mais uma vez à minha orientadora, Professora Érica Cardoso
e meu esposo Edson Simões, que sempre me apoiou e me inspirou durante minha
formação acadêmica, pela dedicação e apoio prestados para a conclusão deste
trabalho.
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Marinda Pereira de Andrade. Desenvolvimento e Análise de Um Estudo de Viabilidade
para Empreendimento Imobiliário, 75 páginas, Universidade São Francisco.
RESUMO
A proposta inicial foi de entrar em uma empresa de consultoria imobiliária, estudar seu funcionamento, analisar sua formatação geral, acompanhar todo o processo de preparação e desenvolvimento de um Estudo de Viabilidade Comercial para implantação de um empreendimento imobiliário. E por fim detectar formas de poder melhorar o trabalho de forma geral e apresentar ao final, sugestões de como melhorar a dinâmica do trabalho com vistas à economia de custos ou mesmo, tempo na execução das tarefas. Inicialmente, como estagiária contratada, iniciei meu trabalho entendendo o funcionamento da empresa e posteriormente visitei todos os setores e departamentos em busca de saber como eles funcionavam integrados ou isoladamente. Ao mesmo tempo, precisei conhecer e me relacionar com os profissionais e fornecedores de serviços terceirizados que costumam trabalhar com a empresa. O objetivo era encontrar pontos fracos, gargalos e falhas eventuais ou mesmo simples aplicação de maior dinamismo para que o funcionamento fosse possível ser analisado sob a ótica do binômio: custo x benefício. Nesse particular, foi simplesmente importante a experiência de saber que nem todas as formas usuais de eventuais aplicações cotidianas davam certo dentro do âmbito da consultoria imobiliária. Isso porque não se trata de uma questão simples. Nem sempre o que parece ser um gasto que pode ser menor, repercute em resultado. Existem casos em que “o custar mais” pode ser o melhor caminho, quando a análise se refere a custo X benefício. O acompanhamento de um estudo de viabilidade ocorreu sobre uma área de uma grande incorporadora de São Paulo em Bragança Paulista com cerca de cinco milhões de metros quadrados. No desenvolvimento do trabalho de prestação de serviços, os principais problemas encontrados são: a) falta de agilidade na superação das etapas do estudo; b) falta de mão de obra especializada com conhecimento técnico e jurídico de todas as implicações decorrentes. No que tange ao Estudo de Viabilidade, pode-se verificar que a simples adoção de alguns formulários e planilhas já proporcionou uma melhor organização dos dados e coleta de informações. Um CHECK LIST apóia os estudos, para que sempre haja uma padronização e gama de informações necessárias a todo estudo. Mas, a questão de mão de obra especializada, que poderia ser um item para dinâmica do processo para ganho de tempo, ainda não foi resolvida, pois de um profissional nessa área não se espera apenas conhecimento, mas, principalmente vivência.
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Marinda Pereira Andrade. Developing and Analysis Viable Foccus to Property
Undertaking, 75 páginas. Universidade São Francisco.
ABSTRACT
The first proposal was work and study in a estate agent consulting company to analyze its general job. Follow the whole process and developing a study the commercial department in an estate agent, and finally to achieve the ways to improve the job and show some suggestions to better the work dynamic saving the costs and how to do the tasks faster. I started there like a trainee, just to understand how the company works and after visiting all the sessions, looking for information how they are working together and a part of them. In the same time, I tried to know about the people to give the service to the company and are accomplishing to work there. I needed to know what the mistakes were, analyzing the costs X benefits. In this case I needed to use sometimes my feelings because was not so simple because no one cost can be a simple speed to change in a result. The studies were in a big company from São Paulo in Bragança Paulista with about five millions meters².In a work the principal problems
were: Agility to improve the studies, is absent; Absent knowledge in technical and law areas; I can see that if they add simple stationeries improved the organization and the information that were received. A check List is the best way to synchronize the information. But the question about specific employees who could be the dynamic process to save time was not solved, that’s why a professional in this area needs to have more than knowledge but, first of all experience. A part of this work was achieved what can’t be changed or improved doesn’t depend of my job, but I can say that I achieve experiences and conquests from my effort during several months in this job.
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SUMÁRIO
1. APRESENTAÇÃO.................................................................................................. 13
2. INTRODUÇÃO........................................................................................................ 14
3. CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA...................................................................... 15
3. 1 Prestação de Serviços......................................................................................... 16
4. JUSTIFICATIVA...................................................................................................... 18
5. OBJETIVO GERAL................................................................................................. 19
6. OBJETIVOS ESPECÍFICOS................................................................................... 20
7. METODOLOGIA...................................................................................................... 21
8. DESENVOLVIMENTO DO ESTUDO DE VIABILIDADE......................................... 22
8.1 Planejamento Geral............................................................................................... 22
8.2. Planejamento Estratégico...................................................................................... 22
8.3 Estratégias de Competitividade.............................................................................. 23
8.4Tipos........................................................................................................................ 24
8.5. Gerenciamento de Projetos.................................................................................. 24
9. NOVOS OLHARES PARA EMPRESAS E EMPREEND. IMOBILIÁRIOS.............. 28
10. APROFUNDAMENTO SOBRE O ESTUDO DE VIABILIDADE............................ 30
11. ACOMPANHAMENTO DE UM ESTUDO DE VIABILIDADE................................ 32
11.1 Da Concorrência.................................................................................................. 38
11.2 Da Área em Estudo............................................................................................ 39
11.3 Da Vocação......................................................................................................... 40
11.4 Realização de Empreendimentos (Produto Popular)........................................... 41
11.5 Loteamentos Produto Médio Padrão.............................................................. 42
11.7 Da Análise Conclusiva do Estudo de Viabilidade................................................ 43
11.8 Do Nome.............................................................................................................. 44
11.9 Das Generalidades e Considerações.................................................................. 45
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11.10 Da consideração Precípua................................................................................. 45
11.11 Da Visão Atual................................................................................................... 46
11.12 Imagens Demonstrativas................................................................................... 47
12. Análise Diagnostica............................................................................................. 51
13. VISÃO CRÍTICA E POSSÍVEIS SOLUÇÕES....................................................... 52
14.APLICABILIDADE................................................................................................. 55
15. Gestor Geral......................................................................................................... 56
16. CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................................... 58
17.Referência Bibliográfica........................................................................................63
ANEXOS...................................................................................................................... 64
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LISTA DE SIGLAS:
VGV – Volume Geral de Vendas
FGV – Fundação Getúlio Vargas
FAAP – Fundação Antonio Álvares Penteado
UNISO – Universidade de Sorocaba
R.S.V.P. -- "RépondezS`lVousPlaIt"
TI – Técnica de Informática
FEICON – Feira da Indústria da Construção Civil
SEADE – Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Regional
TTI – Técnico em Transações Imobiliárias
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LISTA DE ILUSTRAÇÕES:
Foto da cidade de Bragança Paulista, pag. 32
Foto Google Earth, pag. 36
Imagens Demonstrativas, pág. 48 a 51
Cópias de formulários, pág. 65 e 66
Apresentação padrão (POWER POINT), pag. 67 a 84
Relatórios, pág. 85
1. APRESENTAÇÃO
A área escolhida para o trabalho de conclusão de curso foi a Administração
geral. Dentro dela, propõe-se nesse trabalho, a análise crítica e a realização de um
Estudo de Viabilidade, com um olhar multidisciplinar.
Para a realização desse estudo existe a necessidade de realização de análise e
pesquisas, como proposta de intervenção, para uma consultoria imobiliária. Diante da
necessidade de minimizar erros no mercado imobiliário, assim como em diversos outros
setores, a consultoria imobiliária passou a ser bem mais que um cuidado a ser tomado,
mas uma condicionante de negócio. Visto que os lucros do setor são extremamente
dependentes de uma série de variáveis, a busca pela consultoria tem a característica de
boa formatação do produto a ser ofertado ao mercado. Velocidade de vendas, tempo de
exposição de caixa, demora na maturação e identificação do público alvo a ser atingido
são elementos básicos na busca por melhores resultados.
Nesse cenário de crescimento econômico, onde a indústria da construção civil e
o mercado imobiliário têm cada vez mais um papel importantíssimo, empresas de
consultoria imobiliária estão igualmente em alta, assim como são mais chamadas ao
trabalho de acompanhamento.
A empresa New Village Serviços Intelectuais de Marketing Imobiliário é uma
dessas companhias do setor, com atuação junto a grandes empresas, que são também
parceiros para que a mesma também ganhe competitividade no mercado. Trabalhando
nos bastidores da elaboração e desenvolvimento de produto, ela inicia sua atuação
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muito antes da oferta do produto ao mercado, remontando mesmo a prospecção e
análise da área onde se pretende desenvolver o eventual produto imobiliário.
A empresa, como já expresso no próprio nome, tem como base prestar serviços
intelectuais de marketing imobiliário. Caracterizada na chamada MP do Bem, a empresa
usa como matéria prima o intelecto, prestando serviços na base inicial dos projetos dos
empreendimentos, descobrindo o melhor caminho para a viabilização do produto final
na realização da venda ao consumidor final.
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2. INTRODUÇÃO
Como já expresso na apresentação, a proposta do presente trabalho foi
acompanhar o desenvolvimento e a gestão administrativa de uma empresa de
consultoria. Fazendo uma investigação dos principais processos e: análises para um
estudo de viabilidade com pesquisas e o desenvolvimento de diversos fatores que
compõem a consultoria, especialmente na composição de um estudo de viabilidade
comercial para lançamento imobiliário.
Enquanto objetivos específicos buscaram-se:
• Avaliar a seqüência e ordem dos trabalhos;
• Verificar como cada setor poderia ser mais ágil e menos dispendioso;
• Identificar se serviços terceirizados é mais eficiente que os produzidos na
empresa e vice-versa;
• Analisar possibilidade de melhoria e diminuição de prazos de entrega de
um estudo de viabilidade.
Este trabalho foi realizado dentro da empresa e nos locais de verificação externa
das áreas, com visitação “in loco”. O que atraiu a atenção para a realização deste
estudo é que a empresa investigada usa de todos os meios disponíveis do intelecto,
para efetivamente oferecer elementos a fim de se descobrir a vocação e
desenvolvimento de um produto até sua viabilidade comercial final.
Nesse aspecto, podem-se destacar alguns elementos como:
1- Análise da área apresentada;
2- Identificação da vocação da área;
3- Análise e estudo da situação e localização da área;
4- Identificação do produto;
5- Estudo das objeções;
6- Identificação de fatores positivos e negativos;
7- Orçamentos;
8- Identificação do público alvo;
9- Busca do mote de campanha;
10- Identificação de problemas;
11- Estudo de mercado;
12- Pesquisas;
13- Visão conclusiva;
14- Venda
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3. CARACTERIZAÇÃO DA EMPRESA
O principal objeto de trabalho da empresa é realizar o estudo de viabilidade de
determinado produto imobiliário, preparando-se para a efetiva comercialização do
produto ao consumidor final. Atuando desde a prospecção de áreas ou a partir da
análise de produto formatado, a empresa tem por principal objetivo saber se há
viabilidade comercial desse produto no mercado consumidor final
Com quase trinta anos de atuação, a empresa começou como New Village
Imóveis, atuando na comercialização de produtos. Hoje, atendendo a tendência mundial
de serviços prévios de consultoria imobiliária, a empresa tem nesse setor, seu ponto
forte de atendimento a diversas empresas e seguimentos do mercado imobiliário.
Com uma máquina enxuta e reduzida de material humano fixo, a empresa se
utiliza de parceiros e fornecedores terceirizados. Também seus profissionais de vendas
são autônomos e contratados para trabalharem em produtos específicos.
Atuando em todo o território nacional, a empresa atende a grandes
empreendedores e também a empreendedores iniciantes.
Seus principais fornecedores são: a) agências de publicidade: a Cia de
Comunicação, a Share Group, a Arsenal Comunicação e a Ido publicidade; b)
fornecimento de placas e comunicação visual em geral: a empresa Novo Projeto
Comunicação Visual Ltda.; c) fornecimento de perspectivas: a Hypnotiq e Jeremias
Ortiz; d) no fornecimento de maquetes dos empreendimentos:Kenji e Maquetes
Nakanishi Ltda.; e outros sem maiores expressões.
Os principais concorrentes da New Village são: Lopes Consultoria de Imóveis;
Lexus Consultoria Imobiliária; Fernandez Mera Negócios Imobiliários e Abyara.
Seus principais clientes atualmente são: PDG Realty/Agre Urbanismo, ZATZ
Empreendimentos e Participações Ltda.; Fibra Experts; Kurumin Empreendimentos
Ltda.; Construtora Araguaia; Versátil Engenharia; Splice Empreendimentos Imobiliários;
Ellenco Construções Ltda.; Trevizan Consultoria; Quadra Urbanizadora; Primeira
Empreendimentos Imobiliários, Serveng e outros.
Seu faturamento mensal é de difícil definição, tendo em vista que normalmente
nesse tipo de trabalho se convenciona analisar faturamento anual.
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3.1 Prestação de serviços
A New Village é uma empresa de prestação de serviços de consultoria
imobiliária e vendas. Essa prestação de serviços nem sempre tem valor isolado senão
como complemento dos trabalhos visando captação do produto para a venda ao
mercado consumidor. Esse é um diferencial da empresa que oferece ao cliente parceiro
um serviço além de uma simples prestação de serviços de vendas.
Através de um contrato de prestação de serviços, a empresa firma com a
empresa contratante um ajuste em que é atribuído ao trabalho de consultoria imobiliária
um percentual de 1% (um por cento) do VGV (Volume Geral de Vendas) do
empreendimento analisado. Depois do produto formatado e pronto para ser ofertado,
sendo a New Village contratada como empresa vendedora, existe uma cláusula
resolutiva em que a contratante fica isenta do pagamento desse percentual atribuído a
consultoria do produto. Caso contrário, a empresa contratante tem total liberdade de
contratar outra empresa como vendedora e nesse caso basta pagar a New Village o
percentual relativo á consultoria.
Essa prestação de serviços é tão mais completa que oferece aos clientes
parceiros até mesmo indicação de fornecedores e serviços complementares. Para o
trabalho a empresa coloca diversos profissionais que vão a campo para prestar o
melhor serviço ao cliente, Ainda depois da efetivação das vendas a empresa continua
com sua prestação de serviços de pós-venda, quer seja com seu departamento jurídico
para eventuais rescisões ou mesmo administração da carteira.
A prestação de serviços tem ainda acompanhamento de marketing e divulgação.
Profissionais habilitados se dedicam a acompanhar os trabalhos de desenvolvimento de
campanha diretamente junto á agência de publicidade contratada pelo cliente ajudando
em pesquisas que eventualmente podem apontar rejeições e cuidados e chegando
mesmo a determinação do nome do produto.
Além da análise, estudos de viabilidade comercial e financeira, a New Village
oferece ao cliente a classificação técnica do produto e tabela de vendas. No afã de
proporcionar trabalho completo a prestação de serviços também coloca ao dispor do
cliente o departamento jurídico e técnico para a concretização do registro do
empreendimento junto ao cartório e órgãos públicos, auxiliando no que for possível. Em
geral esse setor é dominado pelo cliente empreendedor, mas, chamada a empresa de
prestação de serviços está habilitada a realizá-lo também.
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Por último e dentro de seu objetivo final, a empresa prestará os serviços de
venda imobiliária colocando todo seu corpo de profissionais de vendas a trabalho para
efetivamente vender o produto ao consumidor final. Nesse aspecto, outro diferencial
aparece no trabalho da empresa que é o comprometimento com estoque zero, que é o
compromisso de ficar dentro do plantão de vendas até a comercialização da ultima
unidade.
Estudo de Viabilidade Econômico e Financeiro: a empresa, dentro de sua
análise, busca informações de mercado através de diversas pesquisas quantitativas e
tabelas de custos diversos que após a coleta de dados, vão ser interpretados para
determinar a viabilidade ou não do produto em relação ao custo e forma de negociação
da compra da área onde será realizado o empreendimento. Esse estudo de viabilidade
pode ser apenas comercial se já houver sido decidido o produto final. Existem casos em
que a empresa é chamada a viabilizar determinado empreendimento que já está pronto,
mas, por alguma razão não está tendo sucesso de vendas. É a chamada reengenharia
de produto, onde a New Village deve apenas determinar como esse produto pode ser
realizado em vendas, nesse caso nem sempre com lucro, uma vez que a não venda
com certeza terá extrapolado os índices de viabilidade, especialmente o marketing e
divulgação. A isso é chamado realização de prejuízos.
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4. JUSTIFICATIVA
O presente trabalho justifica-se em razão de se tratar não apenas de um estudo
e aprofundamento teórico sobre o tema, mas também a possibilidade de ofertar a
empresa uma análise diagnóstica e uma proposta consistente que consiga sanar, ou
eliminar os problemas observados.
Tendo em vista que a New Village tem uma extensa gama de trabalhos que vão
desde a consultoria imobiliária, passando por diversos serviços de assessoria e
culminando na efetivação do processo de vendas, tem pouco histórico de insucesso.
Dessa maneira resolveu-se, aplicar no presente trabalho de pesquisa a
possibilidade de melhoria dos trâmites e serviços complementares que de alguma
maneira, possam proporcionar maior dinamismo ao processo como um todo ou mesmo
possam abrir espaço para o atendimento de um número maior de clientes, além dos já
atendidos.
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5. OBJETIVO GERAL
O objetivo do presente estudo foi o de acompanhar um estudo de viabilidade,
intentando padronizar, por exemplo: os custos diversos necessários ao desenvolvimento
do trabalho; analisar a mão de obra especializada; criar e implantar gráficos de análise;
atualização constante de dados de diversos mercados e implantar departamento de
inteligência de mercado. Tentando de alguma forma melhorar custos e benefícios.
Dessa maneira pretendeu-se superar a ausência de mão de obra especializada
para a realização dessa atividade, uma vez que o mercado não dispõe de profissionais
especializados, e estes quando encontrados têm remuneração alta, o que pode
inviabilizar o processo, por se tratar de assunto que envolve muito conhecimento e
vivência.
Mesmo diante da personalização de cada estudo de viabilidade e as nuances
específicas de cada mercado analisado, pode-se tentar de alguma forma uma
padronização que possa dar a dinâmica necessária para a realização de um estudo em
prazos menores que os atualmente necessários.
Nesse particular, a intenção desse trabalho também foi a de encontrar uma saída
para essa falta de mão de obra especializada ou mesmo uma linha de baratear os
custos de utilização dessa mão de obra especializada que atualmente tem valor muito
elevado. Principalmente pela questão de que não basta ter conhecimento profissional
do trabalho, mas vivência de mercado, tempo de experiência, tino comercial e noção
das nuances específicas de diversos mercados.
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6. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Como objetivos específicos, o presente trabalho teve a incumbência de
acompanhar uma consultoria imobiliária integralmente com estudo de viabilidade. Desde
seu trabalho inicial de prospecção de área, incluindo a determinação de produto e
acompanhamento desse desenvolvimento imobiliário, até sua oferta ao mercado.
Portanto o trabalho perpassou por diversas áreas e atividades da empresa como: o
marketing, a preparação física e econômica do estudo com a formação de equipe para
determinada análise, visitas pessoais à área analisada, a coleta de dados,o
desenvolvimento do produto ao longo das aprovações, os preparativos para colocação
desse produto no mercado, o encontro do partido de desenvolvimento da campanha de
mídia, o mote do produto e acompanhamento de marketing e mídia de divulgação,
sempre de acordo com o citado no Estudo de Análise de Viabilidade Comercial
realizado.
Portanto, os objetivos específicos do presente trabalho foram:
1- Entender todo o processo que envolve um Estudo de Viabilidade, bem como
obter elementos de entendimento dos fatores que determinam a viabilidade
comercial ou não de determinada área ou produto. No caso em pauta, uma
área para desenvolvimento imobiliário situada na cidade e mercado de
Bragança Paulista;
2- Padronizar formulários de pesquisas e coleta de dados para maior dinâmica
do processo;
3- Analisar e propor melhorias de material humano para aumentar volume de
estudos ou mesmo dinamizar cada processo em si.
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7. METODOLOGIA
O presente estudo classificou-se como do tipo exploratório e descritivo, pois o
maior objetivo foi o de fazer uma avaliação diagnóstica da principal atividade da
empresa que é o estudo de viabilidade, além da verificação dos dados apresentados, da
visitação “in loco” da área a ser analisada para o desenvolvimento imobiliário e acima de
tudo sua viabilidade comercial. A tarefa foi avaliar a realidade da empresa entendendo
suas práticas compará-la com a literatura da área e em seguida desenvolver um
trabalho que apontasse possíveis falhas acontecidas durante o processo de estudo de
viabilidade e sugerisse mudanças no processo. Mattar (2000) especifica que a pesquisa
exploratória é aquela que tem por objetivo fornecer ao pesquisador um maior
conhecimento sobre o tema ou problema de pesquisa, sendo apropriada para os
primeiros estágios da investigação quando são poucos os conhecimentos, a
familiaridade e a compreensão do acontecimento por parte do pesquisador. E a
pesquisa descritiva é assim definida pelo autor por possuir objetivos bem claros,
procedimentos bem estruturados e com a finalidade de solucionar problemas ou ainda a
avaliação e proposição de alternativas.
Importante citar que a pesquisa exploratória cuidará de certificar-se das ações e
assertivas dessas ações tendo em vista a melhor análise do contexto de cada item
explorado (GIL,1994). A busca pelo resultado positivo do negócio em si.
O plano de ação utilizado no trabalho de Estudo de Viabilidade foi bastante
extenso, onde a busca maior concentrou-se nas atividades diagnósticas, seguidas de
planejamento e sugestão de ação ao consultor imobiliário.
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8. DESENVOLVIMENTO DO ESTUDO DE VIABILIDADE
8.1 Planejamento Geral
Para o desenvolvimento da consultoria imobiliária realiza-se um planejamento
geral dos passos a serem dados para se fazer o trabalho de forma organizada. Desde a
logística e mobilidade dos profissionais que se deslocarão para os destinos necessários,
compra de passagens, reserva de hotéis, aluguel de carro, marcação de reuniões e tudo
o mais para que se possa executar o estudo de viabilidade (COSTA NETO, BRIM
JÚNIOR E AMORIM, 2003).
Ainda para os autores o dimensionamento de equipe e tempo de execução
também são pontos importantes, visto que a questão custo x benefício de um trabalho
desses é sempre fator de importância fundamental. Além das equipes de campo,
equipes de trabalhos internos e apoio são fundamentais para a elaboração rápida e
conclusão das análises.
A simultaneidade de trabalho dos diversos setores envolvidos parece ser um
fator que possa realmente dar dinamismo ao desenvolvimento do trabalho de analise e
estudo da área escolhida.
8.2 Planejamento Estratégico
Um grande planejamento estratégico é montado para que esse trabalho possa
ser realizado após o dimensionamento da equipe. Primeiramente, dimensionada a
equipe há a escolha dos profissionais designados para o trabalho. Depois, ainda
internamente haverá a análise dos dados e informações gerais preliminares da cidade e
região de análise da área. Essas informações estão disponíveis na internet, órgãos
governamentais e banco de dados da empresa.
Serviços de apoio quanto à preparação de viagens e hotéis, disponibilidade de
veículos, marcação de reuniões, busca de autorizações de visitas e entradas e
contratação de profissionais terceirizados ou aeronaves para vôos e fotos aéreas. Uma
equipe de análise com alta capacidade e sensibilidade profissional faz uma primeira
visita a área em análise. Importante citar que após essa visita e constatação de que a
área serve ao desenvolvimento imobiliário é que se iniciam todas as atividades das
demais equipes. É o chamado feeling.
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Outra equipe realiza as buscas de informações de mercado, concorrência e
possíveis produtos existentes na cidade e região e até mesmo no entorno, que de
alguma forma possa ser considerado como zona de influência no mercado a ser
analisado. Também uma equipe de fotos e assessoria de imprensa faz seu trabalho em
paralelo.
Após os trabalhos de campo são realizadas as pesquisas necessárias e a equipe
faz suas reuniões de trabalho internas ou externas para a sincronização dos dados e
análises. Para que uma visão conclusiva possa ser desenvolvida a partir desse trabalho,
formando assim a conclusão geral do estudo, que poderá oferecer o norte do
desenvolvimento da área com sua viabilidade imobiliária, passando pela vocação do
terreno, viabilidade da implantação e sugestão de preços de venda.
8.3 Estratégias de Competitividade
Visto o grande número de profissionais no mercado que oferece esse mesmo
tipo de trabalho de consultoria, a New Village adota como estratégias de
competitividade, em primeiro lugar, possuir em seu grupo de profissionais sempre um
nome reconhecidamente bom no meio imobiliário, geralmente respeitado por sua
experiência. Em segundo lugar, ofertar ao trabalho um valor simbólico de 1% (hum por
cento) do Volume Geral de Vendas do eventual empreendimento no caso de um estudo
positivo sobre o desenvolvimento de determinada área. E, terceiro, prometer agilidade e
dinamismo na conclusão das análises iniciais.
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8.4 Tipos
1) Alta taxa de profissionalismo dos profissionais envolvidos;
2) Sistema de remuneração por participação no empreendimento, sem custos
diretos iniciais aos empreendedores e proprietários;
3) Agilidade para conclusão rápida dos estudos.
8.5 Gerenciamento de Projetos
Toda análise e estudo de viabilidade têm um responsável que o assina e é
responsável por sua coordenação e unidade das informações. Esse gerenciamento de
projetos normalmente é encabeçado por um profissional com vivência de mercado,
experiência nesse tipo de trabalho e reconhecido profissionalmente no mercado
imobiliário, com conceito e credibilidade.
Esse gerenciamento quase sempre é oferecido a quem tenha capacidade de
interpretação dos dados reais e mesmo de dados que esteja nas entrelinhas das
informações, detectável a quem tenha experiência de mercado.
Portanto o gerenciamento vai desde a análise conclusiva até mesmo a forma
como o trabalho será apresentado, seja em um simples documento (Word), uma
apresentação visual, uma apresentação de relatório em “Word” ou mesmo em “Power
Point”.
Geralmente é esse gerenciador do projeto que irá apresentar o trabalho a uma
platéia interessada no resultado da consultoria. No mundo moderno os erros são cada
dia menos toleráveis em face do prejuízo de tempo e dinheiro que eles representam. No
mercado imobiliário errar na formatação de um produto é especialmente prejudicial,
dado que isso pode alterar todo um planejamento e cronograma feito e resvalar
principalmente na viabilidade financeira do empreendimento imobiliário.
Um erro é fatal para as expectativas do produto, porque ele movimenta toda a
cadeia de setores envolvidos. O marketing é um desses setores que menos pode sofrer
alteração, visto que sempre que se formata um produto, nele estará embutido o
percentual de gastos desse setor. Um erro e todos os investimentos de marketing se
alteram, mexendo com a viabilidade do produto.
A consultoria imobiliária tem como especial importância reduzir a incidência de
erro durante o processo de formatação de um produto imobiliário. Chamada a opinar
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desde a visitação ao terreno objeto do estudo, a consultoria passa a acompanhar o
processo desde sua fase inicial opinando até mesmo sobre os métodos construtivos
mais interessantes para aquela região ou localização.
Na atualidade, onde as empresas são extremamente competitivas um erro
estratégico pode ser fatal para a sua sobrevivência; portanto o papel do consultor
imobiliário é fundamental, pois ele deve possuir um profundo conhecimento de todas as
áreas que envolvem o setor no planejamento, desenvolvimento e gestão de negócios
imobiliários (JACOB, 2006).
A consultoria é chamada a avaliar o potencial de desenvolvimento de um
determinado terreno. O primeiro passo é a visitação in loco para saber se o terreno tem
vocação para desenvolvimento de um produto imobiliário e qual será esse produto.
Nesse momento o consultor imobiliário tem a seu favor o “feeling” profissional, mas isso
só não basta, e assim ele procede a sua pesquisa inicial de situação, localização,
topografia, potencial e objeções da área analisada, Todas essas análises serão
confrontadas com a condição do negócio: parceria com permuta por imóvel no local ou
compra financeira.
Existem determinados casos que a viabilidade pode não se dar, se a condição
de compra do terreno for financeira, mas o ideal seria se a condição do negócio fosse
de parceria, com permuta por área no local.
Dentro da análise de viabilidade de uma área para desenvolvimento imobiliário,
cabe a análise inicial de precificação e possibilidade de condição de comercialização do
eventual empreendimento a ser ali empreendido.
Por certo, a técnica desenvolvida para a criação dos estratos amostrais é, por si
só, um elemento que subsidiará muitos outros trabalhos (Fávero, 2011). Nesse aspecto,
o consultor imobiliário tem que estar atento a atualização e informação do mercado na
atualidade de sua vivência.
Os métodos utilizados são apresentados de forma compreensível
ao profissional e leigo interessado no assunto, sendo práticos e
objetivos. Abrangemos a avaliação de construções residenciais,
comerciais, glebas e lotes, seus métodos e normas,
considerando e classificando-os quanto à sua natureza
(AMÂNCIO E SQUARÇA, 2009).
Passada a etapa de viabilização do uso da área para desenvolvimento
imobiliário, inicia-se a formatação do produto. Nesse aspecto, a preparação, o marketing
33
e o desenvolvimento são absolutamente importantes para a viabilização de um
empreendimento.
Importante o uso de técnicas de preparação, planejamento,
criação de marketing e meios de comunicação e divulgação que
antecedem um lançamento imobiliário atualmente, tendo em vista
a evolução e dinamismo do mundo moderno e o progresso das
ferramentas de trabalho novas e aquelas antigas de que não se
pode abrir mão em qualquer época (SIMÕES, 2010).
Ainda dentro desse estudo de viabilização do empreendimento a análise passa
pela questão do direito ambiental e suas implicações para com o desenvolvimento ou
aproveitamento da área analisada.
Abordando, com especial destaque, os temas da
responsabilidade civil, da reparação do dano e os meios
processuais para a defesa do meio ambiente, do tombamento, da
poluição (ar, resíduos sólidos, rejeitos perigosos, agrotóxicos,
poluição sonora), do novo regime das águas, dos crimes
ambientais e dos organismos geneticamente modificados.
(Machado, 2011).
O desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro de segunda residência,
especialmente na região nordeste, cresceu de forma intensa nos últimos quatro anos e
ainda provoca a alta dos preços dos terrenos e acirrada concorrência direta entre os
grupos empreendedores brasileiros e, especialmente, estrangeiros.
Com isso, repetem-se as negociações mal sucedidas, sob as óticas
mercadológica, jurídica, financeira ou comercial; fruto da urgência na realização dos
negócios e da ausência de assessoria técnica apropriada. É preciso, portanto,
compreender o escopo de atuação do consultor e do mediador imobiliário: enquanto o
consultor recomenda determinada decisão com base mercadológica, o mediador
identifica o negócio, aproxima as partes e realiza a venda. Os problemas podem ocorrer
na esfera legislativa, jurídica, ou na falta de absorção, pelo mercado, de um produto
inadequado (COSTA NETO, BRIM JÚNIOR E AMORIM, 2003).
Para se evitar estes transtornos – entre tantos outros, muitas vezes irreversíveis,
como também para identificar os melhores negócios, planejar e realizar o
empreendimento de forma equilibrada é prudente que o promotor, o empreendedor e o
34
investidor, ao ingressarem no Brasil, busquem o apoio de empresas de consultoria
imobiliária idôneas, com tradição e amplo currículo de atuação em todo o país.
O consultor imobiliário brasileiro, especialmente o atuante em planejamento e
desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e hoteleiros, possui todas as
condições de atender a estes investidores, uma vez que sua expertise abrange, de
forma pontual ou ampla, a identificação de nichos de mercado, a procura e negociação
de terrenos, a elaboração de estudos de viabilidade mercadológica e econômico-
financeira e conseqüente definição de produtos, a formatação da engenharia financeira
e busca de recursos para a realização de empreendimentos, a identificação e
coordenação de empresas participantes do processo, como: escritórios de arquitetura e
urbanismo, advocacia, contabilidade e administração, construtora, operadora hoteleira,
mediadora imobiliária, empresa de marketing. E desta forma, com o apoio
especializado, o empreendedor deverá minimizar seus riscos e direcionar seus
investimentos de modo mais seguro, em um mercado que, nos próximos anos, se
tornará bastante competitivo (FÁVERO, 2011).
Ainda de acordo com Fávero (2011), a importância da identificação de atributos
de diferenciação em mercados competitivos tem sido uma exigência cada vez maior
para a sustentação das práticas organizacionais das empresas. E, no mercado
imobiliário, tal consideração não poderia ser diferente. Este trabalho destina-se a
realizar um estudo sobre os impactos dos atributos de diferenciação no mercado
imobiliário de lançamentos residenciais, tendo como base a utilização de modelos de
precificação e comercialização.
35
9. NOVOS OLHARES PARA EMPRESAS E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
Para Balarine (1997) a realização de incorporações imobiliárias é caracterizada
por três fatores clássicos de produção, seriam eles a terra, o capital e o trabalho. Dessa
maneira elas visam à obtenção de lucro econômico por meio da construção de
edificações destinadas ao usufruto condominial. O autor ainda relata que além da
complexidade inerente ao desenvolvimento de projetos a atividade ainda acarreta
elevados riscos de investimento uma vez que não se tem certeza antecipadamente da
absorção do produto final pelo mercado.
O crescimento imobiliário brasileiro da atualidade está alicerçado em vários
aspectos, dentre eles (BALARINE,1997):
1) A abertura de capital das empresas nacionais do mercado imobiliário; 2) A
crise internacional provocando a desconfiança dos investidores internacionais em seus
próprios países que favoreceu as empresas brasileiras poderem usufruir desse apetite
do capital estrangeiro investido em nosso país; 3) A condição favorável de melhoria dos
níveis de confiança no crescimento do Brasil pelos índices internacionais; 4) O fato do
Brasil ser um dos primeiros países a passar pela crise financeira mundial.
Diversos setores do mercado imobiliário que até bem pouco tempo
apresentavam ainda sinais de pequenos investimentos, em pouco tempo passaram a
ganhar novos olhares e começaram a ter importância e crescimento (BALARINE, 1996).
O setor de loteamentos, por exemplo, que há bem pouco tempo atrás ainda engatinhava
em termos de crescimento e profissionalização passou a ganhar corpo e
competitividade sendo hoje um dos setores que mais recebem investimentos por
grandes conglomerados de empresas de primeira linha. Por vezes encontram-se
diversas empresas num único investimento de determinado loteamento.
Grandes passos foram dados e com as empresas devidamente capitalizadas,
não foi difícil perceber a ousadia em construir grandes empreendimentos e
verdadeiramente transformando a vida das cidades (BALARINE, 1996).
Hoje é possível perceber a olho nu a transformação da indústria imobiliária
brasileira, em alguns momentos parecida com épocas áureas do mercado imobiliário de
Dubai; Uma infinidade de gruas e novos prédios tomaram conta das cidades,
especialmente as metrópoles brasileiras. Cenário comum por onde quer que se ande ou
circule. Mesmo as chamadas pequenas cidades já não são tão pequenas assim e todas
de alguma forma passaram a ter potencial de crescimento.
36
Outro fator de crescimento e empolgação do mercado imobiliário brasileiro foi a
percepção do governo de que através da indústria imobiliária seria possível resolver ao
mesmo tempo a diminuição do déficit habitacional, o fomento da indústria da construção
civil e com isso o aumento de emprego e mão de obra, visto que o setor é um dos
principais em geração de emprego e serviços, e, de quebra incentivar o crescimento de
todos os demais setores, visto que quando incentivamos o setor imobiliário,
incentivamos todos os demais. “É a indústria imobiliária como alavanca de crescimento
dos demais setores da cadeia econômica” (conclusão de Edson Simões em sua
palestra de julho de 2010 na FEICON: Feira da Indústria da Construção Civil de
Jundiaí). Afinal, basta pensar um pouco na grande quantidade de bens, serviços e
materiais necessários a produção, montagem e habitabilidade de um imóvel.
Quando eu incentivo o setor de linha branca eu beneficio aquele setor, quando eu incentivo a indústria imobiliária eu incentivo todos os setores de produção que participam desde a produção até a efetiva mobília e mesmo o carro da família que ali vai morar (SIMÕES, 2010).
Esse mercado imobiliário passou a despertar olhares mais cuidadosos e com
isso a profissionalização do setor ficou ainda mais premente e hoje carece assim como
diversos outros setores da economia de profissionais qualificados e treinados. Nosso
crescimento foi além do tempo de formação de profissionais para o setor.
Com isso a evolução administrativa do setor, embora igualmente sentida pelo
crescimento ocorrido, sofre ainda e tem muito a evoluir. O atendimento pós-venda, o
setor de administração de carteiras, o sistema de cobrança, o relacionamento com o
cliente e fornecedores e mesmo o relacionamento com os investidores ainda precisam
passar por lapidações e inovações para atingir níveis de excelência a altura do
crescimento que aconteceu e que cada vez mais deverá exigir aperfeiçoamento.
Parte desse crescimento do mercado imobiliário brasileiro se deve a crescente
globalização não só do setor, mas dos níveis de informação e troca de experiências ou
até mesmo das práticas do mundo moderno. Com a globalização temos nossos limites
ampliados para um mundo sem fronteiras e com isso a necessidade de
acompanhamento dos acontecimentos e oportunidades, provocando uma
competitividade que as vezes chegam a níveis insanos de cópias e modelos de
comunidades tidas como evoluídas e modernas. Esse mundo está sempre se
contrapondo aos nossos padrões. Essa competitividade chega mesmo a criar um
mundo que parece constantemente insatisfeito com as novidades de cada setor.
37
10. APROFUNDAMENTO SOBRE O ESTUDO DE VIABILIDADE
Uma vez contratados os serviços de consultoria imobiliária, a New Village passa
a executar todo o processo dos serviços intelectuais de marketing imobiliário visando à
realização do Estudo de Viabilidade. Diversos profissionais vão a mercado para coleta
de dados e busca de informações importantes para a conclusão dos estudos. A equipe
técnica com conhecimento específico, e que detém noções de engenharia e arquitetura,
além da habilidade em analisar a viabilidade de uma área ou terreno vai a campo,
enquanto outra equipe cuida da pesquisa de mercado e coleta de dados da
concorrência, uma terceira equipe busca as informações de possíveis entraves a
aprovações junto a órgãos públicos ou meio ambiente.
É escolhida na abordagem técnica de empreendimento de grande porte, uma
apresentação de fluxo macro que envolve o planejamento da escolha da área objeto de
intervenção até a sua aprovação, dando ênfase na necessidade da coleta de
informações técnicas e jurídicas da área em estudo, anteriormente ao ingresso do
processo na Prefeitura Municipal. Com a complexidade da análise dos
empreendimentos, são considerados critérios de parcelamento do solo, edificação de
uso misto (residencial, comercial e de serviços), habitação de interesse social,
habitação de mercado popular ou mesmo se a área comporta melhor padrão..
O estudo enfatiza a análise técnica referente às restrições de uso e ocupação do
solo, as regras de projeto de parcelamento do solo e de edificações, e também às
questões ambientais, assim como, acessibilidade, conveniência, proximidade com
escolas e pólos geradores de emprego e renda. Ao final dos estudos e coleta de dados
redigiu-se o ESTUDO DE VIABILIDADE que norteará o desenvolvimento do produto
final se for efetivamente positivado pelo estudo.
Finalmente o Estudo de Viabilidade Comercial norteará o produto a ser
desenvolvido. Para tanto, o analista resume sua interpretação dos dados e pesquisas a
luz de seu sentimento profissional e conhecimento de mercado dentro de um capítulo
específico denominado ANÁLISE CONCLUSIVA. Dentro dessa conclusão ele fornecerá
as principais informações que o empreendedor precisa, tais como: produto certo,
demanda, preço por metro quadrado de venda, volume geral de vendas, prazo de
vendas, público alvo e expectativa de gastos com propaganda, marketing e divulgação
necessários ao processo de vendas.
O estudo de viabilidade comercial tem por objetivo precípuo auxiliar na
elaboração do Estudo de Viabilidade do empreendedor no “fechamento das contas” do
produto.
38
11. ACOMPANHAMENTO DE UM ESTUDO DE VIABILIDADE
Um grande grupo incorporador de São Paulo, e porque não dizer do país,
solicitou a NEW VILLAGE um estudo de viabilidade comercial de um empreendimento
na cidade de Bragança Paulista, estado de São Paulo. Tratava-se de uma enorme área
de terreno de cerca de cinco milhões de metros quadrados, situado na periferia da
cidade onde a empresa já tinha um estudo para implantação de um loteamento popular
com terrenos de 140 metros quadrados.
Iniciando os estudos e análise começa-se por analisar a cidade onde se situa a
área.
a) Da cidade: Bragança Paulista.
Foto 1 Vista da cidade de Bragança Paulista – arquivo pessoal
Com localização estratégica, e em termos logísticos, em um importante eixo de
tráfego rodoviário de ligação entre São Paulo e Belo Horizonte, Bragança Paulista dista
39
cerca de 80 km da Capital, com acesso principal pela Rodovia Fernão Dias.
Recentemente duplicada e modernizada a rodovia é de acesso a cidade, além de
interligar toda a região com as Rodovias Presidente Dutra e D. Pedro I. Dada à sua
proximidade e facilidade de acesso para o circuito das águas (Socorro, Lindóia, Águas
de Lindóia, Serra Negra, etc.), Bragança faz parte do roteiro turístico deste circuito.
Pertencendo à 5ª região administrativa do estado, Bragança é importante centro
de influência direta às cidades de Atibaia, Itatiba, Piracaia, Socorro, Amparo,
Pinhalzinho, Morungaba e Pedra Bela, região esta, que agrega uma população da
ordem de quase 400.000 habitantes.
Bragança é uma estância climática vizinha de Atibaia que é considerada pela
UNESCO o segundo melhor clima do mundo, e por estar situada em região
montanhosa, possui excelente clima, comparável aos melhores do mundo, com
temperaturas amenas. Apesar da proximidade de grandes centros urbanos, mantém
suas características de cidade do interior, ou seja, segurança, tranqüilidade e qualidade
de vida.
A economia do município é diversificada abrangendo setores de prestação de
serviços, indústria de transformação, comércio, pecuária e agricultura. Nesses últimos
anos com crescimento acentuado na instalação de indústrias. A indústria sobressai
principalmente nos setores alimentícios, confecção e têxtil, metalurgia, usinagem,
eletroeletrônico e papel, lembrando que se trata na maioria de empresas de médio e
pequeno porte.
A Universidade São Francisco também tem papel importante no município,
atraindo estudantes universitários de diversas cidades do estado, contando com
diversos cursos de graduação e pós-graduação, desenvolvendo pesquisas e trabalhos
no âmbito acadêmico, inclusive como mantenedora do hospital universitário.
b) Da análise de dados da cidade:
(Fonte: Fundação SEADE – Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Regional – SP - 2011)
40
(Fonte: Fundação SEADE – Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Regional – SP - 2011)
((Fonte: Fundação SEADE – Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Regional – SP - 2011)
41
(Fonte: Fundação SEADE – Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Regional – SP - 2011)
Na seqüência, realiza-se a análise detalhada da área e sua topografia:
42
c) Da localização e situação da área:
(Fonte: Google earth)
Situada nas imediações dos bairros Cidade Planejada e Parque dos Estados, a
área está nas proximidades da rodovia de acesso a Tuiutí e rodovia de acesso ao
circuito das águas, localizada em zona adensada do município a qual pertence,
acessível através de vias pavimentadas e de grande fluxo de veículos.
A área é continuação natural dos bairros urbanizados vizinhos e próximo (cerca
de quatro mil metros) do centro da cidade, passível de desenvolvimento imobiliário para
atendimento a diversos tipos de produtos. Nas imediações da área já existe uma
Estação de Tratamento de Esgoto e a infra-estrutura dos bairros vizinhos.
A área está integrada aos bairros citados, porém tem como objeção o fato da
necessidade de transposição de rodovias para seu acesso, o que em cidades do interior
é um tanto complicado. Junto á área existe infra-estrutura que pode ser entendida como
interessante com grandes avenidas e um comércio bom, além de opções de serviços.
Porém, não existem nas imediações, agências bancárias que melhoraria muito a vida
nessa região.
Escolas, indústrias, comércio e acessos, existem a poucos metros da área, bem
como praticamente toda infra-estrutura de serviços básicos e complementares. A área
praticamente se encontra junto aos pólos geradores de empregos da cidade, inclusive
ao distrito industrial e as maiores indústrias da cidade, como a ARCOR e SANTHER.
43
d) Da topografia da área:
De forma geral a área tem topografia boa com partes planas, aclives e declives
dentro dos graus de aceitação e inclinação, especialmente para feitura do sistema
viário. Embora com lagos e alguns cursos de água, não é região de alagadiço, avizinha-
se de leitos de estradas de rodagem, sem estar nas margens diretamente.
Com incidência de pedras em algumas regiões da fazenda, as mesmas poderão
se tornar até interessantes do ponto de vista de composição, bastando que o solo não
esteja em cima de uma rocha.Apropriada para desenvolvimento de empreendimento
imobiliário se a análise descer apenas aos detalhes técnicos.
e) Dados relevantes da área e região:
Algumas características próprias encontradas:
1- As ruas dos bairros lindeiros terminam no terreno inclusive sendo as ruas laterais
desses bairros vizinha da área;
2- Existe uma Estação de Tratamento de Esgoto num dos limites da área;
3- A olho nu, a primeira vista parece que a área já sofreu uma intervenção com
vistas a desenvolvimento de um loteamento, as ruas existentes do que parece ter sido
uma tentativa de implantação de loteamento já estão com aterro e compactadas num
traçado que deixa a nítida sensação de haver sido iniciado uma implementação;
4- Dentro da área e no limite com a Cidade Planejada há uma Caixa de água
potável de abastecimento da região;
5- A área está nos limites Noroeste da cidade e dentro dela não se tem a sensação
da vizinhança popular dos bairros vizinhos;
6- O eventual bairro a ser implantado nessa área estará em região de pólo gerador
de empregos.
7- Há indícios de que há rede de água e tratamento de esgoto na região, mas
certamente não será suficiente para atender a completa urbanização da área como um
todo no decorrer dos anos.
Das informações adicionais de análise de Bragança Paulista:
Há informações de que a área está no perímetro urbano do município, tida como
expansão urbana em seus limites mais distantes. Cabe pensar seu desenvolvimento
44
imobiliário em diversos seguimentos, tendo em vista sua beleza natural, sua localização
e acima de tudo a aceitação e necessidade do mercado local.
Seu entorno dá o tom da vocação da área para desenvolvimento imobiliário
popular para implantação dos primeiros núcleos de desenvolvimento. É necessário se
pensar em fases dos chamados produtos de transição para melhorar o aspecto de
aproveitamento do todo.
A região onde se encontra a área em análise foi beneficiada diretamente pela
duplicação do trecho inicial da rodovia das Estâncias nas imediações, solucionando
ligações rápidas da região com diversos pontos da cidade e o centro da cidade.
A análise e interpretação do mercado local também é um fator de estudo
profundo a fim de determinar a vocação do terreno. Nesse ponto uma coleta de dados
da concorrência e seu entendimento são fundamentais.
f) Mercado imobiliário local:
A característica predominante no local onde esta a área é o crescimento de
loteamentos populares. Diante disso os terrenos com os menores tamanhos possíveis
(125 e 140 m2, populares) foram os mais focados e fizeram com que os bairros vizinhos
se destacassem por esse tipo de produto no último ano, especialmente loteamentos
com uma entrada e saldo em longo prazo. Os produtos ofertados contam com a infra-
estrutura básica e atingem patamares de preços por metro quadrado na faixa de R$
170,00. Praticamente no mercado imobiliário da cidade como um todo, só existem três
empreendimentos com ofertas de lotes populares, o VEMVIVER BRAGANÇA junto ao
bairro Águas Claras, próximo da área, o CIDADE PLANEJADA III, vizinho da área em
análise e o Residencial VISTA ALEGRE, também nas imediações.
Os bairros de Cidade Planejada I e II e Parque dos Estados, não fugindo a regra,
destacam-se pelo avanço dos produtos populares, agora no Programa Minha Casa,
Minha Vida com ofertas de casas populares na faixa de R$ 1.600,00 a 1.700,00 o metro
quadrado na área construída já com o terreno.
Interessante notar que há pouco tempo atrás, os lotes chamados populares não
poderiam ser feitos com menos de duzentos e cinqüenta metros quadrados. Atualmente
a diretriz municipal exige que os mesmos tenham 140 ²metros quadrados e sete metros
de frente. o bairro cidade planejada III tem terrenos de 125² metros quadrados tendo em
vista que é aprovação antiga.
45
Dentro do estudo, pesquisa da concorrência:
11.1 Da concorrência:
Dos produtos pesquisados, os diretamente influentes são:
01- LOTEAMENTO VEMVIVER BRAGANÇA:
Loteamento aberto com 857 lotes com área a partir de 140 m² com 7 metros de
frente. Loteamento que esta sendo comercializado com infra-estrutura que está em fase
final de obras. Foram vendidos 22% dos lotes em dez meses de vendas. Este
empreendimento está sendo feito junto ao bairro Águas Claras, lado oposto da rodovia
das Estâncias. Cada lote de 140 metros quadrados custa R$ 24.920,00 a vista ou a ser
pago com parcelamento em até144 meses. Na prática, os lotes são vendidos com uma
entrada de 10% (em 3 parcelas) e saldo em 144 prestações acrescidas de juros TP
(1%) e correção monetária via IGPM.
OBS: Devido aos baixos resultados de venda a empresa incorporadora resolveu
construir casas para venda aproveitando o Preço por m2 a vista: R$ 178,00 em média
para lotes de 140 m2.
Casa, Minha Vida e vende sobre alguns terrenos, casas de 2 dormitórios com 2
vagas com 48 metros quadrados por R$ 79.500,00. Ainda não se tem uma idéia do
sucesso desse projeto novo tendo em vista que se iniciou agora.
02- LOTEAMENTO CIDADE PLANEJADA III:
Bairro com lotes de área de 125 m² (5 x 25) que ocupa uma área remanescente
da área da Cidade Planejada I e II com aprovação antiga que na verdade estão sendo
comercializados como sendo meio lotes tendo em vista o projeto original e as novas
diretrizes. Loteamento que sofreu para ser comercializado. Tendo poucas unidades
vendidas depois de um certo período do lançamento partiu igualmente para a
construção de casas e estão assim sendo vendidas. Os terrenos custam à vista cerca
de: R$ 22.250,00 com entrada de 10% e saldo com parcelamento em até 144 meses
46
com juros TP e correção. Preço a vista dos terrenos: R$ 170,00 por metro quadrado.
OBS: Igualmente devido aos baixos resultados de venda a empresa incorporadora
resolveu construir casas para venda aproveitando Minha Casa, Minha Vida e
comercializa casas de 2 dormitórios com 2 vagas com 50 metros quadrados por R$
85.000,00. Nesse caso, devido a poucas unidades em oferta e construção parece haver
sucesso nos resultados.
03- RESIDENCIAL VISTA ALEGRE
Localizado no início da estrada de acesso a Tuiuti, nas imediações do
entroncamento com a rodovia das Estâncias, esse loteamento teve baixíssima
velocidade de vendas, demorou muito para que a infra-estrutura fosse terminada e hoje
tem poucas casas construídas e outras em obras. Há ainda ofertas de lotes de 250 m2
(10 x 25) por R$ 35.000,00 a vista, com financiamento. Revendas de lotes de terceiros
são abundantes. Esse empreendimento foi feito numa parceria que tardou a ser feita no
mercado.
Preço R$ 140,00 o metro quadrado, à vista.
A partir de então, começa a ser traçado o perfil vocacional da área analisada e a
formatação do estudo de sugestão de desenvolvimento da área:
11.2 Da área em estudo
A situação geográfica da área, além da topografia, é privilegiada a despeito de
estar no extremo noroeste do município e numa região relativamente popular. Sua
localização e topografia permitem um aproveitamento de segmentos diversificados
dividido em etapas, com produtos residenciais com lotes pequenos direcionados a uma
classe popular e algumas áreas comerciais ao longo da vizinhança com os bairros
urbanizados existentes.
A vizinhança da área com bairros formados e em pólo gerador de empregos é
um privilégio, pois se trata de um município em crescimento. Na parte diretamente
integrada aos bairros imediatamente colados na área, é igualmente privilegiada, pois, de
característica operária são bairros que determinam uma região cuja tendência seja
47
popular, pois são bairros sedimentados, bem urbanizados e adensados com poucos
terrenos vazios e onde se encontram até mesmo bom comércio e serviços. Sem contar
que é são servidos por itinerários de linhas de ônibus diretamente ligados a parte central
da cidade.
Por sua extensão, a área tendo inúmeras frentes e acessibilidade, favorece que
sejam trabalhados diversos produtos ao mesmo tempo sem concorrência entre eles.
11.3 Da vocação
• OS MENORES LOTES POSSÍVEIS.
Na área lindeira aos bairros vizinhos, a sugestão é fazer lotes de menores
tamanhos possíveis (A localização e especialmente a vizinhança da área lhe confere
especial vocação para um produto inicial voltado para o popular, diretamente
concorrente com os produtos a venda naquela localização, podendo repetir aqueles
patamares de preços, desde que por uma iniciativa empresarial se possam reproduzir
produtos melhores e que mostre maior volume de obras e diferenciais. A espera de
amadurecimento do produto e a grande quantidade de unidades a serem
comercializadas devem estar presentes na hora de compor o preço e as condições de
pagamento, sabendo-se que a concorrência se dará não só para produtos similares,
mas também com as casas construídas na região em oferta.
De forma geral a área estando nas proximidades da zona de adensada do
município, ajuda na questão de acessibilidade, pois é fundamental a projeção de uma
via de penetração na área partindo das vias de circulação comuns hoje existentes e
junto a acesso direto da entrada dos bairros, assim como é fundamental para
interligação entre as rodovias de uma via transversal, igualmente de porte. Porém, isso
realmente tem que se tornar realidade já, a simples existência de uma intenção de fazer
não dará o efetivo sentido, que definitivamente é a possibilidade de vender um lugar
diferenciado, digno do nome que lhe será dado. Nesse aspecto reside outro grande
diferencial que temos que pensar um nome forte para o produto que determine conceito
e resuma a qualidade e diferencial a ser alcançado.
Em primeiro lugar é necessário pensar na área como um todo. Não sendo
pequena, é recomendável desenvolvê-la por partes. Nomeando a primeira fase de “A”,
48
que poderão ser as partes imediatamente ligadas aos bairros da divisa da área,
segunda fase nomeada “B” que englobaria saldo da área até os limites da avenida
transversal. Ambas não contando com a cabeceira ás margens das rodovias, essas
consideradas outras fases nomeada de “C” em diante que seriam abordadas a partir da
análise do comportamento dos resultados dos produtos lançados em andamento.
Outras áreas teriam destinação comercial e serviços ou para implementação de
equipamentos comunitários e igrejas.
Pelo exposto, a sugestão da presente pesquisa passa pelos seguintes produtos:
11.4 Para realização de empreendimentos (produtos populares)
• FASE A
TAMANHO DOS LOTES: em torno de 140 metros quadrados com toda infra-
estrutura inclusive asfaltamento),visto que, nessa parte a área é totalmente vocacionada
para esse fim e divisa, em sua maioria com áreas já urbanizadas.
PREÇO: Algo em torno de R$ 150,00 (cento e sessenta reais) a vista, para pagamento
no prazo de até 144 mensais.
• CONDOMÍNIOS DE CASAS POPULARES E CASAS POPULARES
INDIVIDUAIS AO LONGO DA DIVISA.
Na avenida que divide os bairros vizinhos, nossa sugestão é fazer casas de
menores tamanhos possíveis (algo em torno de 46 metros), visto que, nessa parte a
área tem frente para via praticamente com toda infra-estrutura, inclusive itinerário de
ônibus urbano na porta.
Esse produto poderá gerar recursos imediatos, visto que não precisam de infra-
estrutura inicial e apenas as construções, gerando recursos para justificar investimentos
iniciais na área como um todo para sua melhor apresentação. Na parte imediatamente
atrás dessas casas de frente para a avenida seriam construídos condomínios de casas
de tamanhos iguais
PREÇO: Algo em torno de R$ 1.700,00 (hum mil e setecentos reais) a vista, para
pagamento com financiamento CAIXA pelo sistema MINHA CASA, MINHA VIDA.
49
11.5 Para realização de loteamentos – (produto médio padrão)
• FASE B.
• TERRENOS DE 250m² (10x25) – LOTEAMENTOS FECHADOS.
Desenvolvimento de loteamentos fechados que serão os cartões de visitas do
empreendimento imobiliário a ser feito, sendo um produto diferenciado pelo tamanho de
lotes e suas características, cuja tônica estaria na preocupação em não se permitir
subdivisão de lotes, pois restrições contratuais seriam limitadores de qualidade do
empreendimento. A abertura de uma avenida central (que uniria as pistas das rodovias
numa transversal cortando a área) desenvolvendo loteamentos com frente para essa via
e todos com uma excelente área de lazer, seguindo os padrões de criação de
diferenciais. Imaginamos terrenos de 10 de frente objetivando a qualidade das futuras
construções.
O mote da campanha de comercialização residiria na criação de um conceito de
bairro planejado, elevando assim o conceito de residir no local. Dentro dessa fase
poder-se-ia ainda, salvo melhor análise, produzir um universo de lotes de menor
tamanho, algo em torno de 200 metros quadrados com 8 metros de frente.
PREÇO: Algo em torno de R$ 190,00 (cento e noventa reais) o metro quadrado
à vista, para pagamento igualmente no prazo de 144 mensais com uma entrada
parcelada de 12%.
11.6 Para realização de loteamentos – (produto médio padrão)
• FASE C.
• LOTES COMERCIAIS DE 250 M² (10 X 25).
Ao longo das avenidas de penetração e transversal do futuro empreendimento
deverão ser pensadas como quadras comerciais de lotes de 250 metros quadrados que
poderiam ser adquiridas em módulos que poderiam ser facilmente compostas áreas até
50
de 1.000 metros quadrados ou mais, bastando junção de unidades. A questão do
tamanho de lotes de 250 metros quadrados nessa etapa é preferencialmente para
melhor agregar preços.
PREÇO: Algo em torno dos mesmos R$ 190,00 (cento e noventa reais) a vista,
para pagamento no prazo de 144 mensais também.
OBS 01: No projeto macro podem ainda ser criados lotes mistos de destinação
residencial, comercial e de serviços ao longo da avenida de penetração preparando
terreno para melhor apuração de preços futuros.
OBS 02: No projeto macro podem ainda ser criados terrenos de maior tamanho,
mas essa decisão fica para o futuro, mediante análise do comportamento de venda dos
empreendimentos em andamento, confrontando sua velocidade e aceitação.
A partir daí é formada uma análise conclusiva de todo o estudo que vai
determinar o pensamento do analista e consultor sobre o desenvolvimento da área
tendo em vista tudo o que foi apresentado e analisado e deve ser apresentado
pessoalmente para que as nuances e detalhes não explicitado no estudo possa ser
levado ao conjunto das interpretações. Com imagens e explicações pessoais de quem
vivenciou o estudo de consultoria o trabalho passa a ser didaticamente interpretado:
11.7 Da análise conclusiva do estudo de viabilidade:
O desenvolvimento imobiliário desta área como um todo é muito oportuno e
poderá ser feito de imediato, ela está preparada para isso com sua beleza natural e
dentro do crescimento da cidade.
A despeito do que mostra a vocação da área, uma pequena análise do retorno
por metro quadrado, aliado aos investimentos necessários, nos mostram a viabilidade
econômica e financeira além do retorno certo na boa velocidade de comercialização
pela ausência de concorrência local atual nos moldes em que está sendo sugerido seu
desenvolvimento. O desenvolvimento por fases se oferece como possibilidade de
acompanhamento pelo longo amadurecimento, por outro lado, não se pode fugir a
determinados investimentos tendo em vista o risco de não se conseguir mostrar ao
mercado o desenvolvimento tal qual se pensou.
A distância do centro da cidade não se configura, em absoluto como um
problema. O local tem fácil acesso e, além disso, soma-se à existência de itinerários de
51
ônibus, para os mais diversos destinos, partindo ou passando naquela região. A bem da
verdade, a área tem o potencial de desenvolvimento apresentado, especialmente por
possibilitar oferecimento de produtos de diversos seguimentos.
Necessário ter em mente a questão fundamental de criação de conceito. Sem
esse diferencial, há poucas chances de sucesso. A área é continuidade natural de
crescimento dos bairros do entorno e embora esbarrando na concorrência direta de
produtos similares na região, pode superá-los, uma vez que poderá se constituir num
empreendimento de conceito elevado com diversificadas fases de comercialização e
acima de tudo tendo toda a infra-estrutura necessária inclusive pavimentação das ruas.
Bom ficar claro que se trata de um mercado local limitado ao consumo de cerca
de 1300 unidades/ano, restando com isso á necessidade de buscar clientes fora do
município para melhora dos resultados.
11.8 Do nome
É essencial a criação de um nome ou marca para o produto que expresse a
grandiosidade do empreendimento e ao mesmo tempo comunique a sua dimensão.
Algo como um bairro planejado, uma logomarca atrativa, um conceito, algo que instigue
o eventual comprador a desejar ali residir, baseado nos fatores principais de
localização, acessibilidade e junto a pólo gerador de trabalho, perto de tudo e com a
tranqüilidade bucólica local.
Esse produto poderá instigar eventuais compradores de outras regiões e até
buscar compradores de São Paulo com mídia dentro do razoável, racionalmente
utilizada em veículos previamente testados.
Para criação de conceito e em busca de um nome forte sugerem-se alguns
como: NOVA BRAGANÇA, BRAGANÇA BELÍSSIMA e BELA BRAGANÇA. Esse último,
dando um link com Pedra Bela no caminho do circuito das águas.
52
11.9 Das generalidades e considerações
A despeito de sua excelente localização e privilégio de ser uma área tão bonita, há
que se investir numa apresentação com mídia tendente à criação de conceito de
produto novo e acessível, para não ter que esperar o tempo estabelecer o conceito
necessário para almejar o sucesso e os patamares de preços sugeridos.
As condições locais atuais são muito convidativas:
1- A localização da área nas proximidades de bairros formados;
2- Ligação fácil e direta com o centro da cidade, inclusive com transporte coletivo e
igualmente fácil acesso para quem se origina de outras regiões;
3- Zona industrializada e pólo gerador de empregos, especialmente a Petrobrás;
11.10 Da consideração precípua
Fundamental o desenvolvimento do máster plan contemplando o
empreendimento com boa acessibilidade. Isso caracterizará a faceta que se pretende
dar ao produto. Não se concebe o desenvolvimento fora desses parâmetros de
grandeza sob o risco de se protelar infinitamente o desenvolvimento do todo e “cair no
lugar comum”.
53
11.11 Da visão atual
1- Sugere-se que o máster plan seja estudado conjuntamente (empreendedor e
parte comercial), para que se possa retirar da área todo o seu potencial de
agregado de preços e aproveitamento.
2- Não se entende como viáveis os números retro apresentados que não para
um produto completamente conceituado e com toda infra-estrutura nos
moldes de um produto de bom padrão, ainda que direcionados a um público
notadamente popular e ainda que não exigíveis pelas posturas municipais.
3- Imagina-se que como sugerido esse desenvolvimento urbano criará uma
verdadeira nova cidade atraindo interesses de públicos de outras regiões e
pelo ineditismo do projeto há que se alcançar sucesso até porque Bragança
não tem rejeição como cidade, a despeito de seu mercado imobiliário ser
restrito. Esse leque de ofertas de produtos com lotes populares, casas
individualizadas, Villages, loteamentos fechados e outros poderá ser o
grande diferencial de viabilidade do empreendimento traduzido em grandeza
e ousadia.
54
11.12 Imagens demonstrativas
Em vermelho- sugestão da avenida de penetração e transversal
Verde - sugestão casas individuais fase A.
55
Em azul - sugestão condomínios de casas
Em laranja - sugestão de áreas e lotes comerciais
56
Em amarelo - sugestão de áreas dos loteamentos fechados
Em lilás – sugestão de área empresarial
57
Em branco - futuro desenvolvimento e análise
Foto da capa: vista panorâmica de uma parte da cidade
Observação final: O presente estudo não dispensa explanação pessoal para que
se complementem informações detectadas em pesquisas e análises periféricas não
constantes necessariamente nesse trabalho.
58
12. ANÁLISE DIAGNÓSTICA
No desenvolvimento do trabalho de prestação de serviços, os principais
problemas encontrados foram:
a) falta de agilidade na superação das etapas do estudo;
b) falta de mão de obra especializada com conhecimento técnico e jurídico de
todas as implicações decorrentes.
No primeiro caso talvez uma padronização de todo o trabalho possa ser uma
saída e no segundo caso somente treinamento e atualização são as formas de
superação. Com um mercado altamente dinâmico e em franco desenvolvimento como
estamos atualmente, fica realmente difícil encontrar pessoas habilitadas ao trabalho,
visto que não estávamos preparados para esse crescimento econômico no país. Cursos
de Gestor Imobiliário, Técnico em Consultoria Imobiliária e Técnico em Transações
Imobiliárias ajudam a resolver esse gargalo, mas, ele demanda tempo e o mercado urge
por novos profissionais. Assim como diversos setores da economia brasileira estão
sofrendo da mesma crise: ausência de mão de obra especializada.
59
13. VISÃO CRÍTICA E POSSÍVEIS SOLUÇÕES
Uma das formas de obter maior agilidade na superação das etapas do processo
de análise e estudo de viabilidade de uma eventual área está na possibilidade de
simultaneidade de ações de diversos setores conjuntamente. Ou seja, paralelamente
setores de pesquisa, visitação aérea, visitação “in loco”, coleta e digitalização dos
dados de análise devem trabalhar ao mesmo tempo com vistas a dinâmica do
processo de trabalho.
Nesse particular, visando formatação dessa dinâmica, passou-se a visitar os
setores e pessoas para formação de conceito de mudança:
Em visita ao departamento de pesquisa, facilmente pode-se verificar que esse
setor pode ser disparado até mesmo antes da operação efetiva do estudo de
viabilidade. A única questão fica por conta da parte comercial, uma vez que esse
departamento começa a trabalhar e gastar dinheiro antes mesmo do estudo sinalizar a
condição de que seja realmente viável o desenvolvimento da área.
Normalmente, após a identificação de que eventual área tenha vocação
comercial para desenvolvimento imobiliário é que se dispara o departamento de coleta
de pesquisa para embasamento.
Depois de reuniões de análise de viabilidade entre o departamento de pesquisa
e a diretoria chegou-se a conclusão que o custo x benefício de eventual ônus
antecipado de trabalho do departamento para alicerçar a análise e estudo comercial
ficou na casa do benefício. Tendo em vista que as pesquisas podem mesmo ser
importantes até mesmo para eventual “negativação” de referida área, com
embasamento de análise de mercado, o disparo passa a ser importante para qualquer
que seja a vertente decisória do estudo.
Dessa forma, convencionou-se que o departamento de pesquisa poderá sempre
iniciar seus trabalhos de campo, coleta de dados e digitalização dos dados sempre de
forma simultânea a qualquer que seja o estudo iniciado.
Importante que esse trabalho, mesmo que seja apenas para dar embasamento
para que se possa dar um único veredicto sobre a viabilidade ou não de
desenvolvimento de determinado empreendimento analisado passa a ser interessante.
Por final, esse trabalho fica com o importante detalhe de ter no sistema uma
pesquisa de mercado que possa em outra ocasião ser consultada para dar o norte de
60
estudo e análise similar no mesmo mercado. Para ser pesquisado quando necessário
em outras consultas.
O eventual vôo aéreo para reconhecimento da área pode perfeitamente ser feito
conjuntamente com a visita pessoal in loco, apenas determinado que ocorra se houver
necessidade tendo em vista o “feeling” do consultor em visita por terra. Nesse
particular é importante que o visitante em terra seja o mesmo consultor que a
sobrevoará, formando conceito geral da área em estudo.
Quanto ao departamento jurídico para eventuais análises da documentação
original ou mesmo feitura de novos documentos de assessoria. Percebe-se que ele já
funciona assim com fins de assessorar ao consultor. Desta feita, o departamento já
tem um funcionamento independente e é bom que seja assim, sem nem mesmo
precisar de dinamismo maior.
Com vistas à assessoria de efetiva formatação do trabalho, reuniões foram feitas
e chegou-se a conclusão que é perfeitamente possível a realização de um relatório
padrão. “CHECK LIST” e padronização de documentos podem perfeitamente fazer
parte do documento final de apresentação que em geral será por meio do recurso
“power point” para projeção do trabalho e melhor interpretação dos dados.
Nesse particular, diversos relatórios e documentos podem seguir seu curso de
serem feitos isoladamente e posteriormente reunidos no documento final, podendo
existir independentes um do outro e até mesmo em prazos diferentes.
Dessa forma, entende-se que diversos setores podem seguir seus caminhos em
diferentes “times” e sob gerencias diferenciadas. Esse é um passo importante para a
dinâmica do trabalho.
Quando se trata do segundo problema, por mais que se tenha realizado reuniões
de entendimento não se conseguiu, chegar a um acordo que não fosse o de formação
de mão de obra especializada correndo os riscos inerentes da ação.
Para melhor entendimento, aprofundou-se na questão principal da falta de
profissionais com conhecimento suficiente para uma consultoria completa com
credibilidade de mercado, Começa por aí a grande questão: A credibilidade de um
profissional do setor se faz pelo histórico de realizações e currículo desse profissional
no mercado. Isso demanda tempo de vivência do profissional no mercado e sua
jornada que necessariamente deverá ser elencada dos chamados “cases” de sucesso.
Nesse particular, a conclusão que se chegou é a de que o estudo de viabilidade
depende do acompanhamento de um único profissional capacitado ao gerenciamento
que possa determinar como e quando o trabalho será feito, sua abrangência, seus
61
meios de exploração de dados, suas ferramentas e que possa acima de tudo fazer a
interpretação dos dados, ter conhecimento do mercado em que se está atuando, e,
além da vivência conhecer o histórico do mercado analisado.
Importante ainda que esse profissional saiba interpretar os dados a luz da sua
experiência e consiga mesmo saber e detectar eventuais coletas de dados que não
sejam reais ou mesmo tenham ou não lógica.
Exemplo disso é que a convivência desse profissional poderá ser determinante
para uma interpretação, por exemplo, dos reais números dessa coleta com a realidade
efetiva da realidade ocorrida. Isso não se faz sem a vivência e conhecimento desse
profissional.
Ao final dessas reuniões entendeu-se que não se consegue formar rapidamente
consultores imobiliários completos para feitura, leitura e interpretação de estudos de
viabilidade, mas, que se podem formar esses futuros consultores e com eles tentar um
trabalho conjunto para a dinâmica dos estudos nas consultorias imobiliárias, até
mesmo porque eles necessitam, além de currículo, a prática e vivência no mercado.
Para tanto, uma das alternativas seria de trabalhar com estagiários do setor e
paralelamente ministrar cursos complementares e mesmo “bancar” financeiramente a
inclusão desses iniciantes em cursos afins.
Nesse particular todo empenho é de bom tamanho, com isso pensou-se em usar
dos sindicatos e órgãos da classe dos corretores imobiliários para inclusão de cursos
preparatórios com vistas a bons resultados de formação de profissionais.
62
14. APLICABILIDADE
Dessa forma o meio para se agilizar o processo de análise e estudo de
viabilidade será sempre um trabalho de equipe, sendo assim:
1- Importante a contratação de profissionais habilitados a cada um dos setores;
2- Reunião geral com os departamentos envolvidos tão logo se inicie o trabalho
de consultoria de determinada área ou produto;
3- Ciência aos departamentos dos prazos de execução e entrega do trabalho
final com formatação e apresentação impecáveis;
4- Estratégia conjunta;
5- Plano de ação;
6- Determinação de gerenciamento de todas as etapas;
7- Comando único na interpretação e conclusão da consultoria.
63
15. GESTOR GERAL
Ao final de todas as interpretações, ainda dispostos a encontrar a melhor forma e
tentar dar maior agilidade ao processo de análise, tentou-se fazer a experiência de
uma operação conjunta de dois ou mais consultores numa análise. Nesse assunto,
esbarrou-se na escassez desses profissionais no mercado. A maioria das empresas
sente a falta desse profissional e chegam mesmo a patrocinar meios para formar um
deles.
Chega-se então a conclusão de que nem mesmo para a experiência teórica
pode-se contar com mais de um profissional numa análise.
Pesquisando ainda renomadas escolas, tais como a FGV, a FAAP, a UNISO e
outras que formam gestores e consultores imobiliários, entendeu-se que os
conhecimentos teóricos são transmitidos, mas a prática somente o mercado lhes dará
e que sem a prática e vivência a teoria não prospera.
A complexidade para formação desses cursos e mesmo a pouca didática
disponível são entraves que aumentam a lacuna entre o aprendizado e a prática.
Há quase nada de literatura sobre esse assunto para que os currículos escolares
possam se amparar.
Entende-se por fim que há que se contar com um único gestor geral para o
estudo de viabilidade, capaz de interpretar, concluir e convencer seus interlocutores da
visão final da análise e estudo de viabilidade de um produto.
Essa importância se percebe a medida que esse profissional seja convocado
para novos estudos e análises. Essa continuidade o levará a prática e vivência de
mercado que somente lapidará seus conhecimentos chegando a gestão de negócios
ou mestre em consultoria de mercado imobiliário.
Um consultor, geralmente é um profissional que após muitos anos de trabalho
poderá usar sua vivência para analisar situações e fatos que se apresentem e orientar
sua melhor trajetória rumo ao sucesso, sempre tendo como pano de fundo sua
experiência e acima de tudo sua vivência no setor. Um consultor imobiliário usará de
todo seu conhecimento e vivência no mercado, mas acima de tudo buscará pesquisas e
atualizações para embasar seus trabalhos.
Dentro desse aspecto o consultor procurará saber:
1- Qual mercado está inserido o produto a ser formatado;
2- Localização do empreendimento;
64
3- Situação da área;
4- Demanda;
5- Objeções;
6- Público alvo;
7- Determinação de produto;
8- Orçamentos e custos;
9- Confrontação de dados;
10- Visão conclusiva.
Finalizando chegou-se ao entendimento de que se pode sugerir métodos e
padronizações no que for possível, mas que a questão da gestão profissional da
consultoria sempre estará nas mãos de poucos profissionais formados no mercado. A
diferença estará na necessidade de vivência de mercado, que nenhum curso é capaz de
suplantar para formar um profissional da área.
65
16. CONSIDERAÇÕES FINAIS
A proposta inicial foi de entrar em uma empresa de consultoria imobiliária,
estudar seu funcionamento, analisar sua formatação geral, acompanhar todo o processo
de preparação e desenvolvimento de um Estudo de Viabilidade Comercial para
implantação de um empreendimento imobiliário e por fim detectar formas de poder
melhorar o trabalho de forma geral e apresentar ao final, sugestões de como melhorar a
dinâmica do trabalho com vistas a economia de custos ou mesmo tempo na execução
das tarefas.
Inicialmente, como estagiária contratada, iniciou-se o trabalho a fim de entender
o funcionamento da empresa e posteriormente realizaram-se visitas a todos os setores
e departamentos em busca de saber como eles funcionavam integrados ou
isoladamente. Ao mesmo tempo, procurou-se estabelecer um bom relacionamento com
os profissionais e fornecedores de serviços terceirizados que costumam trabalhar com a
empresa.
No início do trabalho, portanto ocorreram as visitas aos setores e em cada um
deles houve a necessidade de saber exatamente em que momento ao longo de uma
consultoria eles deveriam iniciar seus trabalhos e se necessariamente haviam de ser
simultânea a alguma etapa do estudo.
Os custos, em cada setor, foram um fator de análise fundamental para compor
um histórico de importância e ordem na seqüência de uma consultoria sobre um estudo
de viabilidade dentro da empresa. Sabidamente tinha que se encontra pontos fracos,
gargalos e falhas eventuais ou mesmo simples aplicação de maior dinamismo para que
o funcionamento pudesse ser analisado sob a ótica do binômio: custo x benefício.
Nesse particular, foi importante a experiência de saber que nem todas as formas
usuais de gerenciamento davam certo, dentro do âmbito da consultoria imobiliária. Isso
porque não se trata de uma coisa simples. Nem sempre o que parece ser um gasto que
pode ser menor repercute em resultado. Existem casos em que “o custar mais” pode ser
o melhor caminho quando a analise se refere a custo x benefício.
Pode-se entender que em certas ocasiões precisam ser gastos ou iniciados
alguns trabalhos que tem por meta simplesmente desmentir alguns “feelings” iniciais. E
isso tem igual importância ao trabalho, por exemplo, de pesquisa que serve de
orientação para o decorrer da análise ou estudo de viabilidade.
66
O que surpreendeu foi descobrir uma gama tão grande de fatores e situações
que as vezes parecem ter um determinado objetivo e ao final se percebe que é outro, as
vezes bem mais abrangente.Outra surpresa foi entender que não se consegue ter
resultados tão exatos de situações que inicialmente poderiam ser resolvidas com
algumas soluções diretas, plenamente aplicáveis em outros setores.
Ademais, não há praticamente literatura a respeito desse setor que parece um
tanto como experiências ímpares. Ou seja, cada caso é um caso em si.
Não existindo literatura a respeito, fica um tanto difícil de haver parâmetros para
se repetir situações e fatos na execução do trabalho do estudo de viabilidade, bem
como em toda a execução do trabalho de consultoria.
Detectadas as formas de trabalho de cada setor dentro da empresa que de
alguma maneira participavam na elaboração de um estudo de viabilidade, a missão era
buscar uma maior dinâmica desse trabalho ao mesmo tempo em que imaginava ser
possível redução de custos ou mesmo objetividade de resultados.
Houve exemplo de que em alguns setores a simples mudança de tempo de
execução ou de quando o trabalho se iniciava já deu uma dinâmica diferente a ação do
departamento. Da mesma forma, pode-se imaginar que o fato de não haver literatura a
respeito do trabalho deixava no ar certa carência de informações.
Mas, essa visitação aos setores ainda não parecia completa enquanto não se
iniciava um trabalho de estudo de viabilidade na prática.
Com isso, nesse período, uma grande empresa do mercado imobiliário contratou
a New Village para realizar um estudo de viabilidade sobre uma área na cidade de
Bragança Paulista. Onde em princípio já haviam projetado um empreendimento sobre o
terreno em que a implantação seria de um grande loteamento com terrenos de cento e
quarenta metros quadrados de padrão popular.
Nesse momento houve o acompanhamento dos trâmites de todos os setores
envolvidos na preparação do trabalho e por fim, a pesquisa a campo, para verificar o
procedimento de análise de uma área na prática.
Entre viagens de análise, visitação a concorrência e consultas a órgãos públicos
em busca de diretrizes, verificou-se o funcionamento dos setores envolvidos e foi
possível entender seu funcionamento, bem como o tempo e as burocracias envolvidas.
Sempre com olhar crítico do que poderia ser melhorado ou mesmo acrescentado para a
dinâmica do processo.
No que tange a viagens, hospedagens e outros custos diretos envolvidos, essa
empresa especificamente já adotou um critério de gastos enxutos e compartilhamento
67
de viagens, visando melhoria e redução de custos. E isso está presente em todos os
departamentos da empresa. Não há o que se acrescentar nesse particular, a não ser
uma ou outra experiência de algum profissional que pode ser colocada ou sugerida.
O Estudo de Viabilidade começou com uma grande coleta de dados na internet a
respeito da cidade em portais do governo e em blogs de informação geral.Nos estudos
são utilizados dados oficiais de órgãos de credibilidade testada para que não haja
deturpação de dados e informações. Até mesmo dados de sites de propagandas
negativas, se houver, são citados.
No que tange ao Estudo de Viabilidade, pode-se verificar que a simples adoção
de alguns formulários e planilhas já deu uma melhor organização dos dados e coleta de
informações. Um check listapóia os estudos para que sempre haja uma padronização e
gama de informações necessárias a todo estudo.
Um follow-upcom informações no sistema para eventuais consultas com um
simples toque por palavras também foi visto como uma ferramenta útil que se
alimentada e atualizada constantemente gerará eficiência e dinâmica de outros estudos
que serão feitos eventualmente naquela praça ou região já pesquisada.
Enfim, no Estudo de Viabilidade em si ou mesmo na consultoria imobiliária de
forma geral pouco se acrescentou a não ser pequenas sugestões ou indicações de
formulários e métodos diferentes. A grande dúvida estava realmente nas questões
inicialmente consideradas como problemáticas. Nesse particular, durante o
desenvolvimento do estudo de viabilidade do produto na cidade de Bragança Paulista,
revisitou-se os departamentos e sobre cada um deles houve a tentativa de buscar em
conjunto com seus membros e a diretoria ou gerência as lacunas existentes e a
tentativa de encontrar soluções.
No departamento de pesquisa, conforme dito chegou-se a conclusão de que se
poderiam iniciar os trabalhos de coleta de dados da concorrência e estudo de mercado
independente do andamento do estudo de viabilidade. Dessa forma, o departamento
passou a trabalhar como uma verdadeira Inteligência de Mercado, fazendo pesquisa e
coleta de dados de concorrência em lugares que nem mesmo haviam iniciado estudos
de viabilidade ou consultoria imobiliária. Dessa forma o dinamismo do departamento
muito contribuiu para a agilidade na composição do estudo.
Para alguns departamentos, como o setor jurídico, não se pode trazer mais
coisas do que o que já vinha sendo desenvolvido. Esse departamento atua desde o
momento da chegada de uma área ou empreendimento a empresa justamente para
assessorar na parte de análise documental e processo de registro do empreendimento.
68
O departamento de Informática foi um departamento extremamente proativo nas
questões de elaboração de formulários e planilhas com ou sem fórmulas e amarrações
para agilizar compilação de dados e mesmo apresentação de material. Foi de suma
importância a interação com esse departamento de TI.
O grande gargalo mesmo está na questão da mão de obra especializada e
material humano que pelo que pode perceber vive em constante treinamento e
rotatividade que chega a ser exagerada. No período de realização do estágio na
empresa, em quase todos os momentos ela buscava profissionais qualificados para a
gestão de projetos de estudos de viabilidade sem conseguir resolver de todo.
Visto isso, houve a tentativa de se trilhar inúmeros caminhos para resolver o
assunto, dentre eles a sugestão de procurar o sindicato dos corretores de imóveis e o
conselho regional dos corretores de imóveis para buscar, de alguma forma, contato com
profissionais habilitados. De nada adiantou senão simples indicações de nomes que
certamente já estavam bem empregados e só aceitavam mudar de empresa mediante
propostas muito altas de novos salários ou remunerações diferenciadas.
Numa das idéias apresentadas em reunião em que a diretoria estava presente,
decidiu-se que seria feito um belo café da manhã para jovens formandos que receberam
o CRECI além de um brinde especial para quem comparecesse e ouvisse uma palestra
sobre crescimento profissional na profissão de corretor de imóveis. O intento seria de
procurar perceber na turma quem eventualmente teria tino para consultor e apostar
fichas nesse profissional. Ledo engano, num RSVP, somente um confirmou presença e
o evento não aconteceu.
Sobraram apenas idéias que demandavam investimentos financeiros, mas,
nenhuma delas suplantava a questão tempo de amadurecimento para que esse
profissional pudesse ganhar conhecimento e vivência de mercado, necessários ao
exercício da função.
Carente de profissionais, carente de literatura a respeito do assunto e
necessitando de profissionais a empresa e o mercado vive a procura de um milagre
onde do dia para a noite possa aparecer seres iluminados com vistas a superar essa
lacuna.
Por fim, sem conseguir resolver essa questão da mão de obra qualificada na
empresa, encerra-se o presente trabalho que deveria realmente terminar com o
lançamento do produto a mercado, mas que, por atraso e burocracia da máquina
municipal ainda não pode ser vendido. Tendo em vista que não se conseguiram ainda a
69
aprovação final da prefeitura e conseqüente registro da incorporação, requisitos básicos
para que um produto possa ser comercializado.
Parte do objetivo desse trabalho foi alcançado, o que não pode ser mudado ou
melhorado independeu do empenho no processo. Mas, sobraram conquistas e disso
valeu o esforço de vários meses empregados nesse trabalho.
70
17. REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
AMÂNCIO Luiz Getúlio e, SQUARÇA, Fernando Batista. Avaliação de imóveis. 2009.
BALARINE, Oscar Fernando Osório. Determinação do Impacto de Fatores Sócio-
Econômicos na Formação do Estoque Habitacional em Porto Alegre. Porto Alegre:
Edipucrs, 1996.
BALARINE, Oscar Fernando Osório. Contribuições Metodológicas ao Estudo de
Viabilidade Econômico-Financeira das Incorporações Imobiliárias. In: FORMOSO,
C. (Editor). Gestão da Qualidade na Construção Civil. Porto Alegre: PQPCC/UFRGS,
1997, p. 11-28.
COSTA NETO, José Anísio Leal, BRIM JÚNIOR José Viana e AMORIM, Paulo
Henrique Melo de. Estudo de um modelo para Análise Prévia de Viabilidade
Econômico-Financeira de Empreendimentos Imobiliários em Salvador – Ba.
Monografia apresentada ao Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras da
Universidade Federal da Bahia, Salvador, Dezembro/2003.
FÁVERO, Luiz Paulo Lopes. Mercado imobiliário - técnicas de precificação e
comercialização. Artigo Retirado da internet em 08/05/2011 às 22h00m.
GIL, A. Métodos e Técnicas de Pesquisa Social. São Paulo: Atlas, 1994.
MACHADO, Paulo Affonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 19º Ed. 2011.
MATTAR, N. F. Pesquisa de Marketing. São Paulo: Atlas, 2000.
Fundação SEADE – Secretaria de Planejamento e Desenvolvimento Regional - SP
SIMÕES, Edson Aparecido. Preparação, planejamento e marketing para lançamento
imobiliário, Documentos da Empresa New Village. 2010.
Eletrônico: JACOB Caio Sergio Calfat. Acesso em. http://www.caiocalfat.com.br/a-
importancia-da-assessoria-de-um-consultor-imobiliario-no-brasil, em 22/08/2011ás
20h40min.
71
Imagens demonstrativas da localização da pesquisa. Acesso em: http://google.com.
Em 20/04/2011 ás 22h03min.
Anexo: 1
Sugestões de formulários padronizados para coleta de dados:
TIPO DE IMÓVEL: ENDEREÇO:
STATUS Bairro Cidade A/T (m²) Valor M2 Valor de Venda
PESQUISA DOS LOTEAMENTOS DE
JANEIRO/2011
EMPREENDIMENTO ENDEREÇO EMPRESA TIPO
TOTAL DE
LOTES
VEN- DIDOS
(%) DESDE ÁREA Valor p/M²
à vista VENDAS
72
73
Anexo 2:
Apresentação (POWER POINT) padrão:
2009 Brasil Brokers – Todos os Direitos Reservados
Apresentação
1
OBJETIVO
O presente estudo visa atender informações àempresa XXXX, sobre a viabilidade decomercialização no mercado de XXXX de umloteamento imobiliário no município de XXX a serprojetado e implantado na área XXX.
3
3
OBJETO
Área de aproximadamente X00.000 m2 paraimplantação de loteamento residencial ecomercial, localizada na altura do quilômetro XXda Rodovia XXX, bairro do XXX, no município deXXX, estado de XXXX.
4
4
74
ASPECTOS
� Característica: XXX
� PÚBLICO ALVO: XXX
� PROSPECTS: XXX
� Localização: XXX
� XXX
� XXX
� XXX
5
5
ASPECTOS
XXX
6
6
DIFERENCIAIS
� XXXX
7
7
A REGIÃO� XXX
� XXX
� XXX
� YYYY
� UUUUU
� UUUUUUU
8
75
REGIÃO XXXXXXXX: CONVENIÊNCIA, COMÉRCIO, SERVIÇOS E QUALIDADE DE VIDA
9
XXXX
10
A região XXXXXXX...........................................
11
PROXIMIDADES SITUAÇÃO MACRO
12
76
DO ENTORNO DA ÁREA
13
VIZINHANÇA DIRETA
14
XXXXX
XXXXX
XXXXX
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
CIRCUNVIZINHANÇA
15
YYYYYYYYYYYYYYYYYYYY
Y
INFRA ESTRUTURA DA REGIÃO
16
� XXXX
� XXXX
� XXXX
� XXXXX
� XXXXX
� XXXXXX
77
PROXIMIDADES
YYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYY
YYYYYYYYYYYY
YYYYYYY
YY
Y
17
OBJEÇÕES� YYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYY
� YYYYYYYYYYYY
� YYYYYYYY
� YYYYYYYYY
� YYYYYYYYY
18
TOPOGRAFIA
� YYYYYYYYYYYYYYY
� YYYYYYYYYYYY
19
PRODUTO
� YYYYYYYYY� XXXXXXXXXXXX
� SSSSSSSSSSSS� GGGGGGGGG� RRRRRRRR
20
78
COMENTÁRIOS DA REGIÃO
� O mercado imobiliário cresce muito nessa região,XXXXXXXXX.....................................................
21
MERCADO IMOBILIÁRIOOmercado imobiliário no ........................................
......................................................
22
CONCORRÊNCIADIRETA LOCAL
23
Consideramos concorrênciarelevante e direta, empreendimentosde qualidade, diretamenteinterferindo no percurso da área doloteamento em análise e suasimediações.
CONCORRÊNCIAINDIRETA REGIÃO
25
Consideramos concorrênciaindireta, empreendimentos similaresou não, diretamente concorrente naGranja Viana, ainda que não damesma qualidade para balizamentodo mercado que se quer apresentar.
79
PREÇOSNecessário pensar numa adequação de preços ao momento daoferta de volume de terrenos nesse mercado retro analisado.
1) Analisar tempo de oferta dos produtos no mercado local2) Região de grande especulação imobiliária
Esse lançamento tem caráter de exclusividade e assanhaespeculadores locais, esses tais investidores profissionais.
NOSSAS SUGESTÃO DE PREÇO MÉDIO DELANÇAMENTO POR M2 DE PARTIDA, DESDE QUE OSTERRENOS TENHAM TAMANHOS MÉDIOS DE 250 M2 ÉDE:
R$ 000,0027 28
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX
CUIDADOS PRELIMINARES
29
YYYYYYYYYYYYYYYYYY
FATOS RELEVANTESANÁLISE CRITICA
XXXXXXXXXXXXXXXXXXYYYYYYYYYYYYY
YYYYYYYYYYYYYYYYYYXXXXXXXXXXX
30
80
� XXXXX
� XXXXX
� XXXX
� XXXX
� XXXX
� XXXX
31
A COMUNICAÇÃO VISUAL
32
VISÃO CONCLUSIVAVISÃO CONCLUSIVA
� A área está (NÃO ESTÁ) preparada para odesenvolvimento imobiliário ...............................................
33
VIABILIDADE
� XXXX� XXXXX� XXXX� XXXX� XXXX� XXX� XXXX
34
CONSIDERAÇÕES GERAIS.
81
ANEXO 3:
RELATÓRIOS
TERRAS DE PIRACICABA – COMPANY DATA CONTATO FORMA ASSUNTO / PROVIDÊNCIAS A SEREM TOMADAS RETORNO
RELATÓRIO DE CHECAGEM
NOME DO EMPREENDIMENTO
• DOCUMENTAÇÃO: 1)
2)
3)
• EQUIPAMENTOS DE APOIO: 1)
2)
82
• MEIOS DE COLETA DE DADOS: 1)
2)
• PROFISSIONAIS: 1)
2)
3)
• MAQUETE? ___SIM ___NÃO • PERSPECTIVAS? ___SIM ___NÃO • EMPRESA DE VENDAS:
OBRAS INFRA-ESTRUTURA
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CAMPANHA E MÍDIA
• EMPRESA CONTRATADA P/ ELABORAÇÃO DO PLANO DE MIDIA:
• FOLHETOS DE PLANTÃO: ESTOQUE: _______UNIDADES • FOLHETOS DE RUA: ESTOQUE: _______UNIDADES • PLACAS: _______M2. • NÚMERO DE CORRETORES: _______ • ENDEREÇO DO PLANTÃO: